C22b Area - Jaarverslag-2023

Mutatie in %

Maashorst

886.037.683

922.862.390

-4,0%

Meierijstad

562.071.880

592.002.295

-5,1%

Eindtotaal

1.448.109.563

1.514.864.684

-4,4%

Tabel 21 Waarde ontwikkeling vastgoed in exploitatie per gemeente

7.3.5 Beleidswaarde van het bezit De in de vorige paragraaf beschreven marktwaarde is een “papieren waarde”, die ook plots kan verdampen (zoals we zien). Die papieren waarde bevat de verwachte opbrengsten van het vastgoed bij verhuur en/of verkoop volgens de benadering van commerciële marktpartijen. Area verhuurt haar woningen niet tegen markthuren en heeft ook geen intentie om al haar woningen bij mutatie te verkopen. Daarnaast maakt Area onderscheid in de kosten van haar exploitatie voor onderhoud en beheer vanuit eigen beleid. Om die “papieren waarde” te relativeren, presenteren we ook de “beleidswaarde” van de portefeuille. De beleidswaarde wordt afgeleid van de marktwaarde door middel van ‘afslagen’ op gebied van:

• Beschikbaarheid (niet alles uitponden); • Betaalbaarheid (geen markthuur vragen); • Kwaliteit (instandhoudingsonderhoud voor langere termijn), en; • Beheer (bijvoorbeeld inclusief leefbaarheidskosten). De beleidswaarde is daarmee een waarde die (ooit) daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. De beleidswaarde is ten opzichte van 2022 met 8,7% gedaald van € 934 miljoen naar € 853 miljoen. Met name een hogere onderhoudsnorm door het gebruik van een langere tijdspanne van geplande onderhoudsmaatregelen zorgt voor deze daling. Ultimo 2023 bedraagt de “maatschappelijke inzet” € 595 miljoen. Dit betreft 41% van de marktwaarde. De grootste afslag wordt

Afname

Totaal

€ 1.448.109.563

€ 1.400.000

Gemeente

zelfs sprake is van een opslag van 0,3%. Het verloop van marktwaarde naar beleidswaarde is als volgt te specificeren:

gerealiseerd op betaalbaarheid met 30%. Daarnaast bedraagt de afslag voor kwaliteit (onderhoudsuitgaven) 11%. De afslag voor beschikbaarheid bedraagt 1% van de marktwaarde, terwijl voor beheer

Totale marktwaarde

68

Deze (macro economische) ontwikkelingen hebben het gedrag van beleggers in vastgoed doen veranderen. Ingegeven door het verslechterde investeringsklimaat en de sterker wordende focus op duurzaamheid maken beleggers meer verschil in hoe zij aankijken tegen de kwaliteit van het product. Tot enkele jaren terug zagen zij de woningmarkt als ‘veilige haven’ waar (ondanks kwaliteitsverschil) het product woningen in algemeenheid als courante belegging werd gezien. In 2023 zien we dat de prijs die een belegger bereid is te betalen voor een (woning-)portefeuille steeds meer ingegeven wordt door de

€ -9.301.307

€ 1.200.000 € 1.000.000

€ 4.065.648

€ -428.206.646 € 800.000

€ 853.185.410

€ -161.481.849

€ 600.000 € 400.000 € 200.000 €-

rde

a wa

rkt

Ma

ar

ba

hik sc

Be

eid

arh

lba

taa

Be

teit

ali Kw

er

rde

he

Be

aa sw

leid

Be

Grafiek 12 Verloop Marktwaarde naar Beleidswaarde

7.4 Risicobeheersing, toetsing en risicoprofiel De totale ontwikkeling van risicomanagement laat een stabiel beeld zien ten opzichte van 2022. Area besteed in toenemende mate aandacht aan het beheersen, analyseren en bewaken van de risico’s van onze activiteiten. 7.4.1 Ontwikkelingen risicomanagementsysteem en risicobereidheid Ten aanzien van de ontwikkelingen en verbeteringen in het systeem van risico-

management, zijn strategische risico’s in 2023 geactualiseerd en verwerkt in herijkte scenario-doorrekeningen in onze meerjarenbegroting. Binnen Area wordt geregeld gesproken over de risicobereidheid. Enerzijds streeft Area naar meer ‘ondernemerschap’ om de beschikbaarheid te verbeteren voor de doelgroep (minder risicomijdend), anderzijds stellen marktomstandigheden ook paal en perk aan de financiële mogelijkheden van Area (meer risicomijdend).

69

7.4.2 Voornaamste risico’s en genomen maatregelen De in 2023 herijkte risico’s zijn vorig jaar uitgebreid gepresenteerd in het jaarverslag. Er zijn géén risico’s waarvoor geen beheersingsmaatregelen zijn getroffen. Omwille van de leesbaarheid zijn in onderstaande tabel enkel nog de risico’s opgenomen met overduidelijke financiële effecten op langere termijn.

70

met wet- en regelgeving (waaronder passend toewijzen regels en andere regelgeving uit hoofde van de Woningwet of AVG), en andere risico’s die het ons moeilijker kunnen maken onze doelen te realiseren. Waar mogelijk worden die risico’s door middel van interne procedures (aanbestedingsbeleid), trainingen (awareness) en maatregelen opgenomen in onze werkprocessen, beheerst.

Naast onderstaande risico’s bevat onze interne risicoanalyse natuurlijk aanvullende risico’s, waaronder frauderisico’s met betrekking tot aanbesteding, compliance

1

Als gevolg van…

Ontstaat het risico dat…

Met als gevolg dat…

economische ontwikkelingen

grond- en bouwkosten sterk toenemen (ook ten aanzien van onze verduurzamingsopgave)

projecten financieel onhaalbaar worden, of sterk vertraagd (omdat aannemers boeteclausules eerder accepteren dan een verliesgevend project).

2

economische ontwikkelingen

kosten voor rente nemen toe de continuïteit van Area in gevaar komt.

3

economische ontwikkelingen

de ‘bubble’ in de woningmarkt barst

de marktwaarde van ons bezit, en daarmee onze ratio’s, sterk afnemen en de continuïteit van Area in gevaar komt.

verduurzaming van ons bezit

Nieuwe (duurzame) installaties veel duurder onderhoud met zich meebrengen dan gedacht

de kwaliteit van ons bezit door uitstellen van anders onderhoud, in gedrang komt.

economische ontwikkelingen

Door betaalbaarheid en overheids beleid de huuropbrengsten bevriezen.

De opbrengsten dalen.

economische ontwikkelingen

De mutatiegraad daalt.

De huren niet naar streefwaarde gaan en stagneren. Hierdoor dalen de opbrengsten.

4

5

6

Tabel 22 Beknopte risicoanalyse

7.4.3 Impact op resultaten en financiële positie Zoals hierboven genoemd, zijn er zes risico’s die we blijven monitoren met gevoeligheidsscenario’s. Per risico is onderstaand scenario gehanteerd voor de bepaling van de impact op resultaten en financiële positie (scenario ten opzichte van de meest recente begroting): • Hogere rente, 2% t.o.v. leidraad; • Hogere bouwkostenstijging, 15% t.o.v. prijspeil 2024; • Lagere (stijging) huuropbrengsten 0%;

• Lichte daling van de mutatiegraad (als gevolg van huurverlagingen) en afname harmonisatie huurinkomsten; • Waardedaling bezit (beleidswaarde) 10% per jaar, voor 6 jaar. • Stress scenario waarin bovengenoemde verschillende gevoeligheden tegelijk optreden (‘zwaar weer’ scenario). De effecten van de bovenstaande gevoeligheidsscenario’s op de resultaten (ICR) en financiële positie (solvabiliteit en loan-to-value) zijn in de volgende grafieken weergegeven.

71

Verloop Loan-to-Value (beleidswaarde) 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

Bovengrens Loan to value

Gevoeligheidsscenario 1: Huurstijging

MJB 2024 Area incl. transities

Gevoeligheidsscenario 2: Bouwkostenstijging

Stress scenario: Mixed alle effecten gevoeligheidsscenario’s

Gevoeligheidsscenario 3: Huurbevriezing

In te voegen Interne signaalwaarde Area

Gevoeligheidsscenatio 4: Daling mutatiegraad

2033

Gevoeligheidsscenario 5: Markt- en Beleidswaarde daling

Verloop ICR

Solvabiliteit (basis beleidswaarde)

2,5

60% 50%

2

40% 30%

1,5

20% 10%

1

0%

72

-10% 0,5

-20% -30%

0

-40% 2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

Ondergrens ICR

Gevoeligheidsscenario 1: Rentestijging

Ondergrens ICR

Gevoeligheidsscenario 1: Rentestijging

MJB 2024 Area incl. transities

Gevoeligheidsscenario 2: Bouwkostenstijging

MJB 2024 Area incl. transities

Gevoeligheidsscenario 2: Bouwkostenstijging

Stress scenario: Mixed alle effecten gevoeligheidsscenario’s

Gevoeligheidsscenario 3: Huurbevriezing

Stress scenario: Mixed alle effecten gevoeligheidsscenario’s

Gevoeligheidsscenario 3: Huurbevriezing

In te voegen Interne signaalwaarde Area

Gevoeligheidsscenatio 4: Daling mutatiegraad

In te voegen Interne signaalwaarde Area

Gevoeligheidsscenatio 4: Daling mutatiegraad Gevoeligheidsscenario 5: Markt- en Beleidswaarde daling

Gevoeligheidsscenario 5: Markt- en Beleidswaarde daling

Uit de grafieken valt af te leiden dat in het basisscenario van onze meerjarenbegroting, we langzaam naar de sector-grenzen stijgen qua loan-to-value en solvabiliteit. Dit is het gevolg van de grote ambities die Area heeft ingerekend op het gebied van

verduurzaming en nieuwbouw. Bij met name het scenario met een sterke daling van de waarde van ons bezit, komen de sectorgrenzen aanzienlijk sneller in beeld.

2033

Uit bovenstaande grafiek valt af te leiden dat Area op relatief korte termijn (2028) door de sectorgrens zakt met haar ICR. Dit is met name het gevolg van de rente die op Area drukt door nieuwe financiering die we moeten aantrekken voor onze ambities. Die rente ligt (fors) hoger dan in voorgaande jaren. Op basis van de genoemde risicoscenario’s en bijbehorende impact, blijft Area de

risico’s nauwlettend monitoren en beheersen. Daarnaast is Area begin 2024 gestart met het herijken van beleid om met name de ICR structureel boven de sectornormen te houden. Bijsturingsmaatregelen heeft Area intern reeds geformuleerd, waarbij bijvoorbeeld gedacht kan worden aan temporiseren van investeringen in woningverbetering en/of nieuwbouw.

73

Vooruitblik naar 2024 Zoals in de inleiding al vermeld, loopt er een grote herijking van een aantal beleidsterreinen met als doel om te voorkomen dat we door de ratio’s van het WSW zakken. Deze zal een belangrijk deel van de agenda van 2024 bepalen. We zijn daarbij opzoek naar het juiste evenwicht. Ambities overeind houden in combinatie met een duurzaam bedrijfsmodel. Terwijl we anderzijds ook moeten voorkomen dat we een te rooskleurig beeld schetsen. Als blijkt dat de corporatiesector hun ambities niet kunnen realiseren moet dit ook doorklinken.

74

Beschikbaarheid We hebben nog een groot tekort aan sociale huurwoningen; ook in ons werkgebied waar de recente prognoses van de provincie Noord-Brabant een verdere groei laten zien. Onze grootste prioriteit is om samen met de gemeenten nieuwe locaties hiervoor te vinden. De samenwerking met de gemeenten beweegt zich steeds meer naar het vroegtijdig voorbereiden van mogelijkheden en het aanscherpen van de voorwaarden bij projectontwikkelaars. 2024 staat wederom in het teken van afspraken over de middellange termijn: de prestatieafspraken over de aantallen koppelen aan concrete mogelijkheden. In de gemeente Maashorst moet ingezet worden op versnelling: er zijn geen locaties met vastgestelde bestemmingsplannen meer en ik maak me hier zorgen over de langdurige procedures. Het zou zo maar kunnen dat er de komende twee tot drie jaar geen woning meer bij komt. In de gemeente Meierijstad hangt veel af van het succes van het programma ‘modulaire woningen’. Hiermee sturen we samen met de gemeente op zowel versnelling als op verlaging van de bouwkosten.

De landelijke woondeal is inmiddels uitgewerkt in een regionale variant voor Noord Oost Brabant. Naast de versnelling op lokaal niveau proberen we via de regionale samenwerking belangrijke projecten nog beter te positioneren. Die regionale samenwerking gaat inmiddels verder dan alleen de nieuwbouw; we werken daar graag aan mee omdat we denken dat het steeds harder nodig is om problemen regionaal aan te pakken. Meest prominente voorbeeld hiervan is de introductie van het nieuwe woonruimteverdeelsysteem “Thuispoort”, dat in mei gelanceerd wordt. Duurzaamheid We hebben in 2023 onze CO2-routekaart samen met collega corporatie Woonmeij geactualiseerd. Dit wordt in 2024 nader uitgewerkt, waarbij ook nadrukkelijk naar de planning van onze renovaties wordt gekeken. Ook blijven we stevig aan de slag met de thema’s Circulariteit en Biobased bouwen. Via ‘Building balance’ stimuleren we het gebruik van natuurlijke isolatiematerialen van eigen bodem, zodat we ook de transitie van de landbouw een handje helpen. Een eerste pilot wordt in 2024 uitgevoerd.

Kwaliteit Onze bewoners moeten veilig kunnen wonen en leven in een schone en complete omgeving. De kwaliteit van onze woningen en de huurderstevredenheid zijn dan ook de belangrijkste waarden van ons onderhoudsprogramma. We gaan onze onderhoudskosten evalueren omdat deze hoger zijn dan de Aedes benchmark, wat eigenlijk niet nodig lijkt gezien de staat en leeftijd van onze woningen. We zijn gestart met een speciaal project om alle individuele woningen met EFG-labels zo snel mogelijk aan te pakken. Deze ‘boemeltrein’ gaat in 2024 concrete resultaten opleveren. Leefbaarheid Leefbaarheid blijft prominent op de agenda staan. De steeds grotere instoom van mensen met een rugzakje, statushouders en andere ‘bijzondere aandachtgroepen’ zetten de sociale cohesie steeds meer onder druk. Dit gaat steeds meer in samenwerking met de gemeente en andere organisaties. Belangrijke speerpunten zijn intensieve leefbaarheid in Uden en Leefgoed Veghel. In dit laatste project werken we samen met 10 andere organisaties binnen het Kloosterkwartier en lijdt dit ook tot participatie in het ontmoetings- en leefgoedcentrum daar. De fysieke voorwaarden worden afgerond in 2024; maar de ‘software’ in de vorm van innovatieve en grensoverschijdende samenwerking is waarschijnlijk een nog grotere uitdaging.

Wonen en zorg De gemeentes leggen de laatste hand aan de woonzorgvisies, die in 2024 nader uitgewerkt worden. De integratie van wonen en zorg in zo’n visie gaat uit van het beter integreren van deze twee beleidsterreinen. Hier werken we graag aan mee omdat de samenstelling van onze bewoners steeds meer zorg nodig heeft. Daarmee wordt de samenwerking met zorgorganisaties een steeds belangrijk speerpunt. De organisatie is versterkt met een beleidsadviseur die dit terrein expliciet tot haar verantwoordelijkheid mag rekenen, waardoor we meer slagkracht kunnen ontwikkelen. Dienstverlening We willen voor alle relevante KWH-onderdelen in 2025 een 8 scoren; elk jaar dienen de cijfers daarom nog wat te verbeteren met uitzondering van de reparatieverzoeken, waar dit al is gerealiseerd. Begin 2024 wordt het nieuwe dienstverleningsbeleid vastgesteld, waarna weer nieuwe verbeteringen doorgevoerd worden.

75

76

Verklaring van het bestuur

Het bestuur heeft het (bestuurs-)jaarverslag en volkshuisvestelijk verslag van Area 2023 opgesteld en in de vergadering van bestuur en management van 26 mei 2024 geaccordeerd na kennis genomen te hebben van de bevindingen op voornoemde stukken van de accountant als bedoeld in artikel 37 lid 1 van de Woningwet, conform art 21, lid 3 van de Statuten. De directeur/bestuurder, de heer J.M.H.M. van Vucht, in zijn hoedanigheid als bestuurder van Area, verklaart dat alle uitgaven van Area zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. Uden, 26 mei 2024

J.M.H.M. van Vucht Directeur/bestuurder

77

78

79

Jaarrekening 2023 80

Jaarrekening 2023 Balans per 31 december 2023 Winst-en-verliesrekening over 2023 Kasstroomoverzicht over 2023 Toelichting op de jaarrekening Toelichting op de balans Toelichting op de winst-en-verliesrekening Balans per 31 december 2023 Daeb Balans per 31 december 2023 Niet-Daeb Winst-en-verliesrekening over 2023 Daeb Winst-en-verliesrekening over 2023 Niet-Daeb Kasstroomoverzicht over 2023 Daeb Kasstroomoverzicht over 2023 Niet-Daeb

82 84 85 86 106 132 146 148 150 151 152 153

Vastelling/goedkeuring

154

Overige gegevens

155

81

Balans per 31 december 2023

Balans per 31 december 2023

voor resultaatbestemming (* € 1.000,-)

ACTIVA

voor resultaatbestemming (* € 1.000,-)

Ref.

31-12-2023

31-12-2022

PASSIVA

Ref.

31-12-2023

31-12-2022

844.999 425.571 -133.906 1.136.664

938.424 440.207 -108.061 1.270.570

48.292 239 48.531

3.157 248 3.405

9.01 9.02 9.03

765 273.932 533

2.509 251.222 553

9.04

23.620 298.850

24.567 278.851

358 15.290 5.500 1.407 0 988 5.296 28.839

465 11.277 4.216 2.768 0 1.248 4.862 24.836

1.512.885

1.577.662

VASTE ACTIVA Vastgoedbeleggingen DAEB vastgoed in exploitatie Niet DAEB vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

1 1.01 1.02 1.03 1.04

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1.361.711 86.398 25.122 26.332 1.499.563

1.424.863 90.002 26.056 22.338 1.563.259

4.096 4.096

4.082 4.082

2 2.01

Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Overige financiële vaste activa

Eigen vermogen

3 3.01 3.02

TOTAAL VASTE ACTIVA

82

Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden

3.017 53 3.070

2.529 96 2.625

1.506.729

1.569.966

Vorderingen

1.570 323 1.893

1.710 267 1.977

5

Huurdebiteuren Overheid Overige vorderingen Overlopende activa

5.01 5.02 5.03 5.04

275 101 329 277 982

252 41 196 394 883

Liquide middelen

6

3.281

4.836

6.156

7.696

1.512.885

1.577.662

TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA

TOTAAL ACTIVA

Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening overig

Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden contracten (VOV)

Kortlopende schulden

4 4.01 4.02

Voorzieningen

Langlopende schulden

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

Herwaarderingsreserve Overige reserves Resultaat boekjaar

Schulden aan overheid Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL PASSIVA

7 7.01 7.02 7.03

8 8.01 8.02

9

10 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07

83 82

83

Kasstroomoverzicht over 2023

Winst-en-verliesrekening over 2023

(* € 1.000,-)

(* € 1.000,-)

(Volgens de directe methode)

Functionele indeling

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

2023

Ref.

11 12.01 12.02 13 14 15

60.887 1.751 -1.896 -2.399 -25.492 -3.956

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen van vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

84

59.672 1.853 -1.925 -2.182 -22.945 -8.902 28.894

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende overige organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

2022

4.587 -59 -3.547

5.160 -54 -3.829 1.277

18.01 18.02

-51.072 -94.126

7.018 -123.203

18.03

13

109 -145.185

18

Opbrengsten overige activiteiten Kosten overige activiteiten

25 -574

57.974 409 1.891 123 117 238 2.249 287 0

Uitgaven Erfpacht Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Rente-uitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat Verhuurderheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting

-116.076

22 6.736 22.150 11.357 7.424 368 0 452 5.703

-549

-620

Overige organisatiekosten

20

-5.194

-4.637

Leefbaarheid

21

-1.345

-1.214

54.500

Kasstroom uit operationele activiteiten

9.076

7.506

Verkoopontvangsten bestaande huur-, woon- en niet- woongelegenheden

3.921 365

Vastgoedbeleggingen en MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur-, woon- en niet- woongelegenheden Woningverbetering, woon- en niet- woongelegenheden Aankoop, woon- en niet woongelegenheden Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden Aankoop woongelegenheden (VOV) doorverkoop Investeringen overig Externe kosten bij verkoop

RESULTAAT VOOR BELASTINGEN

Belastingen

RESULTAAT NA BELASTINGEN

23

16 94 -6.790

FVA Ontvangsten verbindingen Ontvangsten overig

-7.778

-6.680

-130.176

-102.379

-3.730

-5.682

-133.906

-108.061

2.911 1.561 4.286

32.777 5.952 510 0 179 401

4.472

85

17.185 9.048 207 0 535 175 39.819

Tussentelling uitgaande kasstroom vastgoedbeleggingen en MVA

22

20 5.977 21.372 11.080 6.751 120 5.205 495 3.480 54.212

Tussentelling ingaande kasstroom vastgoedbeleggingen en MVA

19

Saldo financiële baten en lasten

62.006

Saldo uitgaande kasstromen

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop Verkoopontvangsten grond

21 -641

7 133 -7.918

57.010 409 1.830 119 117 170 2.057 294 0

Vastgoedbeleggingen en MVA ingaande kasstroom

Netto resultaat overige activiteiten

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

2022

63.288

Saldo ingaande kasstromen

25.571

981

17

Ontvangsten Huren: - Zelfstandige huurwoningen - Onzelfstandig wooneenheden - Intramuraal - Maatschappelijk onroerend goed - Bedrijfsmatig onroerend goed - Parkeervoorzieningen Vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten

2023

0 -65

27.150

0 12

Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA

-65

12

Kasstroom uit (des) investeringen

-35.598

-22.666

Financieringsactiviteiten ingaand Nieuwe te borgen leningen Uitgaven Aflossingen geborgde leningen Aflossingen ongeborgde leningen

38.000 0 -11.182 -1.851

16.000 -1.140 -1.170

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

24.967

13.690

Mutatie geldmiddelen

-1.555

-1.470

Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen per 31 december

4.836 3.281

6.306 4.836

Mutatie geldmiddelen

-1.555

-1.470

Wijzigingen kortgeldmutaties

84

85

Toelichting op de jaarrekening Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2023 tot en met 31 december 2023. Alle bedragen luiden in duizenden euro’s, tenzij anders vermeld. Activiteiten Stichting Area, statutair gevestigd en kantoor houdende in Leeuweriksweg 12, Uden, is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting zoals omschreven in artikel 45 van de Woningwet. Zij streeft daarbij naar het bevorderen van een goede huisvesting in vitale wijken en steden en richt zich daarbij in het bijzonder op de huisvesting van de tot haar doelgroepen behorende personen in de regio Uden/Veghel.

In artikel 35 lid 6 van de Woningwet is bepaald dat bij ministeriële regeling nadere voorschriften worden gegeven omtrent de inrichting van de jaarrekening. In artikel 15 lid 1 van de RTIV is bepaald dat de jaarrekening een balans, een winst-en-verliesrekening en een kasstroomoverzicht bevat die zijn ingericht overeenkomstig het model dat is opgenomen in de op het verslagjaar betrekking hebbende bijlage 3 bij deze regeling. In de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving is RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 BW opgenomen voorschriften met inachtneming van de in artikel 30 van het BTIV aangeduide uitzonderingen. RJ 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing eveneens met inachtneming van de in artikel 30 aangeduide uitzonderingen. De Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) is van toepassing.

Het KvK-nummer van Stichting Area is 16024880. Continuïteit

86

Zoals ook te lezen is in het jaarverslag, heeft Area last van politieke en economische ontwikkelingen. De gestegen bouwkosten en met name de hogere kapitaalrente, maar ook de eenmalige huurverlaging, hebben negatieve impact op de financiële positie op (middel-)lange termijn. Area is voornemens om haar beleid begin 2024 te herzien om in ieder geval de operationele kasstromen structureel op een gezond niveau te houden. Daarnaast zien we dat Area courant en waardevast onroerend goed bezit en dat onze borgingsmogelijkheden niet volledig worden uitgenut. De in de jaarrekening gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn dan ook gebaseerd op de veronderstelling van continuïteit van de stichting.

87

Toegepaste standaarden en modellen In artikel 35 lid 1 van de Woningwet is bepaald dat de jaarrekening moet worden opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW waarbij uitsluitend de afdelingen 2 tot en met 6, 8, 10, 11, 13 en 16 overeenkomstig van toepassing zijn. In artikel 30 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (BTIV) zijn de niet van toepassing zijnde artikelen van Titel 9 Boek 2 BW opgenomen. Voorts is in artikel 35 lid 2 van de Woningwet bepaald dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur daaromtrent te geven voorschriften, de onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden tegen de actuele waarde worden gewaardeerd. In artikel 31 lid 1 van het BTIV is bepaald dat de waardering plaatsvindt tegen de marktwaarde. In artikel 14 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (RTIV) is bepaald dat deze waardering plaatsvindt overeenkomstig de methodiek opgenomen in bijlage 2 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2023’) bij deze regeling.

86

87

Algemene grondslagen van waardering in de jaarrekening Schattingen en veronderstellingen

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van de Woningwet, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, de Wet normering topinkomens (WNT), Titel 9 Boek 2 BW, RJ 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-enverliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2023 tot en met 31 december 2023. Alle bedragen luiden in duizenden euro’s, tenzij anders vermeld.

Area maakt de schattingen en veronderstellingen op basis van de omstandigheden en informatie beschikbaar op het moment van opmaak van de jaarrekening. Schattingen gebaseerd op toekomstige gebeurtenissen (of het zich niet voordoen van verwachte gebeurtenissen) kunnen onderhevig zijn aan toekomstige veranderingen in de markt en omstandigheden buiten de invloedssfeer van de groep. Deze schattingswijzigingen worden prospectief verwerkt. De belangrijkste schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen zijn: Herwaardering vastgoedbeleggingen Area waardeert de vastgoedbeleggingen tegen de reële waarde waarbij veranderingen in de reële waarde in de winst-en-verliesrekening worden verantwoord. De reële waarden van de vastgoedbeleggingen zijn bepaald met behulp van de contante waarde methode, zoals voorgeschreven door het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde (bijlage 2 bij de Regeling Toegelaten Instellingen 2015).

Oordelen, schattingen, veronderstellingen en onzekerheden Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Area zich diverse oordelen en schattingen. Onzekerheid omtrent deze schattingen en veronderstellingen kan resulteren in materiële aanpassingen van de jaarrekening in toekomstige jaren.

In sommige gevallen zijn de reële waarden van de vastgoedbeleggingen bepaald aan de hand van recente transacties met gelijksoortige kenmerken en locaties als het vastgoed van Area. Area heeft onafhankelijke waarderingsexperts ingeschakeld voor het bepalen van de reële waarde. De waardering is het meest gevoelig voor veranderingen van de disconteringsvoet en exit yield. Voor een verdere toelichting met betrekking tot de aannames en schattingen in het bepalen van de reële waarde, wordt verwezen naar de toelichting op het vastgoed in exploitatie. Als gevolg van de huidige marktontwikkelingen en het afgenomen aantal referentietransacties in de markt is de inherente schattingsonzekerheid in het vastgoed in exploitatie toegenomen ten opzichte van voorgaand jaar.

De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de vastgoedbeleggingen in exploitatie (zowel DAEB als niet-DAEB), de voorzieningen, de waardeveranderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

88

Oordelen Bij het toepassen van de grondslagen van Area, vormt het bestuur de volgende oordelen die een belangrijk effect hebben op de geconsolideerde jaarrekening: Classificatie lease overeenkomsten vastgoedbeleggingen – Area als lessor Area is operationele lease overeenkomsten aangegaan waarbij vastgoed wordt verhuurd met verschillende looptijden en waarbij een vast bedrag per periode is afgesproken. De beoordeling of een overeenkomst een lease bevat, vindt plaats op grond van de economische realiteit op het tijdstip van het aangaan van het contract. De classificatie van lease overeenkomsten als financiële leasing of operationele leasing vergt een beoordeling van subjectieve elementen zoals de leaseperiode ten opzichte van de economische levensduur en een inschatting van de contante waarde van de minimale leasebetalingen ten opzichte van de reële waarde van het leaseobject. De leaseovereenkomsten van de groep bevatten een leaseperiode welke (waarschijnlijk) niet het belangrijkste deel van de economische levensduur omvat en waarvan de contante waarde van de minimale leasebetalingen lager is dan 90% van de reële waarde van het leaseobject. Derhalve zijn de lease overeenkomsten als operationele leases geclassificeerd.

89

Bijzondere waardeverminderingen Area beoordeelt op elke balansdatum of een actief of een groep van activa een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. De realiseerbare waarde is veelal gebaseerd op de marktwaarde van de kasstroomgenererende eenheid per balansdatum, bepaald met behulp van de contante waarde methode, zoals voorgeschreven door het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde (bijlage 2 bij de Regeling Toegelaten Instellingen 2015). De kasstroomprojecties bevatten aannames en schattingen van toekomstige verwachtingen. De marktwaarde is gevoelig voor de disconteringsvoet, de verwachte toekomstige kasstromen en de groeivoet gehanteerd voor extrapolaties. Voor een verdere toelichting met betrekking tot de aannames en schattingen in het bepalen van de bijzondere waardeverminderingen, wordt verwezen naar de toelichting op het vastgoed in ontwikkeling. Latente belastingvorderingen De waardering van latente belastingvorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Area, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tot de hoogte waarop het waarschijnlijk is dat fiscale winst beschikbaar zal zijn voor de verrekening.

Area betrekt in deze beoordeling het beschikbaar zijn van latente belastingverplichtingen ter saldering, de mogelijkheid van planning van fiscale resultaten en de hoogte van toekomstige fiscale winsten in combinatie met het tijdstip en/of periode waarin de latente belastingvorderingen worden gerealiseerd. Voor een verdere toelichting met betrekking tot de aannames en schattingen in het bepalen van de hoogte van de latente belastingvorderingen, wordt verwezen naar de toelichting op de financiële vaste activa.

88

89

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: - een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; - en het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.

1. Vastgoedbeleggingen 1.01 - 1.02 DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als financiële derivaten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Bijzondere waardevermindering van financiële activa

90

Area beoordeelt op elke balansdatum of een financieel actief of een groep van financiële activa een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering bepaald en in de winst-enverliesrekening verwerkt. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen (geamortiseerde) kostprijs wordt de omvang van het verlies bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument . Een voorheen opgenomen waardevermindering wordt teruggenomen, indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag dat benodigd is om het actief te waarderen op de (geamortiseerde) kostprijs ten tijde van de terugname, als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies dient in de winst-enverliesrekening te worden verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid.

Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB (sociaal) en niet-DAEB (commercieel) vastgoed, conform het door de Autoriteit Woningcorporaties goedgekeurde ‘scheidingsvoorstel’ en de hierop volgende transacties tussen de ‘DAEB-tak’ en de ‘niet-DAEB-tak’, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Complexindeling Het DAEB en niet-DAEB vastgoed is opgedeeld naar waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Een waarderingscomplex kan daarom worden gedefinieerd als een aaneengesloten blok verhuureenheden van dezelfde bouwperiode.

Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit sociaal en commercieel vastgoed. In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het sociaal vastgoed, respectievelijk aan het commerciële deel kan worden toegerekend.

91

Waardering bij eerste verwerking DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie Bij de eerste verwerking wordt het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs . De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De verkrijgingsprijs omvat de koopsom en alle direct toe te rekenen uitgaven, inclusief transactiekosten (waaronder juridische advieskosten, overdrachtbelasting en andere transactiekosten) minus eventuele investeringssubsidies. De vervaardigingsprijs omvat op grond van artikel 2:388 BW de aanschaffingskosten van gebruikte grond- en hulpstoffen en de overige kosten, die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. Voorts kunnen in de vervaardigingskosten worden opgenomen een redelijk deel van de indirecte kosten en de rente op schulden over het tijdvak dat aan de vervaardiging kan worden toegerekend. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd.

90

91

Waardering na eerste verwerking Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing. Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (“Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”). Op basis van artikel 31 van het BTIV wordt bij de waardering onderscheid gemaakt naar de volgende categorieën: - woongelegenheden; - bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG); - parkeergelegenheden; - intramuraal zorgvastgoed.

Afschrijvingen Op de vastgoedbeleggingen in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven. Buitengebruikstelling als gevolg van sloop Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op balansdatum een, ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht.

Area hanteert de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Bij de waardering van het vastgoed worden een doorexploiteer- en een uitpondscenario onderscheiden.

92

Herwaarderingsreserve Jaarlijks wordt op balansdatum de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het onroerende zaken in exploitatie worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van het waarderingscomplex en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering en onder aftrek van relevante (latente) belastingverplichtingen, wordt een herwaarderingsreserve gevormd. Het expliciet opnemen van een herwaarderingsreserve in de balans als onderdeel van het eigen vermogen benadrukt voor de gebruiker van de jaarrekening dat een deel van het eigen vermogen op het waarderingsmoment nog niet gerealiseerd is.

De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen. Het handboek volgt de netto contante waarde methode, de DCF-methode. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen medio het jaar ontvangen, respectievelijk betaald worden. De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van vijftien jaar. De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeergelegenheden plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG, MOG en intramuraal vastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.

Grondslagen voor de bepaling van de beleidswaarde Corporaties vermelden de beleidswaarde in de toelichting van de jaarrekening. In het bestuursverslag wordt een beleidsmatige beschouwing opgenomen. De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Area en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een waarderingscomplex (zie 'Complexindeling') toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Area. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

93

1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast. 2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van Area bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende weten regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Area hanteert een streefhuurprijsbeleid op basis van huurprijsklassen voor zowel de DAEB als de Niet-DAEB tak.

Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of ‒ vermeerdering van de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie verantwoord in de winst-enverliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet. De waardevermindering of ‒ vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex aangaande het sociaal en commercieel vastgoed, die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of -vermeerdering en in het resultaat verantwoord als overige waardeveranderingen.

93 92

3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van Area en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. 4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten' en ‘Overige directe operationele lasten exploitatiebezit’ in de resultatenrekening.

In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen.

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG en parkeerplaatsen is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Herclassificatie geschiedt slechts indien sprake is van een wijziging van het gebruik of het beleid, gestaafd door: a) daadwerkelijke aanvang van activiteiten ten behoeve van verkoop van onroerende zaken die niet meer in exploitatie zijn (naar voorraad), waarbij als verkrijgingsprijs van de onroerende zaak ten behoeve van opvolgende waardering, de marktwaarde op het moment van wijziging van het gebruik wordt genomen; b) verkoop onder voorwaarden van onroerende zaken in exploitatie waarbij de transactie kwalificeert als financieringstransactie. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting, waarbij een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winsten-verliesrekening; c) terugkoop van onder voorwaarden verkochte onroerende zaken die als financieringstransactie zijn aangemerkt ten behoeve van de eigen exploitatie of verkoop: - bij terugkoop ten behoeve van de eigen exploitatie, vindt herclassificatie plaats van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden naar onroerende zaken in exploitatie. De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de marktwaarde op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.

Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken bij terugkoop wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening. - bij terugkoop ten behoeve van verkoop, vindt herclassificatie plaats van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden naar voorraden. De terugkoopwaarde geldt als de waardering voor de onroerende zaken op het moment van wijziging van het gebruik.

Herclassificatie van vastgoed

De uitgangspunten, alsmede de schattingsonzekerheid van de beleidswaarde, zijn nader toegelichting in de toelichting op het vastgoed in exploitatie. 1.03 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”.

94

1.04 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (herstructurering, zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking hiervoor). De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde . De marktwaarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals hiervoor toegelicht onder vastgoed in exploitatie onder Waardering na eerste verwerking. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere marktwaarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen.

95 94

In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische

95

2. Materiële vaste activa

4. Voorraden

2.01 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

4.01 Vastgoed bestemd voor verkoop

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet meer in exploitatie zijn en zijn aangewezen voor verkoop. Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs dan wel vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De verkrijgingsprijs wordt bepaald op basis van de marktwaarde op het moment dat het vastgoed uit exploitatie wordt genomen. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Buiten gebruik gestelde materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen de boekwaarde dan wel de lagere opbrengstwaarde. Een materieel vast actief wordt niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. De bate of last die voortvloeit uit de desinvestering wordt in de winsten-verliesrekening verwerkt.

96

4.02 Overige voorraden

3. Financiële vaste activa

De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere nettoopbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De waardering van de overige voorraden komt tot stand op basis van fifo.

3.01 Latente belastingvorderingen

5. Vorderingen

Voor de waardering en verwerking van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Belastingen.

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van inschatting van de inbaarheid van de vorderingen.

3.02 Overige financiële vaste activa De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

97

6. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien liquide middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

97 96

7. Eigen vermogen

8.01 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

In de jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen marktwaarde.

8. Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd indien Area op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen contante waarde. Pensioenvoorziening

98

8.02 Voorziening overig

De aan de pensioenuitvoerder (SPW als bedrijfstakpensioenfonds voor de woningcorporatiesector) te betalen premie wordt als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Voor verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie wordt een voorziening opgenomen, indien per balansdatum sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting aan de pensioenuitvoerder en/of werknemer, het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen noodzakelijk is en er een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van de omvang van de verplichting . De voorziening voor additionele verplichtingen aan de pensioenuitvoerder en/of werknemer wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen . De voorziening wordt gewaardeerd tegen de contante waarde als het effect van de tijdswaarde van geld materieel is (waarbij de disconteringsvoet vóór belastingen de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties weergeeft ).

Deze voorziening, gewaardeerd tegen nominale waarde, heeft betrekking op kosten voor loopbaanontwikkeling van personeel en is gevormd voor die groep waarvoor een feitelijke verplichting is ontstaan. 9. Langlopende schulden

99

Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Stichting Area heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op basis van de prijsindex waardestijging woningen (tegen reële waarde).

Een pensioenvordering uit hoofde van aanwezige overschotten bij de pensioenuitvoerder wordt opgenomen als de groep beschikkingsmacht heeft over het overschot, het waarschijnlijk is dat het tot toekomstige economische voordelen voor de groep leidt en het betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een pensioenoverschot wordt op dezelfde wijze gewaardeerd als een voorziening . Ultimo 2023 (en 2022) waren er voor Area geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie.

98

99

10. Kortlopende schulden

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

Algemeen

Geamortiseerde kostprijs De geamortiseerde kostprijs is het bedrag waarvoor een financieel actief of financiële verplichting bij de eerste verwerking in de balans wordt opgenomen, verminderd met aflossingen op de hoofdsom, vermeerderd of verminderd met de via de effectieverentemethode bepaalde cumulatieve amortisatie van het verschil tussen dat eerste bedrag en het aflossingsbedrag en verminderd met eventuele afboekingen (direct, dan wel door het vormen van een voorziening) wegens bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde van de financiële instrumenten die op actieve markten worden verhandeld per de balansdatum, wordt bepaald op basis van genoteerde beurskoersen, zonder aftrek van transactiekosten.

100

Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer: - het gebruikmaken van recente markttransacties tussen onafhankelijke partijen; - het gebruikmaken van de actuele reële waarde van een ander instrument dat nagenoeg hetzelfde is; - analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen. Een overzicht van de reële waarden van de financiële instrumenten wordt verschaft in de toelichting op de financiële instrumenten. Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en verplichtingen Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie er toe leidt dat alle, of nagenoeg alle, rechten op economische voordelen en alle, of nagenoeg alle, risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen. Leasing De beoordeling of een overeenkomst een lease bevat, vindt plaats op grond van de economische realiteit op het tijdstip van het aangaan van het contract. Het contract wordt aangemerkt als een leaseovereenkomst als de nakoming van de overeenkomst afhankelijk is van het gebruik van een specifiek actief of de overeenkomst het recht van het gebruik van een specifiek actief omvat.

# Area als lessor Bij operationele lease worden de leasebaten op tijdsevenredige basis over de leaseperiode ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Initiële directe kosten worden toegerekend over de leaseperiode tegenover de leasebaten.

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. In de functionele winst-en-verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de activiteiten van de organisatie. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toerekenbare kosten en de indirecte kosten. De direct toerekenbare kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst-en-verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels. 11. Huuropbrengsten Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEBvastgoed als het niet-DAEB-vastgoed. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum.

12.01 en 12.02 Opbrengsten en lasten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. 13. Lasten verhuur en beheeractiviteiten Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan: - lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed; - kosten klanten contact center. De systematiek van toerekening is toegelicht onder “28. Toerekening baten en lasten”. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire # methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt.