Voortgangsrapportage Grote Projecten 2023

48

Koers west Dit is het project Mercuriuspark/Nymakwartier.

Overzicht projecten Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

V/N

Jaar van afsluiting

€ Mercuriuspark/Nymakwartier

355.000

2.275.900

N

2027

Zie voor een nadere toelichting het onderdeel "Informatie per planexploitatie".

Belangrijke resultaten & ontwikkelingen In september 2017 heeft de gemeenteraad de gebiedsvisie NYMA vastgesteld. In 2018 is het Ontwikkelteam onder leiding van een kwartiermaker enthousiast van start gegaan om van dit gebied een bruisende plek te maken onder het concept “we play we share we create”. In 2018 is het buitenterrein van de NYMA-fabriek ingericht als evenementenlocatie, de eerste evenementen hebben plaatsgevonden. Na het door het College vastgestelde Ontwikkelplan NYMA in 2019 zijn in 2020 een gebieds- en ontwikkelovereenkomst NYMA en erfpachtovereenkomst Vasim gesloten met ontwikkelaars KlokGroep en Lingotto. In 2021 is er een ontwikkel- en erfpachtovereenkomst afgesloten met de NYMA Makersplaats om het NYMA gebouw A in erfpacht uit te geven. Dit kan worden gerealiseerd o.a. door een subsidie Steengoed Benutten vanuit de provincie Gelderland. De bedrijfsterreinonderdelen in deze exploitatie staan qua verkoop goed in de belangstelling. Voor vestiging binnen het Mercuriuspark en Dr. De Blécourtstraat lopen nu nog gesprekken met diverse kandidaten. Bedrijven als Klok Bouw, Opel garage Mulders, Tramex, Unit Park en HSF zijn inmiddels gerealiseerd. De kavels binnen het planonderdeel Ambachtsweg zijn inmiddels allemaal verkocht en geleverd. Sommige van de beschikbare kavels in Mercuriuspark hebben qua oppervlakte, vorm en ontsluiting wel wat beperkingen.

Dat vraagt hier en daar specifieke invulling qua vormgeving en terreininrichting en creativiteit bij kopers. Die specifieke invulling maakt dat de opbrengstverwachting met het oog daarop hier en daar is bijgesteld. De niet verwachte archeologische vondsten hebben voor onverwachtse kosten gezorgd. Kavel 7 uit het planonderdeel Mercuriuspark is in 2021 definitief overgeheveld naar NYMA-kwartier en specifiek voor doeleinden binnen dat onderdeel worden ingezet. Bij de vorige actualisatie was doormiddel van diverse ramingen al rekening gehouden met de financiële gevolgen (kosten en opbrengsten) hiervan.

49

Planexploitaties in ontwikkeling (PIO's) Overzicht PIO's Planexploitaties in ontwikkeling Zwanenveld 4301 ROC locatie Vlaamsegas Tweede Walstraat, hoek Theeschenkerij Goffert Valkhofkwartier St. Hubertusstraat Zwanenveld 6626 WC Dukenburg transf Woonwagens Lankforst woonwagens Enkstraat St. Jacobslaan Goffert, NEC Weurtseweg/Lijnbaanstraat

Belangrijke resultaten & ontwikkelingen

50

Strategische gronden In 2016 heeft een onderzoek naar de strategische gronden plaatsgevonden door de rekenkamer. In het onderzoeksrapport van de Rekenkamer is de aanbeveling gedaan om periodiek een heroverweging te maken van de strategische portefeuille met als uitgangspunt afstoten tenzij, en de strategische voorraad gronden op te schonen volgens de nieuwe BBVregels. Op 15 november 2017 heeft uw raad een voorstel vastgesteld om voor een aantal strategische gronden een planexploitatie te openen en een aantal percelen aan exploitaties toe te voegen of af te boeken. Tevens is een aantal gronden overgedragen aan de afdeling Openbare Ruimte en aan de afdeling Vastgoed. Er resteren eind 2022 nog acht percelen strategische grond te weten: -

Wolfskuilseweg 270;

-

Tweede Walstraat 104-106;

-

Tarweweg 7U;

-

Roggeweg 1;

-

Roggeweg 30E en 30J;

-

Sint Teunismolenweg 50B;

-

Korenpad 1.

Wolfskuilseweg 270: een deel van het terrein is verkocht, de resterende 2,5 ha wordt gereserveerd voor andere doeleinden. Welke doeleinden voor deze locatie passend en haalbaar zijn wordt nader verkend. Tweede Walstraat 104-106: In de integrale gebiedsvisie Ringstraten/Vlaamsegas is beschreven wat nodig is om de leefbaarheid in dit deel van de binnenstad structureel te verbeteren onder meer door de transformatie van vastgoed en het herinrichten van de openbare ruimte. We werken nu op basis van de gebiedsvisie aan herontwikkeling van de driehoek Vlaamse gas/Tweede Walstraat. Tarweweg 7U, Roggeweg 1, 30E en 30J, Sint Teunismolenweg 50B en Korenpad 1: Deze objecten maken (nog) geen onderdeel uit van de planexploitatie Kanaalzone/Winkelsteeg. De Tarweweg 7U is tijdelijk in gebruik genomen als ruimte voor activiteiten ten behoeve van de ontwikkeling Winkelsteeg. De overige panden zijn verhuurd. Onderzocht wordt nog op welke wijze deze panden ingezet kunnen worden.

51

Deelnemingen

52

Totaal overzicht verbonden partijen Een verbonden partij is een privaatrechtelijke of publiekrechtelijke organisatie waarin de gemeente een bestuurlijk en een financieel belang heeft. Het kan daarbij gaan om privaatrechtelijke, publiekrechtelijke organisaties en publiek-private samenwerkingen (PPS). In de Kadernota verbonden partijen zijn hierover afspraken vastgelegd. Ook voor de uitvoering van het grondbeleid wordt gebruik gemaakt van verbonden partijen, zie hierna. In de Kadernota verbonden partijen hebben we afgesproken dat wij over deze verbonden partijen rapporteren in de VGP. Verbonden partijen Ontwikkelingsbedrijf Waalfront GR Bijsterhuizen Indigo BV BV Land over de Waal

53

Ontwikkelingsbedrijf Waalfront

OB Waalfront (OBW) is een commanditaire vennootschap met een beherend vennoot waarin de gemeente samen met BPD (voorheen Bouwfonds) op 50-50 basis, participeert. OBW heeft tot taak het stadsdeel Waalfront risicodragend te ontwikkelen en te realiseren door middel van verwerving van gronden en panden, bouw- en woonrijp maken, het (doen) realiseren van voorzieningen en de uitgifte van gronden ten behoeve van woningbouw en bijbehorende voorzieningen. Deze samenwerking met een verhouding 50/50 houdt in dat besluitvorming in gezamenlijkheid plaatsvindt, als ook dat financiering en risico in gezamenlijkheid worden gedeeld. De gemeente heeft daarmee niet de mogelijkheid zelfstandig c.q. eenzijdig besluiten te nemen in de gebiedsontwikkeling. Grondexploitatie (GREX) De GREX 2022 is op 13 april 2022 definitief vastgesteld. Inmiddels is de concept-grex 2023 voor wensen en bedenkingen aan de gemeenteraad aangeboden. Hiermee wordt het ontwikkelingskader voor de komende tijd weer vastgesteld. Het totale woningprogramma bestaat in de GREX 2022 uit ca. 2.200 stuks, waarvan 534 gestapelde woningen op de Handelskade liggen, Batavia (Koningsdaal) in totaal 270 grondgebonden en 185 gestapelde woningen krijgt (455 woningen totaal) en het Dijk- en Waalkwartier (incl. terrein Honig) bij voltooiing uit circa 1.200 woningen bestaat (circa 1020 gestapeld, 180 grondgebonden).

Van dit totaal zal 40% goedkope woningen worden gerealiseerd. De planexploitatie bestaat uit een aantal deelgebieden. Deze worden hieronder nader toegelicht.

Handelskade Alle woningen en voorzieningen zijn in 2018 opgeleverd. De inrichting van de woonomgeving Handelskade is half 2016 na de eerste bewoning van De Lunet gestart. De resterende openbare ruimte is eind 2018 opgeleverd. De laatste schouw is uitgevoerd en restpunten zijn afgewikkeld. Hiermee is het deelgebied Handelskade gereed. Batavia (werknaam Koningsdaal-Noord) Vanaf eind 2016 zijn we gestart met het in ontwikkeling nemen van het gebied Koningsdaal-Noord en dit gebied verder uit te gaan werken in concrete bouwplannen en inrichtingsplannen voor de openbare ruimte. Dit is de verdere uitwerking van het bestemmingsplan, genaamd Brugkwartier. Het gaat hier om het gebied ten noorden van de Laan van Oost-Indië vanaf de Winselingseweg tot en met het park Fort Krayenhoff. Grote delen van dit plandeel zijn reeds opgeleverd (complex sociale woningbouw De Gemeenschap en de vrije sectorwoningen in blok 3 en 4) De 3 woningbouwblokken grenzend aan de Waal zijn in 2021 opgeleverd. In het park Fort Krayenhoff zijn de 3 woonpaviljoens met 42 woningen opgeleverd. Met de inrichting van het park is gestart. In het voorjaar van 2023 zal het park volledig zijn aangelegd en ingericht. Dijkkwartier Oost 54

Begin 2021 is gestart met de bouw. Dit is een bouwplan dat in een samenwerkingsverband tussen BPD en de woningcorporaties Talis en Portaal wordt ontwikkeld. Dit betekent dat er een gedifferentieerd plan wordt gerealiseerd met veel betaalbare woningen. Het gaat in totaal om circa 320 woningen. Hiervan wordt ruim de helft (164) als sociale huurwoning gerealiseerd. De huurniveaus variëren tussen de € 544 en € 737 euro, mede afhankelijk van de grootte van de woning. Dit zal worden gecombineerd met een koopwoningenprogramma (voor een deel ook goedkoop tot 220.000 euro) en er worden middel dure huurwoningen (circa 40 stuks max. 950 euro) door een belegger gerealiseerd. Een complex plan om te ontwikkelen, maar een prachtige mix van woningen voor een gedifferentieerd en inclusief woon- en leefmilieu. Eind 2022 worden de eerste woningen opgeleverd. Half 2023 zal het project definitief kunnen worden opgeleverd. Vervolgens kan dan de aansluiting van de Laan van OostIndië op de Weurtseweg definitief worden gemaakt. Waalkwartier (gebied Honig/slachthuis) In het gebied wordt een 6-tal bouwblokken ontwikkeld en 1 bijzondere opgave, zijnde de ontwikkeling van het Honigcomplex. Het totale woonprogramma ligt tussen de 800 en 1000 woningen voor dit deelgebied (afhankelijk van typologie en oppervlakte van de woningen). Voor de blokken 5 en 6 Waalkwartier is de bouwplanontwikkeling afgerond.

het gaat hier om circa 300 woningen. De planning was om medio 2022 met de verkoop van de woningen te starten. Dit is vertraagd met als belangrijkste oorzaak de kostenstijging van materialen en lonen, meet de bijbehorende risico's voro de nabije toekomst in relatie tot de doorlooptijd van dit project. Begin 2023 zal, wanneer er geen afspraak is met een aannemer, worden besproken hoe verder te acteren. Honigcomplex Er ligt op dit moment een business case welke is besproken met een aantal ondernemers van het huidige Honigcomplex. Partijen zijn samen met een externe ontwikkelaar aan de slag om samen tot een business case te komen welke financieel sluit en de Honig een vervolg geeft. Er komen ruim 12.000 m2 bruto vloeroppervlak aan voorzieningen terug. Te denken valt aan horeca, detailhandel, cultuur, sport, ambachtelijke bedrijvigheid, kunst, dienstverlenende bedrijvigheid. Ook zullen er woningen worden gerealiseerd in dit deelgebied. Eind 2022 is de koop-realisatieovereenkomst Honig getekend. Groene eiland (landtong aan de Waal en de Haven en de Loopbrug) Dit gebied zal overwegend zijn groene karakter behouden bij de verdere uitwerking van de plannen. Herinrichting is aan de orde.

Naast verbinding met de Handelskade door middel van een brug en een wandelroute richting de Oversteek, ligt er de doelstelling om op het eiland te streven naar een publiek aantrekkende functie met aanvullend overwegend een groene invulling. Dit kan wellicht door hergebruik van bestaande gebouwen. De bunkerboot van Neptun-Heijmen blijft op deze locatie gehandhaafd. Het inrichtingsplan openbare ruimte voor zowel het Waalkwartier als de groene landtong is inmiddels definitief vastgesteld in de vergadering van de aandeelhouders, na wensen en bedenkingen van de raad. De uitvoering zal fasegewijs gaan plaatsvinden. Na een raadsmotie over de toegankelijkheid van de brug over de Waalhaven wordt onderzocht of en hoe de brug toegankelijk gemaakt kan worden voor minder validen.

55

GR Bijsterhuizen

De laatste voor uitgifte bedoelde terreinen zijn in 2021 verkocht en geleverd, dat is een versnelling ten opzichte van eerdere prognoses. Daarmee is op een afronding qua infrastructuur na de opgave van de GR volbracht. Door het algemeen bestuur is inmiddels een besluit genomen tot voorgenomen opheffing en is opdracht gegeven aan het dagelijks bestuur de opheffing voor te bereiden. Momenteel wordt gewerkt aan een liquidatieplan met bijbehorende liquidatiebalans. Dat betekent ook dat alsdan het batig saldo beschikbaar zal zijn. De hoogte daarvan is afhankelijk van de uitkomst van intern overleg binnen de GR waarbij het met name zal gaan om mogelijk nog te realiseren infrastructuur en risico-afdekking. De laatste jaarrekening en liquidatie van het openbaar lichaam zijn voorzien in de loop van april/mei 2023. Daarmee is deze samenwerking alsdan definitief ten einde. De GR valt vanaf 2016 onder de werking van de vennootschapsbelasting (Vpb). De berekende Vpb-last is inmiddels in deze planexploitatie verwerkt. Financiële risico’s die niet op te vangen zijn binnen de planexploitatie hebben zich niet voorgedaan en worden ook niet meer verwacht.

56

Indigo BV

Indigo BV is medio 2012 opgericht. De gemeente Nijmegen participeert in Indigo voor 5%. De overige 95% van de aandelen is in bezit van Alliander. Indigo BV heeft tot taak het realiseren en exploiteren van de “aorta”, de hoofdleiding van het warmtenet. Deze leiding zal de ARN verbinden met het Waalfront en de Waalsprong. De feitelijke aanleg van de hoofdleiding is afgerond. De boring onder de Waal naar de Waalsprong is succesvol gerealiseerd. Dat geldt ook voor de uitleg naar het Waalfront. De warmtelevering zal plaatsvinden door Nuon Energy aan wie een concessie voor de warmtelevering voor ca. 14.000 woningen is gegund. De financiële risico’s voor de gemeente zijn beperkt tot het gestorte aandelenkapitaal van € 300.000,-. Om de aanleg van de hoofdleiding mogelijk te maken heeft de gemeente € 3,5 miljoen subsidie verstrekt. De provincie Gelderland heeft voorts nog een achtergestelde lening verstrekt ter hoogte van € 4 miljoen. Op deze lening wordt jaarlijks afgelost. De gesprekken of Indigo ook een rol kan spelen bij de verdere doorkoppeling van het warmtenet in andere delen van Nijmegen zijn in 2021 concreter geworden. In de aandeelhoudersvergadering Indigo (2021) is het principebesluit genomen om het nieuwe warmtetransportnet Dukenburg in Indigo onder te brengen. Deze uitbreiding kan worden geïntegreerd in de bestaande entiteit Indigo B.V. o.b.v.

onderhandse gunning, waarbij gebruik wordt gemaakt van de vrijstelling voor quasi inbesteden, óf de joint venture vrijstelling, en met minimale of geen aanpassingen in de bestaande statuten van Indigo B.V.. Het betreft alleen een principe besluit en geen definitief besluit. Een definitief investeringsbesluit over de aanleg van een warmtetransportleiding ARN-Dukenburg kan pas worden genomen, nadat in een aanbesteding de concessie voor warmtekavel Dukenburg succesvol aan een warmtebedrijf is gegund en dit warmtebedrijf het voornemen heeft om daadwerkelijk het warmtedistributie in Dukenburg te realiseren. Als voorbereiding op deze aanbesteding is in 2021 een voorstel “Inkoopstrategie warmtenet Dukenburg” aan de gemeenteraad voorgelegd. Echter, dit voorstel is met de Raadsbrief van 22 juni 2021 met kenmerk D210969656 ingetrokken. Dit is gedaan omdat de Nederlandse gemeenten via de VNG het Rijk hebben laten weten dat op dit moment wetgeving en financiering op landelijk niveau nog niet voldoende op orde zijn om gemeenten in staat te stellen hun warmteplannen uit te voeren. De gezamenlijke gemeenten zijn onder meer niet tevreden over het instrumentarium dat de consultatieversie van de Wet collectieve warmtevoorziening biedt. Dat heeft ook consequenties voor het genoemde raadsvoorstel, omdat onze inkoopstrategie deels afhankelijk is van die wetgeving.

Zodra het wetgevend kader en de benodigde financiering helder is, zal de gemeente een nieuw voorstel ter besluitvorming aan de gemeenteraad aanbieden. Op dit moment is nog niet bekend hoe lang dit zal duren. Het gemeentelijk lid van de Raad van Commissarissen van Indigo B.V., de heer Jan Wijnia heeft op 1 juli 2021 zijn ontslag ingediend. In de AVA-vergadering van 30 juni 2022 is de heer Piet de Klein als nieuw gemeentelijk RvC lid voorgedragen. De heer De klein was van 2010 tot 2022 wethouder in de gemeente Beuningen. In deze periode was hij verantwoordelijk voor diverse portefeuilles waaronder ruimte, stedelijke vernieuwing, openbare ruimte, duurzaamheid en milieu.

57

Land over de Waal BV

Deze BV wordt aangehouden voor administratieve doeleinden.

58

Reserve & risico

59

Saldireserve mutaties De saldireserve is een financiële buffer voor het afdekken van de financiële risico's in de begroting, waaronder de planexploitaties. Het betreft risico's waarvoor geen specifieke voorziening is getroffen. Te denken valt aan niet ingecalculeerde milieurisico's, het plotseling achterblijven van de vraag op de vastgoedmarkt en het stagneren van de woningmarkt, etc.

Afgelopen boekjaar Onderstaand wordt een korte toelichting gegeven op de mutaties van de saldireserve gedurende 2022. Overzicht mutaties Bij A

Afgesloten planexploitaties

B

Tussentijdse winstnames

C

Aanpassing voorzieningen n.a.v. herzieningen

D

Deelnemingen

1.512.700 0 9.700 4.000.000

Totaal

5.522.400

Af A

Afgesloten planexploitaties

0

C

Aanpassing voorzieningen n.a.v. herzieningen

35.509.500

C1

Aanpassing voorzieningen contante waarde

1.069.000

D

Deelnemingen

0

Totaal Saldo mutaties 2022

36.056.100 -/- 31.056.100

Volgens bovenstaand overzicht wordt in totaal een bedrag van € 31,1 miljoen aan de saldireserve onttrokken. In de VGP 2022 was de verwachting dat het totaal aan mutaties zou leiden tot een toevoeging aan de saldireserve van € 4,0 miljoen. Bij de besluitvorming over het Stadseiland Waalsprong en de Hezelpoort Stationsgebied zijn al enkele effecten benoemd en besloten. De afwijking van € 35,1 miljoen is als volgt opgebouwd: Waalsprong, aanpassen voorziening Waalsprong totaal

€

-13,4

mln.

Stationsgebied, aanpassen voorziening Stationsgebied totaal

€

-5,5

mln.

Winkelsteeg/Kanaalzone, aanpassen voorziening Winkelsteeg totaal*

€

-11,7

mln.

Waalfront, aanpassen voorziening Waalfront

€

-1,9

mln.

Nyma/Mercuriuspark, instellen voorziening Nyma/Mercuriuspark

€

-2,0

mln.

Onderwijshuisvesting, aanpassing voorziening Onderwijshuisvesting totaal)

€

-0,7

mln.

Licht positiever resultaat afgesloten planexploitaties

€

0,2

mln.

Totaal

€

-35,1

mln.

*Het resultaat Winkelsteeg/Kanaalzone mag nog niet verwerkt worden bij de Stadsrekening 2022. Besluitvorming over deze gebiedsexploitatie vindt plaats in 2023. Het in de stadsrekening 2022 te verwerken resultaat van deze gebiedsontwikkeling ligt rond de € 36 mln. De exacte aanpassing is afhankelijk van de marktontwikkeling in het laatste kwartaal 2022.

60

De oorzaken van de aanpassing van de voorzieningen ligt voor een groot deel in de aanpassing van de parameters kostenstijging en opbrengstenstijging. De parameter kostenstijging voor 2023 en 2024 is van 2% gestegen naar respectievelijk 4,5% en 3%. De parameter opbrengstenstijging voor koopwoningen is voor 2023 gedaald van 3% naar 2%. Daarnaast is de kostenstijging over 2022 aanzienlijk hoger geweest dan verwacht, voor de civieltechnische kosten zo'n 8%, de verwachting was vorig jaar dat de kosten 2% zouden stijgen. Ook zijn er project specifieke oorzaken, zoals bijvoorbeeld de verwerking van de uitkomst tender Hezelpoort en de verwerking van de besluitvorming naar aanleiding van de stadspeiling Veur Lent. Zie verder ook de informatie die bij de verschillende projecten is opgenomen.

Toelichting Ad a: afgesloten planexploitaties Afgesloten planexploitaties in 2022

bij

Af

eindresultaat

eindresultaat

€

€

Van Schuylenburgweg

325.400

Van Slichtenhorststraat 91-93

0

Berg en Dalseweg 79-81 Molenweg Aldi

2.000 1.123.200

Tollenstraat/Dobbelmannweg

62.100

Skaeve huse totaal

0 1.512.700

0

Ad b: tussentijdse winstnames In 2022 zijn er geen tussentijdse winstnames geweest. Ad c: aanpassing voorzieningen n.a.v. herzieningen Het onderdeel Grondexploitaties bevat per planexploitatie een overzicht van kerninformatie en de ontwikkelingen. Op deze overzichten kunt u eveneens per planexploitatie de financiële resultaatontwikkeling vinden. Voor wat betreft de resultaataanpassingen van planexploitaties met een nadelig resultaat wordt ten laste van de saldireserve een voorziening getroffen. Door de invoering van de nieuwe regels omtrent rente toerekening is het niet meer mogelijk om rente toe te voegen aan de voorziening. De voorziening wordt gevormd voor het tekort op contante waarde. Om het niveau van de voorziening jaarlijks op peil te houden wordt vanuit de saldireserve een toevoeging aan de voorziening gedaan ter hoogte van 2%, de disconteringsvoet waarmee in de planexploitaties gerekend wordt. Hierdoor ontstaan de aanpassingen van de voorzieningen door twee oorzaken: 1.

De ophoging van de voorziening met 2% disconteringsvoet;

2.

De aanpassing aan de resultaatontwikkeling.

Onderstaand overzicht geeft de mutaties als gevolg van de plussen en minnen van de voorzieningen op de saldireserve aan (over het hele jaar 2022). bijgestelde resultaten n.a.v. herzieningen

Bij

Af

eindresultaat

eindresultaat

€

€

Waalsprong

13.393.600

Waalfront

1.929.400

Stationsgebied totaal

5.486.300

61

Winkelsteeg/Kanaalzone

11.657.700

Onderwijshuisvesting

744.000

Dukenburg

9.700

Prof. Bellefroidstraat GGD

182.700

Nyma/Mercuriuspark

2.061.400

Vossenlaan 44

300

Kinderdorp Neerbosch

28.500

Particuliere planexploitaties

25.600

totaal

9.700

35.509.500

Na deze aanpassingen is de stand van de voorzieningen als volgt: Omschrijving

per 1-1-2022

contante

Toevoeging/

waarde 2%

vrijval

Per 31-12-2022

Waalsprong

8.182.100

163.600

13.393.600

21.739.400

Waalfront

8.821.600

176.400

1.929.400

10.927.400

Waalfront (handelskade)

3.506.700

43.900

Waalfront

6.261.900

134.500

-2.700.000

3.696.400

Stationsgebied totaal

7.464.300

149.300

5.486.300

13.099.900

3.550.600

Winkelsteeg/Kanaalzone

629.500

12.600

11.657.700

12.299.800

Onderwijshuisvesting

18.464.000

369.300

744.000

19.577.300

Dukenburg

558.200

11.200

-9.700

559.600

Prof. Bellefroidstraat

0

0

182.700

182.700

Nyma/Mercuriuspark

0

0

2.061.400

2.061.400

343.100

7.000

300

350.400

0

0

28.500

28.500

70.300

1.400

25.600

97.300

54.301.700

1.069.000

32.799.800

88.170.700

Vossenlaan 44 Kinderdorp Neerbosch Particuliere planexploitaties totaal

* Het resultaat Winkelsteeg/Kanaalzone mag nog niet verwerkt worden bij de Stadsrekening 2022. Besluitvorming over deze gebiedsexploitatie vindt plaats in 2023. Het in de stadsrekening 2022 te verwerken resultaat van deze gebiedsontwikkeling ligt rond de € 36 mln. De exacte aanpassing is afhankelijk van de marktontwikkeling in het laatste kwartaal 2022. Samenvattende toelichting grootste toevoegingen/vrijval (zie ook overzicht planexploitaties) voor een inzicht in alle planexploitaties verwijzen wij u naar het onderdeel Grondexploitaties. Ad d: deelnemingen De lasten betreffen de rentelasten over het uitstaande kapitaal van deelnemingen. Bij de baten gaat het om een winstuitkering uit de GR Bijsterhuizen.

62

Meerjarig

De mutaties in de jaren 2022 tot en met 2028 zijn in onderstaande tabel opgenomen. Hieronder volgt een schematische vertaling van de mutaties van de saldireserve tot en met 2028. 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

Positieve resultaten planexploitaties

1.5

0.2

0.5

0

0

0

0

Tussentijdse winstname

0

Aanpassing voorzieningen n.a.v.

-35.5

0

0

0

0

0

0

Deelnemingen

4.0

0

0

0

0

0

0

Diversen

0

0

0

0

0

0

0

Aanpassing voorziening t + 1*

-1.1

-1.7

-1.7

-1.7

-1.7

-1.4

-1.3

Mutatie in jaar

-31.1

-1.5

-1.2

-1.7

-1.7

-1.4

-1.3

herzieningen planexploitaties

Ophoging voorziening contante waarde

Bij de groei van de saldireserve wordt ook rekening gehouden met winstuitkeringen uit bijvoorbeeld de GR Bijsterhuizen. Verder zijn er gemeentelijke planexploitaties die een winstverwachting hebben en meegenomen worden in de groei van de saldireserve, zoals in bovenstaand schema is opgenomen, wordt hiermee rekening gehouden. *Door de invoering van de nieuwe regels omtrent rente toerekening is het niet meer mogelijk om rente toe te voegen aan de voorziening. De voorziening wordt gevormd voor het tekort op contante waarde. Om het niveau van de voorziening jaarlijks op peil te houden wordt vanuit de saldireserve een toevoeging aan de voorziening gedaan ter hoogte van 2%, de disconteringsvoet waarmee in de planexploitaties gerekend wordt. De vertaling van het totale effect van de toepassing van de BBV-regels op rentetoerekening heeft geleid tot een aangepast rentepercentage (waarin deze toevoeging van de voorziening is verwerkt.

63

Risico’s Gebiedsontwikkeling en het realiseren van vastgoedprojecten met bijbehorende openbare ruimte vergt een goed risicomanagement. Naast het voortdurend monitoren van de risico’s is bijsturing een factor van belang. De balans tussen beide elementen bepaald het risicoprofiel van de grondexploitaties.

Risicobeheer In onderstaande tabel is de samenstelling en hoogte van het risicoprofiel van het programma Wonen en Stedelijke ontwikkeling, taakveld grondexploitaties opgenomen. Omschrijving

€ x 1 miljoen

Was (stadsbegroting 2022-2025)

Waalsprong

48.6

23.0

Stationsgebied

46.3

40.4

Waalfront

5.0

3.6

Winkelsteeg Kanaalzone

93.0

53.1

Onderwijshuisvesting

1.9

2.4

Nyma Mercuriuspark

1.2

Overige risico’s

2.2

1.6

Totaal risico’s

198.2

124.4

Het totale risicoprofiel van het taakveld grondexploitaties is daarmee fors gestegen ten opzichte van de Stadsbegroting 2023-2026, van € 124,4 miljoen naar € 198,2 miljoen. Het risico Waalsprong is toegenomen tot in totaal € 48,6 miljoen. Ten opzichte van de Stadsbegroting 2023-2026 is het risico Winkelsteeg Kanaalzone fors toegenomen. Het risico Stationsgebied is licht toegenomen en is nu € 46,3 miljoen. Het risico Waalfront is ook toegenomen. Mutaties vinden hun oorzaak in civieltechnische kosten en vertragingsrisico’s en de huidige onzekere markt. Voor meer informatie verwijzen wij naar de risicoparagraaf.

Project Waalsprong Stationsgebied Waalfront Winkelsteeg Kanaalzone Onderwijshuisvesting Nyma Mercuriuspark Overige projecten Totaal

totaal risico 48.600 46.300 5.000 93.000 1.900 1.200 2.200 198.200

2023

2024

2025

2026

2027

37.500 6.600 2.000 3.500 800 700 675 51.775

3.600 6.400 900 6.300 600 400 675 18.875

3.800 4.500 900 7.500 300 100 300 17.400

5.000 1.900 500 9.900 100 0 200 17.600

1.800 6.700 400 7.800 0 0 100 16.800

De risico’s kunnen maar beperkt door de gemeente met behulp van beheersmaatregelen worden beheerst. In de herzieningen van de verschillende planexploitaties zijn dergelijke maatregelen al voor een belangrijk deel doorgevoerd. Voor nadere informatie over de ontwikkeling van het risicoprofiel per planexploitatie verwijzen wij naar de risicoparagraaf.

64

latere jaren -3.100 20.200 400 58.000 0 0 0 75.500

Tegen de achtergrond van het bovenstaande zijn in de Stadsbegroting structureel aanvullende financiële middelen gereserveerd om het weerstandsvermogen versneld te versterken of om een voorziening te kunnen treffen voor hogere exploitatietekorten dan nu voorzien. Pas in een later stadium kan worden bepaald of deze maatregelen toereikend blijken te zijn. Adequate en systematische monitoring van de risico’s heeft dan ook hoge prioriteit. Investeringsrisico’s Naast de risico’s van de planexploitaties zijn er ook risico’s te onderscheiden bij de investeringen. Bij het analyseren van de investeringen gedurende de looptijd wordt bezien of het oorspronkelijke krediet voldoende is of dat zich nog risico's kunnen voordoen. Wanneer overschrijding zeker is, wordt een aanvullend krediet aangevraagd bij uw raad. Zolang het in de risicosfeer ligt, wordt het opgenomen in deze paragraaf. Op basis van huidige kennis en inzichten signaleren we de volgende risico’s met betrekking tot investeringen. Project Valkhofpark Kelfkensbos De Hulsen Winkelsteeg Kanaalzone Investeringsprojecten

VGP 1-1-2023 327 375 912 3.800 5.362

65

Risicoparagraaf Waalsprong Op de grondexploitatie Waalsprong t.b.v. de VGP2022 is een Monte Carlo-analyse uitgevoerd. Het resultaat van de Monte Carlo-analyse geeft weer wat de mogelijke financiële resultaten zijn van de grondexploitatie en geeft daarmee inzicht in het risicoprofiel van deze grondexploitatie. Het risicobeleid van gemeente Nijmegen bepaalt dat het totale risico op basis van een betrouwbaarheidsinterval van 80% financieel moet worden afgedekt. Uit de risicoanalyse blijkt dat in 80% van de scenario’s het projectsaldo niet lager uitkomt dan € 70,3 mln negatief (netto contant). Het resultaat van de grondexploitatie Waalsprong 2022 bedraagt € 21,7 mln negatief. Voor dit verlies wordt een voorziening getroffen. Het af te dekken risicoprofiel bedraagt daarmee voor € 48,6 mln (€ 70,3 - € 21,7 mln). In vergelijking met de MC-analyse t.b.v. de VGP2021 is het risico met € 25,6 mln toegenomen. Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 januari 2023. Fasering De planexploitaties zijn opgesteld met de uitgifteplanning als basis. Hierbij spelen conjuncturele aspecten een rol. Maar ook de aanbod- en vraagzijde van de markt zijn factoren van belang. Er staan voor de komende jaren aanzienlijke aantallen grondgebonden woningen en appartementen geprogrammeerd.

Daarnaast staat ook een forse verkoop van bedrijventerreinen (vanaf 2024), kantoren, horeca en winkels gepland. Er zijn risico’s dat de planning van deze opbrengsten niet gehaald wordt waardoor het resultaat van grondexploitatie verslechterd. Dit risico is hoger dan vorig jaar i.v.m. recente uitspraken over stikstof en de nieuwe bepaling in de uitgiftecontracten t.b.v. de nakoming van de bouwplicht: de terugkoopregeling. Beheersmaatregelen: Concurrerende plannen, binnen of buiten de gemeentegrenzen, maken een zorgvuldige keuze en afweging ten aanzien van het te realiseren programma en timing relevant. Daartoe gaan wij zo vroeg mogelijk afspraken maken met de marktpartijen/andere overheden en stemmen we prioritering van projecten binnen Nijmegen af. Kosten Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:  Mogelijk hogere kosten voor aanleg van openbaar gebied, omdat de plannen nog uitgewerkt moeten worden en vanwege marktonzekerheid door de oorlog in Oekraïne en de impact daarvan op de wereldeconomie.  Mogelijk hogere kosten voor aanpassingen aan, rondom en vanwege het spoortracé. Daarnaast zijn er een aantal kleinere risico’s op het gebied van milieukosten, planschadeclaims, meerkosten voor het klimaat adaptief maken van de watersingels en een mogelijke meerkosten voor nutsvoorzieningen.

Beheersmaatregelen:  In de planuitwerkingen zullen we slimme keuzes moeten maken om de kosten te beperken o.a. door materiaalkeuzes die het minst geldt kosten.  We gaan in overleg met Prorail over de verdeling van de mogelijke extra kosten. Opbrengsten Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:  Vanwege de huidige onzekere markt bestaat het risico dat de grondprijzen zullen dalen.  De opgestelde stedenbouwkundige plannen zijn realiseerbaar, maar behoorlijk verdicht en met een hoog aandeel uitgeefbaar gebied. Het risico bestaat, dat het uit te geven gebied van de deelgebieden in de praktijk lager uitvalt dan in de grondexploitatie is opgenomen.  Er is een positief risico (kans) dat de opbrengsten voor woningbouw hoger uitvallen door de afromingclausule die in de contracten zijn opgenomen.

66

Daarnaast zijn er nog kleinere risico’s o.a. op het gebied van archeologische belemmeringen (Zuiderveld), verkeer (Hof van Holland, Woenderskamp, Koudenhoek) en (overige) lagere opbrengsten en bijdragen. Beheersmaatregelen:  Bij de planuitwerking van de deelplannen met de marktpartijen zullen we de begrote woningaantallen en de m² uitgeefbaar als uitgangspunt hanteren. Indien dit niet mogelijk is zullen we samen met de marktpartijen op zoek gaan naar andere plannen met een vergelijkbaar nettoresultaat (kosten minus opbrengsten).  Continueren van het opnemen van de afromingsclausule in de contracten en goed controleren wat de bijbetaling door de ontwikkelaars moet zijn. Totaal risico Waalsprong

€ 48,6 miljoen

67

Stationsgebied Voor de risicoanalyse is, net als bij de planexploitatie Winkelsteeg Kanaalzone, met ondersteuning van het externe bureau Brinkgroep een Monte Carlo risico analyse opgesteld. Hierbij zijn zo reëel mogelijk de financiële risico’s in beeld gebracht en geprijsd. Vervolgens wordt door middel van de Monte Carlo systematiek op basis van 25.000 simulaties de bandbreedte van het projectresultaat bepaald. Op deze wijze is getracht het financiële beeld solide te houden ook voor de toekomst. Het totale risicoprofiel bedraagt € 46,3 mln. Dit betreft het risicoprofiel van de totale gebiedsexploitatie. In de Stadsbegroting 2023-2026 werd rekening gehouden met een risicoprofiel van € 40,4 mln. Deze toename wordt verklaart door macro-economische ontwikkelingen. De rente stijgt, we zien een sterke kostenstijging en de verkoopprijzen van woningen staan onder druk. Deze negatieve effecten wegen helaas zwaarder dan een aantal positieve effecten. Zo zorgt de duidelijkheid binnen een aantal projecten voor een lager risicoprofiel. Zo hebben we meer duidelijkheid gekregen door het tekenen van een realisatieovereenkomst voor de Westentree en de gunning van de Hezelpoort.

De grootste risico’s zijn: Fasering  Vertraging project; het project wordt niet binnen de looptijd van 10 jaar gerealiseerd Kosten  Hogere kostenraming onderdelen BO MIRT (centrumzijde station)  Parameters; onzekerheid door stijgende rente, hogere bouwkosten en lagere grondopbrengsten  Uitwerking van diverse ontwikkellocaties. Denk aan onzekerheden over de ondergrond (sanering, archeologie) of uitwerking/grondopbrengsten (bijvoorbeeld Hezelpoort) Opbrengsten  Minder subsidieopbrengsten: voor de gehele ontwikkeling wordt uitgegaan van een subsidieverwachting die in de praktijk kan tegenvallen. Beheersmaatregelen:  Vertraging; continu monitoring planningskader, sturen op mensen en middelen en raakvlakmanagement met externe partners en projecten. Daarnaast stellen we periodiek de risicoanalyse op;  BO MIRT: werken met taakstellende budgetten, verhogen risicoprofiel en sluiten bestuursovereenkomst voor afspraken, verantwoordelijkheden en risicoverdeling.  Parameters; sturing op een gunstige cashflow. Dit betekent dat de kosten niet te veel vooruitlopen op de opbrengsten.

 Uitwerking ontwikkellocaties: vertaling onzekerheden in verhoging risicoprofiel, bij tegenvallende resultaten kijken naar optimalisatiemogelijkheden;  Minder subsidieopbrengsten: vanaf de start van de planexploitatie inrichten van een team subsidieverwerving en lobby, zorgen voor een helder langjarig consistent verhaal van de doelstellingen van de integrale gebiedsopgave, organiseren van korte lijnen met subsidiegevers provinciaal, landelijk en Europees, anticiperen op kansen door accenten in het te realiseren programma aan te passen. Totaal risico Stationsgebied

68

€ 46,3 miljoen

Waalfront De GREX Waalfront 2023 kent als eindresultaat een tekort van - € 25,2 miljoen NCW per 1-1-2023 ( looptijd tot en met 01-07-2029). Het (gemeentelijk aandeel in het) risicoprofiel van Waalfront kent een hoogte van € 5,0 miljoen en is toegenomen t.o.v. de Stadsbegroting 2023-2026. Het risico Waalfront is opgebouwd uit twee delen. Een deel wat bestaat uit het gezamenlijk risico, gedragen door BPD en gemeente Nijmegen, en een deel wat alleen gedragen wordt door de gemeente Nijmegen. De € 5,0 miljoen bevat de beide gemeentelijke bestanddelen. Fasering  Vertraging in doorlooptijd, waardoor verkoopopbrengsten en OZB bijdragen later ingerekend kunnen worden. Kosten  Hogere civieltechnische kosten door o.a. complexiteit van de uit te voeren werkzaamheden (o.m. waterkering/kade en brughaven).  Hogere plankosten door langere looptijd.  Hogere kosten door sterk stijgende GWW prijzen.  Hogere kosten door sterk stijgende rente. Opbrengsten  Lagere verkoopopbrengsten. Er vindt nog een verdere uitwerking van het woningbouwprogramma plaats in Waalfront en dat geldt ook voor de verdiepte parkeergarage. Beide hebben grote invloed op de grondopbrengsten en vormen daarom een risico. Daarnaast hebben we te maken met hogere bouwkosten voor de woningen en risicomijding ontwikkelaars.  Minder OZB inkomsten door vertraging in uitgifte.

In de GREX 2023 is een aantal voorzieningen opgenomen voor de te lopen risico’s. Deze voorzieningen zijn verwerkt in de risicoreservering voor het gezamenlijke deel waardoor de reservering voor de gezamenlijke risico’s naar beneden bijgesteld is. Risicodeel alleen gedragen door gemeente Nijmegen  Te verwerven subsidies. In de GREX 2023 staat een gefaseerde post nog te verwerven subsidies opgenomen ter dekking van de kosten. De gemeente Nijmegen is verantwoordelijk dit bedrag binnen te halen bij externe partijen, met behulp van BPD. Indien deze verwerving in een bepaalde fase niet lukt zal de gemeente Nijmegen het geraamde bedrag in de GREX, aanvullen.

Totaal risico Waalfront (gemeentelijk aandeel)

€ 5,0 miljoen

69

Winkelsteeg Kanaalzone De risico’s die samenhangen met de herziene gebiedsexploitatie zijn geactualiseerd. Het totale risicoprofiel voor de Planexploitatie Winkelsteeg bedraagt € 93,1 mln. (netto contant, 1-1-2023) bij het voorgeschreven zekerheidspercentage van 80%. Daarnaast kennen de Investeringen Winkelsteeg een risicoprofiel van € 4,0 mln. (netto contant, 1-1-2023). In totaal is daarmee het risicoprofiel van Winkelsteeg € 97 mln. Dit betekent een toename van het risicoprofiel van circa € 44 mln. t.o.v. het totale risicoprofiel zoals dit in het VGP 2022 was opgenomen (€ 53,1 mln.). Deze stijging wordt voornamelijk (circa € 39 mln.) veroorzaakt door de toename van macro-economische risico’s bestaande uit mogelijk hogere kostenontwikkeling, lagere grondopbrengstenontwikkeling en rentestijging. Circa € 5 mln. van de stijging van het risicoprofiel is te relateren aan het extra te realiseren vastgoedprogramma in de planexploitatie en de daarmee gepaard gaande risico’s. De grootste risico’s zijn: Opbrengsten  Lagere grondopbrengstenontwikkeling (inflatie)  Lagere grondopbrengsten woningbouw a.g.v. tegenvallende aantrekkingskracht Winkelsteeg  Hogere onrendabele top gebouwd parkeren Kosten  Hogere rentelasten  Hogere verwervingskosten Beheersmaatregelen:  De opbrengsten na 10 jaar voor woningbouw en bedrijvigheid worden niet geïndexeerd.

Deze maatregel is ingezet om de onzekerheden en risico’s die gepaard kunnen gaan met langlopende exploitaties te mitigeren. Ook kan wijziging van programma, tempo, toetsen marktconformiteit van de ontwikkeling en uitzetten van een tender ingezet worden als beheersmaatregel.  Gebiedsmarketing, het regelmatig doen van markttoetsen en –consultaties moet er voor zorgen dat de juiste product-marktcombinaties worden gerealiseerd, die passen bij de verwachte grondopbrengsten. Daarnaast moet een grote kwalitatieve impuls in het gebied er voor zorgen, dat er een woonomgeving gecreëerd wordt die aantrekkelijk is voor potentiele bewoners.  In de uitontwikkeling van deelgebieden wordt expliciet rekening gehouden met de type te realiseren parkeeroplossing, om daarmee op de bouwkosten te kunnen sturen. Daarnaast wordt het parkeerbeleid en daarmee parkeeropbrengsten voor Winkelsteeg op korte termijn verder uitgewerkt, waarmee er meer onderbouwing is voor de te realiseren opbrengsten.  Om rentelasten te beperken moet de financieringsbehoefte (omvang en periode) tussen investeringen en de te realiseren opbrengsten zoveel mogelijk beperkt worden. Er wordt op gestuurd om deze financieringsbehoefte zo veel als mogelijk te beperken en bijvoorbeeld pas te investeren, wanneer opbrengsten redelijk zeker zijn.

Ook het afsluiten van rentecontracten op de juiste momenten, draagt bij om dit risico te beheersten.  Inspelen op mogelijkheden waarbij bedrijven aangeven te willen vertrekken. Getracht zal worden om gedwongen aankopen. en daarmee samenhangende extra kosten, zoveel als mogelijk te voorkomen. Ook kan op basis van contacten met eigenaren kansen worden benut en meegedacht worden om ruimte vrij te spelen.

Totaal risico Winkelsteeg Kanaalzone

70

€ 97,0 miljoen

Onderwijshuisvesting De planexploitatie Onderwijshuisvesting (G760-780) bevat een 25-tal deelprojecten verdeeld over het grondgebied van Nijmegen. Het gaat om locaties waar nieuwe onderwijshuisvesting wordt gerealiseerd of waar (oude) onderwijshuisvesting wordt opgeheven waarna herontwikkeling kan plaatsvinden. Een en ander conform de afspraken doordecentralisatie onderwijshuisvesting. Deze beoordeling van de risico's zal geschieden op het niveau van de totaalexploitatie, dus niet per deellocatie; in toelichtende zin zal - indien van toepassing - locatieduiding (deelgebied) plaats hebben. Uitgangspunt is de gemeentelijke planexploitatie Onderwijshuisvesting G760-780 herziening (VGP) januari 2023. In vergelijking met het risicoprofiel zoals dat is gepresenteerd bij VGP januari 2022 (€ 2,4 miljoen), is het totale risico iets lager uitgevallen (€ 1,9 miljoen). Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 januari 2023. Fasering



Door verschillende factoren is er kans dat grondopbrengsten van de herontwikkelingslocaties later worden ontvangen.

Beheersmaatregelen:



Heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen, ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/verhuur bestaand vastgoed.

Kosten Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

  

Kristallis/Pluryn betalen niet de (volledige) boekwaarde voor locatie Hatertseweg 400; Archeologie/NGE (niet gesprongen explosieven); Asbest en tijdelijk beheer van panden

Beheersmaatregelen:

  

Overleg met afdeling Onderwijs en schoolbestuur Kristallis; Steeds tijdig onderzoek archeologie/NGE; monitoren Rijksregeling NGE; Steeds tijdig asbestonderzoek. Heldere (tijdelijk) beheer beheerafspraken aan de voorkant.

Opbrengsten Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

 

Lagere grondopbrengsten Berg en Dalseweg 295; Lagere grondopbrengsten resterende (9) herontwikkelingslocaties.

Beheersmaatregelen:

 

Verkooptraject wordt uitgewerkt met 1 marktpartij; Heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen en ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/verhuur.

Totaal risico Onderwijshuisvesting

€ 1,9 miljoen

71

Bijlagen

72

Hoe werkt de grondexploitatie financieel? De gemeentelijke grondexploitatie bestaat uit een saldo van kosten en opbrengsten (beschouwd vanuit de gemeente). Het saldo van de kosten en de opbrengsten per locatie is het resultaat van een grondexploitatie. Dit saldo kan zowel positief zijn (opbrengsten hoger dan de kosten), alsook negatief zijn (opbrengsten lager dan de kosten). Tot de kosten van de grondexploitatie kunnen worden gerekend (o.a.) de kosten van verwerving van gronden en eventuele opstallen in het plangebied, de kosten van het ontwerp, de kosten van milieukundig, archeologisch, cultuurhistorisch en akoestisch onderzoek, de kosten van bodemsanering, ophogen en andere grondwerken, de kosten van aanleg en inrichting van de openbare ruimte en groenvoorzieningen, de kosten van de aanleg van nutsvoorzieningen, riolering en parkeervoorzieningen, de kosten van de inzet van het gemeentelijk apparaat en de kosten van planschade. En aangezien de kosten van de gemeentelijke grondexploitatie vaak vele jaren voor de opbrengsten uitgaan, komen ook de kosten van voorfinanciering, rentelasten en tijdelijk beheer voor rekening van de gemeente. De inkomsten uit gronduitgifte gelden als de belangrijkste bron van opbrengsten van de grondexploitatie. Andere bronnen van opbrengsten zijn subsidies en bijdragen van derden.

Een belangrijk onderdeel van de grondexploitatie is de risicoparagraaf. We weten van te voren al dat de einduitkomst die in de grondexploitatie wordt gepresenteerd nooit de werkelijke einduitkomst zal zijn. Er zijn vele factoren die het eindresultaat kunnen beïnvloeden. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) verplicht gemeenten vanaf 2004 bij de begroting en het jaarverslag een programmaplan/verantwoording op te stellen met daarin een paragraaf over het grondbeleid. In deze paragraaf die de raad vaststelt, moet het college bij de begroting expliciet aangeven wat het te voeren grondbeleid in het komende jaar zal zijn en tevens legt zij verantwoording af over het gevoerde grondbeleid van het afgelopen begrotingsjaar. In 2016 is een wijziging doorgevoerd in het BBV waardoor de categorie ‘Niet in exploitatie genomen gronden’ is komen te vervallen. Er wordt een strikter onderscheid gemaakt in gronden die in exploitatie zijn genomen en overige gronden en terreinen. In het BBV worden eisen gesteld aan de grondexploitaties en de informatie die hierover aan de gemeenteraad moeten worden verstrekt. Het gaat daarbij om het volgende: 

Planexploitaties worden door de raad vastgesteld. Dit in verband met het budgetrecht van de gemeenteraad. Het gaat daarbij niet alleen over de inhoud van het planexploitatie, maar ook over de jaarschijven. Met de vaststelling van de jaarschijven door de gemeenteraad kunnen uitgaven ter uitvoering van de planexploitaties op een rechtmatige wijze geschieden. Een overschrijding van een jaarschijf leidt tot onrechtmatigheid en moet daarmee verklaard/toegelicht worden.



Jaarlijks moet een herziening van de planexploitaties plaatsvinden. Hierover is het volgende opgenomen: “… een actualisatie van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moet opnieuw door de raad worden vastgesteld…” (zogenaamde stellige uitspraak).

Verwachte nadelige financiële resultaten worden door middel van het vormen van een voorziening via de Winst- en Verliesrekening, op basis van contante waarde ten laste van de saldireserve gebracht. Verwachte positieve resultaten worden genomen bij het afsluiten van de planexploitaties. Tussentijdse winstneming wordt toegepast conform de richtlijn BBV (% gerealiseerde kosten x % gerealiseerde opbrengsten x winstverwachting). Strategische gronden

73

Binnen de regels van de BBV zijn er geen strategische gronden meer, dit zijn de zogenaamde ' niet in exploitatie genomen gronden' afgekort NIEGG's. Alle gronden waarbij (nog) geen sprake is van een raadsbesluit met de vaststelling van de planexploitatie, worden gezien als grond met een vaste bestemming en worden verantwoord onder de materiële vaste activa.

74

Trefwoordenregister Afkortingenlijst BBV Bro BV CBS CV ECB Grex NIEGG NV P&C PPS Vpb Wro

Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten Besluit ruimtelijke ordening Besloten vennootschap Centraal Bureau voor de Statistiek Commanditaire vennootschap Europsese Centrale Bank Grondexploitatie(complex) Niet in exploitatie genomen gronden Naamloze vennootschap Planning- en control Publiek private samenwerking Vennootschapsbelasting Wet ruimtelijke ordening

Begrippenlijst Actief grondbeleid

Een vorm van grondbeleid waarbij de gemeente grond verwerft, bouw- en woonrijp maakt en dan verkoopt aan een ontwikkelaar. Zij kiest daarbij voor gehele of gedeeltelijke overname van het economisch risico op de grondexploitatie. Anterieure overeenkomst Een overeenkomst over de ontwikkeling van een locatie met marktpartijen voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan en het exploitatieplan. Bouwclaim Hierbij draagt een marktpartij zijn gronden over aan de gemeente in ruil voor een claim op de toekomstige bouwrijpe grond. Daarbij wordt op het moment van verkoop van de grond aan de gemeente de methode van prijsbepaling bij de afname van de bouwrijpe grond van de gemeente vastgelegd. Bouwrijp maken Grond geschikt maken voor ontwikkeling door bodemsanering, ophogen en andere grondwerken. Contante waarde Een methode om alle kosten en opbrengsten met rente terug te rekenen tot een basisjaar. Eindwaarde De verwachte waarde van kosten en opbrengsten tot aan afronding van het project. Faciliterend grondbeleid Een vorm van grondbeleid waarbij de gemeente de grond niet zelf verwerft, maar de ontwikkeling aan de eigenaren zelf overlaat binnen door de gemeente te stellen kaders.

Grondbeleid De manier waarop de gemeente en andere spelers omgaan met grond waarop ontwikkeld wordt (van bestemming verandert) Grondexploitatie Raming van de kosten over de tijd voor het leveren van bouw- en woonrijpe grond, afgezet tegen de toekomstige opbrengsten van de verkoop van de grond. Part. opdrachtgeverschap Particulieren kopen een kavel en bouwen volgens hun eigen ontwerp en kiezen zelf de bouwende partij. Perifere/grootschalige Is detailhandel op locaties buiten de reguliere detailhandel winkelcentrum (aan de rand van de stad of perifeer gelegen. Woonrijp maken Aanleg en inrichting van de openbare ruimte, groenvoorzieningen, riolering en parkeervoorzieningen.

75

Actuele stukken en links Omgevingsvisie: https://www.vvg.nl/media/253/NL/documenten/original/Nijmegen.pdf Nota grondbeleid Woondeal regio Arnhem-Nijmegen Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025 ' Mix op maat' Samenwerkingsagenda Wonen

76

G143 Vossenlaan 44 1. Kerninformatie Eind 2015 is een koopovereenkomst gesloten voor de oude locatie van het ROC aan de Vossenlaan. Insteek is dat er woningbouw wordt gerealiseerd. Het exacte programma is nog onderwerp van studie. Zodra het programma vaststaat en er een gedragen ontwerp voorligt, zal een bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. Planexploitatie: vastgesteld: 29 maart 2017; omzet € 4.048.000,-; resultaat: € 0,-; oplevering 2021. Afsluiting planexploitatie: 31 december 2023

2. Projectgegevens Programma Woningen Parkeren

Nog niet bekend, naar verwachting 140 Op eigen terrein conform de geldende parkeernorm

Ontwikkelaar intern Ontwikkelaar extern

M. de Krijger Woonfront Vossenlaan Nijmegen BV

3. Ontwikkelingen laatste jaar Het bestemmingsplan is in maart vastgesteld in de gemeenteraad. Tevens zijn er 4 moties aangenomen. Aan de uitwerking van deze moties wordt gewerkt. Er is beroep ingediend tegen het besluit van de gemeenteraad om het bestemmingsplan vast te stellen. We zijn in afwachting van de behandeling van de ingediende beroepen door de Raad van State. Hiervoor is nog geen datum bekend.

4. Financiën Projectkosten

Projectopbrengsten Per 01-10-2021

Per 01-10-2022

Per 01-10-2021

Per 01-10-2022

Verwervingen

3.355.000

3.355.000

3.500.000

3.500.000

Bouw- & woonrijpmaken

551.000

559.000

Bijdrage ontwikkelaar

Plankosten incl. VTU Overige

279.000

350.000

Huuropbrengsten Overige

346.000

423.000

Rente en kostenstijging Totale kosten

18.000 4.203.000

16.000 4.280.000

Totale opbrengsten

3.846.000

3.923.000

Gerealiseerd tot datum

3.998.000

4.105.000

Gerealiseerd tot datum

274.000

423.000

Gerealiseerd in periode

233.000

107.000

Gerealiseerd in periode

Nog te realiseren

205.000

175.000

Nog te realiseren

Prognose eindresultaat per 01-01-2022 Prognose eindresultaat per 01-01-2023

Verkopen

83.000

149.000

3.572.000

3.500.000

€ 357.000,- Nadelig € 357.000,- Nadelig

Voor dit project is een bedrag van € 350.352,- als voorziening opgenomen. Dit bedrag is gelijk aan de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum. Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.

77

Toelichting verschillen De exploitatie- en beheerskosten (onder de post bouw- en woonrijp maken) nemen toe met € 8.000. Ook nemen de plankosten toe met € 71.000 vanwege vertraging van de bouw en oplevering OR. Deze kostenstijgingen worden gecompenseerd door de extra huurperiode met het ROC t/m juli 2022.

5. Risico(beheersing) Doordat de exploitatieperiode nogmaals wordt verlengd als gevolg van de procedure bij de Raad van State lopen de beheerkosten langer door. Indien de Raad van State het besluit van de gemeenteraad ter vaststelling van het bestemmingsplan zou vernietigen, zal dit leiden tot een aanzienlijke vertraging in de realisering van de gewenste woningbouw op deze locatie. Dit zal bovendien leiden tot een flinke verschuiving in het financiële kader voor deze planexploitatie. Beheersmaatregelen: Omdat er op dit moment geen zicht is op tijdelijke verhuur van (delen) van het gebouw zullen we deze winter de verwarming afkoppelen om te voorkomen dat er hoge stookkosten betaald moeten worden voor een leegstaand gebouw. Voor de behandeling in de Raad van State laten we ons adviseren door de gemeenteadvocaat.

6. Beslispunten Geen.

7. Plangebied

78

G144 Kinderdorp Neerbosch 1. Kerninformatie Sinds eind 2021 valt het project in zijn geheel onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. Deze planexploitatie bevat de kosten voor de aankoop, de plankosten (zoals de interne inzet en de bestemmingsplanherziening), de kosten voor het bouw- en woonrijp maken en de opbrengsten die voortkomen uit de verkoop van kavels, woningen, bedrijventerrein en diverse losse percelen. In het afgelopen jaar is een participatieproces gestart om de buurt/omgeving te betrekken bij de planvorming en te onderzoeken in hoeverre invulling gegeven kan worden aan beleidsdoelstellingen. Dit proces zal resulteren in een ambitiedocument. De nadere planuitwerking wordt gekenmerkt door een interactief proces van rekenen en tekenen. Daarbij is het (financieel) uitgangspunt dat een kostenneutraal resultaat overeind blijft. Verwachte oplevering project : 2024 Afsluiting planexploitatie : 31 december 2024

2. Projectgegevens Programma Woningen

20 (minimaal)

Parkeren Bedrijvigheid

N.v.t. 8.069 m2 (minimaal)

Openbare ruimte

3,4 ha

Opp. plangebied Ontwikkelaar intern

24,6 ha P. Blankenstein

Ontwikkelaar extern

3. Ontwikkelingen laatste jaar Begin 2022 is het traject van de aankoop van Plegt Vos afgerond. Vervolgens zijn we zowel een intern als extern (participatie omgeving) proces opgestart om tot een nadere uitwerking van de plannen te komen. Dit proces zal resulteren in een ambitiedocument. Het ambitiedocument zal naar verwachting in het eerste halfjaar van 2023 gereed zijn. Daaropvolgend zal een bestemmings- of omgevingsplan in procedure worden gebracht (afhankelijk van het moment waarop de nieuwe Omgevingswet van toepassing is).

79

4. Financiën Projectkosten

Projectopbrengsten Per 01-10-2021

Per 01-10-2022

Verwervingen

3.043.000

3.047.000

Civiel

3.031.000

3.040.000

Plankosten incl. VTU

1.231.000

1.336.000

Overige

Per 01-10-2021

Per 01-10-2022

Verkopen Overige (bijdragen / huur)

7.394.000

7.441.000

47.000

53.000

0

0

Rente en kostenstijging Totale kosten

57.000 7.362.000

98.000 7.521.000

Totale opbrengsten

7.441.000

7.494.000

Gerealiseerd tot datum

1.991.000

4.535.000

Gerealiseerd tot datum

655.000

1.114.000

Gerealiseerd in periode

279.000

2.544.000

Gerealiseerd in periode

375.000

459.000

5.370.000

2.986.000

Nog te realiseren

6.786.000

6.380.000

Nog te realiseren

Prognose eindresultaat per 01-10-2021 Prognose eindresultaat per 01-10-2022

€ 78.000,- Voordelig € 29.000,- Nadelig

Toelichting verschillen In de plankosten is een toename van ca. € 106.000 vanwege langere doorlooptijd en actualisering van de interne plankosten. Aan de opbrengstenkant is ca. € 50.000 toegevoegd als opbrengst van de locatie “Nextbrinkies”. Gemeentebreed zijn de kostenramingen geactualiseerd. Een stevige indexering van de budgetten leidt tot een reductie van het resultaat. De kosten die gemaakt moeten worden voor het bouw- en woonrijp maken van de aan te kopen percelen, en tevens de percelen die al onderdeel waren van de overeenkomst, zijn verwerkt in de nieuwe planexploitatie. Er is budget gereserveerd voor diverse saneringen en het bouw- en woonrijp maken van de locaties. Diverse onderdelen, zoals de ontsluiting van het toekomstige bedrijfskavel, zijn nader uitgewerkt en de geraamde kosten maken onderdeel uit van de planexploitatie. Aangezien de gemeentelijke organisatie ook verantwoordelijk wordt voor de verder planuitwerking en begeleiding is het plankosten budget verhoogd. In de komende periode worden de plannen nader uitgewerkt. De beschikbare budgetten bieden, binnen kaders, de ruimte om nadere afwegingen te maken. In de vigerende planexploitatie werd rekening gehouden met de verkoop van diverse percelen (naast de opbrengst van diverse kavels / woningen ook de opbrengst uit verkoop van kavels voor bedrijventerrein en zorgvastgoed).

De huidige exploitatie is gebaseerd op de opbrengst van deze percelen met als uitgangspunt de eerder beoogde bestemmingsplanwijziging. Uitgangspunt is dat de herontwikkeling van Kinderdorp Neerbosch voor de gemeente minimaal neutraal moet verlopen. De voorliggende grondexploitatie sluit op een saldo van ca € 30.000 negatief. Afhankelijk van de verdere planuitwerking en te maken afwegingen zal dit resultaat nog wijzigen. Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

Woningen Bedrijventerrein

Programma 2022 cfm VGP 2022

UITGEGEVEN in 2022

Programma 2023 cfm VGP 2023

14 stuks

0 stuks

5 stuks

0 m2

0 m2

0 m2

Toelichting uitgifte cijfers De planvorming (bestemmingsplan is nog niet in procedure gebracht) is mede door de nadere uitwerking van het ambitiedocument (inclusief het participatietraject) vertraagd. De beoogde afzet was mede gebaseerd op een gewijzigd bestemmingsplan. De diverse aantallen zijn verschoven naar 2023 en 2024. Het afgelopen jaar is niets verkocht. Voor 2023 wordt voornamelijk ingezet op de verkoop van enkele percelen zonder dat de functie

80

gewijzigd word. Denk daarbij aan enkele weilanden en een bosperceel. In 2024 moet het beoogde programma (woningbouw en bedrijfsterrein) verkocht worden.

5. Risico(beheersing) De voorbereiding en vaststelling van het beoogde bestemmingsplan loopt al enige tijd. De beoogde waardeontwikkeling wordt pas reëel, nadat de betreffende woningen / kavels verkocht kunnen worden. De vernieuwde planontwikkeling is er, mede, op gericht om het oorspronkelijk resultaat overeind te houden. De ruimte die beschikbaar is voor ontwikkelingen is in beeld gebracht waarbij er sprake is van diverse hindercontouren. De daadwerkelijke uitwerking zal hierdoor mogelijk ingeperkt worden. De komende periode zal in het teken staan van een constante afweging tussen de beschikbare middelen, de beoogde functies (gebouwd en in de openbare ruimte) en de ruimtelijke kwaliteit. Het kinderdorp kan rekenen op een stevige renovatie van de openbare ruimte. Deze middelen zijn door de gemeenteraad ter beschikking gesteld en drukken niet op de budgetten van de voorliggende exploitatie. De betreffende investeringen zullen uiteraard bijdragen aan het gebruik en de algehele beleving.

6. Beslispunten Het instellen van een voorziening ter grootte van € 28.451 ter dekking van het tekort.

7. Plangebied

81

G145 Dorpsstraat 92-118 1. Kerninformatie Een aantal percelen van de voormalige strategische gronden nabij de Dorpsstraat is samengevoegd in deze planexploitatie. De bestaande woningen en een kavel aan de Dorpsstraat worden verkocht. De overige 9 kavels zullen worden verkocht voor particuliere bouw. Het bestemmingsplan staat woningbouw toe. Planexploitatie vastgesteld: 15 november 2017; omzet: € 2.330.000,-; resultaat: € 47.942,- (voordelig); oplevering: 31-12-2020 (oorspronkelijk). Afsluiting planexploitatie: 31 december 2024

2. Projectgegevens Programma Woningen Parkeren

10 kavels Deels openbaar en deels op eigen terrein

Openbare ruimte

1.366 m2

Opp. plangebied Ontwikkelaar intern

9.500 m2 B. Yap

Ontwikkelaar extern

particulieren

3. Ontwikkelingen laatste jaar Het afgelopen jaar is bekeken of er op de hoek Dorpstraat-Neerbossche weg een ontwikkeling mogelijk is samen met het naastgelegen (private) perceel. Dit heeft niet geleid tot een haalbaar initiatief. Eind 2022 /begin 2023 pakken we de herontwikkeling van ons perceel op.

4. Financiën Projectkosten

Projectopbrengsten Per 01-10-2021

Per 01-10-2022

Verwervingen Bouw- en woonrijpmaken

869.000 993.000

887.000 1.183.000

Plankosten Rente en kostenstijging

727.000 62.000

727.000 60.000

Totale kosten

2.651.000

Gerealiseerd tot datum Gerealiseerd in periode Nog te realiseren

Per 01-10-2021

Per 01-10-2022

Verkopen Overige opbrengsten

2.154.000 1.044.000

2.440.000 1.044.000

2.857.000

Totale opbrengsten

3.198.000

3.484.000

1.425.000

1.496.000

Gerealiseerd tot datum

1.044.000

1.044.000

22.000

71.000

Gerealiseerd in periode

2.000

0

1.226.000

1.361.000

2.154.000

2.440.000

Prognose eindresultaat per 01-01-2022 Prognose eindresultaat per 01-01-2023

€ 547.000,€ 627.000,-

Nog te realiseren Voordelig* Voordelig*

*Van dit resultaat is eind 2019 € 45.000,- en eind 2021 € 45.000,- als tussentijdse winstneming aan de reserve toegevoegd. Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.

82

Toelichting verschillen Een hogere opbrengstprognose op basis van een externe taxatie, indexering van de kosten Bouw- en woonrijpmaken, een administratieve correctie verwervingen en een gewijzigde parameter kostenstijging geven per saldo een verbetering van het resultaat. Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar Uitgegeven in 2022 Woningen 0 stuks

Uitgifte in 2023 5 stuks

5. Risico(beheersing) Kosten archeologie en opbrengstwaarde grond.