Bijlage 4. Ladderonderzoek en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

stee groep

48

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

Tabel 13: Behoefte sport, wellness & well-being Nijmegen-Noord in 2030 (in m2 vvo) Fitness/sportschool

Wellness

Well-being

Huidig aanbod

600 m2

0 m2

0 m2

Huidige vraag

1.060 m2

24 m2

95 m2

Toekomstige vraag Nijmegen-Noord

1.300 m2

45 m2

120 m2

700 m2

45 m2

120 m2

± 600 m2

±25 m2

± 100 m2

Behoefte Nijmegen Noord Behoefte passend bij gebiedsontwikkeling

Bron: CBS, 2024. Locatus, 2024. Bewerking: Stee Groep, 2024. *Norm: fitness = 50 m2, wellness = 2 m2, well-being: 5 m2

Gebied uitermate geschikt om buitensport te accommoderen De buitenruimte heeft volop kwaliteiten voor buitensport. Voor Veur Lent valt daarbij te denken aan urban sports als calisthenics, skaten of 3x3 basketbal. Op het strand valt te denken aan bijvoorbeeld beachvolleybal of -tennis. Dit bijvoorbeeld vanuit een (tijdelijke) horeca-exploitatie. Voor de Hoge Bongerd wordt de Lentse Warande en bijbehorende trappen al volop benut voor sportbeoefening zoals bootcamps en hardlopen. Dit brengt reuring en sfeer voor bijvoorbeeld horeca in De Hoge Bongerd maar ook kansen om aanbod te koppelen aan gezondheid.

2.6 Dienstverlening

Sectoren dienstverlening De groep dienstverleners is een brede groep die bestaat uit verhuurbedrijven (zoals auto- en fietsverhuur), ambachten (zoals kappers, kleermaker, schoonheidssalon, kleermaker), financiële instellingen (zoals bankkantoren en verzekeraars) en particuliere dienstverleners (zoals makelaars, uitzendbureau en reisbureau). Voor Veur Lent en De Hoge Bongerd achten we vanwege de locatiekwaliteiten alleen ambachten als een geschikte categorie. Wanneer we in dit hoofdstuk spreken over dienstverleners wordt daarmee de groep ambachten bedoeld.

Aanbod dienstverlening in de omgeving ver onder gemiddelde Dienstverleners worden doorgaans op kortere afstand van de woning bezocht. We gaan daarom specifiek in op het aanbod in de wijk Lent (incl. Hof van Holland) en Nijmegen-Noord. Voor onderscheidende concepten is men bereid verder te reizen, waarbij de reikwijdte zich kan strekken tot stadsniveau. In tabel 14 is te zien dat het aantal dienstverleners in Lent en in Nijmegen-Noord ver onder het gemiddelde ligt in Nijmegen, Gelderland en Nederland. Dit geldt zowel voor het aantal vestigingen als het oppervlakte dienstverleners. Een logische verklaring is dat de meeste dienstverleners in de binnenstad aanwezig zijn. Toch zijn er ook kansen voor dienstverleners op stadsdeelniveau gelet op de reisafstand die mensen afleggen tot dienstverleners. Dit kan bovendien ook bijdragen aan een betere balans tussen detailhandel, horeca, dienstverleners en andere functies in de binnenstad. In Nijmegen-Noord zijn er momenteel enkele dienstverleners in Hart van de Waalsprong en verspreid over de wijken.

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

Tabel 14: Benchmark dienstverlening Vestigingen (per 1.000 inwoners)

Oppervlak (per 1.000 inwoners, m2 wvo)

Lent

0,45

24 m2

Nijmegen-Noord

0,30

16 m2

Nijmegen

1,30

57 m2

Gelderland

1,18

57 m2

Nederland

1,33

62 m3

Bron: CBS, 2024. Locatus, 2024. Bewerking: Stee Groep, 2024.

Marktbehoefte door beperkte huidige aanbod en woningbouwontwikkeling Op basis van het huidige beperkte aanbod, kengetallen van het aanbod dienstverleners per 1.000 inwoners en beoogde inwonersgroei verwachten een extra behoefte aan dienstverleners in Nijmegen-Noord. Dit biedt kansen voor Hoge Bongerd. We verwachten dat een norm van 40 m2 vwo per 1.000 inwoners voor dienstverleners voor Nijmegen-Noord haalbaar is. In tabel 1 5 is te zien dat op basis van deze norm er een aanvullende behoefte van circa 625 m2 wvo dienstverleners is. Dienstverleners zitten grofweg in units van 30 tot 100 m2 wvo. Voor de Hoge Bongerd zien we kansen voor circa 3 tot 4 aanbieders met een omvang van circa 250 m2. We adviseren deze marktbehoefte volledig te laten landen in Hoge Bongerd, en niet op Veur Lent. Enkele dienstverlenende activiteiten passen goed in de beoogde levendige en dynamische omgeving van de Hoge Bongerd. Het toevoegen van diensten zorgt voor extra reuring en vergroot de mogelijkheden en potentie van het commerciële programma. Een programma zou kunnen bestaan uit een kapper, schoonheidssalon/massage/nagelstudio en reparatie (kleding, elektronica, repairshop). Ook zijn combinaties met horeca, detailhandel of in een totaal gemengd concept mogelijk.

Tabel 15: Behoefte dienstverlening Nijmegen-Noord (in m2 bvo*) Dienstverlening Huidig aanbod

381 m2

Huidige vraag*

560 m2

Toekomstige vraag*

1.005 m2

Marktbehoefte

± 625 m2

Bron: CBS, 2024. Locatus, 2024. Bewerking: Stee Groep, 2024. * Norm: 40 m2. Omrekenfactor wvo naar bvo = 1,0.

2.7 Lichte bedrijvigheid De behoefte aan ruimte voor (lichte) bedrijvigheid is groot. Zowel op landelijk niveau als in de regio Arnhem-Nijmegen is er een grote uitbreidingsvraag. Dit blijkt uit de Prognose Werklocaties Gelderland, opgesteld door Stee Groep (2023). Het plangebied is qua locatiekwaliteiten echter geen geschikte locatie om een groot deel van de vraag naar lichte bedrijvigheid op te vangen. De wegen naar en rondom de Hoge Bongerd zijn niet geschikt voor intensief verkeer. Ook is de beschikbare ruimte voor het laden en lossen van producten en goederen beperkt, wat mogelijk een logistieke uitdaging vormt voor bedrijven.

49

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

Forse ruimtevraag naar lichte bedrijvigheid, gemeente Nijmegen als verzorgingsgebied In de Prognose Werklocaties Gelderland (2023) wordt onderscheid gemaakt naar verschillende werkmilieus (figuur 5). Het gemengd stedelijke/interactie milieu is geschikt voor de lichte bedrijvigheid zoals beoogd voor de Hoge Bongerd. Dit type bedrijvigheid is vooral lokaal georiënteerd en heeft een relatief klein zoekgebied. We hanteren daarom de gemeente Nijmegen als verzorgingsgebied. Voor de totale GMR Arnhem-Nijmegen bestaat een uitbreidingsvraag van 15 tot 30 hectare in de periode 2023 t/m 2030 en 8 tot 57 hectare in de periode 2031 t/m 2040. Binnen deze regio voorzien vooral de steden Nijmegen en Arnhem in dit milieu. Kortom, er is volop vraag naar dit segment.

Figuur 5: Schematische weergave werkmilieus

Bron: Stec Groep, 2024.

Aanbod onder gezond frictieniveau: aanbodpercentage bedrijfsvastgoed Nijmegen 2,3% Het totale aanbod van bedrijfspanden op bedrijventerreinen in de Gemeente Nijmegen bedraagt circa 33.390 m² bvo (peildatum: augustus 2024). Het aanbodpercentage in de gemeente komt hiermee uit op circa 2,3%. Het aanbod ligt daarmee (fors) onder een gezond frictieniveau van circa 5%. Er is dus sprake van krapte op de markt. Bij een frictieniveau van 5% zijn er ruimere mogelijkheden voor bedrijven op te verplaatsen of uit te breiden. Door het lage aanbodpercentage zitten veel bedrijven op dit moment ‘klem’. Conclusie: ruimtebehoefte is groot, beperkte potentie voor 100-200 m² inspelend op transities De vraag naar lichte bedrijvigheid is groot en er is weinig aanbod. Kortom, de ruimtebehoefte aan lichte bedrijvigheid in de gemeente Nijmegen is groot. We zien enkel potentie voor dit segment in De Hoge Bongerd vanwege de stedelijke setting en niet op Veur Lent vanwege de landschappelijke kwaliteiten. De potentie voor lichte bedrijvigheid in de Hoge Bongerd is door de locatiekwaliteiten (bereikbaarheid, ligging) echter beperkter. Wel zijn er enkele maatschappelijke transities gaande waar op ingespeeld kan worden. Door de toenemende aandacht voor circulaire economie nemen repairshops in belang toe.

Op middellange termijn versterkt de Europese wet ‘Right to Repair’ de vraag naar reparatieshops doordat de wet fabrikanten verplicht reparatie voor consumenten mogelijk te maken, in plaats van het te vervangen. Het realiseren van een dergelijke werkruimtes is, mede vanwege de sociaal-maatschappelijke component (ontmoeten, sociale cohesie, duurzaamheid), van toegevoegde waarde voor het gebied. Daarnaast ondervindt lokaal produceren herwaardering. Een kleinschalige ambachtelijke werkruimte (zoals kledingmaker, fietsreparatie, keramiekatelier, et cetera) zou ook passend zijn. Net als een broedplaats (zie referentie-voorbeeld in kader op volgende pagina. Denk daarbij ook aan combinaties met kleinschalige horeca en flexibele werkruimte (zie referentieprojecten p. 20).

50

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

51

Het feit dat er grote ruimtebehoefte is voor lichte bedrijvigheid in Nijmegen wil niet zeggen dat deze in hoge mate gefaciliteerd kan worden op De Hoge Bongerd. Binnen de totale mix aan functies in De Hoge Bongerd achter we een omvang van circa 200 m2 bvo passend.

Voorbeeld: Fabrikaat Nijmegen Fabrikaat realiseert kunst- en ontwerpprogramma's met een sterke focus op placemaking. Fabricaat heeft als missie om door kunst en ontwerp te inspireren en te innoveren, waarbij nieuwe inzichten en toepassingen worden gedeeld van gebiedskenmerkende grondstoffen. Fabrikaat is een voorbeeld van een werkplaats, keramiekaanbieder, café en winkel. Regelmatig zijn er cursussen, workshops en rondleidingen.

2.8 Kantoren Marktbeeld kantoren: afnemende behoefte aan kantoormeters en veranderende vraag Diverse ontwikkelingen (toename thuiswerken, meer digitalisering) leiden tot een vermindering aan behoefte van het aantal kantoormeters. De landelijke kantorenvoorraad is dan ook fors aan het krimpen. Bovendien verandert ook de kwalitatieve behoefte. Aan de ene kant zijn er de toplocaties: centraal gelegen, goed bereikbaar met het openbaar vervoer en met de juiste mix van kantoren, voorzieningen en wonen. Aan de andere kant zien we de minder toekomstbestendige kantoorlocaties. Kenmerkend aan deze secundaire kantoorlocaties is het monofunctionele karakter, de ligging aan de snelweg en veel leegstand in incourante panden die onttrokken moeten worden aan de voorraad. Veranderende kantorenmarkt in Nijmegen De krimpende kantorenmarkt is ook zichtbaar in Nijmegen. Uit een eerder onderzoek van Stee Groep (2023, in het kader van de kantorenvisie) blijkt een resterende behoefte -14.600 m2 tot circa 22.000 m2 in gemeente Nijmegen (zie onderstaande tabel). Dit betreft de periode 2022-2032.

Tabel 16: Behoefte kantoren gemeente Nijmegen - basisscenario

Behoefte 2022 tot 2032

EIB Hoog

Plusvariant

-14.600

21.900

Bron: Stee Groep 'Visie op en onderzoek naar de kantorenmarkt in Nijmegen', 2023.

Stationsgebied en campus als focusgebieden voor toekomstige kantoorontwikkelingen In het Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen (2021-2024) en de kantorenvisie Nijmegen worden het stationsgebied Nijmegen en de Novio Tech Campus aangewezen als locaties voor nieuwe en herontwikkelingen van kantoorruimte. Dit zijn dus de plekken waar de dynamiek van de kantorenmarkt in de toekomst vorm krijgt. Deze gebieden hebben een gunstige ligging, zijn goed bereikbaar en beschikken over passende voorzieningen en een goede mix aan functies. Conclusie functie: beperkte potentie voor 100 m2 flexibele, geïntegreerde werkplekken De Hoge Bongerd en Veur Lent zijn geen kantorenlocaties en hebben ook niet de kwaliteiten (ligging, bereikbaarheid, mix voorzieningen, stedelijk gebied) daartoe. Het bestaande beleid staat

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

het dan ook niet toe dat hier een solitaire kantorenlocatie wordt ontwikkeld. Hiervoor ligt de focus op het stationsgebied, de binnenstad en rondom campusontwikkelingen. Doordat we overal kunnen werken, werken we waar we willen. Bovendien zijn er steeds meer ZZP'ers. Steeds meer werkenden werken dagen of dagdelen op uiteenlopende locaties, zoals in de horeca of op een unieke plek. De Hoge Bongerd is hier kansrijk voor. Het is een inspirerende omgeving, in nabijheid van natuur en in een setting waar reuring is. Daarom liggen er kleinschalig kansen voor een geïntegreerd concept van flexibele werkplekken. Bijvoorbeeld in een horecazaak, woon-werkunits en/of in combinatie met vergaderen/workshops op een unieke plek. Dus in een multifunctionele omgeving waar ruimtes kunnen worden gehuurd of workshops gegeven. De potentie voor deze ondergeschikte, geïntegreerde kantoorruimte ramen we op 100 m2 bvo. In deze omvang heeft het programma geen negatief ruimtelijk effect op andere kantoorlocaties in de omgeving.

2.9 Verblijfsovernachtingen Gezien de bereikbaarheid en het autoluwe karakter van het plangebied achten we de potentie voor verblijfsovernachtingen beperkt. Ook staat het grootschaliger toestaan van verblijfsovernachtingen haaks op de landschappelijke kwaliteiten van het gebied. Dit vraagt om een nadere beleidsmatige afweging. Gelet op de beperkte potentie gaan we op hoofdlijnen in op een aantal ontwikkelingen in de markt.

Hotelonderzoek Nijmegen 2017: geen sprake van overaanbod en gunstig perspectief Het meest recente onderzoek voor verblijfsovernachtingen in Nijmegen is het Hotelonderzoek Nijmegen 'Stand van zaken op de Nijmeegse hotelmarkt' (2017). Eén van de conclusies uit dit onderzoek is dat de hotelmarkt in Nijmegen destijds goed functioneerde en dat het gros van de ondernemers uit de branche optimistisch was over de toekomst. De bedbezetting in 2017 haakte aan bij het landelijk gemiddelde en er was geen sprake van overaanbod. In de tussentijd zijn er allerlei ontwikkelingen geweest in de markt voor verblijfsovernachtingen (coronapandemie, sterke groei Airbnb aanbieders). Hieronder gaan we hier kort op in. Marktbeeld: aantal verblijfsovernachtingen boven niveau van voor coronapandemie Hotels in de provincie Gelderland noteerden een recordaantal overnachtingen in 2023. Zoals te zien in onderstaand figuur is het aantal overnachtingen in de hotelmarkt na een flinke dip weer terug op niveau. Ondanks de uitdagingen van de pandemie slaagde de regio erin om terug te keren als aantrekkelijke bestemming voor reizigers. Sterker nog: het aantal overnachtingen ligt boven het niveau van voor de pandemie. Dit komt onder andere doordat Nederlanders het eigen land zijn gaan herwaarderen als vakantiebestemming. Binnenlands toerisme is populair.

Zo is het aandeel binnenlandse toeristen ten opzichte van het totaal gegroeid. Bewustwording van milieukwesties en duurzaamheid dragen eraan bij om te kiezen voor binnenlands reizen (in van plaats van vliegen). Zo probeert men een kleinere ecologische voetafdruk achter te laten.

52

stee groep

53

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

Figuur 6: Aantal overnachtingen provincie Gelderland (x 1.000) 4.000

n

2016

2017 2018 ^■Binnenland

2019 2020 Buitenland

2021 Totaal

2022

2023

Bron: CBS, 2023. Bewerking Stee Groep, 2024.

Vraag naar campers, caravans en mobiele kampeermiddelen neemt toe Het aantal campers is sinds 2010 bijna verdrievoudigd (bron: ABN Amro 'Populariteit van de Camper', 2024). Daarmee is de vraag naar stadscampings en kampeerlocaties aanzienlijk gestegen. Dit komt mede doordat de babyboomgeneratie met pensioen is gegaan, spaargeld hebben opgebouwd en geen of weinig hypotheeklasten hebben. De individualiteiten flexibiliteit van een camper spreekt mensen aan. Er is een tekort aan kampeerplaatsen voor campers in Nederland doordat het aantal campers hard groeit maar het aantal faciliteiten achterblijft. In Nijmegen ontbreekt het aan een stadscamping. Gezien de stijging van het binnenlands toerisme en de populariteit van campers, caravans en andere kampeeropties verwachten we dat er zeker behoefte is aan verblijfsaccommodaties in het plangebied.

Potentie voor verblijfsovernachtingen in het plangebied beperkt Vanuit diverse ontwikkelingen in de markt verwachten dat er in Nijmegen voldoende vraag is naar verblijfsaccommodaties. Zoals eerder uitgesproken is dit vanwege landschappelijke kwaliteiten en beleidsmatige ambities niet passend in het plangebied. Voor solitaire verblijfsaccommodaties in de gebouwde omgeving zien we dan ook geen potentie. Ondergeschikte overnachtingsmogelijkheden zijn mogelijk wel passend (zoals een aantal b&bkamers of camperplaatsen bij een horecazaak).

2.10 Culturele voorzieningen De planologische mogelijkheden voor culturele voorzieningen in het plangebied zijn beperkt (0-200 m2). Toekomstige culturele voorzieningen in het plangebied zijn dus zeer kleinschalig van aard. De ruimtelijke effecten op overige aanbieders in de omgeving zijn daardoor ook beperkt. Gelet op de beperkte beoogde omvang gaan we op hoofdlijnen in op ontwikkelingen in de markt en potentie voor het plangebied.

Marktbeeld: cultuursector herstelt na pandemie, nog niet alle bezoekersaantallen op niveau Het aantal bezoekers in de cultuursector is na een flinke dip als gevolg van verplichte sluitingen tijdens de coronapandemie weer aangetrokken. Het publiek heeft zijn weg grotendeels weer terug weten te vinden. De landelijke bezoekersaantallen van musea, bioscopen en theaters stijgen hard. Die van musea raken weer redelijk het niveau van voor de coronapandemie. De bezoekersaantallen voor musea en bioscopen blijven wat achter. Bovendien kampt de sector met diverse uitdagingen. De kosten voor personeel, huisvesting en energie zijn aanzienlijk gestegen,

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

terwijl de opbrengsten niet evenredig meegroeien. Ook zijn er in de culturele sector forse personeelstekorten.

Figuur 7: (verwachte) ontwikkeling bezoekersaantallen

Bron: ABN Amro 'Sectorprognoses Leisure', 2023. CBS, 2023. Bewerking: Stee Groep, 2024. *2023 geeft een indicatie gemaakt door ABN Amro.

Aanbod: Nijmegen beschikt over hoogwaardig cultureel aanbod, bezoekers tevreden Er is geen vaststaand verzorgingsgebied voor culturele voorzieningen te bepalen. Het is sterk afhankelijk van het concept. Bij een uniek concept komen bezoekers niet vanuit een bepaalde straal rondom de locatie, maar vaak juist van verder. Vanwege de grote diversiteit aan culturele voorzieningen en kwalitatieve aspecten is er bovendien niet altijd sprake van concurrentie. Een beoogde culturele voorziening voor Veur-Lent is bijvoorbeeld een informatiepunt over het gebied: deze voorziening is kwalitatief onderscheidend, sluit aan bij het gebied zelf en de doelgroepen die daar zijn. Van concurrentie met andere culturele aanbieders is daarmee geen sprake. Desondanks geven we een overzicht van het culturele aanbod in de omgeving en specifiek gemeente Nijmegen. Nijmegen beschikt over een divers palet aan culturele voorzieningen. Het aanbod varieert van kleinschalige galerieën tot de Stadsschouwburg van Nijmegen. In totaal gaat het om 28 aanbieders. De grootste groep is musea (8), denk aan de Bastei, het Valkhof Museum en fietsmuseum Velorama. Daarnaast zijn er een aantal theaters (6), zoals de Vereeniging en de Lindenberg. De rest van de aanbieders zijn galerieën (7), bibliotheken (2) en kunstuitleen (1). Gemeente Nijmegen heeft onderzoek gedaan naar de cultuurdeelname in de stad.

Hieruit blijkt dat bezoekers over het algemeen zeer tevreden zijn over het aanbod in de stad. Het gemiddelde rapportcijfers voor de grootste podia is een 8. Behoefte sterk afhankelijk van het specifieke concept Er zijn geen uniforme bestedings- of omzetkengetallen voor culturele voorzieningen. Het is daarom niet mogelijk om een adequate behoefteraming te maken op basis van vraag en aanbod. Bovendien speelt in de cultuursector subsidiëring een belangrijke rol, waardoor overheidsbeleid bepalend is voor (de potentie van) het aanbod. De vraag naar culturele activiteiten wordt grotendeels bepaald door het specifieke concept zelf. Over het algemeen zijn voor kwalitatief onderscheidende concepten marktkansen, met name omdat zij doorgaans een ruim verzorgingsbereik (regionaal en toeristisch) hebben.

In kleinschalige vorm en in combinatie met andere functies zijn en kwalitatieve kansen voor een culturele voorziening op Veur-Lent De cultuursector is nog onvoldoende op niveau en kampt met diverse uitdagingen. Concurrerend aanbod toevoegen brengt in de huidige marktsituatie risico's met zich mee. De potentie voor een culturele voorziening richt zich daarom vooral een kleinschalig concept dat aansluit bij (de kwaliteiten van) het gebied (storytelling) en de doelgroepen in het gebied. Kortom: een concept dat alleen in het gebied zelf kan landen. In deze vorm zijn de ruimtelijke effecten op overige

54

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

aanbieders minimaal. Een informatiepunt is bijvoorbeeld een passende invulling. Om de voorziening (jaarrond) exploitabel te maken is een combinatie met ondergeschikte horeca of een andere functie gewenst. Om de kleinschaligheid te borgen achten we een voorziening van 0-200 m² bvo passend.

55

stee groep

Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent

Colofon Datum: 5 december 2024 Projectnummer: 24.116 Opdrachtgever: Gemeente Nijmegen Opdrachtnemer: Stee Groep Adviseurs: Stee Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem

026 - 751 41 00 info@stec.nl

www.stec.nl

56