Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

2025

Meerjarenperspectief Grondexploitaties Stadsontwikkeling Gemeente Nijmegen

MPG 2025 Inhoudsopgave MPG 2025 .......................................................................................................................................................................... 1 MPG samengevat ............................................................................................................................................................. 2 Inleiding ................................................................................................................................................................ 5 Voorstel om te besluiten ...................................................................................................................................... 7 Beleid & markt .................................................................................................................................................................. 8 Ambities & doelen grondbeleid ........................................................................................................................... 9 Instrumenten grondbeleid ................................................................................................................................. 10 Grondexploitaties ..........................................................................................................................................................

29 Totaaloverzicht grondexploitaties .................................................................................................................... 30 Woningbouwprojecten ...................................................................................................................................... 33 Stadscentrum ..................................................................................................................................................... 35 Stationsdistrict ................................................................................................................................................... 37 Waalsprong......................................................................................................................................................... 40 Stedelijke ontwikkelingsprojecten .................................................................................................................... 44 Bedrijvigheidsprojecten ..................................................................................................................................... 46 Winkelsteeg Kanaalzone ....................................................................................................................................

47 Herstructureringsprojecten ............................................................................................................................... 51 Maatschappelijk vastgoedprojecten ................................................................................................................. 52 Koers west .......................................................................................................................................................... 55 Planexploitaties in ontwikkeling (PIO's)............................................................................................................ 56 Strategische gronden ......................................................................................................................................... 57 Deelnemingen ................................................................................................................................................................ 59 Totaal overzicht verbonden partijen ................................................................................................................. 60 Reserve & risico ..............................................................................................................................................................

63 Saldireserve mutaties ........................................................................................................................................ 64 Risico’s ................................................................................................................................................................ 68 Bijlagen ........................................................................................................................................................................... 76 Hoe werkt de grondexploitatie financieel? ....................................................................................................... 77 Trefwoordenregister .......................................................................................................................................... 79 Actuele stukken en links .................................................................................................................................... 80

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025 Enkele belangrijke projecten uitgelicht Soort projecten

Locatie van projecten

WAALSPRONG 1997 - 2033

AANTAL DOEL

12.666

388.000

133.000

GEREALISEERD

GEREALISEERD

GEREALISEERD

10.056 IN 2024 PROGNOSE

107.000

103.000 IN 2024 PROGNOSE

136 2.610

WONINGEN AANTAL

IN 2024 PROGNOSE

0 285.000

BEDRIJVEN M2

WAALFRONT 2003 - 2029

M2 DOEL

M2 DOEL

4.000 26.000

BIJZONDERE BEBOUWING M2

AANTAL DOEL

2.241

WATERSPORT BASTION

€ 26

INCLUSIEVE STAD

NATUURINCLUSIEF BOUWEN Risico’s en voorzieningen

MILJOEN

Risico’s

40%

GEREALISEERD

1.307 WONINGEN AANTAL

GOEDKOPE WONINGEN (HUUR EN KOOP)

AANTAL DOEL

€ 98 mln PUBLIEK/PRIVATE SAMENWERKING

M2 DOEL

3.400

22% Waalfront 3% Winkelsteeg 52% Stationsdistrict 19% Onderwijshuisvesting 2% Overig 2% Waalsprong

TRANSITIE VAN BEDRIJVENTERREIN NAAR WONEN/WERKEN

WINKELSTEEG 2021 - 2042

WINKELCENTRUM HART VAN DE WAALSPRONG

M2 DOEL

175.000

+ 500 TIJDELIJK + 2.400 FACILITAIR

+ 18.500 FACILITAIR

GEREALISEERD

GEREALISEERD

40.000

TEKORT OP ONTWIKKELING

WATERVEILIGHEID EN GEBIEDSONTWIKKELING

Voorzieningen 33% Waalfront 20% Winkelsteeg 2% Stationsdistrict 16% Onderwijshuisvesting 22% Overig 7% Waalsprong

> 3.000

€ 91 mln

EXTRA BANEN

67% TOT BETAALBAARHEIDSGRENS

+ 8.500 FACILITAIR

WAARVAN 30% SOCIAAL

489

0

WONINGEN AANTAL

Verwachte verliezen planexploitaties

GEREALISEERD

0

BEDRIJVEN M2

BIJZONDERE BEBOUWING M2

WERKGELEGENHEID

Verhouding binnen gemeente (mln)

WONINGPROGRAMMA

Planexploitaties

Overig gemeente

Risico’s 200 180

STATIONS DISTRICT PLANNING 2021 - 2032

160 140

HORECA 2.100 M2

PROGRAMMA HOOGFREQUENT SPOORVERVOER MET ONDER ANDERE: • NIEUW PERRON • ENTREE WESTZIJDE • TRANSFORMATIE STATIONSHAL

WERKEN 2.500 M2

120

DEELFIETS/OV FIETS AANSLUITING SNELFIETSROUTE

E-HUB DEELAUTO’S | E-FIETSEN E-SCOOTERS

100 80 60 40 20 0

2022

WONINGEN 1.300

MAATSCHAPPELIJKE FUNCTIES 8.000 M2

154 STUDENTEN SHORTSTAY

MULTIMODALE HUB EN GEBIEDSONTWIKKELING

WINKELS 2.000 M2

VOETGANGERS

BUS- EN TAXIVERVOER AANSLUITING OP STADS- EN REGIONAAL VERVOER

2023

2024

Voorzieningen 150 120 90 60

OVERIGE 2008 - 2027

30 0

meer dan

2021

50

2022

2023

2024

Ontwikkeling in de tijd 155,9

145,1

95,7

150

GROND EXPLOITATIES

WONINGBOUW

BEDRIJVEN

MAATSCHAPPELIJK

NYMA

ONDERWIJS HUISVESTING

NIJMEGEN AARDGASVRIJ

Risico’s

0 150

Voorzieningen 145,1

106,5

90,9

2022

2023

2024

MPG samengevat Samenvatting De Omgevingsvisie geeft richting aan de ontwikkeling van Nijmegen Onze ambities zijn onder andere om een aantrekkelijke stad te zijn en te blijven om te wonen, met goede werklocaties, openbare ruimtes en voorzieningen. En dat we een stad zijn met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners. Deze ambities en de bijbehorende doelen zijn verwerkt in de Omgevingsvisie. In de Omgevingsvisie staan uitgangspunten voor het gebruik van de ruimte in Nijmegen. Het geeft daarmee de komende jaren richting aan de ontwikkeling van onze stad. Waar kunnen bijvoorbeeld de benodigde 10.000 extra woningen komen? En hoe bieden we ruimte aan de groei van de werkgelegenheid met 10.000 banen tot aan 2030. We focussen ons de komende jaren op groei binnen de bestaande stad De afgelopen jaren werden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd (conform de vastgestelde grondexploitaties). Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie verleggen we de focus naar de bestaande stad. Belangrijke gebieden om de woningbouwopgave en de gewenste versnelling in te vullen zijn: de binnenstad en stationsdistrict, de Kanaalzone zuid (o.a. Winkelsteeg) en rondom OV-knooppunten.

Om ook te zorgen dat we onze ambities en de bijbehorende doelen kunnen realiseren is de inzet van het instrumentarium van het grondbeleid noodzakelijk. Op deze manier verbeteren we de ruimtelijke kwaliteit van onze stad door nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen te ondersteunen dan wel zelf te initiëren en te (laten) realiseren. Inzet van het grondbeleid kan inhouden dat we de voor de gewenste ontwikkelingen nieuwe bestemmingsplannen gaan opstellen, dan wel dat we besluiten dat we voor de gewenste ontwikkelingen ook gronden moeten gaan aankopen en gaan uitgeven. En in enkele gevallen dat we een samenwerking aangaan met andere partijen, zoals we gedaan hebben bij de gebiedsontwikkeling Waalfront. Terug- en vooruitblik Woningbouw In 2024 zijn in Nijmegen in totaal 1.179 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Dat is minder dan in 2023, maar duidelijk méér dan de jaren daarvoor. Inclusief de toevoegingen in de bestaande bouw gaat het om 1.499 woningen in 2024. Dat zijn ruim 200 woningen meer dan in de planning van de Woondeal 2.0 is afgesproken. In 2023 is het woonbehoefteonderzoek afgerond en is de Woondeal 2.0 regio Arnhem Nijmegen vastgesteld. In 2024 is, mede op basis hiervan, de Nijmeegse Woonagenda 2024-2029 vastgesteld met het doel om 10.000 tot 12.000 woningen toe te voegen van 2024 tot en met 2030.

We blijven ons inzetten om de plancapaciteit op minimaal 130% van de woonbehoefte te houden (niet alle plannen vinden doorgang, daarom wordt de plancapaciteit hoger gehouden dan de woonbehoefte). Op dit moment is er een plancapaciteit van ruim 19.000 woningen voor de periode 2025-2040. Tot en met 2030 is er voldoende plancapaciteit. De verwachting voor 2024 was dat de gronduitgifte in de gemeentelijke grondexploitaties op 787 zou uitkomen. Uiteindelijk is de uitgifte iets lager uitgekomen, op 718. Voor de komende jaren wordt een aanzienlijke stijging in het aantal uitgiftes verwacht. Naast Waalsprong, zullen ook in Winkelsteeg en Stationsdistrict uitgiftes plaats gaan vinden.

2

Wel is het zo dat de marktontwikkelingen onzeker blijven, regelgeving nog in beweging is (bijvoorbeeld stikstof), forse vertraging ontstaat als plannen naar de Raad van State gaan, beschikbaarheid van (ambtelijke) capaciteit en het leveren van stroom (netcongestie) een probleem is, waardoor er risico’s op vertraging blijven de komende jaren. Bedrijventerreinen De uitgifte van bedrijfsterreinen is in 2024 met slechts 3700 m2 beneden de prognose verlopen. Voor 2025 verwachten we dat alleen de kavels op locatie Mercuriuspark verkocht worden. Dit betreft ruim 2 ha. Met de onzekerheid van de Raad van State procedure voor de Grift gaan we in de grondexploitatie de Grift uit van de verkoop van de eerste kavels medio 2026. Vanaf dat jaar verwachten we dat de uitgifte bedrijventerrein rond het gemiddelde van 4,3 ha per jaar uit zal komen. Om dit te kunnen realiseren wordt op dit moment gewerkt aan een zogenaamde ‘off-grid’ oplossing, om de problematiek ten aan zien van netcongestie te beperken. Als gevolg van netcongestie wordt voor de uitgifte van bedrijfsmeters in Winkelsteeg er rekening mee gehouden dat voor solitaire bedrijfsunits / uitgiftes er tot 2030 geen uitgifte kan plaatsvinden. Dit zet daarmee deels een rem op de invulling van de economische opgave in dit gebied.

Voor kleinschalige bedrijfsruimtes in bijvoorbeeld plinten is de inzet om tot (tijdelijke) oplossingen te komen, waarmee deze functies de komende jaren wel gerealiseerd kunnen worden. Netcongestie Netcongestie belemmert de geplande gebiedsontwikkelingen in Nijmegen. Onzeker is echter hoe groot het effect de komende jaren is. Maatregelen om netcongestie tegen te gaan zijn mogelijk, maar dienen voor een groot deel nog uitgewerkt te worden. De gemeente is daarbij ook afhankelijk van de samenwerking met derden. Voor kleinverbruikers (waaronder woningen) lijken er vooralsnog geen belemmeringen. Voor grootverbruikers is er in principe tot 2030 geen mogelijkheid om een aansluiting op het stroomnet te krijgen. Hier zijn tot die tijd andere oplossingen nodig om eventueel toch functies te realiseren. In dit MPG is rekening gehouden met deze belemmeringen voor met name grootverbruikers. In de risicoanalyses is echter ook rekening gehouden met het feit dat mogelijk ook voor woningbouw er op enig moment een netcongestieprobleem ontstaat.

Financieel beeld Als gevolg van de actualisatie van de grondexploitaties vindt er een onttrekking aan de saldireserve plaats van circa € 8,1 mln. Daarnaast neemt het risicoprofiel van de grondexploitaties af tot € 98,4 mln. Onderstaand een toelichting op de verschillende posten: Waalsprong, aanpassen voorziening Waalsprong totaal

€

Stationsdistrict, aanpassen voorziening Stationsdistrict totaal

€

-1,4 mln.

Winkelsteeg/Kanaalzone, aanpassen voorziening Winkelsteeg totaal

€

11,5 mln.

Waalfront, aanpassen voorziening Waalfront

€

0,7 mln.

Dukenburg, aanpassen voorziening Dukenburg

€

0,6 mln.

Instellen/aanpassen voorziening overige projecten totaal

€

-1,1 mln.

Positief resultaat planexploitaties

€

0,2 mln.

Afboeken PIO Goffertstadion NEC

€

-0,2 mln.

Aanpassing voorziening t+1

€

-1,9 mln.

Inzet reserve afschrijving parkeergarage Winkelsteeg

€

-12,0 mln.

Totaal

€

-8,1 mln.

-4,5 mln.

3

Dit negatieve resultaat wordt voor een groot deel veroorzaakt door het project Waalsprong en in mindere mate Stationsdistrict en Winkelsteeg. Ondanks betere verwachtingen t.a.v. te realiseren grondopbrengsten voor woningbouw, is het resultaat in deze projecten verslechterd. De oorzaken hiervan zijn meerledig. Enerzijds komt dit door een toename van de verwachte plankosten in de projecten, maar tevens zijn er project specifieke oorzaken, zoals herontwikkeling van plannen in Waalsprong.

Vermogen en risico's Vermogen De saldireserve is een financiële buffer voor het afdekken van de financiële risico’s van de gemeente, waaronder de grondexploitaties. Het betreffen risico's waarvoor geen specifieke voorziening is getroffen. Te denken valt aan niet ingecalculeerde milieurisico's, het plotseling achterblijven van de vraag op de vastgoedmarkt en het stagneren van de woningmarkt, etc. Als gevolg van de actualisatie van de grondexploitaties vindt er ten opzichte van de verwachting over 2024 een toevoeging plaats van € 3,9 mln. aan de saldireserve. Echter, doordat bij het raadsbesluit Investerings- en exploitatiebesluit parkeergarages Winkelsteeg is besloten om € 12 mln. van het positieve effect voor de grondexploitatie Winkelsteeg aan de reserve afschrijvingen van de parkeergarages toe te voegen, is er per saldo sprake van een onttrekking van € 8,1 mln. Risico's Actief grondbeleid door de gemeente brengt risico’s met zich mee. Deze risico’s worden geïnventariseerd en financieel gewaardeerd. Het totale risicoprofiel van het taakveld grondexploitaties is gedaald ten opzichte van de Stadsbegroting 2025-2028, van € 117,8 miljoen naar € 98,4 miljoen. Deze daling wordt vooral veroorzaakt door een betere verwachting van de ontwikkeling van de grondopbrengsten en doordat plannen verder zijn uitgewerkt en er daarmee meer grip en zekerheid is over de civieltechnische kosten.

Tegelijk is er ook rekening gehouden met mogelijke vertragingskosten als gevolg van (toenemende) netcongestie. Voor meer informatie verwijzen wij naar het onderdeel 'reserve & risico' over de risico’s.

4

Inleiding In juli 2024 is de Nota grondbeleid 2024 door de raad vastgesteld. Op een aantal onderdelen zorgt deze nieuwe nota voor wijzigingen in het voorliggende product: -

Er wordt niet langer gesproken over de Voortgangsrapportage Grote Projecten (VGP) maar over het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). Dit sluit daarmee meer aan bij de gangbare (BBV)term voor dit product. Inhoudelijk heeft deze naamswijziging geen effect; De P&C-cyclus t.a.v. het grondbeleid is geüpdatet; De peildatum van het MPG is gelijkgesteld aan de peildatum van de Stadsrekening (31-12). Omdat het vorige VGP een boekwaardestand kende van 1-10-2023, beslaat de financiële periode waar dit MPG verslag van doet eenmalig 1 jaar en 3 maanden.; Op basis van een motie van de raad wordt er in de projectbijlages van het MPG nadrukkelijker stil gestaan bij een aantal inhoudelijke thema’s zoals bereikbaarheid en participatie. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat de raad jaarlijks de gemeentelijke grondexploitaties dient te actualiseren en vast te stellen. Dit gebeurt met het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG), wat tevens gebruikt wordt als onderbouwing voor de waardering van de gemeentelijke grondexploitaties in de Stadsrekening. Gelet op de (potentiële) financiële impact van de grondexploitaties op de gemeentefinanciën ligt de nadruk van het MPG vanuit de BBV op de financiële verantwoording van deze grondexploitaties. In de bijlage onder het kopje ‘Hoe werkt de grondexploitatie (financieel)? is nadere informatie hierover opgenomen.

Naast het vaststellen van de geactualiseerde gemeentelijke grondexploitaties, wordt het MPG in Nijmegen ook benut als een bredere verantwoordingsrapportage door het college aan de raad. De inhoud van het MPG bestaat uit: Toelichting op de stand van zaken van de afzonderlijke gemeentelijke grondexploitaties, inclusief terugblik op het afgelopen jaar en toelichting op verschillen t.o.v. het vorige MPG (voormalig VGP); Toelichtingen op deelnemingen / samenwerkingen in gebiedsontwikkelingen; Toelichting op de financiële omvang van de risico’s die behoren bij de gemeentelijke grondexploitaties; Toelichting op de inhoudelijke voortgang en financiële stand van zaken van de Plannen in Ontwikkeling (PIO); Toelichting op de inhoudelijke voortgang en financiële stand van zaken van het faciliterend grondbeleid / kostenverhaal; Overzicht van de financiële stand van zaken van de strategische grondportefeuille (NIEGG). Tevens biedt het MPG, mede op verzoek van de raad, per project uitgebreide informatie over de inhoudelijke voortgang van de projecten. Daarmee kan het MPG ook beschouwd worden als een algehele voortgangsrapportage en verantwoordingsinstrument over de gedane zaken in het afgelopen jaar.

MPG en P&C-cyclus Bij de sturing op het grondbeleid gaat het om de programmering (inhoud van de grondexploitatielocaties), planning (looptijd en voortgang), prijzen (verkoopprijs van kavels), plankosten (interne en externe uren om een locatie te ontwikkelen incl. overhead), parameters (rentepercentages, kosten- en opbrengstenstijgingen) en prognose (van het verwachte financiële resultaat en het bijhorende risicoprofiel). Gedurende het jaar wordt de gemeenteraad hierover op verschillende manieren geïnformeerd. In de Nota Grondbeleid 2024 is vastgelegd hoe deze cyclus er uit ziet. Zie ook onderstaande figuur. Het MPG is primair bedoeld om de financiële waardering van de grondexploitaties te actualiseren, zoals deze was per 31-12 van het voorgaande jaar. Dit betekent dat planinhoudelijke besluiten na deze datum niet financieel zijn verwerkt in dit MPG en de Stadsrekening. Op basis van het MPG kunnen richting het Koersdocument en de

5

tussenrapportage die daar bij hoort, logischerwijs wel voorstellen worden gedaan voor (planinhoudelijke) wijzigingen in de projecten.

Leeswijzer In de komende hoofdstukken wordt eerst stil gestaan bij de belangrijkste marktontwikkelingen per marktsegment, zoals woningbouw en de bedrijventerreinmarkt. Ook worden een aantal algemene ontwikkelingen toegelicht die van invloed zijn op de projecten, te weten stikstof, netcongestie en een toename van de plankosten. Vervolgens worden de financiële resultaten van de geactualiseerde grondexploitaties per categorie toegelicht, waarna stil wordt gestaan bij de risico’s van de ontwikkelportefeuille en het potentieel beslag dat dit legt op de saldireserve.

6

Voorstel om te besluiten 1.

Het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2025 vast te stellen, inclusief de risicobijlage, de opgenomen wijzigingen in de grondexploitaties en de daarbij behorende wijzigingen in de voorzieningen en de toevoegingen/onttrekkingen aan de saldireserve en toegepaste parameters.

2.

De bijbehorende begrotingswijziging nummer 10048 vast te stellen.

3.

De volgende faciliterende planexploitaties toe te voegen: a. Zijpendaalstraat 3 3a; b. Zwanenveld 4301ROClocatie; c. Enkstraat St.Jacobslaan.

4.

De volgende planexploitaties af te sluiten en het positieve resultaat van € 224.000 toe te voegen aan de saldireserve: a. Doddendaal 1; b. Microweg Synthon; c. Dukenburg herstructurering.

5.

Voorzieningen in te stellen voor de volgende projecten ter hoogte van in totaal € 936.800: a. Van Rosenburgweg Hippe Kip (grondexploitatie); b. Steltsestraat; c. Zijpendaalstraat 3 3a; d. WC Weezenhof.

6.

Vanaf het volgende MPG (MPG 2026) de grondexploitatie Merleyn (G218 Nieuwe Marktstr 50-52 Vitens Merleyn) op te nemen binnen de gebiedsexploitatie Stationsdistrict (G208 t/m G250);

7.

Locatie 8 (Zwanenveld 14e straat) van de afgesloten planexploitatie Dukenburg herstructurering overhevelen naar strategische gronden.

8.

De PIO Goffertstadion NEC ter hoogte van € 209.000,-- af te boeken en de boekwaarde ten laste van de saldireserve te brengen;

9.

Voor de gebiedsexploitatie Winkelsteeg Kanaalzone) een looptijd van de planexploitatie van meer dan 10 jaar te hanteren en als risicobeheersmaatregel vast te stellen het voortschrijdend niet indexeren van de opbrengsten in deze grondexploitatie over de periode van meer dan 10 jaar.

7

Beleid & markt

8

Ambities & doelen grondbeleid Onze ambities en doelen staan in de Omgevingsvisie Onze ambities zijn, onder andere, een aantrekkelijke stad te zijn en te blijven om te wonen, met goede werklocaties, openbare ruimtes en voorzieningen. Ook dat we een stad zijn met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners. Deze ambities en de bijbehorende doelen zijn verwerkt in de op 28 oktober 2020 vastgestelde Omgevingsvisie. Begin 2025 wordt de geactualiseerde omgevingsvisie (met de gebiedsuitwerkingen per stadsdeel) ter inzage gelegd. Iedereen kan de plannen dan bekijken en erop reageren. De gemeenteraad besluit hier naar verwachting nog voor de zomer van 2025 over. In de Omgevingsvisie staan onze bestuurlijke opgaven centraal In deze visie zijn de bestuurlijke opgaven als vertrekpunt gehanteerd. Het gaat om de volgende opgaven: de economische veerkrachtige stad, de sociale en gezonde stad, de aantrekkelijke stad en de duurzame stad. De Omgevingsvisie is de ruimtelijke weerslag van de ambities die we hebben voor Nijmegen. Ruimte is echter een schaars goed. We moeten kiezen welke combinatie van ambities we waar willen maken en op welke plekken. Nijmegen blijft een compacte en leefbare stad In de Omgevingsvisie staan uitgangspunten voor het gebruik van de ruimte in Nijmegen.

Deze visie geeft daarmee de komende jaren richting aan de ontwikkeling van onze stad. Waar kunnen bijvoorbeeld de benodigde 13.000 extra woningen komen? Hoe bieden we ruimte aan de groei van de werkgelegenheid met 10.000 banen tot aan 2030. De Omgevingsvisie stelt dat Nijmegen een compacte en leefbare stad moet blijven, zodat mensen zich gemakkelijk lopend, fietsend of met het openbaar vervoer kunnen verplaatsen. Het groene omliggende landschap blijft intact en ondanks de verwachte groei willen we dat Nijmegen een aangename stad blijft. De extra woningen en werkplekken komen vooral in de focusgebieden De extra woningen en werkplekken komen vooral in de zogeheten focusgebieden: Waalsprong, Waalfront, Centrum/Stationsdistrict en Kanaalzone/Winkelsteeg en in de sectoren Health & High Tech. Door de ruimte in de bestaande stad te benutten voor de verwachte groei van het aantal inwoners, werknemers en bedrijven kan Nijmegen die compacte stad blijven. Door slimme combinaties van woningen, werkplekken en andere functies blijft de stad aantrekkelijk om in te wonen, te werken en te verblijven. De ambities, de gehele gebiedsuitwerking en de uitwerking per stadsdeel

9

Instrumenten grondbeleid Uitvoering grondbeleid Grondbeleid is bedoeld om ruimtelijke opgaven mogelijk te maken en is ondersteunend aan deze ruimtelijke opgaven, maar, veel belangrijker nog, om bepaalde (maatschappelijke) doelen in een gebied te verwezenlijken of te versterken. De (maatschappelijke) opgaven binnen de gemeente zijn talrijk en concurreren ‘buiten’ met elkaar om de schaarse ruimte. De aard en diversiteit van deze opgaven en de samenhang tussen de opgaven leidt ertoe dat we steeds meer tot een integrale afweging moeten komen op welke wijze we de ruimte verdelen en inrichten. Met de komst van de Omgevingswet wordt ruimte geboden om vanuit het kader van de Omgevingsvisie, op locatie- en gebiedsniveau tot integrale keuzes en oplossingen te komen, samen met de samenleving. Hiervoor worden in een vroeg stadium de vele ruimtelijke belangen afgewogen en keuzes op hoofdlijnen gemaakt en vastgelegd in de Omgevingsvisie. Door de opgaven centraal te stellen en de belangen af te wegen kan tot een integrale ruimtelijke ontwikkeling worden gekomen met de meeste toegevoegde maatschappelijke waarde. Grondbeleid is vervolgens een belangrijk middel om een voorgestane ruimtelijke ontwikkeling te verwezenlijken. Dit betekent dat de gemeente elke locatie- en gebiedsontwikkeling afzonderlijk weegt voor het te voeren grondbeleid.

De maatschappelijke opgaven en de belangenafweging op locatie- en gebiedsniveau geven richting aan het te voeren grondbeleid. Door te werken met een afwegingskader wordt op een uniforme wijze op basis van de opgaven en de locatie specifieke omstandigheden het grondbeleid bepaald. De gemeente kiest voor “opgavegericht grondbeleid”. De gemeente zal per situatie afwegen welke grondbeleidsvorm wenselijk is. Dit betekent dat de rol van de gemeente per opgave of samenstel van opgaven en per locatie kan verschillen: actief, faciliteren of samenwerken. De uiteindelijke grondbeleidskeuze voor een specifieke locatie is het resultaat van een afwegingsproces waarbij de bouwstenen impact, regie en effectiviteit leidend zijn. Welke grondbeleidsvorm en daaruit voortvloeiende ontwikkelstrategie voor een specifieke locatie voor de gemeente van toepassing is, moet de uitkomst zijn van een zorgvuldig afwegingsproces. De gemeente hanteert hierbij een afwegingskader dat is opgebouwd uit drie bouwstenen: impact, regie en effectiviteit. Dit afwegingskader wordt de komende periode verder uitgewerkt. De manier waarop we ons grondbeleid uitvoeren, is uitgebreid omschreven in de Nota Grondbeleid 2024 die in juni 2024 door de gemeenteraad is vastgesteld.

In deze nota gaan we niet alleen uit van faciliterend grondbeleid, waarbij we gebruik maken van ’publieke’ instrumenten, maar kiezen we nadrukkelijk ook voor een actieve, ontwikkelende en daarmee risicodragende rol van de gemeente. Dit kan zelfstandig of via samenwerking met marktpartijen en deelnemingen in publiek-private samenwerkingen (PPS) zoals Waalfront, of via een gemeenschappelijke regeling met andere overheden. In de actieve rol verwerven we gronden, ontwikkelen we plannen, maken we terreinen bouwrijp en verkopen deze. Door het Didamarrest van de Hoge Raad zijn de regels over de verkoopmethoden van gemeentelijk vastgoed en gronden iets aangepast. Ook zijn de teksten aangepast aan de nieuwe Omgevingswet. Projecten worden door de afdeling Stadsontwikkeling voorbereid, uitgevoerd en financieel afgewikkeld. De planexploitaties van deze projecten, die altijd een doorlooptijd van meerdere jaren kennen, leggen we als document ter vaststelling aan uw raad voor. Bij veel van deze projecten speelt grondbeleid een belangrijke rol. Tussentijdse grotere afwijkingen in de planexploitaties worden gemeld bij de stadsbegroting. Dan rapporteren we ook over de ontwikkeling van de risico’s bij de planexploitaties en het benodigde weerstandsvermogen. Het Meerjarenperspectief Grondexploitaties(MPG) bieden we aan het begin van het kalenderjaar ter vaststelling aan de raad aan.

Volgens planning wordt het MPG door de raad vastgesteld vóór de stadsrekening. Voor een aantal complexe gebiedsontwikkelingen: Waalsprong, Waalfront, Winkelsteeg Kanaalzone en Stationsdistrict, wordt ter informatie een tussenrapportage aan de gemeenteraad aangeboden. Dit gebeurt één keer per jaar, gelijktijdig met de 1e voortgangsmonitor/koersdocument. De afweging van mogelijk verwachte, grotere afwijkingen in het kader van de begroting vindt dan plaats. Daarbij rapporteren we ook over de ontwikkeling van de risico's in het taakveld planexploitaties binnen het programma Stedelijke ontwikkeling en Wonen en het voor dit taakveld benodigde

10

weerstandsvermogen. Bovenliggend doel is om uw raad beter in staat te stellen om actief te kunnen sturen op de grote gebiedsontwikkelingen. Instrumenten grondbeleid Om ervoor te zorgen dat we onze ambities en de bijbehorende doelen kunnen realiseren, is de inzet van het instrumentarium van het grondbeleid noodzakelijk. Op deze manier verbeteren we de ruimtelijke kwaliteit van onze stad door nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen te ondersteunen dan wel zelf te initiëren en te (laten) realiseren. Inzet van het grondbeleid kan inhouden dat we de, voor de gewenste ontwikkelingen, nieuwe bestemmingsplannen gaan opstellen, dan wel dat we besluiten dat we, voor de gewenste ontwikkelingen, gronden moeten gaan aankopen en gaan uitgeven. In enkele gevallen houdt het ook in dat we een samenwerking aangaan met andere partijen zoals we gedaan hebben bij de gebiedsontwikkeling Waalfront. De uiteindelijke grondbeleidskeuze voor een specifieke locatie is de uitkomst van een afwegingsproces waarbij de bouwstenen impact, regie en effectiviteit leidend zijn. Grondbeleid initieert en ondersteunt (ruimtelijke) ontwikkelingen die maatschappelijk en bestuurlijk gewenst zijn. Aan- en verkoop van grond en/of grond met opstallen is geen doel op zich maar een instrument om doelstellingen in andere beleidsvelden (ruimtelijk, economisch, volkshuisvestelijk, duurzaamheid en/of sociaal) tijdig te realiseren.

Binnen het grondbeleid onderscheiden we de volgende instrumenten:  Planexploitaties. Centraal binnen het grondbeleid staan de planexploitaties, de door de gemeenteraad vastgestelde inhoudelijke en financiële kaders. Voor meer inhoudelijke informatie per planexploitatie wordt verwezen naar onderdeel 'grondexploitaties' van deze rapportage. 

PIO’s. Daarnaast bestaan de zogenaamde PIO’s, dat zijn planexploitaties in ontwikkeling. Dit zijn haalbaarheidsonderzoeken of quick scans naar ruimtelijke ontwikkelingen in de stad, waarbij we zowel politiek-bestuurlijke, technische, ruimtelijke en planeconomische aspecten onderzoeken. Voor meer inhoudelijke informatie per PIO wordt verwezen naar onderdeel ' grondexploitaties' van deze rapportage.



Strategische gronden. Voor strategische gronden geldt een ‘nee, tenzij-beleid’. Alleen bij grote uitzondering mogen strategische gronden worden gebruikt als instrument. Vanaf 1 januari 2016 zijn de nieuwe regels van het BBV van toepassing. Binnen deze nieuwe regels zijn er geen strategische gronden (NIEGG’s) meer. Alle gronden waarbij (nog) geen sprake is van een raadsbesluit met de vaststelling van de planexploitatie, worden gezien als grond met een vaste bestemming en worden verantwoord onder de materiële vaste activa. Voor meer inhoudelijke informatie hierover wordt verwezen naar onderdeel ' grondexploitaties' van deze rapportage.



Deelnemingen. De gemeente Nijmegen neemt deel, samen met andere overheden en/of private bedrijven, in risicodragende ondernemingen die zijn opgericht ter realisatie van maatschappelijk gewenste ontwikkelingen op het gebied van vastgoed en grondbeleid. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen gemeenschappelijke regelingen (openbare lichamen) op basis van de Wet Gemeenschappelijke Regelingen en juridische en fiscale entiteiten zoals een BV, CV of VOF. Voor meer inhoudelijke informatie per deelneming wordt verwezen naar onderdeel ' deelnemingen' van deze rapportage.

Marktconforme prijzen & openbare procedure In principe verkopen we tegen marktconforme prijzen en via een openbare procedure; dat is het uitgangspunt bij verkoopprocedures. Afwijken van het uitgangspunt dat verkopen openbaar plaatsvinden, is volgens de Nota Grondbeleid 2024 in bepaalde omstandigheden mogelijk, maar vereist wel een gemotiveerd besluit van de betrokken portefeuillehouder. Bij grote belangen wordt het voorstel ter besluitvorming aan het college van B&W voorgelegd. In de Nota Grondbeleid 2024 is de uitspraak van de Hoge Raad van 26 november 2021 over de verkoop van een onroerende zaak door een overheidslichaam verwerkt.

11

Op enkele uitzonderingen na hebben alle verkopen in 2024 via een transparante openbare procedure plaatsgevonden. De uitzonderingen zijn verkopen aan nutsbedrijven (ten behoeve van traforuimten e.d.), verkopen aan woningcorporatie voor sociale huurwoningen, verkoop van grond t.b.v. maatschappelijk vastgoed, verkopen aan VOK-partijen (vaststellingsovereenkomst Waalsprong en uitwerking van een eerdere overeenkomst), bouwclaims (ook hier uitwerking van bestaande afspraken) en in één geval verkoop aan OBW (contractuele nakoming afspraken uit samenwerking in het kader van ontwikkeling Waalfront). Alle overige verkopen hebben plaatsgevonden via tenders of zijn anderszins openbaar bekendgemaakt, bijvoorbeeld via de website en/of bebording op locatie.

12

Woningmarkt Beleid Het belangrijkste onderdeel in de programma’s van de gemeentelijke planexploitaties is woningbouw. Doelstelling is om tijdig de juiste woningen op de juiste plaats en in de gewenste categorie ter beschikking te hebben om aan de vraag te voldoen. Om hierin te voorzien zetten we in lijn met de Nijmeegse Woonagenda 20242029 ‘Beter benutten en betaalbaar bouwen’ in op 10.000 tot 12.000 woningen van 2024 tot en met 2030. Hiervan zijn circa 2.500 woonruimtes voor studenten. Voor nieuwe woningbouwinitiatieven gelden de volgende uitgangspunten voor de verdeling van prijssegmenten: minimaal 30% sociale huur, minimaal 10% goedkope koop, maximaal 27% middeldure huur en betaalbare koop en maximaal 33% vrije sector huur en/of koop. Hiermee wordt conform woondeal minimaal twee derde (67%) gerealiseerd in het betaalbare segment en minimaal 30% in de sociale huur gerealiseerd. Afwijking van deze uitganspunten kan vanuit volkshuisvestelijk perspectief alleen als een initiatief zorgt voor: 1. een betere mix en menging in de wijk of buurt mits het stedelijke woningbouwprogramma voorziet in minimaal twee derde betaalbare woningen; of 2. vergroting van betaalbaarheidscategorieën of de huisvestingsmogelijkheden van aandachtsgroepen waarvoor nog onvoldoende plannen zijn; of 3. verbetering van (verouderde) bestaande bebouwing en invulling van andere maatschappelijke opgaves; of 4.

invulling van de woningbouwopgave ná 2030, passend binnen de kaders van de omgevingsvisie. Bij de actualisatie van de omgevingsvisie gaan we uit van toevoeging van 5.000 tot 10.000 woningen van 2031 tot 2040. In deze paragraaf een korte toelichting op de trends en de ontwikkelingen van de woningbouw in Nijmegen in zijn algemeenheid. Specifieke informatie per project is terug te vinden verderop in de VGP bij het onderdeel ‘grondexploitatie’. Trends en ontwikkelingen in 2024 Afgelopen jaar zijn de woningprijzen na een daling in 2023 weer gestegen. In het vierde kwartaal van 2024 was de gemiddelde verkoopprijs 475.000. De prijs per m2 lag 17% hoger dan in het laatste kwartaal van 2023. Ook het aantal woningverkopen lag in elk kwartaal hoger dan in het jaar ervoor. In het vierde kwartaal waren er 603 verkopen, 23% meer dan het laatste kwartaal van 2023. (bron: Dynamis/St Makelaars). ING Research verwacht in Nederland 10% meer woningverkopen in 2025 en een huizenprijsstijging van 5,5%. De verwachting en voor 2025 zijn dat de prijzen verder zullen stijgen. De krapte op de woningmarkt blijft (bron: oa. Websites ING, ABN/Amro). Meer gedetailleerdere cijfers over Nijmegen zijn op het moment van opstellen van deze nota niet beschikbaar. Oplevering aantal nieuwbouwwoningen In 2024 zijn in totaal 1.179 nieuwbouwwoningen opgeleverd.

Dat is minder dan vorig jaar, maar duidelijk méér dan de jaren daarvoor. Inclusief de toevoegingen in de bestaande bouw gaat het om 1.499 woningen (Bron: BAG, Basisregistratie Adressen en Gebouwen). Dat zijn ruim 200 woningen meer dan in de planning van de Woondeal 2.0 afgesproken. In onderstaande grafiek zijn ook de getallen van opgeleverde nieuwbouw vanaf 2021 weergegeven.

13

Woonbehoefte en plancapaciteit In 2023 is woonbehoefteonderzoek afgerond en is de Woondeal 2.0 regio Arnhem Nijmegen vastgesteld. In 2024 is, mede op basis hiervan, de Nijmeegse Woonagenda 2024-2029 vastgesteld met het doel om 10.000 tot 12.000 woningen toe te voegen van 2024 tot en met 2030. Het woonbehoefteonderzoek toont aan dat Nijmegen nog steeds een hoog woningtekort heeft (5,8% in de regio Nijmegen, vergelijkbaar met regio's Amsterdam, Utrecht en Den Haag) en dat de woonbehoefte tot en met 2030 is gestegen. Meer dan twee derde deel van de behoefte bestaat uit betaalbare woningen (sociale en middeldure huur, goedkope en betaalbare koopwoningen). Ook uit recentere prognoses blijkt een aanhoudend hoog tekort in de regio Nijmegen (6,5% in 2024, bron: ABF, Primos). De prognoses op lange termijn fluctueren. Tussen 2030 en 2040 blijft Nijmegen groeien, maar in een afvlakkend tempo. Prognoses variëren tussen de 5.000 en 10.000 woningen. We blijven ons inzetten om de plancapaciteit op minimaal 130% van de woonbehoefte te houden (niet alle plannen vinden doorgang, daarom wordt de plancapaciteit hoger gehouden dan de woonbehoefte). Op dit moment is er een plancapaciteit van ruim 19.000 woningen voor de periode 2025-2040. Tot en met 2030 is er voldoende plancapaciteit. Voor ruim 7.000 woningen zijn er zogenaamde ‘harde plannen’. In de totale plancapaciteit is circa 68% betaalbaar.

Voor sociale en middeldure huur hebben we voldoende plancapaciteit. Om te voorzien in de behoefte dienen we meer te plannen voor studentenhuisvesting en goedkope koopwoningen en is er na 2030 ruimte voor nieuwe plannen. De komende jaren worden veel woningen in de Waalsprong gebouwd (conform de vastgestelde planexploitatie) en zal de realisatie van woningen in de grootschalige NOVEX woningbouwlocaties Stationsgebied (Stationsdistrict, Waalfront en Binnenstad) en Kanaalzone Zuid steeds verder op gang komen. Ook in andere delen van de stad worden diverse woningbouwprojecten gerealiseerd. Meer specifieke informatie is te vinden in de betreffende MPGbladen. Ter versnelling van de woningbouw op deze grootschalige woningbouwlocaties heeft het Rijk eerder besloten over bijdragen vanuit het Mobiliteitsfonds, Gebiedsbudget, woningbouwimpulsgelden en middelen voor flexwoningen

14

Uitgiftes 2024 De verwachting voor 2024 was dat de uitgifte op 787 zou uitkomen. Uiteindelijk is de uitgifte iets lager uitgekomen, op 718. Eerder was rekening gehouden met uitgifte van kavels in Winkelsteeg. De eerste uitgiftes daar zullen pas in 2025 plaatsvinden. De uitgifte is ook lager dan in 2023. Maar in 2025 zal naar verwachting de kaveluitgifte weer fors toenemen. In onderstaande tabellen is de historische uitgifte en de toekomstige te verwachte uitgifte zichtbaar gemaakt. Naast de uitgiftes zijn afgelopen jaar ook verschillende anterieure overeenkomsten vastgesteld (zie daarvoor de aparteMPG-bladen per project). De gemeente heeft daarbij een faciliterende rol en geeft geen grond uit, maar maakt met bestemmingsplannen wel nieuwbouw mogelijk. Deze zijn t.z.t terug te zien in de opgeleverde woningen. Bij het onderdeel ‘grondexploitaties’ wordt per project de stand van zaken en de ontwikkeling van het afgelopen jaar concreet toegelicht.

Figuur: Historische uitgifte 2021-2024 2025 en verder De verwachting is dat het komend jaar vooral de Waalsprong een grote rol speelt bij de gronduitgifte. Vanaf 2025 gaan echter ook de uitgiftes in de Winkelsteeg en het Stationsdistrict een rol spelen. Afgelopen jaar zijn een aantal bestemmingsplannen voor onder andere de Winkelsteeg vastgesteld en onherroepelijk geworden. De geprognosticeerde uitgifte voor de komende jaren ziet er als volgt uit.

15

Figuur: geprognosticeerde uitgifte 2025-2028 Risico's bij deze prognoses Ten aanzien van deze prognoses gelden wel een aantal nadrukkelijke risico’s die er toe kunnen leiden dat de daadwerkelijke uitgifte uiteindelijk lager uitvalt. Voor wat betreft de bestaande stad geldt dat het veelal over inbreidingslocaties gaat. De ontwikkeling van die locaties kost meer tijd en er is meer afstemming met de omgeving nodig. Participatie kost tijd en brengt niet de zekerheid met zich mee dat een gang naar de Raad van State niet nodig is. We merken ook dat het inmiddels bijna 1,5 à 2 jaar duurt voordat een eventuele hoorzitting bij de Raad van State plaatsvindt. Dat leidt tot forse vertragingen bij de uitgifte van kavels. Dit geldt overigens niet alleen voor de bestaande stad maar ook ontwikkelingen in andere gebieden (bijvoorbeeld de Waalsprong) waar al veel mensen wonen en haast eerder sprake is van inbreiding dan uitbreiding. Verder kunnen procedures bij de Raad van State tot vertraging leiden. Maar meer nog zijn de de regelgeving rondom stikstof en netcongestie een groot risico. Voor beide geldt dat er geen duidelijkheid is hoe de ontwikkelingen op die terreinen zijn. Dit kan tot vertraging in de uitvoering leiden maar ook tot voorzichtigheid bij partijen bij het aangaan van een overeenkomst.

Voor beide dossiers geldt dat de gemeente verkent hoe we hier zo goed mogelijk mee kunnen omgaan. In dat kader zijn er goede contacten met Liander en is intern een ambtelijk stikstofteam opgericht. En net als vorige jaren geldt in zijn algemeenheid dat zowel bij ontwikkelende partijen maar ook bij de gemeente de beschikbare (ambtelijke) capaciteit een zorgpunt is. Conclusies ten aanzien van de uitgifte: 

Bij de uitgiftes voor de komende jaren geldt dat de Waalsprong daarvoor nog steeds een belangrijk leverancier is. De Winkelsteeg en het Stationsdistrict gaan daarnaast een steeds groter rol spelen. Er zijn een aantal bestemmingsplannen onherroepelijk geworden die woningbouw mogelijk maken.



Daarnaast dragen faciliterende ontwikkelingen bij aan nieuw opgeleverde woningen. Dit is echter pas een paar jaar na het vaststellen van een overeenkomst zichtbaar.



Realiteit is dat de dat de marktontwikkelingen onzeker blijven, regelgeving nog in beweging is (bijvoorbeeld stikstof), forse vertraging ontstaat als plannen naar de Raad van State gaan, beschikbaarheid van (ambtelijke) capaciteit en het leveren van stroom (netcongestie) een probleem is waardoor er risico’s op vertraging blijven de komende jaren

16

Bedrijventerreinen Regionale ontwikkeling De regionale Programmering Werklocaties (RPW) als afwegingskader In het RPW Arnhem-Nijmegen 2021-2024 is geconstateerd dat er in de periode tot 2030 behoefte is aan 120 ha extra ruimte op bedrijventerreinen. De gemeenten in de regio hebben in het RPW afgesproken dat deze additionele ontwikkelruimte in twee tranches wordt toebedeeld aan de meest kansrijke plannen. Voorjaar 2021 heeft Nijmegen in het kader van de RPW 1e tranche een plan ingediend voor de ontwikkeling van circa 30 ha bedrijventerreinen voor de locatie de Grift. In de zomer 2021 heeft er besluitvorming plaatsgevonden met betrekking tot alle ingediende verzoeken. Tijdens de vergadering van het Bestuurlijk Overleg Regionaal Programma Werklocaties (RPW) op 9 juni 2021 heeft dan ook de voltallige vergadering ingestemd met het advies voor de verdeling van de ontwikkelingsruimte voor bedrijventerreinen in de regio op grond van het RPW 20212024: "Verdeling ontwikkelingsruimte werklocaties 1e tranche". Aan zes gemeenten is 90 ha ontwikkelruimte voor bedrijven toebedeeld (Gemeente Duiven, Lingewaard, Nijmegen, Montferland, Wijchen en Zevenaar). Hiervan is circa 56 ha voor regionale bedrijvigheid en circa 35 ha voor XXL logistiek. Nijmegen is gehonoreerd voor 8,4 ha regionale bedrijvigheid en maximaal 15 ha XXL logistiek. Alle ha moeten op de locatie de Grift worden uitgegeven.

Uitgifte bedrijventerrein Nijmegen Voor uitgifte van bedrijventerreinen in Nijmegen zijn de volgende terreinen in beeld: -

Mercuriuspark;

-

De Grift;

-

Winkelsteeg;

-

Bijsterhuizen.

Winkelsteeg Inzet van de Ontwikkelvisie Winkelsteeg is een groei van het aantal arbeidsplaatsen in Winkelsteeg. Om dit doel te bereiken, wordt ruimte geboden aan bestaande en nieuwe bedrijvigheid. Deze dienen te passen bij de kwaliteiten van het gebied en samen te gaan met de huisvestigingsopgave. Winkelsteeg transformeert naar een gemengd stedelijk gebied met een mix van wonen, werken en voorzieningen. Ook Winkelsteeg zal een bijdrage gaan leveren aan versterking van de groei van het aantal arbeidsplaatsen in de stad. Uitgangspunt in de Ontwikkelvisie Winkelsteeg is behoud van de bestaande bedrijvigheid waar mogelijk en het bieden van een helder perspectief voor nieuwe ontwikkelingen. Door de hogere bebouwingsdichtheid voorziet de opgave Winkelsteeg in veel gevallen in een gebiedsontwikkeling met meervoudig ruimtegebruik. Bedrijvigheid zal daarmee deels in plinten van woongebouwen of nabij woongebieden gerealiseerd worden. Dit stelt op die locaties beperkingen aan de omvang en het type bedrijvigheid dat gehuisvest kan worden. In de uitontwikkeling van de gebieden wordt nadrukkelijk bij deze complexiteit stilgestaan en worden ontwikkelaars uitgedaagd om met realiseerbare plannen te komen. Een deel van de opgave van Winkelsteeg zal naast het gemeentelijke deel van de ontwikkeling, door middel van faciliterend grondbeleid tot stand komen.

Dat betekent dat een deel van de economische opgave ook op deze locaties gerealiseerd zal moeten worden. In de te maken anterieure afspraken wordt hierop ingespeeld. Als gevolg van de huidige problematiek rondom netcongestie is er vooralsnog geen mogelijkheid om een stroomaansluiting te krijgen voor bedrijvigheid. Daarmee is voor de uitgifte van bedrijfsmeters in Winkelsteeg er rekening mee gehouden dat voor solitaire bedrijfsunits / uitgiftes er tot 2029 geen uitgifte kan plaatsvinden. Dit zet daarmee een rem op de invulling van de economische opgave. Voor kleinschalige bedrijfsruimtes in bijvoorbeeld plinten is de inzet om tot (tijdelijke) oplossingen te komen, waarmee deze functies de komende jaren wel gerealiseerd kunnen worden.

17

Bedrijvigheid en wonen kunnen op veel plaatsen op dezelfde footprint gerealiseerd worden. Daarmee is het lastig de opgave Winkelsteeg uit te drukken in een uitbreiding van x-ha bedrijvigheid. Voor Winkelsteeg is de opgave beter uit te drukken in vierkante meters bruto vloer oppervlak (BVO). Het verwachte werkprogramma in de gebiedsontwikkeling Winkelsteeg op basis van de gemeentelijke grondexploitatie en getekende anterieure overeenkomsten is als volgt onderverdeeld: - Smart Industry 60.000 m2 bvo (nadruk op kantoorruimtes) - Light Industry 77.000 m2 bvo - Stadsdistributie 30.000 m2 bvo - Consumentverzorgende dienstverlening 27.000 m2 bvo In Nijmegen hebben historisch gezien grote kavels bijna de helft van de uitgifte bepaald Veel van deze grote kavels zijn uitgegeven op de locatie Bijsterhuizen. Op Bijsterhuizen zijn we nagenoeg uitverkocht. Het college heeft mede hierom in het voorjaar 2020 de gebiedsvisie De Grift vastgesteld. Voor De Grift is vervolgens een marktverkenning opgesteld welke rekening houdt met een deel logistiek, een deel klassiek gemengd en ruimte voor eventuele bedrijfsverplaatsingen vanuit elders in de stad of Winkelsteeg. In 2021 is dan ook de planvoorbereiding gestart voor het bestemmingsplan de Grift. In september 2023 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan voor de uitbreiding van de Grift vastgesteld.

Op De Grift kan nog circa 30 ha worden uitgegeven. De verwachting is dat circa 23 ha uitgegeven zal worden aan bedrijven met een perceeloppervlak van 0,5 tot circa 6 ha. Uitgifte 2024 De uitgifte voor 2024 is bepaald op basis van de kennis van december 2024 met betrekking tot getekende overeenkomsten, respectievelijk de aktepasseringen. Dit resulteert in een uitgifte van totaal ca. 3700 m2 locatie Mercuriuspark.

Figuur: Verwachte en gerealiseerde uitgifte 2021- 2024

18

Ontwikkelingen en meerjaren prognose De bestemmingsplannen Winkelsteeg en De Grift zijn in 2023 door de raad vastgesteld. Met de integrale gebiedsontwikkeling van Winkelsteeg waar bedrijvigheid en wonen samen gaan is het lastig om voor de stad een meerjarenprognose af te geven zoals we dat in voorgaande jaren hebben gedaan. Locatie Mercuriuspark kent nog 2,5 ha uitgeefbaar terrein. Deze zijn gepland voor uitgifte in 2025. Een eerste uitgifte van de Grift wordt verwacht medio 2026. We verwachten dat voor de Grift vanaf 2026 het uitgifte gemiddelde rond de 4,3 ha per jaar uit zal komen. Het handhaven van het gemiddelde van 4,3 ha per jaar vanaf 2026 achten wij nog steeds een reëel uitgangspunt.

Bedrijventerrein De Grift De Grift maakt deel uit van de totaalvisie Knoop 38, logistieke Corridor A15 Doel is om het internationale vestigingsklimaat te stimuleren en banen te creëren. Dit door middel van een multimodaal vervoersysteem met als speerpunt het Railterminal Gelderland (RTG) en duurzame bedrijventerreinen. Deze moeten goed ingebed worden in het landschap met aandacht voor duurzame energie en ruimtelijke kwaliteit. De gemeenten Nijmegen en Overbetuwe en de provincie werken samen aan een goede bereikbaarheid.

19

Figuur: Impressie knoop 38 We zetten in op een duurzame De Grift, natuurinclusief bouwen en het creëren van extra arbeidsplaatsen Als gevolg van netcongestie zal er tot zeker 20230 geen stroom geleverd kunnen worden voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Netcongestie heeft dan ook impact op de ontwikkeling van de Grift. In 2024 is opdracht verstrekt aan een extern adviesbureau om de kansen te verkennen voor een off-grid scenario. Met inzet van wind- en zonne energie een netonafhankelijke ontwikkeling van het bedrijventerrein. Deze verkenning zetten we in 2025 door en bouwen we aan een zogeheten Energy service company (Esco). We proberen op deze wijze de vertraging in uitgifte van bedrijfskavels zo klein mogelijk te laten zijn en kunnen zo ook maximaal inzetten op de ambitie voor een duurzame de Grift. Naast de ontwikkeling van nieuwe bedrijvigheid komen we in 2025 samen met provincie en de gemeente Overbetuwe met aangepaste voorstellen voor de aanpak van de infrastructuur Griftdijk/Afslag 38. Tevens zetten we in op het creëren van extra arbeidsplaatsen en is er aandacht voor Natuurinclusief bouwen. Het bestemmingsplan voor de uitbreiding van De Grift is in september 2023 door de gemeenteraad vastgesteld. Er loopt nog een beroepsprocedure bij de Raad van State.

Voor de bestaande bedrijvigheid Stationsstraat en Rietgraaf is in 2022 het bestemmingsplan in procedure gebracht bedoelt voor planactualisatie. Ook hier wachten we nog op de afhandeling van een beroepsprocedure Raad van State. Met het coalitieakkoord 2022 is € 3,8 mln. vrijgemaakt voor revitalisering van de bestaande bedrijventerreinen Stationsstraat/Rietgraaf. In 2023 en 2024 zijn we inventariserende gesprekken met ondernemers gestart. De ondernemers in de Waalsprong zijn minder goed georganiseerd dan elders in de stad. Via contacten met het Economisch collectief Nijmegen proberen we dit in 2025 te verbeteren. Voor bestaande bedrijven bestaat de mogelijkheid voor verkenningen inzake bedrijfsverplaatsing of uitbreiding binnen mogelijkheden van de locaties de Grift en Stationsstraat. Samengevat De uitgifte van bedrijfsterreinen is in 2024 met slechts 3700 m2 beneden de prognose verlopen. Voor 2025 verwachten we dat alleen de kavels op locatie Mercuriuspark verkocht worden. Het betreft dan ruim 2 ha. Met de onzekerheid van de Raad van State procedure voor de Grift gaan we in de grondexploitatie de Grift uit van de

20

verkoop van de eerste kavels medio 2026. Vanaf dat jaar verwachten we dat de uitgifte bedrijventerrein rond het gemiddelde van 4,3 ha per jaar uit zal komen.

21

Detailhandel Nijmegen heeft een fijnmazig netwerk aan winkelcentra en diverse buurt- en wijkcentra. Het streven is handhaving dan wel versterking van deze evenwichtig opgebouwde voorzieningenstructuur. Met de realisatie van het wijkwinkelcentrum in Hof van Holland is een nog ontbrekende schakel in de winkelstructuur voor de dagelijkse boodschap in Nijmegen-Noord ingevuld. Tegelijkertijd willen we in blijven spelen op nieuwe retailontwikkelingen. Dukenburg In het kader van de vastgestelde winkelstructuur voor Dukenburg is een aantal jaren geleden winkelcentrum Meijhorst vernieuwd. Daar naast is de planvorming voor de transformatie van winkelcentrum Dukenburg en omgeving opgepakt en is een bestemmingsplan voor winkelcentrum Weezenhof vastgesteld. Voor winkelcentrum Weezenhof geldt dat in 2023 een bestemmingsplan is vastgesteld dat vernieuwing van het winkelcentrum mogelijk moet maken. Tegen de vaststelling is door de Belangenvereniging Weezenhof beroep ingesteld bij de Raad van State. In 2024 heeft de gemeente naar aanleiding van het beroep een herstelbesluit genomen om tegemoet. Het wachten is op behandeling van het beroep door de Raad van State. In opdracht van de vereniging van eigenaren van het winkelcentrum Dukenburg en in nauwe samenwerking met de gemeente, werkt BPD-Giesbers aan uitwerking van de plannen.

In het kader daarvan hebben is eind 2024 een samenwerkingsovereenkomst tussen deze partijen vastgesteld, met als doel om in 2025 te komen tot een anterieure overeenkomst. Eerder in 2024 kregen de gemeente, NS, Prorail en provincie al overeenstemming over de herinrichting van de OV-knoop en de kostenverdeling. Deze afspraak wordt in 2025 in een brief vastgelegd. In het kader van de transformatie is verplaatsing van de bibliotheek noodzakelijk. De gesprekken daarover zijn ook opgestart. In april 2024 is verder aanvullend aan eerdere subsidie vanuit het mobiliteitsfonds WBI-subsidie verworven. Binnenstad Nijmegen heeft een compacte binnenstad, waarin meerdere gebieden te onderscheiden zijn Een A1-kernwinkelgebied, waar vooral de ketens en filiaalbedrijven gevestigd zijn. Om dat A1-gebied liggen de ringstraten waar vooral bijzondere kleinere mkb-bedrijven gesitueerd zijn, met vaak een typisch Nijmeegs karakter. De grote diversiteit aan winkels hebben we te danken aan deze ringstraten. De horeca (restaurants en cafés) is vooral geconcentreerd in de horeca-accentgebieden, verspreid over de binnenstad. In de ringstraten treffen we veel nieuwe lichte horeca-concepten (lunchrooms, koffiebarretjes, ijssalons) aan. Leegstand is in de Nijmeegse binnenstad (in vergelijking met benchmark steden) op gezond niveau en betreft vooral frictieleegstand.

De binnenstad kan rekenen op grote bezoekersaantallen De trend dat bezoekers steeds meer naar de binnenstad komen om iets te beleven lijkt door te zetten. Daarnaast verandert het consumentengedrag en daarmee het marktperspectief voor fysieke winkels. Met name branches die sterk online-gevoelig zijn kenden een flinke verschraling van het winkelbestand. Tegelijk zien we dat multifunctionele binnensteden (zoals Nijmegen) het goed doen. Nijmegen groeit en daarmee groeit de behoefte aan voorzieningen en bedrijven voor inwoners en bezoekers aan de binnenstad. Met name de horecasector zit in de lift, waarbij een opkomst van belevingsconcepten te zien is. Naast horeca worden sectoren als cultuur, evenementen, attracties & entertainment, sport & recreatie en wellness steeds belangrijker. Door het multifunctionele karakter van de Nijmeegse binnenstad zal de detailhandelsmarkt daarnaast belangrijk blijven. De binnenstad is de derde werklocatie van de stad De binnenstad is een belangrijke banenmotor: bijna 15% van het aantal banen in de stad is te vinden in de binnenstad, en dat zijn met name ISCO 1- en 2-functies. Dat het transformatieproces van “place to buy” naar “place to meet” gaande is zien we ook terug in de ontwikkeling van banen. Sinds 2016 zijn er meer mensen

22

werkzaam in de horeca dan in de detailhandel. Ontwikkelingen in (internationale) studentenaantallen kunnen een uitdaging gaan vormen voor het personeelsaanbod in de binnenstad, evenals de algemene krapte op de arbeidsmarkt. We blijven investeren in de binnenstad We willen in de binnenstad ruimte bieden voor de groei van deze sectoren. Het blijven investeren in de binnenstad moet uiteindelijk resulteren in het blijvend aantrekken van bezoekers en daarmee zorgen voor bestedingen en dus behoud en groei van de werkgelegenheid. Mede door de verdichtingsopgave (woonopgave) zal het de komende jaren alleen maar drukker worden in de binnenstad. Een goede balans vinden tussen leefbaarheid en levendigheid in de binnenstad is daarom een van de grootste opgaven zodat er een prettig verblijfs- én ondernemersklimaat heerst voor bewoners, ondernemers en bezoekers. Hartje Nijmegen (voorheen: Actieplan Binnenstad) Sinds 2021, na de coronapandemie, voeren we met Hartje Nijmegen projecten uit met en voor de stad. De opzet van Hartje Nijmegen is om op een mooie en toegankelijke manier via projecten de binnenstad aantrekkelijker, bruisender, groener, levendiger en schoner te maken. Ideeën voor projecten worden in de stad opgehaald. Hieruit blijkt bijvoorbeeld dat mensen vergroening, duurzaamheid en de functie van de stad als winkel- en ontmoetingsplaats belangrijk vinden.

De projecten vertalen deze wens in concrete korte termijn acties, waardoor Hartje Nijmegen inspeelt op de actualiteit. Om het actueel te houden, worden elke twee jaar nieuwe projecten opgehaald. In 2021-2022 zijn er 46 projecten opgenomen, in 2023-2024 nog eens 18. We halen nu (begin 2025) ideeën op voor projecten in 2025-2026. De projecten sluiten aan op de Koers voor de Binnenstad (2024) die aangeeft hoe de binnenstad eruit moet zien over 10 jaar. Belangrijkste uitdagingen Drie jaar na einde van de maatregelen ter bestrijding van de coronapandemie kunnen we voorzichtig eerste conclusies trekken. In de coronaperiode is de leegstand landelijk en in binnensteden gedaald, waar er juist stijging verwacht werd. Steunmaatregelen van de overheid droegen hieraan bij. Wel bleef het aantal winkels dalen. De panden van stoppende winkels hebben vooral een andere functie gekregen, zoals wonen, kantoren of horeca. Tegelijkertijd is een faillissementsgolf nog niet volledig afgewend. Juist nu, drie jaar later, wordt zowel in detailhandel, horeca als de entertainmentsector duidelijk hoe het met de schulden van ondernemingen staat. Veel horecaondernemingen hebben tijdens de pandemie leningen afgesloten om het hoofd boven water te houden, en moeten deze schulden nu aflossen. Het effect hiervan zal de komende tijd duidelijk worden.

Op het gebied van leegstand functioneert Nijmegen substantieel beter dan vergelijkbare binnensteden. Zo beweegt het verhuurbaar leegstandspercentage rond een gezond frictieniveau. Wel zien we een kwalitatieve opgave: er is sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Er is een behoefte aan middelgrote tot grote units, waar de leegstand kleinschalig is. Met het plan van aanpak leegstand zetten we in op blijvende aanpak van leegstaande panden. Door de binnenstad compact te houden en voorzichtig om te gaan met het toevoegen van commerciële meters aan de binnenstad zelf of in de randgebieden (Stationsomgeving) kan leegstand worden voorkomen. Daarnaast zien we dat de vraag naar ruimtes voor werken verandert, deels door de veranderende functie van de binnenstad (als ontmoetings- en belevingsplek). Er is meer behoefte aan belevingsconcepten en ruimte voor circulaire economie en ambachten. Aan de kant van kennisintensieve beroepen is er een grotere vraag naar flexibele, kwalitatieve kantoorruimtes en coworking-locaties. Bij de gebiedsontwikkelingen is het belangrijk hier ruimte voor mee te nemen.