Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

23

Kantoren In het in opdracht van gemeente door STEC uitgevoerde kantorenmarkt onderzoek blijkt dat blijvend behoefte aan kantoorruimte in Nijmegen. Thans is in de plannen beperkt ruimte voor nieuwe kantoren rond het Centraal Station. In de gebiedsvisie voor het Station is opgenomen dat het aantal werkplekken in het Stationsdistrict moet meegroeien met de groei van de stad. Daarbij zetten we vooral in op kantoren. Uit onderzoek blijkt dat er nu een kwalitatieve mismatch is tussen vraag en aanbod van kantoren. Op de meest gewilde plekken is geen aanbod. De omgeving van het station is een gewilde plek voor kantoren vanwege de nabijheid van het ov, de binnenstad, voorzieningen zoals cultuur en horeca die in combinatie met een goede kwaliteit van de openbare ruimte zorgen voor een goed vestigingsklimaat. Om te voldoen aan de vraag en om te zorgen voor een goede mix willen we tussen 6.000m2 tot 10.000m2 aan nieuwe kantoorruimte realiseren in het Stationsdistrict. Het is daarbij wenselijk om kantoren voor verschillende soorten bedrijven te realiseren. Er is vooral behoefte aan ruimte voor kleinschalige gebruikers (250 m2 tot 1000 m2) en voor grotere bedrijven in het topsegment. Verder is binnen de plannen voor Winkelsteeg in ruime mate ruimte voor kantoorachtig werken, deels in een campusachtige setting op en nabij de Novio Tech Campus.

24

Stikstof De Raad van State heeft op 29 mei 2019 uitspraak gedaan over het Programma Aanpak Stikstof (PAS). De Raad van State heeft geoordeeld dat het PAS niet mag worden gebruikt als basis om toestemming te verlenen voor activiteiten die leiden tot een stikstoftoename in Natura 2000-gebieden. Deze uitspraak heeft gevolgen voor allerlei ruimtelijke ontwikkelingen in heel Nederland, zoals agrarische activiteiten, industrie, infrastructuur en woningbouw. Bovendien is de stikstofvrijstelling voor de bouwfase sinds 2022 niet meer van kracht. Dit betekent dat zowel de aanlegfase als de gebruiksfase van een bouwproject geen negatieve significante effecten mag hebben op nabijgelegen Natura 2000-gebieden. Hierdoor speelt stikstof ook in Nijmegen een belemmerende factor voor woningbouwprojecten, bijbehorende infrastructuur en voorzieningen. In welke mate stikstof een rol speelt, is afhankelijk van enkele factoren. Bijvoorbeeld van de ligging van het bouwproject in de stad. Dicht bij de Rijntakken is er relatief weinig stikstofruimte. Dit geldt ook voor de projecten in het noorden van gemeente Nijmegen, een gebied waar overigens steeds meer projecten plaatsvinden. Deze projecten liggen immers dichter bij de Veluwe, een gebied dat erg gevoelig is voor stikstof.

Daarbij komt dat projecten die onlosmakelijk verbonden zijn met elkaar (zowel in ruimte als in tijd), ook samen beschouwd moeten worden als het gaat om stikstof. Voor ieder project in de stad, is een stikstofrapportage nodig. In zo’n stikstofrapportage wordt beschreven wat nodig is om negatieve effecten op Natura 2000-gebieden uit te sluiten. Dit varieert van de inzet van elektrische mobiele werktuigen, intern salderen, een passende beoordeling, extern salderen of het project over meerdere kalenderjaren uitsmeren. Hieruit kan ook volgen dat een project niet of niet zonder vergunning uitgevoerd kan worden (bij een passende beoordeling en bij intern/extern salderen). Het tijdig meenemen van stikstof in de plannen, voorkomt vertraging van projecten. Zoals ook afgesproken in het door Nijmegen ondertekende convenant Schoon en Emissieloos bouwen, is de inzet van elektrische mobiele werktuigen belangrijk. Bovendien is het bij aankoop van agrarisch grondgebied essentieel om vastgesteld te hebben in welke mate er sprake was van bemesting. Dit is noodzakelijk voor intern salderen tijdens de aanlegfase van een project. Er zijn afgelopen jaar twee ontwikkelingen geweest rondom stikstof, waardoor de stikstofruimte voor bouwprojecten krapper is geworden. Er zijn regelmatig ontwikkelingen rondom stikstof, dit kan zowel positief als negatief uitpakken voor de projecten in onze stad.

Zo’n ontwikkeling met mogelijk grote gevolgen voor met name de gebruiksfase van projecten, is ten eerste de toevoeging van de koude start van voertuigen in AERIUS in najaar 2024. De koude start houdt in dat voertuigen die meer dan twee uur stil hebben gestaan, tijdens de start een piek hebben in stikstofuitstoot. De stikstofuitstoot tijdens de gebruiksfase van woningbouwprojecten neemt hierdoor aanzienlijk toe. Ten tweede, de uitspraak van de Raad van State op 18 december 2024 die zegt dat intern salderen met terugwerkende kracht tot 2020 vergunning plichtig is. Dit heeft voor Nijmegen grote gevolgen, aangezien intern salderen een regelmatig gebruikte maatregel is voor bouwprojecten. Bovendien heeft de provincie Gelderland het loket voor natuurvergunning aanvragen tijdelijk gesloten. Met behulp van het kernteam stikstof wordt nu geanalyseerd welke plannen/projecten/vergunningen gebruik hebben gemaakt van interne saldering. Zodra Rijk en Provincie met informatie komen kunnen de consequenties in beeld worden gebracht. Het kernteam zal de betrokken ambtenaren, College en Raad periodiek informeren over de bevindingen.

25

Netcongestie Netcongestie belemmert de geplande gebiedsontwikkelingen in Nijmegen. Onzeker is hoe groot het effect de komende jaren is. Maatregelen om netcongestie tegen te gaan zijn mogelijk, maar dienen voor een groot deel nog uitgewerkt te worden. De gemeente is afhankelijk van de samenwerking met derden. Het probleem van netcongestie in algemene zin De druk op het elektriciteitsnet loopt op. In grote delen van het land is steeds minder ruimte in de netinfrastructuur om alle gewenste stroom te kunnen ‘transporteren’ op piekmomenten. De afgelopen paar jaar bleek uit meldingen van de netbeheerders TenneT en Liander dat ook voor Nijmegen netcongestie in toenemende mate een belemmering vormt. De Nijmeegse ambities voor ontwikkeling van de stad en verduurzaming brengen meer stroomgebruik met zich mee; er is meer behoefte aan nieuwe aansluitingen op het stroomnet. De netbeheerders kondigden - november 2022 en oktober 2023 – in stappen aan dat zij de benodigde versterking van de netinfrastructuur de komende jaren niet tijdig kunnen voltooien. In ieder geval tot 2030 kunnen in Gelderland – en daarmee ook Nijmegen – niet alle geplande functies worden voorzien van stroom.

Gevolgen van netcongestie voor gebiedsontwikkelingen Relevant is het verschil tussen aansluitingen op het net voor grootverbruikers en kleinverbruikers:  Voor kleinverbruik (netaansluitingen t/m 3x80Ampere) voorziet netbeheerder Liander in Gelderland vooralsnog voor de komende jaren voldoende ruimte wat betreft de stroomvoorziening voor geplande nieuwe aansluitingen, zoals voor geprogrammeerde woningbouwprojecten. Daarbij is rekening gehouden met grootverbruik voor voorzieningen die woningbouw-dienend zijn op complexniveau, zoals warmtesystemen en liften.  Voor grootverbruik - bijvoorbeeld voor maatschappelijke voorzieningen, commerciële functies, bedrijven en nutsvoorzieningen met een zwaarder stroomgebruik - is in ieder geval tot 2030 geen nieuwe contractruimte met Liander te verwachten. Bij plannen met grootverbruik kan dat aanleiding zijn voor te nemen extra energiemaatregelen, programmatische aanpassing en/of herfasering. Zicht op maatregelen Het afgelopen jaar zijn zowel door netbeheerders, rijk en provincie als de gemeente kaders en actieplannen opgesteld om netcongestie aan te pakken. Voor de gemeentelijke aanpak van netcongestie gaat het om het masterplan netcongestie - vastgesteld door het college in april 2024 - en de Lokale Energiestrategie, vastgesteld door de gemeenteraad in januari 2025. In het masterplan netcongestie staan maatregelen langs drie sporen: 1.

faciliteren van de benodigde verzwaring van het stroomnet; 2. inzet van oplossingen om het bestaande net beter te benutten; 3. wanneer nodig prioriteren van gemeentelijke plannen. Onderdeel van het tweede spoor zijn slimme oplossingen voor gebiedsontwikkelingen. Op basis van het masterplan is gestart met een verkenning om ‘netbewust bouwen’ als ontwikkelconcept voor Winkelsteeg toe te passen. Het gaat om maatregelen op gebieds- en vastgoedniveau om de ontwikkeling energiezuiniger te maken, met minder netbelasting op piekmomenten. Voor bedrijventerrein De Grift is opdracht gegeven aan een adviesbureau om de kansen voor een off-grid oplossing te verkennen. Met een off-grid maken we gebruik van wind- en zonne-energie die lokaal kan worden opgewekt. Aanvullend kondigt de Lokale Energiestrategie aan dat er voor alle werklocaties integrale energievisies worden opgesteld, om te komen tot lokale netbewuste energiesystemen, oftewel smart energy hubs. Daarnaast wordt verkend met welke richtlijnen in het Omgevingsplan de gemeente kan sturen op netbewuste nieuwbouw. Onzekerheden Er is sprake van veel onzekerheden: voor het inschatten van de impact van netcongestie; voor de effectiviteit en haalbaarheid van maatregelen. 26

Of er de komende jaren ruimte blijft meer kleinverbruik is niet gegarandeerd. De ruimte voor kleinverbruik is namelijk afhankelijk van het succes van netcongestieverzachtende maatregelen, die momenteel in voorbereiding zijn op basis van het Gelders actieplan netcongestie. Jaarlijks in het voorjaar concludeert netbeheerder Liander of er aanvullende maatregelen nodig zijn, zoals een wachtrij voor woningbouwplannen. Daarnaast kan er specifiek op locatie congestie spelen op het laag-en middenspanningsniveau, die dan aanleiding kan zijn voor vertraging. De maatregelen voor het omgaan met netcongestie bij gebiedsontwikkelingen staat nog in de kinderschoenen. Hoe congestieverzachtend ze zijn, in welke mate financieel en juridisch haalbaar: het moet grotendeels nog blijken. Bij het opstellen en uitwerken van maatregelen blijkt dat de gemeente sterk afhankelijk is van de medewerking van derden, zoals netbeheerder Liander, provincie, ontwikkelaars, woningcorporaties en andere vastgoedeigenaren.

27

Plankosten Uit de actualisatie van het verwachte financiële resultaat van met name de grote grondexploitaties volgt dat er bij al deze projecten sprake is van een toename van de verwachte plankosten. Ook in de afgelopen jaren is vaker gemeld dat er sprake was van een toename van de plankosten. De toename van de verwachte plankosten kent met name dit jaar meerdere oorzaken: De verwachting is dat er de komende jaren relatief meer gebruik moet worden gemaakt van het inhuren van personeel om vacatures in te vullen en de projecten te kunnen realiseren. Dit leidt tot hogere kosten, die (meer dan de afgelopen jaren) ten laste van de projecten worden gebracht. De druk op voortgang in de projecten zorgt er voor dat beleidsinzet, die regulier uit programmagelden worden bekostigd, onvoldoende is en voor projecten wordt ingehuurd en tevens ten laste van het project wordt gebracht. In algemene zin is er mede als gevolg van onder andere het dossier stikstof, netcongestie, toenemende behoefte aan participatie, subsidies en daarbij behorende verantwoording en grotere complexiteit van binnenstedelijk bouwen, behoefte aan meer inzet. Bij langjarige grootschalige gebiedsontwikkelingen is het op voorhand ramen van al deze plankosten lastig. Vertraging in de uitvoering van projecten leidt daarnaast ook tot extra plankosten, omdat de inzet veelal niet zondermeer afgeschaald kan worden.

Om voldoende grip te houden op de plankosten in de grondexploitaties wordt vanaf 2026 weer het urenschrijven ingevoerd. Daarmee ontstaat naar verwachting meer inzicht en grip op de omvang en allocatie van kosten. Het op een deugdelijke wijze ramen van de plankosten, blijft daarnaast een punt van aandacht.

28

Grondexploitaties

29

Totaaloverzicht grondexploitaties Woningbouwprojecten Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

V/

Jaar van

N

afsluiting

€ Gemeentelijke ontwikkelingen Vossenlaan 44

546.300

717.100

N

2025

Kinderdorp Neerbosch

18.600

343.600

N

2028

Dorpsstraat 92-118

707.700

727.600

N

2025

Steltsestraat kassen

0

33.300

N

2025

Oosterhoutsedijk 48 Wijers

0

0

V

2025

528.100

500.500

V

2025

Private ontwikkelingen

Krayenhofflaan 10 Boterfabriek* St. Hubertusstraat

0

Zijpendaalstraat 3 3a

0

V

2026

36.800

N

2025

Zwanenveld 4301 ROC locatie

0

V

2026

Enkstraat St.Jacobslaan

0

N

2025

Stadscentrum Lopende planexploitatie

V/N

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

Jaar van afsluiting

€ Herstructurering Valkhofpark

0

0

V

2026

Nwe Marktstraaat 50-52 Merleyn

0

0

V

2025

Dr. Jan Berendsstraat 47-67

85.000

145.200

N

2025

Doddendaal 1

0

34.600

V

2024

Kelfkensbos herinrichting omgeving

0

0

V

2026

Grote Markt 1-3 vml. V&D

0

0

V

2027

0

V

2026

Molenpoort 8824-8825 Stationsdistrict Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

V/N

Jaar van afsluiting

€ Stationsdistrict

14.966.600

16.377.400

N

2032

Vorig VGP

Verwacht

V/N

Jaar van

€

Eindresultaat

Waalsprong Lopende planexploitatie

afsluiting

€ Waalsprong totaal

30

38.653.000

35.666.300

N

2033

Stedelijke ontwikkeling Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

V/N

Jaar van afsluiting

€ Aardgasvrij

0

Theeschenkerij Goffert

0

V

2028

0

V

2026

Bedrijvigheidsprojecten Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

V/N

Jaar van afsluiting

€ Microweg, Campusontwikkeling Synton*

237.300

416.400

V

2024

Hollandiaweg (energiecentrale)

111.000

161.700

N

2029

Van Rosenburgweg (Hippe Kip)

0

827.700

N

2025

Winkelsteeg Kanaalzone Lopende planexploitatie

V/N

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

Jaar van afsluiting

€ Winkelsteeg Kanaalzone totaal

26.114.800

1.984.800

N

2042

Herstructureringsprojecten Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

V/N

Jaar van afsluiting

€ Dukenburg Herstructurering

580.400

0

N

2024

Winkelcentrum Weezenhof

0

10.900

N

2026

151.800

147.200

N

2025

Lankforst Woonwaarts maatschappelijk vastgoedprojecten Lopende planexploitatie

V/N

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

Jaar van afsluiting

€ De Hulsen Prof. Bellefroidstraat GGD Onderwijshuisvesting

0

0

V

2025

194.700

143.200

N

2025

21.140.300

21.194.100

N

2027

Vorig VGP

Verwacht

V/N

€

Eindresultaat

Koers West Lopende planexploitatie

Jaar van afsluiting

€ Nymakwartier

3.859.200

2.924.800

N

2027

Mercuriuspark

n.v.t.

908.800

N

2027

31

Planexploitaties in ontwikkeling Vlaamsegas Tweede Walstraat, hoek (faciliterend) Valkhofkwartier Zwanenveld 6626 WC Dukenburg transformatie(deels faciliterend) Villanovastraat 2-6 eo Heideparkseweg 550 Woonwagens Goffertstadion, NEC Weurtseweg/Lijnbaanstraat(faciliterend) Heyendaalseweg 94-96 Neerbosch Oost maisonnettes(faciliterend)

32

Woningbouwprojecten Overzicht projecten Dit zijn de projecten die hoofdzakelijk woningbouw als te realiseren product/programma in zich hebben.

Overzicht projecten Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

V/

Jaar van

N

afsluiting

€ Gemeentelijke ontwikkelingen Vossenlaan 44

546.300

717.100

N

2025

Kinderdorp Neerbosch

18.600

343.600

N

2028

Dorpsstraat 92-118

707.700

727.600

N

2025

0

33.300

N

2025

0

0

V

2025

528.100

500.500

V

2025

Private ontwikkelingen Steltsestraat kassen Oosterhoutsedijk 48 Wijers Krayenhofflaan 10 Boterfabriek* St. Hubertusstraat

0

V

2026

36.800

N

2025

Zwanenveld 4301 ROC locatie

0

V

2026

Enkstraat St.Jacobslaan

0

N

2025

Zijpendaalstraat 3 3a

0

*van dit project is eind 2023 € 441.000 als tussentijdse winstneming ten gunste van de reserve gebracht. Zie voor een nadere toelichting het onderdeel "Informatie per planexploitatie".

Belangrijke resultaten & ontwikkelingen Voor de Vossenlaan 44 is op 9 oktober de zitting van de Raad van State geweest met op 30 oktober de uitspraak dat alle ingediende bezwaren door de RvS zijn verworpen. Daarmee is de projectontwikkelaar nu aan zet om de aanvraag in te dienen voor een omgevingsvergunning. Ook zijn we in overleg om een datum vast te leggen voor overdracht van de locatie aan de koper. Rond het project Kinderdorp Neerbosch zijn in 2024 nog geen wijzigingen van het omgevingsplan in behandeling genomen. Omdat niet alle ontwikkelingen dezelfde urgentie hebben is gewerkt aan een prioritering van deelprojecten. Ook moeten de beoogde ontwikkelingen, wat betreft milieuaspecten, nog geverifieerd worden met daadwerkelijke onderzoeken voordat de plannen juridisch vastgelegd kunnen worden in concrete omgevingsplannen. Dit kost meer tijd dan verwacht en zal in de eerste helft van 2025 nog doorlopen. Met een loting is de locatie Dorpsstraat 92-118 toegekend aan cpo groep Fenix. Zij hebben de optieovereenkomst getekend en hebben een ontwerp gemaakt voor een diversiteit aan woningen en gemeenschappelijke voorzieningen. In 2025 wordt de overeenkomst getekend en zal de omgevingsvergunning ingediend worden. De overdracht zal naar verwachting in 2025 of begin 2026 plaatsvinden.

Afgelopen jaar heeft de initiatiefnemer voor de herontwikkeling van het terrein met kas aan de Steltsestraat opnieuw naar het stedenbouwkundig plan gekeken en is tot een ander verbeterd ontwerp gekomen, binnen de door de gemeente gestelde kaders. De initiatiefnemer heeft hierover met de buurt gesproken en het plan is in de adviescommissie omgevingskwaliteit besproken. Hierdoor is wel vertraging ontstaan ten opzichte van de oorspronkelijke planning. Er is sprake van een zeer gemengd programma voor verschillende doelgroepen. Om dit plan mogelijk te maken is een planologische procedure nodig.

33

Het bestemmingsplan ten behoeve van de botenloods RV de Waal en de realisatie van 17 woningen op terrein Oosterhoutsedijk 3 is in Q1 2024 door de raad vastgesteld. De botenloods is gereed en ligt al in de Spiegelwaal. Eind 2024 is gestart met de bouw van 17 woningen. De gemeente is nu nog betrokken in het bewaken van gemaakte afspraken en het in goede banen leiden van de bouwactiviteiten. De exploitatie kan eind 2025 worden afgesloten. De bouw aan de Krayenhofflaan 10 Boterfabriek is gestart. Het achtergelegen gemeentelijk perceel maakt onderdeel uit van deze herontwikkeling. De bouw verloopt voortvarend. De eerste oplevering is naar verwachting in de zomer 2025. Het bestemmingsplan is in 2024 onherroepelijk geworden en de aanvraag omgevingsvergunning ingediend. voor de locatie aan de St. Hubertusstraat. Medio 2024 heeft de initiatiefnemer van de Zijpendaalstraat 3 3a op basis van het overeengekomen programma niet tot een sluitende exploitatie te kunnen komen. Daarop zijn de gesprekken opnieuw opgepakt en zijn een tweetal voorstellen neergelegd om het bestaande volume in te vullen t.w.; studentenhuisvesting en huisvesting voor starters. Het gesprek over studentenhuisvesting met initiatiefnemer en SSH& (op verzoek van initiatiefnemer) is goed verlopen. Waarschijnlijk zal hier vervolg aan gegeven worden.

Afgelopen jaar is het bestemmingsplan voor de locatie Zwanenveld 4301 ROC locatie onherroepelijk geworden. Het plan zal in drie fases gerealiseerd worden. De ontwikkelende partijen zijn de vergunningaanvraag voor de eerste fase aan het voorbereiden. Voor de afname van deze woningen zijn ze in overleg met een corporatie en een belegger. De sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen maken onderdeel uit van deze fase. In 2024 is de anterieure overeenkomst Enkstraat St. Jacobslaan getekend. Vanuit de ODRN wordt de ruimtelijke onderbouwing verder gecoördineerd. De diverse vakdisciplines moeten nog definitief adviseren.

34

Stadscentrum Overzicht projecten Dit zijn de projecten welke in het stadscentrum van Nijmegen binnen de singels worden gerealiseerd. De realisatie van projecten draagt bij aan de vernieuwing van het stadscentrum.

Overzicht projecten Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

V/N

Jaar van afsluiting

€ Herstructurering Valkhofpark

0

0

V

2026

Nwe Marktstraaat 50-52 Merleyn

0

0

V

2025

Dr. Jan Berendsstraat 47-67

85.000

145.200

N

2025

Doddendaal 1

0

34.600

V

2024

Kelfkensbos herinrichting omgeving

0

0

V

2026

Grote Markt 1-3 vml. V&D

0

0

V

2027

0

V

2026

Molenpoort 8824-8825 Zie voor een nadere toelichting het onderdeel "Informatie per planexploitatie".

Belangrijke resultaten & ontwikkelingen In 2019 is de samenwerking met de Stichting Donjon rondom de bouw van de Donjon en de herinrichting van het Valkhofpark beëindigd. De hiervoor gemaakte kosten zijn afgeboekt binnen deze planexploitatie. In datzelfde jaar is gestart met het maken van een restauratieplan voor het Valkhofpark. In 2020 is berekend dat een grootschalige restauratie van het park minimaal € 4,9 mln. kost. De kosten en dekkingsmiddelen in de planexploitatie zijn toen hierop aangepast. Daarbij heeft het Rijk € 0,8 mln. subsidie beschikbaar gesteld voor de renovatie van dit drievoudig beschermd rijksmonument In 2021 is bestuurlijk de wens uitgesproken voor een ambiteuzere variant van de restauratie van het park, waarbij meer van de oude grandeur terugkomt zoals in de Gebiedsvisie Valkhofkwartier is vastgesteld. Voor de hieraan verbonden extra kosten is onder andere een investeringskrediet van € 1,7 mln. beschikbaar gesteld (Stadsbegroting 2022-2025) In 2022 is in de Stadsbegroting 2023-2026 besloten om het investeringskrediet voor Valkhofpark te verhogen door hoge kostenstijgingen. De provincie Gelderland heeft in 2022 voor € 0,5 mln. aan subsidie toegekend voor de restauratie van het park. In 2023 is het project vertraagd door complexe (vergunning)procedures. Actuele planning is aanbesteding 1e helft 2025 en start uitvoering restauratie eind 2025.

Het definitief ontwerrp(DO) wordt hiertoe nog verder uitgewerkt. De restauratiewerkzaamheden zullen naar verwachting doorlopen tot einde 2026. In 2020 heeft de gemeenteraad ingestemd met het raadsvoorstel ‘Realisatie poppodium Merleyn’ en is de motie ‘De juiste toon bij inwonersparticipatie voor nieuwbouw Merleyn’ aangenomen. Het college heeft uitvoering aan de motie gegeven en in 2021 het participatieprocesplan realisatie poppodium Merleyn vastgesteld. De gemeenteraad is meegenomen via een raadsinformatiebrief. Met Stichting Doornroosje is eerder (2020) een erfpachtovereenkomst gesloten over erfpacht locatie Nieuwe Marktstraat 50-52 (periode van 40 jaar). Stichting Doornroosje gaat hier voor eigen rekening en risico de nieuwbouw van het poppodium realiseren. In 2021 is de locatie Nieuwe Markstraat 50-52 aangekocht. In 2022 en 2023 is het participatieprocesplan uitgevoerd. Op 5 april 2023 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan vastgesteld. Er is beroep ingesteld bij de Raad van State. De behandeling van het beroep is nog niet ingepland bij de Raad van State. Medio 2025 wordt een uitspraak verwacht. Het project heeft hierdoor vertraging opgelopen. Voor het project Dr. Jan Berendsstraat is met de NS een eeuwig durende erfpachtovereenkomst gesloten, waardoor de betreffende gronden in 2020 aan het bewonersplatform Bottendaal zijn overgedragen voor

35

structureel groengebruik, beheer en onderhoud. Met een aantal zittende huurders van de Dr. Jan Berendsstraat is een koopovereenkomst gesloten. Resteert nog het seinhuisje een nieuwe bestemming te geven met verkoop via uitgifte in erfpacht. De kosten worden deels gedekt uit de verwachte (erfpacht)opbrengst. De herontwikkeling blijkt complexer dan eerder werd aangenomen. Diverse onderzoeken van het seinhuisje zijn in het afgelopen jaar uitgevoerd (constructie, asbest, (erfpacht)waarde). De verkoopprocedure van het seinhuisje wordt verder onderzocht. Op de locatie Doddendaal 1 zijn 136 appartementen gerealiseerd en er is een supermarkt gevestigd in de plint. De openbare ruimte is aangepast. Het project wordt afgesloten. In 2021 zijn voor Kelfkensbos de eerste stedenbouwkundige ideeën uitgewerkt en werd een voorlopige kostenraming gemaakt. Met investeringskredieten werd het project financieel haalbaar en is begin 2022 de planexploitatie G259 Kelfkensbos vastgesteld. Door de hoge kostenstijgingen is in de Stadsbegroting 2023-2026 besloten om het investeringskrediet voor Kelfkensbos te verhogen. Ten behoeve van het verhelpen van de lekkage van het dak van parkeergarage Kelfkensbos is eerder een investeringskrediet toegevoegd aan deze planexploitatie. Het definitief ontwerp van de herinrichting raakt steeds verder uitgewerkt inclusief de kostenraming die hoger is geworden.

Nog nader uit te werken onderdelen zijn kunstwerken en parkeerdakreparatie. De extra kosten worden opgevangen door in 2024 extra toegekende programmagelden van de gemeente. Planning is afhankelijk van verbouwing Valkhofmuseum. Het bestemmingsplan voor de ontwikkeling van Grote Markt 1-3 is in 2023 vastgesteld en onherroepelijk geworden. De omgevingsvergunning is eind 2024 onherroepelijk geworden. Vanuit het Rijk is voor deze ontwikkeling een SBI subsidie verstrekt; bouwwerkzaamheden (funderingswerkzaamheden) zijn in december 2024 begonnen. In 2021 heeft de gemeente op verzoek van de ontwikkelaar/eigenaar een ambitiedocument opgesteld voor de herontwikkeling van de Molenpoort 8824-8825, passend binnen de visie Vlaams kwartier. In 2022 heeft de ontwikkelaar meerdere participatiemomenten gevoerd en het plan voor herontwikkeling steeds verder concreet gemaakt. Eind 2023 is een anterieure overeenkomst afgesloten. In 2024 is het bestemmingsplan vastgesteld. Hiertegen zijn een tweetal beroepen ingesteld.

36

Stationsdistrict Overzicht projecten De gebiedsexploitatie Stationsdistrict is een verzameling van verschillende type projecten. Het gaat hierbij om grondexploitaties, faciliterende projecten en investeringsprojecten. Onderstaand resultaat heeft betrekking op de grondexploitaties en faciliterende projecten, hiervoor wordt namelijk een voorziening gevormd.

Overzicht projecten Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

V/N

Jaar van afsluiting

€ Stationsdistrict

14.966.600

16.377.400

N

2032

Investeringen worden gedekt door een krediet, dit krediet bedraagt in dit MPG circa € 77,8 mln. Zie voor een nadere toelichting op de gehele gebiedsexploitatie het onderdeel "Informatie per planexploitatie".

Belangrijke resultaten & ontwikkelingen Wat hebben we het afgelopen jaar bereikt? Hieronder volgt een toelichting op de belangrijkste mijlpalen en besluiten in 2024 Raadsbesluit Gebiedsvisie In 2024 is de gebiedsvisie Stationsdistrict door de raad vastgesteld. Dit vormt een belangrijk ruimtelijk kader voor de uitvoering van de diverse projecten in de gebiedsexploitatie. Met het vaststellen van de gebiedsvisie is ook besloten dat voor een aantal projecten die nog niet in uitvoering zijn, separate voorstellen naar de raad komen met een voorstel voor onderzoek en scenario’s voor de integrale gebiedsontwikkeling. Voormalige UWV-locatie In 2024 is de omgevingsvergunning onherroepelijk geworden en is de sanering en de sloop van het voormalig UWVgebouw uitgevoerd. Ook is onderzoek gedaan naar archeologie. De aannemersselectie door projectontwikkelaar NEOO wordt binnenkort afgerond. De planning is dat in juni 2025 gestart kan worden met de bouw. Groene corridor In 2024 zijn we gestart met de participatie en communicatie voor het deel van de Groene Corridor tussen de Graafseweg en de Tunnelweg. De gemeente wil de Groene Corridor koppelen aan de bouw van de Westentree aan de Tunnelweg die in 2028 opengaat. De precieze vorm die dit wandellint gaat krijgen is nog in ontwikkeling.

Fietsstraat Koninginnelaan In oktober 2024 is een informatie avond gehouden om de bewoners te informeren over de plannen. Met dit project realiseren we een verbindende schakel tussen de snelfietsroute Dukenburg-Centrum over de Graafseweg en de westzijde van het station, waar bij de Westentree ook een grote fietsenstalling komt. Bij de herinrichting van de Koninginnelaan wordt de rijstrook smaller, komt er meer ruimte voor groen en worden alleen nog langsparkeervakken ingericht. Deze nieuwe inrichting betekent dat er minder plek zal zijn voor het parkeren van auto’s. Er is een klankbordgroep van bewoners en ondernemers opgestart waar we het voorlopig ontwerp mee bespreken om te komen tot een definitief ontwerp. De uitvoering staat begin 2026 gepland. Hezelpoort/Duet

37

In 2024 heeft er archeologisch onderzoek plaatsgevonden ter voorbereiding op de bouw. De entree van de parkeerplaats is verlegd en de Voorstadslaan is hierop aangepast. Ook is de ingang van de Dokstraat aangepast zodat in- en uitrijden daar makkelijker wordt. De uitwerking van het ontwerp van Duet is nog gaande. Vijfknoop - Krayenhofflaan In 2024 is de herinrichting van de Vijfknoop afgerond naar een Vierknoop (voor autoverkeer). De Krayenhofflaan is inmiddels een fietsstraat en er is een slim verkeerslichtensysteem geplaatst. Ook is een weg langs Vissers Meubelen gemaakt om de wijk in te rijden. Bij de afronding van het hernieuwde kruispunt is een feestelijk moment met buurtbewoners geweest.

Westentree (onderdeel van PHS Nijmegen) In 2024 is het werk door ProRail gegund aan aannemer Dura Vermeer. PHS is een groot project waarbij de gemeente verantwoordelijk is voor de onderdelen Westentree, fietsenstalling en voorplein. In 2024 is een daadwerkelijke start gemaakt met PHS, te beginnen met de renovatie van de perronkappen. De gemeente heeft in 2024 de gronden rondom de toekomstige Westentree gesaneerd en de bestaande fietsenstalling verwijderd. Begin 2024 is een tijdelijke meer provisorische fietsenstalling langs de Tunnelweg ingericht. Om de omgeving de komende jaren tijdens de bouw veiliger te maken, komt er in 2025 een nieuwe tijdelijke ruime en goede fietsenstalling in de meest zuidelijke tunnelbuis. Centrumziide MIRT verkenning In 2024 is de verkenningsfase voor het project Centrumzijde afgerond. Helaas bleek uit de in opdracht van het ministerie van I&W uitgevoerde gatereview dat de financiële haalbaarheid onvoldoende was aangetoond om te kunnen starten met de MIRT planfase. Daarop hebben partners besloten om gemeente en Prorail opdracht te geven een verbeterplan op te stellen. Dit plan zal in het voorjaar van 2025 worden besproken. Gemeente en I&W hebben samen afgesproken om hun toegezegde middelen te indexeren. Hiervoor is € 7 mln. opgevoerd in de Begroting 2025-2028.

Het nieuwe Metterswane De bouwwerkzaamheden voor het nieuwe Metterswane tegenover het station zijn in volle gang. Het diepste punt van de bouwput is bereikt in november 2024. In juni 2025 start de verkoop van de woningen. Bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie (BLVC) In 2024 is het BLVC overleg van gemeente met de aannemers in het gebied structureel onderdeel geworden van de projecten in uitvoering. BLVC is een methode om systematisch eisen rond Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie vast te stellen om zo de impact van bouwactiviteiten en bouwlogistiek (verkeersbewegingen, emissies en geluidshinder etc.) op de omgeving te beperken. De gemeentelijke coördinator BLVC en

38

(bouw)logistiek Stationsdistrict voert hierop regie en handhaaft zo nodig. In 2025 zal het College het BLVC-kader voor het Stationsdistrict vaststellen. Wat zijn mee- of tegenvallers? Vooralsnog heeft de gewijzigde regelgeving op het gebied van stikstof geen nadelige consequenties. Het ministerie van VRO en de provincie Gelderland hebben in 2024 de gemeente Nijmegen verzocht om met voorstellen te komen hoe deze grootschalige woningbouwlocatie verder kan worden geïntensiveerd. In 2025 zal daartoe nader onderzoek worden gedaan naar de mogelijkheden in het Stationsdistrict. De negatieve gatereview van de verkenningsvariant van het project Centrumzijde in het najaar van 2024 was een tegenvaller. Een verbeterplan wordt opgesteld om alsnog in overeenstemming met het ministerie van I&W het project door te laten gaan naar de planfase van het MIRT. Ontwikkelingen van de doelstelling(en) van het project Als grootschalige woningbouwlocatie is de inzet om het Stationsdistrict in het verlengde van de (concept) omgevingsvisie nadrukkelijker in te zetten om meer vastgoed toe te voegen op het gebied van wonen, werken en recreëren.

Eventuele veranderingen in de scope, planning en mogelijke scenario’s Mogelijk dat de intensiveringsstudie naar meer programma vastgoed (wonen, werken en recreëren) zal leiden tot een uitbreiding van de scope, direct grenzend aan het huidige gebied van het Stationsdistrict. Vanuit de gebiedsvisie Stationsdistrict gaan we aan de slag met de vier deelgebieden die uitgewerkt worden in een projectvoorstel. Het eerste deelgebied dat we oppakken is de Tunnelweg e.o.. Op basis van het projectvoorstel beslist de raad of we dit deelgebied daadwerkelijk gaan uitwerken. Ook volgt er dit jaar een raadsvoorstel over de inrichting van het openbaar gebied rondom de schouwburg en gaan we vanaf 2025 de bestaande ontwikkeling Merleyn integreren in het project Stationsdistrict. Voortgang op het gebied van participatie, communicatie en afstemming stakeholders Participatie vindt meestal plaats op het niveau van de verschillende projecten of deelgebieden. Uitzondering daarop was de stads brede participatie over de gebiedsvisie Stationsdistrict, waarbij we in een vroege fase themasessies met relevante stakeholders organiseerden, en in een later stadium een groot stadsgesprek. In het Westerkwartier lopen al veel projecten en er zijn diverse structurele participatievormen zoals een omgevingsberaad, diverse klankbordgroepen, projectparticipatie en jaarlijkse inloopavonden.

In het Centrumkwartier gaan de komende periode ook steeds meer projecten van start. Participatie gaan we hier dan ook intensiveren. In 2024 is een brandbook opgesteld voor het Stationsdistrict, met daarin onder meer een huisstijl en een placemakingstrategie. In de langdurige bouwperiode is het van belang om in de (openbare) ruimte aandacht te besteden aan kunst, activiteiten, evenementen en andere vormen van reuring. Het zorgt ervoor dat de tijdelijkheid draaglijker is voor de omgeving. We sluiten bij aan bij het gemeentelijke beleid rondom TAG (tijdelijk ander gebruik) en bij de onlangs aangenomen motie “Plaats voor placemaking". Stationsdistrict communiceert met bewoners, stakeholders en ander belangstellenden via diverse kanalen waaronder de website, persberichten, bewonersbrieven, een digitale nieuwsbrief, MijnWijkplan, Instagram, Facebook en de Bouwapp.

39

Waalsprong Overzicht projecten Dit zijn alle projecten die vallen binnen het exploitatiegebied van de Waalsprong.

Overzicht projecten Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

V/N

Jaar van afsluiting

€ Waalsprong totaal

38.653.000

35.666.300

N

2033

Zie voor een nadere toelichting het onderdeel "Informatie per planexploitatie".

Belangrijke resultaten & ontwikkelingen Algemeen In de Waalsprong is in 2024 grond voor 136 kavels uitgegeven. In de jaarschijf 2024 van de grondexploitatie Waalsprong 2024 was het aantal kavels geraamd op 229. Het verschil zit met name in een latere fasering van Hof van Holland en het plateau in de Stelt. We merken dat het momenteel lastig is om de productie op peil te houden. Belangrijkste reden is dat het gaat om complexe gebiedsontwikkelingen die meer tijd vergen dan verwacht om samen met de externe ontwikkelaars tot een maakbaar, haalbaar en betaalbaar plan te komen. De Waalsprong wordt bovendien van een uitbreidingsopgave meer een inbreidingsopgave. Inspraak c.q. participatie van bestaande bewoners leidt in de regel tot langere doorlooptijden alsmede tot een toename van de plankosten. Maar ook de krapte op de arbeidsmarkt, maakt het dat er niet altijd voldoende capaciteit is om de plannen conform de eerder aangegeven planning te ontwikkelen, voor te bereiden en/of te bouwen. Daarnaast zorgt de onzekere markt van dit moment dat de ontwikkelaars voorzichtiger zijn met het aangaan van nieuwe contracten. Verder is door een recente uitspraak over interne saldering stikstof nog steeds veel onzekerheid over het effect op lopende en nog op te starten projecten.

Ook andere aspecten kunnen leiden tot het bijstellen van planningen: netcongestie, leveringsproblemen bouwmaterialen, sanering Japanse duizendknoop, etc. Dit alles kan leiden tot ernstige vertraging in de planvorming en extra kosten. In 2024 zijn diverse plannen verder uitgewerkt, met name in Zuiderveld-Oost, Vossenpels-Noord, Studentenhuisvesting Spoorstraat, Koudenhoek Noord en Hof van Holland. Voor Veur Lent en Hoge Bongerd zijn uitgebreide participatiebijeenkomsten met bewoners van omgeving en stad georganiseerd. Op basis van opgehaalde informatie werken we toe naar ontwerpen en omgevingsplannen (zie hieronder voor de details per deelplan). In totaal kunnen in 2025 slecht circa 230 kavels worden afgezet, omdat de verwachting is dat de uitgifte verder doorschuift naar de jaren 2026 en 2027. De inschatting is dat de markt dan weer meer in rust zal zijn. In die jaren ligt het aantal rond de 1.000 per jaar. Vanaf 2028 wordt de Waalsprong dan afgerond met een afnemend aantal woningen. Het proces m.b.t. afhandeling van de ontwikkelrechten van de voormalige aandeelhouders van de GEM Waalsprong loopt naar tevredenheid. Als de laatste contracten worden geëffectueerd dan zijn de ontwikkelrechten van de betrokken marktpartijen (Heijmans, AM en BPD) afgewikkeld. Ook de overeengekomen ontwikkelrechten van de OBAC zijn hierin meegenomen.

Naast woningbouw zijn de plannen verder uitgewerkt voor infrastructuur (Dorpensingel, Griftdijk en Afslag 38) en hebben we scenario’s verkent voor een duurzaam bedrijventerrein de Grift. Inzet van wind- en zonne-energie bieden kansen voor een off-grid uitvoering van deze bedrijvenlocatie. Gebieden in realisatie De deelgebieden Groene Oever (Visveld Noord), Nijland, Vossenpels-Zuid, Vitens en Stelt Noord zijn afgerond. Ook Laauwik is vrijwel volledig afgerond. Daar resteert alleen nog de ontwikkeling van de laatste woningbouwlocatie op de locatie waar de afgelopen jaren een noodschool gehuisvest was en de verplaatsing van een tennisclub naar Koudenhoek.

40

De Grote Boel is ook grotendeels voltooid. Resteert nog een kleine woningbouwlocatie met 11 particuliere kavels (uitgifte 2024/2025) en een locatie met een supermarkt en circa 45 appartementen nabij de rotonde aan de Keizer Hendrik VI-singel/Hella Haassestraat (geplande uitgifte 2027). In de Waaijer (Ontgrondingen) is de zandwinning gereed, zijn de oevers incl. fietspaden ingericht en zijn de kavels aan de zuidkant van de Zandse Plas allemaal verkocht. Dat geldt ook voor alle woningen in Waaijenstein en de waterwoningen in de Lentse Plas. Eind 2021 is het plassengebied de Waaijer opgeleverd. Voor 35 woningen aan de noordkant van de Zandse plas (Vlek 50) is in 2024 middels een tender een ontwikkelaar gecontracteerd. Daarnaast gaat de gemeente op die locatie 15 kavels uitgeven voor particulier opdrachtgeverschap. In 2024 hebben we ook via een tender een ontwikkelaar geselecteerd voor 30 waterwoningen in de Oosterhoutse Plas. Aan de deelexploitatie Landschapszone (Ontgrondingen) is ook het natuurproject Oosterhoutse Waarden gekoppeld. De werkzaamheden lopen door tot eind 2025. Het bestemmingsplan voor Zuiderveld-West maakt de realisatie van circa 600 woningen mogelijk. Het plan wordt gerealiseerd in drie fasen. Fase 1 en 2 zijn afgerond. Fase 3 voorziet in ca. 145 woningen, waarvan 37 woningen in de sociale sector.

Alle gronden zijn inmiddels uitgegeven behalve de 10 vrije kavels. Deze zijn inmiddels ook in de verkoop. Het merendeel van het woningbouwprogramma en de school in Stelt-Zuid is in 2022 opgeleverd. Verder wordt in 2025 een tender uitgeschreven voor maximaal 80 appartementen in dit deelgebied. Ook is in 2021 begonnen met de ontwikkeling van de Stelt-Oost. In dit plangebied zijn 33 projectmatige woningen (waarvan 8 appartementen) ontwikkeld. De bouw is in Q3 2024 gestart. Verder zijn er in dit deelgebied 3 kavels gereserveerd ten behoeve van particuliere woningen. De verkoop hiervan is gestart in 2024. In Hof van Holland zijn diverse deelplannen volop in ontwikkeling, reeds opgeleverd of in aanbouw genomen. De uitvoering van het tendergebied in deelplan 2 is grotendeels afgerond, dat geldt ook voor de deelplannen 1, 3, 4, 5 en 6. Er zijn inmiddels veel woningbouwprojecten opgeleverd. De uitvoering van de deelplannen 8 (deels) en 10 (geheel) is gestart. Deelplan 7 wordt later als tender in de markt gezet. De ontwikkeling van deelplan 8 (stationslocatie) is met een nieuwe stedenbouwkundige setting uitgewerkt. Het marktdeel van het programma moet nog definitief worden vastgesteld. In Woenderskamp is de planvorming nagenoeg afgerond. Een klein gebied (naar schatting 8 woningen) langs de Griftdijk-Noord moet nog worden ontwikkeld.

Hier is tijdelijk het woon-informatie-centrum (WIC) gevestigd. De ontwikkeling van dit gebiedje zal pas na opheffing WIC kunnen plaatsvinden. De Dijkzone bevindt zich (administratief gezien) in zowel Hof van Holland als Woenderskamp en ligt tussen singel en Waaldijk. Het resultaat van de tender voor de deelplannen 2 (deels, het ander deel ligt in Woenderskamp), 3 en 4 was vorig jaar al in de exploitatie verwerkt. De uitgestelde grondopbrengsten van deelplan 4 zijn inmiddels afgerekend. Deelplan 6 is opgeleverd. Voor de resterende deelplannen (5, 7 en 8) met particuliere woningbouwkavels in de dijkzone heeft een nadere stedenbouwkundige planuitwerking plaatsgevonden. De woningbouwopbrengsten zijn hier aangepast aan de nieuwe situatie én de nieuwe eenheidsprijzen per 1-1-2025. Naar verwachting zal alles in 2025 worden uitgegeven. In 2021 is het bestemmingsplan Ressen onherroepelijk geworden na een positieve uitspraak van de Raad van State. De gemeente heeft de infrastructuur aangelegd waarna Hornbach in 2022 kon starten met de bouw. De opening heeft medio 2023 plaatsgevonden. Gebieden in voorbereiding In het exploitatiegebied Koudenhoek is de planontwikkeling voor het zuidelijk deel (103 woningen) gereed en zijn de woningen opgeleverd. Voor het noordelijk deel is de uitwerking (ca. 376 woningen) in samenwerking met de beoogde marktpartijen verder opgepakt.

Op basis van de definitieve uitwerking en programmering zal hier uiteindelijk ook nog een nadere c.q. definitieve (prijs-)onderhandeling moeten plaatsvinden. Voor Koudenhoek zijn er twee bestemmingsplannen gemaakt.. Het bestemmingsplan voor het programma sport (waar ook de uit Laauwik te verplaatsen tennisvelden op korte termijn worden gehuisvest) is inmiddels onherroepelijk. Het bestemmingsplan voor het programma wonen is in 2024 door de raad vastgesteld. Voor Vossenpels Noord zijn op 22 december 2021 het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Er is, veel later dan verwacht, een zitting bij de raad van State geweest. Het

41

bestemmingsplan dient, met een herstelbesluit, te worden herzien. De verwachting is dat het herstelbesluit eind 2023 door de gemeenteraad kan worden genomen waarna het bestemmingsplan opnieuw ter inzage wordt gelegd. Omdat de door de Raad van State ingebrachte herstelpunten in de aangepaste versie van het bestemmingsplan zijn verwerkt wordt verwacht dat het bestemmingsplan in het eerste kwartaal van 2024 vastgesteld kan worden al zijn nieuwe procedures nog niet uit te sluiten. Pas als het bestemmingsplan onherroepelijk is starten we met de uitvoering van de werkzaamheden voor de geplande woningbouw. Verder wordt op basis van de huidige planinzichten gewerkt aan voorbereidingen voor het ophogen en bouwrijp maken en starten we met de voorbereidingen voor een marktconsultatie. Over de stedenbouwkundige uitwerking van de deelgebieden vindt constructief overleg met de bewoners plaats. Verder zijn er bewoners die te kennen hebben gegeven grond van de gemeente te willen kopen. Voor Zuiderveld-oost zijn eind 2021 de eerste ruimtelijke verkenningen uitgevoerd voor circa 400 woningen en een basisschool. Begin 2023 hebben we die ruimtelijke verkenning op basis van marktconsultatie bij moeten stellen in verband met de veranderde c.q. minder gunstige economische omstandigheden. Deze verkenningen vormen de basis voor de BOPA en het Beeldkwaliteitsplan waar we in 2024 mee gestart zijn.

Beide producten (BOPA en BKP) zullen naar verwachting in Q3-2025 ter vaststelling aan de raad worden aangeboden, waarna gestart kan worden met de gronduitgifte voor bouwplanontwikkeling. Gronduitgifte voor de vrije sector zal geschieden middels een tenderprocedure. Gronduitgifte voor sociale woningbouw geschiedt op basis van de spelregels van de VOK (Vaststellingsovereenkomst ontvlechting Grondexploitatie Waalsprong). Het college heeft de gebiedsvisie de Grift vastgesteld. De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan voor de uitbreiding van de Grift in november 2023 vastgesteld. Voor dit bestemmingsplan is een aanwijzing in het kader van de Crisis en Herstelwet (CHW) aangevraagd. Met vaststelling van het bestemmingsplan blijft de WVG van kracht. Er is een exploitatieplan is in voorbereiding voor het gevolg een van de huidige grondeigenaren tot zelfrealisatie wil overgaan. In verband met netcongestie is voor de Grift is in 2024 een verkenning gedaan naar mogelijkheden voor een off-grid scenario; met inzet van wind- en zonne-energie lijken er mogelijkheden. We werken dit in 2025 verder uit. Met Overbetuwe, de provincie en Rijkswaterstaat zijn afspraken gemaakt over de verkeersmaatregelen bij en rondom Afslag 38. Met het Rijk vindt afstemming plaats voor aanvullende financiering in het kader van het BO MIRT Goederenvervoercorridors.

Nijmegen en Overbetuwe verkennen samen een realisatiestrategie voor de verkeersmaatregelen Afslag 38. Mogelijk dat partijen in Q2 2025 een samenwerkingsovereenkomst aangaan. Op basis hiervan worden nadere afspraken gemaakt over de realisatie. Knelpunt was de besluitvorming RvS over de doortrekking van de A15. In oktober 2024 heeft de RvS haar goedkeuring gegeven aan dit project. Ook heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan voor het transformatorstation nabij de Afslag 38 vastgesteld. In juni 2023 is dit station gereed gekomen. Er is inmiddels ook een zonnepanelenpark aan de oostzijde en 4 windturbines aan de noordzijde van Grift-Noord gerealiseerd. Aan deze oostzijde zal mogelijk ook het project Skaeve Huse worden gerealiseerd. De bestaande bedrijventerreinen aan de Stationsstraat en de Rietgraaf gaan deel uitmaken van deze exploitatie. Voor dit gebied heeft de raad het actualisatieplan (bestemmingsplan) vastgesteld. Er zijn op dit plan beroepen ingediend bij de Raad van State. Naast de bouwmarkt zijn er op de locatie Ressen ook plannen voor een tankstation en een restaurant. Ressen fase II wordt niet meer ingezet als bedrijvenlocatie maar zal parkachtig worden ingericht. Met diverse stakeholders is het omgevingsplan voor het landschapspark achter Hornbach verder uitgewerkt. Dit park zal in 2025 worden gerealiseerd.

Voor het tankstation en het restaurant wordt nog gekeken naar de effecten op de verkeerssituatie i.c.m. de Dorpensingel. Eind 2021 is er een anterieure overeenkomst aangegaan t.b.v. een zorgcomplex aan de Hoeksehofstraat. Het betreft 57 zorgunits op het perceel van een boerderij. Het bestemmingsplan is onherroepelijk en de initiatiefnemer is met de realisatie van het complex gestart. Binnen de deelexploitatie Groot Infra zijn grote infrastructurele aanpassingen uitgevoerd: de Ovatonde, de ombouw Prins Mauritssingel, Knoop Lent met station en fietstunnels. Maar in deze deelexploitatie is ook een hotel gerealiseerd en zijn kavels voor woningbouw verkocht. Ook het project Dorpensingel valt in dit project. Gemeente Nijmegen en Lingewaard hebben een Samenwerkingsovereenkomst getekend. In deze SOK zijn ook de afspraken vastgelegd over de realisatie van de Vossenpelssestraat, Ressensestraat en de Vossenhol als onderdeel van het totaalplan Dorpensingel. In opdracht van beiden gemeenten is een projectteam gestart met de voorbereidingen van het ontwerp, de bestemmingsplannen etc. Het bestemmingsplan is in 2023 door de gemeenteraden van beide gemeenten vastgesteld. Het zuidelijk deel van de Vossenpelssestraat is inmiddels gerealiseerd. We verwachten eind 2025 een start te kunnen maken met de realisatie van het Vossenhol (Lingewaard) en de Dorpensingel.

De Spoorstraat valt ook binnen het exploitatiegebied Groot Infra. Hiervoor is een intentieovereenkomst met SSH& gesloten. In 2024 is voor dit project een schetsontwerp afgerond. Met dit project worden 530 studentenwoningen

42

mogelijk gemaakt. Het projectgebied is vergroot om zodoende het leef- en verblijfsklimaat te kunnen verbeteren. Voorts pakken we het verkeersprobleem nabij het Citadelcollege op. Voor kruisende fietsers met autoverkeer is hier een onveilige situatie ontstaan. In 2020 is de voorbereiding gestart voor de gebiedsontwikkeling van de deelexploitaties Veur Lent en Hoge Bongerd. In 2021-2022 is de Raad intensief meegenomen in het planproces voor deze deelgebieden (tezamen Stadseiland genoemd). Op nadrukkelijke wens van de Raad is een Stadspeiling georganiseerd om daarmee een beeld op te halen bij de bewoners van de stad over hun voorkeuren voor de inrichting van Stadseiland. De stad heeft via de Stadspeiling haar voorkeur laten zien voor een Waalparkvariant zonder woningbouw op Veur Lent. Uiteindelijk heeft de raad op 28 september 2022 een besluit genomen om de uitkomsten van de Stadspeiling te volgen. Deze variant zal dus de basis vormen voor de verdere planuitwerking. Inmiddels zijn we hiermee in 2023 gestart met een uitgebreide bewonersparticipatie in 2024. We hebben in 2024 eveneens de mogelijkheden onderzocht voor de kansen voor voorzieningen in het park en voor commerciële ruimten in de plint bij Hoge Bongerd. Tevens heeft deze marktanalyse aangetoond dat er kansen zijn voor voorzieningen op Veur Lent. Dit alles resulteert in een Programma van Eisen (PVE).

Dit PVE vormt de basis voor de ontwerpopgave. In 2024 zijn we mede op basis van een participatief planproces bezig geweest met het opstellen van het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan voor Hoge Bongerd en hebben we een start gemaakt met de BOPA. Naar verwachting zal deze planologische procedure medio Q4-2025 zijn afgerond, waarna voor de ontwikkeling een tender zal worden uitgezet. Op Veur Lent is inmiddels het Watersportcentrum gerealiseerd en in 2023 opgeleverd. De opening heeft in september 2023 plaatsgevonden.

43

Stedelijke ontwikkelingsprojecten Overzicht projecten Hierbij gaat het om grote, complexe ruimtelijke projecten die van strategisch belang zijn voor de stad.

Overzicht projecten Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

V/N

Jaar van afsluiting

€ Aardgasvrij

0

Theeschenkerij Goffert

0

V

2028

0

V

2026

Zie voor een nadere toelichting het onderdeel "Informatie per planexploitatie".

Belangrijke resultaten & ontwikkelingen Binnen het project Nijmegen Aardgasvrij zijn de volgende resultaten en ontwikkelingen te noemen:  Dukenburg. Principebesluit raad dat de warmtetransitie Dukenburg het beste kan worden vormgegeven met collectieve warmte. Verdere uitwerking rolneming gemeente bij publiek integraal warmtebedrijf (Dukenburg).  Samen met betrokken partners is gewerkt aan participatie– en communicatieplan Zwanenveld en Lankforst in Dukenburg.  Hengstdal. Voor de Bomenbuurt in deze wijk is subsidie ontvangen van het ministerie van BZK voor de pilot Buurt Energie Systeem. Deze pilot is een samenwerkingsverband tussen de gemeente, Alliander en woningcorporatie Woonwaarts en door het vroegtijdig stoppen van de draagvlakmeting on hold gezet. In 2024 is het proces geëvalueerd  Stationsdistrict. In Stationsdistrict biedt een warmtenet de beste kansen om zowel de beoogde nieuwbouw als de bestaande bouw aardgasvrij van warmte te voorzien. In 2024 is dit verder onderzocht. In 2025 worden verschillende onderwerpen verder uitgewerkt.  Winkelsteeg. Er is onderzoek gedaan naar ‘warmte- en koudestrategie Winkelsteeg’. De conclusie is dat de ondergrond geschikt is voor een collectief WKO systeem voor nieuwbouw . Via tenders voor dit systeem voorgeschreven voor deze nieuwbouw.  Besparen. Op 1 februari 2023 heeft de raad Programma Energie Besparen Woningen vastgesteld.

In dit programma wordt de aanpak en strategie beschreven waarmee we de komende jaren onze inwoners gaan ondersteunen bij het besparen van energie. Voor de wijken die het meest door energiearmoede getroffen zijn hebben we een aanpak met Energiefixers en zetten we energiecoaches in. In 2024 is de DoeHet-Zelf actie gestart en is succesvol gebleken. 600 adviezen en ruim 200 cadeaukaarten voor isolatiemateriaal zijn verstrekt. De stadsbrede campagne verduurzamen van de woning werpt haar vruchten af.  Duurzame opwek. Als gemeente participeren we in verschillende pilots om duurzame bronnen te ontwikkelen, zoals ultradiepe geothermie. Op 11 juni 2024 is een erfpachtovereenkomst gesloten tussen de gemeente en de stichting Theeschenkerij de Goffert. De beoogde locatie is de hoek tussen de Slotemaker de Bruïneweg en de Steinweglaan. De stichting heeft zelf via (sociale) media, huis- aan- huis flyers en informatiebijeenkomsten de buurt de afgelopen jaren over de voortgang geïnformeerd. Gebleken is dat met name de bewoners dicht bij de beoogde locatie zich onvoldoende betrokken voelen bij de planontwikkeling. Daarom faciliteert de gemeente sinds het najaar van 2024 het overleg tussen initiatiefnemers en bewoners ondanks dat de verantwoordelijkheid in deze fase primair bij de initiatiefnemers ligt.

44

Ontbindende voorwaarde voor de erfpachtovereenkomst is indien er sprake is van grote kosten door archeologische vondsten. Daarom wordt er eerst een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Indien de uitkomst van het archeologisch onderzoek positief is, zal de gemeente planologische medewerking verlenen in de vorm van een BOPA.

45

Bedrijvigheidsprojecten Overzicht projecten Dit zijn de projecten waarbij gronden worden ingezet voor de realisering van bedrijvigheid. Dit cluster is exclusief de bedrijvigheidsprojecten Waalsprong en Bijsterhuizen.

Overzicht projecten Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

V/N

Jaar van afsluiting

€ Microweg, Campusontwikkeling Synton*

237.300

416.400

V

2024

Hollandiaweg (energiecentrale)

111.000

161.700

N

2029

Van Rosenburgweg (Hippe Kip)

0

827.700

N

2025

* van dit resultaat is eind 2019 een bedrag van € 378.500 als tussentijdse winstneming aan de reserve toegevoegd, eind 2020 is een bedrag van € 151.400 van deze tussentijdse winstneming teruggeboekt. Zie voor een nadere toelichting het onderdeel "Informatie per planexploitatie".

Belangrijke resultaten & ontwikkelingen Synthon geeft uitvoering aan de Campusontwikkeling aan de Microweg. Het bestemmingsplan daarvoor is eerder al aangepast. Over de aankoop van de openbare ruimte is in 2019 overeenstemming bereikt en in een overeenkomst vastgelegd. Het afgelopen jaar is de ontvlechting m.b.t. de rioleringen geregeld. De betreffende dwa-riolen zijn overgegaan naar Byondis en de rwa-riolen inclusief overstortput, rioolgemaal, persleiding en duiker naar Lindenholt blijven eigendom (beheer+onderhoud) voor gemeente Nijmegen. In de akte hebben we de dwa-overnamepunten geregeld en het toegangsprotocol geformaliseerd. De werkzaamheden zijn afgerond. Het project wordt afgesloten. Na vaststelling van het bestemmingsplan voor de herontwikkeling van de voormalige energiecentrale (ENGIE) aan de Hollandiaweg door de raad is er bezwaar en vervolgens beroep aangetekend bij de Raad van State. In afwachting van de zitting is er in 2024 in samenwerking met de Provincie en Engie gewerkt aan de voorbereiding hierop. Naast de lopende beroepsprocedure wordt de samenwerking tussen de gemeente en Engie verkend op het gebied van energieopwekking, ruimtelijke ontwikkelingen m.b.t. de toegankelijkheid en de bouw van een parkeergarage.

De realisatie van een waterstof tankstation “Fountain Fuel” is door het afgeven van een omgevingsvergunning de eerste ontwikkeling die gaat plaatsvinden in 2025 op het Engie terrein. De locatie Van Rosenburgweg/Hippe Kip is in beeld als nieuwe locatie voor autodealer-bedrijven uit Winkelsteeg. Hiertoe is de agrarische bestemming omgezet naar een bestemming voor autogarages. Dit is opgenomen in het bestemmingsplan Nijmegen Dukenburg 2021 (met verbrede reikwijdte) dat in 2022 is vastgesteld. Afgelopen jaar heeft de provincie aangegeven dat vanwege het foerageergebied voor de das niet alle ontwikkelingen in dit gebied – garagebedrijven Van Rosenburgweg, uitbreiding woonwagens Teersdijk en woningen/ateliers Streekweg – door kunnen gaan. Het college heeft hierin aangegeven dat de ontwikkelingen op Teersdijk en Streekweg voorrang moeten krijgen ten opzichte van de garagebedrijven Van Rosenburgweg. De herontwikkeling Van Rosenburgweg/Hippe Kip vervalt grotendeels door het te behouden natuurbelang als dassenfoerageergebied. De herontwikkeling lijkt onuitvoerbaar doordat de provincie als bevoegd gezag geen noodzakelijke ontheffing(en) verleent op de Natuurbeschermingswet.

46

Winkelsteeg Kanaalzone Overzicht projecten Dit zijn alle projecten die vallen binnen het exploitatiegebied van Winkelsteeg Kanaalzone.

Overzicht projecten Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

V/N

Jaar van afsluiting

€ Winkelsteeg Kanaalzone totaal

26.114.800

1.984.800

N

2042

Zie voor een nadere toelichting het onderdeel "Informatie per planexploitatie".

Belangrijke resultaten & ontwikkelingen Binnen de gebiedsexploitatie Winkelsteeg/Kanaalzone zijn de volgende resultaten/ontwikkelingen te onderscheiden. Algemeen Bestemmingsplannen: In 2024 is het bestemmingsplan Kanaalknoop-Zuid door de raad vastgesteld en dit bestemmingsplan is ook in 2024 onherroepelijk geworden. In 2024 is beroep ingesteld op het bestemmingsplan Stationsomgeving Goffert. Dit heeft geleid tot een herstelbesluit door de raad in januari 2025, wat naar verwachting tot een onherroepelijke bestemmingsplan leidt. In 2023 is het bestemmingsplan Kanaalknoop-Noord door de raad vastgesteld. Hier is vervolgens door twee partijen beroep op ingesteld, wat begin 2025 door de Raad van State ongegrond is verklaard. Daarmee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Verplaatsing hindergevende activiteiten: Om woningbouw in een groot deel van Winkelsteeg daadwerkelijk mogelijk te maken, dienen een deel van de (transport)activiteiten van een bedrijf gestaakt te worden. Met dit bedrijf zijn gesprekken gevoerd om tot een passende oplossing te komen. Naar verwachting zal dit in 2025 tot een overeenkomst leiden, waarna de hindergevende activiteiten voor de realisatie van woningbouw worden beëindigd.

Netcongestie: Als gevolg van netcongestie is er naar verwachting voorlopig geen netwerkcapaciteit voor het aansluiten van bedrijvigheid (3 x 80A) of andere niet-woningbouw functies. Dit betekent dat op basis van de huidige stand van zaken er naar verwachting tot 2030 geen solitaire ontwikkelingen voor bedrijvigheid of andere niet-woningbouw functies mogelijk is. Voor het nieuw te realiseren Sportcentrum is wel al een aansluiting beschikbaar. Vooralsnog is de verwachting dat voor de ontwikkeling van woningbouw en aanpalende ontwikkelingen voldoende aansluitcapaciteit beschikbaar is, waarbij we met Liander ook werken aan netbewuste nieuwbouw concepten. Grondexploitatie Aankoop bedrijfspand: Ten behoeve van de ontwikkeling van Winkelsteeg had de gemeente Wvg gevestigd op diverse percelen binnen het gebied Winkelsteeg. In dat kader is door de eigenaren van een distributiecentrum en onbebouwde grond- gelegen aan de Hulzenseweg 1-15 en Tarweweg 3 aan de gemeente een aanbod tot koop gedaan. Dit heeft in 2024 geleid tot de aankoop van deze gronden. Deze locatie wordt de komende jaren nog verhuurd aan de zittende huurders. Op termijn maakt deze locatie onderdeel uit van de ontwikkelingen in deelgebied Stedelijk Landgoed.

Besluit parkeergarages: In juli 2024 heeft de raad ingestemd met het besluit om het eigendom en de exploitatie van de eerste drie parkeergarages in Winkelsteeg als gemeente zelf ter hand te nemen. Dit besluit heeft als gevolg gehad dat de onrendabele top van deze parkeergarages uit de grondexploitatie is gehaald en het saldo van de

47

grondexploitatie is verbeterd. Voor de resterende parkeergarages is in de grondexploitatie nog wel rekening gehouden met een onrendabele top. Tenders gronduitgifte: In 2024 zijn twee grote tenders gestart middels zogenaamde ‘concurrentiegerichte dialogen’. Met deze aanbestedingsvorm is de gemeente actief met de markt in gesprek om tot een voor de gemeente en de markt meest passende uitvraag en inschrijving te komen. Eén tender betreft een groot deel van de ontwikkeling rondom station Goffert en beslaat circa 600 woningen, short stay appartementen, commerciële functies en een parkeergarage. De andere tender betreft het noordelijk deel van Kanaalknoop-Zuid en bestaat uit maximaal 650 woningen en minimaal 8.000 m² commerciële functies. Naar verwachting leidt dit voor beide tenders voor de zomer 2025 tot het sluiten van koopovereenkomsten, waarna dit eind 2026 / begin 2027 tot start bouw zal leiden. Overige gronduitgifte: Met de vier woningcorporaties zijn in 2024 de plannen verder uitgewerkt voor de realisatie van circa 320 sociale huurwoningen ten zuiden van station Goffert. Naar verwachting worden in 2025 de gronden geleverd aan de corporaties, waarna in 2026 start bouw plaatsvindt. De gemeente is in gesprek met een partij over verkoop van grond in Kanaalknoop-Zuid ten behoeve van een grootschalig woon-zorg concept.