Plan van aanpak leegstand

De voorgenomen wijziging van het omgevingsplan ten minste een jaar van tevoren kennis is gegeven

2.

Gedurende drie jaar voor de kennisgeving geen activiteit is verricht die in overeenstemming met het omgevingsplan

3.

In de tijd na de kennisgeving tot het besluit tot wijziging van het omgevingsplan de activiteit niet is verricht

Van belang bij het te kennisgeven van het beleidsvoornemen dat voor marktpartijen helder is welke verandering is beoogd. Daarbij moet op een kadastrale ondergrond worden aangegeven welke locaties het betreft. Aangezien de regels in de voormalige bestemmingsplannen in het tijdelijke deel zitten zijn in de huidige situatie twee alternatieve mogelijkheden. De eerste is door middel van voorbeschermingsregels een verbod op wonen in de plint opnemen, waarbij de voorbeschermingsregels binnen 18 maanden moeten worden verwerkt in het Omgevingsplan. De tweede is het opnemen van een verbod in een thematische wijziging, met daarin de voorrangbepaling dat regels in het nieuwe deel voorgaan op het tijdelijke deel.

Project 2: Startersplatform ‘Een vliegende start in Nijmegen’ Hoe werkt het?

Het starten van een nieuw bedrijf (zoals een winkel, horecazaak, dienstverlener, belevingsconcept) kent veel uitdagingen. Denk aan financiering, digitalisering, snel veranderende marktontwikkelingen en consumentenbehoeften. Met gerichte ondersteuning en coaching kan de slagingskans van nog te starten of startende ondernemers flink vergroot worden. Het gaat daarbij om informatie, advies en ondersteuning bij het starten, runnen en uitbreiden van het bedrijf. Bij het startersplatform ‘Een vliegende start in Nijmegen binnenstad’ kunnen ondernemers van A tot Z worden begeleid: van ondernemersplan tot geschikte locatie, van huurvoorwaarden tot vergunningen. Dergelijke aanpakken zijn een bewezen succes, mits goed uitgevoerd. Een voorbeeld is Streetwise die met name in Limburg actief is, maar ook landelijk uitrolt in samenwerking met onderwijsinstellingen. Binnen het startersplatform werken bedrijfscoaches, ondernemers en gemeente samen, waar mogelijk aangevuld met onderwijsinstellingen.

21

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Project 3: ‘Juiste bedrijf op de juiste plek’ via plintenstrategie Hoe werkt het?

De Nijmeegse binnenstad is een ecosysteem van deelmilieus met eigen kwaliteiten die elkaar versterken. Een goede functiemix en balans is van belang, zowel binnen als tussen deelmilieus. Om meer te kunnen sturen op het ‘juiste bedrijf op de juiste plek’ is eerst een duidelijk (economisch) en wenkend toekomstperspectief nodig per deelgebied op het beoogde functieprofiel, DNA en flankerende maatregelen. Welk type bedrijven en voorzieningen passen hier? Waarom in dit gebied ondernemen en investeren als marktpartij? Wat is de onderscheidende waarde? Welke functies zijn gewenst bij herontwikkelingen in het gebied? Met deze vastgestelde plintenstrategie als basis kunnen functionele keuzes planologisch vertaald worden. Daardoor kunnen ook functies die als mogelijk als ongewenst worden gezien op specifieke locaties, zoals afhaal- en bezorghoreca, overlast gevende activiteiten of functies met een laagwaardige uitstraling, in de toekomst voorkomen worden. De ‘Koers van de Binnenstad’ vormt een belangrijk vertrekpunt van waaruit de plintenstrategie nader uitgewerkt kan worden. Naast dat een plintenstrategie voor huidige partijen een wenkend perspectief schetst, is het voor toekomstige gebiedsontwikkelingen en herinrichtingen een belangrijk kader. Het kan bovendien benut worden als bouwsteen voor beleidsontwikkeling, zoals het horecabeleid.

Project 4: Acquisitie van (winkel)formules Hoe werkt het?

Actief en gericht inzetten op acquisitie van kansrijke en vernieuwende (winkel)formules om (winkel)aanbod te versterken en leegstand tegen te gaan. Hierdoor dient capaciteit te worden vrijgemaakt met iemand met een goed netwerk in en retaillandschap en de vaardigheid Nijmegen wervend op de kaart te zetten. Het opstellen van een pitch book helpt om de propositie richting nieuwe formules te vergroten. De kansrijke concepten zijn al in beeld gebracht (zie marktanalyse) en kunnen benaderd worden. Het koppelen van kansen aan het lokale vastgoednetwerk en makelaars is van belang.

Project 5: Multifunctioneel gebruik van vastgoed op verdiepingen Hoe werkt het?

Het is vanwege de woningnood verleidelijk programmatisch te maximeren vanuit de woningvraag. Ook voor marktpartijen is dit aantrekkelijk, vooral vanuit financieel perspectief. In de binnenstad ligt echter juist de unieke kans om tot multifunctioneler gebruik te komen en daarmee meer maatschappelijke en sociale waarde aan de stad toe voegen. Door planologische mogelijkheden te verruimen, in het bijzonder op verdiepingen, kunnen panden vaker multifunctioneel worden ingezet. Op dit moment is wonen boven winkels planologisch mogelijk. Werken boven winkels en andere voorzieningen vaak niet. Het uitbreiden van de planmogelijkheden geeft marktpartijen de kans tot creatievere invulling te komen, bijvoorbeeld wanneer wonen boven winkels te complex is. In gebiedsontwikkeling in en nabij de binnenstad kan de filosofie van een ‘barcode’ (ruimtevraag vanuit meerdere programma-elementen) eisen gesteld worden aan multifunctioneel gebruik. Instrumenten zijn een tender, programma van eisen, anterieure overeenkomst of het Omgevingsplan.

22

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Project 6: Versnelling wonen en werken boven winkels Hoe werkt het?

Landelijk zien we veel potentie voor het toevoegen van woningen aan de bestaande voorraad in de binnenstad door lege verdiepingen beter te benutten. Ook in Nijmegen zien we potentie. Tegelijkertijd kunnen verduurzamingsmaatregelen worden toegepast, mede in het licht van de mogelijke komst van een verplicht energielabel voor winkelpanden (zie ons whitepaper voor meer info). Om wonen en werken boven winkels tot versnelling te laten komen is meer samenwerking met vastgoedpartijen een randvoorwaarde. Gezien de complexiteit (realisatie stijgpunt, ontzien winkelplint) is het daarbij soms noodzakelijk om op zoek te gaan naar oplossingen op blokniveau in plaats van elk pand afzonderlijk herontwikkelen. Allereerst is het van belang een inventarisatie te maken van de potentiële transformatielocaties. Vervolgens is het besef van belang dat wonen en werken boven winkels enkel een impuls krijgt wanneer de businesscase sluitend is. Met randvoorwaardelijk beleid kan hier aan de voorkant op worden ingespeeld. Het gaat daarbij om gericht parkeerbeleid (zoals afkoop parkeerrechten, verankering in huurcontracten), collectieve oplossingen voor fietsparkeren en helder gevelbeleid. Ook verdient optoppen soms de aanbeveling wanneer dit stedenbouwkundig goed ingepast is.

Via een transformatieteam (zie hierna) kan de marktpartij voordat de planprocedure wordt doorlopen vrijblijvend in gesprek over de mogelijkheden en kaders. Eventueel kan via een stimuleringsregeling een beperkte financiële bijdrage worden geleverd aan het realiseren van wonen en werken boven winkels.

Project 7: Transformatieteam binnenstad Hoe werkt het?

Een transformatieteam helpt vastgoedpartijen om vanuit een goede samenwerking tot slagvaardigere transformatieprojecten in de binnenstad te komen. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om wonen boven winkels, gevelaanpak, herstel van historische gevels, verduurzaming van vastgoed, samenvoegen van winkelpanden en herontwikkeling. Binnen dit team is er een vast aanspreekpunt (bijvoorbeeld een transformatiemanager met affiniteit in vastgoed) aan te bevelen. Het verschil ten opzichte van reguliere planprocedures is dat een team, vrijblijvend, juist aan de voorkant beschikbaar is om marktpartijen te helpen in de ontwikkeling van plannen en te wijzen op (beleids)kaders en mogelijkheden. Een ja-mits principe waarin creatief wordt meegedacht in (alternatieve) oplossingen in plaats van enkel focus op wat niet kan helpt daarbij. Dit helpt sterk in het opbouwen van vertrouwen, verbeteren van vergunningsaanvragen en tot betere projecten. Hoewel aan de voorkant extra capaciteit wordt vrijgemaakt, is in de planprocedure juist substantieel minder capaciteit nodig doordat vergunningen beter en completer worden aangeleverd en het proces dus slagvaardiger verloopt.

Project 8: Vastgoedsamenwerking blijven benutten Hoe werkt het?

Het collectief organiseren van vastgoedpartijen in de binnenstad kan van grote meerwaarde zijn in de stadsontwikkeling. Naast een klankbordfunctie op beleid en visie en het leggen van verbindingen kan op termijn ook gekeken worden naar een gezamenlijke financieringsconstructie (zoals een BIZ) waarbij vastgoedpartijen mee-investeren in structurele verbeteringen voor de binnenstad. Steeds meer steden doen ervaring op met vastgoedsamenwerking en boeken successen. De basis van deze samenwerking ligt in het opbouwen van vertrouwen en het zien van een meerwaarde van collectieve samenwerking. Een

23

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

kopgroep van vastgoedpartijen kan als boegbeelden dienen om ook andere partijen te verleiden om mee te doen. Op lange termijn kunnen structurele juridische en financiële vormen, zoals een BIZ of vastgoedfonds, overwogen worden.

Project 9: Verruimen mogelijkheden samenvoegen winkelpanden Hoe werkt het?

Met het samenvoegen van (enkele) winkelpanden in het hoofdwinkelgebied kunnen formules worden aangetrokken die nu geen kwalitatief gewenste plek vinden in de binnenstad van Nijmegen. Ook kunnen bestaande formules die een grotere maat zoeken uitbreiden en in Nijmegen behouden blijven. Hierin is veel maatwerk nodig, waarbij vanuit een meedenkende houding wordt gekeken naar mogelijkheden en oplossingen. Denk aan regels rondom binnenmuren en gevelfronten. Hoe dan ook is het actief samenwerken met pandeigenaren is cruciaal. Hierbij geldt ook, mede om acquisitie en matchmaking te laten slagen, een proactieve rol te voeren bij het benaderen van pandeigenaren en een goed netwerk te onderhouden om snel in te kunnen spelen op kansen die zich voordoen.

24

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

6. Bijlage 1: analyse huidige situatie

25

26

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

In dit hoofdstuk kijken we hoe de binnenstad van Nijmegen ervoor staat. Dit doen we aan de hand van verschillende thema’s: aanbod, leegstand, ontwikkeling, koopstromen, demografie en planologische mogelijkheden. We gebruiken een benchmark van vergelijkbare binnensteden2 (qua profiel, omvang en kenmerken) om het functioneren in perspectief te plaatsen.

6.1 Aanbod In de binnenstad van Nijmegen is detailhandel met afstand de belangrijkste functie. 57% van het winkelvloeroppervlak (hierna: wvo) bevindt zich in deze categorie. Horeca, goed voor een vijfde van het aanbod, is de tweede categorie. Op plek drie staat de categorie cultuur & ontspanning. Dienstverlening en leegstand nemen elk 6% van het aanbod in beslag. Detailhandel heeft ten opzichte van vergelijkbare binnensteden een meer dominante functie in Nijmegen (zie kader). De functiemix van de Nijmeegse binnenstad komt in grote mate overeen met de benchmark. Er zijn een paar kleine verschillen. Het aandeel van de sector cultuur & ontspanning blijft iets achter. Dit ondanks ruim cultureel aanbod in de binnenstad. In de Nijmeegse binnenstad zit bijvoorbeeld geen (kleinschalige) sauna of entertainmentcenter, waar dit in de meeste benchmark-steden wel het geval is. Het aandeel van horeca en dienstverleners is nagenoeg gelijk. Wat betreft leegstandspercentage presteert Nijmegen juist beter dan vergelijkbare binnensteden.

Figuur 3: Procentuele verdeling naar functie (in m² wvo) binnenstad Nijmegen en benchmark Nijmegen

57%

Benchmark

11%

51% 0%

Detailhandel

10%

20%

30%

Cultuur & ontspanning

20%

13% 40%

50% Horeca

60%

21% 70%

Dienstverlening

6% 6%

7% 80%

90%

9% 100%

Leegstand

Bron: Locatus, 2024. Bewerking: Stec Groep, 2024.

Waarom is de detailhandel in Nijmegen sterk ontwikkeld? Nijmegen staat er als winkelstad goed voor. Dit heeft verschillende verklaringen. Nijmegen is een gewilde vestigingslocatie voor retailformules door de sterke groei die Nijmegen doormaakt en ambities van Nijmegen op dit vlak. Een groeiend aantal consumenten vormt een aantrekkelijk perspectief. De onderwijsinstellingen en ziekenhuizen hebben een sterke stuwende kracht wat resulteert in goede bestedingen. De dynamiek die Nijmegen als universiteitsstad met zich meebrengt (jong, dynamisch, hip) vertaalt zich in een onderstroom van nieuwe concepten en formules die zich richten op jongere doelgroepen. Het winkelgebied in de Nijmeegse binnenstad is zeer compact ingericht waardoor winkels en passantenstromen gebundeld zijn. Constante (structuurversterkende) investeringen in de binnenstad (zoals plein ’44, Molenpoortpassage, Feniks) werken verleidend voor marktpartijen om zelf te gaan investeren. De focus van Nijmegen op de binnenstad en het niet stimuleren van detailhandel op perifere en verspreide locaties draagt bij aan een groter winkelbestand. Nijmegen heeft tot slot een duidelijk ingekaderd horecabeleid waardoor er geen ongebreidelde groei plaatsvindt. Dit resulteert in het feit dat vastgoedeigenaren actiever op zoek moeten naar huurders in het winkelsegment.

2

Dit zijn: Arnhem, Eindhoven, Enschede, Groningen, Leiden, Maastricht en Tilburg.

27

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Winkelvloeroppervlak nagenoeg stabiel in jaren Het totale winkelvloeroppervlak in de Nijmeegse binnenstad is in de afgelopen jaren op peil gebleven. Heel recent in het afgelopen jaar steeg het aanbod zelfs licht. In bijna alle vergelijkbare binnensteden nam het winkelvloeroppervlak juist af in deze periode. Binnen de verschillende detailhandelsbranches bestaan kleine verschillen. Zo steeg de totale omvang van dagelijkse detailhandel licht. Dit komt onder andere door de komst van de Albert Heijn aan de Bloemerstraat. Doelgerichte detailhandel schommelt de laatste jaren rond een stabiel niveau (gemiddeld circa 15.000 m² wvo). Het winkelvloeroppervlak in de recreatieve branche nam af de afgelopen vijf jaar: deze trend zien we terug in bijna alle binnensteden. Het feit dat het aantal winkels daalt (zie hierna) maar het oppervlak relatief stabiel blijft wordt verklaard door het feit dat er soms schaalvergroting plaatsvindt (samenvoegen van units) en vooral grotere units in trek zijn.

Figuur 4: Ontwikkeling winkelvloeroppervlak detailhandel binnenstad Nijmegen (in m²) 70.000 80.000

60.000 50.000

60.000

40.000 40.000

30.000 20.000

20.000

10.000 -

2017 Dagelijks

2020

2021 Recreatief

2022 Doelgericht

2023

2024

Oppervlak totaal

Bron: Locatus, 2023. Bewerking: eigen veldwerk Stec Groep, juli 2024. (oppervlak detailhandelsbranches: linkeras, totale oppervlakte detailhandel: rechteras).

Historische ontwikkeling functies: minder winkels in de binnenstad In lijn met de landelijke trend krimpt het winkelaanbod in Nijmegen. Vanaf 2017 ging het om een afname van 75 winkels (-17%). Het aantal winkels in de binnensteden uit de benchmark nam met een vergelijkbaar percentage af (-16%). Binnen de verschillende detailhandelsbranches bestaan grote verschillen in de binnenstad van Nijmegen. Zo verdwenen er in de recreatieve detailhandel 42 winkels (-16%). Vooral de branches mode & schoenen en sport & spel hadden het zwaar. Aan aantal winkels in de doelgerichte detailhandel daalde met 36. Vooral het aanbod in de branche bruin & witgoed nam sterk af, denk aan elektronicazaken en telefoonwinkels. Het aantal winkels in dagelijkse detailhandel steeg de laatste jaren juist licht. De binnenstad kreeg er een aantal bakkers en delicatessenzaken bij. Startende winkeliers vinden vooral plek aan de randen van het centrum De afgelopen vijf jaar openden zo’n 40 zelfstandige ondernemers een winkel in de Nijmeegse binnenstad (bron: Locatus). Enkele voorbeelden zijn Zoete Mint, Japan Lifestyle en Bonny’s Vintage. Vijf van de veertig winkels zijn inmiddels weer gesloten. Zelfstandige ondernemers openen vooral winkels op locaties waar de huren betaalbaarder zijn. We zien daarom vooral winkelopeningen van zelfstandigen in de randzones van het centrum.

De Lange Hezelstraat is het meest in trek: hier zijn in de afgelopen vijf jaar zes detaillisten gestart. Ook weten zelfstandig ondernemers vaker de Molenstraat (vijf), Molenpoortpassage (vier), Broerstraat (vier) en Marikenstraat (twee) te vinden. In de Molenpoortpassage zullen deze winkels gezien de herontwikkeling de komende jaren een ander plekje moeten vinden. Zelfstandige ondernemers vormen een waardevolle aanvulling op landelijke winkelketens. Daar waar de landelijke winkelketens een breed publiek bedienen voegen lokale ondernemingen juist diversiteit en kwaliteit toe. Ze geven de binnenstad karakter. Voor een levendige en aantrekkelijke binnenstad is een goede balans tussen ketens en zelfstandig ondernemers essentieel.

28

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Andere functies komen op in de binnenstad Naast winkels komen er steeds meer nieuwe functies in de binnenstad. Het aantal dienstverleners, horecazaken en cultuur & ontspanning-aanbieders steeg aanzienlijk de afgelopen tien jaar. De grootste absolute groei zien we in het aantal dienstverleners: +12. Er kwamen veel kappers, nagelstudio’s en schoonheidssalons bij. Het aantal reisbureaus, uitzendbureaus en makelaars (baliefuncties) nam juist sterk af. De grootste stijging vond plaats tussen 2017 en 2020: de laatste vijf jaren bleef het aantal dienstverleners zo goed als stabiel. De grootste relatieve stijging zien we in de sector cultuur & ontspanning. Deze sector is nog volop in ontwikkeling in de binnenstad. Het aanbod nam met een kwart toe vanaf 2017. Fitnesszaken zorgden voor de grootste groei. Daarnaast werd Nijmegen verrijkt met escape rooms, musea en yogastudio’s. In overeenstemming met beleid schommelt het horeca-aanbod al jaren rond hetzelfde niveau. Binnen de horecabranches bestaan echter wel verschillen. Zo nam het aantal cafés fors af en steeg het aantal restaurants. Er is een verschuiving gaande van nacht- naar borrelcultuur. Daarnaast nam het aantal lunchrooms en koffietentjes toe. Winkelpanden zijn ook omgezet naar woningen en kantoren. Zo nam het aantal commerciële panden fors af (-45 panden).

Figuur 5: Historische ontwikkeling naar functie – binnenstad Nijmegen 281

300

277

254

250

212

200 150 100

118

116 71

130

80

74

37

50

56

46

68

0 Dagelijks

Recreatief

Doelgericht

2017

2020

Cultuur & Ontspanning 2021

2022

Horeca 2023

Dienstverlening

Leegstand

2024

Bron: Locatus, 2023. Bewerking: eigen veldwerk Stec Groep, juli 2024.

Drie hoofdvormen van winkelgedrag Recreatief winkelen

Doelgericht winkelen

Boodschappen doen

Recreatief winkelen gaat voor een groot

Voor doelgerichte artikelen (bv. doe-het-

De aankoop van food en non-food met

deel om beleving (ontspannen, vermaak,

zelf, meubels, etc.) zijn vindbaarheid,

een dagelijks karakter (bv. drogist,

rondkijken, ‘dagje uit’). Consumenten

zichtbaarheid en bereikbaarheid van

supermarkt, bakker etc.) staat centraal.

willen vermaakt worden, met een mix

belang zijn: ‘even snel iets halen’. Omdat

Het gaat vooral om boodschappen doen.

van grote winkels met boeiende

de producten laagfrequent gekocht

Een compleet assortiment op korte

aanbiedingen, kleine winkels met een

worden is de consument bereid een

afstand zijn belangrijk voor de

verrassend assortiment en aanvullende

langere afstand af te leggen. Combinatie-

consument. De frequentie van winkelen

voorzieningen zoals restaurants/

bezoeken vinden beperkt plaats bij

is hoog (meerdere keren per week) en

cultuur/historie. De consument is bereid

winkels in dezelfde branche (bezoek van

vindt vooral plaats in de directe

om grotere afstanden af te leggen voor

meerdere meubel- of lampenwinkels).

omgeving; de reisbereidheid van

recreatief winkelen. Onder recreatieve

Onder deze vorm vallen de Locatus

consumenten is relatief laag. Onder deze

detailhandel vallen de Locatus branches

branches In/Om het Huis en Detailhandel

detailhandelsvorm valt de Locatus

Mode & Luxe en Vrije Tijd.

Overig.

branche Dagelijks.

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Nijmeegse binnenstad in acht deelgebieden met uiteenlopende kenmerken en kwaliteiten In de Weerbaarheidsanalyse binnenstad Nijmegen (BRO, 2021) wordt de Nijmeegse binnenstad verdeeld in acht deelgebieden met ieder een eigen profiel. Het belangrijkste uitgangspunt: het zijn duidelijk onderscheidende en herkenbare gebieden. De afbakening is mede tot stand gekomen door verschillen in segmentering, huurprijzen en passanten. Figuur 4 geeft de afbakening van de deelgebieden in de binnenstad weer. Hieronder volgt een korte beschrijving van het profiel van de deelgebieden (bron: BRO, 2021): • Kernwinkelgebied: vooral populair bij recreatieve shoppers met grote modeketens zoals Zara en H&M. Het gebied heeft een hoge dichtheid van functies, hoofdzakelijk gericht op winkelen. Dienstverleners, leisure en cultuur zijn slechts in beperkte mate aanwezig. De meningen over de uitstraling van de openbare ruimte en het vastgoed verschillen. Het hele gebied is een voetgangerszone: dit is een van de pluspunten. Het kernwinkelgebied bestaat uit de Augustijnenstraat, Broerstraat, Burchtstraat, Grote Markt, Molenstraat en plein 1944. • Mariënburg, Marikenstraat: dit deelgebied bestaat uit een mix van cultuur en winkels. Het winkelaanbod is vergelijkbaar met het kernwinkelgebied. Bijzonder is het culturele aanbod met bijvoorbeeld de LUX en de bibliotheek.

De horeca in het gebied draagt bij aan de unieke sfeer. De Marikenstraat heeft een modern design met winkels verdeeld over twee lagen. • Lange- en Stikke Hezelstraat, Houtstraat, Augustijnenstraat: dit deelgebied wordt gekenmerkt door een sterke concentratie van zelfstandig ondernemerschap en gevarieerde branchering. In deze straten zijn unieke Nijmeegse concepten te vinden. Door het aanwezige dagelijkse aanbod heeft het gebied ook een buurtfunctie. Het fungeert als broedplaats voor startende ondernemers. De Augustijnenstraat verschilt qua profiel en beleving van de overige straten. Voor deze straat bestaan herinrichtingsplannen. • Bloemerstraat, Smetiusstraat, In de Betouwstraat: dit gebied wordt gekleurd door haar dynamische functiemix van horeca, diensten, wonen en winkelen. Er zijn veel jonge zelfstandig ondernemers en de dynamiek is hoog. De uitstraling van het vastgoed is minder sterk. Het Kronenburgerpark is een belangrijk rustpunt en bepalend voor het karakter. • Tweede Walstraat, van Welderenstraat, van Broeckhuysenstraat: de laatste twee straten onderscheiden zich door zelfstandig ondernemerschap, kwalitatieve horeca en dienstverleners in kleinschalige historische panden. De openbare ruimte is recent heringericht en geeft de straat een onderscheidend profiel. De Tweede Walstraat heeft echter weinig kwalitatief aanbod.

Deze straat heeft een sterke logistieke functie: hierdoor is de verblijfswaarde lager. • Hertogstraat, Kelfkensbos, van de Brugghenstraat: het horeca-aanbod in de Hertogstraat en het Kelfkensbos zijn bepalend voor de identiteit van het gebied. Het aanbod is zeer divers. Verder is de dichtheid van commerciële functies relatief laag. Het gebied heeft daarnaast een belangrijke woonfunctie. In een aantal straten vindt verdere verkleuring naar wonen plaats. • Waalkade, Oude Haven: staat bekend om horeca aan het water en als evenementenlocatie. Cultuur en vermaak zijn belangrijk onderdeel met galeries, musea, theater en casino. Door de afstand en het hoogteverschil is de verbinding met de overige deelgebieden suboptimaal. De Waalkade is in 2018 heringericht waardoor er geen doorgaand autoverkeer meer is. • Stationsgebied, Handelskade: Dit gebied is nieuw opgenomen in de analyse. Het gehele stationsgebied ondergaat veel ontwikkelingen, zowel aan de oostzijde als de westzijde. Het gebied vervult voornamelijk een publieksfunctie: er zit op dit moment weinig aanbod. Op termijn ontstaat er een gemengd klimaat gericht op werken, wonen en winkelen.

Opgave: werk toe naar een heldere gebiedsprofielen De binnenstad van Nijmegen beschikt over verschillende deelgebieden met een uniek karakter, gevoel, uitstraling en profiel. Deze deelgebieden verschillen van elkaar, maar zijn ook complementair. Om tot een goede functiemix per deelgebied te komen vanuit de unieke identiteit van elk gebied is het aan te bevelen om toe te werken naar heldere gebiedsprofielen. Een profiel waarbinnen de komende jaren nieuwe initiatieven in de binnenstad afgewogen kunnen worden.

29

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Het doel: onderscheidende gebieden met een duidelijk en herkenbaar profiel en functiemix. Zo kan de gemeente gerichter sturen op functies, ontwikkelaars gerichter investeren en ondernemers duidelijker passende locaties vinden. Een middel om deze gebiedsprofielen verder uit te werken is een plintenstrategie. De plintenstrategie kan een uitwerking zijn van De Koers van de Binnenstad dat een overkoepelend kader vormt.

Figuur 6: Afbakening deelgebieden binnenstad

Bron: BRO ’Weerbaarheidsanalyse binnenstad’, 2021.

6.2 Leegstand Aanbod- en leegstandcijfers De aanbod- en leegstandcijfers in deze rapportage zijn gegevens van veldwerk door onderzoeksbureau Locatus. Het meest recente veldwerk was in oktober 2023. Om een recenter beeld te schetsen zijn de gegevens geactualiseerd met eigen veldwerk (augustus 2024). We hebben alle panden in de binnenstad bekeken en waar nodig wijzigingen doorgevoerd. De aanbod- en leegstandcijfers zijn nadrukkelijk een momentopname en geven een indicatie van de marktsituatie. De dynamiek in de Nijmeegse binnenstad is groot. Panden die als leegstaand aangeduid worden kunnen mogelijk weer gevuld zijn en vice versa. Leegstandscijfers zijn te duiden in twee termen: totale leegstand en verhuurbare leegstand. Totale leegstand verwijst naar alle leegstaande panden. Verhuurbare leegstand verwijst naar panden die daadwerkelijk beschikbaar zijn voor verhuur/koop. Het verschil in Nijmegen tussen totale leegstand en verhuurbare leegstand zit in het feit dat diverse winkelunits leegstaan in afwachting van transformatie. Dit betreft de herontwikkeling van de Molenpoortpassage. Om een realistisch beeld te schetsen van de leegstand kijken we in deze paragraaf naar verhuurbare leegstand.

Leegstand lager dan in vergelijkbare binnensteden, schommelt rond gezond frictieniveau Het aantal verhuurbare leegstaande panden in de Nijmeegse binnenstad bedraagt 47 panden (bron: Locatus, zie kader) met een totale oppervlakte van 5.100 m² wvo. Het gaat om 5,6% van de commerciële panden. Dit is ruim lager dan in vergelijkbare binnensteden; hier staat circa 8,6% van de commerciële panden leeg. Het verhuurbare leegstandspercentage in vloeroppervlakte is

30

31

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

3,9% in de Nijmegen. Ook dit is ruim lager dan gemiddeld in vergelijkbare binnensteden (9,2%). De binnenstad van Nijmegen functioneert dus relatief goed wat betreft leegstand. Het leegstandspercentage ligt lager dan in vergelijkbare binnensteden. Zowel qua panden als qua oppervlakte schommelt de leegstand rond een gezond frictieniveau3 van 4 tot 5%. Op sommige locaties is er zelfs sprake van krapte op de markt. Hier komen we later op terug.

Figuur 7: Ontwikkeling leegstand binnenstad Nijmegen en benchmark 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2017

2020

2021

2022

Verhuurbare leegstand Nijmegen panden

2023

2024*

Benchmark panden

Verhuurbare leegstand Nijmegen oppervlakte

Benchmark oppervlakte

Bron: Locatus, 2024. Bewerking: Stec Groep, 2024.

Leegstand in Molenpoortpassage In de Molenpoortpassage staan 21 verkooppunten leeg met een totale oppervlakte van circa 2.900 m² wvo. Deze leegstand is goed te verklaren: de verouderde passage wordt volledig herontwikkeld. Naar verwachting starten de sloopwerkzaamheden begin 2026. De leegstand in de Molenpoortpassage valt niet onder verhuurbare leegstand in deze rapportage.

Meeste leegstand op centrale locaties in het kernwinkelgebied Het gros van de leegstand in de Nijmeegse binnenstad concentreert zich op centrale locaties in het kernwinkelgebied. Het gaat met om A en B1-locaties. Dit is te zien in tabel 1. Verder waaiert de leegstand zich uit over de binnenstad zonder dat er grote concentraties aan te wijzen zijn.

Tabel 1: Winkelstraten met meeste verhuurbare leegstand Straat

Locatietype

Oppervlak (in m² wvo)

Aantal panden

Broerstraat

A

845

5

Marikenstraat

B1

790

7

Ziekerstraat

B1

520

3

Burchtstraat

A

410

6

Bron: Stadscentrummonitor Nijmegen. Locatus, 2023. Bewerking: eigen veldwerk Stec Groep, juli 2024.

3

Frictieniveau: enige leegstand is nodig zodat er ruimte is voor gezonde dynamiek. Het gaat dan om ruimte voor nieuwe toetreders en verplaatsingen (bijvoorbeeld naar drukkere locaties).

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Marikenstraat: bovenzijde functioneert niet optimaal, nieuw functieprofiel nodig Aan de Marikenstraat staan de meeste panden leeg, namelijk zeven (in totaal 790 m² wvo). Er is een groot verschil tussen het bovenste en onderste niveau van de Marikenstraat. De Marikenstraat heeft een complexe stedenbouwkundige structuur waardoor het goed gevuld houden van de bovenzijde sinds de ontwikkeling van deze passage tot nu zeer uitdagend is gebleken. Hoewel de straat aantrekkelijk is vormgegeven met een uniek design, zorgt het in de praktijk vooral voor een verspreiding van bezoekers. Het gaat daarbij om een dubbele spreiding. Namelijk een spreiding tussen bezoekers boven en onder én boven tussen beide zijden. Hoewel de bovenzijde met bruggen verbonden is, leidt dit niet tot een overzichtelijk bewegingspatroon voor consumenten. Doordat er minder consumenten langs elke etalage lopen, is er onvoldoende traffic voor veel retailformules. De benedenzijde van de Marikenstraat functioneert goed en is volwaardig onderdeel van de winkelroute door de binnenstad. De tweezijdige bewinkeling en een natuurlijke loop maken dat de meeste consumenten hier te vinden zijn. Voor retailformules blijft dit een gewilde locatie in de binnenstad en een cruciale schakel in de verbinding BurchtstraatKoningsplein-Broerstraat.

De bovenzijde vraagt om een nieuw perspectief met andere type huurders met een doelgericht profiel. Broerstraat: leegstand zeer kleinschalig, behoefte aan grotere units In de Broerstraat staan vijf panden leeg met een totale omvang van 845 m² wvo. De leegstaande winkelunits zijn zeer kleinschalig. Dit sluit in veel gevallen niet aan bij de vraag in de markt en is een belangrijke verklaring voor de leegstand. Over het algemeen geldt dat formules georiënteerd op A-locaties in binnensteden zich richten op middelgrote winkelunits of groter. Alleen het pand waar voorheen de H&M MEN zat (staat leeg sinds oktober 2024) heeft een redelijk omvang (425 m² wvo). De zeer recente leegstand biedt een kans dit deel te versterken met een nieuwe formule. Burchtstraat: herinrichting gaat impuls geven aan gebied In de Burchtstraat staan zes panden leeg (in totaal 410 m² wvo), waarbij geen duidelijke concentratie zichtbaar is. Deze panden zijn zeer kleinschalig. Het aanbod bestaat hoofdzakelijk uit winkelformules en wordt steeds vaker onderbroken met ondersteunende diensten. Met de geplande herinrichting en verruiming van mogelijkheden voor daghoreca krijgt dit gebied een dermate flinke impuls dat het perspectief voor nieuwe huurders sterk vergroot wordt. De geplande opwaardering van Kelfkensbos zorgt naar verwachting bovendien voor meer (toeristische) aanloop in de oostzijde van de straat.

Door de geplande investeringen en de primaire ligging van Burchtstraat in het stedelijk weefsel van de binnenstad is het toekomstperspectief zeer goed. Grootste deel leegstand telkens snel weer ingevuld, slechts enkele panden structureel leeg Bijna zeven op de tien leegstaande panden staan korter dan een jaar leeg (aanvangsleegstand). In vrijwel alle gevallen, zo blijkt ook in de afgelopen jaren, is dit tijdelijke leegstand waarbij (meerdere) nieuwe huurders vaak al in beeld zijn en/of panden worden opgeknapt voor een nieuwe huurder. De dynamiek is dus hoog: leegstaande panden worden relatief snel heringevuld. In vergelijking met andere binnensteden staan winkelpanden in Nijmegen relatief kort leeg. Slechts enkele panden staan langer dan drie jaar leeg (structureel). Al deze panden zijn zeer kleinschalig (rond de 100 m² wvo en soms kleiner dan 50 m² wvo). De helft van deze panden zit in/tegen de Marikenstraat. Hier speelt op opgave om te komen tot een nieuw functieprofiel (bovenzijde). Op andere locaties zijn redenen uiteenlopend (niet betrokken verhuurder, pand in slechte staat). Voor zover we kunnen beoordelen zien we in Nijmegen geen structurele leegstand die te wijten is aan onvoldoende vraag vanuit de huurdersmarkt.

32

33

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Figuur 8: Leegstandsduur binnenstad Nijmegen en benchmark (aantal panden) Verhuurbare leegstand Nijmegen

68%

Benchmark

23%

54%

0%

20%

Aanvang/frictie

31%

40% Langdurig

60%

9%

14%

80%

100%

Structureel

Bron: Locatus, 2023. Bewerking: eigen veldwerk Stec Groep, juli 2024.

Vooral leegstand in kleinschalige panden in Nijmeegse binnenstad, grote locaties ontbreken Het overgrote deel van de beschikbare leegstaande panden in de binnenstad van Nijmegen is zeer kleinschalig. Dit blijkt uit onderstaand figuur waarin de leegstaande panden zijn verdeeld naar omvang. De gemiddelde omvang van een leegstand pand in de binnenstad van Nijmegen is slechts 110 m² wvo. Twee derde van de leegstaande panden is kleiner dan 100 m² wvo. Er zijn vijf leegstaande panden in de categorie M+ (250-500). In alle gevallen zijn dit panden die korter dan een jaar leeg staan en goed verhuurbaar zijn. Er zijn in de binnenstad geen beschikbare panden groter dan 500 m² wvo. Dit terwijl veel winkelketens op zoek zijn naar grotere winkelpanden om hun concept optimaal neer te zetten. Omdat dit aanbod niet voorkomt missen winkelketens de boot. We komen hier in het volgende hoofdstuk op terug.

Figuur 9: Omvang verhuurbare leegstaande panden Nijmegen (aantal panden) XS (0-50)

11%

S (50-100) 31%

23%

M (100-250) M+ (250-500) L (500-750) XL (750-1.500)

35%

XXL (1.500+)

Bron: Locatus, 2023. Bewerking: eigen veldwerk Stec Groep, juli 2024.

Opgave leegstand Nijmegen: mismatch tussen vraag en aanbod Op het gebied van leegstand functioneert Nijmegen substantieel beter dan vergelijkbare binnensteden. Zo beweegt het verhuurbaar leegstandspercentage rond een gezond frictieniveau. Wel zien we een kwalitatieve opgave: er is sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Er is een behoefte aan middelgrote tot grote units, waar de leegstand kleinschalig is. In het kernwinkelgebied zijn überhaupt geen grootschalige units te vinden. Dit sluit niet aan bij de vraag van ontbrekende winkelketens in de markt. In het volgende hoofdstuk gaan we hier dieper op in. Een vastgoedaanpak (bv. vergroten en/of samenvoegen van panden of nieuwbouw) helpt om tot geschikt aanbod te komen.

34

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

6.3 Koopstromen en waardering Binnenstad Nijmegen als magneet: aantrekkingskracht op brede mix van bezoekers De Nijmeegse binnenstad kent een sterke mix aan bezoekers: eigen inwoners, bezoekers uit de bredere regio, dagjesmensen en toeristen. Dit zien we terug in de bestedingen. Ruim 40% van de recreatieve winkelbestedingen in de binnenstad van Nijmegen is afkomstig van consumenten buiten de gemeente. Voor doelgerichte winkelbestedingen is dit bijna 30%. Zoals te zien in figuur 3 trekt binnenstad bezoekers uit de brede regio van Arnhem tot Cuijk. Aanvullend hierop zijn er dag- of weekendbezoeken van elders uit Nederland. Tot slot is de binnenstad van Nijmegen een populaire bestemming voor Duitse bezoekers, mede vanwege de ligging nabij de grens.

Figuur 10: Herkomst omzet recreatieve (links) en doelgerichte (rechts) winkels

Bron: Koopstromenonderzoek Oost-Nederland, 2023.

Toevloeiing het grootst in recreatieve en doelgerichte segment Figuur 9 geeft de verdeling van bestedingen weer per winkelmotief. In dit figuur is te zien dat 94% van de bestedingen aan dagelijkse aankopen in de binnenstad afkomstig is van inwoners uit de gemeente Nijmegen. Bij recreatief winkelen is dit 59% en bij doelgericht winkelen 71%. De koopstromen van de Nijmeegse binnenstad zijn vergelijkbaar met binnensteden in de benchmark. Dagelijkse bestedingen vertonen vaak een sterke lokale binding, omdat mensen boodschappen graag dicht bij huis doen. Voor het recreatieve en doelgerichte winkelen zijn consumenten bereid meer afstand af te leggen. Hierdoor zijn de toevloeiingscijfers van deze winkelmotieven hoger.

Figuur 11: Binding en toevloeiing per bezoekmotief Doelgericht

71%

Recreatief

29%

59%

Dagelijks

41%

94% 0%

10%

20%

30% 40% 50% 60% Binding Toevloeiing

Bron: Koopstromenonderzoek Oost-Nederland, 2023.

6% 70%

80%

90%

100%

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Koopstromenonderzoek en Stadscentrummonitor wijzen uit: bezoekers over het algemeen tevreden over Nijmeegse binnenstad Het rapportcijfer van bezoekers voor de binnenstad als geheel in de Stadscentrummonitor (2022) is 7,7. Dit is het hoogste rapportcijfers voor de binnenstad de afgelopen 26 jaar. Vooral het aspect ‘sfeer en gezelligheid’ scoort hoog. De aanwezigheid van groen en het parkeertarief krijgen de laagste beoordeling. Verder zijn belangrijke stadsproblemen volgens bewoners uit de binnenstad, naast woningtekort, verkeersdrukte en overlast van dak- en thuislozen. Ook wordt rotzooizwerfvuil-afval genoemd. Tot slot verdienen diverse verkeerszaken aandacht, zoals de beschikbaarheid van parkeerplaatsen en overlast van hardrijdend verkeer. Bezoekers die mee hebben gedaan aan het Koopstromenonderzoek (2023) beoordelen het de binnenstad van Nijmegen over het algemeen positief. Het gemiddelde rapportcijfer dat bezoekers geven aan de binnenstad van Nijmegen is 7,8. Ter vergelijking: de benchmark scoort een 7,6. Men is vooral tevreden over het horeca-aanbod en de bereikbaarheid met de fiets. Beide indicatoren worden beoordeeld met een 8,4. De grootste verbeterslag kan gemaakt worden in de aanwezigheid van groen. Bezoekers beoordelen dit aspect met een 6,0. Veel delen van de binnenstad hebben (nog) een versteende uitstraling.

De gemeente Nijmegen is echter al volop bezig met het vergroenen van de binnenstad.

6.4 Loopstromen Figuur 10 toont de verdeling van de passentenstromen in de binnenstad. De meest recente cijfers komen uit 2019 (recente passentenstromen tijdens de coronapandemie zijn niet representatief). De drukste straten in de binnenstad zijn de Molenstraat, Broerstraat, Grote Markt en Burchtstaat. Het benedengedeelte van de Marikenstraat wordt tevens druk bezocht. Aanliggende straten als de Ziekerstraat, Plein 1944, Bloemerstraat en Lange Hezelstraat zijn iets minder druk maar kennen nog steeds een goede doorstroom aan bezoekers.

Figuur 12: Verdeling aantal passanten kernwinkelgebied Nijmegen

Bron: BRO ‘Weerbaarheidsanalyse binnenstad Nijmegen’, 2021.

Opgave: houd loopstromen in stand met levendige, attractieve plint Een levendige, veelzijdige en gevarieerde plint is cruciaal om de binnenstad aantrekkelijk te houden en de verhuurbaarheid op peil te houden. Passanten beleven de stad vooral op ooghoogte.

35

36

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Voorzieningen in de plint (begane grond) zijn noodzakelijk om routes door de stad te blijven activeren en voldoende bestaansrecht te houden voor ondernemers. Levendige functies als winkels, horeca, ateliers en diensten worden als prettig ervaren. Straten met een overdaad aan ‘publieksarme functies’ (zoals woningen, opbergplaatsen, garages) en ‘blinde gevels’ (gevels zonder ramen) raken 1-op-1 de economische vitaliteit van een winkelstraat. Vooral in het kernwinkelgebied en aanloopstraten is het belangrijk om de loopstromen in stand te houden met een attractieve plint.

6.5 Demografie Leeftijdsopbouw bevolking Nijmegen: piek in de studentenleeftijd In de gemeente Nijmegen zit een grote piek tussen in de leeftijdscategorie 15-29 jaar. De logische verklaring hiervoor is dat er veel jongeren naar Nijmegen komen om een studie te volgen, zowel aan de Universiteit als aan de Han. Veel van deze studenten wonen in de binnenstad. Daar is de piek in deze leeftijdscategorie nog groter. Bijna 60% van de inwoners uit de binnenstad heeft een leeftijd tussen de 15 en 29 jaar. Het gros van de inwoners in de binnenstad zijn dan ook jongeren en starters. Logischerwijs zijn de andere leeftijdsklassen hierdoor minder vertegenwoordigd. Figuur 11 geeft de leeftijdsopbouw van de Nijmeegse bevolking weer.

Figuur 13: Leeftijdsopbouw bevolking Nijmegen

Centrum Nijmegen 2%

Gemeente Nijmegen

57%

14%

0% 00-14 jaar

30%

20% 15-29 jaar

17%

15%

40%

30-44 jaar

45-59 jaar

10%

18%

9%

16%

4%

8%

60%

80%

100%

60-74 jaar

75 jaar en oud

Bron: Gemeente Nijmegen Bevolkingscijfers (tableau public), 2024.

Gemeente Nijmegen maakt een forse inwonersgroei door De gemeente Nijmegen maakt een forse inwonersgroei door tot 2040. Het aantal inwoners stijgt van 187.125 in 2024 tot 193.335 in 2030. Ook in de periode daarna, tot 2040, blijft het aantal inwoners flink doorgroeien. Door de inwonersgroei ontstaat er extra bestedingspotentie en economisch draagvlak voor winkels en overige commerciële voorzieningen in Nijmegen. Er zijn immers meer inwoners om bestedingen te doen. We hanteren hierbij de raming van ABF Research (Primos Prognose 2023). In deze raming wordt rekening gehouden met onderliggende trends als huishoudensverdunning, vergrijzing en migratie. Ook woningbouwplannen zijn integraal onderdeel van de Primos Prognose.

Tabel 2: Ontwikkeling aantal inwoners en prognose inwonersgroei 2020

2024

2030

2040

Gemeente Nijmegen

177.520

187.125

193.335

197.395

Totale inwonersgroei gemeente Nijmegen

-

+ 9.605

+ 6.210

+ 4.060

Bron: Gemeente Nijmegen Bevolkingscijfers (tableau public), 2024. Primos Prognose, 2023. Bewerking: Stec Groep.

37

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Woningbouwplannen in de Nijmeegse binnenstad In de gemeente Nijmegen worden de komende jaren veel verschillende woningbouwplannen ontwikkeld. In onderstaande tabel staat een overzicht van de woningbouwplannen die specifiek in de binnenstad gaan plaatsvinden. In totaal gaat het om circa 900 woningen. Het betreft voornamelijk appartementen.

Tabel 3: Woningbouwplannen binnenstad Nijmegen Naam

Locatie

Aantal woningen

Centrumkwartier (foto 1)

Centrumzijde van het station

280

Project Fier (foto 2)

Molenpoortpassage

435

Project Feniks (foto 3)

Grote Markt (oude V&D Gebouw)

180

Bron: Gemeente Nijmegen, 2024.

2

1

Grootste gedeelte van bevolkingsgroei tot 2030 geconcentreerd rondom de binnenstad Naast woningbouwplannen in de binnenstad zijn er ook diverse bouwplannen in de omgeving van de binnenstad. Dit betekent dat de grootste bevolkingsgroei tot 2030 zich concentreert rondom de binnenstad van Nijmegen. Dit blijkt uit het rapport Demografische Verkenning van de gemeente Nijmegen (2021). Wijken die naar verwachting flink gaan groeien zijn Stadscentrum, Biezen en Lent. Enkele voorbeelden van woningbouwplannen in de omgeving van de binnenstad zijn: Hoge Bongerd, Waalfront en woontoren Duet.

6.6 Planologische mogelijkheden In onderstaande tabel en bijbehorend figuur staan de planologische mogelijkheden op de begane grond weergegeven volgens het Bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad (vastgesteld 28-11-2012). Dit geeft een overzicht van welke functie waar in het centrum van Nijmegen wordt toegestaan (op de begane grond). Er zijn zes specifieke bestemmingen en zeven verschillende gemengde bestemmingen. Soms is een functie uitsluitend toegestaan ‘ondergeschikt aan’ de hoofdfunctie(s). Dit wordt weergegeven met een geel symbool. Een voorbeeld: binnen een detailhandelsbestemming wordt ongeschikte horeca toegestaan tot maximaal 50 m² en niet meer dan 25% van het winkelvloeroppervlak.

Symbool

Betekenis Functie is toegestaan op bestemming Functie uitsluitend toegestaan ‘ondergeschikt aan’ hoofdfunctie(s) Functie is niet toegestaan op bestemming

3

38

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Tabel 4: Omgevingsplanmogelijkheden begane grond per bestemming Functie

Detailhandel

Horeca*

Bestemming

Kantoor

Maatschappelijk

Wonen

Cultuur &

Diensten

ontspanning

Bedrijven (cat. 1 & 2)

Gemengd-1 Gemengd-2 Gemengd-3 Gemengd-4 Gemengd-5 Gemengd-6 Gemengd-7 Centrum Detailhandel Horeca Maatschappelijk Cultuur & ontspanning Wonen Bron: Omgevingsplan Nijmegen Centrum, 2012. Bewerking: Stec Groep, 2024. * Verdere toelichting horeca figuur 13.

Figuur 14: Planologische mogelijkheden begane grond omgevingsplan centrum Nijmegen

Bron: Bestemmingsplan Nijmegen Centrum, 2012.

39

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

In onderstaand figuur staan de planologische mogelijkheden weergegeven voor vier verschillende functies. Dit zijn wonen, detailhandel, diensten en (lichte) horeca. Voor alle functies geldt: het zijn de planologische mogelijkheden op de begane grond.

Wonen op de begane grond toegestaan in grote delen binnenstad, inclusief kernwinkelgebied In grote delen van de Nijmeegse binnenstad is het planologisch gezien mogelijk om te wonen op de begane grond. Dit geldt voor alle gele panden in figuur 13, nummer 1. Ook in grote delen van het kernwinkelgebied mogen woningen gerealiseerd worden. Een reëel risico is verkleuring en/of afwaardering van een aantal winkelstraten naar woonstraten. Door grote krapte pakt de markt transformatie naar wonen in de plint momenteel in hoog tempo op. In een aantal straten gebeurt dit al; bijvoorbeeld in de Hertogstraat of Van Welderenstraat. Dit terwijl deze straten een belangrijke routefunctie hebben met kwalitatief gewenst aanbod. Een levendige plint is van groot belang omdat deze de loop bevordert, bezoekers prikkelt en zorgt voor reuring op straat. Wonen in de plint doorbreekt deze functie. Hierdoor gaat de recreatieve waarde van de winkelstraat omlaag. Bovendien heeft het een negatief effect op de commerciële (vastgoed)waarde. Beleidslijn Lichte Horeca Stadscentrum In 2013 is de beleidslijn Lichte Horeca Stadscentrum opgesteld. Hierin worden concepten in de lichtste categorie horeca (zijnde broodjeszaak, lunchroom, croissanterie, ijssalon, koffiebar en tearoom) op bijna alle locaties in de binnenstad toegestaan. Dit is goed terug te zien in onderstaand figuur (nummer 4).

Lichte horeca is toegestaan in alle panden met een paarse kleur. Nieuwe restaurants en cafés zijn alleen toegestaan in de ‘horeca-accentgebieden’; dit zijn de rood gearceerde gebieden in het figuur. Het gaat om: Grote Markt/Grotestraat, Kelfkensbos, Koningsplein/Mariënburg, Molenstraat, Plein 1944 en Waalkade (bron: gemeente Nijmegen ‘Horeca-onderzoek in de binnenstad’ (2019). Conform dit beleid is het aantal horecazaken de afgelopen jaren stabiel gebleven (verdere toelichting horecabeleid kader pagina 53).

Figuur 15: Planologische mogelijkheden begane grond: wonen (1), detailhandel (2), diensten (3) en horeca (4)

1

2

40

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

3

4

Bron: Omgevingsplan Nijmegen Centrum, 2012. Bewerking: Stec Groep, 2024.

Planologische mogelijkheden op verdiepingen in de Nijmeegse binnenstad In de Nijmeegse binnenstad is het op bijna alle bestemmingen planologisch gezien toegestaan om te wonen op verdiepingen. Alleen op de bestemming 'Gemengd-1' is het niet toegestaan. Voor niet-wonen functies geldt dat bestaand gebruik op de verdiepingen is toegestaan. Daarnaast gelden er op verschillende locaties specifieke mogelijkheden voor niet-wonen functies op verdiepingen. Zo mag zware horeca de eerste verdieping gebruiken ten behoeve van toilet-, opslag- en/of kantoorruimte (ten behoeve van het horecabedrijf). Ook geldt voor sommige winkels dat detailhandel wordt toegestaan zowel ondergronds in één bouwlaag, op de begane grond en op de eerste verdieping. Bedrijven (cat. 1 & 2) zijn alleen toegestaan op de begane grond en in de kelderruimte. Bestaande bedrijven op verdieping zijn wel toegestaan.

Opgave binnenstad: levendige plinten voorop Plinten maken de binnenstad. Ze hebben economische waarde, sociale waarde en fysieke (belevings-) waarde. En zorgen voor ontmoeting, sociale controle en transacties. Het is daarom cruciaal dat de plint levendig en dynamisch blijft. Publieksvoorzieningen die hieraan bijdragen, in de breedste zin van het woord, zijn welkom. Uiteraard op een passende plek in de binnenstad. Het gaat daar bij om sterke mix aan voorzieningen, bestaande uit detailhandel, horeca, cultuur, diensten, ambachten en lichte bedrijvigheid. Stuk voor stuk functies die zorgen voor activiteit en economische vitaliteit. Tegelijkertijd betekent dit dat wonen in de plint in het kernwinkelgebied en de ondersteunende winkelstraten niet als gewenste invulling wordt gezien. Woningen hebben een negatief effect op de attractiewaarde van de plinten. Vaak hebben woningen blinde gevels, met gordijnen of stickers voor privacy. Bovendien: als de plint in een straat eenmaal minder actief is, versnelt dit proces zichzelf. Het is dan lastig om het tij te keren. Een woning transformeert zelden tot nooit terug naar een voorziening. In aanloop naar het Omgevingsplan adviseren we om wonen op de begane grond niet toe te staan in (winkel)straten van de binnenstad.

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

7. Bijlage 2: potentie kansrijke functies

41

42

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

In dit hoofdstuk werken we per type functie de behoefte voor de binnenstad van Nijmegen uit. We gaan uit van een periode tot en met 2035. We staan telkens stil bij de volgende onderwerpen: • Marktbeeld, inclusief trends & ontwikkelingen • Kwantitatieve behoefte • Kwalitatieve behoefte

7.1 Detailhandel 7.1.1 Marktbeeld: veranderingen consumentengedrag, detailhandel in transitie Het consumentengedrag verandert en daarmee ook het marktperspectief voor fysieke winkels. Zo hebben consumenten de mogelijkheid om zelf te bepalen waar (online en fysiek) en wanneer (24/7) zij gaan winkelen. Dit heeft gevolgen voor binnensteden, waar de winkelvoorraad sterk is afgenomen. De voorheen groeiende winkelmarkt is een verdringingsmarkt geworden en de concurrentie tussen centra is toegenomen. Multifunctionele binnensteden met ruimte voor werken, wonen, cultuur, horeca en diensten doen het goed. Hier is de leegstand te overzien, vooral wanneer het aanbod compleet is en er sprake is van een sterke functiemix. Naast een sterke functiemix is een breed palet aan factoren van belang: verblijfskwaliteit, toegankelijkheid, bereikbaarheid, parkeren, ondernemerschap, evenementen, veiligheid, et cetera.

Figuur 16: Ontwikkeling winkelvoorraad naar type centrum 115 105 95 85 75 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Kernverzorgende centra

Middelgrote centra

Binnensteden

Wijk- en buurtcentra

PDV-locaties

Verspreide bewinkeling

Bron: Locatus, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2024 (index: 2012 = 100).

Vooral recreatieve en doelgerichte detailhandel staat onder druk Vooral branches die sterk online-gevoelig zijn kenden in de loop der jaren een flinke verschraling van het winkelbestand. Om Nijmegen in context te plaatsen zoomen we in op vergelijkbare binnensteden (zie figuur 13). Hierin is zichtbaar dat vooral in de recreatieve en doelgerichte branches veel winkels verdwenen zijn (beide -20%). Zo nam bijvoorbeeld het aantal kleding- en schoenenwinkels, sportwinkels en hobbywinkels sterk af. In de doelgerichte branches staat met name het bruin & witgoed en woonwinkels onder druk. Het aanbod dagelijkse winkels nam iets toe (+5%). Dit komt vooral door een stijging van het aantal supermarkten in binnensteden en de opkomst van kleinschalige to go-concepten.

43

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Figuur 17: Ontwikkeling aantal winkels in benchmark-binnensteden 4 3500 3000 2500 2000

2018

1500

2023

1000 500 0 Dagelijks

Recreatief

Doelgericht

Totaal

Bron: Locatus, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2024.

Sterk herstel binnensteden van coronaperiode, leegstand gedaald Na perioden van krimp, lockdowns en onstuimige groei van webshops toonde de fysieke winkelmarkt in 2022 en 2023 een stevig herstel. Consumenten wisten de binnensteden en middelgrote centra weer goed te vinden en trokken de portemonnee. Consumenten bezochten winkels niet zozeer vaker maar wel gerichter en ze besteedden meer. Online webshops kenden een duidelijke terugval in verkoopcijfers. Het groeitempo dat in de pandemie werd gerealiseerd, bleek onhoudbaar. De volumes liggen desondanks nog ruim een derde hoger dan pre-corona. In de coronaperiode is de leegstand landelijk en in binnensteden gedaald, waar er juist stijging verwacht werd. Steunmaatregelen van de overheid droegen hieraan bij. Wel bleef het aantal winkels dalen. De panden van stoppende winkels hebben vooral een andere functie hebben gekregen, zoals wonen, kantoren of horeca.

Figuur 18: Ontwikkeling winkelleegstand (in % winkelmeters)

Bron: Locatus, 2023. Bewerking Stec Groep, 2024. 1 januari van elk jaar

4

Benchmark binnensteden: Arnhem, Eindhoven, Enschede, Groningen, Leiden, Maastricht en Tilburg.

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

44

Grote uitdagingen winkelmarkt: personeelstekort, schulden en kostenstijgingen Na een sterk herstel staat de winkelmarkt de komende jaren voor grote uitdagingen. Winkeliers hebben de afgelopen jaren veel voor de kiezen gekregen. Na de coronapandemie kwam de energiecrisis die leidde tot een hoge inflatie. De inkoop-, personeel-, huur- en energiekosten stegen hard. Nu moeten bedrijven opgebouwde overheidsschulden terugbetalen. De druk op de marges door gestegen kosten maakt het moeilijker om aan de financiële verplichtingen te blijven voldoen. Een aantal bedrijven die met steun van de overheid overeind zijn gehouden valt alsnog om. Voorbeelden zijn Big Bazar, Score, Scotch & Soda en BCC. Naar verwachting gaan er meer faillissementen volgen in de retail, aldus kredietverzekeraar Allianz. Trends in marktsegment In onderstaande tabel werken we een aantal trends en ontwikkelingen uit voor de detailhandelssector.

Trend

Wat betekent deze trend?

Wat betekent dit voor Nijmegen?

De ultieme winkelervaring

Om tegenwicht te bieden aan webshops (breed

Het is zaak ondernemerschap optimaal te faciliteren.

assortiment, lage prijzen en gemak) is het cruciaal

Waar voorheen de vraag naar ondersteuning en

om met service en positieve ervaringen de

vergunningen meer generiek was, is er nu soms

consument te verleiden. Dit uit zich in aantrekkelijke

maatwerk nodig om deze nieuwe initiatieven

winkelomgevingen, een mix aan activiteiten

mogelijk te maken binnen bestaand beleid. Zoals

(bijvoorbeeld een combinatie van horeca met een

uitgebreide mogelijkheden voor combinaties van

wasserette, speelgoedwinkel of boekhandel),

horeca, leisure en detailhandel. Geef vernieuwende

omnichannel-mogelijkheden (zoals koopzuilen) en

ondernemers in de binnenstad de kans hun mixed-

persoonlijke aandacht (zoals cadeauverpakkingen

use concept uit te rollen. Dit vergroot het

op maat) of afwerking van sieraden in de winkel.

onderscheidend vermogen van de binnenstad.

Door dalende huurprijzen en veranderende

Nijmegen kan profiteren van de opkomst van city-

marktdynamiek komen nieuwe concepten op in

concepten en starters doordat de diversiteit van het

binnensteden. Het gaat daarbij om online webshops

winkelaanbod wordt vergroot. Ook kunnen deze

die fysieke winkels openen en spelers die primair op

concepten nieuwe klanten aantrekken. Daarnaast

perifere locaties gevestigd zijn en zichtbaar willen

kunnen nieuwe city-concepten of starters

zijn op drukke locaties (zoals Praxis en IKEA City).

leegstaande panden vullen. Enkele mooie

Ook zijn lokale ondernemers door dalende

voorbeelden van city-concepten in Nijmegen zijn de

huurprijzen steeds vaker in staat winkels te openen.

Praxis City en Coolblue.

Online winkelbestedingen aan het consolideren; de

De toenemende internetaankopen betekenen dat er

grootste groei is voorbij. Tegelijkertijd zien we

minder euro’s worden verdiend in de fysieke

steeds vaker fysieke winkels van online spelers in

winkels. In Nijmegen is dit in de afgelopen tien jaar

het winkellandschap verschijnen. Dat aankopen niet

duidelijk zichtbaar geweest met leegstand als

altijd in de winkel zelf gedaan worden is daarbij

gevolg. Doordat de groei van online zijn plafond lijkt

minder relevant.

te bereiken verwachten we voor Nijmegen dat de

Opkomst cityconcepten en starters

Afvlakking van online bestedingen

impact op eventuele nieuwe leegstand beperkter zal zijn dan voorheen.

Maak plaats voor groen

Er is steeds meer aandacht voor groen in

Delen van de binnenstad in Nijmegen zijn sterk

binnensteden. Er zijn dan ook tal van voordelen:

versteend uitstraling, zoals de Broerstraat en grote

groen verhoogt de verblijfskwaliteit, zorgt voor een

delen van de Burchtstraat. Inwoners en bezoekers

rijkere biodiversiteit, vermindert luchtvervuiling,

beoordelen de binnenstad laag op aanwezigheid

zorgt voor waterberging, dempt geluidshinder en

van groen. Inzetten op meer groen en blauw (water)

verkoelt in warme periodes. Ook consumenten

levert zoveel op. Denk aan verhogen van de

vinden het toevoegen van groen belangrijk:

kwaliteit van de Broerstraat, substantiële

groenvoorzieningen staat op één in de top 10

vergroening in versteende gebieden en het

belangrijkste elementen van een leefbaar centrum

aanleggen van diverse waterpartijen (zoals

(bron: Retailagenda, 2023) .

fonteinen). De gemeente is echter al volop bezig.

45

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

7.1.2 Kwantitatieve behoefte detailhandel In onderstaande tabel is een marktruimteberekening gemaakt voor detailhandel in de binnenstad. We maken onderscheid in dagelijkse, recreatieve en doelgerichte branches. Er zijn daarbij gegevens gebruikt uit koopstromenonderzoeken, omzetkengetallen en bureau-expertise. Zowel bestedingen uit Nijmegen als bezoekers van elders (hoofdzakelijk regio) worden meegenomen. Er wordt uitgegaan van een voorzichtig scenario (onderkant bandbreedtes) vanwege onzekerheid in de markt en er wordt gecorrigeerd voor enige toename van online aankopen in de recreatieve branche. Sinds het koopstromenonderzoek hebben zich enkele wijzigingen voortgedaan in het aanbod zoals de komst van Albert Heijn aan Plein ’44. Deze verwerken we expertmatig in de koopstromen.

Tabel 5: Kwantitatieve behoefte detailhandel binnenstad Nijmegen Dagelijks

Dagelijks

Recreatief

Recreatief

Doelgericht

Doelgericht

2024

2035

2024

2035

2024

2035

188.590

194.560

188.590

194.560

188.590

194.560

2.678

2.678

970

960

1.003

1.003

505,0 mln.

521,0 mln.

182,9 mln.

186,8 mln.

189,2 mln.

195,1 mln.

Koopkrachtbinding

9%

10%

42%

42%

11%

11%

Gebonden omzet (€)

45,5 mln.

52,1 mln.

76,8 mln.

78,5 mln.

20,8 mln.

21,5 mln.

7%

7%

41%

41%

29%

29%

48,9 mln.

56,0 mln.

130,2 mln.

133,0 mln.

29,3 mln.

30,2 mln.

Referentie omzet per m2 NL (€)

4.500

4.500

2.350

2.350

1.800

1.800

Haalbaar aanbod (m2 wvo)

10.861

12.450

55.414

56.597

16.281

16.796

Huidig aanbod 2023 (m2 wvo)

10.563

10.563

55.452

55.452

15.467

15.467

300

1.900

0

1.100

800

1.300

Inwoners Bestedingen (€) Fysieke bestedingen (€)

Toevloeiing Totale omzet (€)

Kwantitatieve behoefte (m2 wvo, afgerond op honderdtal)

Bron: KSO, 2023; CBS, 2024; Primos, 2024; Panteia, 2023; Locatus, 2023; Stec Groep, 2024.

Dagelijks

Recreatief

Doelgericht

Supermarkt

Kleding & Mode

Sport, spel, hobby & media

Levensmiddelen (zoals groente, slager, bakker)

Schoenen & Lederwaren

Plant & Dier

Juwelier & Optiek

Bruin & Witgoed

Persoonlijke verzorging

Huishoudelijk & luxe artikelen

Doe-het-zelf & wonen

Krimp detailhandel in Nijmegen lijkt bodem te hebben bereikt Uit distributieplanologisch onderzoek blijkt dat er kwantitatieve behoefte is voor 4.400 vierkante meter wvo detailhandel richting 2035. Hier staat een verhuurbare leegstand (juli 2024) tegenover van 4.700 vierkante meter wvo. Deze kwantitatieve behoefte kan benut worden om huidige leegstand verder in te vullen, waarbij er wel krapte ontstaat op specifieke locaties omdat de leegstand daalt tot onder een gewenst frictieniveau. Ook kan dan marktbehoefte ingezet worden in gebiedsontwikkelingen (zoals Molenpoortpassage, Metterswane). Het beeld dat er op termijn kwantitatieve behoefte is voor detailhandel in de Nijmeegse binnenstad past in de trend dat het winkelaanbod in de afgelopen vijf jaar aan het stabiliseren is in de binnenstad. Zo daalde het oppervlak winkels sinds 2020 slechts met één procent. In andere binnensteden is deze daling aanzienlijk sterker.

46

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

De uitkomsten zijn beleidsneutraal en kennen onzekerheden Het DPO geeft geen exacte weergave van de ontwikkelingsruimte voor detailhandel in de Nijmeegse binnenstad omdat er onzekere variabelen zijn. Denk aan veranderende woningbouwplannen, daadwerkelijke realisatie van woningbouw, ontwikkelingen in migratie, ontwikkeling van het online aandeel en marktomstandigheden. Daarnaast is gebruik gemaakt van meerjarige gemiddelden om conjuncturele effecten te filteren, zoals gebruikelijk bij distributieplanologisch onderzoek. Tabel 5 geeft daardoor geen accurate weergave van de huidige situatie in de winkelmarkt van sterk oplopende kosten van winkeliers (energie, huren, personeel, inkoop, schulden) en teruglopende verkopen als gevolg van economische omstandigheden. Diverse winkelketens en kleinere ondernemingen hebben daardoor moeite om financieel het hoofd boven water te houden. Enige toename van leegstand is niet uit te sluiten (zie onderzoek Stec Groep). Op middellange termijn zal de winkelmarkt weer aantrekken. Bovendien schetst het een beleidsneutraal cq. statisch beeld. Door gerichte verbeteringen aan de binnenstad zoals verhoging van de verblijfskwaliteit, versterking van aanbod of verbeterde bereikbaarheid kunnen consumenten verleid worden vaker te komen, meer te besteden of juist van buiten de gemeente aangetrokken worden.