Plan van aanpak leegstand

7.4.3 Kwalitatieve behoefte Aanbod kantoorruimte in de Nijmeegse binnenstad beperkt, behoefte aan nieuwe locaties In totaal wordt er circa 8.300 m² kantoorruimte aangeboden in de binnenstad inclusief het stationsgebied (Fundainbusiness, peildatum september 2024). Dit is minder dan de vraag naar kantoorruimte. Bovendien is het aanbod van courante kantoorpanden in de Nijmeegse binnenstad beperkt. Zo voldoen niet alle kantoren aan de energielabel C plicht. Met name rond het station en in het centrum zijn relatief veel kantoren met lage energielabels (bron: vastgoeddata, peildatum oktober 2024). Daarnaast kenmerkt het aanbod in het stationsgebied en rondom het centrum zich vooral door relatief kleinschalige kantoren aan de Oranjesingel en de Sint Canisiussingel. In specifiek de binnenstad is amper aanbod te vinden. Het ontbreekt vooral aan kwalitatief aantrekkelijke mogelijkheden voor opschalende bedrijven (grofweg tussen 20 en 100 werknemers) om door te groeien. Hierdoor stokt de doorstroming onder kantoorgebruikers, want startende bedrijven en scale-ups kunnen hierdoor ook geen geschikte kantoorruimte vinden. Kortom, er is een behoefte aan nieuw aanbod op geschikte locaties om dynamiek en doorstroming in de markt te houden.

Binnenstad incl. stationsgebied ook focusgebied voor vervangingsvraag De vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om verschillende redenen anders dan capaciteitsgebrek/overschot, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker(s) voldoet. Vervanging vraagt in principe om nieuwe invulling in een bestaand pand (door andere eindgebruiker) en/of herontwikkeling of sloop/nieuwbouw van bestaande (verouderde) kantoorpanden. Voor zover de locatie niet voldoet, moeten panden worden onttrokken aan de voorraad door transformatie naar een andere bestemming (bebouwd of soms onbebouwd). Ten behoeve van vervanging kan er dus ook een aanvullende vraag naar kantoren ontstaan. In het Kantorenmarktonderzoek gemeente Nijmegen (2023) wordt de binnenstad inclusief het stationsgebied aangewezen als focusgebied voor vervangingsvraag. Dit betekent dat als elders in Nijmegen incourante kantoren uit de voorraad worden onttrokken, het advies is om de vervangingsvraag te laten landen in de binnenstad. De vraag naar kantoorruimte valt dan hoger uit dan blijkt uit de behoefteraming. Indicatief voorbeeld: de vuistregel voor vervangingsvraag is tussen

de 0,5 en 1,5% per jaar ten opzichte van de totale kantorenvoorraad. Een aandeel van 1% zou zorgen voor een jaarlijkse vervangingsvraag van 4.500 m². Voor tien jaar is dit 45.000 m².

Conclusie kantoren We concluderen dat er in Nijmegen en specifiek de binnenstad en stationsomgeving behoefte is aan extra kantoorruimte. Het ontbreekt hier aan courant, modern en passend aanbod. Naast een

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

autonome uitbreidingsvraag naar kantoorruimte is er aanvullend sprake van vervangingsvraag wanneer elders kantoormeters uit de voorraad worden onttrokken. In potentie groeit de binnenstad inclusief het stationsgebied uit tot de belangrijkste kantoorlocatie van Nijmegen. De kantorenmarkt focust in toenemende mate op hoogstedelijke en goed bereikbare OV-locaties. Op dynamische plekken met veel voorzieningen in de omgeving. Dit biedt kansen voor de binnenstad in combinatie met het stationsgebied. Op dit moment bestaat het aanbod in het centrum vooral uit kantoren aan de singels. Deze panden hebben een relatief lage milieucategorieën en staan voor een verduurzamingsopgave. In de binnenstad zijn het vooral grotere kantoren (vooral voor de gemeente). De gemeente Nijmegen wil de groei van de kantorenmarkt op de belangrijkste kantoorlocaties faciliteren. Het stationsgebied en de binnenstad zijn hier een belangrijk onderdeel van.

67

68

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

7.5 Lichte bedrijvigheid 7.5.1 Marktbeeld: potentie van lichte bedrijfsfuncties groter door ruimtedruk In de loop der jaren zijn werkfuncties vanwege de intrede van commercie en de negatieve omgevingseffecten (vooral hinder, zoals geluidsoverlast en vervoersbewegingen) veelal vertrokken uit binnensteden. Het werken werd gescheiden van het winkelen en wonen. De komende jaren neemt de potentie om te mengen juist weer toe. De druk op werklocaties is goot en er is landelijk gezien op veel plekken schaarste aan beschikbare werkruimte. Bovendien neemt het aantal kleine zelfstandigen toe. Naast veel kantoorachtig werk zien we ook een opleving van kleine ambachtelijke makers. Op veel plekken in het land ontstaat hierdoor vraag naar gemengde gebieden met ruimte voor wonen én werken. Dit past bij uitstek in een binnenstad. De manier waarop we werken verandert en dus onze kijk opwerken ook. Veel bedrijven produceren al schoner en stiller. Bovendien veranderen locatiewensen van bedrijven in de strijd om personeel. Dynamische, goed bereikbare en multifunctionele plekken winnen aan relevantie. Maatschappelijke baten van mengen zijn groot Voor een aantrekkelijk en economisch sterk stad is er evenwicht nodig tussen wonen, werken en leven. Een goed samengestelde mixed-use van functies draagt bij aan een brede welvaart.

Zo zorgt het toevoegen van werkfuncties in voor extra levendigheid (in de plint). Kleinschalige bedrijvigheid draagt bij aan de interactie en dynamiek en het versterkt de economische structuur. Naast economische versterking draagt het mengen van functies bij aan het verkleinen van de woon-werkafstand, vergroten van de 18-uurs levendigheid en behoud van kwetsbare banen. Steeds meer werkenden zijn zzp’er; vraag naar kleinschalige werkruimte stijgt We zien een stijging van zowel het aantal zzp’ers als het aandeel in de totale werkzame beroepsbevolking. Dit betekent dat steeds meer werkenden zzp’er zijn. De afgelopen jaren nam het aandeel zzp’ers in bijna alle bedrijfstakken toe. Zelfstandigen zoeken vaak naar kleinschalige en flexibele bedrijfsruimtes die passen bij hun behoeften en werkwijze. Het gaat om betaalbare ruimtes geschikt voor individueel of klein teamwerk. Met name de vraag naar ruimtes kleiner dan 500 vierkante meter is de afgelopen jaren sterk gestegen, in de praktijk gaat het om een voorkeur van eenheden van circa 200 vierkante meter. Hierdoor is de markt de afgelopen jaren krap geworden. Daarnaast zien we een toename van het aantal binnenstedelijke bedrijfsenclaves.

Figuur 28: Ontwikkeling aantal (linkeras) en aandeel zzp’ers 1400

15,5%

1200

15,0%

1000

14,5% 14,0%

800

13,5%

600

13,0%

400

12,5%

200

12,0%

0

11,5% 2015

2016

2017

2018

Aantal ZZP'ers (x 1.000)

2019

2020

2021

2022

2023

Aandeel in werkzame beroepsbevolking (%)

Bron: CBS, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2024.

Kans om ruimte vrij te spelen op bedrijventerreinen Werkfuncties zijn nu vaak gevestigd op formele werklocaties, vooral bedrijventerreinen. Op een ‘gemiddeld’ bedrijventerrein zien we echter veel bedrijven die (in de toekomst) ook uitstekend in binnensteden of gemengde gebied kunnen landen. Deze bedrijven verdrukken momenteel

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

kostbare ruimte voor bedrijven die echt op een monofunctioneel bedrijventerrein gevestigd moeten worden (qua activiteiten, omvang en hinder). Binnensteden en andere gemengde gebiedsontwikkeling worden daardoor aantrekkelijker om lichte vormen van bedrijvigheid te faciliteren. Uiteraard blijft ruimte op bedrijventerreinen nodig voor bedrijven die vanwege hun activiteiten hinder of gevaar veroorzaken voor wonen of andere kwetsbare functies. Trends en ontwikkeling in het marktsegment In onderstaande tabel lichten we een aantal relevante trends met impact op de binnenstad verder toe.

Trend

Wat betekent deze trend?

Meer aandacht voor duurzame, lokale en hergebruikte producten

Er is de afgelopen jaren een duidelijke trend zichtbaar: consumenten tonen een groeiende waardering voor lokaal geproduceerde, duurzame en hergebruikte producten. Deze verschuiving in voorkeur weerspiegelt een groter bewustzijn van de impact van consumptie op het milieu. Het aantal repairshops neemt toe, ook in Nijmegen. De ‘right to repair’-act van de Europese Commissie vergroot op termijn deze markt, omdat bestaande producten en apparaten repareerbaar moeten zijn. We zien in de binnenstad aanvullende kansen voor kleinschalige ambachtelijke werkruimtes (lokaal produceren) en bijvoorbeeld een repairshop. De maatschappelijke functie speelt hierbij een nadrukkelijke rol (ontmoeting, bereiken van doelgroepen, stage).

7.5.2 Kwantitatieve behoefte bedrijfsruimten: ook in Nijmegen is de behoefte groot De behoefte aan ruimtes voor lichte bedrijvigheid is groot. Over het algemeen geldt voor heel Nederland, en zeker ook in Nijmegen, een groot tekort aan bedrijfsruimte. Dit blijkt uit de Prognose Werklocaties Gelderland opgesteld door Stec Groep (2023). Hierin wordt de ruimtebehoefte voor verschillende werkmilieus in kaart gebracht. In onderstaand figuur staan de verschillende werkmilieus weergegeven. Het gemengd stedelijke werkmilieu is toepasbaar voor de binnenstad van Nijmegen (milieucategorie 1 & 2). Voor de gehele GMR Arnhem-Nijmegen bedraagt de uitbreidingsvraag circa 15 tot 30 hectare in de periode 2023 t/m 2030. Voor de periode 2031 t/m 2040 wordt een uitbreidingsvraag van 8 tot 57 hectare verwacht. Binnen deze regio voorzien vooral Arnhem en Nijmegen in dit milieu. Kortom, er is volop vraag naar dit segment. 2,3% aanbodpercentage bedrijfsruimte ver onder frictieniveau; flinke krapte op de markt Het totale aanbod van bedrijfspanden in Nijmegen op bedrijventerreinen in de gemeente Nijmegen bedraagt circa 32.100 m² bvo (peildatum: september 2024). Hiermee ligt het aanbodpercentage in de gemeente op 2,3%13. Het aanbod ligt daarmee (ver) onder een gezond frictieniveau van 5%. Er is sprake van flinke krapte op de markt. In de huidige situatie zitten veel ondernemers klem.

Bij een gezond frictieniveau van 5% is er ruimte voor bedrijven om te verplaatsen of uit te breiden. Aanbod is een goede graadmeter voor het leegstand, maar niet hetzelfde als leegstand. Panden kunnen aangebonden worden én nog in gebruik zijn. Andersom kunnen panden leeg staan maar niet aangeboden worden.

13

Totale voorraad bedrijfspanden / huidig aanbod = aanbodpercentage: 1.406.000 / 32.100 = 2,3%.

69

70

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Figuur 29: Schematische weergave en omschrijving werkmilieus

Bron: Stec Groep, 2024.

7.5.3 Kwalitatieve behoefte Voorbeelden van bedrijven met potentie voor een centrummilieu In onderstaand figuur staan vier veelvoorkomende bedrijfstypen die we terug zien op bedrijventerreinen. Deze bedrijven vallen onder het gemengd stedelijk werkmilieu. Dit zijn bedrijven die evengoed, of zelfs beter, in een centrummilieu passen. Zoals de binnenstad van Nijmegen. Deze doelgroep kent een autonome uitbreidingsvraag op basis van economische ontwikkelingen. Daarnaast liggen er kansen voor verplaatsing van dit type bedrijvigheid van bedrijventerreinen naar een centrummilieu. Er komt dan kostbare ruimte vrij voor bedrijven die daadwerkelijk op een bedrijventerrein thuishoren. Bedrijventerreinen zijn primair bedoeld voor regulier MKB (zo als groothandel, bouwnijverheid, industrie), logistiek en HMC-bedrijven (Hoge Milieu Categorie). Dit zijn sectoren die qua omvang, bedrijfsactiviteiten en hinder (zoals geluidsoverlast en luchtvervuiling) niet passen in een centrum. De potentie voor verplaatsing van dit soort bedrijven naar de binnenstad is echter beperkt. De leegstand beweegt rond een gezond frictieniveau en concentreert zich voornamelijk in het kernwinkelgebied. Dit is geen geschikte locatie voor dit soort bedrijvigheid, dat beter past in een aanloopstraat of gemengd gebied.

Figuur 30: Voorbeelden van bedrijven met potentie in een centrummilieu Consumentgerichte dienstverleners • Kapper • Reisbureau • Schoonheidssalon • Copyshop en fotografie • Dansschool • Studiebegeleiding • Fitness/sportschool • Museum/kunstgalerie Bron: Stec Groep, 2024.

Ambachtelijke bedrijfsruimten • Meubelmaker • Edelsmid • Brouwerij • Interieurbouw • Brood en banketbakker • Reparatie (kleding, elektronica etc.) • Kunstenaarsatelier

Kleinschalige kantoren & co-working • Boekhoudkantoor • Uitzendbureau • Hypotheek en kredietbemiddeling • Adviesbureau • Reclamebureau • Vermogensbeheer • Televisieomroep/ radio

Maatschappelijke voorzieningen • Huisartspraktijk • Fysiotherapeut • Kinderopvang • Dagbesteding • Tandartspraktijk • Basisonderwijs • Ondersteuning en begeleiding van gehandicapten

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Conclusie lichte bedrijvigheid Ondanks de grote behoefte aan bedrijfsruimtes voor lichte bedrijvigheid is de potentie voor de binnenstad beperkt. De binnenstad zit namelijk al behoorlijk vol. Het aantal beschikbare panden is beperkt en op een aantal locaties is er zelfs sprake van krapte op de markt. Deze meeste verhuurbare leegstand zit in kernwinkelgebied. Hier blijft winkelen de hoofdfunctie. We zien wel kansen voor lichte bedrijvigheid op aantrekkelijke locaties rondom de binnenstad, op verdiepingen (mits goed ingepast) of bij nieuwe gebiedsontwikkelingen (zoals Winkelsteeg). Hier draagt deze doelgroep bij aan een levendige en dynamische omgeving met brede functiemix. Ook zien we kansen voor de Van Welderenstraat. Bijvoorbeeld voor een werkplaats waar bezoekers ambachtslieden aan het werk kunnen zien en eventueel een product kunnen kopen. Dit past bij het profiel van de straat. De nadruk op lokaal vervaardigde goederen en ambachtelijke producten heeft de afgelopen jaren aan populariteit gewonnen (zie trends en ontwikkelingen). De NYMA Makersplaats speelt hier al goed op in. Toch blijkt uit de prognose dat de behoefte aan (kleinschalige) bedrijfsruimten verder groeit. Bij schaarste op de bedrijventerreinenmarkt oriënteert dit type bedrijf meer op de binnenstad en omgeving.

71

72

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

7.6 Dienstverlening 7.6.1 Marktbeeld dienstverlening: verschuiving in de aangeboden diensten Er is een duidelijke verschuiving zichtbaar in de aard van de diensten die worden aangeboden. Zo zien we dat het aantal dienstverleners met een traditionele baliefunctie, zoals een bank, postkantoor of reisbureau afneemt in binnensteden (zie onderstaand figuur). Ook in de Nijmeegse binnenstad is dit het geval. De belangrijkste drijfveer achter de afname van baliefuncties is de snelle opkomst van technologische innovatie en digitalisering. Online bankieren en digitale communicatiemiddelen maken het makkelijker om zaken online te regelen. Voor de consument betekent dit extra gemak en snelheid, maar ook voor bedrijven is het vaak kostenefficiënter om zaken online aan te bieden. Toch blijft persoonlijke interactie belangrijk. Daarom zijn servicepunten in aantrekkelijke omgevingen met horecafaciliteit en informatiepunt in opkomst. Diverse banken experimenteren hiermee (bijvoorbeeld ING).

Figuur 31: Ontwikkeling aantal baliefuncties in binnensteden 250

231

200

167

156

139

150 100 50 0 2018

2021 Totaal

Uitzendbureau

2022 Reisbureau

2023 Bank

Bron: Locatus. Bewerking: Stec Groep.

Snelle groei van kappers, nagelstudio’s en schoonheidssalons Waar baliefuncties afnemen zien we juist een sterke stijging van kappers, nagelstudio’s en schoonheidssalons. Deze groei weerspiegelt de groeiende vraag naar persoonlijke verzorging en het belang dat mensen hechten aan hun uiterlijk en welzijn. Tegelijkertijd speelt er ook een risico in ondermijning, zeker in binnensteden. Dienstverleners dragen bij aan een brede mix van functies in centrumgebieden. Het is een kans om het aanbod te verrijken en specifieke doelgroepen aan te spreken. Tegelijkertijd dient er een juist balans te zijn; een overdaad aan dit type dienstverlening is niet gewenst.

73

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Figuur 32: Ontwikkeling kappers, nagelstudio’s en schoonheidssalons in binnensteden 1000 800

909

882

926

781

600 400 200 0 2018

2021 Totaal

Kapper

2022 Schoonheidssalon

2023 Nagelstudio

Bron: Locatus. Bewerking: Stec Groep.

Trends en ontwikkeling in het marktsegment In onderstaande tabel lichten we een aantal relevante trends met impact op de binnenstad verder toe.

Trend

Wat betekent deze trend?

Combinatie van diensten met o.a. horeca of detailhandel

De consument kiest steeds vaker voor aantrekkelijke (winkel)omgevingen met een optimale totaalbeleving. Daarbij vervagen de scheidslijnen tussen sectoren en branches. Zo zien we steeds vaker combinaties van dienstverlening met bijvoorbeeld horeca of detailhandel. Denk aan een kapper die drankjes schenkt of schoonheidssalon die kleding verkoopt. Sommige creatieve concepten passen mogelijk niet in bestaande omgevingsplannen of regelgeving. Flexibiliteit is dan gewenst, net als een meedenkende houding waarin met de ondernemer wordt nagedacht hoe een concept binnen de wet- en regelgeving kan worden ingestoken.

7.6.2 Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Behoefte consumentgerichte dienstverleners: aantal voorzieningen in binnenstad op niveau We voeren een benchmarkanalyse uit naar het aantal consumentgerichte dienstverlenende voorzieningen. We vergelijken het aantal dienstverleners in de binnenstad van Nijmegen met het gemiddelde uit de benchmark14. Hieruit blijkt dat het aantal consumentgerichte dienstverleners in de binnenstad op niveau ligt. Als gevolg van de inwonersgroei en verschillende trends zal de behoefte aan consumentgerichte dienstverleners iets toenemen. Kijkende naar de verschillende categorieën is met name persoonlijke verzorging is goed vertegenwoordigd in Nijmegen. Het totale aanbod in deze categorie ligt hoger dan in vergelijkbare binnensteden. Er zijn vooral veel schoonheids- en massagesalons en nagelstudio’s. Het aantal kappers is vergelijkbaar met andere binnensteden. Het aantal tattoo/piercingsshops blijft iets achter. Het aantal ondersteunende diensten in Nijmegen is vergelijkbaar met andere binnensteden. Opvallend is dat er in Nijmegen twee keer zoveel elektroreparatie-zaken zijn dan in de benchmark. Dit zijn vooral telefoonwinkels die ook reparaties uitvoeren. De overige ondersteunende diensten (lijstenmaker, copyshop/fotografie, kleermaker/kledingreparatie) zijn iets minder sterk vertegenwoordigd dan in andere binnensteden.

Zo is er geen ambachtelijke meubelmaker/stoffeerderij in de binnenstad. Vanuit een duurzaam en circulair oogpunt is het populair om meubels opnieuw te stofferen of te laten maken in plaats van weg te doen.

14

Arnhem, Eindhoven, Enschede, Groningen, Leiden, Maastricht en Tilburg.