C22b Area - Jaarverslag-2023

Wijkteam Veghel

Manager Dienstverlening

Staf

Doelen 2023 • We actualiseren de besturingsfilosofie (in samenhang met de toezichtsfilosofie en de HRM-visie) en meten het resultaat op “meer power”.

Wijkteam Uden

KCC

37

Figuur 3 Organogram Area

100 90 80 70 60 50 40 30

86

76,2

84

75,9

85

78,6

86

78,9

20 10 0 2020

2021 Medewerkers

2022

2023

FTE’S

Grafiek 9 Aantal medewerkers/FTE’s

beter onderscheid in contractbeheerders en contractmanagers, het aanstellen van een asset manager in 2024 (in tegenstelling tot een asset management team zoals we dat tot 2023 hanteerden), het combineren van de ondersteunende functies inzake incasso en servicekosten en verplaatsen

van die functies naar Bedrijfsvoering. Eind 2023 heeft de OR formeel advies uitgebracht omtrent deze organisatiewijzigingen. De ontwikkeling van het aantal medewerkers over de afgelopen jaren is als volgt:

Ziekteverzuim Het verzuimpercentage is in onderstaande tabel uitgesplitst in drie categorieën. Waarbij we zien dat het langdurig ziekteverzuim boven gemiddeld de interne norm van 4% zit. Dit betreffen zowel zwangerschappen als overig lang verzuim met een niet-arbeid gerelateerde achtergrond. Area is permanent in overleg met de arbodienst

38

om het verzuimniveau zoveel mogelijk te beperken. Het ziekteverzuim, en vooral preventie ervan heeft dan ook de volle aandacht van het managementteam. Zo heeft het gehele management gemiddeld om de 8 weken een SMT-overleg (sociaal medisch team) met de casemanager van de arbodienst, om zowel lopende als ook preventieve casussen te bespreken.

Verzuim

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Kort verzuim (< 8 dagen)

0,99%

0,75%

0,58%

0,54%

0,87%

1,08%

Middellang verzuim (8-42 dagen)

1,45%

0,82%

0,89%

0,94%

0,68%

1,12%

Lang verzuim incl. zwangerschap (> 43 dagen)

3,95%

5,67%

4,37%

7,74%

5,17%

7,45%

Totaal

6,39%

7,24%

5,84%

9,21%

6,71%

9,65%

Tabel 14 Het ziekteverzuimpercentage

daar willen we aan de voorkant alle privacyregels meteen zo goed mogelijk inrichten. Daar is in 2023 veel aandacht naartoe gegaan.

Ondersteuning door ICT-systemen De infrastructuur en kantoorautomatisering ondersteunt het hybride werken. Net als in voorgaande jaren, is in 2023 voortdurend aandacht geschonken aan het verbeteren van de kwaliteit van systemen en automatiseringsprocessen. Niet het systeem, maar de gebruiker staat hierbij centraal. De voortdurende ontwikkelingen van de systemen stellen immers doorlopend hoge eisen aan de kennis van onze gebruikers.

aangepakt. Met hulp van externe deskundigen hebben we zelfs een simulatie uitgevoerd van een ‘cyber incident’. Naar aanleiding van deze oefening hebben we onze response plannen verder kunnen aanscherpen. Zo doet Area wat ze kan voor het beschermen van de gegevens van onze bewoners en woningzoekenden. Ook hier geldt dat niet alleen de systemen, maar juist ook de medewerkers van Area een cruciale rol spelen.

Met alle leveranciers van kernsystemen worden structurele beheer- en leveranciers overleggen gevoerd. Tijdens deze overleggen is er ook aandacht voor de lopende contracten en wordt ingezet op kwaliteit en veiligheid, gecombineerd met het realiseren van besparingen.

We borgen de AVG In het kader van de AVG zijn er in 2023 weinig nieuwe ontwikkelingen binnen Area te melden. De aandacht van de privacy officer en functionaris gegevensbescherming is in 2023 met name uitgegaan naar de ontwikkeling van Thuispoort. Thuispoort gaat vanaf 2024 voor alle woningzoekenden in de regio Brabant Noordoost persoonsgegevens verwerken. Dat zijn nieuwe processen voor Area (en de andere deelnemende woningcorporaties) en

Een ICT-trend waar ook Area niet aan ontkomt is de toenemende dreiging van digitale aanvallen. Het onderwerp cybersecurity is daarom in 2023 weer voortvarend

In 2023 zijn er 5 AVG-gerelateerde meldingen binnen gekomen. 3 meldingen van een vermeend datalek en twee verzoeken tot inzage. Alle meldingen zijn door de Privacy Officer naar tevredenheid van de betrokkenen afgewikkeld. In 2024 pakken we de verdere verfijning van de AVG op; veel zaken binnen Area zijn goed geregeld maar de bewijsvoering die daarbij hoort, ontbreekt soms nog. Om alles goed te registreren is een speciaal softwarepakket aangeschaft.

Samenwerking ICT-platform Zuidoost Brabant Al bijna 10 jaar werken 9 Brabantse corporaties (Goed Wonen Gemert, ‘thuis, JOOST, WSZ, Woningbelang, Bergopwaarts, Area, woCom en Woonmeij) samen op het gebied van ICT-vraagstukken. Begin 2023 is Area toegetreden tot het dagelijkse bestuur van het platform.

Naast kennisdeling en onderlinge ondersteuning, tracht het platform ook te inspireren en te informeren. Om deze doelstellingen te verdiepen en te verbreden is begonnen met een professionaliseringsslag van het platform. Aan de directies is vernieuwd mandaat gevraagd waarbij de samenwerking verder geïntensiveerd wordt. Daarbij kan het voorkomen dat een stukje autonomie van de individuele deelnemers wordt ingeleverd. Naast de strakke aansturing van de ERP-leverancier op verschillende KPI’s en strategische doelen, is het platform inmiddels unaniem gestart met de aanbestedingsprocedure van de kantoorautomatisering. Doelstelling hierbij is dat een nieuw mantelcontract voor alle deelnemers van het ICT-platform direct na de zomer van 2024 getekend is. Parallel hieraan wordt onderzocht op welke andere projecten het ICT-platform gezamenlijk kan acteren. Gedacht wordt aan zaken als (cyber) security en AVG. Dit onderzoek moet leiden tot een heldere visie waarmee het ICT-platform de komende jaren vooruit kan.

39

3.7.3

Externe samenwerking

Samenwerking gemeente Maashorst De gemeente Maashorst is per 1 januari 2022 ontstaan door een fusie van de gemeente Uden en de gemeente Landerd. Nieuwe prestatieafspraken voor 2023 zijn voor de gemeente Maashorst niet gemaakt. De prestatieafspraken 2022-2025 zijn op 6 juli 2022 getekend. De belangrijkste meerjarenafspraken zijn:

40

Thema Beschikbaarheid • Netto groei sociale woningvoorraad: We liggen op koers om eind 2030 netto ca. 630 (permanente én tijdelijke) sociale huurwoningen toegevoegd, in aanbouw of in harde plannen te hebben. Hiermee wordt voorzien in de (extra) woningbehoefte in de diverse kernen in Maashorst. • Versnelling: De doorlooptijd van planontwikkeling tot en met realisatie is significant verkort, door onder andere een betere samenwerking en door standaardisatie en vereenvoudiging van afspraken en procedures. • Transitieopgave per kern/gebied: Voor iedere kern/gebied hebben we de transformatieopgave van het vastgoed vastgesteld, met als vertrekpunten: behoud van het eigen karakter van (de kernen binnen) Maashorst, een mix aan doelgroepen, woonmilieus en mogelijkheden voor iedere levensfase. Dit dient als afwegingskader voor onze investeringsbeslissingen. In ten minste één gebied werken we met elkaar samen op basis van een integraal ontwikkelplan, waarbij de fysieke en sociale transformatieopgave hand in hand gaan. • Slaagkansen: De slaagkansen op de sociale woningmarkt zijn gelijker verdeeld tussen leeftijds- en inkomensgroepen. Bovendien zijn de slaagkansen gemiddeld genomen verbeterd. • Betaalbare woonlasten: We sturen op betaalbare totale woonlasten van huurders (huur/energie/gemeentelijke

lasten). We ondersteunen huurders bij het voorkomen van betalingsproblemen en weten betalingsproblemen op z’n minst tijdig te signaleren en vervolgens op te lossen. Theme Duurzaamheid • Verduurzaming als samenwerkingsopgave: We werken met elkaar samen aan een duurzame kwaliteit van de woon- en leefomgeving op basis van een duurzaamheidsakkoord; de uitvoering verloopt volgens planning. • Energietransitie & CO2-reductie gebouwde omgeving: We liggen op koers om in Maashorst de landelijke doelstelling van 55% CO2-reductie in 2030 (t.o.v. 1990) te behalen. Bovendien zijn de eerste complexen / straten in Maashorst aardgasvrij. • Klimaatadaptatie en biodiversiteit: We weten op welke plekken we wat moeten doen om de effecten van klimaatverandering op te vangen in de gebouwde omgeving; we ontwikkelen en renoveren klimaatadaptief en bevorderen een bio-diverse gemeente met voldoende ruimte voor water en groen. • Circulariteit: Op basis van inzicht in onze materiaalstromen werken we actief en planmatig (samen) aan het realiseren van een circulaire woningvoorraad in 2050 en dragen we bij aan een circulaire economie. • Bewoner als partner: Bewoners zijn onze partner in verduurzaming (huurders én woningeigenaren) en ervaren een positief effect op hun woonlasten en/of hun woon- en leefcomfort.

Thema Wonen en Zorg • Langer zelfstandig thuis: Als mensen zorg of ondersteuning nodig hebben, kunnen ze in veel gevallen prettig en verantwoord in de eigen kern blijven wonen als ze dat willen; dit geldt niet alleen voor ouderen maar ook voor andere mensen met een zorgbehoefte.

• Variatie aan woonvormen: De gemeente Maashorst heeft in 2026 (zicht op) een rijke variatie aan geclusterde woonvormen met zorg, verspreid over de diverse kernen en aansluitend op de behoefte. • Huisvesting bijzondere doelgroepen: Het lukt ons in Maashorst om structureel invulling te geven aan de huisvestingsbehoefte van bijzondere doelgroepen. Er zijn voldoende passende woningen beschikbaar om aan de vraag te kunnen voldoen. Als er sprake is van verminderde zelfredzaamheid worden mensen in Maashorst bovendien altijd op maat toegewezen. Dat betekent niet alleen aandacht voor een passend dak, maar ook voor zorg/ondersteuning, financiële zekerheid, dagbesteding en (verbinding met) de buurt. • Integraal samenwerken: Met maatschappelijke partners samenwerken aan wonen met zorg is in Maashorst vanzelfsprekend (op het niveau van pand én klant). Thema Wijkontwikkeling, Leefbaarheid en Veiligheid • Integrale gebiedsgerichte sturing: Per gebied werken we (gemeente, corporaties, netwerkpartners én bewoners) samen aan leefbaarheid op basis van één visie en uitvoeringsplan. Deze zijn gestoeld op een gedeeld beeld van de opgave met aandacht voor o.a. differentiatie, ontmoeting, zorg, groen en sociaal beheer en waarbij de input van bewoners voor ons leidend is.

• Gedifferentieerde en inclusieve buurten: We zetten onze instrumenten effectief in, met als resultaat gemengde buurten en een betere balans tussen draagkracht en draaglast in (nu nog) kwetsbare complexen, straten en buurten. We realiseren ons dat dit vraagt om een langjarige inzet en beseffen dat niet alles maakbaar is; dat accepteren we. • Casusregie en (wijk)samenwerking: We werken vanuit heldere rollen, werkwijzen en overlegstructuren ‘vanzelfspre-

kend en duurzaam’ samen aan het vroegtijdig signaleren en aanpakken van (sociale) problemen en ondermijning, zodat we overlast beperken en de weerbaarheid van mens en buurt versterken. • Samen met bewoners: In buurten/ kernen in de gemeente Maashorst geven bewoners met elkaar invulling aan fijn wonen en leven. Gemeente, corporaties en netwerkpartners versterken deze beweging door te verbinden, ontmoeting te faciliteren, voorzieningen te realiseren en vooral samen op te trekken. Samenwerking gemeente Meierijstad In de Woonvisie ligt vast dat 25% van de toevoeging sociale huur betreft. Daarmee bedraagt de totale groeiopgave van Meierijstad nu 5.330 woningen, waarvan circa 1.333 sociale huurwoningen t/m 2040. We streven naar realisatie van de opgave in 2035 (versnellingsopgave). We zetten in op de duurzame borging van betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen. In 2023 blijft de huidige prestatieafspraak om een heisessie te organiseren onder leiding van ‘Flexkamer’ overeind als bestaande prestatieafspraak. Andere prestatieafspraken zijn: · De corporaties presenteren ieder hun visies op herstructurering en de kansen om te verdichten. Gemeente en corporaties komen in 2023 tot twee plannen waar verdichting (door optoppen / splitsen of sloop nieuwbouw) gezamenlijk verkend wordt.

De verdichtingsopgave wordt integraal benaderd met aandacht voor andere vraagstukken als klimaat adapatie, water en groen in de wijk, verduurzaming en de verstedelijkingsopgave met o.a. de parkeernorm. · Gemeente en corporaties zoeken naar de mogelijkheden en ervaringen van elders om ‘tijdelijk’ dubbele bewoning toe te staan. Met het toestaan dubbele bewoning wordt een urgente groep

41

42

woningzoekenden bediend die nu niet in aanmerking komt voor een reguliere woning of voor bemiddeling. Dit maakt het voor lagere inkomens lastig om huurtoeslag aan te vragen en vraagt om een andere werkwijze. Gemeente en corporaties trekken hier samen in op. · Corporaties maken in 2023 plannen om de opgaven in middeldure huur te concretiseren naar locaties in bestaande bouw of met nieuwbouw. De bestaande prestatieafspraak ‘corporaties nemen 25% van de ontwikkelbehoefte tot € 975 voor hun rekening’, wordt gehandhaafd in 2023. Eind 2023 liggen er concrete plannen om de opgaven te realiseren tot de periode 2030. · Het realiseren van een groter aandeel goedkope koop houdt verband met een grotere positie in uitbreidings- of inbreidingsgebieden. Afhankelijk van de locatie verschilt de opgave en het aandeel middensegment. Om deze opgaven te realiseren wordt de noodzaak om een maatschappelijke sociale koopprijs te hanteren gezamenlijk verkend. Gemeente onderzoekt de mogelijkheden daartoe. We hebben een monitor opgesteld waarin we de samenwerking met Woonmeij en BrabantWonen voor heel gemeente Meierijstad in beeld brengen. Onder andere de voortgang van de woningbouw, de wachttijden en slaagkansen, doorstroming van senioren, aanpassingen aan woningen, CO2-reductie.

De samenwerking met bewoners in de wijken heeft vorm gekregen en wordt verder uitgewerkt zodat dit model ook in andere wijken toegepast kan worden. De samenwerking in beide gemeenten is verbeterd. Er is meer urgentiebesef dat fors ingezet moet worden om meer sociale huurwoningen te bouwen en dat de positie van de corporatie daartoe verbeterd kan

worden. Dit heeft ertoe geleid dat in Meierijstad een doelgroepenverordening door de gemeenteraad is aangenomen en een compensatieregeling is vastgesteld voor het niet halen van de doelstelling van 25% sociale woningen in een bouwplan. In 2023 is de basis gelegd voor een hoger percentage sociale woningbouw in de nieuwbouw. Dit gaat na vaststelling van de woonzorgvisie van 25% naar 30%. De Woonzorgvisie wordt medio 2024 vastgesteld door de gemeenteraad. Regionale samenwerking De samenwerking tussen de woningcorporaties in Noord Oost Brabant groeit de afgelopen jaren. De ontwikkeling van Thuispoort (het nieuwe regionaal woonruimtesysteem) werkt als een katalysator voor de samenwerking. De regionale woondeals hebben eveneens de samenwerking bevorderd; ook met de gemeenten. En over diverse onderwerpen (waaronder de jaarlijkse huurverhoging) stemmen we (ook aangemoedigd door Aedes) veel beter met elkaar af! Een aantal keren zijn er bijeenkomsten geweest met corporatiebestuurders en de wethouders Wonen. De bestuurders zijn duidelijk meer en intensiever in gesprek met elkaar over wat waar nodig is. Met de gemeente en andere partijen werken we samen aan woonconcepten binnen het project ‘Leefgoed’ (in Meierijstad).

Met de deelnemende partijen wordt een visie ontwikkeld voor een deelgebied van Meierijstad ten aanzien van het type woningen, en voorzieningen die nodig zijn om een wijk voldoende faciliteiten en ondersteuning te bieden zodat bewoners langer zelfredzaam zijn. In Maashorst concentreert de vergelijkbare samenwerking zich in het netwerk van voorzieningen.

Samenwerking Lente Het Lente-verband bestaat uit de acht Brabantse corporaties Area, Alwel, Brabant Wonen, Casade, Tiwos, Stadlander, Wonen Breburg en Zayaz. We werken samen op het gebied van: kennisdeling, duurzaamheid en gezamenlijke inkoop/contract- en leveranciersmanagement. Bij duurzaamheid dagen we de markt o.a. uit om met duurzame innovaties te komen, zoals een alternatief voor de gasketel. Een aantal pilots zijn nu bij Area in praktijk gebracht. Daarnaast wordt ingezet op circulariteit en biobased bouwen. Er loopt ook een programma waarin mensen die te maken hebben met criminele ondermijning samenwerken en kennisdelen. Dit is nodig omdat de ontwrichtende werking van die ondermijning ook zichtbaar is in de wijken met veel huurwoningen. De aanpak is gericht op zowel preventie als (samen met politie en gemeente) hard ingrijpen als dat nodig is. Begin 2024 wordt de Lente-samenwerking geëvalueerd.

Samenwerking Woonmeij Area en Woonmeij zien elkaar als meest voor de hand liggende samenwerkingspartners vanwege het werkgebied, de grootte, de opgave en een vergelijkbaar ‘DNA’. In 2023 heeft Area een algemene interne positiebepaling uitgevoerd. Hieruit is onder meer herbevestigd dat we met Woonmeij de strategische samenwerking verder willen verdiepen de komende jaren. Dit doen we onder andere door onze leveranciers ook te koppelen aan Woonmeij en zodoende samen optrekken naar de markt.

43

44

Verslag van de Raad van Commissarissen

4.1 Inleiding De Raad van Commissarissen (RvC) van Area opereert in een zeer interessante periode: Area is een gezonde corporatie, maar de uitdaging is om én zo goed mogelijk te kunnen voldoen aan de uitdagingen die de huidige tijd biedt én de continuïteit van de organisatie zeker te blijven stellen. En de uitdagingen zijn groot! We zien ze in de kwantitatieve opgave (er moeten woningen bij), de verduurzaming van het woningbezit, de betaalbaarheidsopgave en de steeds groeiende druk op de leefbaarheid in de wijken. Ook binnen Area zien we dat alle zeilen bijgezet moeten worden. De RvC probeert haar bijdrage te leveren door scherp het gesprek te voeren op alle fronten om daarmee de organisatie te helpen écht de juiste keuzes te kunnen maken. Dat is niet makkelijk en levert soms pittige discussies op, maar tegelijkertijd mag de conclusie zijn dat dit in een goede vertrouwenssfeer verloopt. In dit verslag nemen wij u mee in alle aspecten van het toezicht dat wij uitoefenen en de onderwerpen die ons daarbij bezig houden. In deze ingewikkelde tijden wil de RvC graag haar dank uitspreken aan directie/bestuur en alle medewerkers voor de betrokkenheid en het vele werk dat is en wordt verzet.

45

4.2 Besturen en toezicht houden Visie op toezicht en toetsing We hebben onze visie en werkwijze vastgelegd in een ‘toezichtsfilosofie en -kader’. Bij Area werken we met een duidelijke rolverdeling tussen bestuurder en Raad van Commissarissen. De bestuurder neemt besluiten, wij toetsen deze en geven goedkeuring. En we buigen ons tussentijds over strategische keuzes en dilemma’s.

46

Onze visie op intern toezicht is gebouwd op gedeelde waarden tussen de uitvoerende organisatie, het bestuur en de toezichthouders. Uitgangspunt is ‘principle based’ werken als het kan en ‘rule based’ als het moet. Dat doen we vanuit vier basisprincipes: 1. De bedoeling als basis voor bestuur en toezicht. 2. Area als maatschappelijke organisatie 3. Daadkrachtig sturingsmodel. 4. Evenwichtig samenspel tussen bestuur en RvC. Kerntaken Onze kerntaken zijn: • Toezichthouden op de organisatie, waaronder het goedkeuren van besluiten (conform art. 26 lid 1at/m j) en het beleid van de bestuurder. • Werkgever zijn voor de bestuurder. • Klankbord zijn voor de bestuurder.

4.3 Governance We werken met drie commissies: • De Remuneratie- en Governancecommissie (RGC) gaat over de werkgeversrol en RvC als zelfstandig orgaan. • De Auditcommissie (AC) gaat over financiële stukken en andere stukken die aan wet- en regelgeving moeten voldoen. • De commissie Maatschappelijk presteren (commissie MP) ontwikkelt de maatschappelijke strategie en is klankbord. De RGC vergaderde in 2024 vier keer, de commissie MP vijf keer en de AC ook vijf keer. De commissies brengen hun adviezen uit tijdens de vergadering van de RvC. We leggen de besluiten van de RvC vast. De commissies nemen nadrukkelijk géén beslissingsbevoegdheden over van de RvC.

Governancecode woningcorporaties De Governancecode woningcorporaties 2020 geeft richting aan de wijze waarop bestuur en RvC functioneren en waarbij de principes en bepalingen van de code doorwerken in de gehele organisatie. De code gaat in op de manier waarop bestuur en RvC verantwoording afleggen over hun resultaten. Wij vinden het van belang dat de individuele leden van de RvC en bestuurder elkaar vinden in gedeelde waarden welke het individuele lid of bestuurder voldoende comfort bieden om te gaan met eigen dilemma’s tussen vertrouwen en ruimte laten en controle. En dat over deze waarden voldoende overlap is met de opvattingen hierover van de andere leden van het collectief. Pas dan kan eenieder zijn bijdrage leveren aan het intern toezicht zonder zijn uniciteit te verliezen en kan hij/zij in vrijheid en veiligheid eigenzinnig zijn. Dit geldt tevens voor de bestuurder in zijn relatie tot de RvC en individuele leden. Gezamenlijke waarden Wij vinden dat we gedeelde waarden moeten hebben met de bestuurder. En dat deze moeten overeenkomen met opvattingen van andere leden van het collectief. Zo kan iedereen zijn bijdrage leveren, zonder zijn uniciteit te verliezen.

Onze gezamenlijke waarden gaan over: • Bewaken van de grenzen van wat kan in het belang van huurders en woningzoekenden. • Werken met ‘geïnformeerd vertrouwen in elkaar’ en niet verrast worden. • Aanspreekbaar zijn op ons handelen en anderen proactief informeren. • Leiderschap tonen naar medewerkers en stakeholders en verbinding met de samenleving. Meldingen In 2023 gebeurde er niets dat volgens de Woningwet vermeld moet worden aan de Autoriteit woningcorporaties. Governance-ontwikkelingen In november 2023 een verbindingenstatuut aangenomen. Dit is noodzakelijk omdat Area op het punt staat om verbindingen aan te gaan (met name een regionaal woonruimteverdelingssysteem met de collega-corporaties in Noord-oost Brabant). In het verslagjaar is gebleken dat nog meer de nadruk is komen te liggen op het gezamenlijk optrekken en vroegtijdig met elkaar de richting en Koers bepalen in de steeds complexere omgeving waarin we als samenleving terecht zijn gekomen.

47

4.4 Verslag van gehouden toezicht

48

Toezicht op strategie De rollen en posities van de RvC-leden hebben zich in de loop van het verslagjaar uitgekristalliseerd en de inhoudelijke expertises komen goed tot uitdrukking. We ondersteunen de bestuurder als het gaat om acquisitie van nieuwbouwprojecten en grondposities. In 2023 is uitgebreid, op vele momenten, indringend van gedachten gewisseld over het realiseren van de taakstellingen van de corporatie rondom nieuwbouw en renovatie/verduurzaming. Er zijn zorgen over de stapeling van (nieuwe) opgaven en de impact daarvan op de continuïteit van de organisatie. In juli hebben we ook een strategiesessie gehad met speciale aandacht voor de dilemma’s waar we momenteel voor staan en de financiële risico’s. In het kader van de begroting bespraken we het jaarplan, de investeringsambities voor nieuwbouw, de verduurzaming via renovatie en onderhoud en stelden daar kritische vragen bij. In het najaar 2023 hebben we met externe begeleiding een visitatierapport op laten maken. De uitkomsten vormen voor de RVC én de organisatie een waardevolle scan van de staat van Area als organisatie en de positie binnen de maatschappelijke werkomgeving. Met de resultaten wordt verder invulling gegeven aan het op koers houden van de organisatie. Stakeholdersdialoog Elke vergadering van de RvC is de bestuurlijke voortgang een vast agendapunt.

Daarin bespreken we met de bestuurder onder andere de omgang met, participatie door en invloed van belanghebbenden. Hoe is de Bewonersraad betrokken bij het tot stand komen van het beleid in het algemeen en het Koersplan in het bijzonder? Hoe is de verhouding met de gemeenten, de gesprekken met de portefeuillehouders van de gemeenten en gemeenteraden?

Ook informeert de bestuurder de RvC over de overleggen met andere corporatiebestuurders, de Aedesvergaderingen en de dialoog met bestuurders van netwerkpartners. Wat speelt er op het gebied van leefbaarheid en hoe verandert de organisatie naar meer wijkgericht werken en de samenwerking met de partners daarbij? De RvC hecht aan een goede relatie en interactie met de huurdersvertegenwoordiging van Area. Door wisselingen in het bestuur is het gesprek van het najaar 2023 opgeschoven naar het voorjaar 2024. De RVC heeft een belanghoudersbeleid geformuleerd en is op basis daarvan zoekende naar hoe meerwaarde te creëren voor de organisatie door te acteren in (mogelijke eigen) netwerken rondom de organisatie. Daarbij de vaststelling dat rolvastheid daarin essentieel is. Toezicht op samenwerkingsverbanden en verbindingen Eind november heeft de RvC het nieuwe verbindingenstatuut (met spelregels voor het aangaan van verbindingen door Area) goedgekeurd. Dat opent in 2024 de weg naar een verbinding met “Thuispoort”, het nieuwe woonruimteverdelingssysteem van de gezamenlijke woningcorporaties in Noord-Oost Brabant. Daarnaast participeert Area in ‘Lente’, een samenwerkingsverband met acht grote Brabantse corporaties. Dit is gericht op innovatie en kennisdeling. In de commissie MP is gesproken over hoe je met strategische allianties het speelveld kunt beïnvloeden en veranderen.

Area neemt deel aan het Regionaal Directeuren Overleg, een overlegverband van acht woningcorporaties in Noord-Oost Brabant.

Toezicht op financiële en operationele prestaties De RvC ziet erop toe dat het bestuur bij besluiten met verstrekkende (financiële) gevolgen de bedrijfscontroller en de manager bedrijfsvoering betrekt (art. 105 BTIV). Daarnaast houdt de RvC toezicht op de financiële en operationele prestaties door middel van de trimesterrapportage, waarin door het bestuur en het managementteam drie keer per jaar verantwoording wordt afgelegd ten aanzien van de in het jaarplan gestelde doelen en de in de begroting vastgestelde budgetten. De bedrijfscontroller controleert de trimesterrapportage inhoudelijk alvorens deze aan de RvC wordt aangeboden. In de trimesterrapportage wordt ook aandacht geschonken aan de soft controls en de cultuur van de organisatie. Hierover wordt de bestuurder kritisch bevraagd op welke wijze daar in de organisatie op gestuurd wordt en hoe een en ander zich ontwikkeld. Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijk prestaties We houden ook toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties, onder andere via de trimesterrapportage. De bestuurder legt verantwoording af over de ontwikkeling van projecten en de voortgang van prestatieafspraken met gemeenten. In elke trimesterrapportage staat een bestuurlijke terugblik en toelichtingen van de strategische doelstellingen per afdeling. De toelichtingen gaan onder over eventuele afwijkingen.

Wij kijken naar de resultaten op het gebied van beschikbaarheid, betaalbaarheid, leefbaarheid en duurzaamheid en monitoren actief de activiteiten en resultaten op deze gebieden. In 2023 is veel aandacht geweest voor de realisatie van nieuwbouw en renovatie-projecten en de grote uitdagingen die dit in het huidige tijdsgewricht met zich meebrengt.

Toezicht op risicobeheersing Area kent een vastgesteld risico beleid. Op basis daarvan worden de risico’s geïnventariseerd bij proceseigenaren, managers en commissarissen. De risico’s zijn onder meer opgenomen in: • De door het bestuur vastgestelde en door de RvC goedgekeurde begroting 2023. • Het door de Raad van Commissarissen vastgestelde interne controleplan 2023. • De risicoparagraaf van het door het bestuur opgestelde en door de Raad van Commissarissen vastgestelde jaarverslag 2023. De huidige risico’s die onzekerheden met zich meebrengen zijn de gevolgen van de coronacrisis, maar ook de hoge inflatie in het algemeen en bouw- en onderhoudskosten in het bijzonder, de achterblijvende inkomsten als gevolg van het gematigde huuraanpassingsbeleid waarvan de kaders door de rijksoverheid worden bepaald, de grote opgave en de oorlog in Oekraïne en economische gevolgen hiervan. Toezicht op klachtenbehandeling De RvC wordt via het jaarverslag van de Regionale Klachtencommissie éénmaal per jaar door de bestuurder geïnformeerd over het aantal en de aard van de ingediende klachten die door de regionale klachtencommissie zijn behandeld. Daarnaast wordt de RvC via de trimesterrapportages geïnformeerd over de KWH-cijfers waar ook informatie over klachten in worden vernoemd. Area is aangesloten bij een regionale klachtencommissie.

De klachtenprocedure en het reglement van de klachtencommissie zijn beschikbaar via de website. De RvC laat zich regelmatig informeren over de dienstverlening van Area en de afhandeling van de klachten daarover. Dit is ook een terugkerend onderwerp van gesprek met de Bewonersraad en éénmaal per jaar met de managers.

49

Overleg met de externe accountant Op 19 juni 2023 heeft het gesprek met de accountant plaatsgevonden. Er is stil gestaan bij de grote opgave voor de sector en voor Area. Dat vereist een blijven kritische houding op dit onderwerp vanuit de toezichtsrol van de RvC. Er is tevens stil gestaan bij cultuur en gedrag. De druk op de sector algemeen en de druk op medewerkers specifiek zorgt onder meer voor een risico op uitval. Gewezen is op de wijzigingen in de waarderingssystematiek die gaat veranderen en de alertheid op de implicaties daarvan voor de RvC.

50

In het gesprek met de accountant is ook het onderzoek naar het privé verhuren van woningen door bestuurders en commissarissen van woningcorporaties besproken; voor Area zijn hier géén bijzonderheden te melden (bestuurder noch commissarissen bezitten een woningportefeuille die als belegging wordt aangehouden). Op 26 februari 2024 is de managementletter voor de controle 2023 besproken. Het algemeen beeld wordt door de accountant geschetst als positief. Dat geeft comfort. De accountant ziet ook dat op een aantal onderdelen opvolging is gegeven aan aanbevelingen uit vorige management letters. Verbeterpunten zien ze ook in scherpte op het inkoopbeleid. Op verzoek van management en RvC is ook nader gekeken naar de projectbeheersing. Bevindingen hieromtrent, zoals de informatievoorziening, worden herkend door Area en is inmiddels is hier actie op ondernomen door de start van de implementatie van een nieuw managementinformatiesysteem en organisatorische aanpassingen in de ondersteuning.

Opdrachtgeverschap extern accountant De toekenning van de OOB-status in 2020 zorgt voor aanvullende wettelijke waarborgen voor de wettelijk controle. Mazars is bevoegd om klanten met een OOB-status te bedienen en heeft haar controlewerkzaamheden hierop aangescherpt. De samenwerking met Mazars verloopt prima. Mazars sluit bij het bespreken van de opdrachtbevestiging, de management letter en de jaarrekeningcontrole aan bij de Audit commissie en (voor de bespreking van het accountantsverslag) bij de RvC. De gesprekken verlopen open en de planning wordt gemakkelijk afgestemd. In 2022 is er voor gekozen de opdracht te verlengen aan Mazars als extern accountant. De bestuurder heeft aangegeven tevreden te zijn met Mazars. Er is voor gekozen om de opdracht te verlengen tot en met boekjaar 2025, hetgeen passend is binnen de geldende bandbreedte.

51

4.5 Verslag vanuit de werkgeversrol De RvC heeft tevens de rol werkgever te zijn van de bestuurder. De RvC houdt allereerst toezicht op de kwaliteit van het bestuur van de organisatie. De RvC heeft naast de zorg voor de mensen in de top ook een toezichtrol gericht op het strategisch HR-beleid.

52

Invulling werkgeversrol voor bestuurder De RvC kijkt verder dan het hebben van een goede leider in een bedrijf. Hij kijkt ook naar het team aan de top, naar de RvC zelf en naar de mensen op de werkvloer: hun waarden, hun talent en hun gebreken. De prestaties, betrouwbaarheid en wendbaarheid van een organisatie worden namelijk gerealiseerd door al deze mensen tezamen. De RvC vindt het dan ook belangrijk dat zij zich ‘happy’ voelen, wat ondersteund kan worden door de manier waarop het werk ingedeeld en verdeeld wordt, hoe overlegd wordt en of er ruimte is voor tegenspraak. Met de bestuurder heeft de RvC zijn functioneren in zijn algemeenheid besproken en de ambities voor 2023 specifiek. De bestuurder ziet de rol van Area als een lokaal verankerde kernspeler in het maatschappelijke middenveld, die via een aantal allianties een maximale inzet doet voor de doelgroep van steeds zwakker wordende bewoners. Primair vanuit het wonen; steeds meer vanuit een integrale kijk op de lijnen wonen/ welzijn/zorg/veiligheid. Besproken is hoe de bestuurder zijn ambities concreet maakt. Gedurende het verslagjaar is daar regelmatig in de vergadering op ingegaan, zowel bij het bespreken van de bestuurlijke voortgang en trimesterrapportages en via afzonderlijk projecten en jaarplan en begroting. De ambities zijn hoog, met name op het gebied van duurzaamheid.

Het beloningsbeleid is passend voor de complexiteit en de omvang van de organisatie en past binnen de normen van de Wet normering topinkomens. Binnen de RvC is de Remuneratie- en Governancecommissie belast met de voorbereiding van deze taak.

Topstructuur Het bestuur van Area bestaat uit één directeur-bestuurder. In 2019 is hij per 1 januari 2020 herbenoemd voor vier jaar. Per 1 januari 2024 is hij opnieuw herbenoemd Met de bestuurder is in 2012 een arbeidsovereenkomst aangegaan die per 1 januari 2013 voor onbepaalde tijd is geworden en eindigt op de pensioengerechtigde leeftijd van de bestuurder. In het kader van de werkgeversrol wordt het managementteam elk jaar minstens één keer uitgenodigd om de ambities van de eigen afdeling toe te lichten en het realiseren van de jaardoelen. Ook betrekt de bestuurder managers en medewerkers bij de jaarlijkse strategiesessie met de RvC. Beoordelingskader en beoordeling Het functioneringsgesprek met de bestuurder heeft plaats gevonden op basis van een zelfevaluatie van de bestuurder. De RGC beoordeelt het functioneren van de bestuurder als positief en wil vanuit deze plezierige positie graag een volgende stap zetten. De RGC moedigt de bestuurder aan om zijn nieuwsgierigheid te blijven voeden, ook bij onderwerpen die al eerder gespeeld hebben. De scherpte en de actualiteit maken dat het steeds in het belang van Area is om opnieuw zaken te bezien en te blijven leren. Bij de beoordeling worden ook meegewogen de uitkomsten van de managementletter, het accountantsverslag, de oordeelsbrief van de AW en de borgingsbrief van de WSW.

Beloningskader en beloning Met ingang van 1 januari 2014 is de bezoldiging van topfunctionarissen bij woningcorporaties op basis van de Wet normering topinkomens verder gemaximeerd door de Regeling normering topinkomens toegelaten instellingen volkshuisvesting.

Conform artikel 4, lid 3 van de statuten, heeft de RvC op 6 februari 2023 de bezoldiging van de bestuurder van Area voor 2023 vastgesteld op € 187.000. De bestuurder vervulde in 2023 geen nevenfuncties. In 2023 heeft de bestuurder 17 PE-punten behaald. Organisatie, cultuur en integriteit Area neemt de ‘bedoeling’ als uitgangspunt. Dat betekent dat bestuur, toezicht en de diverse teams helder voor ogen hebben wat voor hen de ‘bedoeling’ is. Dit wordt altijd beredeneerd vanuit meerwaarde voor onze bewoners. Cultuur staat nadrukkelijk op de agenda van de organisatie en krijgt aandacht in de vorm van heisessies, coaching gesprekken, dag- en weekstarten, periodieke personeelsbijeenkomsten en projecten. De cultuur heeft ook de aandacht van de controller om te bewaken of zich hier risico’s voordoen. Een ander aspect is de integrale benadering in beleid zodat voorstellen meer in de breedte tot stand komen. Dat alle betrokken medewerkers en teams op het juiste moment betrokken zijn voordat het tot besluitvorming komt.

De RvC heeft zich geconformeerd aan de integriteitscode en handelen volgens de daarin opgenomen principes: • Eigen verantwoordelijkheid • Geïnformeerd vertrouwen • Bezieling en beheersing • Uitspreken, bespreken, afspreken en aanspreken Integriteit is een onderwerp dat minstens één keer per jaar besproken wordt met de bestuurder aan de hand van casuïstiek en hoe de bestuurder het onderwerp onder de aandacht houdt in de organisatie. Integriteit komt ook minimaal één keer per jaar specifiek aan de orde in de RvC. In 2023 heeft de Raad zich extern laten adviseren over mogelijke toekomstige onverenigbaarheden in functie en belangen en maatregelen genomen om daar in voorkomende gevallen adequaat mee om te kunnen gaan, zowel vanuit awareness als het uitvoeren van een passende procesvoering.

In het kader van integriteit is door de RVC ook expliciet stilgestaan bij het onderwerp naar het privé verhuren van woningen door bestuurders en commissarissen van woningcorporaties besproken; voor Area zijn hier géén bijzonderheden te melden (bestuurder noch commissarissen bezitten een woningportefeuille die als belegging wordt aangehouden). (zie ook onder “overleg met de externe accountant”)

4.6 Verslag vanuit klank bordfunctie en adviesrol De RvC heeft ook een klankbordfunctie. Zowel vanuit de individuele leden van de RvC, vanuit de RVC-commissies, als vanuit de gezamenlijke RvC denken met de bestuurder mee over te zetten stappen bij aankoop van gronden of panden van derden, welke strategie te volgen in gesprekken met de gemeenten, hoe om te gaan met game changing, partnership met marktpartijen of allianties met maatschappelijke organisatie. Wij denken actief mee over de ontwikkelingen die voor de koers en het functioneren van Area betekenis kunnen hebben. De RvC is actief betrokken bij de beleidsontwikkeling, vooral wat betreft de integrale strategische koers. Vanuit die klankbordrol is er niet alleen reflectie over de kernvraag of Area met haar aanbod van producten en diensten en met haar manier van werken nog voldoende aansluit bij de behoeften in de samenleving. In 2023 is de RVC erg blij met de intensieve samenwerking om uiteindelijk te komen tot een goede besluitvorming rondom het investeringstraject Kloosterkwartier. Rollen, klankbordfunctie, advies en besluitvorming zijn hier goed samen gekomen.

53

4.7 Samenstelling en functioneren Om als team toezicht goed te kunnen uitoefenen, is het van belang dat binnen de RvC verschillende toezichtstijlen vertegenwoordigd zijn. Die toezichtstijlen betreffen zowel de relatiegerichte alsmede de taakgerichte invalshoeken. De RvC bestaat ultimo 2023 uit 5 commissarissen:

54

Profielschetsen De RvC werkt met een kwaliteitsprofiel, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de RvC. Hierin is onder andere opgenomen dat alle leden van de RvC aan een aantal algemene functie-eisen dienen te voldoen. Daarnaast hanteert de RvC een specifiek profiel wanneer een nieuwe commissaris geworven wordt zodat in de RvC diverse specifieke deskundigheid aanwezig is om

het brede spectrum van de woningcorporatie te kunnen overzien. Benoemingen Mevrouw Günal-Gezer is per 1 januari 2023 benoemt tot voorzitter van de RvC. Met ingang van 30 januari 2023 is de heer Martijn Witvoet benoemd als nieuw lid van de RvC. De heer Stefan van Kessel is per 30 december 2022 afgetreden.

Naam

Lid sinds

Herbenoembaar

Functie

Mevr. Sultan Günal-Gezer

10 september 2018(herbenoemd 2022)

Nee

Voorzitter RvC Lid RGC

Dhr. Toine van den Broek

1 januari 2021

1 januari 2025

Lid RvC Voorzitter RGC Lid AC

Dhr. Pim Ketelaars

1 januari 2021

1 januari 2025

Lid RvC Voorzitter CMP

Naam Mevr. Sultan Günal-Gezer

5

5

5

0

5

49

18

57

Opleiding

PE-norm 2023

Behaald Behaald 2022

Saldo

Mevr. Miranda Noordermeer

1 oktober 2021

1 oktober 2025

Lid RvC Voorzitter AC

Dhr. Toine van den Broek

Dhr. Martijn Witvoet

30 januari 2023

30 januari 2027

Lid RvC Lid CMP

Dhr. Pim Ketelaars

5

5

5

0

Mevr. Miranda Noordermeer

5

2

8

0

Dhr. Martijn Witvoet

4

13

n.v.t.

9

Tabel 16 PE-punten Raad van Commissarissen

Naam

Deskundigheid

Hoofd-/nevenfuncties

Mevr. Sultan Günal-Gezer

Volkshuisvesting Lid op voordracht bewonersraad

Lid RVC IBN

Dhr. Toine van den Broek

Governance Zorg Maatschappij en sociaal domein

Bestuurder Karakter kind en jeugdpsychiatrie Lid RvT SWZ Lid Coziek (NBA)

Dhr. Pim Ketelaars

Vastgoedontwikkeling en -beheer Duurzaamheid en innovatie

Manager Duurzaamheid Heijmans Bestuurder Netwerk Duurzaam ’s-Hertogenbosch

Mevr. Miranda Noordermeer Financiën en bedrijfsvoering Lid op voordracht bewonersraad Maatschappij en openbaar bestuur

Eigenaar NTA consulting Lid RvT Curio

Dhr. Martijn Witvoet

Directeur asset valuation ABN AMRO Bank Lid RvC stichting KION

Integriteit Vastgoed ontwikkeling en -beheer Maatschappelijke opgave

Tabel 15 Kerngegevens Raad van Commissarissen

Functioneren De RvC heeft ook een bescheiden netwerkrol. Zij ziet erop toe dat de bestuurder de belanghouders actief betrekt en legt verantwoording af over zijn rol. De netwerkrol wordt goed afgestemd met de bestuurder. Integriteit en onafhankelijkheid De RvC onderschrijft de kernwaarden van Area, te weten Verbindend, Uitdagend en Hartelijk. De commissarissen zijn daarnaast onafhankelijk, betrokken, deskundig en verantwoordelijk. Wat betreft het houden van toezicht kan het beste als stelregel worden gehanteerd ‘hard en zakelijk op de inhoud, respectvol naar de persoon’ en ‘informeel als het kan, formeel als het moet’. Zo wordt bevorderd dat er een open discussie kan ontstaan.

Aanspreekbaarheid De RvC hecht grote waarde aan zijn aanspreekbaarheid. Eenieder is uitgenodigd zich tot de RvC te wenden als daartoe aanleiding is. Meldingsplicht De bedrijfscontroller moet bij vermoeden of constateren van onregelmatigheden bij Area, onmiddellijk bij het bestuur een melding doen, of (indien deze niet adequaat reageert) bij de voorzitter van de RvC. Daar is in het verslagjaar geen sprake van geweest. Lidmaatschappen De leden van de RvC zijn allen lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties.

55

56

Zelfevaluatie De RvC bespreekt ten minste één keer per jaar het eigen functioneren (in termen van effectiviteit) en dat van de individuele leden. De zelfevaluatie 2023 heeft in januari 2024 plaatsgehad met behulp van externe expertise. Er is aandacht besteed aan: • Algemene indruk van AREA; • Reflectie op bestuur en toezicht: o Terugblik bevindingen voorgaande zelfevaluaties; o Rolopvatting van de RvC; o Teamsamenwerking en evaluatie van de commissies; o Toezichtsvisie. • Samenwerking RvC met bestuurder en andersom; • Ontwikkelagenda 2024.

Naam Mevr. Sultan Günal-Gezer

In de ontwikkelagenda wil de RVC zich graag concentreren op verdieping voor wat betreft de netwerk- en de klankbordrol, verbetering van de eigen efficiency en effectiviteit en acties op het gebied van samenwerking. Hieronder vallen onder meer de werving van een nieuwe directeur bestuurder die in 2024 een belangrijk thema vormt en het gezamenlijk uitdiepen van de visies op toezicht/bestuur en belanghouders Bezoldiging De bezoldiging van de leden van de RvC van Area is met ingang van 1 januari 2023 vastgesteld conform de VTW Beroepsregel Bezoldiging Commissarissen, op:

Van

Tot

Rol

Bezoldiging

1-1-2023

31-12-2023

Voorzitter

€ 22.440

Dhr. Toine van den Broek

1-1-2023

31-12-2023

Lid

€ 14.960

Dhr. Pim Ketelaars

1-1-2023

31-12-2023

Lid

€ 14.960

Mevr. Miranda Noordermeer

1-1-2023

31-12-2023

Lid

€ 14.960

Dhr. Martijn Witvoet

30-1-2023

31-12-2023

Lid

€ 13.713

Tabel 17 Bezoldiging Raad van Commissarissen 2023

Nadere informatie inzake de bezoldiging in relatie tot de Wet Normering Topinkomens vindt u in de toelichting op de jaarrekening.

57

Verslag van de Bewonersraad Ook dit jaar heeft de huurdersorganisatie van Area, genaamd ‘Bewonersraad Area’, zich ingezet voor de belangen van de huurders van Area. De Bewonersraad bestaat uit vrijwilligers, die ook huurder zijn bij Area. Een woningcorporatie, zoals Area, is verplicht een huurdersorganisatie te faciliteren en te ondersteunen, dit is geregeld in de Overlegwet. In 2023 hebben er wat wisselingen plaatsgevonden binnen de Bewonersraad. Er is een nieuwe voorzitter, secretaris en penningmeester aangesteld. De Bewonersraad is er onder andere voor structurele of vaker voorkomende klachten tussen Area en haar huurders, niet voor persoonlijke klachten van huurders. Ook bewaken wij de processen die bij Area spelen en gaan we hier met elkaar over in gesprek. We moeten het samen doen: Area, de Bewonersraad en overige huurders. Daarbij is de inbreng van alle huurders van Area van belang. De Algemene Huurdersbijeenkomst (kortweg: AHB) is een mooi moment voor de Bewonersraad om op te halen wat er bij de huurders speelt.

58

Bewonerscommissies Een andere manier om met huurders in contact te komen is via de Bewonerscommissies. Een bewonerscommissie is een vertegenwoordiging van de huurders voor een buurt, straat of complex. Een aantal leden van de Bewonersraad hebben afgelopen jaar contact gezocht met de Bewonerscommissies van Area. Huuraanpassing Afgelopen jaar zijn we weer bij de jaarlijkse huuraanpassing betrokken geweest met als resultaat dat het percentage van 3,2% is teruggebracht naar 2,5%. Ook worden de woningen met een slecht energielabel E/F en G voor het tweede jaar op rij geheel ontzien van verhoging van de huur. Sloop/nieuwbouw Area heeft samen met de Bewonersraad bekeken wat er bij de lopende sloop/ nieuwbouw plannen niet goed is verlopen en heeft hier nieuwe richtlijnen voor opgesteld. Als voorbeeld hebben bewoners nu vanaf het moment dat er gekeken wordt of

hun woning voor sloop in aanmerking komt binnen een jaar uitkomst of de sloop doorgaat of niet. Hittestress Hittestress is een belangrijk onderwerp voor de Bewonersraad. Afgelopen jaar zijn hier ook acties voor uitgezet. Area heeft bij wijze van proef een complex genomen en een bureau ingeschakeld om de hitte te monitoren om zo te kunnen beoordelen welke maatregelen geschikt zijn om het probleem aan te pakken. Vervolgens is de werkgroep van de bewonersraad aan de slag gegaan en heeft daarnaast Area een folder voor de huurders met tips uitgebracht. Wordt vervolgd! Tripartite overleg In de Woningwet is opgenomen dat de Bewonersraad (in de wet benoemd als huurdersorganisatie) een volwaardig partner is in het overleg tussen de woningcorporatie, Gemeente Meierijstad en Gemeente Maashorst betreffende de prestatieafspraken.

Ook in 2023 is de Bewonersraad aangesloten bij deze overleggen. Tijdens dit zogenaamde ‘Tripartite overleg’ worden verschillende onderwerpen behandeld een aantal voorbeelden hiervan zijn: het aantal nieuw te bouwen woningen, leefbaarheid in de breedste zin van het woord, wonen en zorg en doorstroombeleid. De Bewonersraad voelt zich een gehoorde gesprekspartner tijdens dit overleg. Algemene Huurders Bijeenkomst Ook heeft er in 2023 een Algemene Huurders Bijeenkomst plaatsgevonden waarbij het thema van dit jaar ‘Positieve energie’ was. De bijeenkomst was goed bezocht en de stemming was ook goed deels door de koeken, koffie en hapjes achteraf. De bewonersraad was tevreden over de opkomst en mede dankzij een interessante lezing van de Woonbond over energie besparen in je woning was het een geslaagde avond. Ook zat er tussen de huurders op uitnodiging van de Bewonersraad een lid van de Raad van Commissarissen van Area die zo de positieve en soms ook negatieve geluiden van de huurders van dichtbij heeft kunnen horen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken bij Area.

Afsluiting Voor het jaar 2024 willen we de speerpunten met ‘positieve energie’ voortzetten en natuurlijk weer met goede resultaten voor alle huurders afsluiten. Bewonersraad Area

59

Verslag van de Ondernemingsraad De Ondernemingsraad bestaat uit 5 leden. Dirk van den Tillaar is voorzitter en Maaike van Orsouw secretaris. Er heeft gedurende het gehele jaar een zes-wekelijks overleg tussen de Ondernemingsraad en de bestuurder plaatsgevonden. Tevens sluit de HRM-adviseur aan bij deze overlegcyclus. Vanaf oktober is er ondersteuning van het secretariaat ten behoeve van de verslaglegging. Voorafgaand aan het overleg wordt de agenda vastgesteld door de secretaris OR en de bestuurder.

60

De OR is in 2023 regelmatig vroegtijdig betrokken bij adviesaanvragen rondom organisatieontwikkelingen. Het vroegtijdig betrekken van de OR wordt door de OR als positief ervaren. In september heeft de OR een OR-training gevolgd en heeft zij een extern adviseur aangesteld welke de OR onafhankelijk adviseert. Renie Rieffe is betrokken geweest bij de adviesaanvraag rondom de rolduidelijkheid en de hiermee gepaard gaande nieuwe functies. Er heeft géén centrale raadpleging met de totale organisatie plaatsgevonden. Daarnaast heeft de OR een neutrale positie ingenomen rondom de acties van de werknemersorganisaties rondom de cao-onderhandelingen en acties.

De inloopspreekuren van de OR worden met regelmaat bezocht. Vanuit deze momenten en vanuit de directe contacten met de achterban zijn er organisatorische zaken geagendeerd bij het bestuur. De belangrijkste items voor de OR in 2023 waren de samenwerking Woonmeij en de notitie rolduidelijkheid. Bij dit laatste is er gefaseerd advies gegeven met instemming van de nieuwe functies. De implementatie en waardering van de nieuwe taken en rollen blijft een aandachtspunt voor de OR. Daarnaast was er blijvende aandacht voor de gewenste cultuur en de werkomstandigheden. De OR voelt zich op deze punten gehoord, dit blijkt uit de lancering van Damkracht waarin de juiste aandacht voor de gewenste cultuur wordt gevraagd. De training van de OR heeft bijgedragen aan het inzicht in de taken en verantwoordelijkheden van de OR en bestuurder waardoor de OR nog beter haar rol kan invullen en kan bijdragen aan een gezond en vitaal Area. De OR staat in goed contact met de bestuurder, het MT en de RvC. Met deze laatste heeft ook het jaarlijks overleg plaatsgevonden.

61

62

Financieel jaarverslag 2023

We werken vanuit onze ‘bedoeling’. Dat betekent dat we bij alles wat we ondernemen kijken vanuit het perspectief van onze bewoner. We werken graag samen om zo samen te verbeteren. Op deze manier combineren we onze kernwaarden verbindend, uitdagend en hartelijk. We laten de beoogde bedrijfscultuur volwassen worden. In een snel veranderende wereld is er binnen een stabiele strategische lijn behoefte aan een wendbare, daadkrachtige en innovatieve organisatie om die lijn creatief te realiseren. Korte lijnen, informele sfeer, snelle besluitvorming en effectieve en loyale uitvoering zijn hiervoor belangrijke pijlers. Ons maatschappelijk presteren wordt mede mogelijk gemaakt door een efficiënte en effectieve bedrijfsvoering. De efficiëntie die we realiseren gebruiken we deels om meer aandacht te hebben voor mensen die ons hard nodig hebben.

7.1 Beoordelingskader

In het beleidsdocument ‘Financieel beleid en beheer’ is vastgelegd dat we continu bewaken dat onze strategische keuzes passen binnen de voorwaarde dat we een financieel gezonde corporatie zijn en ook in de toekomst blijven. Daarbij zijn de normen vanuit de AW (Autoriteit Woningcorporaties) en het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) de belangrijkste voorwaarden.Om een financieel gezonde organisatie te zijn, moeten we aan de volgende criteria voldoen: • Area beschikt over voldoende vermogen om op lange termijn aan haar verplichtingen te kunnen voldoen; • Area beschikt over voldoende liquiditeit om op korte termijn aan haar betalingsverplichtingen te kunnen voldoen en tevens te voldoen aan eisen die toezichthouders (AW en WSW) en verstrekkers van vreemd vermogen aan ons stellen; • Area beschikt over voldoende financiële buffers om de voornaamste risico’s af te kunnen dekken.

63

De toezichthouder toetst of we langjarig aan onze renteverplichtingen kunnen voldoen en of er voldoende zekerheden (onderpand) zijn gesteld ten opzichte van de geborgde financiering. Onze toezichthouder, de AW, beoordeelt onze financiële positie aan de hand van vier kengetallen: de rentedekkingsgraad (ICR), de Loan-to-Value (LTV) op beleidswaarde, de solvabiliteit op beleidswaarde en de dekkingsgraad op marktwaarde. De ICR is een maat voor het betalen van de rente uit de kasstromen. De andere ratio’s laten op basis van het vermogen zien of er voldoende financieringsruimte is. De LTV op beleidswaarde geeft de verhouding weer tussen de omvang van de schuld en de waarde van het vastgoed. De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen in relatie tot het balanstotaal.

64

7.2 Financiële kengetallen Area voldoet aan de eisen van WSW en AW De financiële situatie van Area is op de korte termijn stabiel en comfortabel op orde. Op de (middel)lange termijn is er te weinig investeringsruimte om de duurzaamheidsopgave volledig uit te kunnen voeren. De financiële uitgangspositie is onvoldoende om te kunnen investeren in zowel kwaliteitsbehoud van de portefeuille door onderhoud en (energetische) verbetering én noodzakelijke lokale nieuwbouw te plegen.

Dit is het gevolg van gestegen bouwkosten, onvoldoende grondposities vanuit de gemeente en de hogere rente dan in voorgaande jaren. De meerjarenbegroting is (conform voorgaande jaren) langer dan vijf jaar doorgerekend, zodat er meer een lange termijnvisie ontstaat. De begroting van 2024 heeft laten zien dat Area dus niet al haar ambities kan waarmaken; in 2024 gaan we scherpere beleidskeuzes maken om ook voor de langere termijn binnen de financiële bandbreedtes van WSW en AW te blijven. Voor de korte en middellange termijn blijven we volgens het WSW een corporatie met laag risicoprofiel.

2022

2023

2024

2025

2026

2027

Norm AW/ WSW

ICR

2,11

2,72

1,71

1,73

1,79

1,68

1,40

Solvabiliteit beleidswaarde

69%

59%

56%

53%

50%

48%

> 15%

LtV beleidswaarde

28%

34%

38%

41%

45%

48%

< 85%

Dekkingsratio MW

17%

22%

21%

22%

25%

26%

< 70%

Onderpand ratio

22%

22%

20%

22%

25%

26^%

< 70%

Tabel 18 Financiële ratio’s voor Stichting Area (DAEB én niet-DAEB)

De ICR drukt de verhouding uit van de operationele kasstroom en de rentelasten. Dit geeft inzicht in hoeverre Area haar rentelasten kan betalen uit het saldo van haar reguliere inkomsten en haar reguliere uitgaven. Ook de Loan to Value op basis van beleidswaarde voldoet ruim aan de norm. De daling van de beleidswaarde ten opzichte van vorig jaar komt hoofdzakelijk door gewijzigde beleidswaardenormen. Doordat we het onderhoud berekenen op basis van 25 jaar in plaats van 15 jaar, is de onderhoudsnorm verhoogd, met negatief effect op de beleidswaarde. Daarnaast zijn de streefhuren minder hard geïndexeerd zijn dan we vorig jaar hadden verwacht. De solvabiliteit voldoet ruim aan de norm, net zoals de dekkingsratio (de verhouding tussen de leningen van Area en de marktwaarde van het bij het WSW ingezet onderpand van Area). Zoals beschreven, ontwikkelen de kengetallen zich op basis van het huidige beleid en de huidige ambitie, niet gunstig op lange termijn. Het meerjarenperspectief op de belangrijkste ratio’s is nader uitgewerkt in onze risicoparagraaf.

Borgingsplafond WSW Het WSW hanteert samen met de AW een risicobeoordelingsmodel, te weten het ‘gezamenlijk beoordelingskader AW/WSW’. Aan de hand hiervan beoordeelt het WSW jaarlijks de bedrijfsrisico’s van Area en beoordeeld of Area voldoende in control is. Door te voldoen aan de toetsingscriteria van het WSW zorgen we dat onze investeringen geborgd blijven. Het WSW achtte ons medio 2023 ‘borgbaar’ (conform voorgaande jaren). Het borgingsplafond is de maximale omvang van de geborgde leningenportefeuille en bedroeg ultimo 2023 €304 miljoen, meer dan onze daadwerkelijke geborgde portefeuille ultimo 2023 van €293 miljoen. Voor 2024 is een borgingsplafond afgegeven voor een totale geborgde portefeuille van €352 miljoen (en voor ultimo 2025 mag dat zelfs stijgen naar €385 miljoen).

7.3 Financieel resultaat 2023 7.3.1 Jaarresultaat Area heeft ook in 2023 een gezonde, solide structuur, gebaseerd op een stevige exploitatiebasis:

Genormaliseerd resultaat (x € 1 miljoen)

2023

2022

2021

Jaarresultaat conform de winst- en verliesrekening

-133,9

-108,1

183,3

0,4

0,4

0,4

Correctie voor ‘afschrijvingen’ Correctie voor ‘overige waardeveranderingen’

51,1

-7,0

2,5

Correctie voor ‘niet-gerealiseerde waardeveranderingen’

94,1

123,1

-184.2

Correctie voor ‘mutaties in belastinglatenties’

3,7

5,7

0,9

15,4

14,1

2,8

Tabel 19 Genormaliseerd resultaat, excl. waardeveranderingen en belastingen (x € 1 miljoen)

65

7.3.2

Vermogensontwikkeling

Ontwikkeling Eigen Vermogen (x € 1 miljoen)

Herwaarderingsreserve DAEB

Beginbalans 2023

Herwaarderingsreserve niet-DAEB

Overige reserves

Totaal vermogen

31

332

1.271

908

Effect “realisatie door verkoop”

-2

-

2

-

Effect “ontwikkeling marktwaarde”

-87

-4

91

-

-

-

-134

-134

818

27

292

1.137

Resultaat boekjaar 2023 Eindbalans 2023 Tabel 20 Ontwikkeling van het eigen vermogen

De grote herwaarderingsreserve is gebaseerd op een waarde die we in de toe-

komst niet gaan realiseren. Om de kwaliteit van het eigen vermogen te duiden: zouden we het eigen vermogen bepalen op basis van de beleidswaarde, dan zou het vermogen ultimo 2023 ongeveer € 590 miljoen lager uitkomen, op circa € 547 miljoen (een solvabiliteit van 59%).

De totale marktwaarde van onze portefeuille is met 4,4% gedaald. De totale waarde van de portefeuille is daarmee gedaald van € 1,52 miljard ultimo 2022 naar € 1,45 miljard ultimo 2023.

7.3.4 Marktwaarde van het vastgoed Wij waarderen ons vastgoed in de jaarrekening op marktwaarde conform het “handboek modelmatig waarderen marktwaarde” (hierna: handboek). Het handboek geeft als resultaat dat een uniforme waarderingsgrondslag wordt toegepast door alle corporaties en onderlinge vergelijkbaarheid mogelijk is. De marktwaarde is de hoogste waarde van de twee uit ofwel het ‘doorexploiteerscenario’, ofwel het ‘uitpondscenario’. Area bepaalt de marktwaarde volgens de “full versie” van het handboek. Dat betekent dat een onafhankelijk extern taxateur ons vastgoed specifiek

7.3.3 Ontwikkeling Vreemd Vermogenskostenvoet De gemiddelde vermogenskostenvoet van het vreemd vermogen is als gevolg van de in 2023 licht gestegen lange termijnrente licht gestegen in het verslagjaar, zoals toegelicht in onderstaande grafiek.

De oorzaak van de daling is de periode van hoge rente en onzekerheden op politiek, maatschappelijk en economisch vlak, waar we ons nu in bevinden: • Aangekondigde regelgeving zorgt voor onzekerheid bij beleggers, zoals de plannen voor huurprijsregulering die de hoogte van toekomstige huurinkomsten beïnvloeden; • Stijgende energie- en bouwkosten, hogere overdrachtsbelasting en vertraging in planprocedures hebben eveneens een negatief effect op risico-opslagen.

Marktwaarde ontwikkeling 2022-2023 portfeuille Area Toename

Afname

Totaal

€ 1.600.000.000

Totale marktwaarde

7,0% 6,0% 5,0%

€ 33.768.098

€ 1.514.864.684

€ 1.500.000.000

8,0%

€ -16.861.750

€ -2.374.050

€ -20.758.175 € 16.979.694

€ 1.400.000.000

€ 1.448.109.563

€ -77.508.938

€ 1.300.000.000

€ 1.200.000.000

4,0% € 1.100.000.000

3,0%

€ 1.000.000.000

2,0% 1,0%

ing

n ke

nd

0,0%

ja

e arr

22

n

ng

ge

20

in ter

D

es inv es

eli ikk

ntw

to Au

no

o me

er mt

s

n

ge

gin

ziiz

wij

ra Pa

Effect marktwaarde 2021 - 2022

Grafiek 10 Gemiddeld Vreemd Vermogenkostenvoet

Grafiek 11 Marktwaarde ontwikkeling portefeuille 2022 – 2023

en

ing

zig Wij

z be

en ev

eg

itsg

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

Sta

1999

66

Van het eigen vermogen (bepaald op basis van marktwaarde in verhuurde staat), is ca. 26% gerealiseerd (2022: 26%). Het vermogen neemt in 2023 af met het jaarresultaat conform de winst- en verliesrekening. De herwaarderingsreserve (het ongerealiseerde deel van het vermogen) van zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed daalt door de afname van de marktwaarde. Voor een toelichting van het verloop van de marktwaarde verwijzen wij naar 7.3.4.

taxeert, terwijl bij de basisversie er sprake is van een modelmatige berekening zonder oordeel van een taxateur.

De aflossing van € 13 miljoen aan leningen en het afsluiten van nieuwe leningen ter waarde van € 38 miljoen hebben een klein effect op de ontwikkeling van de vreemd vermogenskostenvoet. De gemiddelde rentevoet voor 2023 bedraagt 2,85%. Dit betekent een stijging van 0,31% ten opzichte van 2022.

ing

zig Wij

tie xa

r ta

oo

d en

n

ge

in ter

rde

es Inv

M

aa tw ark

22

20

67

kwaliteit van het product. In de grafiek met de marktwaardeontwikkeling ten opzichte van vorig jaar, is dit effect duidelijk zichtbaar als “wijzigingen door taxatie”. Waardeverandering per gemeente Het werkgebied van Area bestaat uit de gemeenten Maashorst en Meierijstad. De totale waardedaling bedraagt gemiddeld 4,4%. Afwijkingen per gemeente zijn gelegen in nieuwbouw en terugkoop (37 eenheden in Meierijstad, 41 eenheden in Uden), verschillen in vastgoedtype, omvang en locatie.

Waterval verloop Marktwaarde naar Beleidswaarde 2023 Toename

€ 1.600.000

Marktwaarde 2023

Marktwaarde 2022