Voortgangsrapportage Grote projecten 2021

VGP 2021 Inhoudsopgave VGP 2021 ...............................................................................................................................................................................1 VGP samengevat ..............................................................................................................................................................2 Beleid & markt................................................................................................................................................................11 Grondexploitaties ..........................................................................................................................................................29 Deelnemingen ................................................................................................................................................................50 Reserve & risico ..............................................................................................................................................................58 Bijlagen ...........................................................................................................................................................................70

VGP samengevat

2

Voortgangsrapportage Grote Projecten 2021 Enkele belangrijke projecten uitgelicht Soort projecten

Locatie van projecten

WAALSPRONG 1997 - 2033

DOEL

DOEL

12.134

456.000

108.000

7.928

9.000

63.000

REEDS GEREALISEERD

REEDS GEREALISEERD

WONINGEN AANTAL

REEDS GEREALISEERD

BEDRIJVEN M2

WAALFRONT 2003 - 2028

DOEL

WINKELCENTRUM HART VAN DE WAALSPRONG

DOEL

40%

2.225 908

NATUURINCLUSIEF BOUWEN Risico’s en voorzieningen

MILJOEN

Risico’s 76% Waalfront 10% Onderwijshuisvesting 7% Hezelpoort 4% Nyma/Mercurius 0% overige projecten 3% Waalsprong

GOEDKOPE WONINGEN (HUUR EN KOOP)

€ 38 PUBLIEK/PRIVATE SAMENWERKING

WONINGEN AANTAL

25

WATERSPORT BASTION

€32

INCLUSIEVE STAD

REEDS GEREALISEERD

ONDERWIJS HUISVESTING

BIJZONDERE BEBOUWING M2

TRANSITIE VAN BEDRIJVENTERREIN NAAR WONEN/WERKEN

TEKORT OP ONTWIKKELING

WATERVEILIGHEID EN GEBIEDSONTWIKKELING

Voorzieningen VERSCHILLENDE PROJECTEN GEREALISEERD EN IN VOORBEREIDING

SCHOOLLOCATIES

21% Waalfront 32% Onderwijshuisvesting 39% Hezelpoort 4% Nyma/Mercurius 0% Overige projecten 4% Waalsprong

€ 48,1

2003 - 2024

KOSTEN

OPBRENGSTEN

Verhouding binnen gemeente (mln)

TRANSFORMATIE NAAR WONINGBOUW OF NIEUWE HUISVESTING VOOR SCHOLEN

STATIONS GEBIED 2020 - 2030

UITBREIDING SPOOR EN PERRON

8

ihkv Programma Hoogfrequent Spoorvervoer

Risico’s

Planexploitaties Overige risico’s gemeente

BELEVINGSKWALITEIT STATIONSGEBIED 5 Ondergrondse fietsenstalling

4

1

3

6

7A

5 9

6 Verdiepte fietsroute

2 Uitbreiding trappen en liften,

7A Aanleg busstation noordzijde

transformatie stationshal

2 7B

1 Aanleg nieuw perron

3 Doortrekken tunnel en

realisatie entree westzijde met overdekte fietsenstalling

4 (Ver)nieuw(ing) rangeerterrein

7B Aanleg busstation zuidzijde

8 Ontwikkeling Westzijde met appartementen, hotel, culturele voorziening, flexruimtes en dienstverlening

2018

2019

Voorzieningen

Begr. 2021-2024

Planexploitaties Stadsrekening overig

9 Woningbouw Metterswane met appartementen, supermarkt, hotel en kantoren

HERONTWIKKELING STATIONSGEBIED

OVERIGE 2008 - 2027

meer dan

2017

50

2019

2020

Ontwikkeling in de tijd 45,9

GROND EXPLOITATIES

2018

WONINGBOUW

BEDRIJVEN

MAATSCHAPPELIJK

NYMA

AARDGASVRIJ

38,1

38

52,5

47,5

48,1

2018

2019

2020

RISICO’S VOORZIENINGEN

Voortgangsrapportage grote projecten Doel en status VGP Onze ambities zijn onder andere om een aantrekkelijke stad te zijn en te blijven om te wonen, met goede werklocaties, openbare ruimtes en voorzieningen. En dat we een stad zijn met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners. Deze ambities en de bijbehorende doelen zijn verwerkt in de recent vastgestelde Omgevingsvisie, https://www.nijmegen.nl/over-de-gemeente/dossiers/dossieromgevingswet/omgevingsvisie-nijmegen/. Om ook te zorgen dat we onze ambities en de bijbehorende doelen kunnen realiseren is de inzet van het instrumentarium van het grondbeleid noodzakelijk. Op deze manier verbeteren we de ruimtelijke kwaliteit van onze stad door nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen te ondersteunen dan wel zelf te initiëren en te (laten) realiseren. Inzet van het grondbeleid kan inhouden dat we de voor de gewenste ontwikkelingen nieuwe bestemmingsplannen gaan opstellen, dan wel dat we besluiten dat we voor de gewenste ontwikkelingen gronden moeten gaan aankopen en gaan uitgeven. En in enkele gevallen dat we een samenwerking aangaan met andere partijen zoals we gedaan hebben bij de gebiedsontwikkeling Waalfront. Binnen het grondbeleid kunnen verschillende instrumenten worden onderscheiden, centraal staan de planexploitaties (zie ook onderdeel 'Beleid & markt').

Planexploitaties zijn de door de gemeenteraad vastgestelde inhoudelijke en financiële kader voor de uitoefening van het grondbeleid. Jaarlijks moet dit instrument en andere instrumenten worden herzien. Dit gebeurt middels de Voortgangsrapportage Grote Projecten (VGP). Doel van VGP De VGP geeft inzicht in de ontwikkelingen van alle instrumenten van het grondbeleid. Dit betekent dat de VGP betrekking heeft op alle planexploitaties in ontwikkeling (PIO), planexploitaties, deelnemingen en samenwerkingsverbanden die onder het grondbeleid vallen en de strategische gronden van de gemeente Nijmegen. De VGP biedt inzicht in de voortgang, planning, programmabijstellingen, financiële aanpassingen en/of risico’s bij projecten. Als hierover in het kader van de VGP besluiten moeten worden genomen dan zijn deze als aparte beslispunt in de VGP opgenomen, zie onderdeel ‘Voorstel om te besluiten’. Daarnaast is deze rapportage een verantwoordingsinstrument over de gedane zaken in het afgelopen jaar. Status VGP In de verslaggevingsregels (Besluit Begroting en verantwoording, afgekort BBV) worden eisen gesteld aan de grondexploitaties en de informatie die hierover aan de gemeenteraad moeten worden verstrekt. De grondexploitaties moeten jaarlijks herzien worden. In de bijlage onder het kopje ‘Hoe werkt de grondexploitatie (financieel)? is nadere informatie hierover opgenomen.

VGP en P&C-cyclus Bij de sturing op het grondbeleid gaat het om de programmering (inhoud van de grondexploitatielocaties), planning (looptijd en voortgang), prijzen (verkoopprijs van kavels), plankosten (kosten om een locatie te ontwikkelen), parameters (van rente, inflatie, organisatie en overhead) en prognose (van het verwachte financiële resultaat en het bijhorende risicoprofiel). Gedurende het jaar wordt de gemeenteraad hierover op verschillende manieren geïnformeerd, te weten via de Koersdocument, Stadsbegroting, VGP, Stadsrekening en de halfjaarberichten over de Waalsprong en Waalfront. Bij het Koersdocument worden de parameters vastgesteld en over de middelen voor nieuw beleid besloten, bij de Stadsbegroting de risico’s herijkt en een algehele herziening in de VGP(jaarlijks) vooruitlopend op de

3

Stadsrekening. In 2020 is in verband met de onduidelijke effecten van het coronavirus op de vastgoedmarkt besloten om de parameters bij de Stadsbegroting te laten vaststellen. Nu ligt de verantwoording over het jaar 2020 in deze VGP voor. De effecten van doorrekeningen van de grondexploitaties, het toepassen van de afgesproken parameters en het aanpassen van het risicoprofiel zijn in deze VGP opgenomen. De finale besluitvorming vindt plaats in de Stadsrekening, waarbij ook de effecten van het taakveld grondexploitatie van het programma Wonen en Stedelijke ontwikkeling op het weerstandsvermogen inzichtelijk worden gemaakt en worden de voorzieningen vastgesteld. Basis voor de berekeningen in de VGP vormen de boekwaarden per 1 oktober en een prognose van de ontwikkelingen tussen 1 oktober en 31 december. Bij de Stadsrekening vindt de confrontatie plaats tussen deze prognose en de werkelijke ontwikkelingen tussen 1 oktober en 31 december. In de Stadsrekening wordt ingegaan op de financiële onderdelen: grondexploitaties (onderhanden werk, ramingen en verliesvoorzieningen), het programma Wonen & Stedelijke ontwikkeling – taakveld grondexploitatie, de verbonden partijen, de risico’s en bij de mutaties saldireserve.

Verder wordt in de Stadsrekening opgenomen wat (concreet) gerealiseerd is van de doelstellingen in het afgelopen jaar en wordt het VGP-resultaat verwerkt in de Stadsrekening. De VGP en de Stadsrekening hebben verschillende doelen en verstrekt de VGP projectinformatie en kijken we niet alleen terug, maar vooral ook vooruit. Bij een verwacht negatief saldo van de grondexploitaties moet volgens de regels van het BBV direct een voorziening ter grootte van dit tekort ten laste van de Stadsbegroting worden getroffen. Bij een verwacht positief saldo wordt dit lopende het project ten gunste van de Stadsbegroting gebracht.

Leeswijzer In deze VGP staan alle planexploitaties en planexploitaties in oprichting (de zogenaamde PIO’s) van de gemeente Nijmegen. Ook zijn in deze VGP een aantal investeringsprojecten opgenomen, die een directe inhoudelijke relatie hebben met de planexploitaties zoals de Dorpensingel in Nijmegen Noord. Niet alle investeringsprojecten van de gemeente Nijmegen staan in deze VGP, zoals de investeringsprojecten in het sociaal domein. In onderdeel ‘beleid en markt’ gaan we in op onze ambities & doelen, wat zijn de instrumenten van het grondbeleid en wat zijn de marktontwikkelingen (woningmarkt, bedrijventerreinen, detailhandel, kantoren , gevolgen van stikstofregels en het Coronavirus. Ook gaan we bij dit onderdeel in op het onderscheid tussen faciliterend en actief grondbeleid. De inhoudelijke en financiële stand van zaken per planexploitaties worden in onderdeel ‘grondexploitaties’ beschreven. De nadere verdieping per project is in dit onderdeel te raadplegen. Overzicht van verbonden partijen zoals Waalfront en Bijsterhuizen is bij onderdeel ‘deelnemingen’ te raadplegen, de deelnemingen worden afzonderlijk nader toegelicht. Bij het onderdeel 'reserve & risico' gaan we nader in op de financiële buffer voor het afdekken van de financiële risico's in de begroting, waaronder de planexploitaties en welke mutaties daarover moeten gaan plaatsvinden.

Ook beschrijven wij de risico's op hoofdlijnen in dit onderdeel. Tot slot leggen wij bij het onderdeel ‘bijlagen’ uit hoe een grondexploitatie werkt en verwijzen wij naar verschillende links.

4

Inleiding De Omgevingsvisie geeft richting aan de ontwikkeling van Nijmegen Onze ambities zijn onder andere om een aantrekkelijke stad te zijn en te blijven om te wonen, met goede werklocaties, openbare ruimtes en voorzieningen. En dat we een stad zijn met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners. Deze ambities en de bijbehorende doelen zijn verwerkt in de recent vastgestelde Omgevingsvisie. In de Omgevingsvisie staan uitgangspunten voor het gebruik van de ruimte in Nijmegen. Het geeft daarmee de komende jaren richting aan de ontwikkeling van onze stad. Waar kunnen bijvoorbeeld de benodigde 10.000 extra woningen komen? En hoe bieden we ruimte aan de groei van de werkgelegenheid met 10.000 banen tot aan 2030. Duidelijk is dat de stad blijft groeien Duidelijk is dat de stad blijft groeien. Om dit te realiseren vergroten we de plancapaciteit voor woningbouw naar 130% en passen daarbij het programma aan op de prioritaire doelgroepen. Dit betekent meer appartementen, meer sociale en middeldure huur, meer middeldure koop en meer woonruimte voor studenten. De vraag naar goedkope grondgebonden koopwoningen vullen we in doorstroming en transformatie in de bestaande stad.

We focussen ons de komende jaren op groei binnen de bestaande stad De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd (conform de vastgestelde exploitaties). Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie verleggen we de focus naar de bestaande stad. Belangrijke gebieden om de woningbouwopgave en de gewenste versnelling in te vullen zijn: de binnenstad en stationsomgeving, de Kanaalzone zuid en rondom OV-knooppunten. Plannen hiervoor zijn in ontwikkeling. De binnenstad/stationsomgeving en de Kanaalzone zuid zijn ook opgenomen in de Woondeal Arnhem-Nijmegen (Woondeal) en in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Terugblik: ook in 2020 was er een grotere vraag dan aanbod Net zoals in 2019 werd de ontwikkeling in 2020 gekenmerkt door een grotere vraag dan aanbod. Dat betekent dat er meer woningen nodig zijn. Er is echter krapte op de woningmarkt. Het aantal transacties blijft, scherper nog dan vorig jaar dalen in alle categorieën koopwoningen en de gemiddelde koopsom blijft verder doorstijgen. Hieronder leest u de terugblik op 2020, onderverdeeld in verschillende thema's. Woningbouw In het Waalfront is de geprognosticeerde uitgifte gehaald. In de bestaande stad helaas niet. De prognose voor uitgifte van kavels in 2020 was bijna 1600 kavels, waarbij het grootste aandeel in de Waalsprong lag (kavels voor 1187 woningen).

Uiteindelijk is in 2020 grond voor ongeveer 1250 kavels uitgegeven, waarvan 932 in de Waalsprong. We hebben de geprognosticeerde uitgifte niet gehaald vanwege meerdere redenen. Ervaring leert dat planontwikkeling in de bestaande stad moeilijk is. Dit komt onder andere doordat afstemming met de omgeving meer tijd vraagt. Maar met uitgifte van kavels voor circa 1250 woningen is de uitgifte wel hoger dan de gerealiseerde uitgifte in 2019 en de jaren daarvoor. In het verlengde van de gesloten Woondeal is in 2020 voor de Stationsomgeving de subsidieaanvraag voor de Woningbouwimpuls door het ministerie van Binnenlandse Zaken gehonoreerd en is voor de eerste fase Winkelsteeg (onderdeel Kanaalzone zuid) een aanvraag in behandeling. Bedrijventerreinen In 2020 is 5 hectare bedrijventerrein verkocht op Bijsterhuizen. In 2020 is dus meer verkocht dan het verwachte jaar gemiddelde van 4,3 hectare.

5

Detailhandel Wat de impact van de Coronacrisis op de binnenstad exact zal zijn, is nog moeilijk te voorspellen en zal pas in 2021 duidelijk worden. De toekomst van de voorzieningenstructuur in de binnenstad en kernen, hangt voor een belangrijk deel af van macro-economische ontwikkelingen. Het huidige leegstandspercentage in de binnenstad blijft, ondanks de economische beperkingen, ook in 2020 laag. Nijmegen heeft een fijnmazig netwerk aan winkelcentra en diverse buurt- en wijkcentra. Het streven is handhaving dan wel versterking van deze evenwichtig opgebouwde voorzieningenstructuur. In de komende periode werken we aan de realisatie van het wijkwinkelcentrum in Hof van Holland in Nijmegen-Noord. In 2020 is voor winkelcentrum Dukenburg een gemeenschappelijke koers bepaald, die nu verder wordt uitgewerkt. En in 2020 is gestart met de bouw van het vernieuwde winkelcentrum Meijhorst. Vooruitblik Woningbouw Het doel is om tot 2030 minimaal 10.000 woningen toe te voegen, zie hiervoor de recent vastgestelde Uitvoeringsagenda Wonen 2020 - 2025 “Mix op maat” (UItvoeringsagenda Wonen 2020- 2025). Om dit te realiseren vergroten we de plancapaciteit naar 130% en passen daarbij het programma aan op de prioritaire doelgroepen. Dit betekent meer appartementen, meer sociale en middeldure huur, meer middeldure koop en meer woonruimte voor studenten.

De vraag naar goedkope grondgebonden koopwoningen vullen we in doorstroming en transformatie in de bestaande stad. De recent met de Nijmeegse corporaties getekende Samenwerkingsagenda Wonen geeft mede invulling aan deze opgave. De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd (conform de vastgestelde exploitaties). Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie verleggen we de focus naar de bestaande stad. Belangrijke gebieden om de woningbouwopgave en de gewenste versnelling in te vullen zijn: de binnenstad en stationsomgeving, de Kanaalzone en rondom OV-knooppunten. Plannen hiervoor zijn in ontwikkeling. De binnenstad/stationsomgeving en de Kanaalzone zuid zijn ook opgenomen in de Woondeal en in de NOVI, waarbij voor de stationsomgeving al een subsidieaanvraag is gehonoreerd en voor de eerste fase in de Winkelsteeg (onderdeel Kanaalzone zuid) een aanvraag loopt. De planning is dat voor de nieuwe opgave in de Stationsomgeving en Winkelsteeg in 2021 een nieuwe grondexploitatie aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd. De vraag naar woningen is groot en het aantal huishoudens zal voorlopig nog groot blijven. Het aanbod is op dit moment in bijna alle segmenten te klein. We zetten vooral in op woningbouwversnelling de komende jaren, hiervoor maken we onder meer gebruik van (regionale) versnellingstafels.

In 2020 gaan we verder invulling geven aan de samenwerking met andere overheden, Nijmeegse corporaties en marktpartijen zoals in de Woondeal is omschreven. Als we inzoomen op de uitgiftes voor de aankomende jaren zien we het volgende. Voor de Waalsprong is de verwachting dat de uitgifte in 2021 verder stijgt. En zoals het er nu uitziet gaat die stijging ook in 2022 door. Voor grote delen geldt dat de percelen al bouwrijp zijn en er afspraken met marktpartijen liggen. Voor het Waalfront staat de uitgifte van Waalkwartier 5 en 6 gepland voor 2021 (uitgifte van kavels voor circa 270 woningen). Verder verwachten we onder andere dat voor de projecten Molukkenstraat, Vossenlaan, Dobbelmanweg en Vlierenstraat en Hezelpoort uitgiftes kunnen plaatsvinden. Voor meer informatie hierover de woningbouwontwikkeling is te vinden bij het onderdeel ‘marktontwikkelingen’. Bedrijventerrein We verwachten dat begin 2021 besluitvorming over het Regionaal Programma Werklocaties (RPW) zal plaatsvinden, die van belang is voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein De Grift. In 2021 zullen we het bestemmingsplan De Grift in procedure brengen. 6

De verwachting is, gegeven het huidig economisch klimaat, dat de gehanteerde uitgiftenorm van 4,3 hectare per jaar ook in de komende jaren gerealiseerd kan worden. Dit alles onder de voorwaarde dat over circa 3 - 4 jaar ook terreinen op De Grift uitgegeven kunnen worden. Hierbij wordt opgemerkt dat de geprognotiseerde uitgifte van bedrijventerreinen Winkelsteeg en Compaq door de toekomstplannen zoals die zijn omschreven in de Omgevingsvisie en Woondeal herzien moet gaan worden. De verwachting is dat in 2021 een nieuwe grondexploitatie Winkelsteeg zal worden opgesteld, waarin dit wordt meegenomen. Financieel De financiële effecten van de herzieningen zijn een verbetering van het verwachte financiële resultaat met € 0,6 miljoen en een nagenoeg gelijkblijvend risicoprofiel van € 38,1 miljoen. De belangrijkste mutaties zijn veroorzaakt door Waalsprong en Bijsterhuizen.

7

Financieel beeld & risico’s Financieel beeld Het resultaat van de planexploitaties is hieronder samengevat, voor wat betreft de grootste toevoegingen/onttrekkingen. Het positieve saldo van de herzieningen bedraagt € 0,5 miljoen. De belangrijkste mutaties worden veroorzaakt door: 1.

Waalsprong In de planexploitatie Waalsprong hebben verschillende aanpassingen plaatsgevonden het eindresultaat is nagenoeg gelijk gebleven. De hoogte van de voorziening Waalsprong bedraagt € 10,3 miljoen. Verschillende aanpassingen in de grondexploitaties hebben plaatsgevonden waarvan we de volgende hier vermelden: de aanpassing van de parameters en de actualisatie van de grondprijzen.

2.

Bijsterhuizen In 2020 is een winstuitkering van de GR Bijsterhuizen ontvangen van € 1,5 miljoen. Deze winstuitkering is vervroegd en stond pas later in de raming. Dit betreft dus geen extra uitkering.

Vermogen en risico’s Vermogen De saldireserve is een financiële buffer voor het afdekken van de financiële risico's in de begroting, waaronder de planexploitaties. Het betreft risico's waarvoor geen specifieke voorziening is getroffen. Te denken valt aan niet ingecalculeerde milieurisico's, het plotseling achterblijven van de vraag op de vastgoedmarkt en het stagneren van de woningmarkt, etc. In onderdeel 'reserve & risico' lichten we toe wat de mutaties van de saldireserve gedurende 2020 zijn geweest. Deze mutaties hebben geleid dat in totaal een bedrag van € 0,5 miljoen aan de saldireserve moet worden toegevoegd, hiervan is € 0,6 ontstaan door de herzieningen. In de VGP 2020 was de verwachting dat het totaal aan mutaties zou leiden tot een onttrekking aan de saldireserve van € 0,1 miljoen. De afwijking van € 0,6 miljoen wordt met name veroorzaakt door een verlengen van de looptijd en daarmee het moment van winstname van de planexploitatie Molenweg en de vervroegde winstuitkering uit Bijsterhuizen. Risico's Naast de meer algemene risico's bevat elke planexploitatie specifieke risico's. Deze risico's worden zo goed mogelijk bij de vaststelling van een planexploitatie in beeld gebracht en vormen permanent onderwerp van aandacht. Ook bij de voortgangsrapportage wordt aandacht besteed aan mogelijke risico’s.

Het totale risicoprofiel van het taakveld grondexploitaties is nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van de Stadsbegroting 2021-2024 en bedraagt € 38,1 miljoen. Ten opzichte van de Stadsbegroting 2021-2024 is het risico Waalsprong toegenomen tot in totaal € 28,9 miljoen (oorzaken zijn onder andere extra kosten in verband met nieuw aanbestedingsbeleid en minder uitgeefbaar gebied dan was verwacht). Voor meer informatie verwijzen wij naar het onderdeel 'reserve & risico' over de risico’s.

8

Voorstel om te besluiten 1.

De Voortgangsrapportage Grote Projecten 2021 vast te stellen, inclusief de risicobijlage, de opgenomen wijzigingen in de planexploitaties en de daarbij behorende wijzigingen in de voorzieningen en de toevoegingen/onttrekkingen aan de saldireserve en toegepaste parameters.

2.

De bijbehorende begrotingswijziging BW-01761 vast te stellen.

3.

De volgende planexploitaties toe te voegen:

4.

5.



St. Agnetenweg



Van Slichtenhorststraat 91-93 Piushove



Nwe Marktstraat 50-52 Merleyn



Dr. Jan Berendsstraat 47-67



Kop Burchtstraat herinrichting



Nijmegen Aardgasvrij



Prof. Bellefroidstraat, GGD

De volgende planexploitaties af te sluiten: 

Malderburchtstraat Nieuw Malderborgh



De Bastei/brug ‘t Meertje



Oostelijke Waalkade 2e fase



Neerbosscheweg Bastionhotel



Kolpingbuurt, herstructurering



Lindenholt Noord



Dennenstraat, Sportpark De Dennen

Winstname terugboeken uit programma Wonen en Stedelijke ontwikkeling te onttrekken aan de saldireserve: Binnen de onderstaande projecten wordt een tussentijdse winst name teruggeboekt van in totaal € 151.400,-: 

Microweg Synton

6.

Vaststellen van de planexploitatie Kop Burchtstraat G257.

7.

Valkhofpark Voor de Valkhofmuren € 150.000,- te onttrekken aan de isv-reserve en als opbrengst binnen de planexploitatie Valkhofpark (G206) te verantwoorden.

8.

Hezelpoort 

Met toepassing van artikel 55, eerste lid van de Gemeentewet, in verband met artikel 10, tweede lid onder b en g van de Wet openbaarheid van bestuur, onszelf geheimhouding op te leggen op de als geheim aangeduide onderdelen (geel gearceerd) van de bijlage G208 Hezelpoort.



9.

Met toepassing van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet, in verband met artikel 10, tweede lid, onder b en g van de Wet openbaarheid van bestuur, aan de raad geheimhouding op te leggen op de als geheim aangeduide onderdelen (geel gearceerd) van de bijlage G208 Hezelpoort.

Planexploitatie Onderwijshuisvesting De deelgebieden G786 Akkerlaan 19 (Pontem College/Scholengroep Rijk van Nijmegen) en G787 De Gildekamp 6016 (Basisschool Kampus/Conexus) toe te voegen.

9

10. Het risicoprofiel voor alle planexploitaties en deelnemingen op € 38,1 miljoen vast te stellen. Het effect van dit risicoprofiel op de saldireserve vast te stellen op voor 2021 € 9,7 miljoen, voor 2022 € 11,7 miljoen voor 2023 € 5,3 miljoen en voor 2024 € 5,2 miljoen.

10

Beleid & markt

11

Ambities & doelen grondbeleid Onze ambities en doelen staan in de Omgevingsvisie Onze ambities zijn onder andere om een aantrekkelijke stad te zijn en te blijven om te wonen, met goede werklocaties, openbare ruimtes en voorzieningen. En dat we een stad zijn met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners. Deze ambities en de bijbehorende doelen zijn verwerkt in de recent vastgestelde Omgevingsvisie. In de Omgevingsvisie staan onze bestuurlijke opgaven centraal In deze visie zijn de bestuurlijke opgaven uit het huidige coalitieakkoord (2018-2022) als vertrekpunt gehanteerd. Het gaat om de volgende opgaven: de economische veerkrachtige stad, de sociale en gezonde stad, de aantrekkelijke stad en de duurzame stad. De Omgevingsvisie is de ruimtelijke weerslag van de ambities die we hebben voor Nijmegen. Ruimte is echter een schaars goed. We moeten kiezen welke combinatie van ambities we waar willen maken en op welke plekken. Nijmegen blijft een compacte en leefbare stad In de Omgevingsvisie staan uitgangspunten voor het gebruik van de ruimte in Nijmegen. Het geeft daarmee de komende jaren richting aan de ontwikkeling van onze stad. Waar kunnen bijvoorbeeld de benodigde 10.000 extra woningen komen? En hoe bieden we ruimte aan de groei van de werkgelegenheid met 10.000 banen tot aan 2030.

De Omgevingsvisie stelt dat Nijmegen een compacte en leefbare stad moet blijven, zodat mensen zich gemakkelijk lopend, fietsend of met het OV kunnen verplaatsen. Het groene omliggende landschap blijft intact en ondanks de verwachte groei willen we dat Nijmegen een aangename stad blijft. De extra woningen en werkplekken komen vooral in de focusgebieden De extra woningen en werkplekken komen vooral in de zogeheten focusgebieden: Waalsprong, Waalfront, centrum/stationsomgeving, Kanaalzone/Winkelsteeg en Heyendaal, en in de sectoren Health & High Tech. Door de ruimte in de bestaande stad te benutten voor de verwachte groei in het aantal inwoners, werknemers en bedrijven, kan Nijmegen die compacte stad blijven. Door slimme combinaties van woningen, werkplekken en andere functies blijft de stad aantrekkelijk om in te wonen, werken en te verblijven.

Figuur: Omgevingsvisiekaart

12

Instrumenten grondbeleid Om ook te zorgen dat we onze ambities en de bijbehorende doelen kunnen realiseren is de inzet van het instrumentarium van het grondbeleid noodzakelijk. Op deze manier verbeteren we de ruimtelijke kwaliteit van onze stad door nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen te ondersteunen dan wel zelf te initiëren en te (laten) realiseren. Inzet van het grondbeleid kan inhouden dat we de voor de gewenste ontwikkelingen nieuwe bestemmingsplannen gaan opstellen, dan wel dat we besluiten dat we voor de gewenste ontwikkelingen gronden moeten gaan aankopen en gaan uitgeven. En in enkele gevallen dat we een samenwerking aangaan met andere partijen zoals we gedaan hebben bij de gebiedsontwikkeling Waalfront. Afhankelijk van de situatie wordt faciliterend grondbeleid of actief grondbeleid toegepast, zie hiervoor onderstaand figuur.

Figuur: Situationeel grondbeleid Grondbeleid initieert en ondersteunt (ruimtelijke) ontwikkelingen die maatschappelijk en bestuurlijk gewenst zijn. Aan- en verkoop van grond en/of grond met opstallen is geen doel op zich, maar een instrument om doelstellingen in andere beleidsvelden (ruimtelijk, economisch, volkshuisvestelijk, duurzaamheid en/of sociaal) tijdig te realiseren. De spelregels van het grondbeleid zijn vastgesteld in de Kadernota Grondbeleid In 2018 is de Kadernota Grondbeleid geactualiseerd en door de gemeenteraad vastgesteld (Nota grondbeleid). Hierin wordt ingegaan op het grondbeleid en de wijze waarop hiermee in Nijmegen wordt omgegaan. Het gaat hier onder meer om de voorwaarden waaronder wij actief grondbeleid voeren, het instrumentarium dat we hier voor inzetten, maar ook hoe de sturing en verantwoording is gewaarborgd. Marktconforme prijzen & openbare procedure In principe verkopen we tegen marktconforme prijzen en in een openbare procedure dat is het uitgangspunt bij verkoopprocedures. De andere methoden zijn situationeel. Afwijken van het uitgangspunt dat verkopen openbaar plaatsvinden is volgens de Nota Grondbeleid in bepaalde omstandigheden mogelijk, maar vergt wel een gemotiveerd besluit van betrokken portefeuillehouder. Bij grote belangen wordt het voorstel ter besluitvorming aan het college van B&W voorgelegd.

13

Op enkele uitzonderingen na hebben alle verkopen in 2020 via een transparante openbare procedure plaatsgevonden. De uitzonderingen zijn verkopen aan nutsbedrijven (ten behoeve van traforuimten e.d.), verkopen ten behoeve van uitbreiding grond bij een woning (geen andere gegadigden en geen zelfstandige percelen), verkopen aan VOK-partijen (vaststellingsovereenkomst Waalsprong en uitwerking eerdere overeenkomst) en bouwclaims (ook hier uitwerking bestaande afspraken), verkopen aan scholen, verkopen op basis van een aan de portefeuillehouder voorgelegde uitzonderingsnotitie en in één geval verkoop aan OBW (contractuele nakoming afspraken uit samenwerking in het kader van ontwikkeling Waalfront). Alle overige verkopen hebben plaatsgehad met tenders of anderszins openbaar bekend via website en/of bebording op locatie. Binnen het grondbeleid onderscheiden we de volgende instrumenten:  Planexploitaties. Centraal binnen het grondbeleid staan de planexploitaties, de door de gemeenteraad vastgestelde inhoudelijke en financiële kader. Voor meer inhoudelijke informatie per planexploitatie wordt verwezen naar onderdeel 'grondexploitaties' van deze rapportage.

14



PIO’s. Daarnaast bestaan de zogenaamde PIO’s, dat zijn planexploitaties in ontwikkeling. Dit zijn haalbaarheidsonderzoeken of quick scans naar ruimtelijke ontwikkelingen in de stad, waarbij we zowel politiek-bestuurlijke, technische, ruimtelijke en planeconomische aspecten onderzoeken. Voor meer inhoudelijke informatie per PIO wordt verwezen naar onderdeel ' grondexploitaties' van deze rapportage.



Strategische gronden. Voor strategische gronden geldt een ‘nee, tenzij-beleid’. Alleen bij grote uitzondering mogen strategische gronden worden gebruikt als instrument. Vanaf 1 januari 2016 zijn de nieuwe regels van het BBV van toepassing. Binnen deze nieuwe regels zijn er geen strategische gronden (NIEGG’s) meer. Alle gronden waarbij (nog) geen sprake is van een raadsbesluit met de vaststelling van de planexploitatie, worden gezien als grond met een vaste bestemming en worden verantwoord onder de materiële vaste activa. Voor meer inhoudelijke informatie hierover wordt verwezen naar onderdeel ' grondexploitaties' van deze rapportage.



Deelnemingen. De gemeente Nijmegen neemt deel, samen met andere overheden en/of private bedrijven, in risicodragende ondernemingen die zijn opgericht ter realisatie van maatschappelijk gewenste ontwikkelingen op het gebied van vastgoed en grondbeleid. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen gemeenschappelijke regelingen (openbare lichamen) op basis van de Wet Gemeenschappelijke Regelingen en juridische en fiscale entiteiten zoals een BV, CV of VOF. Voor meer inhoudelijke informatie per deelneming wordt verwezen naar onderdeel ' deelnemingen' van deze rapportage.

Marktontwikkelingen Woningmarkt Het belangrijkste onderdeel in de programma’s van de gemeentelijke planexploitaties is woningbouw. Doelstelling is om tijdig de juiste woningen op de juiste plaats en in de gewenste categorie ter beschikking te hebben om aan de vraag te voldoen. Ook vormt woningbouw, of beter gezegd de verkoop van grond ten behoeve van woningbouw, een belangrijke bron van inkomsten voor de gemeente. Eerder gedane investeringen voor verwervingen en planvoorbereiding (en het bouw- en woonrijpmaken) moeten (zoveel als mogelijk) terug verdiend worden door de verkoop van gronden. In deze paragraaf een korte toelichting op de trends en de ontwikkelingen van de woningbouw in Nijmegen in zijn algemeenheid. Specifieke informatie per project is terug te vinden verderop in de VGP bij het onderdeel ‘grondexploitatie’. Trends en ontwikkelingen in 2020 Koopwoningen: er is sprake van een oververhitte markt Er is sprake van een oververhitte markt, er is wel vraag maar weinig aanbod. Het aantal transacties blijft, scherper nog dan vorig jaar, dalen in alle categorieën koopwoningen, maar het scherpst bij appartementen en tussenwoningen. De gemiddelde koopsom blijft verder door stijgen. Dat geldt voor alle type koopwoningen, behalve voor vrijstaande woningen (bron: woningmarktcijfers.nl, 2e kwartaal 2020).

Overigens verwachten economen van bv ABN/Amro en ING dat vanwege de coronamaatregelen in 2021 de prijzen zullen matigen. In onderstaande grafieken de ontwikkeling van het aantal transacties per woningtype en de ontwikkeling van het prijsniveau.

Figuur: Aantal transacties (bron: woningmarktrapport gemeente Nijmegen 2e kwartaal-woningmarktcijfers.nl.)

Figuur: Gemiddelde koopsom (bron: woningmarktrapport gemeente Nijmegen 2e kwartaal-woningmarktcijfers.nl.)

15

Huurwoningen: vraag naar middeldure huurwoningen stijgt en er is een tekort aan sociale huurwoningen Een effect van het stijgen van de prijzen is dat de koopmarkt net als vorig jaar steeds moeilijker bereikbaar wordt en blijft voor huishoudens met een beperkt of niet bestendig inkomen. Het aantal goedkope koopwoningen is zeer beperkt. Huishoudens met een kleinere portemonnee zijn dus vooral aangewezen op de (middeldure) huurmarkt. Dat heeft tot gevolg dat de vraag naar middeldure huurwoningen stijgt. Het woonbehoefteonderzoek van Companen (2019) bevestigt dat hier een tekort is. Voor wat betreft sociale huurwoningen geldt dat er ook een tekort wordt geconstateerd. Om in de behoefte te voldoen zetten we conform Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025 ' Mix op maat' op stedelijk niveau in op circa 15% middeldure en 30% sociale huurwoningen in de plancapaciteit. Met de corporaties zijn eerder al afspraken gemaakt over het vergroten van hun sociale voorraad tot 2025 In 2020 hebben we op basis van het nieuwe vastgestelde beleid met hen en de huurdersorganisaties afspraken (Samenwerkingsagenda Wonen) over vergroting van de sociale en middeldure huurvoorraad tot 2030 gemaakt. Tot 2025 gaat het veelal om concrete harde plannen. Na 2025 zijn gebieden en locaties in beeld. Hierover concretiseren we de plannen de komende jaren.

Woonbehoefteonderzoek en programmering Zoals hiervoor is aangegeven heeft er in 2019 woonbehoefteonderzoek plaatsgevonden. Zowel lokaal als regionaal. Deze onderzoeken zijn als onderlegger gebruikt voor de Woondeal regio Arnhem-Nijmegen en voor de vaststelling van de Uitvoeringsagenda Wonen 2020 - 2025 “Mix op maat” in oktober 2020 samen met de Omgevingsvisie. We vergroten de plancapaciteit naar 130% en zetten in op doelgroepen met prioriteit Duidelijk is dat de stad blijft groeien. Het doel is om tot 2030 minimaal 10.000 woningen toe te voegen. Om dit te realiseren vergroten we de plancapaciteit naar 130% en passen daarbij het programma aan op de prioritaire doelgroepen. Dit betekent meer appartementen, meer sociale en middeldure huur, meer middeldure koop en meer woonruimte voor studenten. De vraag naar goedkope grondgebonden koopwoningen vullen we in doorstroming en transformatie in de bestaande stad. We verleggen de focus van de Waalsprong en Waalfront naar de bestaande stad De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd (conform de vastgestelde exploitaties). Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie verleggen we de focus naar de bestaande stad. Belangrijke gebieden om de woningbouwopgave en de gewenste versnelling in te vullen zijn: de binnenstad en stationsomgeving, de Kanaalzone zuid en rondom OV-knooppunten.

Plannen hiervoor zijn in ontwikkeling. De binnenstad/stationsomgeving en de Kanaalzone zuid zijn ook opgenomen in de Woondeal en in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) waarbij voor de stationsomgeving al een subsidieaanvraag Woningbouwimpuls is gehonoreerd en voor de eerste fase in de Winkelsteeg (onderdeel Kanaalzone) een aanvraag in behandeling is. In de loop van 2021 zal voor deze gebiedsontwikkelingen nieuwe grondexploitaties ter besluitvorming aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Uitgiftes 2020 De prognose voor uitgifte van kavels in 2020 was bijna 1600 kavels, waarbij het grootste aandeel in de Waalsprong lag (kavels voor 1.187 woningen). Uiteindelijk is in 2020 grond voor circa 1250 kavels uitgegeven, waarvan 932 in de Waalsprong. In het Waalfront is de geprognosticeerde uitgifte gehaald. In de bestaande stad helaas niet. Daar is alleen de uitgifte voor 38 appartementen aan de Heemraadstraat gerealiseerd. Oorzaak voor het niet halen van de prognose is onder meer dat verkopen net over de jaargrens vallen. Verder speelt dat planontwikkeling in de

16

bestaande stad meer tijd kost, dit komt onder andere door meer afstemming met de omgeving. Niettemin is de uitgifte van kavels voor woningbouw wel flink hoger dan afgelopen jaren is gerealiseerd. Bij het onderdeel ‘planexploitaties’ wordt per project de stand van zaken en de ontwikkeling van het afgelopen jaar toegelicht.

Figuur: Historische uitgifte 2016-2020 2021 en verder Voor de Waalsprong is de verwachting dat de uitgifte in 2021 verder stijgt. En zoals het er nu uitziet gaat die stijging ook in 2022 door. Voor grote delen geldt dat de percelen al bouwrijp zijn en er afspraken met marktpartijen liggen. Voor het Waalfront staat de uitgifte van Waalkwartier 5 en 6 gepland voor 2021 (uitgifte van kavels voor ca 270 woningen). Voor de bestaande stad schuiven een aantal projecten door waarvan de uitgifte voor vorig jaar voorzien was zoals de Molukkenstraat, Vossenlaan, Dobbelmanweg en Vlierenstraat. Het betreft vooral voormalige schoollocaties, waarbij geldt dat in alle projecten belangrijke stappen zijn gezet. Ook verkoop voor de ontwikkeling Hezelpoort is voor volgend jaar voorzien. De geprognosticeerde uitgifte voor de komende jaren ziet er als volgt uit.

Figuur: geprognosticeerde uitgifte

17

Er zijn wel een aantal risico's bij deze prognoses Ten aanzien van deze prognoses gelden wel een aantal risico’s die er toe kunnen leiden dat de daadwerkelijke uitgifte uiteindelijk lager uitvalt. Waar we eind 2019 vooral risico’s zagen met name betrekking tot regelgeving over stikstof en Pfas en beschikbare ontwikkel- en bouwcapaciteit, zitten de risico’s nu veel meer (vooral in de bestaande stad) in procedures en afstemming met de omgeving en de partners bij de ontwikkeling. Het beschikbaar hebben van bouwrijpe grond is minder dan afgelopen jaren een punt. Verder blijven de volgende factoren een extern risico met zich meebrengen: een tekort in ontwikkel- en bouwcapaciteit en stijgende bouwkosten.Tot slot blijft er onzekerheid over het effect van de coronamaatregelen op de langere termijn. En gelden voor de projecten in de bestaande stad de risico’s zoals eerder aangegeven. Dat kan maken dat projecten meer tijd kosten dan waar rekening mee is gehouden en daardoor doorschuiven naar een volgend jaar.

Foto: Bouwrijpe grond in Hof van Holland Conclusies ten aanzien van de uitgifte zijn niet anders dan vorig jaar: -

Voor de Waalsprong geldt dat planologisch ruimte beschikbaar is, er de afgelopen jaar ook grote gebieden bouwrijp zijn gemaakt en de uitgifte goed op gang is gekomen en dit zich ook goed lijkt door te zetten in 2021 en 2022.

-

De uitgifte in het Waalfront ook dit jaar in lijn blijft met de prognoses.

-

In de bestaande stad de uitgifte komende jaren vooral bepaald wordt door uitgifte Hezelpoort en voormalige scholenlocaties. De ervaring leert dat deze processen tijd nodig hebben, omdat het om inbreidingslocaties gaat en dat het risico dat deze projecten in tijd doorschuiven groot is.

-

Voor het totaal geldt dat komende jaren een grote uitgifte voorzien wordt. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de nieuwe ontwikkelingen in de Winkelsteeg en de Stationsomgeving, dit wordt in 2021 verder uitgewerkt.

18

Bedrijventerreinen Regionale ontwikkeling De regionale Programmering Werklocaties (RPW) biedt afwegingskader De provincie stelde in februari 2018 de RPW vast. Zo ontstond een afwegingskader voor uitgifte van percelen, ontwikkeling van kantoren, bedrijven en perifere detailhandelslocaties. Locaties voor de functie bedrijventerrein in Nijmegen die positief bestemd zijn mogen verder worden ontwikkeld. Locaties die nog niet als bedrijvenlocatie zijn bestemd moeten de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen en moeten draagvlak krijgen van alle betrokken regiogemeenten. Het RPW Arnhem-Nijmegen biedt regionaal 121,5 hectare ontwikkelruimte van 2020 tot 2030 In 2020 heeft de herziening RPW plaatsgevonden met een definitieve besluitvorming begin 2021. Het RPW ArnhemNijmegen biedt voor de periode 2020 tot 2030 regionaal 121,5 hectare ontwikkelruimte. De ontwikkelruimte is het resultaat van de confrontatie tussen 150 hectare hardaanbod en een ruimtevraag van 271 hectare. Dat wil zeggen dat er in de periode tot 2030 behoefte is aan 121,5 hectare additionele ruimte op bedrijventerreinen in de regio Arnhem-Nijmegen.

De totale ontwikkelruimte voor XXL-logistiek bedraagt 42 hectare (peildatum 1 mei 2020) Om flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de ontwikkelingen voor XXL-logistiek binnen de daarvoor aangewezen gebieden, wordt de ontwikkelruimte op basis van een logische ruimtelijke invulling van beide ontwikkellocaties verdeeld over uitbreiding van DocksNLD en De Grift in Nijmegen. Hiervoor geldt met het oog op flexibiliteit en maatwerk bij de planvorming een afwijking naar boven met maximaal 20%. Bij de monitoring half 2022 wordt geadviseerd hoe verder te gaan met de resterende ontwikkelruimte voor XXL-logistiek. Uitgifte bedrijventerrein Nijmegen Voor uitgifte van bedrijventerreinen in Nijmegen zijn al langere tijd de volgende terreinen in beeld: -

Mercuriuspark;

-

Compaqterrein;

-

De Grift;

-

Knoop Winkelsteeg;

-

Bijsterhuizen.

Voor Winkelsteeg en het Compaqterrein moeten we melden dat uitgifte van bedrijventerreinen op deze locaties mogelijk een andere wending krijgen als gevolg van de gesloten Woondeal voor onder andere Winkelsteeg als onderdeel van Kanaalzone zuid. Uitgiftecijfers in het verleden 20 18

uitgifte

16 14 12 10 8 6 4 2 0 1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

2010

2015

Figuur: Uitgifte Nijmegen in hectaren (incl. Wijchens deel Bijsterhuizen), 1976-2017; IBIS.

19

De historische uitgifte in hectaren bedrijventerrein in Nijmegen varieert zeer sterk Van vrijwel nul in slechte jaren tot incidenteel meer dan 15 hectare in goede jaren wanneer er ruim aanbod is en veel vraag. Zichtbaar is dat in de periode 1991-2010 sprake was van hoge uitgiftecijfers. In de periode daarna zien we lagere uitgiftecijfers met name in 2011-2015. 16 14 12 10 8 6 4 2 0 76‐80 81‐85 86‐90 91‐95 96‐00 01‐05 06‐10 11‐15

2016

2017

Figuur: Uitgifte Nijmegen in hectaren, jaargemiddelden per vijfjaarsklasse; IBIS In Nijmegen hebben historisch gezien grote kavels bijna de helft van de uitgifte bepaald De ontwikkeling van Bijsterhuizen is daar mede debet aan geweest. Het college heeft mede hierom in het voorjaar 2020 de gebiedsvisie De Grift vastgesteld. Voor De Grift is vervolgens een marktverkenning opgesteld welke rekening houdt met een deel logistiek, een deel klassiek gemengd en ruimte voor bedrijfsverplaatsingen vanuit Winkelsteeg of Stationsstraat. Met de recente herziening van het RPW lijkt De Grift aanspraak te kunnen maken op tenminste 12,5 hectare ontwikkelruimte voor grootschalige logistiek. Dit met een afwijking van maximaal 20% naar boven. Uitgifte 2020 De uitgifte voor 2020 is bepaald op basis van de kennis van november 2020 met betrekking tot getekende overeenkomsten, respectievelijk de aktepasseringen. Dit resulteert in een uitgifte van circa 5 hectare op locatie Bijsterhuizen.

Figuur: Verwachte en gerealiseerde uitgifte 2017- 2020

20

Ontwikkelingen en meerjaren prognose

Figuur: Prognose uitgifte bedrijfsterrein 2021-2024 Voor alle bedrijventerreinen in de gemeente is evenals vorige jaren een analyse gemaakt op basis van vraag en aanbod. Geconcludeerd wordt dat handhaving van het gemiddelde van 4,3 hectare per jaar nog steeds een reëel uitgangspunt is voor de komende jaren. In 2020 is deze norm van 4,3 hectare ruimschoots gehaald door een uitgifte van 5 hectare op Bijsterhuizen. Vanuit de markt zijn er ook voldoende signalen die een actuele grotere vraag onderschrijven. Door vast te houden aan de meerjaren prognose van 4,3 hectare uitgifteplanning van bedrijventerreinen is er nagenoeg geen financieel effect op de betreffende planexploitaties per 1-1-2021. Voor ongeveer 3 jaar is er nog uitgeefbare grond beschikbaar in Bijsterhuizen en Mercuriuspark Het betreft hier vooral kleinere kavels. Voor de uitgifte van bedrijventerreinen De Grift blijven we dus de koppeling maken met de RPW. Voor initiatieven, zoals De Grift geldt dat ze regionaal afgestemd moeten worden en dat de ladder voor duurzame verstedelijking succesvol doorlopen moet worden. De planvoorbereiding voor De Grift is in 2020 gestart Er zijn namelijk toenemende kansen voor XXL-logistiek. De kavels op Park 15 zijn vooralsnog nagenoeg uitverkocht. Er is nog planologische capaciteit voorhanden van circa 23 hectare.

Gezien de trend naar grote logistieke bedrijven (inclusief distributiecentra) is de beschikbaarheid van grote kavels van meer dan 4 hectare essentieel. Nijmegen heeft hierin nu geen aanbod meer. Bij de afspraken omtrent de herziening RPW 2020 lijkt De Grift aanspraak te kunnen maken op 12,5 hectare XXL-logistiek. Bedrijventerrein De Grift De Grift maakt deel uit van de totaalvisie Knoop 38, logistieke Corridor A15 Doel is om het internationale vestigingsklimaat te stimuleren en banen te creëren. Dit door middel van een multimodaal vervoersysteem met als speerpunt het Railterminal Gelderland (RTG) en duurzame bedrijventerreinen. Deze moeten goed ingebed worden in het landschap met aandacht voor duurzame energie en ruimtelijke kwaliteit. De gemeenten Nijmegen en Overbetuwe en de provincie werken samen aan een goede bereikbaarheid.

21

Figuur: Impressie knoop 38 We zetten in op een duurzame De Grift, natuurinclusief bouwen en het creëren van extra arbeidsplaatsen Naast de ontwikkeling van nieuwe bedrijvigheid zullen we de bestaande bedrijven op De Grift opnieuw bestemmen, werken we aan een transformatorstation voor een stabielere energievoorziening en doen we met provincie en de gemeente Overbetuwe voorstellen voor de aanpak van de infrastructuur Griftdijk/Afslag 38. Nijmegen zet in op een duurzame De Grift. Tevens zetten we in op het creëren van extra arbeidsplaatsen en is er aandacht voor Natuurinclusief bouwen. Samengevat De uitgifte van bedrijfsterreinen is in 2020 (5 hectare) succesvol verlopen. De verwachting is, gegeven het huidig economisch klimaat, dat de gehanteerde uitgiftenorm van 4,3 hectare per jaar ook in de komende jaren gerealiseerd kan worden. Dit alles onder de voorwaarde dat over circa 3 - 4 jaar ook terreinen op De Grift uitgegeven kunnen worden. Hiervoor is al een marktverkenning uitgevoerd en zullen we in 2021 het bestemmingsplan in procedure brengen.

22

Detailhandel Het streven is handhaving dan wel versterking van de opgebouwde voorzieningenstructuur voor detailhandel Nijmegen heeft een fijnmazig netwerk aan winkelcentra en diverse buurt- en wijkcentra. Het streven is handhaving dan wel versterking van deze evenwichtig opgebouwde voorzieningenstructuur. Met de realisatie van het wijkwinkelcentrum in Hof van Holland zal een nog ontbrekende schakel in de winkelstructuur voor de dagelijkse boodschap in Nijmegen-Noord ingevuld. Tegelijkertijd willen we in blijven spelen op nieuwe retailontwikkelingen. Nijmegen mist een locatie voor perifere en grootschalige detailhandel Primaat voor winkelen in Nijmegen is en blijft de binnenstad. Daar kan de consument terecht voor het vergelijkend winkelen, is het grootste aanbod aan “mode en luxe-winkels” en valt het meest te beleven als het gaat om functies als horeca, cultuur of dienstverlening. Nijmegen mist op dit moment echter nog een locatie voor perifere/grootschalige detailhandel. Vlek 14 in Nijmegen-Noord kent een aantal kwaliteiten, die haar zeer geschikt maakt voor een economisch programma rond grootschalige perifere retail. Hof van Holland Het centrum in Hof van Holland vormt het toekomstige functionele én sociaal hart van de Waalsprong om te gaan winkelen, gebruik te maken van voorzieningen, te wonen en werken. Er komen ca.

12.000 m2 aan centrumfuncties, het winkelprogramma is grotendeels gelegen aan het centrale plein en richt zich op de dagelijkse boodschappen met lokale producten en biedt daarnaast ruimte aan eigentijdse horeca. In 2018 is de aanbesteding voor het winkelcentrum Hof van Holland afgerond, de grond is in 2019 geleverd. Eind 2020 is de eerste (tijdelijke) supermarkt geopend. Naar verwachting zullen de eerste winkels in 2023 open gaan. Ressen In mei 2017 hebben de provincie en Nijmegen overeenstemming bereikt over de realisatie van een grote bouwmarkt op Ressen. Naast de bouwmarkt gaat de provincie ook akkoord met de bouw van een tankstation en restaurant. Het overig deel van Ressen zal parkachtig worden ingericht aansluitend op Park Lingezegen. De afspraken tussen provincie en Nijmegen zijn in de RPW (perifere detailhandel) verwerkt. Het project is afgestemd met de buurgemeenten Lingewaard en Overbetuwe. Het bestemmingsplan is september 2020 door de raad vastgesteld. Dukenburg In 2018 is de winkelstructuur voor Dukenburg vastgesteld Tevens is afgesproken een gezamenlijk onderzoek naar transformatie van het winkelcentrum Dukenburg uit te voeren. Onderzoek en gesprekken over winkelcentrum Dukenburg hebben geleid tot een gemeenschappelijke koers. Afgesproken is samen te werken aan plannen voor de transformatie van het centrum.

Het bestemmingsplan voor winkelcentrum Meijhorst is in december 2019 onherroepelijk geworden In het voorjaar wordt gestart met de uitvoering van deze plannen. Oplevering van het vernieuwde winkelcentrum Meijhorst wordt verwacht in 2021. De eerste stappen voor verbetering van de winkelstructuur zijn hiermee gezet. Centrum Nijmegen heeft een compacte binnenstad, opgebouwd uit meerdere gebieden Een A1-kernwinkelgebied, waar vooral de ketens en filiaalbedrijven gevestigd zijn. Om dat A1-gebied liggen de ringstraten waar vooral bijzonder kleinere mkb-bedrijven gesitueerd zijn, met vaak een typisch Nijmeegs karakter. De grote diversiteit aan winkels hebben we te danken aan deze ringstraten. De horeca (restaurants en cafés) is vooral geconcentreerd in de horeca-accentgebieden, verspreid over de binnenstad. In de ringstraten treffen we veel nieuwe lichte horeca-concepten (lunchrooms, koffiebarretjes, ijssalons) aan.

23

De binnenstad kan rekenen op grote bezoekersaantallen, ook in het corona-jaar 2020 We zien de trend dat deze bezoekers niet langer alleen naar de binnenstad komen om te winkelen, maar steeds meer om iets te beleven. Sectoren in de binnenstad als horeca (hotels, restaurants, cafés en hun terrassen), cultuur, dienstverlening en evenementen worden steeds belangrijker. In de perioden dat de horeca gesloten was, werd het belang van deze sector voor de binnenstad nog eens duidelijk. We blijven investeren in de binnenstad We willen in de binnenstad ruimte bieden voor de groei van deze sectoren. Tegelijkertijd willen we het evenwicht blijven bewaken tussen “leefbaarheid” (steeds meer mensen wonen in de binnenstad) en “levendigheid” (door terrassen, evenementen en meer bezoekers). Nijmegen heeft de Binnenstad aangewezen als zero emissiezone per 2025, dit vraagt aanpassingen aan de logistieke bewegingen in de Binnenstad. Voornaamste doel blijft om ook in deze tijd van corona de voorzieningenstructuur in de binnenstad overeind te behouden en te versterken met zicht op groei van de stad. Het blijven investeren in de binnenstad moet uiteindelijk resulteren in het blijvend aantrekken van bezoekers en daarmee zorgen voor bestedingen. En daarmee dus de groei van de werkgelegenheid.

Niet alleen is de focus op retail, maar we kijken ook nadrukkelijk naar sectoren als cultuur, horeca en dienstverlening. Ook “wonen” biedt kansen. Wat de impact van de coronacrisis op de binnenstad precies is wordt pas in 2021 duidelijk De impact is nu nog moeilijk te voorspellen. De toekomst van de voorzieningenstructuur in de binnenstad en kernen, hangt voor een belangrijk deel af van macro-economische ontwikkelingen. Het huidige leegstandspercentage in de binnenstad blijft, ondanks de economische beperkingen, ook in 2020 laag. Het percentage schommelt rond de 6 %, volgens de cijfers van Locatus. De leegstand in percentage vloeroppervlak is sinds de piek in 2016 (faillissement V&D) afgenomen. Inmiddels is de V&D grotendeels gevuld. Er kan gesteld worden dat in de binnenstad vooral sprake is van frictieleegstand. Leegstaande panden worden weer vrij snel gevuld. Er is nauwelijks structurele of langdurige leegstand. De Molenpoortpassage is hierop een (negatieve) uitzondering. De leegstand concentreert zich verder niet op bepaalde locaties, deze is vooral verspreid. Ook voor de komende jaren zetten we in op blijvende aanpak van de leegstand De ontwikkeling van de leegstand is deels afhankelijk van macro-economische factoren. Tegelijkertijd is de ervaring van de afgelopen jaren dat met een gerichte aanpak leegstand kan worden terug gedrongen.

Door de binnenstad compact te houden en voorzichtig om te gaan met het toevoegen van commerciële meters aan de binnenstad zelf of in de randgebieden (Stationsomgeving) kan leegstand worden voorkomen. Tegelijkertijd zetten we “zachte” middelen in zoals transformatiemanagement en ambianceversterking. De binnenstad is de tweede werklocatie van de stad De binnenstad is een belangrijke banenmotor, voor een belangrijk deel ook voor lager- en middelbaaropgeleiden. Dat het transformatieproces van “place to buy” naar “place to meet” gaande is zien we ook terug in de ontwikkeling van banen. Sinds 2016 zijn er meer mensen werkzaam in de horeca dan in de detailhandel. De ambitie van ons college is om in 10 jaar 10.000 nieuwe banen te creëren in de stad De verwachting is dat de binnenstad hier een belangrijke bijdrage aan zal leveren, vooral in groeisectoren als horeca en ook dienstverlening. Trends en ontwikkelingen die in 2020 in gang zijn gezet en een belangrijke impact hebben op de binnenstad: -

24

Nijmegen groeistad! Dus meer bezoekers, meer inwoners en dus meer bestedingen ook voor de langere termijn. Met de Woondeal zal het aantal inwoners de komende jaren alleen maar toenemen. Er zal sprake zijn van een toename in het aantal huishoudens en tweeverdieners. Dit brengt extra bezoekers en dus bestedingen met zich mee.

-

Kansen voor cultuur: Meer beleven én betekenis. Ruimte voor innovatie en experimenteren: De levensstijl van de bezoeker is aan het veranderen. We zagen al dat “beleven” de plek in nam van “consumeren”. Nu zien we zelfs nog een kleine verdere verschuiving van “beleven” naar “betekenis”.

-

Aansluiten en inspelen op andere actuele trends: klimaatakkoord, inclusiviteit, gezondheid, veiligheid. Nu investeren maakt het mogelijk om aan te sluiten bij andere urgente thema’s als klimaat en inclusiviteit. Bijvoorbeeld: zorg er voor dat de voorzieningenstructuur een meer groene invulling krijgt en voorkom hitte-eilanden. Maak de binnenstad beter bereikbaar voor alle doelgroepen. Naast “gastvrijheid” is nu ook gezondheid en veiligheid heel belangrijk geworden, ervaring is in 2020 opgedaan met ruimere terrassen binnen de 1,5 meter regelgeving. . Het gaat nu, nog meer dan voor de coronacrisis, om een goed evenwicht tussen “leefbaarheid” en “levendigheid”.

-

Internet: inzetten op on-line naast off-line Internet is en blijft één van de belangrijkste technologische ontwikkelingen voor de retail en wellicht ook de culturele sector. Winkeliers en ook andere ondernemers en instellingen dienen meer dan ooit naast een off-line aanbod hun aanbod goed aan te bieden via online.

25

Kantoren De omgeving van het Centraal Station en knoop Lent zijn geschikte ontwikkellocaties voor kantoren Voor nieuwe kantoorontwikkelingen zien we naast een bestaande ontwikkelingslocatie aan de Wijchenseweg, slechts twee geschikte locaties: de omgeving van Centraal Station en knoop Lent. Deze locaties zijn ook als zodanig opgenomen in de RPW (Regionale Programmering Werklocaties). We kiezen voor deze locaties, omdat ze goed bereikbaar en ontsloten zijn en in de nabijheid liggen van HOV. Enige flexibiliteit op de kantorenmarkt blijft echter gewenst. Specifiek voor de omgeving van het Centraal Station geldt dat deze goed bereikbare locatie kansen biedt voor kleinschalige (tijdelijke) werkplekken. Daarnaast zien we in Winkelsteeg ruimte voor toevoeging van werkplekken in een campusachtige setting.

26

Stikstof Er is een streep gezet door het Programma Aanpak Stikstof (PAS) De Raad van State heeft op 29 mei 2019 uitspraak gedaan over het Programma Aanpak Stikstof (PAS). De Raad van State heeft geoordeeld dat het PAS niet mag worden gebruikt als basis om toestemming te verlenen voor activiteiten die leiden tot een stikstoftoename in Natura 2000-gebieden. Er is dus een streep gezet door het PAS. Deze uitspraak heeft gevolgen voor allerlei ruimtelijke ontwikkelingen in heel Nederland, zoals agrarische activiteiten, industrie, infrastructuur en woningbouw. Veel Nijmeegse projecten veroorzaken weinig stikstofemissie In Nijmegen worden met name veel woningbouwprojecten en bijbehorende infra en voorzieningen gerealiseerd. Dergelijke projecten veroorzaken veel minder stikstofemissie dan de intensieve veehouderijen, de grote infraprojecten en de grote industrieprojecten. In Nijmegen gaat het op hoofdlijnen ook, los van enige juridische benadering, met name om activiteiten die per saldo voor een lagere stikstofdepositie zorgen. Voor de Waalsprong geldt namelijk dat van agrarisch (waaronder kassen, veehouderij en akkerbouw) naar woningbouw gasloos wordt gegaan. Voor Waalfront gaat het om transformatie van industrie naar woningbouw gasloos. En in de bestaande stad gaat het grotendeels om herstructurering waarbij minimaal van gas naar gasloos wordt gegaan.

Per geval wordt een stikstofbeoordeling gemaakt Onderzocht en/of onderbouwd wordt hoe significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden (op voorhand) kunnen worden uitgesloten. Tot nu toe zijn (na een stikstofberekening, een ecologische voortoets en/of het toepassen van meer emissiearm bouwmaterieel in de aanlegfase) de inschattingen bij de individuele gevallen dat stikstof geen knelpunt is en dat deze door kunnen gaan. Toch zijn de precieze gevolgen niet altijd bekend, mede omdat er nog veel onduidelijkheden zijn rondom de stikstofproblematiek. Wel is op 15 oktober 2020 een nieuwe versie van AERIUS (het stikstofrekenmodel) verschenen, op basis van de nieuwste wetenschappelijk inzichten. Daarin valt positief op dat er minder overbelasting is in het Natura 2000-gebied Rijntakken rondom Nijmegen. We moeten de aankomende periode nog wel ondervinden wat de concrete gevolgen zijn. We houden rekening met stikstofrisico's in de grondexploitaties Omdat de precieze gevolgen niet altijd bekend zijn, zijn er bij iedere situatie bepaalde stikstofrisico’s. Met deze risico’s wordt in de grondexploitaties rekening gehouden. Bij de VGP zijn de risico’s voor de grondexploitaties opnieuw beoordeeld.

27

Corona De coronacrisis heeft effect, maar welke gevolgen deze heeft is nog onzeker De coronacrisis heeft de wereld op zijn kop gezet en ook in Nijmegen uiteraard het nodige teweeg gebracht. Dat de crisis in 2021 en waarschijnlijk volgende jaren nog effecten zal hebben, kunnen we wel aannemen. Welke financiële gevolgen dat met zich mee zal brengen, is hoogst onzeker. Ook bij de planexploitaties zorgt de coronacrisis voor veel onzekerheid. Tot op heden zijn de effecten van corona op de uitgifte van gronden niet of nauwelijks aanwezig. Hoe de economie en vastgoedmarkt zich de komende periode gaan ontwikkelen is onduidelijk en is lastig te voorspellen. Door het vaccinatieprogramma verwachten we economisch herstel. Bij de vaststelling van de nieuwe parameters voor de planexploitaties is rekening gehouden met deze crisis, deze parameters zijn reeds bij de laatste Stadsbegroting aangepast. Er is nu geen aanleiding voor verdere maatregelen dan de aangepaste parameters voor de planexploitaties, die reeds bij de laatste Stadsbegroting zijn aangepast. Wij blijven deze ontwikkeling actief monitoren. In de stadsbegroting 2021-2024 is het financieel effect ingeschat tussen de € 0 en € 7,5 miljoen, waarbij wij een risico van € 7,5 miljoen hebben opgenomen voor de herziening van de grondexploitaties 2020.