2021-07-29 Ecorys versterking economische functie Winkelsteeg
Tekst van het document
Versterking economische functie Winkelsteeg Ontwikkelperspectief in twee sporen Opdrachtgever: Gemeente Nijmegen Rotterdam, 29 juli 2021
Versterking economische functie Winkelsteeg
Ontwikkelperspectief in twee sporen
Opdrachtgever: Gemeente Nijmegen
Wilbert Kroesen Luc Heestermans Dylan Bos
Rotterdam, 29 juli 2021
Inhoudsopgave
Advies Ecorys werkfuncties Winkelsteeg
4
1
7
2
Inleiding 1.1
Aanleiding
7
1.2
Vraagstelling onderzoek
7
1.3
Leeswijzer
8
1.4
Verantwoording basisinformatie
8
Bestaande situatie werklocatie Winkelsteeg
10
2.1
Ligging bedrijventerrein in de stedelijke omgeving en verkeersontsluiting
10
Functionele omvang en dynamiek, ruimte-intensiteit en herkomst bedrijven
11
2.2
3
2.2.1
Omvang en onbebouwde gronden
11
2.2.2
Beperkte leegstand
11
2.2.3
Kenmerken bedrijfsvestigingen en banen op Winkelsteeg
11
2.3
De deelgebieden van Winkelsteeg
13
2.4
Grote ruimtegebruikers en gebruiksintensiteit bvo
14
Regionale ruimtebehoefte bedrijventerrein
15
3.1
15
Inleiding 3.1.1
Vraagstelling
15
3.1.2
Prognose van de ruimtebehoefte
15
3.2
Werkmilieus
16
3.3
Vraag en aanbod werkmilieus regio Arnhem-Nijmegen 2019-2030
16
3.4
Vraag en aanbod per werkmilieu Rijk van Nijmegen 2019-2030
18
Profielen bedrijventerreinen Nijmegen
20
3.5
3.5.1
Aanbod op bedrijventerreinen in Nijmegen
20
3.5.2
Profilering van bedrijventerreinen in Nijmegen
21
3.5.3
Werklocaties zijn onderdeel van het stedelijk en regionaal netwerk
22
3.5.4
Profilering van bedrijventerreinen biedt inzicht in de schaarse ruimte en helpt bij
afwegingen over bedrijfsvestigingen
4
5
22
3.6
Winkelsteeg ligt centraal in Nijmegen
24
3.7
Profiel Winkelsteeg en regionale ruimtebehoefte leidt tot twee kansrijke sporen
25
Eerste spoor: doorontwikkeling Novio Tech Campus
26
4.1
Afspraken regio Arnhem-Nijmegen over kantoren op bedrijventerreinen
26
4.2
Mogelijkheden voor intensivering kantoorachtige functies bij het station
26
4.3
Doorontwikkeling Novio Tech Campus
27
4.4
Voorwaarden voor de uitbouw van Novio Tech Campus
31
Tweede spoor: ruimtevraag voor Winkelsteeg kansrijke marktsegmenten
33
5.1
33
De ruimtevraag voor bedrijventerrein Winkelsteeg 5.1.1
Drie kansrijke marktsegmenten in spoor 2
33
5.1.2
Ruimtevraag vanuit de kansrijke marktsegmenten
34
5.1.3
Welk deel van de bestaande bedrijvigheid op Winkelsteeg wordt met deze
profilering gedekt? 5.2
36
Marktsegment kleinschalige stadsdistributie
Versterking economische functie Winkelsteeg
37
2
Inhoudsopgave
6
7
5.3
Marktsegment light industry
40
5.4
Marktsegment consumentverzorgende dienstverlening
43
5.5
Ruimtelijke profilering Winkelsteeg: twee sporen, meer werelden
45
Werkgelegenheid en arbeidsmarkt
47
6.1
47
Werkgelegenheid bedrijventerrein Winkelsteeg 6.1.1
Grote werkgevers
47
6.1.2
Veel werkgelegenheid in bedrijfsverzamelgebouwen
48
6.2
De arbeidsmarkt
49
6.3
Vraag op de arbeidsmarkt
50
6.4
Mogelijke toekomstige groei van de werkgelegenheid op Winkelsteeg
51
6.5
Banen voor mensen met afstand tot de arbeidsmarkt
52
6.6
Werkgelegenheidseffect thuiswerken bij woningbouw op Winkelsteeg
53
6.7
Werkgelegenheidseffect bij intensivering Winkelsteeg volgens de twee sporen
53
Advies
55
7.1
Opgaven voor de bevordering van de werkfuncties op Winkelsteeg
55
7.2
Ambities voor de bevordering van de werkfuncties van Winkelsteeg
57
Versterking economische functie Winkelsteeg
3
Advies Ecorys werkfuncties Winkelsteeg
Aanleiding: Versterken van de economische functie van Winkelsteeg De gemeente Nijmegen heeft in de Omgevingsvisie 2020-2040 de ambitie een groei van 10.000 banen te faciliteren in de periode tot 2030. Daarbij streeft de gemeente in diezelfde periode naar toevoeging van 15.000 woningen. Volgens de Omgevingsvisie moeten de nieuwe banen onder andere in de sectoren health & high tech worden gerealiseerd: twee kernsectoren van de stedelijke economie. Winkelsteeg is door de gemeente aangewezen als een van de (drie) gebieden in de stad waar de gemeente de komende periode wil onderzoeken op welke manier het versterken van de economische functie en de groei woningen in combinatie kan plaatsvinden. Dit rapport geeft antwoord op de vraag wat nodig is om de economische functie van Winkelsteeg zoveel mogelijk te versterken en daarmee een zo groot mogelijke bijdrage te leveren aan de banengroei. Het antwoord op deze vraag is opgebouwd uit drie onderdelen: •
Ruimtebehoefte op regio-niveau: hoe ontwikkelt de ruimtebehoefte aan nieuw bedrijventerrein en nieuwe bedrijfsruimte zich in de komende jaren in het Rijk van Nijmegen en welke positie heeft bedrijventerrein Winkelsteeg daarbij t.o.v. de andere bedrijventerreinen in de regio?
•
Profilering Winkelsteeg: vanuit haar ligging en branchering: op welk profiel van bedrijvigheid dienen Novio Tech Campus en andere deelgebieden van de Winkelsteeg zich te richten om als geheel zo sterk mogelijk te zijn als werklocatie?
•
Aansluiten van vraag en aanbod op arbeidsmarkt: wat is de aard van de werkgelegenheid op Winkelsteeg op dit moment en welke werkgelegenheid komt er bij, indien de profilering die Ecorys voorstelt in de toekomst wordt gevolgd?
Bedrijventerrein Winkelsteeg Winkelsteeg kenmerkt zich door haar centrale ligging in Nijmegen. Het neemt daarin als grootschalig bedrijventerrein een unieke plek in te midden van verschillende woonwijken. Het terrein wordt aan de westzijde begrensd door het Maas-Waalkanaal en aan de andere zijdes door diverse invalswegen naar het centrum van Nijmegen. De Nieuwe Dukenburgseweg scheidt het terrein in twee delen: Winkelsteeg Noord en Winkelsteeg Zuid. Het noordelijk deel kenmerkt zich door de Novio Tech Campus, maakindustrie en kleinschalige bedrijvigheid. Het zuidelijk deel kent naast kleinschalige bedrijvigheid maatschappelijke functies, zoals zorg en sportfaciliteiten. In totaal is op Winkelsteeg nog circa 10 hectare aanbod aan bedrijfskavels beschikbaar. De ruimte op bedrijventerreinen is schaars Winkelsteeg is geen op zichzelf staand bedrijventerrein, maar is onderdeel van de bredere regionale bedrijventerreinenvoorraad van de regio Arnhem-Nijmegen. Daarbinnen richt Winkelsteeg zich wat betreft reguliere bedrijvigheid op het marktgebied ten zuiden van de Waal, oftewel: op het Rijk van Nijmegen. Voor het inzicht in de potentiële ruimtebehoefte op Winkelsteeg is daarom de prognose in het RPW Arnhem-Nijmegen voor de periode 2019-2030 toegespitst op het Rijk van Nijmegen.
De ruimtebehoefte die uit deze analyse resulteert heeft zodoende betrekking op alle bedrijventerreinen in het marktgebied, waarvan Winkelsteeg er een is. De prognose is bovendien onderverdeeld in werkmilieus, zodat inzichtelijk is aan welk type bedrijventerrein behoefte is. De werkmilieus zijn nader toegelicht in hoofdstuk 3 van dit rapport. Uit de confrontatie tussen vraag en aanbod blijkt dat over de hele linie al voor 2025 een tekort aan ruimte ontstaat. Er is op korte termijn dus sprake van schaarste op bedrijventerreinen in het Rijk
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
4
van Nijmegen. Dit geldt voor zowel grootschalige bedrijvigheid (logistiek, agrifood en maakindustrie) als voor klassiek-gemengde bedrijven. Schaarste, veel vraag en weinig aanbod, betekent dat de gemeente selectief kan zijn in haar uitgiftebeleid. Door te sturen op de invulling van bedrijventerreinen met bepaalde typen bedrijvigheid, kan de gemeente een zo groot mogelijke bijdrage aan haar ambities en zoveel mogelijk aansluiting op de locatiekwaliteiten bewerkstelligen. Het zorgt er tegelijkertijd voor dat andere bedrijven zich bij voorkeur op een andere locatie in de stad of regio vestigen. Kortom, schaarste betekent keuzes maken. Profilering van de werkfunctie van Winkelsteeg langs twee sporen Een belangrijke kwaliteit van Winkelsteeg in dit kader is de centrale ligging binnen de stad Nijmegen, in combinatie met de goede bereikbaarheid. Dit biedt kansen voor een nadere profilering van Winkelsteeg op de drie marktsegmenten stadsdistributie, light industry en consumentverzorgende voorzieningen: het tweede spoor van de nadere profilering van de werkfuncties van Winkelsteeg. Uniek zijn daarnaast de clusters health & high tech rondom NXP en NTC, die op bovenregionaal niveau functioneren. De uitbouw van deze campus is het eerste spoor voor de nadere profilering van de werkfuncties van Winkelsteeg.
Door het segment kleinschalige, arbeids- en kennisintensieve en stedelijk verzorgende bedrijvigheid te versterken sluit het profiel grotendeels aan op wat er nu aan bedrijven, bedrijfsruimte en werkgelegenheid gevestigd is op Winkelsteeg. Daarmee wordt voortgebouwd op de locatiekwaliteiten en kansrijke marktsegmenten die nu al aanwezig zijn. Daaruit resulteren deze drie marktsegmenten en de clusters health & high tech. In hoofdstuk 4 wordt inhoudelijk ingegaan op de mogelijkheden voor het eerste spoor: de mogelijkheden voor doorontwikkeling van de stationsknoop en Novio Tech Campus. In hoofdstuk 5 wordt het tweede spoor ingevuld door te bepalen hoeveel m² bvo in de marktsegmenten stadsdistributie, consumentengerichte dienstverlening en light industry potentieel in de komende jaren kan worden toegevoegd op de Winkelsteeg. Spoor 1: Doorontwikkeling Novio Tech Campus Het gebied dat direct grenst aan het station Nijmegen Goffert is in het RPW aangewezen als een van de mogelijke overlooplocaties voor behoefte aan kantoorruimte die niet rondom Nijmegen CS kan worden gehuisvest. Het advies is echter om de aanwezige ruimte voor bedrijvigheid rondom NTC en station Goffert te benutten voor versterking van de campus rondom de clusters health & high tech.
De mogelijkheden voor doorontwikkeling van de Novio Tech Campus zijn gebaseerd op het rapport van BCI: “Economische doorontwikkeling Novio Tech Campus“ (2017). Hierin is aan de hand van twee scenario’s (Laag en Hoog) uitgewerkt wat de toekomstige ruimtebeslag is van de clusters health & high tech. Een van de voorwaarden in scenario Hoog is het aantrekken bedrijven die R&D combineren met productie, met een gezamenlijk totaal van 300 werknemers. Op basis van de huidige (markt)situatie verwachten Ecorys en Buck dat het hier gaat om 2 á 3 middelgrote bedrijven met een oppervlakte van circa 10.000-12.000 m². Het doel daarvan is een zo compleet mogelijk ecosysteem creëren. Volgens BCI en Ecorys is vestiging van gecombineerde R&D- en productiebedrijven nodig om een zo compleet mogelijk ecosysteem te bieden. Indien een grootschalige vestiging zich niet aandient of ruimtelijk niet inpasbaar blijkt, dan kan versterking ook bereikt worden door vestiging van meerdere middelgrote R&D- en productiebedrijven die passen in het profiel van de campus. Er zijn daarnaast enkele aanvullende voorwaarden waaraan moet worden voldaan voor een succesvolle doorontwikkeling van NTC:
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
5
•
Realisatie van een kennismagneet. Hiervoor is het CITC opgericht;
•
Het opstellen van een concrete, breed gedragen agenda voor de uitbouw en versnelling van de clusters health & high tech op NTC. Hieraan wordt op dit moment gewerkt.
•
Het benoemen van onderscheidende speerpunten binnen de twee topsectoren. Dit is inmiddels gebeurd in de strategische agenda van de regio.
•
Het op korte termijn opstellen van een masterplan voor de Novio Tech Campus en haar omgeving, opdat NTC niet alleen adequate huisvestings- en onderzoeksfaciliteiten kan (blijven) bieden en een attractieve vestigingsplaats blijft, maar ook tot de internationale high tech hot spot gaat doorgroeien. De Ontwikkelvisie die op dit moment voor Winkelsteeg wordt opgesteld, geeft hier invulling aan.
De toegevoegde waarde en bijdrage aan de internationale uitstraling van het cluster is dermate dat inzet op spoor 1 een centrale plaats verdient in de toekomstige ontwikkeling van Winkelsteeg. Spoor 2: Ruimtevraag voor Winkelsteeg kansrijke marktsegmenten Kleinschaligere bedrijven passen, beter dan grootschalige bedrijvigheid, op een centraal gelegen, binnenstedelijk bedrijventerrein. Kleinschalige bedrijven (< 2.500 m² bvo) tot middelgrote bedrijven (tot 1 ha) leveren meer werkgelegenheid per hectare en passen daarom bij een toekomstbestendig Winkelsteeg, met een menging van functies en veel werkgelegenheid voor Nijmegen en omgeving. Meer kleinschaligheid levert bovendien een veerkrachtiger totaal op. Vanuit de focus op kleinschalige tot middelgrote bedrijvigheid is Winkelsteeg zeer geschikt voor de volgende drie marktsegmenten: kleinschalige stadsdistributie gericht op de last mile; light industry en consumentverzorgende dienstverlening. Ons advies is dat Winkelsteeg zich met name op de uitbouw van de bedrijvigheid in deze marktsegmenten moet richten. In de paragrafen 6.2, 6.3 en 6.4 wordt op de kenmerken en mogelijkheden in deze marktsegmenten ingegaan. Advies in een notendop Functioneel gezien kan de kracht van Winkelsteeg als werklocatie en als bedrijventerrein het beste worden uitgebouwd op basis van de twee sporen voor de toekomst: a.
Het doorontwikkelen van de clusters health & high tech rondom de Novio Tech Campus; en b. Het versterken van de bedrijvensamenstelling van Winkelsteeg door sterker te focussen op de marktsegmentenlight industry, consumentverzorgende dienstverlening en op stadsdistributie. De clusters health & high tech en deze drie marktsegmenten maken al een aanzienlijk deel uit van de bestaande bedrijven, banen en m² bvo op het bedrijventerrein. Zodoende sluiten de profielen voor de intensivering van Winkelsteeg aan op reeds sterke marktsegmenten en de locatiekwaliteiten van het bedrijventerrein. Werkgelegenheid en arbeidsmarkt In totaal raamt Ecorys het werkgelegenheidseffect van intensivering van Winkelsteeg volgens de twee sporen in dit advies op 2.320 tot 5.085 nieuwe directe arbeidsplaatsen. Dit is verdeeld over zowel hoog, middelbaar als praktisch geschoolde arbeid. Door in te zetten op de bovenkant van de bandbreedtes van de ruimtebehoefte die per marktsegment worden gegeven in hoofdstuk 4 en 5, levert de intensivering van Winkelsteeg een zo groot mogelijke bijdrage aan de werkgelegenheid en bereiken de kansrijke marktsegmenten een omvang die nodig is om te floreren.
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
6
1
Inleiding
1.1
Aanleiding In de “Omgevingsvisie Nijmegen 2020-2040” (2020)1 en in de “Woondeal regio Arnhem-Nijmegen (2020) is vastgelegd dat de gemeente Nijmegen in de periode tot 2030 nastreeft een groei van 10.000 banen te faciliteren. Dit wordt gecombineerd met het streven om in de periode 2020-2030 ongeveer 10.000 nieuwe woningen te realiseren. Na het jaar 2030 zal de stad blijven groeien, met een toename van ten minste 5.000 woningen tussen 2030 en 2040. Volgens de Omgevingsvisie moeten de nieuwe banen onder andere in de sectoren health & high tech worden gerealiseerd: twee kernsectoren van de stedelijke economie. Winkelsteeg is door de gemeente aangewezen als een van de (drie) gebieden in de stad waar de gemeente de komende periode wil onderzoeken hoe groei van banen en woningen hier kan plaatsvinden. Voor de nieuwe woningen worden in de periode tot 2030 de plannen op de uitleglocaties in de Waalsprong en herontwikkeling van het Waalfront afgerond en wordt de focus verlegd naar verdichting in de bestaande stad. Daarnaast komt de nadruk te liggen op woningbouw in andere stedelijke deelgebieden, waaronder bedrijventerrein Winkelsteeg. Rond de openbaar vervoersknopen (zoals station Nijmegen-Goffert, bij Winkelsteeg) moeten de functies wonen, werken, onderwijs en dienstverlening gaan verdichten, waarbij de nadruk qua vervoer op fiets- en OVgebruik komt te liggen.
Gemengde werk-woongebieden bieden perspectief voor banencreatie, stelt de Omgevingsvisie. Op dit moment wordt vanuit dit kader, onder andere met hulp van bureau SITE, een ontwikkelvisie Winkelsteeg opgesteld voor de ruimtelijke ontwikkeling van bedrijventerrein Winkelsteeg en de Novio Tech Campus. Hierin worden mogelijkheden gepresenteerd in hoeverre door herstructurering, revitalisering, intensivering en transformatie in de deelgebieden van dit bedrijventerrein ruimte kan worden gevonden om in de vraag naar gemengde stedelijke milieus en bedrijvigheid te voorzien. Gemeente Nijmegen heeft Ecorys gevraagd of zij het deel van de opgave dat betrekking heeft op de werkfunctie voor haar rekening wil nemen. Bij dit traject moet aandacht worden besteed aan het behoud en de versterking c.q. profilering van de werkfuncties van het bedrijventerrein als totaliteit en aan de uitbouw van de Novio Tech Campus ten behoeve van bedrijven voor health & high tech in Nijmegen. Dit is nader uitgewerkt in de centrale vraagstelling van de opdracht.
1.2
Vraagstelling onderzoek Gegeven het voorafgaande, kan de centrale vraagstelling van deze opdracht als volgt worden geformuleerd. Hoe kan werklocatie de Winkelsteeg zo worden gepositioneerd, dat een zo groot mogelijke bijdrage wordt geleverd aan de versterking van de economische structuur van de stad en daarmee ook aan de realisatie van meer arbeidsplaatsen in Nijmegen?
1
De Omgevingsvisie is vastgesteld door het College van B&W. De besluitvorming in de gemeenteraad moet nog plaatsvinden.
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
7
Bij deze centrale vraagstelling kunnen de volgende deelvragen worden onderscheiden. •
Ruimtebehoefte op regio-niveau: hoe ontwikkelt de ruimtebehoefte aan nieuw bedrijventerrein en nieuwe bedrijfsruimte zich in de komende jaren in het Rijk van Nijmegen en welke positie heeft bedrijventerrein Winkelsteeg daarbij t.o.v. de andere bedrijventerreinen in de regio?
•
Profilering binnen Winkelsteeg: gegeven haar ligging en branchering, op welk profiel van bedrijvigheid dienen Novio Tech Campus en andere deelgebieden van de Winkelsteeg zich te richten om als geheel zo sterk mogelijk te zijn als werklocatie?
•
Aansluiten van vraag en aanbod op arbeidsmarkt: wat is de aard van de werkgelegenheid op Winkelsteeg op dit moment en welke werkgelegenheid komt er bij, indien de profilering die Ecorys voorstelt in de toekomst wordt gevolgd?
1.3
Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de uitgangssituatie geschetst aan de hand van een beschrijving van het economisch belang en de samenstelling van bedrijventerrein Winkelsteeg. In hoofdstuk 3 staat de eerste deelvraag van de centrale vraagstelling centraal: wat is de ruimtebehoefte aan nieuw bedrijventerrein en nieuwe bedrijfsruimte in de regio in de komende jaren en wat is de positie van de Winkelsteeg t.o.v. de andere bedrijventerreinen in de regio? In dit hoofdstuk wordt geconstateerd dat de ruimte op bedrijventerreinen schaars is. Vanuit deze ‘luxe’ positie kan Winkelsteeg zich, gegeven haar ligging en branchering, op bepaalde marktsegmenten gaan richten. In de hoofdstukken 4 en 5 wordt onderzocht welke marktsegmenten dit dan zijn. Deze hoofdstukken geven antwoord op de tweede deelvraag: op welk profiel moet de Winkelsteeg zich richten en welke deelgebieden zijn dan te onderscheiden, om het bedrijventerrein als een zo sterk mogelijke werklocatie uit te bouwen? Hoofdstuk 6 geeft vervolgens antwoord op de vraag hoe het ontwikkelperspectief zich vertaald in werkgelegenheid, hoe dit verdeeld is over diverse opleidingsniveaus en hoe dit zich zal gaan ontwikkelen als de profilering die Ecorys voorstelt wordt gevolgd. Hoofdstuk 7 vat de conclusies per hoofdstuk samen in een advies over de te volgen richting voor de versterking van de economische functie van Winkelsteeg.
1.4
Verantwoording basisinformatie Diverse analyses in dit rapport zijn gebaseerd op informatie over de op Winkelsteeg gevestigde bedrijven en instellingen. Van alle gevestigde bedrijven is bekend: het adres, de aard van de activiteiten; het bruto-vloeroppervlakte en het aantal arbeidsplaatsen. Een vestigingsregister verkregen uit het Landelijk InformatieSysteem van Arbeidsplaatsen (LISA), gedateerd eind 2019, staat aan de basis van de inventarisatie van de gevestigde bedrijvigheid. In deze lijst staan in principe alleen de bedrijven die ingeschreven zijn bij de Kamer van Koophandel en niet de overige bedrijfsvestigingen. De gemeente Nijmegen heeft deze basislijst aangevuld, op basis van de voor haar beschikbare bronnen. Vervolgens heeft Ecorys ter plaatse gecontroleerd of het werkelijk gebruik van de panden overeenstemt met hetgeen in de lijst staat. Nog ontbrekende bruto-vloeroppervlaktes werden aangevuld met behulp van BAG. De oppervlakte van percelen werd overgenomen uit het
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
8
informatiesysteem over bedrijventerreinen van de provincie Gelderland2 en, indien deze bron een bepaalde oppervlakte niet vermeld, opgemeten vanaf Google Maps. De gemeentelijke accountmanager van de Winkelsteeg heeft ons ingelicht over de achtergronden en de plannen van diverse individuele bedrijven voor zover bekend. Daar waar in dit rapport andere bronnen zijn gebruikt, zijn deze bronnen vermeld.
2
https://bedrijventerreinen.gelderland.nl/app/IBISPUBLIEK?debug=false&version=
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
9
2
Bestaande situatie werklocatie Winkelsteeg
In hoofdstuk 2 wordt de uitgangssituatie geschetst. In dit hoofdstuk komen het economisch belang en de samenstelling van bedrijventerrein Winkelsteeg aan de orde. Hierin worden vragen beantwoord als: Waar ligt het bedrijventerrein? welke deelgebieden worden onderscheiden? En hoe heeft het bedrijventerrein zich in de laatste jaren in hoofdlijnen ontwikkeld?
2.1
Ligging bedrijventerrein in de stedelijke omgeving en verkeersontsluiting Winkelsteeg ligt in het zuidwesten van het stedelijke gebied van Nijmegen, tussen het woongebied Neerbosch-Oost in het noorden; het Maas-Waalkanaal in het westen; het woongebied Hatert in het zuiden en de woonbuurt Kolpingbuurt; het stadspark de Goffert en, ten oosten van de Weg door Jonkerbos, de wellness van Sanadome en het Canisius-Wilhelmina Ziekenhuis (CWZ). Figuur 2.1 Bedrijventerrein de Winkelsteeg in haar stedelijke omgeving
Bron: Googlemaps 30-4-2020
De Nieuwe Dukenburgseweg doorsnijdt het bedrijventerrein. Bedrijventerrein Winkelsteeg wordt aan de noordzijde afgebakend door de spoorlijn naar ’s-Hertogenbosch. Het station NijmegenGoffert is op figuur 2.1 aangegeven. Ten noorden van de spoorlijn loopt de Graafseweg, een belangrijke stedelijke invalsroute. Westwaarts gaat de Graafseweg over in de interlokale A326, die bij de knooppunten Lindenholt en Bankhoef aansluit op de A50 en A73. Naast de Graafseweg is de Nieuwe Dukenburgseweg een belangrijke ontsluitingsweg. Het bedrijventerrein is niet ontsloten vanaf het water. Langs het Maas-Waalkanaal kunnen (op dit moment) geen boten aanleggen, noch voor de professionele vaart noch voor de pleziervaart.
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
10
Winkelsteeg NXP = Winkelsteeg-Noord Het deel ten noorden van deze weg wordt in de databestanden over bedrijventerreinen in ons land als ‘Winkelsteeg NXP’ aangeduid, naar de grootste ruimtegebruiker. Dit kan tot verwarring leiden: heeft deze naam betrekking op een deel van het bedrijventerrein, op het terrein van NXP Semiconductors of mogelijk zelfs op het Novio Tech Campus? Daarom wordt het noordelijk deel van het bedrijventerrein Winkelsteeg in dit rapport aangeduid als Winkelsteeg-Noord. Winkelsteeg Compaq = Winkelsteeg-Zuid Het deel ten zuiden van de Nieuwe Dukenburgseweg wordt in de databestanden als ‘WinkelsteegCompaq’ aangeduid, naar een bedrijf dat hier vroeger was gevestigd. Om verwarring te vermijden wordt dit deel in dit rapport als Winkelsteeg-Zuid aangeduid.
2.2
Functionele omvang en dynamiek, ruimte-intensiteit en herkomst bedrijven
2.2.1 Omvang en onbebouwde gronden Tabel 2.1 geeft aan om hoeveel grond het gaat en welk deel van de grond nog uitgeefbaar is, zowel voor het zuidelijke als het noordelijke deel van het bedrijventerrein. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de terreinen die uitgeefbaar zijn. Tabel 2.1 Uitgifte grond bedrijventerrein Nijmegen-Winkelsteeg. Winkelsteeg-
Winkelsteeg-
Bedrijventerrein
Zuid
Noord
Winkelsteeg
Bruto-oppervlakte
39,6 ha
64,0 ha
103,6 ha
Netto-oppervlakte
35,2 ha
59,1 ha
94,3 ha
Uitgegeven
31,2 ha
52,9 ha
84,1 ha
Direct uitgeefbaar
4,0 ha
4,4 ha
8,4 ha
--
1,8 ha
1,8 ha
Niet-direct uitgeefbaar Totaal uitgeefbaar
10,2 ha
Bron: Kamer van Koophandel Regiodata 2020, IBIS Gelderland mei 2020, gemeente Nijmegen 2020, bewerking Ecorys
Naast de onbebouwde gronden die, zoals in bovenstaande tabel benoemd, nog beschikbaar zijn, zijn er verschillende onbebouwde percelen of perceeldelen op het eigendom van gevestigde bedrijven. 2.2.2 Beperkte leegstand Op peildatum 15 juli 2020 bedraagt de leegstand ongeveer 12.450 m² bvo. Dit is relatief gezien weinig: iets meer dan 3% van alle bedrijfsruimte op Winkelsteeg. Voor het goed functioneren van de markt, onder ander voor verhuisbewegingen van bedrijven, wordt aangehouden dat ongeveer 5% leegstand gezond is. De leegstand ligt daarmee onder wat frictieleegstand wordt genoemd. 2.2.3 Kenmerken bedrijfsvestigingen en banen op Winkelsteeg In Tabel 2.2 worden de aantallen bedrijven, instellingen en arbeidsplaatsen op het bedrijventerrein aangegeven. Deze cijfers hebben geen betrekking op de complexen van Pluryn en Pompe/Kairos.
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
11
Tabel 2.2 Aantal bedrijven, banen en uitgegeven m² grond. Bedrijventerrein
Bedrijventerreinen
Bedrijventerreinen
Winkelsteeg 3
NL gemiddeld
Nijmegen
195
109
1.870
Groei bedrijven 2014-2019
+72,5%
+15%
+19%
Banen 2018
8.580
1.555
26.315
Groei banen 2014-2018
+24%
n.b.
Uitgegeven grond in m²
84,1 ha
533,4 ha
Banen/1.000 m² uitgegeven grond
10,2
4,9
Banen/1.000 m² grond excl. NTC/52D
3,5
4,5
Bedrijven 2019
+29%
Bron: Kamer van Koophandel Regiodata 2020, IBIS Gelderland 2020, gemeente Nijmegen 2020, bewerking Ecorys
Relatief sterke toename aantal bedrijven en banen De cijfers van tabel 2.2 laten een dynamisch beeld zien, met significante mutaties in de laatste 5 jaren. In verhouding tot alle bedrijventerreinen in Nijmegen blijft bedrijventerrein Winkelsteeg bepaald niet achter. In de laatste 5 jaren is er een flinke groei van het aantal bedrijven in de Winkelsteeg opgetreden (70-75%). Die groei was veel sterker dan op andere bedrijventerreinen. Het aantal banen is met bijna een kwart toegenomen. Hieruit kan worden opgemaakt dat er vooral kleinere werkgevers zijn bijgekomen. Relatief veel banen per bedrijf, maar dit neemt af Het bedrijventerrein is goed voor circa 10% van de bedrijven op de Nijmeegse bedrijventerreinen, terwijl bijna 33% van de banen op de Nijmeegse bedrijventerreinen op bedrijventerrein Winkelsteeg te vinden is. Gemiddeld genomen zijn er op Winkelsteeg nog steeds ruim 3 keer meer banen per bedrijf (44) dan op alle Nijmeegse bedrijventerreinen (14). Als de trend van de laatste jaren doorzet, neemt dit gemiddelde in de komende jaren verder af. In 2014 had elk bedrijf gemiddeld nog 120 banen en nu nog 44 banen gemiddeld. De groei van het aantal bedrijven en van de banen heeft zich vooral voorgedaan op en rond de Novio Tech Campus op Winkelsteeg-Noord, bijvoorbeeld in het gebouw 52Degrees. In 2018-2019 hebben zich bijvoorbeeld Vodafone Ziggo en WebHelp daar gevestigd.
Relatief weinig banen per m² uitgegeven grond (exclusief NTC) De ontwikkeling van NTC leidde tot een verhoging van het aantal banen per 1.000 m² uitgegeven grond. In vergelijking met het gemiddelde van de bedrijventerreinen in Nijmegen (4,9 banen per 1.000 m² uitgegeven grond) kent bedrijventerrein Winkelsteeg een zeer intensief ruimtegebruik in termen van arbeidsplaatsen per m² grond (10,2). De arbeidsintensiteit van de grond op Winkelsteeg zonder NTC/52Degrees is echter 20-25% lager dan gemiddeld op de Nijmeegse bedrijventerreinen (tabel 2.2). Zonder het NTC en 52Degrees, biedt Winkelsteeg circa 3,5 banen per 1.000 m² uitgegeven grond. Relatief lage floor-space index Met de floor-space index (fsi) wordt de intensiteit van het grondgebruik uitgedrukt. De fsi geeft het aantal m² bvo per m² grond. Een fsi van 1 betekent dat er op 1 hectare grond 10.000 m² bvo aanwezig is. Voor reguliere Nederlandse bedrijventerreinen wordt meestal uitgegaan van een gemiddelde fsi van 0,60. Campussen kennen veelal een ruimere (soms zelfs parkachtige) opzet, waardoor de overwegend hogere bouwhoogte van de gebouwen weer wegvalt in de fsi.
3
Exclusief de woon/zorg-complexen van Pluryn en Pompe/Kairos op Winkelsteeg en exclusief de bedrijven en instellingen in Jonkerbos en Sportpark de Goffert. Winkelsteeg, Jonkerbos en Sportpark de Goffert vormen samen de wijk De Goffert.
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
12
Indien het totale m² bvo van het bedrijventerrein wordt gedeeld door de m² uitgegeven grond, kan de gemiddelde fsi worden berekend. Die ligt op Winkelsteeg op 0,35-0,40 m² bvo per m² grond. Dit is ruim onder het landelijk gemiddelde van bedrijventerreinen. De fsi van NTC is hoger (1,1 inclusief parkeerterrein) evenals die van 52Degrees (2,3 inclusief parkeergarage). Herkomst van de bedrijven: 95% uit het Rijk van Nijmegen Uit een analyse van de bedrijfsverplaatsingen naar Winkelsteeg in de jaren 2011-20194 blijkt dat het de hoofdmoot van de bedrijven die zich hier in deze periode hebben gevestigd afkomstig was uit de gemeente Nijmegen. Dit is inclusief startende ondernemingen. Ongeveer 84% van de bedrijven kwam uit Nijmegen. Ongeveer 12% kwam uit de rest van het Rijk van Nijmegen, met name uit Wijchen. Ongeveer 4% van de bedrijven kwam uit overig Nederland. Een onbekend deel kwam uit het buitenland.5 Het aantal arbeidsplaatsen bij de bedrijven die uit de rest van de regio kwamen was hoger dan bij bedrijven uit Nijmegen. Op Novio Tech Campus ook internationale bedrijven Als niet alleen gekeken wordt naar bedrijfsverplaatsingen (verhuizing van het ene naar de andere adres) maar ook naar de herkomst van bedrijven die een vestiging openen op Winkelsteeg, wordt zichtbaar dat op en rondom Novio Tech Campus meerdere internationale bedrijven gevestigd zijn.
BCI heeft enkele jaren gelegen vastgesteld dat 85-90% van de bedrijven in NTC uit Nijmegen, de regio of uit de rest van Nederland kwam. Zo’n 10-15% van de nieuwe bedrijven kwam uit het buitenland. Voor de werkgelegenheid lag dit op circa 75% uit Nijmegen, de regio of de rest van Nederland en circa 25% uit het buitenland. De banen bij de internationale bedrijven zaten bijna uitsluitend in de semiconductor-industrie (>95%).
2.3
De deelgebieden van Winkelsteeg Het bestaande aanbod aan bedrijven en instellingen op bedrijventerrein Winkelsteeg vertoont het volgende ruimtelijk palet. Winkelsteeg-Noord: meerdere types werkmilieus naast elkaar In het gedeelte ten noorden van de Nieuwe Dukenburgseweg kunnen meerdere types werkmilieu worden herkend. In het noordoostelijke deel van Winkelsteeg-Noord, in de omgeving van station Nijmegen-Goffert, kan de Novio Tech Campus tot het werkmilieu campus gerekend worden. Het noordwestelijke deel, bij de Roggeweg en aan de noordzijde van de Sint-Teunis Molenweg, is overwegend kleinschalig uitgegeven klassiek-gemengd werkmilieu. De overige delen (overwegend grote kavels) betreffen hoofdzakelijk maakindustrie, waaronder NXP, Lincoln6 en Plaza Food. Ruimtelijk gezien gaat het om een vrij overzichtelijk palet met werkfuncties. Winkelsteeg-Zuid: meerdere stedelijke functies lopen doorheen In het huidige Regionaal Programma Werklocaties Arnhem-Nijmegen is het deel van Winkelsteeg ten zuiden van de Nieuwe Dukenburgseweg aangemerkt als een klassiek-gemengd bedrijventerrein. Het gaat dan met name om de bedrijfsbebouwing aan de westzijde van de Tarweweg; om het Korenpad en de noordzijde van de Hulzenseweg en om het bouwblok tussen de Hulzenseweg, Winkelsteegseweg, Tarweweg en de algemene begraafplaats Jonkerbos.
4 5
6
Vastgoeddata leverde de onderliggende data. Nieuwe vestigingen van buitenlandse bedrijven op de Novio Tech Campus zijn als startende bedrijven geregistreerd, omdat het gaat om nieuwe Nederlandse inschrijvingen. Lincoln heeft in november 2020 publiekelijk gemaakt dat (een deel van) de vestiging in Nijmegen in het jaar 2021 zal worden gesloten.
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
13
In het zuidwesten en zuidoosten van dit bedrijventerrein liggen de woon/zorg-complexen van Pluryn en Pompe/Kairos; het woon/zorg complex van IRIS Zorg en de woon/zorg-voorzieningen van het Leger des Heils. Daar loopt een derde stedelijke functie doorheen, namelijk sportvoorzieningen. Deze zijn ruimtelijk gesplitst tussen het sportpark de Winkelsteeg in het westelijk deel en die rond de Jan Massinkhal aan het oostelijk deel van de Nieuwe Dukenburgseweg. In het zuidoosten is het vierde type stedelijke functie te vinden: de algemene begraafplaats Jonkerbos. In de zuidelijke punt ligt de algemene begraafplaats Jonkerbos, met een crematorium. Er bestaat tussen de stedelijke functies in Winkelsteeg-Zuid vrijwel geen functionele samenhang of uitwisseling (synergie). In het Jonkerbos, direct ten oosten van bedrijventerrein de Winkelsteeg, ligt het CanisiusWilhelmina Ziekenhuis, met onder meer ook het hotel en de thermen van Sanadome. Op het CWZ werken circa 4.575 mensen.
2.4
Grote ruimtegebruikers en gebruiksintensiteit bvo Zo’n 90% van de bedrijven op Winkelsteeg is gevestigd op Novio Tech Campus of in een van de vele bedrijfsverzamelgebouwen7. Die 90% zijn goed voor een derde deel van zowel de werkgelegenheid als van de bruto vloeroppervlakte. Dit valt grotendeels te verklaren door de hoge bebouwingsintensiteit van bedrijfsverzamelgebouw 52Degrees. Op Winkelsteeg zijn daarnaat bedrijvenverzamelgebouwen te vinden op de adressen Tarweweg 1F t/m M (een herontwikkeling van industriële hallen) en Tarweweg 7-9, Roggeweg 11-18 en Roggeweg/Sint Teunismolenweg (vrij recente, planmatig gerealiseerde complexen). De 52Degrees-toren wordt formeel niet tot de Novio Tech Campus gerekend, terwijl deze voor veel mensen wel de blikvanger is van deze campus. Samen huisvesten de NTC en 52Degrees vrijwel de helft van de bedrijven op het bedrijventerrein en 25% tot 30% van de banen op een klein deel van de grond van het totale bedrijventerrein: •
Vanaf de start in september 2013 zijn er op de Novio Tech Campus (NTC) meer dan 100 bedrijven gevestigd, met zo’n 2.425 medewerkers verspreid over meerdere gebouwen. De campus richt zich op bedrijven, laboratoria en kantoren binnen de clusters health & high tech en op servicebedrijven die daaraan zijn gerelateerd.
•
52Degrees, gelegen op de hoek met de Nieuwe Dukenburgseweg, is circa 22.000 m² groot met 18 verdiepingen, inclusief een parkeergarage. 52Degrees valt buiten de NTC-regeling. Dat betekent dat hier ook bedrijven gevestigd mogen zijn die buiten de clusters health & high tech vallen. Voorbeeld zijn RHDHV en Vodafone Ziggo.
Naast NTC en de bedrijfsverzamelgebouwen zijn er enkele grootschalige bedrijven en instellingen die goed zijn voor 40% van de arbeidsplaatsen en zo’n 60% van het ruimtebeslag. De overige 5% van de bedrijven en instellingen zorgt toch voor bijna een kwart van de banen op circa 5% van de bruto-vloeroppervlakte. De in dit hoofdstuk gegeven gemiddeldes voor het aantal banen per 1.000 m² en het ruimtegebruik (fsi) laten zien dat Winkelsteeg ruimte biedt voor intensivering van de werkfunctie.
7
Bron: LISA 2019, gemeente Nijmegen 2020, bewerking Ecorys
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
14
3
Regionale ruimtebehoefte bedrijventerrein
3.1
Inleiding
3.1.1 Vraagstelling In dit hoofdstuk wordt de eerste deelvraag van de centrale vraagstelling onderzocht: wat is de ruimtebehoefte aan nieuw bedrijventerrein en nieuwe bedrijfsruimte in het Rijk van Nijmegen in de komende jaren en wat is de positie van bedrijventerrein Winkelsteeg t.o.v. de andere bedrijventerreinen in de stad en regio? Geconcludeerd wordt dat er op regioniveau te weinig nieuw uit te geven bedrijventerrein beschikbaar is. Kortom, er is sprake schaarste. Schaarste vergroot de potentie voor intensivering, herontwikkeling en nadere profilering (specialisatie) van bestaande bedrijventerreinen. Overwogen zal worden op welke marktsegmenten bedrijventerrein Winkelsteeg zich, gegeven haar ligging en branchering ten opzichte van andere bedrijventerreinen in de stad Nijmegen en de regio, het beste kan gaan richten in de komende jaren. 3.1.2 Prognose van de ruimtebehoefte Voor deze analyse maken we gebruik van de onderzoeken die we voor de regio Arnhem-Nijmegen hebben uitgevoerd voor de behoefteraming bedrijventerreinen en de match tussen vraag en aanbod. Daarbij is Winkelsteeg beoordeeld op basis van de bestaande situatie, zoals beschreven in hoofdstuk 2. Om de ruimtebehoefte van kansrijke marktsegmenten op Winkelsteeg inzichtelijke te maken, worden de volgende stappen gezet: 1. Bepalen van de ruimtevraag per werkmilieu in de regio Arnhem-Nijmegen; 2.
Doorvertaling van de ruimtevraag in de regio Arnhem-Nijmegen naar de het marktgebied van Winkelsteeg: het Rijk van Nijmegen. 3. Bepalen van kansrijke werkmilieus voor Winkelsteeg. 4. Een specificatie naar de kansrijke marktsegmenten: ruimtebeslag van de clusters health & high tech (hoofdstuk 4) en light industry, consumentverzorgende dienstverlening en stadsdistributie (hoofdstuk 5). Belangrijk aandachtspunt daarbij is dat de prognoses van de ruimtebehoefte op bedrijventerreinen uitgedrukt is in hectares. Dit is eenvoudig toe te passen op nieuwe uitleggebieden, Winkelsteeg is echter een bestaande locatie, waarin gestreefd wordt naar intensivering van de ruimte voor werken. Omdat het hier dus een herontwikkelings- en intensiveringsvraagstuk betreft, en geen nieuwe uitleglocatie, wordt de vraagraming in de hoofdstukken 3 t/m 5 vertaald van hectares naar bruto vloeroppervlak (bvo).
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
15
3.2
Werkmilieus In 2019 heeft Ecorys in opdracht van de Provincie Gelderland een prognose uitgevoerd van de ruimtebehoefte op bedrijventerreinen in de regio Arnhem-Nijmegen8. Deze prognose vormt de basis voor het bepalen van de ruimtebehoefte op Winkelsteeg. De prognose van de ruimtebehoefte op bedrijventerreinen is door Ecorys voorzien van een kwalitatieve verdeling naar werkmilieus. Ecorys heeft deze soorten werkmilieus onderscheiden om van een kwantitatieve behoefteraming te komen tot een vraag-aanbodconfrontatie op basis van kwaliteiten. Met een kwalitatieve confrontatie wordt bekeken in hoeverre de locatiekwaliteiten van een bedrijventerrein voldoen aan de vestigingseisen van de doelgroep. In onderstaand kader worden de werkmilieus kort toegelicht.
Toelichting op de types werkmilieu
•
Klassiek-gemengd - een gemengd bedrijventerrein, waar lokale en regionale bedrijvigheid met behoefte aan kleinere kavels (<5.000 m²) en een max. milieucategorie van 3.1 en lager huisvesting vindt. Deze gebieden bieden vaak veel werkgelegenheid en werknemers komen vaak uit de nabije omgeving. Een enkele grootschalige vestiging is niet uitgesloten.
•
(Maak)industrie - Een werkmilieu met een industrie karakter waarbinnen bedrijven produceren en verwerken. Dit vindt vaak plaats op grote(re) kavels, veelal met een milieucategorie van 3.2 of meer.
•
Agrifood - Een netwerk van bedrijven aan de basis productiebedrijven gericht op teelt en veredeling van landbouwproducten. Verderop in de keten vinden we agro-logistieke bedrijven zoals importeurs,
exporteurs, verpakkingsbedrijven en logistiek dienstverleners. •
Logistiek - Een netwerk van bedrijven in de logistiek, handel en opslag. Dit zijn vaak grootschalig opgezette terreinen met veel ruimte voor vrachtwagens.
•
Hoogwaardig/ diensten - kenmerkt zich door de aanwezigheid van m.n. kantoorachtige bedrijfsfuncties op een vaak nog monofunctioneel bedrijventerrein. Het betreft veelal bedrijvenverzamelgebouwen, waar bedrijven uit bijvoorbeeld de zakelijke dienstverlening zich vestigen.
•
Campus - Een werkmilieu dat zich onderscheidt door kennis en innovatie. Een campus wordt formeel ontwikkeld in samenwerking met een onderwijsinstelling, maar kan ook ontstaan rondom een bepaald type bedrijvigheid of bedrijf.
•
Maritiem - Een netwerk van bedrijven in de maritieme sector, zoals scheepsbouw, met aan- en toeleveranciers op doorgaans watergebonden locaties.
•
Stedelijk interactiemilieu - wordt bepaald door zijn stedelijkheid. Een rijke culturele omgeving met vele voorzieningen, een onderscheidende kwaliteit van de leefomgeving, vele informele ontmoetingsplekken en een brede attractiviteit (nationaal en internationaal) om te werken, te wonen en te bezoeken.
3.3
Vraag en aanbod werkmilieus regio Arnhem-Nijmegen 2019-2030 De prognose van Ecorys (2019) in opdracht van de Provincie Gelderland van de ruimtebehoefte op bedrijventerreinen in de regio Arnhem-Nijmegen voor de periode 2019-2030 vormt de basis voor het bepalen van de ruimtebehoefte op Winkelsteeg. Deze prognose wordt in de regio Arnhem-Nijmegen gebruikt om regionale afspraken te maken over het werklocatiebeleid. De afspraken worden vastgelegd in het Regionaal Programma Werklocaties (RPW) Arnhem-Nijmegen. 8 Ecorys (2019): “Langjarige prognose ruimtebehoefte op bedrijventerreinen” Provincie Gelderland.
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
16
Middenscenario De prognose van de ruimtebehoefte voor de regio Arnhem-Nijmegen is gebaseerd op de WLOscenario's, die in 2015 door het PBL en CPB zijn gepubliceerd. Hierin wordt in twee scenario’s (Hoog en Laag) inzicht gegeven in de ontwikkeling van de Nederlandse economie op de lange termijn (tot 2050). Vanwege de blik op de lange termijn zijn hierin zowel periodes van hoog-als laagconjunctuur meegenomen. In de regio Arnhem-Nijmegen is de keuze gemaakt om de regionale afspraken over het werklocatiebeleid te baseren op een middenscenario, dat tussen scenario hoog en laag in ligt. Met deze bandbreedte kunnen economische meevallers (onvoorzien sterke economische groei) en tegenvallers (zoals de coronacrisis) worden opgevangen.
Er ontstaat tekort aan nieuw bedrijventerrein De prognose van de ruimtebehoefte voor de regio Arnhem-Nijmegen is opgesteld voor de periode 2019-2030. In Figuur 3.1 is het uitgeefbare aanbod (per mei 2020) hier tegen afgezet. Uit de vraagaanbodconfrontatie kan worden afgeleid dat het aanbod voor de meeste werkmilieus in de regio Arnhem-Nijmegen in de eerste jaren (tot 2025) voldoende is om de ruimtevraag te kunnen accommoderen. Vanaf 2025 verandert dat beeld. In verschillende werkmilieus ontstaat vanaf dat moment een tekort aan aanbod. Met andere woorden, op de korte termijn is er nog voldoende aanbod in de regio ArnhemNijmegen, maar op de langere termijn (na 2025) raakt het aanbod uitgegeven en ontstaat de behoefte aan nieuw aanbod. In de volgende paragraaf zal blijken dat in het Rijk van Nijmegen al eerder (voor 2025) spanning ontstaat tussen vraag en aanbod. Hier is minder aanbod voorhanden dan de te verwachten ruimtebehoefte. Figuur 3.1 Vraag-aanbodconfrontatie behoefte werklocaties regio Arnhem-Nijmegen 2020-2030.
Bron: Ecorys (2019), IBIS Gelderland, peildatum 01-05-2020
Toelichting bij de legenda: Vraag (links) vs. aanbod (rechts) per werkmilieu. De ‘’vraag’’-grafiek is uitgesplitst in de periode 2020-2025 (onder, zonder stippellijn) en 2025-2030 (boven, omgeven door een stippellijn). De ‘’aanbod’’-grafiek geeft het totale aanbod op 1 mei 2020 weer én het deel daarvan dat in optie is.
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
17
3.4
Vraag en aanbod per werkmilieu Rijk van Nijmegen 2019-2030 Het marktgebied van Winkelsteeg bestrijkt het Rijk van Nijmegen, dat wil zeggen de stad Nijmegen en de gemeenten ten zuidoosten en zuidwesten daarvan.9 Het feit dat enkele zuidwestelijke en westelijke toegangswegen van de stad langs of over Winkelsteeg lopen, onderstreept dit. Figuur 3.2 toont de vraag-aanbodconfrontatie per werkmilieu in het Rijk van Nijmegen. In Figuur 3.3 op de volgende pagina is inzichtelijk gemaakt op welke bedrijventerreinen het aanbod in de vraagaanbodgrafiek ligt. Figuur 3.2 Vraag en aanbod voor types werkmilieu in het Rijk van Nijmegen 2020-2030
Bron: Ecorys (2019), IBIS Gelderland, peildatum 01-05-2020
Toelichting bij de grafiek: Vraag (links) vs. Aanbod (rechts) per werkmilieu. Ter illustratie: de vraag naar logistiek in de periode 2020-2030 bedraagt 47 hectare, terwijl het aanbod op 1 mei 2020 13 hectare bedraagt.
Uit Figuur 3.2 en Figuur 3.3 blijkt dat in het Rijk van Nijmegen voor de meeste types werkmilieu minder aanbod is dan de verwachte ruimtevraag. Daarbij springen het logistieke werkmilieu (34 ha te weinig in de regio Rijk van Nijmegen10) en het klassiek-gemengd werkmilieu (26 ha te weinig) het meest in het oog. Voor het klassiek-gemengd werkmilieu bedraagt de ruimtevraag in het Rijk van Nijmegen tot 2030 circa 39 hectare. Uit Tabel 3.1 blijkt dat er op meerdere bedrijventerreinen in het klassiek-gemengd werkmilieu aanbod beschikbaar is. Het zwaartepunt ligt echter op Winkelsteeg en daarnaast Westerhout-Zuid in Druten. Op de peildatum is in het Rijk van Nijmegen voor dit type werkmilieu 12 hectare beschikbaar, waarvan ruim 4 hectare op Winkelsteeg-Zuid. Voor agrifood is de vraag in het Rijk van Nijmegen circa 7 hectare groter dan het aanbod. De (maak)industrie heeft een ruimtebehoefte die ongeveer 5 hectare groter is dan het aanbod. Bij het werkmilieu hoogwaardig/kantoren is ook voor het Rijk van Nijmegen sprake van een kleine ruimtebehoefte van maximaal 1 hectare. Voor dit werkmilieu is in het Rijk van Nijmegen geen specifiek aanbod op bedrijventerreinen. De regionale afspraken in de regio Arnhem-Nijmegen laten ook geen nieuwe algemene kantoorontwikkelingen op bedrijventerreinen toe (paragraaf 4.1).
9
10
Rijk van Nijmegen (Beuningen, Berg en Dal, Heumen, Nijmegen en Wijchen) en gemeente Druten (Land van Maas en Waal). De gemeente Mook en Middelaar (Limburg) maakt geen deel meer uit van de bestuurlijke regio Arnhem-Nijmegen. Park15, aan de noordgrens van het Rijk van Nijmegen, zal voor een deel in deze logistieke behoefte voldoen.
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
18
Figuur 3.3 Uitgeefbaar aanbod aan bedrijventerrein in het Rijk van Nijmegen.
Bron: Ecorys, peildatum 15-04-2020
Naast de harde plannen zijn er in het Rijk van Nijmegen ook nog enkele zachte ontwikkelplannen. Dit wil zeggen dat deze plannen ‘’op de tekentafel liggen’’, maar er nog geen vastgesteld bestemmingsplan geldt. Dit geldt bijvoorbeeld voor uitbreiding van bedrijventerrein de Grift in Nijmegen-Noord. Ontwikkeling van dit zachte plan moet plaatsvinden in onderlinge afstemming. Het Intergemeentelijke Overleg Werklocaties Arnhem-Nijmegen (IOW) zorgt voor coördinatie en besluitvorming m.b.t. dit soort vraagstukken. Aan de noordzijde van de kaart is ook bedrijvenpark Park15 vermeld. Dit bedrijventerrein ligt weliswaar buiten het Rijk van Nijmegen, maar grenst wel aan de gemeente Nijmegen. Voor het werkmilieu campus is bij dit onderzoek geen behoefte geraamd. Voor dit type werkmilieu zijn in de regio Arnhem-Nijmegen enkele locaties aangewezen met een status aparte. Op deze locaties is gezamenlijk 22 hectare aanbod. Daaronder valt ook de Novio Tech Campus11. De reden dat er geen behoefte geraamd is voor dit werkmilieu is dat een campus zich op een andere manier ontwikkelt dan reguliere bedrijventerreinen. Een campus is in grote mate een concept waar beleidsmatig invulling aan gegeven wordt.
Omdat het marktgebied van een campus veel uitgebreider is ((inter)nationaal) en de doelgroep juist nauwer kan worden afgebakend, moet vooral kwalitatief invulling worden gegeven aan de ruimtebehoefte van dit type werkmilieu. Op een campus is ruimte voor R&D- en productieactiviteiten. In hoofdstuk 4 wordt het ruimtebeslag van de doorontwikkeling van Novio Tech Campus in kaart gebracht. Dit doen we aan de hand van de raming die BCI daarvoor in 2017 heeft opgesteld. b.
11
Voor de regionale afspraken betekent dit dat die 22 hectare niet meetelt in de vraag-aanbodconfrontatie voor reguliere bedrijventerreinen. Op uitbreidingen in dit werkmilieu zijn dezelfde afspraken van toepassing als op reguliere bedrijventerreinen. Hiervoor verwijzen we naar hoofdstuk 4 van het RPW Arnhem-Nijmegen 2021-2024.
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
19
VEEL VRAAG EN WEINIG RUIMTE BETEKENT KEUZES MAKEN: Focus op heldere marktprofielen voor alle types werkmilieu op alle bedrijventerreinen Dat geldt dus ook voor de marktsegmenten op Winkelsteeg
In bijna alle types werkmilieus (behalve hoogwaardig/kantoren) is er tot 2030 meer vraag dan aanbod. Ongeveer een kwart van de uitgeefbare hectares aanbod in het Rijk van Nijmegen ligt op bedrijventerrein Winkelsteeg.
3.5
Profielen bedrijventerreinen Nijmegen
3.5.1 Aanbod op bedrijventerreinen in Nijmegen Het is aan de gemeente om, in deze tijd van schaarste aan uit te geven bedrijventerrein, sturing te geven aan de ruimtelijke verdeling van de bedrijven over de werklocaties. In tabel 4.1 worden de bedrijventerreinen in Nijmegen met beschikbare kavels met elkaar vergeleken op de onderlinge profilering. Deze richtinggevende profilering is regionaal vastgesteld in het RPW Arnhem-Nijmegen 2021-2024. Tabel 3.1 Onderlinge profilering bedrijventerreinen met uitgeefbare grond gemeente Nijmegen 12.
Bijsterhuizen
Overheersend
Uitgeef-
werkmilieu
baar
Logistiek
12,1 ha
(Maak)industrie Noord-Kanaalhaven
(Maak)industrie
(Maak)industrie
2,5 ha
Logistiek
Nijmegen-Noord
Klassiek-gemengd
Multimodale grootschalige distributie en bedrijven in duurzame energie
3,0 ha
Klassiek-gemengd De Grift (zacht plan)
Grootschalige logistiek, met grootschalige (maak)industrie
Klassiek-gemengd Oost-Kanaalhaven
Profilering in marktsegmenten
Kleinschalige bedrijvigheid en PDV, horeca en leisure
31,3 ha
Grootschalige logistiek (XXL) en lokale en regionale bedrijven (< 3.000 m² – 2 ha)
(Maak)industrie Winkelsteeg-Noord
Campus 13
6,2 ha
Winkelsteeg-Zuid
Klassiek-gemengd
4,0 ha
Novio Tech Campus Light industry Kleinschalige stadsdistributie Consumentverzorgende dienstverlening
Bron: IBIS Gelderland, bewerking Ecorys (peildatum 1 mei 2020).
12
13
Daarnaast heeft de gemeente Wijchen plannen voor uitbreiding van Bijsterhuizen ten behoeve van regionale bedrijvigheid met een kavelgrootte vanaf 5.000 m². In het Regionale Programma Werklocaties wordt heel Winkelsteeg-Noord tot het werkmilieu campus gerekend. In werkelijkheid is de Novio Tech Campus een deel van Winkelsteeg-Noord. Zie ook het einde van paragraaf 4.2 hierover.
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
20
3.5.2 Profilering van bedrijventerreinen in Nijmegen Hieronder volgt een nadere uitwerking van de profielen van bedrijventerreinen met uitgeefbare gronden in Nijmegen. Profiel Bijsterhuizen •
Bedrijventerrein Bijsterhuizen ligt strategisch tussen Nijmegen en Wijchen aan de A73 en A326.
•
Het bedrijventerrein is gericht op grootschalige logistiek, (maak)industrie en agrifood.
•
Hoewel er nog zo’n 12 hectare aanbod beschikbaar is, betreft het uitgeefbaar aanbod relatief kleine kavels. Zes kavels hebben een oppervlakte groter dan 1 hectare, waarvan er twee groter zijn dan 2 hectare14.
•
Logistiek en andere bedrijvigheid met een ruimtebehoefte van >10.000 m² kan hier nauwelijks nog terecht. Daarvoor wordt nu met name naar De Grift en Park15 gekeken.
•
Dit betekent dat de mogelijkheden voor bedrijven groter 2 hectare op Bijsterhuizen beperkt zijn.
Profiel Noord-Kanaalhaven (Engie) •
In de gebiedsvisie is aangegeven dat de gemeente het Engieterrein op dit bedrijventerrein wil herontwikkelen voor watergebonden bedrijvigheid en bedrijven die duurzame energie opwekken en/of een relatie hebben met de circulaire economie.
•
In de gebiedsvisie 2019 wordt gesproken over een uitbreiding met 3,3 ha van BCTN (containeroverslag) en 5,9 ha voor watergebonden bedrijvigheid.
•
Daarnaast is er ruimte voor 8 ha waterverbonden15 bedrijvigheid en bedrijvigheid gerelateerd aan circulariteit/duurzaamheid.
•
Een deel van de vrijkomende ruimte op het Engieterrein kan benut worden voor maakindustrie.
Profiel Oost-Kanaalhaven (Mercuriuspark) •
De Oost-Kanaalhavens omvatten een groter gebied dan het plangebied Oost-Kanaalhaven (figuur 4.3).
•
De Oost-Kanaalhavens zijn een grootschalig, industrieel terrein dat wordt gekenmerkt door zwaardere, watergebonden industriële bedrijven. Langs de doorgaande as, de Energieweg, clustert groothandel en PDV.
•
Aanleiding voor de herontwikkeling van het noordelijke deelgebied Mercuriuspark was met name de aanleg van de nieuwe stadsbrug naar de Waalsprong.
•
Onder andere vanwege de doorsnijding met wegen en de eilandvorming die daaruit volgde, is dit gebied niet geschikt voor grootschalige bedrijven in de logistiek of (maak)industrie.
•
De knooppuntfunctie van het Mercuriuspark tussen de delen van Nijmegen ten noorden en ten zuiden van de Waal roept een bepaalde verkeersstroom op en daarmee een lokaal en regionaal klantenpotentieel dat relevant is voor de detailhandel, horeca en leisure.
•
De gronden zijn volgens het bestemmingsplan bedoeld voor bedrijven tot milieucategorie 3.1; voor perifere detailhandel, voor horeca (hotel, enkele restaurants) en voor leisurefuncties.
Profiel De Grift, Nijmegen-Noord, zacht plan •
Het verzorgingsgebied van dit bedrijventerrein is anders dan dat van de andere bedrijventerreinen in Nijmegen. Ten noorden van de Waal ligt de oriëntatie meer richting de Betuwe en Nijmegen-Noord (met de A15 als dwarsas door Nederland en, in de toekomst, naar Duitsland) terwijl ten zuiden van de Waal de oriëntatie meer richting Oss-Den Bosch-Eindhoven ligt.
•
De gemeente wil de Grift uitbreiden ten behoeve van XXL-logistiek (15 ha), regionale bedrijvigheid (vanaf 5.000 m²) in de segmenten logistiek en (maak)industrie (6,5 ha) en kleinschalige, lokale bedrijvigheid (tot 5.000 m²) in het klassiek-gemengd werkmilieu en (maak)industrie (8,4 ha). De milieucategorie is maximaal 3.2.
14 15
Peildatum 1 mei 2020. Waterverbonden = ligt niet aan het water maar maakt wel gebruik van water, bijvoorbeeld voor transport of koeling.
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
21
•
De profiel XXL-logistiek sluit aan op het naburige Park 15 in de gemeente Overbetuwe.
•
Onder de middelgrote lokale en regionale bedrijvigheid valt ook middelgrote stadsdistributie, die met name gericht zal zijn op Nijmegen-Noord en het middengebied van de regio ArnhemNijmegen.
Profiel Winkelsteeg •
Rond het stationsknooppunt Nijmegen-Goffert moeten volgens de Omgevingsvisie de mogelijkheden voor stedelijke verdichting beter benut worden. Een goede bereikbaarheid met OV wordt voor jongere werknemers zonder auto steeds belangrijker. Dit station biedt deze goede bereikbaarheid. Toevoegen van (horeca)voorzieningen en eventueel woningen rond het station zouden tot een gewild werkmilieu kunnen leiden. De bedrijven die nu al dichtbij het station gevestigd zijn, zijn over het algemeen goed te mengen met (horeca)voorzieningen en eventueel woningen16.
•
De Omgevingsvisie geeft aan dat de gemeente voor Winkelsteeg verder twee sporen wil volgen voor de versterking en profilering van dit bedrijventerrein. Het eerste spoor is de uitbouw van de Novio Tech Campus. Daar zal worden geïnvesteerd in uitstraling, kwaliteit en groei, omdat deze campus (samen met campus Heyendaal) de plek is voor innovatie en waar nieuwe bedrijvigheid in de topsectoren health & high tech ontstaat. Dit cluster kan vanuit haar wezen als stuwende bedrijvigheid worden gezien (basic): de impact en werkingssfeer gaat tot ver voorbij de grenzen van het Rijk van Nijmegen.
•
Het tweede spoor bestaat, volgens de Omgevingsvisie, uit het onderzoeken hoe door herstructurering, revitalisering, intensivering en transformatie van de werkfuncties op delen van het bedrijventerrein ruimte kan worden gevonden om in de vraag naar gemengd stedelijke milieus te voorzien. Vanuit haar ligging en samenstelling is het bedrijventerrein geschikter en kansrijker voor bepaalde marktsegmenten die primair stedelijk verzorgend zijn (non-basic). Nadere inhoudelijk toelichting op deze marktsegmenten volgt verderop in het rapport.
3.5.3 Werklocaties zijn onderdeel van het stedelijk en regionaal netwerk Werklocaties binnen de stad vormen een netwerk. De indeling in werkmilieus biedt houvast bij het maken van onderscheid in de verschillende typen bedrijventerrein binnen dat netwerk. De richtinggevende profilering van bedrijventerreinen helpt daarmee bij het maken van keuzes over de beoogde doelgroep en de afweging op welke locatie bedrijven zich bij voorkeur vestigen. In figuur 4.4 wordt dit geïllustreerd. Van sommige bedrijven die elders in Nijmegen zijn gevestigd, is bekend dat zij regelmatig leveren aan bedrijven die op Winkelsteeg zijn gevestigd. Er vindt ook kennisuitwisseling en bijvoorbeeld uitwisseling van personeel plaats. Deze netwerkvorming is van groot belang voor een vitale stedelijke economische structuur. 3.5.4 Profilering van bedrijventerreinen biedt inzicht in de schaarse ruimte en helpt bij afwegingen over bedrijfsvestigingen Uit bovenstaande analyse van de werklocaties in Nijmegen blijkt allereerst echter dat het beschikbare aanbod beperkt is. Dit geldt per direct voor grootschalige ruimtevraag met een omvang van meer dan 2 hectare. Binnen drie jaar geldt dit eveneens voor kleinschalige tot middelgrote bedrijvigheid. Voor grootschalige ruimtevragers met een kavelomvang van meer dan 2 hectare is momenteel beperkt ruimte beschikbaar.
Winkelsteeg Noord is het enige gebied met een grootschalige aaneengesloten kavel waar dat op dit moment past. Binnen Nijmegen bieden herontwikkeling van Engie en de uitbreiding van de Grift bieden hiervoor in 2 tot 4 jaar wat meer mogelijkheden. Op Bijsterhuizen is het grootschalig aanbod uitgegeven. 16
Stec: ”Strategische onderbouwing zienswijze omgevingsvisie Nijmegen 2020-2040” (2020).
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
22
Nijmegen kent vier bedrijventerreinen die geschikt zijn voor stadsdistributie. Dit zijn Bijsterhuizen, de Kanaalhavens, De Grift en Winkelsteeg. Daarvan kan de Grift het noordelijk deel van Nijmegen en het middengebied tussen Arnhem en Nijmegen bedienen. Winkelsteeg ligt van deze locaties het meest centraal in het zuidelijk deel van Nijmegen en heeft daarmee het grootste draagvlak en is gunstig gelegen voor de last mile. De kanaalhavens hebben de mogelijkheid voor aanvoer over water en de ligging nabij het stadscentrum als pre, Bijsterhuizen kent over de weg een zeer goede bereikbaarheid en ligt bovendien gunstig tussen Wijchen en Dukenburg, maar is vanwege de ligging omvang geschikter voor een stap eerder in de logistieke keten (zie verder paragraaf 3.6). Ook voor kleinschalige tot middelgrote bedrijvigheid is het aanbod in de regio beperkt. Vanwege de kleinere omvang is dit type ruimtevraag eenvoudiger in te passen. In het noordelijk deel van Nijmegen is ook hiervoor de uitbreiding van de Grift in beeld. In het zuidelijk deel van Nijmegen biedt enkel Winkelsteeg Zuid nog ruimte Figuur 3.4 Netwerkvorming: illustratie economische verbindingen van bedrijven in Nijmegen.
Bron: Geo-data – GISdesk Radboud Universiteit en gemeente Nijmegen, bewerking Ecorys
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
23
3.6
Winkelsteeg ligt centraal in Nijmegen De oorsprong van Winkelsteeg als bedrijventerrein aan de rand van de stad is nog voelbaar. Deze context is in de afgelopen decennia veranderd. In de jaren ‘60/’70 is Nijmegen ten westen van het kanaal flink uitgebreid. Dit heeft de ligging van bedrijventerrein Winkelsteeg in Nijmegen veranderd. Winkelsteeg ligt niet langer aan de rand van de stad, maar centraal in Nijmegen. Vanuit haar ligging is bedrijventerrein Winkelsteeg geschikter en kansrijker voor bepaalde marktsegmenten van de diverse types werkmilieu dan de andere bedrijventerreinen in Nijmegen. Figuur 3.5 Ligging van Winkelsteeg in het stedelijk gebied Nijmegen ten zuiden van de Waal
Bron: Omgevingsvisie Nijmegen 2020
Figuur 3.5 laat zien dat bedrijventerrein Winkelsteeg een centrale positie inneemt in het deel van Nijmegen ten zuiden van de Waal. Vanuit dit bedrijventerrein kan snel en over relatief weinig kilometers een zeer groot deel van de inwoners en de bedrijven van de stad ten zuiden van de Waal17 worden bereikt, waar ongeveer 60% van de inwoners woont en ongeveer 50% van de bedrijven is gevestigd (Figuur 3.6). Het voordeel van Winkelsteeg ten opzichte van de andere bedrijventerreinen in dit deel van Nijmegen is dat vanuit hier het hele gebied goed te bedienen is voor de last mile. Bijsterhuizen is vanwege de grootschaligheid eerder geschikt voor grootschaligere opslag in de stap voor de last mile. De Kanaalhavens hebben weliswaar een gunstige ligging ten opzichte van de binnenstad, maar dit weegt niet op tegen het verzorgingsgebied (het merendeel van de inwoners en bedrijven in Nijmegen, zie nogmaals Figuur 3.6) dat Winkelsteeg kan bedienen. Wat de toegangswegen naar de locaties toe betreft is de bereikbaarheid over de weg van beide locaties vergelijkbaar.
17
De wijken Oud-West, Nieuw-West, Midden, Zuid en Dukenburg.
Nijmegen-Winkelsteeg werkfuncties
24
Figuur 3.6 Verdeling inwoners en bedrijfsvestigingen over delen van gemeente Nijmegen in 2019.