Rapport behoefteonderzoek bedrijventerreinen

37

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Voedingsmiddelenindustrie

• De voedingsmiddelenindustrie is één van de sectoren van gemiddelde omvang op bedrijventerreinen in Meierijstad, met circa 9% van de werkgelegenheid. • De voedingsmiddelenindustrie heeft de sterkste concurrentiekracht ten opzichte van de regio van alle sectoren. De voedingsmiddelenindustrie op bedrijventerreinen in Meierijstad onderscheidt zich dus sterk in de regio met zijn economische omvang en kwaliteit. • De sector heeft echter wel een licht negatieve dynamiek de afgelopen jaren.

• De werkgelegenheid in de voedingsmiddelenindustrie daalt naar verwachting tot en met 2030 in de regio Noordoost Brabant. • In Noordoost Brabant wordt een sterke trek naar bedrijventerreinen verwacht vanuit de voedingsmiddelenindustrie tot en met 2030. • Naar verwachting stijgt de terreinquotiënt in de voedingsmiddelenindustrie tot en met 2030 als gevolg van toenemende automatisering en robotisering in de sector.

Bron: Stec Groep, 2018 & 2021.

Bedrijven Meierijstad sterk lokaal gebonden De bedrijfsruimtemarkt is voor een groot deel een lokale markt. Uit onze eigen monitoring van locatiedynamiek 27 blijkt dat het grootste deel van de bedrijven bij verplaatsing of uitbreiding kiest voor vestiging binnen de eigen gemeente. Gemiddeld genomen gaat het om circa 75% van de bedrijven. Zo’n 90% van de locatiedynamiek vindt binnen de regiogrenzen plaats. De gemiddelde afstand tot de nieuwe locatie is bij verhuizing zo’n 7 kilometer. Bijna 90% verhuist binnen een straal van 15 kilometer. Deze cijfers worden onderstreept door eerder onderzoek van het CBS en PBL 28. 10F10F

Ook in Meierijstad zien we dat de bedrijfsruimtemarkt voornamelijk lokaal is. We zien dit bijvoorbeeld terug in de verhuisdynamiek van bedrijven op de bedrijventerreinen in Meierijstad, (bron: Vastgoeddata, 2021). De afgelopen tien jaar zijn er circa 100 bedrijven naar een bedrijventerrein in de gemeente verhuisd. In dezelfde periode zijn er circa 60 bedrijven van een bedrijventerrein vertrokken. Van de bedrijven die naar een bedrijventerrein in Meierijstad verhuisden de afgelopen tien jaar kwam circa 60% uit de eigen gemeente en kwam circa 25% uit de regio (Noordoost-Brabant). Slechts 15% van de bedrijven die naar een bedrijventerrein in Meierijstad verhuisden kwam van buiten de regio. Figuur 16: Floor space index per bedrijventerrein

Bron: IBIS 2020, BAG 2020; Bewerking Stec Groep, 2021 Database Locatiebeslissingen Nederland, Stec Groep. Verhuizingen van bedrijven en groei van werkgelegenheid, Ruimtelijk Planbureau, 2007 (NAi Uitgevers Rotterdam). https://www.cbs.nl/nl-nl/achtergrond/2013/33/bedrijven-verhuizen-vooral-binnen-eigen-gemeente; CBS, 2013.

27 28

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Figuur 17: Arbeidsintensiteit per bedrijventerrein

Bron: IBIS 2020, LISA 2020; Bewerking Stec Groep, 2021

Figuur 18: Kwaliteit op basis van leegstand/aanbod per bedrijventerrein

Bron: IBIS 2020, BAG 2020, Funda In Business, 2021; Bewerking Stec Groep, 2021

38

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Figuur 19: Kwaliteit op basis van gemiddelde leeftijd vastgoed per bedrijventerrein

Bron: IBIS 2020, BAG 2020; Bewerking Stec Groep, 2021

39

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

40

B. Ruimtevraag naar bedrijventerreinen In deze bijlage brengen we de ruimtevraag naar bedrijventerreinen in gemeente Meierijstad in beeld. Deze kwantitatieve en kwalitatieve analyse bestaat uit een aantal componenten: 1. Autonome uitbreidingsvraag lokale bedrijven (‘thuismarkt’): prognose & online marktpeiling 2. Vervangingsvraag door onttrekking/transformatie van de bedrijventerreinenvoorraad 3. Potentiële (boven)regionaal georiënteerde vraag

Methodiek onderzoek uitbreidingsvraag bedrijventerreinen Methodiek ruimtevraag naar bedrijventerreinen Voor het onderzoek naar de ruimtevraag naar bedrijventerreinen hanteren we twee methoden naast elkaar. De ruimtevraag van bedrijven maken we inzichtelijk met een top-down, macro-economische modelmatige prognose, maar kleuren we verder in met behulp van de lokale bottom-up marktvraag 29. Aanvullend maken we een inschatting van bedrijven met een (boven)regionale oriëntatie die van buiten kunnen instromen. Figuur 20: Toenemende tweekoppigheid op bedrijventerreinenmarkt

Bron: Stec Groep, 2021

In hoofdzaak zijn er twee groepen bedrijven op de bedrijventerreinenmarkt: bedrijven met een lokale marktregio en bedrijven met een ruimere (boven)regionale marktregio. Tot de eerste groep, met een lokale marktregio, behoort het gros van de bedrijvigheid in Nederland: met name het lokaal/regionaal midden- en kleinbedrijf. Denk hierbij aan aannemers, zakelijk dienstverleners, autogarages, metaalbewerkers, (kleinere) handelsondernemingen, maakbedrijven (industrie) en lokale transportbedrijven. Deze groep bedrijven is doorgaans sterk lokaal geworteld. Ruimtevragers uit dit segment zijn vaak sterk gebonden aan de huidige vestigingslocatie en zoeken ruimte nabij (op kernniveau). Daarna volgt regionale bedrijvigheid. En tot slot is zijn er bedrijven met een bovenregionale oriëntatie. Deze groep heeft een groot zoekgebied is relatief klein in aantal maar fors in ruimtebehoefte. Denk aan grootschalige industrie of grote logistieke partijen. Deze bedrijven hebben veelal – in tegenstelling tot het midden- en kleinbedrijf – een (zeer) grote ruimtevraag en/of (zeer) specifieke vestigingseisen. De ruimtevraag naar bedrijventerreinen bestaat uit drie componenten: 1. uitbreidingsvraag 2. vervangingsvraag 3.

(potentiële) bovenregionaal georiënteerde vraag In dit onderzoek brengen we de uitbreidingsvraag en vervangingsvraag kwantitatief en kwalitatief in beeld, op basis van een top-down doorrekening van de vastgestelde bedrijventerreinenprognose voor de provincie Noord-Brabant. De additionele (bovenregionale) vraag is niet direct te ‘voorspellen’ via de ramingsmethodiek. Wel gaan we in op welke onderdelen hierin een rol kunnen spelen en hoe zeker deze ruimtevraag is. 29

Online marktpeiling ruimtebehoefte bedrijven gemeente Meierijstad.

41

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Tabel 7: Ruimtevraag in drie componenten +

Wat is het? Vraag naar extra bedrijventerrein, ten opzichte van huidige voorraad, door natuurlijk verloop en dynamiek van bedrijven in de regio. Ook wel autonome vraag genoemd.

Uitbreidingsvraag

X +

+

Hoe bepalen we deze ruimtecomponent? Via Bedrijfslocatiemonitor (BLM) methodiek, ontwikkeld door het CPB. Basis voor deze methodiek is werkgelegenheid.

Wat is het? Vraag naar bedrijventerrein door onttrekking van een deel van de huidige voorraad bedrijventerreinen (bijvoorbeeld door transformatie van een bedrijventerrein naar een woonfunctie).

Additionele (boven)ergionaele vraag

Vervangingsvraag

Onttrekking (bijv. transformatie)

+

Hoe bepalen we deze ruimtecomponent? Inventarisatie van plannen voor onttrekkingen (transformaties).

Wat is het? Vraag naar bedrijventerrein die niet direct te ‘voorspellen’ is via ramingsmethodiek. Het gaat veelal om grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen, incidenteel van aard.

+

Hoe bepalen we deze ruimtecomponent? Inschatting op basis van bestaande onderzoeken, maar ook veelal niet direct kwantificeerbaar.

Bron: Stec Groep, 2021

We leggen in de volgende paragrafen per vraagcomponent uit waar deze uit bestaat. We geven inzicht in de omvang (kwantiteit) en samenstelling (kwaliteit) van de vraag. Zie daarnaast de kwalitatieve vraagprofielen voor het ruimtelijk programma van eisen van de ruimtevraag. Autonome uitbreidingsvraag lokale bedrijven (top down) De uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen in Meierijstad leiden we af uit de regionale uitbreidingsvraag van Noordoost-Brabant in de meest actuele provinciale bedrijventerreinenprognose. We hanteren een ‘marktaandeel’ van 27% de gemeente Meierijstad binnen de geraamde uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen in de regio Noordoost-Brabant. Dit baseren we op vier indicatoren:

42

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

•

•

•

•

Aandeel in de uitgifte bedrijventerrein (netto hectare) in de periode 2011-2020 Deze indicator geeft een beeld van de historische uitgiftedynamiek op korte termijn. Een gemeente die in de afgelopen tien jaren bovengemiddeld in trek blijkt te zijn, krijgt hierdoor een groter deel van de vraag toebedeeld. Aandeel in de werkgelegenheid op bedrijventerreinen (LISA 2019) Deze indicator geeft een beeld van de economische omvang op bedrijventerreinen van de gemeente ten opzichte van de andere gemeenten in de regio. Daarmee krijgt een gemeente met een hogere economische dynamiek op bedrijventerreinen een groter deel van de vraag toebedeeld. Aandeel in de uitgegeven voorraad / areaal bedrijventerrein (netto hectare) per 1-1-2020 Deze indicator geeft een beeld van de economische positie van de gemeente op bedrijventerreinen, waarbij niet werkgelegenheid, maar de oppervlakte bepalend is. De indicator voegt een ruimtelijke component toe. De uitbreidingsvraag in de regio komt in de regel van bestaande bedrijven die vaak over kortere afstand verhuizen - waarvan ruim twee derde binnen de eigen gemeente - blijkt uit onderzoek van CBS 30. Sectorale structuur ten opzichte van de regio (LISA 2019) Deze indicator geeft inzicht in de verwachte ruimtevraag vanuit de sectorale structuur van de gemeente.

Daarmee krijgt een gemeente met een hoog aandeel sectoren met een grote ruimtevraag (zoals logistiek en groothandel) een groter deel van de vraag toebedeeld.

In onderstaande tabel is de geprognosticeerde uitbreidingsvraag op bedrijventerreinen in Meierijstad op basis van het marktaandeel binnen de regio doorgerekend tot en met 2030. Tabel 8: Aandeel Meierijstad in geprognotiseerde uitbreidingsvraag op basis van drie scenario’s

Aandeel in uitbreidingsvraag regio Noordoost-Brabant 2021 t/m 2030

Gemeente Meierijstad (scenario laag) 27% * 98 ha. = Circa 27 ha.

Gemeente Meierijstad (scenario midden) 27% * 148 ha. = Circa 40 ha.

Gemeente Meierijstad (scenario hoog) 27% * 233 ha. = Circa 63 ha.

Bron: Stec Groep, 2021.

De totale uitbreidingsvraag doorgerekend naar de grotere kernen en sectoren in gemeente Meierijstad is in onderstaande tabellen af te lezen. Tabel 9: Ruimtevraag naar bedrijventerreinen per kern in Meierijstad Kern Veghel Schijndel Sint-Oedenrode & Nijnsel Erp Totaal

Vraag scenario laag Circa 21 ha. Circa 5 ha. Circa 1 ha. Circa 1 ha. Circa 27 ha.

Vraag scenario midden Circa 28 ha. Circa 8 ha. Circa 2 ha. Circa 2 ha. Circa 40 ha.

Vraag scenario hoog Circa 44 ha. Circa 13 ha. Circa 3 ha. Circa 3 ha. Circa 63 ha.

Tabel 7: Uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen per sector in Meierijstad Sector Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie 31 Logistiek en groothandel Totaal

Vraag scenario laag (netto) Circa 0 ha. Circa 3 ha. Circa -3 ha. Circa 4 ha. Circa 23 ha. Circa 27 ha.

Vraag scenario midden (netto) Circa 4 ha. Circa 5 ha. Circa 1 ha. Circa 8 ha. Circa 22 ha. Circa 40 ha.

Vraag scenario hoog (netto) Circa 6 ha. Circa 6 ha. Circa 4 ha. Circa 13 ha. Circa 34 ha. Circa 63 ha.

Bron: Stec Groep, 2021.

30 31

CBS (2013). https://www.cbs.nl/nl-nl/achtergrond/2013/33/bedrijven-verhuizen-vooral-binnen-eigen-gemeente De voedingsmiddelenindustrie is samengevoegd met sector industrie.

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

43

Autonome uitbreidingsvraag lokale bedrijven (bottom up) De autonome uitbreidingsvraag toetsen we en vullen we aan met behulp van de uitkomsten van de online marktpeiling (enquête) onder bedrijfsruimtegebruikers. In andere woorden: we vullen de top down macroeconomische prognose aan met bottom up inzichten. Zie het bijlagerapport voor een nadere verdieping. Hieronder staan de belangrijkste inzichten op hoofdlijnen: Ruimtevraag kwantitatief • De verwachte ruimtevraag vanuit ondernemers die de enquête hebben ingevuld is circa 31 hectare de komende vijf jaar. Hiervan verwachten we, op basis van de concreetheid van de ruimtevraag, dat er circa 12 hectare wordt gerealiseerd de komende vijf jaar. • Bijna 30% van bovenstaande vraag is gerapporteerd door ondernemers actief in de industriële sector. Bijna 20% van de gerapporteerde vraag komt vanuit de handel, reparatie en onderhoudssector. Ruimtevraag kwalitatief • De ondervraagde ondernemers geven aan een voorkeur te hebben voor ruimte op hun huidige bedrijventerrein of een bedrijventerrein binnen de kern waar ze nu zitten. Waarbij de ondervraagde ondernemers aangeven het liefst op een nieuw bedrijventerrein binnen de eigen kern te vestigen. • Ondervraagde ondernemers zijn het vaakst op zoek naar nieuwe ruimte als gevolg van groeiende bedrijfsactiviteiten en/of aantal medewerkers.

• Vaak zijn ondervraagde ondernemers op zoek naar een nieuwe kavel met veel buitenruimte en een excellente ontsluiting. • Circa 30% van de ondervraagde ondernemers geeft aan dat uitbreiding op de huidige kavel een realistische optie is, zo’n 17% van de ondernemers geeft aan dat uitbreiding op de huidige locatie (bijvoorbeeld door aankoop van een naastgelegen kavel) een realistische optie is. Vervangingsvraag Vervangingsvraag sterk afhankelijk van beleidsmatige keuzes De provinciale prognose bedrijventerreinen is beleidsarm en houdt geen rekening met het actief en strategisch ver-/ of uitplaatsen van bedrijven. Dit betekent dat beleidsmatige keuzes met betrekking tot (1) het transformeren van bedrijventerrein ofwel (2) het beleidsmatig sturen op het verplaatsen of uitplaatsen 32 van (solitaire) bedrijven uit het buitengebied, of bedrijvigheid op (kleine) bedrijfslocaties in kernen naar een bedrijventerrein invloed hebben op de omvang van de ruimtevraag naar bedrijventerrein. Concreet moet het gaan om transformaties waarbij de bedrijfsbestemming verdwijnt en het vertrekkende bedrijf op een bedrijventerrein in de gemeente wordt gefaciliteerd. Monitoring is gewenst om aanvullende ruimtevraag (door vervanging) vast te stellen.

Geen vervangingsvraag als gevolg van transformatie van bedrijventerreinen in Meierijstad In Meierijstad zijn geen plannen voor onttrekking/transformatie van bedrijventerreinareaal. In de vigerende structuurvisies (Bron: Structuurvisie Ruimte Schijndel, 2012; Structuurvisie Veghel 2030) is ook geen transformatie van bedrijventerrein geagendeerd. Mocht zich transformatie voordoen, dan heeft dit uiteraard invloed op de ruimtevraag omdat vervangingsvraag ontstaat. Ook bij transformatie in het buitengebied of in de kernen kan sprake zijn van vervangingsvraag. Op dit moment is deze vorm van vervangingsvraag onvoldoende concreet, maar er speelt een initiatief van een individueel bedrijf (circa 6,5 hectare). Daarnaast volgt uit de online marktpeiling een potentieel vervangingsvraag van 3 hectare (in de komende vijf jaar). Bovenregionaal georiënteerde vraag We maken een inschatting van potentiële (sub)regionale vraag voor Meierijstad. Het gaat daarbij om de ruimtevraag van bedrijvigheid die buiten regio Noordoost-Brabant gevestigd is, maar wil landen op een locatie in de (sub)regio Den Bosch, Oss, Meierijstad). Hierbij gaat het in het bijzonder om kansen op de logistieke markt en incidenteel partijen uit de (maak)industrie. Hoofdkantoren en andere kantoorhoudende

32

Dit kan bijvoorbeeld wenselijk zijn, wanneer (solitaire) bedrijven op een voor de gemeente ongewenste plek gehuisvest zijn.

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

44

organisaties kiezen steevast voor vestiging in Den Bosch of Eindhoven. Dit stellen we vast aan de hand van gegevens uit Database Locatiebeslissingen Nederland (DLN, Stec Groep, 2000-heden). Bovenregionale ruimtezoekers hebben veelal grote economische impact Regelmatig zien we dat logistieke en industriële bedrijven daadwerkelijk over een grotere afstand verhuizen en dus van buitenaf kunnen instromen. Belangrijke kanttekening hierbij is dat bovenregionale ruimtezoekers zich in de (sub)regio kunnen vestigen, maar de regio ook kunnen verlaten. De economische impact is vaak groot door de komst of juist het verlies van directe en indirecte werkgelegenheid (door spinoff). Of er sprake is van additionele ruimtevraag bovenop de geraamde (lokale) uitbreidingsvraag is om die reden altijd maatwerk 33. De propositie van een locatie (geografische ligging, aanwezigheid belangrijke vervoerscorridors, verladingscapaciteit, arbeidspotentieel en uitgeefbaar kavelaanbod) is van belang. Randvoorwaarden in het planaanbod zijn ruime juridische planologische kaders: veelal grote kavels met voldoende milieuruimte (en mogelijkheden op het gebied van multimodaliteit). Marktoriëntatie logistieke bedrijven sturend in regiovoorkeur • Jaarlijks vinden in Nederland minimaal 25 bovenregionale (> 25 km, > 50 FTE) locatiebeslissingen plaats.

Hiervan vinden er circa 8 á 15 verplaatsingen plaats in de logistieke sector. Het gaat logistieke spelers DPD Parcel, XPO Logistics, Kuehne+Nagel, CEVA Logistics en distributiecentra van producenten, supermarkten of andere retailers (FrieslandCampina, Lidl, Jumbo, Plus, etc.). • Het gunstige marktperspectief voor het grotere segment heeft in de afgelopen jaren geleid tot de ontwikkeling van veel nieuwe distributiecentra verspreid over Nederland, maar vooral in logistieke hotspotlocaties West-Brabant, Venlo-Venray, Midden-Brabant en de regio Groot-Rijnmond. • Binnen Nederland is een duidelijk beeld te herkennen in regiovoorkeuren van logistieke bedrijven met een eigen marktoriëntatie. Deze oriëntatie hangt samen met de functie van het distributiecentrum. Met andere woorden: waar moeten de opgeslagen spullen naartoe? In de basis gaat het meestal om een (Noordwest-)Europese, een nationale (tot Benelux) oriëntatie of regionale oriëntatie. Meierijstad is vanuit dat perspectief met name interessant voor regionale (en nationale, of incidenteel Europese) distributiecentra vanwege haar ligging aan de A50 (noord-zuidverbinding) en Zuid-Willemsvaart. Figuur 21: Regiovoorkeuren van logistieke partijen

Bron: Stec Groep, 2020

Tien bovenregionale logistieke locatiebeslissingen in Noordoost-Brabant (periode 2000-2019) In de periode 2000 tot en met 2019 (20 jaar) zien we in de regio Noordoost-Brabant tien bovenregionale locatiebeslissingen, waarvan het gros in de afgelopen jaren 34. Veruit de meeste vestigers zijn geland op Grootschalige, veelal incidentiele, ruimtevraag is niet of nauwelijks te prognosticeren. Per saldo maakt (enige) bovenregionaal georiënteerde vraag onderdeel uit van een raming op regioniveau (gebaseerd op de verwachte groei van het bedrijfsleven en de historische ontwikkeling). 34 DLN (2000-2019). Database Locatiebeslissingen Nederland. 33

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

45

bedrijventerrein Vorstengrafdonk (Oss) 35. Recente voorbeelden van bovenregionale dynamiek (2020) zijn de vesting van FrieslandCampina op Foodpark in Veghel en Plus Supermarkten op Vorstengrafdonk in Oss. In de bovenregionale dynamiek gaat het veelal om bedrijven met regionale distributiecentra. De kavelomvang varieert van 1 tot 10 hectare. Voor wat betreft type locatiebeslissingen gaat het om bedrijfsverplaatsing, bedrijfsuitbreiding en samenvoeging van meerdere vestigingen op nieuwe locatie. Naast nieuwbouw zijn er ook transacties in de bestaande voorraad. De belangrijkste locatiemotieven voor vestiging in de regio zijn: bereikbaarheid/infrastructuur, geografische ligging (A50 en A59) en aanwezigheid toeleveranciers/partners. En natuurlijk de beschikbaarheid van geschikte kavels. Gunstige ligging en multimodaliteit draagt bij aan logistieke propositie In gemeente Meierijstad is Foodpark (vanwege beschikbaar en markttechnisch geschikt planaanbod) en zijn locaties/bedrijventerreinen in direct nabijheid van de Zuid-Willemsvraat (inland containerterminal Veghel) aantrekkelijke locaties voor het huisvesten van (boven)regionale ruimtevragers. Het gaat dan om logistieke bedrijven (distributiecentra) of productiebedrijven met een (grote) logistieke component.

Vanuit logistiek en groothandel wordt ook vanuit de prognose voor regio Noordoost-Brabant en Meierijstad de meeste ruimtevraag verwacht. Daar staat tegenover dat er in Meierijstad (en de regio) kwalitatief geschikt aanbod (grootschalige kavels) opdroogt. We concluderen al met al dat er in potentie aanvullende ruimtevraag vanuit bovenregionale vestigers mogelijk is voor Meierijstad. De (ongeremde) vraag naar grote kavels zal de komende jaren aanhouden, zo verwachten we. Zo zijn er bedrijfstakken die vanwege corona nog meer behoefte hebben aan magazijnruimte (voor bijvoorbeeld e-commerce). Wel is sprake van (toekomstig) concurrerend aanbod binnen de subregio Den Bosch, Oss, Meierijstad: • Hard planaanbod: Vorstengrafdonk, A59/A50, gemeente Oss. Bijna 12 hectare netto uitgeefbaar 36 • Zachte plancapaciteit: nieuw regionaal bedrijventerrein Heesch West, A59, gezamenlijke ontwikkeling 37 Den Bosch, Oss en Bernheze. Circa 80 hectare netto. Bedrijven zullen daarnaast ook omliggende regio’s overwegen in hun locatiekeuze. Vooral bewezen logistieke hotspots als Tilburg en Venlo/Venray en in mindere mate Eindhoven 38 zijn stevige concurrentie. Tegelijkertijd bewijst een nieuwe ontwikkeling van Foodpark fase 3 (door WDP Development) de logistieke propositie van Meierijstad en bedrijventerrein Foodpark.

Indien een toekomstig eindgebruiker van buiten de regio komt gaat het om bovenregionale ruimtevraag. Foodpark fase 3 heeft een netto omvang van circa 13 hectare (zachte plancapaciteit, planologische procedure is loopt maar status is nog niet onherroepelijk). BEREIKBAARHEID SPEELT EEN GROTE ROL BIJ VESTIGINGSKEUZE Bij de opening van het nieuwe FrieslandCampina DEF Pharma distributiecentrum (circa 26.000 m² magazijnruimte) op Foodpark werden naast de ligging van de locatie dichtbij productielocaties (verladingscapaciteit), snelweg A50 en de goede multimodale ontsluiting (Inland containerterminal Veghel) benoemd als locatiefactoren 39. Alliance Healthcare geeft aan dat de keuze voor Veghel werd gemaakt vanwege de centrale ligging. Dicht bij de Belgische en Duitse grens en Schiphol en Eindhoven Airport zijn makkelijk te bereiken. Desondanks zijn er vijf alternatieven overwogen in het zuiden van het land. Uiteindelijk moet het ook qua timing, ligging en perceelgrootte moet kloppen 40. Logistiek en groothandel groeisector (monitoring nodig om bovenregionale vraag vast te stellen)

Heineken, Raben Group Netherlands, Hems/Fortuna en Oriental Merchant Europe Peildatum 01-04-2021 (beschikbare kavels zijn volledig onder optie). Zie: https://oss.kavelkaarten.nl/vorstengrafdonk/ 37 Gemeenschappelijke Regeling (GR) Heesch West. De GR Heesch West richt zich op vaststelling van het bestemmingsplan Heesch West eind 2021. Beoogd wordt om in 2022 de eerste contracten voor gronduitgifte af te sluiten 38 In de programmeringsafspraken van het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) is opgenomen alleen grootschalige logistiek te ontwikkelen wanneer er sprake is van toegevoegde waarde voor het Brainport ecosysteem. 39 https://www.bd.nl/uden-veghel-e-o/groot-nieuw-distributiecentrum-van-frieslandcampina-op-foodpark-veghel~a8edabf8/ 40 https://www.bd.nl/uden-veghel-e-o/megagroot-medisch-distributiecentrum-op-komst-in-veghel~afc81ab3/ 35 36

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

46

De logistiek en groothandel is een groeisector waar ook in de komende jaren ruimtevraag is te verwachten. Het beschikbaar krijgen van geschikt aanbod is de grootste uitdaging om bovenregionale ruimtevragers te kunnen faciliteren. Monitoring van de (boven)regionale vestigingsdynamiek (uitgifte en leads) is belangrijk om te kunnen anticiperen op nieuwe ontwikkelingen in de logistieke vestigingsdynamiek. Kwalitatieve vraagprofielen We zetten de belangrijkste vraagkenmerken van de verschillende hoofddoelgroepen op een rij, op basis van recente uitgiftecijfers, transactiedata, verhuisgegevens, langjarige monitoring locatiedynamiek en bureauexpertise. Zo komen we tot een programma van eisen voor vier doelgroepen (bouw, handel en reparatie, diensten, industrie en logistiek & groothandel). Dit geeft meer gevoel bij de kwalitatieve interpretatie van de ruimtevraag. Programma van Eisen: Bouw, handel en reparatie

Impressie gemeente Meierijstad

Liggin (voorkeur)

Marktgebied en -dynamiek

Bereikbaarheid weg Bereikbaarheid multimodaal Bereikbaarheid OV Omvang kavel en milieucategorie Arbeidsmarktomvang Belang van interactie Bron: Stec Groep, 2021

• In of nabij stedelijk gebied (dorp of stad). • Primair (boven)lokaal of subregionaal, in enkele grotere gevallen regionaal. • Vaak een sterke lokale binding, vanwege onder andere herkomst werknemers, locatie leveranciers, primaire afzetmarkt. Maar ook vanwege zachte factoren als historie, inbedding in de lokale gemeenschap en verbondenheid van eigenaar/directeur met kern en gemeente. • Dynamiek speelt zich bovengemiddeld af in bestaande voorraad, omdat deze doelgroep relatief weinig specifieke eisen heeft aan bedrijfspand en/of installaties. Landelijk constateren we dat bedrijven steeds meer aandacht aan een moderne uitstraling van het pand. Dit geldt echter niet voor ieder bedrijf. Kortom, een beperkt deel van de bedrijven deel van de bedrijven in de bouw, handel en verhuur heeft behoefte een pand met representatieve uitstraling. Ook zichtlocaties kunnen van belangrijk zijn als visitekaartje naar klanten en in het aantrekken van personeel. • Transacties vinden voornamelijk plaats op toekomstbestendige bedrijventerreinen. Locatiefactoren Vestiging aan doorgaande wegen (radialen) is in veel gevallen voldoende; directe bereikbaarheid aan N-wegen of de A50 is een pré. Voor deze doelgroep geen relevant criterium. Bereikbaarheid OV is een pré, geen doorslaggevend criterium. • Gros van de bedrijven gebruikt kleinschalige kavel tot 1 hectare. • Milieucategorie veelal t/m 3.2.

Kwantitatieve omvang van de beschikbare arbeidspool niet primair relevant. Opleidingsniveau, arbeidsethos en/of flexibele inzetbaarheid van groter belang. Mate van interactie met andere bedrijven en omgeving is over het algemeen relatief laag.

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

47

Programma van Eisen: Diensten

Impressie

Ligging

Marktgebied en -dynamiek

Bereikbaarheid weg Bereikbaarheid multimodaal Bereikbaarheid OV Omvang kavel en milieucategorie Arbeidsmarktomvang

Belang van interactie

Bron: Stec Groep, 2021

• Bij voorkeur stedelijke centra en OV-knooppunten in een multifunctionele omgeving. • Primair (boven)lokaal of subregionaal, in enkele grotere gevallen regionaal. • Brede doelgroep met gevarieerde oriëntaties. Kleinere consumentendiensten en zakelijke/overige dienstverlening wordt in iedere gemeente teruggevonden, terwijl grootschalige zakelijke dienstverlening en consumentendiensten als PDV/GDV selectiever is in het voordeel van (sub)regionale centra. • Brede doelgroep met gevarieerde oriëntaties. Uiteenlopend van bedrijfsverzamelgebouwen en ICT-bedrijven tot grote kantoren en onderzoekscentra. De kleinere consumentendiensten en zakelijke/overige dienstverlening worden in alle kernen teruggevonden, terwijl grootschalige consumentendiensten als PDV/GDV vele malen selectiever zullen zijn in het voordeel van (sub)regionale centra, zoals de Poort van Veghel. • Dynamiek speelt zich bovengemiddeld af in bestaande voorraad op goed bereikbare locaties. De doelgroep heeft vaak specifieke eisen waar het gaat om zichtbaarheid en uitstraling. Denk aan zichtlocaties aan de A50. Transacties voor zakelijke en overige dienstverlening verwachten we richting de toekomst vooral nabij steden met OV-knooppunten. Snelweglocaties nemen (landelijk) structureel af in de opnamedynamiek. • De voorkeur van eindgebruikers voor kantoren in dynamische gemengde gebieden neemt steeds verder toe.

Denk aan (OV-knooppunt)locaties met een mix van wonen, werken en voorzieningen. Veel toepassingen zorgen ervoor dat een werknemer niet meer fysiek aanwezig hoeft te zijn om activiteiten uit te voeren. Ook corona heeft impact op de werkplek van de toekomst. Naar de werkplek gaan is steeds meer (ook) gericht op ontmoeten, ervaren en beleven. Locaties die hier op inspelen, kunnen ook in de toekomst op vraag blijven rekenen. Locatiefactoren Vestiging aan doorgaande wegen (radialen) is in veel gevallen voldoende; directe bereikbaarheid aan N-wegen of A50 is een pré. Voor deze doelgroep geen relevant criterium. Bereikbaarheid OV is van bovengemiddeld belang. Een aantrekkelijk en goed bereikbare vestiging voor hoogopgeleide beroepsbevolking is een eis voor deze groep bedrijven • Gros van de bedrijven gebruikt kavel tot 1 hectare, PDV af en toe in grotere omvang • Milieucategorie veelal 2 en met uitzondering t/m 3.1 Hoewel de doelgroep gekenmerkt wordt door kleinschaligheid is de kwaliteit en omvang van arbeidspool zeer belangrijk, vooral vanwege de toenemende ICT-gerelateerde werkzaamheden. Ook de flexibele inzetbaarheid van arbeid is van groter belang. • Mate van interactie is relatief hoog, zowel tussen bedrijven als met omgeving.

• Synergievorm tussen bedrijven is veelal rondom kennis, interactie met omgeving zit in het feit dat bedrijven uit deze doelgroep bovengemiddeld vaak behoefte hebben aan een multifunctionele omgeving (stedelijk gebied).

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

48

Programma van Eisen: Industrie

Impressie

Ligging (voorkeur)

Marktgebied en -dynamiek

Bereikbaarheid weg

Bereikbaarheid multimodaal Bereikbaarheid OV Omvang kavel en milieucategorie

Arbeidsmarktomvang

Belang van interactie

Bron: Stec Groep, 2021

• Aan de rand van de stad of, voor grote bedrijven, perifeer en aan de belangrijkste vervoersassen. • Vaak regionaal tot (inter)nationaal, met toeleveranciers en afnemers die wijdverspreid zijn gevestigd. In enkele gevallen primair een regionaal epicentrum van toeleveranciers en afnemers. • Clustering aan (inter)nationale vervoersassen. Voor Meierijstad op korte afstand van de A50. • Mits in Nederlands eigendom, in de regel in het geval van familiebezit, vaak een sterke lokale binding, vanwege onder andere herkomst werknemers, locatie leveranciers, primaire afzetmarkt. Maar ook vanwege zachte factoren als historie, inbedding in de lokale gemeenschap en verbondenheid van eigenaar/directeur met plaats en gemeente. • De industrie is een zeer kapitaalintensieve sector. Er wordt bovengemiddeld vaak gekozen voor een uitbreiding op of naast de bestaande kavel, vanwege reeds gedane investeringen in vaste activa (vastgoed ‘op maat’) en arbeidspotentieel. Verhuisgeneigdheid mede daardoor relatief laag. Dynamiek (ruimtevraag) in Meierijstad wordt vooral verwacht vanuit de maakindustrie (in enkele gevallen HTSM), metaal en de voedingsmiddelenindustrie. • Wanneer verplaatst wordt over een grotere afstand (o.a. strategische relocatie; reshoring) of wanneer het gaat om nieuwvestiging, zijn de vestigingsmogelijkheden breed.

Specifieke proposities rondom toeleveranciers, afnemers, bereikbaarheid, arbeidspotentieel en mogelijkheden voor circulaire ketens zijn dan voornamelijk relevant. Locatiefactoren Bereikbaarheid aan hoogwaardige hoofdontsluitingen of N-wegen is minimaal, maar een sterke voorkeur voor locaties aan A50, in het bijzonder bij buitenlandse vestigingsverzoeken. Nabijheid is een pré voor huidige of toekomstige vervoersstromen. In enkele gevallen, zoals specifieke recycling, beton/afval en veelal in procesindustrie (bijvoorbeeld diervoeders, chemische bedrijven) een noodzakelijkheid voor aanlevering van grondstoffen. Bedrijventerreinen als De Dubbelen en De Amert in Veghel zijn bereikbaar via het water. Bereikbaarheid OV is een pré, geen doorslaggevend criterium. • Kavelomvang is zeer divers en sterk afhankelijk van positie in de productieketen (van R&D tot volledige productie). Uitgifte in recente jaren veelal tot 2 hectare. • Milieucategorie oplopend tot 4.2, in uitzonderingen tot 5. Zowel kwantiteit als kwaliteit (opleidingsniveau, flexibiliteit) zeer relevant voor cases waar strategische relocatie, reshoring of nieuwvestiging een rol spelen. Voor de gehele industrie geldt dat het belang van een hoogwaardige (hbo+) arbeidsmarkt van relatief grotere waarde wordt. Specifieke gevallen, zoals locatie van de R&D-activiteiten, daarbij in het bijzonder.

• Mate van interactie is relatief hoog, met name tussen bedrijven in de keten. • Synergievorm is sterk afhankelijk van positie in productieketen. Bij bedrijven aan het begin van de productieketen (R&D) vindt synergie plaats rondom kennis. In ontwikkel- en opschalingsfase vindt synergie veelal plaats rondom proces (delen van proefopstellingen, faciliteiten, et cetera). Bij volledige productie vindt synergie veelal plaats rondom product: door fysieke koppeling kunnen bedrijven gebruik maken van elkaars (bij)producten, en zo bijvoorbeeld circulaire ketens vormen.

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

49

Programma van Eisen: Logistiek & groothandel

Impressie

Marktgebied en -dynamiek

Bereikbaarheid weg Bereikbaarheid multimodaal Bereikbaarheid OV Omvang kavel en milieucategorie Arbeidsmarktomvang

Belang van interactie

Bron: Stec Groep, 2021

• Kleinschalige (< 2 hectare) logistiek gericht op regulier transport, kleinere dienstverlening en pakketbezorging aan de rand het stedelijk weefsel. Voor grotere logistiek (> 2 hectare) is een centrale ligging aan de belangrijkste vervoersassen of verlaadcapaciteit (productie) relevant. Evenals een centrale ligging ten opzichte van de (bovenregionale) consumentenmarkt. • Vaak regionaal tot (inter)nationaal, afhankelijk van corebusiness (bijv. e-commerce, B2B en/of logistieke dienstverlening) een regionaal epicentrum van verladingscapaciteit en/of distributie. Clustering nabij verlaadcapaciteit en primaire vervoersas in de regio (A50). • Het gros van de verhuisdynamiek betreft strategische relocatie (samenvoeging van meerdere locaties, of uitbreiding met nieuwe vestigingen), veelal ingegeven door omnichanneling en/of risicoreductie. Verplaatsing van één locatie naar een andere komt relatief weinig voor en betreft veelal kleinschalige en lokale vraag, een relatief kleiner deel van de totale locatiedynamiek. • In recente jaren wordt relatief vaak gekozen voor nieuwbouw (in plaats van verhuizing naar ander pand in bestaande voorraad). Bestaande voorraad (aanbod) voldoet vaak niet aan eisen om schaalvergroting en efficiëntieslag te realiseren. Locatiefactoren Liefst een directe ontsluiting op A50 of minimaal binnen 5 minuten reisafstand.

Nabijheid is een grote pré voor sommige handelsondernemingen; er is een groeiend belang van multimodale ontsluitingsmogelijkheden. Bedrijventerreinen De Dubbelen en De Amert in Veghel zijn bereikbaar via het water. Bereikbaarheid OV is een pré, geen doorslaggevend criterium. • Grotere kavels (vanaf 2 hectare) domineren de ruimtevraag van deze doelgroep. In recente jaren oplopend tot 7 á 8 hectare op Foodpark. In het bijzonder kan bovenregionale ruimtevraag een nog grotere verschijningsvorm hebben. Denk aan de vestiging van Alliance Healthcare (13 hectare). • Milieucategorie oplopend tot 4.2, gros heeft echter voldoende aan 3.2 of 4.1. Zowel kwantiteit als kwaliteit (opleidingsniveau, flexibiliteit) zeer relevant. Voor de gehele logistiek geldt dat het belang van een hoogwaardige (hbo+) arbeidsmarkt van grotere waarde wordt. • Mate van interactie (met andere bedrijven) is gemiddeld. • Er liggen grote kansen op gebied van circulaire economie voor de logistiek. In een circulaire economie ontstaan meer/grotere retourstromen, worden grondstoffen hergebruikt en is er een noodzaak voor logistiek met een lagere footprint. Logistiek (dienstverleners) en producenten zullen dichter op elkaar kruipen. Immers, goederen moeten voor hergebruik terug naar de oorspronkelijke/nieuwe schakel in de keten.

Omdat de producenten en verwerkende bedrijven veel volumestromen gaan realiseren is het voor logistieke bedrijven van belang om in de directe nabijheid gevestigd te zijn. Een trend die we nu bijvoorbeeld al zien bij grote e-commerce distributiecentra. Post- en pakketbedrijven zijn graag in de direct omgeving gevestigd gelet op het volume en cut-off tijden.

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

50

C. Aanbodanalyse bedrijventerreinen In deze bijlage laten we een visueel uitgewerkte analyse zien van het aanbod op bedrijventerreinen in Meierijstad. We bespreken kwantitatieve en kwalitatieve kenmerken van het uitgeefbare aanbod per bedrijventerrein. Daarnaast laten we de zachte plannen in Meierijstad op kaart zien. Figuur 22: Aanbodanalyse hard planaanbod bedrijventerreinen Meierijstad

Bron: IBIS 2020, ruimtelijkplannen.nl 2021, input gemeente Meierijstad; Bewerking Stec Groep, 2021.

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Figuur 23: Zachte plannen bedrijventerreinen Meierijstad

Bron: IBIS, 2020, Structuurvisie Ruimte Schijndel, 2012; Structuurvisie Veghel 2030; Bewerking Stec Groep, 2021

51

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

52

D. Brownfield Potentie Indicator (BPI) In deze bijlage lichten we de Brownfield Potentie Indicator (BPI) toe. We behandelen hieronder de volgende onderdelen: 1. Methodiek Brownfield Potentie Indicator (BPI)-analyse 2. Uitkomsten Brownfield Potentie Indicator (BPI)-analyse 3. Handvatten voor het stimuleren van herontwikkelingen op bedrijventerreinen Methodiek Brownfield Potentie Indicator (BPI)-analyse Voor de grootste bedrijventerreinen in de gemeente Meierijstad beoordelen we kavels van groter dan een hectare op potentie voor herontwikkeling (en intensivering). Dit doen we met behulp van onze Brownfield Potentie Indicator (BPI). De BPI maakt gebruik van ruimtelijke en economische indicatoren. Voor elk van de vier indicatoren van de BPI wordt per kavel een score van 1 tot en met 5 gegeven, waarbij 1 staat voor weinig potentie voor herontwikkeling en 5 staat voor veel potentie voor herontwikkeling. De som van de vier indicatoren geeft aan of de kavel relatief veel of relatief weinig potentie heeft voor herontwikkeling. Hieronder lichten we de indicatoren kort toe: Leeftijd vastgoed De leeftijd van vastgoed is een goede indicator voor de waarde van vastgoed op een kavel. Oudere panden hebben over het algemeen een lagere vastgoedwaarde dan nieuwere panden. Een kavel met ouder vastgoed is vaak minder courant en voor een lagere investeringssom aan te kopen.

Hiermee is een kavel met ouder vastgoed aantrekkelijker om aan te kopen ten behoeve van een herontwikkeling dan een kavel met nieuwer vastgoed. Ook is bij oudere panden het einde van de technische en economische levensduur van vastgoed bereikt. Investeringen zijn in veel gevallen nodig om de plek weer courant te maken. Doordat er voor een relatief lage investeringssom een grote sprong in technische en economische kwaliteit (en daarmee waarde) van een kavel gemaakt kan worden ontstaat bij kavels met oudere panden een momentum voor investeringen in herontwikkeling. Floor Space Index De Floor Space Index (FSI) geeft de verhouding tussen vastgoed (vloeroppervlakte) en grond op een kavel weer. Een kavel met een lage FSI duidt op extensief ruimtegebruik, en kan duiden op een suboptimale benutting van de kavel en/of laagwaardige activiteiten (bijvoorbeeld veel buitenopslag). Een kavel met relatief weinig vastgoed is vanuit een ontwikkelaar ook aantrekkelijk: zowel de aankoopsom als de sloopkosten zijn relatief laag. Terreinquotiënt Het terreinquotiënt (TQ) geeft het aantal vierkante meters kavel per werknemer weer. Kavels met een hogere TQ (dus meer vierkante meters per werknemer) hebben een hogere potentie voor herontwikkeling. Dit zijn namelijk kavels met een relatief lage werkgelegenheidsfunctie, of waar de werkgelegenheidsfunctie in de afgelopen jaren is afgenomen.

Een hoge TQ kan ook duiden op activiteiten met weinig toegevoegde waarde, zoals opslag van goederen. Ontwikkeling banen De ontwikkeling van de werkgelegenheid op een kavel zegt iets over het economisch functioneren van het bedrijf (of de bedrijven) op de betreffende kavel. Op kavels waar de werkgelegenheid van het daarop gevestigde bedrijf hard achteruit loopt is het aannemelijk dat het economisch slechter gaat. Mogelijk speelt hier (op termijn) een huisvestingsvraagstuk. Voor een investeerder is dit een momentum omdat er bij een hoogwaardiger economische activiteit ook vaak een hogere huurwaarde te genereren is. Voor elk van deze indicatoren geldt dat ze op zichzelf geen definitieve uitsluitsel geven maar gezamenlijk een helder beeld geven van de potentie van kavels voor herontwikkeling, zo blijkt ook uit herontwikkelingen in de praktijk.

53

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Figuur 28: Beoordelingsmodel Brownfield Potentie Indicator (BPI)

Bron: Stec Groep, 2021

Kwalitatieve verdieping Als aanvulling op deze kwantitatieve, harde data nemen we een aantal kwalitatieve indicatoren mee om het beoordelingsmodel compleet te maken: • Kooptransacties en/of beleggingen in vastgoed: we zien in de markt vaak dat bedrijven via beleggingen al posities in nemen op bedrijventerreinen, om op langere termijn te kunnen herontwikkelen. • Informatie uit onze Database Locatiebeslissingen Nederland: we registeren onder andere (aangekondigde) bedrijfsverplaatsingen op bedrijventerreinen en weten op deze manier welke locaties worden achtergelaten. • Actuele aanbod- en leegstandscijfers op bedrijventerreinen. • Gerealiseerde bouwhoogte ten opzicht van maximaal toegestane bouwhoogte op bedrijventerreinen

INTENSIVEREN OP BEDRIJVENTERREINEN In Meierijstad zou intensiveren een oplossing kunnen bieden voor het faciliteren van een deel de ruimtevraag. Ruimtevraag kan gefaciliteerd worden door meer bedrijventerrein toe te voegen of door bestaande terreinen intensiever te benutten, zie ook figuren hieronder. Bij het toevoegen van terrein blijft de gemiddelde Floor Space Index (FSI) van de bedrijventerreinen in de gemeente (ongeveer) gelijk en groeit het areaal van bedrijventerreinen. Bij intensivering realiseer je meer ruimtevraag (en daarmee vastgoed) op bestaande terreinen. De gemiddelde FSI van de bedrijventerreinen in de gemeente stijgt en het areaal blijft gelijk. De BPI geeft inzicht in de plekken waar intensivering door herontwikkeling kansrijk is. Ook geeft de BPI een inschatting van de hoogte van de ruimtevraag die op de grote bedrijventerreinen in de gemeente gefaciliteerd kan worden door te intensiveren. Indicatief voorbeeld faciliteren ruimtebehoefte. 1. Autonoom/beleidsneutraal (links) 2. Rechts: intensiveren (rechts) 1

Autonoom / beleidsneutraal

Nu

In 2030

FSI = 0,5

FSI = 0,5

+ +

Bron: Stec Groep, 2021

2

Intensiveren

Nu

In 2030

FSI = 0,5

FSI = 0,8

54

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Uitkomsten BPI op gemeenteniveau De kwantitatieve uitkomst van de BPI is weergegeven in onderstaande tabel. De percentages in de kolomtitels verwijzen naar de optelsom van de scores op de indicatoren in bovenstaande figuur. Een hoog percentage correspondeert dus met een hoge score en een hoge potentie voor herontwikkeling. Per bedrijventerrein en per kern is het aantal netto hectare bedrijventerrein per potentieklasse weergegeven. Tussen haakjes is het aandeel van het kaveloppervlakte in de potentieklasse van het totaal weergegeven. De BPI analyse is alleen uitgevoerd op kavels van 10.000 m² of groter. Het valt op dat de meeste kavels een potentie tot 35% hebben, in totaal circa 46% van het geanalyseerde kaveloppervlakte. Kavels met een hoge potentie (meer dan 70%) zijn goed voor circa 13% van het kaveloppervlakte. Tabel 10: BPI naar bedrijventerrein en kern in netto hectare (aandeel kaveloppervlakte van totaal)* De Dubbelen Amert De Oude Haven Dorshout Veghel totaal Duin Schijndel

t/m 35% 65,5 (44%) 25,6 (49%) 21,8 (60%) 112,8 (47%) 19,2 (40%) 19,2 (40%)

35 – 50% 36,4 (24%) 9,7 (18%) 3,6 (10%) 49,7 (21%) 12,5 (26%) 12,5 (26%)

50 – 70% 25,2 (17%) 11,9 (23%) 9,1 (25%) 46,4 (19%) 9,2 (19%) 9,2 (19%)

70 – 85% 22,4 (15%) 3,4 (6%) 1,4 (4%) 1,2 (100%) 28,3 (12%) 3,7 (8%) 3,7 (8%)

85% + 0,8 (1%) 2,0 (4%) 0,6 (1%) 3,5 (1%) 3,5 (7%) 3,5 (7%)

Totaal 150,4 (100%) 52,6 (100%) 36,5 (100%) 1,2 (100%) 240,7 (100%) 48,1 (100%) 48,1 (100%)

Bron: LISA (2019), BAG (2021), Kadaster (2021), Stec Groep (2021) *Afgerond op 1.000 m²

Circa 35% van huidige vastgoed nadert einde economische levensduur 35% van de huidige bestaande vastgoedvoorraad (op kavels groter dan 10.000 m²) op Duin in Schijndel en De Dubbelen, Amert, De Oude Haven en Dorshout in Veghel is gebouwd voor 1980, en dus ouder dan 40 jaar. In onderstaande tabel is in te zien hoe de verdeling per bedrijventerrein en kern er uit ziet. Voor een deel van de vastgoedvoorraad is het einde van de economische en technische levensduur 41 bereikt. Er ligt dus een behoorlijke opgave om te werken aan de courantheid van bestaande panden (en het up-to-date houden van de bedrijventerreinen in zijn geheel) op korte tot middellange termijn. Voor een behoorlijke groep vastgoedeigenaren komt er op termijn een momentum om te investeren in courant bedrijfsvastgoed of het herontwikkelen van de kavel. We verwachten dat herontwikkeling steeds vaker bij ondernemers op de agenda komt te staan. Tabel 11: Aandeel vastgoed van voor of na 1980 naar bedrijventerrein en kern De Dubbelen Amert De Oude Haven Dorshout Veghel totaal Duin Schijndel totaal

Bouwjaar tot 1980 48% 1% 83% 35% 40% 23% 23%

Bouwjaar na 1980 52% 99% 17% 65% 60% 77% 77%

Bron: BAG (2021)

Maximaal 21 tot 23 hectare ruimtewinst door intensivering op kavels met hoge potentie We berekenen de maximale ruimtewinst die behaald kan worden door intensivering op kavels met een hoge BPI score van 70% of hoger. Dit zijn kavels met een hoge potentie voor herontwikkeling. We rekenen met twee scenario’s; (1) kavels met een hoge potentie naar een FSI van 0,50 brengen en (2) kavels met een hoge potentie naar een FSI van 0,60 brengen. Dit zijn beide FSI waarden die hoger dan gemiddeld zijn voor Meierijstad maar wel realistisch haalbaar zijn en op kavelniveau vaak voorkomen in de gemeente. We rekenen het vastgoed dat toegevoegd zou kunnen worden aan de kavels met hoge potentie in beide

Vastgoed wordt over het algemeen in een periode van 40 jaar boekhoudkundig afgeschreven. Door nieuwe eisen en wensen van gebruikers ten aanzien van de functionaliteit, omvang en duurzaamheid van panden is het aannemelijk dat na 35 tot 40 jaar vernieuwing noodzakelijk is.

41

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

55

scenario’s. Vervolgens becijferen we uit hoeveel netto hectare ‘greenfield’ bedrijventerrein nodig zou zijn om evenveel vastgoed te kunnen faciliteren in beide scenario’s. Uit deze berekeningen concluderen we dat op basis van onze Brownfield Potentie Indicator (BPI) er op de grotere terreinen in de gemeente Meierijstad maximaal 21 tot 23 hectare ruimtewinst te boeken is door middel van intensivering op kavels met hoge potentie. Deze ruimtewinst kan na realisatie feitelijk bij het aanbod opgeteld worden in Meierijstad. Deze ruimte wordt in dat geval namelijk niet op ‘greenfields’ (nieuwe bedrijventerreinen) ingevuld, maar op ‘brownfields’ (bestaande bedrijventerreinen). Hiervoor is wel een aanzienlijke inspanning vanuit de gemeente (en het bedrijfsleven) nodig. De grootste potentie is te vinden in Veghel op De Dubbelen, Dorshout en De Oude Haven. Dit zijn de prioritaire locaties voor herontwikkeling in de gemeente. Figuur 29: Uitkomst BPI analyse bedrijventerreinen Veghel

Bron: Stec Groep, 2021

Verdieping BPI Veghel Bovenstaande kaart geeft de uitkomst van de BPI analyse voor de bedrijventerreinen in Veghel weer. Circa 47% van het kaveloppervlakte (van kavels van 10.000 m² of groter) valt binnen de laagste potentieklasse. Dit houdt in dat bijna de helft van het kaveloppervlakte minder geschikt is voor herontwikkeling. De kavels met de hoogste potentie zijn het met donkerst blauw gekleurd op de kaart. Op de bedrijventerreinen in Veghel zien we de volgende top 3 kavels met de meeste potentie. 1. Kavel aan de Rooseveltlaan. Deze kavel heeft een FSI van 0,28 en het bouwjaar van het pand in 1979. Deze kavel ligt op een zichtlocatie (vanaf de A50). Dit maakt de kavel interessanter voor potentiële ontwikkelaars. 2. Kavel aan het Gazellepad. Deze kavel is gelegen aan het water, eventueel zouden kadefaciliteiten kunnen worden ontwikkeld. De kavel is momenteel onbebouwd en wordt voornamelijk gebruikt voor opslag en als vrachtwagenparkeerterrein. 3. Kavel aan de NCB-laan. Een groot deel van de kavel is momenteel niet bebouwd (de FSI is 0,22) en de kavel wordt grotendeels gebruikt als parkeerterrein.

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

56

We merken op dat de maximale bouwhoogte op De Dubbelen 50 meter is met 100% bouwpercentage (uitgezonderd aan te houden afstanden tot naburige percelen en wegen). Momenteel zijn er maar een aantal panden die in de buurt komen van die bouwhoogte. Verdieping BPI Schijndel Onderstaande kaart geeft de uitkomst van de BPI analyse voor de bedrijventerreinen in Schijndel weer. Circa 40% van het kaveloppervlakte (van kavels van 10.000 m² of groter) valt binnen de laagste potentieklasse. Dit houdt in dat viertiende van het kaveloppervlakte minder geschikt is voor herontwikkeling. De kavels met de hoogste potentie zijn het met donkerst blauw gekleurd op de kaart. Op de bedrijventerreinen in Schijndel zien we de volgende top 2 kavels met de meeste potentie. 1. Kavel ten noorden van de Huygensweg. Deze kavel is voor minder dan de helft bebouwd (FSI is 0,32) hoewel het maximale bouwpercentage 70% bedraagt. Het pand op de kavel komt uit 1976 en oogt incourant. 2. Kavel net zuiden van de Huygensweg. De kavel is grotendeels onbebouwd (FSI is 0,24) en wordt grotendeels gebruikt als parkeerterrein voor vrachtwagens. Het bouwjaar van het pand op de kavel is 1982 en nadert waarschijnlijk het einde van de economische levensduur. Figuur 31: Uitkomst BPI analyse bedrijventerreinen Schijndel

Bron: Stec Groep, 2021

57

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Handvatten voor herontwikkelingen op bedrijventerreinen De fruitboom als metafoor voor herontwikkelingen Op een aantal locaties (zoals bij Vanderlande op De Dubbelen) in Meierijstad hebben al herontwikkelingen (en intensivering) plaatsgevonden. Op andere plekken spelen misschien ideeën of initiatieven voor toekomstige herontwikkeling. Op een aantal plekken is het laaghangende fruit dus al geplukt. De huidige krapte op de bedrijfsruimtemarkt in Meierijstad heeft echter nog niet geleid tot een groot aantal herontwikkelingen in de laatste jaren. In andere woorden: er is nog laaghangend fruit om te plukken in Meierijstad. De metafoor van de fruitboom is een bruikbare manier om naar de markt voor herontwikkeling te kijken. We onderscheiden daarbij vier fasen. 1. Liggend fruit, ofwel fruit dat al geplukt is. Het gaat hier om projecten die al in ontwikkeling zijn en/of waar al gebouwd wordt. De herontwikkeling van Vanderlande is een dergelijk project. 2. Het laaghangend fruit zijn de zogenaamde quick-wins. Soms worden deze locaties al door de markt zelf opgepikt. Komt een grotere (voormalige industriële dan wel logistieke) locatie beschikbaar of is de economische activiteit op een dergelijke plek erg gering dan kan de markt zich melden voor een herontwikkeling.

We zien ook steeds vaker op andere plekken in Noord-Brabant dat investeerders strategische posities innemen met het vooruitzicht om te gaan herontwikkelen. Op gewenste plekken is dit uiteraard geen probleem. In Meierijstad zijn de kavels die 85% of hoger scoren (donkerblauw) op de BPI het laaghangend fruit. 3. Hoger in de boom wordt het fruit minder rijp en is dus nog tijd nodig om tot herontwikkeling te komen. Herontwikkeling is op dit moment in vaak nog niet opportuun. Dit kan zijn doordat bijvoorbeeld de business case nog niet haalbaar is, het huidige bestemmingsplan nog niet voldoet of dat er overige (infrastructurele) belemmeringen zijn. Vastgoedpartijen (of bedrijven) sorteren hier soms al wel op voor door nu al locaties op te kopen en posities in te nemen, zodat zij op middellange tot lange termijn kunnen herontwikkelen. In Meierijstad zijn dit de kavels die 70% tot 85% scoren op de BPI. 4. Het hoogst in de boom zijn projecten die nu nog niet op de shortlist staan. Het gaat om plekken die op termijn kansrijk (kunnen) worden. Bedrijven op dergelijke locaties functioneren op dit moment vaak goed en/of kunnen bedrijfseconomisch goed uit de voeten op de locatie. Echter, gelet op de leeftijd van vastgoed, beperkte ruimte of teruglopende economische toegevoegde waarde kan herontwikkeling interessant worden.

Het gaat vaak om verouderde delen/straten van bedrijventerreinen en vaak ook om plekken met versnipperd eigendom. Voor marktpartijen zijn dit niet op voorhand de meest interessante plekken. Echter, er ligt op langere termijn wel potentie om dit als overheid en markt gezamenlijk op te trekken. Ook plekken waar nog sanering (bodem/asbest) plaats moet vinden zijn mogelijk op langere termijn interessant voor herontwikkeling. Vaak hebben deze locaties een onrendabele top en zijn er dusdanige risico’s dat marktpartijen de vingers er niet aan willen branden. In Meierijstad zijn dit de kavels die 50% tot 70% (en op termijn zelf lagere scores) scoren op de BPI. Lokale marktkennis noodzakelijk voor opsporen kansrijke cases Van een aantal praktijkcases in de provincie Noord-Brabant hebben we onderzocht waarom herontwikkeling van de grond gekomen is, wat er voor nodig was en welke leerervaringen er te trekken zijn. Deze succesfactoren en leerervaringen hebben we samengevat in onderstaande tabel: Tabel 12: Succesfactoren en leerervaringen herontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt Succesfactoren • Lokale ontwikkelaar die de markt goed kent en positie ingenomen heeft. • Eindgebruiker die zich graag wil vestigen, dit maakt besluitvorming makkelijker.

• Hoge marktdruk (lage leegstand, wel veel dynamiek) en beperkt aanbod op nieuwe bedrijventerreinen zorgt bij marktpartijen voor extra aandacht voor de bestaande voorraad van bedrijventerreinen.

Leerervaringen • Oudere industriële panden bieden potentie voor (succesvolle) herontwikkeling. • Marktpartijen (ontwikkelaars/beleggers) investeren al op voorhand in vastgoed, bijvoorbeeld met behulp van een saleand-lease-back constructie. Hierdoor hebben zij al vroeg positie en zorgen ze voor huurinkomsten zodat de financiële druk op herontwikkelingsproject lager ligt.

58

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

• Ruime, marktconforme bestemmingsplanmogelijkheden zijn een pré voor marktpartijen om te investeren. Marktpartijen willen liever geen bestemmingsplanherziening doorlopen. • Financiële businesscase meest aantrekkelijk als er een waardesprong mogelijk is, bijvoorbeeld wanneer een laagwaardige economische activiteit (bv. opslag of beperkt ruimtegebruik) kan worden vervangen door een meer hoogwaardiger activiteit (veel werkgelegenheid, intensief gebruik, etc.). Dit heeft effect op de huurwaarde en beleggingswaarde van de plek. • Ligging van herontwikkel-locaties nabij snelweg en eventueel een multimodale terminal.

• Verhuiscaroussel met bedrijven is mogelijk, mits alternatief beschikbaar is (lees: schuifruimte). Hiermee wordt de huisvesting van een bedrijf geoptimaliseerd en ontstaat ruimte voor een herontwikkeling. Om dit te kunnen realiseren is (vaak) een kavel op een nieuw bedrijventerrein nodig om te kunnen verplaatsen. • De infrastructuur niet overal uitgerust voor een toename in verkeersbewegingen als gevolg van een (grootschalige) herontwikkeling, bijvoorbeeld bij een ontwikkeling naar grootschalige logistiek. Ook elders op het bedrijventerrein kan een (grootschalige) herontwikkeling tot toenemende verkeersdruk zorgen. Het is dus belangrijk om in beeld te hebben welke plekken ook echt plekken geschikt zijn.

Herontwikkeling zorgt voor impuls op bestaande terreinen en remt vraag naar nieuwe terreinen Herontwikkeling biedt (vaak) nieuwe werkgelegenheid en nieuw élan voor verouderde bedrijventerreinen. De bestaande voorraad bedrijventerreinen (en zeker ook de grotere kavels) zijn van belang voor de lokale economie in Meierijstad en die van de regio. Ruim 50% van de werkgelegenheid is op bedrijventerreinen gevestigd, inclusief de indirecte werkgelegenheid elders is dit aandeel nog groter. Het vitaal houden van deze bestaande voorraad zorgt voor toekomstwaarde en investeringspotentie op de bedrijventerreinen. Bovendien is er een verband tussen de behoefte aan nieuw terrein en de kwaliteit van de bestaande voorraad. Een sterk verouderde bestaande voorraad bedrijventerreinen lokt vraag naar nieuw terrein uit. Gemeente Meierijstad heeft net zoals de regio en provincie een belang bij een vitale en courante bestaande voorraad bedrijventerreinen. In de prognose van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen wordt rekening gehouden met een courante voorraad van bestaande bedrijventerreinen in Noord-Brabant. Dit betekent dat er sprake is van herontwikkeling en herinvulling van bestaande bedrijfspanden. Als dit niet het geval is, dan ontstaat ‘extra’ vraag naar nieuw bedrijventerrein, omdat er een kwalitatieve mismatch is.

Schuifruimte (soms) noodzakelijk voor herontwikkeling Herontwikkeling is een optie zodra de economische activiteit op een locatie sterk is afgenomen of zelfs vertrokken. Het gaat dan bijvoorbeeld om plekken waar een bedrijf vertrokken is, of waar vastgoed / kavel dusdanig verouderd is dat de functionaliteit beperkend is voor de bedrijfsactiviteiten (te krap, te ruim, niet meer passend bij de activiteiten, et cetera). De context van een bestaand bedrijventerrein maakt dat herontwikkeling of groei voor zittende bedrijven niet altijd op de huidige kavel te realiseren is. Verhuizen is voor bedrijven een laatste optie. Eerst zal een bedrijf kijken naar het optimaliseren van bedrijfsprocessen, maatwerkoplossingen en/of aanhuur om de overflow te organiseren. Pas als dat niet lukt is verhuizen of een extra locatie een realistisch alternatief. Immers, hier zijn hoge kosten en (bedrijfs)risico’s – zoals de continuïteit van bedrijfsprocessen – aan verbonden. Vaak gehoord is dat ‘de kavel van de buurman maar één keer te koop is’. Wanneer hiervan sprake is kan een bedrijf groei realiseren met behoud van de bestaande locatie. Soms is ook nieuw aanbod nodig om herontwikkeling of investeringen op bestaande terreinen mogelijk te maken.

Een verhuizing van een bedrijf kan aanleiding zijn voor een ander bedrijf om te investeren in vernieuwing of uitbreiding binnen de contouren van bestaande bedrijventerreinen (het moment dat de buurman echt te koop komt). Er kan mogelijk een carrousel ontstaan doordat een bedrijf vertrekt naar een nieuw bedrijventerrein en de oude locatie herontwikkeld wordt door een naastgelegen bedrijf met een ruimtevraag. Hiermee wordt een win-win situatie gerealiseerd. Herontwikkeling gaat in veel gevallen dus hand in hand met aanbod van (nieuw) bedrijventerrein. Dit pleit er overigens ook voor om dicht op de markt te zitten en huisvesting bestaand en nieuw integraal op te pakken.

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

E. Kernenscan bedrijventerreinen In deze bijlage zijn de ambtelijk gepresenteerde kernenscans te zien. Per kern is de werkgelegenheid (en ontwikkeling daarvan), uitgifte, ruimtevraag en -aanbod en ruimtegebruik geanalyseerd. Figuur 24: Kernenscan Veghel

Bron: IBIS 2020, LISA 2020, BAG, 2020, Funda in Business, 2021, input gemeente Meierijstad; bewerking Stec Groep, 2021

Figuur 25: Kernenscan Schijndel

Bron: IBIS 2020, LISA 2020, BAG, 2020, Funda in Business, 2021, input gemeente Meierijstad; bewerking Stec Groep, 2021

59

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Figuur 26: Kernenscan Sint-Oedenrode en Nijnsel

Bron: IBIS 2020, LISA 2020, BAG, 2020, Funda in Business, 2021, input gemeente Meierijstad; bewerking Stec Groep, 2021

Figuur 27: Kernenscan Erp

Bron: IBIS 2020, LISA 2020, BAG, 2020, Funda in Business, 2021, input gemeente Meierijstad; bewerking Stec Groep, 2021

60

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

61

F. Uitkomsten ambtelijke input In deze bijlage staan de uitkomsten van de ambtelijke input. In voorbereiding op en gedurende de tweede interactieve werksessie (11 maart 2021) hebben we van verschillende afdelingen binnen de gemeente input ontvangen op de strategische keuzes. De ambtelijke input per strategische keuze staat hieronder samengevat beschreven. De tabel is bedoeld om overzichtelijk met kleuren (groen, oranje, rood) weer te geven hoe de beleidsdisciplines het onderwerp benaderen. De input is door Stec Groep naar een kleurenindeling vertaald. Intensiveren en herontwikkelen van bestaand Over het algemeen stelt de ambtelijke organisatie dat intensivering het uitgangspunt zou moeten zijn op bestaande bedrijventerreinen, alvorens sprake kan zijn van nieuw ruimtebeslag op ontwikkellocaties. Dat intensiveren van bestaand terrein meer investering en moeite vergt dan nieuwbouw mag geen overweging zijn om medewerking te verlenen aan ‘platte’ uitbreiding. Bovendien heeft een meer intensieve verstedelijking voordelen voor gebruik en exploitatie collectief vervoer, en het organiseren van kortere en beter sluitende grondstoffenstromen (circulaire economie). Wel moet er aandacht zijn voor de uitstraling van bedrijventerreinen. Een goede stedenbouwkundige en duurzame inpassing is gewenst.