C22b Area - Jaarverslag-2023
Tekst van het document
Jaarverslag & Volkshuisvestelijk verslag
2023
Jaarverslag Jaarrekening Overige gegevens
Inhoud
2
Inleiding
4
Leeswijzer CSRD en ESG SDG’s
5 6 7
Volkshuisvestelijk verslag 2023 Beschikbaarheid Betaalbaarheid Duurzaamheid Kwaliteit Leefbaarheid Wonen en zorg De organisatie
8 10 18 20 24 30 34 36
Verslag van de Raad van Commissarissen Inleiding Besturen en toezicht houden Governance Verslag van gehouden toezicht Verslag vanuit de werkgeversrol Verslag vanuit Klankbordfunctie en adviesrol Samenstelling en functioneren
42 43 44 45 46 50 52 52
Verslag van de Bewonersraad
56
Verslag van de Ondernemingsraad
58
Financieel jaarverslag 2023 Beoordelingskader Financiële kengetallen Financieel resultaat 2023 Risicobeheersing, toetsing en risicoprofiel
60 61 62 63 67
Vooruitblik naar 2024
72
Verklaring van het bestuur
74
Ruimte scheppen om te genieten
3
Inleiding 2023 is enthousiast en positief begonnen. De verhuurdersheffing was afgeschaft en de mogelijkheden leken ongeremd. Ik citeer uit mijn voorwoord uit de begroting: “En dat terwijl er één ding helder is: alle remmen moeten los om de problemen op te lossen. Elke investeringsmogelijkheid moet aangegrepen worden om de woningnood op te lossen en om onze bestaande voorraad energiezuiniger en duurzaam te maken. En we moeten extreem alert zijn dat onze bewoners niet door het ijs zakken. Dat ze het hoofd boven water houden én dat ze het vertrouwen in Area houden dat we er zijn voor hèn en dat we ze niet laten vallen. Dat betekent ook een verhoogd risicoprofiel. Dat we bereid zijn meer risico’s te nemen en nog ondernemender onze kansen benutten en daarbij ook onze maatschappelijke partners zoals de gemeenten blijven aanspreken op hun mede-verantwoordelijkheid”
4
Die ambities hebben we onverminderd voort kunnen zetten. De aankoop van 178 sociale huurwoningen - samen met het ontmoeting- en leefgoedcentrum in het Veghelse Kloosterkwartier geeft mooie mogelijkheden om zowel woningnood op te lossen als om te werken aan een modern wonen/zorg/welzijnconcept. Het betekent dat we samen met een aantal andere projecten een record aantal nieuwe woningen kunnen realiseren. De verduurzaming loopt full speed door. Met de start van het project ‘Flatwijk Uden’ halen we in een aantal jaren 250 appartementen van het gas af en geven we ze een facelift. Met het experiment ‘Butterfly effect’ werken we op een andere manier om de wijkopbouw en de sociale cohesie in een nieuwe wijk te versnellen en verdiepen. In de Aedes benchmark scoorden we wederom een A op duurzaamheid en huurderstevredenheid. Een geweldige prestatie in een wereld waarin onze bewoners het ook steeds lastiger krijgen. Het visitatierapport van 2023 onderschreef dat die resultaten gezien werden door onze samenwerkingspartners.
Een citaat uit de bestuurlijke reactie: “Wat ons vooral raakt zijn de volgende verhalen: • De hoge duurzaamheidsambities zijn ruimschoots op tijd gehaald; • De kwaliteit van de nieuwbouw wordt geroemd; • Qua betaalbaarheid heeft Area een goede prijs/kwaliteitverhouding; • De Area mentaliteit van aanpakken maakt van hen een prettige en geliefde samenwerkingspartner; • Area heeft de aansturing op orde en is een organisatie van ‘doeners’; • De inzet op het terrein van sociale veiligheid, zowel preventief als repressief, wordt gewaardeerd.”
5 Toch was het niet allemaal goud wat er blinkt. De eenmalige huurverlaging hakte er in; deze gold voor zo’n 30 % van onze huurders. De kosten van al die ambities liepen fors op vanwege stijgende bouwkosten, inflatie en de hogere rente. Bij de begroting van 2024 was de conclusie dat ook Area op middellange termijn tegen de ratio’s van het WSW aan gaat lopen. Daarom hebben we een herijkingsoperatie ingezet, waarin we alle beleidsterreinen met een financiële impact evalueren en bijstellen. De visitatiecommissie gaf aan dat er wel wat verbeteringen nodig zijn om de interne processen te verbeteren. Deze acties zijn ingezet. Intern kijk ik met veel plezier naar de gestage positieve ontwikkeling van onze organisatie en onze collega’s. Er is ontzettend hard gewerkt bij de afdelingen met bewonerscontacten om de dienstverlening aan en samenwerking met onze bewoners beter te krijgen. Vanuit wijkontwikkeling blijven nieuwbouw- en verduurzamingsambities op peil. Het backoffice ondersteunt dit met stabiele processen en vernieuwing waar het nodig is. Jan van Vucht, directeur-bestuurder
Leeswijzer
6
2.1 CSRD en ESG In de Europese Unie is (voor hele grote ondernemingen) de “Corporate Sustainability Reporting Directive” (CSRD) van kracht vanaf 2024. Dat klinkt heel moeilijk, maar eigenlijk gaat deze wetgeving erover dat het verhaal achter de cijfers (in het jaarverslag) net zo belangrijk moet worden als de jaarrekening. De CSRD verplicht ondernemingen om in het jaarverslag toelichting te verschaffen over “Environmental, Social and Governance” (ESG) aspecten.
Per thema behandelen we de resultaten die we hebben behaald op basis van jaardoelen die wij ons hadden gesteld voor 2023. Ook behandelen we overige resultaten (ondanks dat we daar geen specifiek jaardoel hadden geformuleerd).
Dat treft, want alles wat Area doet, staat in het teken van Environment (we verduurzamen onze woningen), Social (we huisvesten een sociale doelgroep tegen betaalbare prijzen) en Governance (we gaan sober en doelmatig met ons huishoudboekje om, binnen alle geldende wet- en regelgeving). ESG zit dus in de bloedvaten van Area. Daarom wil Area ook proactief toelichting verschaffen over wat Area doet in het kader van ESG. Dat doen we enerzijds via de Aedes-thema’s die we ook gebruiken met het inrichten van ons jaarplan:
2.2 SDG’s De Sustainable Development Goals (SDG’s), zijn zeventien doelen om van de wereld een betere plek te maken in 2030. Ze zijn een mondiaal kompas voor uitdagingen als armoede, onderwijs en de klimaatcrisis. SDG’s zijn in 2015 door de Verenigde Naties vastgesteld als de nieuwe mondiale duurzame ontwikkelingsagenda voor 2030. Ze worden gepromoot als de wereldwijde doelstellingen voor duurzame ontwikkeling. En ze zijn goed te relateren aan de thema’s “Environment” en “Social”.
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Beschikbaarheid (Social), zie hoofdstuk 3.1 Betaalbaarheid (Social), zie hoofdstuk 3.2 Duurzaamheid (Environment), zie hoofdstuk 3.3 Kwaliteit (Environment én Social), zie hoofdstuk 3.4 Leefbaarheid (Social), zie hoofdstuk 3.5 Wonen en Zorg (Social), zie hoofdstuk 3.6 De organisatie (Governance), zie hoofdstuk 3.7
Om volledig te rapporteren over ESG, geven we ook nadrukkelijke toelichting op governance-aspecten in het verslag van onze raad van commissarissen (zie hoofdstuk 4).
Area kan niet bijdragen aan alle zeventien doelen. Maar toch kunnen we in meer of mindere mate wel aan onderstaande doelen bijdragen. In ons volkshuisvestelijk verslag koppelen we onze jaarresultaten ook aan de het SDG-doel, waar wij aan bijdragen door middel van het weergeven van een van hiernaast weergegven symbolen.
1. Geen armoede Beëindig armoede overal en in al haar vormen
11. Duurzame steden en gemeenschappen Maak steden en menselijke nederzettingen inclusief, veilig, veerkrachtig en duurzaam
3. Goede gezondheid en welzijn Verzeker een goede gezondheid en promoot welzijn voor alle leeftijden
12. Verwantwoorde consumptie en productie Verzeker duurzame consumptie- en productiepatronen
7. Betaalbare en duurzame energie Verzeker toegang tot betaalbare, betrouwbare, duurzame en moderne energie voor iedereen
13. Klimaatactie Neem dringend actie om klimaatverandering en haar impact te bestrijden
8. Eerlijk werk en economische groei Bevorder aanhoudende, inclusieve en duurzame economische groei
15. Leven op het land Bescherm, herstel en bevorder het duurzaam gebruik van ecosystemen op het vasteland
10. Ongeleikheid verminderen Dring ongelijkheid in en tussen landen terug
17. Partnerschap om doelstellingen te bereiken Versterk de implementatiemiddelen
7
8
Volkshuisvestelijk verslag 2023
Area zorgt voor voldoende betaalbare en beschikbare huurwoningen, speciaal voor mensen met een kleinere beurs. Wat ons drijft, is dat we echt iets kunnen betekenen in het leven van onze bewoners. We willen vanuit een toonaangevende rol opkomen voor onze bewoners die ons écht nodig hebben. Onze missie is:
Wij werken samen aan betaalbaar en duurzaam wonen voor mensen die ons écht nodig hebben. Deze strategische lijn is in het jaarplan 2023 onderverdeeld in zeven thema’s. Zes thema’s zijn ingericht op basis van de Aedes speerpunten: “beschikbaarheid”, “betaalbaarheid”, “duurzaamheid”, “kwaliteit”, “leefbaarheid” en “de organisatie”. We hebben deze thema’s aangevuld met het thema “wonen en zorg”, omdat we vinden dat dit de komende jaren steeds meer gaat spelen. Deze zeven thema’s zijn in het herijkte koersplan vertaald naar lange termijn doelstellingen en in het jaarplan 2023 naar meetbare jaardoelen. In onderstaande paragrafen geven we per thema inzicht in de realisatie van de benoemde doelstellingen.
9
Beschikbaarheid Onze woningvoorraad neemt toe door nieuwbouw en aankoop en neemt af door sloop en verkoop van woningen. In onze portefeuillestrategie beschrijven we de verwachte demografische ontwikkelingen en het aandeel benodigde sociale huurwoningen dat daarbij past. In de landelijke prestatie afspraken zijn aanvullende afspraken gemaakt over de landelijke nieuwbouwopgave. De plannen sluiten uiteraard aan bij de prestatieafspraken die met de gemeente Meierijstad en de gemeente Maashorst zijn overeengekomen. In het jaarplan 2023 zijn de volgende doelstellingen benoemd: Lange termijn doelstellingen • In 2030 staan er ruim 600 nieuwe woningen in Maashorst en ruim 600 nieuwe woningen in Meierijstad. • In 2025 is de kans voor verschillende doelgroepen om een woning te krijgen meer in evenwicht.
10
Doelen 2023 • In elke gemeente hebben we voor minimaal 150 nieuw te bouwen woningen harde afspraken met de gemeente en/of ontwikkelaars. • Voor jonge mensen tot 44 jaar is de slaagkans met 10% verbeterd.
Als gevolg van de herijking van de portefeuille strategie in 2022 is de nieuwbouwopgave van Area verhoogd voor de komende jaren. Het beleid is gewijzigd ten aanzien van de opgehoogde bouwopgave en bredere opties om de woningnood te bestrijden (woningen splitsen, etc.). Daarnaast zijn we permanent actief met de gemeenten in gesprek om de beschikbaarheid van betaalbare geschikte bouwloca-
2023
Gemeente Maashorst
Gemeente Meierijstad
Zelfstandige woongelegenheden DAEB
8.124
4.999
3.125
Zelfstandige woongelegenheden nietDAEB
326
181
145
Totaal woongelegenheden
Deze ontwikkelingen zijn in de resultaten terug te zien; veel nieuwbouw komt ten opzichte van de opgave in de praktijk uit op een exploitatieprijs in de huurcategorieën: ‘betaalbaar’ en ‘duur’ in plaats van in de categorieën: ‘zeer goedkoop’ en ‘goedkoop’, waar de opgave aanzienlijk hoger ligt.
Het aanbod van betaalbare sociale huurwoningen is onvoldoende en het aantal actief woningzoekenden neemt toe. We slagen er maar mondjesmaat in om nieuwbouw toe te voegen, terwijl we redelijk wat woningen in acquisitie hebben. Met name in de gemeente Maashorst speelt het beperkt toevoegen van woningen. Begin 2023 is er wel gestart met 45 eengezinswoningen in Uden. Helaas constateren we ook dat de betaalbare sociale huurwoning een concurrerende markt is. In 2023 hebben we in Meijerstad een tweetal projecten kunnen overnemen van ontwikkelaars waarbij de oplevering in beeld was. In het Kloosterkwartier hebben we 178 woningen kunnen verwerven waarbij er 64 al begin Q1-2024 opgeleverd zijn. De overige woningen worden in aanbouw genomen in 2025. De Frisselsteinstraat is ook in 2023 gestart met realisatie en deze wordt ook in 2024 opgeleverd.
De samenstelling van ons verhuurbaar bezit (en de mutaties daarin in 2023) zijn als volgt uit te splitsen:
Bezit uitgesplitst naar wel of niet Dienst van Algemeen Economisch Belang
Onzelfstandige woongelegenheden
3.1.1 In elke gemeente hebben we voor minimaal 150 nieuw te bouwen woningen harde afspraken met de gemeente en/of ontwikkelaars In 2023 hebben we gemerkt dat de woningmarkt behoorlijk op slot zit. De bouwkosten van nieuwe woningen zijn zodanig flink gestegen tov 2022, dat het toevoegen van woningen in de lagere huurklassen financieel gezien erg moeilijk is. Prijzen worden niet gestand meer aangeboden en daarnaast zijn we ook geconfronteerd tijdens de realisatie met kostenverhogende aspecten.
ties te verkennen om op deze wijze tot een versnelde groei van het aantal woningen te komen. Het heeft wel geresulteerd in verschillende intentieovereenkomsten voor de ontwikkeling en realisatie met name in Maashorst.
Overig bezit DAEB Overig bezit Niet-DAEB Totaal bezit
166
128
38
8.616
5.308
3.308
26
16
10
516
352
164
9.158
5.676
3.482
Tabel 1 Totaal bezit per 31-12-2023
Mutaties in het bezit
Begroting 2023
2023
Gemeente Maashorst
Gemeente Meierijstad
Nieuwbouw woningen
77
77
40
37
Verkoop woningen*
16
14
8
6
Aankoop woningen
3
1
1
0
Sloop woningen**
0
0
0
0
Totaal mutaties
64
64
33
31
Tabel 2 Wijzigingen bezit in 2023 *
We voeren een gematigd verkoopbeleid, (mede vanuit prestatieafspraken) gericht op 10 tot 15 DAEB-woningen per jaar.
** In 2023 heeft Area géén woningen gesloopt. Voor 76 woningen is de sloopafweging gemaakt samen met de bewoners, daar zal in de toekomst sloop plaatsvinden (na planontwikkeling).
11
Ontwikkelingen in de gemeente Maashorst Met de oplevering van project De Bogerd, zijn (conform onze begroting) 40 woningen eind van het jaar opgeleverd. In de nacht voor de oplevering is in één van de woningen brand geweest. Tot op heden is de oorzaak nog niet vast komen te staan. Omwille van de veiligheid hebben we de oplevering aan bewoners vertraagd. Eind 2023 was de uitgebrande woning nog niet verhuurbaar in verband met onderzoek en herstel. Het project De Ruiter (45 woningen) is in uitvoering en wordt in het eerste kwartaal van 2024 opgeleverd. Daarna blijft het waarschijnlijk even stil in de gemeente Maashorst.
2023
2022
2021
5.180
5.161
5.120
Onzelfstandige woongelegenheden
128
128
128
Overig bezit
368
368
367
Totaal bezit
5.676
5.657
5.615
Zelfstandige woongelegenheden
12
13
Tabel 3 Ontwikkelingen van ons bezit gemeente Maashorst 2021-2023
Ontwikkelingen in de gemeente Meierijstad In de gemeente Meierijstad zijn we momenteel actief aan het bouwen. In het Kloosterkwartier worden 64 appartementen gerealiseerd die in Q1-2024 worden opgeleverd. Daarnaast zijn er in het plan Kloosterveld in Veghels Buiten (32 woningen) en in Erp (5 woningen) opgeleverd. We zijn gestart met de Iepenlaan (16 woningen), maar door bezwaren zijn de bouwwerkzaamheden weer stilgelegd. In februari 2024 worden de bouwwerkzaamheden hervat. De Zeven Eikenlaan (15 woningen) ligt voorlopig stil omwille van een procedure bij de Raad van State. De woningen aan de Frisselsteinstraat zijn momenteel in uitvoering en worden medio 2024 opgeleverd. De productie van de “flexwoningen” voor de Muntelaar start in februari 2024, oplevering volg t in Q3. 2023
2022
2021
3.270
3.239
3.198
Onzelfstandige woongelegenheden
38
38
38
Overig bezit
174
174
174
Totaal bezit
3.482
3.451
3.410
Zelfstandige woongelegenheden
Tabel 4 Ontwikkelingen van ons bezit gemeente Meierijstad 2021-2023
Kloosterkwartier Met het letterlijk uitsterven van kloosterlingen, komen overal in Nederland kloosterterreinen en -gebouwen leeg te staan door het verlies van hun functie. Zo ook bij het Veghels klooster Franciscanessen (gesticht in 1844 en inmiddels een rijksmonument). De zusters zijn een samenwerking aangegaan met Zenzo Maatschappelijk Vastgoed voor de verkoop en transformatie van het gebied. Na een uitgebreide planvoorbereiding is de uitvoeringsfase in 2022 gestart. Area is in de zomer van 2022 door Zenzo benaderd of er interesse is in afname van het Moederhuis, Kapel en Ontmoetingscentrum voor de realisatie van appartementen in combinatie met het “Leefgoed- gezondheids- en ontmoetingscentrum” (zie hoofdstuk 3.5). Area heeft toen ook afgesproken om enkele nieuwbouwgebouwen te kopen ten behoeve van de sociale huur in Veghel.
In 2024 wordt als eerste (voor Area) “gebouw C/D” van het Kloosterkwartier opgeleverd. Hierin komen maar liefst 64 appartementen met een gemiddelde huurprijs rond de eerste aftoppingsgrens. Hierna volgt de transformatie van het bestaande Moederhuis van het Klooster naar 49 appartementen met een huurprijs variërend van onder de laagste aftoppingsgrens, tot iets onder de liberalisatiegrens. Daarnaast wordt ook de bestaande Kapel getransformeerd naar kantoorruimtes waar enkele maatschappelijke deelnemers van het Leefgoed-initiatief zich zullen huisvesten (met name Area, de gemeente Meierijstad en OnsWelzijn). Tot slot verwacht Area in 2025 64 appartementen te kunnen toewijzen van “gebouw G/H” (waar de huurprijzen rond de tweede aftoppingsgrens zullen liggen).
3.1.2 Voor jongen mensen tot 44 jaar is de slaagkans met 10 % verbeterd. Area probeert actief de slaagkansen voor de doelgroepen in balans te brengen. De pilot waarbij we doorstroming realiseren en zo verhuisketens door de diverse doelgroepen heen te stimuleren. De eerste resultaten worden als positief ervaren en een inhoudelijke evaluatie vindt in 2024 plaats.
14
Zoals uit onderstaande grafiek blijkt, zijn jongeren tot 44 jaar een belangrijke afnemer van vrijkomende woningen in Uden en Veghel en zijn in 2023 meer woningen verhuurd aan die leeftijdscategorie ten opzichte van het jaar ervoor.
Dit bereiken we onder meer door het toepassen van verschillende methodes voor woningtoewijzing en daar maken we ook prestatieafspraken met de gemeenten over.
50
31
30
26
25
17
15
Statushouders In het verslagjaar is de toestroom van statushouders groot als gevolg van diverse crisissituaties in de wereld. In zowel de gemeente Meierijstad als in de gemeente Maashorst zijn we erin geslaagd te voldoen aan de vraag. Het was vaak niet eenvoudig door weinig huuropzeggingen en het niet aansluiten van de vraag op ons vrijkomende woningbezit.
20
20
10
15 11
11
2020
2021
6
5 0
2019
200
150
100
2022
Uden
2023
Veghel
Grafiek 2 Aantal woningen met gehuisveste statushouders
Urgenties Het aantal urgentieverzoeken blijft ongeveer gelijk met het voorgaande jaar. In 2023 werden 20 dossiers in de Urgentiecommissie behandeld, waarvan 1 voor Area en 7 voor Woonmeij toegewezen. Door een goede mix en samenwerking met gemeenten en netwerkpartners worden mensen in nood geholpen middels de weg van
250
18
15
urgentieplus en plaatsing in de Maatschappelijke Opvang. Onze voor spoedzoekers bestemde flexwoningen in Uden en Erp spelen hier een eveneens een grote rol in. De flexwoningen in Uden zijn alleen bestemd voor alleenstaanden en we zien in het verslagjaar dat spoedzoekende eenoudergezinnen vaak moeilijker aan een woning komen.
50
35 0
< 23 jaar
23 - 27
28 - 44
2022 Grafiek 1 toewijzingen naar leeftijdsklasse
45 - 54
55- - 64
65 - 74
75+ jaar
30 25
2023
29
29
20 15
Toewijzingsmethode
Meierijstad
Maashorst
Inschrijfduur
63%
67%
Loting
17%
7%
Directe verhuur
0%
0%
Bemiddeling
20%
26%
Totaal
100%
100%
Tabel 5 toewijzingsmethodes in 2023
10
18 13
12
12
10 8
5 0
2018
8
4
3
4
2019
2020
2021
Afgewezen Grafiek 3 Urgentie-aanvragen
2022
Toegewezen
2023
15
Passend toewijzen Ook in 2023 zijn we in staat geweest binnen de wettelijke normen te blijven op het gebied van passend toewijzen. Van alle huishoudens die wij hebben gehuisvest in 2023, met een inkomen onder de grens voor passend toewijzen, hebben wij 96,7% met een passende huur verhuurd.
16
Wij gaan zorgvuldig om met de eisen op dit gebied. In specifieke gevallen wijken we af van de passendheidsregel. Wij kijken goed naar het huisvesten van de juiste doelgroepen op de juiste plek. Dat vereist in een aantal gevallen dat we bewust niet passend toewijzen. Een voorbeeld is zeker het huisvesten van grote gezinnen. Daar conflicteert passend toewijzen met de volkshuisvestelijke richtlijn. Totale toewijzingen Net zoals het landelijk beeld uitwijst, neemt de druk op de woningmarkt verder toe. Dat heeft te maken met de toename van de reguliere woningzoekenden, een lagere mutatiegraad (minder vertrekkers) en ook met de toename vanuit bijzondere doelgroepen uit de zorg en door de toestroom van statushouders. We zien dat zelf terug in
het aantal actief woningzoekenden (volgens onze woonruimteverdeelsysteem “OnsHuiz”), het aantal reacties op woningen en aan de aanvragen die we vanuit de gemeenten en maatschappelijke partners krijgen. Thuispoort Acht Noordoost Brabantse woningcorporaties – Area, Brabant Wonen, Charlotte van Beuningen, JOOST, Mooiland, Woonmeij, Woonveste en Zayaz – werken sinds najaar 2021 samen om tot een regionaal woonruimtevindsysteem te komen. De naam van dat nieuwe woonruimtevindsysteem is “Thuispoort”. Thuispoort vervangt vanaf mei 2024 OnsHuiz voor onze advertenties en woningtoewijzingen. Met Thuispoort is het straks makkelijker zoeken naar een sociale huurwoning in de regio Noordoost-Brabant. Woningzoekenden vinden straks alle vrijkomende sociale huurwoningen op één plek, waardoor de woningzoekenden zich niet meer hoeven in te schrijven op verschillende website en bij verschillende woningcorporaties en daarmee ruimere keuze hebben.
2023
2022
Aantal woningzoekenden
40.647
36.993
Actief woningzoekenden
6.707
5.739
Aantal verhuringen Maashorst
363
364
Aantal verhuringen Meierijstad
230
217
Totaal aantal verhuringen
593
581
Tabel 6 Totaal aantal woningzoekenden en verhuringen
17
Figuur 1 Werkgebied Thuispoort
Lage mutatiegraad De mutatiegraad is in 2023 op hetzelfde niveau als in 2022. Ook hier zien we de krapte in de woningmarkt terug. De doorstroming vanuit het huidige bezit naar een nieuwe woning wordt voor veel bewoners ook lastiger door een krapper aanbod. Uit onderstaande grafiek blijkt de gemiddelde mutatiegraad van de afgelopen jaren:
8,7 8
7,5
7,1
6,4
2016
2017
2018
2019
2020
6,8
6,9
6,9
2021
2022
2023
Grafiek 4 Langjarige ontwikkeling mutatiepercentage (inclusief nieuwbouw)
Betaalbaarheid Betaalbaarheid is een belangrijke pijler van ons huurbeleid en staat onder druk door de toegenomen totale woonlasten als gevolg van de gestegen energiekosten. Woningen moeten voor onze doelgroepen financieel haalbaar blijven. Daar blijven we voor staan in nauwe relatie met een kwalitatief goede en duurzame woning. Dit betekent dat niet alleen huurlasten voor ons belangrijk zijn, maar juist de woonlasten.
12% 10% 8%
De jaarlijkse huurverhoging moet in evenwicht zijn tussen hetgeen onze huurders kunnen dragen (rekening houdende met regeringsmaatregelen zoals stijging minimumloon) en wat wij kunnen cq. moeten vragen. In het jaarplan 2023 zijn de volgende doelstellingen benoemd:
6% 4% 2%
Lange termijn doelstellingen • Ons huurbeleid volgt de inkomensontwikkeling min 0,5%.
18
0% 2018
Doelen 2023 • De jaarlijkse huurverhoging is in evenwicht tussen hetgeen onze huurders kunnen dragen en wij moeten vragen. • We geven sturing op woonlasten in relatie tot maatschappelijke ontwikkelingen.
3.2.1 De jaarlijkse huurverhoging is in evenwicht tussen hetgeen onze huurders kunnen dragen en wij moeten vragen. De maximale huurverhoging die wij in 2023 mochten vragen van de overheid was 3,1%, met een uitzondering voor de (midden) hoge inkomens. De totale “huursom” mocht in 2023 maximaal met 2,6% stijgen. In 2023 is een bescheiden huurverhoging gevraagd van onze bewoners. Sterker nog, voor onze bewoners met een laag inkomen (iets hoger dan het sociaal minimum, zo’n 30% van onze bewoners) zijn huren per 1 juli 2023 verlaagd tot € 575 per maand. Voor woningen met een E-, F-, of G-energielabel (4% van onze bewoners), hebben we in 2023 géén huurverhoging gevraagd. Voor het overgrote deel van onze bewoners (55%) is een huurverhoging gevraagd van 2,5%. Voor bewoners met een (midden)hoge inkomens (8%) heeft Area een iets hogere huurverhoging gevraagd, net zoals voor onze “commerciële” huurcontracten (3%).
Conform de wettelijke regels komt de berekening van de huursomstijging voor Area over 2023 uit op 2,4%. Als we voor de laatste jaren de huursomstijging van Area afzetten tegen de inflatie (op basis van de consumentenprijsindex, oftewel CPI), dan zien we dat Area over het algemeen (veel) minder huurverhoging vraagt dan dat de prijzen stijgen. Om de betaalbaarheid van onze woningen goed in het vizier te blijven houden, kijken we naar het aandeel van onze woningen met een huurprijs tot de ‘aftoppingsgrenzen’ voor de huurtoeslag. Inmiddels heeft zo’n 82% van ons woningbezit een huurprijsniveau tot maximaal de tweede aftoppingsgrens. De huurverlaging die Area heeft doorgevoerd bij een deel van de bewoners, heeft gezorgd voor een stevige toename ten opzichte van 2022, zoals in de hiernaast weergegeven tabel.
2019
2020
2021
2022
2023
19
Inflatie (CPI)
Huurstijging Area Grafiek 5 Gemiddelde huur(som)stijging en inflatie
Huurprijsgrens 2023
2019
2020
2021
2022
2023
Kwaliteitskortingsgrens
< € 452,20
7,0%
7,0%
6,9%
7,0%
9,1%
1e aftoppingsgrens
< € 647,19
26,2%
51,7%
51,8%
52,1%
63,9%
2e aftoppingsgrens
< € 693,60
26,0%
19,2%
19,1%
18,5%
9,6%
59,2%
77,9%
77,8%
77,6%
82,6%
Totaal tot aftoppingsgrens DAEB-grens
< € 808,06
28,1%
17,1%
17,3%
17,5%
13,7%
Niet-DAEB
> € 808,06
12,7%
5,0%
4,9%
4,9%
3,7%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
Totaal
Tabel 7 Ontwikkeling huurprijsopbouw zelfstandige woningen
3.2.2 We geven sturing op woonlasten in relatie tot maatschappelijke ontwikkelingen In 2023 hebben we voorbeelden van sturen op woonlasten beoordeeld op de toepassing ervan voor Area. Vanuit de voorbeel-
den is het duidelijk dat Area in 2024 eerst beleid en borging te bepalen heeft op het gebied van woonlasten voordat we concreet kunnen sturen op woonlasten in relatie tot maatschappelijke ontwikkelingen.
Duurzaamheid Duurzaamheid is een belangrijk kwaliteitsaspect van onze woningen. Het draagt bij aan een gezonde leefomgeving (terugdringen CO2 uitstoot), vermindert de totale woonlasten van onze bewoners en draagt zo bij aan de betaalbaarheid van onze woningen. De verduurzaming van onze bestaande woningen doen we vooral via onze “GO+” renovatietrein en daarnaast onze “boemeltrein”. Daarom sturen we op een reductie van 3% voor de CO2 uitstoot van al onze woningen. Vanuit ons Koersplan zetten we in op beperking van de warmtevraag door het uitvoeren van zogenoemde ’no regret maatregelen‘. Vanuit het “CO2 Koersplan” bepalen we maatregelen per ‘archetype’ om de warmtelast te laten voldoen aan de “Standaard Isolatieprestatie”. Daarnaast maken we bewust de keuze voor “alles in 1 keer” of dat het verduurzamen van de installatie (van CV-ketel naar warmte-pomp) op een later moment wordt meegenomen.
20
2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 -
2017
2018
2019 Gas
2020
2021
2022
Elektra
Grafiek 6 Gemiddelde CO2 emissie per woning per jaar in kilogram
Om ook de circulariteit te stimuleren hanteren we hier ook het monitoren van de BCI. Als het om nieuwbouw gaat geven we zowel circulariteit als biobased bouwen vorm. In het jaarplan 2023 zijn de volgende doelstellingen benoemd: Lange termijn doelstellingen • In 2045 zijn al onze woningen energieneutraal. • In 2030 passen we bij onderhoud en renovatie 30% hergebruikte materialen toe. • In 2030 passen we in de nieuwbouw minimaal 30% biobased materialen toe. Doelen 2023 • De BCI (de bouwcirculariteitsindex) prestatie bij renovatie is verbeterd t.o.v. de nulmeting. • De BCI bij nieuwbouw is 0,45. • De MPG (milieuprestatieindex) is 0,65 (t.o.v. 0,8 nu).
3.3.1 Energieneutraal We monitoren de CO2-emissie van ons bezit per jaar. Helaas zijn die gegevens pas laat beschikbaar en kunnen we dus nog niet inschatten hoeveel CO2 is 2023 is bespaard ten opzichte van 2022. In 2022 hebben onze woningen 20.521 ton CO2 (2021: 23.523 ton). Dat is een daling van 12,7%. Om te corrigeren voor de verkoop of nieuwbouw van woningen, monitoren we ook de CO2 gemiddeld per woning (uitgesplitst naar oorsprong: gasverbruik of
elektraverbruik). Die ontwikkeling ziet er vanaf 2017 als volgt uit (gemeten in kg CO2-emissie per jaar per woning). Area is vertegenwoordigd bij de RES Noord Brabant-overleggen, een platform voor professionals die betrokken zijn bij de energietransitie. In 2024 werken we (samen met collega-corporatie Woonmeij) aan het beter kunnen monitoren van de CO2-emissie en sluiten we aan bij een regionale monitor waarin we samen met meerdere corporaties onze CO2 uitstoot kunnen
vergelijken en op gemeentelijk niveau kunnen beoordelen. Daarnaast werken we met een externe expert (Endule) aan een “CO2 koersplan”, waarmee we scherper in beeld willen krijgen hoe we onze woningen in 2045 CO2-neutraal kunnen krijgen. Hierin sturen we op warmtelast in plaats van labelsturing. In het eerst kwartaal van 2024 vind de financiële doorrekening van deze plannen plaats, waarna Area haar duurzaamheidsbeleid zal herijken. 3.3.2 We verbeteren de BCI (de bouwcirculariteitsindex) bij renovatie In 2023 hebben we een ‘nulmeting’ laten uitvoeren op de bouwcirculariteitsindex (“BCI”) van onze bestaande woningen. De BCI is de gemiddelde circulaire potentie van een gebouw op basis van alle toegepaste producten en elementen. Onze rij- en hoekwoningen hebben nu gemiddeld een BCI score van 32%. Hierbij valt op dat op het thema “losmaakbaarheid”, onze score slechts 24% is. Wij zien dat de cementgebonden materialen of materialen waarbij veel fossiele brandstoffen worden gebruikt in de productie een grote negatieve invloed hebben op de BCI. Om de BCI te verbeteren dienen we materialen met een verantwoorde herkomst
toe te passen. Bij het in 2023 gestarte groot onderhoud van onze Flatwijk wordt in het eerste kwartaal van 2024 het effect van de werkzaamheden op de bestaande BCI inzichtelijk gemaakt. 3.3.3 De BCI bij nieuwbouw is 45% Uit de BCI-meting van ons in ontwikkeling zijnde nieuwbouwproject ‘De Ruiter’ (Uden) blijkt een BCI van 33%, en een score op losmaakbaarheid van 27%. Dit terwijl de “milieuprestatie index” (ook wel: milieuprestatie gebouwen, of MPG) voor dit project kleiner is dan 0,5. De MPG geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast (en die moet verplicht bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning worden bepaald). De lage score op BCI, ondanks de goede score op MPG toont het belang van sturen op BCI aan. Bij opgeleverd nieuwbouwproject ‘de Bogerd’ (Uden) is de BCI van één woningtype op 47% uitgekomen. De gebruikte binnenspouwbladen en de houten gevel hebben een positief effect gehad op de BCI. Daarnaast is het toegepaste groene hellende dak, uniek in Nederland gezien het feit dat het complexmatig is toegepast
21
in plaats van op individueel niveau. Dit bijzondere dak is genomineerd voor de dakprijs 2023 en is daar in de top 3 van Nederland geëindigd.
22
3.3.4 De MPG (milieuprestatieindex) is 0,65 (t.o.v. 0,8 bouwbesluit) Als onderdeel van ons circulariteitbeleid hebben we een doelstelling voor de MPG bepaald die verder gaat dan wat wettelijk is bepaald. Area verwacht bij nieuwbouw ontwikkelingen een MPG beter dan 0,65 in tegenstelling tot 0,8 wat van ons wordt verwacht conform het geldende bouwbesluit. Bij alle eigen ontwikkelingen hanteren we deze zwaardere norm. Bij turn-key aankopen zijn we vaak nog afhankelijk van het product dat wordt aangeboden en zijn we nog bereid om af te wijken. Omdat we bij steeds meer turn-key projecten vaker al aan de voorzijde worden betrokken, zullen we steeds meer op een lagere MPG kunnen sturen. Gemeenten Zowel de gemeente Maashorst als Meierijstad hebben in 2023 de teams op duurzaamheid uitgebreid. Op gebied van de materialentransitie, energietransitie, biodiversiteit en klimaatadaptatie worden met beide gemeenten doelen gesteld, afspraken gemaakt en intensief samengewerkt met alle aanwezige corporaties. Deze thema’s landen ook in het “CO2 Koersplan” en de ambitiekaart. Deze uitgewerkte ideeën worden de onderlegger van de nieuwe prestatieafspraken op gebied van duurzaamheid. In beide gemeenten hebben we, volgens afspraak, voor de monitoring van de CO2reductie van de corporaties een gezamenlijk CO2 monitoringssysteem in gebruik genomen.
Ontwikkelingen in de gemeente Maashorst Area wordt door de gemeente betrokken bij het opstellen van de “warmtetransitievisie” en het “uitvoeringsplan verduurzaming gebouwde omgeving”. Dit is een verdere uitwerking van het duurzaamheidsakkoord. In tegenstelling tot Meierijstad ziet Maashorst geen kans of rol voor haar in een warmtenet. Indien Area kansen in haar bezit ziet, dan zal de gemeente hierin een positieve grondhouding innemen. In het uitvoeringsplan richt de gemeente zich op het uitfaseren van de E-, F-, en G-labels waarin zij in haar gemeente tot 2033 een totaal aantal van 10.000 woning dient te isoleren. Ontwikkelingen in de gemeente Meierijstad Op gebied van circulariteit heeft Area haar beleid gedeeld met gemeente en collega-corporatie Woonmeij zodat ook zij starten met een beleid op dit thema. Dit wordt in 2024 verder uitgewerkt.
Energetische prestaties woningvoorraad Voor het labelen van woningen wordt gebruik gemaakt van de energetische kwaliteit van onze woningen uitgedrukt in de EP1, EP2 en EP3. • EP1 geeft inzicht in de schilisolatie van de woning, uitgedrukt in kWh/m2. De Standaard geldt als referentie voor een toekomst klaar isolatieniveau, voor woningen die op lage temperatuur worden verwarmd. • EP2 laat zien welk primair fossiel energieverbruik per m2 vloeroppervlak nodig is. Vanuit deze waarde wordt ook de CO2 uitstoot van de woning berekend in kg CO2/m2. • EP3 geeft inzicht in het percentage opgewekte duurzame energie (zonnepanelen) op de woning ten opzichte van het totale energiegebruik.
Onderstaande tabel laat de prestaties van Area zien ten opzichte van de meest recente Aedes Benchmark (najaar 2023). Eind 2023 is de aanbesteding afgerond voor het aanbrengen van de laatste zonnepanelen op het bezit van Area. Deze werkzaamheden zijn naar verwachting aan het einde van het eerste half jaar van 2024 afgerond. Zonnesystemen verbeteren “EP2” en het energielabel van woningen (zie het volgende hoofdstuk), maar hebben geen effect op het direct gasverbruik en op de isolatieprestatie. De overige verduurzamingsmaatregelen worden via het CO2 koersplan gepland vanaf 2024.
Prestatieveld Duurzaamheid
Area 2023
Benchmark
Area 2022
In navolging van de “transitievisie warmte” van de gemeente Meierijstad, zijn tussen Area en gemeente de startwijken Bunders en Oranjewijk Veghel aangewezen. Hier houden wij rekening mee in onze duurzaamheidsaanpak.
Warmtevraag EP1 in kWh/m2
100,0
112,0
104,5
Afstand tot De Standaard in kWh/m2
29,2
39,1
33,9
Primair fossiel Energieverbruik EP2 in kWh/m2
163,3
186,8
177,7
CO2 uitstoot over gasverbruik in kg CO2/m2
16,7
18,1
17,9
Ook heeft de gemeente haar biodiversiteitsbeleid vastgesteld. In 2023 is in de samenwerking met de woningcorporaties uitvoering geven aan de verschillende acties en afspraken uit het uitvoeringsprogramma.
Woningen met zonnepanelen
74,8%
19,9%
69,2%
Tabel 8 Resultaat duurzaamheid Area ten opzichte van Aedes benchmark 2023
23
Kwaliteit Onze bewoners moeten veilig kunnen wonen en leven in een schone en complete omgeving. De kwaliteit van onze woningen en de huurderstevredenheid zijn dan ook de belangrijkste waarden van ons onderhoudsprogramma. Om de kwaliteit van de woningen te verbeteren, willen we het aantal woningen met een E-, F- of G- energielabel verminderen. Daarnaast zetten we in op een concrete stap voorwaarts in de tevredenheid over onze dienstverlening richting een 8: elke proces onder de 8 dient een verbetering te laten zien. Aandachtspunt is hierbij vooral het verhuisproces. Lange termijn doelstellingen • In 2030 is de kwaliteit van onze woningen op peil met de duurzaamheidsambitie. • In 2025 waarderen bewoners ons werk met een 8.
24
Doelen 2023 • We verminderen de woningen met EFG- labels met 50%. • We verbeteren op alle KWH- onderdelen en we gaan voor de ‘8’.
Maashorst
Meierijstad
Totaal
A++++
12
35
47
A+++
141
58
199
Energielabel
A++
92
36
128
A+
163
230
393
A
1.606
1.289
2.895
B
1.012
510
1.522
C
800
290
1.090
D
472
54
526
E
124
20
144
F
55
2
57
G
13
5
18
onbekend / verlopen Totaal
690
729
1.419
5.180
3.258
8.438
Tabel 9 Verdeling energie labels zelfstandige woongelegenheden
3.4.1 We verminderen de woningen met EFG- labels met 50%. Ondanks dat energielabels weinig zeggen over direct gasverbruik, is het nog steeds een goede indicator voor het “primair fossiel brandstofverbruik”. Area monitort en stuurt al jaren op haar energielabels. Zo heeft Area een versnelling ingezet op de verduurzaming van woningen met E-, F- en G-labels. Hiervoor zijn in 2023 twee aannemers geselecteerd welke deze woningen in onze “Boemeltrein” versneld aanpakken. Hierbij moet vermeld worden dat tabel 9 circa 1.400 woningen bevat met een verouderd energielabel. De achterstand in “afgemelde” energielabels wordt zo snel
lmogelijk ingelopen, maar wordt bemoeilijkt door een schaarste in bevoegde inspecteurs. Een groot deel van de basisgegevens (benodigd voor de vaststelling van het energie label) zijn wél voorhanden en daarop wordt een “voorlopig” energielabel ingeschat. Met die voorlopige energie labels bepaald Aedes de benchmark en Area’s positie daarin ten opzichte van de branche:
Area
7,0%
34,7%
26,2%
19,9%
4,3%
5.001-10.000 vhe’s (M)
5,4%
29,1%
20,1%
25,1%
7,4%
4,1%
Nederland
5,9%
28,8%
19,3%
24,6%
7,6%
4,4%
20%
0% A++++
A+++
40% A++
A+
A
60% B
C
D
E
Figuur 2 Verdeling energielabels Area in vergelijking met de benchmark
80% F
G
Onbekend
100%
25
3.4.2 We verbeteren op alle KWHonderdelen en we gaan voor de ‘8’ Begin 2022 scoorde Area gemiddeld een 7, eind 2023 scoort Area gemiddeld een 7,3 qua ‘algemene dienstverlening’. In november en december 2023 ligt deze beoordeling zelfs op de 7,4. We zien hier dat Area over het algemeen structureel hoger scoort dan het landelijke gemiddelde. Als we dieper inzoomen op de “KWH-vragenlijsten”, scoren we overwegend hoog op “Vriendelijk” en “Behulpzaam”.
26
Als we kijken naar de ‘Aedes’-thema’s voor het huurdersoordeel (die ook worden gevoed vanuit huurdersonderzoeken door KWH), zien we de volgende scores:
Prestatieveld Huurdersoordeel
Op alle gebieden scoren wij beter dan de benchmark en bijna overal (met uitzondering van de kwaliteit van de woning) verbeteren we ons ten opzichte van 2022. We scoren nog steeds geen 8 maar scoren nog steeds boven het landelijk gemiddelde. Dat wil niet zeggen dat we stil blijven staan. We zijn samen met onze IT-leverancier Embrace producten aan het ontwikkelen die de digitale dienstverlening een ‘boost’ zal geven. Het nieuwe dienstverleningsbeleid is vastgesteld en wordt de komende maanden nog meer vanuit tweedelijns uitgebreid en geïmplementeerd. Met deze te ondernemen stappen hopen we een gemiddelde score van een 8 te behalen in 2024.
Area 2023
Benchmark
Area 2022
Nieuwe huurders
7,8
7,7
7,7
Reparaties
8,3
7,6
8,0
Vertrokken huurders
7,9
7,4
7,8
Planmatig onderhoud
7,9
7,4
7,2
Kwaliteit woning
7,2
7,0
7,2
Contact met de corporatie
7,3
7,2
7,1
Tabel 10 Huurdersscores Leefbaarheid
Kwaliteit en onderhoud van woningen Het beleid van Area is gericht op het optimaliseren van de kwaliteit van de woningen binnen financiële kaders. Wij hechten er belang aan om onze woningen zodanig te onderhouden dat deze ook in de toekomst aantrekkelijk blijven voor de verhuur. In Nederland is hiervoor de NEN-conditiescore ontwikkeld, waarbij een schaal bestaat tussen 1 en 6 (1 is nieuwbouwniveau en 6 is sloopniveau). Bij Area varieert de score van haar bezit tussen 1 en 3. Deze meting per complex wordt om de drie jaar gehouden. Daar-
naast worden voor het resultaatgericht vastgoed onderhoud (RGVO) door een onafhankelijk adviesbureau jaarlijks steekproeven gehouden. De onderhoudskosten laten per categorie een verschillend verloop in realisatie zien, maar door de oorlog in Oekraïne is de voorradigheid van materialen onder druk komen te staan. Ook de beschikbaarheid van arbeid is beperkter geworden. Met name hierdoor is er in 2023 een overschrijding van 16,9% op de totale onderhoudsbegroting.
Begroting 2023
Realisatie 2023
Verschil t.o.v. begroting
Realisatie 2022
2.231.000
2.360.000
+5,8 %
2.125.000
Dagelijks onderhoud Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud
416.000
636.000
+52,9 %
409.000
Subtotaal
2.647.000
2.997.000
+13,2 %
2.534.000
Planmatig onderhoud
7.652.000
8.445.000
+10,4 %
7.671.000
Niet planmatig onderhoud
1.592.000
1.829.000
+ 14,9 %
1.998.000
Vraaggestuurd onderhoud
2.708.000
3.033.000
+12,0 %
3.419.000
203.000
246.000
+ 21,2%
229.000
-
-
- %
32.000
4.834.000
6.409.000
+32,6 %
4.885.000
Subtotaal
16.989.000
19.962.000
+17,5 %
18.234.000
Totale onderhoudskosten
19.636.000
22.959.000
+16,9 %
20.768.000
Reservering onderhoud VvE Veiligheidsmaatregelingen Planmatig onderhoud vanuit renovatie
Tabel 11 Onderhoudskosten 2023
Mutatie onderhoud Overall zijn er dit jaar meer mutaties geweest dan andere jaren. In 2023 zijn er 534 mutaties geweest, ten opzichte van 2022 (481) een ruimer aantal. De uitgaven in het mutatieonderhoud zijn in 2023 fors meer geweest dan begroot (+53%). Dit is deels te verklaren doordat het aantal mutaties in 2023 hoger dan in 2022 (+53) en een stijging in de materiaalkosten. Het besteed bedrag aan mutaties is €474.000. Daarnaast is onder mutatie onderhoud een bedrag van €162.000 verhaalschade verantwoord. Reparatie onderhoud In 2023 zijn er ruim 9.688 (2022: 9.114) reparaties uitgevoerd. De huurderstevredenheid over de reparaties is al
langere tijd stabiel boven de 8. Dit cijfer wordt voor bijna 90% behaald door onze eigen servicedienst. De bewoner weet in het geval van uitvoering door onze eigen collega’s direct bij het melden van een reparatieverzoek waar hij of zij aan toe is. De reparatie wordt direct ingepland voor uitvoering. De kwaliteit van de allround monteurs is goed en we krijgen veel complimenten van bewoners over de kwaliteit van afronding, de netheid en de behulpzaamheid. Planmatig onderhoud Voor planmatig onderhoud is sprake van een hogere realisatie dan begroot, met name als gevolg van vertraging van werkzaamheden door personeelstekorten bij aannemers en langere levertijden van materialen. Daarnaast was er een vertraging in 2022 die zo veel mogelijk in 2023 hebben ingelopen.
27
Niet planmatig onderhoud De uitgaven op het niet planmatig onderhoud is dit jaar met 15% overschreden ten opzichte van de begroting. De uitgaven zijn vooral gerelateerd aan nagekomen werkzaamheden bij mutaties als gevolg van eerdere renovaties. Tot slot is (aanvullend op de begroting 2023) nog besloten tot het starten van kozijnvervanging in ons complex “Eikenwal”. Vraag gestuurd onderhoud In 2023 zijn in totaal 203 keukens (2022: 160), 157 badkamers (2022: 177) en 112 toiletten (2022: 126) vervangen op verzoek van bewoners. Reservering onderhoud VvE’s Op basis van besluiten in de ledenvergaderingen van de verenigingen van eigenaren waar Area ook bezit heeft, wordt de bijdrage van alle eigenaren vastgesteld. Area heeft het beheer van haar VvE’s uitbesteed.
Kwaliteit en klachten Area streeft naar het continu verbeteren van haar processen. Meldingen waarin ontevredenheid over onze dienstverlening wordt geuit, registeren wij als een klacht. In 2023 nam Area 475 (2022: 480) klachten in behandeling.
Uitgevoerde renovaties Door renovatie verbeteren we de kwaliteit en het comfort van onze woningen. In 2023 zijn in totaal 160 woningen energetisch verbeterd naar A, A+ en A++.
70
66
60
58
50 40
41
41
39
37
36
30
36 29
34
33
25
20 10
Grafiek 7 Ontwikkeling klachten in 2023
3 de c2
v23 no
3 t-2 ok
p23 se
23 gau
3 l-2 ju
ju
n-
23
3 -2 ei m
r-2 3 ap
23 rtm
b23 fe
n-
23
0
ja
28
Hierbij hebben we de energetische kwaliteit verbeterd en het toekomstig planmatig onderhoud, meteen projectmatig uitgevoerd. De volgende complexen zijn aangepakt: • 21 appartementen aan de Hertog Janstraat (Uden) hebben een collectieve hybride verwarmingsinstallatie gekregen; • In de wijk Hoevenseveld (Uden) hebben we 69 woningen energetisch verbeterd; • In het voormalige Boerenbond gebouw (Uden) zijn 14 appartementen energetische verbeterd, en; • In Erp zijn twee complexen met in totaal 56 woningen grootschalig gerenoveerd. Daarnaast zijn we eind 2023 ook gestart met de uitvoering van de grootste renovatie van Area in de Flatwijk (Uden). In totaal gaan we daar 432 appartementen energetische verbeteren én van het gas af halen.
Samen met de klachtwacht, een tien koppig multidisciplinair team, proberen wij deze klachten binnen twee dagen op te pakken en een terugkoppeling te geven aan de melder. Tevens achterhalen we waar de klacht vandaan komt en hoe we deze in de toekomst kunnen voorkomen. Ons motto is dan ook ‘klachten zijn kansen. Tante Tip We vinden het belangrijk onze huurders beter te informeren over het gebruik van de installaties in hun woning. Als bewoners de installaties goed gebruiken is dat goed voor de woning (geen/minder vocht en schimmel), gezond voor de bewoners (comfortabel) en het bespaart energie (minder kosten/duurzamer). Area heeft (samen met Brabant Wonen en WonenBreburg) in 2023 deelgenomen aan een communicatie-pilot. Bij Area kozen we
voor de Bitswijk in Uden om aan de pilot ‘Een goed gebruik’ deel te nemen. Een wijk met cv-ketels en ventilatiesystemen (MV box en ventilatieroosters). Hiervoor zijn communicatiemiddelen met “Tante Tip” ontwikkeld en zijn er klantcontactmomenten gebruikt om de informatie te delen. Vooralsnog is alleen informatie gedeeld over ventileren, verwarmen en koelen. Deze pilot is in december 2023 beëindigd. In het eerste kwartaal van 2024 wordt de pilot nog uitgebreid geëvalueerd. Omdat we deelnamen aan de pilot en er tussentijds informatie bij de huurders en medewerkers is opgehaald, gaan we ‘Een goed gebruik’ doorzetten op een manier passend bij onze organisatie.
29
Leefbaarheid We zien een belangrijk rol voor Area op het gebied van leefbaarheid in de wijken waar wij woningen hebben. Leefbare wijken, waar je je veilig voelt, dragen bij aan je woongeluk. Door ons maatwerk en onze persoonlijke benadering zetten we in op de kracht van iedereen die meehelpt om die wijk beter te maken. Het cijfermatig uitdrukken van de leefbaarheid is lastig, derhalve stuurt Area actief op de tevredenheid van bewoners over hun wijk, hier sluit Area aan bij de werkwijze van beide gemeenten waarin ze opereert. Deze keuze heeft als gevolg dat de gegevens gaan over zowel koop- als huurwoningen (en wijken). Om de twee jaar organiseert Area via KWH een huurderstevredenheid onderzoek.
KWH-onderzoek Leefbaarheid
Area 2023
Benchmark
Veiligheid van de buurt
7,6
7,7
Ervaren van overlast
7,1
7,3
Netheid van de buurt
6,7
6,7
Inzet corporatie voor prettige buurt
6,4
6,2
Tabel 12 KWH-resultaten op onderdeel Leefbaarheid
Leefbaarheid in de wijk wordt naast Area ook door diverse samenwerkingsverbanden beïnvloed en vorm gegeven. We committeren ons aan de gezamenlijke doelen en lichten de effectiviteit en resultaten van de verschillende samenwerkingsverbanden toe.
30
Lange termijn doelstellingen • Onze wijken schoon, veilig en toegankelijk met ruimte om elkaar te ontmoeten. Doelen 2023 • Bewoners zijn tevreden in hun leefomgeving (doelscore is 7,5). • Samenwerkingsprojecten leveren concreet resultaat op.
3.5.1 Bewoners zijn tevreden in hun leefomgeving (doelscore is 7,5). Leefbaarheidsmonitor De gemeente Meierijstad heeft in 2022 een uitgebreid onderzoek gehouden om inzicht te krijgen in de leefbaarheidsbeleving van inwoners van de wijken en dorpen. In dit onderzoek zijn verschillende thema’s onderzocht, bijvoorbeeld: bereikbaarheid, veiligheid, staat van de openbare ruimte, verbondenheid en gezondheid. De inwoners vinden het over het algemeen goed wonen in Meierijstad. Het gemiddeld rapportcijfer voor prettig wonen in de buurt is in 2022 een 7,9. En over het algemeen voelen inwoners zich ook veilig in Meierijstad. Zij geven als gemiddeld rapportcijfer voor veiligheid in de buurt een 7,9. Op basis van de resulta-
ten uit dit onderzoek gaat de gemeente samen met inwoners en haar maatschappelijke partners zoals welzijnsinstellingen, woningbouwcorporaties, wijk- en dorpsraden en politie verder werken aan een optimaal woon-, en leefklimaat. Voor 2023 zijn geen nieuwe resultaten bekend. Klanttevredenheid over leefbaarheid Vanaf 2023 doet onderzoeksbureau KWH ook aanvullend huurdersonderzoek naar leefbaarheid op het gebied van “veiligheid van de buurt”, “ervaren van overlast”, “netheid van de buurt” en “inzet van de corporatie voor een prettige buurt”. We hebben hiervan alleen resultaten uit 2023, dus we kunnen nog geen voortgang ten opzichte van 2022 laten zien, maar onderstaand is wel een vergelijking gemaakt met landelijke cijfers die KWH heeft gemeten:
3.5.2 Samenwerkingsprojecten leveren concreet resultaat op. De prestatieafspraken die we hebben gesloten met beide gemeenten helpen om focus te houden. Daarbij is het ook van belang om het aantal prestatieafspraken niet te omvangrijk te maken zodat er meer focus is en daardoor meer behaald kan worden. Gedurende het jaar is hier met de betrokken partijen naar gekeken. We merken dat veel projecten die in 2023 gestart zouden moeten zijn, niet gehaald worden. Met name de gemeente Maashorst heeft door de fusie vertraging opgelopen. Op bestuurlijk niveau blijven we hier aandacht voor vragen. In de samenwerking met de politie merken wij dat zij door capaciteitstekort een terugtrekkende beweging maken in de wijkoverleggen. Wij blijven hiervoor aandacht vragen bij de politie; het is een gemiste partner in de wijk, maar de samenwerking is van groot belang om leefbare wijken en buurten te behouden. De samenwerking met maatschappelijke organisatie OnsWelzijn verloopt steeds beter, we hebben meer aandacht voor mogelijkheden om elkaar te versterken in de wijk en we zien ook kansen om deze samenwerking nog verder te intensiveren.
Leefbaarheid Meierijstad In 2023 is door Area en Woonmeij extra aandacht gevraagd bij de gemeente om te komen tot betere samenwerking voor de aanpak van woonfraude/woonoverlast. Daar hoort (wat ons betreft) ook deelname aan het veiligheidsdomein door het gemeentelijk interventieteam bij. In voorkomende gevallen is er sprake van een combinatie van woonfraude, stelselmatige zware overlast en ondermijnende handelingen door (onder-)huurders vanuit de huurwoning. Inzage of goede informatieoverdracht vanuit de BRP (basisregistratie personen) is daarbij van belang. Met deze informatie hebben wij immers zicht op wie zich op onze adressen hebben ingeschreven. In 2024 staat het onderwerp BRP dan ook nog op de agen-da. Halverwege 2023 zijn mooie nieuwe ontwikkelingen gestart op het gebied van zorg- en veiligheid met de gemeente Meierijstad. In 2023 is er een tweewekelijks overlegteam tussen Area, politie en Zorg- en Veiligheid gerealiseerd. Eind 2023 is TOM (Team outreachende- en crisiszorg Meierijstad) opgericht. TOM is een nieuw contactpunt van de gemeente Meierijstad voor het melden van alle situaties rondom psychosociale problemen en/of actuele nood bij inwoners. Positieve ontwikkelingen dus.
31
32
Leefgoed Veghel In 2023 heeft Area (zoals eerder beschreven) 178 appartementen op het Kloosterkwartier gekocht en is ook eigenaar geworden van de bijzondere kapel en het ontmoetingscentrum, voorheen eigendom van de zusters Franciscanessen uit Veghel. De kapel zal een nieuwe bestemming krijgen als “Leefgoedcentrum” waar Area (dependance Veghel), Ons Welzijn en de wijkteams van de gemeente Meierijstad een nieuwe werkplek gaan krijgen en de samenwerking verder te intensiveren (ook met andere maatschappelijke partijen die zich in en rond het Kloosterkwartier vestigen). Er zijn in 2023 nieuwe werkgroepen gecreëerd om het Leefgoedconcept verder uit te werken. Area neemt deel aan de werkgroepen: Wonen en Welzijn, Facilitair bedrijf, Ontmoetingscentrum, Leefgoedcentrum, Zorg en Ondersteuning, Samenwerking, Woonvormen en Communicatie. Leefbaarheid Maashorst In 2023 is het borgen van de pilot wijkaanpakken in Uden, de Samenwerking op Straat (SOS) en Netwerk van Voorzieningen (NVV) besproken met de gemeente Maashorst. Gemeente en Area willen komen tot één wijkaanpak waarin de pilots SOS, NVV en de Landerdse pilot “Samen Landerd”, samen beter allen geborgd worden in één wijkaanpak voor heel Maashorst. De gemeente wil een nieuwe wijkaanpak ontwikkelen die voortkomt uit het te ontwikkelen beleid “Sterke Sociale Basis”. De eerste presentatie van dit beleid hebben wij in oktober 2023 gehad.
Wij zien dit beleid als een soort NVV 2.0, waarin
1.400.00 1.200.00
alleen vanuit preventie wordt gewerkt. Het beleid wordt dan ook niet domein overstijgend vormgegeven en krijgt tot nu toe alleen vorm vanuit het Sociaal Domein. Domein Veiligheid is hier (ondanks eerdere toezeggingen vanuit de gemeente Maashorst) nog niet op aangehaakt. De toezegging is gedaan dat dit beleid in 2024 de juiste domeinoverstijgende aandacht krijgt binnen de gemeente. Het doel van Area is dan ook om samen met de gemeente Maashorst domeinoverstijgend samen te werken en gezamenlijk komen tot één wijkaanpak Maashorst met aandacht voor preventie tot aan repressie. Leefbaarheidsuitgaven Naast onze dagelijkse inspanningen in het kader van leefbaarheid in onze wijken, heeft Area in 2023 een eigen “ontmoetingsbus” aangekocht. Onze medewerkers maken hier geregeld gebruik van om het contact met onze huurders in de wijken vaker op te zoeken. Intern hebben we in 2023 een nieuw beleid vastgesteld met verschillende aandachtspunten. Daarnaast zijn verschillende werkgroepen gestart om nieuw beleid te ontwikkelen ten aanzien van het plaatsen van schuttingen en het gebruik van camera’s. Onze leefbaarheidsuitgaven over de afgelopen paar jaar zijn uit te splitsen in ‘directe’ leefbaarheidskosten, en totale leefbaarheidskosten (waarbij we ook bijvoorbeeld het salaris van onze collega’s belast met sociaal beheer toerekenen):
€ 1.260.000
€ 1.214.000
€ 511.000
€ 479.000
€ 469.000
2020
2021
2022
€ 1.195.000
€ 1.294.000
1.000.000 800.000 600.000
€ 546.000
400.000 200.000
excl. toegerekende salariskosten
Grafiek 8 Leefbaarheidsuitgaven
2019
incl. toegerekende salariskosten
33
Wonen en Zorg Als het gaat over wonen en zorg hebben we van nature een sterke verbondenheid met de ‘bijzondere’ doelgroepen. We monitoren daarom de huisvesting van deze doelgroep. In de prestatieafspraken is afgesproken dat we 25% toewijzen, maar de verwachting is dat we dit gaan overstijgen vanwege toename in de taakstelling voor statushouders. Daarnaast willen we zo concreet mogelijk afspraken met maatschappelijke partners maken dan wel vernieuwen over de taakstelling en de manier van samenwerking. Hierbij betrekken we actief onze partners die te maken hebben met seniorenzorg. Lange termijn doelstellingen • In 2030 hebben wij woningen met zorgvoorzieningen voor iedereen die het nodig heeft.
34
Doelen 2023 • We wijzen 25% van onze vrijkomende woningen toe aan bijzondere doelgroepen. • We maken concrete afspraken met zorg en welzijnspartijen en gemeenten in lijn met ons eigen woon-zorgbeleid.
3.6.1 We wijzen 25% van onze vrijkomende woningen toe aan bijzondere doelgroepen Steeds meer mensen met een psychische kwetsbaarheid gaan zo gewoon mogelijk wonen in de wijk. Dit is ingegeven vanuit landelijke ontwikkelingen dat alle mensen een volwaardige plek in de samenleving moeten hebben, zoals beschreven door de Commissie Dannenberg. De voorbereidingen voor de doordecentralisatie naar de lokale gemeenten met betrekking tot ‘de uitstroom beschermd wonen’ en ‘maatschappelijke opvang’ lopen al enige jaren. Om het proces van uitstroom goed te laten verlopen zijn regionaal “Urgentie+”-regelingen opgesteld waaraan gemeenten, zorgpartijen en corporaties zich aan hebben verbonden. Deze regelingen komen in de plaats van de samenwerkings-
overeenkomsten die wij al enkele jaren hanteerden om de uitstroom goed te laten verlopen. In de prestatieafspraken zijn percentages opgenomen waarmee aangegeven is dat we bereid zijn een deel van de vrijkomende woningen te reserveren voor dit doel en het huisvesten van andere bijzondere doelgroepen zoals statushouders en sociaal- en medisch-urgenten. Met gemeente Meierijstad is 25% afgesproken en voor de gemeente Maashorst 20%. De doelgroep neemt in omvang toe en legt een grote druk op de te verhuren woningen. De doordecentralisatie naar de lokale gemeente moet 1 januari 2024 zijn beslag krijgen. In 2023 zijn de volgende aantallen woningen toegewezen aan bijzondere doelgroepen:
Regulier
Maashorst
Meierijstad
Totaal
292 (80 %)
182 (79 %)
474 (80 %)
Statushouder
26 (7 %)
18 (8 %)
44 (7 %)
Urgent
27 (8 %)
13 (6 %)
40 (7 %)
Zware zorgindicatie
18 (5 %)
14 (6 %)
32 (5 %)
Vermogend boven aftoppingsgrens Totaal
0 (0 %)
3 (1 %)
3 (1 %)
363 (100 %)
230 (100 %)
593 (100 %)
Tabel 13 Verhuringen per doelgroepen in 2023
We maken concrete afspraken 3.6.2 met zorg en welzijnspartijen en gemeenten in lijn met ons eigen woon-zorgbeleid. In het afgelopen jaar is er veel geïnvesteerd in de relatie met de zorg en welzijnspartijen. We hebben met elkaar gedeeld in welk speelveld we ons beiden begeven en waar de kansen en uitdagingen liggen voor de komende jaren. Door een beter beeld te hebben van wat er speelt bij een ander, kunnen we elkaar ook gemakkelijker vinden. Dit heeft geresulteerd dat we met meerdere partijen in gesprek zijn over samenwerkingsovereenkomsten, zowel voor nieuwe concepten als ook om bestaande samenwerkingen te formaliseren. Een mooi voorbeeld van intensievere samenwerking is ‘Leefgoed’ in Veghel. Hier wordt met een grote groep maatschappelijke partners gekeken hoe we een nog beter antwoord kunnen geven op de gezamenlijke maatschappelijke opgave (zie 3.5.2).
Al jaren is zichtbaar dat de kwetsbaarheid, mede ingegeven door overheidsbeleid, in onze wijken toeneemt. Area heeft hierin een belangrijke signalerende rol maar dient ook tijdig verbinding te leggen met de zorg- en welzijnsprofessionals in het veld. Momenteel zijn we aan het onderzoeken hoe we hierin nog meer verbinding met onze maatschappelijke partners kunnen maken zodat onze rol ook ergens eindigt en we dit goed kunnen overdragen. De samenwerking blijft hierin een uitdaging, hiervoor is ook op bestuurlijk niveau aandacht. Daarbij willen we graag bestaande samenwerkingen ‘formaliseren’ zodat er helder is wat men van elkaar kan verwachten.
35
Administratie
Support Privacy Officer
Finance
De organisatie
Manager Bedrijfsvoering
Ontwikkeling
In 2022 hebben we ons HRM beleid “power & love” geactualiseerd. Hierbij is uitgesproken dat we de beweging naar ‘meer power’ willen maken. We zijn bezig de besturingsfilosofie daar ook op te actualiseren (in samenhang met de toezichtvisie van de RvC) en vooral aandacht geven aan de implementatie van dit mooie streven.
Manager Wijkontwikkeling
Bedrijfs bureau
Lange termijn doelstellingen • We werken allemaal met veel plezier samen aan betaalbaar en duurzaam wonen.
Manager Wonen
Directeurbestuurder
Service dienst
Staf
Controller/ Functionaris Gegevensbescherming
36
3.7.1 We actualiseren de besturingsfilosofie (in samenhang met de toezichtsfilosofie en de HRM-visie) en meten het resultaat op “meer power” In 2023 hebben we verschillende brainstormsessies gehad inzake het aanpassen van de besturings- en toezichtsfilosofie. We willen beide filosofieën integreren naar een integrale visie waarin besturing van Area, en toezicht op de besturing, samen worden beschouwd. De remuneratie- en governancecommissie van onze raad van commissarissen is hier ook bij betrokken. Al doende, merken we dat we in het verleden sommige aspecten (te) gedetailleerd hebben beschreven om als filosofie te kunnen gelden. In 2024 ronden we de actualisatie en integratie van besturingsfilosofie en toezichtsfilosofie af. Voor een nadere aanscherping van de cultuur binnen Area, is in de tweede helft van 2023 een start gemaakt met ‘project Damkracht’. Doelstelling van het project is “het creëren van een cultuur waarin vertrouwen wordt versterkt, communicatie daadkrachtiger en duidelijker wordt, en verwachtingen helder zijn”. Hiermee geven we invulling aan ons HRM-beleid en conclusies die we hebben getrokken uit onze jaarlijkse interne werkgeluksmeting.
3.7.2
Interne organisatie
Organisatiestructuur Area is een platte organisatie, dat wil zeggen de verantwoordelijkheid ligt zo dicht mogelijk bij de operatie. Zo kunnen we snel inspelen op behoeften van bewoners en belanghebbenden. De directeur/ bestuurder geeft invulling aan de aansturing van het managementteam. De tactisch operationele aansturing ligt bij het managementteam, zoals uit nevenstaande organogram blijkt. Personeelsbestand We vinden het belangrijk dat medewerkers duurzaam inzetbaar zijn en zich blijven ontwikkelen. Medewerkers dragen zelf verantwoordelijkheid voor hun loopbaan, Area faciliteert en motiveert dit proces proactief. Wij geloven dat als onze collega’s zich voldoende blijven ontwikkelen, ze beter invulling kunnen geven aan de veranderingen in hun huidige functie en deze goed blijven uitvoeren. Als gevolg van de toegenomen leefbaarheidsproblematiek, en enkele personeelswisselingen, hebben we in 2023 hard gewerkt aan grotere ‘rolduidelijkheid’ binnen Area. Dit heeft onder meer geleid tot