Rapport behoefteonderzoek bedrijventerreinen

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad Analyse, keuzes en advies Stec Groep aan gemeente Meierijstad

Rick Meijerink, Callum Lewis en Jasper Beekmans 9 september 2021

2

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4

2

3

4.2 4.3 4.4 4.5

5

26

Zet in op nieuw bedrijventerrein om in ruimtebehoefte te voorzien .................................................................................................. 26 Ontwikkel nieuwe bedrijventerreinen ‘vraaggericht’ .......................... 27 Start daarnaast met aanjagen intensief en zorgvuldig ruimtegebruik ......................................................................................... 28 Hanteer een duurzaam uitgifteprotocol ............................................... 30 Zorg voor een jaarlijkse monitoring ..................................................... 31

Bijlagen A. B. C. D. E. F.

14

Knoppen om aan te draaien .................................................................. 14 Ontwikkelscenario’s ............................................................................... 20 Impact concept keuzes........................................................................... 24

Adviezen voor een ontwikkelstrategie en uitgiftebeleid 4.1

5

Ruimtevraag naar bedrijventerrein ........................................................ 5 Aanbod op bedrijventerreinen ................................................................ 8 Confrontatie vraag en aanbod .............................................................. 10 Resumé: vraag en aanbod op bedrijventerreinen (beleidsneutraal) .................................................................................... 13

Strategische keuzes 3.1 3.2 3.3

4

Aanleiding voor dit onderzoek ................................................................ 3 Onze projectaanpak ................................................................................. 3 Totstandkoming rapport .......................................................................... 3 Leeswijzer ................................................................................................. 4

Conclusies analyse ruimtebehoefte 2.1 2.2 2.3 2.4

3

33

Uitgangssituatie bedrijventerreinen ..................................................... 33 Ruimtevraag naar bedrijventerreinen .................................................. 40 Aanbodanalyse bedrijventerreinen ...................................................... 50 Brownfield Potentie Indicator (BPI) ...................................................... 52 Kernenscan bedrijventerreinen............................................................. 59 Uitkomsten ambtelijke input ................................................................. 61

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

3

1 Inleiding 1.1 Aanleiding voor dit onderzoek ‘Uitbreidingsruimte voor lokale ondernemers’ is een belangrijke opgave voor Meierijstad In 2019 is de Bedrijventerreinenvisie Meierijstad door de gemeenteraad vastgesteld. In de visie komt naar voren dat vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen in de gemeente kwalitatief en kwantitatief nog niet helemaal in balans zijn. Zo is er in Sint-Oedenrode, Schijndel en Erp weinig tot geen ruimte is voor lokale bedrijven om te groeien en in Veghel, waar tot voor kort in ieder geval nog voldoende grote kavels waren om aan de vraag te voldoen, zijn geen kavels meer beschikbaar voor kleinere bedrijven. Bovendien is het de vraag of het aanbod in Veghel vanuit markttechnisch perspectief en (sociaal) economisch belang een alternatief is voor de (lokale) vraag uit Nijnsel, Sint-Oedenrode en Schijndel. Centraal thema in de Bedrijventerreinenvisie is ‘uitbreidingsruimte voor lokale ondernemers’. Om aandachtpunten die in de Bedrijventerreinenvisie zijn geconstateerd actief op te pakken heeft de gemeente behoefte aan meer inzicht in de integrale en actuele uitbreidingsbehoefte van bedrijven in de gemeente en kernen.

De gemeente stelt zichzelf het doel (ook opgenomen in de gemeentelijke begroting 2021) om ruimte te bieden voor de ontwikkeling van bestaande bedrijven, het aantrekken van nieuwe bedrijven (die passen binnen het profiel van Meierijstad) en innovatie te faciliteren binnen het bedrijfsleven.

1.2 Onze projectaanpak Om tot een compleet beeld te komen zijn diverse kwantitatieve en kwalitatieve (data-)analyses uitgevoerd. Via een online marktpeiling (enquête) is eind 2020 de mening van ondernemers gepeild over onder andere hun huidige vestigingslocatie, toekomstige uitbreidingsplannen, de ruimtebehoefte (belangrijke motieven en locatiekenmerken) en de impact van de coronacrisis. Daarnaast zijn verdiepende individuele interviews afgenomen met de lokale ondernemersverenigingen ter verificatie en verdere duiding van de resultaten. De resultaten zijn besproken in werksessies met de gemeente (ambtelijk en bestuurlijk). Behoefteonderzoek is een bouwsteen voor Omgevingsvisie Het is van belang dat het behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad (analyse, keuzes, scenario en advies) een plek krijgt in de gemeentelijke Omgevingsvisie. Daar zal de integrale afweging voor de fysieke leefomgeving plaatsvinden. Voorliggende rapportage over ruimtebehoefte, planning en doorontwikkeling van bedrijventerreinen is daarvoor een bouwsteen.

1.3 Totstandkoming rapport Dit adviesrapport is door ons, Stec Groep, opgesteld in samenwerking met de kerngroep (een vertegenwoordiging vanuit POM en de afdelingen economie, accountmanagement, grondzaken van de gemeente Meierijstad). Om informatie inzichtelijk te maken is gebruik gemaakt van een data-analyse (gemeentelijke data, openbare data en data in eigen beheer), een online marktpeiling (enquête) onder bedrijven op bedrijventerreinen, documentenanalyse en interviews met betrokken partijen, te weten: Portefeuillehouder Integraal ambtelijk team Platform Ondernemend Meierijstad (POM) Captains (11 grootste bedrijven) 1 Erpse Bedrijven Kring (EBK) Business to Business (BtB) Sint-Oedenrode Ondernemers Netwerk Schijndel (ONS) Ondernemersvereniging Veghel 1

Sligro, Vanderlande, Jumbo, Hutten, Van den Bosch, Mars, Ahrend, Berco, BAS Trucks, FrieslandCampina, Bouwbedrijf Van de Ven.

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

4

Tijdens deze gesprekken is zonder protocol gesproken over de uitkomsten van het onderzoek en de onderwerpen van dit rapport. De bevindingen en ideeën die er op dat moment waren zijn geverifieerd en waar nodig aangescherpt. De gesprekken dienden als doel om inzicht te verkrijgen in de lokale markt en te signaleren welke knelpunten en kansen betrokkenen zien.

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 staan de belangrijkste conclusies uit het onderzoek, gevolgd door strategische keuzes in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 geeft onze adviezen voor een ontwikkelstrategie en uitgiftebeleid. Alle achterliggende analyses zijn opgenomen in de bijlagen. Bijlage A geeft een beschrijving van de uitgangssituatie op bedrijventerreinen in Meierijstad. In bijlage B wordt uitgebreid stil gestaan bij de vraagzijde, en in bijlage C bij de aanbodzijde. Bijlage E toont de uitkomsten van de ‘Brownfield Potentie Indicator’ (BPI) en geeft eerste handvatten voor intensivering en eventueel herontwikkeling (inbreiding) op de bestaande bedrijventerreinen. In bijlage D zoomen we in op de verschillende kernen aan de hand van een kernenscan. En Bijlage F geeft een overzicht van ingebrachte ambtelijke input. De resultaten van de online marktpeiling (enquête) zijn verwerkt in een separate bijlage. KERNPUNTEN BEDRIJVENTERREINENVISIE (2019) Gemeente Meierijstad heeft in 2019 haar bedrijventerreinenvisie (opgesteld door Stec Groep) vastgesteld.

Centrale thema’s in de bedrijventerreinenvisie zijn: • Aantrekkelijk vestigingsklimaat • Kwaliteitsbehoud bestaande terreinen • Uitbreidingsruimte voor lokale ondernemers • Behoud (milieu)ruimte voor zwaardere bedrijvigheid Gemeente Meierijstad hanteert voor nieuwe bedrijventerreinontwikkeling buiten de kern Veghel een maximale kavelomvang van 0,5 ha (dit betreft de kernen Schijndel, Sint-Oedenrode, Nijnsel en Erp). In de visie staat beschreven dat er behoefte is aan uitbreidingsruimte vanuit lokale ondernemers en dat grotere ruimtevrager in Veghel een plek moeten kunnen vinden. Met het vaststellen van de bedrijventerreinenvisie zijn de kaders voor de toekomst bepaald. Genoemde thema’s zijn in de uitvoeringsagenda van de visie (opgesteld door de gemeente) geconcretiseerd aan de hand van projecten en acties. Denk aan voldoende bedrijventerreinenaanbod en het monitoren van de vraag en aanbod (behoefte en uitgifte). Daarnaast zijn er ook acties, waarbij aandacht wordt gevraagd voor kwaliteitsbehoud van bestaande terreinen en het verkennen van potentiële nieuw planlocaties.

5

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

2 Conclusies analyse ruimtebehoefte FEITEN EN CIJFERS – BEDRIJVENTERREINEN VAN GROTE WAARDE VOOR ECONOMIE MEIERIJSTAD •

• •

•

•

•

De bedrijventerreinen in Meierijstad bieden werk aan ruim 26.000 mensen (LISA, 2019); dat is circa 53% van de totale werkgelegenheid in de gemeente. Het aantal mensen dat in Meierijstad op een bedrijventerrein werkt is in de afgelopen tien jaar toegenomen. Ongeveer 40% van de werkgelegenheid in Meierijstad wordt ingevuld door mensen die ook in de gemeente wonen (CBS, 2020); op de bedrijventerreinen gaat het dan om ruim 10.000 banen. Het ruimtegebruik op bedrijventerreinen in Meierijstad scoort gemiddeld voor Nederlandse bedrijventerreinen. De Floor Space Index (FSI) van de meest terreinen vallen tussen de 0,40 en 0,60. Het gewogen gemiddelde bedraagt circa 0,44. Er zijn enkele intensieve en extensieve uitschieters. De bedrijventerreinen hebben primair een lokale tot regionale focus. We zien dit bijvoorbeeld terug in de verhuisdynamiek van bedrijven op de terreinen. Van de bedrijven die naar een bedrijventerrein in Meierijstad verhuisden de afgelopen tien jaar kwam circa 60% uit de eigen gemeente en kwam circa 25% uit de regio (Noordoost-Brabant). De ondernemers op de bedrijventerreinen hebben vaak een lokale binding en zijn belangrijk voor de leefbaarheid van de kernen, bijvoorbeeld voor een lokale woon-werkbalans en in de vorm van sponsoring van verenigingen. Voor meer feiten en cijfers verwijzen we naar bijlage A: Uitgangssituatie op bedrijventerreinen.

2.1 Ruimtevraag naar bedrijventerrein Hieronder brengen we de ruimtevraag naar bedrijventerreinen in Meierijstad in beeld (zie bijlage B voor aanvullende informatie). Deze kwantitatieve en kwalitatieve analyse bestaat uit een aantal componenten: I. Autonome uitbreidingsvraag (‘thuismarkt’) gemeente Meierijstad als onderdeel van regio NoordoostBrabant: modelmatige macro-economische prognose. Let op: natuurlijke autonome groei van regionale bedrijven die in Meierijstad landt valt dus onder autonome uitbreidingsvraag. II. Vervangingsvraag: onttrekking/transformatie van de bedrijfsbestemming en/of incourant aanbod. III. Potentiële (boven)regionaal georiënteerde vraag: bedrijven die kunnen instromen van buiten de regio of incidenteel grootschalige vestigers. Daarnaast beschrijven we de belangrijkste uitkomsten uit de online marktpeiling (enquête): bottom-up kwalitatieve (en kwantitatieve) ruimtevraag vanuit ondernemers. I. Autonome uitbreidingsvraag: 27 tot 63 hectare t/m 2030 Aan de basis van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen ligt de provinciale bedrijventerreinenprognose. In de tabel is de geprognosticeerde uitbreidingsvraag op bedrijventerreinen in Meierijstad op basis van het marktaandeel binnen de regio doorgerekend tot en met 2030. Tabel 1: Aandeel Meierijstad in geprognotiseerde uitbreidingsvraag op basis van drie scenario’s

Aandeel in uitbreidingsvraag regio Noordoost-Brabant 2021 t/m 2030

Gemeente Meierijstad (scenario laag) 27% * 98 ha. = Circa 27 ha.

Gemeente Meierijstad (scenario midden) 27% * 148 ha. = Circa 40 ha.

Bron: Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord-Brabant, 2018. Bewerking: Stec Groep, 2021.

Gemeente Meierijstad (scenario hoog) 27% * 233 ha. = Circa 63 ha.

6

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

De verwachte totale uitbreidingsvraag voor de gemeente Meierijstad komt daarmee op minimaal 27 tot maximaal 63 hectare in de periode 2021 tot en met 2030. In scenario midden is de verwachte ruimtevraag voor de gemeente Meierijstad circa 40 hectare tot en met 2030. De totale uitbreidingsvraag in de gemeente hebben we doorgerekend naar de verschillende kernen in Meierijstad. Dit is gedaan op basis van het aandeel van de kernen op verschillende economische indicatoren. Voor een uitleg van de verdeling zie bijlage B. Veghel heeft als kern het grootste aandeel in de ruimtevraag, gevolgd door Schijndel. SintOedenrode & Nijnsel en Erp hebben een beperkt aandeel in de ruimtevraag naar bedrijventerreinen. Tabel 2: Uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen per kern in Meierijstad (2021 t/m 2030) Kern Veghel Schijndel Sint-Oedenrode & Nijnsel Erp Totaal

Vraag scenario laag (netto)* Circa 21 ha. Circa 5 ha. Circa 1 ha. Circa 1 ha. Circa 27 ha.

Vraag scenario midden (netto) Circa 28 ha. Circa 8 ha. Circa 2 ha. Circa 2 ha. Circa 40 ha.

Vraag scenario hoog (netto) Circa 44 ha. Circa 13 ha. Circa 3 ha. Circa 3 ha. Circa 63 ha.

Bron: Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord-Brabant, 2018. Bewerking: Stec Groep, 2021. *Let op: afrondingsverschillen.

Kwalitatief kunnen we de uitbreidingsvraag verdelen naar vier doelgroepen: bouw, handel en reparatie, diensten, industrie en logistiek en groothandel. De logistiek en groothandel is verantwoordelijk voor meer dan de helft van de verwachte vraag in Meierijstad. De industrie is verantwoordelijk voor circa 20% van de vraag in de gemeente. Zo’n 25% van de vraag komt vanuit de lokaal gewortelde MKB-doelgroepen bouw, handel en reparatie en diensten. Zie voor uitgebreide programma’s van eisen per doelgroep bijlage B. Figuur 1: Uitbreidingsvraag naar doelgroep 9% 16% 54%

Bouw, handel en reparatie Diensten Industrie

21%

Logistiek en groothandel

Bron: Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord-Brabant, 2018. Bewerking: Stec Groep, 2021.

II. Vervangingsvraag: sterk afhankelijk van concrete initiatieven en beleidskeuzes Transformatie van bedrijventerreinen naar een andere functie leidt tot vervangingsvraag doordat (een deel van) de vertrekkende bedrijven elders voor bedrijven bestemde ruimte gaan zoeken. In Meierijstad zijn (nog) geen concrete plannen voor onttrekking/transformatie van bedrijventerreinareaal (als gevolg van functiewijziging). Een bijzondere vorm van vervangingsvraag is verplaatsingsvraag. Hieronder verstaan we vervangingsvraag als gevolg van het verplaatsen van een bedrijf die in de huidige situatie zijn gevestigd op een solitaire locatie met een bedrijfsbestemming (bijvoorbeeld in het buitengebied of in een kern) naar een bedrijventerrein. Dergelijke verplaatsingsvraag kan pas meegerekend worden als vervangingsvraag als de oorspronkelijke bedrijfsbestemming op de achterblijvende locatie verdwijnt. In vigerende structuurvisies (Bron: Structuurvisie Ruimte Schijndel, 2012; Structuurvisie Veghel 2030) is geen transformatie van bedrijventerrein of verplaatsingsvraag geagendeerd. Voor Schijndel wordt vanuit de structuurvisie juist ingezet op uitbreiding van bedrijventerrein Duin en in voormalig gemeente Veghel staan in de structuurvisie ontwikkellocaties Foodpark (de Kempkens) en Molenakker (II) in Erp genoemd.

Nieuwe beleidskeuzes en private initiatieven kunnen impact hebben op toekomstige vervangingsvraag in de gemeente. Vanuit de toekomstige omgevingsvisie van de gemeente zouden transformatielocaties kunnen worden geagendeerd. Vervangingsvraag wordt in veel gevallen ook geïnitieerd vanuit private initiatieven. Wanneer plannen ontstaan voor transformatie (en de gemeente

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

7

stemt in), dan kan de vervangingsvraag actueel worden. Strakke monitoring is gewenst om (eventuele) vervangingsvraag vast te stellen. Deze ruimtevraag-component kan namelijk serieuze impact hebben op de benodigde ruimte voor bedrijventerreinen. III. (Boven)regionaal georiënteerde vraag: sterk afhankelijk van beleidsmatige keuzes In de langjarige prognose van provincie Noord-Brabant is voor alle regio’s (boven)regionaal georiënteerde vraag van buiten de regio niet cijfermatig geraamd. Daarom maken we op basis van locatiedynamiek en regionale (ruimtelijke) ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt een eerste inschatting van de potentiële bovenregionaal georiënteerde ruimtevraag voor Meierijstad. Het is echter een beleidsmatige keuze om deze ruimtevragers ook te faciliteren. We verwachten dat gemeente Meierijstad, bij voldoende kwalitatief geschikt aanbod, aantrekkelijk kan zijn voor (boven)regionale ruimtevragers. Het gaat vooral om bedrijven met een (grote) logistieke component. Vanuit de logistiek wordt in de regio reeds vanuit de provinciale prognose een forse ruimtevraag verwacht.

Meierijstad heeft vanwege haar gunstige ligging aan de logistieke as A50 (noord-zuid verbinding) op korte afstand van zowel Eindhoven, Den Bosch als Nijmegen, de aanwezigheid van multimodale ontsluiting (inland containerterminal Veghel, Zuid-Willemsvaart) en achterlandverbindingen een sterke positie in Noordoost-Brabant. We kunnen verder vaststellen dat Meierijstad de laatste jaren sterk heeft gepresteerd in gronduitgifte, waarbij verschillende grootschalige kavels (> 2 hectare tot XXL-logistiek) zijn uitgegeven aan lokale/regionale logistieke bedrijven. We zien vraag en potentie om hierin door te groeien. Echter, kwalitatief geschikt aanbod is van belang om in de toekomst bovenregionale speler(s) aan te trekken. Tegelijkertijd is er sprake van concurrerend aanbod in de regio met Vorstengrafdonk (Oss) en wordt beoogd om Heesch West (GR 's-Hertogenbosch, Bernheze en Oss) in 2021 op de markt te brengen. Online marktpeiling (enquête) geeft bottom-up inzicht in kwalitatieve en kwantitatieve vraag De vrijblijvende enquête onder bedrijfsruimtegebruikers in Meierijstad geeft een breed inzicht in de kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen in de gemeente. Zie het Bijlagerapport voor meer informatie over de aanpak en uitkomsten van de online marktpeiling. Hieronder zetten we de belangrijkste inzichten uit de enquête over ruimtevraag naar bedrijventerreinen op een rij.

Ruimtevraag kwantitatief • De verwachte ruimtevraag vanuit ondernemers die de enquête hebben ingevuld is circa 31 hectare in de komende vijf jaar. Hiervan verwachten we, op basis van de concreetheid van de ruimtevraag, dat er circa 12 hectare ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd de komende vijf jaar (exclusief huidige opties op bedrijfskavels). Het grootste deel van deze vraag komt vanuit ondernemers in Veghel, maar ook in de andere kernen (Schijndel, Sint-Oedenrode/Nijnsel en Erp) is uitbreidingsbehoefte kenbaar gemaakt. Ondernemers die de enquête niet hebben ingevuld zijn niet meegenomen in deze berekening. • Bijna 30% van bovenstaande vraag is gerapporteerd door ondernemers actief in de industriële sector. Bijna 20% van de gerapporteerde vraag komt vanuit de sector handel, reparatie en onderhoud. Ruimtevraag kwalitatief • De ondervraagde ondernemers geven aan een voorkeur te hebben voor ruimte op hun huidige bedrijventerrein of een bedrijventerrein binnen de kern waar ze nu gevestigd zijn. De ondervraagde ondernemers willen zich het liefst op een nieuw bedrijventerrein binnen de eigen kern vestigen. De ondervraagde ondernemers zijn dus sterk gehecht/verbonden aan hun huidige vestigingslocatie.

• Circa 30% van de ondervraagde ondernemers geeft aan dat uitbreiding op de huidige kavel een realistische optie is, zo’n 17% van de ondernemers geeft aan dat uitbreiding op de huidige locatie (bijvoorbeeld door aankoop van een naastgelegen kavel) een realistische optie is. • Voor slechts 5% van de ondernemers is een bedrijventerrein buiten de gemeente Meierijstad een optie. Uit de peiling blijkt dat bedrijven op een bedrijventerrein hun huidige vestigingslocatie beoordelen met een 7,8 gemiddeld. Dit is een bovengemiddeld hoog cijfer in vergelijking met het landelijk beeld. • Ondervraagde ondernemers zijn het vaakst op zoek naar nieuwe ruimte als gevolg van groeiende bedrijfsactiviteiten en/of aantal medewerkers. De kwaliteit van de bedrijventerreinen in Meierijstad

8

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

•

(bijvoorbeeld onvoldoende representativiteit omgeving of matige bereikbaarheid) wordt slechts sporadisch genoemd als reden om te willen verhuizen. Vaak zijn ondervraagde ondernemers op zoek naar een nieuwe kavel met veel buitenruimte en een excellente ontsluiting. Specifiekere eisen zoals zichtlocaties en hogere milieucategorieën worden minder vaak genoemd, maar zijn voor bepaalde doelgroepen wel van meerwaarde of noodzakelijk voor de bedrijfsvoering. Bouwhoogtes boven 15 meter en watergebonden kavels worden nauwelijks als belangrijke locatiekenmerken aangemerkt door ondervraagde ondernemers.

Effecten coronacrisis op ruimtevraag • Wat de effecten van de coronacrisis op bedrijfsactiviteiten betreft zijn de ondernemers op bedrijventerreinen ongeveer drie categorieën in te delen. Iets minder dan een derde van de ondernemers geeft aan dat de bedrijfsactiviteiten (sterk) zijn toegenomen als gevolg van de coronacrisis. Een derde van de ondernemers geeft aan dat de coronacrisis geen of nauwelijks effect heeft op de bedrijfsactiviteiten. Iets meer dan een derde van de ondernemers geeft aan een lichte of sterke afname van bedrijfsactiviteiten meemaakt als gevolg van de coronacrisis. • Ondernemers geven grotendeels (circa 71%) aan dat de coronacrisis geen effect heeft op eventuele verhuis- of uitbreidingsplannen. Een klein deel (7%) geeft aan dat de coronacrisis leidt tot uitstellen van dergelijke plannen en een deel (10%) geeft aan dat de coronacrisis juist reden is op dergelijke plannen versneld tot uitvoering te brengen.

2.2 Aanbod op bedrijventerreinen Uitgeefbaar hard planaanbod op bedrijventerreinen ruim 26 hectare In Meierijstad ligt er nog op drie bedrijventerreinen uitgeefbaar hard (plan)aanbod: De Dubbelen, DuinVlagheide en Foodpark (fase 1 en 2). In veel gevallen zijn de uitgeefbare gronden onder optie/reservering of is er al een koopovereenkomst getekend. Formeel zijn gronden pas uitgegeven, wanneer een transactie notarieel is vastgelegd. In het tabel hieronder is het harde (plan)aanbod per bedrijventerrein uiteengezet. Voor de kwantitatieve en kwalitatieve kenmerken van het aanbod, zie bijlage C. Tabel 3: Hard (plan)aanbod bedrijventerreinen Meierijstad per 1-1-2021 Bedrijventerrein De Dubbelen Duin Vlagheide 2 Foodpark (fase 1) Foodpark (fase 2) Totaal

Hard (plan)aanbod (netto) 7,7 hectare 3,0 hectare 7,5 hectare 8,2 hectare 26,4 hectare

Bron: Gemeente Meierijstad, 2021.

Zachte plannen bedrijventerreinen tellen op tot circa 55 hectare Zachte plannen zijn mogelijke ontwikkelplannen waarvoor nog een planologische procedure moet worden doorlopen. Het betreft locaties zonder onherroepelijke bestemmingsplan. Op zachte planlocaties is een planvoornemen om in de toekomst een nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen. Zachte planlocaties zijn veelal opgenomen in een vastgesteld beleidsstuk. Gemeente Meierijstad kent vier zachte plannen. Een deel van deze plannen zijn al gereserveerd voor directe verkoop wanneer ze een onherroepelijke status krijgen. In totaal is circa 25 hectare van de zachte plannen al gereserveerd. Hiervan is circa 24 hectare gereserveerd voor een bovenregionale of incidenteel grootschalige speler (waarvan ruim 13 op Foodpark 3 en ruim 10 hectare op Foodpark 4). Deze hectares worden niet ingezet voor de autonome uitbreidingsvraag. De zachte plannen zijn geografisch verspreid over de gemeente. De grootste planlocaties bevinden zich in Veghel en Schijndel. In de directe omgeving van Sint-Oedenrode en Nijnsel zijn er geen zachte plannen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de zachte plannen, zie bijlage C voor een overzichtskaart met daarop de ligging van dit zachte planaanbod. 2

Hard planaanbod, want een onherroepelijk bestemmingsplan, maar op 1-1-2021 nog niet direct uitgeefbaar.

9

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Tabel 4: Zacht planaanbod bedrijventerreinen Meierijstad per 1-1-2021 Zacht plan Foodpark fase 3 3 Foodpark fase 4 Duin Vlagheide (uitbreiding) Molenakker II Totaal Potentieel beschikbaar voor autonome uitbreidingsvraag*

Geplande omvang (netto) Ca. 13 hectare Ca. 19 hectare Ca. 19 hectare 4 Ca. 4 hectare 5 Ca. 55 hectare Ca. 31 hectare

Bron: Gemeente Meierijstad, 2021. *Op basis van huidige informatie (01-07-2021).

Leegstand met circa 3% onder een gezond frictieniveau De leegstand op bedrijventerreinen in Meierijstad ligt met circa 3% van de voorraad onder een gezond frictieniveau van circa 5%. Wanneer de leegstand zich op ongeveer 5% van de voorraad bevindt dan is er voldoende schuifruimte voor ondernemers die hun bedrijf (tijdelijk) willen uitbreiden of met hun onderneming willen verhuizen naar een ander pand. Een leegstandpercentage van onder 5% duidt op schaarste op de bedrijfsruimtemarkt. Het is dan moeilijker voor ondernemers om een geschikte plek te vinden om uit te breiden of te verplaatsen. Zelfs tijdelijk een hal of bedrijfsruimte huren is een hele opgave. In Meierijstad is de leegstand met 3% aan de krappe kant. Dit beeld wordt bevestigd door gesprekken met ondernemers(verenigingen) en POM. Met name voor de doorgroei en uitbreiding van kleinere (lokaal gewortelde) bedrijven is weinig plek. Vooral de leegstand in de kleinere kernen (Schijndel, Sint-Oedenrode en Nijnsel en Erp) is met 1 á 2% extreem laag. De leegstand op bedrijventerreinen bevond zich begin 2018 op/rond een gezond frictieniveau (bron: Bedrijventerreinenvisie Meierijstad, 2019). Sinds de tweede helft van 2018 is de leegstand structureel gezakt naar een niveau onder een gezond frictieniveau, zo blijkt uit onze halfjaarlijkse monitor aanbod bedrijventerreinen.

Dit maakt dat er nauwelijks schuifruimte is voor de doorgroei van bedrijven. Als gevolg van deze structurele krapte op de bedrijfsruimtemarkt verwachten we dat een uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen tussen scenario midden en hoog realistisch is voor gemeente Meierijstad. Enige schuifruimte is belangrijk voor de doorstroming op de bedrijfsruimtemarkt. Een halfjaarlijkse monitoring van de leegstand is hierin een belangrijk sturingsinstrument. Figuur 2: Leegstand op bedrijventerreinen Meierijstad (2018 H2 – 2021 H1) 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

Leegstand Frictie

2018 H2

2019 H1

2019 H2

2020 H1

2020 H2

2021 H1

Bron: Stec Groep - Monitor aanbod bedrijventerreinen, 2021.

Voor Foodpark fase 3 is reeds een overeenkomst bereikt met een (bovenregionale) ruimtevrager: Alliance Healthcare. Zodra Foodpark fase 3 een onherroepelijke status krijgt zal het geen vrij uitgeefbaar (plan)aanbod zijn. Aangezien het bedrijventerrein wordt uitgegeven aan een bovenregionale ruimtevrager heeft de uitgifte geen impact op de ruimtebehoefte vanuit lokale bedrijven. 4 Van bruto omvang (24 hectare) naar netto omgerekend op basis van marktconforme bruto/netto verhouding van 0,8 (o.a. vanwege potentiële verkavelingsmogelijkheden). De geplande omvang is indicatief. 5 Van bruto omvang (5 hectare) naar netto omgerekend op basis van marktconforme bruto/netto verhouding van 0,8 (o.a. vanwege potentiële verkavelingsmogelijkheden). De geplande omvang is indicatief. 3

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

10

Inbreiding op bedrijventerreinen kan maximaal 21 tot 23 hectare ruimtewinst mogelijk maken De BPI-analyse toont aan dat er door middel van intensivering op de juiste plekken maximaal 21 tot 23 hectare aan ‘ruimte’ bespaard kan worden op bedrijventerreinen in Meierijstad. Intensivering is één van de oplossingsrichtingen om bedrijven ruimte te geven. Intensivering kan dus bijdragen aan het verminderen van het huidige tekort aan bedrijventerrein in de gemeente en leidt tot nieuwe investeringen op bestaande bedrijventerreinen. Hiermee blijft de bestaande voorraad bedrijventerreinen courant. Hierbij gelden echter wel verschillende randvoorwaarden, succesfactoren en risico’s. Zie bijlage D voor methodiek, verdiepende analyses en conclusies vanuit de BPI-analyses en verdere handvatten voor het stimuleren van herontwikkeling op bestaande bedrijventerreinen. Figuur 3: Brownfield Potentie Indicator voor Schijndel (links) en Veghel (rechts)

Bron: Stec Groep, 2021.

2.3 Confrontatie vraag en aanbod Kwantitatieve confrontatie Aan de vraagkant constateren we een autonome uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen van 27 tot 63 hectare. Daarbovenop komt nog mogelijk vervangingsvraag en (boven)regionaal georiënteerde vraag. Vervangingsvraag en (boven)regionale vraag zijn twee verschillende ruimtevraagcomponenten met elk eigen kenmerken en achterliggende mechanismen. De ruimtelijke effecten van deze vraagcomponenten op de gemeente zijn sterk afhankelijk van beleidskeuzes en -inzet en private initiatieven vanuit bedrijven. De vraagcomponenten zijn wel te duiden, maar in de huidige situatie moeilijk te kwantificeren. Desondanks voegen we deze componenten in de vraag-aanbodconfrontatie samen om een overzichtelijk beeld te geven. De cijfers voor de vervangingsvraag en (boven)regionaal georiënteerde vraag zijn indicatief. We gaan op basis van huidige informatie uit van circa 32 hectare (boven)regionaal georiënteerde vraag 6 en circa 9,5 hectare vervangingsvraag 7. In de praktijk kan dit meer of minder zijn. Aan de aanbodkant constateren we dat circa 8 hectare hard aanbod (op termijn) beschikbaar is zonder kandidaat. Daarnaast is circa 18 hectare aanbod onder optie of reservering.

Wanneer geïnteresseerde bedrijven met optie/reservering en de gemeente Meierijstad tot overdracht van de gronden komen zal dit planaanbod kan op korte termijn uitgegeven zijn. Uit onze BPI analyse blijkt dat er maximaal 21 tot 23 hectare aanbod te creëren is door intensivering op bestaande bedrijventerreinen. Hoeveel ruimtewinst er wordt gerealiseerd door intensivering op bestaande bedrijventerreinen (waarschijnlijk na herontwikkeling) is sterk afhankelijk van beleidsinzet op dit thema. In de confrontatie is geen rekening gehouden met zacht planaanbod. Voordat zachte plannen beschikbaar zijn voor het huisvesten van bedrijven moeten nog ruimtelijke procedures doorlopen worden.

6 7

O.b.v. reeds bekende ontwikkelingen op Foodpark 2, 3 en 4. Inclusief incidentele grootschalige lokale ruimtevragers. O.b.v. initiatief van individueel bedrijf (circa 6,5 hectare) en uitkomsten online marktpeiling (3 hectare in de komende vijf jaar).

11

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Figuur 4: Vraagcomponenten en aanbodcomponenten bedrijventerreinen Meierijstad 0

20

40

60

80

100

120

Vraag - Uitbreidingsvraag Laag Vraag - Uitbreidingsvraag Midden

Vraag

Vraag - Uitbreidingsvraag Hoog Vraag - Vervangingsvraag en bovenregionale vraag* Aanbod - Geen kandidaat

Hard aanbod

Aanbod - Onder optie of reservering Aanbod - Maximaal inbreiden*

Bron: Stec Groep, 2021. Periode: 2021 t/m 2030. *Omvang componenten afhankelijk van beleidskeuzes en -inzet (en private initatieven).

Door de aanhoudende ruimtedruk op bedrijventerreinen, het beperkte aanbod en leegstand dat structureel onder frictieniveau ligt gaan we voor Meierijstad uit van een uitbreidingsvraag in scenario midden tot hoog. Als we de vraag vervolgens confronteren met de aanbod op bedrijventerreinen in Meierijstad dan komen we tot een kwantitatief tekort aan bedrijventerreinen in de gemeente. De omvang van dit tekort is afhankelijk van vervangingsvraag, bovenregionale vraag en inbreiding/intensivering op bedrijventerreinen. Als we de uitbreidingsvraag confronteren met het hard planaanbod dan komen we tot een autonome behoefte aan bedrijventerrein van circa 21,5 tot 44,5 hectare in gemeente Meierijstad. Let wel: beleidskeuzes en -inzet en private initiatieven op overige componenten niet meegerekend. Tabel 5: Vraag-aanbod confrontatie stand 1-1-2021 zonder strategische keuzes (2021 t/m 2030) Vraag

Aanbod

I. Uitbreidingsvraag

Aantal hectare 40 tot 63 hectare

II. Vervangingsvraag

-

Geen concrete vervangingsvraag o.b.v. huidige situatie

III. (Boven)regionaal georiënteerde vraag Totaal Hard planaanbod

-

Afhankelijk van beleidskeuzes en -inzet.

Ruimtewinst inbreiden Confrontatie

40 tot 63 hectare 26,5 hectare – 8 hectare 8 = 18,5 hectare -

Opmerking Uitbreidingsvraag in scenario midden en hoog

Waarvan circa 18 hectare onder optie/reservering

Afhankelijk van beleidskeuzes en -inzet.

Behoefte van 21,5 tot 44,5 hectare

Bron: Stec Groep, 2021.

Kwalitatieve confrontatie Op gemeenteniveau zien we eveneens een kwalitatief tekort aan markttechnisch geschikt aanbod voor vrijwel alle doelgroepen op de bedrijfsruimtemarkt in de gemeente Meierijstad: -

8

Ten eerste concluderen we op basis van de online marktpeiling dat in Meierijstad behoefte is aan kleine tot middelgrote kavels (1.000 tot 5.000 m²) voor vestiging en doorgroei van lokaal MKB. Op bedrijventerreinen is momenteel geen vrij beschikbaar kleinschalig tot middelgroot aanbod meer aanwezig. Het nog uitgeefbare kleinschalige kavelaanbod is volledig onder optie. Vooral in de kleinere kernen is nu al sprake van krapte. Geen uitgeefbaar planaanbod (op nieuwe terreinen) en een extreem laag leegstandspercentage (in de bestaande voorraad).

In het hard planaanbod (Foodpark 2) is een kavel verkocht maar nog niet notarieel geleverd aan een (boven)regionale speler.

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

-

-

12

Ten tweede constateren we dat er meerdere hectares vraag is naar ruimte voor bedrijven met een hogere milieucategorie (HMC). Ondanks het feit dat veel van het beschikbare aanbod bestemd is met een hogere milieucategorie ontstaat hier naar verwachting wel een tekort. Dit komt doordat bedrijven met een behoefte aan kavels met een hogere maximale milieucategorie in de bestaande markt concurreren met “reguliere” kleine en middelgrote ruimtevragers voor dezelfde kavels. Ten derde is er veel vraag naar grote kavels waar bedrijven veel buitenruimte kunnen benutten. Het beschikbare en (geplande) grootschalige aanbod in Veghel is al grotendeels verkocht of onder optie/gereserveerd. Ook in het grootschalige segment ontstaat dus een tekort aan geschikt aanbod voor groei van grootschalige bedrijvigheid in de industrie en logistiek en groothandel.

Confrontatie per kern De verschillende kernen in de gemeente Meierijstad verschillen van elkaar qua type bedrijvigheid die er is gevestigd en in het aandeel van de bedrijventerreinen in de totale werkgelegenheid. In bijlage E van dit rapport is hiervan een samenvattende factsheet per kern te vinden. We constateren op basis van onze analyses het volgende: -

In Veghel wordt de grootste ruimtevraag op bedrijventerreinen tot en met 2030 verwacht, namelijk 28 tot 44 hectare in het midden en hoog scenario. Dit staat gelijk aan ongeveer 70% van de totale ruimtevraag in de gemeente. In Veghel is nog beperkt uitgeefbaar aanbod beschikbaar, waarvan het gros in reservering. De leegstand in Veghel bevindt zich rond een gezond frictieniveau. Voor zachte planlocatie Foodpark fase 3 is de eindgebruiker al in beeld en hierna is alleen nog Foodpark 4 over (zacht plan). Ook voor deze locatie zijn al verkoopgesprekken gaande. Naast uitbreiding van het bedrijventerreinareaal zijn op Amert en De Dubbelen naar verwachting wel intensiverings/herontwikkelingskansen aanwezig. Deze bedrijventerreinen zijn onderzocht met behulp van de Brownfield Potentie Indicator.

-

In Schijndel wordt circa 8 tot 13 hectare (autonome) ruimtevraag op bedrijventerreinen tot en met 2030 verwacht in het midden en hoog scenario. Dat is circa 20% van de totale ruimtevraag op bedrijventerreinen in Meierijstad tot en met 2030. Er is nog zo’n 3 hectare hard (plan)aanbod op Duin Vlagheide, dit aanbod is echter nog niet direct uitgeefbaar. Schijndel kent daarnaast een groot zacht plan (Duin Vlagheide uitbreiding, netto circa 19 hectare). De leegstand op bedrijventerreinen in Schijndel bevindt zich onder een gezond frictieniveau (namelijk circa 2%). Dit duidt op krapte op de bedrijfsruimtemarkt. Er zijn beperkte intensiveringsmogelijkheden in Schijndel, wel zien we dat een aantal bedrijven met strategische reserves op Duin. Naar verwachting zijn er in de toekomst vooral herontwikkelingskansen in het oudere segment van de vastgoedvoorraad op Duin.

-

In Sint-Oedenrode en Nijnsel wordt circa 2 tot 3 hectare ruimtevraag op bedrijventerreinen tot en met 2030 verwacht in het midden en hoog scenario. Dat is circa 5% van de totale ruimtevraag tot en met 2030. Er is geen hard (plan)aanbod in Sint-Oedenrode of Nijnsel. Ook zijn er geen zachte plannen voor bedrijventerreinen in Sint-Oedenrode of Nijnsel. De leegstand op bedrijventerreinen in Sint-Oedenrode en Nijnsel ligt (ver) onder een gezond frictieniveau. De leegstand is slecht 1%. Er is sprake van krapte op de bedrijfsruimtemarkt. Gelet op de FSI op de bedrijventerreinen is weinig winst te behalen op de bedrijventerreinen binnen de geldende planologisch-juridische kaders.

-

In Erp wordt circa 2 tot 3 hectare ruimtevraag op bedrijventerreinen tot en met 2030 verwacht in het midden scenario. Dat is circa 5% van de totale ruimtevraag op bedrijventerreinen in Meierijstad tot en met 2030. Er is geen hard uitgeefbaar (plan)aanbod in Erp. Wel is er een zacht plan voor een bedrijventerrein in Erp, namelijk Molenakker II. De leegstand op Molenakker ligt onder een gezond frictieniveau van circa 5%. Daarmee is er weinig aanbod in Erp voor lokale ondernemers die (in de bestaande voorraad) willen verhuizen of uitbreiden. Er zijn weinig intensiveringsmogelijkheden op Molenakker binnen de huidige planologische mogelijkheden. De afgelopen jaren heeft er al een herontwikkeling plaatsgevonden op Molenakker waardoor een aantal kleinere ondernemers een plek heeft kunnen vinden op het bedrijventerrein.

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

13

2.4 Resumé: vraag en aanbod op bedrijventerreinen (beleidsneutraal) Uit de analyses concluderen we het volgende: • We gaan uit van circa 40 tot 63 hectare uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen (scenario’s midden en hoog) in de periode 2021 t/m 2030. Dit is autonome uitbreidingsvraag vanuit de thuismarkt (lokale/regionale bedrijven). • Daarnaast is er – afhankelijk van beleidskeuzes en -inzet – additionele bovenregionale vraag en vervangingsvraag vanuit solitaire bedrijven die naar bedrijventerreinen vertrekken. • Er is circa 26,5 hectare hard planaanbod. Het overgrote deel hiervan (18 hectare) is onder optie 9. • Door actief te intensiveren/herontwikkelen in de bestaande voorraad kan maximaal 21 tot 23 hectare ruimtewinst gecreëerd worden op bestaande bedrijventerreinen. Het aantal hectare aanbod dat gecreëerd kan worden is sterk afhankelijk van beleidskeuzes en -inzet. • Er is circa 55 hectare zacht planaanbod. Een aanzienlijk deel hiervan (24 hectare) is gereserveerd voor bovenregionale/incidenteel grootschalige (lokale) partijen en zal dus niet beschikbaar komen voor autonome uitbreidingsvraag. Over de gehele planperiode gezien liggen er voldoende plannen op de plank. Uitzondering hierop is Sint-Oedenrode/Nijnsel. Hier is geen zachte plancapaciteit aanwezig. Er is sprake van krapte op de bedrijventerreinenmarkt in Meierijstad.

Er is een opgave om aanvullend aanbod aan bedrijventerreinen te realiseren om het bedrijfsleven in haar groei te faciliteren. Dit kan door nieuwe bedrijventerreinen te ontwikkelen of bestaande terreinen intensiever te benutten. De behoefte bedraagt beleidsneutraal circa 21,5 tot 44,5 hectare. Het tekort is breed zichtbaar in de hele gemeente. Er is sprake van een kwalitatieve mismatch. Zo is er vrijwel geen aanbod meer beschikbaar op kernniveau voor lokaal MKB (kleine tot middelgrote kavels). Naar verwachting is er ook een aantal hectare ruimtebehoefte vanuit (productie)bedrijven met een hogere milieucategorie. Tot slot is er veel marktvraag- en behoefte te verwachten vanuit het grootschalige segment (met name logistiek). De exacte behoefte is afhankelijk van beleidskeuzes en -inzet. Zie hiervoor hoofdstuk 3.

Wanneer deze bedrijfskavels worden uitgegeven aan lokaal/regionaal gevestigde ondernemers (autonome uitbreidingsvraag) dan dienen deze hectares zowel aan de vraag als aan de aanbodkant in mindering gebracht te worden.

9

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

14

3 Strategische keuzes In dit hoofdstuk beschrijven we een aantal strategische keuzes. Dit zijn de ‘knoppen om aan te draaien’ en de te hanteren ontwikkelscenario’s om de ruimtebehoefte te faciliteren. Bij de knoppen om aan te draaien gaat het veelal om strategische keuzes met impact op de benodigde ruimte voor bedrijventerreinen. In bijlage F zijn de uitkomsten van de ambtelijke input verwerkt. Dit kan dienen als naslagwerk.

3.1 Knoppen om aan te draaien De ‘knoppen om aan te draaien’ geven sturing aan het bedrijventerreinenbeleid. De knoppen hebben te maken met het faciliteren van ruimtevragers en het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen (en de strategische keuzes die daarmee samenhangen) en het intensiveren en eventueel herontwikkelen van bestaande bedrijventerreinen. We zien de volgende knoppen om in het bedrijventerreinenbeleid te hanteren en hier in onderlinge samenhang aan te draaien: • Intensiveren en (evt.) herontwikkelen van bestaand vastgoed • Een duurzaam uitgifteprotocol hanteren • Ruimte ‘programmeren’ voor uit-/verplaatsen van solitaire bedrijven • Ruimte ‘geschikt’ voor bedrijven met een hogere milieucategorie (HMC) • Accommoderen bovenregionale vraag (nieuwvestiging van buiten) Dit vraagt in de praktische uitvoering om een aantal afspraken en een goede gemeentelijke en – zo nodig ook – regionale samenwerking. In de praktijk is de impact op het benodigde ruimte op bedrijventerreinen sterk afhankelijk van inzet en ambitieniveau. Onder iedere knop staat in een tabel de inzet en het ambitieniveau (concept keuze) van gemeente Meierijstad en de organisatie beschreven. 3.1.1 Intensiveren en herontwikkelen van bestaand vastgoed Het intensiveren en herontwikkelen van bestaande bedrijventerreinen kan ruimtewinst opleveren.

Concreet zou dit kunnen betekenen dit er minder hectares nieuw bedrijventerrein ontwikkeld dienen te worden om in de vraag van het bedrijfsleven te voorzien. Bij intensief (en meervoudig) ruimtegebruik gaat het zowel om instrumenten die ruimte beschikbaar maken (herstructurering) als om instrumenten waarmee de ruimte zo intensief mogelijk kan worden benut (intensivering). De intensiveringsmaatregelen hebben veelal een juridisch-planologische component en een ruimtelijk-technische component. Op basis van de Floor Space Index (FSI) 10 en de Brownfield Potentie Indicator (BPI) is er nog substantiële ruimtewinst te behalen op de bedrijventerreinen in Meierijstad. Met een inzet op intensivering/verdichten en herontwikkeling op met name de prioritaire locaties kan ruimtewinst behaald worden. Anders gesteld: de ruimteclaim van bedrijven kan voor een deel in de bestaande voorraad worden gefaciliteerd, waardoor de groene omgeving wordt gespaard. Drie ambitieniveaus voor zorgvuldig ruimtegebruik We onderscheiden een drietal ambitieniveaus voor de te realiseren ruimtewinst. Ambitieniveau 1 gaat uit van een relatief lichte inzet van (planologische) middelen en instrumenten en daarmee een beperkte ruimtewinst. Ambitieniveau 3 gaat uit van een sterke en (pro)actieve inzet (ook in capaciteit en middelen) van de gemeente en een forse potentiële ruimtebesparing.

Bij elk niveau hoort een ‘gereedschapskist’ van instrumenten/intensiveringsmaatregelen waarmee de gemeente en bedrijven zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijventerreinen kunnen realiseren. In de tabel staat het overzicht van de instrumenten die we bij de verschillende niveaus vinden passen. Een lage FSI houdt in dat bedrijfskavels relatief extensief bebouwd zijn. Het gewogen gemiddelde FSI van de bedrijventerreinen in Meierijstad bedraagt circa 0,44. Landelijk zien we dat een FSI van 0,5 tot 0,8 op modern gemengd bedrijventerrein haalbaar is. Voor meer industriële en logistieke locaties ligt dit vaak (fors) lager. Op locaties waar de FSI zich onder de ondergrens van 0,5 bevindt, is intensivering naar verwachting een reële en haalbare optie.

10

15

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Figuur 5: Gereedschapskist met instrumenten (intensiveringsmaatregelen) per ambitieniveau Instrumenten Stapelen van bedrijfsruimte - bouwhoogte verhogen Optimaal gebruik van bouwvlak – schakelen van bedrijfsruimte Optimaal gebruik van bouwvlak – bebouwingspercentage

Ambitieniveau 1

Ambitieniveau 2

Ambitieniveau 3

  

       

             

Selectief vestigingsbeleid Meervoudig ruimtegebruik – zon op daken Meervoudig ruimtegebruik – parkeren op daken of ondergronds Meervoudig ruimtegebruik – andere functies op daken (bv sport) Parkeren – parkeernorm aanpassen Parkeren – gezamenlijk parkeren Herontwikkelen – stedelijke kavelruil Herontwikkelen – wegenstructuur aanpassen Herontwikkelen – restruimte benutten Herontwikkelen – herontwikkeling kantoren naar bedrijfsruimte Koppelen nieuw aan bestaand (bijv. Investeringssfonds)

Niveau 1

Niveau 2

Niveau 3

• Faciliteren, regels aanpassen • Vooral kavelniveau

• Aanjagen en gedrag veranderen • Kavel- en terreinniveau

• Actief (grond)beleid • Terreinniveau

Bron: Stec Groep, 2021

Wat zijn de effecten/consequenties? Op hoofdlijnen zien we de volgende effecten/consequenties: Inspanning en proactieve inzet (capaciteit, financiële middelen) van de gemeente Kwaliteitsimpulsen en waardebehoud/waardecreatie op bestaande bedrijventerreinen Geen one size fits all aanpak, kortom maatwerk leveren op kavel- en terreinniveau 11 Een zaak van lange adem, enige schuifruimte (op nieuwe) bedrijventerrein blijft cruciaal, zodat bedrijven die geen alternatief hebben wel gefaciliteerd kunnen worden. Intensiveren/herontwikkelen kan op gespannen voet staan met andere ambities (biodiversiteit, reductie hittestress en wateroverlast, behouden en versterken van groen). Maar er zijn ook kansen. Gemeente Meierijstad maakt de volgende (concept) keuze voor het draaien aan deze knop. Knop Intensiveren en herontwikkelen van bestaand

Inzet en ambitieniveau gemeente • Inzet op ambitieniveau 1 met een inspanningsverplichting om richting ambitieniveau 2 te komen

Organisatie • Monitoren van intensivering (en herontwikkeling) op bestaande bedrijventerreinen • Actief aan de slag met prioritaire locaties • Jaarlijks bijsturen indien nodig • Capaciteit en middelen beschikbaar stellen (relevant bij ambitieniveau 1 en 2, maar essentieel bij ambitieniveau 3) • Inzet BOM, provincie (met name relevant bij ambitieniveau 3)

Instrumenten om bedrijventerreinen te herontwikkelen om intensief ruimtegebruik te stimuleren zijn enorm afhankelijk van de locatie en het type van het terrein. Ieder terrein (en verkaveling) heeft unieke kenmerken en ontwikkelmogelijkheden.

11

16

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

3.1.2 Een duurzaam uitgifteprotocol hanteren De gemeente kan ervoor kiezen om op nieuw te ontwikkelen locaties (al dan niet inclusief herontwikkeling in situaties waarbij de gemeente regie heeft) hoge duurzaamheidseisen te stellen bij publieke kaveluitgifte. Bijna 60% ondernemers vindt dat gemeente duurzaamheidseisen moet stellen Uit de online marktpeiling (enquête) komt naar voren dat circa 60% van de ondernemers voorstander is van duurzaamheideisen bij een nieuwe bedrijventerreinontwikkeling. Dit kan door de overheid in de vorm van een duurzaam uitgifteprotocol worden vastgesteld. Figuur 6: Moet de gemeente duurzaamheidseisen stellen?

5%

25%

Helemaal mee oneens

9%

Mee oneens

27%

Neutraal Mee eens

34%

Helemaal mee eens

Bron: Online marktpeiling Meierijstad, Bewerking Stec Groep, 2021

Aspecten die onderdeel kunnen uitmaken van een duurzaam uitgifteprotocol zijn: zorgvuldig ruimtegebruik (ruimte intensiteit, arbeidsintensiteit), energie (voorwaardelijke verplichting duurzame energieopwekking), circulariteit (circulaire bouw, grondstofstromenscan), klimaat(adaptatie), natuurinclusief, landschappelijke inpassing, toets op toegevoegde waarde van de vestiger (sociaal, economisch, ecologisch), etc. Om te werken aan toekomstbestendigheid voor de langere termijn is het daarnaast wenselijk om bedrijven bij uitgifte onderdeel te laten zijn van een ondernemerscollectief. Bijvoorbeeld in de vorm van een VVE (Vereniging van Eigenaren) of parkmanagement. Georganiseerde ondernemers kunnen meer bereiken, hebben meer slagkracht voor collectieve voorzieningen en kunnen elkaar versterken met ideeën en innovaties. Wat zijn de effecten/consequenties? Op hoofdlijnen zien we de volgende effecten/consequenties: Mogelijk lager uitgiftetempo (vanwege hogere eisen) Lange termijn meerwaarde en duurzame bedrijfsontwikkeling Grondprijs lager bij ‘zeer strikte eisen’, vanwege hogere bouwkosten 12 Maatschappelijk verantwoord ondernemen hoger op de agenda Niet alle bedrijven (kunnen) kiezen voor nieuwbouw Gemeente Meierijstad maakt de volgende (concept) keuze voor het draaien aan deze knop. Knop Een duurzaam uitgifteprotocol hanteren

12

Inzet en ambitieniveau gemeente • Opstellen van een duurzaam uitgifteprotocol voor kaveluitgifte aan bedrijven in samenwerking met POM • In een protocol speciaal aandacht voor grootschalige (boven)regionale ruimtevragers en lokaal MKB

Uitgaande van een residuele grondprijsberekening.

Organisatie • Ruimtelijk instrumentarium (bestemming- en omgevingsplan maximaal intensief op kavelniveau) • Heldere kwantitatieve kaders (in regionale programmering). • Voorbeelden per sector (intensief ≠ voor elke sector) • Koppeling met duurzaamheidsambities (energietransitie; ook hittestress, vergroenen, water, klimaatbestendig etc.) • Waarmaken circulaire ambities (clustering van bedrijven) • Monitoren van aantal banen per hectare

17

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

3.1.3 Ruimte ‘programmeren’ voor uit-/verplaatsen van solitaire bedrijven Meierijstad kent een groot grondgebied. Naast bedrijven op een bedrijventerrein zijn er ook bedrijven gevestigd op een solitaire locatie in het buitengebied of in een kern. Deze doelgroep kan vragen om uitbreidingsmogelijkheden (al dan niet op de huidige locatie). Deze bedrijven zijn vaak van oudsher aanwezig, ooit kleinschalig begonnen en langzaam gegroeid. Het ruimtebeslag van dergelijke solitaire bedrijven is, uitzonderingen daargelaten, over het algemeen fors. Het is zinvol om enige ruimte te programmeren/reserveren op nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein(en) om in de toekomst medewerking te kunnen verlenen aan het uit-verplaatsen van (hinder veroorzakende) bedrijven uit het buitengebied naar een locatie op een bedrijventerrein. Voor solitaire bedrijven gevestigd in buitengebied is verhuizing naar nieuwbouwkavel reële optie Uit de online marktpeiling (enquête) komt naar voren dat ook bedrijven gevestigd in het buitengebied met een uitbreidingsbehoefte op zoek zijn naar een locatie op een bedrijventerrein (zie figuur). Het gaat vooral om bedrijven actief in de GWW (grond, weg, waterbouw) en infra, bouw, handel, reparatie en onderhoud. Maar incidenteel kan het ook gaan om bedrijven actief in de logistiek of productie (industrie).

Voor het gros de solitaire bedrijven is uitbreiding op de huidige locatie uitgesloten. Figuur 7: Waar willen solitaire bedrijven (buitengebied) hun groei realiseren? 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Volledige verhuizing naar nieuwbouw kavel Volledige verhuizing naar bestaand pand Extra locatie op nieuwbouw kavel Uitbreiden op huidige kavel Uitbreiding op huidige locatie Extra locatie in bestaand pand

Realistisch

Neutraal

Uitgesloten

Bron: Online marktpeiling Meierijstad, Bewerking Stec Groep, 2021

Uit de markpeiling (momentopname) komt naar voren dat er acht bedrijven zijn met ruimtevraag op een solitaire locatie in het buitengebied. Deze bedrijven hebben een huidig ruimtegebruik van circa 1,8 hectare en geven aan circa 1,1 hectare uitbreidingsvraag te hebben. Het figuur toont waar deze bedrijven hun groei willen realiseren (ingedeeld naar ruimtebehoefte). Het gros opteert voor een volledige verhuizing naar een nieuwbouw kavel. Kortom, bij het verplaatsen van deze acht bedrijven naar een bedrijventerrein is zo’n 3 hectare bedrijventerreinareaal nodig (in de aankomende vijf jaar). Dit op basis van de inventarisatie uit de marktpeiling. Het is niet ondenkbaar dat het in de praktijk om meer (of minder) hectares gaat. Wat zijn de effecten/consequenties? Op hoofdlijnen zien we de volgende effecten/consequenties: Meer ruimte nodig op bedrijventerreinen (voor uitplaatsen/verplaatsen bedrijven uit buitengebied) Cruciale randvoorwaarden voor de doelgroep zijn over het algemeen ruime juridisch planologische gebruiksmogelijkheden. Denk aan kavels van voldoende omvang, voldoende milieuruimte en geen beperkingen in relatie tot opslag- en buitenruimte (geen minimaal bebouwingspercentage). Ook ligging en bereikbaarheid zijn voor veel bedrijven een belangrijk vestigingscriterium.

Qua schaalgrootte, bedrijfsgroei of vanuit verkeerstechnisch oogpunt passen bedrijven in veel gevallen beter op een bedrijventerrein.

18

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Gemeente Meierijstad maakt de volgende (concept) keuze voor het draaien aan deze knop. Knop Ruimte ‘programmeren’ voor uit/verplaatsen van solitaire bedrijven

Inzet en ambitieniveau gemeente • Op ontwikkellocaties beperkt extra hectares programmeren voor de uit- of verplaatsing van solitaire bedrijven • Op basis van maatwerk, waarbij het leidende uitgangspunt is om een kwaliteitsverbetering te realiseren op de achtergebleven locatie.

Organisatie • Strategisch extra ruimte programmeren op ontwikkellocaties voor het uit-/verplaatsen van solitaire bedrijven • Een helder onderscheid maken in twee typen bedrijven bij toestaan uitbreiding op huidige locatie, of aansturen op verplaatsing naar bedrijventerrein: o Bedrijven zonder relatie of economische binding met het buitengebied o Bedrijven met een relatie of economische binding met het buitengebied

3.1.4 Ruimte ‘geschikt’ voor bedrijven met een hogere milieucategorie Bedrijven met een hogere milieucategorie (categorie 4.1 en hoger, HMC-bedrijvigheid) vormen een belangrijke gebruiker van de bedrijventerreinen in Meierijstad. Vooral op locaties als Dorshout/Oude Haven en De Amert, maar ook op De Dubbelen en een lokale terrein als Nijnsel en Molenakker. Het gaat onder andere om bedrijven in afval/recycling, productie- en maakindustrie, metaal- en machinebouw en de agroen voedingsindustrie. Veel van deze bedrijven hebben hun werkgebied in Meierijstad en brede regio en vormen daarmee een belangrijke schakel in de economie van Meierstad en regio. Om deze bedrijven richting de toekomst te faciliteren is voldoende geschikte ruimte nodig op bestaande locaties als op eventueel nieuw te ontwikkelen locaties. Deel van bedrijven met uitbreidingsvraag heeft HMC-ruimte nodig Uit de online marktpeiling (enquête) blijkt dat een deel van het gevestigd bedrijfsleven met ruimtebehoefte een kavel met voldoende milieuruimte (minimaal milieucategorie 4) als belangrijk locatiekenmerk zien voor de bedrijfsvoering. Het faciliteren van (grootschalige) productiebedrijven vraagt om functionele locaties met milieuruimte (categorie ≥ 4.1). Er dient rekening gehouden te worden met externe veiligheid. Dit betekent dat in de directe omgeving geen belemmeringen c.q.

gevoelige functies/objecten aanwezig moeten zijn die HMC onmogelijk maken. Dit type bedrijven kan niet functioneren met een woonwijk of ontmoetingsplaats om de hoek. Figuur 8: Welke locatiekenmerk(en) is/zijn belangrijk voor de uitbreiding/verplaatsing van uw bedrijf? 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Kavel met veel buitenruimte Kavel met excellente ontsluiting naar snelweg of provinciale weg Kavel/pand met gedeelde faciliteiten Kavel/pand met hogere beeldkwaliteitseisen Kavel/pand met zichtlocatie Kavel met veel milieuruimte, minimaal milieucategorie 4 Kavel/pand nabij specifieke (partner)bedrijven Kavel/pand met hogere bouwhoogte, minimaal 15 meter of hoger Kavel aan of nabij het water met mogelijkheden om gebruik te maken van kadefaciliteiten

Belangrijk

Neutraal

Bron : Online marktpeiling Meierijstad, Bewerking Stec Groep, 2021

Onbelangrijk

19

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad 20.240

Uit de peiling komt naar voren dat 13 bedrijven met ruimtevraag aangeven een HMC kavel belangrijk te vinden. Deze bedrijven zijn veelal actief in de sectoren industrie/productie, bouwnijverheid of handel, reparatie en/of onderhoud. Vier daarvan geven aan een ruimtevraag te hebben van een hectare of meer, samen hebben deze grootste vier bedrijven een ruimtevraag van circa 5 hectare. Op basis van de peiling is de totale ruimtebehoefte circa 8 hectare (in de komende vijf jaar). Het gaat om bedrijven gevestigd op een bedrijventerrein, maar ook om bedrijven die momenteel gevestigd zijn op een locatie in het buitengebied. De verwachte realisatie (op basis van concreetheid van de plannen) is overigens een stuk lager. Voor HMC-bedrijven zijn verschillende realistische opties. Ruim 80% acht een volledige verhuizing naar een nieuwbouwkavel realistisch, maar uitbreiden op de huidige locatie – bijvoorbeeld door aankoop van het perceel van de buurman – of op de eigen kavel behoort voor ruim de helft van de bedrijven tot de mogelijkheden. Dit past ook bij de doelgroep. HMC-bedrijven hebben doorgaans een zeer beperkte verhuisradius, vanwege hun vaak hoge investeringen in panden en apparatuur. Tegelijkertijd blijkt uit de peiling dat uitbreiden op de huidige locatie/kavel voor een evenzo grote groep bedrijven is uitgesloten.

Wat zijn de effecten/consequenties? Op hoofdlijnen zien we de volgende effecten/consequenties: (Grootschalige) productiebedrijven krijgen wel of geen (extra) ruimte om op eigen locatie (of op een nieuwe ontwikkellocatie) door te groeien. De doelgroep is een belangrijke pijler onder lokale economie en voor bijdrage aan circulaire economie (hergebruik/uitwisseling van grondstoffen, materialen en afval- en reststromen). Dus geschikte ruimte (kavels) bieden voor HMC is een strategische keuze. Belangrijke vestigingscriteria zijn: een functionele locatie, liefst perifeer gelegen (op voldoende afstand van woonwijken in verband met hinder- en risicocontouren), indien mogelijk ontsloten via het water en goed bereikbaar (via reguliere N-weg of snelweg), veelal ruime kavels (incidenteel zeer grote kavels) met voldoende bouwmogelijkheden (minimaal 15-20 meter hoog, geen minimaal bebouwingspercentage) en uiteraard voldoende milieuruimte. Gemeente Meierijstad maakt de volgende (concept) keuze voor het draaien aan deze knop. Knop Ruimte geschikt voor bedrijven met een hogere milieucateogrie (HMC)

Inzet en ambitieniveau gemeente • Conform kaders bedrijventerreinenvisie op bestaande bedrijventerreinen en op ontwikkellocaties voldoende geschikte ruimte voor bedrijven met een hogere milieucategorie (HMC). • Beperkt ruimte reserveren om HMC te kunnen faciliteren. Geclusterd op enkele terreinen in Schijndel en Veghel

Organisatie • In het bestemmingsplan/omgevingsplan borgen dat in de gemeente voldoende kavels met voldoende milieuruimte (hogere milieucategorie) beschikbaar zijn in bestaande voorraad (maar ook op ontwikkellocaties) o Bestaande voorraad: milieuruimte minimaal intact laten, eventueel versterken/verruimen door mee te werken aan herverkaveling en herstructurering. Ook kan het wenselijk zijn om een minimale categorie te hanteren. Op dit moment zijn veel lichtere functies gevestigd op locaties waar HMC mogelijk is. o Ontwikkellocaties: kavels voor de doelgroep zwaardere bedrijvigheid (op functionele locaties, perifeer gelegen, indien mogelijk een multimodale ontsluiting en goed bereikbaar). Kavels voor deze doelgroep planologischjuridisch borgen. Niet tussentijds (bij een periode van minder interesse) vergeven aan een andere doelgroep.

VAN MILIEUCATEGORIEËN NAAR OMGEVINGSWAARDEN Onder de Omgevingswet schuift het huidige gebruik van milieucategorieën naar de achtergrond en worden overheden uitgedaagd om nadrukkelijker na te denken over omgevingswaarden, plafonds voor een totaal terrein en dus verkaveling, daadwerkelijke effecten en bijkomende maatregelen. Er gaat een interne discussie plaatvinden binnen de gemeente of de ruimtebehoefte kan landen in de bestaande voorraad of dat ook nieuw bedrijventerreinareaal specifiek voor HMC-bedrijvigheid nodig is. Deze discussie wordt gevoerd in het ‘atelier Omgevingswet’ van de gemeente Meierijstad.