Rapport behoefteonderzoek bedrijventerreinen

20

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

3.1.5 Accommoderen van bovenregionaal georiënteerde vraag (instroom) De gemeente kan ervoor kiezen om bovenregionale vraag te accommoderen op een bedrijventerrein in de gemeente. Bovenregionale ruimtevragers zijn over het algemeen grote bedrijven die verschillende regio’s (en daarbinnen gemeenten) afwegen als ze op zoek zijn naar een (nieuwe) vestigingslocatie. De recente berichten over de vestiging van Alliance Healthcare kan als bovenregionale ruimtevraag geclassificeerd worden aangezien het bedrijf meerdere locaties heeft afgewogen bij de locatiekeuze. Bovenregionale georiënteerde ruimtevraag laat zich niet goed voorspellen Het is goed mogelijk dat bedrijven die nu buiten de regio gevestigd zijn in de toekomst interesse hebben in vestiging in de gemeente Meierijstad. Dergelijke ruimtevraag laat zich echter moeilijk voorspellen, omdat het in de kern uitbreidingsvraag betreft van bedrijven die door hun specifieke locatie-eisen overwegend op een regionaal tot bovenregionaal niveau oriënteren bij de locatiekeuze. Voor de locatiekeuze zijn de ligging aan belangrijke vervoerscorridors (weg, spoor, water, lucht) relevant, evenals het ecosysteem, kwalitatief geschikt aanbod en de omvang en kwaliteit van het arbeidspotentieel in de regio. De gemeente kan selectief zijn in het huisvesten van bedrijven van buiten en deze toetsen op meerwaarde.

Deze meerwaarde kan bestaan uit verschillende componenten, bijvoorbeeld de mate van lokale/regionale toegevoegde waarde/binding (lokale gebondenheid en een sterke bijdrage leveren aan het profiel van de regio, zoals het (agri)foodprofiel) of de mate van maatschappelijke en economische meerwaarde (bijdrage aan werkgelegenheid, maar ook aan samenwerking met onderwijs) genereren. Een toetsing op dergelijke componenten van meerwaarde kan plaatsvinden in een duurzaam uitgifteprotocol. Wat zijn de effecten/consequenties? Op hoofdlijnen zien we de volgende effecten/consequenties: Meer ruimte (veelal grote kavels) nodig op bedrijventerreinen met excellente ontsluiting. Groei in werkgelegenheid omdat voornamelijk grote bedrijven locaties bovenregionaal afwegen. Een toename in verkeersbewegingen door het accommoderen van grootschalige bovenregionale vestigers (logistiek, industrie) kan de mobiliteit op en rond bedrijventerreinen onder druk zetten. Versterking economische vitaliteit (indien aansluit op het lokaal ecosysteem van de gemeente). Afhankelijk van het type bedrijf kan vestiging gepaard gaan met arbeidsmigranten(huisvesting). Onderwerp van gesprek in regionale en landelijke verdozingsdiscussie (grootschalige logistiek). Gemeente Meierijstad maakt de volgende (concept) keuze voor het draaien aan deze knop. Knop (Boven)regionaal georiënteerde vraag (instroom)

Inzet en ambitieniveau gemeente • Accommoderen van (boven)regionale instroom, onder de voorwaarde dat het past bij het profiel van Meierijstad. • Uitgangspunt is dat het een toegevoegde waarde moet hebben voor de huidige bedrijvigheid (bijvoorbeeld ten aanzien van werkgelegenheid en/of het lokale ecosysteem)

Organisatie • Bijvoorbeeld instroom alléén accomoderen wanneer: o Dit past binnen het sociaal-economische profiel van Meierijstad: maakindustrie en agrifood bedrijven o Een sterke bijdrage levert aan economische vitaliteit (werkgelegenheid, en aansluit bij het profiel en lokaal ecosysteem van de gemeente) • Voorwaarden borgen in het gemeentelijk uitgifteprotocol • Monitoren van leads en daadwerkelijke uitgifte aan bovenregionale instromers

3.2 Ontwikkelscenario’s Twee hoofdscenario’s: spreiding of clustering Hieronder zijn twee ontwikkelscenario’s vanuit inhoudelijk perspectief uitgewerkt. We zien op hoofdlijnen twee ontwikkelscenario’s om de (resterende) ruimtebehoefte te faciliteren binnen de gemeente: 1. Spreiding: waarin de ruimtebehoefte van bedrijven verspreid door de gemeente gehuisvest wordt op meerdere (soms kleinere) nieuwe locaties en/of uitbreidingen van bestaande terreinen. 2. Clustering: waarin gekozen wordt om de ruimtebehoefte van bedrijven te faciliteren op slechts enkele nieuwe locaties.

21

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Daarin zijn praktisch gezien ook combinaties mogelijk (deels spreiding en deels clustering) om zo een balans te vinden tussen de wens om te voorzien in de lokale behoefte aan bedrijventerreinen en tegelijkertijd de schaalvoordelen te hebben van geconcentreerde locaties. Tabel 6: Voor- en nadelen mogelijke ontwikkelscenario’s Scenario A: Spreiding

B: Clustering

Voordeel • Geen grote infrastructurele ingrepen en kosten • Iedere kern zijn eigen lokale bedrijventerrein voor groei van lokaal MKB • (Deel van) locaties is al bekend/in beeld • Schaalsprong • Grotere marktspanning (want minder locaties) • Structuurverbetering infrastructuur kansrijker • Structuurverbetering regionaal ecosysteem

Nadeel • Geen grote infrastructurele ingrepen (geen aanleiding tot structuurverbetering) • Geen schaalsprong • Hogere Ladderrisico’s • Schaarse ruimte • NIMBY (Not in my back yard) • Negatieve effecten leefbaarheid/vitaliteit kernen (weinig flexibiliteit MKB op kernniveau)

Bron: Stec Groep, op basis van bureaustudie in de vorm van een gedachte-experiment

Beoordeling ontwikkelscenario’s Om het interne gesprek over de scenariokeuze te bevorderen hebben we de scenario’s beoordeeld op marktbehoefte en -effecten, vitale/leefbare kernen, risico’s ten aanzien van de Ladder voor duurzame verstedelijking, en ingeschatte effecten op het grondbedrijf (en toekomstige grondexploitaties). Hieronder een overzicht van de ontwikkelscenario’s en de beoordelingen. We beoordelen met behulp van kleuren (groen, geel, oranje en rood) en voorzien iedere beoordeling van een korte toelichting. In de volgende paragrafen is de beoordeling uitgewerkt. Figuur 9: Overzicht beoordeling per ontwikkelscenario Markteffecten

Leefbaarheid

Ladderrisico’s

Grondbedrijf

A. ‘Spreiding’: iedere kern uitbreidingsruimte B. ‘Clustering’: cluster(s) van bedrijvigheid Bron: Stec Groep, 2021

Bij de daadwerkelijke ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen zal een check moeten plaatsvinden ten aanzien van verkeer en mobiliteit en landschap (groen/natuur, water, klimaatbestendig, etc.). Deze inhoudelijke verdieping op nieuwe planlocaties is in deze scenarioverkenning niet uitgevoerd. 3.2.1 A. Spreiding: iedere kern uitbreidingsruimte In dit scenario wordt ingezet op uitbreidingsruimte op bedrijventerreinen voor bedrijven in iedere kern van gemeente Meierijstad. De uiteindelijke omvang van de bedrijventerreinontwikkelingen kan daarbij het beste gebaseerd worden op de uitkomsten van de analyse van de verwachte marktvraag/behoefte per kern (t/m 2030). Indien de uitbreidingen gebaseerd worden op basis van marktaandeel (en ondersteund door de lokale behoeftepeiling en leads) zal geen overaanbod ontstaan. Flexibiliteit en adaptief vermogen dienen hierbij als uitgangspunt. Dit zal betekenen dat er sprake zal zijn van gefaseerde ontwikkelingen, waarbij een eventueel teveel aan (zacht) planaanbod nog niet direct op de markt komt. Dit zachte planaanbod komt pas ‘beschikbaar’ bij een concrete marktvraag van een eindgebruiker. Voor specifiek de kleinere kernen kan gewerkt worden met een zachte toets, waarbij sprake moet zijn van een lokaal bedrijf of lokale binding alvorens wordt meegewerkt aan vestiging. Aspect Markteffecten

Beoordeling

Toelichting • Vanuit marktperspectief zijn er relatief weinig risico’s voor deze ontwikkeling, hoewel fasering en kavelomvang (uitgezonderd Veghel bij nieuwe ontwikkelingen max 0,5 ha) leidend dienen te zijn om aan te sluiten op de actuele marktbehoefte en om onnodige concurrentie tussen bedrijventerreinen onderling te voorkomen. • De leegstand bevindt zich in iedere kern onder een gezond frictieniveau. Er zijn geen onaanvaardbare negatieve leegstandseffecten te verwachten. Door te ontwikkelen

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

22

ontstaat juist de gewenste frictieleegstand/-aanbod (circa 5%) die noodzakelijk is voor een gezonde verhuis- en vestigingsdynamiek van bedrijven. • In iedere kern in Meierijstad is naar verwachting voldoende aanbod bedrijfsgrond beschikbaar voor uitbreiding van bestaande bedrijven en vestiging van nieuwe (lokale) bedrijven. Dit geeft maximale flexibiliteit aan het bedrijfsleven richting de toekomst. Een kanttekening hierbij is dat het spreiden van uitbreidingsruimte leidt tot extra verkeersbewegingen naar bedrijventerreinen in iedere kern. • Doel van dit scenario is evenwicht in vraag en aanbod op kernniveau. Dit betekent niet dat planaanbod in de ene kern geen realistisch alternatief kan zijn voor ruimtevraag vanuit een andere kern. Vooral Schijndel en Sint-Oedenrode, maar ook Schijndel en Veghel hebben naar verwachting overlap in het ruimtelijk verzorgingsgebied (de marktregio) bij een nieuwe bedrijventerreinontwikkeling. Een nieuw bedrijventerrein heeft aantrekkingskracht vanuit een wat bredere regio (dan alleen de betreffende kern zelf). Het succesvol onderbouwen van nieuwe plannen voor bijvoorbeeld Schijndel en Sint-Oedenrode/ Nijnsel geeft risico’s ten aanzien van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Een maatwerkonderbouwing zal nodig zijn maar blijft, zo blijkt uit de jurisprudentie van de laatste jaren, met risico’s gepaard gaan.

Het succes van deze onderbouwingen is dan mede afhankelijk van het niveau van de zienswijzen en eventueel beroep. • Ook plannen in de regio kunnen een risico vormen voor nieuwe bedrijventerreinen in iedere kern. We constateren dat in de directe omgeving (marktregio) van Meierijstad momenteel enkele (lokale) plannen op de lijst staan voor de komende jaren. • Het beschikbaar maken van bedrijfsgrond in iedere kern betekent een aanzienlijke (voor)investering in grond op meerdere locaties tegelijk, dit heeft hogere kosten en grotere afzetrisico’s als gevolg. De verwervingskosten die gemaakt moeten worden door de methode van ‘vraaggericht ontwikkelen’ vallen niet weg, maar worden over een langere periode gespreid. Dit heeft effect op de het grondbedrijf (en toekomstige grondexploitaties). Kavels komen namelijk pas op de markt (lees ‘uitgeefbaar’) bij een actuele marktvraag. Relevante nuance is dat kosten voor grondverwerving in een negatief scenario (laag uitgiftetempo) mogelijk slechts deels kan worden terugverdiend, bijvoorbeeld als actuele marktvraag uitblijft. Daar staat tegenover dat de gemeente na grondaankoop een deel direct weer kan verpachten (bijvoorbeeld voor het voortzetten van de huidige functie). • Het valt te overwegen om de grond gefaseerd aan te kopen om exploitatierisico’s te beperken.

Dit heeft echter negatieve impact op adaptief ontwikkelen en de flexibiliteit op kernniveau. Hiermee worden de negatieve financiële effecten wel beperkt.

Leefbaarheid

Ladderrisico’s

Grondbedrijf

3.2.2 B. Clustering: cluster(s) van bedrijvigheid In dit scenario wordt ingezet op uitbreidingsruimte op een beperkt aantal vooraf aangewezen clusters in of in de directe omgeving van de belangrijkste economische kerngebieden/bedrijventerreinen van Veghel en Schijndel (waar mogelijk wordt onderscheid gemaakt in het segmenteren en clusteren van aanverwante bedrijven, op basis van sectorprofiel of omvang: kleinschalig, grootschalig). Op papier ontstaat voldoende plancapaciteit voor de (autonome) groei van het bedrijfsleven in Meierijstad. Door alleen uitbreidingen mogelijk te maken in Veghel en Schijndel ontstaan hier grotere concentraties van bedrijven. Dit kan een positief effect hebben op samenwerking tussen bedrijven binnen bedrijfsclusters en tevens de positie van Meierijstad in het regionaal ecosysteem versterken. Het economisch zwaartepunt van de gemeente schuift (verder) op naar Veghel en Schijndel. Een excellente ontsluiting naar snelweg of provinciale weg is randvoorwaardelijk. Onderscheid maken in deelgebieden lijkt aannemelijk om alle type ruimtevrager(s) te kunnen faciliteren. Ook in dit scenario is flexibiliteit en adaptief vermogen het uitgangspunt. Dit betekent dat de bedrijventerreinen gefaseerd worden ontwikkeld. Denk aan het starten met een basisvolume en vervolgens aanvullend planaanbod ‘hard’ maken bij een concrete marktvraag van een eindgebruiker.

Aspect Markteffecten

Beoordeling

Toelichting • Vanuit marktperspectief zijn geen grote negatieve markteffecten te verwachten, hoewel niet alle bedrijven kunnen doorgroeien in eigen kern. Wanneer op nieuwe locaties ook kleinschalige kavels beschikbaar komen zal het gros van de bedrijvigheid

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Leefbaarheid

Ladderrisico’s

Grondexploitaties

23

binnen de gemeentegrenzen (kunnen) blijven ondernemen, zo is de verwachting. In slechts enkele gevallen zal het ontbreken van aanbod leiden tot verplaatsing van bedrijven naar een locatie buiten de gemeente. • Het leegstandsniveau op de bedrijventerreinen in kernen (waar geen uitbreiding plaatsvindt) blijft naar verwachting in de komende periode laag, onder een gezond frictieniveau. Verhuisdynamiek is daardoor beperkt, maar door (hevige) marktdruk zal mogelijk extra geïnvesteerd worden in de bestaande voorraad (intensief/duurzaam ruimtegebruik). Dit kan voorkomen dat de bestaande terreinen (versneld) afglijden. • Het niet bieden van nieuwbouwmogelijkheden op lokale bedrijventerreinen in de kleinere kernen zal door lokale bedrijven als minder flexibel worden ervaren. • In kernen waar geen bedrijfsgrond beschikbaar is/komt, wordt flink ingeboet op flexibiliteit om bedrijven lokaal te laten uitbreiden. Daarentegen zijn de reisafstanden tot Schijndel en Veghel beperkt (circa 7 á 8 kilometer). • Het niet bieden van uitbreidingsruimte heeft potentieel negatieve effecten voor de leefbaarheid in de kleinere dorpen (woon-werkbalans, maatschappelijke functie van het bedrijfsleven, etc.). Het aantal verkeersbewegingen blijft daarentegen beperkt.

• Omdat vraag en aanbod bij clustering onder aan de streep kwantitatief in evenwicht is in dit scenario, ontstaan er voor de ontwikkelplannen geen risico’s ten aanzien van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Datzelfde geldt naar verwachting voor eventuele plannen in regiogemeenten. • In dit scenario zijn de effecten op de financiën van het grondbedrijf naar verwachting beperkt. Clustering vraagt om een (voor)investering in grond op slechts enkele locaties. Door de grond gefaseerd aan te kopen worden exploitatierisico’s beperkt. • Kosten voor de planprocedures en (openbare) voorzieningen (zoals infrastructuur, groen, etc.) worden beperkt.

Ambtelijk voorkeursscenario: clustering In voorbereiding op en gedurende de tweede interactieve werksessie (11 maart 2021) hebben we van verschillende afdelingen binnen de gemeente input ontvangen ten aanzien van de ontwikkelscenario’s. Op hoofdlijnen heeft de ambtelijke organisatie voorkeur voor een ontwikkelstrategie die zich richt op clustering. Voor toelichting zie bijlage F. POM HEEFT STERKE VOORKEUR VOOR UITBREIDINGSGRUIMTE IN IEDERE KERN: SPREIDING Het POM behartigd de belangen van haar achterban; het bedrijfsleven in Meierijstad. Bedrijfshuisvesting is een van de speerpunten van het POM. Het POM richt zich op het versterken van het vestigingsklimaat. Voldoende ruimte voor groei van de bedrijvigheid en uitbreiding van het aantal hectaren bedrijventerrein. Dit betreft zowel grootschalige uitbreiding van bedrijventerreinen in Veghel als kleinschalige uitbreiding van de bedrijventerreinen voor de lokale behoefte in Schijndel, Sint-Oedenrode en Erp. Gehanteerde bron: https://pom.nl/bedrijfshuisvesting/ Ook ondernemersverenigingen hebben in interviews aangegeven te opteren voor uitbreidingsruimte op kernniveau voor lokaal MKB. Voor een goede duiding en verificatie van resultaten uit het onderzoek zijn interviews afgenomen met Erpse Bedrijven Kring (EBK), Business to Business (BtB) Sint-Oedenrode, Ondernemers Netwerk Schijndel (ONS) en Ondernemersvereniging Veghel.

Concept keuze Meierijstad: beperkte spreiding Een ontwikkelscenario heeft bij uitstek ook een politieke dimensie. Daarom hanteert gemeente Meierijstad de bedrijventerreinenvisie als uitgangspunt. Centraal thema in de visie is uitbreidingsruimte voor lokale ondernemers. De gemeente kiest daarom voor de volgende (concept) keuze voor het ontwikkelscenario: beperkte spreiding. Dit houdt concreet in: minimale toevoeging van het bedrijventerreinareaal in SintOedenrode/Nijnsel en Erp en grotere toevoegingen in Veghel en Schijndel. Iedere grotere kern beschikt hiermee over een lokaal bedrijventerrein met aanbod voor groei van lokaal MKB. Er is draagvlak vanuit POM/ondernemersverenigingen voor uitbreidingsruimte op kernniveau. Met dit ontwikkelscenario wil de gemeente zo goed mogelijk bewust omgaan met de schaarse ruimte. In dit scenario zijn ook waarschijnlijk minder grootschalige infrastructurele ingrepen nodig.

24

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

3.3 Impact concept keuzes De geraamde uitbreidingsvraag is becijferd op basis van een beleidsneutraal scenario. Strategische beleidskeuzes kunnen echter impact hebben op de ruimtevraag. In onderstaande tabel omschrijven we wat de verwachte impact is van de (concept) keuzes op de ruimtevraag naar bedrijventerrein in Meierijstad. De impact is niet voor elke knop direct te kwantificeren, maar we geven wel een indicatie. Figuur 10: Leiden de strategische keuzes tot meer of minder ruimtevraag op bedrijventerreinen? Strategische keuze

Intensiveren en herontwikkelen van bestaand vastgoed

Een duurzaam uitgifte protocol hanteren

Ruimte ‘programmeren’ voor uit-/verplaatsen van solitaire bedrijven

Ruimte ‘geschikt’ voor bedrijven met een hogere milieucategorie

Accomoderen van bovenregionaal georiënteerde vraag (instroom)

Ontwikkelscenario: spreiding of clustering

Toelichting Een strategische beleidskeuze kan zijn om in te zetten op intensiever ruimtegebruik op bestaande bedrijventerreinen, en daardoor een deel van de ruimtevraag te laten landen in de bestaande voorraad. Dit vraagt extra wel om extra inzet op herontwikkeling vanuit de gemeente en ondernemers/ vastgoedeigeanren. Bedrijfsruimtegebruikers zullen vooral bij een concrete en actuele uitbreidingswens de mogelijkheden tot intensivering verkennen. Een keuze kan zijn om strengere eisen te stellen bij de uitgifte op ontwikkellocaties. Denk aan eisen ten aanzien van zorgvuldig ruimtegebruik, energie, circulariteit, klimaat en landschappelijke inpassing. Bedrijven die een nieuwe kavel kopen zijn zelf steeds ambitieuzer op het gebied van duurzamaheid, ofwel ze worden elders ook meer en meer geconfronteerd met duurzame ambities. Slechts een enkel bedrijf zal vanwege hogere duurzaamheidseisen de vestigingskeuze wijzigen, is de verwachting. In Meierijstad zijn diverse niet-agrarische bedrijven in het buitengebied en/of op solitaire locaties in de kern gevestigd. Wanneer actief wordt gestuurd om deze bedrijven naar een formeel bedrijventerrein te verplaatsen kan dit tot extra vraag leiden 14. Dit heeft impact op de benodigde ruimte op bedrijenterreinen. Meierijstad kent een stevige basis van productiebedrijven die beschikken over een hogere milieucategorie (HMC).

Voor de doorgroei van deze bedrijven is voldoende geschikte ruimte nodig. Hiervoor is ruimte specifiek ‘gelabeld’ (en juridisch-planologisch geborgd) voor de doelgroep relevant om bedrijven te kunnen faciliteren. De ruimtedruk (ook vanuit andere functies) is relatief groot in Meierijstad, en dus ook de noodzaak om zorgvuldig met het beschikbare aanbod om te gaan. Een keuze kan zijn om het planaanbod alleen uit te geven aan lokale/regionale bedrijven, en geen vraag van buiten de regio te faciliteren. Wanneer wordt gekozen wel bovenregionale vraag te accomoderen heeft dit impact op de ruimtevraag. Op hoofdlijnen zien we twee ontwikkelscenario’s om de ruimtebehoefte faciliteren in Meijerstad: (1) spreiding over meerdere (soms kleinere) nieuwe locaties en uitbreidingen van bedrijventerreinen in iedere kern, of (2) clustering waarbij gekozen wordt om de ruimtebehoefte te facliteren op enkele nieuwe locaties.

Impact op ruimtevraag

• Afname ruimtevraag • Ruimtevraag van circa 9 hectare kan gefaciliteerd worden in de bestaande voorraad (o.b.v. ambitieniveau 1) 13

• Geen tot beperkt effect (afname) op ruimtevraag

• Additionele ruimtevraag (toename) • Initiatief van circa 6,5 hectare (nog niet voldoende concreet) • En circa 3 hectare in de komende vijf jaar (o.b.v. peiling, nog niet concreet) • Geen effect op ruimtevraag • Ruimtevraag van circa 8 hectare (o.b.v. prognose en peiling). • Betreft autonome ruimtevraag, behalve wanneer het een solitair bedrijf betreft • Additionele ruimtevraag (toename) bij accommoderen bovenregionale vraag • In potentie enkele tientallen hectaren (waarvan 32 hectare op dit moment concreet 15)

• Keuze ontwikkelscenario heeft geen effect op ruimtevraag

Bron: Stec Groep, 2021. Met een inzet op intensivering/verdichten en herontwikkeling kan ruimtewinst behaald worden. De ruimteclaim van bedrijven kan daarmee voor een deel in de bestaande voorraad worden gefaciliteerd, waardoor de groene omgeving wordt gespaard. Met een ambitieniveau waarbij de bebouwing op huidige kavels op de prioritaire terreinen toeneemt met 2,5% becijferen we dat (indicatief) een ruimtewinst voor Meierijstad te behalen is van circa 9 hectare. Deze ruimtewinst zal met name behaald moeten worden door de planologische ruimte (bebouwingspercentage/bouwhoogte) te benutten. Er liggen vooral kansen om gebruik te maken van de mogelijkheden om in de hoogte te bouwen. Bij verouderd vastgoed gaat het dan al snel om sloop/nieuwbouw. 14 Omvang in praktijk zeer afhankelijk van initiatieven die zich aandienen en het soort initiatieven. 15 O.b.v. reeds bekende ontwikkelingen op Foodpark 2, 3 en 4. Inclusief incidentele grootschalige lokale ruimtevragers. 13

25

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Met inachtneming van de strategische beleidskeuzes komen we tot onderstaande vraag-aanbod confrontatie. Als we de vraag confronteren met het hard planaanbod dan komen we tot een autonome behoefte aan nieuw bedrijventerrein van circa 22 tot 45 hectare in de gemeente Meierijstad. Let wel: exclusief bovenregionale vraag. Tabel 8: Vraag-aanbod confrontatie met strategische keuzes (2021 t/m 2030) 16

Vraag

Aanbod

I. Uitbreidingsvraag

Aantal hectare (strategische keuzes, uitgaande van scenario midden) 17) 40 hectare (scenario midden)

Aantal hectare (strategische keuzes, uitgaande van scenario hoog 18) 63 hectare (scenario hoog)

II. Vervangingsvraag

9,5 hectare

9,5 hectare + (aanvullende vervangingsvraag, niet concreet 19)

Totaal

49,5 hectare 26,5 hectare – 8 hectare 20 = 18,5 hectare

72,5 hectare + eventuele aanvullende vraag uit componenten II 26,5 hectare– 8 hectare18 = 18,5 hectare

9 hectare

9 hectare

Behoefte van minimaal 22 hectare

Behoefte van minimaal 45 hectare

Hard planaanbod Ruimtewinst inbreiden

Confrontatie Bron: Stec Groep, 2021.

In de praktijk is de autonome ruimtebehoefte naar bedrijventerreinen zeer sterk afhankelijk van (concrete) vervangingsvraag en (concrete) inbreiding/intensivering op bestaande bedrijventerreinen. Dit maakt dat monitoring een belangrijk sturingsinstrument is. Gemeente Meierijstad heeft aangegeven ook (boven)regionaal georiënteerde vraag te willen faciliteren. In totaal is er in de huidige situatie circa 32 hectare bovenregionale concrete ruimtevraag bekend in de gemeente. Ongeveer 8 hectare hiervan bestaat uit verkoop in de harde planvoorraad (Foodpark 2). Ongeveer 17 hectare hiervan bestaat uit verkoop in de zachte planvoorraad (Foodpark 3 en 4). En 7 hectare hiervan bestaat uit een reservering in de zachte planvoorraad (Foodpark 4).

Exclusief bovenregionale vraag. Behoudend scenario uitgaande van scenario midden. Geen aanvullende ruimtevraag meegerekend. 18 Ambitieus scenario uitgaande van scenario hoog. In potentie nog aanvullende ruimtevraag meerekenen. 19 O.b.v. initiatief van individueel bedrijf (circa 6,5 hectare) en uitkomsten online marktpeiling (3 hectare in de komende vijf jaar). Om deze cijfers mee te rekenen in een Laddertoets moet het gaan om transformaties waarbij de bedrijfsbestemming verdwijnt en het vertrekkende bedrijf op een bedrijventerrein in de gemeente wordt gefaciliteerd. 20 Kavel is verkocht aan een (boven)regionale speler, maar nog niet notarieel geleverd. 16 17

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

26

4 Adviezen voor een ontwikkelstrategie en uitgiftebeleid 4.1 Zet in op nieuw bedrijventerrein om in ruimtebehoefte te voorzien Gelet op de conclusies ten aanzien van de ruimtebehoefte 21 is het zaak om zachte plannen snel in ontwikkeling te brengen. Gelet op de beleidskeuze om te kiezen voor beperkte spreiding is het van belang goed te kijken naar een evenwichtige geografische verdeling en de kwalitatieve macht met de behoefte aan verschillende type vestigingsmilieus (lokale uitbreidingsruimte, ruimte gelabeld voor bedrijven met een hogere milieucategorie en kavels in het grootschalige segment). Voldoende uitbreidingsruimte voor lokaal MKB is belangrijke ontwikkelopgave Op kernniveau is onvoldoende ruimte voor doorgroei en vestiging, zo blijkt uit de macro-economische prognose en de marktpeiling. Voor de ontwikkelstrategie betreft het de ontwikkeling van kavels kleiner dan 0,5 hectare in Sint-Oedenrode, Nijnsel, Schijndel en Erp. Dit conform de bedrijventerreinenvisie. We adviseren de volgende toevoegingen (op basis van de marktverdeling) voor lokaal MKB: • Schijndel: 5 tot 10 hectare • Sint-Oedenrode en Nijnsel: 2 tot 3 hectare • Erp: 2 tot 3 hectare We vinden het zinvol dat de gemeente eventuele nieuwe zoeklocatie(s)/-gebied(en) in kaart brengt en bestaande zachte plannen toetst op perspectief om binnen afzienbare tijd een hard plan te worden.

Bij het inventariseren van nieuwe zoekgebieden moet in ieder geval gedacht worden aan een ontwikkellocatie in Sint-Oedenrode/Nijnsel. We adviseren om nieuwe bedrijventerreinen altijd in aansluiting op bestaande bedrijventerreinen te realiseren. Reserveer in Veghel ruimte voor verschillende doelgroepen (MKB, HMC en grootschalig) Op basis van bovenstaande verdeling is er nog behoefte van minimaal 13 en maximaal 29 hectare in Veghel vanuit MKB, grote ondernemingen in de logistiek en groothandel en bedrijven met een hogere milieucategorie (HMC). Dit is dus exclusief bovenregionale vraag. Het is belang om bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen rekening te houden met de ruimtebehoefte van verschillende doelgroepen. Zo is in de gemeente een kwalitatieve vraag naar geschikt aanbod voor bedrijven met een zwaardere milieucategorie. In Veghel is daarnaast geen kavelaanbod voor kleine groeiende ondernemers (tot 0,5 hectare). Tot slot blijft er veel vraag naar relatief grote kavels waar bedrijven ook buitenruimte kunnen benutten. Het doorontwikkelen van Foodpark fase 4 (circa 19 hectare netto) ligt voor de hand, nu fase 3 feitelijk van de markt is met de toekomstige vestiging van Alliance Healthcare (bovenregionale speler).

Aangezien op Foodpark fase 4 in potentie ook bovenregionale spelers kunnen vestigen (circa 10 hectare is zelfs onder reservering voor een incidenteel grootschalige ruimtevrager of een bovenregionale ruimtevrager) en het zinvol is om grootschalige kavels geclusterd op Foodpark te realiseren, zal nog aanvullend aanbod nodig zijn voor lokale autonome ruimtevraag. Deze ruimtevraag wil landen op een goed bereikbaar reguliergemengd bedrijventerrein in de omgeving van Veghel. Het is daarmee de overweging waard om DuinDe ruimtebehoefte bedraagt beleidsneutraal circa 21,5 tot 44,5 hectare (midden en hoog scenario). In achtneming van de strategische keuzes bedraagt de ruimtebehoefte minimaal 22 hectare tot minimaal 45 hectare (midden en hoog scenario). Noot: exclusief bovenregionale vraag. 21

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

27

Vlagheide (Schijndel) in te zetten voor een deel van de autonome vraag vanuit Veghel. Mogelijk kan ook een deel van de HMC vraag op Duin-Vlagheide landen. Puur de lokale ruimtevraag (MKB) vanuit bedrijven uit Schijndel is kleiner dan het potentiele planaanbod op Duin-Vlagheide (namelijk circa 19 hectare netto). Indien dit niet wenselijk is, dan zal een nieuwe locatie in Veghel ontwikkeld moeten worden. Dit zou betekenen dat nieuwe zoeklocaties in de omgeving Veghel onderzocht moeten worden. Denk alvast na over de periode na 2030 Ook in de periode na 2030 kan er sprake zijn van ruimtevraag. Wel verwachten we, gezien de werkgelegenheidsprognoses, dat dit op een lager niveau zal zijn dan tot en met 2030. Echter, de toekomst is onzeker. Om tijdig te kunnen schakelen in de periode na 2030 vinden we het verstandig om alvast na de denken over geschikte vervolgontwikkelingen. Neem zachte plannen en ontwikkelplannen op in nieuwe Omgevingsvisie Een geactualiseerde lijst van zachte plannen dient ingebracht te worden in het regionaal overleg. Na afstemming zullen de plannen ook een plek moeten krijgen in de gemeentelijke Omgevingsvisie. Hiermee geeft u aan of en (indien mogelijk) waar u een eventuele uitbreiding wilt realiseren. Dit geeft duidelijkheid voor bewoners en ondernemers. Ook geeft dit focus binnen de gemeentelijke organisatie.

ADVIES: OVERLEG MET ANDERE GEMEENTEN EN DE PROVINCIE OVER ONTWIKKELSCENARIO De ontwikkelstrategie (beperkte spreiding) is een gemeentelijke keuze. De regionale programmering heeft echter ook een politieke dimensie. Daarom verwachten we dat andere gemeenten uw plannen niet alleen vanuit inhoudelijk perspectief, maar ook vanuit een politiek perspectief beoordelen. Collega gemeenten die een bestemmingsplan in procedure willen brengen zullen waarschijnlijk strenger naar de Ladderrisico’s kijken. Om draagvlak voor uw scenariokeuze te genereren, adviseren we daarom om tijdig in gesprek te treden met zowel de andere gemeenten in de regio als met de provincie. Op die manier kunt u ze meenemen in de balans tussen de regionale opgave (match vraag en aanbod) en de gemeentelijke ambities die u het meest passend vindt. Uiteindelijk moeten zij zich immers ook in uw ontwikkelstrategie kunnen vinden. Daarnaast kunt u hen bijvoorbeeld meenemen in de timing van planprocedures.

4.2 Ontwikkel nieuwe bedrijventerreinen ‘vraaggericht’ In de gemeente Meierijstad is er naar verwachting een grote behoefte aan bedrijventerreinen tot en met 2030 (en mogelijk ook in de jaren daarna). Het uitgiftetempo op bedrijventerreinen schommelt over het algemeen doorgaans over de tijd. Dit komt door conjunctuurgolven en veranderingen in ruimtegebruik van bedrijven. In Meierijstad zien we dat de uitgifte de laatste jaren stukken hoger ligt dan bijvoorbeeld vijf jaar geleden. Om te voorkomen dat de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein in Meierijstad samenvalt met een periode van verminderde uitgifte adviseren we de gemeente om vraaggericht te ontwikkelen. Dit is ook in lijn met de provinciale en regionale richtlijn. Door vraaggericht programmeren beperkt u risico’s op (kwalitatief) overaanbod Vraaggericht ontwikkelen houdt in dat bedrijventerreinen alleen worden ontwikkeld bij concrete vraag van (genoeg) eindgebruikers. Door bedrijventerreinen vraaggericht te ontwikkelen beperk je dus het risico op kwantitatief of kwalitatief overaanbod sterk. Er zijn verschillende manieren waarop je vraaggericht kan ontwikkelen. Voor Meierijstad adviseren we om nieuw aanbod gefaseerd te ontwikkelen. Dit houdt in dat zacht planaanbod op individueel kavelniveau (of kleinschalige clusterniveau van circa 3-5 kavels) pas hard wordt gemaakt bij aangetoonde vraag van eindgebruikers.

Ook wordt zacht planaanbod pas hard gemaakt wanneer er is aangetoond dat de ruimtevraag niet binnen bestaand stedelijk gebied gefaciliteerd kan worden. Dit is conform de Ladder voor duurzame verstedelijking. Dit draagt direct bij aan intensiever ruimtegebruik. Voor specifiek de kleinere kernen kan gewerkt worden met een zachte toets, waarbij sprake moet zijn van een lokaal bedrijf of lokale binding alvorens wordt meegewerkt aan vestiging.

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

28

STRAKKERE STURING EN CLUSTERING VAN NIEUWE GROOTSCHALIGE LOGISTIEK Landelijk wordt gepleit voor een strakkere sturing op nieuwe grootschalige logistieke ontwikkelingen. De Rijksoverheid geeft in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) aan te willen inzetten op actieve clustering van (grootschalige) logistieke functies op logistieke knooppunten langs (inter)nationale corridors. In Aanpak Werklocaties (2020-2023) geeft provincie Noord-Brabant aan dat de (nieuwe) ontwikkeling van grootschalige logistiek vraagt om een meer evenwichtige en zorgvuldige aanpak. De focus dient te liggen op regio-gerelateerde logistiek. Concentratie op regionaal niveau is gewenst. In 2016 zijn met de regio’s (boven)regionale afspraken gemaakt op het gebied van grootschalige logistiek. De locaties en werkwijze (vraaggericht met eindgebruiker in beeld, en regionale afstemming) zijn daarbij vastgelegd. Strakkere sturing vanuit provincie Noord-Brabant op concentratie (XXL-)logistiek Provincie Noord-Brabant wil ook de komende jaren ruimte blijven bieden aan bedrijven die waarde toevoegen aan de Brabantse economie en sterk verbonden zijn met aanwezig topclusters (High Tech, Maintenance, Agrofood, Life Science & Health). Kortom, topbedrijven die zich willen vestigen of willen groeien worden proactief en servicegericht gefaciliteerd.

Er is wel sprake van strakkere sturing vanuit de provincie rond het clusteren van XXL-logistiek in lijn met advies van College van Rijksadviseurs (CRa) 22. In dit CRa-rapport is het vraagstuk rondom XXL-logistiek geagendeerd, waarbij wordt gepleit voor clustering op multimodale knooppunten en zorgvuldige inpassing in het landschap. Dit ziet ook de provincie als terechte uitgangspunten. De provincie zet in vraaggericht ontwikkelen en selectief vestigingsbeleid. Hierbij is de eindgebruiker al in beeld. Voor alle typen logistiek – regio-gerelateerde logistiek, consumentgerelateerde logistiek en logistiek dienstverleners (doorvoerlogistiek) – wil de provincie kiezen voor een selectief vestigingsbeleid. Hierbij is de beleidsinzet dat nieuwe – of uitbreiding van bestaande bedrijvigheid – regionale meerwaarde dient te hebben. Bij regionale meerwaarde gaat het om de balans tussen de mate van regionale gebondenheid en de mate van maatschappelijke, economische meerwaarde. Dit betekent in de toekomst (zeker voor doorvoerlogistiek) een kritische houding. Dit wil de provincie veranderen via regionale afspraken (uitgifteregels en regionale meerwaarde).

4.3 Start daarnaast met aanjagen intensief en zorgvuldig ruimtegebruik Meierijstad is een gemeente waar de ruimtedruk toeneemt. De ruimtedruk vanuit verschillende functies (wonen, werken, energie, recreatie, etc.) groeit mee met de groeiende bevolking en werkgelegenheid (zowel op bedrijventerreinen als daarbuiten). De leegstand op bedrijventerreinen bevindt zich onder een gezond frictieniveau. Samen met een beperkt aanbod van uitgeefbare bedrijventerreinen is de schuif- en groeiruimte voor bedrijven daarmee op korte termijn zeer beperkt. De basisvoorwaarden en marktomstandigheden om te werken aan toekomstbestendige bedrijventerreinen (intensiveren/herontwikkelen van bestaand en alleen nog kwalitatief toevoegen van nieuw) zijn aanwezig op de bedrijventerreinenmarkt van Meierijstad. Gelet op de ruimteclaims moet het optimaal benutten van bestaande bedrijventerreinen steeds meer aandacht krijgen (zorgvuldig ruimtegebruik). Het intensiveren van bestaande bedrijventerreinen past bovendien bij ambities van Meierijstad om een economisch sterke, maar ook een duurzame en vitale gemeente te zijn. Meer aandacht nodig voor de mogelijkheden in de bestaande voorraad Door te intensiveren binnen de bestaande voorraad kan (afhankelijk van het ambitieniveau) een aanzienlijk deel van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen gefaciliteerd worden op de bestaande terreinen.

Hiermee verleg je als gemeente de focus van nieuwbouw naar de omvangrijke bestaande voorraad in de gemeente. Het gros van de (bedrijfs)activiteit (zoals innovatie, investeringen en waardecreatie) op bedrijventerreinen in Meierijstad vindt plaats in de bestaande voorraad. De focus zou in eerste instantie gericht moeten zijn op de grote bedrijventerreinen (De Dubbelen, Amert inclusief De Oude Haven en Dorshout) in Meierijstad. Dit 22

Te raadplegen via: https://www.collegevanrijksadviseurs.nl/adviezen-publicaties/publicatie/2019/10/29/xxl-verdozing

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

29

zijn de prioritaire locaties voor intensivering omdat ze – onder andere door hun omvang, leeftijd en ligging – de grootste kansen bieden voor herontwikkelingen (en daarmee kwaliteits/-duurzaamheidsimpulsen) op korte en middellange termijn. Intensiveren is alleen effectief wanneer je hier als gemeente in nauwe samenwerking met de markt actief op inzet. Gemeentelijke daadkracht, ambitie en inzet (capaciteit, middelen, beleid en instrumenten) zijn nodig om zorgvuldig ruimtegebruik aan te jagen. Figuur 10: Aandacht voor bestaande gebieden moet sterk groeien

Bron: Stec Groep, 2021

Maak procescapaciteit vrij om aan de slag te gaan met herontwikkelingen, begin met pilot project We adviseren om capaciteit (minimaal 0,5 FTE) vrij te maken om concreet werk te maken van intensivering op bedrijventerreinen door middel van herontwikkelingen. In het eerste ambitieniveau kan circa 9 hectare aanbod gecreëerd worden in de bestaande voorraad. Bij een hoog ambitieniveau kan maximaal 21 tot 23 hectare aanbod in de bestaande voorraad gecreëerd worden door herontwikkeling op kansrijke plekken volgens onze BPI analyse. Het is belangrijk dat vanuit de gemeente een trekker/aanjager wordt aangesteld. We adviseren om het gesprek aan te gaan met private eigenaren van kavels met een hoge potentie voor herontwikkeling volgens de BPI. Het overgrote deel van de bestaande bedrijventerreinenvoorraad in Meierijstad is namelijk in privaat bezit. Dit wil zeggen dat de gemeente (zonder een actief aankoopbeleid zoals een eerste recht bij verkoop en/of het verwerven van strategische grondposities) alleen in staat is om met herontwikkeling aan de slag te gaan op die plekken waar private initiatiefnemers de meerwaarde zien. Hiervoor zijn gesprekken (en concrete businesscases) nodig. Doe dit samen met gevestigde bedrijven, eigenaren en/of marktpartijen. Het kan gaan om de volgende inzet: • Optimalisatie van projecten/mogelijkheden bijvoorbeeld door specifiek advies en/of onderzoek.

• Van plan naar actie zoals het wegnemen van drempels, bij elkaar brengen van partijen, brugfunctie naar diverse ambtelijke afdelingen, schakelen of verbinden met specifieke marktpartijen. • Inzet van expertise op specifieke onderwerpen, zoals op wet en regelgeving en planeconomie. • Financiële invulling, denk aan een bijdrage voor een herstructureringsfonds. Door middel van deze verkennende gesprekken is het mogelijk om te beoordelen of herontwikkeling haalbaar/interessant en gewenst is 23 en op welke termijn. Na deze gesprekken is het zinvol om een haalbare herontwikkeling te identificeren en te benutten als pilotproject. Betrek hierbij ook de provincie en BOM (Brabantse Ontwikkelings Maatschappij). De ‘lessons learned’ uit dit traject kunnen gebruikt worden om herontwikkeling op grotere schaal toe te passen. Enige schuifruimte cruciaal voor aanpak van verouderde terreinen Voldoende schuifruimte (op nieuwe bedrijventerreinen) is cruciaal om herontwikkeling op bestaande terreinen op gang te krijgen. De geprognosticeerde uitbreidingsvraag van bedrijven doet zich immers nu en binnen de komende tien jaar voor. Wanneer u bedrijven, die echt knel zitten op hun huidige locatie en Herontwikkeling zorgt voor een kwalitatieve impuls op bestaande bedrijventerreinen. Toch is niet op alle locaties herontwikkeling wenselijk.

We denken aan locaties zeer dicht bij de woonomgeving of plekken die qua (auto)bereikbaarheid onwenselijk zijn.

23

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

30

geen alternatief hebben, kunt begeleiden naar een nieuwe locatie dan betekent dit ook een kans en prikkel om de achtergelaten locatie te herontwikkelen en intensiever te benutten. We zien in de praktijk dat deze achtergebleven locaties voor de ‘buurman’ vaak een uitgelezen mogelijkheid zijn om ruimtebehoefte in te vullen. Ondernemers uit Meierijstad hebben dit ook aangegeven in de online-marktpeiling. ADVIES: DENK NA OVER SLIMME STEDENBOUWKUNIDGE OPLOSSINGEN De instrumenten die beschikbaar zijn voor herstructurering/intensivering leiden in veel gevallen ook tot duurzamer, milieubewust ruimtegebruik. Wel benadrukken we dat verdichten op bedrijventerreinen (het intensiever benutten van kavels) op gespannen voet kan staan met andere ambities zoals verhogen van biodiversiteit, reduceren van hittestress en wateroverlast en het behouden en versterken van groen op bedrijventerreinen. Het een hoeft het ander niet uit te sluiten, maar dit vraagt in de uitvoering wel om slimme stedenbouwkundige oplossingen. Herontwikkelingen aanjagen kost tijd en vraagt om passend instrumentarium (en €) Ruimtewinst vanuit intensivering is niet van vandaag op morgen gerealiseerd. Herontwikkeling en intensivering is dan ook een zaak van lange adem. Volop inzetten op intensivering, met de beschikbare (gemaakte) instrumenten is de aankomende jaren het primaire doel.

Denk hierbij aan het opzetten van (lokale/regionale) financieringsfondsen of het toepassen van privaatrechtelijke instrumenten (eventueel zelfs onteigening/verwerving). Het is belangrijk om te beseffen dat herontwikkelingen over het algemeen lange trajecten zijn. Tijd en geld dat nu in dergelijke projecten gestoken wordt betaalt zich pas over een aantal jaren terug. De procescapaciteit en hoeveelheid financiële middelen die je inzet om ruimtewinst te stimuleren (of actief aan te jagen) bepalen grotendeels hoeveel ruimtewinst er behaald kan worden. Idealiter zijn procescapaciteit en financiële middelen inzetbaar om te werken aan intensivering en herontwikkeling. Zo kan het tekort aan bedrijventerreinen deels gefaciliteerd worden in de bestaande voorraad. Aangezien tijd en geld niet onuitputtelijk zijn, adviseren we om realistische doelen te stellen. Bijvoorbeeld: in de gemeente Meierijstad wordt er de komende tien jaar herontwikkeld op 30% van de kavels met een hoge potentie voor herontwikkeling. Dit leidt tot vrijkomend aanbod in de bestaande bedrijventerreinenvoorraad van circa 6 tot 7 hectare. Houd een vinger aan de pols door dynamische monitoring (liefst eens per twee jaar). Minder of meer herontwikkeling op bestaande terreinen gaat namelijk hand in hand met het behoefte aan en het realiseren van nieuw bedrijventerreinareaal.

4.4 Hanteer een duurzaam uitgifteprotocol In de aankomende vijf jaar is er behoefte aan bedrijfskavels, zo blijkt uit de online marktpeiling. Ook nu is al enorm veel concrete interesse in kavels in de vorm van opties en reserveringen. Op dit moment worden er vanuit de gemeente nauwelijks tot geen eisen gesteld aan ondernemers die een bedrijfskavels kopen. Dit terwijl eisen stellen aan nieuwe eindgebruikers van kavels kan helpen bij het verwezenlijken van de ambitie om duurzame en toekomstbestendige bedrijventerreinen te realiseren. Het is effectief om aan de voorkant eisen te stellen aan nieuwe eindgebruikers op een nieuw bedrijventerrein. Doordat er een kwantitatief en kwalitatief tekort is aan bedrijventerreinen in Meierijstad is de gemeente ook in de positie om hogere eisen te stellen bij uitgifte van bedrijventerrein. Uit de ondernemersenquête en interviews me ondernemersverengingen blijkt bovendien dat ondernemers het – over het algemeen – logisch vinden dat de gemeente beeldkwaliteits- en duurzaamheidseisen stellen bij kaveluitgifte. De verbinding leggen tussen het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen en investeren in bestaande terreinen is van prominent belang. Daarin kan gestuurd worden met prijs- en uitgiftebeleid. Maar denk bijvoorbeeld ook na over een herstructureringsfonds of een speciaal investeringsfonds.

Een investeringsfonds houdt in dat een marktpartij bij de koop van een bedrijfskavel een extra bedrag op de grondprijs betaalt. Dat bedrag wordt gestort in een fonds. Het geld in het fonds wordt gebruikt om op andere bedrijventerreinen verouderde, incourante panden en kavels te herontwikkelen of om duurzaamheidsinvesteringen aan te jagen.

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

31

PRIJS- EN UITGIFTEBELEID ZIJN BASISVOORWAARDEN VOOR ZORGVULDIG RUIMTEGEBRUIK Aan de basis van zorgvuldig (en intensief) ruimtegebruik ligt een goed prijs- en uitgiftebeleid. In ieder geval drie aspecten spelen een belangrijke rol: 1) het hanteren van marktconforme grondprijzen heeft een stimulerend effect op zorgvuldig ruimtegebruik, 2) in uitgiftebeleid kan gestuurd worden, door middel van een efficiënte verkaveling en kwalitatieve verplichtingen opgenomen in een uitgifteprotocol (o.a. voor duurzaamheid) en 3) clustering van bepaalde type activiteiten. Richt je met uitgifteprotocol op verschillende aspecten van duurzaamheid en organisatiegraad Voor een duurzaam uitgifteprotocol in Meierijstad adviseren we om eisen te stellen over minimale percentages groen en blauw op kavels en de terreinen, maatregelen ter bevordering van biodiversiteit, duurzame opwek van energie (bijvoorbeeld door zonnepanelen op daken te verplichten), aardgasloos, circulair bouwen (materialenpaspoort, grondstofstromenscan) of natuurinclusief bouwen. Daarnaast kan bij vestiging ook gedacht worden aan een toets op sociaaleconomische meerwaarde (bijvoorbeeld aan de hand van het aantal banen per hectare 24) en minimale bebouwingsdichtheid (lees: maximaal intensief ter stimulering van zorgvuldig ruimtegebruik 25).

Met het opstellen van een uitgifteprotocol maakt de gemeente haar duurzame ambities concreet voor bedrijventerreinen. Daarnaast adviseren we u om bij uitgifte eindgebruikers (verplicht) onderdeel uit te laten maken van een ondernemerscollectief op het bedrijventerrein, bijvoorbeeld in de vorm van een ondernemersvereniging, parkmanagement, een Vereniging van Eigenaren (VvE) of Bedrijven Investeringszone (BIZ). Dit verhoogt de organisatiegraad. Samenwerking tussen ondernemers is cruciaal voor het toekomstbestendig maken en houden van bedrijventerreinen. Georganiseerde ondernemers kunnen meer bereiken, hebben meer slagkracht voor collectieve voorzieningen (zoals smart grids) en kunnen elkaar versterken met ideeën en innovaties. Een sterk collectief heeft ook voordelen voor de gemeente. Zo is er een vast aanspreekpunt, bijvoorbeeld voor het afstemmen van publieke en private investeringen. Stem dit bij voorkeur ook regionaal af Een duurzaam uitgifteprotocol is effectiever wanneer deze regionaal afgestemd is. Idealiter hanteren alle gemeenten binnen een regio hetzelfde duurzame uitgifteprotocol. Zo voorkom je dat gemeenten worden “gestraft” voor hun positieve bedoelingen met tegenvallende uitgifte doordat ondernemers kiezen voor bedrijventerreinen in gemeenten waar minder eisen worden gesteld. Overigens verwachten we dat dit in de praktijk zal meevallen.

Bedrijven gevestigd in Meierijstad zijn sterk lokaal gebonden, in veel gevallen op kernniveau. Uit de marktpeiling blijkt dat slecht een minimaal aantal bedrijven een verhuizing naar een locatie buiten de gemeentegrenzen als reële optie ziet.

4.5 Zorg voor een jaarlijkse monitoring Bedrijventerreinen in Meierijstad zijn goed voor meer dan de helft van de werkgelegenheid in de gemeente. Bedrijventerrein zijn dus van cruciaal belang voor het economisch functioneren van Meierijstad. Daarbij neemt de werkgelegenheid op bedrijventerreinen de laatste jaren alleen maar toe. Zo is het aantal banen in de periode 2010 tot 2019 toegenomen met 18%. We adviseren om goed in gesprek te blijven met het bedrijfsleven en het lokale/regionale marktbeeld op jaarlijkse basis te monitoren. Monitoring is belangrijk om goed in te kunnen spelen op wijzigingen in de marktdynamiek. We raden u aan op de volgende onderwerpen structureel te monitoren; courantheid vastgoedvoorraad en leegstand, het economisch presteren van de bedrijventerreinen (in termen van aantal banen/vestigingen, dynamiek/ transacties en type vestigers (lokaal/regionaal of bovenregionaal), waardeontwikkeling, investeringen) en waar nu en in de toekomst herontwikkelingsplekken (voor herstructurering of transformatie) zijn of kunnen ontstaan.

24 25

In de praktijk overigens moeilijk om daadwerkelijk te toetsen. Maar dit opent wel het gesprek met geïnteresseerde bedrijven. Let wel: intensief is ≠ voor iedere sector. Maatwerk kunnen leveren is belangrijk.

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

32

Ken uw (belangrijke) bedrijven en werk samen met marktpartijen De bedrijfsruimtemarkt beweegt zich met (conjunctuur)golven door de tijd heen. Het is daarom van belang goed in gesprek te blijven met bedrijven op de bedrijventerreinen, maar ook met ontwikkelaars en andere (vastgoed)marktpartijen. Welke partijen hebben bijvoorbeeld interesse in (her)ontwikkelen van verouderd incourant vastgoed naar kleinschalige tot middelgrote bedrijfsruimte (met name voor Veghel relevant) 26? Tegen welke (mogelijke) blokkades lopen zij? Samenwerking is van groot belang, omdat marktpartijen beschikken over lokale marktkennis. Door (sleutel)ondernemers en vastgoedpartijen tijdig te betrekken boort u als gemeente veel kennis aan en creëert u ook meer draagvlak voor keuzes in gemeentelijk beleid. Maak dus ook vooral samen met de markt een gebiedsvisie voor (toekomstige) herontwikkeling- of transformatielocaties. Zet monitoring in als sturingsinstrument Jaarlijkse monitoring kunt u inzetten als sturingsinstrument. Het goed faciliteren en actief volgen van bestaande bedrijven is veel laagdrempeliger dan later acteren op behoefte en eventuele tekorten in het bedrijventerreinenaanbod. Het is verstandig om aan de hand van de jaarlijkse monitoring op bovenstaande thema’s intern te bespreken of eventuele aanpassingen nodig zijn in het beleid op bedrijventerreinen.

Zo zou u bijvoorbeeld kunnen concluderen dat er meer behoefte is aan bedrijventerrein dan vooraf gedacht waardoor u binnen de kaders van vraaggericht ontwikkelen (zie 4.2 hierboven) meer bedrijventerrein kan ontwikkelen.

Herontwikkeling van bestaande bedrijfsruimte bijvoorbeeld leiden tot waardecreatie: kleinschalig tot middelgroot vastgoed geschikt voor onder meer lokaal midden- en kleinbedrijf en doorgroeiende zzp’er heeft over het algemeen een hogere commerciële waarde dan grootschalig vastgoed. Daarom is het interessant om bestaand (incourant) en vastgoed te (her)ontwikkelen naar kleinere bedrijfsruimte(n). Dit leidt tot doorstroming, nieuwe investeringen en waardecreatie.

26

33

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

5 Bijlagen A. Uitgangssituatie bedrijventerreinen In deze bijlage gaan we in op de uitgangssituatie op bedrijventerreinen in Meierijstad. We analyseren de werkgelegenheidsontwikkeling, gronduitgifte en sectorale structuur op bedrijventerreinen in Meierijstad om zo de uitgangssituatie op bedrijventerreinen in de gemeente toe te lichten. Sterke groei in aantal banen op bedrijventerreinen De werkgelegenheid op bedrijventerreinen is de afgelopen tien jaar hard gestegen in Meierijstad, zie ook figuur 11. Tussen 2010 en 2019 zijn er circa 4.000 banen bij gekomen op bedrijventerreinen, een stijging van circa 18%. Figuur 11: Ontwikkeling werkgelegenheid op bedrijventerreinen 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Bron: LISA, 2010-2019. Bewerking: Stec Groep, 2021.

Ongeveer de helft van de werkgelegenheid is op De Dubbelen geland. Ook op Doornhoek en Oude Haven zijn er de afgelopen tien jaar veel banen bij gekomen. Op een aantal terreinen is de werkgelegenheid de afgelopen tien jaar licht afgenomen, zoals op Duin I & II. Figuur 12: Ontwikkeling werkgelegenheid per bedrijventerrein (2010 t/m 2019) -500

0

500

AMERT DE DUBBELEN DE KAMPEN DOORNHOEK DORSHOUT DUIN I DUIN II DUIN III-NOORD DUIN III-OOST DUIN III-ZUID FOODPARK / DE KEMPKENS KERKENDIJK LANDINGSWEG MOLENAKKER MOLENAKKER II MOLENDIJK NIEUWE MOLENHEIDE NIJNSEL NIJNSELSEWEG ZUID OUDE HAVEN ROOISEHEIDE THEMAPARK GARAGES

Bron: LISA, 2010-2019. Bewerking: Stec Groep, 2021.

1.000

1.500

2.000

34

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Met name in de afgelopen jaren veel gronduitgifte gerealiseerd De afgelopen tien jaar is gemiddeld 6 hectare bedrijventerrein per jaar uitgegeven in Meierijstad. In totaal is er in de gemeente circa 58 hectare bedrijventerrein uitgegeven sinds 2010, zie ook figuur 2. Vooral op Doornhoek (waar de werkgelegenheid ook sterk is gegroeid) en op Foodpark is veel bedrijventerrein uitgegeven de afgelopen tien jaar. Daarnaast heeft er op bedrijventerrein Duin (Schijndel) en De Kampen (Sint-Oedenrode) uitgifte plaatsgevonden. Figuur 13: Uitgifte op bedrijventerreinen gemeente Meierijstad 600 580 560 540 520 500

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Voorraad

2017

2018

2019

2020

2021*

Uitgifte

Bron: IBIS, 2020. Gemeente Meierijstad, 2021. Bewerking: Stec Groep, 2021. *stand 1-3-2021.

Bedrijventerreinen met 53% van de werkgelegenheid belangrijke werkgever in Meierijstad In de gemeente Meierijstad is circa 53% van de werkgelegenheid op de verschillende bedrijventerreinen te vinden, hiermee zijn bedrijventerreinen een belangrijke werkgever voor de gemeente. Er werken circa 26.600 mensen bij circa 1.000 bedrijven op de 22 formele bedrijventerreinen in de gemeente, zie ook tabel 7. In Meierijstad werken meer mensen op een bedrijventerrein dan gemiddeld. Gemiddeld werkt zo’n 3035% van de beroepsbevolking van Nederlandse gemeenten op een bedrijventerrein. Tabel 7: Economisch belang bedrijventerreinen Meierijstad

575 hectare netto terrein

1.000 vestigingen

26.600 banen

Bron: LISA, 2019; IBIS, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2021.

Logistiek, groothandel en industrie grootste sectoren op bedrijventerreinen Logistiek, groothandel en de industrie zijn de grootste sectoren op bedrijventerreinen in Meierijstad, zie ook figuur hieronder. Deze sectoren samen zijn goed voor circa 58% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen. Logistiek, groothandel en de industrie zijn bij uitstek sectoren die “traditioneel” op bedrijventerreinen te vinden zijn. Bedrijven actief in de logistiek en groothandel zijn op veel verschillende terreinen in de gemeente te vinden, de meeste banen in deze sector zijn op De Dubbelen, Amert en Oude Haven te vinden. De industriële bedrijven (en bedrijven in de voedingsmiddelenindustrie) in de gemeente zijn vooral op De Dubbelen te vinden. Denk aan grote bedrijven als VanderLande, Mars, Friesland Campina en De Heus. De overige sectoren op bedrijventerreinen in de gemeente zijn ongeveer gelijk verdeeld met elk zo’n 10% van de werkgelegenheid.

35

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Figuur 14: Werkgelegenheid per sector op bedrijventerreinen

10%

11%

Bouw, handel en reparatie

11%

Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening

10%

37%

Industrie Logistiek & groothandel Voedingsmiddelenindustrie

21%

Bron: LISA, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2021.

Economische kansenkaart bedrijventerreinen Meierijstad Onderstaand figuur is een economische kansenkaart voor sectoren op bedrijventerreinen in Meierijstad. Op de X-as is de mate waarin een sector sterker of minder sterk vertegenwoordigd ten opzichte van de regio Noordoost-Brabant te lezen. Op de Y-as is de mate waarin de sector groeit of krimpt te lezen. De omvang van de bollen representeren de omvang (in banen) van de sector. Figuur 15: Economische kansenkaart bedrijventerreinen Meierijstad

Dynamiek

Logistiek & groothandel ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie

Consumentendiensten

Bouw, handel en reparatie

Voedingsmiddelenindustrie

Concurrentiekracht Bouw, handel en reparatie

Consumentendiensten

ICT, zakelijke en overige dienstverlening

Industrie

Logistiek & groothandel

Voedingsmiddelenindustrie

Bron: LISA, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2021.

Op gemeenteniveau concluderen we dat bijna alle sectoren op bedrijventerreinen in Meierijstad de afgelopen jaren een positieve dynamiek laten zien. De concurrentiekracht per sector wisselt van erg hoog naar vrij laag. Hieronder behandelen we de conclusies per sector:

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Sector Bouw, handel en reparatie

Huidige situatie en positionering • De bouw, handel en reparatie is één van de vier sectoren van gemiddelde omvang op bedrijventerreinen in Meierijstad, met circa 10% van de werkgelegenheid. • De sector groeit licht en is iets minder sterk vertegenwoordigd op bedrijventerreinen in Meierijstad ten opzichte van de regio.

Industrie

• De industrie is één van de twee grote sectoren op bedrijventerreinen in Meierijstad. • De industrie heeft een iets lagere concurrentiekracht ten opzichte van de regio maar vertegenwoordigd veel werkgelegenheid en heeft een positieve en groeiende dynamiek de afgelopen jaren in Meierijstad.

Consumentendiensten

• De sector consumentendiensten is na de logistiek en groothandel het meest kansrijk op bedrijventerreinen in Meierijstad. • De sector consumentendiensten is kansrijk door zijn hoge concurrentiekracht en positieve dynamiek de afgelopen jaren. • Daarnaast is de sector goed voor circa 11% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Meierijstad.

Logistiek & groothandel

• De sector logistiek en groothandel is verreweg de meest kansrijke sector in Meierijstad. • De sector logistiek en groothandel is de grootste sector op bedrijventerreinen in Meierijstad. • Ook heeft de sector een sterke concurrentiekracht ten opzicht van de sector en een sterk positieve dynamiek de afgelopen jaren.

ICT, zakelijke en overige dienstverlening

• De sector ICT, zakelijke en overige dienstverlening heeft een erg lage concurrentiekracht ten opzichte van de regio en een gemiddelde omvang voor sectoren op bedrijventerreinen in Meierijstad. • De sector blijft echter wel licht groeien op bedrijventerreinen in Meierijstad, er is dus positieve dynamiek zichtbaar de afgelopen jaren.

36

Regionale toekomstverwachting • De werkgelegenheid in de bouw, handel en reparatie daalt naar verwachting licht tot en met 2030 in de regio Noordoost Brabant. • Bedrijven in de bouw, handel en reparatie zullen zich in toenemende mate op bedrijventerreinen vestigen richting tot en met 2030 in de regio. • Er worden weinig ingrijpende veranderingen verwacht in het ruimtegebruik van bouw-, handel- en reparatiebedrijven tot en met 2030. • De werkgelegenheid in de industriële sectoren stijgt naar verwachting tot en met 2030 in de regio Noordoost Brabant. • Bedrijven in industriële sectoren zijn al overwegend op bedrijventerreinen gevestigd, dit zal naar verwachting niet verder toenemen tot en met 2030 in de regio. • Er wordt in industriële sectoren extensievere ruimtegebruik (minder mensen per hectare) verwacht door het in toenemende mate inzetten van robots en automatisering in bedrijfsprocessen tot en met 2030. • De werkgelegenheid in de sector consumentendiensten stijgt naar verwachting tot en met 2030 in de regio Noordoost Brabant. • Bedrijven in de sector consumentendiensten zijn (procentueel) in beperkte mate op bedrijventerreinen aanwezig, dit zal naar verwachting niet veranderen tot en met 2030 in de regio. • Er worden weinig ingrijpende veranderingen verwacht in het ruimtegebruik van de sector consumentendiensten tot en met 2030.

• De werkgelegenheid in de sector logistiek & groothandel blijft stabiel of daalt naar verwachting tot en met 2030 in de regio Noordoost Brabant. • Bedrijven in de logistiek & groothandel zullen zich in toenemende mate op bedrijventerreinen vestigen richting tot en met 2030 in de regio, in lijn met de historische trend. • Schaalvergroting in de sector logistiek & groothandel leidt tot een hogere terreinquotiënt. Bedrijven in de sector worden dus ruimte-extensiever. • De werkgelegenheid in de ICT, zakelijke en overige dienstverlening stijgt naar verwachting hard tot en met 2030 in de regio Noordoost Brabant. • Bedrijven in de ICT, zakelijke en overige dienstverlening zitten (procentueel) beperkt op bedrijventerreinen gevestigd, dit zal naar verwachting niet veranderen tot en met 2030 in de regio. • Naar verwachting zet de tendens naar intensiever ruimtegebruik in de ICT, zakelijke en overige dienstverlening door tot en met 2030.