Bijlage 4. Ladderonderzoek en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

stee

groep

2

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

Inhoudsopgave Inleiding

3

1.1 1.2 1.3

3 3 4

2.

3.

Aanleiding Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking Leeswijzer

Uitgangssituatie Veur Lent & Hoge Bongerd

5

2.1 2.2

6 8

Context gebiedsontwikkeling Beoogd programma plangebied

Toetsing aan de Ladder

10

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 3.11 3.12

11 11 12 13 15 15 16 17 18 19 20 20

Eindconclusie Nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied Detailhandel Horeca Maatschappelijke voorzieningen Sport & Wellness Dienstverlening Lichte bedrijvigheid Kantoren Verblijfsovernachtingen Culturele voorzieningen Beoogd programma is in lijn met beleidskaders

Bijlage 1 Marktverkenning 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

SWOT-analyse Concurrentieschets Trends en duiding voor Veur Lent en Hoge Bongerd Referenties gebiedsontwikkelingen Voorbeeld horecaconcepten Bevindingen interviews potentiële initiatiefnemers

Bijlage 2 Marktonderbouwing 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10

Conclusies programma Detailhandel Horeca Maatschappelijke voorzieningen Sport & wellness Dienstverlening Lichte bedrijvigheid Kantoren Verblijfsovernachtingen Culturele voorzieningen

23 24 24 26 31 34 35

37 38 40 41 43 47 48 49 51 52 53

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

Inleiding 1.1 Aanleiding Het stadseiland Veur Lent en de Hoge Bongerd zijn in ontwikkeling. De gemeente Nijmegen heeft diverse plannen voor het unieke gebied. Op het eiland Veur Lent komt een park met voorzieningen. Aan de andere kant van de Spiegelwaal worden er 250 woningen gebouwd in de Hoge Bongerd. In beide gebieden is er ruimte voor (commerciële) voorzieningen. Samen moeten de ontwikkelingen een samenhangend geheel vormen met eigen accenten. Uiteraard passend bij het DNA van het gebied. De focus in Veur Lent ligt op een parkontwikkeling waar ruimte is voor de functies natuurbeleving, sport, recreatie en evenementen. Qua voorzieningen gaat het hier bijvoorbeeld om horeca, ondergeschikte verblijfsrecreatie of een informatiepunt. In de Hoge Bongerd gaat het om een prettig woonmilieu met een levendige kade. Hier gaat het om voorzieningen als speciaalzaken, sport en kleinschalige bedrijvigheid.

1.2 Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking De plannen voor Hoge Bongerd en Veur Lent betreffen een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' en dienen daarom getoetst te worden aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: Ladder). De Ladder is een instructieregel voor zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving en het tegengaan van leegstand. De Ladder draagt bij aan het nationale ruimtelijke belang door zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming te waarborgen bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De instructieregel staat in Artikel 5.129g Bkl:

Ladder voor duurzame verstedelijking 1 Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. 2 Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied te voorzien in die behoefte. 3 Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor: a. op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en b. nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid.

4 Als een omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft dit beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

3

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk twee brengen we de uitgangssituatie in beeld en benoemen we het beoogde programma voor het plangebied. In hoofdstuk drie toetsen we het programma aan de vereisten voor de Ladder. Dit doen we voor alle beoogde functies in het plangebied. In de eerste bijlage staan de resultaten van de marktverkenning. Hierin duiken we dieper in de potentiële voorzieningen voor Veur Lent en de Hoge Bongerd. We brengen onder andere concurrentie- en referentieprojecten in kaart en beschrijven diverse relevante trends en ontwikkelingen. In de tweede bijlage staat de marktonderbouwing. Hierin staat een uitgebreide onderbouwing van de behoefte aan de verschillende functies in het plangebied. Dit hoofdstuk vormt de basis voor de toetsing aan de Laddersystematiek, uitgevoerd in hoofdstuk drie.

4

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

2.1 Context gebiedsontwikkeling Het plangebied bestaat uit twee deelgebieden: Veur Lent en de Hoge Bongerd (figuur 1). In deze paragraaf geven we korte toelichting over het plangebied. Veur Lent en Hoge Bongerd als sluitstuk van Nijmegen Omarmt de Waal ‘Nijmegen Omarmt de Waal’ is een indrukwekkende gebiedsontwikkeling die waterveiligheid heeft omgezet in ruimtelijke kwaliteit. Na de realisatie van diverse projecten zoals de Oversteek, de Spiegelwaal en de Waalsprong is het nu tijd voor het sluitstuk: de ontwikkeling van de Hoge Bongerd en Veur Lent. Net als in het overige gedeelte van de omgeving staat kwaliteit hoog in het vaandel. Nijmegenaren zijn trots op het gebied en maken er al veelvuldig gebruik van. Het is belangrijk om de bestaande kwaliteiten van het gebied te versterken.

Figuur 1: Overzicht plangebied

Bron: Gemeente Nijmegen ‘Ambitiedocument Veur Lent & Hoge Bongerd’, 2023.

Het eiland Veur Lent als uniek stadspark Veur Lent is een uniek stadseiland ontstaan door het aanleggen van de Spiegelwaal. Op de drie plotten grond (3,5 hectare, zie figuur 1) waar eerder woningen gepland waren, is ruimte ontstaan voor andere invulling. Het gaat om het oostpunt van het eiland, de locatie ten oosten van het Bastion en de plot aan de noordzijde van het eiland tussen de Lentloper en Verlengde Waalbrug. Eén van de ambities die gemeente Nijmegen heeft is het aanleggen van een nieuw stadspark. Een park dat optimaal gebruik maakt van de unieke ligging met een openbaar karakter en een levendige uitstraling. Als aanvulling hierop is er ruimte voor bijzondere functies zoals horeca, (sportieve) recreatie, cultuur en evenementen. Belangrijk is dat de toekomstige voorzieningen in het plangebied niet gaan concurreren met de voorzieningen in het Hart van de Waalsprong. Hoge Bongerd als prettig woonmilieu met levendige kade In de Hoge Bongerd ligt de nadruk op wonen. De gemeente Nijmegen streeft naar een divers woonprogramma dat aansluit bij de behoeften van verschillende doelgroepen en een aanvulling vormt op het bestaande aanbod in de omgeving. Het gebied heeft een omvang van 8 hectare. Langs de kade van de Lentse Warande is ruimte voor meer stedelijk karakter met hogere dichtheid.

Als toevoeging op het woon- en evenementenprogramma wordt er ruimte gemaakt voor een mix van (commerciële) voorzieningen. Het doel is een levendige plint creëren. Het noordelijk deel van de Hoge Bongerd moet goed aansluiten bij de bestaande woonwijk, waar het dorpse karakter behouden blijft.

6

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

Veur Lent en Hoge Bongerd als verbindende schakel tussen diverse gebiedsontwikkelingen De ontwikkeling van Veur Lent en de Hoge Bongerd staat niet op zichzelf. Het gebied vormt de verbindende schakel tussen de binnenstad, het Waalfront en de gebiedsontwikkelingen in Nijmegen-Noord. Nijmegen maakt een indrukwekkende schaalsprong door met een sterke inwonersgroei. Het plangebied moet dus bezien worden in bredere context. Andere gebieden in de omgeving concurreren mogelijk qua programma (zie paragraaf 2.3) en tegelijkertijd biedt de woningontwikkeling kansen voor (behoefte aan) voorzieningen in Veur Lent en de Hoge Bongerd. In onderstaande afbeelding staat een overzicht van de belangrijkste omliggende gebieden.

Figuur 2: Positionering plangebied en omliggende gebieden

Bron: Gemeente Nijmegen 'Ambitiedocument Veur Lent & Hoge Bongerd', 2023.

Kaders en context Gemeente Nijmegen 'Ambitiedocument Veur Lent & Hoge Bongerd' (2023) In dit ambitiedocument staat een uitgebreide omschrijving van het totale plangebied en de beide deelgebieden. Er worden verschillende ambities en wensen uitgesproken over de ontwikkeling van Veur Lent en Hoge Bongerd. Het document is bijgewerkt n.a.v. de stadspeiling en het raadsbesluit in 2022.

Participatietraject met inwoners van Nijmegen (2024) Veur Lent en de Hoge Bongerd worden ontwikkeld voor en met de stad. Daarom vindt er een uitgebreid participatietraject plaats. Participatie over de Hoge Bongerd betreft voornamelijk de directe omgeving. Participatie voor Veur Lent richt zich op de hele stad. Omgevingsvisie 'Nijmegen Stad in Beweging' (2020-2040) Nijmegen ontwikkelt zich als een compacte en leefbare stad. Belangrijke ambities uit de Nijmeegse Omgevingsvisie dienen gehonoreerd te worden bij de planontwikkeling van Veur Lent en Hoge Bongerd. Beide gebieden zijn onderdeel van focusgebied 'groter centrumgebied', zoals opgenomen de omgevingsvisie.

7

stee groep

8

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

2.2 Beoogd programma plangebied Bij een Ladderonderbouwing is het van belang om vast te stellen dat er (op lange termijn) behoefte is aan de activiteit. Dit in het kader van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. De behoefte wordt beoordeeld op het niveau van het verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De behoefte is het saldo van de vraag naar de ontwikkeling verminderd met het bestaande aanbod. De behoefte hoeft niet altijd kwantitatief onderbouwd te zijn, maar kan ook kwalitatieve onderbouwd zijn. Het beoogde programma bestaat uit diverse commerciële en maatschappelijke functies Zoals eerder toegelicht bestaat het beoogde programma voor de Hoge Bongerd en Veur Lent uit diverse commerciële en maatschappelijke functies. We benaderen Veur Lent en Hoge Bongerd als twee deelgebieden binnen één plangebied. De gebieden liggen immers tegen elkaar, lopen in elkaar over en delen de infrastructuur. We brengen per functie het huidige aanbod en de toekomstige vraag in beeld en bepalen daarmee de behoefte (zie voor een nadere uitwerking van het programma bijlage 2). In tabel 1 staat het beoogde programma voor Veur Lent en de Hoge Bongerd. Het betreft programma voor bebouwing. In de openbare ruimte zijn aanvullende mogelijkheden voor bijvoorbeeld sport en recreatie.

Tabel 1: Beoogd programma bebouwing Veur Lent en Hoge Bongerd (in m2 bvo) Functie

Hoge Bongerd

Veur Lent

Totaal plangebied

Detailhandel

100 m2

Eventueel ondergeschikt

100 m2

Horeca (categorie 1a, 1b, exclusief buitenterras)**

600 m2

300-500 m2

900-1.100 m2

Maatschappelijke voorzieningen

550-850 m2*

Eventueel ondergeschikt

550-850 m2

Sport & wellness

725 m2

Eventueel ondergeschikt

725 m2

Diensten

250 m2

Eventueel ondergeschikt

250 m2

Lichte bedrijvigheid

200 m2

200 m2

Kantoren

100 m2

-

100 m2

Overnachtingen

Eventueel ondergeschikt

-

Culturele voorzieningen

-

0-200 m2

0-200 m2

Totaal

2.525-2.825 m2

300-700 m2

2.825-3.525 m2

* Bandbreedte wordt bepaald door kinderopvang. Zie bijlage 2. ** We adviseren in het omgevingsplan om fastfood en bezorghoreca niet toe te staan.

De meest interessante concepten voor de Hoge Bongerd en Veur Lent ontstaan op het snijvlak van bovenstaande functies. Daarbij worden in geïntegreerde concepten diverse functies en activiteiten aangeboden. We adviseren dus om de diverse plots niette specifiek te bestemmen, maar vanuit een totaalprogramma te bestemmen. Het gaat dan om twee totaalprogramma's: één voor de Hoge Bongerd en één voor Veur Lent. Daarbij adviseren we voor alle hoofdfuncties ook ondergeschikte functies (detailhandel, horeca, maatschappelijk, sport, wellness, diensten, bedrijven, kantoren) mogelijk te maken binnen de gebruiksmogelijkheden. Zo krijgen vernieuwende en innovatieve concepten de ruimte. Er kan een maximum gehanteerd worden van

25% van het totaaloppervlak zodat de functie daadwerkelijk ondergeschikt blijft. Dit is voor het gebied Veur Lent in het bijzonder relevant, zodat juist vernieuwende concepten mogelijk zijn

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

(zoals combinaties met educatie, wellness, herstelplaats). Voor kwalitatieve concepten kan maatwerk worden geboden wanneer deze onderscheidend zijn. Tijdelijke voorzieningen, bijvoorbeeld bij evenementen of seizoensgebonden, kunnen apart vergund worden. Mits landschappelijk goed ingepast. Ook kan er aanvullend mogelijk ruimtevraag ontstaat voor opslag (zoals voor sportbeoefening, yoga, omkleden). We adviseren dit soort faciliteiten in (toekomstige) bebouwing te faciliteren binnen de toegestane bestemmingen. Het plaatsen van losstaande, afzonderlijke gebouwen voor opslag vinden we ongewenst vanwege verrommeling van het landschap en beheer.

9

-

W-J

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

In dit hoofdstuk toetsen we het programma aan de uitgangspunten van de Ladder. Allereerst gaan we in op of de ontwikkeling een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft. Daarna gaan we in of het plangebied onderdeel is van bestaand stedelijk gebied. Vervolgens behandelen we per functie: • Ruimtelijk verzorgingsgebied: het gebied waarin eventuele ruimtelijke effecten te verwachten zijn. • Kwantitatieve behoefte: het saldo van de aantoonbare vraag naar de ontwikkeling verminderd met het bestaande aanbod. Kwalitatieve behoefte: het specifieke karakter van de stedelijke ontwikkeling. Ondanks wanneer er • geen kwantitatieve behoefte is, kan er wel sprake zijn van een kwalitatieve behoefte. • Ruimtelijke effecten: de mate waarin er ruimtelijke effecten (cq. leegstand) te verwachten zijn en in hoeverre deze ruimtelijke effecten onaanvaardbaar zijn. We vatten de hoofdlijnen samen. Een uitgebreide uitwerking per functie is in bijlage 2 te vinden.

3.1 Eindconclusie De ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor Duurzame verstedelijking: • Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte • De locatie is onderdeel van bestaand stedelijk gebied • Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. In de paragrafen hierna lichten we deze conclusie toe.

3.2 Nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand

stedelijk gebied Vereisten van de Ladder De Laddertoets is een instructieregel voor omgevingsplannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. De Laddertoets, verankerd in artikel 5.129g van het besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), is één van de AMvB's bij de omgevingswet. De Laddertoets is alleen van toepassing op een plan dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Is dit het geval, dan dient in de toelichting van het omgevingsplan een motivering van de Ladder te zijn opgenomen. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is bovendien een uitgebreidere motivering vereist, waarin wordt ingegaan op de vraag in hoeverre binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Om de vereisten van de Ladder te bepalen gaan we hierna achtereenvolgens in op de vraag (1) of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en (2) of de ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied is gelegen. (1) er is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling

Van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is in principe sprake als het nieuwe omgevingsplan meer bebouwing mogelijk maakt dan dat binnen het vigerende omgevingsplan mogelijk is, of wanneer er sprake is van een functiewijziging van een zekere aard en omvang. In artikel 5.129g Bkl is geen ondergrens vastgelegd. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. De Afdeling geeft hierin geen harde ondergrenzen, maar stelt wel 'in beginsel' grenzen. Bij nieuwbouw en uitbreiding van overige stedelijke functies ligt de ondergrens in beginsel bij een ruimtebeslag van 500 m2 bebouwde oppervlakte. Gezien de beoogde omvang van de voorzieningen in het plangebied (maximaal 2.825 m2 bvo Hoge Bongerd en maximaal 700 m2 bvo Veur Lent) en de impact op de omgeving beschouwen

11

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

we de ontwikkeling van de Hoge Bongerd en Veur Lent als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dat betekent dat voor het omgevingsplan een motivering van de behoefte op basis van de vereisten van de Ladder nodig is. Ofwel: het nieuwe omgevingsplan is Ladderplichtig. (2) Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied Het heeft de voorkeur om nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnenstedelijk te bouwen. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is een aanvullende motivering vereist. Het is dus van belang om te weten hoe de ontwikkellocatie moet worden beschouwd: binnen of buiten bestaand stedelijk gebied?

Definitie stedelijk gebied: "stedelijk gebied is het samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaai-cuitureie voorzieningen en infrastructuur. Het betreft het samenstel van bebouwing dat in een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is toegelaten. Het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van het stedelijk gebied is geen onderdeel van het stedelijk gebied"

Het plangebied (zie figuur 1) ligt midden in Nijmegen en vormt een belangrijke schakel tussen de stedelijke gebieden Nijmegen Noord en de binnenstad. Veur Lent en De Hoge Bongerd liggen tussen bestaande woonwijken, diverse voorzieningen en (grootschalige) infrastructuur, zoals bruggen, doorgaande wegen en het spoor. De Hoge Bongerd ligt ten noorden direct tegen woonwijken in de kern Lent. Gelet op de ligging van het gebied en het samenspel van bebouwing in de omgeving taxeren we dat het gebied onderdeel is van bestaand stedelijk gebied. Voor Veur Lent geldt dat aan de Oosterhoutsedijk woningen, horeca, bedrijven en voorzieningen aanwezig zijn. De ontwikkelplots liggen tegen dit gebied. Gelet op de ligging van het gebied en het samenspel van bebouwing in de omgeving taxeren we dat het gebied onderdeel is van bestaand stedelijk gebied. Ook als er geen sprake is van bestaand stedelijk gebied wordt voldaan aan de verantwoordingsplicht in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (artikel 5.129g lid 2 sub b van het Bkl). De beoogde functies in het gebied kunnen niet elders binnen bestaand stedelijk gebied worden ingepast omdat deze sterk afhankelijk zijn van de landschappelijke kwaliteiten van het gebied (als natuurgebied, stadseiland) en de doelgroepen die speciaal naar dit gebied komen (wandelaars en fietsers).

Een dergelijke locatie is in het bestaand stedelijk gebied niet aanwezig.

3.3 Detailhandel 3.3.1 Verzorgingsgebied De planologische mogelijkheden voor detailhandel in het gebied zijn minimaal, namelijk 100 m2 bvo. In de directe omgeving zijn grote concentraties van detailhandel aanwezig, namelijk in het Hart van de Waalsprong en de Nijmeegse binnenstad. Het primaat voor detailhandel ligt in deze gebieden. Er is bovendien geen trekker als een supermarkt beoogd die zorgt voor een grote toestroom aan inwoners. Vanwege de kwaliteiten van het gebied en het beoogde totaalconcept is desondanks de verwachting dat inwoners uit een groter gebied het plangebied en daarmee ook het beperkte detailhandelsprogramma bezoeken. We gaan daarbij uit van een primair verzorgingsgebied van Nijmegen-Noord.

12

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

3.3.2 Aanbod Het totaalaanbod detailhandel in Nijmegen-Noord komt uit op 22.529 m² wvo (bron: Locatus, 2024). De grootste aanbieder zit in de categorie in/om huis, namelijk Hornbach (13.908 m² wvo). Er zijn daarnaast twee winkelconcentraties in Nijmegen-Noord, namelijk het nabijgelegen Hart van de Waalsprong (5.008 m² wvo, waaronder twee supermarkten, gericht op dagelijkse aankopen) en centrum Oosterhout Nijmegen (1.013 m², gericht op dagelijkse aankopen inclusief een supermarkt). Verspreid is er een solitaire supermarkt, namelijk Jumbo (1.400 m² wvo, Frankrijkstraat 1). Ook is op het bedrijventerrein in Ressen interieurwinkel Vivre (800 m² wvo, Stationsweg 19) aanwezig. Overige winkels liggen ook op verspreide locaties, welke geen onderdeel vormen van de detailhandelsstructuur. 3.3.3 Kwantitatieve behoefte Door de nieuwe inwoners in het plangebied ontstaat er potentie voor extra bestedingen. Dit bepaalt de marktruimte voor een winkelvoorziening in de Hoge Bongerd. Ook komen er volop bezoekers in het gebied (wandelaars, fietsers, recreanten, bezoekers aan voorzieningen). Bovendien is aan unieke concepten die onderscheidend zijn altijd behoefte. Op basis van het economisch draagvlak en gemiddelde bestedingen is er marktruimte voor 100 m² bvo. In de bijlage is dit nader uitgewerkt.

3.3.4 Kwalitatieve behoefte Het programma voor detailhandel is zeer kleinschalig en ondersteunend aan het totale programma. De potentie voor detailhandel in De Hoge Bongerd zit in een onderscheidend concept welke inspeelt op de bezoekers (recreanten, wandelaars) in het gebied. Ook is denkbaar dat de detailhandel onderdeel wordt van een mengconcept (zoals onderdeel van horeca, sport of werkfunctie). Gelet op de locatie, specifieke doelgroep en ondergeschiktheid aan het totaalprogramma wordt voorzien in een kwalitatieve behoefte. 3.3.5 Ruimtelijke effecten Het is ongewenst wanneer bestaande winkelgebieden in de omgeving (Hart van de Waalsprong en centrum Oosterhout Nijmegen) ruimtelijke effecten ondervinden vanwege nieuw winkelaanbod in het plangebied. Deze centra hebben een belangrijke verzorgende functie voor inwoners in de omgeving. Ruimtelijke effecten zijn mogelijk wanneer het te realiseren aanbod vergelijkbaar is, dan wel een sterke trekkende functie heeft (door grote omvang, specifiek aanbod zoals een supermarkt). We constateren dat het beoogde aanbod in het plangebied zeer kleinschalig is (maximaal 100 m² bvo). Dit in het bijzonder in vergelijking met de omvang van de bestaande winkelgebieden Hart van de Waalsprong en centrum Oosterhout Nijmegen.

Bovendien is het bezoekmotief verschillend: waar in de bestaande winkelgebieden in Nijmegen-Noord het bezoekmotief gericht is op boodschappen doen, richt het plangebied zich op recreanten en wandelaars in het gebied. Door de kleinschaligheid en specifieke doelgroep concurreert de beoogde detailhandel niet met omliggende winkelgebieden. Ook is er op dit moment geen leegstand in de bestaande winkelgebied in Nijmegen-Noord bron: Locatus, 2024). Conclusie: er is sprake van een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Onaanvaardbare ruimtelijke effecten zijn niet aan de orde.

3.4 Horeca 3.4.1 Verzorgingsgebied De doelgroep voor horeca in Veur Lent en De Hoge Bongerd zal bestaan uit een breed palet van inwoners van Nijmegen-Noord, recreanten, wandelaars en fietsers in het gebied, maar ook inwoners elders in Nijmegen. De grootste en primaire doelgroep zal echter bestaan uit inwoners van Nijmegen-Noord gelet op de op de ligging van de locatie tegen dit deel van Nijmegen. Bovendien vangt de binnenstad van Nijmegen veel horecabezoekers af voor inwoners elders in Nijmegen, die vanuit zichzelf een grote trekkracht heeft. Het beoogde horeca-aanbod concurreert

13

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

vooral met omliggende horeca, waardoor ook eventuele verdringingseffecten vooral in dit gebied te verwachten zijn. Vanwege de primaire doelgroep en het gebied waar eventuele verdringingseffecten te verwachten zijn beschouwen we Nijmegen-Noord als verzorgingsgebied. 3.4.2 Kwantitatieve behoefte Het aanbod in Nijmegen-Noord bestaat het aanbod uit 21 vestigingen met een totaaloppervlak van 2.600 m² wvo. Hiervan bevinden zich twee vestigingen op Veur Lent: Waalzicht en De Zon (incl. ijssalon). De categorie ‘eten’ is met 10 aanbieders veruit het grootst, gevolgd door fastservice (6), dranken (2), koffie & desserts (1). Het aanbod per 1.000 inwoners in NijmegenNoord blijft fors achter ten opzichte van het gemiddelde aanbod in de gemeente. Dit geldt zowel voor het aantal horecazaken (-67%) als oppervlakte (-58%). Dit is logisch te verklaren doordat in de Nijmeegse binnenstad de helft van het horeca-aanbod in de gemeente Nijmegen is gevestigd. Tegelijkertijd heeft Nijmegen-Noord en Veur Lent en omgeving een duidelijke recreatieve functie met aantrekkingskracht op een breed publiek. Ook blijkt uit de trends en ontwikkelingen (bijlage 1) dat recreatieve activiteiten zoals wandelen en fietsen in opmars zijn, mede door vergrijzing, en dat de marktbehoefte aan horeca op middellange termijn groeit. Bovendien groeit Nijmegen hard in inwonertal. Dit alles creëert ontwikkelingspotentie.

De marktbehoefte voor horeca in het verzorgingsgebied komt uit op 1.100 m² bvo in 2030. Na 2030 groeit de marktbehoefte verder door de verwachte inwonersgroei: meer inwoners betekent immers meer bestedingspotentie. Hierbij is rekening gehouden met het huidige aanbod, bestedingen en een expertmatige inschatting van de aantrekkingskracht van het stadsdeel. Ook is rekening gehouden met de plannen voor de toevoeging van extra horeca bij Fort Beneden Lent. Dit aanbod is planologisch gecategoriseerd als ondergeschikte horeca. Horeca op deze locatie is dus enkel ondersteunend aan de hoofdfunctie. Bovendien ligt het bij Fort Beneden Lent en is het daarmee dermate onderscheidend dat we verwachten dat het een kwalitatief onderscheidend concept zal zijn. 3.4.3 Kwalitatieve behoefte De kwalitatieve behoefte zit vooral in onderscheidende concepten. In Veur Lent gaat het om passend horeca-aanbod, goed landschappelijk ingepast, gericht op bezoekend publiek, wandelaars en fietsers. De Hoge Bongerd heeft als onderscheidende kwaliteit de gunstige zonligging (terrassen), reuring (Spiegelwaal, Lentse Warande) en loopafstand ten opzichte van Hof van Holland en de Nijmeegse binnenstad. Fastfood- en bezorghoreca achten we ongeschikt voor het plangebied omdat het niet is ingericht op (grote) verkeersstromen en niet past bij de landschappelijke waarden.

3.4.4 Ruimtelijke effecten De marktbehoefte voor de functie horeca is aangetoond. Mogelijk heeft de ontwikkeling enig omzeteffect op horeca-aanbod in de omgeving, maar dit is geen onaanvaardbaar effect. In de huidige situatie functioneert het aanbod in Nijmegen-Noord goed en er is geen leegstand. De demografische samenstelling en hoge inkomensmodaliteit van Nijmegen Noord maakt dat de bestedingspotentie voor horeca groot is. Bovendien is het een heel onderscheidend gebied. Denk daarbij aan de unieke landschappelijke kwaliteiten (sfeer en beleving) op Veur Lent, de zonligging bij de Hoge Bongerd, het onderdeel vormen van een totaalprogramma aan voorzieningen en daardoor sterke aantrekkingskracht. Het heeft in potentie ook aantrekkingskracht op wandelaars en fietsers in het gebied, die zorgen voor een aanvullende vraag. We verwachten kortom geen grote concurrentie-effecten voor overige horeca-aanbieders in Nijmegen-Noord. Voor horeca gevestigd in de Nijmeegse binnenstad verwachten we ook geen ruimtelijke effecten. De omzet van horeca in de binnenstad is bovengemiddeld (+7%, bron: CBS, 2022, laatst beschikbare cijfers) ten opzichte van vergelijkbare binnensteden. De binnenstad heeft een uniek profiel, sterke aantrekkingskracht en eigen verzorgingsgebied waardoor concurrentie zeer beperkt is. Conclusie: er is sprake van een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

Onaanvaardbare ruimtelijke effecten zijn niet aan de orde.

14

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

3.5 Maatschappelijke voorzieningen 3.5.1 Verzorgingsgebied Om de behoefte van deze functie te onderbouwen is het ruimtelijk verzorgingsgebied afgebakend als Nijmegen-Noord. Maatschappelijke voorzieningen liggen op over het algemeen op een locatie dichtbij inwoners. Het plangebied is voor alle inwoners van Nijmegen Noord binnen 15 fietsminuten of 5 kilometer te bereiken. Hierbij geldt over het algemeen dat hoe dichterbij de voorziening, hoe hoger het aandeel inwoners dat gebruik maakt van deze voorziening. 3.5.2 Kwantitatieve behoefte In Nijmegen Noord zijn in totaal circa 70 maatschappelijke voorzieningen. Het gaat om onder andere om apotheken, huisartsen, tandartsen, fysiotherapeuten, verloskundigenpraktijken en kinderdagverblijven (zie tabel 9 voor een volledig overzicht). De voorzieningen zitten verspreid door heel Nijmegen-Noord, bestaande uit de wijken Lent, Oosterhout en Ressen. Daarnaast komt er vanaf 2026 een nieuwe school (Noorderstroom) in Nijmegen Noord met een kinderopvang van circa 375 m². Dit nemen we mee als aanbod. Inwonersgroei en onderliggende trends (vergrijzing, toenemende zorgbehoefte, langer zelfstandig thuis wonen) zorgen voor een behoefte aan extra maatschappelijke voorzieningen in Nijmegen-Noord. Het zwaartepunt van de woningbouwplannen ligt bovendien in de omgeving van het plangebied, waardoor hier de grootse behoefte ontstaat.

De kwantitatieve uitbreidingsbehoefte voor maatschappelijke voorzieningen in Nijmegen-Noord is 550 tot 850 m². Het verschil in deze bandbreedte vormt een mogelijke potentie voor een kinderdagverblijf: bij kabinetsbesluit voor (bijna) gratis kinderopvang wordt extra vraag verwacht. De behoefte is gebaseerd op het Maatschappelijke Voorzieningenmodel van Stec Groep (bijlage 2, tabel 10). Dit model bevat een brede set aan kengetallen vanuit CBS, Stipo en landelijke zorgorganisaties. In het model vergelijken we het bestaande aanbod met het Nederlands gemiddelde (op basis van kengetallen per 1.000 inwoner en een gemiddelde omvang per voorziening). Het model is afgesteld op de huishoudenssamenstelling van Nijmegen Noord. 3.5.3 Kwalitatieve behoefte Richting 2030 ontstaat er met name behoefte aan ruimte voor tandartsen, fysiotherapeuten en huisartsen. Een geclusterd zorgconcept met een apotheek is het meest kansrijk. Geclusterde zorgconcepten bieden gemak voor inwoners en zorgt voor synergievoordelen tussen de voorzieningen. In de specifieke verdeling van artsen, specialisten en therapeuten dient goed gekeken te worden naar de samenhang met Gezondheidsplein De Boog en Thermion, zodat het gezamenlijke maatschappelijke voorzieningenniveau de vraag niet overstijgt. 3.5.4 Ruimtelijke effecten Er is sprake van een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

Er is momenteel al een gebrek aan aanbieders van bijvoorbeeld fysiotherapeuten en tandartsen. Ook staat er op dit moment geen maatschappelijk vastgoed leeg in het verzorgingsgebied (Fundainbusiness, peildatum: november 2024). Aangezien er duidelijke behoefte is en Nijmegen-Noord verder groeit in inwonertal de komende jaren verwachten we geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten. Conclusie: er is sprake van een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Onaanvaardbare ruimtelijke effecten zijn niet aan de orde.

3.6 Sport & Wellness Wat betreft sport- en wellnessvoorzieningen kijken we enkel naar commerciële aanbieders die in vastgoed gehuisvest zijn. We kijken dus niet naar sportverenigingen (zoals voetbal, tennis, zwembad et cetera) en/of buitensporten (urban sports, calisthenics, beachvolleybal).

15

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

3.6.1 Verzorgingsgebied De reikwijdte van sport & wellness-concepten loopt sterk uiteen: voor een grootschalige wellnesscomplex of skihal is de reikwijdte (boven)regionaal, een zonnestudio of sportschool is lokaal georiënteerd. Kleinschalige sport & wellness-aanbieders, zoals beoogd in het plangebied, worden doorgaans op stadsdeelniveau bezocht. Daarom hanteren we als verzorgingsgebied voor deze functie Nijmegen Noord. 3.6.2 Kwantitatieve behoefte Het sport & wellness-aanbod in Nijmegen Noord is beperkt. Er zijn drie aanbieders aanwezig (bron: Locatus, 2024). Deze vallen allemaal onder de categorie fitnesszaak/sportschool. Aanbod in de categorie wellness/well-being ontbreekt geheel in Nijmegen-Noord. Het aanbod in Nijmegen Noord loopt daarmee fors achter op het landelijk gemiddelde en het gemiddelde in de gemeente Nijmegen (zie tabel 12). Dit geldt voor zowel voor sport-aanbieders (fitness/sportschool/workout) als wellness-aanbieders (sauna/zonnebank/yoga/meditatie). Op basis van het huidige aanbod in het verzorgingsgebied, kengetallen van het aanbod dienstverleners per 1.000 inwoners en de beoogde inwonersgroei ontstaat er een extra behoefte aan sport & wellness-voorzieningen in het verzorgingsgebied van 865 m² wvo (± 1.040 m² bvo). Er is dus kwantitatieve behoefte voor sport & wellness in Nijmegen Noord. Voor de volledige berekening zie bijlage 2 (tabel 13).

3.6.3 Kwalitatieve behoefte Het grootste deel van de behoefte ligt in de categorie fitnesszaken/sportscholen (700 m² wvo). Dit past in de groeiende behoefte aan locaties voor individuele sportbeoefening en nieuwe vormen van sport binnen dit segment. Voor well-being en wellness ligt de ruimtebehoefte op respectievelijk 100 en 25 m² wvo. Denk daarbij aan een yogastudio, meditatieruimte en/of zonnestudio. De wellness kan ook onderdeel zijn van een sportvoorziening; dit is steeds gebruikelijker in deze markt. 3.6.4 Ruimtelijke effecten Er is kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan de beoogde ontwikkeling. Er zijn nauwelijks aanbieders in Nijmegen-Noord. Er zijn enkel diverse fitnesszaken/sportscholen, maar ook hier loopt het aanbod achter. Het huidige aanbod in het verzorgingsgebied is ondergemiddeld ten opzichte van het gemeentelijk en landelijk niveau. Doordat er nauwelijks aanbieders zijn verwachten we ook geen ruimtelijke effecten in het verzorgingsgebied. Door sterke inwonersgroei profiteren bestaande aanbieders (ook buiten Nijmegen-Noord) van een toename van consumenten. Huidige aanbieders zijn hoofdzakelijk op bedrijventerreinen te vinden en kennen een brede bestemming. Mocht er toch leegstand ontstaan kan dit her-ingevuld worden met een andere functie. Onaanvaardbare ruimtelijke effecten zijn dus niet aan de orde.

Conclusie: er is sprake van een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Onaanvaardbare ruimtelijke effecten zijn niet aan de orde.

3.7 Dienstverlening 3.7.1 Verzorgingsgebied Dienstverleners worden doorgaans op korte afstand van de woning bezocht. Om de behoefte van deze functie te onderbouwen bakenen we het verzorgingsgebied daarom af als Nijmegen Noord. 3.7.2 Kwantitatieve behoefte In Nijmegen Noord zijn 7 dienstverleners gevestigd met een totale omvang van 380 m² wvo (bron: Locatus, 2024). Het gaat om 6 kappers en 1 schoonheidssalon. Het aanbod per 1.000 inwoners in Nijmegen Noord blijft ver achter ten opzichte van het gemiddelde in Nijmegen, Gelderland en heel Nederland. Dit geldt zowel voor het aantal vestigingen als de oppervlakte.

16

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

Er is momenteel al een behoefte aan extra ruimtes voor dienstverleners in Nijmegen-Noord. Door inwonersgroei neemt dit verder toe. Ook onderliggende trends zorgen voor een toenemende behoefte (meer aandacht voor persoonlijke verzorging, well-being en circulaire economie). Op basis van het huidige beperkte aanbod in het verzorgingsgebied, kengetallen van het aanbod dienstverleners per 1.000 inwoners en de beoogde inwonersgroei ontstaat er een extra behoefte aan dienstverleners in het verzorgingsgebied van circa 625 m² bvo. Voor de volledige berekening zie bijlage 2, tabel 13. 3.7.3 Kwalitatieve behoefte Dienstverleners passen goed in een levendige en dynamische omgeving. Vaak zitten dienstverleners in kleinschalige units van circa 30 tot 100 m². Er is enkel potentie voor dienstverleners in de Hoge Bongerd gelet op de locatiekwaliteiten. Het toevoegen van diensten zorgt voor extra reuring en vergroot de mogelijkheden en potentie van het commerciële programma. Een programma zou kunnen bestaan uit een kapper, schoonheidssalon/massage/ nagelstudio en reparatie (kleding, elektronica, repairshop). Ook zijn combinaties met horeca, detailhandel of in een totaal gemengd concept mogelijk. Met het totaalconcept voor de Hoge Bongerd wordt een onderscheidend gebied gecreërd, waardoor dit voorziet in een kwalitatieve behoefte.

3.7.4 Ruimtelijke effecten De marktsituatie voor dienstverleners in Nijmegen-Noord is gunstig. Er is aantoonbare behoefte aan extra ruimte die verder toeneemt door inwonersgroei. Bovendien is er geen leegstand (bron: Locatus, 2024). Huidige aanbieders zijn vooral op verspreide locaties aanwezig. Drie vestigingen liggen in winkelgebieden, namelijk een kapper en schoonheidssalon in Hart van de Waalsprong en een kapper in Centrum Oosterhout Nijmegen. Mochten deze aanbieders als gevolg van extra dienstverleners in de Hoge Bongerd sluiten, dan is de impact op de bestaande winkelgebieden zeer minimaal. De zaken hebben een beperkte omvang (maximaal 75 m² wvo) en vormen geen trekkende functie voor de winkelgebieden. De locaties hebben een brede planologische bestemming waardoor ze kunnen worden ingevuld met een andere functie. Onaanvaardbare ruimtelijke effecten zijn kortom niet aan de orde. Conclusie: er is sprake van een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Onaanvaardbare ruimtelijke effecten zijn niet aan de orde.

3.8 Lichte bedrijvigheid 3.8.1 Verzorgingsgebied Om de behoefte van deze functie te onderbouwen is het ruimtelijk verzorgingsgebied afgebakend als de gemeente Nijmegen. Lichte bedrijvigheid heeft vaak een sterke lokale binding. Het zoekgebied is lokaal georiënteerd en verhuizingen vinden voor het overgrote deel plaats binnen de gemeentegrenzen. 3.8.2 Kwantitatieve behoefte Het aanbod van bedrijfspanden is zeer beperkt. Het totale aanbod bedrijfspanden in de gemeente Nijmegen bedraagt circa 33.390 m² bvo (peildatum: augustus 2024, bron: FundainBusiness). Het aanbodpercentage in de gemeente komt hiermee uit op circa 2,3%. Het aanbod ligt daarmee (fors) onder een gezond frictieniveau van circa 5%. Er is dus sprake van krapte op de markt: veel ondernemers zitten op dit moment klem. Bij een gezond frictieniveau (circa 5%) zijn er ruimere mogelijkheden voor bedrijven op te verplaatsen of uit te breiden. Lichte bedrijvigheid valt onder het werkmilieu ‘gemengd stedelijk’. Uit de Prognose Werklocaties Gelderland (2023) blijkt een totale uitbreidingsvraag voor dit werkmilieu van 15 tot 30 hectare in de periode 2023 t/m 2030 en 8 tot 57 hectare in de periode 2031 t/m 2040. De geldt voor de totale GMR Arnhem-Nijmegen. Binnen deze regio heeft Nijmegen als grootste werkgelegenheidsgemeente de grootste vraag

17

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

naar bedrijfsruimte. De behoefte in het verzorgingsgebied bedraagt meerdere hectaren. Kortom, er is volop behoefte naar dit segment. 3.8.3 Kwalitatieve behoefte De vraag naar bedrijfsruimte voor lichte bedrijvigheid is groot. Het gaat onder andere om de huisvesting van allerhande reparateurs, ‘MAAKbedrijven’ en handelsbedrijven. In de basis is het plangebied qua locatiekwaliteiten (autobereikbaarheid, laden & lossen, ligging, zichtbaarheid) geen geschikte locatie voor lichte bedrijvigheid, ondanks grote behoefte in dit segment. Bovendien is een grote verkeersaantrekkende werking niet wenselijk. Wel zijn er diverse transities (circulaire economie, lokale productie en ambacht) die publieksgerichte lichte bedrijvigheid stimuleren. Het belang van repairshops neemt door de toenemende aandacht voor circulaire economie en de ‘Right to Repair’. Dit soort kleinschalige werkruimtes, mede vanwege de sociaalmaatschappelijke component, kunnen van toegevoegde waarde zijn voor het gebied. Vaak is een combinatie met horeca nodig voor een goede exploitatie. 3.8.4 Ruimtelijke effecten Er is ruimschoots behoefte aan de beoogde ontwikkeling van enkele honderden vierkante meters bedrijfsruimte voor lichte bedrijvigheid. De uitbreidingsvraag voor dit werkmilieu bedraagt 15 tot 30 hectare (150.000 tot 300.000 m²). Dit terwijl er nauwelijks leegstand is in het verzorgingsgebied.

Door de zeer ruime behoefte aan locaties voor lichte bedrijvigheid zijn ruimtelijke effecten (cq. leegstand) niet aan de orde. Conclusie: er is sprake van een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Onaanvaardbare ruimtelijke effecten zijn niet aan de orde.

3.9 Kantoren 3.9.1 Verzorgingsgebied De kantorenmarkt van Nijmegen kent een lokaal tot regionaal verzorgingsgebied. De markt bestaat grotendeels uit regionaal en lokaal verzorgende kantoorgebruikers binnen de GMR Arnhem-Nijmegen. Omdat de beoogde ontwikkeling in het plangebied zeer kleinschalig is (± 100 m²) en voornamelijk uitgaat van ondergeschikte kantoorruimte focussen we ons op de gemeente Nijmegen. 3.9.2 Kwantitatieve behoefte De totale kantorenvoorraad in Nijmegen bedraagt circa 455.000 m². Hiervan wordt er circa 24.500 m² vastgoed aangeboden. Het aanbodpercentage bedraagt 5,4% (Fundainbusiness peildatum november 2024). Het aanbod bevindt zich daarmee op frictieniveau. Voor de behoefte aan kantoorruimte baseren we ons op het Kantorenmarktonderzoek ‘Waar een wil is, is een weg’ (2023). Hieruit blijkt voor de periode 2022 t/m 2032 een resterende behoefte tussen circa -14.500 m2 en circa 22.000 m2 in gemeente Nijmegen. Voor de periode 2022-2042 geldt een bandbreedte van -19.200 tot 51.000 m². Op gemeenteniveau zit de verwachte kwantitatieve behoefte dus tussen krimp en lichte groei. 3.9.3 Kwalitatieve behoefte Diverse ontwikkelingen (toename thuiswerken, meer digitalisering) leiden tot een vermindering aan behoefte van het aantal kantoormeters. De kwalitatieve vraag naar kantoren verandert echter.

Zo is er meer behoefte kantoren op toplocaties: centraal gelegen, goed bereikbaar met het openbaar vervoer en met de juiste mix van voorzieningen. Binnen de gemeente Nijmegen zijn dit het stationsgebied, de binnenstad en rondom de campussen. Hier ligt de ontwikkelpotentie voor de Nijmeegse kantorenmarkt. Secundaire kantoorlocaties met een monofunctioneel karakter aan de snelweg zijn steeds minder in trek. Hier is dan ook veel leegstand te vinden. Het plangebied is geen kantorenlocatie en beschikt ook niet over de juiste kwaliteiten (ligging, bereikbaarheid,

18

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

voorzieningenmix, stedelijk gebied). Het bestaande beleid staat het dan ook niet toe dat hier een solitaire kantorenlocatie wordt ontwikkeld. Kwalitatief gezien is alleen een zeer kleinschalige ontwikkeling haalbaar in De Hoge Bongerd. Denk aan een kleinschalig geïntegreerd concept met flexibele werkplekken. Bijvoorbeeld in een horecazaak, woon-werkunits en/of in combinatie met vergaderen/workshops op een unieke plek. Dus in een multifunctionele omgeving waar ruimtes kunnen worden gehuurd of workshops gegeven. 3.9.4 Ruimtelijke effecten De beoogde omvang van kantoorruimte in het plangebied is zeer kleinschalig (circa 100 m² bvo). In deze omvang heeft het programma geen onaanvaardbaar ruimtelijk effect op andere kantoorlocaties in de omgeving en zijn er geen onaanvaardbare leegstandseffecten te verwachten Conclusie: er is sprake van een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Onaanvaardbare ruimtelijke effecten zijn niet aan de orde.

3.10

Verblijfsovernachtingen

3.10.1 Verzorgingsgebied Het bepalen van een verzorgingsgebied voor verblijfsaccommodaties gaat niet zozeer om de herkomst van bezoekers (dit kan reiken tot nationaal en internationaal), maar met welke aanbieders concurrentie plaatsvindt. Gasten komen bovendien niet uit een bepaalde straal rondom de locatie, maar juist veelal van verder. Hierbij geldt over het algemeen: des te unieker het concept, des te groter de aantrekkingskracht. We kijken daarom vooral naar het gebied waarbinnen het toevoegen van verblijfsovernachtingsmogelijkheden effect zal hebben op andere aanbieders. Dit gaat voornamelijk om de gemeente Nijmegen: we verwachten dat iemand eventueel een locatie zoekt aan Veur Lent en/of de Hoge Bongerd, primair alternatieven in Nijmegen zelf overweegt. 3.10.2 Kwantitatieve behoefte Er zijn diverse hotelaanbieders in de gemeente Nijmegen. Zo zit er in de directe omgeving van het plangebied hotel Van der Valk. Daarnaast zitten er in de binnenstad diverse hotels en B&B’s, zoals Pauw, De Gulden Waagen en Manna. Campings en camperplekken zijn met name in de omgeving rondom Nijmegen aanwezig. Het meest recente onderzoek naar verblijfsovernachtingen in de gemeente Nijmegen stamt uit 2017. Er zijn geen recentere cijfers beschikbaar. Wel zijn er een aantal landelijke trends zichtbaar.

Zo stijgt het aantal verblijfsovernachtingen in de provincie Gelderland hard en ligt het zelfs boven het niveau van voor de pandemie. Zowel het binnenlands als buitenlands toerisme stijgt (bron: CBS, 2023). Daarnaast is het aantal campers in Nederlands sinds 2010 bijna verdrievoudigd (bron: ABN Amro, 2024). De behoefte aan specifieke segmenten verblijfsaccommodaties neemt dus toe. 3.10.3 Kwalitatieve behoefte De kwalitatieve behoefte zit vooral in unieke en onderscheidende concepten die goed aansluiten bij de landschappelijke kwaliteit en het recreatieve karakter van het plangebied. Het plangebied ligt gunstige ten opzichte van diverse natuurgebieden (zoals de Ooijpolder en het Rivierpark). Wat betreft hotels is er met hotel Van der Valk grootschalig aanbod in de omgeving, net als diverse aanbieders in de binnenstad. Het aanbod voor verblijfsovernachtingen in Nijmegen bestaat vooral uit hotels. Het aanbod (unieke) B&B’s in Nijmegen is zeer beperkt. Bovendien is er geen stadscamping in de gemeente en er zijn ook geen camperparkeerplaatsen. Voor onderscheidend ondergeschikt aanbod is dan ook zeker behoefte. Het is een beleidsmatige afweging om deze wel/niet te faciliteren gelet op de landschappelijke kwaliteiten van de omgeving, de verkeersaantrekkende werking en mogelijke hinder die dergelijke concepten kunnen opleveren.

19

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

3.10.4 Ruimtelijke effecten Voor een ondergeschikte concept gericht op camping en/of camperparkeerplaatsen zijn onaanvaardbare ruimtelijke effecten niet aan de orde. Er zijn geen concurrenten in de omgeving en landelijke en regionale cijfers duiden groeipotentie. Conclusie: er is sprake van een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Onaanvaardbare ruimtelijke effecten zijn niet aan de orde.

3.11

Culturele voorzieningen

3.11.1 Verzorgingsgebied Er is geen vaststaand verzorgingsgebied voor culturele voorzieningen. Het is sterk afhankelijk van het specifieke concept. Bij een grootschaliger of bijzonder uniek concept komen bezoekers niet vanuit een bepaalde straal rondom de locatie, maar vaak juist van verder. Om een beeld te geven van de situatie hanteren we gemeente Nijmegen als verzorgingsgebied. Dit vormt de primaire doelgroep. 3.11.2 Kwantitatieve behoefte In totaal zijn er in de gemeente Nijmegen 28 aanbieders. De grootste groep is musea (8), denk aan de Bastei, het Valkhof Museum en fietsmuseum Velorama. Daarnaast zijn er een aantal theaters (6), zoals de Vereeniging en de Lindenberg. De rest van de aanbieders zijn galerieën (7), bibliotheken (2) en kunstuitleen (1). Er zijn geen uniforme bestedings- of omzetkengetallen voor culturele voorzieningen. Het is daarom niet mogelijk om een adequate behoefteraming te maken op basis van vraag en aanbod. Bovendien speelt in de cultuursector subsidiëring een belangrijke rol, waardoor overheidsbeleid bepalend is voor (de potentie van) het aanbod. Uit cijfers van het CBS en ABN Amro en blijkt dat zowel de bezoekersaantallen als de consumptieve bestedingen sterk herstellen van de coronapandemie, maar nog niet altijd op hetzelfde niveau zijn.

3.11.3 Kwalitatieve behoefte Ook voor culturele voorzieningen geldt dat de kwalitatieve behoefte vooral zit in unieke concepten die goed inspelen op het DNA en de kwaliteiten van het gebied. Het plangebied is onderdeel van ‘Nijmegen Omarmt de Waal’; dit is een gebiedsontwikkeling die waterveiligheid heeft omgezet in ruimtelijke kwaliteit. Het gebied is daarmee onlosmakelijk verbonden met het water. We zien bijvoorbeeld potentie voor een culturele voorziening die deze geschiedenis beleefbaar maakt. Inwoners van Nijmegen zijn over het algemeen actief in de cultuursector blijkt uit onderzoek naar de cultuurdeelname in de gemeente. Deze hoge mate van cultuurbezoek biedt kansen voor een nieuwe culturele voorziening. Bovendien trekt het gebied in haar huidige vorm al veel recreanten. Ook dit is in potentie een geschikte doelgroep voor culturele activiteiten. 3.11.4 Ruimtelijke effecten De planologische mogelijkheden voor culturele voorzieningen in het plangebied zijn zeer beperkt (0-200 m²). In deze kleinschalige vorm en doordat het kwalitatief onderscheidend aanbod betreft welke elders niet aanwezig is zijn er geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten te verwachten. Conclusie: er is sprake van een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Onaanvaardbare ruimtelijke effecten zijn niet aan de orde.

3.12

Beoogd programma is in lijn met beleidskaders

Omgevingsvisie Nijmegen 2020-2040 (2020) In de Omgevingsvisie Nijmegen ‘Stad in Beweging’ (vastgesteld op 28 oktober 2020) wordt beschreven hoe de stad ervoor staat en welke uitgangspunten er gelden voor het gebruik van de

20

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

ruimte in 2040. De Omgevingsvisie is een integrale visie op de fysieke leefomgeving en brengt aparte visies en kaderstellende beleidsnota’s samen in een document. Er wordt ingegaan op vier opgaven: • Economisch veerkrachtige stad; • Sociale en gezonde stad; • Aantrekkelijke stad; • Duurzame stad; Voor voorzieningen, zoals winkels, horeca, cultuur, is het doel om in te zetten op het versterken van de vrijetijdseconomie en op ruimte om voor flexibele ontmoetingsplekken voor de creatieve en informele sector in gemengde sectoren. Enkele belangrijke ambities ten aanzien van sport benoemd in de omgevingsvisie zijn: • De gemeente wil ervoor zorgen dat de omgeving actief bewegen (wandelen, fietsen, spelen, sporten) stimuleert. • De gemeente zet in op mogelijkheden dicht bij huis om te wandelen, te spelen en te sporten. Horecanota Gastvrij Nijmegen (2007) In de horecanota Gastvrij Nijmegen zijn beleidslijnen opgenomen voor de vestiging van nieuwe horeca: • De gemeente Nijmegen stelt, dat de vrijetijdsbesteding van mensen met de toename van de welvaart steeds belangrijker is geworden. Iedereen heeft daarbij zijn/haar eigen voorkeuren en er moet voldoende ontwikkelruimte beschikbaar zijn, zeker voor ontwikkelingen met meerwaarde voor de verzorgingsstructuur.

• Nieuwe horeca wordt mogelijk gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, mits het tegemoet komt aan de behoefte bij de nieuwe bewoners of zich richt op nieuwe doelgroepen. • In de horecanota is een beleidslijn opgenomen om horeca op unieke locaties mogelijk te maken. Gezondheidsagenda Nijmegen 2021-2024 In de gezondheidsagenda staat de ambitie centraal om gezondheidswinst te creëren voor alle Nijmegenaren. Dit vraagt om een integrale aanpak van verschillende programma’s om daarmee alle doelgroepen aan te spreken. Hierbij gelden vier uitgangspunten: 1 Brede benadering vanuit positieve gezondheid: bij positieve gezondheid wordt gezondheid breder beschouwd: naast lichamelijke gezondheid ook mentale gezondheid, zingeving, kwaliteit van leven, meedoen en dagelijks functioneren. Ze dragen allemaal bij aan de algehele gezondheid en verdienen dus allemaal aandacht. 2 Iedereen doet mee: niet iedereen heeft vanaf de geboorte gelijke kansen op gezondheid. Daarom wordt gestreefd naar brede inwonersparticipatie waarbij iedereen kan meedoen, waarbij oog is voor degenen die specifieke ondersteuning nodig hebben. 3 Het goede voorbeeld geven: de gemeente wil het goede voorbeeld geven door gezondheid en vitaliteit van mensen terug te laten komen in de sociale en ruimtelijke programma’s. Deze dienen bij te dragen aan de gezondheidswinst, en moeten stimuleren om hieraan mee te doen.

4 Preventiestructuren verder versterken en verbinden: door wijkgericht te werken aan gezondheidsvraagstukken en initiatieven te stimuleren met bijvoorbeeld subsidies. Een Nimweegs hart veur sport en bewegen! (2021) Een leven lang met plezier sporten en bewegen voor iedere inwoner van Nijmegen, dat is het motto van de gemeente Nijmegen. In de Sport- en beweegnota 2022 beschrijft de gemeente Nijmegen de lange termijn beleidskaders voor sport en (sportief) bewegen in de stad. In de nota staat onder andere: • Nijmegen is een inclusieve sport- en beweegstad.

21

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

•

•

De hardware bestaat uit de totale (sport) infrastructuur die voor iedereen toegankelijk is. Dit betekent dat gestreefd wordt naar een fysieke basis die op orde is en dit vanuit de gemeente gefaciliteerd wordt. De gemeente richt zich op kwalitatief goede en toegankelijke binnensportaccommodaties met een focus op spreiding, duurzaamheid, multifunctionaliteit en innovatie.

Economische visie Nijmegen 2020-2025 Het belangrijkste doel van de economische visie is om binnen 10 jaar 10.000 banen te creëren op alle niveaus. Hierbij is innovatie een absolute noodzaak voor ondernemingen, vanwege de grotere veranderingen rondom technologie en digitalisering. Nijmegen is knooppunt van innovatie en wil dat blijven. Kansrijke sectoren hierbij zijn health en hightech, logistiek, en MKB / zakelijke dienstverlening. De gemeente heeft hierbij zes ‘actielijnen’: • Innoveren: het stimuleren van vernieuwing door onder andere ondernemers en kennisinstellingen actief aan elkaar te koppelen. • Excelleren: het ondernemend Nijmegen trots uitdragen door meer te investeren in R&Dfaciliteiten, marketing en acquisitie. • Circulair: het verbinden van duurzaamheid en ondernemerschap, door onder andere hergebruik van goederen te stimuleren. • Ondernemerschap: het stimuleren van nieuwe en bestaande bedrijvigheid met voldoende en kwalitatief goede werklocaties, en helpen met ondernemerschap met een OndernemersPunt voor starters, jongeren en andere doelgroepen. • Human capital: het aanpakken van krapte op de arbeidsmarkt door het versterken van de samenwerking tussen overheid, onderwijs en ondernemers en samen te investeren in acties voor het aantrekken, opleiden en vasthouden van talent.

• Ecosysteem: het realiseren van een goed ‘ecosysteem’: kwalitatief goede werklocaties, waar gelijkgestemden, ondernemers en talenten elkaar kunnen vinden en waar bedrijven graag vestigen

22

stee

groep

stee groep

24

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

1.1 SWOT-analyse Om meer gevoel te geven bij de uitgangssituatie van het gebied, nu en in de toekomst, stellen we een SWOT-analyse op.

Figuur 3: SWOT-analyse Zwaktes:

Sterktes: - Unieke sfeer, uitstraling en (afwisselende) landschappelijke

kwaliteiten. - Grote bekendheid en aantrekkingskracht van het gebied, zowel

voor Nijmegenaren als daarbuiten en op internationaal niveau. - Aansluitend op wandel- en fietsroutes, zoals de Oosterhoutsedijk/Bemmelse dijk, stadsbruggen en Lingewaard. - Centrale ligging in stedelijk weefsel Nijmegen tussen de

binnenstad en Nijmegen Noord. - Hoge Bongerd ligt optimaal aan de zonzijde met ligging aan- en toegang tot het water (water steeds populairder door warmere zomers).

- Groene long in de luwte van de (steeds drukker wordende) stad.

- Het gebied is niet geschikt voor grote autoverkeersstromen of aangesloten op autowegen. - Grote drukte op het eiland tijdens hittedagen, leidt tot verrommeling en verstoring rust. - Aantal voorzieningen in het plangebied op dit moment beperkt. Hierdoor is er weinig sociale controle. - Entree oostzijde (Oudedijk) niet aansprekend of uitnodigend. - Geen voorzieningen voor slecht weer: beperkt aantrekkelijk in de herfst en winter. - De waterkwaliteit van de Spiegelwaal staat onder druk. Vooral bij warm weer en wanneer de waterinlaat aan de Oostzijde staat. Stilstaand water en blauwalg zorgen voor slechte waterkwaliteit.

SWOT L.

Kansen:

Uitdagingen:

Ruimtelijke inpassing van bebouwing in bestaande situatie en - Inwonersgroei Nijmegen zorgt voor extra bestedingspotentie en natuurlijke omgeving waarbij de landschappelijke kwaliteiten (commerciële) groeiende behoefte aan voorzieningen. -

- Vergrijzing stuwt behoefte recreatieve activiteiten. - Groeiende vraag naar (kleinschalige) buitenevenementen

(festivalisering). - Verdichtingsopgave maakt de behoefte aan kwalitatieve

buitenruimte en groen groter.

- Kansen voor het realiseren van een duurzame en toekomstbestendige gebiedsontwikkeling: steeds meer interesse voor ecologie, duurzaamheid en gezondheid. - Toenemende behoefte aan Third Places: intensiever gebruik van (stads)parken.

1.2

worden gewaarborgd.

- Geen dagelijkse toestroom van bezoekers met een trekker,

stabiele exploitatie voor diverse voorzieningen uitdagend. - Het (verder) ontwikkelen/bebouwen van het plangebied (vooral op het eiland) ligt gevoelig. Vooral bij bewoners.

- Mogelijke concurrentie met verschillende voorzieningenclusters in de omgeving (o.a. Oud-Lent, Hart van de Waalsprong, Fort Beneden Lent, Binnenstad). Echter geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten verwacht (zie hoofdstuk Ladder) - Het onderhouden en goed inrichten van de openbare ruimte in het rivierpark.

Concurrentieschets

In tabel 1 brengen we voor verschillende (min of meer) concurrerende gebieden in de omgeving in beeld in welke mate dit concurreert met een (nog te bepalen) voorzieningenprogramma in Veur Lent en Hoge Bongerd. We brengen telkens de doelgroep, kenmerken en het (economisch)programma. Hieronder bespreken we enkele conclusies.

Tabel 2: Concurrentieschets Hoge Bongerd Locatie

Doelgroep

Kenmerken

Voorzieningen

Mate van concurrentie

Hart van de Waalsprong

Inwoners Nijmegen-

Moderne wijk, goed

Detailhandel (incl. twee

Enige mate, in potentie

Noord (voornamelijk

bereikbaar, stedelijk,

supermarkten), horeca,

vooral op horeca, diensten

jonge gezinnen,

compact centrum,

maatschappelijke

en maatschappelijke

starters)

voorzieningen. Qua profiel

stee groep

Binnenstad

25

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

brede mix, frequent

voorzieningen,

en sfeer beperkt

bezoek

diensten

vergelijkbaar.

Zeer minimaal, binnenstad

Winkelend publiek,

Historische

Detailhandel, horeca,

toeristen, inwoners,

binnenstad,

leisure, diensten,

kent eigen dynamiek en

dagjesmensen,

dynamische stedelijke

cultuur,

speelt in op andere bezoek-

studenten

omgeving, beperkte

maatschappelijk, etc.

motieven. Binnenstad is juist complementair en

groenruimtes

versterkend

Waalkade

(Cruise)toeristen,

Promenade langs de

Horeca, casino,

Minimaal, speelt in op eigen

dagjesmensen,

waal, beperkte

museum,

doelgroepen en weinig

bezonning, autoluw,

evenementen

zonpunten- en uren, wel

inwoners

Kranenburger park en

sommige stukken sterk

beperkt concurrerend voor

versteend

wandelaars (koffie, ijs)

Inwoners, toeristen,

Historisch stadsparken,

Geen commerciële

Geen concurrentie,

studenten

ontspanning en

voorzieningen (behalve

complementair

recreatie, rust,

evenementen)

Valkhof

ontmoetingsplek

Oud Lent

Inwoners uit de buurt

Dorps karakter, sterke

gemeenschap, historie

Aantal horecazaken,

Enige mate, met name

maatschappelijke

vanuit de voorzieningen¬

voorzieningen,

functie voor inwoners Lent,

diensten en

minimaal concurrerend voor

(doelgerichte) winkels

doelgroepen zoals fietsers, recreanten en wandelaars

Bron: Stee Groep, 2024.

Recreatief karakter en landschappelijke kwaliteiten Veur Lent onderscheidend Het stadseiland Veur Lent beschikt over unieke gebiedskenmerken en is onderscheidend ten opzichte van andere gebieden in de omgeving. De landschappelijke kwaliteiten en het recreatieve karakter tussen de stedelijke dynamiek van de binnenstad en Nijmegen Noord maken het gebied uniek. Hierdoor heeft het een eigen doelgroep. De Waalkade en de binnenstad hebben een andere aantrekkingskracht, onder andere gericht op toeristen en dagjesmensen. Het Hart van de Waalsprong fungeert als een centrum dat vooral is gericht op frequent dagelijks bezoek van inwoners uit het stadsdeel. Het Kronenburgerpark en Valkhofpark hebben deels overeenkomende gebiedskenmerken, maar hebben een andere aantrekkingskracht vanwege de ligging in de binnenstad, schaal en maat en andere landschappelijke kwaliteiten (geen water). Daarnaast zijn er in de historische stadsparken geen commerciële voorzieningen aanwezig.