Bijlage: Rapport evaluatie woningbouwbeleid

Betaalbare Koopwoningen Zaanstad is een sociale regeling voor middeninkomens op zoek naar een eerste koopwoning. De gemeente bepaalt in een bestemmingsplan waar en voor wie koopwoningen worden gebouwd. De huisvestingsverordening maakt het mogelijk specifiek voor deze doelgroep te bouwen. Zo kan ook voorrang worden gegeven aan kopers die een sociale huurwoning achterlaten. De ontwikkelaar is verplicht hen voorrang te verlenen. Om het ontwikkelaars makkelijker te maken biedt BKZ (een bv waarvan de gemeente honderd procent aandeelhouder is) hen een kant-en-klaar-marktmodel. Zie voor meer informatie ook: https://www.betaalbarekoopwoningen.nl/ en https://www.opmaat.nl/particulier/koopgarant/ (voor KoopGarant).

12

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

20

VOORBEELD: ADAPTIEVE PROGRAMMERING De gemeente Maastricht werkt met een adaptieve woningbouwprogrammering op basis van enkele scenario’s die afgestemd zijn op hun situatie, zoals het aantrekken van (internationale) studenten en realiseren van werkgelegenheid. De gemeente heeft koers gezet op een toekomstbeeld via een aantal ontwikkelpaden. Door middel van enkele kantelpunten wordt gemonitord of het ingezette pad – en daarmee het beoogde toekomstbeeld – nog actueel en haalbaar zijn. Wanneer kantelpunten hoger of lager uitvallen dan verwacht, kan van ontwikkelpad gewisseld worden en uiteindelijk gekozen worden voor een ander toekomstbeeld. Belangrijk voor de woningbouwprogrammering is dat er gewerkt wordt met een 80-20% verdeling, waarbij het grootste deel van de plannen voorziet in een robuuste woningbehoefte en het overige deel flexibel ingezet kan worden naar behoefte.

Belangrijk is dat u zowel kan op- als afschalen als actuele ontwikkelingen hierom vragen Het is belangrijk dat u in uw planvorming en contractuele afspraken met ontwikkelaars mogelijkheden inbouwt om zowel op als af te kunnen schalen als ontwikkelingen hierom vragen. Zeker op de locaties waar u voorkeursrecht heeft gevestigd, is het belangrijk om na te denken over een exit-strategie wanneer de huishoudensgroei toch tegen blijkt te vallen. Om de risico’s voor de gemeente te beperken is het belangrijk om met ontwikkelende partijen afspraken te maken over het afnemen van gronden en het te realiseren afzettempo. Denk bijvoorbeeld aan het opnemen van bouwplichten in de eerste jaren van een gebiedsontwikkeling en een bouwrecht in de latere jaren. Als de markt en samenwerking goed blijven, kunt u op deze wijze langer profiteren. Maar wanneer de markt verslechtert, kunt u daarna afzien van de afzet. Anders draagt de gemeente een groot financieel risico als bouwproductie uitblijft.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

3.6 Conclusies en aanbevelingen op hoofdlijnen Onderstaande tabellen vatten de belangrijkste conclusies en aanbevelingen uit de voorgaande twee hoofdstukken samen. Tabel 1: Ga door met … Ga door met … Actieplan Woningbouw: focus op de uitvoering hiervan moet centraal staan. Combinatie van faciliterend en actief grondbeleid, en ontwikkeling van voorkeurslocaties. Interne werkwijze met gebiedsregisseurs en woningmarktregisseurs, voor integrale afwegingen tussen ruimtevragende functies en om diversiteit in woningbouwplannen te waarborgen.

Tabel 2: Verhoog inzet op … Verhoog inzet op … Oplossen van knelpunten in bestaande plannen en deze vlottrekken, specifiek voor woningbouwontwikkeling voor de komende drie tot vijf jaar. Ambtelijke capaciteit voor versnellingswerkzaamheden (onderdeel van Actieplan), maar ook voor reguliere werkzaamheden als vergunningverlening en plantoetsing. Samenwerking met woningmarktpartners: zij moeten uiteindelijk de woningen bouwen, dus betrek hen bij het oplossen van knelpunten en de uitvoering van het Actieplan. Dit vraagt commitment en duidelijkheid (vooraf) van beide kanten. Regionale samenwerking: door samen te werken aan bijvoorbeeld een huisvestings- of doelgroepenverordening besparen gemeenten tijd en wordt een gelijk speelveld gecreëerd. Daarnaast is regionale afstemming nodig over waar de regionale woningtekorten opgelost worden, om risico’s in bestemmingsplanprocedures (voor wat betreft behoefte) te minimaliseren.

Tabel 3: Start met … Start met … / creëer … Integrale visie: wat wil de gemeente Meierijstad zijn over twintig/dertig jaar? Benut hiervoor ook het momentum dat de Omgevingswet biedt. Borging van kwalitatieve eisen voor woningbouw door een huisvestings- en/of doelgroepenverordening. Dit draagt bij aan creëren van een gelijk speelveld voor corporaties en marktpartijen. Overweeg vereveningsfonds voor sociale huurwoningen. Hanteer marktconforme inbrengwaarde, om een gelijk speelveld te creëren voor woningcorporaties en andere ontwikkelaars/beleggers. Eventueel op langere termijn (als versnelling uitblijft): onteigenen of zelf woningen realiseren.

Tabel 4: Bekijk kritisch … Bekijk … kritisch / stop met … Bekijk kritisch hoeveel tijd en capaciteit ingezet wordt voor flexwonen. Dit is niet de belangrijkste oplossing voor uw woningbouwopgave en kost (tot nu toe) relatief veel inzet met beperkt resultaat. Stop met ad hoc beleid vaststellen, zodat dit niet te veel afleidt van de uitvoering.

21

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

Bevindingen In de hoofdstukken hierna staan we uitgebreider stil bij de bevindingen die leiden tot onze voorgaande conclusies en aanbevelingen.

22

23

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

Speelveld van de nieuwbouwmarkt: partijen en rollen 4.1 Realisatie en planvoorraad lopen achter bij huidige en toekomstige vraag Actuele prognoses tonen aan dat in Meierijstad tot 2040 meer woningen nodig zijn dan eerder werd gedacht. Dit betekent dat de huidige plannen van de gemeente niet meer voldoende zijn om in deze woningbehoefte te voorzien. Er bestaat dus de noodzaak om planologische procedures en bouwproducties te versnellen. In deze paragraaf maken we dit inzichtelijk met historische gegevens, actuele prognoses en inzichten (op hoofdlijnen) van de plancapaciteit van de gemeente Meierijstad. Historische ontwikkeling: prognoses hebben daadwerkelijke huishoudensontwikkeling onderschat Gemeenten baseren zich voor hun woningbouwprogramma (in omvang en kwaliteiten) grotendeels op verwachtingen over de huishoudensontwikkeling. Hiervoor zijn diverse prognoses beschikbaar. Primos (van Abf Research) is een landelijke huishoudensprognose die vaak gebruikt wordt. Daarnaast heeft de provincie Noord-Brabant een eigen huishoudens- en woningbehoefteprognose. Deze provinciale prognose is voor Brabantse gemeenten, waaronder Meierijstad, in principe de basis voor hun woonbeleid en woningbouwprogramma. De prognoses uit 2017 waren de onderlegger voor de gemeentelijke woonvisie.

We merken op dat provinciale prognoses uit het verleden (2017) de daadwerkelijke huishoudensgroei onderschat hebben. Uit onderstaande figuur blijkt dat tussen 2017 en 2020 de ontwikkeling van de woningvoorraad (met +1.400) in lijn lag met de hoge prognose van de woningvoorraad. We zien daarnaast dat het aantal huishoudens in 2020 met 34.620 wat hoger ligt dan de verwachting van 34.530. Figuur 2: Ontwikkeling woningvoorraad ten opzichte van provinciale prognose, 2017-2020 34.750 34.500

Huishoudensontwikkeling

34.250

Woningvoorraad

34.000 Prognose huishoudens NB 2017

33.750 33.500

Lage prognose woningvoorraad NB 2017

33.250

Hoge prognose woningvoorraad NB 2017

33.000 32.750 2017

2018

2019

2020

Bron: CBS (2017-2020), prognose Noord-Brabant (2017), bewerking Stec Groep (2021).

24

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

Onderliggend: migratie steeds bepalender voor (fluctuaties in) woningvraag Demografische ontwikkelingen sturen de woningbehoefte in Meierijstad. De samenstelling en ontwikkeling van de bevolking is zeer bepalend voor de toekomstige woningbehoefte. Hierbij is natuurlijke aanwas relatief goed te voorspellen, maar verhuizingen zijn juist weer wat onzekerder. Binnenlandse en buitenlandse migratie zijn daarom sterk van invloed op een flexibele vraag naar woningen op korte termijn. De gemeente dient hier rekening mee te houden in het woningbouwprogramma. In onderstaande figuur is te zien dat het migratiesaldo van zowel de binnenlandse als buitenlandse migratie de laatste jaren sterk is gestegen. Het buitenlands migratiesaldo was altijd al positief, maar is sinds 2018 hoog en stabiel (+ 200 personen). Maar ook het saldo van de binnenlandse verhuizingen is een stuk positiever. Tot en met 2014 was dit saldo nog negatief, maar dit is veranderd sinds 2015. Vanaf 2017 varieert het binnenlands migratiesaldo zelfs tussen de +100 tot +300 personen per jaar. Figuur 3: Demografische ontwikkeling in personen gemeente Meierijstad, 2011 tot en met 2020 800 600

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)

400

Binnenlandse verhuizingen (saldo)

200

Buitenlandse verhuizingen (saldo)

0 Totaal personen

-200 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Bron: CBS (2011-2020), bewerking Stec Groep (2021).

Verwachting: circa 5.100 tot 7.000 woningen nodig in Meierijstad tot 2040 De behoefte aan woningbouw in de gemeente Meierijstad komt tot stand op basis van de uitbreidingsbehoefte door huishoudenstoename tot 2040 en door de huidig woningtekort in 2021. Uitbreidingsbehoefte: toename van circa 4.300 tot 5.900 huishoudens tot 2040 Volgens de prognose van de provincie Noord-Brabant (2020) zal het aantal huishoudens in Meierijstad tot 2031 met zo’n 3.350 oplopen. Volgens de meest actuele Primos-prognose ligt de ontwikkeling iets hoger, namelijk zo’n 3.850 huishoudens. Tot 2040 gaat het om een toename van ongeveer 4.300 (Primos 2020) tot 5.900 (Primos 2021) huishoudens. De provinciale prognose ligt hier tussen met 5.050 huishoudens tot 2040. Figuur 4: Verwachte huishoudensontwikkeling gemeente Meierijstad, 2021 tot 2040 42.000 40.000

Historische ontwikkeling

38.000

Prognose huishoudens N-B

36.000

Prognose woningvoorraad N-B

34.000

Primos2020

32.000

Primos 2021

30.000 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 Bron: CBS (2011-2020), prognose Noord-Brabant (2020), Primos2019, Primos2020, Primos2021. Bewerking Stec Groep (2021).

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

25

De provincie woningvoorraad prognose – die de basis is voor het gemeentelijk woonbeleid en het Actieplan – gaat uit van een toename van de woningvoorraad met 3.585 tot 2031 en met 5.425 tot 2040. Huidig woningtekort: circa 770 tot 1.100 woningen nodig in 2021 In een ideaalscenario heeft ieder huishoudens een eigen woning en bestaat er een frictieleegstand van circa 2% van de woningvoorraad. Deze frictieleegstand is nodig om verhuisbewegingen (dynamiek) op de woningmarkt mogelijk te maken. Een lagere leegstand kan leiden tot een beperkte doorstroming, een hogere leegstand kan bijdragen aan verpaupering en waardedaling van omliggend vastgoed. In plaats van een ‘overschot’ van 2% van de woningvoorraad is er in de gemeente Meierijstad juist een woningtekort. Er zijn meer huishoudens dan woningen. Respectievelijk gaat het om 34.620 huishoudens tegenover 34.540 woningen (bron: CBS). Er zijn dus 80 woningen ‘te weinig’, nog zonder rekening te houden met 2% frictieleegstand. Wanneer ieder huishoudens een woning zou hebben en er 2% leegstand zou zijn, zou de woningvoorraad in Meierijstad bestaan uit circa 35.310 woningen. Dit betekent dat er circa 770 woningen nog zijn op dit moment. Daarnaast heeft Abf Research voor de woningmarkt regio Oss het woningtekort in 2020 bepaald. Het gaat om een tekort aan 4.720 woningen13.

Wanneer we dit regionale tekort naar rato van het aantal huishoudens toerekenen naar Meierijstad blijkt er een gemeentelijk tekort aan circa 1.100 woningen14. Dit tekort aan woningen zorgt voor een gespannen markt, zowel lokaal als regionaal. De minimale behoefte (4.300 uitbreiding + 770 tekort) en de maximale behoefte (5.900 uitbreiding + 1.100 tekort) leiden tot een nieuwbouwopgave in Meierijstad van circa 5.100 tot 7.000 woningen tot 2040. Plancapaciteit voorziet in 5.775 woningen tot 2031, maar aantal harde plannen loopt nog achter Tot 2031 verwacht de gemeente Meierijstad 5.775 reguliere woningen op te kunnen leveren (dit is exclusief bijna 500 woningen voor beschermd wonen). Dit leiden we af uit de beschikbare plancapaciteit voor de periode 2021 tot 2031, zoals opgenomen in de woningbouwprogrammering15. We gaan in het volgende hoofdstuk in op de woningbouwlocaties zoals opgenomen in het Actieplan Woningbouw. Al deze plannen zijn nodig om de verwachte woningbehoefte te kunnen faciliteren. Zie onderstaande tabel. Een groot deel van de plannen is echter nog zacht16. Met alleen realisatie van harde plannen, kan slechts in 33 tot 43% van de woningbehoefte tot 2031 worden voorzien. Zachte plannen meegeteld ligt de capaciteit op 126 tot 168% van de woningbehoefte tot 2031.

Dit lijkt voldoende, maar het verleden wijst uit dat een deel van de plannen (gedeeltelijk of geheel) vertraging oploopt of uitvalt. Om die reden wordt vanuit de Rijksoverheid een plancapaciteit van 130% tot 2030 geadviseerd (BZK, 2020). Het is dus een goede stap geweest van de gemeente om in het Actieplan aanvullende locaties toe te voegen aan de programmering. Zonder extra locaties was sprake van ongeveer 100% van de behoefte in harde en zachte plannen.

https://primos.abfresearch.nl/jive De woningmarktregio Oss heeft in 2020 144.590 huishoudens, waarvan 34.570 (24%) in Meierijstad. 15 Woningbouwprogrammering gemeente Meierijstad, peildatum 27 juli 2021. 16 Zachte plannen zijn niet-vastgestelde plannen, die wel door de gemeente zijn aangemerkt als potentiële locatie voor woningbouw. 13 14

26

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

Tabel 5: Additionele woningvraag en plancapaciteit 2021 tot 2031 Bandbreedte

Huishoudensontwikkeling 2021-2031

Onderkant Bovenkant

2.950 (primos 2020) 3.850 (primos 2021)

Woningtekort 2021

770 1.100

Totaal woningbehoefte 3.720 4.950

Plancapaciteit*

Hard

Totaal

1.610

6.260

Netto harde plancap. t.o.v. behoefte 43% 33%

Netto totale plancap. t.o.v. behoefte 168% 126%

Bron: Woningbouwprogrammering gemeente Meierijstad (juli 2021), prognose Noord-Brabant (2020), Primos 2020. Bewerking Stec Groep (2021). *Plancapaciteit inclusief 70 woningen in harde plannen en 415 woningen in zachte plannen voor beschermd worden.

Opdrogende pijplijn door lagere afgifte omgevingsvergunningen sinds 2018 Het aantal afgegeven omgevingsvergunningen ontwikkelt zich in een neerwaartse lijn in de gemeente Meierijstad. Van 390 vergunningen in 2017 en 500 in 2018 naar slechts respectievelijk 240 en 210 in 2019 en 2020. Hierdoor lijkt de pijplijn van woningbouw op te drogen. Het in productie brengen van bestaande (harde) plannen is minstens even belangrijk als het ontwikkelen van nieuwe (zachte) plancapaciteit. In plannen kunnen huishoudens immers niet wonen, de daadwerkelijke woning dient daarom ook gebouw te worden. Op korte termijn valt hier het meeste resultaat te boeken. Immers: uit onderzoek van Stec Groep (2019)17 blijkt dat het gemiddeld tien jaar duurt om van ontwerpplan tot realisatie te komen. Figuur 5: Afgifte omgevingsvergunningen gemeente Meierijstad (Q1 2017 tot en met Q1 2021) 250 200 150 100 50 0 2017-1 2017-2 2017-3 2017-4 2018-1 2018-2 2018-3 2018-4 2019-1 2019-2 2019-3 2019-4 2020-1 2020-2 2020-3 2020-4 2021-1 Bron: CBS (2021), data over eerste kwartaal 2017 tot en met eerste kwartaal 2021.

GEMEENTE EN MARKTPARTIJEN HERKENNEN ZICH IN TRAGE VERGUNNINGVERLENING Zowel vanuit de gemeente zelf als vanuit de marktpartijen en woningcorporaties die we gesproken hebben, wordt het beeld herkend dat de vergunningverlening traag verloopt. Er is onvoldoende uitvoeringscapaciteit om alle vergunningen tijdig te behandelen. Ook is de reactietijd vanuit de gemeente naar ontwikkelaars of woningcorporaties soms erg lang, ook na meerdere mails en telefoontjes.

17

‘Doorlooptijd van nieuwbouwprojecten’, Stec Groep in opdracht van NVM (2019).

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

27

TUSSENTIJDSE CONCLUSIES OVER WONINGBEHOEFTE EN PLANVOORRAAD • •

•

•

• •

Prognoses voor de gemeente Meierijstad vallen de afgelopen jaren telkens hoger uit. Dit wordt grotendeels verklaard door de positieve binnenlandse en buitenlandse migratiesaldi in de gemeente. Uitgaande van een huidig woningtekort van 770 tot 1.100 woningen en een huishoudensgroei van 4.300 tot 5.900 tot 2040, bestaat er een behoefte aan zo’n 5.100 tot 7.000 woningen in Meierijstad (bovenop de bestaande voorraad). De gemeente heeft op dit moment – voor de komende tien jaar – een planvoorraad die voorziet in circa 117% van de woningbehoefte (op basis van Primos 2021 en huidig tekort). Wanneer we alleen naar harde plannen kijken, dan is de planvoorraad maar 31% van de woningbehoefte. Dit betekent dat de gemeente te weinig harde plannen heeft om de komende tien jaar in de woningbehoefte te kunnen voorzien. Het aandeel van 31% harde plannen in de planvoorraad dient circa 60 tot 70% te zijn, om te voorkomen dat er op korte en middellange termijn tekorten ontstaan. Om genoeg woningbouw te kunnen realiseren moet de gemeente dus nog veel tijd en capaciteit investeren in het omzetten van zachte naar harde plannen. De gemiddelde doorlooptijd van een nieuwbouwontwikkeling duurt tien jaar. Naast hard maken van bestaande zachte plannen is het vullen van de pijplijn met nieuwe plannen ook een aandachtspunt.

4.2 Wat partijen nu al doen WELKE ORGANISATIES/GROEPEN VORMEN HET NETWERK WAARBINNEN DE REALISATIE VAN DE WONINGBOUWOPGAVE IN MEIERIJSTAD PLAATSVINDT? De gemeente Meierijstad heeft als overheid de opgave om zorg te dragen voor voldoende (passende) woningen. Dit betreft een opgave die de gemeente niet alleen uit kan voeren, maar waarbij andere partijen nodig zijn. Uiteraard zijn het Rijk en de provincie betrokken in dit netwerk. Landelijke en provinciale wet- en regelgeving dient doorwerking te vinden in het gemeentelijk woonbeleid, en is daarmee richtinggevend. Daarnaast is de gemeente voor de uitvoering van het nieuwbouwbeleid afhankelijk van onder andere woningcorporaties, ontwikkelaars, beleggers, bouwers en aannemers. Deze partijen zijn onderling ook weer op elkaar aangewezen, ieder vanuit zijn eigen rol. Ter illustratie: ontwikkelaars kunnen alleen woningen realiseren als de gemeente dit in haar bestemmingsplan mogelijk maakt, maar ontwikkelaars zijn ook afhankelijk van de uitvoeringscapaciteit van bouwers. In deze paragraaf staan we stil bij de verschillende spelers binnen de woningbouwopgave. Krachtenveldanalyse om de bouwproductie te versnellen Hieronder staat het bovenstaande compact weergegeven in een krachtenveldanalyse in de vorm van een matrix.

Wat opvalt aan de matrix is dat er veel partijen groot belang hebben bij voldoende versnelling van de bouwproductie, maar dat het partijen elk afzonderlijk ontbreekt aan invloed. Versnellen van woningbouw gaat alleen wanneer alle sleutelspelers samen aan de slag gaan om bouwcapaciteit te vergroten.

28

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

Figuur 6: Krachtenveldanalyse bouwproductie versnellen Mate van belang Laag

Hoog

Mate van invloed

Hoog

Gemeente

Ontwikkelaars

Corporaties Provincie Bouwers Beleggers

Laag

Consumenten

Bouwsociëteit Meierijstad brengt organisaties in speelveeld bij elkaar De Bouwsociëteit Meierijstad18 bestaat uit onder andere bouwers, ontwikkelaars, architecten, makelaars, notarissen, de lokale overheid, woningbouwcorporaties en financiers. Hun doel is het op informele wijze bevorderen van onderlinge contacten en een platform vormen met de lokale overheid om samen te bouwen aan de toekomst van de gemeente Meierijstad. Hiervoor wordt iedere twee maanden een bijeenkomst georganiseerd, waarbij een gastspreker een actueel bouw-gerelateerd thema bespreekt. De samenwerking via de Bouwsociëteit wordt door leden als zeer waardevol ervaren (hierover later meer).

WAT IS DE ROL VAN DE GEMEENTE BINNEN HET NETWERK OM DE WONINGBOUWOPGAVE VOOR DE GEMEENTE TE REALISEREN EN HOE GEEFT DE GEMEENTE DIE ROL VORM? De gemeente Meierijstad heeft verschillende rollen binnen het netwerk om de woningbouwopgave te realiseren. Vanuit haar rol als beleidsmaker stelt de gemeente kaders voor het woonbeleid, onder andere via de woonvisie en het Actieplan Woningbouw 2021. Deze kaders maken duidelijk welke woningbouwontwikkelingen (aantallen, typen, locaties, etc.) wenselijk zijn. Ook het vaststellen van bestemmingsplannen voor woningbouw valt binnen deze rol. Daarnaast heeft de gemeente als verbinder een rol in het samenbrengen van partijen om daadwerkelijk te komen tot de ontwikkeling van woningbouw. Dit doet zij bijvoorbeeld door ontwikkelaars en woningcorporaties samen te brengen tijdens planontwikkeling, zodat een gemixt programma ontwikkeld kan worden. Ook het faciliteren van participatie door burgers (meedenken en -beslissen) is een belangrijke taak als verbinder. Het belang hiervan neemt met de komst van de Omgevingswet verder toe. Ook binnen de versnellingsopgave kan goede participatie de sleutel zijn om snel tot realisatie te komen, omdat zonder goede participatie bouwplannen in de regel meer vertraging oplopen dan nodig.

Beroepsprocedures werken vertragend op de bouwproductie en kunnen in veel gevallen sterk worden verminderd door belanghebbenden op tijd en zorgvuldig te betrekken in de planvorming. Vanuit haar rol als kennismakelaar dient de gemeente kennis te delen, maar ook kennis te benutten die aanwezig is binnen het netwerk. Dit doet zij door andere partijen te betrekken bij bijvoorbeeld de totstandkoming van de woonvisie. Ook is de gemeente regelmatig aanwezig tijdens bijeenkomsten van de Bouwsociëteit, zowel om informatie op te halen als om informatie te delen met het netwerk.

18

http://www.bouwsocieteitmeierijstad.nl/

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

29

Gemeente zet versnelling van bouwproductie centraal op de agenda, maar meer capaciteit is nodig Gemeente Meierijstad heeft versnellen van de woningbouw sinds de woonvisie uit 2018 centraal op de agenda geplaatst. Waar in de woonvisie het uitgangspunt nog was om 70% van de behoefte te programmeren en 30% flexibel inzetbaar te houden (zie ook 3.2), is het uitgangspunt nu om minimaal 125% van de behoefte te programmeren in harde en zachte plannen (zie ook 3.3). De jaarlijks bouwproductie moet omhoog van gemiddeld 400 naar 600 woningen. Om dit te bereiken wil de gemeente meer uitbreidingslocaties zelf ontwikkelen en korte doorlooptijden realiseren (onder andere door te werken met tijdelijke woningen). Dit zal veel inzet en capaciteit van de ambtelijke organisatie vragen. Momenteel heeft de gemeente Meierijstad te kampen met een gebrek aan voldoende ambtelijke capaciteit bij allerlei typen medewerkers. Het gaat daarbij zowel om mensen die direct verbonden zijn aan het planen gebiedsontwikkelingsproces, zoals planologen, planeconomen, plantoetsers, maar ook beleidsmedewerkers in alle beleidsvelden die relevant zijn voor de gebiedsontwikkeling (denk aan duurzaamheid, energie, parkeren, etc.). Hierdoor wordt de doorlooptijd van onder meer vergunnings- en bestemmingsplanprocedures langer.

Om het bevorderen van de bouwproductie toch mogelijk te maken is de gemeente voornemens om meer ambtelijke capaciteit in huis te halen middels een ‘dedicated bouwoffensief projectteam’. Dit projectteam (bestaande uit 3 structurele en 1 tijdelijke fte)19 moet voorzien in voldoende ambtelijke capaciteit om de woningbouw te versnellen, met name op de extra uitbreidingslocaties. Dit betreft alle werkzaamheden die hiervoor nodig zijn: planologie, projectmanagement, vergunningverlening, juridisch, planeconomie.20

CONCLUDERENDE BEVINDINGEN UIT INTERVIEWS MET DE GEMEENTE •

•

•

•

Sinds de fusie is de gemeente Meierijstad druk bezig geweest om al het sectorale woonbeleid van de voormalige gemeenten samen te voegen. Dit draagt bij aan een gedragen visie met voldoende focus Een belangrijke mijlpaal om de richting van het woonbeleid te bepalen was de woonvisie. Integraliteit met andere beleidsvelden is een blijvend aandachtspunt. Een algehele visie over wat de gemeente Meierijstad over tien, twintig en dertig jaar zou moeten zijn ontbreekt, terwijl een dergelijke visie sterk bijdraagt om intern alle sectorale belangen in perspectief te plaatsen. Het Actieplan Woningbouw draagt – binnen de kaders van de woonvisie – bij aan meer focus in de uitvoering van het woonbeleid. Echter duidelijk is dat versnelling op korte termijn en vullen van de pijplijn op lange termijn meer aandacht behoeven in de gemeente en dat dit in het Actieplan onderbelicht is. De uitvoeringscapaciteit is een knelpunt, zowel bij wonen als gebiedsontwikkeling. Niet alleen voor de ontwikkeling van locaties op lange termijn is capaciteit nodig, maar ook voor reguliere werkzaamheden. Eerste prioriteit moet het uitvoeren van harde plantitels hebben en het hard maken van plannen voor de korte en middellange termijn. Het realiseren van 200 extra woningen per jaar staat of valt bij voldoende capaciteit.

Provincie zet tot nu vooral in op aanjagen, stimuleren en activeren van de keten De provincie Noord-Brabant heeft een regierol wat betreft woningbouw, waarbij een goede samenwerking met en tussen gemeenten centraal staat. In de Brabantse Agenda Wonen21 zijn de actiepunten van het provinciaal woonbeleid benoemd, met als belangrijkste doelen: versnelling van de woningbouwproductie, vernieuwing en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en het ombouwen van leegstaand vastgoed naar woonruimte.

Collegevoorstel: Actieplan Bouwoffensief 2021, gemeente Meierijstad, mei 2021. Actieplan Bouwoffensief 2021, gemeente Meierijstad. 21 Brabantse Agenda Wonen, provincie Noord-Brabant, september 2017. 19 20

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

30

Dit jaar start de provincie Noord-Brabant met ondersteuning van gemeenten vanuit Flexpools22 voor versnelling van de woningbouw. Deze Flexpools zijn een initiatief vanuit BZK. Het rijk stelt 3,8 miljoen euro beschikbaar aan Noord-Brabant voor meer ‘handjes’ om planprocedures voor woningbouwplannen sneller te doorlopen. Het gaat bijvoorbeeld om expertise voor complexe plannen, maar ook voor planvoorbereiding van nieuwe woonvormen. De provincie Noord-Brabant doet hier nog eens 1,9 miljoen euro bovenop. Deze bedragen zijn beschikbaar voor de periode 2021 tot en met 2023. De provincie heeft naast een regisserende rol ook een stevige kennis- en adviesfunctie, bijvoorbeeld door elke drie jaar de bevolkings- en woningbehoefteprognose te actualiseren23. Deze prognoses dragen ook bij aan de versnellingsopgave, omdat deze dienen als actuele stip aan de horizon en input voor de onderbouwing van nut en noodzaak van nieuwe plannen. Regio Noordoost-Brabant heeft oog voor betaalbare woningbouw en toekomstbestendigheid Regio Noordoost-Brabant – bestaande uit 16 gemeenten en 2 waterschappen24 – zet zich in voor een prettige woon-, leef- en werkomgeving.

Dit doet de regio aan de hand van de volgende vier programma’s en bijbehorende deelprogramma’s25: • Vitale leefomgeving: klimaatadaptatie, energietransitie, transitie landbouw en natuur en landschap • Duurzaam bereikbaar: robuuste verkeersnetwerken, slimme/efficiënte mobiliteit en verkeersveiligheid • Aantrekkelijk vestigen: vestigingslocaties, innovaties en bedrijvigheid en experimenteerruimte • Behoud van talent: wonen De regio werkt hiervoor met een regionale woonagenda: “Om de juiste oplossingen te kunnen bieden, stellen de gemeenten samen met de provincie Noord-Brabant periodiek een regionale woonagenda op. Deze agenda wordt uitgevoerd door de gemeenten in onze regio. Op deze manier willen we het woningaanbod de komende jaren beter laten aansluiten op de behoefte in onze regio. Bijzondere aandacht gaat daarbij uit naar voldoende betaalbare woningen voor jongeren en jonge gezinnen. En naar huisvesting en voorzieningen voor arbeidsmigranten.” Daarnaast heeft regio Noordoost-Brabant een Regio Deal met het Rijk. Deze is gericht op: goed leven (verbeteren van het blijfklimaat), fijn wonen (slim inrichten van de leefomgeving) en anders werken (ontwikkelen van een economisch perspectief)26.

Voor wonen is deze Regio Deal niet zozeer gericht op versnellen en toevoegen van woningen, maar op de relatie met klimaatverandering, energietransitie, bereikbare voorzieningen en de omslag naar kringlooplandbouw. Deze ontwikkelingen vragen om een andere inrichting van de leefomgeving in de regio. Woningcorporaties willen bouwen, maar kampen met zachte plannen en beperkte locaties Uit de prestatieafspraken voor 2021 met de woningcorporaties Area en Woonmeij blijkt dat corporaties tussen 2020 en 2028 zo’n 600 sociale huurwoningen in harde en zachte plannen beogen. Daarnaast is als kader opgenomen om tussen 2018 tot en met 2022 ook 600 sociale huurwoningen te realiseren. Dit lijkt op basis van de plannen (460 in deze periode) nog niet behaald. Uit realisatiecijfers van de gemeente blijkt dat er in 2018, 2019 en 2020 ongeveer 290 sociale huurwoningen gerealiseerd zijn (ongeacht door wie). We merken op dat er op dit moment tot en met 2030 zo’n 1.350 sociale huurwoningen opgenomen zijn in de woningbouwprogrammering, waarvan 325 in harde plannen en 1.025 in zachte plannen. Dit betekent

https://publicaties.brabant.nl/bwvhw2020/flexpool/ https://www.brabant.nl/onderwerpen/ruimtelijke-ontwikkeling/bevolking-en-wonen/wonen-in-brabant/programma-wonen 24 Gemeenten Heusden, Vught, ’s-Hertogenbosch, Sint-Michielsgestel, Boxtel, Meierijstad, Boekel, Uden, Bernheze, Oss, Landerd, Grave, Cuijk, Mill en Sint Hubert, Sint Anthonis en Boxmeer. Waterschappen De Dommel en Aa en Maas. 25 Via https://www.rnob.nl/vitale-leefomgeving, https://www.rnob.nl/duurzaam-bereikbaar, https://www.rnob.nl/aantrekkelijk-vestigen, en https://www.rnob.nl/behoud-van-talent. 26 Regio Deal Noordoost-Brabant, via file:///C:/Users/l.huiskens/Downloads/20168948.bijlage.pdf 22 23

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

31

dat er nog veel aandacht uit moet gaan naar de zachte plannen, om zowel de kwantitatieve doelstellingen als het beoogde aandeel sociale huurwoningen (zie 3.3) te behalen. Uit gesprekken met Area en Woonmeij blijkt dat zij (in ieder geval) op korte en middellange termijn voldoende financiële middelen en uitvoeringscapaciteit hebben om de beoogde woningaantallen te realiseren. Hoewel ook de verhuurdersheffing, passend toewijzen en verduurzaming van bestaand bezit gevolgen kunnen hebben voor de (investerings)capaciteit die corporaties beschikbaar kunnen stellen voor nieuwbouw, voorzien zij hierin geen knelpunten. Een gebrek aan locaties waar zij kunnen bouwen is echter wel een groot knelpunt om de beoogde woningbouwplannen daadwerkelijk uit te voeren.

CONCLUDERENDE BEVINDINGEN UIT INTERVIEWS MET WONINGCORPORATIES •

•

•

Beide corporaties geven aan dat de communicatie en afstemming met de gemeente soms moeizaam verloopt. De intentie van de gemeente is in hun ogen goed en de samenwerking is ook sterk verbeterd in de afgelopen twee jaar, maar door onder andere personele wisselingen en beperkte capaciteit duurt het soms lang voordat corporaties reactie krijgen. Woonmeij is betrokken geweest bij de totstandkoming van het Actieplan, hierover hebben gesprekken plaatsgevonden. Daarnaast hebben zij mee kunnen lezen met de passages over sociale woningbouw. Op hoofdlijnen kan Woonmeij zich vinden in het Actieplan, wel had er meer aandacht mogen zijn voor welke sociale woningbouw wenselijk is en welke partij deze dient te realiseren. Area geeft tijdens het interview aan niet betrokken te zijn geweest bij de totstandkoming van het Actieplan. Ondanks diverse pogingen vanuit Area is het niet gelukt om hierover in gesprek te raken met de gemeente. Dit vinden zij erg jammer, omdat ze graag als partners deze gezamenlijke opgave aan willen pakken. Ze missen nu vooral de visie en aanpak voor versnelling op de korte termijn.

Waar relevant zullen we later nog andere inzichten uit de gesprekken met woningcorporaties delen. Ontwikkelaars: meeste vergunningen afgegeven aan marktpartijen, vooral voor koopwoningen Het aantal afgegeven omgevingsvergunningen geeft een goede indicatie van de omvang en het type woningen dat de komende tijd gerealiseerd zal worden. In de periode 2017-2021 zijn er in totaal voor zo’n 1.350 nieuwbouwwoningen in Meierijstad vergunningen verleend. Dit aantal neemt sinds 2018 af. Het ging om circa 1.040 koopwoningen en 310 huurwoningen. Private marktpartijen hadden daarin een aandeel van circa 67% bij koopwoningen en 61% bij huurwoningen. Relatief weinig vergunningen zijn verleend aan overheden en woningcorporaties. Deze vergunningen waren hoofdzakelijk bestemd voor de realisatie van huurwoningen.

32

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

Figuur 7: Afgifte omgevingsvergunningen naar opdrachtgever (links) en eigendom (rechts), 2017-2021 600

600

500

500

400

400

300

300

200

200

100 100

0 2017

2018

2019

Overheid/corporatie

2020

2021*

Marktpartij

Particulier (eigen gebruik)

0 2017

2018 Koopwoningen

2019

2020

2021*

Huurwoningen

Bron: CBS (2017-2021), bewerking Stec Groep (2021). *Voor 2021 zijn alleen de gegevens van het eerste kwartaal bekend.

We merken op dat er op dit moment tot en met 2030 zo’n 1.975 koopwoningen opgenomen zijn in de woningbouwprogrammering, waarvan 1.034 in harde plannen en 941 in zachte plannen.27 Ook hier vraagt het (versneld) hard maken van zachte plannen om aandacht. Beleggers bevorderen bouwproductie door aankoop van woningen voor middeldure en dure huur Beleggers zijn tot op heden in Meierijstad beperkt actief om meer nieuwbouwwoningen te verwerven. We merken op dat er op dit moment tot en met 2030 zo’n 500 middeldure en dure huurwoningen opgenomen zijn in de woningbouwprogrammering, waarvan 179 in harde plannen en 323 in zachte plannen. Ook hier vraagt het (versneld) hard maken van zachte plannen om aandacht. Daarnaast lijkt de kwalitatieve verdeling naar prijssegmenten (zie 3.3) op basis van deze plannen nog niet behaald te worden.

CONCLUDERENDE BEVINDINGEN UIT INTERVIEWS MET MARKTPARTIJEN •

•

Alle marktpartijen die we gesproken hebben (ontwikkelaars, beleggers, makelaars, adviseurs), geven aan dat de communicatie met de gemeente een van de grootste oorzaken van vertraging is. Dit zit zowel in beperkte bereikbaarheid (geen reactie op mails of telefoontjes) als bijvoorbeeld in het proces van vergunningverlening. Dit hangt volgens hen niet samen met kwade bedoelingen of onwil, maar met te weinig ambtelijke (uitvoerings)capaciteit bij de gemeente. Kwalitatieve eisen aan bijvoorbeeld woningtypen en prijssegmenten werken niet belemmerend voor de snelheid volgens de marktpartijen, als uitgangspunten maar duidelijk zijn aan de voorkant. Ook zouden ze graag sneller van de gemeente horen of een plan kansrijk is of niet. Als een plan niet kansrijk is, kan iedereen zijn tijd en energie ook op iets anders inzetten.

Waar relevant zullen we later nog andere inzichten uit de gesprekken met marktpartijen delen.

27

Bron: woningbouwprogrammering gemeente Meierijstad (juli, 2021).

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

33

Speelveld van de nieuwbouwmarkt: wet en regelgeving 5.1 Meierijstad heeft te maken met complex speelveld in de nieuwbouwmarkt In deze paragraaf staan we stil bij landelijk en provinciaal beleid, die invloed heeft op de woningbouw- en versnellingsopgave in de gemeente Meierijstad. In de volgende paragraaf gaan we in op het lokale beleid van de gemeente. Ladder voor Duurzame Verstedelijking De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is per 1 oktober 2012 opgenomen als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en in 2017 aangepast. Overheden moeten op grond van het Bro elke nieuwe stedelijke ontwikkeling motiveren aan de hand van de Ladder. Het instrument is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparantie bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Regionale afstemming over de woningbouwprogrammering binnen de provinciale kaders is hiermee een belangrijke factor om te komen tot passende plannen. Het is noodzakelijk om alle nieuwbouwplannen die nog niet in geldende bestemmingsplannen zitten ruimtelijk te onderbouwen en de kwantitatieve en kwalitatieve vraag voor deze woningen aan te tonen vanuit de regionale woningmarkt. Het is belangrijk om het toewijzen van woningbouwprogramma’s op specifieke locaties transparant en in lijn van de Ladder af te wegen. Hierbij geldt het principe ‘inbreiding voor uitbreiding’.

WAT BETEKENT DIT VOOR DE WONINGBOUW- EN VERSNELLINGSOPGAVE IN MEIERIJSTAD? De gemeente Meierijstad dient in principe in te breiden voordat zij uitbreiden. De versnellingslocaties waar de gemeente voorkeursrecht op gevestigd heeft liggen buiten bestaand stedelijk gebied. Voor de onderbouwing aan de behoefte van deze plannen is daarom belangrijk dat de gemeente goed onderbouwt waarom de behoefte niet binnen bestaand stedelijk gebied gefaciliteerd kan worden. De gemeente heeft al een inventarisatie van inbreidingslocaties uitgevoerd, waaruit is gebleken dat de behoefte aan woningbouw zo groot is dat hiervoor ook uitbreiding nodig is. Wel kunnen zich op termijn nieuwe inbreidingslocaties voordoen die geschikt zijn voor woningbouw. Het is voor de onderbouwing van nieuwe locaties belangrijk om deze inzichten (bijvoorbeeld) jaarlijks te actualiseren. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant28 bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV zijn regels opgenomen die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen.

GS organiseren samen met gemeenten, regio's en waterschappen ten minste tweemaal per jaar een regionaal omgevingsoverleg met als doel te komen tot De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels uit de verschillende verordeningen zijn samengevoegd. Deze geldt totdat de Omgevingswet in werking treedt. GS hebben op 23 maart 2021 het ontwerp van de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. Dit ontwerp heeft vanaf 9 april 2021 tot en met 20 mei ter inzage gelegen. De ingekomen reacties worden nu beoordeeld en kunnen leiden tot wijzigingen van het vastgestelde ontwerp. Naar verwachting stellen PS de Omgevingsverordening eind 2021 vast. De omgevingsverordening treedt gelijk met de Omgevingswet in werking.

28

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

34

samenhangende afspraken over klimaatadaptatie, energietransitie, duurzame verstedelijking en bereikbaarheid, een duurzame concurrerende economie en zorgvuldig ruimtegebruik. De provincie Noord-Brabant vereist aanvullend hierop regionale afstemming bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Hiervoor stellen GS stellen in overleg met de regio's ten minste eens per bestuursperiode relevante prognoses en analyses op, zoals in ieder geval een bevolkings- en woningbehoefteprognose, die richting gevend zijn voor de gezamenlijk te maken afspraken. De Verordening is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijke beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving waarin het plezierig wonen, werken en recreëren is. Nieuwbouwbeleid in Meierijstad wordt afgestemd binnen de regio Noordoost-Brabant en met de provincie Noord-Brabant. De provincie zet in op voorkantsamenwerking en is partner in de regionale overleggen (ambtelijk en bestuurlijk) en vraagt de regiogemeenten om de provinciale prognose te gebruiken. De provincie beschikt over doorzettingsmacht wanneer aspecten van het nieuwbouwbeleid raken aan het provinciaal belang en gemeenten (onderling) en provincie niet uitkomen op een gedragen beleidslijn.

Een belangrijk thema in het nieuwbouwbeleid is dat gemeenten samen woningmarktafspraken maken die betrekking hebben op onder andere de nieuwbouwprogrammering. De provincie let er daarbij op dat gemeenten niet worden belemmerd door (niet afgestemde) ambities van de buurgemeenten, die invloed hebben op de lokale ambities. Daarnaast is de provincie verantwoordelijk voor de weging van ruimtelijke belangen bij de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties.

WAT BETEKENT DIT VOOR DE WONINGBOUW- EN VERSNELLINGSOPGAVE IN MEIERIJSTAD? Ook de provincie ziet het belang van de versnellingsopgave, om die reden hebben ze ook Flexpools ingesteld (zie hoofdstuk 2). Uit gesprekken met de gemeente blijkt dat de provincie terughoudend is als het gaat om nieuwe uitbreidingslocaties. Om risico’s in procedures te mitigeren is het daarom belangrijk om de nieuwe locaties waarop voorkeursrecht gevestigd is ook af te stemmen met de provincie. Kenbaar maken van de behoefte aan deze woningbouwlocaties en toelichten waarom provinciale belangen (zoals klimaat en mobiliteit) niet in het gedrang komen is zeer wezenlijk. Regionale samenwerking binnen Noordoost-Brabant De gemeente Meierijstad werkt actief samen op het vlak van de nieuwbouwprogrammering in regio Noordoost-Brabant (RNOB). Een gezonde woon- en leefomgeving is één van de kernthema’s in de regionale samenwerking. Uitgangspunt is om voor (toekomstige) inwoners van de regio voldoende, betaalbare en passende woningen beschikbaar te hebben. Als regio (en provincie Noord-Brabant) kiest Noordoost-Brabant ervoor de woonbehoefte zoveel mogelijk binnenstedelijk op te vangen, om zo de waardevolle landschappen vrij van bebouwing te houden en met nieuwe ruimtelijke ontwikkeling zoveel mogelijk aan te sluiten bij bestaande infrastructuur en voorzieningen.

WAT BETEKENT DIT VOOR DE WONINGBOUW- EN VERSNELLINGSOPGAVE IN MEIERIJSTAD? Naast afstemming met provincie is afstemmen van nieuwe uitbreidingslocaties met de regiogemeenten belangrijk. Meer regiogemeenten zullen willen voorzien in (wellicht regionale) woningbouw. Om te voorkomen dat ongewenste neveneffecten optreden is afstemming en samenwerken hierover belangrijk. Daarnaast kunnen gemeenten van elkaar leren en wellicht samen tot meer versnelling komen.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

35

Woningwet Sinds 1 juli 2015 is de herziene Woningwet (en het daaronder liggende Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015) van kracht. Als gevolg hiervan is de rol van de gemeente sterk veranderd. De gemeente krijgt in beginsel meer invloed op de werkzaamheden van in de gemeente actieve woningcorporaties. Er zijn nieuwe regels voor de positie en activiteiten van woningcorporaties. De Woningwet onderstreept het belang van het maken van een actuele Woonvisie waarin het volkshuisvestelijk beleid is opgenomen. Het vormt ook de basis voor prestatieafspraken met de woningcorporaties. Denk hierbij aan afspraken over investeringen in sociale huur en middenhuur, nieuwbouw, bestaande voorraad, duurzaamheid, levensloopbestendigheid, betaalbaarheid, kwaliteit, kernvoorraad, uitponden, woonurgenten, etc. Daarnaast borgt de woningwet een expliciete betrokkenheid van belanghebbenden29 in de woningmarkt bij het maken van afspraken over onder andere de nieuwbouwproductie.

WAT BETEKENT DIT VOOR DE WONINGBOUW- EN VERSNELLINGSOPGAVE IN MEIERIJSTAD? In de gemeente Meierijstad worden prestatieafspraken gemaakt met de woningcorporaties Area, Woonmeij en Brabant Wonen. Uit gesprekken met zowel woningcorporaties als gemeente blijkt dat de samenwerking sinds de fusie steeds beter verloopt. Wel liggen er kansen voor verbetering volgens de woningcorporaties. Het gaat met name om een gezamenlijke stip aan de horizon te bepalen. Area en Woonmeij signaleren op langere termijn een grotere behoefte aan sociale huurwoningen dan de gemeente. Ook zien zij vooral behoefte naar de goedkoopste sociale huurwoningen (tot de eerste en deels tweede aftoppingsgrens), waar de gemeente alle sociale huurwoningen wenselijk vindt. Dit leidt vaak tot duurdere sociale huur, tot de liberalisatiegrens. Om goede prestatieafspraken te maken en echt samenwerkingspartners te zijn is het belangrijk om dergelijke inzichten te delen en samen een richting te kiezen. Woningwet heeft grote invloed op woningcorporaties Als gevolg van de Woningwet moeten woningcorporaties hun vrijkomende sociale huurwoningen passend toewijzen. Dat wil zeggen dat 95% van de gezinnen met recht op huurtoeslag een woning krijgt toegewezen met een huur onder de aftoppingsgrens. Door deze maatregel kunnen veel doelgroepen niet meer in een sociale huurwoning terecht.

Dit zijn de middeninkomens, gemiddeld circa een vijfde van de huishoudens in Nederland. Omdat ook de financiering van een koopwoning ingewikkelder is geworden en de hypotheekrenteaftrek vanaf 2020 versneld wordt afgebouwd, vallen deze huishoudens vaak tussen wal en schip.

WAT BETEKENT DIT VOOR DE WONINGBOUW- EN VERSNELLINGSOPGAVE IN MEIERIJSTAD? De voorraad huurwoningen in het middensegment (vrijesectorhuurwoningen met een maandhuur vanaf € 752 (prijspeil 2021) tot circa € 950) is beperkt, en doelstellingen over het toevoegen van meer middenhuurwoningen worden weliswaar geformuleerd, maar in de praktijk niet bereikt. Zowel woningcorporaties als marktpartijen geven aan interesse te hebben in realisatie van deze woningen, maar het gebrek aan locaties werkt belemmerend. Woningcorporaties zijn met name geïnteresseerd in het huursegment tot € 950 á € 1.000 per maand. Zij verwachten dat marktpartijen vooral interesse zullen hebben in het duurdere segment.

Zoals de woningcorporaties en andere belanghebbenden zoals inwoners, dorpsraden, zorgpartijen, ontwikkelaars, beleggers en bouwers.

29

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

36

Huisvestings- of doelgroepenverordening inzetten De Huisvestingswet (2014) biedt gemeenten de mogelijkheid om in een huisvestingsverordening regels vast te leggen over de toewijzing van (goedkope) huurwoningen. Daarnaast kunnen wijzigingen in de woningvoorraad vergunningplichtig worden gesteld. Gemeenten gebruiken de huisvestingsverordening om met de woningcorporaties afspraken te kunnen maken over toevoeging van woningen voor doelgroepen waar een tekort aan is. De huisvestingsverordening kan worden gebruikt als door een groeiend beroep op woningen voor woonurgenten aantoonbare schaarste ontstaat die niet kan worden opgevangen binnen de prestatieafspraken. Dit is een belangrijk en krachtig instrument voor gemeenten. Binnen de Huisvestingswet kan ook een doelgroepenverordening opgesteld worden. Gemeenten hebben vanuit de Wro/Bro de mogelijkheid om in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Voordat een gemeente deze eisen ten uitvoer kan brengen, dient zij een verordening vast te stellen waarin doelgroepen, instandhoudingstermijn, aanvangshuurprijs en maximale huurprijs per woningbouwcategorie zijn vastgelegd.30

WAT BETEKENT DIT VOOR DE WONINGBOUW- EN VERSNELLINGSOPGAVE IN MEIERIJSTAD? Op dit moment beschikt de gemeente Meierijstad niet over een huisvestings- of doelgroepenverordening. Wel is de gemeente bezig met de voorbereidingen voor een doelgroepenverordening. Dit draagt bij aan versnelling van de woningbouwopgave omdat hierdoor het opnemen van gewenste woningbouwcategorieën afdwingbaar is voor nieuwe bestemmingsplannen. Duidelijke kaders vooraf voorkomen onnodige onderhandelingen en tijdsverlies. Daarnaast draagt de verordening bij aan de realisatie van kwalitatief gewenste woningen (segmenten zoals opgenomen in de gemeentelijke woonvisie). Dit is een belangrijk en krachtig instrument met een doeltreffende werking voor Meierijstad. Klimaatakkoord als basis voor duurzaamheidsbeleid Het Klimaatakkoord is een belangrijk onderdeel van het Nederlandse klimaatbeleid. Het is een overeenkomst tussen veel organisaties en bedrijven in Nederland om de opwarming van de aarde tegen te gaan. Het doel: de CO2-uitstoot in 2030 met 49% verminderen. Landelijk is bepaald dat de energietransitie in belangrijke mate op regionale schaal moet worden opgepakt via een Regionale Energie Strategie. In de RES worden daarmee veel nationale afspraken uit het Klimaatakkoord (28 juni, 2019) in de praktijk gebracht. Daartoe zijn 30 RES-regio’s aangewezen.

Transitievisie Warmte In het Klimaatakkoord staat dat elke gemeente uiterlijk eind 2021 een Transitievisie Warmte moet hebben opgesteld samen met belanghebbenden. In deze visie moet worden aangegeven hoe de wijken in de gemeente overgaan van aardgas naar duurzame energiebronnen.

WAT BETEKENT DIT VOOR DE WONINGBOUW- EN VERSNELLINGSOPGAVE IN MEIERIJSTAD? Zowel het Klimaatakkoord als de Transitievisie Warmte hebben invloed op de woningbouwopgave in de gemeente. Nieuwbouw dient aan wettelijke eisen te voldoen, extra ambities kunnen alleen in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars worden afgesproken (maar niet afgedwongen). Vanuit versnellingsoogpunt is inzetten op de wettelijke eisen wenselijk, omdat dan geen tijd verloren gaat in extra onderhandelingen. Uiteraard dient dit niet in strijd te zijn met de visie van de gemeente op duurzaamheid, klimaatadaptatie, energietransitie, etc. Hierover dienen integrale keuzes gemaakt te worden.

30

Notitie doelgroepenverordening en concept verordening, gemeente Meierijstad (mei 2021).

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

37

Aansluiten op de filosofie van de Omgevingswet om ruimte aan initiatieven te geven Naar verwachting treedt de integrale Omgevingswet voor de fysieke leefomgeving op 1 juli 2022 in werking. Deze wet bundelt regels voor projecten in de leefomgeving en maakt ze eenvoudiger. Ook ontstaat er meer samenhang tussen plannen en activiteiten. Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen kunnen zo beter beslissingen nemen over hoe de leefomgeving nog beter kan worden benut en beschermd. De doelstellingen van de Omgevingswet zijn zaken te vereenvoudigen, meer ruimte te geven aan nieuwbouwinitiatieven en maatwerk mogelijk maken. Daarnaast is participatie een belangrijk thema.

WAT BETEKENT DIT VOOR DE WONINGBOUW- EN VERSNELLINGSOPGAVE IN MEIERIJSTAD? Vanuit de filosofie van de Omgevingswet wordt integraal en gebiedsgericht werken steeds belangrijker. Dit omdat opgaven in diverse beleidsvelden elkaar raken en wederzijds beïnvloeden. De gemeente Meierijstad heeft hier al stappen op gezet sinds de fusie. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het werken met gebiedsregisseurs, die betrokken zijn bij alle ontwikkelingen in een gebied ongeacht de beoogde functie. Maar uit verschillende gesprekken (met de gemeente) blijkt dat voor écht integraal beleid vormen en uitvoeren nog meer nodig is. Het bepalen van een stip op de horizon: wat voor gemeente willen we zijn in 2030, 2040 of 2050? Dit is mede bepalend voor de hoeveelheid woningen die nodig zijn (in welke mate willen we als gemeente groeien?) en in welke kwalitatieve segmenten (voor wie bouwen we deze woningen?), kwalitatieve milieus en hoe hangen verschillende ruimtelijke ambities met elkaar samen? Daarnaast is participatie een belangrijk thema, waarvan het belang onder de Omgevingswet alleen maar toe zal nemen. Voor nieuwe woningbouwontwikkelingen dienen omwonenden en belanghebbenden betrokken te worden.

Zorgvuldige participatie kan relatief veel tijd kosten aan de voorkant, maar door deze participatie aan de voorkant goed te organiseren kunnen problemen en vertraging achteraf juist voorkomen worden (zoals beroepsprocedures). Zeker voor de twee locaties waarop het voorkeursrecht gevestigd is, is het van belang om tijdig na te denken hoe deze participatie vorm te geven.

5.2 Relevant gemeentelijk beleid in Meierijstad In deze paragraaf geven we antwoord op de deelvraag: WAT ZIJN DE AMBITIES EN DOELEN VAN HET GEMEENTELIJK WONINGBOUWBELEID? Sinds het ontstaan van de gemeente Meierijstad in 2017 zijn verschillende beleidsstukken vastgesteld. In deze paragraaf staan we stil bij het relevante (vigerende) beleid voor woningbouw en versnelling. Coalitieakkoord en in het collegewerkprogramma 2017 In het coalitieakkoord van het eerste college van burgemeester en wethouders van Meierijstad staat beschreven wat de coalitie tussen 2017 en 2022 wil bereiken. Het collegewerkprogramma ‘Mijlpalen van Meierijstad’ gaat in op de invulling en acties om dit te bereiken. Hierin zijn voor alle beleidsterreinen de vijf leidende thema’s benoemd: • Participatie: De basis is gezond vertrouwen in burgers en partners. De gemeente past burger- en overheidsparticipatie bewust toe, zodat de burger maximaal betrokken wordt en zich betrokken voelt. Initiatieven van inwoners en ondernemers worden met openheid en enthousiasme tegemoet gezien. • Leefbaarheid: Meierijstad biedt per kern voorzieningen op maat, afhankelijk van de vraag, behoefte en identiteit van de kern of wijk. Meierijstad wil een ‘leefbare’ gemeente zijn, waarin inwoners kunnen wonen, werken en leven in een prettige en veilige omgeving.

Meierijstad wil bevorderen dat jongeren zich hier kunnen vestigen dan wel blijven wonen. • Innovatie: Innovatie wordt beschouwd als ‘op een andere manier kijken, samenwerken en ontwikkelen’. Het is durven experimenteren en leren buiten de bestaande kaders van vandaag de dag.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

•

•

38

Duurzaamheid: Meierijstad heeft een voorbeeldfunctie op het terrein van duurzaamheid en draagt dit actief uit. Duurzaamheid is een van de toetsstenen van alle beleid. Het gaat om aandacht voor mens, milieu en klimaat, hergebruik van grondstoffen en zuinig omgaan met energie en financiële middelen. Gezondheid: Meierijstad zet in op een gezonde leefomgeving. Er wordt uitgegaan van het begrip positieve gezondheid en er wordt ingezet op leefstijlverbetering.

Vanuit het programma ‘volkshuisvesting, ruimtelijke ontwikkeling, stads- en dorpsvernieuwingen’ wordt de ambitie uitgesproken dat er een ruimtelijke balans moet zijn tussen wonen, werken en leven. Voor het lokale woningbouwbeleid (middels de woonvisie) is de behoefte van de woningzoekende leidend. Meierijstad maakt het mogelijk dat er in alle kernen gebouwd kan worden. In het coalitieakkoord van 2017 zijn de volgende activiteiten omtrent wonen en bouw opgenomen voor 2021: • Door middel van een interactief proces met stakeholders en de raad te komen tot een breed gedragen woonvisie, met een uitvoeringsprogramma/woonagenda. Deze woonvisie is in 2018 vastgesteld. • Het in beeld brengen van het totale woningbouwprogramma. Sluit het woningbouwprogramma aan bij de veranderende woningbehoeften van de verschillende doelgroepen? • Burgers, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij ruimtelijke ontwikkeling. Het is maatwerk en een co-creatie tussen partijen. Woonvisie 2018 De visie van de gemeente Meierijstad ten aanzien van wonen is als volgt beschreven: ‘Onze inwoners verblijven in een veilige woon- en werkomgeving. Zij zijn betrokken en hebben direct invloed op de woonomgeving en de eigen woning. Maatwerk is de norm, met flexibiliteit en ruimte voor nieuwe ideeën.

Er is een duurzame leefomgeving en een divers woningaanbod: koop, huur, meer-generatie-wonen (levensloopbestendig) en zorgconcepten. Duurzaam ruimtegebruik is het uitgangspunt. De gemeente Meierijstad stimuleert afwisselend ontwikkelingen, stelt kaders, biedt experimenteerruimte en bewaakt de overall kwaliteit.’ Kwantitatieve woningbehoefte Vier thema’s staan centraal in de woonvisie: ‘de dynamiek van de woningmarkt’, ‘wonen, welzijn en zorg’, ‘duurzaamheid’ en ‘leefbaarheid’. Voor woningbouw en versnellen is met name het eerste thema relevant. Voor de bepaling van de kwantitatieve woonbehoefte aan nieuwbouw ging de gemeente in haar woonvisie uit van de hoge provinciale bevolkingsprognose (uit 2017). Dit betekent realiseren van circa 3.940 woningen tussen 2018 en 2028. Jaarlijks wordt de opgave opnieuw vastgesteld voor de periode van tien jaar op basis van de hoge prognose in relatie tot gerealiseerde woningen van het laatste jaar. Overige uitgangspunten wat betreft de kwantitatieve woningbehoefte: • Er zijn in alle kernen mogelijkheden voor woningbouw. Alle kernen hebben een geprognosticeerde woningbehoefteontwikkeling op basis van de eigen bevolkingsgroei, zie onderstaande tabel. • De kern Veghel kent vanwege haar verstedelijkingsgraad een extra woningbehoefte. Deze bedraagt voor de komende tien jaar 900 extra woningen.

• Deze aantallen geven geen recht of garantie dat die woningen ook gerealiseerd worden. De gemeente biedt ruimte voor die woningbouwaantallen, het is aan bewoners en (project)ontwikkelaars, corporaties en particulieren om de plannen te realiseren. De gemeente wil flexibiliteit in haar woningbouwprogramma: niet meer dan 70% van de behoefte wordt opgenomen als harde en zachte plancapaciteit. De resterende 30% wordt gereserveerd voor toekomstige plannen die nadrukkelijk invulling geven aan een specifieke woningbehoefte (herstructurering, herbestemming, inbreiding, bijzondere doelgroepen, etc.).

39

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

Tabel 6: Kwantitatieve woningbehoefteprognose per kern voor de periode 2018-2028 31 Kernen van Meierijstad Boerdonk Boskant Eerde Erp Keldonk Mariaheide Nijnsel Olland Schijndel Sint-Oedenrode Veghel Wijbosch Zijtaart

Totaal Meierijstad Verstedelijkingsopgave Veghel

Aantal woningen 290 579 552 1.980 439 530 974 414 9.633 5.565 11.375 481 637

Woningbehoefte

33.449

Totale woningbouwprogramma Bron: Woonvisie, 2018.

28 52 49 179 40 49 88 37 876 505 1.034 44 59

3.040 900 3.940

Kwalitatieve woningbehoefte Het grootste aanbod van woningen zit in de bestaande voorraad. Nieuwbouw moet daarom complementair zijn hieraan. Dit komt ook door diverse demografische ontwikkelingen. Zo blijft het aantal gezinnen en jonge huishoudens naar verwachting gelijk, terwijl het aantal ouderen en alleenstaanden toe zal nemen. Er is sprake van vergrijzing en huishoudensverdunning. Deze – en andere – ontwikkelingen leiden tot onderstaande gewenste verdeling in het woningbouwprogramma (op gemeenteniveau): • 25% sociale huur • 15% vrijesectorhuur • 10% koop tot € 185.000 (goedkoop) • 20% koop € 185.000 tot € 275.000 (middelduur) • 20% koop vanaf € 275.000 (duur) • 10% variabel in te zetten

WONINGBOUWPLANNEN KOMENDE TIEN JAAR IN LIJN MET KWALITATIEVE DOELSTELLINGEN Uit de woningbouwprogrammering van de gemeente Meierijstad blijkt dat – op gemeenteniveau – de kwalitatieve doelstellingen de komende tien jaar op hoofdlijnen behaald worden. Zie onderstaande tabel. Het gaat hierbij om de (verwachte) invulling van zowel harde als zachte plannen. Het beoogde percentage vrijesectorhuur is iets aan de lage kant, maar de aandelen sociale huur, goedkope koop en middeldure koop zijn iets hoger. Wat vooral opvalt is dat de gemeente met nieuwe plannen beduidend minder dure koop realiseert dan de afgelopen drie jaar het geval is geweest (op basis van realisatiecijfers).

31

Dit is een berekening op basis van de woningaantallen per 1-1-2016.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

40

Voor nieuwbouw zijn daarnaast de volgende ambities uitgesproken en eisen opgesteld: • Nieuwbouw voorziet vooral in woningen die nog onvoldoende in de bestaande voorraad aanwezig zijn. • Nieuwbouwwoningen moeten toekomstbestendig zijn en aanpasbaar aan veranderende woonwensen. • Nieuwbouwwoningen moeten aardgasvrij worden gebouwd. • Per kern wordt een woningbouwprogrammering vastgesteld met concrete locaties en mogelijkheden. Prestatieafspraken 2021 De bijdrage van woningcorporaties aan de volkshuisvestelijke opgaven in de gemeente worden vastgelegd in prestatieafspraken32. De prestatieafspraken voor 2021 sluiten aan bij de vier hoofdthema’s uit de gemeentelijke woonvisie. Het meest relevante hoofdthema in relatie tot de woningbouw- en versnellingsopgave is de ‘dynamiek van de woningmarkt’. De ambitie op dit thema is: voldoende en de juiste woningen op de juiste plaats. Er moeten voldoende woningen worden gebouwd om het woningtekort in te halen. De juiste woningen moeten ook de doorstroming bevorderen en op die manier zoveel mogelijk inwoners passend huisvesten. Concreet betekent dat het volgende: toevoegen van bijna 1.000 sociale huurwoningen voor de komende tien jaar. Relevante structurele acties ten aanzien van woningbouw (voor de periode 2019 tot 2024): • De gemeente voert regio over het woningbouwprogramma en stuurt op 25% sociale woningbouw.

• De voortgang van de realisatie van sociale huurwoningen monitoren (qua aantal en planning), via de themagroep ‘Dynamiek van de Woningmarkt’. • De focus ligt op de realisatie van de bestaande plannen. • De corporatie neemt initiatief voor ontwikkeling van nieuwe plannen en voert onderhandeling richting ontwikkelaars en grondeigenaren. Nieuwe locaties worden in het realisatieteam gedeeld. Naast een aantal zaken die structureel worden uitgevoerd zijn er ook een aantal ambities en acties opgenomen voor specifiek komend jaar (2021) die invloed hebben op het versnellen van de woningbouw: • Op korte termijn moeten er meer plannen tot realisatie komen, daarom wordt de plancapaciteit ten opzichte van de behoefteprognose met 15% verhoogd. • Realisatie van 87 tijdelijke woningen in 2021, waarvan 17 in Schijndel door Woonmeij en 25 in Erp door Area. Daarnaast wordt gestreefd naar planvorming voor 20 woning in Sint-Oedenrode en 25 in Veghel. • De vertaling van de nieuwe prognoses van de provincie krijgen prioriteit van de gemeente. • Per kleine kern wordt een plan gemaakt voor de ontwikkeling van sociale woningbouw tot 2030. • In grotere kernen wordt de transformatieopgave in beeld gebracht. • Corporaties kunnen – indien gewenst – gebruik maken van de 7,5% extra toewijzingsruimte (totaal: 7,5% + 7,5% = 15%) ten behoeve van huisvesting voor middeninkomens.