Voortgangsrapportage Grote projecten 2021
Tekst van het document
Met de uitkomst van deze herziening blijkt dat het risico nu naar € 0 kan, omdat de herziening van de planexploitaties ervoor hebben gezorgd dat het negatieve financiële effect van de aanpassing van de parameters wordt gecompenseerd.
28
Grondexploitaties
29
Totaaloverzicht grondexploitaties Stedelijke ontwikkelingsprojecten Vorig VGP €
Verwacht Eindresultaat €
V/N
Jaar van afsluiting
54.000
59.000
V
2020
0
V
2022
Vorig VGP €
Verwacht Eindresultaat €
V/N
Jaar van afsluiting
Gemeentelijke ontwikkelingen Malderburchtstraat Nieuw malderborgh*
674.600
675.000
V
2020
Vossenlaan 44
50.900
357.000
N
2021
Kinderdorp Neerbosch
158.900
91.900
V
2022
Dorpsstraat 92-118*
246.200
432.600
V
2024
Neboklooster, achterterrein
17.200
16.900
N
2021
Van Schuijlenburgweg
811.000
700.900
V
2022
0
0
N
2021
St. Agnetenweg 25
0
V
2021
Van Slichtenhorststraat 91-93 Piushove
0
V
2021
Vorig VGP €
Verwacht Eindresultaat €
V/N
Jaar van afsluiting
929.100
1.019.000
N
2027
2.388.200
2.413.000
V
2023
438.000
272.000
V
2020
Molenweg, Aldi
922.600
956.000
V
2020
Hollandiaweg (energiecentrale)
47.700
46.000
N
2020
Vorig VGP €
Verwacht Eindresultaat €
V/N
Jaar van afsluiting
Lopende planexploitatie Neerbosscheweg 614 Bastionhotel Aardgasvrij Woningbouwprojecten
Lopende planexploitatie
Private ontwikkelingen
Bachstraat
Bedrijvigheidsprojecten
Lopende planexploitatie Compaq Knoop Winkelsteeg* Microweg, Campusontwikkeling Synton**
Herstructureringsprojecten
Lopende planexploitatie Tollenstraat Dobbelmanweg (herontwikkeling scholenterreinen
416.000
602.600
V
2022
Dukenburg Herstructurering
605.100
569.400
N
2022
Kolpingbuurt, herstructurering
62.900
63.900
N
2020
maatschappelijk vastgoedprojecten
30
Vorig VGP €
Verwacht Eindresultaat €
V/N
Jaar van afsluiting
288.100
303.700
V
2020
20.348.700
20.227.900
N
2024
0
0
V
2020
233.000
0
N
2021
56.300
V
2023
Lopende planexploitatie
Vorig VGP €
Verwacht Eindresultaat €
V/N
Jaar van afsluiting
Waalsprong totaal
13.436.000
13.378.300
N
2033
Vorig VGP €
Verwacht Eindresultaat €
V/N
Jaar van afsluiting
0
0
V
2022
xxx
xxx
0
0
V
2020
Lopende planexploitatie Lindenholt Noord* Onderwijshuisvesting Dennenstraat, Sportpark De Dennen Zorgwoningen Stadbroekseweg (Skaeve Huse) Prof. Bellefroidstraat, GGD Waalsprong
Stadscentrum
Lopende planexploitatie Herstructurering Valkhofpark Hezelpoort parkeergarage Oude Stad* De Bastei/brug-’t Meertje Oostelijke Waalkade 2e fase
0
0
V
2020
Stationsplein 13, Metterswane
0
0
V
2021
0
V
2022
0
V
2027
Dr. Jan Berendsstraat 47-67
0
V
2021
Kop Burchtstraat herinrichting
0
V
2022
Vorig VGP €
Verwacht Eindresultaat €
V/N
Jaar van afsluiting
539.600
1.115.000
V
2027
Nwe Marktstraaat 50-52 Merleyn Stationsomgeving westelijke entree tunnel
0
Koers West
Lopende planexploitatie Mercuriuspark/Nymakwartier Planexploitaties in ontwikkeling
Bouwexpl St Annastraat/Groenew.weg Zwanenveld 4301 ROC locatie WC Weezenhof Vlaamsegas Tweede Walstraat, hoek Valkhofkwartier Doddendaal 1 Steltsestraat kassen Krayenhofflaan 10 Boterfabriek Oostzijde Stationsomgeving PHS Programma hoogfrequent spoor
31
Westerkwartier VSchaeckMathonsingel 14-16 vml Chinees De Hulsen Zwanenveld 6626 WC Dukenburg transf Sporthal Noord, WS HvH Winkelsteeg Kanaalzone omgeving Station en Centrum
32
Stedelijke ontwikkelingsprojecten Hierbij gaat het om grote, complexe ruimtelijke projecten die van strategisch belang zijn voor de stad.
Overzicht projecten Lopende planexploitatie
Vorig VGP €
Verwacht
V/N
Eindresultaat
Jaar van afsluiting
€ Neerbosscheweg 614 Bastionhote
54.000
Aardgasvrij
59.000
V
2020
0
V
2022
* van dit resultaat is eind 2018 een bedrag van € 19.000 als tussentijdse winstneming aan de reserve toegevoegd.
Belangrijke resultaten & ontwikkelingen Bastionhotel Eind 2019 zijn zowel het bestemmingsplan als de omgevingsvergunning voor de nieuwbouw verleend. Dit jaar heeft Bastion hotels aan de ODRN de laatste informatie aangeleverd om te kunnen starten met de bouw. De transactie van de grond zal nog in 2020 plaatsvinden. Daarmee kan de planexploitatie worden afgesloten. Nijmegen aardgasvrij Voor de opgave om Nijmegen aardgasvrij te maken is in 2020 een aparte planexploitatie vastgesteld. De belangrijkste onderwerpen zijn het opstellen van uitvoeringsplannen op wijkniveau in tenminste 4 wijken in samenspraak met de bewoners, corporaties en overige stakeholders, het uitvoeren van een gemeente breed programma om woningen te verduurzamen en het uitvoeren van de pilot Dukenburg van het Ministerie van Binnenlandse Zaken, waarbij een nieuw warmtenet wordt aangelegd van de ARN in Weurt naar tenminste 3000 woningen in Zwanenveld en Lankforst. De samenwerking en inzet van de betrokken corporaties is belangrijk.
33
Woningbouwprojecten Dit zijn de projecten die hoofdzakelijk woningbouw als te realiseren product/programma in zich hebben.
Overzicht projecten Lopende planexploitatie
Vorig VGP
Verwacht
V/
Jaar van
€
Eindresultaat
N
afsluiting
€ Gemeentelijke ontwikkelingen Malderburchtstraat Nieuw malderborgh*
674.600
675.000
V
2020
Vossenlaan 44
50.900
357.000
N
2021
Kinderdorp Neerbosch
158.900
91.900
V
2022
Dorpsstraat 92-118*
246.200
432.600
V
2024
Neboklooster, achterterrein
17.200
16.900
N
2021
Van Schuijlenburgweg
811.000
700.900
V
2022
Private ontwikkelingen
Bachstraat
0
N
2021
St. Agnetenweg 25
0
0
V
2021
Van Slichtenhorststraat 91-93 Piushove
0
V
2021
*van deze projecten is een deel van het resultaat als tussentijdse winstname ten gunste van de reserve gebracht. Malderburchtstraat Nieuw malderborgh € 500.000 eind 2007en 175.000 eind 2011, Dorpsstraat 92-118 € 45.000 eind 2019.
Belangrijke resultaten & ontwikkelingen In het project Nieuw Malderborgh was het grootste deel van de bebouwing al gerealiseerd. Het laatste woongebouw in woonpark Malderborgh (de Lelie) is eind 2020 opgeleverd. De eindoplevering van de resterende openbare ruimte volgt naar verwachting begin 2021. De planexploitatie wordt afgesloten. Het bouwplan voor de herontwikkeling aan de Vossenlaan 44 is in december 2019 voorgelegd aan de omwonenden. Naar aanleiding van de vele reacties uit de buurt zijn de plannen een aantal keer aangepast. Naar verwachting wordt het ontwerpbestemmingsplan in het eerste kwartaal van 2021 ter visie gelegd. Door het doorlopen proces rond de participatie is dit ongeveer een jaar later dan bij de laatste VGP-rapportage was verwacht. Een bestemmingsplanwijziging voor Kinderdorp Neerbosch voor de realisatie van 17 grondgebonden woningen en 10.000m2 bedrijvigheid is in voorbereiding. De planning is het bestemmingsplan in 2021 in procedure te brengen. Gelet op de gesloten Woondeal en de Omgevingsvisie wordt er gewerkt aan het opstellen van een ambitiedocument Kanaalzone zuid. Nu de hoek Dorpsstraat-Neerbossche weg wordt gezien als een van de ‘stepping stones’ voor de grootschalige ontwikkeling van de Kanaalzone is besloten om een pas op de plaats te maken. Het bestemmingsplan voor de herontwikkeling van het Neboklooster is ondertussen onherroepelijk geworden.
De bijdrage voor de natuurcompensatie zal worden ingezet binnen het programma Duurzaamheid voor de aankoop van een perceel van Staatsbosbeheer. Deze aankoop zal naar verwachting eind 2020 of begin 2021 plaatsvinden.
34
Woningbouwontwikkeling op de voormalige HAN-locatie aan de Van Schuijlenburgweg. Voor deze ontwikkeling is voor de gemeentelijke plankosten en de overdracht van de grond een anterieure overeenkomst gesloten. Het bestemmingsplan is inmiddels vastgesteld. Start bouw zal naar verwachting eind dit jaar of begin volgend jaar plaatsvinden (afhankelijk van onherroepelijke omgevingsvergunning). Realisatie van 21 levensloopgeschikte appartementen met een ontmoetingsruimte op het terrein van Burghouts aan de Bachstraat. Het bestemmingsplan voor deze ontwikkeling is in oktober 2020 in procedure gebracht en zal naar verwachting in 2021 worden vastgesteld. De procedure voor een omgevingsvergunning moet nog starten. Na vergunningverlening kan het plan gerealiseerd worden. Binnenstedelijke herontwikkeling ter hoogte van St. Agnetenweg 25 (achterterrein). In mei 2020 is vervolgens een anterieure overeenkomst gesloten. Daarmee wordt een start gemaakt met de voorbereiding op een herziening van het bestemmingsplan. Binnenstedelijke herontwikkeling ter hoogte van de Van Slichtenhorststraat 91-93 (Piushove). In april 2020 is de anterieure overeenkomst getekend waarbij een planexploitatie is opgesteld. De bestemmingsplanprocedure staat gepland voor 2021.
35
Bedrijvigheidsprojecten Dit zijn de projecten waarbij gronden worden ingezet voor de realisering van bedrijvigheid. Dit cluster is exclusief de bedrijvigheidsprojecten Waalsprong en Bijsterhuizen.
Overzicht projecten Lopende planexploitatie
Vorig VGP
Verwacht
€
Eindresultaat
V/N
Jaar van afsluiting
€ Compaq Knoop Winkelsteeg*
929.100
1.019.000
N
2027
2.388.200
2.413.000
V
2023
Microweg, Campusontwikkeling Synton**
438.000
272.000
V
2020
Molenweg, Aldi
922.600
956.000
V
2020
Hollandiaweg (energiecentrale)
47.700
46.000
N
2020
* van dit resultaat is eind 2017 een bedrag van € 1.200.000 en eind 2018 een bedrag van € 140.000 als tussentijdse winstneming aan de reserve toegevoegd. ** van dit resultaat is eind 2019 een bedrag van € 378.500 als tussentijdse winstneming aan de reserve toegevoegd, eind 2020 is een bedrag van € 151.400 van deze tussentijdse winstneming teruggeboekt.
Belangrijke resultaten & ontwikkelingen In de Omgevingsvisie is de ambitie neergelegd om tot 2030 10.000 woningen en 10.000 werkplekken toe te voegen. Deze ontwikkelingen zullen plaatsvinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Eén van die gebieden is Kanaalzone zuid en meer specifiek Winkelsteeg. Deze planexploitaties vallen volledig in het beoogde transformatiegebied van Winkelsteeg en zal in de loop van 2021 onderdeel gaan vormen van een nieuwe nog vast te stellen planexploitatie. Om de ontwikkeling van een groene campus door Byondis (voorheen Synton) op het industrieterrein aan de Microweg mogelijk te maken is onder meer openbare ruimte verkocht aan Byondis. In 2021 zullen nog aanpassingen in de openbare ruimte plaatsvinden. De winkel van de Aldi aan de Molenweg is in februari 2020 de koopovereenkomst met Aldi getekend, waarna is gestart met de voorbereidingen van de bestemmingsplanprocedure. Naar verwachting wordt het ontwerpbestemmingsplan in januari 2021 voorgelegd aan het college en start daarna de tervisielegging. Het terrein van de voormalige energiecentrale (ENGIE) aan de Hollandiaweg wordt herontwikkeld tot een groene delta waar duurzame vormen van energieopwekking. Nadat eind 2019 de gebiedsvisie hiervoor is vastgesteld, wordt nu het bestemmingsplan (inclusief Milieu Effect Rapportage).
36
Herstructureringsprojecten Dit zijn de projecten waarbij een fysieke herstructurering alsmede herontwikkeling van wijken aan de orde zijn. Hierbij is de rol van de verschillende woningcorporaties erg belangrijk.
Overzicht projecten Lopende planexploitatie
Vorig VGP
Verwacht
€
Eindresultaat
V/N
Jaar van afsluiting
€ 416.000
602.600
V
2022
Dukenburg Herstructurering
605.100
569.400
N
2022
Kolpingbuurt, herstructurering
62.900
63.900
N
2020
Tollenstraat Dobbelmanweg (herontwikke scholenterreinen)
Belangrijke resultaten & ontwikkelingen De voormalige school aan de Dobbelmannweg is in 2020 gesloopt. De openbare verkoopprocedure voor deze locatie is in 2019 gestart. Vanuit deze procedure kon in 2020 met een projectontwikkelaar een overeenkomst worden gesloten voor de bouw van 11 grondgebonden (duurzame) woningen. De verwachting is dat het bestemmingsplan medio 2021 onherroepelijk zal worden waarna gestart kan worden met de bouw. De herstructurering Dukenburg heeft vooral nog betrekking op de herstructurering van winkelcentrum Meijhorst. In 2020 is gestart met de nieuwbouw, de oplevering is gepland voor voorjaar 2021. Dan zal ook de eerste fase van de herinrichting van de openbare ruimte afgerond zijn. Het project Kolpingbuurt Herstructurering is inmiddels volledig uitgevoerd, zodat de planexploitatie kan worden afgesloten.
37
Maatschappelijk vastgoedprojecten Dit zijn de projecten waarbij maatschappelijke/gemeentelijke voorzieningen worden gerealiseerd met investeringsgeld van de gemeente Nijmegen.
Overzicht projecten Lopende planexploitatie
Vorig VGP
Verwacht
€
Eindresultaat
V/N
Jaar van afsluiting
€ Lindenholt Noord*
288.100
303.700
V
2020
Onderwijshuisvesting
20.348.700
20.227.900
N
2024
Dennenstraat, Sportpark De Dennen Zorgwoningen Stadbroekseweg (Skaeve
0
0
V
2020
233.000
0
N
2021
56.300
V
2023
Prof. Bellefroidstraat, GGD
* van dit resultaat is eind 2018 € 285.000 als tussentijdse winstname ten gunste van de reserve gebracht.
Belangrijke resultaten & ontwikkelingen Het bestemmingsplan voor de realisatie van de zorgwoningen Stadbroekseweg (Skaeve Huse) is in 2020 onherroepelijk geworden. Het bouw- en woonrijp maken van deze locatie als het plaatsen van de woonunits is gepland in 2021. Onderwijshuisvesting Met woningcorporatie Woonwaarts is overeenstemming bereikt over de bouw van 23 sociale huurappartementen op de locatie Molukkenstraat 1 (voormalige basisschool De Buut). Naast de realisatie van de huurappartementen worden 3 kavels verkocht ten behoeve van grondgebonden koopwoningen. De grondoverdracht aan de woningcorporatie alsmede de grondverkoop van de 3 kavels worden verwacht in 2021. Voor de locatie Elzenstraat/Vlierestraat (voormalig schoolgebouw Montessoricollege) wordt met woningcorporatie Woonwaarts een herontwikkelingsplan voor 40 zorgwoningen uitgewerkt. Daarnaast wordt gekeken naar mogelijkheden voor appartementen/woningen als CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Eerste kwartaal 2021 wordt hiertoe de openbare verkoopprocedure gestart. Het pand Streekweg 21 is in 2020 volledig gesloopt. De locatie leent zich goed voor het realiseren van bijzondere woonconcepten (bijvoorbeeld ecologische vrije kavels) en CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). In 2021 wordt een openbare verkoopprocedure van deze locatie voorbereid.
Locatie Berg en Dalseweg 295 (voormalig schoolgebouw Montessoricollege) wordt door de gemeente tijdelijk verhuurd. De in 2018 gestarte ontwikkelcompetitie heeft geleid tot verschillende plannen voor woningbouw op deze locatie. De plannen voldeden niet aan de vooraf gestelde randvoorwaarden en de ontwikkelcompetitie werd hierdoor afgesloten zonder gunning. Er wordt nog altijd onderzocht op welke wijze de verkoopprocedure kan worden voortgezet. Eén woningbouwplan maakt daarbij goede kans van slagen en de onderhandelingen zitten in de laatste fase. De kosten van sloop en archeologie moesten in dit deelplan worden verhoogd. Voor de locatie Hatertseweg 400 is eerder onzekerheid ontstaan over plannen voor gefaseerde nieuwbouw door Kristallis/Pluryn op deze locatie, waarbij doordecentralisatie (verkoop van de grond aan schoolbestuur) uitgangspunt is. De verwachting is dat hier in de loop van 2021 duidelijkheid over komt.
38
Voor een gedeelte (restkavel) van de locatie Krekelstraat 8 (vm. Mondial College) is een plan uitgewerkt voor tussen de 6 en 12 woningen als CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). In het eerste kwartaal 2021 wordt de openbare verkoopprocedure gestart. De nieuwbouw van Basisschool ’t Octaaf aan de Symfoniestraat 208-210 is in 2020 gereedgekomen en is door de school in gebruik genomen onder de nieuwe naam Basisschool Toon. Op de vrijkomende schoollocatie aan de Fanfarestraat 51-53 zal woningbouw gaan plaatsvinden. De tender hiervoor wordt in 2021 gestart. Schoolbestuur Rijk van Nijmegen heeft de VMBO-locatie Kadinsky aan de Haterseweg 404 samengevoegd met de VMBO-locatie van Canisiuscollege aan de Goffertweg tot de nieuwe school ’t Rijks. Het schoolbestuur kan op dit moment in verband met andere renovaties van scholen nog niet aangeven wanneer de aankoop van Haterseweg 404 moet plaatsvinden. Voor de locatie Geldershofstraat 26 wordt in 2021 gestart met een openbare verkoopprocedure ten behoeve van maatschappelijke functies. Het bestemmingsplan voor de nieuwbouw van de GGD aan de Professor Bellefroidstraat is in voorbereiding en kan binnenkort in procedure worden gebracht. Er vindt een haalbaarheidsstudie plaats of er op de oude GGD-locatie studentenhuisvesting kan worden gerealiseerd.
39
Waalsprong Dit zijn alle projecten die vallen binnen het exploitatiegebied van de Waalsprong.
Overzicht projecten Lopende planexploitatie
Vorig VGP
Verwacht
€
Eindresultaat
V/N
Jaar van afsluiting
€ Waalsprong totaal
13.436.000
13.378.300
N
2033
Belangrijke resultaten & ontwikkelingen In 2020 zijn diverse plannen verder uitgewerkt, met name in Hof van Holland en Woenderskamp (zie hieronder voor de details per deelplan). In totaal kunnen in 2021 circa 1.355 kavels worden afgezet. Hiermee wordt dus een flinke versnelling van de productie bereikt. Na 2021 verwachten we in 2022 nog een hoog aantal en daarna een niveau van 400 à 500 per jaar. Vanaf 2026 wordt de Waalsprong dan afgerond met een afnemend aantal woningen. Met betrekking tot de sociale huur zijn er aanvullende afspraken gemaakt met de corporaties. Hierbij is een oplossing gezocht voor de vergroting van differentiatie in huurprijzen (o.a. als gevolg van passend toewijzen) en bijbehorende woningen die door de corporaties worden gerealiseerd. Hierbij wordt een relatie gelegd tussen de huurprijs en de oppervlaktes. Het proces met betrekking tot de ontwikkelrechten van de voormalige aandeelhouders van de GEM Waalsprong loopt naar tevredenheid. Tot nu toe zijn alle aangeboden locaties door de marktpartijen (Heijmans, AM en BPD) geaccepteerd. Met de versnelling die de komende jaren plaatsvindt, zullen alle ontwikkelrechten worden afgewikkeld. Ook de overeengekomen ontwikkelrechten van de OBAC zijn hierin meegenomen. Gebieden in realisatie De deelgebieden Groene Oever, Nijland en Stelt Noord zijn afgerond. Ook Laauwik is vrijwel volledig afgerond.
In de laatste woningbouwlocatie in dit deelplan wordt de komende jaren (tijdelijk) een deel van een school gehuisvest. De woningbouw op deze locatie wordt daarom later gerealiseerd. In Vossenpels-Zuid zijn inmiddels de laatste kavels geleverd aan de kopers. De Grote Boel is ook grotendeels voltooid. Hier zijn in 2020 drie kavels (voor particuliere opdrachtgeverschap) uitgegeven. Daarnaast is de horecavoorziening op de locatie van de voormalige boerderij ‘Groote Boel’ aan de Oosterhoutse Plas gerealiseerd. Resteert nog een kleine woningbouwlocatie aan de Griftdijk en een locatie met een supermarkt en appartementen nabij de rotonde aan de Keizer Hendrik VI-singel/Hella Haassestraat . In de Waaijer zijn de kavels aan de zuidkant van de Zandse Plas allemaal verkocht. Ook in Waaijenstein zijn de kavels grotendeels verkocht en is in januari 2020 gestart met de bouw van het appartementencomplex. Voor de realisatie van de waterwoningen is de koopovereenkomst getekend en is inmiddels gestart met de bouwwerkzaamheden. Nadat de gemeenteraad de herziening van het bestemmingsplan ten noorden van de Zandse plas had goedgekeurd is gestart met de voorbereiding van de tender voor realisatie van 50 vrijstaande woningen. De uitgifte zal in 2021 plaatsvinden.
40
Het bestemmingsplan voor Zuiderveld-West maakt realisatie van circa 600 woningen mogelijk. Het plan wordt gerealiseerd in drie fasen. In de eerste fase (Zuiderveld-West) zijn inmiddels circa 190 woningen en een tandartsenpraktijk gerealiseerd. Begin 2020 is gestart met de bouw, de (gefaseerde) oplevering zal eind 2020/begin 2021 plaatsvinden. Voor fase 2 (totaal circa 260 woningen) van Zuiderveld-West is voor 200 woningen een bouwplan ontwikkeld door OBAC (Overbetuwse Aannemerscombinatie). Dat plan voorziet onder andere in een verplichte realisatie van circa 24 woningen in de categorie middeldure huur. Het merendeel (circa 2/3e deel) van deze woningen is in 2020 opgeleverd. Verder is in fase 2 bouwgrond verkocht aan Portaal voor de bouw van 42 sociale huurwoningen. De grondlevering heeft eind 2020 plaatsgevonden, de bouw start in 2021. Verder is in 2020 gestart met het verkoopproces van 10 vrije kavels voor particuliere opdrachtgeverschap. In 2021 zullen de plannen voor fase 3 (circa 145 woningen) verder uitgewerkt worden en op de markt gezet worden. Ook voor de Stelt-Zuid hebben we afspraken gemaakt met marktpartijen en Talis over 192 woningen (start bouw vanaf begin 2020). De 20 sociale huurwoningen van Talis zijn in 2020 opgeleverd. De bouw van de overige 172 woningen zal gefaseerd plaatsvinden. Daarnaast is eind 2020 ook gestart met de bouw gym- annex sportzaal.
De bouw van de school zal begin 2021 starten. Verder wordt in 2021 een tender uitgeschreven voor circa 70 appartementen in dit deelgebied. Met het in ontwikkeling brengen van Hof van Holland wordt de diversiteit in het woningaanbod verder vergroot. Er zal hier een stedelijk woonmilieu worden gerealiseerd. Er is bijvoorbeeld veel ruimte voor stadswoningen, appartementen voor 1 à 2 persoonshuishoudens en bijzondere woonconcepten. In 2020 is de eerste tijdelijke supermarkt geopend, in het eerste kwartaal van 2021 zullen diverse complexen in aanbouw gaan. In totaal bouwen we bijna 2.000 woningen in het centrum deel van Hof van Holland. In Woenderskamp is ruim de helft van de uit te geven eerste grond afgenomen en zijn inmiddels ook de eerste woningen bewoond. Ook hier komt een behoorlijke diversiteit in een meer groenstedelijk woonmilieu. Voor beide deelprojecten is inmiddels voor een groot deel bouwrijp gemaakt. Ten slotte is de bouw van de basisschool ook afgerond. De Dijkzone loopt door in zowel de toekomstige buurt Hof van Holland als Woenderskamp. Met waterschap Rivierenland is een samenwerkingsovereenkomst getekend voor de zuidrand van de Waalsprong om de combinatie dijkversterking en gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Momenteel wordt dit nader uitgewerkt in een realisatieovereenkomst.
In het kader daarvan zijn plannen voor zowel Hof van Holland als van de dijkversterking verder uitgewerkt. Er is eind 2018 gestart met de marktconsultatie voor een tender voor de realisatie van ruim 500 woningen op de te realiseren klimaatdijk. Deze tender is eind 2020 afgerond. De gemeenteraad heeft in 2020 het bestemmingsplan voor het watersportcentrum Nijmegen vastgesteld. In bouwteamverband werken we naar realisatie. De werkzaamheden starten begin 2021 met een verwachte oplevering rond september van dat jaar. De realisatie van het watersportcentrum is in de deelexploitatie Veur Lent opgenomen. Gebieden in voorbereiding In het deelplan Kouden Hoek (voorheen Broodkorf) is de realisatie van de VMBO-school opgenomen. Dit wordt gecombineerd met de realisatie van het eerste woonprogramma in het zuidelijk deel. De bouw van de school wordt eind 2020 afgerond. De grondverkoop voor de eerste woningen heeft in 2020 plaatsgevonden. Voor het noordelijke deel, circa 400 woningen, moet nog een bestemmingsplan worden opgesteld. Dat zal in 2021 plaatsvinden.
41
Voor Vossenpels Noord is afgelopen jaar gewerkt aan een bestemmingsplan en een beeldkwaliteitsplan. Beiden gaan in december 2020 in procedure. Het streven is dat beiden documenten in 2021 ter besluitvorming aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Voor deelgebied Stelt-Oost is een ruimtelijke verkenning gedaan. Reacties daarop zijn opgehaald bij marktdeskundigen, maar ook bij de direct omwonenden. De juridische vertaalslag daarvan wordt verwerkt in een ontwerp bestemmingsplan. Naar verwachting zal dat ontwerp begin 2021 ter visie worden gelegd en in het najaar ter besluitvorming aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Het voormalig pompstation Vitens is verkocht ten behoeve van een horecavoorziening. Voor de omgeving van het pompstation is in 2019 een bestemmingsplan vastgesteld door de raad. Dit bestemmingsplan voorziet in de uitgifte van 5 kavels voor woningbouw. De omgeving wordt als park/natuur bestemd en ingericht. Het Spiegelbos kan een belangrijke functie vervullen voor de nog te realiseren wijk Vossenpels Noord. De kavelverkoop start in het eerste kwartaal 2021. In het voorjaar 2019 is van start gegaan met de voorbereiding van de realisatie van een sporthal plus in Nijmegen Noord. Deze moet voorzien in de sportbehoefte vanuit zowel de scholen als de top- en breedtesport (multifunctioneel). Streven is eind 2021 de nieuwe voorziening op te kunnen leveren.
42
Stadscentrum Dit zijn de projecten welke in het stadscentrum van Nijmegen binnen de singels worden gerealiseerd. De realisatie van projecten draagt bij aan de vernieuwing van het stadscentrum, bijvoorbeeld Oostelijke Waalkade.
Overzicht projecten Lopende planexploitatie
Vorig VGP
Verwacht
€
Eindresultaat
V/N
Jaar van afsluiting
€ Herstructurering Valkhofpark Hezelpoort parkeergarage Oude Stad*
0
0
xxx
xxx
V
2022
De Bastei/brug-’t Meertje
0
0
V
2020
Oostelijke Waalkade 2e fase
0
0
V
2020
Stationsplein 13, Metterswane
0
0
V
2021
0
V
2022
0
V
2027
Dr. Jan Berendsstraat 47-67
0
V
2021
Kop Burchtstraat herinrichting
0
V
2022
Nwe Marktstraaat 50-52 Merleyn Stationsomgeving westelijke entree tunn
0
*Deze planexploitatie is conform raadsbesluit d.d. 16 december 2009 nr 223/2009 geheim
Belangrijke resultaten & ontwikkelingen Valkhofkwartier In 2018 is met de Stichting Donjon overeenstemming bereikt over het beëindigen van de ontwikkel- en realisatieovereenkomst uit 2013. De gemeente en de stichting zijn daarvoor een vaststellingsovereenkomst aangegaan. Hiermee is de samenwerking rondom de bouw van de Donjon en de herinrichting van het Valkhofpark beëindigd en kan de gemeente aan de slag met de herinrichting van het Valkhofpark. In 2020 zijn de plannen voor de grootschalige restauratie van het park berekend. Het Rijk heeft vervolgens op basis van onze subsidieaanvraag financiële middelen hiervoor beschikbaar gesteld. Met de provincie wordt nog bekeken wat hun bijdrage kan zijn in relatie tot een eventueel ambitieuzere restauratie van het park. In 2019 zijn de ambities voor het Valkhofkwartier in de gebiedsvisie Valkhofkwartier vastgesteld door de gemeenteraad. Deze visie is leidend voor de (her)ontwikkeling van het Valkhofkwartier.
In de visie wordt verkend op welke wijze dit deel van de binnenstad zich nadrukkelijker kan profileren als de bakermat van de Nijmeegse cultuurhistorie, met als belangrijke pijlers de parken (Valkhof en Hunnerpark), cultureel erfgoed (Mariënburgkapel, Barbarossa ruïne, valkhofmuren, stratemakerstoren, Belvedère) en culturele instellingen (Museum het Valkhof, de Lindenberg, de Bastei) en een natuurlijk ontvangstdomein kan zijn voor de bezoekers en toeristen om Nijmegen als oudste stad te leren kennen. Op basis van de gebiedsvisie (meerjaren ambitie) zoeken we vervolgens voortdurend naar kansen en mogelijkheden om onderdelen van de visie op een projectmatige manier richting daadwerkelijke realisatie te kunnen brengen. Een belangrijk aspect hierbij betreft de financiële haalbaarheid. Pas als dat duidelijk is, brengen we een onderdeel of onderdelen van de visie richting besluitvorming en realisatie. Waar nodig of wenselijk, wordt vervolgens per onderdeel een aparte planexploitatie opgesteld. Zoals dat nu het geval is voor de herinrichting van Kop Burchtstraat, omdat nu gebleken is dat dit project financieel haalbaar is. Uitvoering van het park gaat lopen via de planexploitatie G206 Valkhofpark. Er kan gestart worden als in 2021 provinciale subsidie aan dit project toegekend wordt.
43
De laatste bouwpunten van De Bastei zijn uitgevoerd. Ook de archeologische werkzaamheden zijn afgerond inclusief rapportage. Het project wordt afgesloten. In 2020 zijn de afrondende werkzaamheden aan de Waalkade uitgevoerd, waardoor het project kan worden afgesloten. Stationsomgeving Het station Nijmegen maakt onderdeel uit van de integrale gebiedsontwikkeling stationsomgeving, dat één van de 14 landelijke strategische locaties is in de nationale omgevingsvisie (NOVI) is opgenomen. Om die reden zijn - na de gemeentelijke presentatie van het bidbook ‘Thuis in de hub’ - het Ministerie van IenW, Ministerie van BZK, Provincie Gelderland, NS en gemeente Nijmegen een samenwerking aangegaan om uitvoering te geven aan de integrale gebiedsontwikkeling. Daarvoor zijn op de tafel van het Bestuurlijk overleg MIRT in het najaar 2020 afspraken gemaakt over de rijks-en regionale bijdrage, een belangrijke mijlpaal is genomen. Met het verwerven van aanzienlijke rijksmiddelen en naar verwachting ook behoorlijke provinciale bijdragen geraken de plannen voor het stationsgebied in een nieuwe fase, te weten van planontwikkeling naar planvoorbereiding- en realisatie. Daarom zullen we voor de integrale gebiedsontwikkeling van het stationsgebied in 2021 een nieuwe planexploitatie openen. Hieronder vindt een opsomming van projecten met een korte toelichting die onder de stationsomgeving vallen:
De verbetering van de stationsomgeving aan de oostzijde met verbinding naar de binnenstad (G471) Samen met de partners NS, ProRail, Provincie Gelderland, wordt een eindbeeld opgesteld, waarin de verschillende ontwikkelingen worden geïntegreerd. Het betreft onderdelen zoals een verbouwing van de stationshal, een andere inrichting van het fietsparkeren, het opknappen van het stationsplein, de inrichting van de openbare ruimte voor voetgangers en het wijzigen van het bus-bufferen. De versterking van de verbinding met de binnenstad. In de integrale aanpak voor het stationsgebied Nijmegen komen de beleidsdoelstellingen van zowel de nationale, regionale als lokale overheden samen. Om die reden maken Rijk, provincie en regio nu afspraken over de ontwikkeling en financiering van dit plan. Op 26 november 2020 heeft daarom besluitvorming plaatsgevonden in het BO MIRT. Dit is een zeer belangrijke mijlpaal.
De renovatie van het spoor, het emplacement, de uitbreiding van de perrons en het verbeteren van de transferfunctie op de locatie voor het realiseren van het programma Hoog frequent Spoor (PHS) (G472) Dit project betreft de renovatie van het spoor, het emplacement, de uitbreiding van de perrons (het zogeheten reisdomein) en het verbeteren van de overstapfunctie op de locatie (het zogeheten transferdomein) voor het realiseren van het programma Hoog frequent Spoor (PHS). Door middel van PHS zal ‘spoorboekloos’ kunnen worden gereisd tussen Nijmegen en Schiphol Amsterdam. Opdrachtgever is het ministerie van I&M. Start uitvoering project is voorzien in 2024. In de gemeenteraad is het ruimtelijk kader kwaliteitsplan vastgesteld. Deze vormt de basis voor de stedenbouwkundige en architectonische uitwerking van de verschillende onderdelen in het stationsgebied. Voorts heeft het Ministerie een besluit genomen over het definitieve spoorse ontwerp. En zijn de voorbereidingen gestart voor de laatste belangrijke mijlpaal, te weten het Ontwerp Tracé Besluit. Indien dat besluit genomen is, kan de aanbesteding van het uit te voeren werk beginnen.
44
De gebiedsontwikkeling ten westen van het station op de voormalige locaties aan de Fuchsiastraat en de UWV locatie aan de Koninginnelaan grenzend aan de westentree, vormen het zuidelijke deel van het “Westerkwartier”. Het noordelijke nog te ontwikkelen deel van het Westerkwartier beslaat de gebieden P&R locatie en Vissers Meubelen. Voor de voormalige UWV locatie Koninginnelaan en de locatie Fuchsiastraat wordt een nieuw vastgoedprogramma ontwikkeld inclusief fietsenstalling dat grenst aan de uitgang van de nieuwe entree westzijde. Hier zijn alle kansen om dit gebied weer levendig te maken. En de wijken Wolfskuil en Waterkwartier mee te laten profiteren van de nieuwe ontwikkelingen op en bij station Nijmegen.
Voor de locatie Metterswane hebben we een aanvraag ingediend in het kader van de Woningbouw Impulsgelden (WBI) om de publiek onrendabele top te subsidiëren, deze is ook gehonoreerd. Het pand Metterswane is inmiddels gesloopt en de grond is bouwrijp gemaakt. Het ontwerp bestemmingsplan is in procedure gebracht. De verwachting is dat de ontwikkelaar van dit gebied in het derde kwartaal van 2021 een omgevingsvergunning zal aanvragen. Waarna met de start van de bouw kan worden begonnen.
In 2020 is door de gemeenteraad besloten over het aantal openbare parkeerplaatsen in de parkeergarage Hezelpoort. Met woningcorporaties Portaal en SSH& is gewerkt aan een overeenkomst om de samenwerking tijdens en na de tender vast te leggen. Ook voor deze ontwikkeling hebben we een aanvraag ingediend in het kader van de Woningbouw Impulsgelden (WBI) om de publiek onrendabele top te subsidiëren. De aanvraag is gehonoreerd.
Poppodium Merleyn is genoodzaakt te verhuizen, omdat hun huidige (gehuurde) locatie aan de Hertogstraat ongeschikt is geworden. Nieuwbouw is voorzien op de locatie Nieuwe Marktstraat 50-52. Met Vitens is overeenstemming bereikt over aankoop door gemeente van de locatie Nieuwe Marktstraat 50-52. De aankoop vindt eind 2020 plaats. Gemeente zal zich inspannen het bestemmingsplan aan te passen, zodat de functie poppodium mogelijk wordt.
Met het Rijksvastgoedbedrijf worden besprekingen gevoerd over de aankoop van het pand Stieltjesstraat 2 Belastingkantoor. Op dit moment liggen de vraagprijs van de verkoper en onze getaxeerde waarde als koper nog behoorlijk (20%) uit elkaar. Met het ministerie van BZK wordt verkend of zij kunnen bemiddelen in het overbruggen van het verschil. Inzet is om in 2021 het pand te verwerven.
Binnenstedelijke herontwikkeling op de hoek Doddendaal met het plein 1944 (intersportgebouw). De locatie is al gesloopt en eigenaar is voornemens om op korte termijn te starten met de bouw van de supermarkt, een fiestparkeerkelder en 136 zelfstandige wooneenheden. Verder zal de direct omliggende openbare ruimte worden heringericht. In november 2020 is een anterieure overeenkomst gesloten.
In 2017 is een PIO geopend voor het opstellen van de integrale gebiedsvisie Ringstraten, inclusief Vlaamse Gas. In deze visie wordt verkend wat nodig is om de leefbaarheid in dit deel van de binnenstad structureel te verbeteren onder meer door de transformatie van vastgoed en het herinrichten van de openbare ruimte. De gebiedsvisie is in 2019 aan de gemeenteraad aangeboden. De hoofdlijnen richten zich op drie gebieden: de driehoek Vlaamsegas-Tweede Walstraat, Molenpoortpassage en voormalige Stadswinkel. De gemeente onderzoekt enerzijds met aanwezige eigenaren in het gebied (Vlaamse Gas en Tweede Walstraat) op welke wijze tot een succesvolle herontwikkeling kan worden gekomen. Verder is het noodzakelijk om het huurcontract voor de nu langdurig door de gemeente gehuurde Stadswinkel c.a. te 45
heroverwegen. Om ongewenste ontwikkelingen (uitbreiding coffeeshop(s) te voorkomen heeft de gemeente inmiddels ook een pand (Tweede Walstraat 104-106) aangekocht. Een bestemmingsplanwijziging is in voorbereiding. Met de eigenaren van Molenpoortpassage en Elckerlyc wordt herontwikkeling van deze locaties onderzocht conform de uitgangspunten uit de vastgestelde gebiedsvisie Vlaams Kwartier.
De planexploitatie Dr. Jan Berendsstraat 47-69 is gericht op het omzetten van de huur van de gronden van de NS (het groengebied in de Spoorkuil Nijmegen, Bottendaalzijde) in eeuwigdurende erfpacht door de gemeente. Inmiddels is met de NS een eeuwig durende erfpachtovereenkomst gesloten, waardoor de betreffende gronden aan het bewonersplatform Bottendaal in 2020 zijn overgedragen voor structureel groengebruik, beheer en onderhoud. Met een aantal zittende huurders van de Dr. Jan Berendsstraat is een koopovereenkomst gesloten. Resteert nog het seinhuisje een nieuwe herbestemming te geven.
Samen met de projectontwikkelaar en haar architect heeft de gemeente in nauwe samenspraak met het ruimtelijke kwaliteitsteam (RKT) Spoorzone een eerste stedenbouwkundig ontwerp uitgewerkt voor de herontwikkeling ter hoogte van de Van Schaeck Mathonsingel 14-16. In 2021 wordt het ambitiedocument voor deze locatie opgesteld.
46
De eigenaar/ontwikkelaar van Krayenhoflaan 10 - Batava Boterfabriek heeft een eerste schetsontwerp (met een deel middeldure huur) met de buurt besproken. De planning is er op gericht om begin 2021 tot een anterieure overeenkomst te komen, waarna vervolgens de procedure voor een bestemmingsplanwijziging gestart wordt.
Koers west Dit is het project Mercuriuspark/Nymakwartier.
Overzicht projecten Lopende planexploitatie
Vorig VGP
Verwacht
€
Eindresultaat
V/N
Jaar van afsluiting
€ Mercuriuspark/Nymakwartier
539.600
1.115.000
V
2027
Belangrijke resultaten & ontwikkelingen In september 2017 heeft de gemeenteraad de gebiedsvisie NYMA vastgesteld. In 2018 is het Ontwikkelteam onder leiding van een kwartiermaker enthousiast van start gegaan om van dit gebied een bruisende plek te maken onder het concept “we play we share we create”. In 2018 is het buitenterrein van de NYMA-fabriek ingericht als evenementenlocatie, de eerste evenementen hebben plaatsgevonden. Na het door het college vastgestelde Ontwikkelplan NYMA in 2019 zijn in 2020 een gebieds- en ontwikkelovereenkomst NYMA en erfpachtovereenkomst Vasim gesloten met ontwikkelaars KlokGroep en Lingotto. In 2019 en 2020 heeft ook twee maal een uitvraag aan ondernemers plaatsgevonden om met plannen te komen om zich te vestigen op het terrein. Dit leidt naar verwachting in 2021 tot meerdere intentie- en erfpachtovereenkomsten. De coronacrisis heeft grote gevolgen voor een deel van de ondernemers die we zien als potentieel voor het NYMA terrein. Dit is een onzekere factor in de gebiedsontwikkeling.
47
Planexploitaties in ontwikkeling (PIO's) Overzicht PIO's Planexploitaties in ontwikkeling Bouwexpl St Annastraat/Groenew.weg Zwanenveld 4301 ROC locatie WC Weezenhof Vlaamsegas Tweede Walstraat, hoek Valkhofkwartier Doddendaal 1 Steltsestraat kassen Krayenhofflaan 10 Boterfabriek Oostzijde Stationsomgeving PHS Programma hoogfrequent spoor Westerkwartier VSchaeckMathonsingel 14-16 vml Chinees De Hulsen Zwanenveld 6626 WC Dukenburg transf Sporthal Noord, WS HvH Winkelsteeg Kanaalzone Omgeving Station en Centrum
Belangrijke resultaten & ontwikkelingen
48
Strategische gronden In 2016 heeft een onderzoek naar de strategische gronden plaatsgevonden door de rekenkamer. In het onderzoeksrapport van de Rekenkamer is de aanbeveling gedaan om periodiek een heroverweging te maken van de strategische portefeuille met als uitgangspunt afstoten tenzij, en de strategische voorraad gronden op te schonen volgens de nieuwe BBVregels. Op 15 november 2017 heeft uw raad een voorstel vastgesteld om voor een aantal strategische gronden een planexploitatie te openen en een aantal percelen aan exploitaties toe te voegen of af te boeken. Tevens is een aantal gronden overgedragen aan de afdeling Openbare Ruimte en aan de afdeling Vastgoed. Er resteren nog drie percelen strategische grond te weten: -
Wolfskuilseweg 270;
-
Fresiastraat;
-
Tweede Walstraat 104-106.
Wolfskuilseweg 270: een deel van het terrein is verkocht, de resterende 2,5 ha wordt gereserveerd voor maatschappelijke doeleinden. Fresiastraat: Op dit moment wordt verkend op welke wijze de westelijke entree van het station een bijdrage kan leveren aan de gebiedsontwikkeling ter plaatse omvattende mede de locatie aan de Fresiastraat met de werktitel “Westerkwartier”. Tweede Walstraat 104-106: In de integrale gebiedsvisie Ringstraten/Vlaamsegas is beschreven wat nodig is om de leefbaarheid in dit deel van de binnenstad structureel te verbeteren onder meer door de transformatie van vastgoed en het herinrichten van de openbare ruimte. We werken nu op basis van de gebiedsvisie aan herontwikkeling van de driehoek Vlaamse gas/Tweede Walstraat. Als placemaking in het gebied is het pand Tweede Walstraat 104-106 verhuurd aan creatieve ondernemers, zoals bv. galerie nEUS.
49
Deelnemingen
50
Totaal overzicht verbonden partijen Een verbonden partij is een privaatrechtelijke of publiekrechtelijke organisatie waarin de gemeente een bestuurlijk en een financieel belang heeft. Het kan daarbij gaan om privaatrechtelijke, publiekrechtelijke organisaties en publiek-private samenwerkingen (PPS). In de Kadernota verbonden partijen zijn hierover afspraken vastgelegd. Ook voor de uitvoering van het grondbeleid wordt gebruik gemaakt van verbonden partijen, zie hierna. In de Kadernota verbonden partijen hebben we afgesproken dat wij over deze verbonden partijen rapporteren in de VGP. Verbonden partijen Ontwikkelingsbedrijf Waalfront GR Bijsterhuizen Indigo BV BV Land over de Waal
51
Ontwikkelingsbedrijf Waalfront Toelichting project OB Waalfront (OBW) is een commanditaire vennootschap met een beherend vennoot waarin de gemeente samen met BPD (voorheen Bouwfonds) op 50-50 basis, participeert. OBW heeft tot taak het stadsdeel Waalfront risicodragend te ontwikkelen en te realiseren door middel van verwerving van gronden en panden, bouw- en woonrijp maken, het (doen) realiseren van voorzieningen en de uitgifte van gronden ten behoeve van woningbouw en bijbehorende voorzieningen. Deze samenwerking met een verhouding 50/50 houdt in dat besluitvorming in gezamenlijkheid plaatsvindt, als ook dat financiering en risico in gezamenlijkheid worden gedeeld. De gemeente heeft daarmee niet de mogelijkheid zelfstandig c.q. eenzijdig besluiten te nemen in de gebiedsontwikkeling. Grondexploitatie (GREX) De GREX 2020 is op 28 oktober definitief vastgesteld. Inmiddels wordt er gewerkt aan een concept-grex 2021 deze wordt begin 2021 ter besluitvorming aangeboden. Hiermee wordt het ontwikkelingskader voor de komende tijd weer vastgesteld. Het totale woningprogramma bestaat in de GREX 2020 uit ca. 2.200 stuks, waarvan 534 gestapelde woningen op de Handelskade liggen, Batavia (Koningsdaal) in totaal naar verwachting 270 grondgebonden en 185 gestapelde woningen krijgt (455 woningen totaal) en het Dijk- en Waalkwartier (incl.
terrein Honig) bij voltooiing uit circa 1.200 woningen bestaat (circa 1020 gestapeld, 180 grondgebonden). Van dit totaal zal 40% goedkope woningen worden gerealiseerd. De planexploitatie bestaat uit een aantal deelgebieden. Deze worden hieronder nader toegelicht.
Handelskade Alle woningen en voorzieningen zijn in 2018 opgeleverd. De inrichting van de woonomgeving Handelskade is half 2016 na de eerste bewoning van De Lunet gestart. De resterende openbare ruimte is eind 2018 opgeleverd. De laatste schouw is uitgevoerd en restpunten worden nog afgewikkeld. Hiermee is het deelgebied Handelskade gereed. Batavia (werknaam Koningsdaal-Noord) Vanaf eind 2016 zijn we gestart met het in ontwikkeling nemen van het gebied Koningsdaal-Noord en dit gebied verder uit te gaan werken in concrete bouwplannen en inrichtingsplannen voor de openbare ruimte.
52
Dit is de verdere uitwerking van het bestemmingsplan, genaamd Brugkwartier. Het gaat hier om het gebied ten noorden van de Laan van Oost-Indië vanaf de Winselingseweg tot en met het park Fort Krayenhoff. Grote delen van dit plandeel zijn reeds opgeleverd (complex sociale woningbouw De Gemeenschap en de vrije sectorwoningen in blok 3 en 4) De 3 woningbouwblokken grenzend aan de Waal worden begin 2021 opgeleverd. Ten aanzien van de plannen voor het park heeft uw raad eind 2018 wensen en bedenkingen uitgebracht op het voorgestelde plan. Deze zijn verwerkt en inmiddels is hier ook de omgevingsvergunning voor afgegeven. Op basis van de huidige planning is het mogelijk dat we van 2020 tot en met 2022 deze vlekken in Batavia (Koningsdaal Noord) voor wat betreft bebouwing en de aanleg van het park kunnen invullen. Dan zou eind 2022 de buurt Batavia volledig woonrijp zijn opgeleverd inclusief het park Fort Krayenhoff. Dijkkwartier Oost Nadat er finale duidelijkheid is gegeven over de aansluiting van het tracé Laan van Oost Indië richting de Weurtseweg (de zogenaamde schuine variant) is het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan Dijkkwartier Oost vastgesteld. Daarnaast is hier het bestemmingsplan inmiddels onherroepelijk geworden en zal in het eerste kwartaal van 2021 gestart worden met de bouw.
Dit is een bouwplan dat in een samenwerkingsverband tussen BPD en de woningcorporaties Talis en Portaal wordt ontwikkeld. Dit betekent dat er een gedifferentieerd plan wordt gerealiseerd met veel betaalbare woningen. Het gaat in totaal om circa 320 woningen. Hiervan wordt ruim de helft (164) als sociale huurwoning gerealiseerd. De huurniveaus variëren tussen de € 544 en € 737 euro, mede afhankelijk van de grootte van de woning. Dit zal worden gecombineerd met een koopwoningenprogramma (voor een deel ook goedkoop tot 220.000 euro) en er worden middel dure huurwoningen (circa 40 stuks max. 950 euro) door een belegger gerealiseerd. Een complex plan om te ontwikkelen, maar een prachtige mix van woningen voor een gedifferentieerd en inclusief woon- en leefmilieu. Waalkwartier (gebied Honig/slachthuis) Een deel van het gebied (gebied vanaf voormalig het park Fort Krayenhoff tot aan gebouw Oscar Leeuw) is op dit moment beschikbaar, maar wordt gebruikt als parkeerterrein voor het Honigcomplex. Op termijn zal ook dit ontwikkeld worden ten behoeve van voornamelijk woningbouw. Voor dit deel moet het bestemmingsplan aangepast worden en komt er een aanpassing van de waterkering in overleg met het waterschap. Het ontwerpbestemmingsplan Waalkwartier is op 8 december 2020 vastgesteld. De grote loods van Honig (Laygho en Bounz) is inmiddels gesloopt.
Deze loods grenst aan het kantoorgebouw van Talis en is per april 2019 beschikbaar. Ook de sloop van het Slachthuis wordt begin 2020 afgerond. Hier is ook worden gestart met de ontwikkeling van nieuwe bouwplannen in 2020. Het grootste gebied in het Waalkwartier betreft het terrein van het Honigcomplex (dat komt per 2022 beschikbaar). Eind 2017 is het stedenbouwkundig bureau KCAP uit Rotterdam geselecteerd om samen met OBW en de gemeente Nijmegen het plan Waalkwartier te gaan uitwerken. Het stedenbouwkundig plan is de basis voor het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan, die in procedure zijn gebracht. Eind 2018 heeft uw raad over het stedenbouwkundig plan Waalkwartier wensen en bedenkingen uitgebracht. Op dit moment loopt de formele procedure-termijn in het kader van de bestemmingsplanprocedure. Besluitvorming in de raad kan dan naar verwachting eind tweede kwartaal van 2021 plaatsvinden. Honigcomplex Er ligt op dit moment een globale business case welke is besproken met een aantal ondernemers van het huidige Honigcomplex. Partijen zijn aan de slag om samen tot een business case te komen welke financieel sluit en de Honig een vervolg geeft. Er komen ruim 10.000 m2 bruto vloeroppervlak aan voorzieningen terug. Te denken valt aan horeca, detailhandel, cultuur, sport, ambachtelijke bedrijvigheid, kunst, dienstverlenende bedrijvigheid.
Ook zullen er woningen worden gerealiseerd in dit deelgebied. Een lastige opdracht, maar het is de ambitie om op deze manier de Honig door te kunnen laten ontwikkelen naar een klein stedelijk centrumgebiedje met de levendigheid en dynamiek die het Waalfront voor haar bewoners nodig heeft. 53
Groene eiland (landtong aan de Waal en de Haven en de Loopbrug) Dit gebied zal overwegend zijn groene karakter behouden bij de verdere uitwerking van de plannen. Herinrichting is aan de orde. Naast verbinding met de Handelskade door middel van een loopbrug en een wandelroute richting de Oversteek, ligt er de doelstelling om op het eiland te streven naar een publiek aantrekkende functie met aanvullend overwegend een groene invulling. Dit kan wellicht door hergebruik van bestaande gebouwen. De bunkerboot van Neptun-Heijmen blijft op deze locatie gehandhaafd. De eerste schetsen voor de herinrichting van dit gebied zijn in september 2019 gepresenteerd. Naar aanleiding van de opmerkingen van met name de woonbootbewoners wordt er op dit moment gewerkt aan een volgend ontwerp. Begin 2021 kan het voorlopig inrichtingsplan in de AvA Waalfront worden vastgesteld, er van uitgaande dat er overeenstemming is over prijskwaliteit en het toekomstige beheer- en onderhoud. Daarna kan het plan richting de Raad voor wensen en bedenkingen. Definitieve vaststelling zou dan in het derde kwartaal van 2021 kunnen plaatsvinden. Financieel Bij het opstellen van dit VGP wordt er nog gewerkt aan een concept-grex 2021. Deze wordt naar verwachting begin 2021 ter besluitvorming aangeboden. In dit VGP wordt daarom uitgegaan van de grex 2020 die op 28 oktober 2020 definitief is vastgesteld.
Deze grex is gelijk aan de het VGP van vorig jaar. De grondexploitatie prognosticeert een tekort van circa € 27,3 miljoen op netto contante waarde per 31-12-2020 en een eindwaarde van circa € 32,3 miljoen negatief medio 2029. Het project kent dus een substantieel tekort. Er is voor het bepalen van de hoogte van de risicoreservering door de gemeente ook een zgn. Monte Carlo simulatie gemaakt. De uitkomst van deze simulatie geeft aan hoeveel de gemeente als aandeelhouder, moet reserveren als buffer voor financiële tegenvallers. De hoogte van het benodigde risicoprofiel voor de risico’s in de GREX is ca. € 8,2 miljoen. In de GREX zijn reeds enkele voorzieningen opgenomen voor een totaal bedrag van circa € 4,6 miljoen. Er resteert zo een risicoprofiel van circa € 3,9 miljoen (8,4–4,5 = 3,9). De gemeente heeft echter een aandeel in de grex van 50%. De gemeente moet daarom circa € 2,0 miljoen (=50%) reserveren ter afdekking van deze risico’s in de GREX. Buiten het GREX risico zijn er nog risico’s die geheel drukken op de gemeente. Dit risico komt op basis van de Monte Carlo simulatie uit op circa € 1,6 mln. Het totale gemeentelijke risicobedrag (GREX risico + gemeentelijke risico’s) bedraagt € 3,6 miljoen (€ 2,0 + € 1,6 miljoen).
54
Bijsterhuizen Toelichting project Deze gemeenschappelijke regeling (GR) is een samenwerking tussen de gemeente Nijmegen en de gemeente Wijchen. Het doel van deze GR is het bevorderen van de economische ontwikkeling en werkgelegenheid in de regio Nijmegen door middel van het gezamenlijk ontwikkelen en exploiteren van een kwalitatief hoogwaardig intergemeentelijk bedrijventerrein op de locatie Bijsterhuizen op grondgebied van Nijmegen en Wijchen. De bij de GR thans nog voor uitgifte beschikbare terreinen liggen volledig op het grondgebied van de gemeente Wijchen. De planexploitatie heeft en houdt met de huidige inzichten een positief financieel resultaat. De verkoop van bedrijfsterrein verloopt voorspoedig en Bijsterhuizen staat volop in de belangstelling. Er wordt met diverse partijen onderhandeld over verkoop van grond. De GR is geheel extern gefinancierd (via de gemeente Wijchen). De grondexploitatie per februari 2020 heeft een positief financieel resultaat van ca. € 13,9 miljoen op contante waarde. De gemeente Nijmegen levert geen financiële bijdrage aan de GR. De GR draait een grondexploitatie met een positief financieel resultaat. Mogelijke tussentijdse winstuitkeringen, zoals de in dit jaar uitgekeerde som van € 1,5 miljoen per partij, zijn afhankelijk gemaakt van het resultaat en worden tussen de twee gemeente verdeeld.
Winstuitkeringen worden ten gunste van de saldireserve gebracht. Financiële risico’s die het batig saldo in gevaar brengen worden niet verwacht voor deze GR. De GR valt vanaf 2016 onder de werking van de vennootschapsbelasting (Vpb). De berekende Vpb-last is in de planexploitatie verwerkt. De hoeveelheid uitgeefbaar terrein in eigendom van de GR is door succesvolle uitgifte de afgelopen jaren tot een minimale hoeveelheid afgenomen. De actuele voorraad is eind 2020 circa 4 hectare. Er zijn geen grote beslissingen, buiten opheffing van de GR, aan de orde. Binnen de GR is recent besloten om de eisen van het Waterschap Rivierenland op het gebied van riooltechniek in te willigen. Dit door een aantal aanpassingen in het rioleringssysteem door te voeren op zowel Nijmeegs als Wijchens grondgebied. Gelet op het feit dat, ondanks het grotendeels overgedragen zijn van het openbaar gebied, op grondgebied van beide gemeenten aanpassingen moeten plaatsvinden en dat het gaat om ingrepen die mogelijk al bij de initiële aanleg gedaan hadden moeten zijn, is besloten die aanpassingen voor rekening van de GR uit te laten voeren. Verder is mogelijk in het kader van de verbetering veiligheid voor het fietsverkeer binnen Bijsterhuizen nog de aanleg van een fietsstrook in fase 7 nodig. Dit wordt momenteel nader uitgewerkt.
Verder is door het DB van de GR ambtelijk opdracht gegeven de opheffing van de GR voor te bereiden. Door de succesvolle verkopen van de laatste jaren loopt de verkoop vooruit op de prognoses en zal een exploitatieduur tot 2025 wellicht niet nodig zijn en zal de exploitatieduur verkort kunnen worden.
55
Indigo (warmtenet) Toelichting project Indigo BV is medio 2012 opgericht. De gemeente Nijmegen participeert in Indigo voor 5%. De overige 95% van de aandelen is in bezit van Alliander. Indigo BV heeft tot taak het realiseren en exploiteren van de “aorta”, de hoofdleiding van het warmtenet. Deze leiding zal de ARN verbinden met het Waalfront en de Waalsprong. De feitelijke aanleg van de hoofdleiding is afgerond. De boring onder de Waal naar de Waalsprong is succesvol gerealiseerd. Dat geldt ook voor de uitleg naar het Waalfront. De warmtelevering zal plaatsvinden door Nuon Energy aan wie een concessie voor de warmtelevering voor ca. 14.000 woningen is gegund. De financiële risico’s voor de gemeente zijn beperkt tot het gestorte aandelenkapitaal van € 300.000,-. Om de aanleg van de hoofdleiding mogelijk te maken heeft de gemeente € 3,5 miljoen subsidie verstrekt. De provincie Gelderland heeft voorts nog een achtergestelde lening verstrekt ter hoogte van € 4 miljoen. Op deze lening wordt jaarlijks afgelost. Thans wordt besproken of Indigo ook het vehikel kan zijn voor de verdere doorkoppeling van het warmtenet in andere delen van Nijmegen buiten het concessiegebied Waalfront en Waalsprong. Voor het opnieuw aangaan van joint venture tussen gemeente en Alliander c.q.
Firan BV door middel van de entiteit Indigo is het nu nodig dat de statuten worden aangepast om te voldoen aan de regels van “inbesteding”. Indigo 2 zal worden benut om de warmtelevering te faciliteren naar de BZK pilot wijk Dukenburg. Tevens verkennen we of Indigo 2 ook voor realisatie van warmtenetten naar andere delen van de stad benut kan worden. Voor de oprichting van Indigo 2 zal een separaat raadsbesluit worden voorbereid.
56
Land over de Waal Toelichting project Deze BV wordt aangehouden voor administratieve doeleinden.
57
Reserve & risico
58
Saldireserve mutaties De saldireserve is een financiële buffer voor het afdekken van de financiële risico's in de begroting, waaronder de planexploitaties. Het betreft risico's waarvoor geen specifieke voorziening is getroffen. Te denken valt aan niet ingecalculeerde milieurisico's, het plotseling achterblijven van de vraag op de vastgoedmarkt en het stagneren van de woningmarkt, etc. Onderstaand wordt een korte toelichting gegeven op de mutaties van de saldireserve gedurende 2020. Overzicht mutaties Bij A
Afgesloten planexploitaties
B
Tussentijdse winstnames
C
Aanpassing
voorzieningen
58.700 -151.400 n.a.v.
569.500
herzieningen D
Deelnemingen
1.500.000
Totaal
1.976.800
Af A
Afgesloten planexploitaties
C
Aanpassing
voorzieningen
1.000 n.a.v.
373.000
C1
Aanpassing voorzieningen contante waarde
1.058.300
D
Deelnemingen
herzieningen
Totaal Saldo mutaties 2020
0 1.423.300 544.500
Volgens bovenstaand overzicht wordt in totaal een bedrag van € 0,5 miljoen aan de saldireserve toegevoegd, hiervan is € 0,6 ontstaan door de herzieningen. In de VGP 2020 was de verwachting dat het totaal aan mutaties zou leiden tot een onttrekking aan de saldireserve van € 0,1 miljoen. De afwijking van € 0,6 miljoen wordt met name veroorzaakt door een verlengen van de looptijd en daarmee het moment van winstname van de planexploitatie Molenweg en de vervroegde winstuitkering uit Bijsterhuizen.
59
Afgelopen boekjaar Ad a: afgesloten planexploitaties Afgesloten planexploitaties in 2020
bij
Af
eindresultaat
eindresultaat
€
€
Malderburchtstraat Nieuw Malderborg
0
De Bastei/brug- ’t Meertje
0
Oostelijke Waalkade 2e fase
0
Neerbosscheweg Bastionhotel
40.000
Kolpingbuurt, herstructurering
1.000
Lindenholt Noord
18.700
Dennenstraat, sportpark de Dennen
0
totaal
58.700
1.000
Ad b: tussentijdse winstnames Dit betreft het terugdraaien van een deel van de in 2019 genomen tussentijdse winst. Planexploitatie
Af eindresultaat €
Microweg, Campusontwikkeling
151.400
totaal
151.400
Ad c: aanpassing voorzieningen n.a.v. herzieningen Het onderdeel Grondexploitaties bevat per planexploitatie een overzicht van kerninformatie en de ontwikkelingen. Op deze overzichten kunt u eveneens per planexploitatie de financiële resultaatontwikkeling vinden. Voor wat betreft de resultaataanpassingen van planexploitaties met een nadelig resultaat wordt ten laste van de saldireserve een voorziening getroffen. Door de invoering van de nieuwe regels omtrent rente toerekening is het niet meer mogelijk om rente toe te voegen aan de voorziening. De voorziening wordt gevormd voor het tekort op contante waarde. Om het niveau van de voorziening jaarlijks op peil te houden wordt vanuit de saldireserve een toevoeging aan de voorziening gedaan ter hoogte van 2%, de disconteringsvoet waarmee in de planexploitaties gerekend wordt. Hierdoor ontstaan de aanpassingen van de voorzieningen door twee oorzaken: 1.
De ophoging van de voorziening met 2% disconteringsvoet;
2.
De aanpassing aan de resultaatontwikkeling.
60
Onderstaand overzicht geeft de mutaties als gevolg van de plussen en minnen van de voorzieningen op de saldireserve aan (over het hele jaar 2020). bijgestelde resultaten n.a.v. herzieninge
Bij
Af
eindresultaat
eindresultaat
€
€
Waalsprong
45.400
Compaq
60.900
Onderwijshuisvesting
487.100
Waalfront
12.800
Hezelpoort(pg Oude Stad)
200
Dukenburg
34.300
Vossenlaan 44
299.100
Particuliere planexploitaties
2.700
totaal
569.500
373.000
Na deze aanpassingen is de stand van de voorzieningen als volgt: Omschrijving Waalsprong
per 1-1-2020
contante
Toevoeging/
waarde 2%
vrijval
Per 31-12-2020
10.183.700
203.700
-45.400
10.341.900
869.700
15.900
60.900
869.700
Onderwijshuisvesting
18.798.600
376.000
-487.100
18.687.500
Waalfront
11.670.300
233.400
12.800
11.916.500
Compaq
Waalfront (handelskade)
3.420.700
42.800
Waalfront
6.892.900
134.500
-1.200.000
5.827.400
3.463.500
Hezelpoort
1.858.700
37.200
200
1.896.100
Dukenburg
570.200
11.400
-34.300
547.300
Vossenlaan 44
50.000
1.000
299.000
350.000
Particuliere
125.300
2.500
-65.600
62.100
54.363.100
1.058.300
-1.459.500
53.962.000
planexploitaties totaal
Samenvattende toelichting grootste toevoegingen/vrijval (zie ook overzicht planexploitaties) voor een inzicht in alle planexploitaties verwijzen wij u naar het onderdeel Grondexploitaties. Ad d: deelnemingen De lasten betreffen de rentelasten over het uitstaande kapitaal van deelnemingen. Bij de baten gaat het om een vervroegde winstuitkering uit de GR Bijsterhuizen. De winstuitkering is vervroegd. Dit betreft dus geen extra nog niet geraamde uitkering maar een versnelling.
61
Meerjarig De mutaties in de jaren 2020 tot en met 2026 zijn in onderstaande tabel opgenomen. Hieronder volgt een schematische vertaling van de mutaties van de saldireserve tot en met 2026. 2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
Positieve resultaten planexploitaties
0.1
0
3.0
0
0.8
0
1.1
Tussentijdse winstname
-0.1
Aanpassing voorzieningen n.a.v.
0.2
0
0
0
0
0
0
Deelnemingen
1.5
1.5
1.5
2.0
0.5
0
0
Diversen
0
0
0
0
0
0
0
Aanpassing voorziening t + 1*
-1.2
-1.0
-1.0
-1.0
-0.6
-0.6
-0.6
Mutatie in jaar
0.5
0.5
3.5
1.0
0.7
-0.6
0.5
herzieningen planexploitaties
Ophoging voorziening contante waarde
Bij de groei van de saldireserve wordt ook rekening gehouden met winstuitkeringen uit bijvoorbeeld de GR Bijsterhuizen. In de VGP is aangegeven dat in Bijsterhuizen, op termijn een winstuitkering van € 15 miljoen verwacht wordt, waarvan Nijmegen 50% ontvangt. Verder zijn er gemeentelijke planexploitaties die een winstverwachting hebben en meegenomen worden in de groei van de saldireserve, zoals in bovenstaand schema is opgenomen, wordt hiermee rekening gehouden. *Door de invoering van de nieuwe regels omtrent rente toerekening is het niet meer mogelijk om rente toe te voegen aan de voorziening. De voorziening wordt gevormd voor het tekort op contante waarde. Om het niveau van de voorziening jaarlijks op peil te houden wordt vanuit de saldireserve een toevoeging aan de voorziening gedaan ter hoogte van 2%, de disconteringsvoet waarmee in de planexploitaties gerekend wordt. De vertaling van het totale effect van de toepassing van de BBV-regels op rentetoerekening heeft geleid tot een aangepast rentepercentage (waarin deze toevoeging van de voorziening is verwerkt). Het totale resultaat van de BBV-regels was circa € 7 miljoen.
62
Risico’s Gebiedsontwikkeling en het realiseren van vastgoedprojecten met bijbehorende openbare ruimte vergt een goed risicomanagement. Naast het voortdurend monitoren van de risico’s is bijsturing een factor van belang. De balans tussen beide elementen bepaald het risicoprofiel van de grondexploitaties.