Zienswijzennota Piushove

De Radbouduniversiteit heeft onderzoek laten verrichten naar de helende werking van tuinomgeving op mentaal kwetsbare doelgroepen. Buitenruimte wordt betrokken bij de psychiatrisch medische praktijk "Healing Gardens". Ook het Trimbosinstituut en de WUR geven in onderzoeken aan dat meer natuur rondom huis gepaard gaat met minder angststoornissen. Het onderzoek is gepubliceerd in The British Journal of Psychiatry Open 2016. Door de tuin als wezenlijk ruimtegebruik-deel aan te merken, creëert u meer woonkwaliteit, meer rust en veiligheid, meer zelfredzaamheid, minder belasting voor omwonenden.21 en 22 Er is mijns inziens dus slecht één wezenlijke oplossing voor een betere benutting van het perceel. Het ontwerpbestemmingsplan Piushove aapassen tot een bebouwingsplan dat beter op de locatiesituatie is toegesneden. Dat kan door de totale bebouwings- en bewoningsruimte, aanbouw- en garagebouwruimte etc. terug te brengen tot de helft. Met meer tuin als noodzakelijke leefruimte verbonden aan het gebouw. Bovendien vermindert u daarmee ook de (te verwachten toename van) zomerse hitte in de al stenige omgeving met de kerkmuren. 22

Aangepast realiseert u een verantwoord leef- en woonkwaliteit op voor de nieuwe bewoners, voor eventueel mantelzorg-onderdak, voor de gehele buurt en ook voor bewoning/gebruik pand GBW98. Het Pius ontwerp bestemmingsplan bijstellen, door een aangepast bewonersaantal, met overeenstemmende bescheiden bebouwing, en beter gebruik van de buitenruimte zou een prachtig voorbeeld zijn voor alle (in de regio) nog te realiseren bouwprojecten voor personen die beschut wonen nodig hebben. Reactie gemeente Zie hetgeen hiervoor is opgemerkt. Tot slot 1. Zoals wordt gezegd in de begeleidende brief wilt U een zienswijze op een ontwerp Bestemmingsplanwijziging die, 'gebaseerd is op een bouwschets', maar waar de bouwmogelijkheden zeer ongenuanceerd tot in het uiterste zijn vrijgegeven. Tot in lengte der járen en in soort bewoning en bewoningsdichtheid, zelfs met kleine bedrijvigheid. Als u dit ontwerpbestemmingsplan op deze wijze laat doorgaan, dan belast u, op voorhand al, terwijl de omgevingsvergunning nog moet komen, de direct omwonenden en de nieuwe bewoners, met het risico van over-bewoning, waarmee overlast, extra (zorg-)kosten, ruimtebeperking etc. gepaard gaan. Dat is voor niemand goed, zeker niet voor personen die beschut dienen te wonen. We willen immers met ons allen een beetje voor ze zorgen. Reactie gemeente Zie hetgeen hiervoor is opgemerkt. 2.

Ik wil graag dat voorafgaand aan de start van de bouwwerkzaamheden en een halfjaar na de afronding van de bouwwerkzaamheden, een bouwkundig rapport van mijn pand wordt opgesteld. Het rapport voor aanvang dient een inschatting te bevatten van mogelijke schade. De initiatiefnemers, Claver en gemeente Nijmegen, dienen zorg te dragen voor de betaling ervan. Ik wil betrokken zijn en mede de keuze bepalen van een onafhankelijk bouwkundige, die de werkzaamheden zal uitvoeren en het rapport opstellen. Reactie gemeente De ontwikkelaar heeft aangegeven dat dit altijd door hen wordt gedaan.

21 Copijn.nl Utrecht. Therapietuinen, Radboudumc. 22 Http://www2.nijmegen.nl/wonen/milieuenafval/groen/beleid/stadsbomen Doel: Hoofddoelstelling van het Handboek Stadsbomen is het waarborgen van de duurzame instandhouding van het Nijmeegs bomenbestand door middel van behoud èn ontwikkeling. Het handboek Stadsbomen verwoordt de gemeentelijke ambities en kaders ten aanzien van stads- bomen en boomstructuren. Het is te definiëren ais een richtlijn bij ontwerp, aanleg en beheer van stadsbomen maar ook als toetsingskader voor ruimtelijke plannen en initiatieven....Het Handboek Stadsbomen is bedoeld voor alle burgers, ondernemers en medewerkers van de gemeente Nijmegen die te maken hebben met bomen in hun leefomgeving, bij ruimtelijke plannen of in het beheer. Het Handboek biedt hen inzicht in de beleidsuitgangspunten van de gemeente Nijmegen.....(uit: Handboek inrichting openbare ruimte deel 1, pagina 42 2009).

23

3. In bovenstaand betoog heb ik aspecten genoemd die het ongestoord gebruik van mijn pand Groesbeekseweg 98 aantasten. Samenvattend noem ik over-bewoning, over-bebouwing van de tuinruimte, te hoge bebouwing, beperking van lichtinval, als gevolg hiervan: toename schimmelgroei (allergische reacties), op beschadiging van goed onderhouden bomen, risico op schade aan mijn pand, risico op grondverschuiving (zandgrond geen heipalen), risico op luchtvervuilingsoverlast (astma), risico op extra geluidsoverlast door over-gebruik van de huidige tuin, risico op geluids- en stankoverlast door auto's, door machines e.d. Reactie gemeente Bovenstaande reactie is qua inhoud vergelijkbaar met de eerder beantwoorde zienswijze als het gaat om bouwvlak i.r.t. vigerende bestemmingsplan en overige zaken. De bewering dat verminderd lichtinval zal leiden tot meer schimmelgroei en vervolgens tot een slechte luchtkwaliteit die vervolgens tot astma kan leiden wordt niet door reclamant onderbouwd. Het plan leidt niet tot verslechtering van de luchtkwaliteit buiten. Het plan veroorzaakt ook geen concentraties hoger dan de richtwaarde (20 μg/m3 fijn stof) die de WHO hanteert. In de zienswijze wordt geen verdere uitleg gegeven van de bewering. Wij kunnen daarom ook niet reageren op de geopperde stelling/mening. Bebouwing van de tuin was in het vigerende bestemmingsplan al mogelijk.

Het voorliggende bestemmingsplan is ruimtelijk afgewogen en akkoord bevonden. Het is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Toename van geluidsoverlast door auto’s is voor reclamant niet aan de orde. In het binnengebied rijden geen auto’s en de bijdrage aan het aantal autobewegingen op de Groesbeekseweg (nu circa 10.000 motorvoertuigen per etmaal) door deze ontwikkeling is verwaarloosbaar. Het is niet duidelijk op welke andere machines wordt gedoeld. Installaties in en op de nieuwbouw en de bestaande bouw zullen uiteraard moeten voldoen aan de geldende geluidsnormen. 4. Mochten er wijzigingen komen in de doelstelling, de situatie, en/of dit ontwerp, dan zou ik graag zeer tijdig schríftelijk geïnformeerd willen worden. 5. Indien bezwaren, die niet in strijd zijn met mijn zienswijze, door andere belanghebbenden zijn ingediend, zal ik mij ook scharen achter die bezwaren. Op basis van de bovenstaande argumenten en uitleg kan ik het niet eens zijn met dit ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Bottendaal Galgenveld-?, Van Slichtenhorststraat 91 – 93 (NL.IMR0.0268.BP7007-ON01). Naar aanleiding van voorgaande overwegingen en argumenten verzoek ik u, met inachtneming van en in overeenstemming met mijn zienswijze het ontwerpbestemmingsplan in positieve zin te wijzigen. Ik ga ervan uit dat u mij-tijdig schríftelijk op de hoogte brengt van de verdere procedure.

Reactie gemeente Zie hetgeen hiervoor is opgemerkt. Het voorliggende bestemmingsplan is ruimtelijk afgewogen en akkoord bevonden. Het plan is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening.

24

3. Indiener zienswijze Stichting Buurtbewoners Piushove, p/a Van Slichtenhorststraat 97, 6524 JM Nijmegen Inhoud zienswijze Bovengenoemd ontwerp dient het plan voor de transformatie en nieuwbouw van de ‘Piushove’ (Van Slichtenhorststraat 91-93) tot 44 appartementen voor 50+-ers (beschut wonen) door een projectontwikkelaar. De functie wordt gewijzigd van Maatschappelijk naar Wonen en de bebouwing wordt uitgebreid. Onze Stichting Buurtbewoners Piushove behartigt de belangen van omwonenden en maakt zich ernstig zorgen over de nadelige effecten van het plan, met name op het gebied van parkeren. 1. Het plan zorgt voor parkeer- en verkeersoverlast. De ontwikkeling leidt tot een aanzienlijk parkeerprobleem op straat. Er is reeds sprake van een hoge parkeerdruk, het gebied is niet voor niets een zone van gereguleerd parkeren door middel van een parkeervergunningsregime. De constatering in de toelichting dat het plan voldoet aan de parkeernormering (p.11 ‘formeel is geen sprake van een toename van de parkeervraag rekening houdend met het rechtens verkregen nivo uit de oude situatie’) wordt ten onrechte niet onderbouwd. De ontwikkeling leidt tot aanzienlijk meer parkeren op straat dan er parkeerplaatsen op redelijke afstand van het plan aanwezig en beschikbaar zijn. Toelichting: bij het plan zijn 30p-plekken op straat (vóór, tegenover en naast Piushove, tot 80 à 110 m.

loopafstand van een appartement in de nieuwbouwvleugel). Daarvan worden er door de aanliggende woningen -17 huishoudens- ruim 15 reeds daadwerkelijk benut, blijkt uit een verkeerstelling van omwonenden. De parkeervraag vanuit het plan bedraagt 49 plekken. Daarvan worden er slechts 22 binnenplans afgewikkeld. De toename op straat bedraagt dus 27 plekken, veel meer dan de ca. 10 plekken die er beschikbaar zijn. Het niet volledig afwikkelen van de parkeervraag op eigen terrein staat haaks op de uitgangspunten van het door de gemeenteraad vastgestelde parkeerbeleid: zoveel mogelijk auto’s uit het straatbeeld. Dat is in dit plan ook goed mogelijk: er is fysiek ruimte voor een grote(re) ondergrondse parkeergarage op eigen terrein om veel meer dan de nu opgenomen 22 auto’s te stallen. Dat sluit ook aan bij de relatief hoge en toenemende mate van autoafhankelijkheid van de beoogde seniorendoelgroep. Financieel is er ook geen beletsel: er is sprake van dure huur in de vrije sector, ook de parkeerplekken zijn rendabel te verhuren, daarnaast levert de bestemmingswijziging van Maatschappelijk naar Wonen een zeer grote waardestijging en dus investeringsmogelijkheid op. Reactie gemeente Het aantal parkeerplaatsen wordt berekend aan de hand van de beleidsregels parkeren.

Dit is een uitwerking van de door Burgemeester en Wethouders vastgestelde nota “Parkeren in Nijmegen, auto en fiets, 2020 - 2030” en “Beleidsregels Parkeren Nijmegen, Parkeernormen Auto en Fiets”.

25

De gemeente Nijmegen heeft een stedelijkheidsgraad ‘sterk stedelijke” het plangebied gelegen aan de Van Slichtenhorststraat valt in gebied "1e schil". Wanneer men uitgaat van de prognose zoals beschreven in onderstaande tabel, met in achtneming van de bestaande parkeervraag is er een afname van de parkeervraag na het toepassen van het salderen. Salderen: het berekenen van de parkeereis op basis van het verschil tussen de parkeervraag in de nieuwe situatie en de parkeervraag in de oude situatie (voor en na het realiseren van een ontwikkeling). Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om na salderen te voldoen aan de parkeereis die wordt gesteld in de Beleidsregels Parkeren van de Gemeente Nijmegen.

Een parkeeronderzoek is volgens de geldende nota parkeren alleen in specifieke gevallen vereist. Bij het plan van de ontwikkelaar is dit niet van toepassing. Er wordt immers geen beroep gedaan op extra parkeerplaatsen in de openbare ruimte dan dat voor het complex, reeds rechtens verkregen (en daarmee reëel gezien) aanwezig is. Het plan betreft namelijk een verbouw c.q. functiewijziging. Bij een wijziging van gebruik wordt er gekeken naar de laatst (legaal) vergunde situatie. Voor het vaststellen van het rechtens verkregen niveau is het beleid uit de nota parkeren maatgevend. Daarin staat ook duidelijk aangegeven dat een reeds aanwezig te kort niet meegerekend wordt. De definitieve toetsing van de parkeerbalans vindt plaats ten tijde van de aanvraag van de omgevingsvergunning en zal moeten voldoen aan de nota parkeren. Voor het bestemmingsplan is voldoende aannemelijk gemaakt dat de parkeerbalans voldoet. Dat het voorliggende plan een grote waardestijging oplevert, is suggestief en is niet onderbouwd. Kosten van transformatie, het bouwen van een parkeervoorziening en de nieuwbouw zijn zeer kosteningrijpend en zijn nodig om het plan überhaupt rendabel te krijgen. 26

2. Overlast van gestalde en geparkeerde fietsen. De ontwikkeling leidt tot een aanzienlijk probleem vanwege het stallen en parkeren van fietsen in het openbaar gebied. Uitgaande van het gemiddeld fietsbezit van Nederlanders (1,5) en een aantal nieuwe bewoners (88), zullen er ruim 130 (!) fietsen gestald moeten worden. Te verwachten is dat de geplande ondergrondse stallingsmogelijkheid in de parkeerkelder met een steile hellingbaan en de moeilijk ontsloten individuele bergingen, niet benut gaan worden door de senioren die het pand gaan bewonen. Dit wordt nog versterkt doordat er in dit transformatieproject cf Bouwbesluit geen individuele bergingen gebouwd hoeven worden. Dus gaan de fietsen op maaiveldniveau vóór het pand gestald worden. Aangezien in de voortuin van het pand nauwelijks ruimte is, zal dat op het openbare trottoir afgewikkeld worden. Met negatieve gevolgen voor de beeldkwaliteit in de omgeving (beschermd stadsgezicht) en de leefbaarheid voor omwonenden. Reactie gemeente Bovenstaand betoog is grotendeels gebaseerd op een verwachting/mening van reclamant en is niet nader onderbouwd. Eén en ander is ook al eerder aan reclamant toegelicht in de beantwoording van zijn vragen. Het schetsontwerp dat reclamant heeft beoordeeld is nog niet nader uitgewerkt als het aankomt op de oplossing voor het stallen van fietsen.

Wel is het volgende onwenselijk voor zowel gemeente als ontwikkelaar: - Het stallen van fietsen op straat voor bewoners: Dit staat overigens los van het tijdelijk parkeren van fietsen (voor bezoekers en/of bewoners op eigen terrein) die de fiets later op de dag nog gaan gebruiken. Parkeren en stallen zijn dus twee verschillende onderwerpen in dezen; - Het niet goed gebruik kunnen maken van de bergingen, hellingbaan en ontsluiting voor voetgangers en/of fietsers. De ontwikkelaar is voornemens om een kwalitatief hoogwaardig project te realiseren waarbij een goede verhuurbaarheid van de woningen een belangrijk speerpunt is. Over bovengenoemde onderwerpen dient goed nagedacht te worden. De ontwikkelaar ziet deze opmerkingen dan ook als aandachtspunt en zal deze meenemen in de overwegingen. Eén en ander zal in de omgevingsvergunning nader worden uitgewerkt. 3. De bebouwingsmogelijkheid van het perceel is te groot. Het grote aantal (44) nieuwe appartementen leidt tot een te groot bouwvolume. De bebouwingsmogelijkheden in het voorliggende ontwerp worden vergroot ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Dat effect wordt versterkt door de mogelijkheid om een deels ondergronds te bouwen parkeerkelder buiten het bouwvlak te realiseren. Deze vergroting staat haaks op de toezegging van het College.

In haar voorstel aan de Raad van 17 februari 2009 (bijgevoegd) schrijft het College inzake Piushove:

27

“Voor de goede orde merken we hierbij op dat er geen medewerking zal worden verleend aan ontwikkelingsplannen die vragen om een wijziging (lees: verruiming) van de ruimtelijke bebouwingsmogelijkheden”. De nieuwbouw aan de achterzijde kan 12 m1 boven het peil worden. Het peil ligt echter beduidend hoger dan het maaiveld aan de voor- en achterzijde van het pand. Dat betekent een hoogte van wel 13,35 m1 boven het maaiveld aan de achterzijde van de nieuwbouw! Dat levert stedenbouwkundig een discrepantie op met de hoogte van de aanliggende woningen aan de Groesbeekseweg, die ca. 10 m1 hoog zijn. En leidt tot een ernstige verstoring van het uitzicht vanuit die woningen en de privacy van de bewoners. Reactie gemeente Stedenbouwkundig is de huidige opzet passend binnen de kaders die gesteld zijn. Er wordt gewezen op de bouwmogelijkheden van het bestaande bestemmingsplan versus het nieuwe ontwerpbestemmingsplan. Dit bouwvlak mag voor 60% bebouwd worden met een goot- en bouwhoogte van 12 meter. Binnen de huidige bestemming Maatschappelijk is wonen in principe ook toegestaan, maar uitsluitend in onzelfstandige vorm zoals beschermd wonen. Het bouwvlak in het ontwerpbestemmingsplan is echter circa 600m2 kleiner en houdt aan de achterzijde van het voormalige klooster aan alle zijden een ruime afstand tot de aangrenzende woonpercelen.

De bouwmogelijkheden op het perceel worden beperkt tot de zone in de oksel van het voormalige klooster, grenzend aan de achtergevels. Dit bouwvlak mag volledig bebouwd worden. De bestemming is Wonen, in de regels benoemd als ‘maximaal 44 appartementen voor beschut wonen’. Met de voorgestelde bestemmingsplanregeling wordt op perceelniveau een passende verhouding gevonden tussen bebouwing en onbebouwde ruimte (tuin). Een groot deel van de kloostertuin blijft vrij van bebouwing (die op basis van het bestaande bestemmingsplan is toegestaan). Ook in relatie tot de omgeving en de herbestemming van het voormalige klooster naar wonen heeft afstemming plaatsgevonden: het ontwerpbestemmingsplan gaat uit van bebouwing geconcentreerd ter plaatse van de bestaande bebouwing en bouwt ruime(re) afstanden in tussen de (nieuwe) bebouwing en de aangrenzende woonpercelen. Met betrekking tot de opmerking van reclamant over peil en bouwhoogte wordt verwezen naar de in het bestemmingsplan opgenomen bepalingen over de wijze van meten: als peilhoogte geldt de hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de hoofdtoegang (aan de Van Slichtenhorststraat). Zie ook hetgeen eerder aan reclamant is uitgelegd in de vragenronde over het bestemmingsplan.

De Commissie Beeldkwaliteit schrijft in haar advies aan het College inzake de beschermingswaardigheid van Piushove van 1 september 2008 (bijgevoegd): “Het gebouw van Piushove is onmiskenbaar beeldbepalend in het stadsbeeld. In dit geval betreft het naar onze mening een negatieve kwalificatie. De schaal en de architectuur is zodanig dat het zich als een té kolossaal volume tussen meer fijnmazige belendingen manifesteert.”

28

Een groot deel van de huidige tuin moet wijken voor de nieuwbouw, de tuin zou geen cultuurhistorische waarde hebben. Ten onrechte: het gemeentelijke Bureau Archeologie en Monumenten meldt in een memorandum van 14 juni 2012 (bijgevoegd) inzake Piushove: “De meest karakteristieke onderdelen van het gebouw zijn de imposante voorgevel, de bijzonder vormgegeven kapel en de fraaie kloostertuin. De cultuurhistorische waarde is gelegen in het feit dat het onder de vele Nijmeegse kloosters het enige ‘klooster’ voor niet-regulieren was. Het geheel weerspiegelt het rijke Roomse leven van ‘Monnikendam aan de Waal’, zoals Nijmegen vanwege zijn vele kloosters ook wel genoemd werd.” Bovenstaande impliceert dat het ontwerpplan een substantiële verkleining (in plaats van de huidige vergroting) van de mogelijkheden tot nieuwbouw had moeten bewerkstelligen. En daarmee de karakteristieke en cultuurhistorische waardevolle tuin in omvang beter zou beschermen. Reactie gemeente Met betrekking tot de opmerking over de waarde van de tuin: Het ontwerpbestemmingsplan stuurt juist (vanuit cultuurhistorische en stedenbouwkundige waardering) op behoud van een groot deel van de kloostertuin door de bouwmogelijkheden die het huidige bestemmingsplan op deze plaats mogelijk maakt grotendeels te schrappen. Voor de inrichting van de kloostertuin zal nog een tuinontwerp worden gemaakt door ontwikkelaar.

In het betoog van reclamant staat de reden waarom Piushove geen stadsbeeldobject is geworden, maar identiteitsbepalend object. De Commissie was namelijk van mening dat het gebouw door zijn grootschaligheid niet in het stadsbeeld past. Uiteindelijk heeft de discussie rondom Piushove in het kader van eerdere sloop-nieuwbouw-ontwikkelingen en de voorgenomen aanwijzing van de Indische buurt als gemeentelijk beschermd stadsbeeld geleid tot het behoud van Piushove en de aanwijzing ervan tot identiteitsbepalend object in 2014. In de redengevende beschrijving van het identiteitsbepalend object Piushove, vastgesteld door het college, wordt de tuin niet genoemd als cultuurhistorisch waardevol (zie bijlage). Derhalve heeft deze geen formele status. In de toelichting bij het bestemmingsplan wordt weliswaar aan de tuin cultuurhistorische waarde toegekend als functioneel onderdeel van het ‘klooster’, maar wordt tevens begrip getoond voor het bebouwen van een deel van de tuin ten behoeve van de restauratie en exploitatie van het gebouw en de rehabilitatie van de geschonden voorgevel. 4. De toename van omgevingsgeluid gaat overlast geven. Met minder dan de helft van het aantal beoogde bewoners is de huidige situatie al overlast gevend. Er is sprake van een klankkast-effect omdat het pand Piushove met zijn 18 m1 aan de voorzijde veel groter is dan de omliggende woningen.

Daarbij komt dat de aangrenzende Meander basisschool met ca. 500 leerlingen voor geluidsoverlast zorgt. Er is geen akoestisch onderzoek uitgevoerd. De gevolgen van het plan zijn daardoor niet goed onderzocht, een onderbouwing wordt gemist. Reactie gemeente Het is niet duidelijk voor welke overlast wordt gevreesd. Omdat de voorzijde van het pand Piushove wordt genoemd gaan wij ervan uit dat het gaat om geluidsoverlast op straat. Geluid veroorzaakt

29

door pratende mensen op de openbare weg is niet wettelijk gereguleerd en dient dus te worden getolereerd. Bij excessen kan de politie op basis van de APV optreden. Er is geen onderzoek gedaan naar de geluidsbelasting door het extra verkeer op de Van Slichtenhorststraat. Deze straat is een 30km/uur weg en hoeft daarom niet te worden getoetst aan de normen van de Wet geluidhinder. Als de Van Slichtenhorststraat een 50km/uur weg was geweest dan waren nieuwe ontwikkelingen die leiden tot een toename van de geluidsbelasting tot en met 48dB zondermeer toegestaan. Naar aanleiding van de zienswijzen zijn geluidberekeningen gemaakt en onderzocht bij welke verkeersintensiteit de geluidsbelasting maximaal 48 dB bedraagt op de woningen tegenover de Piushove. Uit deze berekening blijkt dat bij een verkeersintensiteit van 2000 motorvoertuigen per etmaal de geluidsbelasting van 48dB nergens wordt overschreden. In werkelijkheid zal de verkeersintensiteit op de Van Slichtenhorststraat ook met de toename door de nieuwe ontwikkelingen ruim onder de 1000 motorvoertuigen per etmaal liggen. De geluidsbelasting door het verkeer ligt dus ook ruim onder de 48dB verkeerslawaai. De geluidsbelasting zal ten opzichte van de huidige situatie dus wel toenemen maar is en blijft binnen aanvaardbare grenzen. Het resultaat van de berekeningen is te zien in het onderstaande plaatje.

Afbeelding: Geluidsbelasting op de gevels bij een fictieve verkeersintensiteit van 2000 motorvoertuigen per etmaal.

5. Het plan sluit niet aan op door de gemeenteraad vastgesteld beleid. In de toelichting worden gemeentelijke ambities genoemd op het gebied van energietransitie, duurzame mobiliteit, klimaatadaptie en natuur inclusief bouwen. Deze door de gemeenteraad vastgestelde ambities zijn ten onrechte niet of nauwelijks vertaald in concrete (SMART-)regels in het ontwerpbestemmingsplan. Met de eventuele vaststelling van dit plan laat de raad kansen liggen. 30

Reactie gemeente De gemeente mag geen eisen stellen die verder gaan dan de landelijke wetgeving. Energie en materiaalgebruik zijn geregeld in het bouwbesluit (respectievelijk BENG en MPG). We proberen deze ontwikkelingen wel zoveel mogelijk te stimuleren. De insteek ten aanzien van klimaatadaptatie water is aan het wijzigen. Beleidswijziging is aanstaande met mogelijk 60mm neerslag per uur op eigen terrein verwerken. Wel zijn er voorwaarden opgenomen in de anterieure overeenkomst waar de ontwikkelaar zich aan dient te houden. In Nijmegen hebben we onze ambities voor wat betreft mobiliteit en parkeren opgeschreven in verschillende beleidsnota’s. Ook in de overkoepelende omgevingsvisie worden ambities op het gebied van (duurzame) mobiliteit belicht. Echter binnen een kleinschalige ontwikkeling in een bestaand gebouw kan een ontwikkelaar zelf ervoor kiezen of er wordt ingezet op deelmobiliteit of de fiets. Dit zijn geen verplichtingen. De ontwikkelaar moet voldoen aan de beleidsregels parkeren, daarbinnen kunnen ze een korting op de parkeerbalans krijgen als ze deelmobiliteit inzetten. Maar dit is dus niet een verplichting. Wel zijn ze verplicht voor wat betreft fietsparkeren te voldoen aan het Bouwbesluit. 6. De communicatie rond het ter inzage vrijgeven van het ontwerp laat te wensen over.

Verzocht is om voorafgaand aan de vrijgave door B en W betrokken te worden bij de opzet van de (digitale) bewonerscommunicatie. Daarbij is gepleit voor een plenair karakter (dat is ook toegezegd in een bewonersbrief van 31 januari 2020). Er is door een bestuurder van onze stichting verzocht (in een telefoongesprek met de gemeentelijke gebiedsontwikkelaar op 9 april 2021) om die bijeenkomst op een dag te organiseren dat het voor raadsleden mogelijk is om als toehoorder deel te nemen. Deze verzoeken zijn ten onrechte niet gehonoreerd, wat op gespannen voet staat met (de geest van) de vastgestelde uitgangspunten inzake burgerparticipatie én de indruk gewekt heeft de betrokkenheid van de gemeenteraad te beperken. Reactie gemeente De brief van 31 januari 2020 was van voor de Coronamaatregelen. Helaas is een plenaire bijeenkomst daardoor niet mogelijk geweest. Om het ontwerpbestemmingsplan tot na de Corona maatregelen, om die reden niet in procedure te brengen is niet proportioneel. Daarom hebben wij u en de rest van de buurt de gelegenheid gegeven om naast vragen te stellen via brief/e-mail ook vragen te stellen in het daarvoor ingelaste digitale “vragenuurtje”. Dit om de fysieke bijeenkomst op een alternatieve wijze toch te kunnen laten plaatsvinden. Hier is geen gebruik van gemaakt.

Bijeenkomsten van deze aard (fysiek plenair of via een digitaal medium) worden altijd na werktijd ingelast zodat mensen hier niet tijdens werktijd mee worden belast. Voor raadsleden is dit in andere gevallen ook nooit een probleem geweest om hierop aan te sluiten. Dat de voorzitter van uw stichting dit in een telefoongesprek verzocht heeft, zou kunnen zijn. Buurtparticipatie heeft onzes inziens veelvuldig met u als vertegenwoordiger van de buurt plaatsgevonden. Daarnaast heeft dit en de opgehaalde informatie uit de buurtinformatiebijeenkomst tot meerdere planaanpassingen geleid. Afsluitend. Onze stichting is niet zozeer tegen de renovatie en functiewijziging van het pand. Wij missen echter zorgvuldige afwegingen en onderbouwingen ten aanzien van de vorenstaande thema’s. Wij zijn bereid om met de gemeente mee te denken over andere oplossingen, met dien verstande dat u met 31

een voorwaardelijke verplichting komt om de ongewenste parkeersituatie en alle voornoemde problemen te ondervangen. Reactie van gemeente Zowel de ontwikkelaar als de gemeente heeft in de voorfase veelvuldig met reclamant, als woordvoerder van de buurt gesproken over de plannen. De ontwikkelaar heeft op meerdere vlakken het plan aangepast als het gaat om het aantal woningen, oplossing voor parkeren en het laten opnemen van beperkingen qua parkeren voor het complex in de anterieure overeenkomst. Hiermee is ontwikkelaar de Stichting Buurtbewoners Piushove en daarmee de buurt op meerdere vlakken reeds tegemoetgekomen. De totstandkoming van het huidige plan heeft derhalve zeer zorgvuldig plaatsgevonden.

32

4. Indiener zienswijze Achmea Rechtsbijstand, namens bewoner Van Slichtenhorststraat 96, 6524 JW te Nijmegen Reactie gemeente Gezien het feit dat reclamant ook de voorzitter is van de SBP die separaat een zienswijze (3) heeft ingediend die grotendeels inhoudelijk lijkt aan te sluiten op deze zienswijze (4), wordt op deze plaats ook daarnaar en op de beantwoording daarvan verwezen. Inhoud zienswijze: Cliënt is het niet eens met het ontwerpbestemmingsplan Nijmegen Bottendaal Galgenveld 7 Vanaf 3 januari 2021 heeft u het ontwerp bestemmingsplan ‘Nijmegen Bottendaal Galgenveld - 7 (Van Slichtenhorststraat 91-93)’ ter inzage gelegd. Dit bestemmingsplan dient het plan tot transformatie van de ‘Piushove’ tot 44 appartementen voor senioren te faciliteren. Cliënt woont tegenover de Piushove en maakt zich ernstige zorgen de nadelige effecten van dit plan, met name op het gebied van parkeren. Hierna zal ik daar verder op ingaan. Het plan zorgt voor parkeeroverlast Er is op de locatie nu al onvoldoende parkeerruimte. Met de komst van 44 appartementen ten behoeve van ‘beschut wonen’, wat in feite een synoniem voor 'zorgwonen' is, wordt deze overlast nog groter. Voor een goede ruimtelijke ordening is onderzoek naar de parkeerbehoefte noodzakelijk. Met het plan wordt tevens een verbetering van de parkeerkelder beoogd. Deze zou voorzien in 22 plaatsen.

Verder wilt u ten hoogste 22 parkeervergunning verlenen. Daarmee zou het project uitkomen op een parkeernorm van 1,0. Het facetbestemmingsplan Parkeren verwijst op het punt van parkeren naar de ‘Beleidsregels Parkeren, Parkeernormen Auto en Fiets’. Deze komt ook in de toelichting aan bod. Ten aanzien van parkeren bevat de plantoelichting een aantal pertinente onjuistheden. In dit verband zijn de navolgende frases uit verschillende paragrafen, voorzien van de reactie van cliënt, relevant. 2.2 Beschrijving toekomstige situatie “Er is formeel geen toename van de parkeervraag (gelet op het rechtens verkregen niveau uit de oude situatie). Desondanks wordt in de nieuwe situatie een parkeerkelder gerealiseerd voor circa 22 parkeerplaatsen onder de nieuwbouw.” Ten onrechte wordt hier gesuggereerd dat de verbouw geen toename van de parkeervraag zou meebrengen. Dit wordt overigens niet nader onderbouwd. Ook al zou het rechtens verkregen niveau de uitgangssituatie vormen voor deze ontwikkeling, een periode van antikraak daargelaten, bestond onder de oude situatie waarin het pand door de GGZ in gebruik was als verpleegtehuis geen te hoge parkeerdruk daar die doelgroep in mindere mate auto’s bezit en rijdt. Bovendien zorgt het fenomeen ‘zorgwonen’ vanaf de leeftijd 50+ voor een enorme toename van de parkeerdruk vanwege aan- en afrijdende zorgverleners en eigen autobezit.

De ontwikkeling leidt derhalve tot aanzienlijk meer parkeren op straat dan er parkeerplaatsen op redelijke afstand van het plan aanwezig en beschikbaar zijn. Aangezien cliënt chaotische situaties voorziet, heeft hij actuele parkeercijfers bij uw gemeente opgevraagd, doch niet verkregen daar deze nog slechts in concept zijn uitgewerkt. De vrees voor een parkeerprobleem in de straat is dus niet door uw gemeente weggenomen, integendeel. 33

4.14 Verkeer en parkeren “Het aantal parkeerplaatsen wordt berekend aan de hand van de beleidsregels parkeren. Dit is een uitwerking van de door Burgemeester en Wethouders vastgestelde nota “Parkeren in Nijmegen, auto en fiets, 2020 - 2030” en “Beleidsregels Parkeren Nijmegen, Parkeernormen Auto en Fiets”. De gemeente Nijmegen heeft een stedelijkheidsgraad 'sterk stedelijke” het plangebied gelegen aan de Van Slichtenhorststraat valt in gebied "1e schil. De beleidsnota kent voor de 1e schil waar het pand is gelegen de volgende normen (incl. 0,3 bezoek : -Huur appartement, (middel)duur: 1,1, welke in het huidige bestemmingsplan niet is geborgd. “Om de verkeersveiligheid te vergroten richten we onze wegen, waar mogelijk en wenselijk, in als 30 km/uur straten, belangrijke voorwaarde hierbij is dat de auto-intensiteit voldoende laag is. Dit is verwoordt in het Ambitiedocument mobiliteit 2019-2030 'Nijmegen Goed op Weg'.” Op het punt van verkeersveiligheid gaat de plantoelichting voorbij aan het feit dat de auto intensiteit door het plan toeneemt, daar de doelgroep een geheel andere is dan die waarop het voormalige gebruik zich richtte. De verandering van een maatschappelijke bestemming -in dit geval een verzorgingshuis- naar regulier wonen voor 50 plussers brengt met 1 of 2 persoons huishoudens, zorgt immers voor een toename van het autobezit en gebruik in de straten.

Reactie gemeente Het aantal parkeerplaatsen wordt berekend aan de hand van de beleidsregels parkeren. Dit is een uitwerking van de door Burgemeester en Wethouders vastgestelde nota “Parkeren in Nijmegen, auto en fiets, 2020 - 2030” en “Beleidsregels Parkeren Nijmegen, Parkeernormen Auto en Fiets”. De gemeente Nijmegen heeft een stedelijkheidsgraad ‘sterk stedelijke” het plangebied gelegen aan de Van Slichtenhorststraat valt in gebied "1e schil". Wanneer men uitgaat van de prognose zoals beschreven in onderstaande tabel, met in achtneming van de bestaande parkeervraag is er een afname van de parkeervraag na het toepassen van het salderen. Salderen: het berekenen van de parkeereis op basis van het verschil tussen de parkeervraag in de nieuwe situatie en de parkeervraag in de oude situatie (voor en na het realiseren van een ontwikkeling). Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om na salderen te voldoen aan de parkeereis die wordt gesteld in de Beleidsregels Parkeren van de Gemeente Nijmegen.

34

De definitieve toetsing van de parkeerbalans vindt plaats ten tijde van de aanvraag van de omgevingsvergunning en zal moeten voldoen aan de nota parkeren. Voor het bestemmingsplan is voldoende aannemelijk gemaakt dat de parkeerbalans voldoet. De parkeerdruk dient te worden onderzocht Nu het plan zorgt voor meer verkeersbewegingen valt daarmee ook een forse toename van de parkeerdruk te verwachten. Het bestemmingsplan voorziet onvoldoende in mogelijkheden voor een goede parkeergelegenheid. Hoewel een verkeersonderzoek doorgaans uitsluitend nodig is bij nieuwbouwproject, kan een renovatieproject als deze -in geval mét een deel nieuwbouw- ook extra verkeersbewegingen meebrengen ten opzichte van de uitgangssituatie. Dit noopt tot een actueel verkeersonderzoek, temeer daar het gebied op dit moment ook al onder druk staat qua parkeren en gelet op het feit dat het een gereguleerd parkeergebied is met een parkeervergunningsregime. Althans, u zou er in de ogen van cliënt verstandig aan doen ambtshalve nieuwe onderzoek te initiëren. Het is cliënt niet duidelijk van welke gegevens thans is uitgegaan ter voorbereiding van het plan. Ten aanzien van de parkeerdruk is cliënt van mening dat de gemeente zich te weinig transparant opstelt. Nu er is geen actueel verkeersonderzoek is overlegd, waardoor niet kan worden gesproken van een deugdelijke motivering, noch een zorgvuldige voorbereiding.

Het plan kan immers niet worden gedragen door onderliggend onderzoek. Reactie gemeente Zie reactie en uitleg bij zienswijze 3. Cliënt verwacht overlast van geparkeerde fietsen De ontwikkeling leidt tot een aanzienlijk probleem vanwege het stallen en parkeren van fietsen in het openbaar gebied. Uitgaande van het gemiddeld fietsbezit van Nederlanders (1,5) en een aantal nieuwe bewoners (88), zullen er ruim 130 (!) fietsen gestald moeten worden. Te verwachten is dat de geplande ondergrondse stallingsmogelijkheid in de parkeerkelder met een steile hellingbaan en de 35

moeilijk ontsloten individuele bergingen, niet benut gaan worden door de senioren die het pand gaan bewonen. Dit wordt nog versterkt doordat er in dit transformatieproject conform het Bouwbesluit geen individuele bergingen gebouwd hoeven worden. Cliënt verwacht hierdoor dat fietsen op vóór het pand gestald worden. Aangezien in de voortuin van het pand nauwelijks ruimte is, zal dat ongetwijfeld op het openbare trottoir afgewikkeld worden. Dit heeft negatieve gevolgen voor de beeldkwaliteit in de omgeving (beschermd stadsgezicht) en de leefbaarheid voor omwonenden. In het ontwerp is geen rekening gehouden met dit aannemelijke effect. Overigens zou dit reële probleem kunnen worden ondervangen door een verbod in het voorerfgebied, liggend voor het pand op eigen terrein, fietsen te stallen. Reactie gemeente Zie reactie en uitleg bij zienswijze 3. De bebouwingsmogelijkheid van het perceel is te groot De grote aantal (44) nieuwe appartementen leidt tot een te groot bouwvolume. De bebouwingsmogelijkheden in het voorliggende ontwerp worden vergroot ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Dat effect wordt versterkt door de mogelijkheid om een deels ondergronds te bouwen parkeerkelder buiten het bouwvlak te realiseren. De nieuwbouw aan de achterzijde kan 12 m1 boven het peil worden.

Dat wil zeggen dat het nieuw te bouwen deel (verbonden via het Atrium),35 m1 boven het maaiveld aan de achterzijde van de nieuwbouw zou kunnen komen te liggen. Dat levert in stedenbouwkundig opzicht een discrepantie op met de hoogte van de aanliggende woningen aan de Groesbeekseweg die ca. 10 m1 hoog zijn. Naar de mening van cliënt leidt het tevens tot een ernstige verstoring van het uitzicht van die woningen. Reactie gemeente Zie reactie en uitleg bij zienswijze 3. Verder is het onbegrijpelijk waarom een groot deel van de huidige tuin moet wijken voor de nieuwbouw, terwijl de tuin als weldegelijk cultuurhistorisch en karakteristiek moet worden beschouwd. Bovendien heeft het een belangrijke binnenstedelijke ecologische functie. Met het bebouwen van een deel van de tuin verdwijnt weer een stukje biodiversiteit, natuurlijke bodem die tevens dient als natuurlijke afvoer van regenwater, met alle gevolgen van dien. Cliënt mist dan ook een ecologisch rapport die de gevolgen in kaart brengt. Kortom: het nut en de noodzaak van de verruiming van de bebouwingsmogelijkheid is niet goed onderbouwd, laat staan dat de nadelige effecten zijn afgewogen. Reactie gemeente Zie reactie en uitleg bij zienswijze 3. In Nijmegen-Noord hebben ontwikkelaars de verplichting om natuurinclusief te bouwen.

Dit geldt ook voor gronden in de bestaande stad die in bezit zijn van de gemeente Nijmegen en worden verkocht aan een ontwikkelaar. Voor overige ontwikkelingen hebben wij als Nijmegen de ambitie om natuurinclusief te ontwikkelen. Echter blijft het vooralsnog bij een ambitie. Overigens zijn er door de ontwikkelaar verschillende ecologische onderzoeken uitgevoerd die tevens ter inzage lagen bij de stukken. Daarin zijn alle nadelige effecten onderzocht en bij de planontwikkeling meegenomen. Tevens worden er in het plan voorzieningen voor natuurinclusief bouwen opgenomen. 36

Hierna volgen een aantal relevante passages aangaande de karakteristieken van het gebouw Piushove. De stukken waaruit vorige tekstgedeeltes zijn ontleend treft u aan in de BIJLAGE. De Commissie Beeldkwaliteit meldt in haar advies inzake de beschermingswaardigheid van Piushove van 01 september 2008 dat: “Het gebouw van Piushove is onmiskenbaar beeldbepalend in het stadsbeeld. In dit geval betreft het naar onze mening echter een negatieve kwalificatie. De schaal en de architectuur is zodanig dat het zich als een té kolossaal volume tussen meer fijnmazige belendingen manifesteert” Reactie gemeente Zie reactie en uitleg bij zienswijze 3. Het College van B&W schrijft in haar voorstel 17 februari 2009 aan de raad over Piushove: “Voor de goede orde merken we hierbij op dat er geen medewerking zal worden verleend aan ontwikkelingsplannen die vragen om wijziging (lees: verruiming) van de ruimtelijke bebouwingsmogelijkheden. ” Reactie gemeente Zie reactie en uitleg bij zienswijze 3. Het gemeentelijke Bureau Archeologie en Monumenten meldt in een memorandum van 14 juni 2012 dat handelt over aan de cultuurhistorische aspecten: “De meest karakteristieke onderdelen van het gebouw zijn de imposante, symmetrische voorgevel, de bijzondere vormgegeven kapel en de fraaie ‘kloostertuin’.

De cultuurhistorische waarde is gelegen in het feit dat het onder de vele Nijmeegse kloosters het enige ‘klooster voor niet -regulieren was. Het geheel weerspiegelt het rijke Roomse leven van ‘Monniken aan de Waal’, zoals Nijmegen vanwege zijn vele kloosters ook wel genoemd werd" Het vorenstaande impliceert dat het ontwerpbestemmingsplan eerder een substantiële verkleining (in plaats van de huidige vergroting) van de mogelijkheden van nieuwbouw had moeten bewerkstelligen. En daarmee de karakteristieke en cultuurhistorische waardevolle tuin in omvang beter zou beschermen. Reactie gemeente Zie reactie en uitleg bij zienswijze 3. Cliënt vreest dat het plan voor geluidsoverlast zorgt Het plan zorgt voor een toename van het aantal verkeersbewegingen en dus tot geluidsoverlast. Vanwege het woningaantal en de vele nieuwe bewoners zal ook het omgevingsgeluid toenemen. Met minder dan de helft van het aantal beoogde bewoners is de huidige situatie al overlast gevend. Het feit dat het pand met 18 m1 aan de voorzijde veel groter dan de omliggende woningen zorg voor een klankkast-effect. Voor zover cliënt weet is specifiek ten aanzien van deze factoren geen akoestisch onderzoek gedaan. Daardoor zijn de gevolgen van dit plan niet goed onderzocht. Het plan is dus niet goed onderbouwd. Het is algemeen bekend dat geluidsoverlast de gezondheid ernstige schade toebrengt.

Daarom is aanpassing van het plan noodzakelijk. 37

Reactie gemeente: Zie reactie en uitleg bij zienswijze 3. Plan sluit niet aan bij gemeentelijke beleid Met name op het gebied van verduurzaming voldoet het plan niet aan de kader van uw lokale beleid. In het ontwerp blijven de plannen op het gebied van milieu tamelijk vaag. Weliswaar wordt in de toelichting gerefereerd aan gemeentelijke ambities op het gebied van energietransitie, duurzame mobiliteit, klimaatadaptie en natuur inclusief bouwen. Deze door de gemeenteraad vastgestelde ambities vertalen zich niet of nauwelijks op een concrete wijze in (SMART-) regels in het ontwerpbestemmingsplan. Ter illustratie wordt het gebruik van deelauto’s niet gefaciliteerd, blijkt niet hoe lopen of fietsen wordt gestimuleerd, enzovoort. Uw gemeente zou juist voorschriften kunnen stellen, maar laat dit na. Daarmee laat u in geval van vaststelling van dit plan ook een kans liggen. Gelet op het voorgaande sluit het plan totaal niet aan bij de volgende pijlen of is het effect juist averechts. Reactie gemeente Zie reactie en uitleg bij zienswijze 3. 4. Duurzame mobiliteit “In de regio Arnhem-Nijmegen werken we gezamenlijk aan duurzame mobiliteit en bereikbaarheid. Het gaat om het inzetten en stimuleren van schone vervoersmiddelen en het efficiënter benutten van vervoer.

Om de stad te laten groeien zonder mobiliteitsproblemen te laten ontstaan zetten we in op: lopen, fiets, OV en Mobility as a Service. Met deze vervoersvormen kunnen we een aantal maatschappelijke doelen bereiken. Duurzame mobiliteit brengt mensen in beweging, is goed voor de gezondheid en luchtkwaliteit, versterkt sociale cohesie, creëert gelijke kansen, versterkt de economische structuur en draagt bij aan de beleving van de stad. ” Reactie gemeente Zie reactie en uitleg bij zienswijze 3. 5. Energieopgave “Ons doel is dat Nijmegen uiterlijk in 2045 energieneutraal en aardgasvrij is. Samen met andere gemeenten, waterschappen en de provincie stellen we een Regionale Energie Strategie (RES) op. Hierin maken we keuzes voor de opwekking van duurzame elektriciteit, de warmtetransitie in de gebouwde omgeving en de daarvoor nodige opslag- en energie infrastructuur. De RES geeft met zoekgebieden aan welke gebieden in de regio geschikt zijn voor de opwekking van hernieuwbare energie. ” Met alleen de integratie van een Warmte-Koude opslagsysteem (WKO) systeem wordt onvoldoende gedaan om te handelen naar bovenstaande ambitie. Waarom is er geen sprake van een duurzame opwek van energie middels een warmtepomp, warmte-terug-win techniek of aardwarmte? Het niet realiseren van een warmtenet is een gemiste kans.

Als uw gemeente verduurzaming hoog in het vaandel heeft staan, dan dient hier ook bij renovatie aandacht voor te zijn. Nog afgezien van de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG) normen voor nieuwbouw is hier niet duidelijk of het

38

plan aan de wettelijke eisen over de energieprestatie bij renovatie, zoals neergelegd in het Bouwbesluit, voldoet. Reactie gemeente De eisen ten aanzien van opwek en besparing van energie zijn vastgelegd in het Bouwbesluit. Voor woningbouwprojecten waarvoor de vergunningaanvraag na 1 januari 2021 is ingediend gelden de eisen van de BENG. De BENG eisen gelden ook voor grootschalige renovatie. Vanaf 1 juli 2018 mogen nieuwbouwwoningen geen nieuwe aansluiting op het aardgasnetwerk krijgen. Indien er al een gasaansluiting aanwezig is, mag deze wel in gebruik blijven. De gemeente is niet bevoegd om eisen te stellen die verder gaan dan de eisen uit de landelijke wetgeving. We hebben als gemeente dus geen mogelijkheden om zonnepanelen of aardgasvrij maken bij renovatie af te dwingen. We proberen deze ontwikkelingen wel zoveel mogelijk te stimuleren. Uit het wijkwarmteplan van Bottendaal is gebleken dat de aanleg van een warmtenet hier niet rendabel is. Daarmee blijft de optie van individuele systemen over als alternatief. Hierbij is een open (WKO) of gesloten bodemenergiesysteem i.c.m. een warmtepomp op dit moment de meest duurzame oplossing. Een WKO-systeem is altijd gecombineerd met een warmtepomp. Andere mogelijkheden zijn een lucht-water warmtepomp of verwarming via infraroodpanelen.

Concluderend: er is geen sprake van een goede ruimtelijke ordening Hoewel cliënt niet zozeer tegen een renovatie van het gebouw Piushove is, mist hij de zorgvuldige afwegingen als het aankomt op de transformatie naar de bestemming wonen, met name ook op het vlak van duurzaamheid, leefbaarheid in relatie tot parkeerdruk en geluid, milieu en luchtkwaliteit. Op die vlakken kan korte en lange termijn ernstig nadeel ontstaan, hetgeen ook doorwerkt in het woongenot van omwonenden als cliënt. Al met al is het plan voor de projectontwikkelaar een 'quick win’. Er wordt te weinig gedaan aan het opwekken van duurzame energie. Uw gemeente is te weinig kritisch ten aanzien daarvan. Het is aan uw raad om de koers te bepalen door bijvoorbeeld voorwaardelijke verplichting in de planregels op te nemen, zoals bijvoorbeeld ten aanzien van parkeren en het anderszins de duurzaamheid ambities te verdisconteren in plannen als deze. Wanneer uw raad ervoor zou kiezen om met dit ontwerp een dergelijk plan te faciliteren kunt u evengoed het beleid ten aanzien van energie en verduurzaming overboord gooien. Cliënt stelt zich op het standpunt, dat er geen sprake is van een goede ruimtelijk ordening daar het plan niet kan worden gedragen door actueel onderzoek. Reactie gemeente Zoals eerder opgemerkt mag de gemeente geen eisen stellen die verder gaan dan de landelijke wetgeving.

Energie en materiaalgebruik zijn geregeld in het bouwbesluit (respectievelijk BENG en MPG). We proberen deze ontwikkelingen wel zoveel mogelijk te stimuleren. Wel zijn er voorwaarden opgenomen in de anterieure overeenkomst waar de ontwikkelaar zich aan dient te houden. De stelling van reclamant over het behalen van een ‘quick win’ door de ontwikkelaar is suggestief. Onduidelijk is waarop dit is gebaseerd. De planuitwerking is immers nog niet op een dergelijk niveau om dit te concluderen. De ambitie is wellicht niet geborgd in het bestemmingsplan maar wordt bij de uitwerking van de omgevingsvergunning wel degelijk meegenomen. De ontwikkelaar heeft zich richting reclamant al meerdere malen in de overleggen met de SBP, waar reclamant zelfs voorzitter van is, uitgesproken over de zeer hoge ambitie die ze voor het complex heeft. Ook zijn er door de 39

ontwikkelaar meerdere malen voorbeelden gegeven van referentieprojecten waar veel is geïnvesteerd in woonkwaliteit, leefbaarheid en duurzaamheid. Onder andere door toepassing van warmtepompsystemen, pv-panelen, hoogwaardige isolaties van gevels/daken en aluminium en houten kozijnen met hoogrendement beglazing, afwerking van woningen, algemene ruimten en hoogwaardige inrichting openbare ruimte. Reclamant heeft volgens de ontwikkelaar een uitnodiging ontvangen om dit in een referentieproject in Utrecht te komen bekijken. Hier heeft reclamant als SBP echter geen gebruik van gemaakt. Cliënt vraagt u het ontwerp bestemmingsplan niet vast te stellen In ieder geval vraagt cliënt u rekening te houden met deze zienswijze en het plan aan te passen. Cliënt verlangt een verdergaand onderzoek en een zorgvuldigere voorbereiding van het plan. Daarbij is cliënt bereid om met de gemeente meedenken over een andere oplossingen, met dien verstande dat u met een voorwaardelijke verplichting komt die de onwenselijke parkeersituatie en alle voornoemde problemen ondervangen. Reactie van gemeente Zowel de ontwikkelaar als de gemeente heeft in de voorfase veelvuldig met reclamant, als woordvoerder van de buurt gesproken over de plannen.

De ontwikkelaar heeft op meerdere vlakken het plan aangepast als het gaat om het aantal woningen, oplossing voor parkeren en het laten opnemen van beperkingen qua parkeren voor het complex in de anterieure overeenkomst. Hiermee is ontwikkelaar de Stichting Buurtbewoners Piushove en daarmee de buurt op meerdere vlakken reeds tegemoetgekomen. De totstandkoming van het huidige plan heeft derhalve zeer zorgvuldig plaatsgevonden.

40

5. Indiener zienswijze Bewoonster Van Slichtenhorststraat 90, 6524 JV te Nijmegen Inhoud zienswijze Hierbij maak ik bezwaar tegen het huidige ontwerpbestemmingsplan Nijmegen Bottendaal Galgenveld - 7 (Van Slichtenhorststraat 91-93). Laat de Piushove binnen zijn huidige muren bestaan! De expansiedrift voor het bouwen van een nieuwbouwvleugel in de kloostertuin zal meer schade toebrengen aan mens, dier en plant dan wenselijk is. Gemeenteraad Nijmegen bezint eer ge begint! De Van Slichtenhorststraat, één van de mooiste lommerrijke straten van Nijmegen gaat u verkwanselen door op een kleine honderd meter breedte 44 appartementen te realiseren dat nagenoeg gelijk is aan één straatlengte met woningen (zie het huisnummer). Bent u zich bewust van de impact hiervan? De Van Slichtenhorststraat trekt zich in ongeveer vijfhonderd meter een kronkelende weg vanaf de Sint Annastraat tot aan het Sumatraplein. Dus ter vergelijking op de honderd meter die de Piushove breed is, zal er ongeveer vijfmaal meer bewegingen plaatsvinden. De leefbaarheid van de omgeving zal afnemen. Realiseert u zich wat dit betekent voor de omgeving? Reactie gemeente Stedenbouwkundig is het plan passend binnen de gestelde kaders. In de andere zienswijzen zijn hier ook opmerkingen over geplaatst.

Allereerst wordt er gewezen op de bouwmogelijkheden van het bestaande bestemmingsplan versus het nieuwe ontwerpbestemmingsplan en het aantal gebruikers welke binnen het vigerende bestemmingsplan al in het pand gehuisvest had kunnen worden. Hiermee samenhangend kom ik ook uit op het (terugkerende) parkeerprobleem. Een deel (22 auto’s) kan in de ondergrondse parkeerplaats maar het overige deel (22 auto’s oplopend tot mogelijk 60 auto’s) zal een inbreuk zijn op de parkeerplaatsen van de omwonenden. Reactie gemeente Het aantal parkeerplaatsen wordt berekend aan de hand van de beleidsregels parkeren. Dit is een uitwerking van de door Burgemeester en Wethouders vastgestelde nota “Parkeren in Nijmegen, auto en fiets, 2020 - 2030” en “Beleidsregels Parkeren Nijmegen, Parkeernormen Auto en Fiets”. De gemeente Nijmegen heeft een stedelijkheidsgraad ‘sterk stedelijke” het plangebied gelegen aan de Van Slichtenhorststraat valt in gebied "1e schil". Wanneer men uitgaat van de prognose zoals beschreven in onderstaande tabel, met in achtneming van de bestaande parkeervraag is er een afname van de parkeervraag na het toepassen van het salderen. Salderen: het berekenen van de parkeereis op basis van het verschil tussen de parkeervraag in de nieuwe situatie en de parkeervraag in de oude situatie (voor en na het realiseren van een ontwikkeling).

41

Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om na salderen te voldoen aan de parkeereis die wordt gesteld in de Beleidsregels Parkeren van de Gemeente Nijmegen.

De definitieve toetsing van de parkeerbalans vindt plaats ten tijde van de aanvraag van de omgevingsvergunning en zal moeten voldoen aan de nota parkeren. Voor het bestemmingsplan is voldoende aannemelijk gemaakt dat de parkeerbalans voldoet. Dit brengt mij op twee andere samenhangende thema’s: 1. De Vrije School, Meander basisschool aan de Celebesstraat heeft haar ingang aan het Sumatraplein. Deze school heeft een brede regionale functie. Met als gevolg dat mogelijk de helft of meer van deze kinderen door hun ouders met de auto naar school worden gebracht en gehaald. Nu zie ik al dat lege plekken in de omgeving van de Piushove worden ingenomen door deze ouders. Maar als hier straks de auto’s van de appartementsbewoners staan. Waar moeten de ouders dan hun auto’s parkeren?... dubbel? ‘s Ochtends tussen 8.00 - 9.00 is het spits in dit deel van de Van Slichtenhorststraat. Naast de auto’s zijn er ook veel schoolgaande kinderen op de fiets samen met hun ouders op weg naar de omliggende basisscholen in de wijk. Nu ontstaan er al onoverzichtelijke en gevaarlijke situaties. Hoe denkt u dat dit straks zal zijn als u goedkeuring geeft aan het huidige ontwerpbestemmingsplan? Al die auto’s op een kluitje is ook zeker geen pré voor het stikstofbeleid.

Wat vindt u hiervan? Is daar ook over nagedacht? Terzijde, het brengen en halen van veel kinderen met de auto vind ik ook een probleem dat ter discussie gesteld moet worden maar daar ga ik nu niet over uitweiden omdat dit van een andere orde is. Reactie gemeente Bovenstaand probleem staat los van dit bestemmingsplan. Dit heeft betrekking op de reeds aanwezige verkeerssituatie, ontstaan door de school. De oplossing moet in relatie met de school worden bekeken. Bovenstaande is doorgegeven aan de verkeerskundige van de gemeente. Hiervoor is gekeken naar een oplossingsrichting welke separaat met de buurt besproken is. Weliswaar blijft het “druk” rond de tijden van het halen en brengen van de kinderen. Echter er wordt nu door het 42

personeel van de school geacteerd om de overlast te beperken. Hierbij wordt gelet op het parkeren voor de uitritten en het dubbel-parkeren. Er heeft in oktober 2021 een gesprek plaatsgevonden tussen de buurt, school en de gemeente. Betrokkenen berusten in het feit dat het heeft geleid tot een acceptabele situatie nu het verkeer in betere banen wordt geleid. 2. Kijken we naar de levensloop van twee soortgelijke gebouwen in de wijk die ook ooit een maatschappelijke bestemming verwezenlijkten als de Kweekschool en de Meisjesschool aan de Heijendaalseweg/Groesbeekseweg die zijn beide niet volgestouwd met appartementen en uitgebreid met een vleugel. Nee, daar heeft men met de renovatie oog gehouden voor de leefbaarheid van mens, dier en plant. Laat deze koopappartementen in deze twee gebouwen een voorbeeldfunctie zijn voor de renovatie van de Piushove! Reactie gemeente In de door u genoemde projecten is in het bestemmingsplan een woonbestemming opgenomen. Ook daar hadden vanuit het bestemmingsplan voor beide projecten appartementen gerealiseerd kunnen worden. De ontwikkelaar in deze heeft bij de planontwikkeling daar destijds een andere keuze gemaakt. Bij elk bestemmingsplan moet sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. We menen met het voorgenomen bestemmingsplan m.b.t. Piushove een goede ontwikkeling te realiseren, waar veel behoefte aan is.

Kortweg is het vergelijken van een plan met een ander ruimtelijk plan in deze niet relevant. Wat is voor u, Gemeenteraad Nijmegen de reden om te kiezen voor een totaal afwijkend concept voor de Piushove met alle gevolgen van dien? In uw schrijven d.d. 28 januari j.l. staat dat Projectontwikkelaar Claver Real Estate BV voornemens is om het voormalige priesterhuis te transformeren naar 44 zelfstandige appartementen voor 5 bewoners in één of tweepersoonshuishoudens in de vorm van beschut wonen. Voor mij impliceer beschut wonen dat het hier gaat om minder zelfstandige 50+ bewoners die enige begeleiding behoeven. Kunt u mij uitleggen wat u onder beschut wonen verstaat met betrekking tot de Piushove? In de planpresentatie onder projectomschrijving staat beschreven, ik citeer: “De huidige locatie heeft een maatschappelijke bestemming en wordt door de gemeente gewijzigd naar de functie (beschut) wonen”. Aha beschut wonen tussen haken.. Wat wilt u nu zeggen, wel of met beschut wonen. Voor mij wordt dit nu wel heel twijfelachtig. De term beschut wonen als ook beschermd wonen is heden ten dage ín en maatschappelijk relevant en verantwoord. Maar het mag toch met zo zijn onder de noemer beschut wonen nu gemakkelijk een omgevingsvergunning verleend wordt.

Verklaar u nader! Wat is nu de bedoeling? Reactie gemeente Zoals overeengekomen is in de anterieure overeenkomst, wordt het Beschut wonen. De betreffende haakjes zullen worden verwijderd. In het ontwerpbestemmingsplan, dat gedurende een periode van 6 weken voor eenieder ter visie heeft gelegen is in de Regels in Hoofdstuk 1 Inleidende regels, artikel 1 Begrippen onder 1.21 de definitie voor Beschut wonen opgenomen. Onder Beschut wonen wordt verstaan: betreft de situatie waarbij een huishouden in een levensloopgeschikte woning (voor zover dit in het bestaande gebouw technisch en praktisch haalbaar is) woont en gebruik kan maken van verpleging of verzorging. Er zijn faciliteiten om elkaar te ontmoeten (spontaan of georganiseerd). 43

Het gaat hier dus om Beschut wonen, niet Beschermd wonen. Onder Beschermd wonen wordt verstaan: woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg en toezicht. Met nabij wordt hier gedoeld op zorg die permanent aanwezig is in het gebouw. Maar dat wordt dus op de betreffende locatie niet gerealiseerd. Van grootschalige mantelzorgfuncties zal derhalve geen sprake zijn. Gezien ook de strekking dat het hier (middel)dure appartementen betreft, betekent dat het hier niet om verhuur in de sociale sector gaat. Deze bemiddelde 50-plussers zouden zich ook een hypotheek kunnen veroorloven. Waarom de Piushove niet verbouwen tot maximaal 22 (middel)grote, luxe appartementen met interne parkeerplaats en evt. faciliteiten? De beneden etage/parterre (deels) voor parkeren benutten i.p.v. wonen. Mijns inziens is dan iedereen content! De Projectontwikkelaar Claver verdient zijn investering snel en dubbel en dwars terug. De aanwonenden hebben een fraai in oorspronkelijke staat stadsbeeld bepalend gebouw terug met voldoende leefbaarheid voor mens, dier en plant. Reactie gemeente Dergelijk aanbod is minimaal aanwezig in de (Indische) buurt. Er is vanuit de markt behoefte aan vrije sector doorstroommogelijkheden voor wijkbewoners die meer op leeftijd geraken. De ontwikkelaar heeft de ambitie om er een hoogwaardig en luxe woongebouw van te maken wat aansluit op deze vraag.

De stelling van reclamant, dat de ontwikkelaar zijn investering snel en dubbel en dwars terugverdient is suggestief. De planuitwerking is immers nog niet op het niveau van waaruit deze informatie überhaupt te concluderen valt. Daarnaast gaan er grote kosten gemoeid met een dergelijke ontwikkeling waardoor “snel en dubbel dwars terugverdiend” in perspectief moet worden geplaatst. Ik wil nog wel even de gevolgen voor resp. dier en plant bespreken. In het rapport wordt al melding gemaakt dat een aantal bijzondere diersoorten hun habitat dreigt kwijt te raken. Mijn eerste gedachten gaan dan uit naar de nieuwbouwvleugel als grote oorzaak. Het behoeft nog nader onderzoek zoals vermeld staat in het rapport. Het gaat om de vleermuizen, gierzwaluwen en steenmarters. Wanneer gaat dat nader onderzoek plaatsvinden? Waar staan de mitigerende maatregelen hieromtrent beschreven? En dan ooit de trots van de Piushove, de kloostertuin zal met de komst van een nieuwbouwvleugel nooit meer de tuin van weleer zijn. De weelderige tuin vol prachtige planten en bomen gold als een trekpleister voor insect en dier. Een deel van de bloemenweide wordt hen ontnomen. Dit heeft ook zeker impact op insectenfamilies die hier hun leefomgeving hebben. Is dit nader onderzocht. Reactie gemeente Het vigerende bestemmingsplan kent reeds bouwmogelijkheden.

Daarnaast is er onderzoek gedaan naar de flora en fauna en zijn er reeds mitigerende maatregelen getroffen. Hierbij is de impact van de planontwikkeling tot een minimum beperkt. Daarnaast is de nieuwe tuin straks vermoedelijk een betere en kwalitatief hoogwaardigere leefruimte voor flora en fauna dan in de huidige toestand. In de redengevende beschrijving van het identiteitsbepalend object Piushove, vastgesteld door het college, wordt de tuin niet genoemd als cultuurhistorisch waardevol (zie bijlagen). Derhalve heeft deze geen formele status. 44

In de toelichting bij het bestemmingsplan wordt weliswaar aan de tuin cultuurhistorische waarde toegekend als functioneel onderdeel van het ‘klooster’, maar wordt tevens begrip getoond voor het bebouwen van een deel van de tuin t.b.v. de restauratie en exploitatie van het gebouw en de rehabilitatie van de geschonden voorgevel. Resumerend wil ik u, Gemeenteraad Nijmegen van harte vragen niet in te stemmen met dit huidige ontwerpbestemmingsplan. Ik hoop dat ik u met mijn pleidooi hernieuwde inzichten heb gegeven. Laat dit duidelijk zijn dat ik níet tegen de renovatie van de Piushove ben maar wel tegen de nieuwbouwvleugel en het volproppen met appartementen in het huidige gebouw! Laat de Projectontwikkelaar Claver op verantwoorde wijze omgaan met de renovatie van de Piushove dat goed is voor de leefbaarheid van mens, dier en plant en laat de voormalige Kweekschool en Meisjesschool als voorbeeld fungeren. Ik wil u hartelijk danken en verneem graag uw antwoorden op mijn vragen met onderbouwing. Reactie van gemeente De gemeente is van mening dat voorliggend plan hoogwaardig en kwalitatief is voor de transformatie en nieuwbouw van Piushove. De ontwikkelaar heeft een hoge ambitie welke geborgd is in de anterieure overeenkomst en in het bestemmingsplan. Zie hiervoor inhoudelijk alle zienswijzen waarop op de vragen en opmerkingen zo goed als mogelijk, antwoord is gegeven.