Bijlage 4. Ladderonderzoek en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

Hoge Bongerd: zoek naar wat complementair is aan de omgeving De Hoge Bongerd is een gebied dat zichzelf nog moet gaan bewijzen. De Lentse Warande is organisch gegroeid tot een plek voor sporters, bootcamps en hardlopers. Af en toe vindt er een evenement plaats. Dit laat zien dat doelgroepen bereid zijn naar het gebied te komen voor specifieke activiteiten en concepten. Voor de Hoge Bongerd is het de uitdaging tot een voorzieningenprogramma te komen dat complementair is aan de omliggende omgeving, gebruik makend van de omgevingskwaliteiten (zoals ligging aan Lentse Warande, reuring, uitzichtpunten, fiets- en wandelroutes). Het woningbouwprogramma (250 woningen) biedt onvoldoende economisch draagvlak om een op zichzelf staand voorzieningenprogramma te realiseren. De uitdaging is dus om doelgroepen in de omgeving te verleiden naar het gebied, denk aan inwoners in de omgeving (Lent, Nijmegen-Noord), bezoekers aan Veur Lent (recreanten, wandelaars, fietsers) en inwoners uit de Nijmeegse binnenstad en omliggende stadswijken. Vanwege het forse voorzieningenprogramma in Hart van De Waalsprong en diverse (geplande) voorzieningen in de omgeving (zoals Oud Lent, Veur Lent, Fort Beneden Lent) en de wat solitair

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

26

gelegen ontwikkeling Hoge Bongerd (niet midden in een woonwijk, beperkte autobereikbaarheid, geen OV) zal scherp gekeken moeten worden naar de haalbaarheid van voorzieningen. De kwaliteit van de gebouwde omgeving in samenhang met de omgeving is daarbij sterk leidend in het slagen van het voorzieningenprogramma.

1.3

Trends en duiding voor Veur Lent en Hoge Bongerd

In deze paragraaf bespreken we de belangrijkste trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op een voorzieningenprogramma in Veur Lent en de Hoge Bongerd. We geven telkens een duiding wat de trend betekent voor de plangebieden.

Trend

Wat houdt deze trend in?

Wat betekent dit voor Veur Lent en de Hoge Bongerd?

Toenemende bestedingen aan eten en drinken buiten de deur

Steeds vaker geniet de consument buitenshuis

De behoefte aan horeca in Nijmegen neemt toe,

van eten en drinken. Horeca-verkopen al een

zowel door meer horecabestedingen per persoon als

langere periode jaar-op jaar toe, de

de groeiende bevolking. Dit biedt kansen voor dit

coronapandemie uitgezonderd. Er is een

gebied. De Nijmeegse eetcultuur zit in de lift, met De

verschuiving merkbaar in de balans tussen

Nieuwe Winkel als voorloper. Nijmegen heeft een

werk en vrije tijd: mensen mogen meer en

relatief jonge bevolking en een hoog aandeel

moeten minder. Dit geeft een sterke impuls aan

millennials. Hierdoor wordt er relatief veel

de horecasector. Jongere generaties gaan

uitgegeven in de horeca. Overwegend progressieve

vaker lunchen of uit eten1. Mensen werken

doelgroepen in Nijmegen stuwen de behoefte naar

vaker parttime en hebben daardoor meer

specifieke segmenten in de horeca (zoals biologisch,

vrijetijdsbesteding en dus horecabezoek.

veganistisch, local made, wellbeing). Deze

Daarnaast zijn consumenten steeds meer

doelgroepen zijn relatief veel in de omgeving

gericht op gemak: bezorgen/afhalen, coffee to

aanwezig (Nijmegen Noord, binnenstad, Nijmegen

go en vers bereiding van eten neemt toe.

Oost, Bottendaal, Havenkade). In Nijmegen-Noord

wonen bovendien relatief veel gezinnen. Om deze doelgroepen te binden is een combinatie met

activiteiten voor kinderen (speelmogelijkheden, waterpartijen) bovengemiddeld interessant. Door het huidige sportieve gebruik van het gebied is horeca in

combinatie met gezondheid (healthy food, shakes, salad bars) daarnaast een passende invulling. Tot slot heeft Nijmegen weinig goede zonterrassen. Met de Hoge Bongerd kan hier optimaal op worden ingespeeld in een hoogwaardige setting met uitzicht

op het water (reuring) waarmee een complementaire horeca-hotspot kansrijk is.

Vergrijzing: toenemende groep vitale ouderen

Oudere generaties hebben over het algemeen

Oudere doelgroepen fietsen en wandelen veel. Het

een actievere levensstijl dan vroeger. Ze

stadseiland is een recreatieve trekpleister en daarom

hebben veel vrije tijd, gaan er vaak op uit

zijn ouderen een aantrekkelijke doelgroep. Langs

(fietsen en wandelen) en hebben een sterke

populaire wandel- en fietsroutes ontstaat er meer

behoefte aan beleving en genieten. Ze hebben

behoefte aan horeca doordeweeks. Deze trend biedt

relatief veel te besteden en zijn daarmee een

horecaondernemers nieuwe mogelijkheden om hun

interessante doelgroep voor de horeca.

aanbod af te stemmen op de wensen van de

Bovendien hebben ouderen doordeweeks meer

groeiende groep actieve ouderen.

vrije tijd.

1

Jongere generaties kennen een ander bestedingspatroon in de horeca. Millennials (1981-2000) gaan drie keer vaker uit eten dan babyboomers (voor 1960) doen (bron FSIN, 2021).

stee groep Verdichtingsopgave: kleiner wonen met de stad als huiskamer

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

De druk op de woningmarkt in Nederland is

27

Ontmoetingsmogelijkheden in en rondom het huis

groot. Verdichting in bestaand stedelijk gebied

worden belangrijker. Net als het creëren van een

is noodzakelijk. Daarmee is een verschuiving

levendige en inclusieve gemeenschap waar mensen

zichtbaar naar 'kleiner wonen met de stad als

zich thuis voelen en verbonden zijn met hun

huiskamer', waarbij de nadruk ligt op de

omgeving. Voor de woningbouw in de Hoge

kwaliteit van de leefomgeving, voorzieningen

Bongerd (en heel Nijmegen Noord, Hof van Holland

buiten de deur en ontmoetingsmogelijkheden.

in het bijzonder) is het relevant hierop in te spelen.

Daarbij geldt het credo: hoe kleiner de woning,

Over het algemeen stuwt dit de vraag naar

hoe groter de behoefte aan (publieke)

groenvoorzieningen, openbare

voorzieningen.

recreatiemogelijkheden en commerciële voorzieningen als horeca, flexibele werkplekken, to

go concepten en ondersteunende functies (zoals een

wasserij).

Het belang van wellbeing

Mensen zijn bewuster bezig met hun fysieke en

Vanwege het natuurlijke karakter van Veur Lent is het

mentale gesteldheid. Het aantal wellbeing-

bij uitstek een plek voor bezinning. Dit geldt voor het

concepten neemt toe; denk aan mindfulness,

openbaar gebied maar ook voor een toekomstig

yogastudio's en massagesalons. Maar ook

concept waarin bijvoorbeeld horeca wordt

andere concepten zoals sociale herstelplaatsen

gecombineerd met workshops, sociale activiteiten,

en natuurlijke recreatie. Als reactie op een

kinderopvang, kunstbeoefening en yoga (in de

steeds drukkere levensstijl zoeken mensen naar

buitenruimte). Voor de Hoge Bongerd is een studio

plekken om te ontsnappen aan de dagelijkse

denkbaar voor cursussen, mindfulness, yoga en

hectiek. Welzijnsvoorzieningen leveren een

aanverwante sessies. Dit kan ook geïntegreerd in een

fundamentele bijdrage aan maatschappelijke

horecaconcept. Bhalu in Nijmegen is hier een

behoeften (welzijn, sociale interactie,

voorbeeld van.

inclusiviteit).

Sporten in de buitenlucht

De populariteit van sporten in de buitenlucht is

Parken, bossen en stranden zijn populaire

aanzienlijk toegenomen. Er is meer

bestemmingen voor sporters. Op Veur Lent zien we

bewustwording over de voordelen van sporten

deze trend al duidelijk terug. Het eiland wordt

in de buitenlucht en in de natuur. De recente

intensief gebruikt door hardlopers en andere

pandemie heeft deze trend versterkt.

liefhebbers van sporten in de buitenlucht. Op de

Sporthorloges en fitness trackers maken het

Lentse Warande vinden outdoor workouts en

makkelijker om prestaties bij te houden en

bootcamps plaats. Meerdere sportscholen en

doelen te stellen. Het sporten in de buitenlucht

personal trainers gebruiken de openbare ruimte als

is biedt de kans het openbaar gebied meer te

sportschool. Daarnaast is het ook in de parken

activeren, vergroot de aantrekkingskracht en

drukker. Spikeball, een spel met een trampoline en

zorgt voor reuring.

een klein balletje, wordt steeds vaker gespeeld in het park of op het (waal)strand. Het sportieve profiel van

het stadseiland en omliggend gebied biedt kansen voor het voorzieningenprogramma.

Voorbeeld sporten in de buitenlucht: Bootcampen naast het Masker of op de Lentse Warande Meerdere keren per week verandert de Lentse Warande in een openlucht gymzaal. Sportievelingen komen samen om in de buitenlucht te sporten. Van Bootcamp tot Yoga en van krachttraining tot cardio. Verschillende sportscholen organiseren hier groepslessen. Ook gaan veel mensen individueel aan de slag. De trappen van de Lentse Warande fungeren als fitnessapparaat!

stee groep Schaarste aan stadscamping en

kampeerplekken

Festivalisering

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

De vraag naar campers, caravans en mobiele

Vanuit een marktbehoefte verwachten we dat er

kampeermiddelen neemt al jaren toe; en

ook in Nijmegen voldoende animo is voor een

28

daarmee ook de vraag naar stadscampings

stadscamping en (kleinschalige) locaties voor

kampeerlocaties. Alleen het aantal campers is

campers. Veur Lent heeft ruimtelijk gezien de

in de afgelopen tien jaar al verdubbeld. De

kwaliteiten voor deze doelgroep en bovendien een

grootste groei komt door de

gunstige ligging nabij natuurgebieden en

babyboomgeneratie die met pensioen is

Nijmeegse binnenstad. Een stadscamping of

gegaan, spaargeld hebben opgebouwd en geen

kampeerplek zijn echter niet passend voor Veur

of weinig hypotheeklasten hebben. De

Lent. De ambitie om de landschappelijke waarden

individualiteit en flexibiliteit van een camper

van het gebied verder te accentueren staat in

spreekt mensen aan. Er is een tekort aan

contrast met het realiseren van camperplekken,

kampeerplaatsen voor campers in Nederland

wat het risico op verrommeling van het landschap

doordat het aantal campers hard groeit maar

met zich meebrengt. Bovendien is de meerwaarde

het aantal faciliteiten achterblijft. Zeker in

van een camperparkeerplaats gering. Ook

bepaalde regio's zoals de kustgebieden speelt

genereren ze enige verkeersstromen. Dit past niet

dit, maar ook landelijk.

bij het autoluwe karakter van Veur Lent.

Er zijn steeds meer festivals. Of het nu gaat om

leder jaar vinden er op Veur Lent diverse festivals

muziek, kunst, eten, sport of technologie;

plaats (zoals tijdens Koningsdag en de

steeds meer sectoren passen festivalachtige

Zomerfeesten). Hier komen duizenden bezoekers

elementen toe om een breed publiek te trekken.

op af. De unieke vibe op het eiland maakt het een

In de zomer is er ieder weekend ruim keuze in

gewilde festivallocatie. Voor kleinschalige

festivals. Het doel is op een unieke ervaring te

(sport)evenementen op Veur Lent of de Lentse

bieden die mensen enthousiast maakt. Dit

Warande zoals foodtruckmarkten, sportwedstrijden

bevordert het gemeenschapsgevoel. Ook

of een boekenmarkt is absoluut potentie. Uiteraard

worden festivals steeds meer een soort kleine

vanuit milieubewust en duurzaam handelen.

vakantie; bezoekers overnachten een paar

Nieuwe voorzieningen kunnen profiteren van extra

dagen in een camper of tent en knijpen er even

bestedingen en meer bekendheid. Ook combinaties

helemaal tussenuit. De trend van festivalisering

tussen toekomstige voorzieningen (zoals horeca)

zet waarschijnlijk door, al zijn op korte termijn

en kleinschalige festivals zijn goed denkbaar.

grote kostenstijgingen een grote

belemmerende factor.

Meer aandacht voor circulair, lokaal en duurzaam

De transitie naar een circulaire economie zal de

Mede als gevolg van de circulaire economie zijn

komende periode versnellen. De 'right to

lokaal geproduceerde goederen, ambachten,

repair'-act van de Europese Commissie maakt

vintage stores en repair shops in opkomst. In

de mogelijkheid tot reparatie van apparaten

Nijmegen beperkt dit zich tot heden met name tot

verplicht. Ook consumenten tonen een

de binnenstad. Gelet op de (toenemende) krapte

groeiende waardering voor hergebruik van

aan bedrijfshuisvestiging in Nijmegen en noodzaak

producten en lokaal geproduceerde en

om deze ruimtebehoefte binnenstedelijk op te

duurzame producten. Deze verschuiving in

lossen komen ook voorzieningenclusters steeds

voorkeur weerspiegelt een groter bewustzijn

meer in beeld. Voor detailhandel ligt het primaat

van de impact van consumptie op het milieu.

onder andere in de binnenstad en Hart van de Waalsprong. We zien met name voor de Hoge Bongerd kansen voor een lichte ambachtelijke

ruimte (lokaal produceren) en bijvoorbeeld een repair shop. De maatschappelijke functie speelt

hierbij een nadrukkelijke rol (ontmoeting, bereiken

van doelgroepen, stage).

Thematisering in de overnachtingsmarkt

Thematisering is een trend in de

In algemene zin neemt het binnenlands toerisme

overnachtingen-branche waarbij een camping,

toe, zeker in regio's met een sterk toeristisch

B&B of hotel wordt ontworpen en ingericht

profiel. In Nijmegen wordt de toeristische potentie

rondom een specifiek thema of kenmerkende

nog niet volledig benut en mist Nijmegen een

stijl. Het doel hiervan is om gasten een unieke

grote toeristische trekker. Wel kent Nijmegen in de

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

en onvergetelijke ervaring te bieden. Bezoekers

29

omgeving toeristische gebieden (zoals Berg en Dal,

zijn bereid te betalen voor belevingswaarde.

omgeving Plasmolen) waarvan ook Nijmegen

Bovendien kunnen aanbieders zich hiermee

profiteert. In Nijmegen zelf is overnachtingsmarkt

onderscheiden ten opzichte van concurrenten.

tot heden relatief traditioneel en beperkt

Deze trend is het meest zichtbaar in (grotere)

ontwikkeld. Er zijn diverse hotels en B&B's en

steden. Hier groeit het aantal accommodaties

andere accommodaties. Ook zijn er enkele unieke

met een kenmerkende stijl. Onderscheidende

concepten. Voorbeeld is overnachten op een boot

concepten als een Tiny campings doen het

bij de Waalbrug (zie onderstaand kader). Veur Lent

goed in de markt. Ook op Airbnb worden

biedt in omgevingskwaliteit en (toekomstige)

allerlei unieke slaapplekken aangeboden.

voorzieningen een aantrekkelijke uitgangssituatie

voor een kleinschalig overnachtingsconcept. Landschappelijke inpassing en de wenselijkheid (ook in het kader van hinder en uitstraling) dient in

ogenschouw genomen te worden, net als de

bereikbaarheid. De potentie voor kleinschalige overnachtingen ligt met name in Veur Lent, in De Hoge Bongerd taxeren we deze als minimaal gelet

op de beoogde locatie.

Lokaal Nijmeegs voorbeeld: overnachten op een historisch schip bij 'Opoe Sientje' Overnachten bij Opoe Sientje is een unieke ervaring. Deze bijzondere Bed & Breakfast bevindt zich namelijk op een boot aan de Waalkade. De kamers zijn geheel in stijl ingericht met maritieme attributen en antiek. Het schip is in 1885 gebouwd en zo'n tien jaar geleden omgetoverd tot B&B. Opoe Sientje ligt op een centrale locatie en kijkt uit over de Waalbrug. Ook is er een klein museum over de geschiedenis van de boot.

Individualisering van sport

Sportbeoefening is aan het individualiseren.

Er zal aanhoudend vraag blijven naar locaties voor

Sporters bepalen graag zelf het tijdstip waarop sporten het best uitkomt en zijn minder

individuele sportbeoefening en nieuwe vormen van sport. Zowel in gebouwen (fitness, gyms,

geneigd zich aan te sluiten bij traditionele

vechtsporten, padel, workout-locaties) als in de

sportverenigingen. De verschuiving wordt

openbare ruimte (bootcamp, wandelen, fietsen).

gedreven door de behoefte aan vrijheid en

Voor het traditionele sportaanbod (verenigingen)

flexibiliteit. Dit betekent niet dat de behoefte

moet goed gekeken worden naar het huidige

aan sociale interactie verdwijnt. Sporters delen

aanbod en de diversiteit hiervan. Op het eiland zien

hun activiteit op Strava en zoeken andere, meer

we de individualisering van sport al sterk terug: er

gevarieerde aanbieders zoals boksscholen en

zijn veel hardlopers, fietsers en wandelaars. Mede

bootcamp-trainingen.

vanwege het sportieve karakter van het eiland is

een kleinschalige inpandige sportruimte in de Hoge Bongerd (voor fitness, bootcamps, spinning) goed

passend.

Klimaatverandering en impact op vrijetijdsbesteding

Door de stijgende temperaturen wordt het

Gebieden met water zullen naar verwachting meer

zomerseizoen in Nederland langer. Waar

drukke dagen kennen. Het Rivierpark (incl.

voorheen de zomer bestond uit juni, juli en

waalstrandjes) voorziet in een duidelijke behoefte

augustus begint het strandseizoen nu soms al

op warme dagen en de populariteit is groeiende.

in april en eindigt het in oktober. Het seizoen

Op Veur Lent zijn met name de stranden bij de

duurt langer en is aantrekkelijker voor

fietsbrug populair. Er zijn op dit moment geen

buitenactiviteiten. Door het warmere klimaat

directe commerciële voorzieningen om dit te

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

30

zoekt men sneller het water op. Daarnaast

ondersteunen, zoals horeca en culturele

groeit de belangstelling voor water-

activiteiten. Wel is er diverse horeca op

gerelateerde activiteiten zoals zwemmen,

loopafstand (zoals De Zon en een ijssalon) en is er

suppen en kanoën.

in de zomer een ijscobar (standplaats). De toestroom van bezoekers op warme dagen biedt

absoluut kansen. Het gaat daarbij om Veur Lent, maar ook de Hoge Bongerd ligt op loopafstand. Voor een meer jaarrond programma Enerzijds ontstaan er meer kansen voor de vrijetijdssector.

Anderzijds groeit de druk op de bestaande

infrastructuur en ontstaan er knelpunten (zoals alle fietsen op de snelbinder).

Snelle groei dienstverleners

Landelijk is er sprake van een snelle groei van

Dienstverleners dragen bij aan een brede mix van

kappers, nagel- en zonnebankstudio's. Deze

functies in voorzieningenclusters. Voor de Hoge

groei weerspiegelt de groeiende vraag naar

Bongerd is dit een kans om het aanbod te verrijken

persoonlijke verzorging en het belang dat

en specifieke doelgroepen aan te spreken.

mensen hechten aan hun uiterlijk en welzijn. Tegelijkertijd speelt er ook een risico in ondermijning, zeker in binnensteden speelt dit.

Vergrijzing zorgt voor aanvullende zorgbehoefte

De Nederlandse bevolking vergrijst. Hierdoor

Voor zorgvoorzieningen (zoals huisarts, fysio,

neemt het aandeel ouderen de komende

apotheek) zijn nabijheid en bereikbaarheid van

decennia toe. Dit zorgt aan de ene kant voor

groot belang. De ligging en bereikbaarheid van

een verschuiving in de verhouding tussen

Hoge Bongerd is in dat opzicht niet optimaal.

werkenden en niet-werkenden en aan de

Bovendien genereert het een zekere mate van

andere kant voor een toenemende zorgvraag.

autoverkeer. Een eventuele behoefte is sterk

Veel ouderen krijgen vroeg of laat te maken

afhankelijk van de geprogrammeerde zorg- en

met mobiliteitsbeperkingen of aandoeningen

maatschappelijke voorzieningen in Hart van de

zoals dementie. Hierdoor is de zorgmarkt de

Waalsprong. In de omgeving zijn diverse

afgelopen jaren sterk gegroeid. De afgelopen

zorgvoorzieningen aanwezig (zoals Thermion).

tien jaar zijn de totale zorguitgaven met meer

In Nijmegen-Noord speelt naast vergrijzing ook

dan 30% gestegen. Op basis van een dubbele

verjonging doordat relatief veel gezinnen in dit

vergrijzing (ouderen worden steeds ouder, en

stadsdeel wonen. Dit zorgt voor een specifieke

er zijn steeds meer ouderen) en een

behoefte aan maatschappelijke voorzieningen,

toenemende welvaart (een rijkere samenleving

zoals kinderopvang.

accepteert minder ongemak) stijgt de

zorgvraag de komende jaren verder.

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

31

1.4 Referenties gebiedsontwikkelingen Veur Lent en de Hoge Bongerd zijn uniek. Er zijn geen vergelijkbare gebiedsontwikkelingen. Wel zijn er gebieden die als inspiratie kunnen dienen. We kiezen drie referenties aan de hand van de ambities voor Veur Lent en de Hoge Bongerd: • Een levendig stadsstrand: Stadsstrand Groningen • Een sport-recreatief gebied: recreatiegebied De Rottemeren • Een stadspark in de buurt van stedelijk gebied: Park Meerland We bespreken de algemene kenmerken en gaan in op aanwezige functies, profilering, verschillen en overeenkomsten met Veur Lent en/of Hoge Bongerd.

Tabel 3: Referentie Stadsstrand Groningen Omschrijving

Op loopafstand van de binnenstad ligt Stadsstrand Groningen. Een heerlijke plek om samen te komen, te zwemmen en een drankje te doen. Het stadsstrand ligt naast het iconische theater DOT. Bij mooi weer is deze locatie een hotspot voor Groningers. De nabijgelegen horeca profiteert van het strand. Ook worden er meerdere sportieve evenementen georganiseerd, van frisbee tot beachvolleybal

Aanwezige (commerciële) functies

• Horecagelegenheid DOT met terras en openbare toiletten voor bezoekers van het strand

• Strand en water om te zwemmen (Oosterhamrikkanaal) • Bij mooi weer caravanbar op het strand • Parkeergarage aan de overkant van de straat Impressie

Profilering, concept en sfeer

Verschillen (links) en overeenkomsten

' Urban vibes, de lekkerste drinks en de beste beats, streetfood van over de

wereld, teentjes in het zand, instant beach vibes!". Het Standsstrand in Groningen profileert zich als hippe plek in de stad. Een plek waar je vakantie gevoel van krijgt. Vooral gericht op jongeren en studenten. Omringd door diverse theaters is dit een bruisende en creatieve plek in de stad Groningen.

• Groningen en Nijmegen zijn allebei • Er is meer ruimte voor ruimte voor studentensteden: beschikken over een specifieke doelgroep.

• Een stadsstrand op loopafstand van de binnenstad

Leereffecten

•

rust en natuur op Veur Lent. Het stadsstrand is puur gericht op recreatie en ontspanning, Veur Lent speelt ook rol in waterveiligheid.

• Bij mooi weer is het (te) druk, ontstaan er knelpunten en ervaren omwonenden overlast. Inzet van parkwachters/boa's om overlast voorkomen

• Belang van voldoende voorzieningen: watertappunten, openbare toiletten, vuilnisbakken (strandgangers zorgen voor veel afval).

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

Tabel 4: Referentie Recreatiegebied de Rottemeren Omschrijving

De Rottemeren is een uitgestrekt recreatiegebied omringd door bos en water. Een groene long tussen Rotterdam, Gouda en Zoetermeer. Er worden veel vrijetijdsactiviteiten aangeboden van sport, wellness en wandelen tot eten, drinken en overnachten. Het gebied ligt in meerdere gemeenten: Lansingerland, Zuidplas en Rotterdam. Daarmee valt het recreatiegebied onder een Gemeenschappelijke Regeling waarmee gezamenlijk de kaders voor het gebied worden bepaald.

Aanwezige (commerciële) functies

Leisure en onstpanning: diverse watersporten (sup, kano, zeilen), scouting, jachthaven, Wellnessresort Elyium, Monkey Town, Golfschool Hooge Rotterdamsche, Outdoor Valley Meerdere horecagelegenheden (Vidaa Lago, Lake House, Meerenbos). Verschillen wandel- en fietspaden (inclusief mountainbikeroute)

Dagcamping Bleiswijkse Zoom met openbare toiletten Impressie

Profilering, concept en sfeer

Openluchtrecreatie en natuurbescherming zijn kernwaarden in dit gebied. De meeste bezoekers zijn dan ook natuurliefhebbers en recreanten. Er zijn veel fietsers, wandelaars en wielrenners. De verschillende deelgebieden hebben ieder een eigen karakter. Maar overal heerst een landelijke sfeer te midden van de stedelijkheid in de Randstad.

Verschillen (rechts) en overeenkomsten

• De ligging aan het water (en •

potentie voor wateractiviteiten) Beide gebieden zijn recreatieve trekpleisters

• Nabijheid van stedelijke omgeving Leereffecten

• Het totale gebied is fors groter dan Veur Lent

•

Het recreatiegebied sterkt zich uit over meerdere gemeentegrenzen: samenwerking noodzakelijk.

De juiste balans waarborgen tussen natuur en recreatie is een uitdaging. De belangrijkste aantrekkingskracht van het gebied is rust en natuur. De toenemende verstedelijking in de omgeving maakt het een populair gebied. Op mooie dagen wordt gebied overlopen met bezoekers/recreanten.

Tabel 5: Referentie Park Meerland Omschrijving

Park Meerland ligt in de wijk Meerhoven, de jonge wijk in Eindhoven. Op de locatie voormalige militaire vliegbasis Welschap is een stadspark aangelegd. Het gebied ligt tussen diverse wijken en vormt een belangrijke rol in het dagelijks leven van de inwoner in dit deel van Eindhoven.

Aanwezige

• Het gebied ligt loopafstand van winkelcentrum Meerhoven met een groot

(commerciële) functies

•

aantal voorzieningen (supermarkten, speciaalzaken, maatschappelijk). Speelvoorzieningen zoals waterspeelplaats, speelbos en klimtoestellen.

• Sportfaciliteiten zoals strandvolleybalveld, basketbal, cricket en skatepark.

32

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

Profilering, concept en sfeer

"Park Meerland is een oase van rust en ontspanning, midden in stedelijk gebied. Een plek voor inwoners om te ontspannen"

Verschillen (rechts) en overeenkomsten

• Vergelijkbare woningaantallen • Woningdichtheid hoger en omgeving hoogstedelijker dan • Gelegen aan het water Hoge Bongerd. • Aan de randen hogere bebouwing, • Dichter bij binnenstad naar binnen toe lagere bebouwing • Minder uitgebreid voorzieningenprogramma

Leereffecten

Het gebied kent veel betrokkenheid van lokale bewoners. In stichting Beheer Park Meerland zijn bewoner collectief georganiseerd. Ze controleren bijvoorbeeld enkele keren per jaar met de gemeente de paden, banken, vuilnisbakken, planten, bomen en speeltoestellen. De stichting rapporteert ook vernielingen en ondersteunt in activiteiten.

33

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

34

1.5 Voorbeeld horecaconcepten Horeca vormt naar verwachting een belangrijk onderdeel van het programma op Veur Lent en Hoge Bongerd. De kwaliteit van het specifieke concept, verbinding met de omgeving en aanvullende voorzieningen zijn sterk bepalend voor de identiteit van beide gebieden en aantrekkingskracht. We gaan daarom specifiek in op voorbeelden van horecaconcepten die we passend vinden bij de kwaliteiten van Veur Lent en Hoge Bongerd. Voorbeeld horecaconcepten Veur Lent

Meadow De pop-up foodbar Meadow ligt pal aan de IJssel en kijkt uit over de Wilhelminabrug. Meadow ligt naast het Deventer Stadsstrand. We zien gelijkenissen met Veur Lent en bijbehorende waalstrandjes. De foodbar is jaarlijks tussen april en oktober geplaatst en geopend. De openingstijden variëren afhankelijk van het weer en de beschikbaarheid van personeel. Het concept draait op samenwerkingen met lokale ondernemers en producenten. Er zijn producten uit de stad en regio te koop, (omvang 200 m2 bvo bebouwd)

Telstar Beach Op een locatie naast Strand Horst ligt Telstar Beach. Bij deze horecazaak kunnen (strand)gasten lunchen en dineren met de vibe van een beachclub. Ook organiseert het verschillende soorten groepsactiviteiten van surfclinics en vlot bouwen tot graffiti workshops en boogschieten. Op het grote (zonnige) terras is er ruimte voor het organiseren van feesten en zakelijke evenementen, (omvang 500 m2 bvo bebouwd)

SAUS - Aan 't Water Het terras van SAUS werd vorig jaar uitgeroepen tot beste terras van Brabant (Terras Top 100 van Misset Horeca). Het heeft een moderne, sfeervolle uitstraling en zorgt voor een vakantiegevoel. Ook waarderen gasten het uitzicht over de Binnenschelde. Bij mooi weer zijn er veel windsurfers en SUP'ers. Leuk om naar te kijken tijdens een borrel of diner, (omvang 100 m2 bvo bebouwd)

Lola's Lola's ligt aan de Ringvaart in Abbenes en is in trek bij de vele fietsers en wandelaars in het gebied. Met watervlonders komt de beleving aan het water optimaal tot uiting. Fietsers stoppen voor kop koffie, sapje of lunch. Ook komen mensen de omgeving speciaal om te ontspannen en zonnen aan het water. Door de combinatie van buitenterras op het water en binnenrestaurant is het er zowel overdag als in de avonden druk, (omvang 100 m2 bvo bebouwd)

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

35

Voorbeeld horecaconcepten Hoge Bongerd

Lowlander Botanical Bar & Restaurant Aan 't IJ in Amsterdam, met uitzicht over de skyline, ligt Lowlander Botinacal Bar & Restaurant. In het interieur wordt gebruik gemaakt van veel groen en hout wat zorgt voor een prettige, ontspannen sfeer. Lowlander brouwt zijn eigen botanische bier en gebruikt lokale en biologische producten. De horecazaak heeft een duidelijke connectie met het water met strandstoelen en een vlonder. (360 m2 bvo)

DRUK Utrecht Het heeft zich ontwikkeld tot plek van bedrijvigheid rond de centrale spil van de koffiebar, winkel en workshop/presentatieruimtes. Er zijn diverse (flexibele) werkplekken waar allerlei creatieveling werken van grafisch ontwerp, web-development tot motion design. In de koffiebar zijn zitplekken en koffiehoekjes die worden afgewisseld met tafeltjes met stopcontacten om te werken. De mix aan voorzieningen zorgt voor een stabiele exploitatie, (omvang 500 m2 bvo)

Valencia Valencia is een hoogwaardig restaurant in het havenkwartier van Deventer. De zaak ademt kwaliteit en zorgt mede daardoor voor een positieve impuls in de gebiedsontwikkeling. Door hoge raampartijen is er een goede verbinding met het havengebied en het water. Het is een plek om te dineren en te borrelen. Er worden veel activiteiten georganiseerd zoals live muziek en themadagen. (310 m2 wvo)

Pret Kidscafé Pret Kidscafé in Hoorn is een horecaconcept helemaal gericht op kinderen en hun ouders. Voor kinderen is er van alles te doen (koekjes bakken, spelen, activiteiten) en ouders kunnen ontspannen onder het genot van een drankje, ontbijt, lunch of high tea. (omvang: 150 m2 bvo)

1.6

Bevindingen interviews potentiële initiatiefnemers

Als onderdeel van de marktverkenning spraken we met negen potentiële initiatiefnemers. Deze personen hebben op enige manier interesse getoond in een (commerciële) voorzieningen op Veur Lent of aan de Lentse Warande. Enkele belangrijke bevindingen hieruit zijn: • Er zijn meerdere (lokale) ondernemers of inwoners met concrete plannen voor een commerciële voorziening in het plangebied. Er heerst een bepaald enthousiasme over de plek. Het betreft voornamelijk initiatieven voor horecavoorzieningen. Ook wordt er gedacht aan een camperplek/stadscamping. Dit type voorziening ontbreekt momenteel. Daarnaast wordt gedacht aan een bredere maatschappelijke plek voor rust, welzijn en verbinding met de natuur en anderen. • Veur Lent en de Hoge Bongerd vormen de verbindende schakel tussen Nijmegen (binnenstad) en Nijmegen Noord. Het is daarmee een centrale plek voor de inwoners van Nijmegen.

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

•

•

•

•

Ondernemers zien dit als één van de kernkwaliteiten van de locatie. De meeste initiatieven richten zich dan ook op een brede doelgroep van inwoners uit Nijmegen (zowel jonge gezinnen als ouderen). Het motto voor Nijmegenaren door Nijmegenaren wordt vaak genoemd. Het gros van de bezoekers van het gebied komt uit Nijmegen of de regio. Inzetten op de lokale, Nijmeegse krachten wordt gezien als een succesfactor. De aanwezigheid van water maakt het gebied uniek. Er zijn veel mogelijkheden voor watersport- en recreatie op de Spiegelwaal. Deze potentie wordt nu nog niet (volledig) benut. De verbinding met het water kan op meer plekken worden gezocht. Een gevaar is echter de waterkwaliteit van de Spiegelwaal. Deze staat in warme perioden sterk onder druk. Er zijn geen voorzieningen voor kinderen aanwezig. Dit terwijl er in Nijmegen Noord veel gezinnen wonen met kinderen. De initiatiefnemers zien hier kansen. Denk aan een speeltuin of een dergelijke voorziening. Dit kan ook fungeren als ontmoetingsplek voor gezinnen. Het aanleggen van de Spiegelwaal is een uitzonderlijk project. Het op deze manier creëren van ruimte voor de rivier is niet alleen uniek in Nederland, maar ook op internationaal niveau. Initiatiefnemers geven aan dat dit verhaal meer aandacht verdient. Dit kan bij voorbeeld door informatie borden of door het inrichten van een educatief informatie punt.

36

ec groep

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

38

2.1 Conclusies programma Op basis van de uitgangssituatie (hoofdstuk 2), marktverkenning (bijlage 1) en marktonderbouwing (bijlage 2.2 t/m 2.9) zetten we de potentie voor voorzieningen in Veur Lent en Hoge Bongerd op een rij. We gaan hierbij uit van bebouwde voorzieningen. Aanvullend liggen er in de buitenruimte vanwege de landschappelijke kwaliteiten ook kansen voor functies als buitensport en speelmogelijkheden. In navolgende hoofdstukken lopen we de functies na.

Functie bebouwing

Potentie Hoge Bongerd

Potentie Veur Lent

Toelichting

Detailhandel

100 m2 bvo

Eventueel ondergeschikt

Het primaat voor detailhandel ligt in Hart van de Waalsprong, op loop- en fietsafstand van het gebied. Doorgaans is een supermarkt een belangrijke trekker voor andere winkelvoorzieningen. Aangezien deze niet gerealiseerd gaat worden in de Hoge Bongerd is de potentie voor winkels beperkt. Het recreatieve segment staat bovendien onder druk (door o.a. internetwinkelen). Winkels hebben bovendien een goede dagelijkse doorstroom nodig van consumenten, dan wel een zichtbare locatie. We adviseren het detailhandelsprogramma minimaal te houden, denk aan maximaal 1 a 2 zaken (zoals een vintage, delicatessen). Voor ondergeschikte detailhandel (bv. bij horeca, diensten) liggen ook kansen.

Horeca (categorie 1a, 1b, exclusief

600 m2 bvo

300-500 m2 bvo

De bestedingen in de horeca groeien en het middellange termijnperspectief is gunstig. Zowel Veur Lent als Hoge Bongerd hebben veel potentie voor horeca, mits de concepten kwalitatief onderscheidend zijn. Voor een kwalitatief onderscheidend concept is in de basis altijd behoefte. In Veur Lent gaat het vooral om kleinschalig horeca-aanbod, goed landschappelijk ingepast, gericht op bezoekend publiek, wandelaars en fietsers. Deze behoefte is op meerdere plekken inzetbaar. Ondergeschikt aan de horeca zijn er combinaties mogelijk zoals well-being (yoga, workshops) of sportverhuur. De Hoge Bongerd heeft als onderscheidende kwaliteit de gunstige zonligging (terrassen), reuring (Spiegelwaal, Lentse Warande) en loopafstand ten opzichte van Hof van Holland en de Nijmeegse binnenstad. We adviseren om bezorghoreca en fastfood niet toe te staan in het omgevingsplan. Dit kan worden meegenomen in het horecabeleid en de staat van horeca-activiteiten.

550-850 m2 bvo*

Eventueel ondergeschikt

Door de woningbouwopgave (Hof van Holland in het bijzonder) in combinatie met vergrijzing neemt de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen toe, zorgvoorzieningen in het bijzonder. Er is behoefte aan een geclusterd zorgconcept waarin meerdere aanbieders (bijvoorbeeld fysio, tandartsen) onder één dak opereren. Hierin liggen ook combinatiemogelijkheden met het sportieve karakter wat het gebied al heeft. Mogelijk is er ook behoefte aan een locatie voor kinderopvang. Dit hangt

buitenterras)

Maatschappelijke voorzieningen

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

39

sterk af van kabinetsbeleid rondom (bijna) gratis kinderopvang (zie ook hoofdstuk 3.3). Sport & wellness

725 m2 bvo

Eventueel ondergeschikt

De toename van individuele sportbeoefening, het sportieve profiel van het gebied en grote inwonersgroei maken dat een sportvoorziening kansrijk is. Bovendien is het sportaanbod in Nijmegen-Noord beperkt. Voor Hoge Bongerd denken valt aan fitness, bootcamps, personal training, workout, mogelijk in combinatie met wellbeing (zoals massage, yoga) en welness (zoals een sauna). Een voorbeeldconcept is Harbor Gym aan de Mariënburg. Ook concepten als fit4lady, fit24 zijn denkbaar. Voor Veur Lent richt de behoefte zich op buitenactiviteiten als urban sports of strandsporten.

Diensten

250 m2 bvo

Eventueel ondergeschikt

Enkele dienstverlenende activiteiten (kapper, schoonheidssalon, nagelstudio) passen goed in de beoogde levendige dynamische omgeving van de Hoge Bongerd.

Lichte bedrijvigheid

200 m2 bvo

0 m2 bvo

In de basis is de Hoge Bongerd qua locatiekwaliteiten (autobereikbaarheid, laden & lossen, ligging, zichtbaarheid) geen geschikte locatie voor lichte bedrijvigheid, ondanks grote behoefte in dit segment. Wel zijn er diverse transities (circulaire economie, lokale productie en ambacht) die publieksgerichte lichte bedrijvigheid stimuleren. Denk aan een repairshop / café, lokale bierbrouwer of broedplaats. Vaak is een combinatie met horeca (bijvoorbeeld met beperkte openingstijden) nodig voor een goede exploitatie.

Kantoren

100 m2 bvo

0 m2 bvo

De locatie heeft niet de kwaliteiten voor reguliere kantoren. De focus voor nieuwe kantoren in Nijmegen richt zijn op het stationsgebied/binnenstad en campusontwikkeling. Wel liggen er mogelijk kansen een geïntegreerd concept van flexibele werkplekken, workshops, horeca.

Eventueel ondergeschikt

Een gebouwde hotelvoorziening is niet exploitabel vanwege de bereikbaarheid en ruimtelijke mogelijkheden. Opzichzelfstaande ontwikkelingen (zoals een camping of camperparkeerplaats) passen niet bij de landschappelijke waarden van het gebied. Bovendien genereren ze verkeersstromen: dit past niet bij het autoluwe karakter van Veur Lent. Voor ondergeschikte overnachtingsmogelijkheden (zoals een paar camperplaatsen en/of gastverblijven) is in de basis behoefte aanwezig. Deze behoefte past enkel in ondergeschikte vorm op Veur Lent. Gezien het recreatieve karakter en de ontstaansgeschiedenis van het plangebied zien we potentie voor een kleinschalige culturele voorziening(en) op Veur Lent zoals een musea of informatiepunt.

Overnachtingen

Culturele voorzieningen

-

0-200 m2

Totaal

2.525-2.825 m2 bvo

300-700 m2 bvo

* De bandbreedte wordt bepaald door kinderopvang. Zie bijlage 2.

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

2.2 Detailhandel Potentie voor detailhandel minimaal We beoordelen de potentie voor detailhandel in het plangebied als minimaal. De Hoge Bongerd ligt op een locatie tussen het Hart van de Waalsprong aan de ene kant en de binnenstad van Nijmegen aan de andere kant (zie onderstaand figuur). Het primaat voor detailhandel in de directe omgeving ligt in deze gebieden. Het Hart van de Waalsprong kent een substantieel detailhandelsprogramma (ruim 5.300 m² wvo inclusief een Albert Heijn XL en Aldi) gericht op het stadsdeel. Het centrum voorziet in dagelijkse aankopen, ook voor inwoners van De Bongerd. Het detailhandelsprogramma is erop gericht de toekomstige inwonersgroei in Nijmegen-Noord op te vangen. De binnenstad heeft een sterk recreatief profiel en heeft een functie voor de gehele regio. Het is ongewenst dat de bestaande detailhandelscentra negatieve verdringingseffecten ondervinden van concurrerend detailhandelsaanbod in de Hoge Bongerd. Doorgaans is een supermarkt een belangrijke trekker voor winkels in de buurt. Aangezien deze niet gerealiseerd gaat worden in de Hoge Bongerd is de potentie voor andere detailhandel beperkt. Bovendien hebben winkels een dagelijks doorstroom van consumenten nodig, op een zichtbare locatie. Over deze kwaliteiten beschikt het plangebied niet.

Figuur 4: Plangebied en omliggende winkelgebieden

Bron: Stec Groep, 2024.

Beperkte extra bestedingspotentie: kansen voor lokale ondernemers met een uniek concept De potentie voor De Hoge Bongerd richt zich enkel op een kleinschalig en onderscheidend concept welke voldoende voorziet in trekkracht en inspeelt op de bezoekers in het gebied. Het is ondersteunend aan het totale programma, zet in op ander assortiment dan aanbieders in de omgeving en kan ook in combinatie met een andere functie gerealiseerd worden (een mengconcept, bijvoorbeeld met horeca). Door in te zetten op kleinschaligheid en een onderscheidende propositie concurreert het niet met Hart van de Waalsprong. Door nieuwe inwoners in de Hoge Bongerd ontstaat er potentie voor extra bestedingen. Bovendien komen er volop bezoekers in het gebied (wandelaars, fietsers, recreanten, bezoekers aan voorzieningen). Dit bepaalt de marktruimte voor een winkelvoorziening. Bovendien is aan een unieke concepten die onderscheidend zijn altijd behoefte. In tabel 6 is de marktruimte berekend. We zien potentie voor maximaal 1 á 2 zaken met een totale omvang van circa 100 m² bvo.

40

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

Tabel 6: Behoefte detailhandel Inwoners

Bestedingen

Binding

Aandeel

Totale omzet

Vloer-

productiviteit

externe

Indicatieve Marktruimte

bezoekers +/- 450

5.099 p.p

± 1%

± 90%

0,23 miljoen

2.500

± 100 m2 bvo

Bron: CBS, 2023; Panteia, 2022; Bewerking: Stee Groep, 2024.

2.3 Horeca

Horecasector in vier branches We gebruiken de volgende indeling van horecabranches (bron Locatus): 1 Dranken (Café, discotheek) 2 Eten (Restaurant, lunchroom, pannenkoeken) 3 Fastservice (bezorgen/halen, fastfood, grillroom/shoarma) 4 Koffie & desserts (koffietent, ijssalon, crêpes/wafels/donuts)

De aantrekkingskracht van horeca in Veur Lent en Hoge Bongerd is een combinatie van landschappelijke kwaliteiten in Veur Lent met daardoor veel sfeer en beleving en uitstekende ligging voor bezonning (terrassen) in Hoge Bongerd. Dit samen met een sterk marktgebied met relatief hoge inkomens in hoge dichtheid en veel recreatieve bezoekers. Het gebied bedient nu en in de toekomst een zeer breed palet aan doelgroepen. Naast inwoners van Nijmegen-Noord en inwoners aan de overkant van de Waal gaat het om een brede groep recreanten (wandelaars, fietsers). De potentiële leeftijdsklassen en inkomensmodaliteiten voor horeca zijn breed, afhankelijk van het te realiseren horeca-programma. De uiteindelijke beoogde kwaliteit van de gebiedsontwikkeling, samenhang in de functiemix en ondernemerschap is sterk leidend voor het uiteindelijke horecaprogramma.

Er zijn geen specifieke kengetallen voor huidige bezoekers in het gebied en bindingcijfers over horeca in Nijmegen-Noord. Om inzichtte geven in de kwantitatieve behoefte kijken we daarom naar het horeca-aanbod in Nijmegen en Nijmegen-Noord, waarbij we specifiek ingaan op concurrerend aanbod in de omgeving. Horeca-aanbod Nijmegen-Noord blijft achter In totaal zijn er in de gemeente Nijmegen 512 horecavestigingen met een totale omvang van circa 48.600 m2 vvo. Met 222 vestigingen en een totale omvang van 29.210 m2 is de categorie 'eten' veruit het grootst. De tweede categorie in Nijmegen is 'fastservice'. In Nijmegen-Noord bestaat het horeca-aanbod uit 21 vestigingen met een totaaloppervlak van 2.600 m2 vvo. Ook hier geldt dat 'eten' met afstand de grootste categorie is. Voorbeelden in de omgeving zijn Zijdewinde, Baiana, Fort Lent, Alba en Stroom Lent. Relateren we het horeca-aanbod in Nijmegen-Noord aan het aantal inwoners in dit stadsdeel dan valt op dat deze ver onder het aanbod in de gemeente ligt (zie ook tabel 7). Dit geldt zowel in aantal vestigingen (-67%) als oppervlakte (-58%). De belangrijkste verklaring is de Nijmeegse binnenstad waar de helft van het horeca-aanbod in Nijmegen aanwezig is. Tegelijkertijd heeft Nijmegen-Noord en Veur Lent en omgeving een duidelijke recreatieve functie met aantrekkingskracht op een breed publiek.

Ook blijkt uit de trends en ontwikkelingen (bijlage 1) dat recreatieve activiteiten zoals wandelen en fietsen in opmars zijn, mede door vergrijzing, en dat horeca op middellange termijn groeit. Dit creëert ontwikkelingspotentie.

stee groep

42

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

Tabel 7: Horeca-aanbod Nijmegen en Nijmegen-Noord Branche

Aantal vestigingen Nijmegen per 1.000 inwoners

Omvang (in m2 wvo) Nijmegen per 1.000 inwoners

Nijmegen

NijmegenNoord

Nijmegen

NijmegenNoord

Dranken

0,42

0,08

38,8

7,6

Eten

1,19

0,47

156,2

74,2

Fastservice

0,89

0,25

42,4

10,4

Koffie & desserts

0,10

0,04

7,0

1,3

Horeca overig

0,13

0,04

15,5

17,0

Totaal

2,74

0,89

259,9

110,4

Bron: Locatus, 2024.

Behoefte: inwonersgroei en aantrekkingskracht gebied zorgen voor behoefte horeca In tabel 8 is de behoefte aan horeca in Nijmegen-Noord kwantitatief uitgewerkt. Daarbij is rekening gehouden met het huidige aanbod, bestedingen en een expertmatige inschatting van de aantrekkingskracht van dit stadsdeel. Ook is rekening gehouden met woningbouwplannen. Daarnaast bestaat er een plan voor extra horeca bij Fort Beneden Lent. Dit aanbod is planologisch gecategoriseerd als ondergeschikte horeca. Horeca op deze locatie is dus enkel ondersteunend aan de hoofdfunctie. De bestedingen in de horeca groeien en het middellange termijnperspectief van de sector is gunstig. De marktbehoefte voor horeca in Nijmegen-Noord komt uit op 1.100 m2 bvo richting 2030. We adviseren deze behoefte volledig te laten landen in het gebied Veur Lent en Hoge Bongerd gelet op de onderscheidende kwaliteit van dit gebied.

Tabel 8: Behoefte horeca Nijmegen-Noord 2024

2030

Inwoners

23.585

26.130

Bestedingen (€)

€1.225

€1.225

Fysieke bestedingen (€)

€28.891.600

32.009.300

Koopkrachtbinding (%)

25%

25%

€5.778.300

€6.401.900

60%

60%

14.445.800

€16.004.600

Vloerproductiviteit per m2

4.330

4.330

Haalbaar aanbod in m2

3.335

3.705

Gevestigd aanbod in marktregio in m2 wvo

2.605

2.805

+ 875 bvo

+ 1.100 bvo

Gebonden omzet (€)

Aandeel bezoekers buiten Nijmegen-Noord (%) Totale omzet (€)

Marktbehoefte horeca in m2 bvo*

Bron: CBS, 2024; Primos, 2024; Koopstromenonderzoek Oost-Nederland, 2023; Locatus 2024. Bewerking Stee Groep, 2024. *Omrekenfactor wvo naar bvo van 1,2.

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

Aan kwalitatief onderscheidende horeca-concepten altijd behoefte De kwantitatieve uitbreidingsruimte voor horeca moet nadrukkelijk als indicatief gezien worden. Het geef een indicatie van het functioneren van de markt en de ruimte die ontstaat in de toekomst op basis van aannames in de vraagontwikkeling. Leidend in de horeca is de kwaliteit van het concept en het bereiken van specifieke (nieuwe) doelgroepen. Voor innovatieve concepten die initiële aantrekkingskracht hebben op nieuwe doelgroepen is ruimte. Het fors overschrijden van de uitbreidingsruimte kan echter wel betekenen dat locaties met minder traffic de deuren moeten sluiten vanwege bedrijfseconomische redenen.

Kwalitatief: onderscheidend aanbod nodig gelet op andere aanbieders in de directe omgeving Hoewel er potentie is voor nieuwe horecagelegenheden in Nijmegen-Noord is goede afstemming met het horeca-aanbod in omliggende gebieden cruciaal. Momenteel zijn er twee al horecazaken actief op het eiland, namelijk Waalzicht en De Zon (incl. ijssalon). Op fiets- en wandelroutes in de omgeving zijn bovendien enkele aanbieders aanwezig die deels inspelen op dezelfde doelgroep, zoals strandbar BAIANA. Ook in het Hart van de Waalsprong zitten diverse recent geopende horecazaken zoals Sound&Soul foodbar, Alba en Pizzabakkers. Deze zijn met name gericht op inwoners in de directe omgeving in Hof van Holland. De locatie Veur Lent/Hoge Bongerd heeft volop onderscheidende kwaliteiten (zie bijlage 1). Hierbij passen specifieke horecaconcepten (zie onder andere bijlage 1.5). Een voorbeeld is een hip stadspaviljoen (grandcafé met veel glas en uitzicht naar de Waal). Zowel Veur ent als Hoge Bongerd hebben potentie voor horeca, mits de concepten dus kwalitatief onderscheidend zijn. Door goede randvoorwaarden (openbare ruimte, locatie, inpassing, beleid uitstraling en terrassen) en kwartiermaken kan hier op worden ingezet. In Veur Lent gaat het vooral om kleinschalig horeca-aanbod, goed landschappelijk ingepast, gericht op bezoekend publiek, wandelaars en fietsers.

De Hoge Bongerd heeft als onderscheidende kwaliteit de gunstige zonligging (terrassen), reuring (Spiegelwaal, Lentse Warande) en loopafstand ten opzichte van Hof van Holland en de Nijmeegse binnenstad. Fastfood- en bezorghoreca is ongewenst in dit gebied Binnen de horeca zijn fastfood- en bezorghoreca groeiende sectoren. We achten dit echter zeer ongeschikt voor het plangebied omdat het niet ingericht is op verkeersstromen en ook niet past bij de landschappelijke waarden. Het planologisch uitsluiten van fastfood- en bezorghoreca is daarom sterk aan te bevelen. Dit kan worden opgepakt in het horecabeleid en het omgevingsplan.

2.4 Maatschappelijke voorzieningen Er zijn veel verschillende soorten maatschappelijke voorzieningen. Het varieert van gemeenschapshuizen en zwembaden tot welzijnscentra en gezondheidszorg. Gelet op de haalbaarheid, geschiktheid en trends focust deze marktonderbouwing zich op gezondheidszorg, kinderdagverblijven en muziek- en creativiteitscentra. Toenemende behoefte aan maatschappelijke voorzieningen en het belang van nabijheid Door verschillende maatschappelijke trends neemt de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen toe. In het bijzonder zorgvoorzieningen. Er is sprake van dubbele vergrijzing in Nederland: ouderen worden steeds ouder, en er zijn steeds meer ouderen. Hierdoor is de zorgmarkt de afgelopen jaren sterk gegroeid. De totale zorguitgaven zijn de afgelopen tien jaar met meer dan 30% gestegen. Daarnaast is het beleid van het rijk is gericht op 'langer zelfstandig thuis wonen'. Hierdoor is de nabijheid van maatschappelijke (zorg)voorzieningen steeds belangrijken Er is directe samenhang tussen woningbouwplanning en behoefte aan maatschappelijke voorzieningen. De bevolkingssamenstelling bepaald in grote mate de

43

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

kwalitatieve behoefte aan maatschappelijke voorzieningen. Ter illustratie: in een wijk met relatief veel gezinnen is de behoefte aan kinderopvang groter. Nijmegen Noord als verzorgingsgebied Als verzorgingsgebied voor maatschappelijk voorzieningen hanteren we Nijmegen-Noord (ten noorden van de Waal). Over het algemeen liggen maatschappelijke voorzieningen op een locatie dichtbij inwoners. We hanteren een grens van maximaal 15 fietsminuten en/of 5 kilometer. De Hoge Bongerd is voor alle inwoners in Nijmegen Noord binnen 15 fietsminuten of 5 kilometer te bereiken. In diverse buurten van Nijmegen Noord zijn al maatschappelijke voorzieningen te vinden. Toch zullen inwoners in de toekomst mogelijk ook gebruik maken van maatschappelijke voorzieningen in de Hoge Bongerd. Daarbij geldt dat hoe dichterbij de voorziening hoe hoger het aandeel inwoners dat gebruikt maakt van deze voorziening. Welke voorzieningen zijn er nu? In Nijmegen Noord zijn in totaal circa 70 maatschappelijke voorzieningen. Deze voorzieningen zitten verspreid door heel Nijmegen Noord, bestaande uit de wijken Lent (inclusief Hart van de Waalsprong), Oosterhout en Ressen. In onderstaande tabel staat een overzicht van de maatschappelijke voorzieningen.

Tabel 9: Maatschappelijke voorzieningen Nijmegen Noord Functie

Aantal / eenheid

Apotheek

3 apotheken

Huisarts

11 huisartsen

Tandarts

10 tandartsen

Fysiotherapeuten

19 fysiotherapeuten

Verloskundige

5 verloskundigenpraktijken

Kinderdagverblijf / BSO

14 kinderdagverblijven

Buurthuis / wijkcentrum

2 buurthuizen

Muziek- en creativiteitscentrum

2 muziekscholen

Totaal

69 voorzieningen

Bron: BAG, 2023; ZorgkaartNederland, 2023; Locatus, 2024, bewerking: Stec Groep, 2024. *Afgerond op vijftallen.

Aanvullende plannen voor maatschappelijke voorzieningen Vanaf 2026 komt er een nieuwe schoolaccommodatie (circa 2.700 m²) in Nijmegen Noord genaamd “Noorderstroom”. Bij deze schoolaccommodatie wordt een nieuwe kinderopvang gerealiseerd (circa 375 m²). Verder zijn er geen plannen bekend voor het toevoegen van extra maatschappelijke voorzieningen. Hoe functioneren de voorzieningen nu en wat is de toekomstige behoefte? In tabel 10 berekenen we de huidige en toekomstige behoefte aan maatschappelijke voorzieningen. Een eventuele groei kan plaatsvinden bij bestaande aanbieders of op nieuwe locaties. Het uitgangspunt van de berekening is dat er geen groei plaatsvindt bij de bestaande voorzieningen. Zo zit er bijvoorbeeld een nieuw gezondheidscentrum in het Hart van de Waalsprong: ‘Gezondheidsplein de Boog’. Hierin zit een uitgebreid cluster van maatschappelijke voorzieningen (o.a. tandarts, fysio, huisarts, verloskundigen). In onderstaande berekening gaan we ervan uit dat het aanbod van voorzieningen in dit cluster gelijk blijft.

44

stee groep

45

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

We baseren ons hier op het Maatschappelijke Voorzieningenmodel van Stee Groep. Dit model bevat een brede set aan kengetallen vanuit CBS, Stipo en landelijke zorgorganisaties. In het model vergelijken we het bestaande aanbod met het Nederlands gemiddelde (op basis van kengetallen per 1.000 inwoner en een gemiddelde omvang per voorziening). De huishoudenssamenstelling bepaald in grote mate de kwalitatieve behoefte. Zo hebben gezinnen andere behoeften dan alleenstaanden of ouderen. In het model gebruiken we de huidige huishoudenssamenstelling van Nijmegen-Noord: • Aandeel alleenstaanden en stellen tot 35 jaar: 14% • Aandeel gezinnen: 51% • Aandeel alleenstaanden en stellen 35 tot 65 jaar: 22% • Aandeel alleenstaanden en stellen 65 jaar en ouder: 13% Daarnaast hanteren we de Primos Prognose (2024) voor de inwonersgroei in Nijmegen-Noord tot 2030. Deze gaat uit van een stijging van 1.055 huishoudens. Met een gemiddelde huishoudensgrootte in Nijmegen Noord van 2,4 komt dat neer op een stijging van circa 2.545 inwoners tot 2030. De inwonersgroei leidt tot een groeiende behoefte aan maatschappelijke voorzieningen. In de kolom 'behoefte 2030' geven we aan wat er op basis van de toekomstige situatie toegevoegd kan worden. Voor het bepalen van de metrages gebruiken we kengetallen van de gemiddelde omvang per voorziening.

Allereerst kijken we naar de huidige en toekomstige behoefte aan maatschappelijke voorzieningen in heel Nijmegen-Noord. Vervolgens kijken we specifiek naar de potentie voor de Hoge Bongerd en Veur Lent. Het zwaartepunt van de nog te realiseren woningplannen in Nijmegen-Noord ligt in de omgeving van Veur Lent en Hoge Bongerd. De grootste behoefte ontstaat dan ook in en rondom het plangebied.

Tabel 10: Behoefteraming maatschappelijke voorzieningen Nijmegen Noord Functie

Aanbod 2024

Huidige vraag

Vraag 2030 (aantallen)

(aantallen)

Behoefte 2030

Behoefte 2030 (metrages)

(aantallen)

Huisartsen

11

8 tot 11

9 tot 12

0/1

0 tot 140 m2

Apotheek

3

3

4

1

200 m2

Tandartsen

10

11

12

1 /2

110 tot 220 m2

Verloskundige praktijk

5

5

5 tot 6

0/1

0 tot 75 m2

Fysiotherapeuten

19

19 tot 23

0 tot 4

0/4

0 tot 200 m2

Kinderdagverblijf

14

11

12 tot 13

-

Muziek- en creativiteitsce ntrum

2

1 tot 2

1 tot 2

-

-

2/8

310 tot 835 m2

Totaal Bron: Maatschappelijke voorzieningenmodel Stee Groep, 2024.

Toenemende behoefte aan maatschappelijke voorzieningen in Nijmegen Noord Op basis van de huidige marktruimte, de huishoudenssamenstelling en de inwonersgroei zien we uitbreidingsbehoefte in 2030 voor maatschappelijke voorzieningen in Nijmegen-Noord. Doordat een groot deel van de inwonersgroei in Nijmegen-Noord de komende jaren in de omgeving

stee groep

46

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

wordt gerealiseerd ontstaat behoefte in de omgeving. We gaan uit grofweg uit van een twee derde verdeling. Gelet op onderliggende trends (vergrijzing, toenemende zorgbehoefte, langer zelfstandig thuis wonen) achten we daarbij de bovenkant van de bandbreedte in behoefte (tabel 10) realistisch. Bovendien is er momenteel al een gebrek aan aanbieders, bijvoorbeeld fysiotherapeuten en tandartsen. We gaan echter uit van een gemiddeld (= voorzichtig) scenario en ramen de vraag dan op uit op 550 m2. Richting 2030 ontstaat er met name behoefte aan ruimte voor tandartsen, fysiotherapeuten en huisartsen. In een geclusterd concept in combinatie met een apotheek kan vormt dit een substantiële ruimtebehoefte die potentieel kan landen in De Hoge Bongerd. Geclusterde zorgconcepten bieden gemak voor inwoners en zorgt voor synergievoordelen tussen de verschillende voorzieningen. In de specifieke verdeling van artsen, specialisten en therapeuten dient goed gekeken te worden naar de samenhang met Gezondheidsplein De Boog en Thermion. Het gezamenlijke maatschappelijke voorzieningenniveau mag de vraag niet overstijgen.

Waarschijnlijk aanvullende vraag naar kinderdagverblijven bij kabinetsbesluit kinderopvang Op dit moment is het aanbod kinderdagverblijven in Nijmegen Noord op niveau. Ook in 2030, inclusief de beoogde inwonersgroei, voorziet het huidige aanbod volgens de huidige kengetallen in de behoefte (wel kan door sterkere stijging van de vraag de behoefte toenemen). Dit mede door realisatie van kinderopvang in Hof van Holland (Noorderstroom). Bovendien zijn er een aantal kinderdagverblijven dicht bij het plangebied. Er zijn echter kabinetsplannen om kinderopvang (bijna) gratis te maken. De vraag naar kinderdagverblijven groeit naar verwachting dan aanzienlijk. Ouders kiezen er in dit geval vaker voor om informele opvang (bijvoorbeeld bij grootouders) te vervangen door formele opvang. Hoewel een specifieke doorrekening hierbij nog niet mogelijk is, achten we de kans groot dat bij dit kabinetsbeleid in Nijmegen-Noord extra behoefte zal zijn aan locaties voor kinderopvang. De Hoge Bongerd kan daarbij een geschikte locatie zijn. We gaan in dit scenario uit van een potentie voor een extra kinderdagverblijf (circa 300 m2).

Tabel 11: Potentie maatschappelijke voorzieningen Hoge Bongerd en Veur Lent Type voorziening Geclusterd zorgconcept (huisarts, apotheek, fysio, tandarts, verloskundige)

Kinderdagverblijf* Totaal

Omvang (bvo) 550 m2 0-300 m2 550 tot 850 m2

Bron: Stee Groep, 2024. *afhankelijk van kabinetsbesluit

Niet nader onderzocht maar mogelijk aanvullend kansrijk is de potentie voor een buurthuis/wijkcentrum of welzijnscentrum. Dit kan ook een multifunctionele ruimte zijn. Denk bijvoorbeeld aan een buurthuis, inclusief horecavoorziening, waar ook muzieklessen, bijeenkomsten en andere culturele activiteiten plaatsenvinden. De behoefte aan 'third spaces' in de maatschappij groeit (plekken voor verbinding en ontmoeting). Interne gemeentelijke informatie kan hierin meer inzicht geven.

Haalbaarheid programma maatschappelijke (zorg)voorzieningen sterk afhankelijk van bereikbaarheid en parkeren De haalbaarheid van het programma van maatschappelijke (zorg)voorzieningen is sterk afhankelijk van de bereikbaarheid en de parkeermogelijkheden. Vooral voor zorgvoorzieningen is het belangrijk

stee groep

47

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

dat de afstand tussen de parkeergelegenheid en voorziening zo kort mogelijk zijn. Zo moet de voorziening voor oudere mensen die slecht ter been zijn en met de auto komen toegankelijk blijven.

2.5 Sport & wellness Wat betreft sportvoorzieningen kijken we voor de marktonderbouwing enkel naar commerciële aanbieders die in vastgoed gehuisvest zijn. We kijken dus niet naar niet-commerciële sportverenigingen (zoals voetbal, tennis, zwembad, et cetera) en of buitensport (zoals beachvolleybal, urban sports, et cetera). Dit betekent niet dat er voor dergelijke aanbieders geen behoefte is in Nijmegen-Noord en dat Veur Lent en de Hoge Bongerd geen geschikte locaties zijn hiervoor. Aanbod: (zeer) weinig sport-, wellness- en well-being concepten in Nijmegen-Noord Om een beeld te geven van de marktbehoefte kijken we naar het huidige aanbod van aanbieders in Lent en Nijmegen-Noord. Dit zetten we vervolgens af tegen het inwonertal (vraag) in de omgeving. Commerciële sportaanbieders worden doorgaans op het niveau van het stadsdeel bezocht en voor onderscheidende concepten is men bereid verder te reizen. De reikwijdte van wellness en wellbeing concepten loopt sterk uiteen. Voor een grootschalig wellness-complex is de reikwijdte regionaal waar men voor een zonnestudio juist meer lokaal georiënteerd is. Voor specifieke niches (zoals fitness voor zwangere moeders, specifieke vormen yoga) of bepaald kwaliteitsaanbod reist men weer verder dan algemeen aanbod. Het aanbod in Nijmegen-Noord is zeer beperkt.

Op het gebied van fitness/sport/workout zijn er drie aanbieders actief (Uitrasport, Sportcentrum Waalsport, Het Gymlokaal). Hierdoor komt het aanbod per 1.000 inwoners uit op 25 m2 waar dit in Nijmegen op 56 m2 ligt. Het aanbod in Nijmegen loopt daarbij weer fors achter op landelijk aanbod. Aanbod in wellness en well-being ontbreekt geheel in Nijmegen-Noord.

Tabel 12: Benchmark sport & wellness (aanbod per 1.000 inwoners) Lent

NijmegenNoord

Nederland

Nijmegen

Aantal

Omvang

Aantal

Omvang

Aantal

Omvang

Aantal

Omvang

Fitness/sportschool/workout

0,07

11 m2

0,13

25 m2

0,17

56 m2

0,20

85 m2

Wellness (sauna/zonnebank)

0

0 m2

0

0 m2

0,04

1,6 m2

0,03

3,1 m2

Well-being (yoga/meditatie)

0

0 m2

0

0 m2

0,12

5,9 m2

0,12

6,0 m2

Bron: CBS, 2024. Locatus, 2024; Vastgoeddata, 2024; Google, 2024; Bewerking: Stee Groep, 2024.

Goede potentie voor sportvoorzieningen in Lent, zowel in gebouwen als openbare ruimte Er is volop vraag naar aanvullende sport-, wellness- en wellbeingconcepten in Nijmegen-Noord. De behoefte voor Nijmegen Noord bedraagt 865 m2. Hiervan vinden we circa 725 m2 passend voor het plangebied. De Hoge Bongerd is bij uitstek een geschikte locatie om dit te faciliteren vanwege het sportieve karakter van de omgeving, de natuurlijke omgeving in nabijheid en de centrale ligging tussen Nijmegen-Noord en inwoners ten zuiden van de Waal. Het grootste deel van de behoefte ligt in commerciële sportaanbieders, namelijk 700 m2. Dit past in de groeiende behoefte aan locaties voor individuele sportbeoefening en nieuwe vormen van sport binnen dit segment. Voor well-being en wellness ligt de ruimtebehoefte op respectievelijk 120 en 45 m2. Denk daarbij aan een yogastudio, meditatieruimte en/of zonnestudio. De wellness kan ook onderdeel zijn van een sportvoorziening wat steeds gebruikelijker is in deze markt.