Ruimtelijke motivering BOPA Woonwaarts - 43-Bopa-20250331 (2)

24

Uitsnede Geomorfologische kaart Langs de zuidkant van het besluitgebied is een primaire watergang gelegen. Ten westen van het besluitgebied verloopt deze primaire watergang verder in noordelijke richting langs het kanaal. Ook bevinden zich hieraan verbonden enkele aftakkingen die door de wijk Neerbosch-Oost verlopen. Deze verbindingen hebben ook een primair of secundair karakter. De ontwikkeling vindt plaats in een gebied met een streefpeilenplan. Het betreft de op 23 augustus 2022 vastgestelde streefpeilenplan Citters I en II, Neerbosch en Malden. Voor het besluitgebied geldt een streefpeil van NAP + 7.60 meter. Het gebied kent geen inlaat, wel een uitlaatgemaal waarmee overtollig water wordt afgevoerd op het Maas Waal Kanaal. Het gebied is daarmee afhankelijk van neerslag voor de waterhuishouding.

25

Uitsnede kaart GHG Peilbesluit Bloemers & Citters (Kaart 13a) In het streefpeilenplan van het waterschap is modelmatig een GHG bepaald van meer dan 1,5 meter (en voor delen meer dan 2 meter) onder maaiveld voor het besluitgebied. Zie hiervoor ook bovenstaande uitsnede. Op basis van het milieukundig bodemonderzoek blijkt dat het grondwater zich op circa 2 meter onder het maaiveld bevindt. Dit komt overeen met de waarden uit het peilbesluit. Gezien deze grondwaterstand en de zandige ondergrond wordt verwacht dat hemelwater voldoende kan infiltreren. In de klimaatatlas van het waterschap is het gebied bovendien opgenomen als kansrijk voor infiltratie. Ter plaatse van het besluitgebied is een gemengd rioolstelsel gelegen waarbij hemelwater en vuilwater in de bestaande situatie beide gezamenlijk worden ingezameld en afgevoerd naar de rioolwaterzuivering.

26

Uitsnede legger waterschap Rivierenland

4.1.1.2 Functioneel Op basis van het tijdelijke deel van het omgevingsplan is de locatie waar de nieuwe woongebouwen worden gerealiseerd bestemd voor de functies ‘Wonen’, ‘Groen’ en ‘Verkeer’. Het nieuwe voornemen sluit hier goed op aan. De invulling van het gebied draagt bij aan het welzijn van bewoners en speelt in op de lokale woningbehoefte. Het biedt daarmee een kans om de bestaande ruimte actiever en ten behoeve van de gemeenschap in te zetten. Met de realisatie van het plan wordt een kwaliteitsverbetering voor Neerbosch-Oost en Nijmegen bereikt en worden daarnaast circa 225 woningen extra toegevoegd aan de stedelijke woningvoorraad.

4.1.1.3 Ruimtelijk Neerbosch-Oost is ruimtelijk te kenmerken als een naoorlogse woonwijk uit de jaren ’60-’70 met een duidelijk stedenbouwkundig stempelpatroon. De wijk heeft een herkenbare, geordende opzet van woonblokken, afgewisseld met rijwoningen en flats. Er is een mix van sociale huur en koop, een centrale voorzieningenstrook en relatief veel openbare groenstructuren. De wijk ligt enigszins geïsoleerd aangezien deze enkel bereikbaar is via de Otto C. Huismanstraat. Kenmerken voor de woningen is dat deze worden omringd door groen. Sociaal-maatschappelijk is de wijk relatief kwetsbaar, met enkele leefbaarheidsuitdagingen. Stedenbouwkundig vormt het besluitgebied echter een logische plek voor nieuwe bebouwing om hierdoor in te spelen op de uitdagingen binnen de wijk. Het besluitgebied biedt voldoende ruimtelijke potentie voor een verbeteringsslag. Het uiteindelijk voornemen draagt bij aan kwaliteitsverbetering door vernieuwing en verdere vergroening.

27

4.1.2

Beschrijving omgeving besluitgebied

De wijk Neerbosch-Oost was in het Structuurplan van 1951 bedacht als een zelfstandige, dorpse ‘satelliet’ met een lagere bebouwingsdichtheid. Het eerste ontwerp werd in 1962 afgerond, als laatste van een totaal van negen uitbreidingswijken. De wijken uit deze laatste fase werden gekenmerkt door stroken- en stempelverkavelingen met woonpaden en semi-openbare plantsoenen, gestandaardiseerde moderne architectuur en centraal gelegen voorzieningencentra. In deze wijken ging kwantiteit voor kwaliteit, waardoor de samenhang in ruimtelijke structuur, openbare ruimte en architectuur onder druk kwam te staan. Neerbosch-Oost kreeg uiteindelijk een hogere bebouwingsdichtheid dan oorspronkelijk voorzien, waardoor de wijk niet de “dorpse idylle” is geworden die men in 1951 voor ogen had.

Ontwerp van Neerbosch-Oost, 1966 De wijk heeft een voor naoorlogse woonwijken typische gridstructuur, waarbij alle lijnen (infrastructuur, bouwblokken en groenstructuren) haaks op elkaar staan. Rondom de wijk bevindt zich een brede groene zoom die de wijk afschermt van de stadswegen en het kanaal; het buurt- en verkavelingsgroen, evenals de waterlopen, zijn structurerende elementen in de wijkopzet. De straten rondom het besluitgebied hebben een standaardinrichting met asfalt en klinkers voor de rijwegen en betontegels voor de stoepen. De omgeving van het besluitgebied komt overeen met de uitstraling van de wijk Neerbosch-Oost. 28

In de wijk is sinds de bouw slechts beperkt gesloopt, nieuwgebouwd en ingesloten. Het winkelcentrum is gerenoveerd en er hebben infrastructurele wijzigingen plaatsgevonden. Hierdoor is de wijk alleen nog via de Otto C. Huismanstraat te bereiken en hebben voorheen doorgaande routes aan belang ingeboet.

4.2

Bescherming bestaande kwaliteiten

4.2.1 Bestaande kwaliteiten De wijk Neerbosch-Oost kan worden omschreven als een voorbeeld van een ‘satellietwijk’ met een centrale strook voor voorzieningen met daaromheen gelegen woonbuurten. De wijk als geheel in Nijmegen kent een wisselende mate van stedenbouwkundige waardering, waarbij met name het gebied met strokenbouw langs de Symfoniestraat en Balladestraat als hoogwaardig wordt beschouwd. De rest van de wijk wordt als middelmatig gewaardeerd. De wijk is representatief voor het stedenbouwkundig ideaal van de wederopbouwperiode, waarin de wijkgedachte, een hiërarchische verkeersstructuur en afwisseling in woningtypes en bouwhoogtes centraal stonden. De verkaveling is overwegend orthogonaal, gekenmerkt door ritme en herhaling op kleine schaal, en afwisseling op grotere schaal. Dit principe is het duidelijkst zichtbaar in het strokenbouwgedeelte, met name bij de Woonwaartsblokken, waar de middelhoogbouw haaks op de wegen staat en gecombineerd is met binnentuinen. In de zuidwestelijke buurt is de oorspronkelijke, op herhaling gebaseerde structuur deels losgelaten. Andere bouwblokken zijn in een vrijere configuratie opgesteld, waarbij vooral de relatie met het omliggende groen als typerend wordt gezien. De Nocturneflat vormt een markant visueel en fysiek sluitstuk van de wijk aan de westzijde.

Deze flat benadrukt de overgang van het woongebied naar het open landschap langs het Maas-Waalkanaal en vormt een hoogteaccent, passend binnen het ontwerpprincipe om in elke wijk strategisch geplaatste hoogteverschillen aan te brengen. Op architectonisch niveau wordt de wijk als middelmatig gewaardeerd. De woningblokken zijn ontworpen in een sobere, functionele stijl die kenmerkend is voor het functionalisme. De toepassing van maisonnettes, een gestapelde eengezinswoningen met interne trap, weerspiegelt de vernieuwende woningontwerpen uit de naoorlogse periode. Daarnaast illustreert het gebruik van systeembouw, zoals arbeidsbesparende gietbouw met prefabpanelen, de technologische vooruitgang binnen de volkshuisvesting van die tijd. Hoewel de gevels nog deels hun oorspronkelijke ritmiek en geleding laten zien, is de expressiviteit afgenomen door latere wijzigingen in kleurgebruik en materiaaltoepassing, vooral bij de blokken van woningcorporatie Talis. De ontwerpen in de wijk zijn mede afkomstig van de lokale architect R.G. Rodenburg, die bekend staat om zijn bijdrage aan diverse wederopbouwprojecten in Nijmegen. De inrichting van de openbare ruimte speelt een belangrijke rol in de beleving van de wijk. Rondom de woonblokken is het groen ingericht als (semi-)collectieve ruimte.

Vooral de binnentuinen van de Woonwaarts-blokken vallen op door hun volwassen beplanting en grote bomen, die bijdragen aan de beeldkwaliteit. In tegenstelling daarmee is de groeninrichting rondom de Talis-blokken soberder van aard, met meer openbare elementen zoals doorlopende paden en speelplaatsen. Ondanks latere aanpassingen zijn de oorspronkelijke ontwerpprincipes grotendeels bewaard gebleven, met een nog goed leesbare samenhang tussen het groen, de bouwblokken en de bredere stedenbouwkundige structuur van de wijk.

4.2.2 Bescherming van de kwaliteiten Om de bestaande kwaliteit te behouden, is in het ontwerp gekozen voor het doen herleven van de oorspronkelijke bouwstructuur, door vast te houden aan de kenmerkende stedenbouwkundige hoofdopzet en karakteristieke (groen)elementen. Dit geldt in het bijzonder voor de vijf in strokenbouw opgestelde en goed bewaarde Woonwaartsblokken. In het ontwerp is gestreefd naar het behoud van de orthogonale stedenbouwkundige structuur, de principes van herhaling en afwisseling, de samenhang tussen bebouwing en groen, en de op ritme en helderheid gebaseerde verkavelingsvormen. Daarnaast is gezocht naar mogelijkheden om de oorspronkelijke architectonische principes te integreren of te herinterpreteren. Bij de herbouw is gestreefd naar het terugbrengen van markante elementen, zodat de architectuur van toekomstige woongebouwen herkenbaar blijft voor de omgeving en goed aansluit bij de bestaande bebouwing. Ook is erop toegezien dat de betekenis van de hoogbouw in het wijkcentrum als landmark behouden blijft.

29

5. Visie en doelen 5.1

Wettelijk stelsel

Het stelsel omgevingsrecht bestaat uit de Omgevingswet, 4 algemene maatregelen van bestuur (AMvB’s) en een Omgevingsregeling. De Omgevingsregeling is de ministeriële regeling bij de Omgevingswet. Het gaat vooral om technische en administratieve regels. In de vier AMvB’s staan de regels voor het praktisch uitvoeren van de wet: 1. Het Omgevingsbesluit (Ob) regelt in aanvulling op de wet onder meer welk bestuursorgaan het bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen en welke procedures gelden. Ook regelt dit besluit wat de betrokkenheid is van andere bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs bij de besluitvorming en een aantal op zichzelf staande onderwerpen, zoals de milieueffectrapportage. 2. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. 3. Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) bevat, samen met het Besluit bouwwerken leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers en bedrijven zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Ook bepaalt het besluit, voor welke activiteiten een omgevingsvergunning nodig is. Het bevat regels om het milieu, waterstaatwerken, wegen en spoorwegen, zwemmers en cultureel erfgoed te beschermen. 4.

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bevat, samen met het Besluit activiteiten leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers en bedrijven zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Dit besluit bevat regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid bij het (ver)bouwen van een bouwwerk, de staat van het bouwwerk, het gebruik van het bouwwerk en het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden. Instructieregels Voor een aantal onderwerpen gelden instructieregels vanuit het Rijk of de provincie. Een instructieregel is een algemene regel waarmee een bestuursorgaan aan een ander bestuursorgaan aangeeft hoe het een taak of bevoegdheid moet uitoefenen. Er zijn drie varianten van een instructieregel: 'in acht nemen', 'rekening houden met' en 'betrekken bij'. o ‘In acht nemen’ betekent in het kader van de instructieregel dat een overheid aan die instructieregel móét voldoen. o ‘Rekening houden met’ betekent in het kader van de instructieregel dat er sprake is van een zwaarwegende positie van een belang bij de belangenafweging, zonder dwingend te sturen op de uitkomst daarvan. Afwijken is alleen toegestaan als het bestuursorgaan daar goede redenen voor heeft. Het afwijken moet wel goed worden gemotiveerd.

o ‘Betrekken bij’ betekent in het kader van de instructieregel dat een overheid aandacht schenkt aan feiten of verwachtingen van feiten. De bestuurlijke afwegingsruimte is groot. Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een bopa de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen. Volgens het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl moet de omgevingsvergunning voor een bopa (onder andere) worden geweigerd als de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s. Dit betekent dat bij de motivering van de bopa moet worden aangetoond dat de bopa voldoet aan de instructie regels (en eventuele instructies) van Rijk en provincie. Toepassing Voor onderhavige afwijking van het omgevingsplan zijn de onderstaande categorieën van toepassing: Het Omgevingsbesluit (Ob In het Omgevingsbesluit staan regels over het bevoegd gezag voor omgevingsvergunningen, over procedures, handhaving en uitvoering, en over het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Voor het Omgevingsbesluit is er in dit geval sprake van het volgende:  Een omgevingsvergunning ten behoeve van een Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) als bedoeld in afdeling 5.1 van de Omgevingswet.

30

Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) Voor het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) betreft dit:  Doordat er sprake is van de toevoeging van nieuw kwetsbare objecten in de vorm van woningen dient er ook getoetst te worden aan het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) Voor het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) betreft dit:  Doordat er sprake is van een afwijking van het omgevingsplan dient er rekening te worden gehouden met het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) Voor het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) betreft dit:  Met het voornemen worden nieuwe bouwwerken toegevoegd. Doordat er naast de afwijking van het omgevingsplan ook sprake is van de activiteit bouwen, dient te worden getoetst aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In Hoofdstuk 7 van deze motivering wordt het voornemen aan de aspecten van de fysieke leefomgeving getoetst. Aan de hand van de aspecten van de fysieke leefomgeving wordt aangetoond dat er wordt voldaan aan de sectorale aspecten die voortvloeien uit het Omgevingsbesluit, het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

Voor zover de instructieregels relevant zijn voor de voorliggende ontwikkeling, worden deze regels in Hoofdstuk 7 bij het betreffende aspect behandeld. Uit deze toets blijkt dat de ontwikkeling past binnen de kaders uit deze AMvB's.

5.2

Rijksbeleid

5.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) omvat een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. De kern van deze nieuwe aanpak is het integraal werken aan verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken. Het streven naar integraliteit, dat onderdeel is van de NOVI, valt samen in vier verschillende prioriteiten, te weten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzen. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen.

De NOVI werkt door in het provinciaal en gemeentelijk beleid. Toetsing Met de NOVI wordt vooral gestuurd op inbreiding in plaats van uitbreiding. Dit voornemen van Woonwaarts ligt in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie, die beoogt binnen stedelijk gebied woningen te realiseren. Met dit voornemen vindt herstructurering van bestaande woningvoorraad binnen het bebouwde gebied van Nijmegen plaats, waarbij bestaande verouderde woningen worden vervangen door nieuwe moderne woningen die voldoen aan de eisen en wensen van deze tijd. 31

In totaal worden alle maisonnettes (168 stuks) van Woonwaarts verdeeld over 7 flats gesloopt en vervangen door circa 282 nieuwe appartementen verdeeld over 7 gebouwen. Vergeleken met de bestaande situatie worden 114 woningen toegevoegd. Een belangrijk aspect van de NOVI is het creëren van prettige woonmilieus (prioriteit 3: 'Sterke en gezonde steden en regio's') en aandacht voor klimaatadaptatie (prioriteit 1). Ruimte voor klimaatadaptatie is het meest urgent in de zwaarder milieubelaste en kwetsbare gebieden, zoals nabij waardevolle natuurgebieden (bijv. met een grote culturele waarde) en grondwaterbeschermingsgebieden, in gebieden waar de concentratie van bedrijven groot is of waar bedrijven dicht bij bewoond gebied zijn gesitueerd. Voor de bebouwde omgeving is het van belang om in te spelen op de gevolgen van klimaatverandering door het treffen van maatregelen tegen bijvoorbeeld hittestress en wateroverlast. Naast het voorzien in de woningbehoefte, zullen de nieuwe woongebouwen tevens klimaatbestendig worden gerealiseerd, met aandacht voor een duurzame energie- en hemelwatervoorzieningen. Vergeleken met de bestaande situatie is dit een enorme verbetering. Bovendien worden de woningen levensloopbestendig gerealiseerd, waardoor deze geschikt zijn voor alle levensfasen. Dit draagt bij aan een duurzame ontwikkeling en geschiktheid van de woningen op lange termijn.

De realisatie van de nieuwe gebouwen sluit verder aan bij de toekomstvisie van de wijk. Hierbij is er oog voor het behoud van de identiteit. Te meer, omdat 7 bestaande verouderde woongebouwen vervangen worden door moderne woongebouwen in combinatie met een verbetering van de inrichting van het besluitgebied. Samenvattend kan op basis van het bovenstaande worden geconcludeerd dat het voornemen wenselijk en in lijn is met de NOVI.

5.2.3

Woondeal

Het Rijk zet via de Nationale Woon- en Bouwagenda in op de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030, met als streven dat hiervan minimaal twee derde deel betaalbaar is. In vervolg op deze nationale ambitie zijn bestuurlijke afspraken gemaakt tussen het Rijk en de provincie Gelderland over de realisatie van 100.000 woningen tot en met 2030. Dit krijgt in deze regio nadere invulling via de Woondeal 2.0. Hierin is onder meer opgenomen dat we op regionaal niveau toewerken naar twee derde deel betaalbare huur-en koopwoningen. Om dit te realiseren werkt elke gemeente toe naar een nieuwbouwprogramma met minimaal 67% betaalbare woningen en minimaal 30% in de sociale huur. In de omgevingsvisie van de gemeente Nijmegen is aangegeven dat het onze ambitie is om tot 2030 nog ongeveer 10.000 woningen te bouwen. Daarbij gaan wij ervan uit dat de stad ook daarna blijft groeien, met minimaal 5.000 woningen tussen 2030 en 2040. In 2020 zijn gemeenten binnen de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, provincie Gelderland en Rijk een langjarig partnerschap aangegaan voor een beter werkende woningmarkt. Het partnerschap is vastgelegd in de woondeal uit 2020. Marktpartijen en woningcorporaties hebben hun ondersteuning hierbij uitgesproken.

Met de geactualiseerde Woondeal 2.0, vastgesteld op 8 maart 2023, onderkennen partijen de bovengemiddeld grote woonopgave, continueren de samenwerking uit 2020 en geven het partnerschap verder vorm. De Woondeal 2.0 zet in op zeven werkafspraken: 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Woningbouwopgave en versnelling Betaalbare woningen voor lage en middeninkomens Huisvesting aandachtsgroepen Klimaatadaptief, conceptueel en circulair bouwen Leefbaarheid en stadsvernieuwing Verstedelijking en gebiedsontwikkeling Overige thema's als vakantieparken, stikstof en elektriciteitsnetwerken

Partijen streven naar de bouw van 33.000 woningen tot en met 2030 in de Groene Metropoolregio. En richting 2040 zo'n 55.000 woningen. In de omgevingsvisie van de gemeente Nijmegen is aangegeven dat het onze ambitie is om tot 2030 nog ongeveer 10.000 woningen te bouwen. Daarbij gaan wij ervan uit dat de stad ook daarna blijft groeien, met minimaal 5.000 woningen tussen 2030 en 2040. 32

In april 2025 zijn er geactualiseerde afspraken over woningbouwaantallen, betaalbaarheid en randvoorwaarden, genaamd Woondeal 2.1 vastgesteld. Deze afspraken vormen een addendum bij de afspraken die zijn gemaakt in de woondeal 2.0 van Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, die op 8 maart 2023 ondertekend is in Zutphen. De in dit addendum opgenomen woningbouwaantallen zijn voortaan leidend. In de jaren 2025 tot en met 2030 spannen gemeenten, provincie en rijksoverheid zich in om in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen 27.120 woningen te realiseren, waarvan minimaal 66% betaalbaar, inclusief 34% sociale huurwoningen. Omdat de oorspronkelijke woondeal liep van 2022 tot en met 2030, worden ook de afspraken (dus niet realisatie) voor de eerste drie jaar in de eerste kolom vermeld.

Nijmegen Voor de gemeente Nijmegen betekent dat het volgende:

Te realiseren Sociale huur woningen bruto 8.740 3.300 Te realiseren 2025-2030

Middenhuur 1.340

Betaalbare koop Betaalbaarheid totaal 1.150 5.790

Woningen door corporaties 3.300

Van 2031 tot en met 2034 spannen gemeenten, provincie en rijksoverheid zich in om in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen ruim 17.800 woningen te realiseren, waarvan minimaal 67% betaalbaar, inclusief minimaal 30% sociale huurwoningen. Voor de gemeente Nijmegen betekent dat het volgende:

Te realiseren Sociale huur woningen bruto 4.560 1.560 Te realiseren 2031-2034

Middenhuur 800

Betaalbare koop Betaalbaarheid totaal 720 3.080

Woningen door corporaties 1.560

Toetsing Primair doel van de Woondeal 2.0 is de woningbouwopgave en het versnellen van de woningbouw. Het streven is om in eerste lijn betaalbare woningen te realiseren. De vraag naar woningen is immers groter dan het aanbod. Op basis van de woondeal is het van belang dat er voldoende woningen zijn voor starters en mensen met een middeninkomen. Nationaal wordt daarom ingezet op de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030, met als streven dat hiervan minimaal 2/3 deel betaalbaar is. In vervolg op deze nationale ambitie zijn bestuurlijke afspraken gemaakt tussen het Rijk en de provincie Gelderland over de realisatie van 100.000 woningen tot en met 2030. In lijn met de nationale doelstelling naar 2/3 betaalbaar een vergroting van de beschikbaarheid van woningen voor mensen met lage en middeninkomens, waaronder veel starters, is het van belang om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor aandachtsgroepen en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten. Het voorliggende voornemen maakt onderdeel uit van de te realiseren woningen door corporaties in de gemeente Nijmegen. Dit woningbouwproject in het bebouwde gebied van Nijmegen komt tot stand door herstructurering.

Bij herstructurering wordt gekeken hoe bepaalde locaties en mogelijk ook gebouwen anders worden ingevuld, om zo een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit te behalen, maar tegelijk ook woningen toe te voegen. Hierbij wordt vaak gebruik gemaakt van de beschikbare plancapaciteit. Door deze herstructureringsprojecten ontstaat een winwin-situatie voor omwonenden en toekomstige bewoners. Het voornemen richt zich exact op de aandachtsgroepen van de Woondeal 2.0/2.1. Bij de woningen is uitsluitend sprake van sociale huurwoningen, woningen in het middenhuursegment en/of betaalbare koopwoningen, die ook nog eens levensloopbestendig zijn.

33

Voor het voornemen geldt dat de woningen regionaal zijn afgestemd als vast onderdeel van het woningbouwprogramma en zijn opgenomen in de woonagenda van de provincie Gelderland en de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Naast dat het voornemen bijdraagt aan de planvoorraad en aansluit bij de regionale behoefte, is het streven om energieneutrale en duurzame woningen te realiseren. Conclusie Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het totale voornemen dat uiteindelijk mogelijk wordt gemaakt door de woningcorporatie Woonwaarts, aansluit bij de projecten zoals genoemd in de Woondeal. Het voornemen levert dus een directe bijdrage aan de Woondeal.

5.3

Provinciaal beleid

5.3.1 Omgevingsvisie ‘Gaaf Gelderland’ De komende decennia komt er veel op Gelderland af: het energievraagstuk, klimaatverandering, uitputting van grondstoffen, kwetsbare biodiversiteit, digitalisering, internationalisering. Deze zaken vragen stevige antwoorden en oplossingen als investering in de toekomst. Met de schaarse ruimte en de vele uiteenlopende belangen en inzichten gaat dit niet vanzelf. De provincie zet in de Omgevingsvisie een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal.  Gezond en veilig; dat is een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Dat is ook voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. En dat is ook aandacht hebben voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid.  Schoon en welvarend; dat is een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen. Maar dat is ook het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen, alsmede het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie.

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang, zoals goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen en een mooie natuur. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende stedelijke en landelijke woonkwaliteiten. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en het concentreren van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan er aan de randen van steden of dorpen uitgebreid worden. De meeste gebouwen zijn nog verre van energieneutraal en klimaatbestendig. De provincie stimuleert innovaties op dit terrein, zoals het aardgasloos maken van bestaande woningen en het verduurzamen van woonwijken. Daarnaast is de provincie met haar partners in gesprek over hoe het vraagstuk van klimaatadaptatie en wonen slimmer aangepakt kan worden. Voldoende groene ruimte, koele plekken, opvang van water in het licht van de klimaatverandering is immers van belang, zeker met het oog op de gezondheid van de Gelderlanders.

Toetsing Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat centraal in de Omgevingsvisie. Dit wordt nagestreefd door ontwikkelingen te benaderen vanuit een duurzaam, verbonden en economisch krachtig perspectief. In Nijmegen en omgeving is ruimte schaars. In het kader van duurzaam en zuinig ruimtegebruik is het daarom van belang om alle ruimtelijke opties zorgvuldig af te wegen. Het doel van het voornemen is om potentiële locaties binnen het bebouwde gebied van Nijmegen nieuw leven in te blazen. Dit gebeurt door het toevoegen van woningen ter vervanging van verouderde woningvoorraad, het moderniseren van de wijk middels de realisatie van klimaat- en energieneutrale woongebouwen, en het toevoegen van meer groen in de leefomgeving. Het voornemen leidt tot een verbetering van de omgeving en veroorzaakt nauwelijks negatieve effecten. Het voornemen betreft een inbreidingslocatie. De bestaande verouderde gebouwen worden gesloopt en vervangen door moderne gebouwen die voldoen aan de eisen en normen van deze tijd. Door deze inbreiding blijft de kern 34

compact, terwijl tegelijkertijd wordt voorzien in de behoefte aan extra woonruimte. Omdat ter plaatse reeds meerlaagse woongebouwen aanwezig zijn en deze ook voorkomen in de directe omgeving, sluiten de nieuw te realiseren woongebouwen goed aan op de bestaande stedenbouwkundige en ruimtelijke structuur. Voor het te realiseren gebouw wordt gestreefd naar een energieneutraal en klimaatbestendig ontwerp. Voldoende groene ruimte, koele plekken en wateropvang worden op adequate wijze geborgd binnen het voornemen. Het voornemen draagt zodoende bij aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Nijmegen.

5.3.2 Omgevingsverordening Gelderland De Omgevingsverordening vormt de juridische doorwerking in regels van het beleid uit de Omgevingsvisie. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening.

5.3.2.1 Toetsing 5.3.2.1.1 Woonlocaties Doordat sprake is van het toevoegen van extra woningen, ten opzichte van de bestaande situatie, zijn de instructieregels voor woonlocaties het zwaarstwegend. In paragraaf 5.7.1 'Woonlocaties en recreatiewoningen' zijn onder artikel 5.62 instructieregels voor woonlocaties en recreatiewoningen opgenomen. Artikel 5.62 (oogmerk instructieregels over woonlocaties en recreatiewoningen) Het in onderdeel a genoemde oogmerk komt voort uit de ambitie om de Gelderlanders nu en in de toekomst te voorzien in een goede woonplek. Die ambitie uit de omgevingsvisie krijgt vorm in het Actieplan Wonen. De woonbehoefte en de balans tussen vraag en aanbod van voor de verschillende doelgroepen beschikbare woonruimte varieert per regio. Deze paragraaf regelt dat in elke regio een regionale woonagenda wordt opgesteld en geactualiseerd en dat de daarin gemaakte afspraken doorwerken in de gemeentelijke omgevingsplannen. Zo wordt in onderlinge afstemming en samenwerking gewerkt aan de ambitie en opgave van een evenwichtige en toekomstbestendige Gelderse woonvoorraad. Woningen worden niet alleen benut voor permanent verblijf. De provincie Gelderland beschikt over een groot aanbod aan recreatiewoningen op parken voor tijdelijk - toeristisch - verblijf. Gelderland is koploper qua aantal binnenlandse vakanties, met de Veluwe als populairste binnenlandse vakantieregio.

Ook het aanbod van dit type woonverblijven moet toekomstbestendig zijn, dus duurzaam geëxploiteerd worden, zodat kan worden voorzien in een steeds veranderende vraag. Artikel 5.63 (regionale afspraken wonen)  Lid 1: Het opstellen van regionale uitvoeringsafspraken over wonen is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de gemeenten in een regio en de provincie. Bij deze samenwerking rond de woningbouwopgave is ook de rijksoverheid betrokken. Deze overlegstructuur sluit aan bij het in artikel 2.2 van de Omgevingswet neergelegde idee van co-actorschap: bestuursorganen werken samen. Met de regionale uitvoeringsafspraken pakken betrokken bestuursorganen gezamenlijk de woonopgave op. De woonopgave houdt niet op bij de gemeentegrens, want besluiten over woningbouw binnen de ene gemeente kunnen gevolgen hebben voor de naburige gemeenten. Ook moet geborgd worden dat er op nationaal, provinciaal en regionaal niveau voldoende woningen gerealiseerd worden om de woningnood te verminderen. Deze opgave vraagt dat we optreden als één overheid, rekening houden met elkaars deelopgaven en onderling afstemmen. Eerder werd binnen de provincie Gelderland gewerkt met regionale woonagenda's. Naar aanleiding van nieuw nationaal beleid krijgen de regionale uitvoeringsafspraken nu vorm in regionale woondeals.

Deze regionale uitvoeringsafspraken worden onder het regiem van de Omgevingswet aangemerkt als interbestuurlijk regionaal programma. Op basis van de bestaande woondeals en het wetsvoorstel voor de Wet versterking regie volkshuisvesting is bepaald over welke onderwerpen er in ieder geval afspraken worden gemaakt. Deze onderwerpen dienen in de uitvoeringsafspraken van elke regio terug te komen, waar mogelijk in meetbare afspraken. Dat sluit niet uit dat in de uitvoeringsafspraken over méér onderwerpen afspraken gemaakt worden, zoals over de randvoorwaarden voor woningbouw en over steun van de provincie en de rijksoverheid voor het realiseren van opgaven. 35

Onderdeel a: Afspraken worden gemaakt over het aantal te realiseren woningen: per jaar en per gemeente. Hierbij wordt circa tien jaar vooruitgekeken. Bij het bepalen van aantallen vormen actuele prognoses van de woningbehoefte een belangrijk startpunt om tot afspraken te komen. Ook kunnen nationaal en provinciaal beleid, de uitvoeringskracht van regio’s, bereikbaarheid en principes rond ‘water en bodem sturend’ meegewogen worden bij het maken van afspraken. Onderdeel b: Afspraken worden ook gemaakt over het aandeel betaalbare woningen bij het realiseren van woningen. Onder betaalbare woningen worden verstaan: sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. Hierbij worden de nationaal vastgestelde prijsgrenzen gehanteerd. Onderdeel c: Verder worden er regionale afspraken gemaakt over het ontwikkelen van voldoende woningbouwplannen door gemeenten. Daarbij is het uitgangspunt dat gemeenten toewerken naar een plancapaciteit van circa 130% van het aantal te realiseren woningen. Zo wordt geanticipeerd op vertragingen en uitval van woningbouwplannen die zich kunnen voordoen. Onderdeel d: Met het onderdeel ‘toekomstbestendig realiseren van woningen’ worden bedoeld afspraken over circulair, conceptueel, klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen, en over de energietransitie en een gezonde leefomgeving. Deze thema’s raken zowel woningen als woonwijken en gebiedsontwikkeling.

Onderdeel e: Bij het onderwerp ‘ontwikkeling bestaande woningvoorraad’ gaat het om afspraken over de aanpassingen die nodig zijn om de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren of beter passend te maken. Voorbeelden zijn het verduurzamen van bestaande woningen en het splitsen of delen van woningen. Onderdeel f: Het laatste onderdeel ziet op afspraken over de huisvesting van aandachtsgroepen. Dit omvat onder meer afspraken over het aantal woningen dat voor ouderen gerealiseerd wordt. Ook kan het gaan om afspraken over hoe – waar nodig – de bijbehorende zorg en ondersteuning georganiseerd wordt, althans voor zover het gaat om mensen die zelfstandig wonen. Het gaat daarnaast om afspraken over de verdeling van aandachtsgroepen over gemeenten binnen een regio, in ieder geval rond de wettelijke verplichte urgentiecategorieën.  Lid 2: Regelmatig komen er actuele bevolkingsprognoses uit, verandert de woningbehoefte kwalitatief en doen zich nieuwe economische omstandigheden voor. Onder meer vanwege deze redenen is het belangrijk om regelmatig de woonafspraken te actualiseren, zodat de plannen blijven aansluiten op de woningbehoefte en op het actuele beleid van de provincie en de rijksoverheid. Dit actualiseren moet minstens eens in de vier jaar gebeuren.

Als daar inhoudelijk aanleiding toe is, kunnen de regionale uitvoeringsafspraken ook tussentijds geactualiseerd worden. Artikel 5.64 (doorwerking regionale woonafspraken)  Lid 1: Een nieuwe woonlocatie kan in het omgevingsplan alleen mogelijk worden gemaakt voor zover deze ontwikkeling past binnen de hierover gemaakte afspraken in de regionale woondeal. De regionale afspraken spelen een belangrijke rol bij de motivering van een nieuwe locatie, naast de Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 5.129 g van het Besluit kwaliteit leefomgeving). Uiteraard kan de ontwikkeling van een zodanige schaal zijn, dat de bovenlokale impact ook nog buiten de eigen regio getoetst moet worden, bijvoorbeeld als die impact de provincie- of regiogrens overschrijdt.  Lid 2: Ten behoeve van de flexibiliteit is het in uitzonderlijke gevallen mogelijk om van een regionale woondeal af te wijken. In dat geval moet onder andere aantoonbaar sprake zijn van afstemming met de gemeenten in de regio, omdat de ontwikkeling vooruitlopend op de actualisatie van het afsprakenkader mogelijk wordt gemaakt. Toetsing Met dit voornemen worden nieuwe woonlocaties gerealiseerd. Hoewel deze locatie nu ook als woonlocatie in gebruik is, is het nieuwe bouwvolume groter dan dat van de eerdere gebouwen. Dit betekent dat er sprake is van een substantiële toename van de woonmogelijkheden (verdichting).

In de volgende motivering wordt het initiatief getoetst aan de regels in de Omgevingsverordening voor het oprichten van nieuwe woonlocaties. Het voornemen sluit aan op de regionale uitvoeringsafspraken zoals bedoeld in artikel 5.63. Hierbij wordt specifiek ingezet op het toekomstbestendig realiseren van woningen, met aandacht voor klimaatadaptief en duurzaam bouwen. Daarnaast wordt het belang van de energietransitie en het creëren van een gezonde leefomgeving voor woonlocaties meegenomen. 36

Het voornemen geeft hiermee invulling aan de regionale woonafspraken zoals bedoeld in artikel 5.63 en draagt daarmee bij aan een toekomstbestendige Gelderse woonvoorraad.

5.3.2.1.2 Gelderse streek Rijk van Nijmegen In afdeling 5.3 'Instructieregels omgevingsplan: landschap' zijn onder artikel 5.43 de instructieregels voor het beschermen van het landschap van 'Rijk van Nijmegen' opgenomen Artikel 5.43 (beschermen landschap Gelderse streken: Rijk van Nijmegen) Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op locaties binnen de Gelderse streek Rijk van Nijmegen wordt bij een nieuwe activiteit of ontwikkeling rekening gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap als bedoeld in bijlage Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap Gelderse streek Rijk van Nijmegen. Toetsing Voor het behoud van het Gelders Landschap van het Rijk van Nijmegen wordt gestreefd naar het behouden van de recreatieve ontsluiting van het uitloopgebied, met een goede zonering om kwetsbare natuurwaarden te beschermen. Doordat het besluitgebied geen uitloopgebied, ecologische verbindingszone of een van de kernkwaliteiten van het Rijk van Nijmegen betreft, worden deze regels gerespecteerd. Daarnaast moet voor de stuwwal van Nijmegen worden voorkomen dat de meer verstedelijkte ontwikkelingsassen door mogelijk conflicterende ruimtelijke ontwikkelingen verrommelen. Dit wordt voorkomen door sturing op ruimtelijke kwaliteit en het adequaat inzetten op aantrekkelijke landschapsbouw.

Bij herinrichting van de stadsdelen op de flanken van de stuwwal is het van belang voldoende aandacht te besteden aan het herstel van het oude landgoedkarakter. Voor het voorliggende voornemen geldt dat de ruimtelijke kwaliteit van de stuwwal door de ligging niet wordt beïnvloed. Door middel van handhaving van een landschappelijk inrichtingsplan wordt aandacht besteed aan het groene karakter van Neerbosch-Oost. Hierbij wordt gestreefd naar het koesteren en versterken van natuur- en landschapswaarden, om parkachtige kwaliteiten als uitloopgebied voor de bewoners te creëren.

5.3.2.1.3 Waterschap In hoofdstuk 3 'Omgevingswaarden' van de omgevingsverordening, worden onder afdeling 3.2 de geldende omgevingswaarden met betrekking tot wateroverlast van in het beheergebied van Waterschap Rivierendland beschreven. Afdeling 3.2 Omgevingswaarden wateroverlast regionale wateren Artikel 3.1 Omgevingswaarden wateroverlast regionale wateren waterschap Rivierenland  Lid 1: Voor de wateroverlast in het beheergebied van waterschap Rivierenland geldt binnen het stedelijk gebied een gemiddelde kans op overstroming van; a. 1:100 per jaar voor locaties waar feitelijk bebouwing, hoofdinfrastructuur en spoorwegen aanwezig zijn; en; b. 1:10 per jaar voor het overige gebied. Toetsing De omgevingswaarden wateroverlast regionale wateren zijn inspanningsverplichtingen voor het waterschap. Hieruit volgen geen acties voor het voornemen. Wel komt het aspect 'Water' in paragraaf 7.3.7 Water aan bod.

5.3.2.2 Conclusie De voorliggende ontwikkeling ligt niet binnen een Nationaal Landschap, de Romeinse Limes, de Groene Ontwikkelingszone (GO), het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en de Hollandse Waterlinie. De locatie maakt ook geen onderdeel uit van een ganzenrustgebied of beschermingsgebied natte landnatuur. De locatie is binnen bestaand stedelijk gebied gelegen en de ontwikkeling sluit aan bij doelstellingen op gebied van duurzaamheid, efficiënt ruimtegebruik en de juiste functies op de juiste plaats. De locatie garandeert een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De voorliggende motivering, maakt inzichtelijk dat er wordt voldaan aan de instructieregels die voortvloeien uit de omgevingsverordening.

37

5.4

Groene Metropoolregio Arnhem Nijmegen

Naast de Subregionale Woonagenda is er op het niveau van de Groene Metropoolregio een verstedelijkingsstrategie opgezet. Conform de NOVI en de Woondeal hebben bestuurders van Rijk en provincie afgesproken een regionale verstedelijkingsstrategie voor de regio Arnhem/Nijmegen/Food Valley op te stellen. Op 1 januari 2021 is de Groene Metropoolregio opgericht. Dit is de opvolger van het regionaal orgaan Arnhem Nijmegen. In de Groene Metropoolregio werken 18 gemeenten uit de regio Arnhem Nijmegen samen aan de realisatie van vijf grote regionale opgaven: Circulaire regio, Productieve regio, Ontspannen regio, Groene groeiregio en Verbonden regio. Met een regionale agenda wordt hier vorm en inhoud aan gegeven. De regionale agenda werkt door in het gemeentelijk beleid. De aanleiding voor de strategie is de noodzaak om rond de 100.000 woningen toe te voegen in de regio’s Food Valley (40.000 woningen) en Arnhem-Nijmegen (60.000 woningen) tot 2040. Het doel van de verstedelijkingsstrategie is om aan te geven waar op de korte (2025), middellange (2030) en lange termijn (2040) de extra woon- en werklocaties in dit gebied gaan komen, gekoppeld aan andere belangrijke opgaven, namelijk de verduurzaming van de economie, de bereikbaarheid, de versterking van het landschap/de natuur en de kwaliteit van de leefomgeving. Toetsing De verstedelijkingsstrategie bestaat per deelgebied uit vijf kaarten.

Het besluitgebied is gelegen in het deelgebied 'Nijmegen-West'. Op de integrale kaart van de verstedelijkingsstrategie zijn de locaties in de wijk Neerbosch-Oost aangeduid als 'geclusterde bebouwing / bebouwd gebied'.

Uitsnede integrale kaart Op de bovenstaande integrale kaart is te zien dat Nijmegen vóór 2030 op zoek moet gaan naar geschikte woningbouwlocaties. Voor de woningbouwopgave van 2030 en de periode daarna is er sprake van een duidelijke zoekopgave.

38

Door de herstructurering van het woongebied worden extra woningen gerealiseerd. Het voornemen levert daarmee een directe bijdrage aan het oplossen van de woningbouwopgave. De bestaande functie van het gebied blijft behouden. Het betreft een verdichtingsslag binnen het huidige stedelijk gebied, waarbij zorgvuldig wordt omgegaan met de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit. Conclusie Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het voornemen in lijn is met de verstedelijkingsstrategie.

5.5

Gemeentelijk beleid

5.5.1

Omgevingsvisie ‘Nijmegen Nabije Stad 2050’

Op 10 september 2025 stelde de gemeenteraad van Nijmegen de Omgevingsvisie vast: De Nabije Stad 2050. In de omgevingsvisie legt de gemeente Nijmegen haar langetermijnvisie tot 2050 voor de stad vast. Nijmegen heeft de ambitie een nabije en rechtvaardige stad te zijn. Nijmegen bereikt dit door te werken aan vier 'hoofdlijnen van beleid':  sociale en gezonde stad;  economisch veerkrachtige stad;  aantrekkelijke stad;  duurzame stad. Deze hoofdlijnen van beleid zijn uitgewerkt naar vier strategische ruimtelijke keuzes:  We groeien binnen de grenzen van de stad  We creëren hoogstedelijke milieus rondom ov-knooppunten en sterke campussen  We werken aan een groter centrumgebied  We omarmen het kanaal Voor het besluitgebied gelden de volgende ruimtelijke keuzes: • We groeien binnen de grenzen van de stad Nijmegen kiest ervoor om te ontwikkelen binnen de huidige stadsgrenzen. Dat betekent dat we nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen binnen de stad creëren. We bouwen hiermee voort op de in 2020 gemaakte keuze om te groeien binnen de grenzen van een compacte stad. Toekomstige ontwikkelingen moeten hierbinnen passen. • We omarmen het kanaal Hierbij zetten we in op intensivering en transformatie van de huidige woongebieden in Dukenburg, Lindenholt, Neerbosch-Oost, Hatert en Winkelsteeg als woon-werkgebied.

Door de Kanaalzone tot ontwikkeling te brengen, werken we aan een betere verbinding van Dukenburg en Lindenholt met de rest van de stad en geven we de bestaande wijken rondom het kanaal een impuls. De hoofdlijnen van het beleid en de strategische ruimtelijke keuzes zijn vertaald naar de negen stadsdelen van Nijmegen. Deze stadsdelen zijn: Nijmegen-Centrum, Nijmegen-Noord, Nijmegen-Nieuw-West, Nijmegen-Oud-West, Nijmegen-Midden, Dukenburg, Lindenholt, Nijmegen-Zuid en Nijmegen-Oost. Dit zijn grote gebieden die bestaan uit verschillende wijken. Binnen deze stadsdelen zijn de gewenste ontwikkelingsrichtingen zo concreet mogelijk uitgewerkt. Toetsing Met de richtinggevende keuze om te groeien binnen de grenzen van de stad, legt de gemeente de nadruk op verdichting van de stad. De Omgevingsvisie constateert dat Nijmegen tot 2050 blijft groeien in aantal inwoners, werknemers en bezoekers. Een belangrijk uitgangspunt van de Omgevingsvisie is het streven om deze toekomstige groei onder te brengen binnen de bestaande grenzen van de stad. Duurzaam ruimtegebruik is hierbij essentieel. Het besluitgebied ligt in het stadsdeel Neerbosch-Oost. De herstructurering van Neerbosch-Oost draagt bij aan de verdichting van de bebouwing binnen het focusgebied ‘Kanaalzone/Winkelsteeg’ en sluit daarmee aan op de keuze van de gemeente Nijmegen om te groeien binnen de bestaande grenzen van de stad.

Door in te zetten op herontwikkeling en intensivering binnen de bestaande wijkstructuren, wordt efficiënt ruimte gecreëerd voor extra woningen, zonder extra ruimtebeslag. 39

Tegelijkertijd sluit dit voornemen aan bij de tweede richtinggevende keuze uit de Omgevingsvisie ‘We omarmen het kanaal’. De ambitie van de gemeente Nijmegen is om de aan het kanaal grenzende wijken actief te ontwikkelen en beter te verbinden met de rest van de stad. In de Omgevingsvisie wordt voor deze zone aangegeven dat de gemeente Nijmegen de komende tijd intensief aan de slag gaat met de groene woonwijken Dukenburg, Lindenholt, Hatert en Neerbosch-Oost. Neerbosch-Oost maakt als wijk onderdeel uit van de Kanaalzone en speelt een belangrijke rol in de beoogde transformatie tot een gemengd woon-werkgebied met een sterke ruimtelijke, sociale en ecologische kwaliteit. Door hier te investeren in verdichting, duurzaamheid en verbetering van de leefomgeving, wordt niet alleen de wijk, maar ook de gehele Kanaalzone versterkt. Neerbosch-Oost en Kanaalzone functioneren hierdoor meer als verbindend gebied tussen Dukenburg, Lindenholt en de rest van de stad. Het doel van de herstructurering is het toevoegen van woningen ter vervanging van de verouderde woningvoorraad, het moderniseren van de wijk door de realisatie van klimaat- en energieneutrale woongebouwen en het toevoegen van meer groen aan de leefomgeving. Hiermee wordt bijgedragen aan een sociale, gezonde en toekomstbestendige wijk.

Door deze verdichtingsopgave ontstaat bovendien een compactere en efficiënter ingerichte wijk die passend is ambities van de gemeente. Conclusie Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het voornemen in lijn is met de Omgevingsvisie Nijmegen 'De Nabije Stad 2050'.

5.5.2

Nijmeegse Woonagenda 2024-2029 - Beter benutten en betaalbaar bouwen

De ambitie van het woonbeleid is realisatie van gemengde wijken met een gevarieerd woonaanbod dat aansluit bij de behoefte van huidige en toekomstige bewoners. Voor deze ambitie werkt de gemeente aan vijf opgaven: voldoende woningen, voldoende betaalbare woningen met kwaliteit, een thuis voor iedereen (wonen met zorg), duurzaamheid en leefbaarheid. In lijn met de Woondeal 2.0 is het de woonopgave van de gemeente Nijmegen om minimaal 10.000 woningen toe te voegen van 2024 tot en met 2030. De gemeente Nijmegen streeft ernaar om 12.000 woningen (woonbehoefte) toe te voegen. Er is bijzondere aandacht voor doelgroepen zoals starters, jongeren, ouderen, studenten, gezinnen met lage inkomens en mensen met een zorgvraag. De Woonagenda beoogt een evenwichtige woningmarkt waarin iedereen passende woonruimte kan vinden. De uitvoering van de Woonagenda wordt jaarlijks gemonitord. De gemeente werkt samen met woningcorporaties, marktpartijen, maatschappelijke organisaties en bewoners om de ambities waar te maken. Daarbij zijn ook ruimtelijke, sociale en duurzame randvoorwaarden belangrijk, zoals leefbare wijken, energie-infrastructuur en groen in de omgeving. Nieuwbouw Voor nieuwe woningbouwinitiatieven gelden de volgende uitgangspunten voor de verdeling van prijssegmenten: • • • •

Minimaal 30% sociale huurwoningen Minimaal 10% goedkope koop Maximaal 27% middeldure huur en betaalbare koop Maximaal 33% vrije sector huur en/of koop

Hiermee wordt conform woondeal bij deze initiatieven minimaal twee derde (67%) gerealiseerd in het betaalbare segment en minimaal 30% in de sociale huur. Vanuit de rijkslijn om 30% voor ouderen te bouwen wordt gewerkt aan voldoende levensloopgeschikte woningen en geclusterd wonen. De gemeente Nijmegen stelt per segment voorwaarden. De definities en voorwaarden (onder andere: prijs, minimummetrage, instandhoudingstermijn, doelgroep) zijn verwerkt in de woonagenda voor het prijspeil van 2024. Voor voorliggend voornemen zal het prijspeil van 2025 van toepassing zijn. Op basis van de voorwaarden geldt tevens nog een instandhoudingstermijn van minimaal 25 na eerste ingebruikname voor sociale huurwoningen en minimaal 15 jaar voor middeldure huurwoningen.

40

Toetsing Voor de totale ontwikkeling trekken Woonwaarts en Talis samen op. Voor de totale ontwikkeling geldt dat maximaal 65% uit sociale huurwoningen in huursegmenten betaalbaar 1 en betaalbaar 2 bestaan. Circa 20 % van de woningen zal bestaan uit sociale huurwoningen in huursegment duur sociaal en circa 15% uit midden huurwoningen. Hiermee wordt ruim voldaan aan uitgangspunten van de prijssegmenten uit de Woonagenda. Voor het voornemen van Woonwaarts geldt dat Woonwaarts met het nieuwbouwprogramma van 282 woningen netto 114 woningen in Neerbosch-Oost toevoegt. Er komen evenveel betaalbare sociale huurwoningen terug (168) als dat er onttrokken worden door sloop. Woonwaarts realiseert namelijk 59% (168) van de woningen als sociale huurwoningen in de huursegmenten betaalbaar 1 en betaalbaar 2. Daarnaast worden 13% (36) woningen in huursegment duur sociaal en 28% (78) woningen als midden huurwoningen. Voor de huursegmenten zal het prijspeil van 2025 worden gehanteerd. Voor de huursegmenten betaalbaar 1 en betaalbaar 2, wordt een maximale huurgrens van maximaal €682,96 respectievelijk €731,93 aangehouden. Voor duur sociaal geldt een maximale huurgrens van €900,07 en voor midden huur een maximale vrije sectorgrens van €1.184,83. Conclusie Door de juiste woningen te realiseren en te voldoen aan de voorwaarden, kan worden geconcludeerd dat het voornemen is lijn is met de Woonagenda.

5.5.3

Relevante thematische programma’s en gebiedsvisies

Recent hebben gemeenten in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen (GMR) het regionaal afsprakenkader huisvesting aandachtsgroepen vastgesteld. Het tekort aan passende huisvesting voor kwetsbare inwoners én toekomstbestendige huisvesting voor senioren vraagt regionaal om een gezamenlijke aanpak. Een aanpak waar gemeenten, ontwikkelaars, corporaties en zorg- en welzijnspartijen betrokken zijn. De (regionaal afgestemde) huisvestingsopgave is fors. Een deel van de senioren en aandachtsgroepen heeft naast passende woonruimte ook ondersteuning en/of zorg nodig. De komende jaren groeit de behoefte aan ondersteuning/zorg vanwege de vergrijzing verder. Aan de andere kant wordt het personeelstekort in de zorg er niet kleiner op. De Nijmeegse Woonzorgvisie 2025-2030 geeft de komende jaren kader en richting om, samen met inwoners en professionele partijen in de stad, hiermee in Nijmegen aan de slag te gaan. De Nijmeegse Woonzorgvisie 2025-2030 heeft twee hoofdlijnen: 1. Senioren en aandachtsgroepen verdienen passende woonruimte. De gemeente Nijmegen wil dit via drie lijnen realiseren:  Matchen van passende woonruimte en doelgroepen. O.a. door het kwantificeren de behoefte aan levensloopgeschikte, geclusterde, zorggeschikte en rolstoelgeschikte woningen.  Stimuleren van woonzorgconcepten en initiatieven. O.a.

door samenwerking met initiatiefnemers en ontwikkeling van doorstroomlocaties.  Toewijzen van schaarse, betaalbare huurwoningen. Conform regionale afspraken wijzen we tenminste 25% van de beschikbare sociale huurwoningen toe aan urgente aandachtsgroepen. Hierbij krijgen jongeren die uitstromen uit jeugdzorg, daklozen en statushouders in Nijmegen voorrang. 2. Senioren en aandachtsgroepen verdienen passende ondersteuning en zorg De gemeente Nijmegen wil dit via drie lijnen realiseren:  Nijmegenaren zijn solidair. O.a. door samen met partners een bewustwordingscampagne op te zetten.  Faciliteren van mantelzorgers. O.a. door ontwikkelen van een informatiepunt en (tijdelijk) bij elkaar in wonen makkelijker te maken.  Versterken van de samenwerking tussen informele zorg en professionele partijen. O.a. door gelijkwaardigheid van partijen als basis te nemen en, met oog voor rollen en mogelijkheden, aan de slag te gaan in projecten. Met de Nijmeegse Woonzorgvisie en bijbehorende uitvoeringsagenda moet een bijdrage worden geleverd aan de gemeentelijke ambities uit de doelenboom, om een stad de vormen met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners. Toetsing Het plan sluit aan bij de uitgangspunten van de Nijmeegse Woonzorgvisie 2025-2030 door het bieden van een gevarieerd woningaanbod dat passend is voor senioren en aandachtsgroepen. 41

Met de vervanging van 168 maisonnettewoningen door 282 levensloopbestendige nieuwbouwwoningen wordt voldaan aan de regionale behoefte aan toekomstbestendige, toegankelijke woonruimte. Het gelijkvloers ontwerp met meerdere slaapkamers maakt de woningen geschikt voor diverse leeftijdsgroepen en zorgbehoeften, waardoor mantelzorg, woonzorgconcepten met verbeterde doorstroom naar verzorgingstehuizen worden gestimuleerd. Daarnaast draagt het plan bij aan het betaalbare woningaanbod, met maximaal 65% sociale huurwoningen en een gerichte toewijzing volgens de regionale afspraken, wat de beschikbaarheid voor urgente aandachtsgroepen bevordert. Hiermee wordt invulling gegeven aan de gemeentelijke ambitie om passend wonen en ondersteuning voor kwetsbare groepen te realiseren binnen een integrale samenwerking van gemeenten, corporaties en zorgpartijen. Conclusie Op basis van het bovenstaande is het voornemen in lijn met de Nijmeegse Woonzorgvisie 2025-2030.

5.5.4

Ambitiedocument Kanaalzone Zuid

In het Ambitiedocument Kanaalzone-Zuid van mei 2024 worden de ambities en aandachtspunten die van belang zijn voor de ontwikkeling van dit nieuwe woon-, werk- en verblijfsgebied uiteengezet. Het gaat zowel om fysiekruimtelijke kwesties als sociaal, economische en maatschappelijke opgaven. Nijmegen blijft groeien, in inwoners, werknemers en bezoekers. De gemeente streeft ernaar om deze groei binnen de huidige grenzen van de stad te laten plaatsvinden. In de Omgevingsvisie 2040 is aangegeven dat in de zoektocht naar ruimte voor de extra te creëren banen en woningen, de Kanaalzone-Zuid een belangrijke kans biedt. Dit is tevens opgenomen in de Woondeal Regio Arnhem Nijmegen. Daarnaast is het gebied binnen de Nationale Omgevingsvisie (NOVI), benoemd als zoekgebied voor grootschalige ontwikkellocaties. De Kanaalzone-Zuid biedt naast een flinke toevoeging aan de Nijmeegse woningvoorraad ook kansen om een stap te zetten naar een meer vitaal en verbonden Nijmegen. De Kanaalzone-Zuid bestaat uit de volgende woonwijken: Neerbosch-Oost en Hatert, aan de oostzijde van het kanaal, en aan de westzijde van het kanaal uit de wijken De Kamp, Zwanenveld, Lankforst, Malvert en Weezenhof. Uit de leefbaarometer blijkt dat enkele delen van wijken in Neerbosch-Oost, Hatert en Meijhorst onvoldoende scoren op leefbaarheid.

Er wordt voorspeld dat deze wijken ook in de toekomst nog steeds een groot aandeel sociale huur zullen hebben. Ondanks dat corporaties hier ook woningen verkopen om bij te dragen aan een meer evenwichtige woningvoorraad. Neerbosch-Oost In met name Neerbosch-Oost en Hatert is het nodig om gericht aan de slag te gaan met de plekken waar (leefbaarheids)problematieken zich (kunnen) opstapelen. Door hier in te zetten op renovatie of herontwikkeling kunnen de wijken als geheel een impuls krijgen. In Hatert en Neerbosch-Oost bestonden ten tijde van het opstellen van het ambitiedocument nog maar beperkt concrete plannen voor (grootschalige) herontwikkeling. Deze beperkten zich vaak tot renovaties, verduurzaming van de voorraad en kleinschalige fysieke vernieuwing. Voor de wijk Neerbosch-Oost wordt in het ambitiedocument de herstructurering van de maisonettecomplexen in relatie tot de ontwikkelingen rondom Station Nijmegen Goffert omschreven. Daarnaast is in het document aangegeven dat het bedrijventerrein Winkelsteeg een transformatie dient om in de toekomst te voorzien in meer banen en woningen. Uit het ambitiedocument blijkt dat de winkelcentra in Neerbosch-Oost en Hatert met het oog op de toekomst voldoende functioneren. In beide winkelcentra gaat de lokale supermarkt uitbreiden.

Met de nieuwe Winkelstructuurvisie op Dukenburg en de ontwikkelingen in Neerbosch-Oost en Hatert ligt er een winkelaanbod dat ook richting de toekomst gezond is. Uit het ambitiedocument blijkt dat het groen in de Kanaalzone-zuid biedt kansen voor mens en natuur. De groene verbindingen geven invulling aan de grotere stedelijke groenstructuur die geschetst wordt in de Omgevingsvisie. De uitwerking van de ambities rondom groen binnen de Kamp, Neerbosch-Oost en Hatert behoeven nog nader onderzoek. Hierbij zijn de onderdoorgangen onder het spoor bij Neerbosch-Oost en de onderbreking in de (fiets)route bij Hatert (locatie “Fleuren-Hatert”) van bijzonder belang. Samenvattend worden voor Neerbosch-Oost de volgende drie punten genoemd:  Ontwikkelen Stepping Stone: Noordzijde Neerbosch-Oost  Verkennen kansen voor verdere woningdifferentiatie  Verkennen potentie van (kleinschalige) herontwikkeling als impuls voor de wijk

42

Toetsing Het besluitgebied is gelegen in Neerbosch-Oost, een gebied dat is benoemd als kwetsbare plek met leefbaarheidsproblemen. In Neerbosch-Oost ligt de nadruk op het verbeteren en aanpakken van een aantal kwetsbare plekken. Het voorliggende voornemen is expliciet genoemd in het ambitiedocument als onderdeel van de aanpak van de maisonettecomplexen in Neerbosch-Oost. Met dit voornemen wordt letterlijk uitvoering gegeven aan het ambitiedocument. De grootschalige herontwikkeling van de maisonettecomplexen in Neerbosch-Oost wordt met dit voornemen mogelijk gemaakt. Door de grootschalige vervanging van deze verouderde complexen door een groter aantal levensloopgeschikte woningen draagt het plan bij aan de beoogde woningdifferentiatie en de versterking van de leefbaarheid in de wijk. Door de oude maisonettewoningen te vervangen door meer en kwalitatief betere woningen lever het voornemen een gewenste impuls aan de wijk. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de aandachtspunten rondom woningdifferentiatie en kleinschalige herontwikkeling zoals genoemd in het ambitiedocument voor NeerboschOost. De transformatie van het bedrijventerrein Winkelsteeg is inmiddels ook in volle gang. Door nu ook de herstructurering van de maisonettewoningen te ontwikkelen, wordt een verdere kwaliteitsimpuls voor de wijk gecreëerd.