Document · PDF

Plan van aanpak leegstand

Besluitronde (raadsvergadering) 19 februari 2025, gemeente NijmegenBij agendapunt: D9 d.d. 17 december 2024 over Versterken van economische en maatschappelijke functies: Plan van aanpak leegstand37.938 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 4 van 5

Dit kan leiden tot een grotere vraag naar winkelruimte. Omgekeerd geldt dat de situatie ook kan verslechteren, bijvoorbeeld door marktomstandigheden en beleidskeuzes.

7.1.3 Kwalitatieve behoefte Ontbrekende winkelketens vooral behoefte aan grotere units dan het huidige aanbod Om de potentie van de ontbrekende ketens in te schatten hebben we gekeken welke recreatieve winkelketens zich vestigen in vergelijkbare binnensteden (qua omvang, regionale functie, demografie, sociaaleconomische structuur) en daarmee ook kansrijk zijn voor Nijmegen (tabel 8). Daarbij maken we een confrontatie tussen de vastgoedmaten die deze formules zoeken en het huidig beschikbaar aanbod (leegstand) in de binnenstad. Sluit het beschikbaar aanbod aan op de kwalitatieve vraag naar winkelruimte? In onderstaand figuur matchen we de huisvestingswensen van deze ketens met het beschikbare vastgoed. Hieruit blijkt dat er een grote vraag is naar ketens met een omvang van 250 tot 500 m² wvo. Ook blijkt dat er vraag is naar winkelpanden van 500 tot 750 m² wvo en groter. Het aanbod (c.q. leegstand) is zeer minimaal in dit vastgoedsegment. Het toevoegen van enkele populaire ketens met een dergelijke omvang heeft een substantiële impact het op winkelbestand en het economisch functioneren van de binnenstad.

Figuur 19: Ontbrekende recreatieve ketens vs. (beschikbare) panden (aandeel) 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% XS (0-50)

S (50-100)

M (100-250)

Ontbrekende ketens

M+ (250-500)

L (500-750)

Beschikbare panden*

Bron: Locatus, 2024; Bewerking Stec Groep, 2024. * exclusief Molenpoortpassage

XL (750-1.500) XXL (1.500+)

Alle panden

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Nader ingezoomd op kwalitatieve kansen in dagelijkse, recreatieve en doelgerichte detailhandel Om een nader beeld te geven van de kwalitatieve behoefte naar winkelruimte in de Nijmeegse binnenstad vergelijken we de winkelbranches in Nijmegen met benchmark-binnensteden5. Zo krijgen we een beeld van branches die beperkt vertegenwoordigd zijn en waar in potentie kansen liggen. Ook geven we een beeld van winkelformules die momenteel niet in de Nijmeegse binnenstad aanwezig zijn maar zich wel oriënteren op vergelijkbare binnensteden (Bron: formulebank, Stec Groep). We geven daarbij telkens aan in welke mate deze formules georiënteerd zijn op binnensteden als Nijmegen en in welke mate formules inzetten op groei van vestigingen. Hieraan voegen we ook formules toe die momenteel georiënteerd zijn op grotere steden maar wel expanderen naar steden als Nijmegen. Dagelijkse detailhandel: licht ondervertegenwoordigd, kansen voor food-aanbod Met 54 dagelijkse winkels is er sprake van een goede vertegenwoordiging in de Nijmeegse binnenstad. Desondanks blijft het aanbod wat achter in vergelijking met de benchmarkbinnensteden. De kwantitatieve marktruimte laat bovendien zien dat er potentie is om het aanbod wat te verbreden/optimaliseren.

Dit geldt voor de huidige situatie maar vooral ook in de komende periode door een groeiende behoefte vanwege woningbouwontwikkelingen in- en nabij de binnenstad. Doordat consumenten dagelijkse aankopen op kortere afstand van de woning doen neemt de oriëntatie voor dagelijkse bestedingen op de binnenstad hierdoor toe. Met name op het vlak van supermarkten, delicatessenzaken, slijterijen, koffie/theezaken en chocoladewinkels blijft het aanbod achter. Daarnaast ontbreekt aanbod in de categorie vlaaien en groente/fruit (waarbij de warenmarkt wel voorziet in een ruim aanbod groente/fruit). In extra supermarktmeters wordt al voorzien in de geplande supermarkt bij ontwikkeling Metterswane. In voor overige branches liggen kansen in specifieke niches zoals een alcoholvrije slijterij en delicatessen uit diverse keukens. Dagelijkse ketens die kansrijk zijn voor Nijmegen zijn bijvoorbeeld Kaldi, Normal, Nespresso, Olala Chocola en Die Grenze.

Tabel 6: Ontbrekende dagelijkse ketens Naam

Branche

Metrage

Oriëntatie

Groeier

Naam

Branche

Metrage

Oriëntatie

Groeier

Kaldi

Koffie & thee

XS (0-50) / S (50-100)

+++

Skin Cosmetics

Parfumerie

M (100-250)

Normal

Drogist

M+ (250-500)

+++

Trekpleister*

Drogist

M (100-250)

Olala Chocola

Chocola

XS (0-50) / S (50-100

+++

Zuivelhoeve

Kaas

XS (0-50) / S (50-100)

G&W Gezondheids winkel

Gezondhei dswinkel

S (50-100) / M (100-250)

+++

Art of Chocolate

Chocola

S (50-100) / M (100-250)

+++

Nespresso Boutique

Koffie & thee

S (50-100) / M (100-250)

Bargello parfums

Parfumerie

XS (0-50) / S (50-100)

Chocolaterie Boulanger

Chocola

XS (0-50)

+++

Dutchhomema de

Chocola

XS (0-50)

Die Grenze

Drogist

M+ (250-500) / L (500-750)

+++

Lush

Parfumerie

XS (0-50) / S (50-100)

Henri Bloem

Slijterij

S (50-100) / M (100-250)

Stach Delicatessen

Delicatessen

S (50-100) / M (100-250)

Pro Duo*

Haarprodu cten

S (50-100)

Marie-Stella

Parfumerie

XS (0-50)

Bron: Formulebank Stec Groep, 2024. * locatie elders in Nijmegen.** zat voorheen al in Nijmegen. Oriëntatie = de mate waarop formules georiënteerd zijn op binnensteden als Nijmegen. Groeier = de mate waarop formules in de afgelopen jaren vestigingen openen en/of de komende jaren van plan zijn vestigingen te openen.

Arnhem, Breda, Eindhoven, Enschede, Groningen, Haarlem, Leiden, Maastricht, Tilburg.

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Recreatieve detailhandel: onvoldoende geschikt aanbod voor middelgrote formules De markt voor recreatief aanbod in de binnenstad van Nijmegen is momenteel in balans. Richting 2035 ontstaat wat extra marktruimte (zie tabel 5). Het gaat om circa 1.100 m² wvo. Daarnaast is er altijd ruimte voor dynamiek in de markt. Zo zijn er voortdurend concepten in opkomst (en sommige verdwijnen weer). Ook zijn er enkele specifieke branches die versterkt kunnen worden. Diverse recreatieve winkelketens zoeken naar grotere winkelpanden om het concept optimaal neer te zetten. Met name in de segmenten M+ (250-500 m²) en L (500-750 m²) zijn er onvoldoende locaties om nieuwe formules te kunnen aantrekken. Zo staat er op dit moment geen enkele unit groter dan 500 m² leeg. Bovendien is het overgrote deel van de beschikbare leegstand kleinschalig, in de categorie XS (0-50 m²) of S (50-100 m²). Hier sluit de kwalitatieve vraag niet aan op het beschikbare aanbod. Ketens georiënteerd op grotere units Nijmegen missen hier de boot, waardoor andere binnensteden mogelijk worden verkozen. In tabel 7 staan recreatieve branches die onderontwikkeld zijn in de Nijmeegse binnenstad. In vergelijkbare binnensteden zijn deze branches beter vertegenwoordigd. We zien potentie voor extra winkel in mode, lingerie, bruidskleding, kindermode, antiek en muziekinstrumenten.

Het kan gaan om zowel ketens als zelfstandig ondernemerschap. Zoomen we in op de ontbrekende ketens (tabel 8) dan is het bijvoorbeeld opvallend dat modeketen Bershka geen vestiging heeft in de binnenstad. In alle binnensteden met een vergelijkbaar profiel is deze keten actief. De keten zoekt naar panden met een omvang van 500-750 m² wvo. Dit aanbod is op dit moment niet beschikbaar in de Nijmeegse binnenstad. Ook ketens als Superdry, Pull&Bear, Intimissimi, Nikkie en Only & Sons zijn ketens die zich oriënteren op binnensteden als Nijmegen. Om deze ketens aan te trekken is het van belang de huisvestingswensen te matchen met het vastgoed. Door discrepanties in beeld te brengen kan met een goede vastgoedaanpak (bv. vergroten van panden of nieuwbouw) tot geschikt aanbod gekomen worden.

Tabel 7: Kansen versterken recreatief winkelaanbod Type winkel

Aanwezig

Kansrijk

Voorbeelden in Benchmark

Dames & herenmode

+++

Pull&Bear (Eindhoven, Leiden, Tilburg, Maastricht, Breda), Superdry (Arnhem, Breda, Eindhoven, Enschede, Groningen, Haarlem, Leiden, Maastricht, Tilburg), Ulla Popken (Arnhem, Eindhoven, Enschede, Groningen, Haarlem, Maastricht, Tilburg)

Lingerie

+++

Intimissimi (Arnhem, Eindhoven, Enschede, Groningen, Leiden, Maastricht), Livera (Breda, Eindhoven, Enschede, Groningen, Haarlem, Tilburg)

Antiek

Nee

+++

Andere Tijden (Maastricht), Antiquariaat Sfinx (Groningen), Le Cruchon (Haarlem), ’t Gemakje (Leiden), De Refter (Arnhem)

Bruidskleding

Nee

+++

Bruidswinkel WED2B (Arnhem), Simoni Club (Eindhoven), Bruidsmode Haarlem, De Sluier (Arnhem), Santarello (Breda).

Muziekinstrumenten

Nee

+++

Muziekhuis Westerhaven (Groningen), Dijkmans Muziek (Breda), Guitars & BEANS (Leiden)

Cadeauartikelen

Het Kadocafe (Groningen), No Social Waste (Arnhem), Kunstlicht (Tilburg), Verwondering (Maastricht)

Warenhuis

Kindermode

Vingino (Maastricht), Little Things (Arnhem), Kloffies & Koffie (Breda), Never Grow Up (Haarlem)

Bron: Stec Groep, 2024. Op basis van een benchmark. De weergegeven type winkels zijn ondergemiddeld vertegenwoordigd in de Nijmeegse binnenstad.

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Tabel 8: Ontbrekende recreatieve ketens (hoofdzakelijk focus op A/B1 locaties) Naam

Branche

Metrage

Oriëntatie

Groeier

Naam

Branche

Metrage

Oriëntatie

Groeier

Superdry

Mode

M (100-250) / M+ (250-500)

+++

Nolabel

Herenmode

S (50-100) / M (100-250)

+++

Intimissimi

Lingerie

S (50-100) / M (100-250)

+++

Oska

Damesmode

S (50-100) / M (100-250)

Nikkie*

Damesmode

S (50-100) / M (100-250)

+++

s. Oliver

Mode

M+ (250-500) / L (500-750)

Bershka

Mode

L (500-750)

+++

Shuz

Schoenen

S (50-100) / M (100-250)

Only & Sons

Herenmode

M (100-250) / M+ (250-500)

+++

Stradivarius

Damesmode

L (500-750) / XL (750-1.500)

Vanilla

Damesmode

M (100-250) / M+ (250-500)

+++

Wolky

Schoenen

S (50-100)

VILA

Damesmode

S (50-100) / M (100-250)

+++

Zilch

Damesmode

M (100-250)

Voetbal shop.nl

Sport

S (50-100) / M (100-250)

+++

Blue Tomato

Sport

M (100-250)

Ulla Popken**

Mode

M (100-250)

+++

Miniso

Huishouden

M (100-250) / M+ (250-500)

Calzedonia

Mode accessoires

XS (0-50) / S (50-100)

+++

Mr Marvis

Herenmode

M (100-250)

Cavallaro Napoli

Mode

S (50-100) / M (100-250)

+++

Nike Store

Sport

M+ (250-500) / L (500-750)

Courir

Schoenen

M (100-250)

+++

Pauw

Mode

S (50-100) / M (100-250)

Livera

Lingerie

S (50-100) / M (100-250)

+++

Summum Brandstore

Damesmode

M (100-250)

Pull&Bear

Mode

M+ (250-500) / L (500-750)

+++

Urban Outfit

Mode

L (500-750)

Schaap en Citroen

Juwelier

S (50-100) / M (100-250)

+++

Veritas

Mode accessoires

S (50-100) / M (100-250)

+++

Caroline Biss

Damesmode

S (50-100) / M (100-250)

Uniqlo

Mode

XL (750-1.500) XXL (1.500+)

Just Brands

Mode

M (100-250) / M+ (250-500)

Smyths Toys

Speelgoed

+++

The Society

Herenmode

M (100-250)

11 Teamsports

Sport

M (100-250) / M+ (250-500)

Kik*

Textielsuper

M+ (250-500) / L (500-750)

+++

Relay

Boekhandel

S (50-100) / M (100-250)

Lazamani

Schoenen

Toychamp

Speelgoed

XL (750-1.500) XXL (1.500+)

Anna van Toor

Damesmode

M (100-250) / M+ (250-500)

A Fish Named Fred

Herenmode

Aspact

Mode

S (50-100) / M (100-250)

Square Eight

Vintage

M (100-250)

Dstrezzed

Herenmode

S (50-100) / M (100-250)

+++

Norah

Damesmode

M (100-250) / M+ (250-500)

Fabienne Chapot

Damesmode

S (50-100)

+++

Sneakerhype

Schoenen

Guess

Mode

M (100-250) / M+ (250-500)

Ernsting’s Family

Mode

+++

Bron: Formulebank Stec Groep, 2024. *locatie elders in Nijmegen. **zat voorheen al in Nijmegen. Oriëntatie = de mate waarop formules georiënteerd zijn op binnensteden als Nijmegen. Groeier = de mate waarop formules in de afgelopen jaren vestigingen openen en/of de komende jaren van plan zijn vestigingen te openen.

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Doelgerichte detailhandel: goede potentie voor city-concepten De doelgerichte branche bestaat uit een diverse groep retailers zoals bruin & witgoed, doe-hetzelf, fietsen, plant & dier en een brede variëteit in woonwinkels. In de Nijmeegse binnenstad zijn ruim 80 winkels in dit segment actief. Het grootste deel van de doelgerichte detailhandel is buiten de binnenstad gevestigd, zoals op bedrijventerreinen en de woonboulevard. Met name vanwege grotere panden, betere bereikbaarheid en parkeren (handig bij ophalen van grotere producten) en lagere huurprijzen. Door dalende huurprijzen ontstaan er echter kansen voor city-concepten in binnensteden. Deze winkels richten zich sterk op presentatie, service en merkbeleving. Doordat deze winkels een steeds recreatiever karakter krijgen en gericht zijn op beleving, vormen zij een waardevolle aanvulling op het bestaande winkelaanbod. Ook in Nijmegen zien we deze potentie. Het doelgerichte aanbod in Nijmegen blijft wat achter (mede doordat Mediamarkt buiten de binnenstad zit in winkelcentrum Dukenburg). Binnen deze detailhandelsbranche zien we in de huidige situatie enige groeipotentie. Richting 2035 neemt de theoretische marktruimte toe tot circa 1.300 m² wvo. Bovendien is er enorme krapte op de bedrijventerreinen. Hier is amper beschikbaar aanbod.

Doelgerichte bedrijven die normaal georiënteerd zijn op een PDV-locatie en/of bedrijventerrein zoeken nu mogelijk naar een locatie in de binnenstad. In deze de doelgerichte markt zijn beperkter formules actief. We zien daarom zeker ook kansen voor lokale ondernemers, mits gefaciliteerd kan worden in grotere panden (250-500 m² wvo). Wat betreft ontbrekende winkelketens is de lijst niet erg groot. Een aantal kansrijke ketens heeft al een locatie elders in Nijmegen of heeft eerder een vestiging gehad in de binnenstad (Prenatal, Used Products, Bang Olufsen). Wel zien we potentie voor een baby-woonwinkel, woonwarenhuis of feestartikelenzaak. Dit aanbod ontbreekt momenteel en is in overige binnensteden wel vertegenwoordigd.

Tabel 9: Kansen versterken doelgericht winkelaanbod Type winkel

Aanwezig

Kansrijk

Voorbeelden in Benchmark

Woonwarenhuis

Nee

+++

Bolia (Breda, Haarlem), Loods 5 (Maastricht)

Feestartikelen

Nee

+++

Partyland* (Eindhoven), Confetti (Groningen), Yuanda (Enschede), Jan Monikkendam (Haarlem)

Elektro

Mediamarkt (Eindhoven, Enschede, Groningen en Tilburg), Expert (Eindhoven, Enschede, Groningen)

Babywoonwinkel

Nee

Prenatal (Eindhoven, Enschede, Haarlem, Leiden, Tilburg), Donsaapje (Breda), 9up 9down (Arnhem)

Bron: Stec Groep, 2024. Op basis van een benchmark. De weergegeven type winkels zijn ondergemiddeld vertegenwoordigd in de Nijmeegse binnenstad.

Tabel 10: Ontbrekende doelgerichte ketens Naam

Branche

Metrage

Oriëntatie

Groeier

Naam

Branche

Metrage

Oriëntatie

Groeier

Prenatal**

Baby

M+ (250-500)

+++

Beter Bed Stadswinkel

Slapen

M (100-250)

Used Products*/**

Tweedehan ds

S (50-100) / M (100-250)

+++

Emma

Slapen

Bang & Olufsen*

Elektronica

S (50-100) / M (100-250)

+++

Goossens

Meubelen

XXL (1.500+)

Decorette

Woningtext iel

M (100-250) / M+ (250-500)

+++

Samsung Experience

Telecom

M (100-250)

Bolia

Woonware nhuis

M (100-250) / M+ (250-500)

IKEA Stadswinkel

Meubelen

L (500-750)

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

7.2 Horeca 7.2.1 Marktbeeld: horecasector in de lift, landelijke verkoopformules stijgen De consument geniet steeds vaker buitenshuis van eten en drinken. Dit zien we terug in de horeca-verkopen: jaar-op-jaar nemen de verkopen toe, de coronapandemie uitgezonderd (zie figuur 16). De grootste groei zit in de fastservicesector, gevolgd door de restaurantsector. Cafés blijven achter. Er is een verschuiving merkbaar in de balans tussen werk en vrije tijd: mensen mogen meer en moeten minder. Dit geeft een positieve impuls aan de sector. Bovendien gaan jongere generaties vaker uit eten 6. Ook werken mensen vaker parttime en hebben daardoor meer vrijetijdsbesteding en dus horecabezoek. Daarnaast zijn consumenten steeds meer gericht op gemak: bezorgen/afhalen, coffee to go en versbereiding van eten nemen toe.

Figuur 20: Ontwikkeling verkoopvolumes horeca naar sector 160 140 120 100 80 60 40 20 2015

2016

2017

2018

Restaurants

2019

2020

Fastservice

2021

Cafés

2022

2023

Bron: CBS, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2024.

Horeca in beweging: sterke groei fastfoodsector, cafés zoeken naar vernieuwing De verkoopcijfers weerspiegelen de dynamiek van het aanbod in de horecabranche (figuur 17). Ook hier is sprake van groei. Met name in de branches fastfood en restaurants zien we een aanzienlijke stijging in het aantal verkooppunten. Het aantal cafés neemt daarentegen af, mede als gevolg van festivalisering en veranderende consumentenvoorkeuren. Het traditionele café sluit of maakt een doorstart als nieuw concept. In Nijmegen en andere vergelijkbare binnensteden zien we dezelfde ontwikkeling plaatsvinden. Het aantal cafés en discotheken nam in deze groep de afgelopen 10 jaar met circa 17% af, terwijl het aantal restaurants met 15% steeg. Ook hier vond de grootste groei plaats in de fastfoodsector. In deze sector zien we dat ketens als New York Pizza en McDonald’s domineren. Dit komt vooral door de schaal- en inkoopvoordelen.

Figuur 21: Aantal horecazaken naar sector in Nederland 20000

42000 40000

15000

38000

10000

36000 34000

5000 0

32000 2015

2016

2017 2018 Restaurants

2019 Fastfood

2020 2021 2022 Cafés Totaal

2023

30000

Bron: CBS, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2024. (totaal aan horecazaken rechteras, aantallen per sector linkeras)

6 Jongere generaties kennen een ander bestedingspatroon in de horeca. Millennials (1981-2000) gaan drie keer vaker uit eten dan babyboomers (voor 1960) doen (bron FSIN, 2021).

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Ook horecasector kent uitdagingen: personeelstekort, coronaschulden en prijsstijgingen Ondanks stijgingen van de verkoopvolumes en het aantal horecazaken kampt de sector met enkele uitdagingen. De prijzen van ingrediënten en producten in de horeca stijgen, wat de winstmarges onder druk zet. Dit terwijl niet alles volledig doorberekend kan worden in de prijs voor de klant. Ook hebben veel horecazaken te maken met hoge personeelskosten en schaarste aan werknemers. Dit terwijl de huurkosten voor commerciële ruimtes hoog blijven. Een andere belangrijke factor die bijdraagt aan de dreigende faillissementsgolf is terugbetaling van coronaschulden. Veel horecaondernemingen hebben tijdens de pandemie leningen afgesloten om het hoofd boven water te houden, en moeten deze schulden nu aflossen. Ondanks deze uitdagingen op korte termijn blijft de structurele ontwikkeling van de horecamarkt positief. Trendanalyse in de context van Nijmegen In onderstaande tabel werken we een aantal trends en ontwikkelingen uit die van invloed zijn op het functioneren van en de opgaven voor horeca in Nijmegen.

Trend

Wat betekent deze trend?

Wat betekent dit voor Nijmegen?

Van nacht- naar borrelcultuur

We zien een verschuiving van nachtcultuur

De verschuiving van nacht- naar borrelcultuur

naar een (meer ontspannen) borrelcultuur. Tot

verandert de sociale dynamiek in de stad.

diep in de nacht feesten in een (afgelegen)

Restaurants, cafés en bistro’s profiteren van

discotheek doen we minder. Tussen 2015 en

de toename van borrelactiviteiten.

2023 nam het aantal discotheken met ruim 60%

Traditionele discotheken passen hun

af (Locatus). Oorzaken hiervan zijn onder

business model aan om populair te blijven.

andere de pandemie en het verhogen van de

Vermindering van nachtleven leidt mogelijk

alcoholleeftijd. Bovendien zoeken mensen naar

ook tot verandering in veilheids- en openbare

een andere beleving. Festivals zijn razend

orde situatie in de stad. Ook kan de

populair de afgelopen jaren. In de zomer kun je

verschuiving (positieve) impact hebben op

ieder weekend kiezen uit meerdere festivals.

het imago van de stad.

Het terras is uitgegroeid tot een belangrijke

In Nijmegen is er veel ruimte voor terrassen

hotspot die een impuls geeft aan binnensteden.

in de openbare ruimte. Ook de populariteit

De recente pandemie heeft de belangstelling

van zonlocaties stijgt en wordt nu vaker

van terrassen verder aangewakkerd. Het terras

optimaal benut. Tegelijkertijd betekent dit

is meer dan alleen een aanvulling op

meer overlast in de omgeving en verkleuring

horecazaken: het is een levendige

van winkelstraten. Het is zoeken naar een

ontmoetingsplaats waar mensen samenkomen

goede balans tussen rust en reuring. Ook is

en genieten. Het terras fungeert als

het zaak ‘verrommeling’ van het straatbeeld

smaakmaker en horecaondernemers investeren

te voorkomen. De gemeente zorgt er met

dan ook steeds meer in goed ontworpen,

Terrassennota Nijmegen (2022) voor dat de

comfortabele (en verwarmde) terrassen.

terrassituatie in goede banen wordt geleid.

De consument zoekt beleving en reuring. Ze

Het is primair aan horecaondernemers om

verlangen naar een levendige ervaring

concepten met grote belevingswaarde te

wanneer ze uit eten gaan of een café bezoeken.

introduceren. De gemeente speelt een rol in

Het gaat om het creëren van een memorabele

het creëren van een gezellige ambiance

belevenis. Een avondje uit. Een unieke

(openbare ruimte, groen, water), zeker in de

ambiance met creatieve inrichting draagt hier

buurt van de terrassen. Bovendien kan de

aan bij. Horecazaken spelen hier op in. Denk

gemeente meewerken aan het faciliteren

aan rooftopbars met een prachtig uitzicht,

(vergunningen) en herontwikkelen van unieke

foodhallen met diverse eettentjes en

en onderscheidende locaties, zoals het recent

smaakvolle gerechten. Ook sfeervolle locaties

is gebeurd bij Brouwerij Florijn (zie

(aan het water, in een historisch gebouw, aan

onderstaand kader).

Het terras als uithangbord en smaakmaker

Het belang van belevingswaarde

een plein) doen het goed.

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Belevingswaarde in de praktijk: Brouwerij Florijn Brouwerij Florijn is een unieke horecazaak en brouwerij gevestigd in een oud bankgebouw aan de Mariënburg. Het is een stijlvolle tent waar je naast biertjes drinken ook verschillende soorten streetfood kunt eten. De brouwerij bevindt zich onder de grond; vanuit de horecazaak neem je een kijkje naar het bierbrouwproces. Naast eten en drinken biedt Florijn ook rondleidingen en proeverijen aan. Dit is een concept dat goed inspeelt op het belang van belevingswaarde in de horecamarkt.

Opkomst gemaken bezorg concepten

Blurring van horeca en andere functies (zoals retail & leisure)

Consumenten kiezen steeds vaker voor snelle,

De fastservicesector steeg de laatste jaren het

gemakkelijke maaltijdopties; zoals kant-en-klare

hardst binnen de horeca. Ook in de binnenstad

maaltijden, bezorg- en afhaaldiensten en

van Nijmegen: van 37 zaken in 2014, naar 60

selfserviceconcepten. Deze gemaksconcepten

zaken in 2024 (Locatus). Houd rekening met een

sluiten aan bij het drukke leven van de

blijvende toename van gemaksconcepten en

consument. Er is behoefte aan gemak en

bezorgdiensten. Deze diensten hebben

comfort. Er zijn steeds meer horeca-

bepaalde behoeften (goed georganiseerde

bezorgdiensten; de mensen thuis hebben

infrastructuur, voldoende parkeerplaatsen) en

toegang tot veel culinaire opties. Daarnaast

zorgen mogelijk voor effecten (toename

wordt de sector ‘luxer’. Dit speelt in op de

verkeer en geluid). Ruimtelijke situering (aan de

veranderende voorkeuren van de consument.

rand van een centrum, uitvalswegen) is

Nog steeds snel en betaalbaar, maar dan wel

belangrijk, mede om de winkelbeleving in de

gezond en kwalitatief hoogwaardig.

binnenstad niet te schaden.

Traditionele grenzen tussen restaurants, cafés

Horecazaken zijn vaker langer over de dag open

en lunchrooms vervagen. Horecagelegenheden

en hebben daarbij ook behoefte aan een terras.

passen zich aan en richten zich soms op

Het ‘blurren’ van verschillende sectoren en

verschillende doelgroepen gedurende de dag.

concepten brengt uitdagingen met zich mee op

Ook de grenzen tussen verschillende sectoren

het gebied van regelgeving (bijvoorbeeld

vervagen. Steeds vaker is horeca een

alcoholwetgeving). Om hybride

nevenactiviteit naast bijvoorbeeld detailhandel,

bedrijfsmodellen mogelijk te maken dienen de

cultuur of leisure. Meer en meer zien we dat

huidige regels goed tegen het licht gehouden

verschillende concepten uit uiteenlopende

te worden. Daarnaast is een gelijk speelveld

sectoren worden samengebracht op één

tussen bedrijven met horeca als hoofdactiviteit

locatie.

of als ondergeschikte activiteit een aandachtspunt.

Vers, verantwoord en gezond

Meer aandacht voor gezonde leefomgeving

Voeding draait steeds meer om: vers,

Deze trend weerspiegelt de veranderende

verantwoord en gezond. Mensen zijn bewuster

behoeften en voorkeuren van de consument.

dan ooit bezig met het belang van goede

Het horeca-aanbod in Nijmegen zal hier verder

voeding en gezondheid. Dit heeft geleid tot een

op inspelen. Ook stimulering is mogelijk.

groeiend aanbod van gezonde opties op

Koppel lokale producenten aan

menu’s. We zien een opkomst van salade- en

horecaondernemers en bevorder onderlinge

juicebars. Daarnaast speelt duurzaamheid een

samenwerking. Hiermee kan het lokale

grotere rol. Dit omvat het o.a. het gebruik van

voedselnetwerk gestimuleerd worden, het

herbruikbare verpakkingsmaterialen en lokale

horeca-aanbod relevanter worden voor de

en seizoensgebonden (vegan) producten, maar

consument en bijdragen aan de gezondheid/

ook het verminderen van voedselverspilling.

duurzaamheidsdoelstellingen van Nijmegen.

Uit steeds meer onderzoeken blijkt dat het

Bepaalde type functies komen op in

zichtbaar aanbieden van ongezond voedsel

binnensteden, zoals fastfood, snacks, tabak (als

leidt tot meer consumptie van ongezond

gevolg van uitsluiten in supermarkten). Het

voedsel. Tegelijkertijd krijgt een (preventieve)

aantal verkooppunten met ongezonde voeding

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

gezonde leefstijl een steeds prominentere rol in

stijgt. Dit heeft impact op de keuzes die

ziektebestrijding, zowel fysiek als mentaal.

bezoekers en inwoners maken. Nadere

Binnensteden hebben als consumptielocatie

branchering en planologische borging hiervan

een belangrijke functie in het aanbieden van

is nodig, mits de gemeente hier vanuit

(on)gezonde producten.

beleidsambities op wil sturen.

Beleidsregels horeca in de binnenstad Horeca speelt een belangrijke rol in de levendige en bruisende Nijmeegse binnenstad. Bezoekers maken veelvuldig gebruik van het uitgebreide aanbod aan horeca en terrassen. Ook het uitgaansleven is zeer populair in Nijmegen. Toekomstbestendigheid van de horecasector is zeer belangrijk. Daarom zijn er een aantal beleidsregels voor horeca: We houden vast aan de huidige horeca-accentgebieden: in de binnenstad zijn de meeste horecazaken met een drankvergunning geconcentreerd in de horeca-accentgebieden. Dit zijn Molenstraat, Koningsplein, Kelfkensbos/Hertogstraat, Waalkade, Plein 1944 en Grote Markt. De horeca-accentgebieden verschillen in doelgroep en functie. De ruimtelijke clustering heeft veel voordelen. De overlast is geconcentreerd. Nieuwe restaurants en cafés zijn alleen toegestaan in de horeca-accentgebieden. De beleidslijn lichte horeca blijft gehandhaafd: bij lichte horeca gaat het om een broodjeszaak, lunchroom, croissanterie, ijssalon, koffiebar, tearoom. In 2013 is de beleidslijn lichte horeca vastgesteld, waardoor nieuwvestiging van dergelijke zaken aan de randen van het kernwinkelgebied mogelijk werd. De afgelopen periode zijn er een tiental lichte concepten in de binnenstad bijgekomen, bijvoorbeeld De Lobby en Bairro alto. Bij deze concepten mag geen alcohol worden geschonken.

Nieuwe horeca mogelijk maken in de Burchtstraat: bij de nieuwe inrichting van de Burchtstraat wordt een groene corridor aangelegd, waarbij de mogelijkheid ontstaat om hier terrassen te realiseren. Een terrasvergunning is gekoppeld aan een horecazaak. Om deze ontwikkeling mogelijke te maken passen we de beleidsregels voor nieuwvestiging van restaurants en cafés aan. We maken het mogelijk dat in de Burchtstraat vestiging van een maximaal aantal nieuwe cafés en restaurants mogelijk wordt. Bijvoorbeeld maximaal 3 units. Daarnaast blijven de volgende beleidsregels voor de binnenstad gelden: • Nieuwe horeca toestaan op unieke locaties: Nijmegen kent in het stadscentrum panden en/of locaties die door unieke kwaliteiten uitermate geschikt zijn voor horeca. Het kan gaan om panden buiten de horeca-accentgebieden, zoals de Marienburgkapel. Op deze unieke locaties staan we nieuwe horeca toe. • Ondersteunende horeca: in gebouwen die gebruikt mogen worden voor cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, recreatie en/of sport is ondersteunende horeca onder de voorwaarden toegestaan: o Voor detailhandel en dienstverlening geldt dat max 25% van het oppervlak en max 50 m² mag worden ingezet voor ondersteunende horeca. Daarbij mag de binnentuin worden betrokken. Een terras in de openbare ruimte is niet toegestaan.

o Voor musea, wijkcentra, bibliotheek etc geldt dat max 10% van het oppervlak mag worden ingezet voor ondersteunende horeca. Een terras is toegestaan. • Daghoreca in de Van Broeckhuijsenstraat en Van Welderenstraat: om tegemoet te komen aan de behoeften van kantoren op de singels om in de directe omgeving terecht te kunnen voor een lunch is in 2008 een beleidslijn vastgesteld om daghoreca in de Van Broeckhuijsenstraat en Van Welderenstraat mogelijk te maken. Het gaat hier om het toestaan van daghoreca (cat. 1a lichte horeca) tot maximaal 20% van een bouwblok. Bij daghoreca is het schenken van alcohol toegestaan. • Uitbreiding van bestaande horeca is in het gehele stadscentrum toegestaan. • De recent vastgestelde Terrassennota Nijmegen 2022 met daarin de beleidsregels voor het exploiteren van een terras blijft gelden.

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Horecasector in vijf branches De horecasector is onder te verdelen in vijf verschillende branches: 1. Dranken (Café, discotheek) 2. Eten (Restaurant, lunchroom, pannenkoeken) 3. Fastservice (bezorgen/halen, fastfood, grillroom/shoarma) 4. Koffie & desserts (koffietent, ijssalon, crêpes/wafels/donuts) 5. Hotels7 (hotel, hotel-restaurant)

Verschuivingen in het horeca-aanbod Nijmeegse binnenstad Er is in totaal 29.000 vierkante meter wvo aan horeca aanwezig in de binnenstad van Nijmegen. Dit is verdeeld over 280 horecazaken. In de loop der jaren heeft het horeca-aanbod in de binnenstad een impuls gekregen. Er kwamen een aantal toonaangevende restaurants bij. Binnen de verschillende horecasectoren zien we verschuivingen. Zo groeide de afgelopen vijf jaar het aantal restaurants, bezorgen/halen, koffiebarretjes en hotels. Het aantal cafés en fastfood/ snackbar/grillzaken nam juist af. Richting de toekomst neemt de behoefte aan horeca toe als gevolg van inwonersgroei en toenemende bestedingen in eten en drinken buiten de deur. Bovendien liggen er voor horeca kansen in het duurzaam versterken van het toerisme in de binnenstad. De toerismesector is groeiende, zowel binnenlands als buitenlandstoerisme.

Figuur 22: Ontwikkeling oppervlak horeca binnenstad Nijmegen in m² wvo) 70 60 50 40 30 20 10

43 32

29 20 9 2

2020

2021

2023

2024

2017

2022

Bron: Locatus, 2023; Bewerking Stec Groep, 2024.

7.2.2 Kwantitatieve behoefte horeca Opvallend in Nijmegen is dat circa 50% van de horeca buiten de binnenstad aanwezig is. Denk bijvoorbeeld aan horeca in de wijken zoals Nijmegen-Oost. Desondanks is de binnenstad met afstand de belangrijkste horecalocatie. In totaal werd er in 2022 ruim € 153 miljoen omgezet in drank- en eetgelegenheden in de Nijmeegse binnenstad 8. Er zijn geen specifieke koopstroomgegevens voor horeca beschikbaar. We maken daarom een inschatting van de verdeling van herkomst. In tabel 11 zijn de omzetgegevens weergegeven.

De analyse naar hotels is op hoofdlijnen. Voor een volwaardiger beeld is nader onderzoek nodig naar segmentaties, bezettingsgraden, toerismeprognoses en locaties. 8 De meest recent beschikbare cijfers zijn van 2022 (bron: Retailinsiders).

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

•

Bestedingen inwoners gemeente Nijmegen. Door de nabijheid van horecavestigingen verwachten we dat het grootste deel van de horecabestedingen van inwoners uit Nijmegen zelf afkomstig is. Daarbij geldt dat de frequentie en daarmee totale bestedingen aanzienlijk hoger zijn dan bezoekers van elders. We gaan indicatief uit van in totaal 45% van de bestedingen in de Nijmeegse binnenstad. Bestedingen dagbezoekers regio en Nederland. Het aantal dagbezoekers zit weer flink in de lift na een forse dip in de coronapandemie. Uit lunchen en dineren is de meest ondernomen activiteit bij een bezoek aan een stad, namelijk in 55% van de gevallen (bron: NBTC, 2023). Bezoekers uit de regio en overig Nederland vormen kortom een substantieel onderdeel van de omzet van horecaondernemers in de binnenstad. We rekenen met een aandeel van 27,5%. Bestedingen vanuit verblijfstoerisme (binnenlands en buitenlands). Bestedingen vanuit verblijfstoerisme maken doorgaans een beperkt aandeel uit in de totale horecabestedingen, met uitzondering van een aantal sterk toeristische steden zoals Amsterdam, Haarlem, Den Haag, Gouda, Utrecht. Daarbij speelt in het bijzonder mee dat de cruisetoeristen, een toeristische doelgroep voor Nijmegen, doorgaans op de boot zelf eten. Uit het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland blijkt dat de horecabestedingen vanuit verblijfstoerisme voor de hele gemeente op €12 miljoen ligt.

Het grootste deel hiervan landt naar verwachting in de binnenstad, we gaan indicatief uit van €11 miljoen. Het aandeel in de totaalbestedingen komt daarmee uit op 7,5%.

Tabel 11: Omzet horeca binnenstad Nijmegen in 2023 Herkomst

Bestedingen

Inwoners gemeente Nijmegen

€ 99.320.000

Dagbezoekers regio, Nederland en buitenland

€ 42.480.000

Verblijfstoeristen

€ 11.000.000

Totale omzet horeca

€ 152.800.000

Bron: CBS, 2024; Retailinsiders, 2024; Bewerking Stec Groep, 2024.

Horecazaken in Nijmegen functioneren economisch relatief goed De gemiddelde omzet per horecavestiging in Nijmegen ligt op € 549.640 (zie tabel 10). Dit is circa 12% hoger dan de benchmark-binnensteden 9. Horecazaken functioneren gemiddeld genomen dus relatief goed. Dit hoeft echter niet voor individuele zaken te gelden; zo kan sprake zijn van een verouderd concept of onrendabele bedrijfsexploitatie. Bovendien kampen diverse bedrijven op kortere termijn met oplopende kosten en terugbetaling van (overheids)schulden. Gemiddeld genomen is de vetreksituatie in Nijmegen echter gunstiger dan in vergelijkbare binnensteden.

Tabel 12: Functioneren horeca binnenstad Nijmegen 2035 – scenario: op huidige voet door

2024

Inwoners

188.590

194.560

Bestedingen (€)

€ 1.207

Fysieke bestedingen (€)

€ 227.628.130

€ 234.833.900

€ 95.859.900

Koopkrachtbinding (%)

44%

€ 99.359.700

€ 102.505.000

Gebonden omzet (€)

2035 - scenario: versterking (dag)toerisme

Arnhem, Breda, Enschede, Groningen, Leiden en Maastricht.

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Toevloeiing (binnenlands)

27,5%

Gelijk aan 2024

28% tot 28,5%

Toevloeiing (buitenlands)

7,5%

Gelijk aan 2024

8% tot 8,5%

€ 152.861.000

€156.006.400

€ 161.435.200

Gemiddelde omzet per vestiging benchmark (€)

€ 491.900

Gemiddelde omzet per vestiging binnenstad Nijmegen (€)

€ 549.600

+12%

+ 6 vestigingen

+ 15 tot 20 vestigingen

Totale omzet (€)

Verschil in economisch functioneren Uitbreidingspotentie

Bron: FSIN, 2023; Bewerking Stec Groep, 2024. We rekenen met kengetallen uit 2022 vanwege beschikbare data.

Richting 2035 marktpotentie voor extra horeca, vooral bij versterking van (dag)toerisme Als gevolg van inwonersgroei verwachten we dat er behoefte ontstaat aan extra horeca in de Nijmeegse binnenstad. Het gaat in totaal om zes extra vestigingen, omgerekend 600 tot 700 m² wvo. Dit gaat uit van een beleidsneutraal scenario waarbij de huidige bezoekersaantallen gelijk blijven en er geen inspanningen worden gepleegd om extra bezoekers van elders aan te trekken. We hebben tevens een scenario doorgerekend waarbij het aantal (dag)toeristische bezoekers toeneemt. Dit past in de verwachte sterke ontwikkeling van het toerisme in Nederland en het toenemende aantal binnenlandse citytrips en dagbezoeken. In dit scenario gaan we uit van een toename van binnenlands toerisme van 5% en buitenlands toerisme van 20% (excl. cruisetoeristen). Er ontstaat in dit scenario een behoefte aan 15 tot 20 extra horecavestigingen. Het gaat hierbij om zo’n 1.700 tot 2.200 vierkante meter wvo.

Horeca is een vernieuwingsmarkt en sterk concept-gedreven De ontwikkelingsmogelijkheden voor nieuwe horeca zijn in de praktijk sterk gerelateerd aan vernieuwingen in de markt. Die vinden in deze sector in rap tempo plaats. Er gaan marktcreërende effecten vanuit, als een ondernemer weet in te spelen op veranderende behoeften of ontbrekende segmenten. Dat geldt voor nieuwe, maar ook voor bestaande ondernemers die hun concept, inrichting of terras (regelmatig) vernieuwen. Voor een kwalitatief onderscheidend concept is in de basis altijd behoefte. Bij clustering van horeca ontstaat kritische massa en weten de ondernemers elkaar te versterken, met voorbeelden als een horecaplein of een horecastraat.

7.2.3 Kwalitatieve behoefte Horeca goed vertegenwoordigd in binnenstad, kansen voor koffie & desserts en hotels We vergelijken het horeca-aanbod in de Nijmeegse binnenstad in kwalitatieve zin met benchmark-binnensteden (zie figuur 19). Hierin valt op dat horeca bovengemiddeld vertegenwoordigd is in de Nijmeegse binnenstad. Er is een ruim aanbod aan cafés, restaurants, lunchrooms, fastfood/ snackbar/grill en bezorgen/halen. Het horecasegment koffie & desserts is wat ondervertegenwoordigd. Zo zijn relatief weinig koffiebarretjes. Hierbij moeten we vermelden dat tegenwoordig bijna iedere lunchroom ook kwalitatief goede koffie serveert. Tot slot blijft de categorie hotels iets achter ten opzichte van vergelijkbare binnensteden.

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Figuur 23: Benchmark horeca binnenstad Nijmegen Café Restaurant Lunchroom Fastfood/snackbar/grill Hotels Bezorgen/halen Koffie & Desserts 0

2000 Nijmegen

4000 Benchmark

6000

8000

Bron: Locatus, 2023. Bewerking Stec Groep, 2024.

Er is altijd dynamiek in de horecamarkt De horecasector is al goed vertegenwoordigd in de Nijmeegse binnenstad. Het aanbod is divers en de consument heeft keuze uit veel verschillende, kwalitatief hoogwaardige concepten. Toch is er altijd dynamiek in de horecamarkt. Er komen voortdurend nieuwe concepten op om vervolgens weer te verdwijnen. Bovendien is de horecasector groeiende. Jongere doelgroepen geven meer uit en ook de groeiende groep vitale ouderen geeft meer uit in de horeca. Ook de inwonersgroei van Nijmegen maakt dat er meer potentie ontstaat voor horeca. We voeren een ketenanalyse uit om te kijken wat er ontbreekt in Nijmegen. Nieuwvestiging van horecazaken dient altijd in overeenkomst te zijn met de bestaande beleidsregels (zie kader pagina 31). Ketenanalyse horeca: kansen voor koffietentjes, potentie keten-restaurants beperkt In onderstaande tabel staan horecaketens die momenteel ontbreken in de Nijmeegse binnenstad, maar wel georiënteerd zijn op vergelijkbare binnensteden. Ontbrekende keten-restaurants richten zich met name op prijsvoering- en grootschaligheid, zoals Happy Italy en ’t Zusje (ook al elders gevestigd in Nijmegen). Grootschalige panden zijn hiervoor nauwelijks aanwezig. Bovendien moet het qua uitstraling, profiel en omvang passend zijn in een van de bestaande horecaaccentgebieden.

Uit bovenstaande benchmark blijkt dat de categorie koffie & desserts ondervertegenwoordigd is in Nijmegen. Een aantal ketens binnen deze categorie met potentie voor Nijmegen zijn Starbucks en het Douwe Egberts Café (en in mindere maten Coffeecompany). In bijna alle vergelijkbare binnensteden zit in ieder geval één vestiging van deze ketens. Ook zijn er twee hotelketens die in veel vergelijkbare binnensteden te vinden zijn: The Social Hub en Eden Hotels. Zij zoeken doorgaans naar panden van 250-750 m² wvo, een segment dat slechts beperkt beschikbaar is in de binnenstad.

Tabel 13: Ontbrekende horecaketens Nijmegen Naam

Branche

Metrage

Kansrijk

Starbucks*

Koffie

S (50-100) / M (100-250)

+++

Brownies & Downies**

Lunchroom

S (50-100) / M (100-250)

+++

Douwe Egberts Café

Koffie

M (100-250) / M+ (250-500)

+++

Dadawan

Restaurant

M+ (250-500)

+++

The Social Hub

Hotel-restaurant

M+ (250-500) / L (500-750)

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Coffeecompany

Koffie

S (50-100) / M (100-250)

Happy Italy

Restaurant

M+ (250-500) / L (500-750)

Bron: Formulebank Stec Groep, 2024. * locatie elders in Nijmegen.** zat voorheen al in Nijmegen.

Horeca benutten als kans voor kwalitatieve impuls binnenstad Om het dagrecreatieve karakter van de binnenstad en de winkelbeleving te versterken is het toevoegen van (dag)horeca op sommige locaties kwalitatief sterk van meerwaarde (zoals bij herontwikkeling van de Burchtstraat). We zien vooral ontwikkelingskansen voor horeca waarbij sprake is van een structuurversterking voor de binnenstad, de functiemix van een straat wordt verbreed en/of er sprake is van een onderscheidend concept. Nieuwe restaurants en cafés zijn alleen toegestaan in de horeca-accentgebieden. Een eventuele uitzondering kan gemaakt worden voor zeer unieke, onderscheidende locaties. Daarbij kunnen een aantal overwegingen leidend zijn: • Op een onderscheidende locatie, zoals aan het water, in een historisch gebouw of hofje. • In combinatie met andere functies (zoals een bibliotheek, museum, vernieuwend winkelconcept). • Het activeren van een route waarbij de horeca kan fungeren als een ‘stepping stone’.

De geplande herziening van het horecabeleid bied een kans nader te definieren welke typen horeca waar in de binnenstad gewenst zijn, uitgaande van de bestaande horecaconcentratiegebieden. Een aandachtspunt daarbij is regulering van fastfood-horeca en bezorghoreca, zowel vanuit de optiek van gezonde leefomgeving als negatieve omgevingseffecten (zoals hinder, scooters, uitstraling). Binnen de horeca-categorieën kan verkend worden om dit nader aan te scherpen.

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

7.3 Leisure, ontspanning en cultuur 7.3.1 Marktbeeld: sector sterk onder druk tijdens corona, inmiddels weer op pre-coronaniveau De leisure-markt is relatief hard getroffen door de coronapandemie. Veel activiteiten in deze sector zijn gebaseerd op sociaal contact. Tijdens de pandemie werden juist dit soort sociale bijeenkomsten vermeden waardoor veel bedrijven in de leisure-sector gedwongen werden hun activiteiten te stoppen. Het gevolg hiervan was een sterke daling van de volumecijfers. De pandemieproblemen- en uitdagingen lijken nu voorbij. Door steunmaatregelen van de overheid en uitstel van betalingen bij banken en de belastingdienst bleven veel bedrijven overeind. Vervolgens is direct na afloop van de pandemie het herstel ingezet. Zo is er na een flinke daling in weer sprake van een stijging in de omzetten 10 en het aantal digitale transacties 11. De belangrijkste oorzaak van groei binnen de sector is de toename van consumptie en inkomende toerisme.

Figuur 24: Volumeontwikkeling leisure (index: 2019 = 100) 120 100 80 60 40 20 0 2019

2020

2021

2022

2023

2024*

Bron: ABN Amro ‘Sectorprognoses Leisure’, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2024. *2024 prognosecijfers

Bezoekersaantallen klimmen uit een dal, maar dalende koopkracht is een uitdaging Het aantal bezoekers van vrijetijdsattracties is na een flinke dip weer aangetrokken. Toch zijn de aantallen nog niet op het niveau van voor de pandemie. Dit heeft vooral te maken met de lagere koopkracht. Vanwege de verminderde koopkracht kiezen consumenten ervoor om voornamelijk te besparen op vrijetijdsbestedingen. Dit zijn niet-essentiële, luxe goederen waarop het eerste wordt bespaard wanneer er financiële druk is. Zoals onderstaand figuur laat zien vlakt de groei van het aantal bezoekers naar verwachting af. Voor bedrijven die nog niet volledig zijn hersteld van de pandemie is dit een uitdaging.

Figuur 25: (verwachte) ontwikkeling bezoekersaantal 120 100 80 60 40 20 0 2019

2020 Musea

Bioscopen

2021

2022

2023*

Attractieparken & dierentuinen

Bron: ABN Amro ‘Sectorprognoses Leisure’, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2024. *2023 cijfers nog niet volledig. 10 11

ABN AMRO Bank (2023). Stand van de Leisure. Rabobank (2022). Horeca- en recreatiesector zit tussen herstel en vrees.

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Trend

Wat betekent deze trend?

Wat betekent dit voor Nijmegen?

Grote trendgevoeligheid

De leisure markt is trendgevoelig. We zien een

De vele verschijningsvormen van leisure-

voortdurende opkomst van nieuwe concepten en

concepten hebben een verschillende impact op de

de geleidelijke verdwijning van bestaande. De

omgeving. Niet alle concepten passen in

marktvraag verandert snel. De trendgevoeligheid

bestaande bestemmingsplannen. Specifieke

heeft gevolgen voor ondernemers en

concepten kennen vaak een inpassingsvraagstuk.

consumenten. Ondernemers moeten voortdurend

Het monitoren van trends laat verschuivingen in

alert zijn op nieuwe trends en innovaties. Ook

de markt zien. De gemeente kan dan snel reageren

moeten ze bereid zijn hun aanbod aan te passen

en eventueel het beleid en de planning aanpassen.

en te vernieuwen. De levenscyclus van concepten

Daarnaast is flexibiliteit (in beleid) belangrijk. Denk

wordt steeds korter. De consument heeft de

aan bereidheid om nieuwe concepten toe te staan

mogelijkheid steeds weer nieuwe activiteiten te

en ondernemerschap te stimuleren.

ontdekken en hun vrije tijd dynamisch in te vullen. Deze trend is met name zichtbaar in de categorie attracties en entertainment.

Individualisering van sport

Maatschappelijk belang welzijn en gezondheid

Festivalisering

We zien de individualisering van de sport

In binnensteden is het sportaanbod doorgaans

doorzetten. Sporters bepalen graag zelf het tijdstip

beperkt. Wel is een opkomst van fitnessaanbieders

waarop sporten het best uitkomt en zijn minder

(basic fit, 24/7 sportaanbieders) zichtbaar. In de

geneigd zich aan te sluiten bij traditionele

binnenstad van Nijmegen zitten momenteel tien

sportverenigingen. De verschuiving wordt

fitnessaanbieders. Bovendien wordt er vaker

gedreven door de behoefte aan vrijheid en

buiten gesport in groepsvorm (zoals bootcamps).

flexibiliteit. Deze trend betekent niet dat de

Dit speelt met name aan de randen van de

behoefte aan sociale interactie verdwijnt. Sporters

binnenstad, zoals op de Waalkade (of op Veur

delen massaal hun activiteit op Strava en zoeken

Lent). Vanwege thuiswerken en toenemende

andere, meer gevarieerde aanbieders als

interesse in wandelen wordt er ook vaker

fitnessstudio’s en boksscholen.

gewandeld in de binnenstad.

Mensen zijn steeds bewuster bezig met hun

Recreatie kan een fundamentele bijdragen leveren

fysieke en mentale gesteldheid. Ze zijn dan ook

aan maatschappelijke behoeften (zoals welzijn,

bereid om hierin te investeren. Vrije tijd is steeds

sociale interactie en inclusiviteit). De beschikbare

meer een levensbehoefte. Dit heeft onder andere

ruimte hiervoor is echter beperkt door onder

geleid tot de opkomst wellness-concepten met een

andere behoefte aan woningbouw en

uitgebreid scala aan faciliteiten, waaronder een

bedrijvigheid. Leisure en recreatieve

fitnessruimte en zwembad (zoals Harbor Gym &

voorzieningen belanden daardoor vaak op een

Val Gym en Wellness). Ook het aantal wellbeing-

afgelegen plek zonder synergie en samenhang.

concepten neemt toe, denk aan mindfulness,

Leisurevoorzieningen passen vanwege hun functie

yogastudio’s en specifieke behandelingen/

juist goed in binnensteden en creëren tevens

massages. Deze concepten laten mensen

combinatiebezoeken. Prioriteer ze daarom, waar

ontsnappen aan de dagelijkse routine en stress.

mogelijk, in de binnenstad.

Er zijn steeds meer festivals. Of het nu gaat om

Ieder jaar vinden er in de binnenstad van

muziek, kunst, eten, sport of technologie; steeds

Nijmegen meerdere festivals of evenementen

meer sectoren passen festivalachtige elementen

plaats (Vierdaagsefeesten, Koningsdag, et cetera).

toe om een breed publiek te trekken. In de zomer

Hier komen (honderd)duizenden bezoekers op af.

is er ieder weekend ruim keuze in festivals. Het

De uitdaging ligt in het komen tot een jaarrond

doel is een unieke ervaring te bieden die mensen

aantrekkelijke programmering. Verkeers- en

enthousiast maakt. Dit bevordert het

crowdmanagement is van belang, mede gelet op

gemeenschapsgevoel. Ook worden festivals

bestaande ondernemingen. Daarnaast kan de

steeds meer een soort kleine vakantie; bezoekers

gemeente organisatoren aanmoedigen om

overnachten een paar dagen in een camper of tent

milieubewust en duurzaam te handelen.

en zijn er even helemaal tussenuit.

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Innovaties in de leisure-markt: EnjoyVR in Nijmegen Nieuwe technieken en innovaties doen hun intrede in de leisure markt. Virtual Reality (VR) en Augmented Reality (AR) veranderen de manier waarop mensen entertainment ervaren. Een mooi voorbeeld is EnJoyVR in Nijmegen. Gebruikers worden ondergedompeld in een virtuele wereld en gaan op levensechte safari of bereiken de top van Mount Everest. En dat gewoon binnen, vanuit een comfortabele en veilige omgeving. Er ontstaat een nieuwe markt; technologieën worden vaker geïntegreerd in leisure concepten. De grenzen tussen ‘live’ en ‘digitaal’ vervagen steeds meer.

Leisure is een breed begrip met verschillende interpretaties Het begrip Leisure is breed en kent verschillende interpretaties en definities. Het is een verzamelterm voor alle activiteiten die consumenten uitvoeren in hun vrije tijd. In dit rapport onderscheiden we drie verschillende categorieën (zie onderstaande tabel).

Tabel 14: Categorieën binnen leisure en bijbehorende voorzieningen/activiteiten Categorie

Voorzieningen/activiteit

Attracties & Entertainment

Bioscoop, bibliotheek, escape room, casino/wedkantoor, entertainmentcentrum, gamehal, lasergamen, museum, galeries

Sport & Recreatie

Sportschool, zwembad, bowlen, pool/biljartcentra

Wellness

Sauna, zonnebank, beautycentrum

7.3.2 Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Er zijn geen uniforme bestedings- of omzetkengetallen voor de sector leisure en ontspanning. Het is daarom niet mogelijk om een adequate behoefteraming te maken op basis van vraag en aanbod. Bovendien speelt in de cultuursector subsidiëring een belangrijke rol, waardoor overheidsbeleid bepalend is voor (de potentie van) het aanbod. De vraag naar leisure en ontspanning en bijbehorende activiteiten wordt grotendeels bepaald door het specifieke concept zelf. Over het algemeen zijn voor sterke en unieke concepten veel marktkansen, met name omdat zij doorgaans een ruim verzorgingsbereik (regionaal en toeristisch) hebben. Voor leisure en ontspanning geldt dat er doorgaans goede combinaties mogelijk zijn met horecafaciliteiten. Leisure-aanbod op niveau; enkele versterkingskansen Om een beeld te geven van de versterkingskansen voeren een benchmark uit met vergelijkbare binnensteden12. In zijn totaliteit ligt het aanbod leisure en ontspanning in de binnenstad van Nijmegen op het niveau van de benchmark. Nijmegen beschikt over meerdere theaters, bioscopen en musea. Het aanbod aan casino’s is oververtegenwoordigd ten opzichte van de benchmark. Daarnaast zijn er zeker ook enkele versterkingskansen: • Entertainmentcenters: deze leisure-concepten zijn sterk in opkomst in binnensteden en kennen diverse varianten.

De eerste groep (arcadehal) is gericht op games en trekt doorgaans een jonger publiek (tieners en twintigers). Denk daarbij aan spelers als Gamebox en Gamestate (gevestigd in Arnhem, Eindhoven, Enschede, Groningen en Maastricht). Deze gamehallen zijn erg populair. Gemiddeld hebben ze een omvang van circa 500 m² wvo. De tweede groep is gericht op technologie en ervaring. Voorbeelden zijn VR-Rooms en experience centers. De doelgroep is breed, doorgaans vanaf 25 jaar en populair voor

Arnhem, Breda, Eindhoven, Enschede, Groningen, Haarlem, Leiden, Maastricht, Tilburg.

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

•

groepsuitjes (vriendenuitje, collega’s, familie). De laatste groep is gericht op vermaak voor kinderen. Denk aan Marvel Play en Glowgolf. Deze laatste groep is vooralsnog beperkt aanwezig in binnensteden maar wel in opkomst. In Nijmegen speelt beleidsmatig het vraagstuk in welke mate entertainmentcenters, in het bijzonder gericht op kansspelen, bijdragen aan gezondheid en welzijn. Het beleid voor het toestaan van dergelijke concepten is daarom terughoudend. Wellbeing/wellness: er is een groeiende vraag naar wellness-voorzieningen. Mensen zijn bewuster bezig met hun fysieke en mentale gesteldheid. Als reactie op een steeds drukkere levensstijl zoeken mensen naar plekken om te ontsnappen aan de dagelijkse hectiek. In de omgeving van Nijmegen zijn verschillende complexen, zoals Thermen Berendonck. Naast grootschalige concepten zien we in binnensteden ook steeds vaker kleinschalige concepten. In de binnenstad is er momenteel geen wellness-faciltieit aanwezig. In een aantal overige binnensteden is dit wel het geval. Het kan ook een bredere voorziening zijn. Denk aan sauna in combinatie met massages/yoga/mindfulness en aanverwante activiteiten. Bibliotheek/third place: er is een grote bibliotheek centraal gelegen in de binnenstad. Deze voorziet in de behoefte van bezoekers en inwoners. Qua meters blijft het aanbod iets achter ten opzichte van de benchmark.

Bovendien zien we dat de behoefte aan ‘third places’ groeit. Dit zijn plekken buiten thuis en op het werk om, waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Zoals in een bibliotheek, openbare ruimte, buurthuis of flexibele werkplek. Dit soort plekken fungeren als sociale hubs waar mensen samenkomen en ideeën uitwisselen. De toevoeging van een volwaardige extra bibliotheek is waarschijnlijk niet exploitabel en niet aan de orde. We zien in bredere zin potentie voor meer ruimtes voor third places in de binnenstad van Nijmegen.

Wellnes Sport & s recreatie

Attracties & Entertainment

Figuur 26: Benchmark aanbod leisure en ontspanning Nijmegen (in m² wvo) Theater Bibliotheek Galerie Casino Entertainmentcenter Escape room Bioscoop Museum Bowlen Fitness pool/biljartcentra Zonnebank Sauna 0

500

1000

1500

Nijmegen

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

Benchmark

Bron: Locatus, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2024. Benchmark: Arnhem, Breda, Eindhoven, Enschede, Groningen, Haarlem, Leiden, Maastricht, Tilburg.

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

7.4 Kantoren 7.4.1 Marktbeeld: behoefte aan kantoormeters daalt, oriëntatie op G5 stijgt De totale landelijke kantorenvoorraad is al sinds 2013 aan het slinken (zie onderstaand figuur). Tegelijkertijd nam het aandeel van kantoorruimte in de G5 steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven) juist aanzienlijk toe. Dit betekent dat de kantorenmarkt zich steeds meer richt op de G5. Verschillende ontwikkelingen (toename thuiswerken, digitalisering) leiden tot een afname in de behoefte aan kantoormeters. Zo zorgde digitalisering al voor meer thuiswerken. Door de COVID-pandemie werd thuiswerken nog meer vanzelfsprekend. Ook de kwalitatieve vraag naar kantoorruimte verandert. We zien dat bedrijven vaker kiezen voor flexibele werkplekken en co-working spaces, in plaats van traditionele kantoorruimtes. Dit past binnen de brede trend van flexibel werken, waar werknemers niet langer gebonden zijn aan vaste werkplekken en werktijden. Tot slot wordt de ontmoetingsfunctie van kantoren belangrijker.

Figuur 27: Ontwikkeling landelijke kantorenvoorraad (linkeras) en aandeel G5 56

35,0%

34,5%

34,0%

33,5%

33,0%

32,5%

32,0%

31,5%

31,0% 2013

2015

2017

2019

Totale voorraad in miljoenen

2021

2023

Aandeel G5

Bron: Locatus Kantoren Database, 2024. Bewerking: Stec Groep, 2024.

Tweekoppigheid op de kantorenmarkt: multimodale toplocaties vs. monofunctionele gebieden Er is sprake van steeds meer tweekoppigheid op de kantorenmarkt: kantoorlocaties bewegen meer en meer naar twee uitersten op het spectrum. Aan de ene kant zijn er de toplocaties: centraal gelegen, goed bereikbaar met het openbaar vervoer en met de juiste mix van kantoren, voorzieningen en wonen. Denk hierbij aan intercitylocaties. Deze locaties zullen in trek blijven, zeker in de grotere steden. Aan de andere kant van het spectrum zien we de minder toekomstbestendige kantoorlocaties. Kenmerkend aan deze secundaire kantoorlocaties is het monofunctionele karakter, de ligging aan de snelweg en veel leegstand in incourante panden die onttrokken moeten worden aan de voorraad. Trends en ontwikkeling in het marktsegment Het figuur hiernaast geeft een overzicht van trends in de kantorenmarkt. In onderstaande tabel lichten we een aantal relevante trends verder toe.

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Trend

Wat betekent deze trend?

Van kwantiteit naar kwaliteit

De belangrijkste uitdaging voor de kantorenmarkt is het verbeteren van de kwaliteit, zonder de kwantiteit te verhogen. Kantoorwerk wordt bovendien steeds meer ingevuld op locaties en in gebouwen buiten de traditionele kantorenvoorraad, zonder langlopende huurcontracten. Zowel zzp’ers als bedrijven zoeken flexibele opties in zogenaamde serviced offices en in gebouwen die zijn ingericht op co-working. Daarnaast zijn voor kantoren bereikbaarheid, met name openbaar vervoer, en een mix aan voorzieningen belangrijkste aspecten. De goed bereikbare binnenstad van Nijmegen is dan ook een interessante locatie voor kantoorfuncties.

Verplicht verduurzamen: achterblijven geen optie

Sinds 1 januari 2023 moeten kantoorgebouwen van 100 vierkante meter of groter minimaal beschikken over energielabel C. Er zijn uitzonderingen (o.a. monumentale panden of sluiting op termijn), maar het gros van de kantoren moeten aan deze eis voldoen. Ondanks dat handhaving soms tekortschiet, blijft de noodzaak om te verduurzamen voor kantoren bestaan. Voor nieuwe ontwikkeling geldt dat duurzaamheid al vanaf het ontwerp geïntegreerd dient te worden. Daarnaast kunnen er duurzaamheidseisen worden vastgelegd in het omgevingsplan.

Werken in de binnenstad

We kunnen overal werken en dus werken we waar we willen. De afgelopen jaren groeit het aantal informele flexwerk- en kantoorconcepten. Dit zijn regelmatig combinaties met koffiebars, lunchrooms of vormen van horeca met vergadermogelijkheden. Deze concepten kunnen locaties verlevendigen en zijn een aanvulling op de ‘formele’ kantoren. De groei van flexwerk- en kantoorconcepten in binnensteden weerspiegelt de evoluerende aard van werk en de behoefte aan meer diversiteit en keuzevrijheid in werkruimtes. Qua locatiekwaliteiten en trends is de binnenstad een geschikte locatie om kantorenvraag op te vangen.

7.4.2 Kwantitatieve behoefte: kantoorruimte gemeente Nijmegen tussen krimp en lichte groei De krimpende kantorenmarkt is ook zichtbaar in Nijmegen. De kantorenvoorraad ligt op een fors lager niveau dan tien jaar geleden en meerdere kantoorpanden zijn getransformeerd naar woningen. De afgelopen paar jaren is de kantorenvoorraad echter gestabiliseerd. Voor de behoefte aan kantoorruimte baseren we ons op het Kantorenmarktonderzoek van Stec Groep (2023). Hieruit blijkt voor de periode 2022 t/m 2032 een resterende behoefte tussen circa -14.500 m2 en circa 22.000 m2 in gemeente Nijmegen. Voor de periode 2022-2042 geldt een bandbreedte van -19.200 tot 51.000 m2 (zie tabel 15).

Tabel 15: Behoefte kantoorruimte in m² gemeente Nijmegen EIB Hoog

Plusvariant

2022 tot 2032

- 14.500

+ 22.000

2022 tot 2042

- 19.000

+ 51.000

Bron: Stec Groep ‘Kantorenmarktonderzoek gemeente Nijmegen, 2023.

Wel duidelijk behoefte aan kantoren in de binnenstad en in het stationsgebied Er is in Nijmegen wel duidelijk behoefte aan kantoorruimte in de binnenstad en het stationsgebied. Behoefte een moderne kantoorlocatie met een gevarieerde functiemix in een dynamische omgeving. Locatiekenmerken die passen de Nijmeegse binnenstad (inclusief het stationsgebied). Dit blijkt uit het Kantorenmarkt onderzoek van Stec Groep. Hierin is de vraag indicatief onderverdeeld naar locatietype (zie onderstaande tabel). In de binnenstad en in het stationsgebied is er aanvullende behoefte aan kantoorruimte. De behoefte aan kantoorruimte in de binnenstad Nijmegen bedraagt circa 3.000 tot 6.500 m² tot 2032. Voor het stationsgebied bedraagt de behoefte circa 6.500 tot 10.000 m². Deze twee deelgebied lopen organisch in elkaar over en zijn nauw met elkaar verbonden. Op de bedrijventerreinen is er juist een overaanbod aan kantoorruimte; hier is het zaak om de plancapaciteit van kantoren te verminderen.

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Tabel 16: Uitbreidingsvraag per kantoormilieu tot 2032 Aandeel in totale vraag

Programma in m²

Stationsgebied

20 tot 30%

6.500 tot 10.000

Centrummilieu

10 tot 20%

3.000 tot 6.500

Totaal

30 tot 50%

9.500 tot 16.500

Bron: Stec Groep ‘Kantorenmarktonderzoek gemeente Nijmegen, 2023.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Nijmegen&id=868cfd8c-f796-463f-a8a4-8de2be89db9a