Zienswijzennota Piushove

Zienswijzennota ontwerpbestemmingsplan Nijmegen Bottendaal Galgenveld - 7 (Van Slichtenhorststraat 91-93) Algemeen Directe aanleiding voor het ontwerpbestemmingsplan Nijmegen Bottendaal Galgenveld - 7 (Van Slichtenhorststraat 91-93) is de wens om op het perceel Van Slichtenhorststraat 91-93 zelfstandige appartementen voor 50+ bewoners in één of tweepersoonshuishoudens in de vorm van beschut wonen te realiseren. Het bestaande pand Piushove krijgt hiervoor een woonbestemming (nu maatschappelijk). Hiervoor moet het geldende bestemmingsplan Nijmegen Bottendaal Galgenveld worden aangepast. De ontwikkelaar is voornemens om het bestaande complex grotendeels in zijn oorspronkelijke, bouwkundige staat terug te brengen en aan de achterzijde een nieuwbouwvleugel toe te voegen in de achtertuin op eigen terrein. Daarnaast voorziet het plan in de mogelijkheid van een parkeergarage. In totaal zijn er 44 zelfstandige appartementen voorzien met een gemeenschappelijke functie en een gemeenschappelijke tuin. De doelgroep betreft één- of tweepersoonshuishoudens met bewoners met een leeftijd van ca. 50+. De appartementen worden verhuurd in de vorm/functie van beschut wonen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende 6 weken van 4 februari 2021 tot en met 17 maart 2021 ter visie gelegen. Gedurende deze periode konden zienswijzen worden ingediend. Er zijn 5 zienswijzen binnengekomen.

De ontvankelijke zienswijzen zijn volledig in de beoordeling betrokken.

1

ZIENSWIJZE EN REACTIE VAN GEMEENTE 1. Indiener zienswijze Bewoners Van Slichtenhorststraat 82, 6524 JV te Nijmegen Inhoud zienswijze 1. Inleiding: 1.1 Artikel 3.1 Ontwerpbestemmingsplan zegt: "De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. maximaal 44 appartementen voor (beschut) wonen; b. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' tevens voor een ondergrondse parkeergarage met bijbehorende voorzieningen; (…).” 1.2 Hoofdstuk 2.2 Toelichting Ontwerpbestemmingsplan zegt: "Met het voorliggende bestemmingsplan krijgt het perceel een woonbestemming, waardoor het gebouw omgevormd kan worden tot maximaal 44 zelfstandige appartementen voor 50+ bewoners in één of tweepersoonshuishoudens, die verhuurd worden in de vorm van beschut wonen." (...) "Er is formeel geen toename van de parkeervraag (gelet op rechtens verkregen niveau uit de oude situatie). Desondanks wordt in de nieuwe situatie een parkeerkelder gerealiseerd voor circa 22 parkeerplaatsen onder de nieuwbouw." En Hoofdstuk 4.14 Toelichting Ontwerpbestemmingsplan zegt: "Het aantal parkeerplaatsen wordt berekend aan de hand van de beleidsregels parkeren. Dit is een uitwerking van de door Burgemeester en Wethouders vastgestelde nota "Parkeren in Nijmegen, auto en fiets, 2020-2030" en "Beleidsregels parkeren Nijmegen, Parkeernormen Auto en Fiets." 2.

Zienswijze: 2.1 Het voorliggende ontwerpbestemmingsplan, waardoor het gebouw Piushove omgevormd kan worden tot maximaal 44 zelfstandige woonappartementen, heeft een toename van de parkeerbehoefte/-vraag tot gevolg. De toename is fors en relevant ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. Want:

2

Parkeerbehoefte in nieuwe functie (bestemming wonen; 2021-situatie, voorgenomen): woningen huur appartement, (middel)duur 44 wooneenheden

schil 1e ring autoparkeernorm 1,1 per eenheid 48,4 parkeerplaatsen

Parkeerbehoefte in oude functie (bestemming maatschappelijk; 2004-situatie, laatst legaal vergund): gezondheidszorg en (sociale) voorzieningen verpleeghuis/beschermd wonen, 32 wooneenheden waarvan op eigen terrein, 1 inpandige garage

schil 1e ring autoparkeernorm 0,5 per wooneenheid 16,0 parkeerplaatsen 1,0 parkeerplaats 15,0 parkeerplaatsen

De parkeerbehoefte neemt toe door enerzijds de bestemmingswijziging van "Maatschappelijk" naar "Wonen", en anderzijds een verbouwing (vergroting van het bruto vloeroppervlak). De extra parkeerbehoefte bedraagt: 48,4 - 15,0 = 33,4 parkeerplaatsen, afgerond 34 parkeerplaatsen. Hiervan zijn 22 parkeerplaatsen in de nieuwe functie geprojecteerd op eigen terrein, in een parkeerkelder, waardoor de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van de planontwikkeling na saldering is: 34 - 22 = 12 parkeerplaatsen. Reactie gemeente Het aantal parkeerplaatsen wordt berekend aan de hand van de beleidsregels parkeren. Dit is een uitwerking van de door Burgemeester en Wethouders vastgestelde nota “Parkeren in Nijmegen, auto en fiets, 2020 - 2030” en “Beleidsregels Parkeren Nijmegen, Parkeernormen Auto en Fiets”. De gemeente Nijmegen heeft een stedelijkheidsgraad ‘sterk stedelijke” het plangebied gelegen aan de Van Slichtenhorststraat valt in gebied "1e schil". Wanneer men uitgaat van de prognose zoals beschreven in onderstaande tabel, met in achtneming van de bestaande parkeervraag is er een afname van de parkeervraag na het toepassen van het salderen. Salderen: het berekenen van de parkeereis op basis van het verschil tussen de parkeervraag in de nieuwe situatie en de parkeervraag in de oude situatie (voor en na het realiseren van een ontwikkeling).

Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om na salderen te voldoen aan de parkeereis die wordt gesteld in de Beleidsregels Parkeren van de Gemeente Nijmegen.

3

De definitieve toetsing van de parkeerbalans vindt plaats ten tijde van de aanvraag van de omgevingsvergunning en zal moeten voldoen aan de nota parkeren. Voor het bestemmingsplan is voldoende aannemelijk gemaakt dat de parkeerbalans voldoet. 3. De toename van de parkeerbehoefte als gevolg van de planontwikkeling die NIET op eigen terrein kan worden opgevangen, is in de nieuwe functie echter relevant hoger dan wordt gesteld in Hoofdstuk 2.2 Toelichting Ontwerpbestemmingsplan en wordt gesuggereerd middels de achterliggende planpresentatie; de toename van de parkeerbehoefte die NIET op eigen terrein kan worden opgevangen bedraagt (namelijk 8 parkeerplaatsen extra, mitsdien na saldering leidende tot) 20 parkeerplaatsen gegeven de dwingendrechtelijke regeleisen als blijkend uit art. 4.31 Bouwbesluit 2012. 1, 2 Een goede ruimtelijke ordening noopt tot een rechtens correcte, zorgvuldige uitwerking/maatvoering van de planontwikkeling naar de dwingende regeleisen ter zake de maatvoering van bergingen als blijkend uit art. 4.31 Bouwbesluit 2012, gelet op de in deze situatie aanwezige directe causale relatie met het vigerende "Facet bestemmingsplan parkeren" en de Beleidsregels parkeren 2020.

4

Reactie gemeente Een goede ruimtelijke ordening wordt hier door reclamant aangehaald op het ontwerp van de bergingen. Dit is niet correct. Artikel 4.31 is van toepassing op nieuwbouw en niet op verbouw/transformatie. Het plan van de ontwikkelaar ziet op zowel een transformatie van het bestaande klooster naar 32 appartementen alsmede een nieuwbouw van 12 appartementen. Voor deze nieuwe appartementen is een privéberging conform bouwbesluit vereist. Voor de transformatie niet. Overigens is het plan nog niet tot een omgevingsvergunning uitgewerkt en is het mogelijk om 44 privé bergingen op te lossen binnen het bestaande complex ten koste van m2’s woonoppervlak in de kelder. Dit hoeft in ieder geval niet ten koste te gaan van het aantal te realiseren parkeerplaatsen en staat dus los hiervan. Derhalve is er onzes inziens dus geen causale relatie met het aantal parkeerplaatsen zoals door reclamant gesteld. Daarnaast is het nog mogelijk om de parkeerkelder binnen het daarvoor opgenomen ondergrondse bouwvlak te vergroten ten opzichte van het huidige schetsontwerp, ten gunste van parkeren en/of bergingen om dit op te lossen in de omgevingsvergunning. 4. Onderzocht en beoordeeld moet worden of de parkeerbehoefte van het voorliggende ontwerpbestemmingsplan past binnen de vigerende kaders van het "Facet bestemmingsplan parkeren" respectievelijk de Beleidsregels parkeren 2020.

Dat is hier NIET gebeurd, NOCH middels het voorliggende ontwerpbestemmingsplan gewaarborgd, waardoor geen althans onvoldoende rekening is gehouden met de ruimtelijk relevante belangen van omwonenden. Reactie gemeente Zie eerdere reactie inzake parkeren. 5. EVENMIN is in het plan gewaarborgd dat de volgens het voorliggende ontwerpbestemmingsplan binnen de bestemming "Wonen" voorgestane functies worden geëffectueerd; in het bijzonder dat de zelfstandige appartementen worden gebruikt voor 50+ bewoners in de vorm van beschut wonen, hetgeen volgens de plantoelichting de bedoeling is. Reactie gemeente In het bestemmingsplan is in de regels alleen beschut wonen toegestaan (zie artikel 3.1 onder a, de haakjes zullen worden verwijderd). Zie artikel 1.21 van de regels voor de definitie van Beschut wonen. Ook is het aantal appartementen in de regels gemaximeerd (44 appartementen). Deze afspraken zijn aanvullend in de anterieure overeenkomst geborgd.

1 Art. 4.31 Bouwbesluit 2012 bepaalt (namelijk) dat een woonfunctie als nevenfunctie heeft een niet-gemeenschappelijke afsluitbare bergruimte met een vloeroppervlakte van ten minste 5 m2 bij een breedte van ten minste 1,8 m. Gelet op het bepaalde in art. 2.10, lid 1, sub a Wabo kan van deze eis NIET worden afgeweken. De maatvoeringseis als blijkend uit het Bouwbesluit is daardoor rechtens relevant ter juridische beoordeling van het voorliggende ontwerpbestemmingsplan vanwege de directe causale relatie met het vigerende "Facetbestemmingsplan parkeren" en de Beleidsregels parkeren 2020.

5

In het voorliggende ontwerpbestemmingsplan, waardoor het gebouw omgevormd kan worden tot maximaal 44 zelfstandige appartementen, zijn blijkens de achterliggende planpresentatie evenwel slechts 36 bergingen geprojecteerd, elk met een vloeroppervlakte van slechts ca. 3,5 m2 en een breedte van slechts ca. 1,60 m. De parkeerbehoefte als gevolg van de planontwikkeling die NIET op eigen terrein kan worden opgevangen, wordt door de dwingende eisen van art. 4.31 Bouwbesluit 2012 KENBAAR verhoogd met 8 extra parkeerplaatsen (zie noot 2; betreft de berekening van de verhoging van het aantal parkeerplaatsen), en wel van 12 naar 20 parkeerplaatsen. 2 Bergingen: - situatie volgens maatvoering dwingende regeleisen art. 4.31 Bouwbesluit 44 bergingen x 5,0 m2 = 220 m2 - situatie blijkens maatvoering ontwerpbestemmingsplan met planpresentatie 36 bergingen x ca. 3,5 m2 = 126 m2 94 m2 Parkeerplaats: - situatie blijkens maatvoering ontwerpbestemmingsplan met planpresentatie 2,5 m x 5 m = 12,5 m2 Hierdoor vermindert de beschikbare ruimte in de situatie van het ontwerpbestemmingsplan met planpresentatie geprojecteerd op eigen terrein, derhalve in de geprojecteerde parkeerkelder, met: 94 m2:12,5 m2 = 7,52 parkeerplaatsen > (afgerond) 8 parkeerplaatsen.

6

2. Indiener zienswijze Bewoonster Groesbeekseweg 98 en 102, 6524 DK Nijmegen Inhoud zienswijze Op 31 januari 2021 ontving ik de kennisgevingsbrief dat bovenstaand ontwerp bestemmingsplan door uw College van B&W is vrijgegeven voor ter visielegging. Bij deze bied ik u mijn zienswijze aan en verzoek ik u om mijn opmerkingen bij uw besluitvorming te betrekken. Voor mijn zienswijze heb ik gekeken naar het Collegeadvies, de regelgeving, de toelichting, de bijbehorende tekeningen op de site en andere gerelateerde beleidsstukken, voor zover dat lukte. Dit alles is namelijk erg complex en dat maakt het voor een gewone inwoner bijzonder lastig om het helemaal te doorgronden binnen de beperkte termijn voor visiebepaling. Desondanks heb ik mijn uiterste best gedaan om in mijn zienswijze zo volledig mogelijk te zijn en alles goed uit te leggen. Ik heb tijd nog moeite gespaard, want het onderwerp van deze brief gaat mij en mijn buurtgenoten aan het hart. Bovendien zijn er goede redenen om aan te nemen dat de huidige plannen problemen zullen opleveren zowel voor mij persoonlijk, als voor mijn buurt, voor nieuwe bewoners, ais voor de gemeente. Ik schrijf deze brief dus vanuit welbegrepen eigenbelang, maar vooral ook vanuit het maatschappelijk belang. Samenvatting Het doel van deze ontwerp bestemmingsplanwijziging is om woningen te realiseren voor personen die beschut wonen nodig hebben.

Dat vind ik op zich een goed plan. Echter, in mijn zienswijze leg ik uit dat het huidige plan mij persoonlijk zal schaden en ga ik bovendien in op het negatief sociaal maatschappelijk effect dat door dit ontwerp bestemmingsplan bewerkstelligd zal worden. Dat kan niet de bedoeling zijn en ik ben dan ook van mening dat de huidige plannen aangepast dienen te worden. Daarvoor heb ik verschillende argumenten: - Het collegevoorstel is onvolledig. - De ingetekende omgeving van de ontwerp plantekening is onjuist en geeft dus een verkeerde voorstelling van de situatie. - De bijlage Regelgeving is veel te ruim opgezet. Het geeft zowel voor nu alsook voor de toekomst te veel bebouwingsruimte. De eigenaar ļ ontwikkelaar wordt te weinig beperkt in wat hij -zowel nu als in de toekomst- kan (laten) realiseren of bijbouwen. - De bijlage Regelgeving geeft ruimte voor andere bewoning dan beschut, terwijl met de omgeving is afgesproken dat het beschut wonen wordt; - Het aantal woningen en opties voor extra gebouwtjes dat in dit ontwerp mogelijk is, is zo groot dat er een risico op over-bewoning, over-gebruik en overlast ontstaat. Dat is voor niemand goed en zeker ook niet voor de toekomstige beschut-bewoners. - De Regelgeving is op onderdelen niet in overeenstemming met gerelateerde bestaande vastgestelde regelgeving.

- Bestaande regelgeving over het behoud van bomen is niet gerespecteerd in het ontwerpplan. - De Toelichting op de regelgeving is eveneens onvolledig en daarmee deels onjuist. - Het risico bestaat dat uitvoering van bouw op basis van dit ontwerp extra kosten voor zorg en ondersteuning teweeg zal brengen. Die kosten zullen voor rekening van de gemeente komen terwijl Claver de (levensloopbestendige) huuropbrengsten blijft innen. Zo legt dit ontwerp de kiem 7

voor privacy aantasting en over-bewoning. - Als laatste opper ik een idee voor een gezonde omgeving met kwaliteit van leven voor eenieder. - Het huidige ontwerp zal mij persoonlijk ook schaden: 5 punten tot slot. Reactie gemeente Beschut wonen betreft de situatie waarbij een huishouden in een levensloopgeschikte woning (voor zover dit in het bestaande gebouw technisch en praktisch haalbaar is) woont en gebruik kan maken van verpleging of verzorging. Er zijn faciliteiten om elkaar te ontmoeten (spontaan of georganiseerd). De appartementen zullen dan ook (voornamelijk) aan 50+ worden verhuurd. De toekomstige bewoners wonen in principe zelfstandig. Wanneer ze ondersteuning nodig hebben, wordt deze door een thuiszorgorganisatie geleverd. Een plek waar ze veilig ouder kunnen worden. Het gaat hier dus om Beschut wonen, niet Beschermd wonen. Onder Beschermd wonen wordt verstaan: woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg en toezicht. Met nabij wordt hier gedoeld op zorg die permanent aanwezig is in het gebouw. Maar dat wordt dus op de betreffende locatie niet gerealiseerd. Van grootschalige mantelzorgfuncties zal derhalve geen sprake zijn. De aangehaalde functie door reclamant valt onder de noemer “beschermd wonen” en is een maatschappelijke functie in een bestemmingsplan.

Voor een dergelijke functie had het bestemmingsplan ook niet gewijzigd hoeven te worden omdat deze past binnen de vigerende bestemming maatschappelijk. Inleiding Het betreft het terugdringen van het woningtekort voor inwoners met een behoefte aan beschut wonen. Beschut wonen heeft van doen met de extramuralisering van GGZ-cliënten. De invoering van de Wmo 2015, het afschaffen van de AWBZ en het invoeren WLZ hebben geresulteerd in een situatie waarin grote groepen cliënten niet meer in aanmerking kwamen voor de steun en woonvormen van voorheen. Het Rijk vereenvoudigde de zorgzwaartepakketten GGZ en dus was er een tussenvorm van wonen nodig waar 24-uurs zorg binnen bereik is. De gemeenten zijn hiermee belast en staan dus voor de vraag: Waar vinden we de woningen? Dit ontwerpplan is gebaseerd op een bouwschets. De onderhandelingen ten behoeve van de bestemmingsplanwijziging die hier voorligt, heeft zo te zien een tweeledig doel: Claver neemt de bouwkosten en het rendement voor de woningen op zich, de gemeente kan 44-66 personen huisvesten.1 We gaan zien dat het niet leidt tot het behalen van de doelstelling 'beschuť zoals eerder geformuleerd. Reactie gemeente Bovenstaande inleiding is gebaseerd op de functie “beschermd wonen”. Zie eerdergenoemde reactie. Inhoudelijk is bovengenoemde niet van toepassing op het voorliggende bestemmingsplan.

Sociaal maatschappelijk effect? Een gezond woon- en leefklimaat zal altijd actief beschermd moeten worden, in principe kan elk bouwplan een grotere of minder grote bedreiging voor een gezonde en kwalitatieve leefomgeving vormen. Daarom moet elk bouwplan goed getoetst worden. En dat begint bij een nauwkeurige analyse van het onderhavig ontwerp bestemmingsplan.2 Besluit op de eigenlijke bouwplannen volgt pas na vaststelling van dit ontwerp. Hoewel juridisch waarschijnlijk acceptabel, is het toch zo dat door de besluitvorming op het ontwerp bestemmingsplan en de bouw-ontwerpschets op te knippen in twee opeenvolgende stappen, u een groot risico neemt. De kans is groot dat Claver de enige partij 8

is die voordeel heeft bij de uiteindelijke realisatie. Het is om die reden dat juist dit ontwerp nu bekeken moet worden op wat er nu en in de toekomst mogelijk mag plaatsvinden op dit perceel en of het ook sociaal maatschappelijke voordelen zal brengen. In de volgende opsomming treft u een reeks overwegingen die u wellicht inzicht verschaffen in de reikwijdte en de effecten van het huidig ontwerp bestemmingsplan. - Coalitieakkoord 2018-2022: Afspraken met zorgverzekeraars, pagina 13: "...Daarnaast willen we de mogelijkheden onderzoeken om met zorgverzekeraars het gat tussen zorg thuis en verpleeghuis dicht te lopen. We willen dat mensen zo lang mogelijk thuis en in de eigen leefomgeving kunnen blijven wonen. Bijvoorbeeld door de inzet van een kleinschalige voorziening in de wijk te organiseren..."

1 Voortgangsrapportage Grote Projecten (VGP) spreekt over 50 appartementen. Wat is het nu? 2 Omgevingsvisie, Meer dan ruimte alleen, "In de Omgevingsvisie gaat het nadrukkelijk om meer dan alleen de ruimtelijke omgevings- aspecten. Zo beschrijven we in de visie ook hoe we de fysieke leefomgeving zo willen inrichten dat we maatschappelijke doelen op het terrein van gezondheid en het sociale domein kunnen realiseren....", pagina 10.

- Claver heeft een pand aangekocht en wil dit renoveren. Claver is een bedrijf met winstoogmerk. In deze woningnood-situatie is het beschikken over grond- en gebouwen een groot machtsmiddel. Dit manifesteert zich in het bestemmingsplanontwerp. - De huidige planning van 44 appartementen een- en twee persoons, beschut wonen impliceert aantallen aanwezigen op het perceel. Ik doe een inschatting: bewoners 44 - 66; professionals die dagelijks aanwezig zijn, beschermingsmedewerkers, individueel begeleiders, zorgpersoneel GGZ, Wmo ondersteuningspersoneel + schoonmaak 20; mantelzorgers 15; bezoek familie PM. Je komt al snel aan een kleine 100 personen. Als het mooi weer is wil iedereen naar buiten. De tuin in de oude situatie was afgestemd op 25 personen, tijdelijk voor 50 pp. In huidig ontwerp is zeer weinig tuin over. -Als de kwaliteit van wonen door over-bewoning minder wordt kan de behoefte aan ondersteuning voor deze mensen toenemen. Ook voor middelhoge huur en hoge huur geldt het recht op ondersteuning. U mag immers in Wmo ondersteuning geen inkomenspolitiek bedrijven. Het is dus zinvol om de woonkwaliteit voor deze mensen hoog te houden, opdat zelfredzaamheid bevorderd wordt en tevens de Wmo kosten niet in lengte der járen onnodig stijgen.

-U geeft aan dat u wilt dat deze mensen hun zelfredzaamheid behouden en niet opnieuw in een crisissituatie belanden.3 Goed is om vooraf de opties, nu en toekomstige, die dit ontwerp biedt te betrekken bij de afweging of het sociaal maatschappelijk effect voor bewoners wel zo positief zal zijn. - Uw visie en ambities voor stadsontwikkeling stellen kwaliteit voorop. Kwaliteit is in dit ontwerp nog niet aangetoond. Het gehele ontwerp bestemmingsplan dient te worden afgestemd op wat de doelgroep nodig heeft en wat deze omgeving hen kan bieden. Een maatschappelijke kosten baten analyse is nodig, zoals uw WING-rapport u al in overweging gaf toen uw ambitiedocument Omgevingsvergunning, Nijmegen, stad in Beweging moest worden opgesteld. 4 en 5 - In de Regels bij het ontwerp komen veel verschillende beleidsregels, die voorwaarden stellen, samen. Echter, de sociale beleidsregel staan niet als criterium opgenomen. Ze zijn geen voorwaarde 9

voor wat wel en niet mogelijk is op het perceel. Terwijl u in uw Omgevingsvisie ook pleit voor een goed maatschappelijk leefklimaat.6 Een ander citaat: 'Onze stad heeft een sterke traditie in zorg en welzijn voor al haar inwoners. Die zetten wij voort. De financiële tekorten op het sociaal domein willen we aanpakken door maatregelen gericht op grotere efficiëntie en effectiviteit en door een beperkte versobering. Voor de grote veranderingen die nodig zijn trekken we extra geld uit Gebiedsgerichte aanpak in de stadsdelen, preventie, integrale benadering en maatwerk zijn daarbij uitgangspunten. We bieden mensen perspectief op zinvol werk; sterker dan voorheen leggen we de verbinding tussen werk, inkomen, onderwijs, welzijn en zorg. We willen dat zo veel mogelijk mensen volwaardig meedoen in de Nijmeegse samenleving en de ondersteuning bieden die daar echt bij helpt.7 - Uw Collegeakkoord 2018-2022 vermeldt ook het volgende. Een sociale stad blijven, zorg en welzijn. We zetten in op betere zorg voor minder kosten door zaken beter te organiseren. Daarom maken we twee keuzes: 1. We werken toe naar een omslag in het sociaal domein per 2021. 2. We nemen in de járen daarvoor een aantal kosten-beheersende maatregelen.8

3 Zie. Gemeente Nijmegen, Beleidsregels maatschappelijke ondersteuning en jeugdhulp. 07-04-2020, gemeenteblad 2020 90780. Beschermd Thuis (BT) hoofdstuk 3.3 en paragraaf 1 t/mZ, paragraaf 3.4 en 3.5. 4 Maatschappelijk rendement zie ik als de toegevoegde waarde van een bouwproject voor de samenleving. Wat zijn de maatschappelijke baten? Ook de effecten die niet direct ín geld om te zetten zijn wil je inzichtelijk maken, juist voor deze groep inwoners 5 Wing, Strategische beleidsanalyse Omgevingsvisie Nijmegen, 12 april 2019. 6 Gemeente Nijmegen, Omgevingsvisie. Sociale en gezonde stad, pagina 14 7 Uit: Coalitieakkoord, pagina 9. 8 Uit: College-akkoord 2018-2Q22, pagina 9.

Reactie gemeente Bovenstaande is ook (voornamelijk) gebaseerd op de functie “beschermd wonen”: Zie hetgeen hiervoor reeds is aangegeven. Inhoudelijk is bovengenoemde niet van toepassing op het voorliggende bestemmingsplan en heeft geen invloed op het sociaal domein. Dit geldt ook voor het aantal aanwezigen. Volkshuisvestelijke belangen zijn door de gemeente afgewogen, getoetst en zijn passend gebleken. Het voorliggende bestemmingsplan is op ruimtelijke gronden afgewogen en akkoord bevonden. Het plan is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Het Collegevoorstel van 26 januari 2021 vind ik onvolledig Het collegevoorstel is een begeleidend document bij de bijlagen. De bijlagen worden ter vaststelling voorgelegd. Het collegevoorstel dient ertoe om duidelijkheid en inzicht in de stukken te geven. En om een politiek besluit op de stukken te nemen. Om die reden dient het collegeadvies een zuivere weergave van de bijlagen te zijn. Dat is hier niet het geval. En wel om de volgende redenen: - In het Collegevoorstel is de ‘impact’ van deze bijlagen omschreven ais: "een juridisch planologisch kader voor het realiseren van de zelfstandige appartementen voor beschut wonen”. Echter, de juridische impact van iets is niet hetzelfde als het maatschappelijke effect van iets. De juridische impact duidt op vastleggen van regels en de ruimte die de regels openlaat. Maar het 10

maatschappelijk, economisch, sociaal, cultureel-historisch effect dat dit teweeg brengt voor de nieuwe bewoners en omwonenden wordt nergens in de stukken uiteengezet. Terwijl dat effect wel is waar we mee leven en waarvoor we leven. De doelstelling van de bouw, waarvoor dit ontwerp is opgesteld, is immers bij uitstek sociaal-maatschappelijk. U wilt met de juridische impact in het belang van de bevolking regisseren en opereren. Maar door in de voorbereiding van de stukken zo weinig genuanceerd ten behoeve van bewoners en omgeving ruimtelijk te bestemmen, bewerkstelligt u het tegenovergestelde. Reactie gemeente Zie hetgeen hiervoor reeds is aangegeven. Het voorliggende bestemmingsplan is op ruimtelijke gronden afgewogen en akkoord bevonden. Het plan is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Het collegevoorstel en -besluit betreft de zakelijke weergave van de onderbouwing om het bestemmingsplan vrij te geven voor wettelijke inspraak. De motivering van het bestemmingsplan wordt gegeven in de toelichting, regels en verbeelding en ondersteunende bijlagen. In deze documenten worden alle ruimtelijk relevante aspecten gewogen. - In het Collegevoorstel staat onder argument twee (toekomstige situatie) het beschut wonen als argument en doel voor de bestemmingswijziging omschreven. 'Beschut wonen' staat niet tussen haakjes.

Echter, in Hoofdstuk 2, artikel 3.1.a van de bijlage Regels staat in de bestemmingsomschrijving het woord 'beschut' wèl tussen haakjes. Welnu, de bijlage Regels bepaalt wat er juridisch en feitelijk wel en niet mag plaatsvinden op het terrein. Het collegeadvies is immers niet het bindende document. De vraag is dus: waarom staat dit opeens tussen haakjes en wat is daar de juridische impact van? Die haakjes geven de eigenaar van het perceel de mogelijkheid om andere vormen van bewoning toe te staan. De haakjes impliceren immers dat wat tussen haakjes staat optioneel is. Waarom staat dit niet in het Collegeadvies? U wilt als gemeenteraad immers weten wat en waarover u beslist. Reactie gemeente Beschut wonen is afgesproken in de anterieure overeenkomst. De betreffende haakjes zullen worden verwijderd. - Ook met de wijkbewoners is, voor zover ik heb vernomen, afgesproken dat het beschut wonen wordt. Hoe durft u, gemeente, dit nu dan optioneel te maken door de Regels te verruimen ten behoeve van andere vormen van bewonen? Reactie gemeente Zie hetgeen hiervoor is opgemerkt. - De term 'beschut wonen' heeft in de gemeentelijke Beleidsregels de benaming 'Beschermd Thuis' (BT).9 Het ontbreken van de juiste, eenduidige formulering in het collegeadvies en de onderhavige stukken is verre van transparant en verhindert bewoners om goed te reageren op het ontwerp bestemmingsplan.

Reactie gemeente In het ontwerpbestemmingsplan dat gedurende een periode van 6 weken voor eenieder ter visie heeft gelegen is in de Regels in Hoofdstuk 1 Inleidende regels, artikel 1 Begrippen onder 1.21 de definitie voor Beschut wonen opgenomen. Onder Beschut wonen wordt verstaan: betreft de situatie waarbij 11

een huishouden in een levensloopgeschikte woning (voor zover dit in het bestaande gebouw technisch en praktisch haalbaar is) woont en gebruik kan maken van verpleging of verzorging. Er zijn faciliteiten om elkaar te ontmoeten (spontaan of georganiseerd). - In uw collegeakkoord 2018-2022 stelt u het volgende. "We willen dat zo veel mogelijk mensen volwaardig meedoen in de Nijmeegse samenleving en de ondersteuning bieden die daar echt bij helpt.......... Het zal een grote opgave zijn om de extra woningen daadwerkelijk gerealiseerd te krijgen binnen deze periode. Het vraagt om tempo in de planvorming en de beschikbaarheid van voldoende locaties in de bestaande stad .......doelgroepen samen, enzovoort. We willen op diverse plekken ruimte bieden voor eigen initiatief van inwoners, met ondersteuning van de gemeente (pagina 9 e.v.). Is aan potentiële bewoners de vraag voorgelegd waar hun woningen zouden moeten worden gebouwd? Is de locatie anders gezegd door hen beoordeeld? En, - Hier is balans geboden. Wat zuilen de effecten op de bewoners beschut wonen zijn als het plangebied de mogelijkheid biedt om zo overvol te raken met mensen en bouwwerkjes. Deze doelgroep die rust, regelmaat, structuur en ruimte nodig heeft, is dus niet gebaat bij een overvolle en continu veranderende tuin-perceel situatie.

Reactie gemeente In de afgelopen jaren is door de ontwikkelaar op veel verschillende momenten met de gemeente gesproken over de toekomstige invulling van het pand Piushove. Uit deze gesprekken is de doelgroep bepaald en is de functie “Beschut Wonen” naar voren gekomen als meest passend op deze locatie. Deze gesprekken liepen al voordat het huidige coalitieakkoord werd gesloten. De exacte, passende invulling van het pand is aan de eigenaar zelf. Stedenbouwkundig is de huidige opzet passend binnen de kaders die gesteld zijn. Er wordt door reclamant gewezen op de bouwmogelijkheden van het bestaande bestemmingsplan versus het nieuwe ontwerpbestemmingsplan. Het huidige bestemmingsplan kent een zeer ruim bouwvlak in de kloostertuin, dat grenst aan de achtertuin van Groesbeekseweg 98 en de overige aangrenzende achtertuinen tot op 4-5 meter nadert. Dit bouwvlak mag voor 60% bebouwd worden met een goot- en bouwhoogte van 12 meter. Binnen de huidige bestemming Maatschappelijk is wonen in principe ook toegestaan, echter uitsluitend in onzelfstandige vorm zoals beschermd wonen. Het bouwvlak in het ontwerpbestemmingsplan is daarnaast circa 600m2 kleiner en houdt aan de achterzijde van het voormalige klooster aan alle zijden een ruime afstand tot de aangrenzende woonpercelen.

De bouwmogelijkheden op het perceel worden beperkt tot de zone in de oksel van het voormalige klooster, grenzend aan de achtergevels. Dit bouwvlak mag volledig bebouwd worden. De bestemming is Wonen, in de regels benoemd als ‘maximaal 44 appartementen voor beschut wonen’. Met de voorgestelde bestemmingsplanregeling wordt op perceelniveau een passende verhouding gevonden tussen bebouwing en onbebouwde ruimte (tuin). Een groot deel van de kloostertuin blijft vrij van bebouwing (die op basis van het bestaande bestemmingsplan is toegestaan). Ook in relatie tot de omgeving en de herbestemming van het voormalige klooster naar wonen heeft afstemming plaatsgevonden: het ontwerpbestemmingsplan gaat uit van bebouwing geconcentreerd ter plaatse

12

van de bestaande bebouwing en bouwt ruime(re) afstanden in tussen de (nieuwe) bebouwing en de aangrenzende woonpercelen.

9

Zie voetnoot 1. Beleidsregels BT.

- Parkeerplaatsen: In het collegevoorstel bij het ontwerp wordt onder het kopje toekomstige situatie gesproken over meer parkeerplaatsen dan wat nodig is voor een toename aan parkeerdruk. Gesproken wordt ook over parkeerplaatsen onder de nieuwbouw. De garage staat op www.ruimtelijkeplannen.nl echter voor een groot deel ingetekend in het bouwvlak ver buiten de ingetekende nieuwbouw. Bovendien wordt niet beargumenteerd waarom er meer parkeerruimte is ingepland dan wat nodig is. Meer parkeerruimte creëren doet afbreuk aan het gebruik van deelauto's, meer lopen en fietsen, hetgeen uw ambitie is.10 Bovendien is het achteraf voor de gemeente niet na te gaan of de parkeerruimte die niet door bewoners wordt gebruikt, door de eigenaar geëxploiteerd wordt voor gebruik door anderen. De beschrijving van Deelauto's en Mobility as a Service (MaaS) in het door u aangehaalde Parkeerbeleid 2020-2030, geeft aan dat door deze MaaS het aantal parkeerplaatsen met 20% kan worden teruggebracht.

Echter, noch in het collegevoorstel noch in de Regels....zie ik dit terug.11 Verder lijkt het erop dat er parkeergarageruimte wordt gepland om installatieruimte te creëren, terwijl er toch voldoende kelder aanwezig is.12 Reactie gemeente De aanduiding voor de parkeergarage op de verbeelding ten opzichte van het plan van de ontwikkelaar is groter omdat daardoor meer ruimte beschikbaar is om de 22 parkeerplaatsen die nu schetsmatig zijn ingetekend straks bij de planuitwerking in het kader van de omgevingsvergunning ook daadwerkelijk te kunnen realiseren. Het plan is in dit stadium nog niet verder uitgewerkt dan een schetsontwerp en derhalve nog onderhavig aan nadere technische uitwerking. Ook wil de ontwikkelaar voldoende fietsparkeren realiseren en is nog niet precies bekend wat er aan installatieruimte, etc. in de garage nodig zal zijn. Het aanbieden van een deelauto (minimaal 1) is verplicht en in de anterieure overeenkomst (middels kettingbeding) vastgelegd. - Participatie en communicatie: De gemeentelijke overheid is zelf direct verantwoordelijk voor de informatie, communicatie, voorlichting en het betrekken van haar inwoners. Het lijkt erop alsof de gemeentelijke overheid het participatieproces voor een lange periode heeft overgelaten aan de belangenbehartiger Claver. Claver heeft op zijn beurt een bewonersstichting als aanspreekpunt genomen.

Het lijkt mij niet juist om bewonersparticipatie over te laten aan een belangenbehartiger. Daarmee is volledige onpartijdige informatie en bereik van alle omwonenden niet gegarandeerd. Reactie gemeente Buurtparticipatie is nog geen eis in de WRO. Buurtinformatie daarentegen wel. Buurtinformatie heeft plaatsgevonden zoals het hoort. Onder andere via de Stichting Buurtbewoners Piushove (SBP) maar ook rechtstreeks vanuit de gemeente en/of de ontwikkelaar.

13

- U stelt dat de kosten voor planschade en nadeelcompensatie voor rekening zijn van de

initiatiefnemer, juridisch gezien moet Planschade bij de gemeente worden ingediend en door de gemeente worden vastgesteld en vergoed. Dat staat los van een eventueel verhaal van de gemeente op de ontwikkelaar. Aangezien dit gemeentelijk ontwerp bestemmingsplan al in zich heeft dat problemen kunnen gaan ontstaan zal ik bij schade de gemeente verantwoordelijk stellen. Door de te ruime opzet van het ontwerpbestemmingsplan veroorzaakt u problemen die er niet hoeven te komen. Beter is het om nu het ontwerp bestemmingsplan bij te stellen. Reactie gemeente De gemeente verwacht door het voorliggende bestemmingsplan geen onevenredige aantasting van woon- en leefklimaat van reclamant dan wel een onevenredige waardevermindering van haar woning. Indien reclamant desondanks van mening is planschade te lijden door het voorliggende plan dan kan op basis van artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening een verzoek tot een tegemoetkoming in planschade worden ingediend na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Dit verzoek dient gericht te worden aan het College van B&W van de gemeente Nijmegen. Meer informatie hierover is te vinden op de gemeentelijke website. De plantekening13 laat onjuistheid zien in de ingetekende omgeving Ligging en begrenzing van het plangebied en de duiding van omringende percelen.

- In de ontvangen kennisgevingsbrief aan omwonenden wordt verwezen naar de site www.ruimtelijkeplannen.nl. Daar treft u het plangebied in zijn ruimtelijke context. Die ruimtelijke context is niet conform de werkelijkheid. Het pand Groesbeekseweg 98 (GBW98) heeft sinds de bouw in 1917 ai een uitbouw die hier niet staat ingetekend. In 2014 heeft een van uw juristen al erkend dat uw gemeente hier foutief heeft ingetekend. U krijgt dus een onjuist beeld van de context. - De tekening in de Toelichting op de Regels, laat weer een andere situatie zien, waarin de uitbouw wèl is aangegeven.14 Deze is ook onjuist en geeft wederom geen beeld van de feítelijke situatie.15 - De hoogte van de parkeergarage is in de legenda niet benoemd. De garage staat veel ruimer dan het bouwvak ingepland. Bovendien ligt het tegen de perceelgrens GBW 98 aan. Dat is zeer ongewenst. Reactie gemeente Aangenomen wordt dat er bedoeld wordt op de kleine aanbouw van circa 10m2 aan de zuidgevel van het pand Groesbeekseweg 98. Deze staat niet op ruimtelijkeplannen.nl maar wel op de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan. Het gehele hoofdgebouw incl. de brede overkapping/serre is in het bestemmingsplan Nijmegen Bottendaal Galgenveld bestemd door middel van een bouwvlak en de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie 2.

Het klopt dat het aanduidingsvlak ‘parkeergarage’ op de verbeelding tot kort op de erfgrens (<1 meter) is gelegen. Dit betreft een bouwmogelijkheid voor een ondergrondse parkeergarage. Om tegemoet te komen aan reclamant is in overleg met de ontwikkelaar besloten om het vlak van de aanduiding van de parkeergarage op de verbeelding met 1 meter te verkleinen zodat deze op minimaal (circa) 2 meter van de erfgrens blijft. De bovengrondse inrichting blijft kloostertuin. De bestaande tuinmuren blijven behouden. Voor de inrichting van de kloostertuin zal door de ontwikkelaar een tuinontwerp worden gemaakt. Overigens maakt het ruime bouwvlak in het huidige bestemmingsplan bebouwing van 12 meter hoog mogelijk tot op de erfgrens met Groesbeekseweg 98. Het nieuwe bestemmingsplan perkt het 14

bouwvlak flink in en creëert een afstand van circa 13 meter tussen de grens van het bouwvlak en de tuin van Groesbeekseweg 98. Met een bovengrondse parkeergarage in de tuin gaat de gemeente niet akkoord. Er is altijd gesproken over een verdiepte, ondergrondse parkeergarage onder de nieuwbouw. Het mogelijke oppervlak van de garage is vergroot vanuit de wens om flexibel te kunnen zijn aangaande de parkeeroplossing en technische invulling van bergingen, fiets parkeren en/of techniek. Zoals hiervoor reeds aangegeven wordt deze nog wel met 1 meter verkort aan de achterzijde. De kloostertuin blijft zoveel mogelijk behouden, zonder overbodige bovengrondse bouwwerken. Buiten het bouwvlak is 50m2 aan/uit/bijgebouwen/overkappingen toegestaan. Dit is in het vigerende bestemmingsplan binnen de bestemming Maatschappelijk reeds toegestaan. Zie hetgeen reeds is opgemerkt aangaande het vigerende bestemmingsplan.

10 Gem. Nijmegen, Omgevingsvisie. Maatschappelijke doelen bereiken door meer lopen, fietsen en OV gebruik, pagina 63. 11 Gemeente Nijmegen, Parkeren in Nijmegen, Auto en Fiets. 2020-2030. pagina 12. 12 Bron: E. Messina. mailbericht, ambtelijke antwoord op gestelde vraag 18, 8 februari 2021. 13 Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl, adres Van Slichtenhorststraat 93 Nijmegen. 14 Toelichting op de tegels van het ontwerp bestemmingsplan (pagina 4 van 31), die zoals door u aangegeven, op ruimtelijkeplannen.nl te downloaden is. 15 Zie Toelichting, Passage groen en bomen.

Bestemmingsregels zijn te ruim opgezet Hoofdstuk 2 Wijze van meten - Wonen Art 3.1.a maximaal 44 appartementen voor (beschut) wonen. Dat betekent een te grote verdichting van het perceel. De helft zou aanzienlijk beter passen. Reactie gemeente Met het bouwplan blijft voor de stad een beeldbepalend gebouw behouden. Het bouwplan voor de nieuw te bouwen vleugel aan het voormalige klooster is gemaakt binnen de mogelijkheden van het huidige bestemmingsplan Nijmegen Bottendaal Galgenveld. In dit bestemmingsplan waren de grenzen van het bouwvlak echter heel ruim getrokken en kon tot dicht op de omliggende bebouwing gebouwd worden. In die zin maakt het ontwerpbestemmingsplan niet meer of grotere bebouwing mogelijk (uitgezonderd de mogelijkheid voor een ondergrondse parkeergarage buiten de gevels van de bebouwing) en kan er ook geen sprake zijn van een grotere verdichting. Met het ontwerpbestemmingsplan nemen de bouwmogelijkheden in de tuin (en daarmee het risico op het volbouwen van het perceel) aanzienlijk af en er ontstaat een (grotere) afstand tot de aangrenzende woonpercelen. - Art. 3.1.b: (ondergrondse) parkeergarage met bijbehorende voorzieningen. Zie s.v.p. opmerking onder het kopje collegevoorstel. Reactie gemeente Zie hetgeen hiervoor reeds is opgemerkt.

15

- Art. 3.1.c. toestaan van beroeps en bedrijfsactiviteiten. Dit artikel verwijst naar artikel 6.1, dat vervolgens weer terugverwijst naar artikel 3.2.2. Daarin wordt te veel bouwruimte gegeven. Het toestaan van activiteiten is heel leuk, maar over-bebouwing ligt op de loer. Tuin en rust horen onlosmakelijk bij de nieuwe bewoning. Reactie gemeente Het betreffen landelijk geldende uniforme standaardregels. Hetgeen nu binnen de woonbestemming in het plan mogelijk wordt gemaakt wijkt (bijna) niet af van hetgeen reeds mogelijk is in het vigerende bestemmingsplan binnen de huidige bestemming Maatschappelijk. - Specifieke bouwregels Art 3.2.2.b.1 Ik heb nergens een bebouwingspercentage aangetroffen. Het bouwvlak mag dus in zijn geheel worden bebouwd? Daar ben ik op tegen. - Art. 3.2.2.c.1 rekent tot de achterste perceelgrens, maar de perceelgrens van 98 ligt ongeveer 5 meter dichterbij! Graag aanpassen en minstens 5 meter terugbrengen. - Art. 3.2.2.c.2"... op de perceelgrens wordt gebouwd of anders 1 meter wordt aangehouden." Dat meent u niet! Dat betekent dat een illegaal gebouwd schuurtje, dat ais muur NB de erfafscheidingsmuur heeft gebruikt, met asbest dak (!) nu legaal wordt? Beter is om het volgens de milieuregels af te breken en een fatsoenlijke erfgrens aan te houden.

Art 3.2.2.c 2 Met de bouwhoogten die blijkbaar worden toegelaten en de korte afstand tot de perceelgrens wordt een hopeloze situatie gecreëerd. Als je dit combineert met Art. 3.2.2.d.2, dan kan er dus een 'ander bouwwerk' van 4 meter hoog of een ander soort gebouw van 5 meter hoog vlak achter mijn erfafscheiding staan! Dat is zeer onwenselijk. Nog meer zichtbeperking en minder daglicht. - Perceel GBW98 heeft een dubbel bestemming: woonbestemming Į bijzonder bestemming. Het is het meest dichtbijgelegen pand en is in gebruik. Als bebouwingsopties volgens dit ontwerp zullen worden toegelaten, zeker met de aangegeven toegestane hoogte (art 3.2.2.c3 en 3.2.2.c.4 3.2.2.c.5) en de toestemming om op de perceelgrens te bouwen, dan verwordt het Piusperceel tot een aaneengesloten bebouwde massa in hoofd- en bijgebouwtjes. Daardoor wordt ook pand 98 een onleefbaar perceel. Ook overige panden raken uitzicht kwijt, lichtinval vermindert, overbebouwing, over-bewoning en -gebruik is aan de orde. Dit is zeker ook niet in het belang van beschut wonen bewoners. Evenmin van andere groepen bewoners. Reactie gemeente T.a.v. de bouwmogelijkheden zoals opgenomen in artikel 3.2.2. willen we als gemeente graag benadrukken dat het bestemmingsplan onder 3.2.2c bepaalt dat het totaal bebouwde oppervlak van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak maximaal 50m2 mag bedragen.

Dat betekent dat er in de kloostertuin buiten het bouwvlak beperkt gebouwd mag worden. Van een ‘aangesloten bebouwde massa in hoofd- en bijgebouwen’ kan dus geen sprake zijn. Hetzelfde geldt voor grootschalige mantelzorgfuncties. Bij het toevoegen van aan- en uitbouwen aan (de achterzijde van) het hoofdgebouw moet er altijd 5 meter vrije ruimte blijven tot de erfgrenzen, dus ook tot die van Groesbeekseweg 98 (perceel Hatert G 1521). Bouwen tot op de erfgrens of anders op 1 meter uit de erfgrens is toegestaan, maar achter de achtergevel alleen in de vorm van bijgebouwen, en opzij van het gebouw in de vorm van aan-, uit- of bijgebouwen en overkappingen. Voor genoemde gevallen geldt: in totaal maximaal 50m2. Het bovenstaande zijn landelijk geldende uniforme standaardregels. 16

Daarnaast wordt op deze plaats benadrukt dat het huidige bouwvlak en de bebouwingspercentages lager zijn dan in het vigerende bestemmingsplan al mogelijk was. - Art.3.3 Maakt huisvesting van mantelzorg mogelijk in bijgebouwen. Gezien de doelgroep is het zeer aannemelijk dat mantelzorgers nodig zijn. Als we dit in relatie zien tot overige artikelen, en het aantal wooneenheden, dan duidt dit opnieuw op over-bewoning. Bovendien lijkt het erop alsof mantelzorgerverblijf nu wordt weggestopt in de hoeken van de tuin. Bewoning van de 50+ bewoners kan levenslang zijn. De mantelzorgbewoning is dan ook levenslang nodig. Reactie gemeente Het gaat hier om Beschut wonen, niet Beschermd wonen (24 uurs zorg). Van grootschalige mantelzorgfuncties zal geen sprake zijn. Bouwvlak, Bouwgrens extra bouwopties voor de toekomst zijn reeds in deze Regels verdisconteerd - Zie dit gehele artikel 3 in combinatie met artikel 4 Wijzigen van het bestemmingsplan wordt niet zonder reden gedaan. Een 'schets' van de bouwplannen zou volgens de kennisgevingsbrief aanwezig zijn. in het collegevoorstel staat weer 'voorlopig ontwerp'. Op basis van deze 'schets' is dus de bestemmingsplanwijziging opgesteld en in procedure gebracht. Het komt mij aan de hand van alle regels toe, dat deze schets toch wel iets meer is uitgewerkt dan een 'schets'. Dat komt niet erg transparant en geloofwaardig over.

Reactie gemeente Het huidige ontwerp van de ontwikkelaar betreft een schetsontwerp (SO). Dit ontwerp dient nog uitgewerkt te worden in een voorlopig ontwerp (VO) en vervolgens in een definitief ontwerp (DO). SO, VO en DO zijn vaktermen die gebruikt worden om de status van een ontwerp aan te duiden. Een schetsontwerp wordt in de volksmond weleens verward met een voorlopig ontwerp maar is echt nog op basis van een eerste idee. Een SO is nog op basis van pentekeningen en een VO is de technische vertaling daarvan. Bestemmingsregels zijn te ruim opgezet Hoofdstuk 3 Algemene regels - Artikel 4. Het gehele bouwvlak in dit ontwerp kan dus op termijn worden volgebouwd! Met alle schade voor alle (om-) wonenden betreffende leefklimaat en andere risico's. Dit kan de bedoeling niet zijn. Het ontwerp behelst dus Risicovolle Effecten voor de toekomst. De kern is derhalve: wat u nu als woonvlak aanmerkt dient zich te beperken tot wat strikt noodzakelijk is op dit moment voor de renovatie van het bestaande gebouw. Geen groen licht voor bouwen, bouwwerkjes in de toekomst! Ik vraag u dit ontwerp en de regels aan te passen aan wat gepast is voor doelgroep en omgeving. Reactie gemeente Bovenstaande reactie is qua inhoud vergelijkbaar met de eerder beantwoorde zienswijze als het gaat om bouwvlak i.r.t. het vigerende bestemmingsplan.

- Artikel 5.2 Als er plannen zijn om koude en warmteopslag in de grond te realiseren, dan dient u rekening houden met omliggende panden. Andere woningen hebben daar ook recht op. Binnen het tuinengebied is een beperkte capaciteit voor opslag mogelijk. Te veel opslag door Piushove levert voor andere percelen rendementsverlies op. 17

Reactie gemeente Momenteel is er nog geen uitwerking bekend van dergelijke installaties. Gezien een gasinstallatie niet meer mogelijk is, is een open of gesloten bodemenergiesysteem of een lucht-water warmtepomp de meest voor de hand liggende optie. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de geldende regelgeving. Dit wordt bij de aanvraag omgevingsvergunning getoetst. - Artikel 5.3 Vindt u zelf ook níet dat hier wel erg veel vrijheid voor ondergrondse bouw wordt gegeven, gezien alle andere vrijheden en gezien het extreem grote bouwvlak. Reactie gemeente Bovenstaande reactie is qua inhoud vergelijkbaar met de eerder beantwoorde zienswijze als het gaat om bouwvlak i.r.t. vigerende bestemmingsplan. Toelichting bij de Bestemmingsregels. Planbeschrijving. Beschrijving huidige en toekomstige situatie - Ad 1.4 Leeswijzer: Naast de planregels en de verbeelding van het ontwerp als juridisch bindend element van het bestemmingsplan, is ook de Toelichting door het college van B&W vastgesteld en heeft mijns inziens als zodanig dus een juridische status. Ik heb dat niet vermeld zien staan. Reactie gemeente De toelichting in een bestemmingsplan heeft geen juridisch bindende status. De regels en de verbeelding daarentegen wel. De toelichting wordt opgesteld in de geest van de regels en de verbeelding. - Par. 2.1 Huidige situatie: de Toelichting beschrijft de huidige situatie.

Het gebouw, met kapel mèt grote tuin wordt door u terecht in zijn geheel als identiteitsbepalend benoemd. Achter de kapel zit nog een woonhuis dat destijds voor de nonnen was gebouwd (zie oorspronkelijke bouwtekeningen). Dat noemt u niet en is door de bomen op de luchtfoto niet goed te zien. De vervolgpassage is een onvolledige weergave van de historie. Het geeft een vertekend beeld voor de situatie van nu. Het pand is destijds gebouwd voor 25 priesterstudenten. Als gevolg van naoorlogse woningnood en hoogtijdagen van de katholieke kerk woonden er tijdelijk 50 (bron: Noviomagus.nl). Dat aantal nam in de járen 60 weer af (ontzuiling) en er was minder animo voor het priesterambt en er waren inmiddels meer woningen voorhanden. Bovendien was de woonruimtenorm beduidend anders dan nu. De tuin had inderdaad een wezenlijke functie, verbonden met het gebouw. Vanaf de bouw van Piushove in 1926 lazen de priesters, al wandelend in de tuinen, hun brevier. Dat had een heilzame functie.16 Het aantal bewoners van kort na WOII is derhalve geen valide argument om het geplande aantal wooneenheden dat nu berekend wordt te legitimeren. Bovendien ontkracht u zelf het cultuurhistorisch argument door de tuin in dit ontwerpplan niet meer als onderdeel van cultureel (religieus) erfgoed te behouden.

Reactie gemeente Het ontwerpbestemmingsplan stuurt juist (vanuit cultuurhistorische en stedenbouwkundige waardering) op behoud van een groot deel van de kloostertuin door de bouwmogelijkheden die het huidige bestemmingsplan op deze plaats mogelijk maakt, grotendeels te schrappen. Voor de inrichting van de kloostertuin zal nog een tuinontwerp worden gemaakt door de ontwikkelaar in de vergunningsfase.

18

In de redengevende beschrijving van het identiteitsbepalend object Piushove, vastgesteld door het college, wordt de tuin niet genoemd als cultuurhistorisch waardevol (zie bijlage). Derhalve heeft deze tuin geen formele status. In de toelichting bij het bestemmingsplan wordt weliswaar aan de tuin cultuurhistorische waarde toegekend als functioneel onderdeel van het ‘klooster’, maar wordt tevens begrip getoond voor het bebouwen van een deel van de tuin t.b.v. de restauratie en exploitatie van het gebouw en de rehabilitatie van de geschonden voorgevel. - Par. 2.2 Toekomstige situatie, citaat "er is formeel geen toename van de parkeervraag, gelet op het rechtens verkregen niveau uit de oude situatie. Desondanks wordt er in de nieuwe situatie een parkeerkelder gesitueerd voor circa 22 plaatsen onder de nieuwbouw". De parkeergarage staat in het ontwerp wel onder, maar ook ver buiten de begrenzing van de geschetste nieuwbouw/bouwvak ingepland, zelfs tot aan de erfgrens van pand GBW98. De toelichting geeft dus een onjuiste weergave van de plannen. Ik vind de plannen uitermate onwenselijk. Wilt u het aantal parkeerplaatsen terugbrengen tot een minimum en binnen de (eveneens door mij ongewenste) nieuwbouw houden. Bovendien stelt u dat fietsen en wandelen gestimuleerd moet worden. Verder bevindt zich op minder dan 10 minuten lopen van Piushove al vrije parkeerruimte.

Reactie gemeente Het minimaal aantal benodigde parkeerplaatsen dat conform de nota parkeren benodigd is, zal worden gerealiseerd. Daarbij is het uitgangspunt om de omvang van de parkeergarage zoveel mogelijk te beperken. Om enige flexibiliteit te hebben bij de planuitwerking is het aanduidingsvlak voor de ondergrondse parkeergarage op de verbeelding echter ruimer gekozen. - Par. 4.3 Bedrijven en milieuzonering: Hier vergeet u te vermelden dat behalve de kerk-bestemming maatschappelijk, ook GBW98, naast wonen ook een bijzondere bestemming heeft. Ik hoop dat u met uw nieuwe bouwvlak mijn gebruiksmogelijkheden niet beperkt. Reactie gemeente Inderdaad is de gemengde bestemming niet vermeld in de tekst van de toelichting. De gemengde bestemming betreft een woonbestemming of kantoren of maatschappelijke voorzieningen. Dit zijn lichte functies die goed te combineren zijn met woonfuncties. De naastgelegen bestemming is immers ook al jaren een woonfunctie. Het bestaande bouwvlak van de maatschappelijke bestemming van Piushove (nu tuin) ligt veel dichter bij de gemengde bestemming dan het bouwvlak van het voorliggende plan. Het gebruik van de gemengde bestemming zal dan ook als gevolg van de realisering van het plan geen aanvullende beperkingen ondervinden. - Par. 4.10 Water; De Waterwet en gemeentelijke zorgplicht voor grondwater.”..

De grondwaterstand is van belang voor de eventuele bouw van een kelder of verdiepte parkeervoorziening..." ik kan me zo voorstellen dat u, wanneer u toestemming geeft voor ondergrondse bouw, ontstane overlast aan de belendende percelen van particulieren wel onder uw verantwoordelijkheid vallen.

19

Reactie gemeente Overlast op belendende percelen moet voorkomen worden. De ontwikkelaar dient in de aanvraag omgevingsvergunning voldoende duidelijk te maken dat er geen wateroverlast op belendende percelen veroorzaakt wordt. Het gaat om zowel bovengrondse als ondergrondse overlast. Bij bovengronds gaat het om afstroming van hemelwater via het verharde terrein of onverharde terrein. Ook via infiltratievoorzieningen mag geen overlast ontstaan. Een gemeentelijke adviseur water toetst de aanvraag en kijkt daarbij naar gebouw- en terreinriolering. Maar ook naar de afstroming naar een infiltratievoorziening op eigen terrein die zowel bovengronds als ondergronds mag zijn. - Par. 4.11 Flora en Fauna Hoofdstuk, gemeentelijk beleid. "Het Handboek (stadsbomen) heeft betrekking op alle bomen binnen de gemeente grenzen...., maar ook bomen in tuinen en op particuliere terreinen....(Toelichting pag. 19) Hoofdbomenstructuur speelt wel een rol in bestemmingsplannen...Binnen het plangebied is geen hoofdbomenstructuur aanwezig."17 16 Zie ook noot 14. Rad boud universiteit 17 Bron: Handboek stadsbomen (2009) vier alinea's citaat, pagina 19.

De volgende passage uit het Handboek wordt in de Toelichting niet vermeld, maar is in dit geval wel zeer belangrijk: citaat "Bomen…. Randvoorwaarden.. "..... Voor alle te handhaven groenelementen geldt dat de volledige bovengrondse- en ondergrondse groeiplaats (kroonprojectie + 2 meter) beschermd moet worden. Dat betekent dat binnen deze zone geen graafwerkzaamheden en bodembewerking, geen transport en opslag materialen, geen ophoging van maaiveld, geen omvorming van open maaiveld naar verharding en geen (tijdelijke) verlaging of verhoging van grondwaterniveau. Op het bouwterrein horen de bomen fysiek beschermd te worden voorafgaand aan de werkzaamheden...." (pagina 222).18 - GBW98 Op het terrein van pand Groesbeekseweg 98 staat een grote, goed onderhouden esdoorn van ruim 45 jaar oud. Het wortelgestel reikt ver over de perceelgrens in de grond van Piushove. Vervolgens staat er een iets jongere esdoorn op de perceelgrens. En een derde rode esdoorn staat binnen een meter van de perceelgrens op het Pius-terrein. Het is dus zaak om het bouwvlak in overeenstemming te brengen met de feítelijke situatie. Binnen de reikwijdte van de boomkruinen en wortels, die overeenkomt met de regels uit het Handboek, mag immers niets gebeuren! Dat zou in strijd met uw eigen vastgesteld beleid zijn.

Bovendien bestaat het risico dat bij bouwactiviteit te dicht op de perceelgrens een boom op mijn pand GBW 98 valt.19 Reactie gemeente Binnen het bomenbeleid is inderdaad aangegeven dat bij behoudenswaardige bomen zowel de bovengrondse als ondergrondse ruimte beschermd moet worden. Aan de hand van een Boom Effect Analyse (BEA) kan bepaald worden of de toekomstige bouw invloed heeft op de betreffende bomen en zo ja welke maatregelen noodzakelijk zijn om de boom duurzaam te behouden. Dit is echter aan de orde als er een uitgewerkt plan ligt. Bij de toetsing van de omgevingsvergunning moet dit worden afgewogen. In principe kan het bouwplan zo aangepast worden dat er geen schade plaatsvindt aan de boom. - 4.12 Cultuurhistorie Ontwikkeling20: U geeft aan dat de planwijziging geen directe invloed heeft op het beschermde stadsbeeld ter plekke. Die bewering vind ik pertinent onjuist. Cultuurhistorie speelt 20

zich niet alleen af aan de voorgevel van een gebouw. Wat er zich binnen en achter de voorgevel afspeelde is minstens even zo belangrijk. Ais gevolg van het feit dat u in 2017 toestemming heeft verleend voor anti kraak bewoning van een religieus cultuurhistorisch gebouw, zonder daarbij de opdracht te verlenen om de oude stadstuin/kloostertuin te blijven onderhouden, ligt deze er nu zeer armoedig bij. Enkele grote bomen zijn inmiddels ook geveld. Het zou u sieren als u de tuin weer een respectabele status teruggeeft, zulks ín overeenstemming met de oorspronkelijke functie behorend bij het cultureel erfgoed, zij het nu voor beschut wonen bewoners. Verder noemt u "bebouwing van de tuin begrijpelijk bezien vanuit de exploitatie van het gebouw", maar "u vindt het vanuit cultuurhistorisch oogpunt jammer dat de tuin kleiner wordt." Daarom kan de exploitatie gemakkelijk worden aangepast, door kleinere of geen nieuwe bebouwing, met kostenafschrijving over een langere termijn. Reactie gemeente Bovenstaande reactie is qua inhoud vergelijkbaar met de eerder beantwoorde zienswijze als het gaat om bouwvlak i.r.t. vigerende bestemmingsplan. De tuin mocht in het vigerende bestemmingsplan al grotendeels bebouwd worden. Piushove is gelegen in het gemeentelijk beschermd stadsbeeld ‘Indische Buurt’.

Het instrument ‘Beschermd Stadsbeeld’ heeft betrekking op het exterieur van panden en dan met name op de vanaf de openbare weg zichtbare gevels. Dit zijn in veel gevallen de voorgevels en bij hoekpanden ook de zijgevels van panden. Dit in tegenstelling tot gemeentelijke monumenten die integraal beschermd zijn. Piushove is geen gemeentelijk monument en ook geen stadsbeeldobject, maar een zogenaamd identiteitsbepalend object. Doel van de bescherming van identiteitsbepalend objecten is het stimuleren van hergebruik. De bescherming betreft alleen het exterieur. - 4.17 Duurzaamheid en klimaat. Hittestress: De stenige omgeving, met zon op de gigantische kerkmuren, zal door de toename aan bouwwerken en de afname van groen nog heter worden. Dit is zeer ongezond, zeker voor oudere bewoners. De bestaande bomen dienen gerespecteerd te worden en dienen alle ruimte te krijgen om gezond te blijven. Reactie gemeente Zie hetgeen hiervoor reeds is opgemerkt (onder 4.11 en GBW98). Daarnaast wordt er door de ontwikkelaar een nieuw tuinontwerp gemaakt waarbij het doel is om een fijn en gezond leefklimaat voor bewoners en omwonenden te realiseren. Daarbij zullen zaken als biodiversiteit, hittestress en vergelijkbare zaken mee beschouwd worden. Ad Bijlage bij Toelichting, Bezonningstudie: Deze studie lijkt niet de werkelijke maten van de tuin weer te geven.

De huidige uitbouw aan de achterzijde van Piushove ligt m.i. enkele meters dichter op de achterste perceelgrens. Er zal dus meer schaduw vallen in de beperkte vrije tuinruimte die overblijft na de bebouwing. Bovendien zal het nieuwbouwdeel erg donker en deprimerend zijn. Reactie gemeente Ook ten aanzien van de bezonningsstudie is het goed om te vergelijken met de bouwmogelijkheden van het bestaande bestemmingsplan. Omdat de grenzen van het bouwvlak zoals opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan ten opzichte van de aangrenzende tuinen en bebouwing aanzienlijk worden teruggelegd, wordt ook de eventuele schaduwwerking door nieuwbouw aanzienlijk beperkt. 21

Het is zo dat er door de nieuwbouw in de herfst (opname 21 september) sprake zal zijn van enige schaduwwerking op het achterste gedeelte van de achtertuinen van de woning aan de Groesbeekseweg, inclusief Groesbeekseweg 98. Het is echter ook zo dat er in de herfst, met een lage zonnestand al schaduwwerking aanwezig is door de bestaande tuinmuren. Verbeter uw plan en "Houd uw bestaande stad aantrekkelijk, sociaal en gezond" Leefwereld, welbevinden en gezondheid dienen bij ruimtelijke ontwikkeling centraal te staan (Toelichting pagina 9). De huidige geplande bewoningsomvang is te omvangrijk en daarmee niet gezond voor de nieuwe bewoners, omwonenden, en niet in het belang van verzorgers en van de wijk. Zeker ook niet in het belang van de gemeente. Want als de woonkwaliteit daalt is het risico groot dat meer (wmo-ļ begeleiding nodig is. Die wordt er niet goedkoper op. Denk aan de toename van zeventigplussers in 2030 (die dan nog gemiddeld 20 jaar leven). Hoe beter de woonkwaliteit, des te minder last en kosten voor inwoners en gemeente. Reactie gemeente Zie hetgeen eerder hierover is opgemerkt. Het betreft geen beschermd wonen.

18 Doorwortelbare ruimte: de hoeveelheid grond die een boom tot haar beschikking heeft. Een richtlijn voor de hoeveelheid doorwortelbare ruimte is: minimaal 0.75m3 grond per m2 kroonprojectie {bron: www.simonstuin en boomzorg) NB het gemeente handboek hanteert leeftijd van bomen in drie categorieën. Handboek stadsbomen, pagina 223. 19 WUR, Duurzame bomen in stedelijk milieu. 2018, pagina 4-5: Als we de evolutie van gebouwen en bomen bekijken, dan valt het op dat de gebouwen steeds groter worden, terwijl de bomen in de bebouwde omgeving steeds kleiner blijven en steeds meer onzichtbaar werden. Dit is meestal het gevolg van onvoldoende geschikte ondergrondse groeiruímte voor de bomen. Als een boom zijn wortelgestel niet kan uitbreiden, stopt hij boven de grond met groeien, en gaat hij zelfs over naar de aftakelingsfase (https://edepot.wur.nl/473686;. 20 Zie: Toelichting pagina 26.