Document · PDF

C22b Area - Jaarverslag-2023

Raadsvergadering 26 september 2024, gemeente MeierijstadBij agendapunt: Brieven van inwoners, maatschappelijke organisaties en bedrijven42.917 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 4 van 5

De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in “28. Toerekening baten en lasten”.

101

Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in “28. Toerekening baten en lasten”.

18. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

14. Lasten onderhoudsactiviteiten

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar.

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardemutatie die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Ook kosten met betrekking tot de afboeking van projectkosten van projecten welke geen doorgang meer zullen vinden, worden hier geboekt.

Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek van toerekening is toegelicht onder “28. Toerekening baten en lasten”.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden (en de gerelateerde terugkoopverplichting) verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.

Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

102

Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen onder de rubriek "Lasten onderhoudsactiviteiten".

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

15. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

19. Netto resultaat overige activiteiten

Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan: - verhuurderheffing; - onroerendezaakbelasting; - verzekeringskosten. De systematiek van toerekening is toegelicht onder “28. Toerekening baten en lasten”.

Hieronder worden onder andere de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

103

20. Overige organisatiekosten Dit betreffen de kosten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegerekend kunnen worden middels de systematiek toegelicht in “28. Toerekening baten en lasten”.

16. Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling De post netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de vervaardigingsprijs van projecten voor derden en de toegerekende organisatie- en financieringskosten. Opbrengsten worden verantwoord naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. Mogelijke verliezen op nieuwbouwkoopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. 22. Financiële baten en lasten

17. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering.

21. Leefbaarheid

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

23. Belastingen

Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht

Acute belastingen De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten.

Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Huren, vergoedingen, overige bedrijfsontvangsten, ontvangen interest, personeelsuitgaven, onderhoudsuitgaven, overige bedrijfsuitgaven, betaalde interest en verhuurderheffing worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

De belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.

104

Latente belastingen Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering, wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen.

Nieuw geldleningen en aflossingen worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Area, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en -vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde.

Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële-leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien Area een in rechte afdwingbaar recht heeft om actuele belastingvorderingen te salderen met actuele belastingverplichtingen en de uitgestelde belastingvorderingen en de uitgestelde belastingverplichtingen verband houden met winstbelastingen die betrekking hebben op dezelfde fiscale eenheid en door dezelfde belastingautoriteit worden geheven.

105

27. Toerekening baten en lasten Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de werknemers. De overige bedrijfskosten worden toegerekend naar werkelijke activiteiten door verdeelsleutels te hanteren per categorie. 28. Toerekening investeringssubsidies Investeringssubsidies zijn subsidies voor bestedingen die worden toegerekend aan een aantal jaren waarin de besteding geacht wordt een nuttig effect op te leveren. Investeringssubsidies kunnen worden gezien als vermindering van het in het desbetreffende object te investeren bedrag dan wel als bijdrage in de financiering daarvan. Als investeringssubsidies zijn verwerkt "korting verhuurderheffing" en "stepsubsidies". Deze subsidies zijn in mindering gebracht op investeringen. #

TOELICHTING OP DE BALANS

(* € 1.000,-)

VASTE ACTIVA

Disconteringsvoet

1. Vastgoedbeleggingen

De volgende disconteringsvoet is gebruikt voor de verschillende categorieën onroerende zaken:

1.01 - 1.02 DAEB en Niet DAEB vastgoed in exploitatie

Woongelegenheden Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed Parkeergelegenheden Intramuraal vastgoed

Een overzicht van het vastgoed in exploitatie is hierna opgenomen: DAEBvastgoed in exploitatie 1 januari 2023 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1-1-2023 Mutaties: Investeringen – initiële verkrijgingen Investeringen – terugkoop VOV Overboeking vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Desinvesteringen Overboekingen naar voorraden Overboekingen naar niet-DAEB-/DAEB-vastgoed in exploitatie Aanpassing marktwaarde Waardeverandering bij oplevering Herwaardering naar leegwaarde bij classificatie Totaal mutaties 2023

106

31 december 2023 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31-12-2023

€

525.835 906.106 -7.078 1.424.863

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

€

61.014 30.760 -1.772 90.002

13.449

Totaal

€

586.849 936.866 -8.850 1.514.865

20.427 -192 -51 -241 -92.499 -3.967 -78 -63.152

-16 241 -4.253 0 77 -3.604

13.449 312 20.462 -192 -67 0 -96.752 -3.967 0 -66.755

559.344 816.582 -14.215 1.361.711

61.602 26.898 -2.101 86.398

620.946 843.480 -16.316 1.448.110

312 35

De in de verloopoverzichten weergegeven "Herwaardering naar leegwaarde bij classisficatie", hebben betrekking op sfeerovergangen tussen DAEB en niet-DAEB als gevolg van nieuwe contracten.

Marktwaarde 2023 > 5,60% < 8,50% > 5,75% < 9,50% > 5,75% < 7,75% > 5,50% < 7,00%

Marktwaarde 2022 > 5,00% < 8,00% > 5,00% < 9,50% > 5,50% < 6,00% > 5,00% < 6,25%

Methoden Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is gebruik gemaakt van meerdere macro economische parameters en/of schattingen. Het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaalt de marktwaarde van de onroerende zaken in exploitatie op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen (Discounted Cash Flow methode). De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van vijftien jaar. In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. ‒ Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel. ‒ Indien de maximale huur hoger is dan liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur. De marktwaarde is verhuurde staat is per categorie vastgoed als volgt bepaald: Categorie onroerende zaken

Methoden

Woongelegenheden

De hoogste waarde van de twee scenario’s (doorexploiteerscenario of uitpondscenario) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex. Echter conform handboek 2023 is in sommige gevallen de 7 jaars exploitatieverplichting van toepassing.

Bedrijfsmatig en maatschappelijk

Doorexploiteer scenario

Parkeergelegenheden

De hoogste waarde van de twee scenario’s (doorexploiteer scenario of uitpondscenario) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex

Intramuraal vastgoed

Doorexploiteer scenario

107

Marktwaarde Relevante veronderstellingen Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is voor Area rekening gehouden met de volgende (spreiding) van relevante veronderstellingen:

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) Methode bepaald.

Woongelegenheden

Voor het bepalen van de marktwaarde is de full methode van het waarderingshandboek toegepast. Hiermee is de waardering tot stand gekomen met behulp van een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. De variabelen in de berekening van de marktwaarde komen in de basis uit het waarderingshandboek met de mogelijkheid voor de taxateur om voor een negental vrijheidsgraden een aangepaste waarden als rekenparameter te hanteren. Area heeft per 31 december 2023, verdeeld naar categorie, de volgende aantallen onroerende zaken:

Woongelegenheden Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed Parkeergelegenheden Intramuraal vastgoed Totaal

DAEBvastgoed in exploitatie 7.996 14 300 8.310

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 329 7 506 842

Totaal 8.325 21 506 300 9.152

106

Mutatiekans Mogelijkheid tot verkoop Bedrag achterstallig onderhoud Erfpacht (aantallen) Erfpacht afkoopbedrag Erfpachtcanon Beklemmingen

Woongelegenheden

Bedrijfsmatig ParkeerIntramuraal en gelegenheden vastgoed maatschappelijk onroerend goed 6,3% N.v.t. 7,3% N.v.t. 100% 100% 100% 100% N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. 36 0 0 0 0 0 0 0 € 20 0 0 0 enkel 7 jaars exploitatiegeen geen geen verplichting

107

TOELICHTING OP DE BALANS

108

TOELICHTING OP DE BALANS

(* € 1.000,-)

Parameters Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters:

Parameters woongelegenheden

2024

2025

2026

2027

Prijsinflatie Loonstijging Bouwkostenstijging Leegwaardestijging (afhankelijk van ligging) Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren per vhe – EGW (afhankelijk van bouwjaar) Instandhoudingsonderhoud uitponden per vhe – EGW (afhankelijk van bouwjaar) Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren per vhe – MGW (afhankelijk van bouwjaar) Instandhoudingsonderhoud uitponden per vhe – MGW (afhankelijk van bouwjaar) Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren per vhe – Zorgeenheid (extramuraal) (afhankelijk van bouwjaar) Instandhoudingsonderhoud uitponden per vhe – Zorgeenheid (extramuraal) (afhankelijk van bouwjaar) Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren per vhe – Studenteneenheid zelfstandig (afhankelijk van bouwjaar) Instandhoudingsonderhoud uitponden per vhe – Studenteneenheid zelfstandig (afhankelijk van bouwjaar) Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren per vhe – Studenteneenheid onzelfstandig (afhankelijk van bouwjaar)

3,80% 5,60% 5,60% 2,00%

2,40% 4,10% 4,10% 2,00%

2,00% 4,10% 4,10% 2,00%

In aanvangsjaar tussen € 1.356 en € 2.974 In aanvangsjaar tussen € 750 en € 2.129 In aanvangsjaar tussen € 908 en € 2.811 In aanvangsjaar tussen € 726 en € 1.872 In aanvangsjaar tussen € 1.662 en € 1.665

In aanvangsjaar tussen € 1108 en € 1110

In aanvangsjaar tussen € 0 en € 1.740

In aanvangsjaar tussen € 0 en € 1.175

2024

2025

2026

Instandhoudingsonderhoud uitponden per vhe – Studenteneenheid onzelfstandig (afhankelijk van bouwjaar) Achterstallig onderhoud per vhe – EGW

Niet van toepassing binnen Area portefeuille

Achterstallig onderhoud per vhe – MWG

Niet van toepassing binnen Area portefeuille

Achterstallig onderhoud per vhe – Zorgeenheid Beheerkosten per VHE - EGW Beheerkosten per VHE - MGW Beheerkosten per VHE - Zorgeenheid (extramuraal) Beheerkosten per VHE - Studenteneenheid Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Maashorst Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Meierijstad Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) Opslag boven prijsinflatie – gereguleerde contracten Opslag boven prijsinflatie – geliberaliseerde contracten Huurderving (% van de huursom) Mutatieleegstand – gereguleerde woningen (in maanden) Mutatieleegstand – geliberaliseerde woningen (in maanden) Juridische splitsingskosten per eenheid Technische splitsingskosten per eenheid Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) Overdrachtskosten op peildatum 31 december 2023 (% van de berekende waarde)

2027

In aanvangsjaar tussen € 239 en € 420

Niet van toepassing binnen Area portefeuille € 508,90 € 508,90 € 508,90 € 499,38 € 499,38 € 499,38 € 460,23 € 460,23 € 460,23 € 470,81 € 470,81 € 470,81 0,07% 0,07% 0,07% 0,09% 0,09% 0,09% 0,07%

€ 508,90 € 499,38 € 460,23 € 470,81 0,07% 0,09%

0,07%

0,00%

0,50%

1,00%

0,00%

1,00%

3 3 3 Norm van € 604,12 per te splitsen eenheid. Er zijn geen technische splitsingskosten opgenomen. 1,00% 1,00% 1,00%

1,00%

11,4%

2024

2025

2026

2027

€ 6,88

€ 8,36

€ 11,11

In aanvangsjaar tussen € 359 en € 763 Parameters bedrijfsmatig-, maatschappelijk en zorg onroerend goed Instandhoudingsonderhoud BOG per m2 BVO excl. BTW Instandhoudingsonderhoud MOG per m2 BVO incl. BTW Instandhoudingsonderhoud ZOG per m2 BVO incl. BTW Mutatieonderhoud BOG per m2 BVO excl. BTW Mutatieonderhoud MOG per m2 BVO incl. BTW Mutatieonderhoud ZOG per m2 BVO incl. BTW Marketing (% van de marktjaarhuur) Achterstallig onderhoud per vhe Beheerkosten – BOG (% van de markthuur) Beheerkosten – MOG (% van de markthuur) Beheerkosten – ZOG (% van de markthuur) Gemeentelijke OZB BOG MOG (% van de WOZ) Gemeente Maashorst Gemeentelijke OZB BOG MOG (% van de WOZ) Gemeente Meierijstad Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten BOG MOG (% van de WOZ) Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten ZOG (% van de WOZ) Mutatieleegstand (in maanden) Overdrachtskosten op peildatum 31-12-2022

108

€ 11,53 € 11,53 € 11,53 € 13,97 € 13,97 € 13,97 € 13,97 € 13,97 € 13,97 14,00% 14,00% 14,00% Niet van toepassing binnen Area portefeuille 3,00% 3,00% 3,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,50% 2,50% 2,50%

€ 11,53 € 13,97 € 13,97 14,00%

0,25%

0,19%

0,13%

0,35%

11,4%

3,00% 2,00% 2,50%

109

TOELICHTING OP DE BALANS

(* € 1.000,-)

Parameters parkeergelegenheden Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren parkeerplaats per jaar Instandhoudingsonderhoud uitponden parkeerplaats per jaar Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren garagebox per jaar Instandhoudingsonderhoud uitponden garagebox per jaar Beheerkosten parkeerplaats per jaar Beheerkosten garagebox per jaar Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) Juridische splitsingskosten per eenheid Technische splitsingskosten per eenheid Verkoopkosten per eenheid Mutatieleegstand (in maanden) Overdrachtskosten op peildatum 31-12-2022

(* € 1.000,-) 2024

2025

2026

2027

In aanvangsjaar tussen € 46 en € 244 In aanvangsjaar tussen € 46 en € 179

Onderhoud Deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur acht een inschatting van regulier onderhoud op basis van de Vastgoedtaxatiewijzer 2023 beter passend.

In aanvangsjaar tussen € 99 en € 374 In aanvangsjaar tussen € 58 en € 233 € 31,74 € 43,38

€ 31,74 € 43,38

0,23%

€ 604,12 € 0,00 € 604,12 6 11,4%

* Uitgangspunt: De normbedragen en percentages zoals opgenomen gelden voor jaar 2023 en zijn voor de volgende jaren nog niet geindexeerd met de hiervoor bedoelde inflatie. * Uitgangspunt: Voor wat betreft instandhoudingsonderhoud bij woongelegenheden is een min/max range benoemd. Inschakeling taxateur Jaarlijks wordt 1/3 deel van de onroerende zaken in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Dit betekent dat elk derde deel van de onroerende zaken in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw wordt getaxeerd. In 2023 zijn we aanbeland in het derde en laatste jaar van de 3-jaars taxatiecyclus. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Area en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

110

Mutatie- en verkoopkans Deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur is van mening dat de mutatiekans afwijkt van het historische gemiddelde van een corporatie op moment in een marktconforme waardering de huurniveaus opgeschroefd worden naar marktconforme niveaus voor de kwaliteit die men daarvoor terugkrijgt als wooncomfort. De verhoging van de huurniveaus resulteert in een hogere verhuisgeneigdheid, waardoor een hogere mutatiekans redelijk geacht wordt.

Toepassing vrijheidsgraden Area heeft voor haar vastgoedbezit de full versie van het Handboek toegepast. De reikwijdte, aard en omvang van de aanpassingen zijn van toepassing op meerdere complexen, derhalve worden de gehanteerde vrijheidsgraden hierna schematisch op portefeuilleniveau toegelicht. Indien en voor zover op complexniveau is afgeweken van de vrijheidsgraden op portefeuilleniveau, dan wordt dit separaat toegelicht. Ten slotte wordt hier opgemerkt dat bij de gehanteerde vrijheidsgraden zoveel als mogelijk aansluiting is gezocht bij het document “Best Practices vrijheidsgraden behorende bij het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”, dat tot stand is gekomen op basis van een samenwerking tussen diverse gespecialiseerde partijen. De hierna genoemde vrijheidsgraden hebben betrekking op de mate van afwijking ten opzichte van de basisvariant.

Technische splitsingskosten Deze vrijheidsgraad is niet toegepast. Bijzondere omstandigheden Deze vrijheidsgraad is niet toegepast. Erfpacht Deze vrijheidsgraad is niet toegepast. Exploitatiescenario Deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur is bij het extramurale zorgcomplex aan de Sint Annastraat / Mr. Van Coothstraat van mening dat het uitpondscenario ook mee moet doen om tot de juiste marktwaarde te komen. Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen, van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde, is ten aanzien van de woongelegenheden gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen: Parameters

Disconteringsvoet Leegwaarde Onderhoud

Gehanteerd in marktwaarde cf. vaststelling door taxateur als vrijheidsgraad cf. vaststelling door taxateur als vrijheidsgraad cf. vaststelling door taxateur als vrijheidsgraad

Stel mogelijke afwijking + 0,5% - 10% + 10%

Effecten van de wijziging In % van de x € 000.000 reële waarde - € 52,5 -3,6% - € 89,5 -6,2% - € 9,4 -0,6%

De activa zijn verzekerd voor de recontructie- en/of reproductiekosten en/of extra kosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. In de post DAEB-vastgoed in exploitatie zijn 8.311 (2022: 8.248) verhuureenheden opgenomen en in de post niet-DAEB zijn 841 (2022: 840) verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van deze verhuureenheden bedraagt € 2.003 mln. (2022 € 1.728 mln.).

Schematische vrijheid Deze vrijheidsgraad is toegepast bij de complexen die een afdrachtverplichting hebben wanneer woningen boven liberalisatiegrens verhuurd gaan worden of wanneer de woningen verkocht worden en daarmee niet als sociale volkshuisvesting verhuurd wordt. Markthuur(stijging) Deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur heeft op complexniveau marktreferenties geraadpleegd uit de NVM-database teneinde marktconforme huur(stijgingen) voor elk type vastgoed in de taxaties te kunnen verwerken. Exit yield Deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur is van mening dat de exit yield die tot stand komt op grond van de basisversie onvoldoende recht doet aan de afwijkende risicoprofielen van de complexen onderling, en heeft derhalve per complex een inschatting gemaakt van de exit yield. Leegwaarde(stijging) Deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur heeft op complexniveau marktreferenties geraadpleegd uit de NVM-database teneinde marktconforme leegwaarde(stijgingen) in de woningtaxaties te kunnen verwerken. Disconteringsvoet Deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur is van mening dat de disconteringsvoet die tot stand komt op grond van de basisversie onvoldoende recht doet aan de afwijkende risicoprofielen van de complexen onderling, en heeft derhalve per complex een inschatting gemaakt van de disconteringsvoet. 110

111

TOELICHTING OP DE BALANS

(* € 1.000,-)

Ontwikkeling van de marktwaarde 2023 versus 2022

Zekerheden en beperkingen Zonder toestemming van het WSW is het Area niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering.

De marktwaarde van het vastgoed in exploitatie van Area haar portefeuille is jaar op jaar van 2022 naar 2023 afgenomen met € 66.755 en komt uit op € 1.448.110. Dit betreft een neerwaarts waarde effect van -4,4%.

Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa. Juridische en feitelijke verplichtingen inzake de waardering van het vastgoed Aangezien de corporatie zich jegens de gemeente heeft verplicht om 182 woningen met een huurprijs tot liberalisatiegrens voor onbepaalde tijd niet te verkopen maar aan te houden voor de primaire doelgroep, is de marktwaarde voor dit deel van de vastgoedportefeuille bepaald met behulp van een correctiepost aan afdrachtsverplichting in jaar 1. Vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop Area heeft voor de eerstkomende tien jaar een meerjarenbegroting opgesteld waarin gemiddeld 15 woningen bestemd zijn voor verkoop. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal circa € 4,5 mln.

Beleidswaarde De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie van Area bedraagt ultimo 2023: € 853.185. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde bestaat uit de volgende onderdelen:

112

De waardedaling van de vastgoedportefeuille bedraagt -4,4%. Dat is de waardemutatie van het vastgoed in exploitatie, inclusief voorraadmutaties. De waardedaling exclusief nieuwbouwtoevoegingen bedraagt +/- 5,5%. Het afgelopen jaar was een periode van hoge rente en onzekerheden op politiek, maatschappelijk en economisch vlak. Aangekondigde regelgeving zorgt voor onzekerheid bij beleggers, zoals de plannen voor huurprijsregulering die de hoogte van toekomstige huurinkomsten beïnvloeden. Stijgende energie- en bouwkosten, hogere overdrachtsbelasting en vertraging in planprocedures. Al deze ontwikkelingen leidde tot hogere aanvangsrendementen in vastgoed en de laagste beleggingsvolumes in jaren. Als gevolg hiervan ondervonden vastgoedportefeuilles aanzienlijke waardeverminderingen, ondanks de sterke gebruikersmarkt. De gebruikersmarkt kenmerkt zich door een groot tekort aan betaalbare woningen in Nederland, terwijl nieuwbouw van woningen steeds lastiger is te realiseren. De grote vraag naar huurwoningen in vrijwel heel het land beperkt het leegstandsrisico. De grote vraag naar koopwoningen blijft ook onverminderd, mede ingegeven door onvoldoende nieuwbouwproduct en stagnerende doorstroming. Als we kijken naar het werkgebied van Area zien we een sterke gebruikersmarkt.

De markthuren zijn afgelopen jaar gestegen, terwijl de leegwaardes na dalingen eind 2022 en de eerste helft van 2023, inmiddels gestabiliseerd zijn met zelfs een lichte stijging eind 2023, over de hele portefeuille.

Marktwaarde verhuurde staat Beschikbaarheid (doorexploiteren) Betaalbaarheid (huren) Kwaliteit (onderhoud) Beheer (beheerkosten) Subtotaal € Beleidswaarde Maatschappelijk inzet

-9.301 -428.207 -161.482 4.066 -594.924

2023 1.448.110

853.185 594.924

-80.799 -378.099 -129.075 7.302 -580.671

2022 1.514.865

934.194 580.671

De (macro economische) ontwikkelingen hebben - zoals gezegd - het gedrag van beleggers in vastgoed doen veranderen. Ingegeven door het verslechterde investeringsklimaat en de sterker wordende focus op duurzaamheid maken beleggers meer verschil in hoe zij aankijken tegen de kwaliteit van het product. Tot enkele jaren terug zagen zij de woningmarkt als ‘veilige haven’ waar ondanks kwaliteitsverschil, het product woningen in algemeenheid als courante belegging werd gezien. In 2023 zien we dat de prijs die een belegger bereid is te betalen voor een (woning-)portefeuille steeds meer ingegeven wordt door de kwaliteit van het product. Oorzaken hiervoor zijn: •Financierbaarheid: banken geven een discount op (duurzaam) vastgoed •Verhuuroptimalisatie: in het WWS-punten stelsel krijgt duurzaamheid/labeling een steeds grotere rol •Wet- en regelgeving: eisen voor nieuwbouw, maar ook de routekaart naar paris proof, net als stijgende (overdrachts)lasten

Een verloopstaat is gesimuleerd om duiding te krijgen in de effecten die van invloed zijn op de waardeontwikkeling jaar op jaar. Bovenstaande toelichting zit met name verpakt in de stap 'Wijzigingen door taxatie' waarin de taxateur de marktontwikkeling in de taxaties gebracht heeft met behulp van bijstelling leegwaardes, aanpassing disconteringsvoeten en exit yields.

112

113

TOELICHTING OP DE BALANS

(* € 1.000,-)

Area heeft de volgende uitgangspunten gehanteerde in de beleidswaarde:

Streefhuur conform huurprijsklasses Onderhoudsnorm Beheerlasten Discontovoet

2023 (gemiddeld) € 656 € 2.575 € 783 5,91%

2022 (gemiddeld) € 635 € 2.200 € 745 5,80%

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151. Area heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde. In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde: Parameters

Disconteringsvoet

Onderhoudslasten per jaar Streefhuur per maand

114

Gehanteerd in beleidswaarde cf. marktwaardesce nario Doorexploiteren Verschillend bedrag per complex Verschillend bedrag per object

Effecten van de wijziging In % van de x € 000.000 beleidswaarde

Stel mogelijke afwijking

+ 0,5%

€

-82,0

-9,6%

+ € 100

€

-25,0

-2,9%

+ € 25

€

40,0

4,7%

Ontwikkeling van de beleidswaarde 2023 versus 2022 De beleidswaarde voor het vastgoed in exploitatie van Area is afgenomen met een waarde van € 81.009 en komt uit op € 853.185. Dit betreft en waarde daling van 8,7%.

114

Met een beleidswaarde van € 853.185 komt de realisatie 8,7% lager uit (€ -81.009) dan de beleidswaarde in jaarrekening 2022 (€ 934.193.985). Dit komt hoofdzakelijk door wijzigingen in beleidswaardenormen. Hoger ingerekende onderhoudskosten conform meerjarenonderhoudsbegroting 2024-2048 zorgen voor de grootste daling van de beleidswaarde met een aandeel van € -70.699. De gemiddelde ingerekende onderhoudsnorm voor de woningportefeuille gaat van € 2.200 (over 8.216 wooneenheden) naar € 2.575 (over 8.295 wooneenheden). Een belangrijke oorzaak daarvoor is een methodiek wijziging: de gemiddelde onderhoudsnorm per onderhoudscomplex is sinds 2023 bepaald over een geplande reeks van onderhoudswerkzaamheden voor 25 jaar in plaats van een reeks aan geplande onderhoudswerkzaamheden van 15 jaar voorgaande jaren. Dit conform voorschrift over de totstandkoming van de beleidswaarde in Handboek marktwaardering 2023 waar men spreekt over een langjarige onderhoudscyclus. Het effect hiervan is dat meer langjarig groot onderhoud op complexniveau meegenomen wordt in het vormen van de complexspecifieke onderhoudsnorm en daardoor onder andere de stijging van de onderhoudsnorm. Ook de bouwkostenstijging heeft effect op toename van de onderhoudsnorm. Daarnaast zorgt de mutatie van de streefhuren ten opzichte van 2022 voor een lichte daling van de beleidswaarde (effect € 8.368.735).

De streefhuren zijn jaar-op-jaar (van 2022 naar 2023) minder hard geïndexeerd dan dat men vorig jaar verwacht had in de beleidswaarde doorrekening aan de hand van de toenmalige prijsinflatie. Onder Wijzigingen bezitsgegevens komt het verschil tot uiting tussen de verwachte contracthuren en de daadwerkelijk gerealiseerde contracthuurverhogingen. Daarnaast betreft dit het verschil tussen de theoretische fractionele manier van harmoniseren uit het handboek en de in de praktijk gerealiseerde harmonisatie per woning. Alleen een woning die een daadwerkelijke huurdersmutatie kent zal een huurverhoging kennen als gevolg van harmonisatie. Bij dit alles dient opgemerkt te worden dat de bepaling van de beleidswaarde met ingang van 2024 ingrijpend zal wijzigen. Deze beleidswaarde zal reeds ten behoeve van de in het najaar aan te leveren prognose-informatie (dPi2024) moeten worden bepaald. Een onderdeel van de wijziging is de overgang van een disconteringsvoet die is afgeleid van de disconteringsvoet ten behoeve van de marktwaarde naar een sectorbreed toegepaste vaste disconteringsvoet. De nieuwe disconteringsvoet voor de beleidswaarde is vastgesteld op 4,11% voor de DAEB-portefeuille en 4,6% voor de niet-DAEB portefeuille. De in de beleidswaarde ultimo 2023 opgenomen disconteringsvoet bedraagt gemiddeld respectievelijk 5,91% .

Hieruit blijkt dat de nieuwe beleidswaarde een significante aanpassing zal ondergaan waarmee de huidige beleidswaarde als sturingsmiddel aan kracht verliest voor de beoordeling van de continuïteit van de corporatie. De Aw heeft door middel van een bericht d.d. 29 april 2024 aangegeven dat bij overschrijding van de financiële grenswaarden van woningcorporaties door de dalende beleidswaarde 2023 dit bij de Aw en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in deze periode niet direct tot bijsturingsmaatregelen leidt. Zij houden rekening met de nieuwe beleidswaarde voor 2024. Als gevolg van deze wijziging in uitgangspunten zal de normering van de ratio’s naar verwachting worden bijgesteld.

115

TOELICHTING OP DE BALANS

(* € 1.000,-)

1.03 - 1.04 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2 . Materiële vaste activa 2.01 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Een overzicht van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en het vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie is hierna opgenomen: Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1 januari 2023 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1-1-2023 Mutaties: Investeringen Desinvesteringen Overboeking naar activa in exploiatie Waardeverandering VOV Mutatie voorziening onrendabele investeringen Totaal mutaties 2022

116

31 december 2023 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31-12-2023

14.884 11.172 26.056

-1.700 766 -934

13.970 11.152 25.122

DAEB Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

€

29.619

Een overzicht van de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie is hierna opgenomen:

Totaal

€

44.503 11.172

-7.282 22.338

-7.282 48.393

26.390

26.390 -1.700 -20.427 766 -1.969 3.060

-20.427 -1.969 3.994

35.583

49.553 11.152

-9.251 26.332

-9.251 51.454

2023 Koopgarant

2022 Koopgarant

-5 81

-11 86

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden:

Aantal verhuureenheden 1 januari Verkopen boekjaar Terugkopen boekjaar Aantal verhuureenheden 31 december

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1 januari 2023 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1-1-2023

€

7.022 -2.940 4.082

Mutaties: Investeringen Afschrijvingen

388 -374

Totaal mutaties 2022

31 december 2023 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31-12-2023

7.410 -3.314 4.096

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Bedrijfsgebouwen Terreinen Automatisering Inventaris Vervoersmiddelen

lineair geen afschrijvingen lineair lineair lineair

40 jaar 0 jaar 3 - 5 jaar 10 jaar 5 jaar

De actuele waarde van het bedrijfspand Leeuweriksweg 12 te Uden ten dienste van de exploitatie bedraagt € 2,2 mln. (2022: € 2,2 mln.). Er is een bankhypotheek verstrekt aan de Rabobank met als onderpand het kantoorpand aan de Leeuweriksweg. De actuele waarde van de overige materiële vaste activa wijkt niet belangrijk af van de historische kostprijs.

Bij de contracten gebaseerd op het "Koopgarant"-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 10% en 33,7%. Daarnaast heeft Area een terugkoopverplichting. In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 81 (2022 86) eenheden opgenomen. Deze zijn alle verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. De actuele waarde van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op een waardering uitgevoerd door een interne financieel medewerker op basis van een NVM-indexatie. DAEB-vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Ter zake vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie wordt geen bouwrente geactiveerd.

116

117

TOELICHTING OP DE BALANS

(* € 1.000,-)

3. Financiële vaste activa 3.01 Latente belastingvorderingen Het saldo betreft latente belastingvorderingen die zijn ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde van de activa en passiva voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De waarderingsverschillen betreffen de waardering van leningen, afschrijvingspotentieel en andere beperkte tijdelijke verschillen. Het verloop van de post latente belastingvorderingen is als volgt: 2023 €

2022 €

Boekwaarde per 1 januari

2.529

3.831

Mutatie tijdelijke verschillen

488

-1.302

3.017

2.529

Boekwaarde per 31 december

De specificatie van de in de jaarrekening tot waardering gebrachte latente belastingverplichting per 31-12-2023 en de waarderingsverschillen waarop deze zijn gebaseerd is als volgt: Contante jaarrekening Fiscaal Verschil 25,8% Waarde Waarde van vastgoed in exploitatie 1.361.711 1.082.711 -279.000 -71.982 0 DAEB Tijdelijk verrekenbaar tijdens 0 8.637 8.637 2.228 1.738 afschrijvingsperiode DAEB Waarde van vastgoed in exploitatie 86.398 67.816 -18.582 -4.794 0 Niet-DAEB Tijdelijk verrekenbaar tijdens 0 3.621 3.621 934 711 afschrijvingsperiode Waarde van Projecten in -57.544 400 57.944 14.950 0 ontwikkeling Waarde van vastgoed t.d.v. 4.096 4.811 715 184 185 exploitatie Waarde VOV woningen minus 1.502 3.060 1.558 402 264 verplichtingen VOV woningen 0 628 628 162 118 Waarde van leningen o/g 1.396.163

Fiscaal afschrijvingspotentieel Er is sprake van fiscaal afschrijvingspotentieel indien sprake is van een positief verschil tussen de fiscale boekwaarde en de fiscale bodemwaarde. In de situatie dat de fiscale boekwaarde hoger is dan de commerciële boekwaarde (marktwaarde) is er sprake van een tijdelijk verrekenbaar verschil. Dat betekent dat bij doorlopende exploitatie het tijdelijk verschil per balansdatum kan worden afgewikkeld tijdens de afschrijvingstermijn. Voor dit bedrag wordt een latente belastingvordering opgenomen, waarbij de waardering tegen contante waarde wordt verwerkt.

118

Vastgoed verkocht onder voorwaarden Hierbij is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Een gedeelte van de fiscale boekwaarde wordt afgewikkeld en een gedeelte van de boekwaarde in de vorm van een winstrecht wikkelt pas na terugkoop af. Voor dit tijdelijk verschil is sprake van een actieve belastinglatentie. Aangezien het moment van terugkoop en daarmee het moment van afwikkeling van de latentie op voorhand niet vast staat en een lange termijn kan zijn, is deze latentie tegen de contante waarde opgenomen. Leningen o/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. reële waarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. Het verschil bedraagt €628, contant gemaakt met disconteringsvoet van 2,1% leidt dit tot een actieve latentie van € 118. ATAD Met ingang van 1 januari 2019 is de ATAD-richtlijn van toepassing waardoor voor de bepaling van het fiscaal belastbaar bedrag de renteaftrek beperkt is. De aftrekbeperking ziet toe op het meerdere van 20% van de fiscale EBITDA met een ondergrens van € 1 miljoen (ATAD-norm).

Indien in toekomstige jaren de rente daalt onder de hiervoor genoemde ATADnorm is de eerder niet in aftrek genomen rente alsnog aftrekbaar. Hierdoor ontstaat een tijdelijk verschil. Voor het saldo niet aftrekbare rente ultimo 2023 is ingeschat of deze redelijkerwijs binnen 10 jaar wordt verrekend. Voor dat deel van de rente wat verrekend wordt is een actieve belastinglatentie gevormd. Ultimo 2023 schatten we in dat de rente niet meer aftrekbaar is, de latentie is nihil.

118

1.171.684

Het verloop van de post latente belastingvorderingen verliescompensatie is als volgt:

Totaal belastinglatenties

-224.479

-57.916

3.016

2023 €

2022 €

3.017

2.529

Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 231 (2022 € 167) binnen een jaar wordt gerealiseerd. De nominale waarde van de belastinglatentie exclusief vastgoed IE bedraagt € 18.861 (2022: € 6.211). 3.02 Overige financiële vaste activa

Vordering korting Kopen naar Wens Overige financiële vaste activa Boekwaarde per 31 december

2023 €

2022 €

47 6 53

90 6 96

De vordering kopen naar wens betreft een uitgestelde betaling inzake 3 verkochte woningen (2022 4 stuks) uit ons bestaand bezit. De vordering is geïndexeerd met + 6,8% en opgerent met een percentage van 2,5%.

119

TOELICHTING OP DE BALANS

(* € 1.000,-)

VLOTTENDE ACTIVA

Het verloop van de voorziening wegens oninbaarheid is als volgt:

4. Voorraden 4.01 Vastgoed bestemd voor de verkoop

2023 €

2022 €

Teruggekochte koopgarant woningen Leegstaande woningen voor de verkoop Boekwaarde per 31 december

0 1.570 1.570

0 1.710 1.710

Verloopoverzicht Boekwaarde per 1 januari Investeringen koopgarant woningen Desinvesteringen koopgarant woningen Overboeking van Daeb-vastgoed in exploitatie Overboeking naar niet-Daeb-vastgoed in exploitatie Overboekingen van in ontwikkeling voor de verkoop Boekwaarde per 31 december

1.710 552 -313 1.570 -312 -1.637 1.570

1.122 2.980 -3.292 1.753 -853 0 1.710

2022 €

-398 -87 90 -395

-339 -123 64 -398

2023 €

2022 €

101 101

41 41

5.02 Overheid Het saldo overheid kan als volgt worden gespecificeerd:

Vordering op gemeenten Boekwaarde per 31 december

De voorraad verkoopwoningen bestaat uit 6 (2022: 6 stuks) en de voorraad teruggekochte koopgarant woning is 0 (2022: 0 stuks).

De post vorderingen op gemeenten betreft van gemeenten te ontvangen subsidies en overige vorderingen.

4.02 Overige voorraden

2023 €

2022 €

5.03 Overige vorderingen

Vervaardigingsprijs Boekwaarde per 31 december

323 323

267 267

5. Vorderingen

Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa Boekwaarde per 31 december

Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid Boekwaarde per 31 december

2023 €

2022 €

179 150 329

185 11 196

De post "Nog te ontvangen posten" in 2023 bevat de post nog te ontvangen schades, te vorderen rentebedragen en diversen kleinere posten. 2023 Totaal €

2023 > 1 jaar €

2022 Totaal €

2022 > 1 jaar €

276 101 329 277 983

0 10 57 0 67

252 41 196 394 883

0 17 41 0 58

5.04 Overlopende activa Het saldo overlopende activa kan als volgt worden gespecificeerd:

Vooruitbetaalde posten Boekwaarde per 31 december

2023 €

2022 €

277 277

394 394

De vooruitbetaalde posten eind 2023 bestaan uit diversen kosten, abonnementen en contracten voor boekjaar 2024. Eind 2023 was o.a. voor circa € 148 vooruitbetaald aan abonnementen en contracten voor boekjaar 2024.

5.01 Huurdebiteuren Het saldo huurdebiteuren kan als volgt worden gespecificeerd.

Het saldo overige vorderingen kan als volgt worden gespecificeerd:

Nog te ontvangen posten Overige debiteuren Boekwaarde per 31 december

Dit betreft de voorraad onderhoudsmaterialen ten behoeve van de technische dienst. De waardering geschiedt tegen de laatst bekend zijnde inkoopprijzen.

120

Boekwaarde per 1 januari Dotatie ten laste van de exploitatie Afgeboekte oninbare posten Boekwaarde per 31 december

2023 €

2022 €

670 -395 275

650 -398 252

De huurachterstand huurdebiteuren ad. € 670 eind 2023 is 1,07% van de netto-jaarhuur (2022: 1,06%) In 2023 is er € 90 afgeboekt aan oninbare vorderingen onder de huurdebiteuren. In 2022 heeft Area € 64 moeten afboeken aan oninbare vorderingen.

6. Liquide middelen

Kas Bank Boekwaarde per 31 december

2023 €

2022 €

7 3.274 3.281

5 4.831 4.836

De liquide middelen zijn volledig vrij beschikbaar.

120

121

TOELICHTING OP DE BALANS

(* € 1.000,-)

7. Eigen vermogen

2023 €

2022 €

Stand per 1 januari

1.270.570

1.378.631

Bij/af: jaarresultaat

-133.906

-108.061

1.136.664

1.270.570

7.02 Overige reserves, niet zijnde herwaarderingsreserve

Totaal

Eigen vermogen per 31 december Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: 7.01 Herwaarderingsreserve DAEB vastgoed in exploitatie

7.01 Herwaarderingsreserve niet DAEB vastgoed in exploitatie

Pensioenvoorziening De gehanteerde pensioenregeling van Area is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn : • Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. • Er is sprake van een middelloonregeling. • De pensioen(richt)leeftijd is 68 jaar. • De regeling kent een partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd door middel van een opbouwregeling (uitkeringsovereenkomst). Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast. Deze is momenteel vastgesteld op 27% van de pensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor.

€

Boekwaarde per 1-1-2023 Realisatie uit hoofde van verkoop en sloop Realisatie uit hoofde van herclassificatie

907.664 -2.154 -80

30.760 -16 80

332.146 2.170 0

1.270.570 0 0

Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de afgeleide consumentenprijsindex voor alle huishoudens. Voor actieve deelnemers geldt dat het bestuur streeft naar verhoging met de loonontwikkeling van de branche. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.

Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde Sub-totaal Resultaat Boekwaarde per 31-12-2023

-87.329 818.101

-3.926 26.898

818.101

26.898

91.255 425.571 -133.906 291.665

0 1.270.570 -133.906 1.136.664

De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn : • Deelneming in het ondernemingspensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en directie van Area. • Area is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval is een verplichting tot bijstorting of recht op teruggave/premiekorting. Derhalve is geen voorziening opgenomen.

•

De (maand)dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2023 128,8% (ultimo 2022: 129,0%). De beleidsdekkingsgraad bedraagt ultimo 2023 131,5% (ultimo 2022: 133,7%). Met deze beleidsdekkingsgraad voldoet het pensioenfonds aan de minimaal vereiste 104,2% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). Met deze beleidsdekkingsgraad voldoet het pensioenfonds aan de minimaal vereiste 104,2% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). De dekkingsgraad is ook hoger dan de vereiste dekkingsgraad van 127,1%. Er is daarom ook geen sprake van een reservetekort.

De herwaarderingsreserve betreft het positieve verschil tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

122

8. Voorzieningen

Per 31 december 2023 is in totaal € 845 mln. aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2022: € 938,4 mln.), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 590,1 mln. (2022: € 580,7 mln.) in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Area. De mogelijkheden voor Area om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen.

Omdat de doelstelling van Area is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

123

Het bestuur van het pensioenfonds heeft in 2023 besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2024 te verhogen met een gedeeltelijke toeslag. Er was ruimte voor een gedeeltelijke toeslag omdat de beleidsdekkingsgraad per eind augustus 2023 hoger was dan 110%. Voor gewezen deelnemers en pensioengerechtigden was de ambitie van het fonds 3,30% (stijging van de prijzen in de periode van juli 2022 tot en met juli 2023) en is een toeslag verleend van 2,42%. Voor actieve deelnemers was de ambitie van het fonds 2,4% (cao-verhogingen in de sector in de periode van 31 juli 2022 tot en met 31 juli 2023) en is een toeslag verleend van 1,76%.

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2023 In de statuten van Area is geen regeling opgenomen omtrent de winstbestemming. Het bestuur stelt voor het resultaat over 2023 ad € 133,9 mln. ten laste te brengen van de overige reserves. Dit voorstel is nog niet in de jaarrekening verwerkt. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2023 De jaarrekening 2023 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 25 juni 2024. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.

122

123

TOELICHTING OP DE BALANS

(* € 1.000,-)

8.01 Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen

9. Langlopende schulden

Het verloop van de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als volgt:

9.01 Schulden/leningen overheid 2023 €

2022 €

Boekwaarde per 1 januari Aanwending door oplevering (overboeking t.l.v. activa in exploitatie) Dotatie t.l.v. het resultaat Onttrekkingen (overboeking t.l.v. activa in ontwikkeling) Boekwaarde per 31 december

3.157 -3.967 51.072 -1.970 48.292

4.241 -8.042 8.945 -1.987 3.157

Voorziening Voorziening onrendabele onrendabele investering Daeb- investering Daeb vastgoed verbeteringen € € 423 2.734 0 -3.967 21.235 29.837 -1.970 0 19.688 28.604

Totaal

€ 3.157 -3.967 51.072 -1.970 48.292

8.02 Voorziening overig

124

Boekwaarde per 1 januari Dotaties Onttrekkingen Boekwaarde per 31 december

1 januari 2023 Oorspronkelijke hoofdsom Cummulatieve aflossing Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: extra aflossing Af: aflossingsverplichting komend jaar Boekwaarde per 31 december

2023 €

2022 €

9.849 7.340 2.509 0 -1.386 -358 765

9.849 6.875 2.974 0 0 -465 2.509

Marktwaarde van schuldrestant per 31 december

1.168

3.027

1 januari 2023 Oorspronkelijke hoofdsom Cummulatieve aflossing Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingsverplichting komend jaar Boekwaarde per 31 december

2023 €

2022 €

274.427 23.205 251.222 38.000 -15.290 273.932

269.427 22.928 246.499 16.000 -11.277 251.222

Marktwaarde van schuldrestant per 31 december

312.846

255.256

De aflossingsverplichting binnen 12 maanden bedraagt in 2023 € 358 (2022 € 465).

9.02 Schulden/leningen kredietinstellingen Het verloop van de post schulden/leningen kredietinstellingen kredietinstellingen van AREA is als volgt:

De voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen wordt opgebouwd ter dekking van het verschil tussen de marktwaarde van het vastgoed in ontwikkeling en de stichtingskosten van de vastgoedontwikkeling.

Het verloop van de post voorziening overig is als volgt:

Het verloop van de post schulden/leningen overheid van AREA is als volgt:

2023 €

2022 €

248 8 -17 239

233 27 -12 248

De aflossingsverplichting binnen 12 maanden bedraagt in 2023 € 15.290 (2022 € 11.277). In 2023 zijn er 6 fix leningen aangetrokken, samen € 38.000 . In boekjaar 2021 heeft Area mee gedaan aan de cases "Leningruil Vestia" wat een Volkshuisvestelijke bijdrage betekend voor een bedrag van € 4.201 en een overname van een lening voor € 2.704. Area heeft in boekjaar 2021 de hoofdsom, € 2.704, van de nieuw aangetrokken lening ontvangen en verplicht zich met de leningruil tot het betalen van rente en aflossing voor de Vestia-lening. De met de leningruil aangetrokken lening is in de balans gewaardeerd tegen de reële waarde. Ten opzichte van de ontvangen nominale hoofdsom treedt daarbij een verlies op in de vorm van een agio. Dit verlies, € 4.201, bedraagt de contante waarde van de jaarlijkse bijdrage gedurende de looptijd van 40 jaar, met de marktrente 40 jaar fixe als disconteringsvoet.

De voorziening overig is een reservering gevormd volgens de CAO voor een budget van de individuele loopbaanontwikkeling van de medewerker.

Het verlies is in 2021 als volkshuisvestelijke bijdrage verantwoord onder de "Overige organisatiekosten" en is gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

Borging door WSW Per ultimo 2023 is er in totaal voor een schuldrestant ad € 292.597 (2022: € 265.900) borging verstrekt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Onder de langlopende schulden zijn geen achtergestelde schulden begrepen. De gemiddelde rentevoet voor 2023 bedraagt 2,85 % en voor 2022 2,6 % Aflossingsverplichting 2024 ter hoogte van € 15.649 opgenomen onder de kortlopende schulden, is opgenomen in de hierboven genoemde overzicht.

124

Per 18 juli 2022 is er akte van de verpanding van daeb bezit vastgelegd ter waarde van € 1.080 mln. Begin oktober 2021 is een obligolening (variabele hoofdsomlening) voor een bedrag van 2,6% van het schuldrestant van de jaarrekening van het voorgaande jaar van de geborgde leningen afgesloten. Momenteel is de hoogte van de variabele hoofdsomlening € 6.914.000 maximaal. 125

125

TOELICHTING OP DE BALANS

(* € 1.000,-)

9.03 Waarborgsommen

Fonds waarborgsommen Rente waarborgsommen Boekwaarde per 31 december

(* € 1.000,-)

2023 €

2022 €

292 241 533

305 248 553

De waarborgsommen betreffen, buiten de actuele niet-DAEB verhuringen welke via de makelaar verhuurd worden, een verplichting uit het verleden aangegaan in Uden. Area hanteert voor haar sociale verhuringen géén actief waarborgsommen beleid meer. Het gehanteerde rentepercentage bedraagt momenteel 1%.

1 januari: Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Waardevermeerderingen/-verminderingen Boekwaarde per 1 januari

2023 €

2022 €

14.884 9.683 24.567

16.998 9.283 26.281

Mutaties Desinvesteringen Mutatie door waardeverandering Saldo mutaties

-1.611 664 -947

-2.114 400 -1.714

13.970 9.650 23.620

14.884 9.683 24.567

Gedurende 2023 zijn géén woningen onder een VOV-regeling aan derden overgedragen (2022: 0). In 2023 zijn er 5 woningen teruggekocht (2022: 11).

Schulden overheid Schulden kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva Boekwaarde per 31 december

465 358 -465 358

1.876 465 -1.876 465

2023 €

2022 €

Boekwaarde per 1 januari Bij: toevoegingen Bij: opname flexlening Af: aflossingen Boekwaarde per 31 december:

11.277 15.290

1.265 11.277

-11.277 15.290

-1.265 11.277

Bovenstaand saldo vloeit voort uit rubriek 9.02. Voor de schulden aan kredietinstellingen staat het onroerend goed van Stichting Area ter borging aan het WSW. Aflossing FIXE leningen in 2023 was € 10.000 (aflossing FIXE leningen in 2022: € 0).

127

10.03 Schulden aan leveranciers: De post schulden aan leveranciers is als volgt samengesteld:

Schulden aan leveranciers Boekwaarde per 31 december:

2023 €

2022 €

5.500 5.500

4.216 4.216

2023 €

2022 €

263 2.207 -40 -1.023 1.407

52 2.290 426 0 0 2.768

2023 €

2022 €

0 0

10.04 Belastingen en premies sociale verzekeringen

Als gevolg van een gemiddelde waardestijging van de overgedragen onroerende zaken van 3,11% (2022 7,62%) stijgt de terugkoopverplichting in 2023 met € 664 (2022 € 400).

10. Kortlopende schulden

2022 €

Boekwaarde per 1 januari Bij: toevoegingen Af: aflossingen Boekwaarde per 31 december:

10.02 Schulden aan kredietinstellingen:

De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkeling van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Meierijstad&id=07c32fbe-5249-467e-82e2-17c56aace1b4