2021-07-29 Ecorys versterking economische functie Winkelsteeg

Bron: CBS 2020, bewerking Ecorys

3.7

Profiel Winkelsteeg en regionale ruimtebehoefte leidt tot twee kansrijke sporen Op basis van de regionale ruimtebehoefte en de onderlinge profilering van de bedrijventerreinen met uit te geven grond in Nijmegen, wordt in de volgende hoofdstukken ingezoomd op de mogelijkheden voor Winkelsteeg. Die mogelijkheden bestaan uit twee sporen. •

Hoofdstuk 4 gaat inhoudelijk in op de mogelijkheden voor het eerste spoor: de mogelijkheden voor doorontwikkeling van Novio Tech Campus.

•

Hoofdstuk 5 vult het tweede spoor in door te bepalen hoeveel m² bvo in de marktsegmenten stadsdistributie, consumentengerichte dienstverlening en light industry potentieel in de komende jaren kan worden toegevoegd op de Winkelsteeg.

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

25

4

Eerste spoor: doorontwikkeling Novio Tech Campus

In dit hoofdstuk wordt één van de twee sporen voor de toekomst voor de doorontwikkeling van Winkelsteeg als werklocatie geschetst, namelijk doorontwikkeling van het health & high tech cluster op en rondom NTC. Paragraaf 4.1 en 4.2 gaan in op de mogelijkheid om meer kantoorachtige ruimte te realiseren rond station Nijmegen-Goffert. In de paragrafen 4.3 en 4.4 komen de mogelijkheden om de Novio Tech Campus verder uit te bouwen aan bod. Daar zal worden geïnvesteerd in uitstraling, kwaliteit en groei, omdat deze campus (samen met campus Heyendaal) de plek in de stad is waar innovatie en nieuwe bedrijvigheid in de clusters health & high tech ontstaat.

4.1

Afspraken regio Arnhem-Nijmegen over kantoren op bedrijventerreinen In het Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen 2021-2024 is geconstateerd dat er sprake is van een overaanbod aan kantoren op bedrijventerreinen. Daarom is regionaal afgesproken dat de plancapaciteit voor kantoren op bedrijventerreinen af moet nemen. Vanuit de vraag-aanbodconfrontatie (in combinatie met de regionale afspraken) in het Regionaal Programma Werklocaties ontstaat in principe geen ruimte voor de ontwikkeling van nieuwe reguliere kantoorruimte op Winkelsteeg.

4.2

Mogelijkheden voor intensivering kantoorachtige functies bij het station Bij het onderzoek naar de kantoorruimte op centraal stationslocaties in Arnhem en in Nijmegen is een tekort aan kantoorruimte op CS-locaties geconstateerd dat in de loop der jaren toeneemt. Het overaanbod aan kantoorruimte op de overige typen locaties neemt tegelijkertijd iets af, maar blijft nog steeds aanwezig. Er ligt, kortom, met name op de centrum-/CS-locaties een opgave om vraag naar kantoorruimte te kunnen faciliteren. Afhankelijk van de mate en het tempo waarin er in de het centraal stationsgebied van Nijmegen voorzien kan worden in de behoefte aan nieuwe kantoorruimte, is station Goffert een van de stationslocaties die als alternatieve locatie kan dienen voor de ruimtebehoefte op kantoorlocaties rondom stations18. Omdat Nijmegen een unieke uitgangspositie heeft met de Novio Tech Campus en de ecosystemen rondom health & high tech, is het advies om rondom station Goffert in te zetten op een verdere doorontwikkeling van de clusters health & high tech. De ontwikkeling van een 'reguliere' kantorenlocatie is hier zodoende niet wenselijk19. Ecorys sluit zich hierbij aan. Indien de ruimte rondom station Goffert ingezet wordt door kantoorachtige bedrijvigheid dan dient deze bedrijvigheid ondersteunend te zijn aan de doorontwikkeling van de clusters health & high tech op en rondom NTC.

18

19

Ecorys (2019) De kantorenmarkt op centraal stationslocaties in de regio Arnhem-Nijmegen. Vervolgonderzoek monitoring RPW Arnhem-Nijmegen. BCI (2021) Second Opinion Werkfunctie Winkelsteeg.

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

26

4.3

Doorontwikkeling Novio Tech Campus In deze paragraaf wordt nagegaan wat de mogelijkheden zijn voor doorontwikkeling van de clusters health & high tech rondom Novio Tech Campus. Focus op de clusters health & high tech sluit aan bij het nationale topsectorenbeleid De clusters health & high tech rondom Novio Tech Campus sluiten aan op het ‘smart industry’programma van het nationale topsectorenbeleid. Binnen dat programma is een reeks van initiatieven opgezet, gericht op ontwikkeling en valorisatie van digitale technologie in bedrijven. Vanuit dit programma zijn 40 fieldlabs opgezet, waarbij industrie, MKB, kennisinstellingen, toeleverende bedrijven en technologie-leveranciers samenwerken. Het CITC op de Novio Tech Campus is een van deze fieldlabs. Figuur 4.1 Smart industry roadmap 2018; het voorbeeld van de clean room van IMEC Leuven.

Bron: www.smartindustry.nl 2020; De Gelderlander 2020

De topsectoren health en high tech zijn voor Winkelsteeg, voor de stad Nijmegen en voor de regio Arnhem-Nijmegen van belang. Dit is ook terug te zien in het strategisch plan 2020-2025 ‘Triple Helix 3.0’ van de regio. De universiteit en hogeschool zijn volledig betrokken. Verbindingen zijn gelegd over de grens, met de regio Duisburg. Bovendien kenmerkt het cluster zich qua werkgelegenheid door twee componenten: dienstverlening (ICT, R&D) en productie (technologisch hoogwaardige maakindustrie). Dit alles maakt de uitstraling van de Novio Tech Campus zo groot mogelijk, internationaler en interessanter voor andere bedrijvensectoren. Health Gezondheidszorg is de grootste sector in de regio en een essentiële schakel in de regionale kenniseconomie. In de stad Nijmegen werkt 30% van de beroepsbevolking in deze sector. Gerenommeerde kennisinstellingen en meer dan 700 bedrijven in de regio houden zich bezig met gezondheidszorg. De combinatie van geneeskunde en medische technologie is goed ontwikkeld. Voor de regio zijn binnen health de volgende speerpunten benoemd: drug discovery & development, digital health en neuroscience/healthy brain. De ontwikkelingen op het gebied van health zijn niet mogelijk te maken zonder de toepassingen vanuit de high tech. Innovatie in de gezondheidszorg kan niet zonder chips voor sensoren, communicatie en dataverwerking.

High tech De regio Arnhem-Nijmegen heeft voor high tech de volgende speerpunten benoemd: chip-integratie en radiofrequentietechnologie. Nijmegen is de enige plaats in Nederland waar op grote schaal chips (halfgeleiders) worden geproduceerd. Het zwaartepunt ligt in Nijmegen bij de kennis over halfgeleiders.

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

27

Figuur 4.2 Semiconductors: chip-integratie en het NTC-gebouw waar CITC is gevestigd.

Bron: Bits & Chips 2020, The Economic Board 2020

De centrale organisaties voor de semiconductor-industrie op Novio Tech Campus zijn CITC en Holland Semiconductors: •

Het Chip Integration Technology Centre (CITC) ontving de nationale smart industry fieldlab status en is geopend op 5 maart 2020. Ook hier werken bedrijven, wetenschap en overheid samen. CITC gaat zich als innovatiecentrum richten op chip-integratie. Daarmee wordt het integreren van meerdere functies, materialen en modules in één chip bedoeld, bijvoorbeeld een fotonica-deel en een elektronisch deel. Omdat de kosten van een geïntegreerde fotonica-chip voor ongeveer 80% uit verpakking bestaan, is de ontwikkeling van geavanceerde verpakkingen ook een speerpunt.

•

Holland Semiconductors (voorheen Business Cluster Semiconductors, BC SEMI) biedt een netwerk en activiteitenprofiel specifiek voor chip-toepassingen, voor Nijmegen maar ook voor de regio ArnhemNijmegen, de bredere omgeving in Nederland en de regio Duisburg

Radiofrequentietechnologie is bedoeld om signalen over een afstand te verzenden via zenders en ontvangers. Denk aan Bluetooth, 4G, 5G, radar met behulp van producten zoals telefoons, computer, auto’s en televisie. De RF-technologie werkt ook aan stralingsgolven en elektrische stromen, de potentie voor gerichte verlichting (plasma) en verwarming. Dat leidt tot medische toepassingen (gerichte bestraling) maar ook tot toepassing in ‘reguliere’ ovens en magnetrons, met een link naar levensmiddelentechnologie en -industrie. Het is een kapitaal- en kennisgedreven B2B-markt met test- en productiefaciliteiten in Nijmegen. De triple helix organisatie Briskr ondersteunt innovatieve regionale startups en midden- en kleinbedrijf in de clusters health & high tech. Er zijn onder meer workshops, spreekuren en mentoren en er wordt advies gegeven over de financiering. Campusvorming heeft ontegenzeggelijk meerwaarde Versterking van de campus roept meerwaarde op: Indien gekomen kan worden tot een juiste fysieke clustering van partijen in de keten kunnen deze faciliteiten en kennis te delen. Novio Tech Campus zelf (en meerdere bedrijven in haar omgeving op bedrijventerrein Winkelsteeg) voorzien in kwalitatief aanbod voor bedrijven in de kennis- en productieketen van technologisch hoogwaardige maakindustrie in de clusters health & high tech.

Het geheel moet verder worden uitgebouwd tot een soort ecosysteem, met allerlei onderlinge verbanden en verwevenheid, zoals op het gebied van dienstverlening en productie. Zowel BCI als Ecorys verwachten dat de ruimtevraag vanuit high tech en health in de komende jaren groot zal blijven. Groeiverwachtingen van de clusters health & high tech BCI heeft in 2017 het ruimtebeslag geraamd van de doorgroei van de Novio Tech Campus naar een volwaardige campus. BCI heeft in de raming op basis van de groei van het aantal bedrijven in verschillende categorieën (A1, A2, B1 en B2) het toekomstig aantal arbeidsplaatsen berekend (Tabel 4.1). Deze raming is ten behoeve van dit rapport in de eerste helft van 2021 samen met BCI

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

28

geactualiseerd 20. Dat aantal is vervolgens met kengetallen voor het ruimtebeslag per arbeidsplaats vertaald in een prognose van de extra ruimtevraag (Tabel 4.2). Deze ramingen zijn opgesteld op basis van een hoog en een laag scenario. In het lage scenario gaat de ontwikkeling van NTC gestaag maar langzaam, waarbij het groeitempo afzwakt. In het hoge scenario gaat de groei in de lift, waarbij het ‘zwaan-kleef-aan’ effect steeds groter wordt na vestiging van een kennisdrager en enkele andere grote spelers. In beide tabellen wordt verschil gemaakt in de regionale ruimtevraag en de bovenregionale ruimtevraag. Tabel 4.1 Verwachte groei arbeidsplaatsen cluster health & high tech, per scenario van BCI. Lage Hoge scenario scenario Doorgroei bestaande bedrijven (A1) 135 270 Doorgroei op NTC gestarte bedrijven (A2) 170 170 Nieuwe starters NTC (B2) 226 630 Toename banen regionale ruimtevraag 531 1.070 Nieuwe bedrijven 2017-2027 (B1) Productie- i.c.m. R&D-bedrijven (B1) (Productie: 125m² per arbeidsplaats) (R&D: 35 m² per arbeidsplaats) Toename banen bovenregionale ruimtevraag Toename banen 2017-2027 Bestaande banen 2017 Bestaande banen 2020 (Ecorys) Gerealiseerde toename banen 2017-2020 Resterende toename banen na 2020 Eindsituatie banen health & high tech

200 -

200 730 2.835 2.870 35 695 3.565

1.000 300 (150) (150) 1.300 2.370 2.835 2.870 35 2.335 5.205

Bron: BCI 2017, bewerking Ecorys

20

BCI (2021) Second Opinion Werkfunctie Winkelsteeg.

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

29

Regionale ruimtevraag De eerste component (de regionale ruimtevraag) heeft betrekking op de ontwikkeling van vestigingen op Novio Tech Campus zelf. Dit zijn de categorieën A1, A2 en B2, respectievelijk: doorgroei van bestaande bedrijven (A1) en starters (A2) en vestiging van nieuwe starters op de campus (B2). BCI heeft in scenario Hoog een ruimtebeslag van circa 36.000 m² bvo geraamd. Daarnaast beveelt BCI aan om het hoge scenario mogelijk te maken. Ecorys sluit zich bij deze aanbevelingen aan. Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 4.4. Tabel 4.2 Prognose extra ruimtevraag (in m² bvo) cluster health & high tech, per scenario BCI. Lage Hoge scenario Scenario Doorgroei bestaande bedrijven (A1) 4.725 m² 9.450 m² Doorgroei op NTC gestarte bedrijven (A2) 6.300 m² 6.300 m² Nieuwe starters NTC (B2) 7.200 m² 20.550 m² Regionale ruimtevraag 18.225 m² 36.300 m² Nieuwe bedrijven 2017-2022 (B1) Nieuwe bedrijven 2023-2027 (B1) Productie- i.c.m. R&D-bedrijven 21 (B1) (Productie: 125m² per arbeidsplaats) (R&D: 35 m² per arbeidsplaats) Bovenregionale ruimtevraag Totaal ruimtevraag 2017-2027 Bestaande m² bvo 2017 Bestaande m² bvo 2020 (Ecorys) Gerealiseerde toename bvo 2017-202022 Resterende ruimtebehoefte in m² bvo na 2020, Naast het invullen van leegstaande ruimte Bron: BCI 2017, bewerking Ecorys

3.500 m² 3.500 m²

7.000 m² 25.225 m² 124.975 m² 131.025 m² 6.050 m²

14.000 m² 21.000 m² 24.000 m² (18.750 m²) (5.250 m²) 59.000 m² 95.300 m² 124.975 m² 131.025 m² 6.050 m²

19.175 m²

89.250 m²

Bovenregionale ruimtevraag: onder meer ruimte voor productiebedrijven De tweede component (de bovenregionale vraag) heeft betrekking op het deel van de vestigingen van nieuwe bedrijven uit de regio Arnhem-Nijmegen, de rest van Nederland en het buitenland. Bij deze component doet BCI de aanbeveling om acquisitie te plegen op en ruimte te reserveren voor productiebedrijven met een R&D-afdeling. Op basis van de huidige (markt)situatie verwachten Ecorys en Buck dat het hier gaat om 2 á 3 middelgrote bedrijven met een oppervlakte van circa 10.000-12.000 m². Het doel daarvan is een zo compleet mogelijk ecosysteem creëren. In totaal zijn de gecombineerde productie- en R&D-bedrijven goed voor 300 werknemers, waarvan 50% productie en 50% R&D (Tabel 4.1)23. De productieafdeling is goed voor 125 m² per arbeidsplaats, terwijl een arbeidsplaats op de R&D-afdeling 35 m² vraagt. Dat brengt het totaal van de middelgrote bedrijven op ca. 24.000 m². Het totale ruimtebeslag van de bovenregionale ruimtevraag bedraagt in scenario Hoog 59.000 m² (Tabel 4.2). Ruimte voor productiebedrijven draagt sterk bij aan doorontwikkeling NTC Ruimte reserveren voor productie biedt een belangrijke kans voor de doorontwikkeling van de clusters health & high tech op en rond Novio Tech Campus. Dit omdat dit type bedrijven zich graag in een campus-achtige omgeving vestigt.

Wanneer de gemeente en NTC deze kans willen benutten, moet rondom NTC ruimte gereserveerd worden voor productie. Dit hoeft niet per definitie in grootschalige vorm, maar kan ook bestaan uit meerdere kleinschalige tot middelgrote productiebedrijven. Om de campuswerking ten volle te benutten is het belangrijk dat de ruimte

21

22 23

BCI (2017) geeft aan dat vestiging van twee grootschalige productiebedrijven met 150 (waarvan 75 R&D (á 35 m²) en 75 productie (á 125 m²) essentieel is in scenario Hoog. Indien zo’n grootschalige vestiging zich niet aandient of ruimtelijk niet inpasbaar blijkt, dan kan versterking ook bereikt worden door vestiging van enkele middelgrote productie-/R&Dvestigingen die passen in het profiel van de campus (BCI, 2021). Correctie vindt plaats met regionale ruimtevraag. Zie voetnoot 20.

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

30

rondom NTC geboden wordt. De voordelen die vestiging op een campus biedt gaat grotendeels verloren als bedrijven naar andere locatie in de stad verwezen worden. In dit rapport hanteert Ecorys de bandbreedte tussen beide in 2021 geactualiseerde scenario’s van BCI, waarbij het streven scenario Hoog is. In de vertaling naar de ruimtebehoefte en werkgelegenheid in scenario Hoog gaan we er daarbij uit van verschillende productiebedrijven met in totaal 300 werknemers op basis van een 50/50-verdeling tussen productie (125 m² per arbeidsplaats) en R&D (35 m² per arbeidsplaats). Dat komt in totaal neer op 150 x 125 = 18.750 m² + 150 x 35 = 5.250 m² = 24.000 m². Het gaat daarbij om 2 á 3 middelgrote bedrijven met een omvang van circa 10.000-12.000 m² bvo, waarbij de R&D afdeling gestapeld kan worden 24. Daarnaast voorziet scenario Hoog in 65.250 m² ruimte voor R&D en dienstverlening die zich in bedrijfsverzamelgebouwen vestigt. BCI vult daarbij aan dat zij vooral bij middelgrote productiebedrijven met R&D-afdeling wel degelijk dynamiek zien om zich dichtbij specifieke kennis, faciliteiten en talent te vestigen. Dit vergt wel proactieve en gerichte marketing en acquisitie en het scheppen van de juiste voorwaarden (zie verder paragraaf 4.4). Tabel 4.3 Resterende groeipotentie van de clusters health & high tech in scenario Hoog.

Bovenregional Regionale e Totaal Ruimtevraag ruimtevraag ruimtevraag Toevoeging m² bvo: R&D (bedrijfsverzamelgebouwen) 25 30.250 m² 35.000 m² 65.250 m² Productie i.c.m. R&D 24.000 m² 24.000 m² Totaal health & high tech 30.250 m² 59.000 m² 89.250 m² Toevoeging banen: R&D en dienstverlening 1.035 wp 1.150 wp 2.185 wp Productiebedrijven 150 wp 150 wp Totaal health & high tech 1.035 wp 1.300 wp 2.335 wp Bron: BCI, bewerking Ecorys.

In Tabel 4.3 is de resterende groeipotentie van de clusters health & high tech op NTC uiteengezet. Dit is voor zowel de ruimtevraag (6.050 m²) als het aantal banen (35) gecorrigeerd voor de reeds gerealiseerde groei in 2017 tot medio 2020 (zie Tabel 4.1 en 4.2). De correctie heeft plaatsgevonden met de regionale ruimtevraag. De resterende groeipotentie is gebaseerd op het waarmaken van scenario Hoog, dus inclusief het reserveren van ruimte voor gecombineerde R&Den productiebedrijven op en rondom NTC.

4.4

Voorwaarden voor de uitbouw van Novio Tech Campus De realisatie van het hoge scenario voor de doorontwikkeling van de Novio Tech Campus is wel degelijk mogelijk. Er kan echter niet zonder meer er op gerekend worden dat het gebied zich vanzelf door ontwikkelt. Er vindt concurrentie plaats met andere vestigingsplaatsen in binnen- en buitenland. BCI heeft de volgende vier voorwaarden voor een succesvolle verdere doorontwikkeling van de campus geformuleerd. Ecorys sluit zich bij deze voorwaarden aan. •

Realisatie van een kennismagneet voor semiconductorbedrijven in de vorm van een krachtig publiek-privaat gefinancierd kennisinstituut. Het is de intentie dat het onlangs opgerichte CITC deze kennismagneet wordt.

24

25

Bij twee bedrijven: Productie = 75 arbeidsplaatsen x 125 m² = 9.375 m² + R&D = 75 arbeidsplaatsen x 35 m² = 2.625 m² = 12.000 m² bvo per bedrijf; Bij drie bedrijven: Productie = 50 arbeidsplaatsen x 125 m² = 6.250 m² + R&D = 50 arbeidsplaatsen x 35 m² = 1.750 m² = 8.000 m² bvo per bedrijf; De regionale ruimtevraag is gecorrigeerd voor reeds gerealiseerde toename bvo (36.300 – 6.050 = 30.250 m²).

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

31

•

Het opstellen van een concrete, breed gedragen agenda voor de uitbouw en versnelling van het cluster voor high tech en health op de NTC, die door de partijen (gemeente, regio, bedrijfsleven, RU/RUMC/HAN) wordt gedragen. Aan deze agenda wordt op dit moment gewerkt.

•

Het benoemen van speerpunten binnen de twee topsectoren, waarop Nijmegen nationaal en internationaal onderscheidend vermogen kan krijgen. Dit is inmiddels gebeurd in de strategische agenda van de regio, mede op basis van een verkennend onderzoek van KplusV.

•

Het op korte termijn opstellen van een masterplan voor de Novio Tech Campus en haar omgeving, opdat NTC niet alleen adequate huisvestings- en onderzoeksfaciliteiten kan (blijven) bieden en een attractieve vestigingsplaats blijft, maar ook tot de internationale high tech hot spot gaat doorgroeien. De Ontwikkelvisie die op dit moment voor Winkelsteeg wordt opgesteld, geeft hier invulling aan.

Bij de verdere invulling van dit masterplan kan bijvoorbeeld worden gelet op de concurrentie om geschikte werknemers; het aanvullen van de mix van bedrijven - R&D en dienstverlening en productie gecombineerd met R&D - om tot een compleet ecosysteem te komen en het beoordelen in hoeverre er een aantrekkelijke woonomgeving wordt aangeboden voor de doelgroepen op de arbeidsmarkt. Wij verwachten dat het hoge scenario van BCI voor groei van de werkgelegenheid die NTC biedt beslist haalbaar is, indien wordt voldaan aan de bovenstaande voorwaarden. Er is sinds het verschijnen van het advies van BCI hard gewerkt om te voldoen aan deze voorwaarden. Dat werk is echter nog niet afgerond. Dat wil zeggen dat enkele belangrijke stappen gezet zijn, maar dat er tegelijkertijd nog stappen gezet moeten worden om te spreken van een volwaardige campus. BCI heeft in 2017 een advies opgesteld over de economische doorontwikkeling van Novio Tech Campus in de komende 10 jaar. Dit advies was destijds niet bedoeld om een eindsituatie te schetsen, waarin het ecosysteem van beide clusters en de campus als geheel ‘af’ is. Dit advies is ten behoeve van dit rapport in de eerste helft van 2021 door BCI aangevuld met recente inzichten.

Ook na 2027 is Novio Tech Campus niet af, maar biedt het kansen voor aanvullende kennisintensieve bedrijvigheid en werkgelegenheid, met spin-off naar de rest van de lokale en regionale economie

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

32

5

Tweede spoor: ruimtevraag voor Winkelsteeg kansrijke marktsegmenten

In dit hoofdstuk staat het tweede spoor centraal. Welke ruimtevraag vanuit kansrijke marksegmenten kan op Winkelsteeg gefaciliteerd worden? Vanuit het perspectief van de bedrijventerreinen laat de match tussen vraag en aanbod in hoofdstuk 3 zien dat er in het Rijk van Nijmegen binnen alle werkmilieus op korte termijn (3 tot 5 jaar) een tekort aan aanbod ontstaat. Dit biedt, naast de versterking van Novio Tech Campus, mogelijkheden voor de doorontwikkeling van Winkelsteeg. De schaarste aan nieuw uitgeefbaar bedrijventerrein in de regio in de komende jaren roept twee kansen op voor bedrijventerrein Winkelsteeg: 1. Vanwege de algemene schaarste kan een kritischer vestigingsbeleid gehanteerd worden. Daarmee kan de gemeente sturing geven aan het type bedrijvigheid dat zij hier wenst en waarvoor Winkelsteeg vanuit de centrale ligging en de reeds gevestigde bedrijvigheid interessant is. Deze marktsegmenten hebben in grote lijnen een gemeenschappelijke noemer: de bedrijven richten zich primair op de verzorging van de bedrijven en inwoners van de stad. 2. Op de tweede plaats leidt de schaarste ertoe dat de stap naar opwaardering van bestaand bedrijventerrein ten opzichte van nieuwbouw kleiner wordt.

Zeker als een gemeente bereid is onder voorwaarde andere bebouwingsintensiteiten en een bepaalde bestemmingsverruiming toe te staan, kan dat de aanzet zijn tot een intensivering van het grondgebruik. Het grondgebruik (=de floor space index (fsi)) op Winkelsteeg is gemiddeld lager dan op andere binnenstedelijke bedrijventerreinen in Nederland. Er is dus relatief veel onbenutte ruimte, waardoor hier ruimtewinst te behalen valt.

5.1

De ruimtevraag voor bedrijventerrein Winkelsteeg

5.1.1 Drie kansrijke marktsegmenten in spoor 2 De locatiekwaliteiten maken Winkelsteeg geschikt voor kennis-en arbeidsintensieve bedrijvigheid met een oppervlakte tot ca. 1 ha. Naast het werkmilieu campus, zijn daarmee het klassiekgemengd werkmilieu en kleinschalige tot middelgrote productie- en transportbedrijven het meest passend. Sterk inzetten op meer kleinschalige tot middelgrote bedrijven Kleinschaligere bedrijven passen over het algemeen beter dan (zeer) grootschalige bedrijven op een binnenstedelijk bedrijventerrein, zoals Winkelsteeg. Vestigingen van logistiek, maakindustrie en agrifood met een oppervlakte van meer dan 1 hectare brengen vaak grootschalige transportbewegingen en/of overlastgevende productie met zich mee. Bovendien is grootschalige bedrijvigheid vaak relatief arbeidsextensief. Kleinschalige (< 2.500 m² bvo) tot middelgrote bedrijven (tot 1 ha) passen daarom beter bij een toekomstbestendig Winkelsteeg, met een menging van functies en veel werkgelegenheid voor Nijmegen en omgeving. Meer kleinschaligheid levert een veerkrachtiger totaal op.

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

33

De kansrijke marktsegmenten: light industry, consumentverzorgende dienstverlening en kleinschalige stadsdistributie De binnenstedelijke ligging, de goede verbindingen met andere stadsdelen en de werkgelegenheidsambities (zie ook hoofdstuk 6) maken dat Winkelsteeg, naast health & high tech en de doorontwikkeling van NTC, geschikt is voor een drietal marktsegmenten. Dit zijn kleinschalige stadsdistributie die zich richt op de last mile, light industry en consumentverzorgende dienstverlening. Deze marktsegmenten kenmerken zich over het algemeen door relatief kleinschalige bedrijven met een hoog aantal werknemers per vierkante meter. Dit in tegenstelling tot grootschalige marktsegmenten binnen (maak)industrie en logistiek. Daarmee sluit de keuze voor kleinschalige tot middelgrote marktsegmenten aan op de gemeentelijke ambities om het ruimtegebruik te intensiveren en functiemenging toe te staan en op de locatiekwaliteiten van Winkelsteeg als binnenstedelijk bedrijventerrein. Ons advies luidt daarom dat Winkelsteeg zich met name op de uitbouw van de bedrijvigheid in deze marktsegmenten moet richten. In de paragrafen 6.2, 6.3 en 6.4 wordt op de kenmerken en mogelijkheden in deze marktsegmenten ingegaan. 5.1.2 Ruimtevraag vanuit de kansrijke marktsegmenten In Tabel 5.1 is de ruimtevraag voor de kansrijke marktsegmenten op Winkelsteeg doorgerekend.

De berekening volgt een aantal stappen: Stap 1: kolom 1 en 2 – ruimtevraag per werkmilieu De berekening start vanuit de vraag naar werkmilieus in het Rijk van Nijmegen, zoals toegelicht in hoofdstuk 3. De ruimtevraag per werkmilieu vormt de basis voor de vertaling naar de ruimtevraag vanuit de kansrijke marktsegmenten. Stap 2: kolom 3 en 4 – ruimtevraag per kansrijk marktsegment De ruimtebehoefte uit stap 1 is doorvertaald naar de vraag vanuit de kansrijke marktsegmenten voor Winkelsteeg. De vraag in kolom 4 betreft de vraag vanuit die marktsegmenten in het Rijk van Nijmegen en kan dus ook op andere bedrijventerreinen dan Winkelsteeg landen. Stap 3: kolom 5 – ruimtevraag kansrijke marktsegmenten in m² bvo Ruimte op bedrijventerreinen wordt doorgaans uitgedrukt in hectares. Op reguliere bedrijfskavels zien we bedrijfspanden met grond eromheen. Op herontwikkelingslocaties waar het ruimtegebruik wordt geïntensiveerd, worden meerdere verdiepingen gebruikt voor bedrijvigheid en is dus minder grond nodig. Daarom is het interessanter om te weten in hoeveel vierkante meters (m²) de ruimtevraag zich vertaald. Omdat Winkelsteeg geschikt is voor kleinschalige tot middelgrote marktsegmenten maken we de vertaalslag van vraag in hectaren naar vraag en vierkante meters op basis van het Nederlandse gemiddelde fsi van 0,6 (1 hectare ruimtevraag staat gelijk aan 6.000 m² bvo).

Stap 4: kolom 6 – Wat is dan de ruimtebehoefte voor Winkelsteeg? Niet alle ruimtebehoefte uit kolom 5 landt op Winkelsteeg. Er zijn per slot van rekening meerdere geschikte bedrijventerreinen in de stad en de regio. Winkelsteeg kent echter wel een gunstige ligging en een groot deel van het aanbod op bedrijventerreinen in de regio ligt op Winkelsteeg. De combinatie van die twee factoren is onze inschatting dat ca. 40-50% van de ruimtevraag voor de kansrijke marktsegmenten in kolom 5 op Winkelsteeg kan landen. Hieruit volgt een bandbreedte. Onder de tabel wordt aan de hand van de twee sporen toegelicht hoe die bandbreedte gelezen moet worden.

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

34

Tabel 5.1 Afleiding indicatie (maximaal) haalbare nieuwe m² bvo voor Winkelsteeg in marktsegmenten van de ruimtevraag van types werkmilieu in het Rijk van Nijmegen (RvN) 2020-3030. Types werkmilieu

Ruimtevraag

Kansrijke markt-

Ruimtevraag

Ruimtevraag

Potentiële

Per

segmenten

markt-

markt-

nieuwe m² bvo

werkmilieu

Winkelsteeg

segmenten

segmenten

Winkelsteeg

RvN (in ha)

RvN (in m²)

2020-2030

RvN (in ha)

(min-max x1000 m²) Hoogwaardig/

--

--

Logistiek

47 ha

Stadsdistributie

Campus

6 ha

Health & high tech

kantoren 14 ha

80-85.000 m²

30.000 - 45.000 m² 12.175 - 30.250 m²

R&D (bedrijfsverzamelgebouwen) Klassiek-gemengd

39 ha

Consument-

7 ha

40-45.000 m²

20.000 - 30.000 m²

13,5 ha

80.000 m²

25.000 - 50.000 m²

verzorgend Agrifood

7 ha

--

(Maak-)industrie

17 ha

Light industry

Regionale vraag

87.175 - 155.250 m²

Bovenregionale

Health & high tech

vraag

R&D (bedrijfs-

7.000 – 35.000 m²

verzamelgebouwen) Health & high tech

0 - 24.000 m²

productie en R&D Mogelijke

94.175 - 214.250 m²

toevoeging Bron: Ecorys

Ter illustratie lichten we de tabel toe aan de hand van het werkmilieu Logistiek: Voor dit werkmilieu is voor het Rijk van Nijmegen een ruimtevraag van in totaal 47 ha geraamd in de periode 20202030. Daarvan komt 14 hectare van de takken van de logistiek die tot het marktsegment stadsdistributie worden gerekend. Bij een fsi van gemiddeld 0,6 m² bvo per m² grond - het gemiddelde voor heel Nederland voor bedrijfsruimte - vertaalt zich dat in 80-85.000 m² bvo. Ecorys verwacht dat Winkelsteeg in een relatief groot aandeel van deze ruimtevraag kan gaan voorzien: tussen 30.000 m² bvo minimaal en 45.000 m² bvo maximaal. Ter vergelijking: Dit is gelijk aan 1015% van de totale ruimtevraag naar logistiek in het Rijk van Nijmegen voor de periode 2020-2030. Eerste spoor: Doorontwikkeling van de clusters health & high tech op en rondom NTC De in de laatste kolom vermelde vierkante meters bvo voor de clusters health & high tech (het eerste spoor) zijn gebaseerd op scenario Laag en Hoog in tabel 5.1, minus de reeds gerealiseerde groei sinds 2017. Ecorys sluit zich aan bij de verwachting dat de metrages van het hoge scenario bij een gericht aanbod en een adequate marketing haalbaar zijn.

Tweede spoor: indicaties marktsegmenten - minimaal ‘nodig’, maximaal ‘mogelijk’ De ruimtebehoefte vanuit de marktsegmenten stadsdistributie, consumentverzorgende dienstverlening en light industry zijn, zoals toegelicht boven de tabel, ingeschat op basis van de ligging en het profiel van bedrijventerrein Winkelsteeg ten opzichte van de andere bedrijventerreinen in het Rijk van Nijmegen. Ondernemers landen in de toekomst namelijk ook op andere locaties dan Winkelsteeg.

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

35

Zoals aangegeven beschikt Winkelsteeg, in vergelijking met deze andere terreinen over specifieke kwaliteiten, zoals de ligging binnen de stad (zie: paragraaf 4.5); een reeds sterke bezetting van de clusters health & high tech en de kansrijke marktsegmenten. De ruimtebehoefte voor de kansrijke marktsegmenten geeft een bandbreedte weer. Het minimum van de bandbreedte weerspiegelt de minimale schaal die nodig is om het betreffende marktsegment een succesvolle invulling te geven op Winkelsteeg. Het maximum in de bandbreedte geeft de maximale invulling die op basis van de prognoses bij succesvolle inspanningen voor de kansrijke marktsegmenten per segment op Winkelsteeg bereikt kan worden. 5.1.3 Welk deel van de bestaande bedrijvigheid op Winkelsteeg wordt met deze profilering gedekt? Het profiel van Winkelsteeg bestaat uit de twee sporen voor de toekomstige profilering en versterking van het bedrijventerrein die eerder in dit rapport zijn beschreven. Een groot deel van de bestaande bedrijvigheid op Winkelsteeg past binnen een van beide sporen (Tabel 5.2). Dit geldt voor twee derde deel van de bedrijven en instellingen; 80% van de banen en drie kwart van de oppervlakte in m² bvo. Tabel 5.2 Past de bestaande bedrijvigheid op Winkelsteeg binnen het profiel van de twee sporen? Bedrijven Banen M² bvo Past binnen het profiel

64%

80%

74%

Past niet binnen het profiel*

36%

20%

26%

*Indien reeds op Winkelsteeg gevestigde bedrijvigheid niet binnen dit profiel past, dan wil dat niet zeggen dat deze bedrijvigheid niet meer wenselijk is. Het is immers goed mogelijk dat de bedrijvigheid ondersteunend is aan een van beide sporen. Een voorbeeld daarvan is de zakelijke dienstverlening.

Welke bedrijvigheid valt buiten de twee sporen van de profilering? Ongeveer een derde deel van de bedrijven/instellingen; 20% van de banen op Winkelsteeg en een kwart van de m² bvo past niet in een van beide sporen. Dit betekent evenwel niet dat de reeds gevestigde bedrijven niet meer wenselijk zijn. Een deel van deze bedrijven is ondersteunend aan een van beide sporen, levert een bijdrage aan het vestigingsklimaat en/of de werkgelegenheid op Winkelsteeg. Het betekent wel dat vestiging van nieuwe, vergelijkbare bedrijvigheid bij voorkeur niet gefaciliteerd wordt.

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

36

Aansluiten op wat er al is Indien ingezet wordt op een toekomst waarbij juist het aanbod volgens deze twee sporen wordt versterkt, levert dit daarom geen totaal nieuwe en fundamenteel andere invulling op. Het gaat om het stelselmatig doortrekken van keuzes uit het verleden (het eerste spoor, NTC) en het focussen van de aandacht voor de rest van het bedrijventerrein op 3 marktsegmenten, waarvoor het bedrijventerrein geschikt is. Nu: inhoudelijke toelichting bij de 3 kansrijke marktsegmenten In de paragrafen 5.2 (over stadsdistributie), 5.3 (over light industry) en 5.4 (consumentverzorgende dienstverlening) wordt op de kenmerken en mogelijkheden in de drie marktsegmenten die als kansrijk worden gezien voor de profilering van bedrijventerrein Winkelsteeg is als binnenstedelijk bedrijventerrein, waarbij het bedrijventerrein zich met name zal gaan richten op de bedrijvigheid in deze marktsegmenten in het deel van de stad ten zuiden van de Waal en omliggende woonkernen.

5.2

Marktsegment kleinschalige stadsdistributie In tabel 6.1 is geïndiceerd dat mogelijk 30.000-45.000 m² bvo stadsdistributie aan de Winkelsteeg zou kunnen worden toegevoegd. Waar moet dan aan worden gedacht? Wat is stadsdistributie? Er bestaat vaak onduidelijkheid over wat stadsdistributie precies is. Onder stadsdistributie wordt verstaan de bedrijvigheid die zich richt op het laatste deel van de route van de bezorging van goederen naar consumenten en naar detailhandel, horeca en andere lokaal verzorgende dienstverlening. Stadsdistributie valt onder het werkmilieu logistiek, want het gaat om het transport van goederen. Bij stadsdistributie gaat het om de kleinschalige varianten van logistiek. Voor Winkelsteeg moet gedacht worden aan 500-2.500 m² bvo per bedrijf. Op de volgende pagina’s wordt de omvang die hoort bij de stappen in de logistieke keten nader toegelicht. Stadsdistributie is veelzijdiger dan alleen pakketpost Tot de stadsdistributie (city logistics) worden meer typen bedrijvigheid gerekend dan alleen pakketpost en thuisleveringen, Ook de logistiek die volgt uit afvalverzameling, de horecalogistiek, de supermarktbeleveringen, de logistiek voor de facilitaire dienstverlening en de bouw- en renovatiebouwlogistiek wordt tot de ‘city logistics’ gerekend.

Hiervoor verwijzen we naar de diverse Outlooks City Logistics 2020, die vanuit het Nederlandse topsectorenbeleid onder meer door TNO zijn opgesteld. Dit verklaart, samen met de centrale ligging in de stad, de omvang van de ruimtevraag van stadsdistributie op Winkelsteeg. Stadsdistributie is arbeidsintensiever dan andere delen van de logistieke keten Meerdere onderdelen van de stadsdistributie zijn arbeidsintensiever dan andere onderdelen van de logistieke keten, die immers ook heel wat grootschaligere vormen kent. Het aantal arbeidsplaatsen per 1.000 m² (de vloercoëfficiënt) van de stadsdistributie is enkele factoren hoger dan in het gemiddelde traditionele distributiecentrum of XXL-logistiek. Bij dit werk zijn eenvoudigweg altijd meer mensenhanden nodig dan in grootschalige distributie. Een flink deel van de werknemers rijdt rond in de omgeving, om pakketjes te bezorgen of om bij de mensen thuis of bij andere bedrijven diensten te verlenen. In de stadsdistributie wordt veel gebruik gemaakt van expediteurs, cargadoors, bevrachters en andere tussenpersonen in het goederenvervoer. De banen worden toegerekend aan de gebouwen die worden ingezet in de stadsdistributie.

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

37

De stadsdistributie kan normaliter een vloercoëfficiënt van 20-25 banen per 1.000 m² bvo halen. In traditionele distributiecentra is dat circa 2 tot 4 banen per 1.000 m². Logistieke bedrijven die momenteel op Winkelsteeg zitten op zo’n 6,2 banen per 1.000 m² bvo. Bij een gerichte acquisitie zijn hier zodoende extra bedrijvigheid en extra banen te winnen. De logistieke keten: E-commerce en e-fulfillment De groeimotor voor meerdere takken van stadsdistributie (niet alleen voor bijvoorbeeld de pakketmarkt en thuisleveringen, maar ook voor de horecalogistiek, de supermarktbeleveringen en de facilitaire dienstverlening) is in alle opzichten het internet, oftewel e-commerce. De grote vlucht die de e-commerce heeft genomen, heeft geleid tot een fragmentatie van de goederenstroom in de richting van de consument en richting lokaal verzorgende bedrijven. Parallel aan de geïntegreerde, traditionele goederenstroom ten behoeve van de detailhandel en horeca is een tweede ‘hub and spoke’ (as-en-spaak) distributiesysteem tot ontwikkeling gekomen: de e-fulfillment. E-fulfillment is de term die gebruikt wordt om de logistieke keten die is ontstaan door online koopgedrag te beschrijven. Figuur 5.1 Logistieke keten e-fulfillment.

Bron: Jones Lang Lasalle

In figuur 6.1 is dit proces gevisualiseerd. Veel bedrijven kopen in toenemende mate in op internet, ter vervanging van de vaste leveranciers. Ook deze bestellingen worden dan binnen de e-fulfillment vervoerd en geleverd. De logistieke keten: de organisatie van de last mile In de organisatie van e-fulfillment in de richting van de last-mile, worden meerdere schaalniveaus onderscheiden. Bij elk schaalniveau hoort een bepaald type e-fulfillment distributiecentrum (Figuur 5.1) Elk e-fulfillment distributiecentrum wordt op elk schaalniveau zo gesitueerd dat het excellent bereikbaar is in het bezorgingsgebied.26 •

De grootste schaal (40.000-100.000 m²) 27 bereiken de e-fulfillment centers, die meestal worden geëxploiteerd door de e-commerce zelf, zoals door Amazon, Wehkamp of de e-commerce-bedrijven van bijvoorbeeld supermarkten. Het distributiecentrum ontvangt de bestellingen van de consumenten, sorteert de bestelde goederen uit een enorme voorraad en zorgt voor verzending naar ondersteunende distributiecentra verderop in de logistieke keten. Vanuit de grootste e-fulfillment centers kunnen grote delen van Europa worden bediend.

•

De local delivery depots zijn kleiner (15.000-20.000 m²) en worden gesitueerd op een goed ontsloten locatie vaak aan de rand van een stedelijk gebied bij een regionaal knooppunt van primaire wegen. Deze distributiecentra bevatten niet de enorme voorraad van de e-fulfillment centers, maar vooral de pakketten die door de e-fulfillment centers zijn uitgeleverd voor de verspreiding in dichtbij gelegen plaatsen. Cross docking (direct overslaan vanuit een vrachtwagen naar een volgende vrachtwagen) is gewoon. Pure players, zoals Picnic, bezorgen steeds vaker vanuit local delivery depots.

•

Parcel hubs (7.500-10.000 m²) richten zich primair op een snelle doorstroom en niet op opslag. De parcel hubs maken deel uit van een hub-and-spoke systeem, waarbij de parcel hub functioneert als

26 JLL: “E-commerce boom triggers transformation in retail logistics” (2013) en “The fourth industrial revolution” (2016) 27 BCI, STEC en Ecorys rekenen deze distributiecentra tot de zogenaamde XXL-distributiecentra (> 40.000 m²)

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

38

een sorteercentrum dat in een bezorgingsgebied uitlevert aan local spokes voor de verdere last-mile levering naar de consument. De parcel hubs zijn lang, ondiep en relatief laag. De s orteercentra van PostNL en de Jumbo thuisbezorglocaties worden tot de parcel hubs gerekend. Dit geldt ook voor stadsdistributiecentra voor de detailhandel in verschillende Nederlandse steden. •

Local spokes zitten tussen 500-5.000 m² (op Winkelsteeg zijn dan de varianten tot 2.500 m² plaatsbaar) en kunnen vaak uit de voeten met bestaande bedrijfshallen diep in het stedelijk gebied. Hoe centraler de local spoke is gesitueerd ten opzichte van de consumenten en de lokaal verzorgende bedrijven, hoe minder vaak hoeft te worden overgeslagen; hoe sneller bezorgd kan worden en hoe minder transportkosten worden gemaakt;

•

Drop-off en pick-up points zijn de allerlaatste schakel van de last-mile, en met name gericht op de consument die de pakketjes niet thuis afgeleverd wil hebben (AH pick-up point, PostNL pakketpunt, DHL Pack Station, een hoekje in een stille winkel). De schaal is zo klein, dat zonder veel problemen in de behoefte aan bedrijfsruimte kan worden voorzien.

De rode draad bij de stadsdistributie is, dat het in feite gaat het hier om het op een zo effectief mogelijke wijze organiseren van de last mile naar de consument en het lokaal verzorgende, zelfstandige bedrijfsleven toe. Figuur 5.2 Voorbeelden last-mile e-fulfillment.

Bron: DHL, Picnic en Stedenbouw.nl/Jumbo 2020

In nogal wat steden zijn en worden stadsdistributiecentra opgezet, soms in samenwerking met de sociale werkvoorziening. In Nijmegen ontstond bijvoorbeeld Binnenstadsservice, gevestigd Tarweweg 7N, bedrijventerrein Winkelsteeg. De schaal van dit bedrijf sluit aan op die van de local spokes, terwijl de meeste stadsdistributiecentra de schaal van de parcel hubs hebben.

Winkelsteeg is geschikt voor local spokes, andere bedrijventerreinen voor parcel hubs Zoals reeds in paragraaf 3.6 beschreven, is bedrijventerrein Winkelsteeg met name geschikt voor de delen van de last mile die betrekking hebben op de local spokes. Deze worden bediend vanuit

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

39

een of enkele parcel hubs die op bedrijventerreinen aan de rand van de stad gevestigd zijn. Vanaf Winkelsteeg is een groot deel van de stad bereikbaar met duurzame vervoersmiddelen. Voor de local spokes op Winkelsteeg moet daarom vooral aan de kleinere varianten tot 2.500 m² bvo worden gedacht. De bedrijventerreinen aan de rand van het stedelijk gebied, zoals Bijsterhuizen, Park15 en De Grift zijn geschikter voor de local delivery depots en e-fulfillment centres, die vaak op een bovenregionaal niveau functioneren. Een nadeel van bundeling van vervoersstromen in stadsdistributiecentra, is de extra stap in de overslag die het met zich meebrengt. Dit draagt per individuele vervoerder niet altijd bij aan zo efficiënt mogelijke organisatie van last mile bij de levering van bestellingen aan kleine ondernemingen (tijd, beschadiging, kosten, zoekraken). Het voordeel is dat niet alle vervoerders met hun eigen busjes de stad in hoeven. Aan stadsdistributiecentra wordt overigens een steeds grotere rol toegedicht voor verbetering van de retourbewegingen. Bovendien ontstaan er steeds meer initiatieven voor same-day of zelfs nog snellere bezorging. Voor dergelijke initiatieven is opslag zo dicht mogelijk bij de klant noodzakelijk. Nijmegen kent meerdere locaties die geschikt zijn voor stadsdistributie. Het noordelijk gebied kan bediend worden vanuit de Grift.

In het gebied ten zuiden van de Waal zijn Winkelsteeg en NOkanaalhavens geschikte locaties voor stadsdistributie. Vanwege de centrale ligging, zoals beschreven in paragraaf 3.6, is Winkelsteeg geschikt om een groot gedeelte van de inwoners en bedrijven in het zuidelijk deel van Nijmegen te bedienen. Dit blijkt wel uit reeds gevestigde bedrijven die zich richten op de last mile-bezorging, zoals Cycloon, fietskoeriers en Binnenstadservice Nijmegen, dat zich richt op bezorging aan ondernemers in de binnenstad. Winkelsteeg is dus voornamelijk geschikt voor local spokes van maximaal 2.500 m², waarmee dus aangesloten kan worden op bestaande dienstverleners en goederenstromen. Belangrijke randvoorwaarden voor de vestiging van kleinschalige stadsdistributie zijn: •

Centrale ligging in het stedelijk gebied;

•

Bereikbaarheid voor bevoorrading van de local spokes;

•

Bereikbaarheid voor het personeel;

•

Beschikbaarheid van ruimte (panden / kavels);

•

Ruimtelijke inpasbaarheid van de vervoersbewegingen

•

Profilering van het gebied en de mate waarin duurzaamheidseisen afgedwongen kunnen worden.

Winkelsteeg voldoet aan deze randvoorwaarden, hoewel de beschikbaarheid van voldoende ruimte in het bredere perspectief van de schaarse ruimte op bedrijventerreinen een aandachtspunt is. Desalniettemin is Winkelsteeg qua ligging en bereikbaarheid geschikt om een cluster van kleinschalige stadsdistributie te huisvesten. Ditzelfde geldt voor NO-kanaalhavens, waar tevens ruimte is voor parcel hubs tot 10.000m² en bovendien gebruik gemaakt kan worden van aanvoer over het water. Beide locaties vormen daarmee een aanvulling op elkaar en bieden daarmee gezamenlijk de mogelijkheid om de laatste stap in de logistieke keten op een duurzame manier in te richten.

5.3

Marktsegment light industry In tabel 6.1 is geïndiceerd dat voor het tweede marktsegment waar Winkelsteeg vanuit haar ligging en samenstelling geschikt is, te weten light industry, 25.000-50.000 m² bvo kan worden toegevoegd. Light industry valt onder het werkmilieu (maak)industrie. Waar moet dan aan worden gedacht?

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

40

Wat is light industry? In de industrie worden fysieke producten gemaakt, onderhouden en gerepareerd. In Tabel 5.3 worden drie hoofdtakken light industry onderscheiden. Het gaat om kleinschalige tot middelgrote maakindustrie, om autoreparatie en om bouwnijverheid. Tabel 5.3 Hoofdtakken light industry en benodigde bedrijfsruimte. Aandeel

Maakindustrie

35-40%

Automotive

Hoogte

M² bvo

Bedrijfsruimte

Bebouwings-

Kantoor-

min-max

(medium)

percentage

ruimte

4,5-10 m

250-2.500 m²

7,5 x 25 m

> 75%

5%

20-25%

4,5-6 m

100-1.000 m²

7,5 x 12,5 m

> 75%

10%

Bouwnijverheid

40%

4,5-10 m

100-1.500 m²

7,5 x 22,5 m

> 50%

15%

Light industry

100%

4,5 -10m

gem. 750 m²

7,5 x variabel

>50-75%

5-15%

Bron: Ecorys 2020

Light/heavy versus klein/middelgroot/groot De term ‘light’ in ‘light industry’ slaat (in de hele wereld) op een vorm van industriële productie die weinig overlast voor de omgeving veroorzaakt. Daarbij hoeft niet perse sprake te zijn van kleine ondernemingen in termen van omzet, werkgelegenheid en vloeroppervlakte. Ook grootschalige textielateliers die werken in opdracht van internationale modeketens worden bijvoorbeeld tot light industry gerekend. In Nederland wordt in het spraakgebruik hier een tweede kenmerk aan toegevoegd: een zeer kleine schaal van opereren. Dan wordt overwegend gedacht aan bedrijven tot zo’n 10 werknemers.28 Dynamiek in de voor Winkelsteeg kansrijke marktsegmenten van light industry Hieronder wordt de dynamiek in de drie hoofdtakken van light industry, die kansrijk voor Winkelsteeg worden geacht, toegelicht. •

Kleinschalige tot middelgrote maakindustrie De eerste hoofdtak, de kleinschalige maakindustrie, verschilt van grootschalige zware industrie. Het gaat dan op bedrijventerrein Winkelsteeg bijvoorbeeld om textielvervaardiging en -veredeling op kleine schaal (bijvoorbeeld: bedrukken t-shirts); om reparatie en stoffering van meubels en om een boekbinderij. Kleinschalige maak-industrie is minder kapitaalintensief en arbeidsintensiever dan zware industrie en is sterker klant- dan business2businessgeoriënteerd. Kleinschalige maakindustrie produceert vaker dan zware industrie (kleinere) producten voor eindgebruikers, veelal naar specifieke opdracht van de klant. Kleinschalige maakindustrie produceert overwegend minder halffabrikaten voor andere bedrijven.

•

Autoreparatie Op Winkelsteeg zijn circa 25 bedrijven gevestigd die tot de automotive kunnen worden gerekend. Daaronder vallen de bedrijven die zich richten op de reparatie (regulier onderhoud, schadeherstel; handel van auto’s en andere vervoersmiddelen en de handel in brandstoffen. De sector zit in een zeer dynamische fase, onder meer door de snelle opmars van de vervoersmiddelen op elektriciteit. Zowel voor de vraag naar vervoersmiddelen (de handel); de reparatie van vervoersmiddelen (de garages) en voor de distributie van brandstoffen betekent dit nogal wat.

•

28

Kleinschalige bouwnijverheid

Internationaal is afgesproken dat er sprake is van kleine ondernemingen tot 50 fte’s en tot € 10 miljoen jaaromzet en jaarlijks balanstotaal; van middelgrote ondernemingen tussen 50-250 fte’s, tussen € 10-50 miljoen jaaromzet en € 10-43 miljoen jaarlijks balanstotaal. Daarboven is sprake van grote ondernemingen.

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

41

Een groot deel van de bouwsector van ons land bestaat uit kleinschalige ondernemingen. Deze bedrijven (aannemers, schilders, installateurs, glas) richten zich vaak op de lokale markt, waarbij zij zowel nieuwbouw als onderhoud verzorgen. Op bedrijventerrein Winkelsteeg zijn momenteel circa 10 kleinschalige bouwbedrijven gevestigd.

Vrij hoge arbeidsintensiteit Light industry kan volstaan met kleinschalige (100-2.500 m² bvo) tot middelgrote (tot 6.000 m² bvo) bedrijfspanden. De automatisering en robotisering is minder ver gevorderd dan bij de grootschalige bedrijfsvoering. Veel light industry bestaat uit ambachtelijke werkplaatsen. De aard van de bedrijfsvoering brengt met zich mee dat er relatief meer personeel nodig is dan bij zware industrie; de zeer grootschalige autodealers en de grote bouwondernemingen, waardoor het aantal banen per 1.000 m² bvo hoger uitkomt. Kleinschalige bedrijfshuisvesting, hoge bebouwingsgraad De huisvesting voor light industry is overwegend kleinschalig (Tabel 5.3: gemiddeld 750 m²) en kenmerkt zich door een bebouwingsgraad (fsi = 1,5) die duidelijk hoger is dan die van de bedrijventerreinen in het algemeen. Panden bestaan over het algemeen uit een loods en een kantoorgedeelte, dat vaak gestapeld is. Opslag vereist vaak een vliering. Vanaf 4,5 m hoogte is een vliering of een tussenvloer mogelijk. Door de kleinschaligheid van de bedrijfsruimte vestigt een toenemend deel van de light industry zich graag in bedrijfsverzamelgebouwen. Dat geldt ook voor bedrijventerrein Winkelsteeg. Figuur 5.3 Variatie in hoogte en functie: Ermelo Jagerserf en Naarden Amsterdamsestraatweg.

Bron: Ecorys 2020

Light industry behoeft een overheaddeur, een katrol en een inpandige kantoorvoorziening. Bij twee zijdes worden klanten aan de voorzijde ontvangen en leveranciers aan de achterzijde. In Figuur 5.3 is te zien dat meerdere hoogtes overheaddeuren kunne worden gecombineerd en diverse typen kantoorvoorzieningen. Figuur 5.4 Stedelijke light industry: entree Binck Twins en Neherkade Den Haag.

Bron: Google Maps 2020

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

42

Aan de Neherkade in Den Haag zijn bedrijfsruimtes met twee hoogtes aangebracht, met woningen daarboven. De bouwkundige constructie voorkomt onderlinge overlast tussen de functies werken en wonen. Er wordt ook geëxperimenteerd met bedrijvenverzamelgebouwen over twee en meer lagen. Een goede referentie is het project Binck aan de Binckhorstlaan in Den Haag. Door de voorbouw van kantoren opent de toegang tot de lagen bedrijfsruimte zich, omklemt door kantoorgebouwen. Light industry kan goed in bedrijvenverzamelgebouwen worden gevestigd. De bedrijfsverzamelgebouwen nemen een prominente positie in op de Winkelsteeg. Naar de toekomst toe kan een groot deel van de geïndiceerde behoefte voor light industry in bestaande (en nieuwe) panden worden geaccommodeerd. Bij de ontwikkeling van bedrijvenverzamelgebouwen wordt steeds vaker aandacht besteed aan duurzaam en circulair bouwen, waarbij bestaande gebouwen en nieuwbouw worden gecombineerd.

5.4

Marktsegment consumentverzorgende dienstverlening Het derde marktsegment waar Winkelsteeg vanuit haar ligging en samenstelling geschikt is, de consumentverzorgende dienstverlening, is goed voor een potentiële ruimtebehoefte van 20.00030.000 m² bvo. Consumentverzorgende dienstverlening valt onder het werkmilieu klassiekgemengd. Wat is consumentverzorgende dienstverlening? Tot de consumentverzorgende dienstverlening behoren alle bedrijven en instellingen, zowel op profit-basis (commercieel) als op non-profit basis (maatschappelijk), die zich primair richten op de verzorging van de inwoners in een marktgebied. De prognose van de ruimtebehoefte is sec gericht op de commerciële dienstverlening. Voorbeelden daarvan zijn dienstverlenende bedrijven in de bouw, zoals glaszetters, tegelzetters en loodgieters, dienstverleners als makelaars, schoonheidsspecialisten en tandartsen en kleinschalige detailhandel, zoals een bakker. Het type pand waarin dergelijke beroepsgroepen zich vestigen is divers. Dat loopt uiteen van kleinschalige opslagunits met eventueel een kantoortje voor de loodgieter (100 m²-500 m² bvo per unit, in bedrijfsverzamelpanden tot 2.500m² bvo), tot een kleinschalig winkel-/kantoorpand in de plint29.

Voor winkelpanden moet gedacht worden aan kleinschalige ruimtes van 100m²-250m² bvo voor bijvoorbeeld een bakker, met een enkele uitzondering van 500 m² tot 1.000 m² bvo voor bijvoorbeeld een fietsenwinkel. Voor de kleinschalige kantoorruimtes gaat het eveneens om ruimtes tot ca. 250 m² voor bijvoorbeeld een makelaarskantoor. Deze functies zijn alle gevestigd in de plint en vestigen zich op Winkelsteeg dus niet in een solitair pand. De reikwijdte van de functie is eveneens afhankelijke van het type dienstverlening. In het geval van Winkelsteeg kan het marktgebied gezien worden als de gemeente Nijmegen en haar regio in het algemeen en voor de meer alledaagse functie specifiek bedrijventerrein Winkelsteeg en de omliggende buurten. Hoeveel consumentverzorgende dienstverlening is er op Winkelsteeg? Op dit moment is er circa 38.000 m² bvo aan consumentverzorgende voorzieningen op Winkelsteeg aanwezig. Dit is exclusief de woon/zorg complexen. Het gaat toch om 10-15% van het bvo op het bedrijventerrein. De sporthal (6.079 m²) en de Gamma bouwmarkt (6.235 m²) zijn samen een derde deel van de vloeroppervlakte. Tabel 5.4 laat zien hoe de consumentgerichte voorzieningen verdelen over de diverse categorieën.

29

De afspraken in het RPW laten kleinschalige ontwikkelingen in beide segmenten over aan lokaal beleid. Voor beide segmenten is een stromenschema opgesteld, waaruit blijkt of en hoe een initiatief op regionaal niveau besproken wordt.

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

43

Tabel 5.4 Bestaande consumentgerichte voorzieningen bedrijventerrein Winkelsteeg. Bedrijven en Banen Instellingen 2 Onderwijs en kinderopvang 5% Zorg 8 25% Begraven/cremeren 4 29% 1 Sporthal 1% Maatschappelijk 15 60% 2 Detailhandel 17% E-commerce retail 8 3% Horeca 3 4% 8 Persoonlijke dienstverlening 2% Sport en leisure 13 14% 34 Commercieel 40% Consumentverzorgende voorzieningen 49 100%

M² bvo 13% 14% 12% 16% 55% 19% 8% 1% 4% 13% 45% 100%

Bron: Ecorys

Het blijft lastig om scherp onderscheid te maken tussen maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Zo kan de sporthal (maatschappelijk vastgoed) niet los worden gezien van een groot deel van de commerciële voorzieningen voor sport en leisure. En is het vaak de vraag of bepaalde bedrijven die in de zorgvoorzieningen opereren als maatschappelijk of als commercieel gezien moeten worden. Te zijner tijd behoefte aan buurtverzorgende voorzieningen bepalen De Omgevingsvisie noemt de ambitie Winkelsteeg te ontwikkelen tot een aantrekkelijk en krachtig werk-woongebied. Door het toevoegen van andere bedrijfsfuncties en woningen. De mensen die in deze nieuwe woningen gaan wonen, hebben behoefte aan bepaalde buurtverzorgende voorzieningen. Te zijner tijd dient te worden bepaald hoe groot deze behoefte is en hoe en op welke plekken op en/of rondom Winkelsteeg hierin kan worden voorzien. Hierbij kan dan ook rekening worden gehouden met de behoeften van de werknemers van de gevestigde bedrijven en instellingen. Dat betekent dat de behoefte aan ruimte voor sport, leisure en kleinschalige horecavoorzieningen toeneemt. Stedelijke voorzieningenstructuur niet verstoren Deze behoefte moet dan beoordeeld worden vanuit de gehele gemeentelijke voorzieningenstructuur voor detailhandel, horeca, basisgezondheidszorg, sport en welzijnswerk.

Het wijkoverschrijdende verzorgingsniveau wordt immers elders ingevuld, onder meer (voor detailhandel) door stadsdeelcentrum Dukenburg. Daarom moet terughoudend worden omgegaan met consumentgerichte voorzieningen van een hogere orde dan de buurtverzorging. Dit om te voorkomen dat de hiërarchie van de stedelijke voorzieningen wordt verstoord en dat er op stedelijk niveau overcapaciteit aan de consumentgerichte voorzieningen kan ontstaan.

Figuur 5.5 Ongewenste detailhandel: Televisiewinkel.NL Naarden en De Lely Arnhem.

Bron: Ecorys; Google Maps

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

44

Ecorys adviseert om op Winkelsteeg geen overdekt winkelcentrum te realiseren, zoals bijvoorbeeld winkelcentrum De Lely op bedrijventerrein Rijnpark in Arnhem. En ook niet dat hier een leisurecluster gaat verrijzen. Verder zijn webstores die in het pand de goederen tonen aan de consument (bijvoorbeeld Cool Blue stores) zijn niet gewenst. Verwezen wordt daarvoor naar het Regionaal Programma Detailhandel van de regio Arnhem-Nijmegen. Dit geldt eveneens voor perifere en grootschalige detailhandel op dit bedrijventerrein. Op Winkelsteeg blijft de PDV en GDV beperkt tot de enige bestaande solitaire grootschalige winkel, de Gamma-bouwmarkt. Zorghotel(s) Opgemerkt wordt overigens, dat in aansluiting op het Canisius Wilhelmina Ziekenhuis (en dus niet uitgaande van de behoefte aan overnachtingsmogelijkheden vanuit de bedrijven op Winkelsteeg), één of meer zorghotel(s) mogelijk moet zijn. Het gewenst aantal kamers kan nader worden bepaald. Deze voorzieningen kunnen gericht worden op bijvoorbeeld de revalidatie van patiënten (bijvoorbeeld van ouderen) en verblijf van ouders of familie van patiënten (bijvoorbeeld een kraamhotel). Het verzorgingsniveau van deze zorghotels is regionaal of bovenregionaal. Dit betreft dus geen openbaar hotel, waar iedereen kan overnachten. Zorghotels vallen onder de zorgsector en behoren niet tot de horeca.

5.5

Ruimtelijke profilering Winkelsteeg: twee sporen, meer werelden De marktsegmenten die naar voren komen in spoor 1 en spoor 2 vormen op dit moment al een aanzienlijk deel van de bedrijvigheid en de banen op Winkelsteeg. Daarmee gaan we uit van de kracht van het gebied en zetten we in op kansrijke marktsegmenten waarin het gebied nu al sterk is.

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

45

Vanuit dat oogpunt de kracht van Winkelsteeg als werklocatie en als bedrijventerrein (vanuit haar ligging in de stad en haar functionele samenstelling) het beste verder uitgebouwd worden op basis van de twee sporen voor de toekomst:

1. Het doorontwikkelen van de clusters health & high tech rondom de Novio Tech Campus; en 2. Het versterken van de bedrijvensamenstelling van Winkelsteeg door sterker te focussen op de marktsegmentenlight industry, consumentverzorgende dienstverlening en, na afweging met andere potentiële locaties in de stad, op stadsdistributie. In het volgende hoofdstuk brengen we de potentiële werkgelegenheidseffecten van de inzet op deze twee sporen.

Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties

46

6

Werkgelegenheid en arbeidsmarkt

Dit hoofdstuk onderzoekt de derde deelvraag, door uit te werken hoeveel werkgelegenheid Winkelsteeg op dit moment biedt voor de diverse opleidingsniveaus. Ook gaan we in dit hoofdstuk na hoe de werkgelegenheid zich ontwikkelt indien ingezet wordt op de marktsegmenten die Ecorys voorstelt. Vanuit sociaal oogpunt gaat dit hoofdstuk ook in op de werkgelegenheid voor mensen met afstand tot de arbeidsmarkt. De laatste paragraaf beschrijft een inschatting van het aantal arbeidsplaatsen dat in nieuwe woningen zullen ontstaan op het moment dat de woningambities in de omgevingsvisie waargemaakt worden.

6.1

Werkgelegenheid bedrijventerrein Winkelsteeg

6.1.1 Grote werkgevers Bedrijventerrein Winkelsteeg biedt ruimte aan circa 195 bedrijven met in totaal ongeveer 8.580 banen (tabel 2.1). Een gemiddeld bedrijf op de Winkelsteeg heeft circa 45 werknemers. Tabel 6.1 Top-10 werkgevers bedrijventerrein Winkelsteeg, naar aantal banen 30. Aantal banen NXP Semiconductors Gemeente Nijmegen, Stadsbedrijven Haskoning DHV Nederland B.V. Werkbedrijf Rijk van Nijmegen, kantoor Werkbedrijf Rijk van Nijmegen, detachering bij BlueView B.V. Werkbedrijf Rijk van Nijmegen, overige detachering op Winkelsteeg Ampleon Semiconductors Nexperia.Semiconductors Vodafone Ziggo Pompe/Kairos woon/zorg-complex Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) IRIS Zorg “De Hulsen” Top-10 werkgevers bedrijventerrein Winkelsteeg

5.500

Bron: LISA 2019, gemeente Nijmegen 2020, bewerking Ecorys.

De top-10 werkgevers zorgen voor twee derde van de banen, gevolgd door andere toonaangevende werkgevers zoals Plaza Foods, en KraftHeinz Innovation Center. Vijf van de 10 grootste werkgevers werken in beginsel op non-profit basis en vijf op profit-basis. Hierbij moet er mee rekening worden gehouden dat het gaat om het geregistreerd aantal banen. Het kan zijn dat een deel van de banen op andere locaties worden vervuld (hoofdvestiging) of dat er meer worden vervuld op deze locatie dan wordt geadministreerd (bijvoorbeeld flexibele schil en/of seizoensarbeid). Dit geldt bijvoorbeeld voor de afdeling Stadsbeheer van de gemeente. Voor de sociale werkvoorziening en het Werkbedrijf Rijk van Nijmegen is dit effect gespecificeerd. Een deel van de medewerkers met afstand tot de arbeidsmarkt van het Werkbedrijf Rijk van Nijmegen is