Plan van aanpak leegstand

Versterken van economische en maatschappelijke functies Plan van aanpak leegstand

Gemeente Nijmegen | December 2024

Inhoud Samenvatting 2 1. Inleiding 3 1.1 Aanleiding ........................................................................................................................................................... 3 1.2 Doel en samenhang ............................................................................................................................................ 3 1.3 Opbouw en leeswijzer ........................................................................................................................................ 4 2. Versterking van functies in de binnenstad 3. Versterking van functies in buurt- en wijkwinkelcentra 4. Versterking van functies in gemeentelijk vastgoed Bijlages Bijlage 1: Achtergrondinformatie leegstand in Nijmegen Bijlage 2: Vastgoed in Kaart Bijlage 3: Onderzoek Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad, Stec Groep, 2024

▪

▪

5 12 14 17 18 22 27

1

Samenvatting Dit plan van aanpak beschrijft hoe we de komende jaren economische en maatschappelijke functies in de binnenstad, buurt- en wijkwinkelcentra en gemeentelijk vastgoed gaan versterken. Hierbij nemen we leegstaande panden als uitgangspunt. Het plan van aanpak geeft aan waar we kunnen sturen op functies en waar we bestaande structuren kunnen versterken. Het gaat om de volgende soorten plekken en met de daarbij behorende acties: De binnenstad Verleidende aanpak & klimaat voor startende ondernemers en formules: 1. Betere kwalitatieve match tussen vraag- en aanbod naar winkelvastgoed 2. We bekijken mogelijkheden voor acquisitie 3. We continueren ‘Win je eigen Winkel’ in een andere vorm 4. Verbreden mogelijkheden van een startersplatform 5. Met Hartje Nijmegen en Koers voor de Binnenstad gaan we door met het verbeteren van de verblijfskwaliteit en het ondernemersklimaat in de binnenstad Creatief omgaan met functies op verdiepingen: wonen & werken: 6. Beter benutten woningvoorraad op verdiepingen 7. Multifunctioneler gebruik van verdiepingen voor kantoren Borging van een economische functies in de plint: 8. Sturing op invulling van functies in de plint 9. Betere samenwerking met vastgoedpartijen 10. Actualiseren horecabeleid voor de binnenstad Stimuleren van kantorenfunctie in de binnenstad: 11.

We maken ruimtelijke keuzes gericht op versterken kantorenfunctie Buurt- en wijkwinkelcentra Ruimte voor lichte bedrijfsactiviteiten in buurt- en wijkwinkelcentra: 12. We maken structuurversterkende keuzes in buurt- en wijkwinkelcentra Betere horecamogelijkheden in buurt- en wijkwinkelcentra: 13. Verbeteren mogelijkheden voor horeca in buurt- en wijkwinkelcentra Gemeentelijk vastgoed Onderzoek naar het anders inzetten van gemeentelijk vastgoed in leegstandsbeheer: 14. Scan en onderzoek in samenwerking met zorgpartijen naar het verruimen van mogelijkheden voor het huisvesten van aandachtsgroepen in gemeentelijk vastgoed 15. Onderzoek naar het huisvesten van meer oppassers in gemeentelijk vastgoed 16. Onderzoek naar mogelijkheden voor meer sturing op culturele invulling bij leegstandsbeheer

2

1. Inleiding 1.1 Aanleiding In februari 2024 is de Notitie Leegstand besproken in de gemeenteraad. In de notitie wordt in beeld gebracht hoe leegstand in verschillende panden (woningen, kantoren/winkels en gemeentelijk vastgoed) in Nijmegen eruitziet. De bespreking van deze notitie gaf de raad aanleiding tot het indienen van vier moties over leegstand in verschillende soorten panden: • In de binnenstad: de raad heeft het college opgeroepen om een plan van aanpak te presenteren dat mogelijkheden in kaart brengt om langdurig leegstaande winkelpanden om te zetten in woonruimte of andere functies die de sociale cohesie bevorderen (Kleine ingreep voor ons, wereld van verschil voor hen en Meer dan de som der delen). • In buurt- en wijkwinkelcentra: de raad heeft het college opgeroepen om met prioriteit in te zetten op leegstand in buurt- en wijkwinkelcentra ten behoeve van cohesie (Zet wijken niet in de uitverkoop). • In gemeentelijk vastgoed: de raad heeft het college opgeroepen om een plan van aanpak te presenteren dat mogelijkheden in kaart brengt om leegstaande gemeentelijke panden in te zetten voor woon- of maatschappelijke functies, met, in het geval van wonen, speciale focus op aandachtsgroepen (Verandering begint niet altijd bij jezelf, maar nu wel). In maart 2024 werd de gebiedsvisie Koers voor de Binnenstad besproken in de gemeenteraad.

Hier werden, naast andere, twee moties ingediend die aansluiten bij de invulling van functies in de binnenstad: • Het college wordt opgeroepen om openbare en economische functies mogelijk te maken om andere niveaus dan alleen het maaiveld, en bij ontwikkeling van de binnenstad uit te gaan van zoveel mogelijk meervoudig ruimtegebruik (De verticale stad). • De raad heeft college opgeroepen om met een structurele aanpak nieuwe initiatieven (nationale en internationale retail- en horecaformules, en andere functies dan horeca, retail en wonen) naar de binnenstad te halen en daarbij ruimte te geven aan formules met middelgroot vloeroppervlak (Nieuwe initiatieven). Vanwege de ruimtelijke en inhoudelijke raakvlakken met de eerste set moties over leegstand in de binnenstad, is besloten ‘De verticale stad’ en ‘Nieuwe initiatieven’ op te nemen in hetzelfde plan van aanpak. In dit stuk wordt aangegeven hoe de oproepen in de moties zijn verkend en welke acties uit deze verkenning naar voren komen. Vier van de zes moties richten zich op de binnenstad. We hebben Stec Groep onderzoek laten uitvoeren naar de economische versterking van de Nijmeegse binnenstad, waarmee de aanpak voor de binnenstad in de breedte van de moties wordt opgepakt.

Wat betreft buurt- en wijkwinkelcentra en gemeentelijk vastgoed, hebben we gekeken naar hoe we bestaande acties kunnen versterken, en waar we een nieuwe impulsen moeten geven. In dit plan van aanpak staat de functie van ruimte centraal en worden aanbevelingen gegeven hoe dit kan worden versterkt. De hoofdboodschap is dat we ruimte (zoals winkel-, kantoor- en woonruimte) zo goed mogelijk willen benutten.

1.2 Doel en samenhang Dit plan van aanpak richt zich op het versterken van economische en maatschappelijke functies in de stad: de binnenstad, gemeentelijk vastgoed en de buurt- en wijkwinkelcentra. De binnenstad en buurt- en wijkwinkelcentra hebben een gemengde functie voor de stad. Naast detailhandel en horeca zijn het plekken waar ontmoeting en beleving centraal staan, juist door hun publieke karakter. Binnen deze publieke ruimtes, waar mensen samenkomen en activiteiten plaatsvinden, onderzoeken we de mogelijkheden om functies te sturen en te versterken. Hierbij komen we vanzelf ook bij gemeentelijk vastgoed. Wanneer er gevraagd wordt naar het invullen van ruimten, moeten we ook kijken naar de gebouwen die eigendom zijn van de gemeente. In dit plan van aanpak bespreken we hoe we de functies in deze plekken kunnen versterken, met als doel de vitaliteit en leefbaarheid van de stad te bevorderen.

3

De nieuwe Omgevingsvisie biedt een kans om functies in het centrum en andere gebieden beter af te stemmen op (toekomstige) behoeften en te werken aan een nabije stad, waarin ruimte is voor ontmoeting en voor functiemenging. Het stelt ons in staat om per locatie te beoordelen welke functies het beste passen en om duidelijkere richtlijnen te ontwikkelen voor het sturen op functiewisselingen en ruimtelijke invulling. De binnenstad, buurt- en wijkwinkelcentra en gemeentelijk vastgoed zijn niet in een type te vangen. Het gaat om drie heel verschillende grootheden. Er zijn wel drie grote overeenkomsten te ontwaren: • Publieke ruimte en functie: Zowel de binnenstad, buurt- en wijkwinkelcentra als gemeentelijk vastgoed functioneren als ontmoetingsplekken en hebben daarmee een maatschappelijke functie. • Mogelijkheid tot sturing: De gemeente kan invloed uitoefenen op de functies en invulling, bijvoorbeeld door beleid voor detailhandel, vastgoedbeheer en ruimtegebruik. • Bijdrage aan leefbaarheid en vitaliteit: Alle drie dragen bij aan de leefbaarheid van de stad en de sociale cohesie. Ze spelen een rol in het dagelijkse leven van bewoners en bezoekers. Hierbij sluiten we de woonwijken en werk- en industriegebieden uit. Het gaat dus om versterking van economische en maatschappelijke functies in de binnenstad, buurt- en wijkwinkelcentra en gemeentelijk vastgoed.

1.3 Opbouw en leeswijzer Dit plan van aanpak beschrijft mogelijke acties die we kunnen ondernemen om de vitaliteit van de binnenstad, buurt- en wijkwinkelcentra en panden in leegstandsbeheer te waarborgen en te vergroten. Waar mogelijk wordt aangegeven hoe de voorgestelde actie past binnen bestaande beleidskaders. Er zijn drie bijlages opgenomen: een verdieping op de link tussen leegstand panden en wonen; een eerste analyse van patronen van vastgoedeigendom in de binnenstad in Vastgoed in Kaart, en het hierboven genoemde onderzoek van Stec Groep naar functies in de binnenstad.

4

2. Versterking van functies in de binnenstad Onderzoeken naar bestedingen en passantenstromen tonen aan dat de Nijmeegse binnenstad er goed voor staat. Dat concludeert ook Stec Groep in hun onderzoek naar de economische functies in de binnenstad. De maatschappelijke, sociale en economische impact van de Nijmeegse binnenstad is groot. De binnenstad is een ontmoetingsplek voor iedereen: door de stedenbouwkundige opzet, en door haar functies, is de binnenstad hét centrum van de stad. Met de uitbreiding van Nijmegen aan de noordzijde en in Waalfront, komt de binnenstad als ‘hart’ van de stad steeds meer in het midden te liggen. Nijmegen komt er samen, als in een huiskamer voor inwoners en bezoekers, met cafés, restaurants en een breed palet aan culturele instellingen zoals theaters en musea. Dit bevordert cohesie en sociaal-culturele uitwisseling, zo concludeert Stec. Ook economisch gezien, is de binnenstad een belangrijk centrum, ziet Stec: “De binnenstad huisvest een grote diversiteit aan winkels, bedrijven en markten. Dit zorgt voor werkgelegenheid en stimuleert de lokale economie. De bestedingen in de binnenstad zijn het hoogst van alle winkelgebieden in geheel Oost-Nederland.

De binnenstad is de tweede werklocatie in de stad (na Campus Heijendaal).” Tegelijkertijd vraagt de groei van de stad ook groei van de binnenstad als economisch centrum: “Nijmegen groeit en daarmee groeit ook de behoefte aan voorzieningen en bedrijven voor inwoners en bezoekers aan de binnenstad. Nijmegen kan de komende tien á twintig jaar rekenen op meer bestedingen in de winkels, horeca, dienstverleners, cultuuraanbieders en andere voorzieningen.” Hiervoor is, kortom, wel voldoende ruimte nodig, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Vergeleken met andere binnensteden is de leegstand in Nijmegen laag.1 De leegstaande panden in Nijmegen worden relatief snel weer ingevuld. Dit toont de dynamiek in de Nijmeegse binnenstad waarbij nieuwe lokale ondernemers en landelijke formules veelvuldig locaties zoeken. De groep panden die tijdelijk leeg staan zijn vooral in afwachting van huuronderhandeling of opknappen van de etalage, inrichting en verduurzamingsmaatregelen. Hoewel de feitelijke leegstand in Nijmegen laag is, wordt de leegstand soms hoger ervaren doordat leegstand zich clustert op een aantal locaties, bijvoorbeeld op ontwikkellocaties zoals de Molenpoortpassage. Doordat de leegstand laag is, vraagt dat om creatieve manieren om in te spelen op de behoeften van de binnenstad van de toekomst.

We willen de maatschappelijke, sociale en economische impact van de binnenstad blijven versterken. Dat doen we met de gebiedsvisie Koers voor de Binnenstad en met actieplan binnenstad. De acties in dit plan van aanpak bouwen op deze plannen voort. We versterken de functies die zorgen voor een sterke sociaal-economische binnenstad. Tegelijkertijd willen we functies die niet bijdragen aan de versterking van de binnenstad beperken. Met dit doel hebben we 11 acties onderscheiden die zorgen voor versterking van de binnenstad. Deze worden hieronder toegelicht. De acties voor de binnenstad zijn onderverdeeld in vier hoofdlijnen: 2.1 Verleidende aanpak & klimaat voor startende ondernemers en formules 2.2 Creatief omgaan met functies op verdiepingen: wonen & werken 2.3 Borging van economische functies in de plint 2.4 Kantorenfunctie in de binnenstad stimuleren

2.1 Verleidende aanpak & klimaat voor startende ondernemers en formules Analyse Net als in andere binnensteden heeft Nijmegen als gevolg van landelijke trends (online winkelen, consumentengedrag) te maken gehad met krimp in de winkelmarkt. In de afgelopen vijf jaar is het winkelareaal in Nijmegen juist gestabiliseerd. In vergelijkbare binnensteden daalde dit. Stec Groep (november 2024) heeft naar aanleiding hiervan een marktanalyse uitgevoerd. Zij concluderen dat we op middellange termijn geen tot beperkte verdere krimp van het winkelaanbod in de Nijmeegse binnenstad hoeven te verwachten.

Zie bijlage 1 ‘Achtergrondinformatie leegstand in Nijmegen’ voor een analyse van leegstand in Nijmegen. Zie bijlage 1, tabel 2 voor een vergelijking tussen leegstand in de Nijmeegse binnenstad en steden in de benchmark. 1

5

Uit marktconsultatie en marktanalyse (bijlage 2 bij onderzoek Stec) blijkt dat Nijmegen minder in staat is formules te huisvesten: er zijn beperkt locaties beschikbaar die voldoen aan de kwalitatieve eisen. Stec observeert hierover het volgende: “De oorzaak ligt in een geschikte korrelgrootte (maat) van de winkelunits in combinatie met een geschikte locatie. Specifiek gaat het om middelgrote units (250 m² wvo tot 1.000 m² wvo in het bijzonder) die in het kernwinkelgebied gelegen zijn (A-locaties). Hoewel in het kernwinkelgebied diverse panden leeg staan, zijn dit overwegend zeer kleinschalige panden die niet aansluiten bij de marktvraag. In deze panden komt dan regelmatig laagwaardiger aanbod wat de economische vitaliteit van de straat aantast.” De brede aantrekkingskracht en trekkracht van formules vormt een belangrijke voedingsbodem voor zelfstandig ondernemers en andere voorzieningen in de binnenstad. Landelijke winkelketens bedienen een groot publiek; lokale ondernemingen voegen diversiteit en karakter toe. We kunnen ons als binnenstad verder onderscheiden van andere binnensteden met vernieuwend en startend ondernemerschap (Stec Groep, november 2024). Om de winkelmarkt blijvend goed te laten functioneren is het daarom van belang om voldoende formules te huisvesten en dus ruimte te creëren voor formules met een middelgrote maat.

De acties zoals hieronder beschreven sluiten aan bij het onderdeel ‘een ondernemende binnenstad’ uit de gebiedsvisie Koers voor de Binnenstad: “We staan nieuwe winkels in het hele kernwinkelgebied toe, waar vrije marktwerking geldt. Hierdoor ontstaat het patroon van bekende ketens in de hoofdwinkelstraten en bijzondere meer lokale concepten in de ringstraten. Om het aanbod nog diverser te maken zetten we in op het aantrekken en acquireren van bijzondere winkelconcepten en aansprekende bekende winkelformules.” Acties 1. Betere kwalitatieve match tussen vraag en aanbod naar winkelvastgoed Van ‘toetsen’ verschuift onze aanpak naar ‘meedenken’ als het gaat om grotere winkelpanden. Hierin is veel maatwerk nodig, waarbij vanuit een meedenkende houding wordt gekeken naar mogelijkheden en oplossingen. Dit gaat om zowel het samenvoegen van winkelpanden als het aantrekken van ontbrekende aanvullende formules (zie hieronder). Ook brengen we mogelijkheden voor het benutten van kelderruimte (denk aan de Decathlon) in beeld. Met het samenvoegen van (enkele) winkelpanden in het hoofdwinkelgebied kunnen formules worden aangetrokken die nu geen kwalitatief gewenste plek vinden in de binnenstad van Nijmegen. Ook kunnen bestaande formules die een grotere maat zoeken uitbreiden en in Nijmegen behouden blijven.

Hierin is veel maatwerk nodig, met name vanwege het belang van historisch waardevolle binnenmuren en gevelfronten. We bekijken mede vanuit de bescherming van monumenten waar samenvoeging van panden in de binnenstad mogelijk is. Hierbij wordt vanuit een meedenkende houding gekeken naar mogelijkheden en oplossingen. Hoe dan ook is het actief samenwerken met pandeigenaren cruciaal. Hierbij houden we randvoorwaarde zoals beschreven in de Koers voor de Binnenstad in acht: “We blijven terughoudend met het toevoegen van nieuwe winkelmeters buiten de winkelstraten. Er is ruimte voor nieuwe aantrekkelijke concepten in de nieuwe ontwikkellocatie Molenpoortpassage.” Als eerste aanspreekpunt voor ondernemers om mee te denken, blijft het Ondernemerspunt een belangrijke rol spelen. Verder geldt ook, mede om acquisitie en matchmaking te laten slagen, een proactieve rol te voeren bij het benaderen van pandeigenaren en een goed netwerk te onderhouden om snel in te kunnen spelen op kansen die zich voordoen (zie actie 2). Onder de Omgevingswet hebben we een nieuwe werkwijze geïntroduceerd voor het verkennen- en begeleiden van initiatieven met een Intake- en Omgevingstafel. Hiermee is nu al een belangrijke stap gezet richting ‘meedenken’ in plaats van enkel ‘toetsen’.

Bij een initiatief uit de markt zetten we in op een benaderbare, proactieve houding waarbij we, waar mogelijk, ondernemers verder helpen met initiatieven die bijdragen aan een sterk vastgoedaanbod voor winkels.

2. We bekijken mogelijkheden voor acquisitie We willen verkennen hoe we actief en gericht kunnen inzetten op acquisitie van kansrijke en vernieuwende (winkel)formules, om (winkel)aanbod te versterken en leegstand tegen te gaan. Hierdoor dient capaciteit te worden

6

vrijgemaakt voor iemand met een goed netwerk in het retaillandschap en de vaardigheid Nijmegen wervend op de kaart te zetten. Het opstellen van een pitch book helpt om de propositie richting nieuwe formules te vergroten. Kansrijke concepten zijn al in beeld gebracht en kunnen benaderd worden.2 Het koppelen van kansen aan het lokale vastgoednetwerk en makelaars is van belang. We vinden het passend om hier niet als gemeente een leidende rol in te nemen, maar om het Huis voor de Binnenstad hierin te betrekken en samen op te trekken. Zo zijn we als gemeente op faciliterende wijze betrokken bij het diversifiëren en aantrekkelijk houden van onze binnenstad. Daar profiteert de hele binnenstad van.

3. We continueren ‘Win je eigen winkel’ in een andere vorm Met gerichte ondersteuning en coaching kan de slagingskans van nog te starten of startende ondernemers flink vergroot worden. Het gaat daarbij om informatie, advies en ondersteuning bij het starten, runnen en uitbreiden van het bedrijf. In de eerste instantie bekijken we in samenwerking met Huis voor de Binnenstad op welke manier we ‘win je eigen winkel’ kunnen continueren. Dit is in 2021-2022 voor het eerst georganiseerd bij de eerste editie van Actieplan Binnenstad. Ondernemerschap door startende ondernemers met een innovatief concept werd gestimuleerd door hen de kans te geven een eigen winkel te openen. Er werd een wedstrijd uitgeschreven waarbij het beste concept een half jaar huur van een (leegstaand) pand won, inclusief budget voor inrichting. Hierbij zorgden we ervoor dat het nieuwe concept niet concurreert met de zittende ondernemers. We gaan kijken of we dit project in afgeslankte vorm kunnen continueren, vanwege de hoge kosten bij de eerste editie. We zien echter de meerwaarde in van het op deze manier stimuleren van ondernemerschap. Concepten als ‘win je eigen winkel’ zorgen voor een onderscheidend winkelprofiel in onze binnenstad. Deze actie wordt geborgd binnen het transformatiebudget binnenstad en het programma Economie.

4. Verbreden mogelijkheden van een startersplatform We onderzoeken hoe we de mogelijkheden van een startersplatform kunnen verbreden om startende bedrijven in de binnenstad, vooral in de horeca- en retailsector, nog beter te ondersteunen. Daarbij sluiten we aan bij bestaande initiatieven zoals StartUp Nijmegen, het Ondernemerspunt of het Huis voor de Binnenstad, waar al veel kennis en netwerk aanwezig is voor de behoeften van starters, en zoeken we de samenwerking met onderwijsinstellingen op. Ook de Kamer van Koophandel, die via het Ondernemersplein startende ondernemers ondersteunt, kan hierin een belangrijke rol spelen. Dit sluit aan bij de actielijn ‘Ondernemen’ uit de Economische Visie, waarin we startend ondernemerschap actief stimuleren. In de komende update van de Economische Visie (EV 2.0) zullen we hier nader op ingaan.

5.

Met Hartje Nijmegen en Koers voor de Binnenstad gaan we door met het verbeteren van de verblijfskwaliteit en het ondernemersklimaat in de binnenstad Een aantrekkelijk klimaat voor ondernemers gaat ook over de fysieke omgeving. Zo leidt investeren in vergroening en waterpartijen één-op-één tot hogere verblijfskwaliteit, concludeert Stec (november 2024). Dit leidt weer tot een versterkt economisch functioneren en attractiewaarde van de plinten. We hebben in de afgelopen jaren diverse gebieden al kleinschalig vergroend. Verblijfskwaliteit is niet alleen beperkt tot vergroening. Met de Koers voor de Binnenstad en Hartje Nijmegen gaan we door met het vergroten van verblijfskwaliteit. Naast dat het verbeteren van de verblijfskwaliteit ook effect heeft op het ondernemersklimaat, onderzoeken we doorlopend hoe we het ondernemersklimaat kunnen bevorderen en ondersteunen.

2

Zie marktanalyse in het onderzoek van Stec Groep in bijlage 3.

7

2.2 Creatief omgaan met functies op verdiepingen: wonen & werken Analyse Uit onderzoek van Stec Groep (november 2024) blijkt dat er op verdiepingen van (winkel)panden in de binnenstad kansen liggen voor multifunctioneler gebruik van verdiepingen. De Woonagenda 2024-2029 laat de woonopgave zien van de aankomende jaren. Woningen kunnen worden toegevoegd door nieuwbouw maar ook door het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. In de Woonagenda staat: “De afgelopen jaren vond bijna 30% van de woningtoevoegingen plaats in de bestaande voorraad. De bestaande voorraad levert daarmee een substantieel aandeel van de woningtoevoegingen en van een oplossing van de woonopgave. Intensivering van het gebruik van gebouwen beperkt de noodzaak om nieuw te bouwen en is daarmee de hoogste vorm van circulariteit. Het huidige deel van het aantal toevoegingen in de bestaande woningvoorraad vindt voornamelijk plaats via woningsplitsing, transformatie of het optoppen van woningen.” Op dit moment is wonen op verdieping planologisch al toegestaan. Door de complexiteit van deze opgave (realiseren stijgpunt, diepte panden, versnipperd eigendom) is meer samenwerking met marktpartijen en een stimulerende aanpak gewenst. Hoewel veel panden in de binnenstad beschermd zijn als monument en daarom niet onder de energielabelplicht vallen, blijft verduurzaming belangrijk en zijn er zeker mogelijkheden.

Dit vraagt om maatwerk en gerichte stimulering om eigenaren te motiveren stappen te zetten. Vanuit erfgoedbeleid stimuleren we nadrukkelijk het gebruik van verdiepingen voor wonen en denken we graag mee over het realiseren van stijgpunten (toegang tot verdiepingen) bij beschermde monumenten. De mogelijke komst van een verplicht energielabel voor andere winkelpanden vergroot het investeringsmomentum, waarbij tegelijkertijd verduurzamingsmaatregelen kunnen worden toegepast. Acties 6. Beter benutten woningvoorraad op verdiepingen Uit het onderzoek van Stec Groep (zie bijlage 3) volgt dat ruimte boven winkels beter kan worden benut. Het inzetten van deze ruimte boven winkels voor woningen biedt dan kansen. Hieraan zijn wel voorwaarden verbonden. Voor het realiseren van een woning boven een winkel is dit bijvoorbeeld de toegankelijkheid van de woning en ruimte voor fietsparkeren. Vanuit Wonen worden er verschillende acties uitgevoerd om kamerverhuur te stimuleren. Dit naar aanleiding van de evaluatie kamerverhuurbeleid (onderzoek door Companen, 2024). Hieruit blijkt namelijk dat het aanbod van kamers stagneert, terwijl er volgens de Woonagenda de komende jaren 2.500 studenteenheden nodig zijn.

In de evaluatie wordt wonen boven winkels aangekaart en gekeken of dit kan worden gestimuleerd door creatiever om te gaan met de normen voor fietsparkeren (mits effectief en passend qua leefbaarheid). Samen met partijen kijken we wat er kan om zodoende meer ruimte te creëren voor wonen boven winkels. Hierbij benaderen we pandeigenaren gericht en informeren we hen over de mogelijkheden en voordelen van leegstaande verdiepingen inzetten voor wonen. 7. Multifunctioneler gebruik van verdiepingen voor kantoren In tegenstelling tot wonen boven winkels, is werken boven winkels, of invulling door andere voorzieningen, op dit moment planologisch vaak niet mogelijk. Het uitbreiden van de planmogelijkheden geeft marktpartijen de kans tot creatievere invulling te komen, bijvoorbeeld wanneer wonen boven winkels te complex is. In gebiedsontwikkeling in en nabij de binnenstad kan vanuit de filosofie van een ‘barcode’ (ruimtevraag vanuit meerdere programmaelementen) eisen gesteld worden aan multifunctioneel gebruik. Door in te zetten op multifunctioneler gebruik van verdiepingen, kan er meer ruimte voor kleinschalige kantoren ontwikkeld worden. We onderzoeken dit bij het wijzigen van het Omgevingsplan (zie actie 8).

8

2.3 Borging van economische functies in de plint Analyse De Nijmeegse binnenstad is het kloppende hart van de stad, met een breed scala aan winkels, horeca, dienstverleners en andere voorzieningen die elkaar versterken. De wisselwerking tussen deze functies zorgt voor levendigheid en trekt bezoekers die meerdere activiteiten combineren. Om deze dynamiek te behouden en verder te ontwikkelen, is een goede samenhang en balans in de functiemix essentieel, zowel binnen als tussen de verschillende deelgebieden. Door de hoge druk op de woningmarkt wordt het daarnaast voor vastgoedpartijen steeds aantrekkelijker om winkels om te bouwen naar woningen. De afgelopen jaren hebben we hier een aantal voorbeelden van gezien, zoals in de Hertogstraat. In de winkelstraten heeft wonen op de begane grond echter zeer negatieve effecten. Het heeft impact op de consumentenbeleving, verlaagt de noodzakelijke traffic, breekt bezoekersroutes op, heeft niet de gewenste uitstraling die nodig is voor een levendige winkelstraat en leidt tot negatieve omgevingseffecten (afval op straat, fietsen, verrommeling). In het huidige bestemmingsplan zijn de planologische mogelijkheden voor wonen op veel plekken zeer ruim bestemd. Hierin schuilt een zeer groot risico op verschraling en/of afwaardering van een diverse winkelstraten naar woonstraten.

Vaak is de situatie onomkeerbaar: het is financieel onaantrekkelijk om een woning weer terug om te zetten naar winkel vanwege opbrengsten en investeringskosten (door realisatie van faciliteiten zoals keuken, badkamer, installaties). Met andere woorden: als er eenmaal een woning is gerealiseerd, is de kans van herintreding van een winkel of andere voorziening beperkt. Tijdelijke huisvesting in winkelpanden in straten met goed toekomstperspectief voor publieksvoorzieningen (zoals het hoofdwinkelgebied) is daardoor volgens Stec (november 2024) sterk af te raden. Acties 8. Sturing op invulling van functies in de plint We gaan bezig met de voorbereiding voor het wijzigen van het Omgevingsplan voor de binnenstad. Om nu al voorbereidingen te treffen om economische functies in de plinten te borgen, verkennen we in 2025 mogelijkheden om het starten van woonactiviteit op de begane grond in het winkelgebied in de binnenstad te voorkomen. Eén van de mogelijke instrumenten om economische functies in de plint te borgen, is werken met een plintenstrategie opstellen ter ondersteuning van de profilering van deelgebieden. Dat is een gedetailleerder gebiedsprofiel met speciale aandacht voor het maaiveld.

Om meer te kunnen sturen op het ‘juiste bedrijf op de juiste plek’ wordt in een plintenstrategie een duidelijk (economisch) en wenkend toekomstperspectief gecreëerd per deelgebied op het beoogde functieprofiel, DNA en flankerende maatregelen. We kijken naar ervaringen in andere steden, om te beoordelen of een dergelijke aanpak meerwaarde voor Nijmegen oplevert. Daarnaast zijn we aangesloten bij de City Deal Dynamische Binnensteden in de werkgroep ‘de Regelkamer’. In deze werkgroep onderzoeken we samen met vier andere steden welke middelen we beschikbaar hebben en bewezen effectief zijn in sturen op structuurkeuzes. De werkgroep loopt van juni 2023 tot juni 2027. In de tussentijd wordt er onderzoek uitgevoerd naar het juiste instrumentarium. Ook wordt er doelgericht geëxperimenteerd met pilots op punten waar nu in de praktijk blokkades lijken te staan. De uitkomsten van dit onderzoek nemen we in het wijzigingsproces van het Omgevingsplan. 9. Betere samenwerking met vastgoedpartijen Het collectief organiseren van vastgoedpartijen in de binnenstad kan van grote meerwaarde zijn in de stadsontwikkeling. Steeds meer steden doen ervaring op met vastgoedsamenwerking, waarbij zelfs gekeken wordt naar gezamenlijke financieringsconstructies met private partijen, en boeken successen. Wij kunnen daarvan leren.

We nemen deel aan de werkgroep Vastgoed van de City Deal Dynamische Binnensteden, waarin dit verder

9

onderzocht wordt. In deze werkgroep kunnen we leren van voorbeelden in andere steden en actief onderzoeken wat voor Nijmegen zou kunnen werken. Daarnaast faciliteren wij via het accountmanagement de werkgroep Vastgoed, waarin makelaars actief in de stad zijn vertegenwoordigd. Hierdoor zijn de lijntjes met vastgoedintermediairs kort. We continueren deze werkgroep, zodat de rol ervan verstevigd kan worden. 10. Actualiseren horecabeleid voor de binnenstad De functie van binnensteden verschuift steeds meer van ‘kopen’ naar ‘ontmoeten’ en ‘beleven’ (ook wel bekend als de verschuiving “from place to buy to place to meet”). Horeca speelt hier een grote rol in. De levendigheid die horeca verzorgt, willen we graag behouden. Tegelijkertijd willen we wel een goed evenwicht behouden tussen ‘levendigheid’ en ‘leefbaarheid’ in de binnenstad. We gaan binnenkort aan de slag met het actualiseren van het horeca- en terrassenbeleid. We beperken ons hierin niet tot de binnenstad; we geven ook aandacht aan horeca in buurt- en wijkwinkelcentra. We onderzoeken in deze nieuwe nota de behoefte naar horecamogelijkheden, en kijken naar structuurversterkende keuzes in de deelgebieden in de binnenstad en in buurt- en wijkwinkelcentra. Op basis van dit onderzoek kunnen we de regels voor horeca op deze plekken aanpassen.

2.4 Kantorenfunctie in de binnenstad stimuleren Analyse Het onderzoek van Stec (2024) naar de economische versterking van de Nijmeegse binnenstad concludeert dat er kansen liggen om het functieprofiel van de binnenstad te verbreden. De kantorenmarkt verschuift richting hoogstedelijke, OV-bereikbare locaties, wat kansen biedt voor de binnenstad. Bedrijven en zzp’ers zoeken steeds vaker flexibele werkplekken, zoals serviced offices en co-working ruimtes, die vaak gecombineerd worden met horecaconcepten zoals koffiebars of lunchrooms. Deze informele werkruimtes versterken de levendigheid en vullen traditionele kantoren aan, waarbij de ontmoetingsfunctie steeds belangrijker wordt. De binnenstad is uitstekend gepositioneerd om aan deze nieuwe vraag te voldoen. Het gebied combineert een dynamische omgeving met goede bereikbaarheid per openbaar vervoer en een breed scala aan voorzieningen, zoals horeca, winkels en culturele instellingen. Dit maakt het aantrekkelijk voor bedrijven die behoefte hebben aan flexibele en hoogwaardige kantoorruimtes op goed bereikbare locaties. Bovendien sluit de binnenstad aan bij de brede trend van werken in levendige, multifunctionele stedelijke gebieden, waar werk, ontspanning en ontmoeting samenkomen. Hoewel de vraag naar kantoorruimte in de binnenstad naar verwachting zal groeien, blijft het aanbod achter.

Momenteel is er in het gebied beperkte ruimte beschikbaar, waarvan een deel niet voldoet aan de energielabel C-plicht. Het aanbod bestaat vooral uit verouderde, kleinschalige panden, met name in het centrum. Dit beperkt de doorstroming, omdat opschalende bedrijven geen passende ruimte vinden, wat de groei van startups en scale-ups belemmert. Daarnaast wordt de binnenstad (inclusief het stationsgebied) in het Kantorenmarktonderzoek gemeente Nijmegen (2023) aangewezen als focusgebied voor vervangingsvraag. Dit betekent dat het advies is om de vervangingsvraag te laten landen in de binnenstad, als elders in Nijmegen incourante kantoren uit de voorraad worden onttrokken. De vraag naar kantoorruimte valt dan hoger uit dan blijkt uit de behoefteraming. Er is, kortom, dringend behoefte aan moderne, kwalitatieve kantoorruimtes om de markt dynamisch te houden. De binnenstad is hier een geschikte locatie voor, alhoewel er (nog) niet veel kantoorruimte beschikbaar is. Actie 11. We maken ruimtelijke keuzes gericht op versterken kantorenfunctie In de kantorenvisie Nijmegen zijn het stationsgebied en de binnenstad aangewezen als dé kantorenlocatie van de toekomst met nadruk op ruimte voor diverse kleinschalige gebruikers tot 1.000 m² vvo (verhuurbaar vloeroppervlak). Het is van belang dit daadwerkelijk te gaan faciliteren door nieuwe kantoorruimte toe te voegen of

10

te herontwikkelen. Het gaat daarbij om het concreet koppelen van deze behoefte aan gebiedsontwikkelingen en het aanwijzen van straten in het bestaande weefsel in de binnenstad waar deze kantorenvraag kan landen. We kijken waar, en hoe, kantoren de bestaande structuren van de binnenstad versterken. Al in een heel vroeg stadium van planontwikkeling, als initiatieven verkend en beoordeeld worden aan de Omgevingstafel, sturen we op het faciliteren van voldoende kantoorruimtes in de binnenstad.

11

3. Versterking van functies in buurt- en wijkwinkelcentra Leegstand in buurt- en wijkwinkelcentra is heel beperkt (bijlage 1, tabel 3, Leegstand per buurt- of wijkwinkelcentrum). Leegstand concentreert zich vooral in winkelcentrum Dukenburg. Dit is een ontwikkellocatie. Daarom laten we dit gebied buiten beschouwing. Voor de overige leegstand geldt dat dit grotendeels aanvangs/frictie-/kortdurende leegstand betreft. Dat zijn dus panden die snel een nieuwe invulling kunnen verwachten. Tegelijkertijd liggen er wel kansen in buurt- en wijkwinkelcentra om deze winkelstrips meer toekomstbestendig te maken en in te richten als maatschappelijke ontmoetingsplekken. Vanuit dit doel formuleren we acties die inzetten op twee hoofdlijnen: 3.1 Ruimte voor lichte bedrijfsactiviteiten in buurt- en wijkwinkelcentra 3.2 Betere horecamogelijkheden in buurt- en wijkwinkelcentra

3.1 Ruimte voor lichte bedrijfsactiviteiten in buurt- en wijkwinkelcentra Analyse De ruimtelijke druk op bedrijventerreinen is erg groot.3 Op bedrijventerreinen vestigen zich ook bedrijven die zich op een andere locatie in de stad zouden kunnen vestigen. Landelijk is het zelfs zo dat één op de vijf bedrijven op bedrijventerreinen ook goed past op een locatie in bijvoorbeeld buurt- of wijkwinkelcentra. Het gaat dan om: • Ambachtelijke bedrijfsruimten: bedrijven waarbij het maken of kleinschalig produceren onderdeel is van de bedrijfsvoering. Denk daarbij aan een meubelmaker, repairshop of bierbrouwer. Regelmatig is er ook een kleine atelierruimte/showroom aanwezig voor verkoop of bezichtiging. • Kleinschalige kantoren: kantoren van bedrijven in de omgeving. Denk aan bedrijven in de ICT, consultancy, marketing of uitzendbranche. Op bedrijventerreinen clusteren ze vooral in bedrijfsverzamelgebouwen. Ook co-working valt in deze categorie: een werk- en ontmoetingsplek waar flexibel gewerkt kan worden met passende faciliteiten. • Dienstverleners: dienstverleners met een publieke functie, zoals een schoenmaker, dansstudio of sportschool. Deze voorzieningen zijn doorgaans al aanwezig in centrummilieus, maar ook op bedrijventerreinen. • Kleinschalige winkels: winkels die qua omvang en producttype passen in een centrum, maar nu (soms verborgen) op bedrijventerreinen aanwezig zijn.

Vaak gestart als ondergeschikte vorm of nevenactiviteit en in de loop der tijd uitgegroeid tot showroom met ruime openingstijden. • Maatschappelijke voorzieningen: voorzieningen zonder commercieel winstoogmerk op het gebied van welzijn, zorg en cultuur. Vanwege gebrek aan ruimte vaak aanwezig op bedrijventerreinen. Uitstekend inpasbaar in wijkcentra. Door het vestigen van deze soorten bedrijven in buurt- en wijkwinkelcentra te stimuleren, wordt de ‘werk’-functie van deze gebieden versterkt. Zo wordt de levendigheid van de buurt- en wijkwinkelcentra behouden en ruimte geboden aan productieve economische functies. Het omgekeerde geldt ook: bedrijventerreinen krijgen zo meer ruimte en een duidelijker profiel. Actie 12. We maken structuurversterkende keuzes in buurt- en wijkwinkelcentra De leegstand in buurt- en wijkwinkelcentra is beperkt, maar niet afwezig. Om de levendigheid in wijken te versterken, kijken we naar mogelijkheden voor structuurversterkende keuzes op deze plekken. Dat kan bijvoorbeeld gaan over cultuur, kleinschalige bedrijvigheid, broedplaatsen of horeca. Daarbij onderzoeken we ook de kansen die 3

Zie voor verdere analyse voor lichte bedrijvigheid het onderzoek ‘Economische versterking van de binnenstad’ door Stec Groep (november 2024) in bijlage 3 (7.5).

12

vrijkomende kerken bieden als mogelijke locaties voor deze functies. Hiermee combineren we het behoud van karakteristieke gebouwen met het versterken van de wijkfunctie. Bij de uitrol van het Omgevingsplan streven we ernaar om functiewisseling bij buurt- en wijkwinkelcentra mogelijk te maken. Hiermee worden mogelijkheden voor verschillende functies verder verruimd. We leggen deze ambitie vast in de Omgevingsvisie. Als een initiatief langskomt op de Omgevingstafel, toetsen wij het initiatief op de bijdrage aan levendigheid aan de wijk. We hebben geen instrumenten om dit af te dwingen, maar geven wel nadrukkelijk ruimte aan initiatieven die levendigheid versterken. Dit doen we in overleg met en in afstemming tussen Cultuur, Vastgoed en Economie.

3.2 Betere horecamogelijkheden in buurt- en wijkwinkelcentra Analyse De horeca in de Nijmeegse wijken is aanvullend op de horeca in het stadscentrum. De horeca buiten het centrum richt zich op een ander publiek (25+-publiek) dan de horeca in het centrum (jongeren, studenten, toeristen en winkelend publiek). In de woonwijken heeft horeca in de eerste plaats een verzorgende functie. Horeca speelt een rol in de kwaliteit van de dagelijkse leefomgevingen in de wijken en buurten van de stad: het fungeert als een sociale en zakelijke ontmoetingsplaats voor diverse doelgroepen. Het is daarmee voor veel bewoners een aantrekkelijke verrijking van hun wijk, mits goed ingepast in de structuur van een wijk en aansluitend op de wensen van omwonenden. Horeca in de wijken draagt, kortom, bij aan een levendige wijk. Het kan de economische structuur van een gebied versterken, omdat het werkgelegenheid genereert en de aantrekkelijkheid van een winkelgebied in de wijk kan versterken. Actie 13. Verbeteren mogelijkheden voor horeca in buurt- en wijkwinkelcentra Binnenkort gaan we aan de slag met het actualiseren van het horecabeleid. Hierin geven we ook aandacht aan horeca in buurt- en wijkwinkelcentra. We onderzoeken in deze nieuwe nota de behoefte naar horecamogelijkheden, en kijken naar structuurversterkende keuzes in deze buurt- en wijkwinkelcentra.

Op basis van dit onderzoek kunnen we de regels voor horeca in buurt- en wijkwinkelcentra aanpassen.

13

4. Versterking van functies in gemeentelijk vastgoed Leegstand in gemeentelijk vastgoed heeft vaak een doel (zie bijlage 1, tabel 4, Omvang gemeentelijke verblijfsobjecten). Om verdere verruiming van de inzet van leegstaande verblijfsobjecten te onderzoeken, voeren we onderstaande aanpak uit. De hieronder beschreven acties zijn gericht op één hoofdlijn: 4.1 Onderzoek naar anders inzetten van gemeentelijk vastgoed in leegstandsbeheer

4.1 Onderzoek naar het anders inzetten van gemeentelijk vastgoed in leegstandsbeheer Analyse In de Leegstandsnotitie (december 2023) staat het volgende over leegstand in gemeentelijk vastgoed: “Er zijn panden met diverse functies in beheer. Denk hierbij aan wijkcentra, sportaccommodaties en speeltuinen. Deze panden hebben een maatschappelijke functies en passen vanuit die invalshoek binnen de vastgoedportefeuille van de gemeente. Naast deze objecten zijn er ook woningen en bedrijfspanden in beheer. Deze passen qua functie vaak niet (meer) binnen de vastgoedportefeuille van de gemeente. Indien een partij de huur opzegt, dan wordt eerst bepaald of het pand een gemeentelijk programma kan dienen. Als dit niet het geval is kan worden besloten om het af te stoten. De afgelopen jaren zijn er een aantal panden afgestoten. Als een pand leegkomt wordt in afwachting van verkoop of programma gebonden invulling een leegstandsbeheerder ingeschakeld. De leegstandbeheerder zorgt voor bewoning van het pand. Op deze manier is het pand dus altijd in gebruik. Het laatste jaar is er een groeiende behoefte om gemeentelijke panden in te zetten voor huisvesting van aandachtsgroepen. Het gemeentelijke pand aan Prins Hendrikstraat 7 is hier een voorbeeld van. Deze wordt nu gebruikt als noodlocatie voor opvang.

Ook ‘de Binder’ (voormalig belastingkantoor aan de Stieltjesstraat) wordt gebruikt om verschillende aandachtsgroepen te huisvesten. Hoewel dit gebouw geen eigendom is van de gemeente (het wordt gehuurd van het Rijksvastgoedbedrijf) kan het gezien de krappe woningmarkt erg zinvol zijn om een dergelijk pand te huren en in te zetten voor huisvesting voor aandachtsgroepen.” Bij gemeentelijke panden is er geen sprake van leegstand. Indien een pand vrijkomt, wordt intern afgestemd of het een gemeentelijk doel kan dienen. Zolang nog niet is besloten waarvoor het pand wordt ingezet, wordt leegstandsbeheer ingeschakeld. Daarbij kijken we of dat regulier leegstandsbeheer moet zijn, of dat een andere wijze van leegstandsbeheer mogelijk is, bijvoorbeeld door middel van ateliers. Dat doen we als gemeente om het risico op kraak, inbraak en vandalisme in leegstaande panden te voorkomen. Dit is altijd van tijdelijke aard. Is er geen maatschappelijk doel waarvoor het pand kan worden ingezet, dan wordt het verkocht. Hier zijn dus geen instrumenten nodig om leegstand te verminderen. Wel kunnen we invulling van leegstandsbeheer verkennen. Leegstandsbeheer kan twee soorten invulling krijgen: bewoning of huisvesten van culturele functies. In het eerste geval gaat het om ‘oppassers’, die het desbetreffende pand tijdelijk bewonen (anti-kraak).

In het tweede geval gaat het om het tijdelijk in gebruik nemen voor culturele doeleinden, zoals atelierruimte.

Acties 14. Scan en onderzoek in samenwerking met zorgpartijen naar het verruimen van mogelijkheden voor het huisvesten van aandachtsgroepen in gemeentelijk vastgoed In oktober is de Nijmeegse woonzorgvisie aangeboden door het college aan de raad. Hierin staat o.a. dat we ieder jaar een scan van (gemeentelijk) vastgoed maken dat leegstaat of leeg komt. Met zorgpartijen gaan we in gesprek over inzet van vrijgekomen zorgvastgoed voor de brede, sociale huisvestingsopgave. We beoordelen of het interessant is om vastgoed aan te passen voor (tijdelijke) huisvesting van aandachtsgroepen of senioren. We realiseren (doorstroom-)locaties waar urgent woningzoekenden zoals statushouders, jongvolwassenen en exgedetineerden tijdelijke woonruimte hebben en waar zij vanuit rust verder kunnen doorstromen naar een andere

14

woning. We zetten hiervoor t/m 2026 o.a. het investeringskrediet ‘flexibele woonplekken’ voor in. De uitvoering hiervan is geborgd in de uitvoeringsagenda van de woonzorgvisie. Deze scan vindt dus jaarlijks plaats. Naast de jaarlijkse scan kunnen we ook ad hoc onderzoek uitvoeren. Het huisvesten van aandachtsgroepen in een leegstaand pand vergt zorgvuldig vooronderzoek.4 We continueren het onderzoek waarbij we, als we een mogelijk geschikt pand vinden, inzichtelijk maken wat die effecten zijn, welke financiële consequenties dit heeft en op welke wijze dit mogelijk gefinancierd kan worden. Momenteel valt een aanvullende invulling namelijk buiten beschikbare budgetten. Hieronder leggen we kort uit waarom. Een uitgebreidere toelichting is te lezen in bijlage 1. Het huisvesten van personen uit aandachtsgroepen in een pand in gemeentelijk leegstandsbeheer, waarbij we rekening willen houden met de sociale cohesie in de wijk, brengt verschillende vraagstukken en knelpunten met zich mee. Naast ‘harde’ technische en juridische kanten, gaat het daarbij ook om vragen van ‘zachte’ aard. Zo moeten we onderzoeken of de partijen die voor de opvang van dak- en thuislozen zorgen, de rol van ‘oppassers’ zouden kunnen vervullen. Dat vraagt altijd om een zorgvuldige (maatwerk) benadering.

Omdat er begeleiding voor deze oppassers beschikbaar moet zijn, is het alleen zinvol om personen uit aandachtsgroepen in groepsverband te huisvesten. Dat brengt verdere uitdagingen met zich mee op technisch vlak, omdat een pand in beginsel vaak niet geschikt is voor wonen. Voor een enkele oppasser is het relatief simpel om het (tijdelijk) bewoonbaar te maken, voor een groep bewoners is dat een grote uitdaging. Als we voldoende kansen zien voor het huisvesten van aandachtsgroepen in een bepaald pand, is er nog onderzoek van technische en juridische aard nodig. Voor het desbetreffende pand moet namelijk inzichtelijk worden gemaakt wat deze vernieuwde invulling betekent voor de wettelijke eisen aan, en kosten voor, leegstandsbeheer. Dit verschilt per type pand, omdat het gaat om zaken als brandveiligheid, installaties, ventilatie, daglichttoetreding en brandveiligheid. Voor dergelijk aanvullend onderzoek zijn, kortom, aanvullende budgetten nodig. Het is namelijk een andere invulling dan de reguliere vorm van leegstandsbeheer.

15. Onderzoek naar het huisvesten van meer oppassers in gemeentelijk vastgoed Binnen de kaders van het leegstandsbeheer en het daarvoor beschikbare budget geven wij momenteel zo efficiënt mogelijk invulling aan het plaatsen van oppassers. Dat wil zeggen dat wij doen wat noodzakelijk is (het treffen van de noodzakelijke maatregelen rondom veiligheid, energie en aanbrengen voorzieningen) om tijdelijk wonen, op een zo veilig mogelijke manier, tegen geringe kosten, mogelijk te maken. Uit intern onderzoek blijkt dat het soms mogelijk is om een extra oppasser in een leegstaand pand te plaatsen. Dit kan echter niet altijd direct, omdat leegstandsbeheerders een bepaalde mate van flexibiliteit nodig hebben, om te voorkomen dat oppassers zonder onderdak komen te zitten wanneer zij een pand moeten verlaten. Hierdoor kan het aantal oppassers per pand variëren, afhankelijk van de beschikbaarheid en de doorstroom tussen panden. Bij vertrek verhuist een oppasser naar een nieuw leegstaand pand of deelt tijdelijk een andere locatie met een collega-oppasser. Bij het verhogen van het aantal oppassers gaat het daarom om enkele oppassers. Het uitgangspunt blijft om binnen de beschikbare ruimte zoveel mogelijk oppassers te huisvesten. 5 Als we voldoende kansen zien voor het verhogen van het aantal oppassers in een bepaald pand, is er nog onderzoek van technische en juridische aard nodig.

Voor het desbetreffende pand moet namelijk inzichtelijk worden gemaakt wat deze vernieuwde invulling betekent voor de wettelijke eisen aan, en kosten voor, leegstandsbeheer. Dit verschilt per type pand, omdat het gaat om zaken als brandveiligheid, installaties, ventilatie, daglichttoetreding en brandveiligheid. Bij het plaatsen van meer oppassers zal altijd een zorgvuldige afweging gemaakt worden tussen de baten en de lasten, waarbij we proberen zoveel mogelijk oppassers te plaatsen binnen de specifieke mogelijkheden van de locatie, en het aantal oppassers dat beschikbaar is. Het huisvesten van substantieel meer oppassers in een leegstaand pand vergt zorgvuldig vooronderzoek. We continueren het onderzoek waarbij we, als we een mogelijk geschikt pand vinden, inzichtelijk maken wat die effecten zijn, welke financiële consequenties dit heeft en op welke

4

5

Zie bijlage 1, ‘c. definitie: leegstand en wonen’ voor een toelichting waarom dit niet één op één te realiseren is. Zie bijlage 1, ‘c. definitie: leegstand en wonen’ voor verdere toelichting.

15

wijze dit mogelijk gefinancierd kan worden. Voor dergelijk aanvullend onderzoek zijn aanvullende budgetten nodig. Het is namelijk een andere invulling dan de reguliere vorm van leegstandsbeheer.

16. Onderzoek naar mogelijkheden voor meer sturing op culturele invulling bij leegstandsbeheer Met het Broedplaatsenbeleid (2024) zetten we in op het faciliteren van ruimte voor en door creatieve makers. Naast hun culturele en artistieke waarde zijn broedplaatsen ook in een bredere context van belang voor onze stedelijke ontwikkeling. Broedplaatsen dragen bij aan de unieke identiteit van wijken en bieden sociale knooppunten die bewoners en creatieve makers samenbrengen. Ze scheppen daarmee ruimte voor publieke programma’s en evenementen, waardoor een gevoel van verbondenheid en gedeelde ervaring ontstaat. Tijdelijke culturele en kunstzinnige initiatieven helpen bovendien bij het tegengaan van leegstand. De aanwezigheid van broedplaatsen kan ontwikkelgebieden nieuw leven inblazen, wat leidt tot een stijging van de vastgoedwaarde en extra investeringen die stedelijke vernieuwing bevorderen. In onze Nachtvisie (2024) hebben we het belang van de nacht onderkend voor de culturele en stedelijke ontwikkeling van Nijmegen. Nachtcultuur levert een grote bijdrage aan het culturele klimaat in Nijmegen. Daarnaast heeft de aanwezigheid ervan positieve economische effecten en een positieve invloed op de aantrekkelijkheid en het imago van de stad (Old City, Young Vibe). Tenslotte levert de aanwezigheid van nachtcultuur een bijdrage aan het welzijn van onze inwoners.

Met de Nachtvisie Nijmegen willen we op integrale wijze inzetten op het zichtbaar maken, behouden en versterken van een aantrekkelijke nachtcultuur voor iedereen. We willen de nachtcultuur versterken door deze te ontwikkelen naar de toekomst. Een van de concrete punten daarbij is het gebrek aan broedplaatsen in de nachtcultuur waar ruimte is voor uitwisseling en experiment tussen publiek en makers. Bij leegstandsbeheer blijven we hiertoe samenwerken met atelierbeheerorganisatie SLAK. Daarnaast verkennen we ook of we ten aanzien van leegstandsbeheer meer kunnen sturen op invulling met andere culturele functies. Denk hierbij aan bijvoorbeeld experimenteerruimte voor nachtcultuur, zoals beschreven in ons broedplaatsenbeleid en onze Nachtvisie. De uitvoering hiervan ligt als centrale opgave in de samenwerking tussen Cultuur, Vastgoed en Economie.

16

Bijlages Bijlage 1: Achtergrondinformatie leegstand in Nijmegen Bijlage 2: Eerste analyse Vastgoed in Kaart Bijlage 3: Onderzoek Economische versterking van de Nijmeegse binnenstad, Stec Groep, 2024

17

Bijlage 1: Achtergrondinformatie leegstand in Nijmegen Eerst wordt aan de hand van de definities uit de Leegstandsnotitie (2024) beschreven wat leegstand is. Hierna wordt de omvang van leegstand in cijfers gedeeld voor winkels en gemeentelijk vastgoed. Vervolgens wordt aandacht besteed aan het verband tussen woonfuncties en leegstanden panden.

a. Definitie: wat is leegstand? De Leegstandsnotitie (2024) schrijft dat de definitie van leegstand genuanceerder is dan de term doet vermoeden. Leegstand suggereert dat ruimte leeg staat en in het geheel niet wordt gebruikt. In de praktijk ligt dit vaak genuanceerder. Leegstand kan door de tijd heen ontstaan doordat een gebouw steeds minder wordt gebruikt of er kan sprake zijn van verhuisbewegingen, waarbij de ene ondernemer het pand verlaat en er een bepaalde ‘lege’ periode tussen zit voordat de volgende ondernemer het pand betrekt. Op die manier lijkt er leegstand te zijn, maar is dit in de praktijk niet het geval. Het bestrijden van leegstand heeft een publiek belang. Bij leegstand blijft namelijk ruimte onbenut, de leefbaarheid wordt aangetast en de kans op kraken neemt toe. Tegelijkertijd is leegstand noodzakelijk. Leegstand zorgt namelijk voor ruimte waardoor er keuzemogelijkheden bestaan voor ondernemers en ontwikkelaars. Hierdoor kunnen verhuisbewegingen ontstaan. We maken daarom onderscheid tussen drie typen leegstand naar duur: Kortdurende/aanvangs-/frictieleegstand: leegstand dat maximaal één jaar duurt. Dit is onvermijdelijke leegstand die bewegingen mogelijk maken op de markt. Er is per type vastgoed een drempelwaarde, wat staat voor ‘gezonde’ leegstand waarbij de markt goed functioneert. Langdurige leegstand: leegstand dat één tot drie jaar duurt.

Panden staan wat langer leeg, door een groter herstructeringsproject (herontwikkeling). Het kan dan gaan om een overbruggingsperiode. Het pand wordt grondig verbouwd of gesloopt en opnieuw gebouwd. De eigenaar maakt het complex geleidelijk leeg waardoor er leegstand ontstaat. In de tussentijd kunnen er wel tijdelijke huurcontracten worden afgesloten om het gebouw zo lang mogelijk te benutten. Ook kunnen er oppassers in het gebouw geplaatst worden (‘antikraak’). Structurele leegstand: leegstand dat drie of meer achtereenvolgende jaren duurt. Net als bij langdurige leegstand kunnen er verschillende redenen waarom een pand structureel leeg staat. Zo kan een herontwikkelingsproject langer duren dan verwacht. Er zijn, kortom, verschillende oorzaken waarom een pand leeg kan staan. Dit laat zien dat leegstand niet altijd een probleem is. Deze nuanceringen zijn belangrijk om in het achterhoofd te houden bij leegstandscijfers: leegstand is op zichzelf niet een verschijnsel dat als ‘negatief’ kan worden aangeduid. Bovendien is niet alle leegstand op papier (in cijfers) werkelijk leegstand. Bij de interpretatie van cijfers is het goed om hier rekening mee te houden.

b. Cijfers: hoeveel leegstand is er? In de binnenstad Het gaat al jaren goed met leegstand in de binnenstad: deze is al jaren op rij erg laag. Deze trend is in tabel 1 weergegeven. Om een goede vergelijking voor de trend door de jaren te heen te maken, wordt januari als meetmoment genomen. In tabel 1 is ook het meetmoment november in 2024 toegevoegd om een zo actueel mogelijk beeld te geven. Leegstand in winkelpanden is namelijk een erg dynamisch begrip. 2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024 (jan)

2024 (nov)

In winkelunits

56

54

86

69

64

61

76

82

In oppervlakte (wvo, m2)

19075

9224

13247

8878

7977

6450

9096

9271

Percentage leegstaande wvo

13,4%

6,8%

9,4%

6,7%

6,0%

4,7%

6,6%

6,3%

t.o.v. totale wvo Tabel 1: Leegstand in de binnenstad, peildatum 18 november 2024.

18

In vergelijking met de benchmark – steden die op verschillende kenmerken vergelijkbaar zijn met Nijmegen – is ook te zien dat de leegstand in Nijmeegse binnenstad relatief gezien laag is (zie tabel 2). Gemiddeld is leegstand in de binnenstad van de benchmark 8,1%. Arnhem Eindhoven Enschede Groningen Leiden Maastricht Tilburg Nijmegen In winkelunits

105

50

61

86

59

112

65

82

In oppervlakte (wvo, m2)

16822

13529

9966

13659

15606

13668

8926

9271

Percentage leegstaande

11,3%

8,6%

7,3%

6,8%

10,5%

7,3%

7,0%

6,3%

wvo t.o.v. totale wvo Tabel 2: Leegstand in de binnenstad, vergelijking met benchmark, peildatum 18 november 2024.

In wijk- en buurtwinkelcentra Leegstand in wijk- en buurtwinkelcentra is zeer beperkt. Te zien valt dat leegstand met name in winkelcentrum Dukenburg voorkomt. Dit is bekend van het winkelcentrum, het is een ontwikkellocatie. In tabel 3 is de leegstand op basis van het winkelvloeroppervlakte (wvo) in november 2024 weergegeven. Let op: in de tabel worden alleen locaties van buurt- en wijkwinkelcentra weergegeven waar leegstand is aangetroffen. In de overige 14 buurt- en wijkwinkelcentra die niet in deze tabel staan, is op de peildatum dus geen leegstand aangetroffen. Buurt- of

Leegstand

Waarvan

Waarvan

Waarvan

Waarvan

Leegstand

wijkwinkel-

in wvo

aanvang

langdurig

structureel

verbouw

in units

centrum

m²

%

m²

%

m²

m²

m²

aantal

%

Bebouwde kom

658

1%

658

100%

6

1%

De Notenhout

100

3%

Dukenburg

3744

15%

386

10,3%

853

22,8%

Fransestraat

56

5%

30

54%

26

46%

Hatert

74

1,5%

40

54%

Horstacker

60

4%

60

Leuvensbroek

30

2%

Malvert

254

15%

Miro center

279

4%

Molenweg-Zuid

30

5,5%

Prins Hendrikstraat 50

3,6%

50

St. Jacobslaan

290

17,6%

290

Willemsweg

280

13,4%

250

89,3%

Eindtotaal

5905

2,9%

2084

35,3%

%

%

%

100

100%

1

6%

2505

66,9%

19

18%

2

12%

2

7,7%

100%

1

17%

30

100%

1

10%

254

100%

3

25%

1

5%

1

11%

100%

1

4%

100%

1

13%

3

10,3%

42

4,5%

34

279 30

46%

100%

100%

909

15,4%

30

10,7%

2914

49,3%

34

0,6%

Tabel 3: Leegstand in buurt- en wijkwinkelcentra in Nijmegen, peildatum 18 november 2024. Percentages in kolommen ‘leegstand in wvo’ en ‘leegstand in units’ zijn percentages ten opzichte van het geheel aan wvo of units op de betreffende plek. Percentages in kolommen ‘aanvang’, ‘langdurig’, ‘structureel’ en ‘verbouw’ zijn percentages ten opzichte van het geheel aan leegstand in wvo op de betreffende plek.

In gemeentelijk vastgoed Onderstaande tabel 4 is een weergave van alle verblijfsobjecten die in eigendom zijn van de gemeente Nijmegen. Denk hierbij aan wijkcentra, sportzalen, scoutinggebouwen, ateliers- en opvanglocaties, maar ook ons stadhuis en enkele woningen. Verblijfsobjecten zijn gebouwen die geschikt zijn om te gebruiken voor een functie als wonen, werken of plezier. Hiertoe behoren bijvoorbeeld niet onze terreinen, ruïnes, rioolgemalen of liften. Als een verblijfsobject leeg komt te staan, wordt leegstandsbeheer (antikraak) toegepast. In de tabel is dat te zien in de kolom ‘waarvan in leegstandsbeheer’. Uitzondering hierop is als de bouwkundige staat dit niet toelaat, en verblijven niet veilig mogelijk is. Dat is bij 4 van de 362 verblijfsobjecten het geval.

19

De verblijfsobjecten van stadsontwikkeling zijn als aparte categorie aangegeven. Deze gebouwen zijn aangekocht met een strategisch doel, zoals sloop, herontwikkeling of herhuisvesting van bedrijven. Door deze verblijfsobjecten aan te kopen, kunnen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de stad mogelijk gemaakt worden. Deze gebouwen zijn tijdelijk in eigendom van de gemeente.

Gemeentelijke verblijfsobjecten,

Totaal

Waarvan in

Waarvan

Waarvan leegstand

verblijfsobjecten

leegstandsbeheer

leegstand

gedeeltelijk

278

6 (2,2%)

84

26 (31%)

4 (4,7%)

362

32

4

1 (0,4%)

niet zijnde strategisch vastgoed Verblijfsobjecten stadsontwikkeling (strategisch vastgoed) Totaal

1

Tabel 4: Omvang gemeentelijke verblijfsobjecten, peildatum 6 november 2024.

c. Definitie: leegstand en wonen Het lijkt logisch om een koppeling te maken tussen gemeentelijke leegstaande panden en de wooncrisis. In een leegstand pand kunnen mensen wonen, is een makkelijke gedachte. Deze gedachte popt des te sneller op als het gaat om de noden en behoeften van aandachtsgroepen. Panden staan met een reden leeg Zowel in de binnenstad, in buurt- en wijkwinkelcentra als in het gemeentelijk vastgoedbestand staan panden niet ‘zomaar’ leeg: er is altijd een reden. Dat is ook te lezen in ‘a. Definitie: wat is leegstand?’. De groep panden die tijdelijk leegstaan, zijn vooral in afwachting van huuronderhandeling of opknappen van de etalage, inrichting en verduurzamingsmaatregelen. Op locaties die structureler leegstaan zijn de redenen uiteenlopend (niet betrokken verhuurder, pand onvoldoende marktconform). Zoals in ‘b. Cijfers: hoeveel leegstand is er?’ is te zien, is er met name kortdurende leegstand in de Nijmeegse binnenstad en buurt- en wijkwinkelcentra. Het gaat daarom om panden die op korte termijn weer gevuld gaan worden. Panden die met een reden leegstaan, kunnen niet gebruikt worden voor wonen. Er is namelijk al een andere invulling. Panden zijn niet altijd geschikt te maken voor wonen Panden die langduriger (drie maanden of langer) leegstaan, zijn niet per definitie geschikt om woningen in te maken. Soms is een pand in leegstandsbeheer.

Dan wonen er tijdelijk oppassers in. De leegstandsbeheerder zorgt in dat geval voor een tijdelijke douche en warmtevoorziening. Met minimale inspanning wordt een pand op deze manier geschikt gemaakt voor tijdelijke bewoning door oppassers. Op deze manier wordt kraken voorkomen. Het pand laten bewonen door oppassers brengt altijd een investering met zich mee voor de eigenaar van het pand. De opbrengst is dat het pand beschermd is tegen kraken. Meer mensen laten oppassen in een gebouw vraagt meestal om grote verbouwingen. Daarnaast wordt andere wet- en regelgeving van toepassing, waar het pand dan aan moet voldoen. Dat brengt hoge kosten, en soms langdurige procedures met zich mee. Dat is nadelig, omdat het gebouw in leegstandsbeheer eigenlijk in afwachting is van een nieuwe invulling. Een grote verbouwing voor tijdelijke invulling is daarom niet in verhouding tot de uiteindelijke invulling van het pand. Daarnaast biedt het oppassen geen oplossing voor de wooncrisis. Oppassers krijgen namelijk geen huurcontract, maar een gebruikersovereenkomst. Oppassers zijn geen huurders. Als het desbetreffende pand verder ontwikkeld gaat worden, hebben de oppassers een korte termijn waarop ze het pand moeten verlaten.