Centrumvisie Gemeente Meierijstad.pdf

Boskant 860

Overig buitengebied Sint-Oedenrode 4.140

Nijnsel 1.380

1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

gevestigd. De weekmarkt vindt op vrijdag op de Markt plaats. Horeca is met name geclus­terd rond de hoek Heuvel/Hertog Hendrikstraat, maar ook aan het Kerkplein en rondom de Markt zijn enkele (hoogwaardige) horecaonder­nemingen gevestigd. Met restaurant Wollerich beschikt

0

P

Ne

uls

P

tra

k

lijke uiteinde van het winkelgebied is Action

Supermarkten Overige dagelijkse winkels Modewinkels Overige niet-dagelijkse winkels Horeca Cultuur, ontspanning Dienstverlening Ambachten Leegstand

nd ij

ondernemers elkaar afwisselen. Aan het zui­de­

at

rch mo le

Markt, waarbij landelijke ketens en zelfstandige

Huidig aanbod in het centrum van Sint-Oedenrode (peildatum aug. 2018)

50 m

P

Ondergrond: © OpenStreetMap, Bron: Locatus, Bewerking: DTNP

Ma rk

t

Sint-Oedenrode zelfs over een Michelin­ster.

P

Bo

winkels liggen met name aan de Heuvel en de

P

Het leegstandspercentage in het centrum is circa 10% en is vooral zichtbaar in Borch­grave. Hier staan meerdere units leeg, waarvan enkele struc­­­tu­reel (sinds de nieuwbouw). Aan de Heuvel

P

Kerkplein

Heu

overige deel van de panden staat slechts korte

Borch

tijd leeg (peildatum aug. 2018) en/of bevindt zich

Sint-Martinuskerkhof

grave

vel

is de leegstand sinds 2010 juist afgenomen. Het

in de uitlopers van het centrumge­bied. Zo maakt

P

de straat Kofferen sinds 2010 geen onderdeel

raat

st Kerk

meer uit van het winkelconcen­tra­tie­gebied. In deze aanloopstraat zijn, naast ambachtelijke en

P

n

re ffe Ko

dienstverlenende ondernemin­gen, nog wel enkele (mode)winkels gevestigd.

Herto

Ruimtelijke structuur Van oudsher vormen Markt en Heuvel het Rooise centrum, overgaande in het dorpslint van

P

g Hen

driks

traat

P

Eerschot aan de andere kant van de Dom­mel. 1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

35 van 85

Met name langs de Borchmolendijk en rondom de Markt, waar het dorpslint zich ver­breedt tot een (markt)plein, geven de aan­wezige (rijks-) monumenten het dorp een historisch karakter. Ook verderop langs de Heuvel is de historie van het dorp duidelijk zichtbaar aan de oude rooi­ lijnen, zoals bij het voormalige Sint-Paulusgast­ huis (nu VVV en museum) op de hoek met de Enkele terrassen als een eiland op het Kerkplein

Kerkstraat. Door de aanwezige bomen kent dit

lokale horeca. Hetzelfde geldt voor de terrassen aan de rand van de Markt. Het plein zelf functio­ neert nu vooral als parkeerplaats, waardoor de historische kwaliteiten van de plek niet opti­maal benut worden. De kiosk vormt hierbij, door een gebrek aan duidelijke functie, een sta-in-de-weg. Het Kerkplein (gelegen tussen Markt en Heuvel)

Sint-Oedenrode-Centrum

waar dorpsgenoten elkaar ontmoeten bij de

Ruimtelijke kansen en knelpunten

deel van het centrum een prettig verblijfs­klimaat,

Auto’s bepalen het beeld op de Markt

Kofferen: centrumgebied of aanloopstraat?

voelt mede door de schaal van de omliggende bebouwing wat minder ‘knus’ dan de andere twee verblijfsgebieden; de terrassen liggen op een ‘eiland’ tussen straat en kerk. Achter de Sint-Martinuskerk strekt het gelijknamige ­kerk­ hof zich uit tot aan de Dommel. Deze centrale groene ruimte heeft door de ligging en het gesloten karakter echter geen relatie met overige delen van het centrum. Doordat het centrum in een bocht van de Dommel ligt, is de natuur toch nooit echt ver weg.

36 van 85

Divers horeca-aanbod én een sfeervolle omgeving

Geen zichtrelatie tussen Borchgrave en Heuvel 1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

Sinds de komst van het nieuwbouwproject Borchgrave is het winkelcircuit vanaf het Kerkplein gesplitst in twee takken: Heuvel en Borchgrave. Komende vanaf de Markt is de

Parkeerroute en -voorzieningen in centrum Sint-Oedenrode Lang parkeren ‘de Neul’ (+250 m.)

entree van Borchgrave slecht zichtbaar. Door

P

het smalle profiel met hoge gevels en door de leegstaande winkelunits aan weerzijden heeft

P

deze ‘steeg’ minder uitstraling dan het histori­ sche dorpslint. De Heuvel is ingericht als ‘shared space’, waarbij voetgangers, fietsers en

P

autoverkeer de openbare ruimte op natuurlijke wijze delen. De Kerkstraat, die als verbinding

P

tussen Heuvel en Borch­grave zou moeten functioneren, biedt geen goede zicht­relatie tussen beide plekken. Het pleintje voor de

P

HEMA werkt door de vele verbindingen zelfs des­oriënterend. De verbin­ding met het parkeer­ terrein van EMTÉ is weinig aantrekkelijk.

Parkeervoorzieningen

P

Het centrum van Sint-Oedenrode kent een parkeerroute die langs diverse parkeerlocaties

P

in en rond het centrum voert. Het parkeerterrein bij EMTÉ en op de Markt vormen hierbij de belangrijkste ‘bronpunten’. Eventuele verplaat­ sing en vergroting van AH zal leiden tot een vergroting van de parkeercapaciteit aan de noordzijde van het centrum. Aan de overkant van de Dommel, op circa 450 meter lopen van

P

Hoofdroute Parkeerroute Looproute Eenrichtingsverkeer Parkeerterrein (planvorming) 0

P

50 m

Ondergrond: © OpenStreetMap

de Markt, bevindt zich een terrein (‘de Neul’) dat 1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

37 van 85

bedoeld is voor lang parkeren en als camper­

Oude centrumvisie: hoofdwinkelstructuur met twee takken (DTNP, 2010)

standplaats. Gezien de ligging heeft dit terrein hoofdzakelijk een functie voor de toeristische bezoeker. Verspreid over het centrum zijn fietsenrekken geplaatst, waardoor lokale bezoe­ kers de fiets gemakkelijk dicht bij de publieks­ gerichte voorzieningen kunnen stallen.

Conclusie Het centrum van Sint-Oedenrode wordt door de meeste bezoekers gewaardeerd om de histo­ rische uitstraling en de gezelligheid. Het centrum kent dan ook enkele sterke verblijfs­plekken met hoogwaardige horeca. Het winkel­aanbod is van een omvang die passend is bij het dorp, waarbij enkele lokale ondernemingen het centrum een ‘eigen’ karakter geven. Het centrum scoort dan ook een goede voldoende onder de bezoekers. Het belangrijkste knelpunt in het huidige cen­ trum is de positie van Borch­grave. De hoofdwin­ kelstructuur met twee takken (zoals vastgesteld in 2010) is, vanwege het uit­blijven van ruimte­lijke ingrepen, geen succes. Waar de Heuvel inmid­ dels weinig leegstand meer kent, is deze in Borch­grave nog wel aanwezig. Aange­zien het sinds het vaststellen van de vorige centrumvisie niet gelukt is de ruimte­lijke relatie te verbeteren, wordt het inmiddels tijd om de hoofdwinkel­struc­ tuur met twee takken (Heuvel en Borch­grave) te herzien.

38 van 85

1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

4.3 Haalbaar centrumprogramma

Uitgangspunten:

Niet-dagelijkse sector:

•

•

Inwoners verzorgingsgebied: kern Sint-

Winkelomzet per hoofd: recent kengetal voor

Indicatieve berekening haalbare marktruimte

Oedenrode plus enkele kleine kernen (o.a.

de niet-dagelijkse sector (exclusief de bran­

De leegstand in Borchgrave is aanleiding om de

Nijnsel, Olland en Boskant) in het eigen

ches ‘Doe-het-zelf’, ‘Wonen’ en ‘Tuin’). Voor

huidige omvang van het (niet-dage­lijk­se) winkel­

buitengebied (voormalige gemeente).

de toekomstige marktruimte is dit getal

Bevolkingsprognose: de provincie Noord-

gecorrigeerd voor het groeiend aandeel

te evalueren. De komst van een nieuwe super­

Brabant verwacht voor 2027 een lichte groei

internetaankopen (naar 35%).

markt (buiten het centrum) zal het toekom­stig

(van 1,5%) voor Sint-Oedenrode.

programma in het centrum van Sint-Oedenrode

centrumprogramma bovendien naar verwach­

•

•

•

Koopkrachtbinding en toevloeiing: op basis

Inkomenscorrectie: het gemiddelde inkomen

van recente erva­rings­cijfers (uitgaande van

ting verder onder druk zetten. Om in te kunnen

per inwoner ligt in Sint-Oedenrode zo’n 2%

de omvang van het centrum en afstand tot

schatten wat ongeveer een haalbaar centrum­

onder het landelijke gemiddelde (CBS). Dit

een groter cen­trum) is voor 2017 met 40%

programma is in de toekomst, wordt hier een

is gecorrigeerd in de kengetallen voor de

binding en 20% toevloeiing gerekend. In de

indica­­tieve berekening gemaakt van de poten­

winkel­omzet per hoofd.

toekomst is een toe­­na­me van de koopkracht­

tiële markt­ruimte in Sint-Oeden­rode.

binding mogelijk (naar 45%). Dagelijkse sector:

Voor het dagelijkse winkelaanbod wordt naar

Vloerproductiviteit (gemiddelde winkel­omzet

Winkelomzet per hoofd: het meest recente

per m² wvo): er is een gewogen gemid­delde

het totale aanbod in Sint-Oedenrode gekeken,

kengetal (2017) is voor de toekomstige

genomen voor de niet-dagelijkse sector,

om zo de invloed van de nieuwe Lild-super­

markt­ruimte gecorrigeerd voor het groeiend

ex­clu­sief de branches ‘Doe-het-zelf’, ‘Wonen’

markt beter te kunnen duiden. Voor het niet-

aandeel internetaankopen (naar circa 5%)

en ‘Tuin’, op basis van het aanwe­zige aanbod

Koopkrachtbinding: in de kern Sint-Oeden­

in Rooise centrum.

dage­lijkse winkelaanbod wordt de som wel

•

•

•

beperkt tot het aanbod in het centrum van

rode is dit naar verwachting zo’n 90%.

Sint-Oedenrode. Het bepalen van een realis­

Uit­gaande van uitbreiding van de AH-

Conclusies (zie tabellen p. 44):

tisch centrum­programma gaat, in deze tijden

supermarkt en de komst van Lidl is in de

1. Het huidige aanbod in de dagelijkse sector

van verande­rend consumen­ten­gedrag (toename

toekomst is een binding van 95% haalbaar.

voldoet aan de berekende indicatieve markt­­

Toevloeiing: gezien de afstand tot omliggen­

ruimte. Met de geplande supermarkt­ontwik­

onze­ker­­he­den. De hier gepresenteer­de som

de kernen is er nauwelijks tot geen toe­

ke­lingen (met name door de komst van de

vormt dan ook geen exact uitgangspunt voor de

vloeiing te ver­wach­ten (maximaal 5%).

vijfde supermarkt) zal er in de toekomst een

Aanwezig winkelaanbod: de toekomstige

forse overmaat ontstaan in het dagelijkse

omvang (+ ca. 2.000 m² wvo) is een schat­

winkelaanbod. De lagere vloer­produc­tiviteit

ting op basis van plannen voor Lidl en AH.

zal gevolgen hebben voor de geboden

internet­aan­kopen), gepaard met verschillende

visie, maar meer een kaderstellende toets voor

•

•

de te kiezen oplossingsrichting.

1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

39 van 85

kwaliteit in de aanwezige supermarken en

Indicatieve berekening van marktruimte voor dagelijks winkelaanbod in Sint-Oedenrode

zou op termijn kunnen leiden tot het sluiten

2017

2027

van een van de zwakkere supermarkten in

Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet)

€ 2.512

€ 2.425

Sint-Oedenrode of daarbuiten.

Aantal inwoners verzorgingsgebied Sint-Oedenrode

ca. 17.900

ca. 18.200

90%

95%

€ 40,5 mln

€ 41,9 mln

5%

5%

€ 42,6 mln

€ 44,1 mln

ca. 5.500 m² wvo

ca. 7.400 m² wvo

2. Ook het niet-dagelijkse winkelaanbod is nu

Koopkrachtbinding

te groot voor het lokale verzorgingsgebied.

Winkelomzet uit verzorgingsgebied

Naast de reeds ingezette afbouw van win­kel­

Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing

aanbod in de aanloopgebieden (met name

Totale winkelomzet (excl. btw)

Kofferen) zal er, met het oog op de toekomst­

Aanwezig winkelaanbod (in m² wvo)*

ige toename van het internetwinkelen, ook

Huidige winkelomzet (excl. btw) per m² wvo

€ 7.739

€ 5.964

elders in het centrum niet-dagelijks winkel­

Gemiddelde winkelomzet NL (excl. btw) per m² wvo

€ 7.634

€ 7.634

vloer­oppervlak gesa­neerd moeten worden.

Afwijking van gemiddelde winkelomzet per m² wvo

+ 1%

- 22%

Deze opgave komt bovenop de aanpak van

* Bron: Locatus, bewerking DTNP (aug. 2018)

de huidige leegstand in het centrum.

Indicatieve berekening van marktruimte voor niet-dagelijks winkelaanbod in Sint-Oedenrode-Centrum 2017

2027

Winkelomzet per hoofd (excl. volumineuze branches, btw en internet)

€ 1.475

€ 1.223

Aantal inwoners van verzorgingsgebied Sint-Oedenrode

ca. 17.900

ca. 18.200

40%

45%

€ 10,6 mln

€ 10 mln

20%

20%

Totale winkelomzet (excl. btw)

€ 13,2 mln

€ 12,5 mln

Gemiddelde winkelomzet NL (excl. volumineuze branches en btw) per m² wvo

€ 2.570

€ 2.570

Potentieel winkelaanbod voor Sint-Oendenrode-centrum

ca. 5.140 m² wvo

ca. 4.875 m² wvo

Aanwezig winkelaanbod (in m² wvo)*

ca. 6.985 m² wvo

ca. 6.985 m² wvo

- 1.845

- 2.110

Koopkrachtbinding Winkelomzet uit verzorgingsgebied Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing

Indicatie van mogelijke uitbreidingsruimte (in m² wvo)

Voor een uitgebreide toelichting op de wijze waarop deze berekeningen werken, zie: INretail/Panteia/DTNP e.a. (2018), ‘Omzetkengetallen 2017’ * Bron: Locatus, bewerking DTNP (aug. 2018)

40 van 85

1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

4.4 Functioneel-ruimtelijke visie

Nieuwe centrumvisie: Markt en Heuvel als sterke basis

Een eenvoudige hoofdstructuur sterke (sfeervolle) verblijfsgebieden die duidelijk

SCHAPP OD

EN

BO

Het centrum van Sint-Oedenrode kent twee het ‘eigen’ karakter van het dorp bepalen. Zowel

3.

op de Markt als op de zuidelijke hoek van de Heuvel (splitsing Kofferen/Hertog Hen­drik­straat)

N JVE

1.

VERBL I

zorgen de aanwezige horeca en de historische gebouwen voor een gezellige (dorpse) sfeer.

?

Markt en Heuvel vormen in de toekomst dan ook de basis van het centrum van Sint-Oeden­rode. De Heuvel is als historische hoofdstruc­tuur sterk verankerd in de lokale leefomgeving, heeft zich sinds 2010 goed ontwikkeld en verbindt de

WI

ELS NK

belang­rijkste verblijfsgebieden van het centrum via een doorlopend publieks­gericht front. Door

T

NSFORMATI RA

E

deze concentratie van publie­ke functies in één

BACHT AM

NSTEN DIE

hoofdroute ontstaat er een compleet en leven­dig centrumgebied voor de eigen inwoners.

G E BIE D

2.

Structurele aanpak langdurige leegstand

HOREC

A

Dit betekent dat Borch­grave geen onder­deel

BO

SCHAPP OD

EN

meer uitmaakt van het primaire winkelgebied. Het gebied biedt echter nog wel kansen voor (publieks­gerichte) functies die wat meer doel­ gericht bezocht worden, zoals ondernemingen

4.

in de diensten- of ambachtelijke sector. Door het stimuleren van een geleidelijke transitie kan de winkelfunctie hier (2.) stap voor stap worden 1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

41 van 85

afge­bouwd. Hetzelfde geldt voor Kofferen, waar

aansluiting tussen supermarkt en centrum

in­wo­ners en vast­goedeigenaren ieder een

de winkelfunctie al eerder (beleidsmatig) is

(positie entree, zichtlijnen en signa­lering) kan

bijdrage leveren aan de doorontwikkeling van

vervallen. Door nu ook de markering van het

het combinatie­bezoek tussen supermarkt en

het centrum. Of het nu gaat over de herinrich­

centrumgebied te verschuiven naar het noorde­

centrum echter wel redelijk op niveau blijven.

ting van de Markt of een gezamenlijke marke­

lijke uiteinde van de straat (en de onder­ne­mers

ting­­aanpak: vanuit een positieve instelling,

dus niet langer te laten meebetalen aan het

Markt opwaarderen

waar­bij er ook ruimte is voor een ander geluid,

centrummanagement) kan de transitie van dit

Met de verplaatsing van de AH-supermarkt

kan er met hernieuwde energie worden samen­

deelgebied (4.) verder worden doorgezet. Op

verandert er ook iets aan de parkeerbehoefte

gewerkt.

ter­mijn is Sint-Oedenrode immers gebaat bij

en -voorzieningen in het centrum. Doordat het

een verdere concentratie van de publieke

parkeren voor supermarktbezoekers in de

centrum­functies en is een afbouw van de

toe­komst op eigen terrein wordt opgevangen,

hoeveelheid niet-dagelijks winkelaanbod

ontstaat er ruimte op de Markt om de verblijfs­

onvermijdelijk.

kwaliteit te vergroten (1.). Hierbij is de relatie met Kerkplein en Heuvel van groot belang om

Ruimtelijke inpassing supermarkten

de compac­te centrumstructuur te behouden.

Idealiter maken enkele supermarkten onderdeel

Met de transitie van de Borchgrave vormt de

uit van dit compacte dorpscentrum, zodat zij als

Heuvel weer de enige hoofdroute voor de

publieks­trekker kunnen optreden voor overige

(winkelende) centrumbezoeker; de overgang

centrum­functies. Tegelijkertijd is er een schaal­

van Markt naar Heuvel via het Kerkplein moet

vergroting gaande in de supermarktsector,

dan ook laagdrempelig en aangenaam zijn.

waar­door een redelijke ruimtelijk inpassing (incl. parkeren en bevoorrading) niet altijd

De verkeersfunctie van de Heuvel blijft in de

mogelijk is.

toekomst wel behouden. Het eenrichtingsver­ keer, met een inrichting van de openbare ruimte

Met de aanstaande verplaat­sing van AH (naar

als ‘shared space’, biedt de beste balans tussen

de beoogde locatie aan de Borch­molen­dijk) en

bereikbaarheid en ruimtelijke kwaliteit.

de voorgestelde herprofile­ring van Borch­grave bevinden beide centrumsuper­mark­ten zich

Samenwerking en overleg

straks buiten de hoofdstructuur. Door een

Dit alles kan alleen tot een succesvol resultaat

zorgvuldige (ruimtelijke) uitwerking (3.) van de

leiden wanneer gemeente, ondernemers,

42 van 85

De Heuvel als hoofdroute in het centrum 1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

Herinrichting Markt

4.5 Acties en Maatregelen 1.

hoogwaardige uitstraling én gebruiksgemak

•

Doel: historische kwaliteit beter benutten en

Van verlanglijstje naar actiepunten De transitie naar een nieuwe centrumstructuur zal niet van de ene op de andere dag gereali­

verblijfskwaliteit verhogen

seerd zijn. Door de complexiteit van de opgave

•

Projectleider: gemeente Meierijstad

en de samenhang en afhankelijk tussen de

•

In overleg met: o.a. ondernemers, omwonen­

verschillende veranderingen zal er stap voor stap gemanoeuvreerd moeten worden. Op de

den, inwoners en vastgoedeigenaren •

visiekaart (p. 41) zijn vier projecten om­ka­derd als concrete vervolg­stappen. Uiter­aard zijn er

Uitgangspunt: behoud van voldoende par­ keercapaciteit en verkeersfunctie Heuvel

•

Actie: programma van eisen bepalen (o.a.

meer actiepunten die aangepakt kunnen worden

duurzaamheid), onder­zoek verkeer/parkeren

in Sint-Oedenrode (bijv. op het gebied van

en historische kwaliteit, integraal

duurzaamheid en klimaatadaptatie), maar deze

ontwerpoverleg, inspraakronde, etc.

vier zaken, plus het opzetten van centrummana­ gement (5.), hebben nu de hoogste prioriteit.

Start transitie Borchgrave

Sinds de vorige centrumvisie is wel duidelijk geworden dat achterover leunen geen optie

2. van winkelstraat naar centrumstraat

meer is; er zal (pro)actief samen gewerkt moeten worden om tot een toekomst­be­stendige

•

centrumstructuur te komen. De ene keer zal de

Doel: wijziging van winkelfunctie naar een andere (publieksgerichte) functie

gemeente de kar trekken, terwijl bij een ander

•

Projectleider: eigenaren en gemeente

project de onder­nemers aan zet zijn. Op de

•

In overleg met: o.a. ondernemers,

volgende pagina’s wordt per project een indica­

omwonenden en centrummanagement

tie gegeven van het doel, het projectteam, de

•

Uitgangspunt: behoud open gevelbeeld

uitgangspunten en benodigde acties. De gehan­

•

Actie: tijdelijk invulling stimuleren, ver­

teerde nummering is hierbij geenszins een

kenning haalbaarheid ombouw en/of

prioritering, aangezien alle projec­ten in meer of

splitsing winkelunits, etc.

mindere mate met elkaar samen­hangen. 1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

43 van 85

Inpassing AH-supermarkt

Start centrummanagement

3. goede zichtbaarheid en ruimtelijke relaties

5. samenwerking professionaliseren

•

•

Doel: optimalisatie van het combinatiebezoek tussen supermarkt en dorpscentrum

Doel: gespreks­partner namens het centrum voor de gemeente en overige stakeholders

•

Projectleider: ontwikkelaar

•

Projectleider: gemeente Meierijstad

•

In overleg met: o.a. gemeente, omwonenden

•

In overleg met: ondernemers

en ondernemers

•

Uitgangspunt: financiële ondersteuning

•

Uitgangspunt: voldoende parkeervoorzienin­ gen, zichtbare ingang vanaf Borchmolendijk

•

gemeente in lijn met opgaven per centrum •

Actie: centrummanagement opstarten,

Actie: afronding ontwikkeltraject, beoorde­ling

draagvlak samen­werking tussen centra van

ruimtelijke inpassing, afstemming inrich­ting

Meierijstad onderzoeken, etc.

en signalering, invulling huidig pand, etc.

Transitie Kofferen stimuleren 4. afbouw publiek programma aanloopstraat •

Doel: continueren clustering van centrum­ func­ties in de hoofdstructuur (Heuvel-Markt)

•

Projectleider: centrummanagement

•

In overleg met: o.a. ondernemers, eigenaren en gemeente

•

Uitgangspunt: n.t.b.

•

Actie: begrenzing centrumgebied en bijdrage centrummanagement herzien, actief/passief stimuleren van vestiging binnen concentra­ tie­gebied, nieuwe kansen faciliteren voor Kofferen (o.a. wonen), etc.

44 van 85

1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

5 Centrumvisie Veghel

5.1

Inleiding

voor het haalbare niet-dagelijkse winkel­aanbod,

eerst (§ 5.2) gekeken naar het (realistisch)

maar worden in het vervolg van dit hoofdstuk niet

haal­bare (winkel)pro­gram­ma. Dit uitgangspunt

Rapportcijfer: 5,2

langer afgebeeld op de centrum­kaart; het gebied

wordt daarna gespiegeld (§ 5.3) aan de huidige

Het centrum van Veghel kent de laatste jaren

ten westen van de Beatrixsingel is (hoe dan ook)

(functionele/ruim­te­lijke) knelpun­ten in het

veel winkelleegstand, waardoor er een neer­

geen onder­deel meer van het centrumgebied.

cen­­trum, om zo te komen tot een basis­structuur

waartse trend is ontstaan. Een gebrek aan

Transformatie (afbouw centrumfuncties) ligt hier

voor het toekomstige dorpshart (§ 5.4).

publiekstrekkers plus een vermin­der­de ruimte­lijke

voor de hand. Zo kan de aanwezige detailhandel

kwaliteit (door de vele lege eta­la­ges) maken dat

in de straat (o.a. bouwmarkt, kringloopwinkel en

Gezien de ingrijpen­de beslis­singen en de vele

het centrum negatief wordt beoor­deeld; de helft

woning­­inrich­ting) op termijn wellicht elders in

onzeker­heden die hieraan ten grond­slag liggen,

van de respondenten in de online enquête gaf

Veghel een plek krijgen.

resul­teert dit hoofdstuk niet in één vastomlijnde

Veghel een onvoldoende. Waar Veghelse bedrij­

centrumvisie, maar juist in een oproep tot

ven over de hele wereld succes hebben, is men

Leeswijzer

vervolgacties (§ 5.5), om de gekozen ontwikke­

niet trots op het eigen centrum.

Om te komen tot een positieve ontwik­kelings­­­­

lings­richtingen verder uit te werken.

richting, waarmee het centrum weer relevant kan

Niet één, maar twee centrumgebieden

worden voor de eigen inwo­ners, wordt er aller­

In het verleden is er ingezet op één centrum met twee complementaire polen: de Noordkade en het dorpscentrum. In deze centrumvisie is dit model losgelaten (zie hfst 2) en wordt de Noord­ kade een los cen­trum­gebied met gemeentelijke of zelfs regio­nale potentie. Het centrumgebied ten oosten van de Aa heeft toekomst als het dorpshart voor de inwoners van Veghel en de omliggende kernen. Tussen beide centrumgebieden bevinden zich diverse publieksgerichte ondernemingen langs de Hoogstraat en aan het Heilig Hartplein. De winkelmeters en leegstaande panden in dit aan­loopgebied zijn wel meegeno­men in de som

46 van 85

1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

Huidig aanbod in Veghel centrum, inclusief Hoogstraat en Heilig Hartplein (peildatum sept. 2018)* Kloostertuin

o M

n plei ken

at

tra

s len

Bol

0

Stationsstraat

Supermarkten Overige dagelijkse winkels Modewinkels Overige niet-dagelijkse winkels Horeca Cultuur, ontspanning Dienstverlening Ambachten Leegstand

Deken van Miertstraat

50 m

slag

Wiek

en

emp De K

t

ken Molenwie

traa

Aa

rijs

ije Me

Ondergrond: © OpenStreetMap; Bron: Locatus, Bewerking: DTNP

at

Kalverstra

Meijerijgaarde

er Meij

Patio

in

ijple

Markt at

dstra Hoof

aat gstr

Hoo

Heilig Hartplein

an

n Gra

Vlas e

Aa Stadhuisplein

*

Voormalig theater De Blauwe Kei is niet meegerekend bij de m² leegstaand vloeroppervlak 1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

47 van 85

5.2 Haalbaar centrumprogramma

De opkomst (en toekomst) van internetwinkelen... Google werd pas 20 jaar geleden opgericht en Bol.com bestond toen nog niet eens. Anno

Oorzaak en gevolg

2018 gaat circa 5% van alle bestedingen in de dagelijkse sector via internet; van alle

De winkelleegstand in het centrum van Veghel

niet-dagelijkse beste­din­gen wordt circa 25% op internet uitgegeven. De verdere groei is

is helaas niet zomaar met een huurverlaging of

lastig te voor­spel­len; vroegere progno­ses blijken nu vaak nog te behoudend. Dat internet

cosmetische ingreep te verhelpen. De on­der­

ook de komende jaren nog verder zal groeien en in belang zal toenemen is een zekerheid.

liggende oorzaak voor de vele leeg­staande (winkel)panden ligt bij een verandering van het algehele consumentengedrag in Neder­land. Door de toename van het internet­winkelen is er sprake van een polarisatie in de Neder­landse winkel­centra. Waar de lokale dorps­centra en grote binnen­steden relevant blijven voor de consu­ment (zie hfst. 2), kunnen juist de middel­ grote centra, zoals het centrum van Veghel, zich moeilijk onderscheiden. Deze centra zullen zich­zelf (qua aanbod en uitstraling) opnieuw moeten uitvinden.

...heeft gevolgen voor het kleurloze middensegment Het winkelaanbod in Nederland nam tussen 2000 en 2010 met 40% toe, terwijl de bestedingen in winkels tegelijkertijd met circa 5% daalde. Ons land is toen ook ‘gefilialiseerd’. Na ves­ti­­gin­gen in de grote steden volgden de middelgrote steden en de grotere dorpen. Gevolg: in de ‘een­heids­worst’ van uniforme centra met dezelfde middenmoot­winkels wist een deel van die ketens zich niet meer te onderscheiden bij de con­su­­ment en een faillissementsgolf kwam op gang.

48 van 85

* heeft doorstart gemaakt

1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

Indicatieve berekening haalbare marktruimte

Dagelijkse sector:

gehandhaafd. Voor de toekomstige koop­

Het bepalen van een realistisch centrum­

•

Winkelomzet per hoofd: het meest recente

krachtbinding is een stijging naar 45% het

programma gaat, in deze tijden van verande­

kengetal (2017) is voor de toekomstige

uitgangspunt: het vernieuwde dorpscentrum

rend consumentengedrag, gepaard met grote

markt­ruimte gecorrigeerd voor het groeiend

zal meer eigen inwoners trekken dan nu het

onzekerheden. Het aandeel internetaankopen

aandeel internetaankopen (naar circa 5%)

geval is.

zal voor bepaalde branches verder toenemen,

•

Koopkrachtbinding: in de kern Veghel is dit

•

Vloerproductiviteit (gemiddelde winkel­omzet

terwijl in andere sectoren (horeca) de consu­

naar verwachting zo’n 90%. Op basis van

per m² wvo): er is een gewogen gemid­delde

men­tenbestedingen blijven groeien.

het oppervlakteaandeel wordt de binding

genomen voor de niet-dagelijkse sector,

aan het centrum voor de dagelijkse sector

exclusief de branches ‘Doe-het-zelf’, ‘Wonen’

op 50% geschat.

en ‘Tuin’, op basis van het aanwe­zige aanbod

Toevloeiing: gezien de afstand tot omliggen­

in Veghel centrum (inclusief Heilig Hartplein,

en gecombineerd: allereerst wordt er een indica­

de kernen is er enige toe­vloeiing te ver­

exclusief Noordkade).

­tieve berekening van de haalbare markt­ruimte

wach­ten. Voor deze som wordt uitgegaan

gemaakt voor de dagelijkse en niet-dagelijkse

van 25% toevloeiing, in lijn met de DSV uit

Conclusies (zie tabellen p. 49):

sector in het centrum van Veghel. Vervolgens

2009.

1. Het huidige aanbod in de dagelijkse sector

Om te komen tot een haalbaar programma voor Veghel-Centrum worden hier twee benadering­

•

wordt deze uitkomst getoetst op basis van een benchmark van vergelijkbare centra.

voldoet aan de berekende indicatieve markt­ Niet-dagelijkse sector:

ruimte. De geprognosticeerde bevol­kingstoe­

•

Winkelomzet per hoofd: recent kengetal

name compenseert de te verwach­ten af­na­me

Uitgangspunten:

voor de niet-dagelijkse sector (exclusief de

van winkelomzet door een toename van de

•

Inwoners verzorgingsgebied: kern Veghel

branches ‘Doe-het-zelf’, ‘Wonen’ en ‘Tuin’).

internet­aankopen.

plus het eigen buitengebied met de kleine

Voor de toekomstige marktruimte is dit getal

kernen Eerde, Mariaheide en Zijtaart (circa

gecorrigeerd voor het groeiend aandeel

de toekomst te groot voor het lokale verzor­

31.520).

internetaankopen (naar 35%).

gings­gebied. Er is in 2027 naar verwachting

Koopkrachtbinding en toevloeiing: in de

circa 35% te veel aan niet-dagelijkse winkel­

provincie Noord-Brabant voor Veghel gaat

DSV uit 2009 is een binding in de niet-

meters (excl. volumineuze branches) in het

uit van een groei van 5%.

dagelijkse sector van 40% gehanteerd met

centrum van Veghel (incl. Heilig Hartplein en

Inkomenscorrectie: het gemiddelde inkomen

een toevloeiing van 30%. Op basis van

Hoogstraat). Deze saneringsopgave, van

per inwoner ligt in Veghel zo’n 4% onder het

recente ervaringscijfers (uitgaande van de

circa 3.500 m² wvo, komt boven­op de huidige

landelijke gemiddelde (CBS). Dit is gecorri­

omvang van het centrum en afstand tot een

leegstand in het cen­trum van Veghel van

geerd in de winkel­omzet per hoofd.

groter centrum) kunnen deze cijfers worden

circa 7.500 m² wvo

•

•

Bevolkingsprognose: de prognose van de

•

1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

2. Het niet-dagelijkse winkelaanbod is nu en in

49 van 85

Indicatieve berekening van marktruimte voor dagelijks winkelaanbod in Veghel-Centrum 2017

2027

Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet)

€ 2.501

€ 2.415

Aantal inwoners van verzorgingsgebied Veghel

ca. 31.520

ca. 33.100

50%

50%

€ 39,4 mln

€ 40 mln

25%

25%

€ 52,6 mln

€ 53,3 mln

ca. 6.900 m² wvo

ca. 6.900 m² wvo

Huidige winkelomzet (excl. btw) per m² wvo

€ 7.618

€ 7.723

Gemiddelde winkelomzet NL (excl. btw) per m² wvo

€ 7.634

€ 7.634

Afwijking van gemiddelde winkelomzet per m² wvo

nihil

nihil

Koopkrachtbinding Winkelomzet uit verzorgingsgebied Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing Totale winkelomzet (excl. btw) Aanwezig winkelaanbod (in m² wvo)*

* Bron: Locatus, bewerking DTNP (sept. 2018)

Indicatieve berekening van marktruimte voor niet-dagelijks winkelaanbod (excl. volumineuze branches) in Veghel-Centrum 2017

2027

Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet)

€ 1.469

€ 1.218

Aantal inwoners van verzorgingsgebied Veghel

ca. 31.520

ca. 33.100

40%

45%

€ 18,5 mln

€ 18,1 mln

30%

30%

Totale winkelomzet (excl. btw)

€ 26,5 mln

€ 25,9 mln

Gemiddelde winkelomzet NL (excl. btw) per m² wvo

€ 2.458

€ 2.458

Potentieel winkelaanbod voor Veghel centrum

ca. 10.765 m² wvo

ca. 10.545 m² wvo

Aanwezig winkelaanbod (in m² wvo)*

ca. 14.255 m² wvo

ca. 14.255 m² wvo

- 3.490

- 3.710

Koopkrachtbinding Winkelomzet uit verzorgingsgebied Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing

Indicatie van mogelijke uitbreidingsruimte (in m² wvo)

Voor een uitgebreide toelichting op de wijze waarop deze berekeningen werken, zie: INretail/Panteia/DTNP e.a. (2018), ‘Omzetkengetallen 2017’ * Bron: Locatus, bewerking DTNP (sept. 2018)

50 van 85

1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

Benchmark niet-dagelijkse sector

Benchmark niet-dagelijks aanbod in vergelijkbare centra

De huidige omvang van het niet-dagelijkse winkel­ aanbod in Veghel zou dus zo’n 3.500 m² wvo te groot zijn. Om te kijken hoe deze conclusie zich verhoudt tot vergelijkbare centra in (Oost-)Brabant vergelijken wij hier Veghel-Centrum met centra van dorpen van een vergelijkbare omvang; Gemert is met 16.000 inwo­ners het kleinst, Uden met 36.000 inwoners het grootst. Daarnaast zijn deze kernen redelijk solitair gelegen ten opzichte van steden. Uden heeft een bovenlokale verzorgings­functie, wat resulteert in een groter centrumaanbod. Venray en Waal­wijk hadden deze positie in het verleden ook, maar staan nu onder druk. Wat direct opvalt is dat meerdere centra in de benchmark te kampen hebben met een grote hoeveelheid leegstand. Uden, Venray, Waalwijk en Deurne ondervinden net als Veghel de gevolgen van het veranderende consumentengedrag. Met een gemiddelde van 20% leegstand hebben deze middelgrote centra duidelijk te veel aanbod. De centra van Gemert, Boxtel en Oisterwijk kennen daarentegen een lager percentage leegstand, wat er op duidt dat deze centra een passende omvang hebben voor het eigen verzorgingsgebied. Op ba­sis van de indicatieve marktruimteberekening voor 2017 (minus circa 3.500 m² wvo) zou ook Veghel op een dergelijke grootte uitkomen. 1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

51 van 85

Conclusie haalbaar programma Het centrum van Veghel heeft in de toekomst

Modellenstudie toekomstige centrumstructuur A

B

E

F

I

J

M

N

Q

R

U

V

primair een kern­­verzorgende functie, wat inhoudt dat er reke­ning moet worden gehouden met een vermin­dering van het niet-dagelijkse winkel­ oppervlak met circa 3.500 m² wvo. Daar­naast ligt er reeds een opgave om de huidige leeg­stand (van circa 7.500 m² wvo) terug te dringen. Het resterende (realistisch haalbare) pro­gram­ma biedt een richtlijn voor de toekomstige omvang van het winkelaanbod in het Veghelse centrum. Veghel staat dus voor een grote opgave om de om­vang van het winkelaanbod fors te verklei­nen. Deze ruimte kan echter niet één op één worden ingevuld met andere centrumfuncties: alleen door het totale centrumgebied te verklei­nen kan (het negatieve effect van) de huidige leegstand structureel aange­pakt wor­den en kunnen inwoners weer trots zijn op hun dorpscentrum. Zoals de model­len­studie hiernaast laat zien zijn er (heel) veel manieren om de inkrimping van het centrum­gebied te vangen in een nieuwe ruimte­ lijke (hoofd)structuur. In de volgende para­grafen wordt op basis van bestaande sterk­tes en zwak­tes gezocht naar een sterke basis­structuur,

C

?

D

G

H

K

L

O

P

S

T

W

X

waar­mee gemeente, inwoners, onder­ne­mers en eigena­ren in een vervolgtraject samen het dorps­centrum verder kunnen vormgeven.

52 van 85

1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

5.3

Functioneel-ruimtelijke analyse

Verkeer en parkeren

Supermarktaanbod

De belangrijkste entree voor het centrumverkeer

Rondom het centrum zijn vier supermarkten

loopt via de Rembrandtlaan/Stadhuisplein aan

gevestigd, die alle op enige afstand of met de

Positie in de kern

de zuidzijde, Iepenlaan/Leo van de Weijden­

rug naar het centrum zijn gelegen. EMTÉ

Veghel is van oudsher ontstaan op de plek waar

straat aan de noordzijde en Sluisstraat/Hoog­

(ca. 2.000 m² wvo) en AH (ca. 1.500 m² wvo)

de Hoofdstraat de Aa kruist. Nadien is de kern

straat aan de westzijde. Op de meeste locaties

zijn het grootst, maar zijn ook het verst van het

uitgebreid met nieuwe woonwijken in het

aan de parkeerroute is een blauwe zone inge­

centrum verwijderd (ongeveer 300 m.). Aldi

noordoosten en het zuiden en grootschalige

steld waar kort (maximaal 2 uur) geparkeerd

(ca. 600 m² wvo) en Lidl (ca. 680 m² wvo) liggen

bedrijvigheid langs het kanaal ten westen van

mag worden. Alleen op het Stadhuis­plein geldt

dichter bij de overige centrumvoorzieningen,

het centrum. Naast het dorpscentrum zijn er

geen parkeerregime. Ten zuiden van het

maar wel met de rug naar het centrum. Deze

twee wijkcentra: De Bunders in het oosten en

gemeen­­te­huis bevindt zich het busstation aan

supermarkten hebben een uitbreidings­wens.

De Boekt in het zuiden. Ten westen van het

de Rem­brandt­laan. De enige andere bus­halte in

centrum heeft cultuurcluster De Noordkade een

het centrum ligt aan de Meijerij­straat, ten hoogte

Dagelijks en niet-dagelijks winkelaanbod

kernoverstijgende functie.

van het Bol­ken­plein. Hier is ook een gratis

Binnen de huidige winkelstructuur bevin­den de

bewaakte fietsenstalling aanwezig.

belangrijkste trekkers zich aan de Molen­wieken

Sterke parkeervoorzieningen aan de oostzijde...

...met supermarkten als publiekstrekkers.

Stationsstraat

Veghel: inwoners en centrumgebieden

150 pp. Emté supermarkt

Mariaheide t

a ra

lein

st

en

ol M

enp Bolk

Veghel-noordoost 1.055 12.660 Veghel-noordwest 6.890

Deken van Miertstraat 100 pp. De Kempen

lag

ken

Molenwie

raat

Wieks

Kalverst

50 pp. Meierijplein

Markt

Veghel-zuid 6.740

Eerde 1.070

at

stra Hoofd at

gstra

Hoo

Aa

Buitengebied Veghel 2.250

Vlas en Graan 200 pp.

Aa Stadhuisplein 350 pp.

Zijtaart 950

1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

53 van 85

(Kruidvat), de Hoofdstraat (Hout­brox, HEMA en

centrum­gebied zijn met name specialis­tische

Horeca en leisure

Blokker) en De Kempen (Action en Lidl). In de

winkels gevestigd, zoals een stoffen- (Molen­

In het centrum van Veghel zijn er twee horeca-

Kalverstraat bevindt zich een verscluster met

straat) en een fietsenwinkel (Hoogstraat). Het

clusters: aan de Markt en langs de Molenstraat.

bakkerij, slagerij, vis- en groentewinkel.

winkelgebied van Veghel heeft, met circa 3.300

Aan de Molen­straat is met name sprake van

strekkende meter aan publieke plint, dan ook een

avond­horeca (restaurants, poolcentrum), terwijl

Rondom Molenwieken en in de Wiekslag zijn

omvang­rijk centrumcircuit (ter vergelijking: het

de Markt meer daghoreca herbergt (naast

winkels uit de niet-dagelijkse sector aanwezig.

winkelfront van Schijn­del telt circa 1.750 meter).

café-restaurants ook lunchroom en ijssalon).

Hiermee is het centrale voetgangersgebied

Aan de Markt bevindt zich tevens de bibliotheek

(Kalver­straat, Molenwieken, Wiekslag en de

Leegstand

in het voormalig stadhuis. Binnen het centrale

pleintjes/passages Patio en Meijerijgaarde) een

De leegstand in het centrum is met 20% proble­

winkelgebied is weinig horeca-aanbod aanwe­

tamelijk mono-functioneel winkelcentrum. Het

matisch te noemen. Met name aan de westzijde

zig. Het zwembad is net buiten het centrum­

niet-dagelijks winkelaanbod is verder te vinden

van het centrum (rondom Patio, Kalverstraat en

gebied gelegen aan Vlas en Graan. Momenteel

aan het Stadhuisplein (Wibra, Shoeby) en aan

noordzijde van de Markt) en in Meijerijgaarde is

wordt studie verricht in hoeverre renovatie of

de Hoofd- en Hoogstraat (o.a. Houtbrox, Bek

dit nu duidelijk zicht­baar in het straatbeeld. Ook

nieuwbouw van het zwembad op de huidige

Boeken en Sport2000). In de uitlopers van het

in de Hoofd­straat staan enkele ­panden leeg.

locatie haalbaar is.

Niet-dagelijkse sector, sterk aan de oostzijde...

...terwijl aan de westzijde leegstand overheerst.

Horecaclusters Markt en Molenstraat

HB

Aa

54 van 85

Aa

Aa

1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

Diensten, ambachten en woningen

Ruimtelijke analyse

hoog­waar­dige uitstraling van deze plek binnen

Verspreid over het winkelgebied (met name

Het centrale winkelgebied van Veghel (Kalver­

het centrum van Veghel. Vanaf het terras naast

Hoofd­straat en Stationsstraat) zijn onderne­min­

straat, Molenwieken, Wiekslag, Meijerij­gaarde

de biblio­theek is er bovendien zicht op de beek

gen in de dienstensector gevestigd. Het betreft

en Patio) is in de jaren ’70 en ’80 gebouwd en

de Aa. Het water is verder niet of nauwelijks

hier financiële dienstverleners, make­laars en

kenmerkt zich door korte zichtlijnen tussen

zichtbaar vanaf de Markt, of waar dan ook in

uitzendbureaus. Ook ambachtelijke bedrijven

verschillende kleine ‘pleintjes’. Door deze naar

het centrum. Verder naar het zuiden ligt het

(met name kap­pers) zijn verspreid over het

binnen gekeerde opzet en de vele dwarsver­

Juliana­park op de westelijke oever. Ten oosten

centrum aanwe­zig, maar komen nauwelijks voor

bindingen en blinde gevels wordt het gebied

van de Aa bestaan er kansen om op de locatie

in het (monofunc­tionele) centrale winkelgebied.

als onoverzichtelijk ervaren. De historische

van het voormalige theater ‘De blauwe kei’ deze

struc­tuur, waarin de Molenstraat doorliep tot

groen­structuur door te zetten.

Boven dit planmatige winkelcentrum bevinden

op de Hoofdstraat is bovendien niet langer

zich wel veel centrumwoningen, waarvan de

zichtbaar. In de Kalverstraat wordt de

De Hoofdstraat is vanuit de historische structuur

entrees geïntegreerd zijn in de winkelstraat. In

planmatige nieuw­bouw nog wel afgewisseld

de belangrijkste verbinding van/naar de Markt.

de Hoofdstraat en de Molenstraat vormen enkele

met enkele histo­rische pandjes, maar door het

Een echte ‘hoofd’ straat is het in de praktijk niet

woningen een onderbreking van het winkelfront.

smalle profiel in combinatie met de vele

meer, vanwege de vele ontwikkelingen (winkel-

uit­bouwen en uitstal­lingen in de straat worden

en parkeervoorzieningen) aan de achterkant

de historische panden niet ervaren.

van de Hoofdstraat. Voorbij de kruising met de

Overige centrumfuncties aan de buitenranden

Molenwie­ken (waar vroeger de Molenstraat De Markt is van oorsprong een pleinruimte

direct op de Hoofd­straat uitkwam) verwijdt de

voor het voormalige raadhuis, tussen

straat zich nu langs twee zijden van een kiosk

Hoofdstraat en Kalverstraat. De doorbraak

tot het Meijerijplein.

richting de Lam­­ber­tuskerk is van later datum

Aa

(jaren ’60 - ’70). Tegenwoordig bakent een

Aan de oostzijde van deze plein­ruimte loopt de

vrijstaand paviljoen (ijssalon) de pleinruimte

Meijerijstraat, die sinds de jaren ’80 een belang­

enigszins af, waardoor de entree naar de

rijke verkeersfunctie heeft. Het winkel­program­

Kalverstraat benadrukt wordt. Het zuidelijke

ma loopt aan de noordzijde via een passage

deel van de Markt heeft, dankzij de historische

naar het pleintje ‘Meijerij­gaarde’, waar­door de

panden en de aanwezige terras­sen, een

Meijerijstraat een flink aantal blinde gevels kent.

prettige verblijfskwaliteit. Het plein is onlangs

Het zuidoostelijke deel van het centrum wordt

opnieuw ingericht, wat bijdraagt aan de

gekenmerkt door grotere bouwvolumes en een

1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

55 van 85

ruim opgezette openbare ruimte. Van zuid naar noord zijn dit het Stadhuisplein, met gemeente­huis en supermarkt AH, het Meijerijplein en het Bolkenplein, waar voorheen het busstation gevestigd was. Bij de splitsing Meijerijstraat-Molenstraat wordt het historische straatprofiel weer Monumentale herenhuizen aan de Molenstraat

herkenbaar door de historische bebouwing

(ko­mend vanuit de Stationsstraat aan de noord­zijde) buigt de historische rooilijn van de Molen­straat af richting het westen, waardoor de straat hier (Molenstraat, overgaand in de Deken van Miertstraat) dan ook smaller van profiel is. De Deken van Miertstraat voert langs het voormalige kloostercomplex richting de Markt.

Veghel centrum

brasserie De Gouden Leeuw. Andersom

Ruimtelijke kansen en knelpunten

van de monu­mentale herenhuizen en café/

Gezellige terrassen op de Markt

Wiekslag: kruip-door-sluip-door

Zowel de historische kloostergebouwen als de achter­liggende kloostertuin hebben een monu­mentale uitstraling die momenteel echter niet beleefd wordt (of kan worden). Door de vele achtergevels aan het parkeerterrein en de na­oor­logse toevoegingen aan het klooster gaat hier helaas enige ruimtelijke kwaliteit verloren. Detailhandel in de plint van het Stadhuisplein

56 van 85

Entree Hoofdstraat vanaf het Meijerijplein 1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

Huidig gebruik centrumstructuur

De respondenten van het bezoekersonderzoek

naar voren als bronpunt of bestemming van het

Het ‘standaard’ bezoe­kersonderzoek (zie par.

zijn grofweg in te delen in vier ‘bronpunten’:

centrumbe­zoek; dit zou er op kunnen duiden

2.3) is in Veghel uitgebreid met een onderzoek

parkeerterrein Vlas en Graan (met Aldi als

dat deze supermarktbezoekers door de relatief

naar de looproutes in het centrum. Op de

belangrijkste publiekstrekker), het Stad­huisplein

grote afstanden en matige ruimtelijke relatie in

belang­rijkste ‘bronpunten’ van het centrum is

(vanwege het langparkeren) en Meijerijplein

mindere mate hun bezoek combineren met een

aan passan­ten gevraagd welke bestem­mingen

(HEMA), De Kempen (Aldi en Action) en in

bezoek aan het centrum.

zij hebben bezocht in het centrum en via welke

mindere mate De Markt en overige locaties aan

route zij dit gedaan hebben*. Een dergelijk

de westzijde van het centrum.

Grofweg de helft van de respondenten kwam

onderzoek biedt veel inzicht in de relatie tussen

tijdens het centrumbezoek op enig moment

bepaalde startplekken (bijv. parkeerplaatsen),

Wanneer mensen gevraagd wordt naar hun

langs het Meijerijplein. Enerzijds komt dit door

verblijfsgebieden en publieks­trekkers van het

bestemming in het centrum wordt de HEMA het

de aanwezigheid van HEMA en (in mindere

centrum.

vaakst genoemd (door circa 26% van de

mate) Blokker, maar anderzijds zijn er ook veel

bezoekers), gevolgd door Lidl, Action en Aldi

passanten die vanuit een van de startpunten op

(ieder door circa 20% van de bezoekers). AH en

weg zijn naar een bezoekdoel verderop in het

EMTÉ komen in dit onderzoek minder sterk

centrum.

Looproutes vanaf Stadhuisplein en Meijerijplein

Looproutes vanaf De Kempen en EMTÉ

*

Het betreft hier geen passanten­telling, waar­ bij álle bezoekers van een bepaalde plek op een gegeven moment geteld worden.

Looproutes vanaf bronpunt Vlas en Graan

HB

HB

Aa

HB

Aa AH

1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

Aa AH

AH

57 van 85

Conclusie functioneel-ruimtelijke analyse

Het Meijerijplein is dan ook niet echt een verblijfsruimte, zoals de Markt dat bijvoor­beeld wel is. Doordeweeks wordt de Markt door relatief

In de huidige opzet kent Veghel een oneven­wichtige opzet van het centrum. Aan de oost­zijde

weinig mensen bezocht (circa 10% van de

bevinden zich sterke publiekstrekkers, terwijl de ruimtelijke kwaliteit aan de westzijde van het

responden­ten), op zaterdag ligt dit aandeel

centrum ligt. Er is een groot contrast in maat en uitstraling van de openbare ruimte; van het groot­

beduidend hoger (circa 40%). Hieruit blijkt dat de

schalige Stadhuisplein en het onbestemde Meijerijplein tot het verscholen ‘kruip-door-sluip-door’-

Markt vooral vanuit recreatief oogpunt bezocht

labyrint van het monofunctionele winkelgebied. Hoofdstraat en Markt bieden wel een herkenbare

wordt.

openbare ruimte met een prettig verblijfsklimaat.

Ook het zuidelijke stuk Molenwieken (vanaf het

Centraal in het winkelgebied domineert de leegstand het straatbeeld, terwijl de verschil­lende

Steegje tot en met het binnenplein) wordt door

aanloopstraten het centrum gevoelsmatig in alle richtingen verder oprekken. Gezien de veranderen­

veel (circa 45%) van onze respondenten, komend

de winkelmarkt is het niet haalbaar om al deze publieke meters van aantrekkelijk programma te

vanuit alle windrichtingen, gebruikt als door­

voorzien. De belangrijkste opgave in Veghel is dan ook om de balans in het centrum te herstellen en

gangs­plek of vanwege een doelgericht bezoek

terug te keren naar de basis met minder ruimte voor detailhandel.

(met name Kruidvat).

Sterktes en zwaktes Looproutes vanaf de Markt en overige locaties

HB

Aa AH

58 van 85

+ + + -

Programmatisch sterke oostkant met publieks­trekkers en parkeervoorzieningen Ruimtelijk sterke westzijde met (historische) kwaliteit Markt en Hoofdstraat Twee sterke horecaclusters met eigen profilering en aanvullend programma (dag/avond) Zwakke ruimtelijke kwaliteit langs Stadhuis­plein en Meijerijstraat door grote bouwvolu­mes en een ruim opgezette openbare ruimte met weinig uitstraling

-

Programmatisch zwakke westkant met veel leegstand rond Patio en aan de noordzijde van de Markt

-

Onoverzichtelijk (korte zichtlijnen) en naar binnen gekeerd centraal winkelgebied, veelheid aan looproutes zorgt voor versnippering

-

Geen duidelijke afbakening centrum, mede door programmatisch sterke aanloopgebie­den (Stadhuisplein, Hoogstraat, Stations­straat)

-

Historische en landschappelijke kwaliteiten (Aa, park en klooster) zijn weinig zichtbaar 1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

5.4 De basis voor een nieuwe centrumstructuur

Het herkenbare centrum

Het voorzieningencentrum dicht bij huis

Wanneer we de Veghelaar vragen waar hij of zij

Aan de andere kant van het centrum vormt de

trots op is in het huidige centrum, dan wordt er

Meijerijstraat als het ware de ruggengraat van het

Het ideale dorpscentrum

direct naar de Markt gewezen. Dit is de plek

cen­trum. Hier zijn immers de belangrijkste toe­

Om te zorgen dat inwoners van Veghel weer trots

waar men in het weekend graag in het zonnetje

gangswegen, parkeervoorzieningen en pu­blieks­

kunnen zijn op hun dorpshart, zal het cen­trum

op het terras zit en waar de kermis en andere

trekkers (super­markten) gevestigd. Het Meijerij­

van Veghel terug moeten keren naar de basis.

evenementen worden gehouden. Het zuidelijke

plein heeft hier een prominente en­tree­functie:

Een aantrekkelijk en relevant dorps­centrum heeft

deel van de Markt heeft hierbij een duidelijke

veel centrumbezoekers passeren deze plek van

een aantal onderscheidende kwaliteiten voor de

horeca­functie. De biblio­theek vergroot het

en naar hun bezoekdoel elders in het centrum.

inwoners van de eigen kern:

maatschappe­lijke belang van deze plek en het

Hoewel de bestaande ruimtelijke kwa­li­teit van het

•

Herkenbaar: passend bij de ‘eigen’ identiteit;

voormalige raadhuis en de mo­nu­men­tale kerk

plein verbeterd zal moeten wor­den, is de prakti­

•

Toegankelijk: goede bereikbaarheid en

geven de openbare ruimte een herken­baar

sche en de historische ver­an­ke­ring van deze

aan­trekkelijke voorzieningen voor eenieder;

karak­­ter. Door de relatie met het water van de

locatie dus­danig sterk dat het voor de Veghelaar

Compact: overzichtelijk en laagdrempelig.

Aa en het kloostercomplex te versterken kan

zeker zal bijdra­gen aan de relevantie en

het recreatieve bezoek gestimuleerd worden.

aantrekkelijkheid van het centrum.

Stap 1: de Markt als identiteitsdrager

Stap 2: toegankelijk voor de lokale bezoeker

•

De combinatie van deze factoren maakt dat bezoe­kers weer graag naar het centrum komen om eenvoudig de nodige boodschappen te doen in een aantrekkelijke omgeving, waar je boven­

Herkenbaar: Aa, Markt en klooster

Dichtbij: even boodschappen doen

historie, sfeer en ontmoeting

bereikbaarheid en bezoekgemak

P

dien regelmatig bekenden tegenkomt. Lokale onderne­mers kunnen van deze sterke basis profiteren en een ‘goede naam’ opbouwen onder

P

het lokale publiek, door service en kwali­teit te bieden. Vanuit creatief ondernemerschap kan het centrum zich zo onderscheiden van de kleur­loze ketens (mid­den­moot) of onpersoon­lijke webshops.

P Aa

In deze paragraaf wordt in drie stap­pen een basis

Aa

P

P

opge­bouwd dat als vertrekpunt dient voor het ‘nieuwe’ Veghelse centrum. 1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

59 van 85

Een sterke basis voor een compact centrum

Terug naar de basis: een aantrekkelijk en relevant dorpscentrum voor de Veghelaar

De naam zegt het al: de Hoofdstraat vormt de belangrijkste verbinding binnen het centrum van Veghel. Via dit historische lint worden de beide pleinen aaneengeregen tot een compact en

DE BASIS: Veghel centrum herkenbaar, toegankelijk, compact

overzichtelijk centrum. Dankzij deze (dorps-) straat weet je altijd waar je bent in het centrum. Door een sterke bundeling van bezoekers­ stromen in een compacte hoofdstructuur wordt boven­dien de kans op combinatie­bezoek groter. De Hoofd­straat kent daarom straks idealiter een mix van ketens en lokale zelf­standige onderne­ BO

SCHAPP OD

EN

mers. Met Markt, Meijerijplein en Hoofdstraat centrum­functies op kunnen aanhaken.

VERB

heeft Veghel een sterke basis, waar overige VEN LIJ

AM B

Stap 3: een compacte en overzichtelijke basis Compact: de nieuwe Hoofdstraat

DIE

TEN NS

WIN

H

doelgericht en overzichtelijk

T ACH

ECA OR

S KEL

Aa

Aa

60 van 85

1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

5.5

Vervolgactie

Uitgangspunten voor vervolgoverleg In de vorige paragraaf is de basis voor de toe­­ kom­­stige Veghelse centrumstructuur geschetst.

Stap 4: kansen en mogelijkheden bespreken met betrokken stakeholders

VERVOLG: Basis versterken met inwoners, ondernemers & eigenaren

Dit is echter slechts de start: links­om of rechtsom is er nog voldoende ruimte om aanvullende (en onder­scheidende) (deel)gebieden te creëren als versterking van deze basis. In dit stadium is het echter niet moge­lijk om ‘zomaar’ voor te schrijven welke delen van het huidige centrum hun publieke functie behouden en waar deze juist verdwijnt. Dit kan alleen bepaald worden door middel van een zorgvuldig en integraal vervolg­­traject per deelgebied met alle belanghebbenden in het centrum. Bewoners, bestuurders, onderne­mers en vastgoedeigena­ren hebben allemaal kennis, invloed én ideeën over welke van de verschil­ lende deelge­bie­den uit het bestaande centrum ook deel uit zouden moeten maken van de toekomstige centrumstructuur.

Aa

De sanerings­op­­gave is echter dus­danig groot van omvang en impact, dat enig houvast gewenst is. De uitgangspunten op deze pagina’s vormen daarom het startpunt voor het vervolgtraject. Markt, Hoofd­straat en Meijerijplein vormen de basis voor het nieuwe centrum van Veghel. 1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

61 van 85

Uitgangspunten voor de Markt

Uitgangspunten voor het Meijerijplein

Uitgangspunten voor de Hoofdstraat

•

•

•

•

De zuidelijke helft van de Markt (tussen

alles moet er op wijzen dat hier hét centrum

een aaneengesloten publieksgericht gebied,

horecadoeleinden, aangevuld met een

van Veghel is, dan wel begint. De pleinwan­

waarbij met respect wordt omgegaan met

passende cultureel/maatschap­pelijke

den vormen daarom zo veel mogelijk (met

de monumentale panden in de straat.

publieksfunctie (behoud bibliotheek).

uitzondering van het Lodewijks­kerkje) een

De functie van de noordelijke helft van de

aaneengeslo­ten publieksgericht front.

centrumfuncties. Hierdoor ontstaat een

Detailhandel staat hier centraal: hoe meer

levendige winkel­­straat, waar zowel lokale

vervolgtraject bepaald worden. Hierbij valt

win­kels in het zicht, hoe groter de kans dat

ondernemers als landelijke ketens een plek

te denken aan wonen, dienstverlening of

passanten (supermarktbezoekers) verleid

kunnen vinden (door juiste balans in grote

sociaal/maatschappelijke publieksfuncties.

worden om het centrum te bezoeken.

en kleine units).

De Markt biedt ruimte aan evenementen die

•

•

bijdragen aan de Veghelse identiteit, zoals de jaarlijkse kermis en Fabriek Magnifique. •

•

•

Het behoud van de weekmarkt vergroot de

•

•

Detailhandel wordt afgewisseld met overige

De verkeersfunctie blijft ongewijzigd: tijdens

relevantie van het plein voor de Veghelaar.

de openingstijden van de winkels is de

Positie en functie van het horecapavil­joen

straat autovrij.

Waar mogelijk wordt de Aa beter zichtbaar

en de aanwezige parkeervoorzieningen

en toegankelijk gemaakt als aantrekkelijke

staan ter discussie; afhanke­lijk van de totale

verder vergroot worden. In de gehele straat

recreatieve route.

centrum­struc­tuur zal er op het plein meer

moet het mogelijk zijn om de fiets voor de

Het monumentale ensemble van kerk,

behoefte zijn aan een goede verblijfs­

deur van de winkel te parkeren.

klooster en achterliggende kloostertuin krijgt

kwaliteit of juist meer parkeer­capaciteit.

in de toekomst een nadrukkelijkere positie

•

•

Parkeervoorzieningen voor de fiets kunnen

De Meijerijstraat heeft een belangrijke

Uitgangspunten voor overige centrumlocaties

als identiteitsdrager binnen het centrum.

ver­keers­functie en zal deze ook behouden.

•

Vanuit het credo ‘behoud door ontwikkeling’

De profilering kan echter worden aangepast

van belang: de aanwezigheid van enkele

zou het complex bijvoorbeeld ingezet kun­­-

aan de toekomstige functie van het plein (en

moderne super­markt­en (als publiekstrekker

­nen worden als rustplek in de luwte van het

het programma in de oostelijke pleinwand).

voor het centrum) en voldoende, goed

Vervolgens kan ook de aantrekkelijkheid

bereikbare, parkeervoorzie­ningen.

drukke centrumleven. •

Tussen het Meijerijplein en de Markt komt

kiosk en Stadhuis) is primair bestemd voor

Markt (tussen kiosk en kerk) moet in het

•

De entreefunctie van het plein staat voorop:

•

Kort parkeren blijft behouden op de Markt.

van het gebied verder vergroot worden,

De functie van het parkeerterrein aan de

bijvoorbeeld door vergroe­ning (duurzaam

dienen bij te dragen aan een versterking

Deken van Miert­straat is onderdeel van

inrichten) van de openbare ruimte of het

van de basisstructuur. Nabijheid en zicht­

discussie, met name vanuit de ambitie om

verbeteren van de uitstraling van de omlig­

baarheid van overige winkels vergroot het

de ruimtelijke kwaliteit hier te verbeteren.

gende panden.

combinatiebezoek vanuit de supermarkten.

62 van 85

•

In de schil rond het centrum zijn twee zaken

Toekomstige supermarktontwikkelingen

1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

•

Het toekomstige centrumprogramma (aard

inhoudelijke discussie over de gewenste

en omvang) van de locaties Vlas en Graan,

functie van de verschillende deelgebieden.

Stadhuis­plein en Bolkenplein staat verder

•

>

integraal vervolgproces met alle stakeholders

•

Doel: komen tot een keuze van de deel-

Belangrijk is dat verdere ontwikkelingen

nog ter discussie. Zo zou het Bolkenplein,

bijdragen aan de compactheid, de toegan­

vanwege de goede bereikbaar­heid, zich

ke­lijk­heid en/of de identiteit van het

gebieden die uitmaken van de compacte,

bijvoorbeeld verder kunnen profileren als

Veghelse centrum en dat dit gebeurt op een

toekomstige centrumstructuur, het bepalen

een Stop&go-milieu: detailhandel, (afhaal-)

duurzame wijze (dus met aandacht voor

van nieuwe perspectieven voor de overige

horeca en/of dienst­verlening met kort

zowel ‘people’, ‘planet’ als ‘profit’).

deelgebieden én het stap voor stap creëren van

Deelgebieden binnen het toekomstige

draagvlak voor deze keuzes

parkeren direct voor de deur. •

•

Centrumstructuur afmaken

•

Met name rond het Stadhuisplein en Vlas

centrum dienen een onderscheidende en

•

Projectleider: gemeente Meierijstad

en Graan liggen er kansen om de uitstraling

aanvul­lende profilering te hebben ten

•

In overleg met: o.a. ondernemers, eigenaren,

van het gebied te verbeteren. De ruimtelijke

opzichte van de basis. Zo heeft avond­hore­

kwaliteit kan hier vergroot worden door de

ca in de Molenstraat bijvoorbeeld een

(groene) relatie met de Aa te verbeteren.

andere functie dan de horeca op de Markt.

De toekomst van het zwembad in het

•

Kortom: de uiteindelijke totale centrum­struc­

centrumbewoners en inwoners •

Uitgangspunt: Markt, Hoofdstraat en Meierij­ plein vormen de basis van het nieuwe centrum

•

Actie: opstellen van een plan van aanpak en

centrum wordt momenteel onderzocht. In de

tuur dient (waar mogelijk) de geschetste

fasering voor het vervolgproces, met daarin

basis is de aanwezigheid van een dergelijk

basis van Markt, Hoofdstraat en Meijerij­

(individuele) gesprekken met stakehol­ders per

publiek programma een goede aanvulling

plein verder te versterken, maar mag deze

deelgebied, inventarisatie van wen­sen en

op het toekomstig centrumprogramma.

in geen geval ver­zwak­ken.

mogelijkheden, analyse van sterktes en zwaktes per straat, voorstel nieuwe centrum­

Kaders voor het vervolgoverleg (ten behoeve

structuur, uitwerking in gebiedspro­fielen met

van de toekomstige centrumstructuur)

stakeholders, afstemming/dis­cus­sie­ronde, etc.

•

Centrale opgave in het vervolgtraject is een vermindering van het bestaande leeg­­staan­ de en niet-dage­lijkse winkelvloer­oppervlak van minimaal 10.000 m².

•

In het vervolgtraject dienen in ieder geval lokale ondernemers, pandeigenaren en bewoners betrokken te worden bij een

1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

•

Indicatie tijdspad: jan 2019 - opstellen PvA

feb 2019 - plenaire kick-off-bijeenkomst met gebruikers en eigenaren mrt 2019 - gesprekken stakeholders mei 2019 - hoofdlijnen visie jun 2019 - vervolggesprekken deelgebieden sep 2019 - discussie en uitwerking plan dec 2019 - vaststelling gemeenteraad

63 van 85

64 van 85

1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

6 Centrumvisie Noordkade

6.1

Functioneel-ruimtelijke analyse

Masterplan CHV-terrein Veghel (de Architecten Cie, 2010)

Inleiding De Noordkade vormt een uniek (centrum)gebied in de gemeente Meierijstad én de omliggende regio. Hier wordt het ondernemende karakter van de gemeente getoond en kan je de (indus­triële) bedrijvigheid echt beleven. Met het behoud en de herbestemming van de karakteris­tieke gebouwen en installaties op het voormalige CHV-terrein heeft Meierijstad nu een locatie om trots op te zijn. Aan de hand van het masterplan voor het CHV-terrein uit 2010 is de transformatie van het gebied gefa­seerd in gang gezet. Het project is bovendien gebruikt als pilot voor de nieuwe Omgevingswet. Na de komst van de eerste pioniers hebben de afgelopen jaren enkele identi­teits­dragers zich in het gebied gevestigd. Nu de identiteit van het gebied zich begint te vormen rondom de thema’s Food en Cultuur, wordt het tijd om vooruit te kijken naar de voltooi­ ing (3e fase) van het gebied. Met de juiste balans tussen wonen, werken en beleven heeft het gebied de potentie om door te groeien tot een centrum voor alle inwoners van Meierij­stad. In dit hoofdstuk worden, na een korte schets van de huidige stand van zaken, enkele aanbevelingen gedaan voor toekomstige ontwikkelingen.

66 van 85

1927.0218 Centrumvisie Gemeente Meierijstad - 30 oktober 2018

De planning vooraf

van de Noordkade. Hier is de grootste super­

Volgens de fasering uit het masterplan bevindt

markt van de gemeen­te geves­tigd (Jumbo

het gebied zich nu in de fase ‘identiteitsdragers

Foodmarkt van ca. 2.900 m² wvo) en zijn er

(2015-2025). In deze periode wordt het weste­

diverse zelfstandige onder­ne­mers geclusterd

lijke deel van de Noordkade voltooid, waarmee

rond een overdekt food­court: de Proeffabriek.

er een afgerond cluster wordt gevormd rondom

Met de thema’s Cultuur en Food en met enkele

de thema’s Food en Cultuur. Tegelijkertijd wordt

bijzon­dere conferentieruimtes heeft het indus­

in de planning voor deze periode ingezet op de

triële erfgoed hier grotendeels een passende

komst van enkele ambachte­lijke en creatieve