Bijlage: Rapport evaluatie woningbouwbeleid

Second-opinion op Actieplan Woningbouw: sneller en flexibel Onderzoek rekenkamercommissie

Stec Groep aan de Gemeente Meierijstad (in opdracht van de rekenkamercommissie)

Esther Geuting, Lotte Huiskens & Marijn Gradussen 6 september 2021

2

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

Inhoudsopgave Inleiding 1.1 1.2 1.3

De situatie in Meierijstad ......................................................................... 4 De onderzoeksvragen .............................................................................. 4 Leeswijzer ................................................................................................. 5

Conclusies 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

4.2

5.2 5.3

23

Realisatie en planvoorraad lopen achter bij huidige en toekomstige vraag ................................................................................. 23 Wat partijen nu al doen ......................................................................... 27

Speelveld van de nieuwbouwmarkt: wet en regelgeving 5.1

15

Focus op uitvoering Actieplan en bepaal richting inzet (uitvoerings)capaciteit ........................................................................... 15 Werk zowel intern als richting initiatiefnemers met een duidelijk afwegingskader ...................................................................................... 15 Zet in op snelle bouwproductie voor inhaalvraag op korte termijn ..................................................................................................... 16 Overweeg vereveningsfonds, maar zorg voor gelijk speelveld en bouwlocaties .......................................................................................... 17 Maak werk van een adaptieve programmering................................... 19 Conclusies en aanbevelingen op hoofdlijnen...................................... 21

Speelveld van de nieuwbouwmarkt: partijen en rollen 4.1

6

Conclusie op hoofdlijnen: een euro voor het plan, een miljoen voor de uitvoering.................................................................................... 6 Prognoses en huidige programmering vragen om versnelling ........... 8 Samenwerkingspartners herkennen versnellingsopgave en signaleren risico’s .................................................................................... 9 Actieplan Woningbouw: goede stappen op actief grondbeleid......... 10 Gebrek aan ambtelijke capaciteit om ambities waar te maken.......... 11 Flexwoningen kunnen bijdragen aan versnelling, maar voorzien niet in behoefte van belangrijkste doelgroepen .................................. 12 Goede eerste stappen gezet in het integraal werken, maar meer aandacht vereist ..................................................................................... 14

Aanbevelingen 3.1

4

33

Meierijstad heeft te maken met complex speelveld in de nieuwbouwmarkt ................................................................................... 33 Relevant gemeentelijk beleid in Meierijstad ........................................ 37 Actieplan Woningbouw 2021 ................................................................ 46

3

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

Bijlagen: potentieel gemeentelijk instrumentarium

53

Instrumenten om sneller te komen tot harde plantitels .................................. 56 Instrumentarium tegen planvertraging ............................................................. 56 Aanzet voor afwegingskader voor woningbouwplannen................................ 59 Bestuurlijke reactie rekenkameronderzoek woningbouw versnellen………...61

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

4

Inleiding 1.1 De situatie in Meierijstad De gemeente Meierijstad is een jonge gemeente die in 2017 ontstaan is vanuit een fusie van de gemeenten Schijndel, Sint-Oedenrode en Veghel. Door deze fusie moet opnieuw invulling gegeven worden aan een aantal urgente maatschappelijke thema’s. Versnelling van de woningbouw is een van deze thema’s, waar door het college, de gemeenteraad en andere belanghebbenden zeer hoge urgentie aan wordt toegekend. Dit blijkt ook uit het Actieplan Woningbouw 2021 dat recent is vastgesteld door de raad. De Rekenkamercommissie (voortaan: rekenkamercommissie) van de gemeente Meierijstad vraagt ons daarom in dit rekenkameronderzoek niet zozeer onderzoek te doen naar de doeltreffendheid, doelmatigheid en rechtmatigheid van het gevoerde beleid om te komen tot de bouwproductie, maar vooral te focussen op de vraag of de gemeente Meierijstad in haar versnellingsbeleid alles doet wat mogelijk is om te komen tot snelle realisatie van nieuwbouwwoningen in de gemeente. Dit rapport is daarmee een second-opinion op het reeds vastgestelde woonbeleid. In dit rapport leest u onze bevindingen, conclusies en aanbevelingen. De resultaten van dit onderzoek bieden de gemeenteraad inzicht in de uitwerking van zijn versnellingsbeleid om te komen tot nieuwbouwwoningen in de gewenste kwantiteit en kwaliteit in de gemeente.

1.2 De onderzoeksvragen Thema’s in de second-opinion van het nieuwbouwbeleid zijn of de gemeente gezien het beschikbare instrumentarium de juiste stappen zet op de beoogde doelstelling, en of er nog meer mogelijk is om de snelheid in de gebiedsontwikkeling in Meierijstad te bevorderen. De rekenkamercommissie heeft de volgende centrale hoofvraag geformuleerd: In hoeverre doet de gemeente Meierijstad wat mogelijkerwijs binnen haar invloedssfeer ligt om woningopgave te versnellen, en zijn deze (voor)genomen maatregelen zinvol gegeven de opgave die er ligt? Voor dit Rekenkameronderzoek heeft de rekenkamercommissie een aantal vragen geformuleerd over het gemeentelijk beleid en instrumentarium, de rol van de gemeente binnen het netwerk en best practices/lessen uit de praktijk: Gemeentelijk beleid en instrumentarium 1. Wat zijn de ambities en doelen van het gemeentelijk woningbouwbeleid? 2. Wat is het (voorgenomen) beleid van de gemeente Meierijstad? 3. Welke instrumenten worden door de gemeente Meierijstad ingezet en in hoeverre worden deze adequaat ingezet? 4. Wat is het (potentieel) gemeentelijk instrumentarium om te sturen op de woningbouwopgave? Gemeentelijke rol binnen de netwerkopgave 5. Welke organisaties/groepen vormen het netwerk waarbinnen de realisatie van de woningbouwopgave in Meierijstad plaatsvindt? 6.

Wat is de rol van de gemeente binnen het netwerk om de woningbouwopgave voor de gemeente te realiseren en hoe geeft de gemeente die rol vorm?

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

5

Best practices en lessen 7. Wat zijn aanknopingspunten voor de gemeente Meierijstad om het woningbouwbeleid, de inzet van het instrumentarium en de rol in het netwerk te verbeteren? 8. Wat kan Meierijstad leren van andere gemeenten om te voldoen aan de woningbouwopgave en op welke wijze kunnen deze (snel) worden toegepast? In het verlengde daarvan wordt onderzocht of de uitvoering van het versnellingsbeleid zodanig is ingericht dat de geformuleerde doelstellingen ook daadwerkelijk kunnen worden behaald. De resultaten van het Rekenkameronderzoek zullen bestuurders in de gemeente handvatten geven om politieke afwegingen te maken op het gebied van het nieuwbouwbeleid. Voor de antwoorden op deze onderzoeksvragen baseren wij ons op de door de gemeente beschikbaar gestelde (beleids)stukken. Daarnaast heeft een tiental interviews plaatsgevonden (met circa twintig personen). We spraken binnen de gemeente met de portefeuillehouder wonen en met verschillende beleidsvelden (ambtelijk), maar ook met woningcorporaties, ontwikkelaars, beleggers, makelaars en andere marktpartijen die actief zijn in de gemeente.

1.3 Leeswijzer In het voorliggende rapport leest u over de aanbevelingen voor eventuele aanscherping van het nieuwbouwbeleid. In hoofdstuk 2 gaan we in op de belangrijkste overkoepelende conclusies en in hoofdstuk 3 staan overkoepelende aanbevelingen. Deze eerste twee hoofdstukken bevatten de kern van het onderzoek. Ter verdieping op de conclusies en aanbevelingen leest u in hoofdstuk 4 over de partijen en rollen op de woningmarkt van de gemeente Meierijstad. In hoofdstuk 5 staat een toelichting op het relevante beleid, ook ter verdieping op de conclusies en aanbevelingen in hoofdstuk 2 en 3. In de bijlage hebben we een overzicht van potentieel gemeentelijk instrumentarium toegevoegd.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

6

Conclusies In dit hoofdstuk leest u onze conclusies, hiermee geven we antwoord op de geformuleerde hoofdvraag: In hoeverre doet de gemeente Meierijstad wat mogelijkerwijs binnen haar invloedssfeer ligt om woningopgave te versnellen, en zijn deze (voor)genomen maatregelen zinvol gegeven de opgave die er ligt?

2.1 Conclusie op hoofdlijnen: een euro voor het plan, een miljoen voor de uitvoering Waar moet de gemeente Meierijstad mee doorgaan? De gemeente Meierijstad zet de woningbouw- en versnellingsopgave met haar Actieplan Woningbouw centraal op de gemeentelijke agenda. Met het Actieplan worden de kaders uit de woonvisie verder aangescherpt en geactualiseerd. De huidige tijdsgeest en druk op de woningmarkt vragen om meer woningbouwplannen en snellere realisatie van woningen. Dit blijkt sterk uit het voornemen van de gemeente om niet langer 70% maar minimaal 125% van de woningbehoefte te programmeren in harde en zachte1 plannen. Hiermee wordt getracht een continue bouwstroom te genereren, waarmee ook op (middel)lange termijn nog in de woningbehoefte voorzien kan worden. Dit is een goede en logische stap, zeker wanneer in acht wordt genomen dat de gemiddelde doorlooptijd van woningbouwplannen zo’n tien jaar betreft. Ook de keuze om voorkeursrecht te vestigen op twee locaties in de gemeente is een daadkrachtige stap geweest voor de gemeente Meierijstad. Door voorkeursrecht te vestigen geeft de gemeente Meierijstad een duidelijk signaal af en wordt de positie van de gemeente om regie te voeren op de bouwopgave op de (middel)lange termijn verstevigd. Het is echter geen gegeven dat op uitleglocaties of op grondposities van gemeenten woningen sneller gerealiseerd worden.

Planvorming kan vertragen door bijvoorbeeld planologische problemen (zoals de Ladder voor Duurzame Verstedelijking) of markttechnische problemen (wanneer ontwikkelaars geen gronden ontwikkelen), of doordat gemeenten geen harde afspraken over realisatie van harde plannen maken2. Het is daarom belangrijk dat de gemeente goed monitort hoe vraag en aanbod van plannen zich tot elkaar verhouden en dat zij afspraken blijft maken met initiatiefnemers. Waarop zou de gemeente Meierijstad haar inzet kunnen verhogen? Wat ons inziens nog onderbelicht blijft in het Actieplan zijn de stappen die gezet worden om bestaande zachte plannen (versneld) hard te maken en om harde plannen daadwerkelijk tot uitvoering te brengen. We achten het essentieel dat het Actieplan Woningbouw bij uitstek inzet op versnelling op korte en middellange termijn en het oplossen van het bestaande woningtekort. We vragen met andere woorden aandacht voor het tot uitvoering brengen van (gewenste) harde plannen en het hard maken van zachte plannen met een korte doorlooptijd. In plannen kunnen huishoudens immers niet wonen, dus er zal ook echt versneld gebouwd moeten worden. We constateren dat er nog harde bouwtitels zijn om voor tweeëneenhalf jaar in de behoefte te voorzien.

Op de nieuwe uitbreidingslocaties waarop voorkeursrecht gevestigd is zal naar verwachting niet binnen vijf tot tien jaar een woning gerealiseerd zijn3. Zaak is dus om ook de plannen voor circa drie tot acht jaar in de toekomst prioriteit te geven. Hiervoor is de bestaande voorraad aan zachte plannen bij uitstek geschikt, maar uit het Actieplan wordt nog niet duidelijk welke acties specifiek ingezet zullen worden om deze verder te brengen. Waaronder potentiële plannen. Deze zijn immers planologisch nog zacht. Uit recent onderzoek van Stec Groep in opdracht van het ministerie van BZK blijkt dat circa 40% van de gemeente geen instrumenten inzet om planvertraging aan te pakken (zie hiervoor ook de bijlage). Zetten gemeenten deze wel in, dan draagt dit in alle gevallen bij aan versnelling, aldus de gemeenten die aan het onderzoek meededen. 3 Gezien de gemiddelde doorlooptijd van nieuwbouwplannen voor woningbouw is de ambitie die de gemeente heeft om over circa vijf jaar woningen gerealiseerd te hebben op de ontwikkellocaties een realisatie vanaf vijf tot acht jaar (zoals de gemeente aangeeft te realiseren) fors sneller is dan de gemiddelde doorlooptijd van plannen van eerste idee tot uitvoering. 1 2

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

7

Het is een goede stap dat de gemeente meer ambtelijke capaciteit aantrekt. Op dit moment is de capaciteit beperkt, dus een versnellingsteam voor de extra werkzaamheden is nodig. Wel is belangrijk om richting te bepalen voor de inzet van deze capaciteit. Circa 75% van de inzet zal op actief grondbeleid gevoerd worden en de overige 25% op faciliterend grondbeleid. Het voornemen is daarnaast dat zij zich richten op zowel de haalbaarheidsstudies van de locaties waarop voorkeursrecht gevestigd is als het vlottrekken van lopende plannen. Vooral dit laatste verdient meer aandacht dan het Actieplan Wonen geeft. Deze plannen liggen als het ware als voorgebakken broodjes klaar, en zijn juist een oplossing voor de opgave de komende drie tot acht jaar. Daarnaast concluderen we dat het Actieplan een gedragen, maar overwegend ‘intern gericht’ stuk is. Binnen de gemeente zijn veel beleidsvelden betrokken en wordt het plan ondersteund, zowel ambtelijk als bestuurlijk. Het Actieplan gaat vooral in op wat de gemeente zelf gaat doen (extra capaciteit, aanscherpen traject bouwaanvragen, etc.). Dit terwijl de gemeente uiteindelijk niet degene is die de woningen gaat realiseren. Hiervoor zijn de woningmarktpartners zoals woningcorporaties, bouwers en ontwikkelaars nodig. Zij zien ook de noodzaak van de versnellingsopgave en hebben hierin ook hun rol te vervullen.

Hoewel de samenwerking tussen partijen in de afgelopen jaren verbeterd is, liggen er zeker nog kansen om hier meer uit te halen. Elkaar vaker (en eerder) opzoeken, samen plannen en afspraken over de uitvoering en de realisatie maken, en meer begrip krijgen voor elkaars belangen en standpunten is hierbij belangrijk. Dit wordt zowel vanuit de gemeente als woningmarktpartners onderschreven. Wat doet de gemeente Meierijstad nu nog niet, maar zou wel bijdragen aan de versnellingsopgave? Uiteraard kan iedere gemeente altijd meer stappen zetten of instrumenten verkennen. Zo zou de gemeente bijvoorbeeld over kunnen gaan tot onteigenen of zelf woningen bouwen, zoals gemeenten steeds vaker doen als oplossing voor de wens om te komen tot versnelling van de woningbouw. Voor Meierijstad is het echter vooral belangrijk dat er focus komt op de uitvoering van het Actieplan. Ieder nieuw instrument dat verkend moet worden gaat ten koste van ambtelijke capaciteit die besteed kan worden aan de daadwerkelijke uitvoering van het Actieplan en het realiseren van nieuwe woningen. We zijn daarom wat terughoudend in onze adviezen over nieuwe stappen en instrumenten, omdat dit afleidt van de opgave. Het gaat ons inziens vooral om het uitvoeren en optimaliseren van bestaand beleid en instrumentarium.

Wel zijn er twee zaken die in de totstandkoming relatief veel tijd kunnen kosten, maar die op (middel)lange termijn leiden tot snellere besluitvormig en daarmee de tijdsinzet kunnen ‘terugverdienen’. Het gaan om: • Een integrale stip op de horizon: er lijkt op dit moment geen eenduidig antwoord op de vraag ‘wat wil de gemeente Meierijstad zijn over tien/twintig/dertig jaar?’ Een integrale visie op de toekomst is een thema waar veel gemeenten mee worstelen, maar een antwoord op deze vraag kan veel houvast bieden in het maken van keuzes. Wil de gemeente Meierijstad groeien, of juist niet? Voor welke doelgroepen zet de gemeente zich in? Welke functies (wonen, werken, natuur, etc.) landen waar in het gevecht om de ruimte? Een duidelijke visie helpt de verschillende beleidsvelden om binnen gestelde kaders keuzes te maken en uitvoering te geven aan de verschillende opgaven. • Kwalitatieve eisen voor woningbouw aanscherpen en borgen: Om de benodigde snelheid te realiseren richt het Actieplan zich vooral op aantallen binnen de kwalitatieve kaders uit de woonvisie. Vanuit de gedachte van kwalitatief programmeren wordt in de gemeente, regio en provincie steeds minder geprogrammeerd vanuit aantallen (de vroegere zogenaamde ‘contingenten’), maar vanuit kwaliteiten.

Welke woningen bouwen we en voor wie bouwen we deze? Vanuit die gedachte dient de gemeente steviger in te zetten op het borgen van met name de segmentatie in prijssegmenten en eigendomsvormen van woningbouwplannen, door bijvoorbeeld een huisvestings- of doelgroepenverordening4 vast te stellen. Dit draagt ook bij aan het creëren van een gelijk speelveld tussen marktpartijen en woningcorporaties, omdat afspraken over huurprijzen en uitpondtermijnen daarmee voor alle initiatiefnemers gelden.

4

De gemeente werkt op dit moment aan het opstellen van een doelgroepenverordening.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

8

Wat zou de gemeente Meierijstad kritisch moeten bekijken (en eventueel stoppen)? Het woonbeleid van de gemeente – en in het bijzonder het Actieplan Woningbouw – richt zich op de juiste thema’s. Er zijn dan ook beperkt zaken waar de gemeente mee zou moeten stoppen (het gaat vaker om optimaliseren). Er zijn echter wel twee zaken waarvan we constateren dat de gemeente hier kritisch naar zou moeten kijken. Het eerste is het kritisch bekijken van ad hoc beleid. Dit hangt nauw samen met het vorige punt over het creëren van een integrale gemeentelijke visie. Belangrijk is om vanuit deze integrale visie een aantal kernkeuzes te maken voor het beleid en vervolgens te werken aan de daadwerkelijke uitvoering. Te veel (nieuw) beleid opstellen leidt af van aandacht van de daadwerkelijke opgave: zorgen voor de realisatie van meer woningen. Daarnaast is het goed om kritisch te blijven op flexwoningen. Tijdelijke woningen zijn vooral een middel om pieken op de woningmarkt op te vangen, terwijl de huishoudensgroei in Meierijstad naar verwachting structureel van aard is. Dit betekent dat tijdelijke woningen uiteindelijk vervangen moeten worden door permanente woningen om tekorten over tien of vijftien jaar te voorkomen. Daarnaast gaat het realiseren van tijdelijke woningen niet per definitie sneller. Zo is de realisatie in de gemeente tot nu toe beperkt van de grond gekomen.

Diverse marktpartijen geven aan dat met name omwonenden een risico vormen in bestemmingsplanprocedures en dat zij vooral kansen zien voor flexwonen in beperkte aantallen bij elkaar. Het is niet ons advies om geen flexwoningen te realiseren, maar zorg voor realistische verwachtingen over de doeltreffendheid van flexwonen aan de gemeentelijke woningbouw- en versnellingsopgave. In de rest van dit hoofdstuk lichten we onze conclusies uitgebreider toe. Aan het eind van dit hoofdstuk vindt u een aantal tabellen waarin overzichtelijk staat weergegeven waar de gemeente Meierijstad meer (of minder) inzet op zou kunnen plegen in het kader van de woningbouw- en versnellingsopgave.

2.2 Prognoses en huidige programmering vragen om versnelling Tot 2040 uitbreidingsbehoefte van vijf- tot zesduizend woningen in Meierijstad Het aantal huishoudens neemt de komende twintig jaar toe met circa 5.000 (provinciale prognose, uitgangspunt voor gemeente) tot circa 5.900 (Primos 2021) huishoudens. Ervan uitgaande dat ieder extra huishouden zich vertaalt naar een extra woning, zijn er de komende jaren dus vijf- tot zesduizend woningen nodig in Meierijstad. Hiervan zijn er 3.350 tot 3.850 woningen nodig in de eerste tien jaar.5 Tevens sprake van actueel woningtekort van 800 tot 1.100 woningen in 2021 Op dit moment is er ook al sprake van een woningtekort. Er zijn onvoldoende woningen voor alle zelfstandige huishoudens. Dit tekort betreft ongeveer 800 tot 1.100 woningen (zie 2.1). Dit betekent dat – gezien de gemiddelde bouwproductie van 400 woningen per jaar6 – er sprake is van een inhaalvraag van twee tot drie jaar. Dit komt nog bovenop de gemiddelde uitbreidingsbehoefte van 340 tot 380 woningen per jaar voor de komende tien jaar. Zowel harde als zachte plannen op woningbouwprogrammering op dit moment ontoereikend De gemeente Meierijstad heeft op dit moment en woningbouwprogrammering met harde en zachte plannen die ruim voorziet in de woningbehoefte (126 tot 168%)7.

Echter wanneer we alleen naar harde plannen kijken, dan is de planvoorraad maar ongeveer 33 tot 43% van de woningbehoefte. Dit betekent dat de gemeente te weinig harde plannen heeft om de komende tien jaar in de woningbehoefte te kunnen voorzien. Het uitvoeringsgereed maken van (bestaande) zachte plannen vraagt dus meer prioriteit om tijdig in de behoefte op middellange termijn (drie tot tien jaar) te kunnen voorzien.

Bandbreedte tussen provinciale prognose (uitgangspunt voor gemeente) en Primos 2021 prognose, zie ook 4.1 voor toelichting. Gemiddelde productie zoals benoemen in het Actieplan. Tussen 2018 en 2020 lag dit hoger, met circa 480 woningen per jaar. 7 Bron: woningbouwprogrammering gemeente Meierijstad (juli, 2021). 5 6

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

9

Daarnaast vraagt het vullen van de pijplijn (nieuwe plannen ontwikkelen) om aandacht, want ook tussen 2030 en 2040 zijn woningvraag en planaanbod niet in balans. De gemiddelde doorlooptijd van een nieuwbouwontwikkeling duurt tien jaar. Naast hard maken van bestaande zachte plannen is het tijdig beginnen met het ontwikkelen van nieuwe plannen ook een aandachtspunt. Dit sluit ook aan bij de keuze van de gemeente om minimaal 125% van de behoefte te programmeren. We merken daarnaast op dat de kwalitatieve segmentering van de plannen (hard en zacht, tussen 2021 en 2031) in de basis goed aansluit bij de beoogde percentages sociale en middeldure huur en koop, zoals opgenomen in de woonvisie. Kortom: er wordt te weinig gebouwd, maar verhoudingsgewijs zitten wel de juiste kwalitatieve segmenten in de pijplijn.

GEMEENTE MEIERIJSTAD GEEFT VORM AAN VERSNELLING MET ACTIEPLAN WONINGBOUW Gezien de huishoudensgroei voor de komende tien tot twintig jaar, het actuele woningtekort in 2021 en plancapaciteit die hier kwantitatief niet in kan voorzien, is het een logische en goede stap van de gemeente Meierijstad om de woningbouwopgave te verhogen en in te zetten op versnelling. Met het onlangs door de gemeenteraad vastgestelde Actieplan Woningbouw geeft de gemeente invulling aan deze woningbouw- en versnellingsopgave. In hoofdstuk 5.3 gaan we uitvoerig in op de inhoud hiervan.

2.3 Samenwerkingspartners herkennen versnellingsopgave en signaleren risico’s Urgentie om woningbouw te versnellen wordt door woningmarktpartners gedeeld Er is veel bewustzijn onder alle belanghebbenden in Meierijstad dat voldoende woningbouwcapaciteit een wezenlijk thema is in de gemeente. De urgentie om snel en meer te bouwen wordt door gemeente, corporaties en marktpartijen gevoeld, zo blijkt uit diverse gesprekken die in het kader van dit onderzoek gevoerd zijn. In principe beschikken woningcorporaties en ontwikkelaars/bouwers over voldoende financiële middelen en uitvoeringscapaciteit om woningen te realiseren. Enkele van hen zien de stijgende bouwkosten en schaarste in bouwmaterialen als een potentieel risico, maar vooral op korte termijn. Gebrek aan uitvoeringsgerede locaties en ambtelijke capaciteit grootste knelpunten Het grootste knelpunt in de gemeente Meierijstad is het gebrek aan uitvoeringsgerede locaties om (snel) te kunnen bouwen. De harde plancapaciteit is beperkt en ook het aantal verleende omgevingsvergunningen blijft achter. Dit komt over het algemeen door de beperkte capaciteit bij gemeenten om plannen te toetsen en vergunning te verlenen (maar per plan kunnen ook specifieke knelpunten spelen). Dit wordt door alle lokale partijen herkend. Daarnaast zijn trage procedures binnen de gemeentelijke organisatie een belangrijke reden voor vertraging.

Vooral ontwikkelaars wijzen primair naar de lengte van procedures en de reactietijd vanuit de gemeente. De gemeente herkent dit en wijst ook op een gebrek aan capaciteit in eigen huis. Daarnaast constateert de gemeente dat ontwikkelaars soms na principemedewerking nog veel tijd nodig hebben om het ontwerpbestemmingsplan en/of bijbehorende onderzoeken op te (laten) stellen. Daarnaast vraagt afstemming met provincie en regiogemeenten nog om aandacht Hoewel de woningvraag in de regio en provincie groot is, vraagt regionale afstemming over toekomstige woningbouwplannen om aandacht. Binnen de regio hebben meerdere gemeenten de ambitie om naast de lokale behoefte ook te voorzien in een (boven)regionale woningbehoefte. Zeker in de gemeente Eindhoven is sprake van een grote behoefte die opgevuld moet worden, en waar omliggende gemeenten (waaronder Meierijstad) in zouden kunnen en willen voorzien. Keuzes over het opvangen van een (boven)regionale vraag en wat in de regio de meest geschikte plekken hiervoor zijn, zijn nog niet uitgekristalliseerd met betrokken provincie en regiogemeenten. Het heeft echter indirect wel invloed op de toekomstige ontwikkelmogelijkheden in Meierijstad, zeker voor de uitleglocaties waarop een voorkeusrecht gevestigd is. De provincie staat in de basis immers minder positief over uitleglocaties (en ook de Ladder voor

10

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

Duurzame Verstedelijking stelt inbreiding voor uitbreiding), dus afstemming over de ontwikkeling hiervan is nodig om risico’s in bestemmingsplanprocedures te minimaliseren.

2.4 Actieplan Woningbouw: goede stappen op actief grondbeleid Gemeente Meierijstad kiest voor een mengvorm van actief en faciliterend nieuwbouwbeleid in de vorm van situationeel grondbeleid. Uitgangspunt is dat de gemeente niet altijd de regierol hoeft te hebben (actief woonbeleid en actief grondbeleid), maar dat soms ook de rol van aanjager of stimulator nodig is om processen in gang te zetten (faciliterend woon- en grondbeleid). Gemeente kan met actief grondbeleid meer invloed hebben op versnelling We onderschrijven het belang van de principiële keuze van de gemeente Meierijstad om meer actief grondbeleid te voeren in het kader van de versnellingsopgave. Hiermee kan zij meer regie voeren op woningbouwontwikkelingen, zowel in kwantiteit en snelheid als in de segmenten waaraan kwalitatief behoefte bestaat. Op korte termijn kan de gemeente hiervoor haar locaties in bijvoorbeeld Veghels BuitenNoordoost inzetten, voor de langere termijn wordt bouwstroom gecontinueerd op de voorkeurslocaties in Schijndel en Sint-Oedenrode. Doorlooptijd van woningbouwontwikkelingen duurt gemiddeld tien jaar Gemiddeld duurt de doorlooptijd van een woningbouwontwikkeling tien jaar, van eerste initiatief tot oplevering van woningen. Met name de grondverwerving, haalbaarheidsstudies en bestemmingswijziging hebben te maken met een relatief lange doorlooptijd, zie onderstaand figuur.

We merken daarom op dat voor de locaties waarop het voorkeursrecht gevestigd is op korte termijn naar verwachting nog geen woningbouw zal plaatsvinden. Hoewel voorkeursrecht gevestigd is, dient de grondverwerving nog plaats te vinden. Uiteraard kunnen diverse fasen naast elkaar plaatsvinden, haalbaarheidsstudies hoeven niet te wachten op de daadwerkelijke grondverwerving bijvoorbeeld. Figuur 1: Doorlooptijd per fase in maanden (landelijk) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Bron: Doorlooptijd van nieuwbouwprojecten, Stec Groep in opdracht van NVM (2019).

Gemiddelde Mediaan

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

11

De gemeente schat zelf in dat de realisatie van de voorkeurslocatie sneller moet kunnen dan vijf/tien jaar. Dit komt in de praktijk echter zelden voor. Om deze ambitie te halen is het belangrijk in te zetten op een goede (flexibele) fasering, maar ook rekening te houden met eventuele uitloop van de planning. Realisatie binnen vijf jaar vraagt om sterke en gerichte inzet van capaciteit, en strakke sturing op de planning. Doeltreffendheid van Wvg locaties sterk afhankelijk van verdere invulling De voorkeurslocaties voor de versnellingsopgave liggen aan de randen van Schijndel en Sint-Oedenrode. We merken daarom op dat de doeltreffendheid van de locaties om in de kwalitatieve behoefte te voorzien sterk afhankelijk is van de verdere invulling hiervan. Op basis van de praktijd schatten we in dat de daadwerkelijke bouw van woningen nog minimaal vijf tot tien jaar op zich laten wachten. Dit terwijl ondertussen al jaarlijks 600 woningen opgeleverd dienen te worden. De kwalitatieve behoefte naar de toekomst toe zal zich steeds meer richten op woningen voor kleine huishoudens en ouderen, gezien de bestaande voorraad zich al veelal richt op gezinnen. Dit roept de vraag op of de aangewezen locaties nog geschikt zijn voor de behoefte die over vijf tot tien jaar bestaat.

Zowel in woningtypen gaat de voorkeur steeds vaker uit naar levensloopbestendig wonen, gezien de complementariteit met de bestaande voorraad en de dubbele vergrijzing8 waar de gemeente mee te maken heeft. Daarnaast is de nabijheid en toegankelijkheid van voorzieningen een aandachtspunt voor woningbouwontwikkelingen aan de randen van kernen. Dit vraagt in het verdere ontwerp en uitvoering aandacht, om niet alleen in de kwantitatieve doelen te voorzien maar ook in de kwalitatieve behoeften.

2.5 Gebrek aan ambtelijke capaciteit om ambities waar te maken Borging en uitvoering kwetsbaar bij verloop van (interim) personeel De vraag of beleidsdoelstellingen in het Actieplan waargemaakt kunnen worden, hangt samen met het gebrek aan ambtelijke capaciteit in Meierijstad. Het nieuwbouwbeleid ligt grotendeels bij een beperkt aantal ambtenaren die (deels) parttime en op interim basis zijn aangetrokken. Wanneer iemand van baan wisselt is het netwerk en het geheugen weg. Dit maakt de borging van de uitvoering kwetsbaar. Uit de gesprekken komt naar voren dat er met veel aandacht gewerkt wordt aan de beleidsdoelstellingen, maar dat dit niet altijd lukt in de mate waarin de ambtelijke medewerkers dit zouden willen. Meierijstad is over het brede veld van het nieuwbouwbeleid op de goede weg, maar de finesse zit in het waarmaken van de uitvoering. Inzet van versnellingsteam zeer wezenlijk onderdeel van Actieplan Juist naar de toekomst toe wordt er veel op het vlak van planrealisatie in gemeente Meierijstad gevraagd. De kern ligt daarbij op het tempo van de planuitvoering (realisatie van nieuwbouw) en de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor alle doelgroepen. Echter we signaleren dat de dagelijkse werkzaamheden al zo’n groot deel van de tijd in beslag nemen, dat er nagenoeg geen tijd is voor strategische keuzes en verdiepingen.

Het is daarom zeer wezenlijk om (permanente) capaciteit aan te trekken voor alle extra uitvoering. Het voorgenomen versnellingsteam is dan ook een belangrijk onderdeel van het Actieplan. Meierijstad worstelt met gebrek aan eigen expertise op gebiedsontwikkeling De gemeente loopt tegen het feit aan dat de voormalige gemeenten in de vorige crisis (2009-2014) minder plannen gerealiseerd kregen en dat de gronduitgifte stagneerde. Er moest bezuinigd worden: plannen werden afgeboekt, het aantal projectleiders verminderde en kennis en expertise op het vlak van bijvoorbeeld planeconomie en plantoetsen werd teruggeschroefd tot het minimum. Bij het aantrekken van de woningmarkt kon de gemeente niet snel genoeg opschakelen om de benodigde kennis en expertise in eigen huis (terug) te halen. Er wordt heel veel gewerkt met inhuur van expertise in de gebiedsontwikkeling. Dit is een goede oplossing voor een gebrek aan handjes en slimme koppen voor de korte termijn, maar heeft wel als nadeel dat het geheugen van projecten weg valt als de inhuur eindigt. Dit heeft consequenties 8

Ouderen vormen een relatief groter aandeel van de Nederlandse samenleving en de gemiddelde leeftijd wordt ook steeds hoger.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

12

voor de effectiviteit van de samenwerking met woningcorporaties, bouwers en ontwikkelaars. Uit gesprekken blijkt dat het vertragend werkt om telkens weer iemand bij te moeten praten over de plannen.

2.6 Flexwoningen kunnen bijdragen aan versnelling, maar voorzien niet in behoefte van belangrijkste doelgroepen Flexwoningen kennen een relatief korte planologische doorlooptijd en ontwikkeltijd Snel bijbouwen is wenselijk in Meierijstad. Flexibele woningen kunnen deels voorzien9 in de huidige hoge woningbehoefte en dragen bij aan het optimaal benutten van bestaande (tijdelijk) beschikbare ruimte. Afhankelijk van het concept en de benodigde investeringen kunnen braakliggende, goed ontsloten plekken relatief goedkoop en optimaal benut worden. De woningen zijn vaak compact en dus relatief makkelijk in te passen. Daarnaast zijn er off-the-grid concepten10, waarvoor aansluitproblemen minder spelen. Zo kan de beschikbare ruimte optimaal benut worden, met een korte planologische voorbereidingstijd en met betrekkelijk lage voorinvesteringen.

VOORBEELD: VERPLAATSBARE WONINGEN / FLEXCARROUSEL Wegens het huidige ruimtegebrek moet steeds vaker worden gekeken naar ontwikkellocaties die vanuit het perspectief van de woningmarkt op de korte termijn nog wat minder aantrekkelijk zijn, maar waarvan de locatiekwaliteiten een opwaarts potentieel bieden. Tijdelijk gebruik door middel van verplaatsbare woningen kan worden ingezet als pauzelandschap. Een tijdelijke invulling met vernieuwde woonconcepten zet de plek op de kaart, wat meerwaarde genereert voor de uiteindelijke permanente invulling. Door het faciliteren van verplaatsbare woningen wordt braakliggend terrein tevens optimaal aangewend voor tijdelijk gebruik. Voorbeeld hiervan is Strijp S in Eindhoven. Woningcorporaties in Nijmegen verkennen samen de mogelijkheden voor flexibele woningen in een ‘Flexcarrousel’. Het idee hierachter is om de woningen tijdelijk op verschillende beschikbare locaties in de stad te plaatsen (voor circa vijf jaar). De woningen vormen als het ware een ‘Flexcarrousel’ door de stad. Het gaat hierbij om het op een flexibele manier benutten van ontwikkellocaties die nog niet in productie worden genomen voor tekorten die zich voordoen op de woningmarkt.

Flexibele woningen geschikt voor starters en woonurgenten Door een gebrek aan doorstroming op de woningmarkt komen vooral starters en woonurgenten (en arbeidsmigranten) moeilijk aan een woning in Meierijstad. Dit komt enerzijds door een relatief beperkt aantal vrijkomende woningen (in de bestaande voorraad, in alle segmenten) en onvoldoende bouwproductie anderzijds. Dit resulteert in beperkte beschikbaarheid van woningen, waardoor vooral de meest kwetsbare en minst kapitaalkrachtige doelgroepen buiten de boot vallen. Een tijdelijke woning heeft vaak niet de eerste voorkeur van doelgroepen, maar is bij de situatie van een langdurig woningtekort een aantrekkelijk second best alternatief. De verruiming van het aanbod met een flexibel alternatief vermindert de afhankelijkheid van de permanente voorraad. Huisvesting in een flexwoning leidt direct tot een verlaging van de vraagdruk, waardoor ook het gat in prijzen tussen sociale huur en middenhuur en -koop wordt overbrugd. Flexwoningen zijn ook geschikt voor tijdelijk woningzoekenden. Denk bijvoorbeeld aan scheidingsgevallen die in een relatief grote gezinswoning achterblijven, maar ook met een kleinere (goedkopere) woning af zouden kunnen. Een tijdelijke woning is een goede oplossing, want op die manier bezetten ze niet noodgedwongen reguliere woningen. Dit vermindert de druk op de reguliere voorraad.

Het gaat om een ambitie van 250 flexwoningen tot en met 2024, waarvan voor de eerste 87 nu plannen bekend zijn. Off-the-grid concepten zijn woningen die autarkisch zijn. De woning staat en functioneert volledig op zichzelf. De woningen zijn niet aangesloten op de basisvoorzieningen elektriciteit, gas, water en riool.

9

10

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

13

VOORBEELDEN: UUTHUUSKES VOOR STARTERS Vanuit het Actieplan Wonen van de provincie Gelderland zijn er in de gemeente Aalten een aantal Uuthuuskes gerealiseerd (mei 2021). Dit zijn flexibele, verplaatsbare, duurzame, energieneutrale en betaalbare woningen. Deze Uuthuuskes zijn bedoeld voor jongeren uit de kleine kernen. Hierdoor kunnen jongeren in de kern blijven wonen en een bijdrage leveren aan de leefbaarheid. In Aalten wordt er een tijdelijk huurcontract aangeboden van vijf jaar. Zo wordt doorstroming bevorderd en krijgen jongeren (blijvend) de kans om ‘uut huus’ te gaan én in de buurt te blijven. De rol van verhuurder is in dit geval weggelegd voor de nieuw opgerichte Achterhoekse Wooncoöperatie.

VOORBEELDEN: EXPERTISECENTRUM FLEXWONEN Voor voorbeelden uit de praktijk verwijzen we u naar het expertisecentrum voor Flexwonen. Hier zijn voor verschillende doelgroepen – waaronder studenten, jongeren, gescheiden personen, arbeidsmigranten en andere spoedzoekers – goede voorbeelden te vinden. Via: https://flexwonen.nl/praktijkvoorbeelden/ Woningmarktvraag structureel en niet tijdelijk Daar staat tegenover dat de behoefte aan woningen in Meierijstad overwegend structureel van aard is, en dat door inzet op flexwoningen niet voorzien wordt in die structurele behoefte. We raden daarom aan op de korte termijn niet te veel (van de beperkte) ambtelijke capaciteit op flexwoningen in te zetten, maar vooral de bestaande zachte plannen voor permanente woningen versneld in uitvoering te brengen. Dit is uiteraard ook een actiepunt voor het versnellingsteam, maar in het huidige Actieplan lijkt het soms alsof flexibele woningen dé oplossing zijn. Het gaat uiteindelijk maar om een relatief beperkt deel van de opgave: 250 tijdelijke woningen tot 2025 tegenover jaarlijks 600 permanente woningen realiseren. Kijk daarom kritisch naar de capaciteit en tijd die ingezet wordt voor de realisatie van flexwoningen tegenover de opgave van permanente woningen. Als locaties geschikt zijn voor permanente woningen raden we de gemeente aan deze met name voor dat doel in te zetten en niet voor flexwoningen.

Dit hangt samen met de exploitatiekenmerken van flexwoningen. Aandacht voor exploitatiekenmerken van flexwoningen Flexwoningen zijn naar verwachting conjunctuurgevoelig. Vraaguitval marktbreed werkt naar verwachting relatief zwaar door in flexwoningen in vergelijking met de reguliere woningvoorraad. We adviseren de gemeente daarom de omvang van de flexibele schil beperkt te houden. Dit beperkt ook de kosten voor verplaatsing en vergemakkelijkt het vinden van geschikte locaties. Zet bijvoorbeeld bij een eerste tranche in op zo’n 40% tot 60% van de bedienbare behoefte van flexwoningen (met andere woorden circa 100 tot 140 flexwoningen in circa drie jaar). Daarnaast vormen flexwoningen niet per definitie een goedkope oplossing. Zo is er veel onzeker over de exploitatietermijn en de toekomstige waarde wanneer de flexwoningen na tien of twintig jaar verplaatst worden. Er is sprake van een relatief jonge markt met een onzeker waardeontwikkelingsperspectief en een naar verwachting hoge afschrijving. Dit betekent dat gerekend moet worden met een relatief hoge rendementseis (bijvoorbeeld 2% hoger dan voor gewone sociale woningen).

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

14

2.7 Goede eerste stappen gezet in het integraal werken, maar meer aandacht vereist Woonvisie en Actieplan Woningbouw bieden kaders en richting aan woningbouwopgave Sinds de fusie heeft de gemeente al veel stappen gezet op het gebied van meer integraal werken. Waar eerst verschillende gemeenten eigen sectoraal beleid hadden, is hard gewerkt aan geïntegreerd beleid voor Meierijstad. Om deze reden zijn bijvoorbeeld ook de gebiedsregisseurs aangesteld, die niet sectoraal maar per kern de verschillende opgaven aanvliegen. Voor wat betreft ‘wonen’ was de totstandkoming van de woonvisie ook een echte mijlpaal. Met de woonvisie werd niet alleen de richting bepaald voor de kwantitatieve behoefte, maar zijn ook al keuzes gemaakt voor een kwalitatieve invulling van plannen, die inmiddels al terug te zien is in de harde en zachte planvoorraad. Met de woonvisie is hiermee een duidelijk kader gesteld. Door veranderende omstandigheden en een aantrekkende woningmarkt is de kwantitatieve opgave bijgesteld, er zijn meer plannen en snellere realisatie nodig. Het Actieplan Woningbouw vult hiermee de actuele kaders voor de woningbouw- en versnellingsopgave aan. Gebiedsgericht werken vraagt om meer samenwerking tussen traditionele beleidsvelden Opgemerkt wordt – zowel vanuit de gemeente als vanuit woningmarkpartners – dat er nog in beperkte mate sprake is van echt integraal beleid.

Een eenduidig antwoord op de vraag ‘wie willen wij als Meierijstad zijn over twintig jaar’ ontbreekt nog. De beleidskaders vragen om een meer integrale en gebiedsgerichte werkwijze. Dit vraagt erom dat gemeente Meierijstad de werkzaamheden minder sectoraal en in functies vertaalt, en meer in rollen. Het instellen van gebiedsregisseurs is hierin een goede stap geweest. Indien binnen de gemeente overwegend met functies en sectorale indelingen wordt gewerkt maakt dit dat de focus op realisatie van de doelstellingen over het algemeen ook sectoraal gebeurt. Dit kan vertragend werken in de beoordeling van woningbouwinitiatieven. Gebiedsgericht werken is daarnaast een ontwikkelpunt en kan worden opgenomen als organisatorische ontwikkellijn. Het gebiedsgericht werken kan gezien worden als een cultuuromslag die verder gaat dan een verandering van de benaming van de ambtenaar. Om de werkwijze goed te laten landen vraagt het veel samenwerking tussen de beleidssectoren die samenhangen met wonen: zoals sociaal domein, ruimtelijke ordening, grond- en gebiedsontwikkeling, economie, wonen.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

15

Aanbevelingen In dit hoofdstuk leest u onze aanbevelingen ten aanzien van de woningbouw- en versnellingsopgave in de gemeente Meierijstad. Het betreft nadrukkelijk een second opinion op het huidige beleid, waarbij we aangeven wat al goed gaat (doorgaan), waar de gemeente meer uit kan halen (optimaliseren) en waar kansen liggen die de gemeente nu nog niet benut (verkennen).

3.1 Focus op uitvoering Actieplan en bepaal richting inzet (uitvoerings)capaciteit De acties in het Actieplan Woningbouw zijn enerzijds gericht op het versnellen van bouwaanvragen (hard maken van zachte plannen) en anderzijds gericht op ontwikkelen van nieuwe uitleglocaties (pijplijn voor bouwproductie vullen). In de basis richt het Actieplan Woningbouw zich daarmee op het wegnemen van twee belangrijke knelpunten. Het Actieplan biedt duidelijke kaders waarbinnen de woningbouw- en versnellingsopgave plaats dient te vinden. We merken wel op dat het ‘hoe’ soms nog wat onderbelicht blijft voor wat betreft de uitvoering. Het behalen van de doelstellingen uit het Actieplan staat of valt bij het aantrekken van de juiste personen en deze capaciteit gericht inzetten. Als er te veel ballen omhoog gehouden worden, gaat dit ten koste van de efficiëntie. Kies daarom heel bewust waar capaciteit wel (en vooral ook niet) op ingezet zal worden.

3.2 Werk zowel intern als richting initiatiefnemers met een duidelijk afwegingskader Een belangrijk probleem in gemeente Meierijstad is de ambtelijke drukte en het tekort aan ambtelijke capaciteit om de bouwproductie op peil te houden en zelfs te versnellen. Een belangrijke oorzaak is dat het veel aandacht vergt om álle projecten naast de beleidsmatige thema’s én de strategische dossiers in de lucht te houden. De veelheid aan projecten naast de overige thema’s vermindert de doeltreffendheid om projecten in uitvoering te brengen. Het is belangrijk om keuzes te maken en die keuzes om te zetten in uitvoering. Om die reden heeft u al besloten om meer capaciteit aan te trekken en ook al richting bepaald met welke plannen dit extra versnellingsteam eerst aan de slag zal gaan. Dit is buitengewoon belangrijk! Samen optrekken met woningmarktpartners kan beter: duidelijkheid helpt hierbij Nu er op ambtelijk niveau een goed beeld is van de woningbouw- en versnellingsopgave is het belangrijk om sterker in te zetten op de samenwerking met woningcorporaties en marktpartijen. Iedereen deelt de urgentie om snel te bouwen, maar onderling vertrouwen en begrip voor elkaars belangen is de afgelopen jaren onderbelicht geweest en dient verbeterd te worden. Een belangrijk punt hierbij is duidelijkheid vooraf, zodat samenwerking ook sneller en soepeler verloopt.

Zorg dat het voor uw woningmarktpartners aan de voorkant duidelijk is welke procedures gevolgd worden, wanneer plannen goed zijn, en wie zij voor welke zaken kunnen benaderen. Licht ook toe waarom zaken soms langer duren, duidelijkheid vooraf draagt bij aan onderling begrip.

VOORBEELDEN: DUIDELIJKHEID NAAR INITIATIEFNEMERS •

•

Gemeente Oss organiseert wekelijks een ambtelijke intake-tafel, waarin nieuwe initiatieven worden voorzien van een eerste go of no-go. Dit kost relatief veel tijd omdat alle disciplines aansluiten, maar zorgt in de loop van het proces voor minder vertraging omdat duidelijk is wat wel en niet kan. Gemeente Beuningen werkt aan een website waar voor initiatiefnemers inzichtelijk is hoe het proces van start tot realisatie er uit ziet, wie aanspreekpunten zijn en waar zij wel en niet aan meewerken. Idee hierachter is dat initiatiefnemers zelf met betere en passende plannen bij de gemeente komen.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

16

Benut kansen die de Omgevingswet biedt voor integrale en gebiedsgerichte werkwijze Naar verwachting komt er in 2022 een integrale Omgevingswet voor de fysieke leefomgeving. Deze wet bundelt regels voor projecten in de leefomgeving en maakt ze eenvoudiger. Ook ontstaat er meer samenhang tussen plannen en activiteiten. Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen kunnen zo beter integraal beslissingen nemen over hoe de leefomgeving nog beter kan worden benut en beschermd. De doelstellingen van de Omgevingswet zijn zaken te vereenvoudigen, meer ruimte te geven aan initiatieven en maatwerk mogelijk maken. De Omgevingswet biedt kansen voor een integrale en gebiedsgerichte aanpak, maar dit vraagt wel om een andere mindset en werkwijze van veel gemeenten. Stop het ‘silo-denken’ en werk meer outputgericht aan uitvoering van doelstellingen Binnen de gemeente Meierijstad wordt vanuit verschillende domeinen gewerkt aan gebiedsontwikkeling en woningbouw. Om écht integraal en gebiedsgericht te werken, kunnen nog stappen worden gezet. Denk aan een meer outputgerichte werkwijze, door vooraf de beoogde doelstellingen te bepalen, maar niet direct de wijze waarop vast te leggen. Uiteraard vraagt dit ook veel van monitoring en bijsturing: zijn de gestelde doelen behaald, en is bijsturing nodig? Een integraal kwalitatief afwegingskader kan hierbij helpen.

Door organisatiebreed het afwegingskader vorm te geven en deze randvoorwaarden niet telkens te wijzigen, komt meer focus op het behalen van resultaten en doelen. Dit voorkomt ook dat bepaalde ontwikkelingen vertragen door sectorale doelstellingen.

VOORBEELD: GEBIEDSGERICHT WERKEN De gemeente Amsterdam werkt gebiedsgericht aan de hand van een gebiedscyclus: eerst wordt met een gebiedsanalyse in kaart gebracht wat er speelt. Vervolgens wordt een gebiedsagenda opgesteld: welke resultaten willen we bereiken, wat heeft prioriteit en wie doet wat? Jaarlijks wordt op basis van de gebiedsagenda een gebiedsplan gemaakt. Hierin staan de focusopgaven waaraan gewerkt wordt. De laatste stap van de cyclus is een halfjaarlijkse toetsing: hebben we bereikt wat we wilden bereiken? Wat moeten we veranderen in onze aanpak? Hiermee kan de gebiedsagenda aangescherpt worden. In de bijlage hebben we een aanzet voor een afwegingskader opgenomen. De hierin opgenomen uitgangspunten als mogelijke onderdelen van een afwegingskader voor projecten zijn nadrukkelijk niet bedoeld als blauwdruk. Wel geven ze input voor gesprek en kunnen ze helpen om plannen te verbeteren en het onderscheidend vermogen van verschillende gebiedstypen te versterken. Ook vormt het belangrijke input voor eventuele Ladderonderbouwing van individuele plannen11.

3.3 Zet in op snelle bouwproductie voor inhaalvraag op korte termijn De gemeente heeft te maken met een woningtekort op dit moment. In plannen kunnen huishoudens niet wonen, dus het daadwerkelijk uitvoeren van bestaande (harde) plannen heeft prioriteit. De behoefte aan extra woningen is – uitgaande van het huidige nationale migratiebeleid – structureel van aard. Naast het op peil brengen van de actuele bouwproductie is ook het continueren daarvan belangrijk. Harde plannen: zet in op plannen die snel tot uitvoering kunnen komen Zet vol in op grootschalige harde woningbouwplannen (ook op uitleglocaties) en op projecten met woningen die doorstroming bevorderen zoals levensloopbestendige woningen en middenhuur. Wacht niet op vertraagde (oude) projecten waardoor opstopping in de programmering wordt veroorzaakt (hanteer het up-or-out-principe). Dit vraagt om flexibiliteit in de woningbouwprogrammering. Door te kiezen wordt de op dit moment beperkte capaciteit bij bouwers en overheden gerichter en effectiever ingezet. De gemeente

De Ladder voor Duurzame Verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Het bevoegd gezag moet bij vaststellen van bestemmingsplannen voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

11

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

17

heeft hiervoor aandacht in het Actieplan, maar ‘hoe’ de uitvoering van harde plannen gerealiseerd gaat worden is nog een volgende stap. Belangrijk is dat dit de focus wordt van het versnellingsteam. Versnellingstips voor harde plannen: • Verkort doorlooptijd met conceptbouw. Conceptbouw wordt grotendeels fabrieksmatig gerealiseerd en is daardoor minder arbeidsintensief, wat de druk op de bouwcapaciteit verlicht en het productietempo verhoogt. Conceptbouw is geen maatwerk, waardoor de differentiatie beperkt is. Voorkom dus stapeling van aanvullende eisen bovenop het actuele bouwbesluit. • Integrale mobiliteitsbenadering vergroot haalbaarheid projecten. (Te) hoge parkeernormen vormen een financieel struikelblok bij vooral binnenstedelijke projecten. Kies waar mogelijk voor een integrale benadering en maatwerk zoals hoogwaardig openbaar vervoer of deelauto’s. • Verbind bouwtermijn aan vergunning. Hoge marktdruk en stijgende prijzen kunnen bij marktpartijen tot de perverse prikkel leiden om bouwprojecten uit te stellen. Wees hierop berekend door afspraken te maken over de bouwtermijn (‘use-it-or-lose-it’ afspraken). • Borg continue productie met anticyclisch beleid. Ga langdurige samenwerkingen aan met ontwikkelaars/bouwers en corporaties (driehoek) om de bouwstroom te continueren.

Zachte plannen: zorg voor plannen die voorzien in kwalitatieve beleidsdoelen Prioriteer zachte plannen (ambtelijk) op basis van massa en kwalitatieve aansluiting (betaalbaar, levensloopgeschikt), en gebruik hiervoor een handzaam afwegingskader. Dit geeft sturing aan initiatiefnemers en zorgt voor betere plannen aan de voorkant. Voordeel in uw situatie (relatief veel plannen) is dat suboptimale plannen gemakkelijk in de koelkast gezet kunnen worden, waardoor alle energie gestoken kan worden in de beste projecten. Belangrijk is dat ambtelijk afspraken gemaakt worden met marktpartijen zodat ze ook daadwerkelijk snel bouwen en ondersteun hen hierin. Versnellingstips voor zachte plannen: • Zet in op innovatieve (flexibele, tijdelijke, kleine) woonvormen. Deze zijn relatief makkelijk binnenstedelijk in te passen en kennen zodoende kortere procedures. Ze verbeteren de betaalbaarheid en beschikbaarheid van de voorraad, passend bij de groeiende groep eenpersoonshuishoudens in de gemeente. Let wel op onze eerdere conclusie: tijdelijke woningen zijn een hulpmiddel, niet dé oplossing. Zet capaciteit hierop daarom wel proportioneel in gezien de totale woningbouwopgave. • Afstemmen aan de voorkant zorgt voor tijdswinst aan de achterkant. Bijvoorbeeld door bundeling vooraf van procedures via de coördinatieregeling (Wro) zoals voorbereidings- en uitvoeringsbesluiten. • Verkort RO-procedures.

Bijvoorbeeld via de kruimelgevallenlijst bij binnenstedelijke transformaties of de Crisis- en herstelwet (Chw). Via een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) kan worden afgeweken van het vigerende bestemmingsplan zonder dat een nieuw bestemmingsplan hoeft worden vastgesteld, dit verkort de proceduretijd van minimaal zes maanden naar minimaal acht weken. De Chw status maakt het mogelijk om ruimtelijke procedures te verkorten, omdat bezwaren binnen zes weken afgehandeld moeten worden. In de bijlage staat het potentieel gemeentelijk instrumentarium uitgebreid beschreven. Hier benoemen we ter verdieping op de aanbevelingen meer instrumenten voor zowel harde als zachte plannen.

3.4 Overweeg vereveningsfonds, maar zorg voor gelijk speelveld en bouwlocaties Vereveningsfonds aantrekkelijk arrangement om kwalitatieve programmering vlot te trekken Meierijstad werkt niet met een vereveningsfonds, waarin de kwalitatieve eis om sociale woningen toe te voegen kan worden gecompenseerd door een storting in het fonds. Dit instrument is wel verkend in het Plan van Aanpak Woningbouwregie (2020), maar door de gemeenteraad is besloten deze niet in te stellen. In de gesprekken met zowel gemeente, woningcorporaties en marktpartijen werd echter door partijen veelvuldig gesproken over dit instrument, en de kansen die dit kan bieden voor de gemeente Meierijstad.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

18

We adviseren u daarom om het instellen van een vereveningsfonds nogmaals te overwegen. Dit is een aantrekkelijk arrangement om de kwalitatieve programmering vlot te trekken. Met de bijdragen in het fonds kan op andere locaties meer sociale woningen worden toegevoegd. De bijdrage zoals eerder verkend voor het vereveningsfonds bedroeg € 11.600 per woning. Dit bedrag is lager dan het residuele verschil in commerciële waarde tussen sociale huurwoningen en marktsectorwoningen in Meierijstad. Consequentie van deze prijsstelling in het vereveningsfonds is dan ook dat het lonend is om in te zetten op vrijesectorwoningen ten koste van sociale huurwoningen. We raden daarom aan om de bijdrage in het vereveningsfonds op te hogen naar een marktconform prijsverschil. Daarnaast is belangrijk dat er ook daadwerkelijk voldoende bouwlocaties zijn waar woningcorporaties de sociale huurwoningen kunnen realiseren. Anders wordt er door ontwikkelaars enkel geld gestort in het fonds, maar leidt dit niet tot het daadwerkelijk bouwen van de benodigde sociale huurwoningen. Private marktpartijen in uw gemeente actief in de sociale huur Opvallend is dat in Meierijstad een flink deel van de plannen voor sociale huurwoningen worden gerealiseerd en geëxploiteerd door private marktpartijen.

Dit vergt van de gemeente dat ze de randvoorwaarden waaronder private partijen actief zijn in de sociale huur gelijk of gelijkwaardig moet maken aan de randvoorwaarden waaraan woningcorporaties moeten voldoen, zodat een gelijk speelveld ontstaat. In de praktijk zijn gemeenten via de prestatieafspraken in staat om meer complete afspraken te maken met corporaties, onder andere over de exploitatietermijn, de hoogte van de huur (niet alleen tot net onder de liberalisatiegrens) en de huurprijsindexering. Dit zijn factoren die ook in de afspraken met private exploitanten van sociale huurwoningen een rol dienen te spelen. De gemeente kan deze aspecten verankeren in de Anterieure Overeenkomst die zij (nu ook al) aangaan met ontwikkelaars.

VOORBEELD: GEMEENTE RIJSWIJK BOUWT ZELF MIDDENHUURWONINGEN De gemeente Rijswijk gaat zelf huurwoningen bouwen in het middensegment, met huurprijzen tussen de liberalisatiegrens en circa € 1.000 per maand. De gemeente doet dit omdat het aanbod ver achter blijft bij de vraag. Het gaat om een pilot van 90 woningen (zowel appartementen als grondgebonden) in de nieuwbouwwijk Rijswijk Buiten. Hier voert de gemeente actief grondbeleid. Maak daarnaast werk van een huisvestings- en doelgroepenverordening (eventueel regionaal) Daarnaast is het belangrijk aandacht te geven aan het benutten van het beschikbare instrumentarium, bijvoorbeeld door het opstellen van een huisvestings- en doelgroepenverordening. Hiermee kunt u meer regie voeren op locaties in eigendom van derden. Overweeg om deze in regionaal verband op te stellen (zoals bijvoorbeeld in veel andere regio’s gebruikelijk is). Dit zorgt enerzijds voor tijdswinst (niet iedere gemeente hoeft dit zelf op te stellen) en anderzijds ook voor een gelijk speelveld onderling (dezelfde regels in iedere gemeente).

VOORBEELD: SAMENWERKING IN REGIO MIDDEN-HOLLAND Gemeenten in Midden-Holland (Gouda, Waddinxveen, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas) werken in regionaal verband samen aan diverse woningmarktopgaven. Zo hebben de gemeenten een gezamenlijke huisvestingsverordening en ook de doelgroepenverordening wordt in eenzelfde format opgesteld. Voordeel is dat niet iedere gemeente het wiel zelf uit hoeft te vinden en er een gelijk speelveld ontstaat. Ook afspraken over percentages sociale huur, middeldure huur en goedkope koop worden in regionaal verband gemaakt, zodat het voor ontwikkelaars niet aantrekkelijk is om uit te wijken naar buurgemeenten.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

19

VOORBEELD: BORGEN VAN BETAALBAARHEID Toevoegen van goedkope en middeldure huurwoningen hebben op termijn meer effect in het goedkope en middensegment dan het toevoegen van koopwoningen in dezelfde prijssegmenten. Wanneer goedkope koopwoningen toegevoegd worden zullen deze woningen extra snel in waarde stijgen, en vooral aantrekkelijk zijn voor de eerste koper. Een goed alternatief is dat de gemeente in het goedkope en middeldure koopsegment verkoopbeperkingen oplegt (wanneer de gemeente de verkopende partij is) of goedkope koopwoningen in de vorm van maatschappelijk gebonden eigendom aanbiedt. Denk aan een (gemeentelijke) koopgarantconstructie op basis van erfpacht of het Zaanse model (de BKZ12) op basis van erfpacht en een inkomensafhankelijk deel van de maandlasten in de vorm van een vordering. Dit zijn nagenoeg risicoloze investeringen die echt bijdragen aan de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor de doelgroep. Het legt echter wel gedurende de looptijd van het arrangement beslag op gemeentelijke middelen.

3.5 Maak werk van een adaptieve programmering Prognoses fluctueren en zijn sterk afhankelijk van binnenlandse en buitenlandse migratie Wanneer we de vigerende prognose vergelijken met de voorgaande prognoses valt op dat de jaarlijkse verschillen groot zijn. Dit betekent dat Meierijstad te maken heeft met een grote mate van onzekerheid in de haalbaarheid van toekomstige plannen. Zo was het in de periode 2011-2015 op grond van de prognoses nodig om plannen naar beneden bij te stellen, gebiedsontwikkelingen te faseren of zelfs te schrappen en grondexploitaties af te boeken. In de daaropvolgende jaren nam de huishoudensprognose jaarlijks juist weer flink toe. Onderliggend zien we dat dit vooral komt door sterke instroom vanuit binnen- en buitenland. Migratie kan echter fluctueren door sociaaleconomische ontwikkelingen ver buiten Meierijstad, zoals de COVID-19, maar ook beleid rondom vluchtelingen en werkgelegenheid elders. Een werkwijze om met deze onzekerheden om te kunnen gaan is adaptief programmeren. Door adaptief te programmeren en te werken met scenario’s voor mogelijke toekomstbeelden is het mogelijk flexibel te blijven, mee te bewegen met ontwikkelingen en in te spelen op kansen. In plaats van de toekomst vast te leggen en te willen beheersen, is adaptief programmeren meer een werkwijze om het proces te beheersen.

Dit is in de onderstaande figuur indicatief afgebeeld, via ontwikkelpaden kan de gemeente toewerken naar (gewenste) toekomstbeelden. Adaptief programmeren is zeer geschikt om balans te vinden in de woningbouwprogrammering. Een belangrijk voordeel is dat de gemeente flexibel kan inspelen op het moment dat ontwikkelingen zich voordoen die afwijken van verwachtingen of ambities. Door ontwikkelpaden te zien als een verkenning van mogelijke toekomstbeelden, wordt inzichtelijk welk deel van de programmering robuust is onder alle omstandigheden.