Toelichting en regels

ad 2.

De energietransitie ziet enerzijds op het verminderen van het energieverbruik en anderzijds op de verduurzaming van energie. De nieuwe woningen binnen het plangebied voldoen in ieder geval aan de in het Bouwbesluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen. Nadere uitwerking hiervan zal plaatsvinden in het kader van het bouwplan voor de woningen. Daar komt dan ook de verduurzaming van de energie aan bod, bijvoorbeeld door het aanleggen van een eigen energievoorziening. Eén van de onderdelen van een klimaatproof Brabant is het zorgen voor een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting. Voorliggend plan wordt gerealiseerd op een plek die hoog en droog genoeg is. Door infiltratie van het hemelwater ter plaatse wordt voorkomen dat er een versnelde afvoer van water plaatsvindt. Het ontwerp van

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 41 van 172

Datum:4 april 2024

ad 3.

ad 4.

de woningen, de inrichting van de woonpercelen en de openbare ruimte kunnen voorts een bijdrage leveren aan de klimaatadaptatie. Dit wordt in het bouwplan nader uitgewerkt. Een duurzame verstedelijking draagt bij aan het komen tot een slimme netwerkstad. Uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. De 241 woningen kunnen gezien de aard en omvang niet binnen het stedelijk gebied gerealiseerd worden. Daarom is gekozen voor een uitbreidingslocaties in het buitengebied, grenzend aan de kern Schijndel. In paragraaf 4.1.3 is onderbouwd dat er een provinciale behoefte is aan 120.000 nieuwe woningen en is gemotiveerd waarom de stedelijke ontwikkeling niet binnen het stedelijk gebied, maar in het buitengebied gerealiseerd wordt. Middels deze motivering wordt een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied passend geacht. Hiermee is het initiatief in lijn met het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Onderdeel van een concurrerende en duurzame economie is het voorzien in een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Door een zorgvuldige inpassing van de woningen, inclusief de beëindiging van het agrarisch bedrijf, waarbij de stallen en schuren gesloopt zullen worden, wordt een positieve bijdrage geleverd aan de leefomgeving en daarmee aan het vestigingsklimaat.

Conclusie Het plan geeft invulling aan de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

4.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant Op 25 oktober 2019 hebben de Provinciale Staten de Interim Omgevingsverordening (IOV) vastgesteld. De laatste geconsolideerde versie van de IOV dateert van 21 maart 2023. De IOV bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de Omgevingsvisie genoemde doelen. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld in lijn met de Omgevingswet die naar verwachting op 1 januari 2024 in werking zal treden. De IOV heeft een opbouw naar de verschillende doelgroepen. Dit bestemmingsplan is getoetst aan de in hoofdstuk 3 opgenomen 'Instructieregels aan gemeenten' die de richtlijnen bevatten voor besluiten van gemeenten. De afdelingen in dat hoofdstuk zijn als volgt te onderscheiden (waarbij de volgorde is omgekeerd ten behoeve van vergroting van de toepasbaarheid):  afdelingen 3.5 tot en met 3.7: de toedeling van functies;  afdelingen 3.2 tot en met 3.4: de bescherming van gebiedskenmerken;  afdeling 3.1: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies. 4.2.2.1 De toedeling van functies Het plan is onderdeel van het landelijk gebied. In beginsel zijn daar conform artikel 3.68 'Wonen in Landelijk gebied' geen nieuwe woningen toegestaan.

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 42 van 172

Datum:4 april 2024

UITSNEDE INTERIM OMGEVINGSVERORDENING

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 43 van 172

Datum:4 april 2024

UITSNEDE INTERIM OMGEVINGSVERORDENING

Herbegrenzing werkingsgebied De voorgenomen ontwikkeling is op grond van de IOV aangemerkt als landelijk gebied waar niet rechtstreeks een stedelijke ontwikkeling mogelijk is. Op grond van artikel 6.2 IOV is herbegrenzing mogelijk. Op grond van dit artikel kunnen burgemeester en wethouders een aanvraag indienen om een werkingsgebied anders te kwalificeren (herbegrenzing werkingsgebied) ten behoeven van een ruimtelijke ontwikkeling. In geval van wijziging van het werkingsgebied 'Landelijk gebied' naar een gebied waar gebied waar een uitbreidingslocatie ten behoeve van woningbouw wordt mogelijk gemaakt hanteert GS als uitgangspunt dat de gronden eerst worden aangemerkt als werkingsgebied 'Stedelijk afweegbaar'. Daarna is aanpassing naar het werkingsgebied 'Stedelijk gebied' mogelijk wanneer een stedelijke ontwikkeling nader is vastgelegd.

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 44 van 172

Datum:4 april 2024

Herbegrenzing naar Verstedelijking afweegbaar GS zijn op grond van artikel 5.3 IOV bevoegd de grenzen van een werkingsgebied aan te passen. Voor onderhavig plangebied zijn lid 1 en lid 4 van toepassing. Aan deze leden wordt hieronder getoetst en onderbouwt dat hier toepassing aan kan worden gegeven. Lid 1 Als één of meer van de volgende gevallen zich voordoet is wijziging van een werkingsgebied mogelijk: a. de wijziging is nodig voor een doelmatige uitvoering; b. de wijziging draagt bij aan het doel waarvoor het werkingsgebied is opgenomen; c. de wijziging past binnen de uitgangspunten en basisprincipes van deze verordening; d. er is sprake van kennelijke onjuistheden in de begrenzing; e. de begrenzing van een gebied is niet langer in overeenstemming met een bestemmingsplan dat overeenkomstig artikel 3.8, derde lid, Wet ruimtelijke ordening is vastgesteld. Voor deze herbegrenzing van het werkingsgebied zijn uitsluiten de leden a, b en c van toepassing: ad a Om de gehele ontwikkeling als reguliere woningen te kunnen ontwikkelen is het doelmatig de grens te wijzigen. ad b Het doel van de nieuwe werkingsgebieden naar 'Verstedelijking afweegbaar' en aansluitend daarop naar 'Stedelijk gebied' is het in de toekomst concentreren van bebouwing binnen dit werkingsgebied.

Door de wijziging ligt alle bebouwing van het te wijzigen gebied in het werkingsgebied 'Stedelijk gebied' waar een uitbreiding van de kern mogelijk is. Door de ontwikkeling wordt de zuidoostelijke kernrand van Schijndel op een logische manier afgerond. De grenswijziging volgt de reeds bestaande gemeentelijke visie, waarbij de planlocatie is aangeduid als 'Visie woninguitbreiding toekomst' en is daarmee doelmatig. ad c Het plan voldoet aan de uitgangspunten en basisprincipes van de verordening (zie paragraaf 4.2.2.3). Ter toelichting: Op basis van de lagenbenadering (zie hoofdstuk 2) en gemeentelijk visie 'Ruimtelijke bouwsteen voor Schijndel (paragraaf 4.3.2) is het plangebied aangemerkt als passende locatie van de uitbreiding van de kern Schijndel met woningbouw. In de visie is de eikenbladstructuur met de groene lobben leidend bij alle toekomstige ontwikkelingen. Zoals beschreven in paragraaf 4.3.2, wordt deze structuur gewaarborgd en is zowel de groene kwaliteit van het park aan Plein als het einde van de groene lob vastgelegd. Vanaf daar is gezocht naar een afronding in lijn van de Teeuwishoek richting het Duits lijntje. Hiermee vindt er een logische afronding van de kern Schijndel plaats die in overeenstemming is met de visie.

Een ontwikkeling van deze gronden gaat daarnaast dan ook samen met de beëindiging van het agrarisch bedrijf aan Plein 21 en de sloop van de daarbij behorende overtollige stallen en schuren. Hiermee wordt een verbetering van de stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteit gerealiseerd. lid 4

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 45 van 172

Datum:4 april 2024

In aanvulling op het eerste lid geldt voor een wijziging van de grenzen van 'Verstedelijking afweegbaar' dat: a. dit past binnen de regionale afspraken als bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. dit nodig is vanwege een stedelijke ontwikkeling die tot een duidelijke verbetering van de stedenbouwkundige of landschappelijke kwaliteit leidt; c. de gewenste uitbreidingsrichting aanvaardbaar is of de behoefte aan de uitbreidingsrichting is vervallen. ad a ad b

ad c

Het plan is regionaal afgestemd (zie paragraaf 4.3.4 en 4.3.5). Voorliggend plan wordt een agrarisch perceel omgezet naar een woningbouwlocatie met bijbehorende landschappelijke inpassing. Een en ander verwoord in paragraaf 3.1 en bijlage 2 In paragraaf 3.1 en 4.3.2 is de aanvaardbaarheid onderbouwd

Herbegrenzing naar werkingsgebied 'Stedelijk gebied'. Onder de, op 1 januari 2024 in werking getreden Omgevingswet (zie ook paragraaf 4.2.3), is het niet langer mogelijk herbegrenzing 'Verstedelijking Afweegbaar' aan te vragen. Daarom is vooruitlopend op de Omgevingsverordening op verzoek van de Provincie direct verwijdering van de het werkingsgebied 'Landelijk gebied' en toevoeging van het werkingsgebied 'Stedelijk gebied aangevraagd. Deze wijziging van de basiskaart 'Basiskaart Stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant' van de Omgevingsverordening Noord-Brabant zal bij de eerstvolgende actualisatie van de Omgevingsverordening worden doorgevoerd. Conclusie Omdat voldaan wordt aan de voorwaarden van de IOV hebben Burgemeester en wethouders na de ter inzage legging een verzoek ingediend tot verwijdering van de het werkingsgebied 'Landelijk gebied' en toevoeging van het werkingsgebied 'Stedelijk gebied. Over het geheel genomen maakt de wijziging de voorliggende ontwikkeling mogelijk en wordt daarmee tevens de kern logisch afgerond. Het gehele gebied dat als 'Stedelijk gebied' wordt aangemerkt dient te worden heeft een oppervlak van circa 94.000 m².

Woningsplitsing (locatie Plein 21) In de IOV is voor cultuurhistorisch waardevolle bebouwing een mogelijk geboden tot splitsing van deze bebouwing meerdere woonfuncties als dit bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing (artikel 3.69 onder b en c). In de Omgevingsverordening Noord-Brabant is dit ook weer mogelijk gemaakt in artikel 5.14. De voormalige agrarische bedrijfsbebouwing aan Plein 21 is aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol. Om deze waardevolle bebouwing te behouden wordt de splitsing van de bestaande woning in twee wooneenheden mogelijk gemaakt. De overtollige aanwezig en niet cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt in dat kader gesaneerd. 4.2.2.2 De bescherming van gebiedskenmerken Ter plaatse van het plangebied gelden de volgende gebiedskenmerken:  Stalderingsgebied;  Beperkingen veehouderij;

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 46 van 172

Datum:4 april 2024



Cultuurhistorisch waardevol gebied.

Stalderingsgebied (artikel 2.74 en 3.52 IOV) en Beperking veehouderij (artikel 3.51 IOV) Het artikel 3.52 IOV stelt regels aangaande de ontwikkeling van veehouderijen. Daarnaast geldt ter plaatse van het plangebied het gebiedskenmerk 'Beperkingen veehouderij'. Uit lid 1 onder a van artikel 3.51 IOV dat de uitbreiding van, vestiging van en omschakeling naar een veehouderij zijn uitgesloten. Het plan voorziet in het realiseren van een woonlocatie met in totaal 241 woningen in het buitengebied van Schijndel, zoals omschreven in paragraaf 1.1. Met voorliggend plan wordt de bedrijfsvoering van de bestaande agrarische veehouderij beëindigd. Het plan omvat hiermee geen realisatie van nieuwe veehouderijen en is geheel in lijn met hetgeen omschreven in artikel 3.51 en 3.52 van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Cultuurhistorisch waardevol gebied (artikel 3.29) Het plangebied behoort tot het 'Cultuurhistorisch waardevol gebied'. Conform artikel 3.29 IOV moeten in een bestemmingsplan regels gesteld worden voor de bescherming van de eventuele cultuurhistorische waarden. In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met deze waarden. In het Beeldkwaliteit plan, paragraaf 3.1 en paragraaf 5.2.2 wordt nader beschreven dat het plan niet leidt tot negatieve effecten op cultuurhistorische waarden.

Het stedenbouwkundig ontwerp is gebaseerd op belangrijke bestaande structuren, zoals de Teeuwishoek, die door het plangebied loopt. Deze van oudsher bekende onverharde weg blijft in zijn huidige structuur behouden. Herbegrenzing werkingsgebied Cultuurhistorisch waardevol gebied Met de realisatie van voorliggend plan en de in 4.2.2.1 voorgenomen grenswijziging van het stedelijk gebied is het gewenst dat ook de begrenzing van het cultuurhistorisch gebied in de (Interim) Omgevingsverordening Noord-Brabant gewijzigd worden. Hiervoor is door burgemeester en wethouders ook een verzoek gedaan. Op de kaarten van de Omgevingsverordening zal de aanduiding 'Cultuurhistorische waarden' bij de eerstvolgende actualisatie van de Omgevingsverordening worden verwijderd.

4.2.2.3 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies De voor het plan relevante basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies zijn:  zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit;  kwaliteitsverbetering van het landschap. Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit (artikel 3.5 IOV) Om te komen tot een goede omgevingskwaliteit moet rekening gehouden worden met:  zorgvuldig ruimtegebruik,  de waarden in het gebied (toepassing lagenbenadering) en;  meerwaardecreatie. Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6 IOV) Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat:

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 47 van 172

Datum:4 april 2024

1. nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk; 2. er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan; b. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking); c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Analyse Voorliggend initiatief betreft de realisatie van een woonlocatie met in totaal 241 woningen ter plaatse van agrarische gronden in het buitengebied van Schijndel. Daarnaast betreft de ontwikkeling het saneren van de stallen en schuren behorende bij het agrarisch bedrijf aan Plein 21 en het omvormen van de twee bedrijfswoningen tot twee reguliere woningen. Gezien de aard en omvang kan de voorgenomen ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd worden. Daarom zullen deze 241 woningen in het buitengebied, aangrenzend aan de kern Schijndel verwezenlijkt worden.

In paragraaf 4.1.3 is middels een ladderonderbouwing de vraag naar woningen en de behoefte naar een divers woningbouwprogramma in de regio aangetoond en is met zowel het nationaal, provinciaal als gemeentelijk beleid aangetoond dat de ontwikkeling op de voorgenomen locatie passend wordt geacht. Daarnaast wordt middels voorgenomen ontwikkeling de bedrijfsvoering van het agrarisch bedrijf aan Plein 21 beëindigd. De stallen en schuren, behorende bij het agrarisch bedrijf worden gesloopt. Hiervoor komen nieuwe woningen in de plaats. Deze woningen zijn op een zorgvuldige wijze binnen het plangebied gesitueerd. Er is hierbij rekening gehouden met en uitgegaan van de bestaande stedenbouwkundige, landschappelijke en natuurlijke waarden. Conclusie Middels voorliggend initiatief wordt een agrarisch bedrijf beëindigd en wordt zorgvuldig gebruik gemaakt van de ruimte in het buitengebied van Schijndel. De voorgenomen ontwikkeling is hiermee in lijn met hetgeen opschreven in artikel 3.6 IOV over zorgvuldig ruimtegebruik. Toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7 IOV) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. In artikel 3.7 'Toepassing lagenbenadering' onder lid 2 staat omschreven dat de lagenbenadering effecten omvat op: a.

de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; b. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. c. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. De toepassing van de lagenbenadering is een hulpmiddel om de effecten van een ontwikkeling in beeld te brengen. Het gaat daarbij om het effect op de lagen in wisselwerking met elkaar waarbij de factor tijd actief wordt benut. Het is van belang om te weten hoe de omgeving in elkaar steekt en te kijken naar alle lagen: de ondergrond, de netwerklaag, de bovenlaag en de tijdsdimensie. Tussen deze lagen bestaat een wisselwerking. Iedere laag kent zijn eigen dynamiek, verschillende veranderingssnelheid en mate van omkeerbaarheid bij ingrepen. Voor

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 48 van 172

Datum:4 april 2024

een aantal aspecten die bij de lagenbenadering betrokken worden, bevat de IOV Noord-Brabant specifieke regels, zoals het Natuur Netwerk, de groenblauwe mantel, cultuurhistorische- en aardkundige waarden, stiltegebied en delen van het watersysteem. Er dient rekening gehouden te worden met de laag dynamische ondergrond, maar ook met de effecten op de andere lagen en met toekomstige effecten. Bij de afweging gaat het niet alleen om de effecten op de omliggende functies in het gebied maar ook op effecten van een ontwikkeling elders. Niet alleen de effecten nu maar ook de effecten naar de toekomst. Analyse Met het beoogde plan worden in totaal 241 woningen gerealiseerd. Ten behoeve van deze ontwikkeling is de lagenbenadering uitgevoerd. Uit de lagenbenadering blijkt dat een stedelijke ontwikkeling binnen het plangebied voorstelbaar is. De aanwezige waarden en structuren in en om het plangebied dienen daarbij in acht te worden genomen. In het stedenbouwkundig plan voor deze uitbreiding is rekening gehouden met de aanwezige cultuurhistorische en landschappelijke waarden binnen het plangebied, zie hoofdstuk 2 en paragraaf 5.2.2. Daarbij wordt tevens aangesloten op waarden en structuren uit de directe omgeving. Het stedenbouwkundig plan is middels zorgvuldige afweging (tussen ontwikkelaars en gemeente) tot stand gekomen.

Conclusie In hoofdstuk 5 van deze toelichting worden de effecten op onder andere de bodem, het grondwater, archeologische waarden, infrastructuur, natuurnetwerk, water, cultuurhistorische waarden en landschappelijke waarden beschreven. Hieruit blijkt dat met de beoogde ontwikkeling geen nadelige effecten aanwezig zijn. Meerwaardecreatie (artikel 3.8 IOV) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Analyse De meerwaarde wordt gecreëerd door:  het beëindigen van de bedrijfsvoering van het agrarisch bedrijf aan Plein 21;  het wegnemen van de verouderde stallen en schuren, behorende bij het agrarisch bedrijf;  het realiseren van nieuwe woningen met een divers programma die tegemoet komen aan de behoefte uit de regio;  het realiseren van nieuwe woningen die ingepast zijn in het landschap, waardoor er een kwalitatief hoogwaardige woonwijk wordt ontstaat;  het realiseren van landschapselementen, die bijdragen aan het landschapstype én de ecologie. Conclusie Middels voorliggend initiatief wordt meerwaarde gecreëerd.

De voorgenomen ontwikkeling is hiermee in lijn met hetgeen opschreven in artikel 3.8 IOV over meerwaardecreatie.

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 49 van 172

Datum:4 april 2024

Kwaliteitsverbetering landschap (artikel 3.9 IOV) Conform artikel 3.9 IOV moeten ruimtelijke ontwikkelingen in landelijk gebied gepaard gaan met een kwaliteitsverbetering van het landschap. Voor het bepalen van de benodigde investering is een categorie-indeling van toepassing, met elk vereisten aan de kwaliteitsverbetering. Hieronder zijn de regels opgenomen die gepaard gaan met de kwaliteitsverbetering van het landschap bij ontwikkelingen in het Landelijk gebied. Ten behoeve van de Kwaliteitsverbetering landschap (artikel 3.9 IOV) geldt : 1. Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. 2. Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: a. dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of b. de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in artikel 62 Regionaal Overleg, worden nagekomen. 3. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit omvat mede: a. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; b.

het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c. het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; d. het wegnemen van verharding; e. het slopen van bebouwing; f. de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Analyse Voorliggend initiatief betreft de realisatie van een woonlocatie met in totaal 241 woningen ter plaatse van agrarische gronden in het buitengebied van Schijndel. Daarnaast betreft de ontwikkeling het saneren van de stallen en schuren behorende bij het agrarisch bedrijf aan Plein 21 en het omvormen van de twee bedrijfswoningen tot twee reguliere woningen. De nieuwe te realiseren woonlocatie, de Grote Braeck, is landschappelijk ingepast, waarbij er rekening is gehouden met ecologische-,landschappelijke- en milieutechnische waarden. Zo is bij het ontwerp onder meer rekening gehouden met de van oudsher bekende structuur, de Teeuwishoek. Daarnaast zijn de woningen zodanig gesitueerd, dat de randen van het plangebied een open karakter behouden en er overal het landschap beleefbaar is. Richting de groene lob aan de noordoostzijde is een opening en zichtlijn behouden richting dit open landschap.

Deze aspecten leveren een ruimtelijke kwaliteitswinst op. Bovendien is de bebouwing aan Plein 21 aangemerkt als cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Door de transformatie naar twee reguliere reguliere woningen, blijft enerzijds de hoofdvorm van de langgevelboerderij behouden en wordt anderzijds leegstand en verloedering voorkomen. Met de sloop van de overtollige stallen/schuren wordt tevens bijgedragen aan het verbeteren van de kwaliteit van het landschap. Landschapsinvesteringsregeling (LIR) De Interim Omgevingsverordening is onder andere door de gemeente Meierijstad doorvertaald in de zogenaamde landschapsinvesteringsregeling (LIR) en is van toepassing op alle ontwikkelingen in het buitengebied die in strijd zijn met het geldende bestemmingsplan, maar waaraan vanuit ruimtelijke overwegingen toch medewerking wordt verleend.

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 50 van 172

Datum:4 april 2024

Niet alle ontwikkelingen hebben dezelfde impact op de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Bovendien is een onderscheid te maken tussen ontwikkelingen die thuishoren in het buitengebied en ontwikkelingen die dat minder doen, zoals wonen of niet-agrarische bedrijfsfuncties. De impact wordt onder meer bepaald door:  de omvang van de ontwikkeling (is daarvoor vergroting bestemmingsvlak of bouwvlak nodig);  dat er sprake van nieuw ruimtebeslag of dat er gebruik gemaakt wordt van bestaande bebouwing;  de aard van de locatie en de omgeving;  de aard van de ontwikkeling en de mogelijke hinder voor de omgeving, (verkeersaantrekkende werking, geluid, milieucategorie)  betreft het een (traditioneel) gebiedseigen of gebiedsvreemde ontwikkeling;  de “gewenstheid” van een ontwikkeling vanuit een (sectorale) beleidswens. De Gemeente Meierijstad vindt het van belang dat de wijze waarop met de LIR wordt omgegaan aansluit bij gemaakte regionale afspraken. Daarom is zoveel mogelijk gekozen voor een uniforme aanpak. De gemeenten Uden, Bernheze, Oss, Schijndel, Mill en Sint Hubert hebben gezamenlijk in overleg met de provincie een notitie opgesteld over de uitwerking van de Landschappelijke Inpassingregeling (Beleidsnota uitwerking landschapsinvesteringsregeling (LIR) Uden, Maart 2017).

Op basis van de LIR zijn drie verschillende categorieën te onderscheiden die de basis vormen voor de nadere uitwerking van de kwaliteitsverbetering van het landschap:  Categorie 1: voor ontwikkelingen die geen of een verwaarloosbare impact hebben ten opzichte van het huidige gebruik geldt geen landschappelijke tegenprestatie.  Categorie 2: voor ontwikkelingen die een beperkte impact hebben ten opzichte van het huidige gebruik op de omgeving is een landschappelijke inpassing vereist.  Categorie 3: voor ontwikkelingen met een aanzienlijke impact ten opzichte van het huidige gebruik is een landschappelijke investering vereist. In voorliggend plan is sprake van een planmatig stedelijke ontwikkeling. Ten aanzien van de landschappelijke inpassingen geldt dat er sprake is van:  een categorie 2 ontwikkeling voor wat betreft de omzetting van twee bedrijfswoningen naar twee reguliere woningen ter plaatse van Plein 21. Het betreft een cultuurhistorisch waardevol gebouw, wat door de splitsing behouden kan blijven. Hiervoor is geen tegenprestatie vereist en volstaat een landschappelijke inpassing.  een categorie 3 ontwikkeling, voor het overige deel van het plangebied, waarvoor een grenswijziging noodzakelijk is. Voor dit deel geldt de verplichting tot het realiseren van een landschappelijke tegenprestatie, de zogenaamde 1% regeling.

Met betrekking tot deze regeling kan worden gesteld dat hier ruimschoots aan wordt voldaan. Enerzijds met de sloop van de bestaande boerderij, Anderzijds met de inzet van de 10 Ruimte voor Ruimte-titels. Deze vertegenwoordigen een waarde van € 1.250.000,-- van in de in het verleden behaalde kwaliteitswinst door het opkopen van rechten en het sloop van stallen, hetgeen het betreffende percentage van de waarde van de uitgeefbare m² ruimschoots overstijgt. Met de beoogde inrichting van het plangebied zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan (zie bijlage 2) wordt voldaan aan de gevraagde landschappelijke inpassing. De afspraken rondom realisatie zijn verankerd in een anterieure overeenkomst. Tevens is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ten aanzien van het realiseren van

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 51 van 172

Datum:4 april 2024

de landschappelijke inpassing. 4.2.2.4 Conclusie Vooruitlopend op toepassing van de toevoeging van het werkingsgebied 'Verstedelijking afweegbaar', voldoet het plan aan de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

4.2.3 Omgevingsverordening Noord-Brabant Vanuit de Omgevingswet moet de provincie naast een omgevingsvisie ook een omgevingsverordening vaststellen voor haar grondgebied. In de omgevingsvisie staat wat de provincie wil bereiken en wat ze wil doen om dat te bereiken. Soms vraagt dat om een nadere uitwerking van beleid en maatregelen in een (omgevings)programma, soms zijn er regels nodig om de ambities te realiseren. De provincie Noord-Brabant heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de regels van destijds met betrekking tot de fysieke leefomgeving zijn samengevoegd. De regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt voor de Omgevingsverordening die op 1 januari 2024 in werking is getreden. Vanwege de aansluiting op uit de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn er ten opzichte van de Interim Omgevingsverordening diverse wijzigingen doorgevoerd: 1. Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. 2. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt. 3. De beoordelingsregels voor het bevoegd gezag voor de vergunningverlening zijn in een apart hoofdstuk 4 opgenomen. 4. Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen.

Hiervoor zijn nieuwe algemene regels opgenomen en ook instructieregels voor het omgevingsplan om bij bouwactiviteiten verontreiniging van het grondwater te voorkomen. 5. De regulering van activiteiten binnen Stiltegebied en Gesloten stortplaatsen zijn aangepast aan het systeem van de Omgevingswet. Bij stiltegebieden geldt voortaan een meldplicht en bij gesloten stortplaatsen een vergunningenplicht. 6. De vrijstellingen voor de vergunning voor de ontgrondingsactiviteit zijn afgestemd op de bepalingen uit de Omgevingswet. 7. De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen. 8. De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling gebaseerd op de Wro zijn niet meer in de Omgevingsverordening opgenomen maar via een voorbereidingsbesluit in het tijdelijke regeldeel geplaats. 9. Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing. 10. Er zijn regels opgenomen voor zwemwaterbeheer. Naast deze noodzakelijke aanpassingen zijn ervaringen en nieuwe inzichten benut om de regeling te verbeteren:  Opname maatwerkregels voor een maximale boordiepte voor gesloten bodemenergiesystemen.  Opname regels voor grondverzet, inclusief de toepassing van PFAS-houdende grond, in grondwaterbeschermingszones.  Aanscherping regeling houtopstanden.

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 52 van 172

Datum:4 april 2024

       









Opname uitzonderingsregeling voor veehouders die in 2028 willen stoppen met bedrijf. Verschillende rood-voor-groenregeling zijn samengevoegd tot één regeling 'Maatwerk voor omgevingskwaliteit'. Voor de ontwikkeling van ruimte-voor-ruimtekavels door de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte is een aparte regeling opgenomen. Opname maatwerkregeling voor de verplaatsing van een bestaande functie naar een nieuwe locatie, zijnde geen vrijkomende locatie. Opname peelrandbreuk binnen Aardkundige waarden en enkele belangrijke gebieden binnen Cultuurhistorische waarden. Rond een aantal beken die van belang zijn voor een klimaatbestendig en robuust watersysteem is een zone Groenblauwe waarden opgenomen. Verruiming van de mogelijkheden voor (nieuwe) collectieve woonvormen plus de mogelijkheid voor inpandige splitsing van woonboerderijen in het landelijk gebied. Gebieden Verstedelijking afweegbaar zijn vervallen. Het is aan de gemeente om op basis van de diep-rond-breed methodiek uit de omgevingsvisie een afweging te maken over stedelijke ontwikkelingen. Opname van een nieuwe locatie Bebouwd gebied voor grote bebouwingsconcentraties in het landelijk gebied zoals grootschalige bovenregionale recreatievoorzieningen, bedrijvenclusters in landelijk gebied en clusters met 50 woningen of meer. Regels voor plantaardige teelten zijn vereenvoudigd.

Als rekening wordt gehouden met aanwezige waarden zijn er onder andere ruimere ontwikkelingsmogelijkheden voor teeltondersteunende voorzieningen en solitaire glastuinbouw. Voor de ontwikkeling van zonneparken is de zonneladder nadrukkelijker in de regels uitgeschreven. Voor windturbines is een voorwaarde opgenomen dat mitigerende maatregelen moeten worden getroffen om faunaslachtoffers tegen te gaan. De scheepvaartklassen van een aantal vaarwegen is aangepast aan de feitelijke functie.

Bovenstaande wijzigingen hebben geen gevolgen voor het voorliggende bestemmingsplan. Nadere toetsing aan de regels uit de Omgevingsverordening is daarom niet noodzakelijk.

4.2.4 Brabantse Agenda Wonen Op 19 september 2017 hebben de Provinciale Staten de Brabantse Agenda Wonen vastgesteld. De Brabantse Agenda Wonen is gericht op het versnellen van de woningbouw, het vernieuwen en verduurzamen van de bestaande woningvoorraad en het op zorgvuldige wijze ruimtelijk inpassen van de behoefte aan nieuwe woonruimte. Middels deze agenda wordt aangegeven welke accenten er de komende jaren liggen bij het bouwen en wonen en hoe de provincie zich hiervoor gaat inzetten. De Brabantse woningmarkt kent grote uitdagingen. De afgelopen jaren zijn te weinig woningen gebouwd. Zo moet de woningvoorraad de komende 10 tot 15 jaar met 11%, ofwel zo'n 120.000 woningen, toenemen. Bovendien verandert de vraag naar woonruimte sterk. Zo bestaat ruim 40% van de huishoudens in 2040 uit eenpersoonshuishoudens en is er een grote behoefte aan kleinere, betaalbare woonruimten. Ook het bouwen van voldoende woningen voor het middensegment op de woningmarkt, betaalbare koop en middeldure huur, blijft een punt van aandacht.

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 53 van 172

Datum:4 april 2024

Uitbreidingslocaties Om in te spelen op bovengenoemde prognoses en ambities dient het planaanbod, zowel kwalitatief, kwantitatief als ruimtelijk, regionaal afgewogen te worden. De Brabantse Agenda Wonen legt het accent op duurzame verstedelijking en op ‘goede woningbouwplannen’ die in lijn hiermee worden ontwikkeld. Hoewel inbreidings- en transformatielocaties hierbij de voorkeur hebben, kan slechts met transformatie en inbreiding binnen bestaand stedelijk gebied niet worden voldaan aan de prognoses, ambities en vraag naar woningen, waardoor uitbreiding onontkoombaar is. Een duurzaam verstedelijkingsbeleid vraagt hierbij om regionale afweging én afspraken over de meer grootschalige gebiedsontwikkelingen én uitbreidingslocaties (richtinggevend principe). Hierbij dient ook rekening te worden gehouden de ruimtelijke-kwalitatieve opgaven en de veranderende vraag op de woningmarkt. Voor wie, wat én waar te bouwen zijn vragen die hierbij spelen. De 'Ruimte-voor-Ruimte-regeling' sluit aan bij een duurzaam verstedelijkingsbeleid, waarbij in ruil voor de sloop van (agrarische) bebouwing een nieuwe woning in het buitengebied ontwikkeld kan worden. Analyse Voorliggend plan voorziet in het realiseren van een woonlocatie met in totaal 241 woningen in het buitengebied van Schijndel, zoals omschreven in paragraaf 1.1.

Het planvoornemen kent een divers programma voor verschillende doelgroepen. Voorliggend plan omvat het volgende woningbouwprogramma:  Vrije kavels voor het dure segment;  Tweekappers en halfvrijstaande woningen voor het (beperkt) dure segment;  Seniorenwoningen voor het beperkt dure segment;  Rug-aan-rug-/hoekwoningen voor het middeldure segment;  Rug-aan-rug-/tussenwoningen voor het goedkope segment;  Rijwoningen voor het sociale segment (regulier en levensloopbestendig)  Rijwoningen voor het middeldure segment;  Rijwoningen voor het goedkope segment;  Hoekwoningen voor het middeldure segment;  Tussenwoningen voor het middeldure segment;  Hoekwoningen voor het dure segment. Minimaal 25% van het woningbouwprogramma bestaat uit sociale huur. Met de toevoeging van in totaal 241 woningen draagt de voorgenomen ontwikkeling bij aan de concrete behoefte van 120.000 nieuwe woningen. Hoewel bij het realiseren van nieuwe woningen de voorkeur bij inbreidings-en transformatielocaties in bestaand stedelijk gebied ligt, is dit bij voorliggend initiatief, gezien de aard en omvang, niet mogelijk. Desondanks is de planlocatie een geschikte locatie, aangezien voorliggend plangebied in de 'Ruimtelijke bouwsteen voor Schijndel' (paragraaf 4.3.2 ) is aangemerkt als 'Visie woninguitbreiding toekomst'.

Middels een Ladderonderbouwing (paragraaf 4.1.3) is tevens onderbouwd dat de voorgenomen ontwikkeling de behoefte naar nieuwe woningen, met bijbehorende programma, tegemoet komt. Daarnaast wordt door het realiseren van de woonwijk de Grote Braeck het bouwtempo verhoogd en kunnen de 5.750 woningen, waar volgens de prognose in 2040 behoefte aan is, in een korter tijdsbestek gerealiseerd worden (paragraaf 4.3.5). Met de realisatie van in totaal 241 woningen, en de transformatie van de twee bedrijfswoningen aan Plein 21 naar twee reguliere woningen, wordt invulling gegeven aan de ambities en uitgangspunten van de provincie. Uit de gemeentelijke woonvisie komt bovendien naar voren

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 54 van 172

Datum:4 april 2024

dat tussen 2018 en 2028 behoefte is aan 876 woningen in Schijndel. Deze opgave voor Schijndel kan niet alleen met inbreiding behaald worden. Het kader van de Ruimtelijke Bouwsteen voor Schijndel (paragraaf 4.3.2) is een inventarisatie gedaan waaruit dit naar voren is gekomen. Uit een analyse van potentiële inbreidingslocaties is naar voren gekomen dat ca. 300 woningen op inbreidingslocaties in Schijndel gerealiseerd kunnen worden. Met een behoefte van 876 woningen zijn uitbreidingslocaties noodzakelijk in de behoefte te kunnen voorzien en zullen de 241 woningen daarom buiten het stedelijk gebied gerealiseerd worden. Hierover heeft reeds regionale afstemming met de Provincie Noord-Brabant plaatsgevonden. Conclusie Het planvoornemen is in overeenstemming met de Brabantse Agenda Wonen.

4.3

Gemeentelijk niveau

4.3.1 Structuurvisie Ruimte Schijndel Op 31 mei 2012 heeft de voormalige Gemeente Schijndel, nu Gemeente Meierijstad, de structuurvisie Ruimte Schijndel vastgesteld. De structuurvisie maakt het daarnaast mogelijk om lopende en gewenste ruimtelijke ontwikkelingen met elkaar in verband te brengen. Via de structuurvisie legt de gemeente, voor wat betreft de ruimtelijke ontwikkeling, de lange termijndoelen vast. De volgende vier kernwaarden waren het uitgangspunt bij de totstandkoming van deze structuurvisie Ruimte:  verdieping van de Strategische Visie;  behoud en versterken van bestaande kwaliteiten voor een complete gemeente;  regierol voor de gemeente Schijndel;  transparantie en toegankelijkheid van ruimtelijke keuzes Op het gebied van wonen wordt in de structuurvisie omschreven dat een woningbouwopgave vrijwel geheel binnen de officiële fysieke begrenzing van het stedelijk gebied van Schijndel opgevangen dient te worden. Dit komt neer op herontwikkeling in plaats van uitbreiding. Hierdoor ontstaat verdichting en dat ondersteunt het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Hierbij is de Woonvisie van groot belang om tijdig knelpunten te analyseren. Daarnaast is het belangrijk om bij een verregaande stedenbouwkundige ontwikkeling van Schijndel, de kenmerkende Schijndelse eigenschappen in de veranderingen een voorname rol te laten spelen.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen liggen er keuzes open die sterk samenhangen met de robuuste groen-blauwe, landschappelijke identiteit. De keuzes die gemaakt moeten worden, betreffen de toekomst van de groene gebieden en in het bijzonder landschappelijk gezien:  het Duits Lijntje als ecologische verbindingszone (EVZ);  de combinatie van wateropvang / wandelroutes in het kernrandgebied van Schijndel, en  behoud cultuurhistorische woonbebouwing. In de Structuurvisie Buitengebied zijn ambities geformuleerd die vanuit strategisch niveau direct doorwerken naar de uitvoering voor kwaliteitsverbetering van het landschap in combinatie met agrarische bedrijfsvoering. Deze koppeling is zo wezenlijk voor het behoud en waar mogelijk versterking van de landschappelijke en natuurwaarden, dat het integraal in deze ruimtelijke structuurvisie is besproken.

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 55 van 172

Datum:4 april 2024





Leidend voor Schijndel is daarom de keuze om binnen de aangewezen bebouwingsconcentraties ruimte te bieden voor toevoeging van nieuwe bebouwing en nieuwe functies. Daaraan gekoppeld is een compensatiemaatregel om in het omliggende landschap te investeren in natuur en landschap. Bij ruimtelijke ontwikkelingen in het buitenstedelijk gebied zal specifiek aandacht moeten worden besteed aan de kwaliteitsverbetering van het landschap. Daarbij dient niet alleen landschappelijke inpassing van de nieuwe ontwikkelingen na te streven, maar ook te kijken naar kwaliteitsverbetering in het omliggende landschap.

Analyse Voorliggend plan voorziet in het realiseren van een woonlocatie met in totaal 241 woningen in het buitengebied van Schijndel, zoals omschreven in paragraaf 1.1. Gezien de aard en omvang kan de voorgenomen ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd worden. Het plangebied is echter in de Structuurvisie Ruimte Schijndel niet aangemerkt als 'Zoekgebied wonen'. Daarmee past voorliggende ontwikkeling niet binnen de kaders van de Structuurvisie Ruimte uit 2012. Het is echter wel mogelijk af te wijken van structuurvisie, mits dit in het bestemmingsplan goed wordt onderbouwd. Door de aanleg van de Structuurweg en de wens te voorkomen dat de afzonderlijke kleine kernen met cultuurhistorische kwaliteiten onderdeel worden van de grote kernen is de het uitbreiden van Schijndel in noordoostelijke richting niet meer gewenst. Tevens was met de toegenomen woningbehoefte ook behoefte aan een herijking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid. Daarom is in 2020 een nieuw ruimtelijk wensbeeld voor de uitbreidingen van Schijndel opgesteld 'De Ruimtelijke bouwsteen voor Schijndel'. Deze notitie betreft een actualisatie van het ruimtelijk beleid van Schijndel. In de volgende paragraaf is deze beschreven. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen Structuurvisie Ruimte Schijndel.

In dit bestemmingsplan wordt in paragraaf 4.3.2 beschreven waarom er afwijkend ruimtelijk beleid is opgesteld en hoe dit er nu uit ziet,

4.3.2 De Ruimtelijke bouwsteen voor Schijndel Inleiding Op 24 maart 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Meierijstad De Ruimtelijke bouwsteen voor Schijndel vastgesteld. Dit beleidsdocument legt de gewenste en verwachte ruimtelijke ontwikkeling tot 2028 voor de kern Schijndel in grote lijnen vast. In de notitie is middels een ruimtelijke, landschappelijke en maatschappelijke analyse onderzocht op welke wijze in de woningbehoefte kan worden voorzien en tegelijkertijd een compacte kern van Schijndel kan worden behouden.

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 56 van 172

Datum:4 april 2024

De Ruimtelijke bouwsteen voor Schijndel vormt de opmaat naar de omgevingsvisie. Als vervolg op de Structuurvisie Ruimte uit 2012 van de voormalige gemeente Schijndel en als input voor de Omgevingsvisie is er voor Schijndel een ruimtelijke analyse en functionele ‘update’ gemaakt. In de Woonvisie uit 2018 is de kwantitatieve woningbehoefte voor Schijndel opgenomen. In deze Bouwsteen wordt onder meer ingegaan op de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte gekoppeld aan ruimtelijke kwaliteitskaders. Aanleiding wijziging ruimtelijke visie De druk op de Schijndelse woningmarkt is groot. Tot 2028 ligt er een opgave om binnen de kern Schijndel circa 700 woningen te realiseren. Deze woningen kunnen niet binnen de bestaande kern worden gerealiseerd (zie 4.3.5). Deze Bouwsteen richt zich vooral op de ruimtelijke kwaliteiten van Schijndel en hoe deze kwaliteiten ook in de toekomst met de gevraagde opgaven kunnen worden behouden. Het gaat daarbij om het aangeven van ontwikkelingsrichtingen, kwalitatieve en kwantitatieve behoefte en ruimtelijke kwaliteitskaders. Zo gaat het in dit beleidsdocument bijvoorbeeld meer om de vraag welke soort woningen op welke plaats kunnen worden gebouwd, dan om het vastleggen van de aantallen te bouwen woningen per jaar.

Analyse In de ruimtelijke analyse van Schijndel zien we dat dit dorp zich lineair ontwikkeld heeft op een hoger gelegen zandrug tussen de Dommel en de Aa. De centrale dorpsweg, de Hoofdstraat heeft drie kernen gekend rondom drie kerken, waar woonbebouwing en voorzieningen gesitueerd waren. Vanuit deze kernen is Schijndel gegroeid aan weerszijden van de bebouwing langs de hoofdweg op de iets lager gelegen gronden achter de zandrug. Die ontwikkeling is zo gegaan dat er steeds groene ruimte tussen de bebouwing open bleef, met bospercelen en agrarische grond. Hier werden de groene voorzieningen voor de nieuwe woonbuurten in gesitueerd, zoals sportvelden en parken. Zo zijn de voor Schijndel kenmerkende 'groene wiggen' ontstaan, die door de bewoners van Schijndel als een belangrijke kwaliteit gezien worden. Dorp en land zijn sterk verweven. Iedereen woont dicht bij het landschap; veel mensen wonen aan het groen door de grote randlengte van de wiggen én vanuit de groene wiggen wandel of fiets je via de wiggen naar het buitengebied toe. Althans tot het jaar 2000, toen de Structuurweg gereed kwam, die als een ceintuur langs de noord-oost en oostzijde van Schijndel is gelegd. De fysieke relaties met het dal van de Aa zijn toen op een aantal plaatsen opgeheven in verband met de doorstroomcapaciteit enverkeersveiligheid.

Door de aanleg van een geluidswal langs de Structuurweg is ook de visuele relatie, vanuit het dorp met het landschap en omgekeerd, verbroken. De woonbebouwing is door gezet tot aan de geluidswal. De verwevenheid van dorp en land bestaat hier niet meer. Daarom is niet overwogen om voor uitbreidingslocaties verder in noord-oostelijke richting te zoeken.

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 57 van 172

Datum:4 april 2024

Daarbij kwam dat Wijbosch al flink is gegroeid in de richting van Schijndel en dat Meierijstad wil voorkomen dat de afzonderlijke kleine kernen met cultuurhistorische kwaliteiten onderdeel worden van de grote kernen. Meierijstad onderscheidt zich van andere steden door de aanwezigheid van cultuurhistorisch waardevolle plekken verspreid in de hele gemeente, bestaande bij de gratie van de wisselwerking tussen dorps en landelijk gebied, en wil dat graag zo houden. De nabijheid van het landschap is een belangrijke waarde voor de afzonderlijke kernen van Meierijstad. Voor de toekomstige uitbreidingen is daarom ook gekeken naar de zuid-westelijke rand van Schijndel. Ook hier bestaat een meanderende rafelige dorpsrand en dringen groene wiggen diep in het dorp door. 11 Kernkwaliteiten Voor nieuwbouw wordt prioriteit gegeven aan inbreiding van de bestaande kern met aandacht voor kwaliteitsverbetering, zorgvuldig ruimtegebruik en behoud van de kracht van de kern. Initiatieven met betrekking tot woningbouw moeten voldoen aan ruimtelijke kwaliteitscriteria. De elf kernwaarden van Schijndel dragen er toe bij dat Schijndel haar eigen specifieke dorpse identiteit behoudt. In deze Bouwsteen worden 11 kernkwaliteiten voor ontwikkelingen benoemd: 1. Compacte bebouwingsopzet op de smalle dekzandrug; 2. Groene wiggen, die diep doordringen tot in de bebouwde kom van het dorp; 3.

Robuuste bomenstructuur, langs wegen en paden in het dorp die naar het omliggende landschap leiden en van cultuurhistorische waarde kunnen zijn, maar ook vanuit ecologie, klimaatadaptatie en tegengaan van hittestress van belang zijn; 4. Compacte dorpskern: huiskamer van Schijndel; 5. 't Noord en 't Zuid; 6. Compleet aanbod van onderwijsvoorzieningen; 7. Bloeiend verenigingsleven; 8. Kunst en Cultuur; 9. Kleinschalige bedrijventerreinen in gebied in de dorpsstructuur; 10. Dorpse bebouwing; 11. Zorgvuldige inrichting van de openbare ruimte. De juiste woningen moeten op de juiste plaats worden gebouwd. Toekomstbestendig bouwen betekent doorstroming bevorderen, zodat de bestaande woningvoorraad zo goed mogelijk benut blijft. Transformatie van vrijkomende bebouwing, mits geschikt, kan eveneens worden benut. Hoewel inbreidings-en transformatielocaties de prioriteit hebben, is er ook gezien de behoefte op korte termijn aan nieuwbouw, uitbreiding nodig. Uit de analyse is immers gebleken dat alleen met inbreiding niet in de volledige opgave kan worden voorzien. Dorpsuitbreiding Schijndel Dorpsuitbreiding is alleen dan aan de orde, wanneer naast de andere genoemde opties versnelling noodzakelijk blijkt. Het is dan denkbaar dat er aan de rand van het dorp een uitbreiding van woningen komt.

Ook hiervoor geldt dat dit bij voorkeur op locaties gebeurt waar ruimtelijke/milieu knelpunten worden opgelost en ruimtelijke kwaliteit wordt toegevoegd. In deze recente visie op de uitbreidingslocaties is bij de keuzes van de uitbreidingslocaties er vanuit gegaan dat een nieuwe uitbreiding vanzelfsprekend moet aansluiten op het bestaande dorpse weefsel met een optimale bereikbaarheid voor langzaam verkeer. Ook moet de locatie een bijdrage leveren aan de verlenging van de rand van het dorp en de vorming van landschappelijke lobben. Door de gewijzigde inzichten met betrekking tot dorpsuitbreidingen

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 58 van 172

Datum:4 april 2024

komen de locaties voor de toekomstige uitbreidingen niet meer geheel overeen met de in de Interim Omgevingsverordening (IOV) aangeduide locaties 'Verstedeliiking afweegbaar'. Bij toekomstige uitbreidingsvraagstukken zal daarom de nieuwe visie leidend zijn en niet de bouwmogelijkheden vanuit de IOV. Voor uitbreiding komen de locaties in aanmerking die een kwalitatieve verbetering voor het dorp betekenen. In de Bouwsteen is het eikenblad gebruikt als symbool van de ruimtelijke basisstructuur van Schijndel. Hier kunnen we duurzame woonbuurten maken, die de bestaande wiggen vergroten door erlangs te gaan bouwen richting buitengebied. Door deze tevens te situeren aan bestaande wegen richting de Hoofdweg in Schijndel, die nog voldoende capaciteit hebben om toename van dorpsverkeer te verwerken, de Langstraat, de Schootsestraat, en de Putsteeg, is er geen Structuurweg nodig langs deze kant van het dorp en kan de verwevenheid van dorp en land blijven bestaan. Voor de nieuwe woonbuurten is alleen de aanleg van een interne verkeersstructuur nodig, waardoor de hoeveelheid te realiseren verharding beperkt kan blijven. Vanuit duurzaamheidsperspectief is dit een belangrijke overweging. In alle toekomstige ontwikkelingen is de 'eikenbladstructuur' leidend. Dit houdt in dat de rafelrand en groene wiggen behouden dienen te blijven.

Daarnaast dient bij nieuwe ontwikkelingen de randlengte met het landschap zo groot mogelijk houden. Dat betekent dat de groene lobben gehandhaafd dienen te worden. Op onderstaande kaart zijn de dorpsuitbreidingslocaties aangegeven. Het plangebied is hierin rood omcirkeld.

UITSNEDE DE RUIMTELIJKE BOUWSTEEN VOOR SCHIJNDEL MET PLANGEBIED AANGEDUID ALS 'VISIE WONINGUITBREIDING TOEKOMST'

Uitgangspunten woningbouwopgaven Voor de woningbouwopgave dient rekening te worden gehouden met de volgende uitgangspunten: 1. “Bij alles wat we doen rekening houden met de effecten op ‘elders’ en ‘later’ ”

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 59 van 172

Datum:4 april 2024

(duurzaamheidsvisie); 2. Bij alle nieuwbouw moet worden aangesloten op de Woonvisie van Meierijstad. 3. Nieuwe woonbebouwing wordt ontwikkeld tezamen met nieuwe groenvoorzieningen, voldoende parkeren, rekening houden met voetgangers, sociale veiligheid, verlichting, waterberging en voldoende ruimte voor boomclusters, straten met groen en bomen en groene erfscheidingen tussen private domein en het publieke domein. Waar mogelijk worden bestaande boomstructuren versterkt. Bij de inrichting biodiversiteit nastreven aansluitend op de Duurzaamheidsvisie Meierijstad; 4. Nieuwbouw past binnen het karakteristieke Schijndelse dorpse bouwen: kleine bebouwingskorrel met afwisselend programma op relatief grote kavels. Voortuinen en groene erfafscheidingen. De kavels liggen met hun voorzijde aan openbaar gebied. 5. De openbare ruimtestructuur van nieuwbouwbuurten sluit op een vanzelfsprekende manier aan op het bestaande netwerk van Schijndel. 6. Nieuwbouw bevordert, waar mogelijk, versterking van het fijnmazig netwerk van openbaar gebied in het dorp . Daarbij worden historische paden die verloren zijn gegaan, zoals kerkpaden, waar mogelijk hersteld. 7. Uitbreiding versterkt de groenstructuur van Schijndel: de meanderende dorpsrand en de structuur van groene wiggen. 8. De relatie vanuit de bebouwing met het landschap blijft bij uitbreiding aanwezig. 9.

Waar mogelijk continuïteit aanbrengen in de langzaam verkeerverbindingstructuur tussen het dorp en het buitengebied. 10. Bestaande wegen, die een andere functie krijgen door de realisatie van nieuwbouw, krijgen tegelijkertijd een aangepaste inrichting. 11. De gemeentelijke sneltoetscriteria van Meierijstad zijn van toepassing. 12. De Schijndelse spelregels op straatniveau zijn van toepassing voor een duurzame, leefbare, mooie leefomgeving met toekomstwaarde. Analyse De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van een woonlocatie met in totaal 241 woningen ter plaatse van agrarische gronden in het buitengebied van Schijndel. Gezien de aard en omvang kan de voorgenomen ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd worden. Daarom zullen deze 241 woningen in het buitengebied, aangrenzend aan de kern Schijndel verwezenlijkt worden. Op bovenstaande kaart is het plangebied aangeduid als 'Visie woninguitbreiding toekomst', waardoor de planlocatie passend wordt geacht. Middels voorliggende ontwikkeling wordt de 'eikenbladstructuur' met de groene wiggen versterkt. De situering van de woningen en de afwisseling van een divers programma met onder meer relatief grote vrije kavels en kleinere rijwoningen zorgen dat de woonlocatie de Grote Braeck bestaat uit karakteristieke Schijndelse bebouwing.

Daarnaast zijn de woningen zodanig gesitueerd, dat de randen van het plangebied een open karakter behouden en er overal het landschap beleefbaar is. Richting de groene lob aan de noordoostzijde is een opening en zichtlijn behouden richting dit open landschap. Deze aspecten leveren een ruimtelijke kwaliteitswinst op. Naast de landschappelijke inpassing van het plan, is zowel binnen openbare ruimte als de uitgeefbare percelen van het plangebied groen voorzien in de vorm van groene hagen, bomen, wadi's en grasvelden. Op deze manier wordt er gestreefd naar biodiversiteit, dat aansluit bij de Duurzaamheidsvisie van de Gemeente Meierijstad. Tegelijkertijd ontstaat middels deze groene inrichting een woonwijk met een landelijk karakter.

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 60 van 172

Datum:4 april 2024

Bij de planontwikkeling van Grote Braeck worden ook onderstaande waarden versterkt:  traditie van zorgvuldig ruimtegebruik doorzetten In Grote Braeck is ingespeeld op het grote waterbergend vermogen wat de uitbreidingen aan de zuid-westelijke kant van Schijndel moeten hebben door hun lagere ligging. In het groen in de buurt is aan weerszijden van de Teeuwishoek openbaar groen gesitueerd, van voldoende maat om medegebruik voor de waterberging in op te kunnen nemen, naast de recreatieve functie van het groen.  stellen van kwaliteitseisen aan de nieuwe ontwikkelingen In de verkavelingsopzet van Grote Braeck is nadrukkelijk rekening gehouden met een goede aansluiting op de Langstraat, waar de tegenoverliggende bestaande bebouwing uit vrije kavels bestaat. Ook in Grote Braeck zijn vrijstaande woningen aan de Langstraat gesitueerd.  respecteren van landschappelijke en cultuurhistorisch waarden. Voor de inpassing van beide waarden is de Teeuwishoek een voorbeeld. Het is een zandpad dat van Plein naar de hoek Langstraat/Venushoek loopt. Het was vroeger het pad vanuit Schijndel, waarlangs de schapen van en naar de hei gebracht werden. Dit cultuurhistorisch van belang zijnde element is in het plan opgenomen in het groen en behoudt de recreatieve functie. Bovendien zijn de twee bedrijfswoningen aan Plein 21 aangemerkt als cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.

Door de transformatie naar twee reguliere woningen, blijft enerzijds de hoofdvorm van de langgevel boerderij behouden en wordt anderzijds leegstand en verloedering voorkomen. Op basis van de provinciale en gemeentelijke woonvisie is met een ladderonderbouwing (4.1.3) de vraag naar woningen en de behoefte naar een divers woningbouwprogramma in de regio aangetoond. Middels dit plan wordt zowel voldaan aan de kwalitatieve als de kwantitatieve woningbehoefte in Schijndel. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past binnen De Ruimtelijke Bouwsteen voor Schijndel. 4.3.3 Nota Kwaliteitsverbetering, kwaliteitsverbetering in het landelijk gebied De provincie Noord-Brabant vereist als compensatie voor bepaalde ontwikkelingen in het buitengebied, naast een gedegen landschappelijke inpassing, (extra) maatregelen om de ruimtelijke kwaliteit te bevorderen. De voormalige gemeente Schijndel heeft dit provinciale beleid nader uitgewerkt in de ‘Nota Kwaliteitsverbetering, kwaliteitsverbetering in het landelijk gebied’. De nota legt onder meer vast hoe de omvang van de benodigde bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van het landschap moet worden berekend en welke maatregelen ingezet mogen worden. De gekozen systematiek sluit aan bij de werkwijze van de regiogemeenten uit Noordoost-Brabant.

NL.IMRO.1948.SCH002BP0012022M-VG01

Pagina: 61 van 172

Datum:4 april 2024

Analyse Voorliggend plan voorziet in het realiseren van een woonlocatie met in totaal 241 woningen in het buitengebied van Schijndel, zoals omschreven in paragraaf 1.1. De nieuwe te realiseren woonlocatie, de Grote Braeck, is landschappelijk ingepast, waarbij er rekening is gehouden met ecologische- ,landschappelijke- en milieutechnische waarden. Zo is bij het ontwerp onder meer rekening gehouden met de van oudsher bekende structuur, de Teeuwishoek. Daarnaast zijn de woningen zodanig gesitueerd, dat de randen van het plangebied een open karakter behouden en er overal het landschap beleefbaar is. Richting de groene lob aan de noordoostzijde is een opening en zichtlijn behouden richting dit open landschap. Deze aspecten leveren een ruimtelijke kwaliteitswinst op. Bovendien is de bebouwing aan Plein 21 aangemerkt als cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Door de transformatie naar twee reguliere reguliere woningen, blijft enerzijds de hoofdvorm van de langgevel boerderij behouden en wordt anderzijds leegstand en verloedering voorkomen. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan ook een Beeldkwaliteitplan (BKP) opgesteld. De inrichting van de buitenruimte en landschappelijke inpassing vormt een integraal onderdeel van dit BKP. Het BKP is als bijlage 2 bijgevoegd.

4.3.4 Woonvisie Meierijstad 2018 Op 5 juli 2018 heeft de gemeenteraad van de Gemeente Meierijstad de Woonvisie Meierijstad 2018 vastgesteld. De woonvisie is tot stand gekomen in samenwerking met huurdersgroepen, woningcorporaties, zorg- en welzijnspartijen, ontwikkelaars, ondernemers en bewoners in Meierijstad. De Gemeente Meierijstad wil een stad zijn met een aantrekkelijk woonklimaat en een woningaanbod voor iedereen. Er wordt gestreefd naar vitale wijken en kernen met een gevarieerd woningaanbod in aantrekkelijke, leefbare buurten om ruimte en kansen te bieden aan alle bevolkingsgroepen en leefstijlen. De uitdaging is om in te spelen op de maatschappelijke opgaven, waar vergrijzing en gezinsverdunning aan de orde zijn. Hierbij is het aandachtspunt om een inclusieve samenleving te creëren, waar iedereen meedoet en tot zijn recht komt. Zo dient het woonbeleid toekomst bestendig te zijn en gebaseerd te zijn op de woningbehoefte van de woningzoekenden. Om te voorzien in de diversiteit van woningbehoeften en wensen van onze eigen inwoners en van hen die zich in Meierijstad al dan niet tijdelijk willen vestigen, geeft de Gemeente Meierijstad ruimte aan woningbouwplannen. Hierbij zijn duurzaam en zorgvuldig gebruik van de ruimte en bestaand vastgoed punten van aandacht. Voor de woningbehoefte wordt niet alleen gekeken naar de korte, maar ook naar de lange termijn.

Hierbij dient het goede van het landelijk wonen behouden te blijven en de stedelijke kern aantrekkelijker gemaakt en versterkt te worden. Om dit te bewerkstelligen is samenwerken met zowel de plaatselijke En partners en inwoners, als met de regio van belang. De Gemeente Meierijstad focust zich op vier thema’s en de realisatiekracht van deze visie: 1. de dynamiek van de woningmarkt: een continue afstemming van de vraag naar passende woningen en het aanbod (bestaand en nieuw) in relatie tot de behoefte op de langere termijn onder wisselende omstandigheden;