Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

Op dit moment worden het plan en de contractuele aspecten verder uitgewerkt. Naar verwachting leidt dit in 2025 tot een koopovereenkomst en mogelijk al tot start bouw. Bouwrijp maken: In 2024 is, na het sluiten van de noodopvang, in Kanaalknoop gestart met de noodzakelijke bodemonderzoeken. In 2025 wordt de locatie verder bouwrijp gemaakt. Ook rondom de Jan Massinkhal hebben de noodzakelijke onderzoeken plaatsgevonden en is gestart met het bouwrijp maken. Er is een aanbesteding afgerond voor de raamovereenkomst bouwrijpmaken binnen Winkelsteeg. In 2025 worden de eerste opdrachten aan de aannemer verleend. Investeringen Start infrastructurele werkzaamheden: In 2024 is gestart met de grootschalige infrastructurele aanpassingen binnen Winkelsteeg. De eerste werkzaamheden zijn met name rondom station Goffert uitgevoerd. Het Nelson Mandelaplein is aangepast en de rijbanen van de Neerbosscheweg zijn samengevoegd. In 2025 worden ook de rijbanen van de Graafseweg samengevoegd en wordt er gewerkt aan een viertal onderdoorgangen voor langzaam verkeer. Vervolgens wordt van eind 2025 t/m begin 2026 de Nieuwe Dukenburgseweg aangepakt. Subsidies: Nijmegen ontvangt als gedeeltelijke dekking van haar bovenplanse investeringen subsidies via vier verschillende Rijksregelingen. In 2024 is de laatste van de vier beschikkingen van het Rijk ontvangen.

Tevens heeft Nijmegen op basis van voortschrijdend inzicht een wijzigingsverzoek ingediend voor één van de subsidieregelingen. Mogelijk dat dit in 2025 nog tot dekking leidt. Faciliterend grondbeleid Anterieure overeenkomst Kanaalknoop Noord: Eind 2023 heeft de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten met Borghese-Amvest als eigenaren van de voormalig Lincoln Smitweld-locatie. Daarmee is er voor hen de mogelijkheid ontstaan om circa 2.400 woningen en circa 30.000 m² niet-woningbouw functies te realiseren. De partijen werken op dit moment de plannen verder uit, waarna dit mogelijk in 2026 zal leiden tot de eerste start bouw. Overige faciliterende ontwikkelingen: Op dit moment worden met een aantal partijen verkennende gesprekken gevoerd om te komen tot anterieure overeenkomsten. Klimaat en biodiversiteit In lijn met ambities van de Ontwikkelvisie Winkelsteeg ontwikkelen we Winkelsteeg klimaatbestendig en biodivers. Het afgelopen jaar zijn er voor de deelgebieden Stationsomgeving Goffert en Kanaalknoop Zuid waterhuishoudkundige plannen opgesteld. In deze plannen wordt een peilenplan en ruimtes voor de berging van hemelwater uitgewerkt en vastgelegd. Dit heeft tot doel dat er geen wateroverlast kan ontstaan bij piekbuien en dat in de zomer het beschikbare hemelwater wordt vastgehouden.

Daarnaast is bij het opstellen van de inrichtingsplannen voor deelgebieden Stationsomgeving Goffert en Kanaalknoop Zuid een verdere uitwerking gemaakt van de invulling van het groen. Hierbij is gekozen voor grotendeels inheemse soorten en een afwisseling tussen kruiden/ gras, planten, heesters en bomen.

48

In het ontwerp is verder rekening gehouden met voedsel, verblijfplaatsen en verbindingen voor de dieren binnen het gebied en de aansluiting van het groen op de hoofdstructuur. De structuren en soortkeuzes dragen bij aan de versterking van de stadsbiodiversiteit in en rond Winkelsteeg. Verder is er in 2024 is een groot insectenhotel ontworpen dat in 2025 wordt geplaatst in park Winkelsteeg. Participatie en afstemming stakeholders Ook in 2024 is met de omgeving gecommuniceerd en geparticipeerd. Zo is bijvoorbeeld door middel van nieuwsbrieven, gesprekken, informatie op de website en informatieve bijeenkomsten voor bedrijven, omwonenden en overige belangstellende(n) op meerdere manieren informatie over de ontwikkeling gedeeld. Er zijn bijeenkomsten georganiseerd in het kader van bestemmingsplannen en de hoofdinfrastructuur. Verder is er ook met diverse stakeholders en belangenorganisatie (onder andere IVN, Zelfregiecentrum Nijmegen en de fietsersbond) in het gebied één-op-één afstemming geweest. Communicatie Er zijn meerdere nieuwsbrieven uitgegeven met actuele informatie en terugkoppelingen van bijeenkomsten. Op dit moment kent de nieuwsbrief Winkelsteeg circa 1.550 abonnees en dit aantal loopt nog steeds op. Ook is er informatie over de ontwikkeling te vinden op mijnwijkplan, de gemeentelijke website en de website van Winkelsteeg.

Daarnaast is er een actieve en informerende BouwApp (Winkelsteeg hoofdinfrastructuur Nijmegen) met ca. 1.000 volgers, waar specifieke informatie te vinden is over het infraproject en waarop de bouwactiviteiten worden aangekondigd. Dit is met name gericht op proactief communiceren van omleidingen en mogelijke hinder. Om specifieke adressen (bijvoorbeeld van direct aanwonenden) nog directer te kunnen informeren over impactvolle werkzaamheden, worden huis aan huis brieven gestuurd. Verder is in 2024 de Winkelsteeg-website aangepast aan de nieuwe huisstijl en ontstond er steeds meer visuele aandacht in het gebied met behulp van gebiedssigning en informatieborden bij projecten. In 2025 volgen ook passende bouwdoeken die projecten in voorbereiding of uitvoering markeren. Branding en placemaking Met initiatieven voor tijdelijke invulling is de branding van het gebied in 2024 verder zichtbaar gemaakt. In juni was er een marktconsultatie voor een passende en creatieve invulling van het voormalige clubgebouw ‘Voor Anker’ en de Kleedruimten in Park Winkelsteeg. Met de input van de geïnteresseerden en de gesprekken die zijn gevoerd, is de uitvraag in januari 2025 gepubliceerd. De gunning verloopt via een openbare procedure. Daarnaast is eind september een succesvolle burendag in NDW21 georganiseerd en zijn er in het laatste kwartaal een graffiti-jam en een hardloopevent georganiseerd.

Op deze manier zijn geïnteresseerden, bedrijven en hun medewerkers en omwonenden op een ontspannen manier bij elkaar gebracht. Bereikbaarheid en overlast In 2024 is de hoofdweg Neerboscheweg (S100) tussen de O.C. Huismanstraat en de Muntweg grotendeels omgelegd naar de nieuwe locatie. De werkzaamheden hebben de nodige impact gehad op het verkeer met omleidingen, beperkte beschikbare rijbanen en wegafsluitingen. De overlast is tijdens de periode van omzetting vooral merkbaar voor de doorstroming van doorgaand- en bestemmingsverkeer. Er zijn enkele reacties ontvangen over (tijdelijke) belijning van de wegvakken en mogelijke trillinghinder. Er is blijvende aandacht voor communicatie over de werkzaamheden. Daarnaast wordt momenteel gewerkt aan de nieuwe Graafseweg (S103). Het verkeer rijdt daarom momenteel over tijdelijke rijbanen. Eind 2025 zijn de nieuwe rijbanen en het casco van de onderdoorgang voor langzaam verkeer onder de Graafseweg gereed. Dan wordt het verkeer daar ook omgezet naar de definitieve situatie. De werkzaamheden worden zo optimaal en efficiënt mogelijk gepland en uitgevoerd om overlast zo veel mogelijk te beperken. Daarbij is o.a. de keuze gemaakt dat de belemmerende maatregelen worden uitgevoerd in de avonden en de weekenden om de overlast zo beperkt mogelijk te houden.

De vier te realiseren onderdoorgangen voor langzaam verkeer worden op afgeschermde bouwterreinen gemaakt, die vrij liggen van het verkeer. Hierdoor ervaart het verkeer hiervan geen hinder. De onderdoorgang voor langzaam verkeer onder de Graafsweweg wordt gebouwd dichtbij woongebouwen. De bewoners kunnen daardoor overlast ervaren. Daarom werkt het projectteam nauw samen met gebouwbeheerders, -eigenaren en betreffende VvE om de direct aanwonenden te voorzien van informatie en de overlast te minimaliseren waar mogelijk. 49

De ruimte in Winkelsteeg is beperkt en er gaat veel gebouwd worden in korte tijd, dat maakt dat planningen en activiteiten goed op elkaar afgestemd moeten worden. Om dit alles goed te regisseren en af te stemmen, zijn er diverse (interne en externe) overleggen. Daarbij zijn diverse disciplines met kennis van de uitvoering betrokken.

50

Herstructureringsprojecten Overzicht projecten Dit zijn de projecten waarbij een fysieke herstructurering alsmede herontwikkeling van wijken aan de orde zijn. Hierbij is de rol van de verschillende woningcorporaties erg belangrijk.

Overzicht projecten Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

V/N

Jaar van afsluiting

€ Dukenburg Herstructurering

580.400

0

N

2024

Winkelcentrum Weezenhof

0

10.900

N

2026

151.800

147.200

N

2025

Lankforst Woonwaarts

Zie voor een nadere toelichting het onderdeel "Informatie per planexploitatie".

Belangrijke resultaten & ontwikkelingen In 2022 is de complete herinrichting van de openbare ruimte rondom het winkelgebied Meijhorst afgerond. In het licht van de toegenomen woningbehoefte is in 2022 opnieuw gekeken naar de locaties 8, 9 en 10 van Dukenburg. Voor locatie 8 (Zwanenveld 14e straat) is toen rekening gehouden met een plan van circa 60 appartementen. In het bestemmingsplan Dukenburg 2021 is hiertoe een delegatiebesluit genomen. Locatie 10 (Meijhorst) was nog in onderzoek waarin onderzocht werd of aangesloten kan worden bij de plannen voor de herontwikkeling voor de 60e straat Meijhorst. Omdat er op korte termijn geen concrete plannen zijn voor de locaties 8, 9 en 10 én de andere onderdelen van dit project volledig zijn afgerond, is besloten om de planexploitatie af te sluiten. Met de ontwikkelaar van Winkelcentrum Weezenhof is in 2021 een anterieure overeenkomst gesloten over een plan met één supermarkt en 119 woningen daarboven. Daarnaast komt er ruimte voor aanvullende kleinschalige detailhandel/horeca en een medische voorziening. Door het sluiten van de overeenkomst worden de te maken plankosten en kosten van de openbare ruimte verhaald en zijn er afspraken gemaakt over aan- en verkoop van gronden. De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan in juni 2023 vastgesteld.

Tegen de vaststelling is door de belangenvereniging Weezenhof beroep ingesteld bij de Raad van State. In oktober 2024 heeft de gemeenteraad een herstelbesluit genomen. Ook dit is naar de Raad van State gestuurd. Er is echter nog geen zitting bij de Raad van State gepland. Het project heeft hierdoor aanzienlijke vertraging opgelopen. De anterieure overeenkomst Lankforst Woonwaarts is getekend en de grondruil is uitgevoerd. De provincie Gelderland heeft € 0,5 mln. toegekend vanuit het programma Steengoed Benutten). Het groot onderhoud en de renovatie van de complexen is eind 2023 afgerond. De nieuwbouw is medio 2024 opgeleverd. De aangepaste openbare ruimte wordt medio 2025 opgeleverd.

51

Maatschappelijk vastgoedprojecten Overzicht projecten Dit zijn de projecten waarbij maatschappelijke/gemeentelijke voorzieningen worden gerealiseerd met investeringsgeld van de gemeente Nijmegen.

Overzicht projecten Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

V/N

Jaar van afsluiting

€ De Hulsen Prof. Bellefroidstraat GGD Onderwijshuisvesting

0

0

V

2025

194.700

143.200

N

2025

21.140.300

21.194.100

N

2027

Zie voor een nadere toelichting het onderdeel "Informatie per planexploitatie".

Belangrijke resultaten & ontwikkelingen Eind 2020 heeft het college ingestemd met de koopovereenkomst met IrisZorg inzake aankoop van De Hulsen. In 2022 is de gemeente Nijmegen eigenaar geworden van het deel van de percelen voor de nieuwbouw De Hulsen. De nieuwbouw is in 2022 aanbesteed. In 2023 is de omgevingsvergunning verleend en is gestart met de nieuwbouw. De aannemer heeft het gebouw eind 2024 opgeleverd. IrisZorg huurt het nieuwe gebouw vanaf begin 2025. Eind 2024/begin 2025 is er een getekende huurovereenkomst. In 2025 worden de laatste werkzaamheden op het terrein afgerond en de installaties van het gebouw ingeregeld. De Flet blijft na gereedkomen nieuwbouw nog even in gebruik door IrisZorg. Oorspronkelijk zou De Flet gesloopt worden. Overwogen wordt om dit pand voorlopig te laten staan. Eind 2024 wordt een besluit genomen over het gebruik van De Flet na vertrek IrisZorg. Het voorterrein (De Flet en omgeving) wordt na oplevering van de nieuwbouw toegevoegd aan de gebiedsontwikkeling Winkelsteeg. De tijdelijke winteropvang op het voorterrein van De Hulsen is verhuisd naar NDW21 en doorverhuisd komende twee jaar achter de Jan Massinkhal. Het voorterrein was nodig om een veilige sloop- en bouwplaats te hebben en voor toegankelijkheid van gebouw De Flet. Aan de Professor Bellefroidstraat is in 2024 de nieuwbouw van de GGD afgerond.

Eind december is de verhuizing naar het nieuwe pand voltooid, en op 9 januari vindt de feestelijke opening van het nieuwe GGD-gebouw plaats. Het bestemmingsplan voor de huidige GGD-locatie is onherroepelijk. Er zijn geen bezwaren ingediend bij de Raad van State. Dit betekent dat de weg vrij is om de sloop van het huidige GGD-gebouw in gang te zetten na overdracht door de GGD en daarna als bouwrijpe kavel door te leveren aan de SSH&. Dit is waarschijnlijk in Q4 2025. Er zijn tijdelijke kasten voor vleermuizen geplaatst en voor start van de sloop moet een gewenningsperiode in acht genomen worden voor de vleermuizen. Een strook grond die niet aan de SSH& wordt verkocht en al langer in gebruik was als parkeervoorziening voor de VRGZ is aan de Veiligheidsregio verkocht. Met woningcorporatie Woonwaarts is in 2022 een overeenkomst gesloten over de bouw van 24 sociale huurappartementen op de locatie Molukkenstraat 1 (met handhaving gebouw voormalige basisschool De Buut). Na de grondoverdracht zijn de bouwwerkzaamheden in 2023 gestart. Afgelopen jaar zijn de huurappartementen opgeleverd en bewoond. Oók zijn de 3 grondgebonden koopwoningen opgeleverd en bewoond van de op deze locatie eerder verkochte 3 kavels. Op de locatie Marie Curiestraat 9 (voormalige locatie BS De Kleine Wereld; school is gesloopt) waren vergaande plannen voor nieuwbouw BS Hidaya èn nieuwbouw sportzaal.

Afgelopen jaar is duidelijk geworden dat deze locatie minder goed geschikt is voor nieuwbouw van deze school (o.a. te klein) en besloten is dat een alternatieve locatie voor nieuwbouw van deze school wordt onderzocht. Een combinatie van een sportzaal en woningbouw op locatie Marie Curiestraat wordt verder uitgewerkt.

52

Voor de locatie Elzenstraat/Vlierestraat (voormalig Montessoricollege; school is gesloopt) is voor de Vlierestraat met woningcorporatie Woonwaarts begin 2023 een koopovereenkomst gesloten voor de bouw van 36 (zorg)woningen. Na de grondoverdracht is begin 2024 gestart met de bouw. Verwachting is dat de woningen medio/eind 2025 worden opgeleverd. Daarnaast is voor de Elzenstraat in 2022 via een een openbare verkoopprocedure (tender) een koopovereenkomst gesloten met een CPO(Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) stichting voor een nieuwbouwplan van 22 woningen. Door gestegen bouwkosten heeft dit plan vertraging opgelopen. Onder ander door een provinciale subsidie kan het plan doorgaan. Grondoverdacht vindt plaats binnen drie maanden na onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning (medio 2025). Voor de locatie Streekweg 21 (voormalige school is gesloopt) zijn er de plannen voor het realiseren van bijzondere woonconcepten (bijvoorbeeld ecologische vrije kavels) voor Tiny houses en CPO’s (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). In 2021 zijn de Stadsnomaden tijdelijk neergestreken op deze locatie als kwartiermakers voor de toekomstige plannen op deze locatie. Vanuit het aterlierbeleid zijn vanuit het programma Cultuur en Cultureel Erfgoed middelen beschikbaar gesteld om permanente ateliers op deze locatie mogelijk te maken.

In dit deelplan is rekening gehouden met realisatie van permanente ateliers. De plannen hebben vertraging opgelopen doordat er rekening moet worden gehouden met het leefgebied van de dassen in en nabij deze locatie. Oók moeten er aanpassingen gedaan worden in het openbaar gebied. De verwachting is dat de provincie eind 2025 de benodigde natuurvergunning zal afgeven waarbij er geen autodealers naar het gebied komen (Van Rosenburgweg/Hippe Kip) en de ontwikkelingen Streekweg en Teersdijk door kunnen gaan. Hierna wordt een openbare verkoopprocedure van deze locatie gestart. Voor de locatie Berg en Dalseweg 295 (voormalig schoolgebouw Montessoricollege; is gesloopt) is in 2024 met een ontwikkelaar een koopovereenkomst gesloten voor een bouwplan van 67 woningen (‘Kops Kwartier’). Het bestemmingsplan is onherroepelijk en het (grondig) saneren van niet gesprongen explosieven/munitie is nagenoeg afgerond. De 1e fase van de grondoverdracht ten behoeve van 41 te bouwen appartementen heeft eind 2024 plaatsgevonden waarna is gestart met de bouw van de parkeerkelder voor de appartementen. De 2e en 3e fase van de grondoverdracht ten behoeve van 26 grondgebonden woningen zal medio 2025 plaatsvinden. Voor de locatie Hatertseweg 400 heeft de gemeente in 2024 met Aloysius Stichting een koopopvereenkomst gesloten voor verkoop van de locatie met schoolgebouw.

Aloysius was tot en met 2024 huurder van het bestaande schoolpand en gaat het gebouw renoveren. Grondoverdracht vindt begin 2025 plaats. Voor een gedeelte (restkavel) van de locatie Krekelstraat 8 (vm. Mondial College) is via een openbare verkoopprocedure (tender) een koopovereenkomst gesloten met een CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) stichting voor een nieuwbouwplan van 8 woningen. Na de grondoverdracht medio 2024 is gelijk gestart met de bouw van de woningen. Oplevering zal medio 2025 plaatsvinden. De schoollocatie Fanfarestraat 51-53 is door de nieuwbouw aan de Symfoniestraat 208-210 vrijgekomen en door de gemeente aangekocht. Na sloop van het voormalige schoolgebouw is via een openbare verkoopprocedure (tender) in 2023 een koopovereenkomst gesloten met een ontwikkelaar voor een nieuwbouwplan van 37 appartementen (‘Het Octaaf’) waarvan 60% betaalbare woningen. Het bestemmingsplan is medio 2024 onherroepelijk geworden waarna kort daarop de grondoverdracht heeft plaatsgevonden. In 2025 wordt gestart met de bouw van de appartementen. Schoolbestuur Rijk van Nijmegen heeft de VMBO-locatie Kandinsky aan de Haterseweg 404 samengevoegd met de VMBO-locatie van Canisiuscollege aan de Goffertweg tot de nieuwe school ’t Rijks. De nieuwe school is gehuisvest in een nieuw schoolgebouw aan de Goffertweg.

Door deze ontwikkeling zal de locatie vanuit de doordecentralisatie door de gemeente worden aangekocht waarna herontwikkeling met woningbouw op deze locatie is voorzien. Het schoolbestuur (VO Campus) kan op dit moment in verband met andere renovaties van scholen nog niet aangeven wanneer de aankoop moet plaatsvinden. Tevens onderzoekt het schoolbestuur of 53

binnen het bestaande gebouw of met nieuwbouw op deze locatie een flexibele opvang gecreëerd kan worden voor Pontem college. Voor de locatie Weezenhof 8102 (dependance Pr. Clausschool) zijn de woningbouwmogelijkheden opgenomen in het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte Nijmegen Dukenburg 2021, dat in 2022 is vastgesteld. De dependance is tijdelijk in gebruik als hoofdlocatie van de Pr. Clausschool totdat de nieuwbouw gerealiseerd is (eind 2024/begin 2025). De locatie is in 2024 via een een openbare verkoopprocedure (tender) aangeboden als CPO locatie. Met één geselecteerde partij is eind 2024 een optieovereenkomst gesloten wat moet leiden tot een koopovereenkomst met deze CPO(Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) stichting. De locatie Akkerlaan 19 (Pontem College) is in 2021 door de gemeente aangekocht van Scholengroep Rijk van Nijmegen. De locatie zal op termijn worden herontwikkeld/verkocht ten behoeve van woningbouw, mogelijk als CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Door het ruimtetekort van BS Hidaya op de huidige locaties Heiweg 99 en Jagerspad 2 en in combinatie met de nieuwbouwplannen van BS Hidaya elders in Nijmegen, heeft BS Hidaya medio 2021 tijdelijk intrek genomen in een gedeelte van het hoofdgebouw aan de Akkerlaan 19. De rest van het hoofgebouw en het bijgebouw zijn verhuurd aan kunstenaars van SLAK.

De gebouwen zijn hiervoor in 2021 aangepast. De locatie De Gildekamp 6016 (Basisschool Kampus) is eind 2020 door de gemeente aangekocht van Conexus. In 2023 is het pand opgeknapt en geschikt gemaakt voor onderwijs aan vluchtelingkinderen. In de 2e helft van 2024 is dit onderwijs gestopt op deze locatie. Er wordt nu gekeken naar mogelijkheden om dit pand te verkopen.

54

Koers west Overzicht projecten Dit zijn de projecten Nymakwartier en Mercuriuspark.

Overzicht projecten Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

V/N

Jaar van afsluiting

€ Nymakwartier

3.859.200

2.924.800

N

2027

Mercuriuspark

n.v.t.

908.800

N

2027

Zie voor een nadere toelichting het onderdeel "Informatie per planexploitatie".

Belangrijke resultaten & ontwikkelingen In september 2017 heeft de gemeenteraad de gebiedsvisie NYMA vastgesteld. In 2018 is het Ontwikkelteam onder leiding van een kwartiermaker enthousiast van start gegaan om van dit gebied een bruisende plek te maken onder het concept “we play we share we create”. Na het door het College vastgestelde Ontwikkelplan NYMA in 2019 zijn in 2020 een gebieds- en ontwikkelovereenkomst NYMA en erfpachtovereenkomst Vasim gesloten met ontwikkelaars KlokGroep en Lingotto. n 2021 is een ontwikkel- en erfpachtovereenkomst afgesloten met de NYMA Makersplaats om het NYMA gebouw A in erfpacht uit te geven. In ’22 en ’23 zijn ontwikkel- en erfpachtovereenkomsten gesloten met Immowave (NYMA Waterbasin Blommers) en BLIK ’21 (gebouw D1 Expo Bart, Wereldkoks, Oersoep) en in ‘24 met Stipbike. In De panden zijn/worden gefaseerd in gebruik genomen en het gebied ontwikkeld zich als de bruisende plek zoals bedoeld. Inmiddels hebben zich meer dan 200 ondernemers gevestigd die gezamenlijk met de sporters, horeca en evenenementen het gebied tot een nieuwe ontmoetingsplek voor de stad maken. In 2024 is de grondige aanpak van de openbare ruimte Nyma nog zichtbaarder geworden. in 2024 is gestart met het herstel en de transformatie van de watertoren. In 2024 is hard gewerkt aan de verdere uitwerking en tot standkoming van de beheerstichting Nyma.

De bedrijfsterreinen Mercuriuspark staan qua verkoop goed in de belangstelling. Dr. De Blécourtstraat is in 2023 verkocht en voor de verkoop van bedrijfskavels binnen Mercuriuspark lopen vergevorderde gesprekken met diverse kandidaten. Bedrijven als Klok Bouw, Opel garage Mulders, Tramex, Unit Park en HSF zijn inmiddels gerealiseerd. De kavels binnen het planonderdeel Ambachtsweg zijn inmiddels allemaal verkocht en geleverd. De verwachting is dat mogelijk al in 2025 de resterende m2 bedrijventerrein op Mercuriuspark worden verkocht. De werkzaamheden aan de ontsluiting van het nieuwe kantoorgebouw aan de Dr. de Blecourstraat zijn in 2024 afgerond.

55

Planexploitaties in ontwikkeling (PIO's) Overzicht PIO's Planexploitaties in ontwikkeling Vlaamsegas Tweede Walstraat, hoek (faciliterend) Valkhofkwartier Zwanenveld 6626 WC Dukenburg transformatie(deels faciilterend) Villanovastraat 2-6 eo Heideparkseweg 550 Woonwagens Goffertstadion, NEC Weurtseweg/Lijnbaanstraat(faciliterend) Heyendaalseweg 94-96 Neerbosch Oost maisonnettes(faciliterend)

Belangrijke resultaten & ontwikkelingen In deze MPG worden in totaal 10 planexploitaties in ontwikkeling(PIO) toegelicht. In totaal zijn er 23 pio’s in uitvoering. Voor een PIO wordt veel informatie bestudeerd en ingebracht met vaak strategisch belangrijke details. Deze informatie is niet voor iedereen toegankelijk om mis- en/of gebruik te voorkomen. Ook de bescherming van gemeentelijke en soms private zakelijke belangen speelt daarbij een rol. De totale boekwaarde van alle pio’s bedraagt per 31 december 2024 € 2.212.600. het grootste deel van deze boekwaarde(€ 1,6 mln.) wordt gevormd door de pio’s Zwanenveld 6626 WC Dukenburg transformatie, Villa Novastraat 2-6 e.o., Woonwagens en Weurtseweg/Lijnbaanstraat.

56

Strategische gronden In 2016 heeft een onderzoek naar de strategische gronden plaatsgevonden door de rekenkamer. In het onderzoeksrapport van de Rekenkamer is de aanbeveling gedaan om periodiek een heroverweging te maken van de strategische portefeuille met als uitgangspunt afstoten tenzij, en de strategische voorraad gronden op te schonen volgens de nieuwe BBVregels. Op 15 november 2017 heeft uw raad een voorstel vastgesteld om voor een aantal strategische gronden een planexploitatie te openen en een aantal percelen aan exploitaties toe te voegen of af te boeken. Tevens is een aantal gronden overgedragen aan de afdeling Openbare Ruimte en aan de afdeling Vastgoed. Er resteren eind 2024 nog 17 locaties binnen de portefeuille strategische grond te weten:  Wolfskuilseweg 270;  Tweede Walstraat 104-106;  Vlaamsegas 7  Tarweweg 7U;  Roggeweg 1;  Roggeweg 30J;  Sint Teunismolenweg 50B;  Korenpad 1;  Wijchenseweg 4;  Weg door Jonkerbos 40;  3e van Hezewijkstraat 23, 2a en 6;  Villa Novastraat 2-6;  Heideparkseweg 550;  Heijendaalseweg 94-96;  Zwanenveld 90-82(De Grondel);  Energieweg (APN);  Zwanenveld 14e straat(Locatie 8 Dukenburg) Wolfskuilseweg 270: een deel van het terrein is verkocht, de resterende 2,5 ha wordt gereserveerd voor andere doeleinden. Welke doeleinden voor deze locatie passend en haalbaar zijn wordt nader verkend.

Tweede Walstraat 104-106 en Vlaamsegas 7: In de integrale gebiedsvisie Ringstraten/Vlaamsegas is beschreven wat nodig is om de leefbaarheid in dit deel van de binnenstad structureel te verbeteren onder meer door de transformatie van vastgoed en het herinrichten van de openbare ruimte. We werken nu op basis van de gebiedsvisie aan herontwikkeling van de driehoek Vlaamse gas/Tweede Walstraat. Tarweweg 7U, Roggeweg 1 en 30J(Roggeweg 30E is verkocht in 2024), Sint Teunismolenweg 50B, Korenpad 1, Wijchenseweg 4 en Weg door Jonkerbos 40: Deze objecten maken (nu) geen onderdeel uit van de planexploitatie Kanaalzone/Winkelsteeg. De Tarweweg 7U is tijdelijk in gebruik genomen als ruimte voor activiteiten ten behoeve van de ontwikkeling Winkelsteeg. De Wijchenseweg 4 is aangekocht met als doel om de verplaatsing van Antargaz mogelijk te maken. Antargaz is nu gevestigd binnen Winkelsteeg. De overige panden op de Roggeweg 1 en 30J, Sint Teunismolenweg 50B 1 zijn verhuurd, het Korenpad 1 wordt gebruikt als kantoorlocatie door het projectteam Hoofdinfrastructuur Winkelsteeg. Onderzocht wordt nog op welke wijze deze overige panden/gronden ingezet kunnen worden. 3e Van Hezewijkstraat 23, 2a en 6 en Villa Novastraat 2-6: Onderzocht wordt of op deze locatie woningbouw ontwikkeld kan worden in combinatie met een wijkcentrum en enkele ateliers.

De voormalige schoolgebouwen worden vanuit cultuurhistorisch oogpunt behouden.

57

Heideparkseweg 550 De gemeente heeft de ambitie dat deze plek zich ontwikkelt als ‘de stadsboerderij’ van Nijmegen. Primair wordt deze plek gebruikt voor duurzame stadslandbouw waarbij tevens ruimte is voor nevenactiviteiten die het concept integraal versterken. Heijendaalseweg 94-96 Voor de locatie Heyendaalseweg 94-96 wordt onderzocht of deze verkocht kan worden aan huidige erfpachter en kan worden herontwikkeld. Zwanenveld 90-82 (De Grondel) In verband met de gebiedsontwikkeling van winkelcentrum Dukenburg, deze locatie wordt in afwachting van een definitieve bestemming ingezet als duurzaamheidswinkel Energieweg 28(APN) Voor het zetten we stappen voor schone lucht en het ontwikkelen van het gebied rond de Energieweg waar we de negatieve impact van bedrijven op de leefomgeving willen verminderen is de Energieweg 28 aangekocht. Na de sloop van de fabriek wordt gezocht naar een passende invulling voor het terrein op de scheiding tussen de wijk Hees en het industrieterrein West kanaaldijk. Zwanenveld 14e straat(Locatie 8 Dukenburg) Oorspronkelijk lag hier een plan van circa 60 appartementen. In het bestemmingsplan Dukenburg 2021 is hiertoe een delegatiebesluit genomen. Op korte termijn zijn er geen concrete plannen voor deze locatie.

58

Deelnemingen

59

Totaal overzicht verbonden partijen Een verbonden partij is een privaatrechtelijke of publiekrechtelijke organisatie waarin de gemeente een bestuurlijk en een financieel belang heeft. Het kan daarbij gaan om privaatrechtelijke, publiekrechtelijke organisaties en publiek-private samenwerkingen (PPS). In de Kadernota verbonden partijen zijn hierover afspraken vastgelegd. Ook voor de uitvoering van het grondbeleid wordt gebruik gemaakt van verbonden partijen, zie hierna. In de Kadernota verbonden partijen hebben we afgesproken dat wij over deze verbonden partijen rapporteren in het MPG. Verbonden partijen Ontwikkelingsbedrijf Waalfront Indigo BV BV Land over de Waal

Ontwikkelingsbedrijf Waalfront OB Waalfront (OBW) is een commanditaire vennootschap met een beherend vennoot waarin de gemeente samen met BPD (voorheen Bouwfonds) op 50-50 basis, participeert. OBW heeft tot taak het stadsdeel Waalfront risicodragend te ontwikkelen en te realiseren door middel van verwerving van gronden en panden, bouw- en woonrijp maken, het (doen) realiseren van voorzieningen en de uitgifte van gronden ten behoeve van woningbouw en bijbehorende voorzieningen. Deze samenwerking met een verhouding 50/50 houdt in dat besluitvorming in gezamenlijkheid plaatsvindt, als ook dat financiering en risico in gezamenlijkheid worden gedeeld. De gemeente heeft daarmee niet de mogelijkheid zelfstandig c.q. eenzijdig besluiten te nemen in de gebiedsontwikkeling. Grondexploitatie (GREX) De GREX 2025 is voorlopig vastgesteld in de ava van december 2024 deze wordt voor wensen en bedenkingen aan de gemeenteraad aangeboden. Hiermee wordt het ontwikkelingskader voor de komende tijd weer vastgesteld. Het totale woningprogramma bestaat in de GREX 2025 uit ca. 2.200 stuks, waarvan 534 gestapelde woningen op de Handelskade liggen, Batavia (Koningsdaal) in totaal 270 grondgebonden en 185 gestapelde woningen krijgt (455 woningen totaal) en het Dijk- en Waalkwartier (incl. terrein Honig) bij voltooiing uit circa 1.200 woningen bestaat (circa 1020 gestapeld, 180 grondgebonden).

Van dit totaal zal 40% goedkope woningen worden gerealiseerd. De planexploitatie bestaat uit een aantal deelgebieden. Deze worden hieronder nader toegelicht.

Handelskade Alle woningen en voorzieningen zijn in 2018 opgeleverd. De inrichting van de woonomgeving Handelskade is half 2016 na de eerste bewoning van De Lunet gestart. De resterende openbare ruimte is eind 2018 opgeleverd. De laatste schouw is uitgevoerd en restpunten zijn afgewikkeld. Hiermee is het deelgebied Handelskade gereed.

60

Batavia (werknaam Koningsdaal-Noord) Vanaf eind 2016 zijn we gestart met het in ontwikkeling nemen van het gebied Koningsdaal-Noord en dit gebied verder uit te gaan werken in concrete bouwplannen en inrichtingsplannen voor de openbare ruimte. Dit is de verdere uitwerking van het bestemmingsplan, genaamd Brugkwartier. Het gaat hier om het gebied ten noorden van de Laan van Oost-Indië vanaf de Winselingseweg tot en met het park Fort Krayenhoff. Grote delen van dit plandeel zijn reeds opgeleverd (complex sociale woningbouw De Gemeenschap en de vrije sectorwoningen in blok 3 en 4) De 3 woningbouwblokken grenzend aan de Waal zijn in 2021 opgeleverd. In het park Fort Krayenhoff zijn de 3 woonpaviljoens met 42 woningen opgeleverd. In 2023 is het park volledig aangelegd en ingericht. Dijkkwartier Oost Begin 2021 is gestart met de bouw. Dit is een bouwplan dat in een samenwerkingsverband tussen BPD en de woningcorporaties Talis en Portaal wordt ontwikkeld. Dit betekent dat er een gedifferentieerd plan wordt gerealiseerd met veel betaalbare woningen. Het gaat in totaal om circa 320 woningen. Hiervan wordt ruim de helft (164) als sociale huurwoning gerealiseerd. De huurniveaus variëren tussen de € 544 en € 737 euro, mede afhankelijk van de grootte van de woning.

Dit zal worden gecombineerd met een koopwoningenprogramma (voor een deel ook goedkoop tot 220.000 euro) en er worden middel dure huurwoningen (circa 40 stuks max. 950 euro) door een belegger gerealiseerd. Een complex plan om te ontwikkelen, maar een prachtige mix van woningen voor een gedifferentieerd en inclusief woon- en leefmilieu. Eind 2022 zijn de eerste woningen opgeleverd. Half 2023 is het project definitief opgeleverd. De aansluiting van de Laan van Oost-Indië op de Weurtseweg is gereed. Waalkwartier (gebied Honig/slachthuis) In het gebied wordt een 6-tal bouwblokken ontwikkeld en 1 bijzondere opgave, zijnde de ontwikkeling van het Honigcomplex. Het totale woonprogramma ligt tussen de 800 en 1000 woningen voor dit deelgebied (afhankelijk van typologie en oppervlakte van de woningen). Voor de blokken 5 en 6 Waalkwartier is de bouwplanontwikkeling afgerond. het gaat hier om circa 300 woningen. Dit is begin 2022 vertraagd met als belangrijkste oorzaak de kostenstijging van materialen en lonen (aanneemsom veel te hoog), met de bijbehorende risico's voor de nabije toekomst in relatie tot de doorlooptijd van dit project, zijnde ca. 3 jaar. Inmiddels heeft een heroriëntatie plaatsgevonden op een aantal onderdelen van het bouwplan en is het plan in uitvoering genomen. De verkoop van de woningen loopt.

In juni 2024 is gestart met de bouw van de parkeergarage voor de blokken 5 en 6 Waalkwartier. In 2024 is een overeenkomst gesloten voor de herontwikkeling van de blokken 1, 2 en 3 van Waalkwartier in combinatie met de herontwikkeling van het Honigcomplex. Honigcomplex Voor het te behouden deel van het Honigcomplex (inmiddels eigendom van projectontwikkelaar Lingotto) ligt er een programma van ruim 12.000 m2 bruto vloeroppervlak aan voorzieningen. Te denken valt aan horeca, detailhandel, cultuur, sport, ambachtelijke bedrijvigheid, kunst, dienstverlenende bedrijvigheid. Ook zullen er woningen worden gerealiseerd aansluitend op het te behouden deel van de Honig met een woontoren van ca. 70 meter hoogte. De start van de werkzaamheden staat gepland eind 2025/begin 2026. Groene eiland (landtong aan de Waal en de Haven en de Loopbrug) Dit gebied zal overwegend zijn groene karakter behouden bij de verdere uitwerking van de plannen. Herinrichting is aan de orde. Het inrichtingsplan openbare ruimte voor zowel het Waalkwartier als de groene landtong is definitief vastgesteld in de vergadering van aandeelhouders, na wensen en bedenkingen van de raad. De uitvoering zal fasegewijs gaan plaatsvinden. Het voornemen ligt er nu om –naar aanleiding van discussie hierover in de raad- toch een brug (inclusieve brug) als

61

verbinding tussen de Handelskade en het groene eiland te realiseren. Naast deze –ook op stedelijk niveau belangrijke verbinding- ligt er de doelstelling om op het eiland te streven naar publiek aantrekkelijke functies. Deze moeten passen in deze omgeving qua schaal en functie, met een overwegend groene invulling. Dit kan wellicht door een andere invulling van 2 nog bestaande (kantoor)gebouwen. De bunkerboot van NeptunHeijmen blijft op deze locatie aan de zijde van de rivier de waal gehandhaafd.

Indigo BV Indigo BV is medio 2012 opgericht. De gemeente Nijmegen participeert in Indigo voor 5%. De overige 95% van de aandelen is in bezit van Firan BV. Indigo BV heeft tot taken realiseren en exploiteren van een warmte-infrabedrijf, ten behoeve van een duurzame energievoorziening door middel van een warmtenet in de gemeente Nijmegen. Deze huidige transportleiding van Indigo B.V. verbindt de ARN met het Waalfront en de Waalsprong. De leiding loopt vanaf de ARN door het industriegebied TPN-WEST naar het Engie terrein. Daar splitst de leiding zich naar het oosten en het noorden. De oostelijke aftakking stopt bij het Hoofd Aansluiting Punt (HAP) aan de Hollandiaweg waar de warmte wordt overgedragen aan het warmtenet Waalfront van Vattenfall. De noordelijke aftakking loopt verder, de Waal onder en stopt bij de HAP gelegen net achter de dijk in de Waalsprong. Daar wordt de warmte aan het warmtenet Waalsprong van Vattenfall overgedragen. De financiële risico’s voor de gemeente zijn beperkt tot het gestorte aandelenkapitaal van € 300.000, -. Om de aanleg van de hoofdleiding mogelijk te maken heeft de gemeente € 3,5 miljoen subsidie verstrekt. De provincie Gelderland heeft voorts nog een achtergestelde lening verstrekt ter hoogte van € 4 miljoen. Op deze lening wordt jaarlijks afgelost.

De warmtelevering in het concessiegebied Waalfront en Waalsprong vindt plaats door Vattenfall (voorheen Nuon Energy). In 2012 is aan Vattenfall een concessie verleend voor de realisatie van warmtenetten en aansluitingen, de exploitatie en warmtelevering voor ca. 14.000 woningen. In 2024 heeft ARN samen met Indigo als warmtetransportbedrijf een aanbieding gedaan aan één van de bedrijven op TPN-West. Ook loopt er een onderzoek naar oprichting van een ‘warmteschap’ door bedrijven op TPN-West dat gebruik zou gaan maken van de Indigo-leiding. Een discussie met Vattenfall over de berekening van de compensation fee is in 2024 definitief beslecht. Indigo is die compensation fee voor het laatst verschuldigd over het jaar 2023. Verder heeft Indigo met de aandeelhouders een eerste gesprek gevoerd over de toekomst van Indigo in relatie tot de Wet collectieve warmte en de oprichting van een publiek integraal warmtebedrijf. Dit gesprek wordt in 2025 vervolgd. Met de deelname in Indigo B.V. zijn voor de gemeente Nijmegen geen financiële risico’s van wezenlijke omvang gemoeid, gezien het minderheidsaandeel van 5% dat de gemeente heeft. De vaste vergoeding die Indigo ontvangt per aangesloten woning in Waalsprong en Waalfront is de belangrijkste omzetbron van Indigo. Het aantal woningaansluitingen loopt eind 2024 nog steeds achter ten opzichte van de prognose in de bijgestelde businesscase.

Deze achterstand zal naar verwachting in 2028 zijn ingehaald. Ondanks de achterlopende woningaansluitingen laat de jaarrekening een stabiel financieel beeld zien. Het boekjaar 2023 is met een positief resultaat afgerond.

BV Land over de Waal Deze BV wordt aangehouden voor administratieve doeleinden.

62

Reserve & risico

63

Saldireserve mutaties De saldireserve is een financiële buffer voor het afdekken van de financiële risico's in de begroting, waaronder de planexploitaties. Het betreft risico's waarvoor geen specifieke voorziening is getroffen. Te denken valt aan niet ingecalculeerde milieurisico's, het plotseling achterblijven van de vraag op de vastgoedmarkt en het stagneren van de woningmarkt, etc.

Afgelopen boekjaar Onderstaand wordt een korte toelichting gegeven op de mutaties van de saldireserve gedurende 2024 op basis van voorliggend MPG 2025. Overzicht mutaties Bij A

Afgesloten planexploitaties

B

Tussentijdse winstnames

C D

Aanpassing voorzieningen n.a.v. herzieningen Deelnemingen

223.900 0 14.052.800 0

Totaal

14.276.700

Af A C

Afgesloten planexploitaties Aanpassing voorzieningen n.a.v. herzieningen

0 8.257.100

C1 D

Aanpassing voorzieningen contante waarde Deelnemingen

1.888.600 0

E1

Afboeken PIO Goffertstadion NEC

E2

Inzet reserve afschrijving parkeergarage Winkelsteeg

209.000 12.000.000

Totaal

22.354.700

Saldo mutaties 2024

8.078.000

Volgens bovenstaand overzicht wordt in totaal een bedrag van € 8,1 miljoen aan de saldireserve onttrokken. In de VGP 2024 was de verwachting dat het totaal aan mutaties zou leiden tot een onttrekking aan de saldireserve van € 2,0 miljoen (als gevolg van het jaarlijks oprenten van de verliesvoorzieningen). Onderstaand een toelichting op de verschillende posten: Waalsprong, aanpassen voorziening Waalsprong totaal

€

-4,5 mln.

Stationsdistrict, aanpassen voorziening Stationsdistrict totaal

€

-1,4 mln.

Winkelsteeg/Kanaalzone, aanpassen voorziening Winkelsteeg totaal

€

11,5 mln.

Waalfront, aanpassen voorziening Waalfront

€

0,7 mln.

Dukenburg, aanpassen voorziening Dukenburg

€

0,6 mln.

Instellen/aanpassen voorziening overige projecten totaal

€

-1,1 mln.

Positief resultaat planexploitaties

€

0,2 mln.

Afboeken PIO Goffertstadion NEC

€

-0,2 mln.

Aanpassing voorziening t+1

€

-1,9 mln. -12,0 mln.

Inzet reserve afschrijving parkeergarage Winkelsteeg Totaal

64

€

-8,1 mln.

Dit negatieve resultaat wordt voor een groot deel veroorzaakt door het project Waalsprong en in mindere mate Stationsdistrict en Winkelsteeg. Ondanks betere verwachtingen t.a.v. te realiseren grondopbrengsten voor woningbouw, is het resultaat in deze projecten verslechterd. De oorzaken hiervan zijn meerledig. Enerzijds komt dit door een toename van de verwachte plankosten in de projecten, maar tevens zijn er project specifieke oorzaken, zoals herontwikkeling van plannen in Waalsprong. In de projectenbijlage is nadere informatie opgenomen per project. Toelichting In onderstaande tabellen vindt er per onderdeel van het resultaat een nadere toelichting plaats. Ad a: afgesloten planexploitaties Afgesloten planexploitaties in 2024

bij eindresultaat €

Af eindresultaat €

Doddendaal Microweg Synthon Dukenburg herstructurering totaal

34.600 189.300 0 223.900

0

Planexploitatie

Bij eindresultaat €

AF Eindresultaat €

totaal

0

0

Ad b: tussentijdse winstnames

Ad c: aanpassing voorzieningen n.a.v. herzieningen Het onderdeel Grondexploitaties bevat per planexploitatie een overzicht van kerninformatie en de ontwikkelingen. Op deze overzichten kunt u eveneens per planexploitatie de financiële resultaatontwikkeling vinden. Voor wat betreft de resultaataanpassingen van planexploitaties met een nadelig resultaat wordt ten laste van de saldireserve een voorziening getroffen. Door de invoering van de nieuwe regels omtrent rente toerekening is het niet meer mogelijk om rente toe te voegen aan de voorziening. De voorziening wordt gevormd voor het tekort op contante waarde. Om het niveau van de voorziening jaarlijks op peil te houden wordt vanuit de saldireserve een toevoeging aan de voorziening gedaan ter hoogte van 2%, de disconteringsvoet waarmee in de planexploitaties gerekend wordt. Hierdoor ontstaan de aanpassingen van de voorzieningen door twee oorzaken: 1. De ophoging van de voorziening met 2% disconteringsvoet; 2. De aanpassing aan de resultaatontwikkeling. Onderstaand overzicht geeft de mutaties als gevolg van de plussen en minnen van de voorzieningen op de saldireserve aan (over het hele jaar 2024).

65

bijgestelde resultaten n.a.v. herzieningen

Waalsprong Waalfront Stationsdistrict totaal Winkelsteeg/Kanaalzone Onderwijshuisvesting Dukenburg Prof. Bellefroidstraat GGD Nymakwartier Mercuriuspark Vossenlaan 44 Kinderdorp Neerbosch Dorpsstraat 92-118 Dr. J. Berendsstraat Van Rosenburgweg Hippe Kip Particuliere planexploitaties totaal

Bij eindresultaat €

Af eindresultaat € 4.520.800

675.200 1.409.400 11.522.300 347.800 569.000 50.400 880.500

7.600 14.052.700

856.400 156.800 300.200 19.500 57.200 811.500 125.300 8.257.100

Na deze aanpassingen is de stand van de voorzieningen als volgt: Omschrijving per 1-1-2024 contante Toevoeging/ waarde vrijval 2% Waalsprong 24.772.100 495.400 4.576.400 Waalfront 13.697.000 273.900 -3.912.500 Waalfront (handelskade) 3.595.000 44.900 Waalfront 2.570.400 51.400 2.037.300 Stationsdistrict totaal 12.875.700 257.500 1.409.400 Winkelsteeg/Kanaalzone 12.472.500 249.400 -11.332.300 Onderwijshuisvesting 19.921.000 398.400 -347.800 Dukenburg 557.800 11.200 -569.000 Prof. Bellefroidstraat 187.100 3.700 -50.400 Nymakwartier 3.565.000 71.300 -880.500 Mercuriuspark 856.400 Vossenlaan 44 535.600 10.700 156.800 Kinderdorp Neerbosch 16.800 300 300.200 Dorpsstraat 92-118 680.200 13.600 19.500 Dr. J. Berendsstraat 83.400 1.700 57.200 Van Rosenburgweg 811.500 Particuliere 247.400 4.900 117.800 planexploitaties totaal 95.777.400 1.888.300 -6.750.000 In het onderdeel Grondexploitaties worden de verschillen per project toegelicht. Ad d: deelnemingen Geen bijzonderheden.

66

Per 31-12-2024

29.843.900 10.058.500 3.639.900 4.659.000 14.542.700 1.389.600 19.971.700 0 140.400 2.756.100 856.400 703.000 317.400 713.300 142.300 811.500 370.100 90.915.800

Ad e: overige In 2024 is besloten om het onderzoek naar een mogelijke gebiedsontwikkeling en het realiseren van woningbouw bij het Goffertstadion te staken. De voorbereidende onderzoekskosten van € 209.000 dienen afgeboekt te worden. Bij het raadsbesluit Investerings- en exploitatievoorstel Parkeergarages Winkelsteeg is besloten om € 12,0 mln. van de vrijval van de verliesvoorziening die met dat besluit gepaard ging in te zetten voor een Reserve Afschrijvingen van deze parkeergarages.

Meerjarig De verwachte mutaties in de jaren 2024 tot en met 2030 zijn in onderstaande tabel opgenomen. Hieronder volgt een schematische vertaling van de mutaties van de saldireserve tot en met 2030. 2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Positieve resultaten planexploitaties

0.2

0.1

0

0

0

0

0

Tussentijdse winstname

0

Aanpassing voorzieningen n.a.v.

6.8

0

0

0

0

0

0

Deelnemingen

0

0

0

0

0

0

0

Diversen

0

0

0

0

0

0

0

Aanpassing voorziening t + 1*

-1.9

-1.8

-1.7

-1.7

-1.2

-1.3

-1.07

Mutatie in jaar

4.1

-1.7

-1.7

-1.7

-1.2

-1.3

-1.0

herzieningen planexploitaties

Ophoging voorziening contante waarde

Bij de ontwikkeling van de saldireserve wordt rekening gehouden met winst uit gemeentelijke planexploitaties en tevens met het jaarlijks moeten ‘oprenten’ van de verliesvoorziening.

67

Risico’s Gebiedsontwikkeling en het realiseren van vastgoedprojecten met bijbehorende openbare ruimte vergt een goed risicomanagement. Naast het voortdurend monitoren van de risico’s is bijsturing een factor van belang. De balans tussen beide elementen bepaalt het risicoprofiel van de grondexploitaties.

Risicobeheer In onderstaande tabel is de samenstelling en hoogte van het risicoprofiel van het programma Wonen en Stedelijke ontwikkeling, taakveld grondexploitaties opgenomen. Omschrijving

€ x 1 miljoen

Was (stadsbegroting 2025-2028)

Waalsprong

21.9

26.7

Stationsdistrict

18.8

30.1

Waalfront

2.9

4.6

Winkelsteeg Kanaalzone

50.9

50.8

Onderwijshuisvesting

1.7

2.0

Nymakwartier

0.7

0.9

Overige risico’s

1.5

2.7

Totaal risico’s

98.4

117.8

Het totale risicoprofiel van het taakveld grondexploitaties is daarmee gedaald ten opzichte van de Stadsbegroting 2025-2028, van € 117,8 miljoen naar € 98,4 miljoen. Ten opzichte van de Stadsbegroting 2025-2028 is het risico Stationsdistrict fors afgenomen. Ook de risico’s van de overige grote gebiedsontwikkelingen Winkelsteeg/Kanaalzone en Waalsprong zijn afgenomen. Dit komt voornamelijk omdat de verwachtingen ten aanzien van de grondopbrengsten verbeterd zijn en door de voortgang in de projecten er meer grip / zekerheid is over de civieltechnische kosten. Ook zijn een aantal risico’s nu verwerkt in de grondexploitaties zelf, waarmee het risicoprofiel afneemt. Mutaties vinden hun oorzaak in civieltechnische kosten en vertragingsrisico’s, de huidige onzekere markt en de opbrengstverwachting. Voor meer informatie verwijzen wij naar de risicoparagraaf. Project Waalsprong Stationsdistrict Waalfront Winkelsteeg Kanaalzone Onderwijshuisvesting Nymakwartier Overige projecten Totaal

totaal risico 21.900 18.800 2.900 50.900 1.700 700 1.500 98.400

2025

2026

2027

2028

2029

4.800 1.900 0 3.400 1.200 300 500 12.100

5.800 1.700 700 4.300 300 0 500 13.300

6.500 4.400 800 3.100 200 400 200 15.600

3.100 3.100 900 4.000 0 0 200 11.300

1.100 3.900 200 9.100 0 0 100 14.400

De risico’s kunnen deels door de gemeente met behulp van beheersmaatregelen worden beheerst. In de herzieningen van de verschillende planexploitaties zijn dergelijke maatregelen al voor een belangrijk deel doorgevoerd. Voor nadere informatie over de ontwikkeling van het risicoprofiel per planexploitatie verwijzen wij naar de risicoparagraaf.

68

latere jaren 600 3.800 300 27.000 0 0 0 31.700

Investeringsrisico’s Naast de risico’s van de planexploitaties zijn er ook risico’s te onderscheiden bij de investeringen. Bij het analyseren van de investeringen gedurende de looptijd wordt bezien of het oorspronkelijke krediet voldoende is of dat zich nog risico's kunnen voordoen. Wanneer overschrijding zeker is, wordt een aanvullend krediet aangevraagd bij uw raad. Zolang het in de risicosfeer ligt, wordt het opgenomen in deze paragraaf. Op basis van huidige kennis en inzichten signaleren we de volgende risico’s met betrekking tot investeringen. Project Valkhofpark Kelfkensbos De Hulsen Winkelsteeg Kanaalzone Stationsdistrict Investeringsprojecten

MPG 2025 275 375 0 13.400 19.000 33.050

69

Risicoparagraaf Waalsprong Op de grondexploitatie Waalsprong t.b.v. de MPG2025 is een Monte Carlo-analyse uitgevoerd. Het resultaat van de Monte Carlo-analyse geeft weer wat de mogelijke financiële resultaten zijn van de grondexploitatie en geeft daarmee inzicht in het risicoprofiel van deze grondexploitatie. Het risicobeleid van gemeente Nijmegen bepaalt dat het totale risico op basis van een betrouwbaarheidsinterval van 80% financieel moet worden afgedekt. Uit de risicoanalyse blijkt dat in 80% van de scenario’s het projectsaldo niet lager uitkomt dan € 51,0 mln. negatief (netto contant). Het resultaat van de grondexploitatie Waalsprong 2025 bedraagt € 29,8 mln. negatief. Voor dit verlies wordt een voorziening getroffen. Het af te dekken risicoprofiel bedraagt daarmee voor € 21,2 mln. (€ 51,0 - € 29,8 mln.). De reservering wordt na oprenting met de disconteringsvoet € 21,9 mln. In vergelijking met de MC-analyse t.b.v. de VGP2024 is het risico met € 0,7 mln. toegenomen. Tussentijds is bij de Stadsrekening 2023 besloten om het risico van een opbrengstendaling aan te passen naar boven. Hierdoor is het risicoprofiel t.o.v. de VGP2024 destijds gestegen naar € 26,7 mln. Het huidige risicoprofiel laat dus een daling zien t.o.v. de Stadsrekening 2023 met bijna € 5,0 mln.

Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 januari 2025. Fasering De planexploitaties zijn opgesteld met de uitgifteplanning als basis. Hierbij spelen conjuncturele aspecten een rol, maar ook de aanbod- en vraagzijde van de markt zijn factoren van belang. Maar ook de problemen rond netcongestie spelen daarbij uitdrukkelijk een rol. Er staan voor de komende jaren aanzienlijke aantallen grondgebonden woningen en appartementen geprogrammeerd. Daarnaast staat ook een forse verkoop van bedrijventerreinen (vanaf 2026), kantoren, horeca en winkels gepland. Er zijn risico’s dat de planning van deze opbrengsten niet gehaald wordt waardoor het resultaat van grondexploitatie verslechterd. Beheersmaatregelen: Concurrerende plannen, binnen of buiten de gemeentegrenzen, maken een zorgvuldige keuze en afweging ten aanzien van het te realiseren programma en timing relevant. Daartoe gaan wij zo vroeg mogelijk afspraken maken met de marktpartijen, andere overheden en nutsbedrijven, en stemmen we prioritering van projecten binnen Nijmegen af. Kosten Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:  Mogelijk hogere kosten voor aanleg van openbaar gebied omdat de plannen nog uitgewerkt moeten worden.  Mogelijk hogere kosten voor aanpassingen aan, rondom en vanwege het spoortracé.

 Mogelijk hogere plankosten vanwege latere fasering vanwege bijv. netcongestie. Daarnaast zijn er een aantal kleinere risico’s op het gebied van milieukosten, planschadeclaims, de parameter voor kostenstijging en een mogelijke meerkosten voor nutsvoorzieningen. Beheersmaatregelen:  In de planuitwerkingen zullen we slimme keuzes moeten maken om de kosten te beperken o.a. door materiaalkeuzes die het minst geldt kosten.  We gaan in overleg met ProRail over de verdeling van de mogelijke extra kosten.  We blijven continu in overleg met nutsbedrijven over planning en programmering. Opbrengsten Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:  In de planexploitaties is conform besloten in de Stadsbegroting 2025-2028 uitgegaan van fors hogere opbrengstenparameters, met name voor woningbouw. Omdat de markt nu nog wat aan lijkt te trekken is een kans opgenomen dat deze parameters hoger uit kunnen vallen.

70



De opgestelde stedenbouwkundige plannen zijn realiseerbaar, maar behoorlijk verdicht en met een hoog aandeel uitgeefbaar gebied. Het risico bestaat, dat het uit te geven gebied van de deelgebieden in de praktijk lager uitvalt dan in de grondexploitatie is opgenomen.  Er is een positief risico (kans) dat de opbrengsten voor woningbouw hoger uitvallen door de afromingclausule die in de contracten zijn opgenomen.  Voor een aantal werken zijn we bezig met subsidiemogelijkheden te onderzoeken. Hiervoor is een positeif risico (kans) opgenomen. Daarnaast zijn er nog kleinere risico’s o.a. op het gebied van verkeer (Hof van Holland, Woenderskamp, Broodkorf) en (overige) lagere opbrengsten en bijdragen. Beheersmaatregelen:  Bij de planuitwerking van de deelplannen met de marktpartijen zullen we de begrote woningaantallen en de m² uitgeefbaar als uitgangspunt hanteren. Indien dit niet mogelijk is zullen we samen met de marktpartijen op zoek gaan naar andere plannen met een vergelijkbaar nettoresultaat (kosten minus opbrengsten).  Continueren van het opnemen van de afromingsclausule in de contracten en goed controleren wat de bijbetaling door de ontwikkelaars moet zijn.  Goed overleg voeren met betrokken subsidieverleners om zoveel mogelijk kansen te benutten. Totaal risico Waalsprong

€ 21,9 miljoen

Stationsdistrict Voor de risicoanalyse is, net als bij de planexploitatie Waalsprong en Winkelsteeg Kanaalzone, met ondersteuning van het externe bureau Brinkgroep, een Monte Carlo risico analyse opgesteld. Het totale risicoprofiel bedraagt € 35,9 mln. op eindwaarde, dit betreft het risicoprofiel van de totale gebiedsexploitatie. In de Begroting 2025-2028 werd rekening gehouden met een risicoprofiel van € 50,1 mln. op eindwaarde. Dit betekent een sterke verbetering van het risicoprofiel. Dit wordt vooral verklaard doordat we binnen de gebiedsexploitatie geanticipeerd hebben op eerder gedefinieerde risico’s. Dit wordt verder toegelicht bij de onderstaande top 5 risico’s. De grootste risico’s in volgorde van omvang zijn: 1) (lager) Hogere kostenraming onderdelen BO MIRT; nog steeds het grootste risico gezien de omvang van de investering en de fase waarin we zitten. Risico is in absolute zin flink gedaald. Gemeente en I&W hebben afgesproken hun bijdrage te indexeren (zie Stadsbegroting 2025) en daarmee is er duidelijkheid over indexatie; 2) (lager) Vertraging project; het project loopt langer door dan 2032. Door de doorlooptijd van de centrumzijde te verlengen van 2030 tot 2032 is het risico afgenomen; 3) (lager) Parameters; het project kent op dit moment geen rentelasten maar dit kan in de toekomst veranderen, daar wordt met dit risico op geanticipeerd.

Door een verbeterde macro-economische situatie is het parameterrisico in absolute zin wel kleiner geworden. Denk hierbij aan lagere rente, beperkte inflatie en stijgende VON-prijzen. 4) (lager) Planontwikkelingskosten; risico is lager geworden door herziening van het plankostenbudget. Plankosten blijft een substantiële post waar een onzekerheidsmarge op zit; 5) (hoger) Minder subsidieopbrengsten: voor de gehele ontwikkeling wordt uitgegaan van een subsidieverwachting. Daarnaast bestaat het risico dat niet voldaan kan worden aan voorwaarden die gesteld worden bij verstrekte subsidies, zoals het volgens planning opleveren van woningen. Wij hanteren hierbij de volgende beheersmaatregelen:

71

1. 2.

3. 4. 5.

BO MIRT: werken met taakstellende budgetten, verhogen risicoprofiel en sluiten bestuursovereenkomst voor afspraken, verantwoordelijkheden en risicoverdeling. Vertraging; de looptijd van de centrumzijde is verlengd met 2 jaar naar 2032. Continu monitoring planningskader, sturen op mensen en middelen en raakvlakmanagement met externe partners en projecten. Daarnaast stellen we periodiek de risicoanalyse op; Parameters; sturing op een gunstige cashflow. Dit betekent dat de kosten niet te veel vooruitlopen op de opbrengsten. Plankosten; maatregelen nemen om de plankosten beter te beheersen. Denk hierbij aan verbetering van projectmatig werken (inclusief urenregistratie). Minder subsidieopbrengsten: vanaf de start van de gebiedsexploitatie inrichten van een team subsidieverwerving en lobby, zorgen voor een helder langjarig consistent verhaal van de doelstellingen van de integrale gebiedsopgave, organiseren van korte lijnen met subsidiegevers provinciaal, landelijk en Europees, anticiperen op kansen door accenten in het te realiseren programma aan te passen. Daarnaast sturen we actief op het realiseren van het woningbouwprogramma. Een belangrijke voorwaarde bij veel subsidie.

In de onderstaande tabellen staat de verdeling van de 25.000 simulaties die door de Monte Carlo Analyse zijn gesimuleerd op basis van het opgegeven risicoprofiel. We stellen als eis om 80% van de simulaties af te dekken. Het totale risicoprofiel wat hierbij hoort is € 35,9 mln. op prijspeil heden. Voor de verwerking in de Stadsrekening wordt echter eindwaarde gehanteerd. Daarom wordt dit met rente verhoogd naar € 37,8 mln. De risico’s zijn geïnventariseerd voor zowel de planexploitaties als de investeringsprojecten. In de financiële verantwoording wordt verschillend omgegaan met beide risicoprofielen. Daarom is een uitsplitsing gemaakt voor beide type projecten. Het risicoprofiel van de planexploitaties bedraagt € 18,8 mln. en van de investeringsprojecten bedraagt € 19 mln. Totaal risico Stationsdistrict (planexploitatie € 18,8 mln. en investeringen € 19,0 mln.)

€ 37,8 miljoen

Waalfront De GREX Waalfront 2025 kent als eindresultaat een tekort van - € 23,8 miljoen NCW per 1-1-2025 ( looptijd tot en met 01-07-2029). Het (gemeentelijk aandeel in het) risicoprofiel van Waalfront kent een hoogte van € 2,9 miljoen en is afgenomen t.o.v. de Stadsbegroting 2025-2028. Het risico Waalfront is opgebouwd uit twee delen. Een deel wat bestaat uit het gezamenlijk risico, gedragen door BPD en gemeente Nijmegen, en een deel wat alleen gedragen wordt door de gemeente Nijmegen. De € 2,9 miljoen bevat de beide gemeentelijke bestanddelen. Fasering  Vertraging in doorlooptijd, waardoor verkoopopbrengsten en OZB bijdragen later ingerekend kunnen worden. Kosten  Hogere civieltechnische kosten door o.a. complexiteit van de uit te voeren werkzaamheden (o.m. waterkering/kade en brughaven).  Hogere plankosten door langere looptijd.  Hogere kosten door stijgende rente. Opbrengsten  Minder OZB inkomsten door vertraging in uitgifte. In de GREX 2025 is een aantal voorzieningen opgenomen voor de te lopen risico’s. Deze voorzieningen zijn verwerkt in de risicoreservering voor het gezamenlijke deel waardoor de reservering voor de gezamenlijke risico’s 72

naar beneden bijgesteld is. Risicodeel alleen gedragen door gemeente Nijmegen  Te verwerven subsidies. In de GREX 2025 staat één post nog te verwerven subsidies opgenomen ter dekking van de kosten. De gemeente Nijmegen is verantwoordelijk dit bedrag binnen te halen bij externe partijen, met behulp van BPD. Indien deze verwerving in een bepaalde fase niet lukt zal de gemeente Nijmegen het geraamde bedrag in de GREX, aanvullen. Totaal risico Waalfront (gemeentelijk aandeel)

€ 2,9 miljoen

Winkelsteeg Kanaalzone De risico’s die samenhangen met de gebiedsexploitatie Winkelsteeg zijn, middels een Monte Carlo risico analyse, geactualiseerd. De gebiedsexploitatie Winkelsteeg bestaat uit de planexploitatie, de investeringen en faciliterend grondbeleid. Voor de planexploitatie en voor de investeringen is een separaat risicoprofiel vastgesteld. Het totale risicoprofiel Winkelsteeg is als volgt vastgesteld:  Het risicoprofiel voor de Planexploitatie Winkelsteeg bedraagt € 45,6 mln. (netto contant, 1-1-2025) bij het voorgeschreven zekerheidspercentage van 80%.  Het risicoprofiel voor de Investeringen Winkelsteeg een risicoprofiel bedraagt € 13,4 mln. (netto contant, 1-1-2025).  In totaal is daarmee het risicoprofiel van Winkelsteeg € 59,0 mln. (netto contant, 1-1-2025). Toelichting Planexploitatie: In het VGP 2024 betrof het risicoprofiel planexploitatie €49,2 mln. Voor het MPG 2025 is er ten opzichte van het VGP 2024 sprake van een afname van het risicoprofiel planexploitatie van € 3,6 mln. uitkomend op € 45,6 mln. Deze daling is een combinatie van een aantal factoren: -

Het risico op lagere grondopbrengsten is kleiner geworden doordat de negatieve grondopbrengst voor het gebouwd parkeren deels uit de grondexploitatie gehaald. Hierdoor is het risico op een hogere onrendabele top voor het parkeren deels komen te vervallen. Het risico op hogere civiele kosten is kleiner geworden doordat onderdelen verder uitgewerkt zijn en het financieel effect daarvan verwerkt is in de grondexploitatie. De problematiek rondom netcongestie zorgt juist voor nieuwe risico’s. Het risico bestaat uit vertraging of stilstand in de ontwikkeling, wat leidt tot extra plankosten. O.b.v. de dialoogrondes met marktpartijen in de tenders lijkt er meer risico te zijn op lagere grondopbrengsten voor het niet-woningbouw programma. De grootste risico’s in de planexploitatie betreffen: Opbrengsten  Lagere grondopbrengsten woningbouw a.g.v. tegenvallende aantrekkingskracht Winkelsteeg  Realiseren grondopbrengsten bedrijvigheid Kosten  Vertraging (o.a. door netcongestie) wat leidt tot extra plankosten;  Financieringskosten (rente) Toelichting Investeringen Voor de Investeringen van Winkelsteeg is het belangrijkste risico of voldaan kan worden aan de subsidievoorwaarden van het Rijk. Dit heeft voornamelijk betrekking op het tijdig kunnen realiseren van de