Plan van aanpak leegstand

Bij het huisvesten van meer oppassers, kan het huisvestingsprobleem op korte termijn weliswaar opgelost lijken, maar op lange termijn groter worden: doordat er meer mensen uit het pand moeten, is het huisvestingsprobleem

20

vervolgens urgenter. De leegstandsbeheerders plaatsen steeds zoveel oppassers dat het pand op strategische punten bewoond wordt, om kraken tegen te gaan, en de veiligheid van de oppassers ook gewaarborgd is. Daardoor is het vaak niet mogelijk om oppassers te laten wonen op verdiepingen. Als deze oppassers weg moeten, dan proberen de leegstandsbeheerders deze oppassers weer naar een ander pand te verhuizen. Daarvoor is het dus ook nodig dat niet alle panden altijd door zoveel mogelijk oppassers bewoond worden. Er is enige flexibiliteit nodig. Tot slot kan een pand ongeschikt zijn voor wonen omdat het niet wenselijk is in de omgeving. Dat is bijvoorbeeld het geval bij wonen in leegstaande winkelpanden. Het gaat dan om wonen op de begane grond. In de winkelstraten heeft wonen op de begane grond zeer negatieve effecten voor het economisch functioneren van het winkelgebied. Het heeft impact op de consumentenbeleving, verlaagt de noodzakelijke traffic, breekt bezoekersroutes op, heeft niet de gewenste uitstraling die nodig is voor een levendige winkelstraat en leidt tot negatieve omgevingseffecten (afval op straat, fietsen, verrommeling). In dit soort gevallen is het wenselijker om tot een andere invulling van panden te komen, die juist het economische klimaat van de omgeving versterkt.

Niet voor iedereen is wonen in een pand in leegstandsbeheer geschikt Oppassers kennen de risico’s van het tijdelijk bewonen van deze panden. Er kan gesteld worden dat zij in grote mate hier zelf voor kiezen. In het geval van aandachtsgroepen, waarvoor ook een woningtekort is, geldt dat niet, of in mindere mate. Voor een deel van de senioren en mensen uit aandachtsgroepen is meer nodig dan alleen een dak boven het hoofd om prettig en stabiel te kunnen wonen (Uitvoeringsagenda Woonzorgvisie, 2024). Alleen met de juiste ondersteuning en zorg kunnen zij (blijven) deelnemen aan de Nijmeegse samenleving. Er is passende ondersteuning en zorg in huis voor senioren en aandachtsgroepen. Dat geldt ook voor bijvoorbeeld de doelgroep dak- en thuislozen. Bij het huisvesten van deze doelgroep kan daarom bijvoorbeeld de inzet van een sociaal beheerder nodig zijn. De panden lenen zich er meestal niet toe om voldoende mensen uit de aandachtsgroepen te plaatsen, alsmede een sociaal beheerder. Realiseren van opvangplekken Om te voldoen aan de verschillende wensen en behoeften van aandachtsgroepen, is het wenselijk om huisvesting van deze groepen in grotere geclusterde woonvormen te organiseren. Dat is een kostbaar en tijdrovend proces, maar wordt wel op veel plekken gedaan.

Denk hierbij aan de opvanglocaties verspreid in de stad (bijvoorbeeld de locaties aan de Stieltjesstraat, Tweede Walstraat, Prins Hendrikstraat, Dommer van Polderveldtsweg, Daniëlsweg en de Schependomlaan). Waar dat mogelijk is, wordt deze manier van opvang realiseren gebruikt. Conclusie: leegstaande panden en (tijdelijke) invulling Panden staan dus niet zomaar leeg. Er is altijd een bepaald deel van de panden dat leegstaat omdat er al een nieuwe invulling gezocht wordt. Maatschappelijke opvang en vastgoed werken nauw samen om opvangplekken (tijdelijke huisvesting) te realiseren. Op deze manier kan er in gemeentelijke panden gewoond worden. Op plekken waar tijdelijke huisvesting geen mogelijkheid is, wordt gekeken naar waar de behoefte voor nieuwe invulling ligt. In het geval van de binnenstad en buurt- en wijkwinkelcentra kan dat een meer economisch of cultureel karakter hebben, om de levendigheid in een gebied te versterken. Om deze manier wordt de maatschappelijke functie van deze gebieden versterkt.

21

Bijlage 2: Vastgoed in Kaart Eerste analyse van de binnenstad

Voorjaar 2022 | Actualisatie voorjaar 2024 Gemeente Nijmegen, april 2024 In deze analyse is de verdeling van vastgoedeigendom in de Nijmeegse binnenstad bekeken. Er is gekeken naar patronen in eigendom, en hoe dit verdeeld is over de Nijmeegse binnenstad. De belangrijkste aandachtspunten: • Nijmegen heeft een sterke binnenstad, verdeeld in A1-B2 locatiesegmenten. • Het vastgoedeigendom in de binnenstad is erg versnipperd. Met name kleine partijen bezitten een groot deel van het vastgoed. • Het vastgoedbezit van de grootste vastgoedeigenaren bevindt zich in het B1- en B2-locatiesegment. Dit zijn locaties waar veel herontwikkeld is of gaat worden. Het vastgoedeigendom is dus erg versnipperd. Dat kan samenwerking met vastgoedeigenaren, in het kader van ontwikkelingen in de binnenstad, lastiger maken. Aanbevolen wordt daarom om te kijken naar uitbreidingsmogelijkheden van de al bestaande werkgroep Vastgoed. Het analysegebied binnenstad is afgebakend tot de binnenstadskern met een focus op horeca, detailhandel en dienstverlening. De ringstraten en Waalkade zijn hierin buiten beschouwing gelaten. In figuur 1 is het analysegebied te zien.

Figuur 1: Analysegebied

Hoe is de binnenstad economisch gezien opgebouwd? Locatiesegmenten tonen economische kerngebieden in steden op basis van passantenstromen en uitgavenpatronen. In deze analyse zijn ze relevant voor inzicht in de verdeling van vastgoedeigendom. Een overzicht van de Nijmeegse binnenstad laat zien hoe deze segmenten zijn verdeeld en zich ontwikkelen.

Typering van locatiesegmenten De segmenten worden geclassificeerd op basis van het aantal passanten, waarbij het segment met de meeste passanten wordt beschouwd als het hoogste. De segmenten zijn als volgt ingedeeld: • A1-segment: De drukste winkelstraten, met 75-100% van de passanten ten opzichte van de drukste locatie. Deze gebieden hebben hoge huurprijzen en een hoge filialiseringsgraad. Voorbeelden zijn de Grote Markt, noordelijke Broerstraat en westelijke Burchtstraat. • A2-segment: Ontvangt 50-75% van de passanten van het A1-segment. Het bevat vaak kleinere winkels en minder grote publiekstrekkers, maar profiteert van de nabijheid van A1-locaties en parkeermogelijkheden. Dit

•

•

•

segment komt voor in de zuidelijke Broerstraat, noordelijke Molenstraat, oostelijke Burchtstraat en een deel van de Lange Hezelstraat. B1-segment: Heeft 25-50% van de passanten en bevat voornamelijk lokale ondernemers met een mix van horeca en dienstverlening. Deze segmenten liggen vaak op autoluwe, maar goed bereikbare plekken, zoals de Lange Hezelstraat, Houtstraat, Augustijnenstraat, Plein 1944, Molenstraat, Pauwelstraat, Ziekerstraat, Mariënburg en Kelfkensbos. B2-segment: Bevat vooral voorzieningen, met 25-50% van de passanten. Dit segment heeft vaak bredere straten met ruimte Figuur 2: Kernwinkelgebied. voor autoverkeer en parkeren, en bevindt zich onder andere in de Bron: Weerbaarheidsanalyse 2022. Bloemerstraat, Van Welderenstraat, Mariënburg, oostelijk Kelfkensbos en delen van de Molenpoortpassage en Marikenstraat. C-segment: Het laagste segment, met 10-25% van de passanten. Hier zijn veel verschillende functies te vinden en er is veel ruimte voor parkeren. Dit segment komt niet voor in de binnenstad.

Het kernwinkelgebied bestaat door de Molenstraat, Plein 1944, Grote Markt, Burchtstraat en Broerstraat (zie figuur 2). Dit gebied heeft de hoogste filialiseringsgraad (42% in 2022), vergelijkbaar met benchmarksteden. Vergelijken we de segmentverdeling uit 2022 met eerdere jaren, dan blijkt dat A1-locaties minder dominant zijn geworden, terwijl B-locaties sterker zijn geworden. Dit wijst op een betere doorstroming in de stad.

Figuur 3: Locatiesegmenten in de Nijmeegse binnenstad. Inzet linksonder: bovenniveau Molenpoortpassage. Inzet rechtsonder: bovenniveau Marikenstraat. Bron: Stadscentrummonitor 2022 op basis van gegevens van Locatus. Let op: straatnaamgeving is niet altijd correct.

Wat zijn eigendomspatronen in de binnenstad? Er kunnen verschillende types vastgoedeigenaren onderscheiden worden. In dit onderscheid komen drie niveaus samen: schaal (hoe groot is de eigenaar?), bezit (hoeveel bezit de eigenaar?) en juridische status (om wat voor type onderneming gaat?). Soms overlappen categorieën.

23

•

• • •

•

De Nijmeegse binnenstad is uniek in haar opbouw. Van oudsher kent de binnenstad veel lokale ondernemers die in de loop van de tijd hun pand in bezit hebben kunnen nemen. Deze panden zijn veelal nog steeds in bezit van de lokale eigenaren. Deze categorie eigenaren heet zelfstandig ondernemers. Particuliere beleggers vormen een andere categorie. Dit type eigenaren koopt vaak een pand met als doel het langdurig te verhuren. Onder deze categorie verstaan we privépersonen die beleggen in een pand. Een tweede categorie eigenaren die onderscheiden kan worden is ontwikkelende eindbelegger. Dit type eigenaar is in samenspraak met de huurder verantwoordelijk voor de ontwikkeling en realisatie van het pand. Institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, verzekeringsinstellingen en beleggingsfondsen, beheren gelden van derden die voortkomen uit activiteiten zoals pensioenverzekeringen en het aanbieden van beleggingsopties. Ze investeren deze middelen volgens het gewenste risicoprofiel van hun klanten. Tot slot onderscheiden we de categorie publieke eigenaren. Deze categorie omhelst publieke actoren (zoals de gemeente) die panden in bezit hebben. Deze panden hebben een maatschappelijke functie.

Categorieën van eigendom in de Nijmeegse binnenstad Het type vastgoedeigenaar dat het meest voorkomt in de top vastgoedeigenaren van de Nijmeegse binnenstad is de particuliere belegger, gevolgd door de ontwikkelende eindbelegger. Tabel 3 is als volgt gevormd: allereerst is de volgorde van de tien grootste vastgoedbezitters bepaald. Deze zijn vervolgens, omwille van anonimiteit, getypeerd naar een van bovenstaande categorieën. Zo is de gemeente Nijmegen in termen van omvang van de vastgoedportefeuille de derde partij en is te typeren als ‘publieke eigenaar’. Deze categorie is vervolgens op positie 3 in de tabel te zien. Daarmee is de gemeente Nijmegen dus de derde actor in rij als het gaat om omvang van vastgoedbezit in de binnenstad. Positie 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Categorie Ontwikkelende eindbelegger Particuliere belegger Publieke eigenaar Ontwikkelende eindbelegger Particuliere belegger Ontwikkelende belegger Particuliere belegger Particuliere belegger Ontwikkelende belegger Zelfstandig ondernemer & particulier belegger

Tabel 1: Top 10 in categorieën naar bezit in aantal vastgoedlocaties

Hoe is vastgoedeigendom in de binnenstad verdeeld? De categorieën eigenaren uit tabel 1 kunnen uitgesplitst worden in het aantal locaties dat zij bezitten. Zie figuur 4 voor het aantal locaties in de ‘top’ van de vastgoedeigenaren. Deze frequentieverdeling kan verder uitgebreid worden met gegevens van alle vastgoedeigenaren in de Nijmeegse binnenstad. Zie hiervoor figuur 5 en 6.

Figuur 4: Verdeling aantal locaties van de top 10 vastgoedeigenaren in de Nijmeegse binnenstad

24

Figuur 6: Vastgoedbezit per natuurlijk persoon

Figuur 5: Vastgoedbezit per rechtspersoon

Uit de figuren hierboven valt op te maken dat er weinig grote partijen en veel kleine partijen zijn in termen van omvang van vastgoedbezit: er zijn slechts 23 partijen die 5 of meer locaties bezitten, en er zijn heel veel partijen die één of enkele locaties bezitten. Uit figuur 5 lijken we op te kunnen maken dat er 95 partijen zijn die op 3 of meer locaties vastgoed bezitten. De overige 647 partijen bezitten vastgoed op 2 of minder locaties. Uit de frequentieverdeling (figuur 4) valt te zien dat er ook grotere partijen actief zijn in de stad. Alle partijen in figuur 5 lijken onafhankelijk, maar sommigen zijn dat niet: er zijn bedrijven die bij elkaar horen en daarmee dezelfde natuurlijke persoon als eigenaar hebben. Vastgoedeigenaren hebben hun bezit immers vaak ondergebracht in verschillende BV’s. Met andere woorden: natuurlijke personen gebruiken meerdere rechtspersonen om het vastgoed in te verdelen. Kijken we naar welke natuurlijke personen welke BV’s bezitten, dan komen we op figuur 6 uit. Het hoogste aantal locaties in eigendom is nu gestegen (verticale as) en het aantal eigenaren is afgenomen (horizontale as). In figuur 4 is te zien dat een kleine groep eigenaren veel locaties vastgoed bezit. 106 eigenaren hebben vastgoed op 3 locaties of meer, de overige 472 eigenaren bezitten op 2 of minder locaties vastgoed.

Veruit het grootste deel van de vastgoedbezitters zijn eenpitters, zij bezitten op één locatie vastgoed. Vaak is dit de eigen woning of bedrijfsruimte. Figuur 6 laat zien dat ongeveer 84% van de vastgoedeigenaren vastgoed bezit op 50% van de locaties. Er is dus een grote groep vastgoedeigenaren die op de helft van de locaties vastgoed bezit.

Hoe kan eigendom zich verhouden tot de locatiesegmenten? We kunnen de verhoudingen zoals geschetst in tabel 1 en figuur 4 combineren in figuur 7 (zie volgende pagina). De figuur, een momentopname uit maart 2022, is inmiddels achterhaald door de dynamiek van de vastgoedmarkt, die voortdurend verandert. Hoewel de gegevens niet meer actueel zijn, biedt de figuur nog steeds waarde als illustratie van het ruimtelijke patroon van vastgoedeigendom in de binnenstad. Vergelijken we figuur 7 met de locatiesegmenten uit figuur 3, dan valt op dat de top vastgoedbezitters minder actief zijn op A1- en A2 locaties. Dit lijkt tegenstrijdig, omdat dit in theorie de meest aantrekkelijke locaties zijn. De top vastgoedeigenaren zijn minder geïnteresseerd in de hoofdwinkelstraten, in vergelijking met grote nationale vastgoedbezitters die vaak eigenaar zijn van panden op deze locatiesegmenten. De top vastgoedeigenaren van de Nijmeegse binnenstad lijken het meest geïnteresseerd in locaties met potentie tot waardestijging. Het vastgoed in het A1- en A2-winkelgebied heeft weliswaar een hoge waarde, maar weinig potentie op een waardestijging (figuur 2). De top vastgoedeigenaren zijn hierdoor meer actief in gebieden waar een waardestijging verwacht kan worden, zoals in het B1- en B2-winkelgebied.

Daarnaast kunnen we figuur 7 vergelijken met wat we weten over de invulling van functies van panden in de binnenstad. Op deze manier is te zien dat de grootste vastgoedbezitters niet zozeer retail-locaties bezitten, maar veelal locaties met functies als horeca en dagelijks. Daarnaast zien we dat het bezit van deze vastgoedeigenaren erg verspreid is over de binnenstad. Ook wat betreft gebieden is er dus geen sprake van clustering van eigendom.

25

Figuur 7: Ter illustratie: Locatie van vastgoedeigendom van de top 10 vastgoedbezitters in de Nijmeegse binnenstad. ID1 correspondeert met de ‘grootste’ vastgoedbezitter. ID11 en ID12 zijn twee grote ontwikkellocaties. Momentopname maart 2022.

Vervolg De afgelopen decennia is er wat betreft grootste vastgoedbezitters niet veel veranderd op de vastgoedmarkt in de binnenstad: de grootste eigenaren hebben hun vastgoedportefeuilles over het algemeen uitgebreid en blijven samen de grootste bezitters. Wat echter interessant is in de Nijmeegse binnenstad, is dat veel panden in bezit zijn van particuliere, lokale, ‘kleine’ eigenaren. Ondanks dat er een paar grotere spelers op de vastgoedmarkt in de binnenstad te identificeren zijn, is het grootste gedeelte van de panden in bezit van individuele personen of bedrijven die in totaal een of enkele panden bezitten. Hierdoor is er geen sprake van clustering van vastgoedbezit in de handen van één of enkele spelers. Daarnaast is de ontwikkeling van de binnenstad ‘from place to buy to place to meet’ te zien in de grote ontwikkelprojecten, zoals de Molenpoortpassage, en, buiten de commerciële functie van panden om, naar een ‘place to live’. Er is nu bekend hoe vastgoedeigendom in de binnenstad verdeeld is. Ter conclusie moet er nu bekeken worden hoe deze kennis daadwerkelijk bijdraagt aan het weerbaar maken van de binnenstad op lange termijn.

Wetende wat patronen in vastgoedeigendom zijn, is het van belang dat de gemeente Nijmegen met deze groep eigenaren regelmatig in gesprek gaat, om samen ontwikkelingen, kansen en bedreigingen voor de vastgoedmarkt in de binnenstad te monitoren en erop in te spelen. Zo kan er relatief snel ingespeeld worden op nieuwe ontwikkelingen. Bovendien kan het de opgaves ten goede komen als er een prettige samenwerkingsbasis is gelegd. Momenteel is er al een werkgroep Vastgoed met makelaars actief in Nijmegen. Het kan van groot nut zijn om te onderzoeken of deze samenwerkingsstructuur uitgebreid kan worden naar vastgoedeigenaren. In de Nijmeegse binnenstad kan samenwerking met vastgoedpartijen relatief moeilijk zijn omdat de binnenstad een grote versnippering van eigenaren kent. Gelijktijdig typeert dat juist het karakter van de Nijmeegse binnenstad: er zijn geen grote clusteringen, zowel in aantal panden dat personen in bezit hebben, als in gebieden waar deze personen panden bezitten. Juist dat maakt dat Nijmegen de stad van iedereen kan zijn én blijven.

26

Bijlage 3: Onderzoek Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad, Stec Groep, november 2024 Zie bijlage vanaf volgende pagina.

27

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad Bouwstenen voor ‘Plan van Aanpak Functies Binnenstad’ 21 november 2024

2

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

2.

Hoofdconclusies

5

3.

Conclusie 1: de maatschappelijke, sociale en economische impact van de Nijmeegse binnenstad is groot Conclusie 2: volop kansen voor verbreding functieprofiel Conclusie 3: de leegstand in de binnenstad is op gezond niveau Conclusie 4: er is behoefte aan middelgrote winkelunits Conclusie 5: reëel risico op economische verschraling van de binnenstad door ruime planologische mogelijkheden wonen

8

Adviezen

9

Aanbeveling 1: werk vanuit deelmilieus binnenstad naar een samenhangend ecosysteem van bedrijven en voorzieningen Aanbeveling 2: voorkom economische verschraling binnenstad, sluit wonen op de begane grond in grote delen planologisch uit Aanbeveling 3: verruim mogelijkheden voor multifunctioneler gebruik vastgoed op verdiepingen en daken Aanbeveling 4: voer een verleidende aanpak voor startende ondernemers, formules en transformatie-initiatieven Aanbeveling 5: maak structuurversterkende keuzes in het hoofdwinkelgebied bij project Fier, Marikenstraat en Broerstraat Aanbeveling 6: zet in lijn met kantorenvisie in op versterking werkfunctie binnenstad Aanbeveling 7: ga door met vergroten verblijfskwaliteit en substantiële vergroening

6 6 7 8

10 10 11 12 13 13 14

4.

Programmatische kansenkaart

15

5.

Voorstel projecten

20

6.

Bijlage 1: analyse huidige situatie

25

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

26 30 34 35 36 37

7.

Aanbod Leegstand Koopstromen en waardering Loopstromen Demografie Planologische mogelijkheden

Bijlage 2: potentie kansrijke functies

41

7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6

42 51 60 64 68 72

Detailhandel Horeca Leisure, ontspanning en cultuur Kantoren Lichte bedrijvigheid Dienstverlening

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

1. Inleiding

3

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Aanleiding Er wordt hard gewerkt aan de Nijmeegse binnenstad De Nijmeegse binnenstad is continu in ontwikkeling. Er is de afgelopen periode hard gewerkt aan een vitale binnenstad. Met het Actieplan Binnenstad (‘Hartje Nijmegen’) zijn er over meerdere jaren acties uitgevoerd die hebben geleid tot een groenere, socialere en levendigere binnenstad. Bovendien is in de gebiedsvisie ‘Koers voor de binnenstad’ een duidelijke stip op de horizon gezet. Maar het werk houdt hier niet op. Gemeenteraad roept op tot structurele aanpak nieuwe initiatieven Afgelopen maart is de motie ‘Nieuwe Initiatieven’ ingediend door de gemeenteraad. Daarin wordt het college opgeroepen om te komen met (1) een structurele aanpak om nieuwe initiatieven naar de binnenstad te halen, (2) bij nieuwe ruimtelijke plannen in het brede centrum, waar mogelijk, ruimte te geven aan winkel- en horecaformules met een middelgroot vloeroppervlak en (3) zich in te spannen om andere functies dan horeca, retail en wonen mogelijk te maken in de binnenstad (denk aan arcadehal, escaperooms, kunstcentrum, beleefcultuur). Voorliggend onderzoek voorziet in beantwoording van deze motie. Ook raken de moties “De verticale stad”, “Meer dan de som der delen” en “Klein ingreep voor ons, wereld van verschil voor hen” aan het ruimte bieden voor functies in de binnenstad.

Het gaat daarbij bijvoorbeeld om multifunctioneel ruimtegebruik en het inzetten van leegstaande winkelpanden als woonruimte. De Nijmeegse gemeenteraad roept dus via verschillende invalshoeken op tot een duidelijk kader voor de binnenstad en hoe dit via een Plan van Aanpak tot uitvoering komt. Eind 2024 moet het Plan van Aanpak Functies Binnenstad gereed zijn. Waar nodig: regie voeren over functies op ongewenste locaties in de binnenstad Naast kansen om initiatieven naar de binnenstad te halen dient er ook kritisch gekeken te worden naar functies op ongewenste locaties. Zo neemt het aantal minder gewenste functies toe (bijvoorbeeld shisha lounges, kant- en klaar voedsel). Ook zijn goede afwegingen nodig rondom wonen in winkelpanden. Dit is op veel plekken in de binnenstad planologisch mogelijk, maar niet overal gewenst. Zo kan wonen in winkelstraten de economische vitaliteit sterk onder druk zetten. Onderzoek met input van betrokkenen In het kader van dit onderzoek is gesproken met een brede groep interne en externe betrokkenen. Intern is gesproken met ambtelijke vertegenwoordiging vanuit een breed aantal disciplines (zoals economie, wonen, planologie, gezondheid, stedenbouw, projectontwikkeling). Extern zijn interviews afgenomen met een vertegenwoordiging vanuit Huis voor de Binnenstad, straatmanagers, makelaars en diverse eigenaren van vastgoed in de binnenstad.

De resultaten zijn zowel intern als extern gepresenteerd met de mogelijkheid reflectie te geven.

Leeswijzer In hoofdstuk 2 zijn de hoofdconclusies van dit onderzoek uitgewerkt. Daarop volgen de aanbevelingen in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 zijn de belangrijke kansen voor nieuwe functies en concepten uit de binnenstad op een rij gezet. Op een kansenkaart is weergegeven waar diverse functies een plek kunnen krijgen binnen toekomstige ontwikkelingen. In hoofdstuk 5 is een voorstel gedaan hoe aanbevelingen concreet uitvoering kunnen krijgen in de vorm van projecten. Deze vormen input voor het Plan van Aanpak Functies Binnenstad. In de bijlagen zijn de achterliggende analyses opgenomen. Bijlage 1 betreft een analyse van de huidige situatie ingaande op onderwerpen als aanbod, leegstand en planologische mogelijkheden. Bijlage 2 betreft een analyse van kansen voor nieuwe functies in de binnenstad.

4

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

2. Hoofdconclusies

5

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Conclusie 1: de maatschappelijke, sociale en economische impact van de Nijmeegse binnenstad is groot De Nijmeegse binnenstad heeft een brede maatschappelijke, sociale en economische functie voor de stad die niet te onderschatten is. Dit maakt dat het van groot belang is blijvend te investeren in de binnenstad. Deze functie is samen te vatten in vijf pijlers: 1. Een ontmoetingsplek voor iedereen. Nijmegen komt er samen, ongeacht wie je bent en wat je achtergrond is. Een huiskamer voor inwoners en bezoekers, met cafés, restaurants en een breed palet aan culturele instellingen zoals theaters en musea. Dit bevordert cohesie en sociaal-culturele uitwisseling. 2. Economisch centrum van belang. De binnenstad huisvest een grote diversiteit aan winkels, bedrijven en markten. Dit zorgt voor werkgelegenheid en stimuleert de lokale economie. De bestedingen in de binnenstad zijn het hoogst in van alle winkelgebieden in geheel OostNederland. De binnenstad is de tweede werklocatie in de stad (na Campus Heijendaal). Of je nu student, creatief ondernemer, vijftigplusser of inwoner met een migratieachtergrond bent: in de binnenstad vind je een passende baan. 3. Identiteit en Erfgoed. De historische architectuur en stadsstructuur dragen bij aan de identiteit van Nijmegen, wat belangrijk is voor de lokale trots en gemeenschap.

De rijke geschiedenis en bezienswaardigheden maakt de binnenstad aantrekkelijk voor toeristen. Dit draagt bij aan de culturele uitstraling van de stad. 4. Duurzaamheid en leefbaarheid. De binnenstad speelt een rol in duurzame stedelijke ontwikkeling, met initiatieven voor groene ruimtes, mobiliteit en milieu. Dit draagt bij aan de kwaliteit van leven voor bewoners en aan het verkleinen van de ecologische voetafdruk. 5. Educatie en innovatie. Met instellingen als de Radboud Universiteit en het Radboudumc in de buurt, fungeert de binnenstad in potentie als kenniscentrum, waarbij studenten en onderzoekers ook onderwijs en onderzoek genieten in de binnenstad. Deze potentie kan verder verzilverd worden.

Conclusie 2: volop kansen voor verbreding functieprofiel Nijmegen groeit en daarmee groeit ook de behoefte aan voorzieningen en bedrijven voor inwoners en bezoekers aan de binnenstad. Nijmegen kan de komende tien á twintig jaar rekenen op meer bestedingen in de winkels, horeca, dienstverleners, cultuuraanbieders en andere voorzieningen. Hiervoor dient zij wel voldoende ruimte beschikbaar te houden en waar nodig te creëren, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. In bijlage 2 zijn per type functie de kansen op een rij gezet. We staan kort stil bij enkele conclusies. In de winkelmarkt liggen kansen doorontwikkeling van het bestaande aanbod met city-concepten, middelgrote formules en lokaal ondernemerschap. De circulaire economie biedt specifiek kansen vanwege een groeiende vraag naar duurzame producten en diensten. De horeca is goed vertegenwoordigd in de binnenstad en

6

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

biedt vooral kansen voor kwalitatief onderscheidende concepten en het activeren van routes en pleinen. Op het vlak van leisure liggen door een groeiende focus op gezondheid en welzijn kansen voor bedrijven die zich hierop richten, zoals fitness, kleinschalige wellbeing-concepten (zoals mindfullness, yoga) en gezondheidscentra. Ook liggen er kansen voor een arcadehal, welke momenteel ontbreekt. In de kantorenmarkt is een toenemende focus op hoogstedelijke en goed OV-bereikbare locaties. Dit biedt kansen voor het Nijmeegse stationsgebied en ontwikkellocaties in/nabij de binnenstad, met focus op kleinere kantoren en co-working plekken. Op het vlak van dienstverleners is het aanbod schoonheidssalons, kappers, nagelstudio’s binnen de totale mix voldoende aanwezig. Andere locaties (wijkcentra, voorzieningenstrips, gebiedsontwikkelingen) kunnen hier verder in voorzien om deze groei op te vangen. Wel liggen er kansen voor repairshops. Tot slot zijn er kansen in de binnenstad vanwege de grote ruimtebehoefte op werklocaties buiten de binnenstad. Dit door lichte bedrijvigheid op deze locaties te verplaatsen en een plek te geven in/nabij de binnenstad. Zo wordt ruimte vrijgespeeld op deze werklocaties en wordt de binnenstad verder verlevendigd. Landelijk past één op de vijf bedrijven op bedrijventerreinen ook goed in de binnenstad (bron: Stec Groep, 2024).

Naast verplaatsing kan er beleidsmatig strenger worden gestuurd op het weren van lichte bedrijven (zoals dienstverleners, kleinschalige kantoren, ambachtelijke bedrijven, sportscholen) op werklocaties. Voor deze lichte functies liggen ook kansen buiten de binnenstad, namelijk in de wijk- en buurtcentra van Nijmegen. Deze functies verhogen de levendigheid van de wijkcentra en versterken de sociale cohesie. Dit belang wordt benadrukt in de motie ‘zet de wijken niet in de uitverkoop’.

Conclusie 3: de leegstand in de binnenstad is op gezond niveau Nijmegen heeft uitzonderlijk weinig leegstand in verhouding tot vergelijkbare binnensteden. De aanwezige leegstand staat bovendien grotendeels (70%) maximaal één jaar leeg. Leegstaande panden worden telkens relatief snel weer ingevuld. Dit toont de dynamiek in de Nijmeegse binnenstad waarbij nieuwe lokale ondernemers en landelijke formules veelvuldig locaties zoeken. De groep panden die tijdelijk leeg staan zijn vooral in afwachting van huuronderhandeling of opknappen van de etalage, inrichting en verduurzamingsmaatregelen. Op locaties die structureler leegstaan zijn de redenen uiteenlopend (niet betrokken verhuurder, pand onvoldoende marktconform). De verhuurbare leegstand ligt op 3,9% van het vloeroppervlak en 5,6% van de panden. In vergelijkbare binnensteden is dit respectievelijk 9,2% en 8,6%. Daarbovenop is er een concentratie van niet-verhuurbare leegstand in de Molenpoortpassage, in afwachting tot herontwikkeling. Hoewel de feitelijke leegstand in Nijmegen laag is, wordt de leegstand soms hoger ervaren doordat leegstand zich clustert op een aantal locaties. Het gaat daarbij met name om de Marikenstraat (bovenzijde), Broerstraat en Molenpoortpassage. Hier spelen diverse kwalitatieve aspecten (zie aanbevelingen).

7

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Conclusie 4: er is behoefte aan middelgrote winkelunits Net als in andere binnensteden heeft Nijmegen als gevolg van landelijke trends (online winkelen, consumentengedrag) te maken gehad met krimp in de winkelmarkt. In de afgelopen vijf jaar is het winkelareaal in Nijmegen juist gestabiliseerd. In vergelijkbare binnensteden daalde dit. Op basis van marktanalyse verwachten we op middellange termijn geen tot beperkte verdere krimp van het winkelaanbod in de Nijmeegse binnenstad. Uit marktconsultatie en marktanalyse (bijlage 2) blijkt dat Nijmegen minder in staat is formules te huisvesten: er zijn beperkt locaties beschikbaar die voldoen aan de kwalitatieve eisen. De oorzaak ligt in een geschikte korrelgrootte (maat) van de winkelunits in combinatie met een geschikte locatie. Specifiek gaat het om middelgrote units (250 m² wvo tot 1.000 m² wvo in het bijzonder) die in het kernwinkelgebied gelegen zijn (Alocaties). Hoewel in het kernwinkelgebied diverse panden leeg staan, zijn dit overwegend zeer kleinschalige panden die niet aansluiten bij de marktvraag. In deze panden komt dan regelmatig laagwaardiger aanbod wat de economische vitaliteit van de straat aantast. Om de winkelmarkt goed te laten blijven functioneren is het van belang voldoende formules te huisvesten en dus ruimte te creëren voor formules met een middelgrote maat.

De brede aantrekkingskracht en trekkracht van deze formules vormt een belangrijke voedingsbodem voor zelfstandig ondernemers en andere voorzieningen in de binnenstad. Landelijke winkelketens bedienen een groot publiek; lokale ondernemingen voegen diversiteit en karakter toe.

Conclusie 5: reëel risico op economische verschraling van de binnenstad door ruime planologische mogelijkheden wonen De Nijmeegse binnenstad is letterlijk en figuurlijk het kloppende hart van de stad met een breed palet aan winkels, horeca, dienstverleners en andere voorzieningen. De wisselwerking tussen deze voorzieningen is groot: consumenten maken volop combinatiebezoeken en de voorzieningen zorgen voor elkaars traffic. Simpel gezegd: als je directe buur-collega succesvol is en veel klanten trekt dan profiteer je hier 1-op-1 van. Tegelijkertijd is er in Nijmegen grote behoefte aan extra woningen. De binnenstad heeft als hoog-stedelijk gebied veel te bieden voor diverse doelgroepen in de woningmarkt. Door de hoge druk in de woningmarkt wordt het voor vastgoedpartijen steeds aantrekkelijker om winkels om te bouwen naar woningen. Er zijn steeds meer voorbeelden in de Nijmeegse binnenstad waar dit is gebeurd. In de winkelstraten heeft wonen op de begane grond echter zeer negatieve effecten. Het heeft impact op de consumentenbeleving, verlaagt de noodzakelijke traffic, breekt bezoekersroutes op, heeft niet de gewenste uitstraling die nodig is voor een levendige winkelstraat en leidt tot negatieve omgevingseffecten (afval op straat, fietsen, verrommeling). Voor wonen op de begane grond in winkelstraten zijn dus zeer zorgvuldige afwegingen nodig.

In het huidige bestemmingsplan zijn de planologische mogelijkheden voor wonen zeer ruim bestemd. Vrijwel elk winkelpand kan omgebouwd worden tot woning, van de Broerstraat tot Lange Hezelstraat. Hierin schuilt een zeer groot risico. Vaak is de situatie onomkeerbaar: het is financieel onaantrekkelijk om een woning weer terug om te zetten naar winkel vanwege opbrengsten en investeringskosten (realisatie faciliteiten zoals keuken, badkamer, installaties). In andere woorden: als er eenmaal een woning zit is de kans van herintreding van een winkel of andere voorziening beperkt. Tijdelijke huisvesting in winkelpanden in straten met goed toekomstperspectief voor publieksvoorzieningen (zoals het hoofdwinkelgebied) is daardoor in veel gevallen sterk af te raden. Doordat de gemeente vanwege ruime planologische mogelijkheden nauwelijks regie kan voeren kunnen straten snel van functie verkleuren. Dit heeft grote impact op het toekomstbestaan van ondernemingen in de binnenstad. De maatschappelijke, sociale en economische meerwaarde van ondernemingen in de binnenstad is dusdanig dat stringenter beleid nodig is voor wonen in winkelstraten. Het toevoegen van woningen kan nog steeds substantieel plaatsvinden boven winkels (leegstaande verdiepingen of optoppen), achter winkels en bij gebiedsontwikkelingen in/nabij de binnenstad. Daarmee kan de woonfunctie in de binnenstad worden versterkt.

8

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

3. Adviezen

9

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Aanbeveling 1: werk vanuit deelmilieus binnenstad naar een samenhangend ecosysteem van bedrijven en voorzieningen Er is veel gaande in de Nijmeegse binnenstad en er staan veel projecten op de lat. Het is van belang een goede samenhang na te streven vanuit een kwaliteit die past bij de Nijmeegse binnenstad en de groei die Nijmegen doormaakt. Het bewaken van een goede functiemix in deelgebieden vanuit ‘juiste functie op de juiste plek’ is door ruime planologische mogelijkheden in de binnenstad niet altijd mogelijk. Dit staat soms haaks op beleidsambities, zoals het nastreven van een gezonde leefomgeving, beperken van fastfoodaanbieders, bezorghoreca in winkelstraten en overmaat van dezelfde aanbieders in een straat die het toekomstperspectief ondermijnen. Om hier scherper op te kunnen sturen is het eerst van belang een duidelijke profilering per deelgebied in de binnenstad te formuleren. Een passende vorm is een plintenstrategie inclusief gebiedsprofielen. Zo is helder voor pandeigenaren en ondernemers wat de gewenste toekomstrichting per straat/gebied is, waar (investerings)kansen liggen en op welke plek hun bedrijf of idee het beste tot zijn recht komt. Voor de gemeente bieden deze gebiedsprofielen een helder kader waar initiatieven afgewogen kunnen worden en vormt dit een goede basis voor implementatie van het omgevingsplan.

De ‘Koers van de Binnenstad’ vormt een belangrijk overkoepelend kader dat verder ingekleurd kan worden binnen een plintenstrategie. 1

Aanbeveling 2: voorkom economische verschraling binnenstad, sluit wonen op de begane grond in grote delen planologisch uit Doordat er in de Nijmeegse binnenstad ruime planologische mogelijkheden zijn voor wonen in de plint in winkelstraten is er een reëel risico op verschraling en/of afwaardering van een diverse winkelstraten naar woonstraten. Dit terwijl deze straten een belangrijke routefunctie hebben met kwalitatief gewenst aanbod. De transformatie naar wonen in de plint wordt steeds vaker opgepakt door de markt. De gemeente heeft momenteel nauwelijks middelen om dit te beperken. We adviseren om op een zo kort mogelijk haalbare termijn actie te ondernemen. Allereerst kan werk gemaakt worden van het verminderen van onbenutte plancapaciteit. Wanneer voorzienbaarheid wordt gecreëerd kan dit risicovrij zonder nadeelcompensatie. Op middellange termijn kan bij vaststelling van het nieuwe Omgevingsplan voor de binnenstad het beleidsvoornemen structureel planologisch afgehecht worden. Als aanzet adviseren we onderstaand ruimtelijkfunctioneel kader voor de begane grond te hanteren. Daarin onderscheiden we:

1

Een plintenstrategie is een actiegerichte en concrete meerjarige strategie gericht op het versterken en verbreden van het aanbod van commerciële voorzieningen en werkfuncties. Het geeft inzicht in economische kansen op straat/gebiedsniveau, te benutten door zowel vastgoedpartijen, ondernemers, instellingen en de gemeente.

10

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

•

•

• • • • • •

Hoofdwinkelgebied: primair gericht op detailhandel, hoofdzakelijk (landelijke) winkelketens afgewisseld met lokale winkels. Ondersteunende lichte horeca op selecte locaties. Geen toename wonen op begane grond. Ondersteunende winkelstraat: mix van specialistische detailhandel, lichte horeca op selecte locaties, diensten, ambachten en mengconcepten. Per straat accentverschillen. Geen toename wonen op begane grond. Gemengd gebied: mix van diensten, ambachten, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en lichte horeca op selecte locaties. Geen toename wonen op begane grond. Horeca-accentgebied: horeca waaronder mogelijkheden voor nieuwe restaurants en cafés. De gebieden verschillen in doelgroep en functie. Geen toename wonen op begane grond. Overige horeca: verspreide horeca met unieke kwaliteiten en/of historie. Culturele voorziening: cultureel aanbod met inpandig ondersteunende horeca en leisure. Transformatiegebied: meer wonen op begane grond, faciliterend (geen verplichting). Bestaande ondernemingen kunnen blijven ondernemen. Woon-werkgebied: kantoren en werkfuncties, in combinatie met wonen en ondersteunde voorzieningen gericht op bewoners. Incidenteel wonen op begane grond.

Op verdiepingen is het stimuleren van wonen, werken en voorzieningen van belang (zie hierna).

Figuur 1: Ruimtelijk-functioneel kader begane grond binnenstad Nijmegen

Bron: Stec Groep, 2024.

Aanbeveling 3: verruim mogelijkheden voor multifunctioneler gebruik vastgoed op verdiepingen en daken De grote ruimtedruk en verdichtingsopgave waar Nijmegen voor staat vraagt om het multifunctioneler gebruik van vastgoed. Vooral op verdiepingen van (winkel)panden in de binnenstad liggen kansen. In het bijzonder aan de Broerstraat en Burchtstraat staan veel verdiepingen leeg of worden ze gebruikt als opslag. Op dit moment is wonen op verdieping

11

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

planologisch al toegestaan. Door de complexiteit van deze opgave (realiseren stijgpunt, diepte panden, versnipperd eigendom) is meer samenwerking met marktpartijen en een stimulerende aanpak gewenst. De mogelijke komst van een verplicht energielabel voor winkelpanden vergroot het investeringsmomentum waarbij tegelijkertijd verduurzamingsmaatregelen kunnen worden toegepast. Verdiepingen van panden die niet geschikt kunnen worden gemaakt voor wonen bieden potentie voor kantoren en werkfuncties (werken boven winkels), maar ook andere voorzieningen. In de huidige situatie mag voor deze functies alleen bestaand gebruik gecontinueerd worden. We adviseren de mogelijkheden planologisch te verruimen om zo multifunctioneler gebruik mogelijk te maken. We adviseren daarnaast in gebiedsontwikkeling in/nabij de binnenstad vanuit een brede scope programmatisch de binnenstad te verrijken. Het gaat daarbij naast het toevoegen van de noodzakelijke woningen, die het leeuwendeel van het programma vormen, ook om kantoren, sportfuncties, leisure-activiteiten, maatschappelijke voorzieningen en andere functies op verdiepingen. Of waar dit kwalitatief van meerwaarde is zelfs op het dak (zoals een rooftop-bar, creatieve hotspot, sportveld).

Aanbeveling 4: voer een verleidende aanpak voor startende ondernemers, formules en transformatie-initiatieven Om ondernemerschap en daarmee investeringen in de binnenstad optimaal tot uiting te laten komen is een verleidende aanpak bewezen effectief. Nijmegen kan zich verder onderscheiden van andere binnensteden met vernieuwend en startend ondernemerschap. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om bedrijven die vernieuwende concepten toepassen die niet binnen de scheidslijnen van traditionele sectoren passen (mengconcepten). Ook kunnen zo initiatieven vanuit vastgoedpartijen (vergroten winkelpanden, wonen boven winkels, herstel/aanpak gevels en puien) vaker tot uitvoering komen. Het verschuiven van ‘toetsen’ naar ‘meedenken’ (‘ja mits’), binnen het gewenste toekomstperspectief voor de binnenstad, is aan te bevelen. We pleiten daarbij niet voor een versoepeling van regelgeving die bedoeld is de kwaliteit van de binnenstad te behouden. Wel pleiten we voor een procesorganisatie die dichter bij ondernemers en vastgoedpartijen staat met meer maatwerk. Het gaat om een ‘plus’ bovenop het OndernemersPunt waarbij creatief wordt meegedacht over een initiatief (zoals een nieuwe vestiging of vernieuwend concept).

Voor initiatieven rondom transformatie, wonen/werken boven winkels en gevelaanpak adviseren we een introductie van een transformatieteam voor vastgoedpartijen om investeringsinitiatieven slagvaardiger en vanuit goede samenwerking te behandelen. We adviseren ‘Win een Winkel’ vanuit Hartje Nijmegen te continueren en daarbij ook actieve begeleiding van niet-winnaars toe te passen. Tot slot adviseren we om gerichte acquisitie van (landelijke) winkelformules op te pakken en matchmaking te faciliteren van (creatieve) verbindingen in de binnenstad te leggen. Marktpartijen kunnen hier een rol in spelen.

12

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Aanbeveling 5: maak structuurversterkende keuzes in het hoofdwinkelgebied bij project Fier, Marikenstraat en Broerstraat Het hoofdwinkelgebied van Nijmegen kan verder versterkt worden. Het belangrijkste aspect is een kwalitatieve mismatch in vraag- en aanbod naar winkelvastgoed, waarbij onvoldoende ruimtes beschikbaar zijn voor middelgrote units. Diverse formules verkiezen daardoor andere steden boven Nijmegen. We stellen voor drie structuurversterkende keuze te maken: 1. Fier als onderdeel van het hoofdwinkelgebied. We adviseren dit gebied expliciet onderdeel te laten zijn van het hoofdwinkelgebied en flexibele units in te richten die in deze vraag kunnen voorzien. Hoewel het beoogde Omgevingsplan in ruimte voor detailhandel voorziet ligt er visiematig een sterk accent op convenience. We adviseren waar mogelijk om, naast de beoogde supermarkt, de maximale ruimte in te richten voor recreatieve detailhandel met geschikte middelgrote maten. De hoofdstraat binnen deze gebiedsontwikkeling moet daarbij aanvoelen als een winkelstraat en de kwaliteit hebben om consumenten te verleiden dit gebied te bezoeken. Een dergelijke ontwikkelstrategie slaagt alleen wanneer een ‘mandje’ winkelformules direct bij de opening gelijktijdig zich vestigt in het gebied, omdat zij sterk afhankelijk zijn van elkaars traffic. Ook is dan voor consumenten het profiel direct duidelijk. 2.

Ruimte bieden aan middelgrote formules in de Broerstraat. Vooral kleine panden staan leeg of hebben een laagwaardige invulling. Een oplossing ligt in het samenvoegen van diverse panden waardoor een grotere maat wordt aangeboden. Dit is een complexe opgave vanwege de oplopende hoogte in de straat waardoor een volwaardig winkelfront niet altijd mogelijk is. Desondanks adviseren we een positieve grondhouding aan te nemen en dit kenbaar te maken bij marktpartijen. 3. Nieuw profiel bovenzijde Marikenstraat. De Marikenstraat kende bij de opening een goede bezetting, maar functioneert sindsdien niet optimaal. Vooral aan de bovenzijde (en dan met name de oostkant) is er bovengemiddelde leegstand met veel wisselingen van huurders. Inmiddels lukt het ook met flinke huurverlagingen niet om een volwaardig winkelbestand te bieden in de bovenzijde van de Marikenstraat. De oorzaak ligt in de stedenbouwkundige opzet. Hierdoor verdelen consumenten zich over de onder- en bovenzijde en worden consumenten aan de bovenzijde opnieuw verdeeld. Daardoor zijn de passantenstromen onvoldoende voor veel winkelformules. We achten de kans zeer klein dat in de toekomst de Marikenstraat in zijn volledigheid gaat functioneren als gebied voor funshoppen. We adviseren voor de benedenzijde te blijven inzetten funshoppen: dit deel van de Marikenstraat functioneert goed en ligt logisch in de route.

Voor bovenzijde stellen we een transformatie voor met een herijkt profiel gericht op doelgerichte activiteiten (zoals dienstverleners, doelgerichte winkel, ateliers en servicepunten).

Aanbeveling 6: zet in lijn met kantorenvisie in op versterking werkfunctie binnenstad Nijmegen groeit de komende jaren fors. Om een goede balans te houden tussen wonen en werken is het van belang voldoende ruimte te blijven bieden voor werkfuncties. Het stationsgebied en de binnenstad hebben locatiekwaliteiten die goed aansluiten bij de huisvestingswensen van met name kantoren: goed ov-bereikbaar in een dynamische omgeving met veel voorzieningen. Zo is er veel belangstelling vanuit ICT-bedrijven. In de kantorenvisie Nijmegen zijn het Stationsgebied in de Binnenstad aangewezen als dé kantorenlocatie van de toekomst met nadruk op ruimte voor diverse kleinschalige gebruikers tot 1.000 m² vvo. Het is van belang dit daadwerkelijk te gaan faciliteren door nieuwe kantoorruimte toe te voegen / te herontwikkelen. Het gaat daarbij om het concreet koppelen van deze behoefte aan gebiedsontwikkelingen en het aanwijzen van straten in het bestaande weefsel in de binnenstad waar deze kantorenvraag kan landen.

13

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Aanbeveling 7: ga door met vergroten verblijfskwaliteit en substantiële vergroening De functie van de binnenstad verandert. Bezoekers komen niet alleen om te kopen, maar ook om te verblijven, ontmoeten en wandelen in een ongedwongen setting. De straten, pleinen en groenvoorzieningen spelen hierin een cruciale rol. Mensen komen er elkaar tegen, van toevallige ontmoetingen tot grotere evenementen. Tegelijkertijd zijn er noodzakelijke stappen te zetten op het vlak van klimaatadaptie, hittestress, verduurzaming en biodiversiteit. Hier ontstaan volop koppelkansen. Zo leidt investeren in vergroening en waterpartijen één-op-één tot hogere verblijfskwaliteit. Dit leidt weer tot een versterkt economisch functioneren en attractiewaarde van de plinten. Nijmegen heeft in de afgelopen jaren diverse gebieden al kleinschalig vergroend. Ook staan er grote projecten op de planning (zoals Burchtstraat, Kelfkensbos, Fier). We adviseren bij toekomstige projecten dit telkens in samenhang te zien met de gewenste (economische) profilering van het gebied. Zo biedt vergroening in combinatie met het activeren van een plein kansen voor nieuwe verblijfsfuncties. In straten waar structurele vergroening vanuit veiligheidsoogpunt/toegankelijkheid of straatbreedte complex is kan gevelgroen een oplossing bieden.

De samenhang tussen verblijfskwaliteit en verdichting enerzijds, en behoud van goede bereikbaarheid anderzijds blijft een balansoefening. Een goede bereikbaarheid is een basisvoorwaarde voor een levendige binnenstad. Het faciliteren van diverse bezoekmotieven (kort bezoek, dagdeel-bezoek en toeristisch bezoek) vraagt om verschillende parkeeroplossingen binnen en buiten de binnenstad. Een goede volgorde is van belang: eerst goede parkeeroplossingen en alternatieven op orde te hebben en daarna herinrichten en verdichten.

Aan de slag met de aanbevelingen In hoofdstuk 5 koppelen we diverse aanbevelingen aan een voorstel voor projecten die onderdeel kunnen vormen van het Plan van Aanpak functies.

14

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

4. Programmatische kansenkaart

15

16

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Welke programmatische kansen liggen er in Nijmegen? De binnenstad van Nijmegen is continu in ontwikkeling. De stad groeit en er ontstaat meer bestedingspotentie. Om relevant te blijven is een brede mix aan gebruiksfuncties nodig. Bezoekers kunnen verleid worden met een breder palet aan aanbod en daarmee meer redenen om de binnenstad te bezoeken. Vervolgens is de uitdaging ze te verleiden om langer te verblijven. In bijlage 2 hebben we onderzocht welke behoefte er is aan aanvullende functies in de binnenstad tot en met 2035. Onderstaande tabel vat de resultaten hiervan samen.

Functie

Potentie 2035

Randvoorwaarden

Detailhandel

Dagelijks: +1.900 m², kansen voor foodaanbod.

Gerichte (vastgoed)aanpak noodzakelijk, met name voor grotere panden. Actieve acquisitie, blijft een sterk dynamisch segment met stopperts en groeiers.

Recreatief: +1.100 m², vooral kansen voor middelgrote winkelketens Doelgericht: +1.300 m², kansen voor city concepten, lokale ondernemers

+ 15-20 vestigingen (1.700-2.200 m²) bij versterking (dag)toerisme

In te zetten als structuurversterking binnenstad op geschikte locaties (bv. Burchtstraat), passend binnen bestaand horecabeleid.

Leisure en ontspanning

Meerdere aanbieders. Entertainmentcenter, third places, wellness/wellbeing, belevingsconcepten

Afhankelijk van beschikbaar vastgoed en vestigingsmogelijkheden/beleid binnen/buiten binnenstad.

Kantoren

+ 9.500 tot 16.500 m² voor gehele binnenstad en stationsgebied. Kleinschalige tot middelgrote kantoren, flex- en horecaconcepten

Aanvullende rekening houden met jaarlijkse vervangingsvraag. Sterke beleidsmatige component. Potentie voor ontwikkelingen stationsgebied.

Lichte bedrijvigheid

Behoefte groot, potentie binnenstad beperkt door lage verhuurbare leegstand. Kansen voor verdiepingen, nieuwe gebiedsontwikkelingen en locaties aan de rand van de binnenstad

Ruimtelijke inpassing (o.a. uitstraling, hinder) aandachtspunt. Grote behoefte kleinschalige werkruimtes. Ook sterke beleidsmatige component.

Dienstverlening

+ 450 m² dienstverleners. Huidig aanbod op niveau. Toekomstige behoefte door demografische ontwikkeling Nijmegen en transitie naar circulaire economie.

Gerichte positionering van diensten en ambachen in de binnenstad. Passend bij trends en ontwikkelingen in de markt.

Horeca

+ 6 vestigingen (600-750 m²) in huidige situatie

Programmatische kansenkaart Op navolgende kaart geven we een eerste aanzet om de programmatische kansen te vertalen naar locaties in de binnenstad. Hierin staan zowel bestaande herontwikkelingsplannen, zoals project Fier en Feniks, als voorgestelde initiatieven. Onder de kaart geven we een korte toelichting van de projecten die staan uitgelicht op de kaart.

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Figuur 2: Programmatische kansenkaart

Bron: Gemeente Nijmegen, 2024. Stec Groep, 2024.

Toelichting bestaande plannen • Project fier: de Molenpoortpassage ondergaat een complete transformatie. Het wordt een groen, dynamisch woonmilieu waarbij met in de hoofdas een aangename winkelstraat en verblijfsgebied. Er is ruimte voor winkels, horeca, diensten en woningen. Aanvullend op de bestaande plannen liggen er kansen voor middelgrote (flexibele) winkelunits, passend bij de vraag van ontbrekende recreatieve winkelketens. Daarmee wordt het gebied volwaardig onderdeel van het hoofdwinkelgebied. • Project Feniks: de voormalige V&D wordt herontwikkeld. De winkelfunctie in de plint en op de eerste verdieping van de Broerstraat blijft behouden. Daarnaast worden er woningen toegevoegd en er wordt ruimte gereserveerd voor economische (werk)functies. Het project biedt een kans voor multifunctioneel ruimtegebruik (waaronder het dak) en een statementontwikkeling om dit deel van de binnenstad een impuls te geven. • Herinrichting Joris Yvensplein: het Joris Yvensplein is in de Koers voor de Binnenstad (2024) opgenomen als herontwikkelingslocatie met mogelijke ontwikkelingscapaciteit voor detailhandel, horeca en leisure. Er wordt eerst een brede verkenning gedaan naar de mogelijkheden waarop de levendigheid van het plein verder kan worden versterkt. Eén van de mogelijkheden is het realiseren van nieuwe voorzieningen en activiteiten.

17

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

•

Waalkade, casino en Lindenberg: de herinrichting van het oostelijk deel van de Waalkade heeft een flinke kwaliteitsimpuls gebracht. Het aanbod blijft echter achter, waarbij de horecaexploitatie met wisselend succes wordt ingevuld. De Waalkade wordt nu vooral bezocht door toeristen en op dagen met veel zon ook door inwoners van Nijmegen. Het aantrekken van een hoogwaardige horecafaciliteit (op sterren-niveau) kan een impuls vormen voor het gebied. Met de oplevende eetcultuur in Nijmegen (waarbij De Nieuwe Winkel voor een doorbraak zorgde) liggen er kansen voor Nijmegen. In bredere zin is een integrale ontwikkeling van het gebied gewenst, in combinatie met het casino en de Lindenberg waardoor de routevorming verbetert net als de uitstraling en programmatische invulling van dit deel. Zo is de uitstraling van het casino donker en gesloten en velen vinden het geen aantrekkelijk pand.

Project herinrichting Augustijnenstraat – (bus)Plein 1944 – Burchtstraat – Kelfkensbos: Met het aanpassen van de routevoering van mobiliteit in de binnenstad liggen er kansen om deze straten klimaatadaptief en toekomstigbestendig te maken. Het doel van het project is om een aangenaam verblijfsklimaat te creëren, bijvoorbeeld door het toevoegen van groen en speelelementen. Hieronder een korte toelichting voor de deelgebieden: • Herinrichting Kelfkensbos: Kelfkensbos ondergaat een grondige renovatie. Het gebied wordt verrijkt met meer groen, kunst en historische elementen. Het wordt een culturele plek waar inwoners en bezoekers kennis kunnen maken met de rijke geschiedenis van Nijmegen. Het biedt mogelijkheden voor tijdelijke creatieve invullingen op het plein en accentueert het culturele karakter van dit deel van de binnenstad met breed cultureel aanbod in de omgeving (o.a. Lindenberg, Valkhof Museum, De Bastei). Ook versterkt het de loop van winkelend publiek en toeristen vanuit de Burchtstraat. • Impuls verblijfsfunctie plein 1944: dit betreft de westzijde van Plein 1944, de kant van het busstation. Dit plein is nu versteend en sterk gedomineerd door busverkeer. Tegelijkertijd ligt het op een belangrijke verbinding tussen Plein ’44 en de Augustijnenstraat. De Koers voor de Binnenstad 2035 stuurt aan op een autoluw karakter waarbij de bussen bewegen rondom de binnenstad.

Hierdoor komt er ruimte beschikbaar op dit plein met mogelijkheden voor substantiële vergroening in combinatie met het vergroten van de verblijfswaarde. Ook wordt hier beperkt extra lichte horeca mogelijk gemaakt. Tot slot worden er plannen gemaakt voor de locatie van de Carolus-bioscoop. Dit pand wacht op een nieuwe bestemming. • Herinrichting Burchtstraat: er rijden geen bussen meer in de Burchtstraat waardoor het straatprofiel aangepast kan worden met focus op een klimaatadaptieve en toekomstbestendige inrichting met hoogwaardig groen. Om de verblijfsfunctie en reuring in de straat te vergroten wordt er ruimte gemaakt voor extra lichte horeca. • Herinrichting Augustijnenstraat: ook in de Augustijnenstraat rijden inmiddels geen bussen meer. Om de levendigheid van het gebied te vergroten komt er ruimte voor één extra horecazaak. Daarnaast zetten we net als in de overige gebieden uit dit overkoepelende project in op substantiële vergroening en een prettig verblijfsklimaat. Toelichting voorstel initiatieven • Transformatie Marikenstraat: de bovenzijde van de Marikenstraat functioneert niet optimaal als winkellocatie vanwege de stedenbouwkundig opzet. Daarom stellen we voor dit gebied te transformeren naar een nieuw profiel. Namelijk het verleggen van de focus naar meer doelgerichte activiteiten, zoals dienstverleners, servicepunten, speciaalzaken en ateliers.

Dit vergroot de functionaliteit van de bovenzijde van de Marikenstraat. De onderzijde functioneert goed en heeft een belangrijke routefunctie binnen het hoofdwinkelgebied. • Versterken kantorenlocatie: gemeente Nijmegen heeft de ambitie om de groei van de kantorenmarkt op belangrijke kantoorlocaties te faciliteren. Het stationsgebied en Keizer Karelplein is een uitstekende plek hiervoor, aan de rand van de binnenstad en op loopafstand van het station. Het is een multifunctionele locatie, aantrekkelijk voor werknemers. Combinaties met sport en zakelijke horeca zijn passend.

18

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

•

•

•

•

•

Hertogstraat: behoud economische functie. De afgelopen jaren zijn er her en der woningen gerealiseerd in de Hertogstraat. Dit terwijl de straat een belangrijke economische functie vervult en door diverse toekomstige ontwikkelingen in de omgeving (zoals Kelfkensbos, Stadskantoor) een impuls gaat krijgen. Meer wonen in de plint met ‘blinde gevels’ heeft een negatief effect op de economische vitaliteit. Daarom het voorstel: behoud de economische functie van de straat sta geen extra woningen meer toe. Herprofilering Van Welderenstraat: met de herinrichting heeft de fietser meer ruimte gekregen in de Van Welderenstraat. Ook worden auto’s op diverse tijden geweerd. Daardoor krijgt het gebied langzaamaan een meer verblijfsprofiel. De voorheen kwalitatief zeer onderscheidende winkelstraat is met het vertrek van een groot aantal winkels zoekende naar een nieuw profiel: welke functies passen goed op deze plek en wat vraagt dit van het gebied? Denk bijvoorbeeld aan dienstverleners, horeca, ambachtelijke makers en cultuur. Aandachtspunt blijft de (perceptie van) veiligheid en soms nalatig onderhoud. Kwalitatieve impuls Molenstraat: het aanbod in de Molenstraat staat onder druk. Vooral aan de voorkant (Keizer Karelplein-zijde). Er zit relatief veel laagwaardige horeca (fastfood, bezorgen/halen).

Leegstand laat zich bovendien niet makkelijk vullen momenteel, zoals de voormalige locatie van supermarkt Coop. Dit is voor veel bezoekers de entree van de binnenstad en de eerste indruk van de binnenstad van Nijmegen. Het is daarom cruciaal om deze plek aantrekkelijk en uitnodigend te houden. Een bredere vastgoedaanpak en nadere profilering is nodig. Herontwikkeling voormalige Stadswinkel: deze locatie wordt momenteel benut door onder andere de omgevingsdienst regio Nijmegen. Op langere termijn ligt hier een kans voor herontwikkeling met potentie om woningen en andere voorzieningen toe te voegen en de pleinfunctie te versterken. In samenhang met Lux, bioscoop Vue en de bibliotheek kan het leisure-, culturele en maatschappelijke karakter van dit gebied worden versterkt. Waalkade: activeren route stadseiland. Het stadseiland is een uniek gebied in Nederland en een ware publiekstrekker. In het bijzonder na verdere ontwikkeling van Veur-Lent en De Hoge Bongerd. Inwoners van Nijmegen weten het eiland al goed te vinden. Voor (dag)toeristen is er nog veel potentie. Een belangrijke sleutel in het beter activeren van het westelijk deel van de Waalkade. Deze is versteend en biedt bezoekers geen reden om er naartoe te gaan.

Naast zichtbare elementen (markeringen, promoties, informatieborden) kan ook nagedacht worden over programmatische invulling, zoals tijdelijke foodmarkten, standplaats en een kleinschalige horeca-exploitatie aan het water. Zo verbetert de verbinding tussen de binnenstad en het Veur Lent.

19

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

5. Voorstel projecten

20

Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad

Aan de hand van de conclusies, aanbevelingen en marktanalyse stellen negen projecten voor. Deze kunnen input vormen voor het ‘Plan van aanpak functies’ voor de binnenstad.

Project 1: Voorkomen extra woningen op begane grond in beoogde winkelstraten Hoe werkt het?

Gemeente Nijmegen kan instrumenten inzetten om extra woningen op de begane grond in winkelstraten te voorkomen. Op kortere termijn kan meer gebruik gemaakt worden van limitatieve plantitels volgens het ‘use it or lose it’-principe, waarbij niet gebruikte plantitels en omgevingsvergunningen verwijderd worden. Omgevingsvergunningen kunnen worden ingetrokken wanneer binnen 26 weken na afgifte van de vergunning niet is gestart met de bouw. Daarnaast kan onbenutte plancapaciteit verminderd worden. Gemeenten kunnen de houdbaarheid van ongebruikte harde plantitels in de binnenstad beperken in looptijd en de functie van panden wijzigen wanneer de onbenutte rechten aantoonbaar en aaneengesloten drie jaar niet benut zijn. Om nadeelcompensatie (financiële schade) te voorkomen is het creëren van voorzienbaarheid van belang. Onder de Omgevingswet zijn de kaders hiervoor helder. Bij directe schade door het verbieden van een activiteit (in dit geval wonen op de begane grond) heeft de marktpartij het risico van schade aanvaard (passieve risico-aanvaarding) als: 1.