Bijlage: Rapport evaluatie woningbouwbeleid

AANDACHTSPUNTEN UIT DE GESPREKKEN MET WONINGCORPORATIES (1) •

Uit de prestatieafspraken blijkt dat de focus moet liggen op meer plancapaciteit/locaties voor sociale huurwoningen en uitvoeren van bestaande harde plannen. Vanuit Area wordt opgemerkt dat het Actieplan Woningbouw hier in hun ogen nog te weinig perspectief op biedt. Er zijn op de programmering wel veel sociale huurwoningen opgenomen voor de komende tien jaar (circa 1.350), maar een beperkt deel is planologisch hard (circa 330). De vraag hoe snel tot meer plannen en realisatie hiervan te komen, wordt nog onvoldoende beantwoord in het Actieplan Woningbouw.

32 De prestatieafspraken zijn ondertekend door de gemeente Meierijstad, huurdersbelangenorganisaties en woningcorporaties Area, Woonmeij en BrabantWonen, in Meierijstad op 7 december 2020.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

41

AANDACHTSPUNTEN UIT DE GESPREKKEN MET WONINGCORPORATIES (2) •

•

Daarbij komt dat sociale huurwoningen niet altijd ontwikkeld worden door woningcorporaties, maar ook door ontwikkelaars of beleggers. Dit vanwege de eis dat 25% van de woningen in nieuwe plannen sociale huur dient te zijn. Op locaties die in handen zijn van particulieren – en niet de gemeente – kan niet verplicht worden dat corporaties de sociale huurwoningen moeten ontwikkelen en exploiteren. Corporaties merken als aandachtspunt op dat ontwikkelaars vaak de bovenkant van de sociale huur opzoeken (net onder de liberalisatiegrens), terwijl de behoefte zich vooral tot de eerste aftoppingsgrens voordoet. Dit is een segment waar particuliere ontwikkelaars – gezien hun rendementseisen – niet op inzetten en waar juist een rol voor corporaties weggelegd is. Op locaties waar de gemeente actief grondbeleid voert zien zij de woningcorporaties wel als hun partner voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen. Hier kunnen zij immers wel sturen op wie de woningen in het plangebied kan ontwikkelen. Hierbij maken zij geen onderscheid tussen de corporaties voor wat betreft kernen: alle corporaties kunnen in iedere kern een bod doen.

Hierna geven we antwoord op de deelvraag: WAT IS HET (VOORGENOMEN) BELEID VAN DE GEMEENTE MEIERIJSTAD? Beleidsnota huisvesting arbeidsmigranten 2019 Het aantal arbeidsmigranten dat in de gemeente Meierijstad werkt, is gegroeid en blijft groeien. De groei van het aantal arbeidsmigranten heeft geleid tot te weinig kwalitatief goede huisvesting in de gemeente. Met de beleidsnota ‘huisvesting van arbeidsmigranten, maak er werk van’33, zijn er beleidskaders opgesteld voor structurele huisvesting van (tijdelijke) arbeidsmigranten. Meierijstad wil namelijk actief de huisvesting van (het toenemend aantal) arbeidsmigranten faciliteren. Door huisvesting te faciliteren voorkomt de gemeente een deel van de strijdige huisvestingssituaties. Daarnaast stimuleert het de economische groei als er meerdere huisvestingsmogelijkheden gefaciliteerd worden. De gemeente heeft de ambitie om tussen 2019 en 2024 zo’n 2.000 tot 2.500 extra bedden te creëren samen met werkgevers en huisvesters voor arbeidsmigranten34. Dit betreft in eerste instantie voornamelijk huisvesting voor shortstay arbeidsmigranten. Deze shortstay arbeidsmigranten worden zo min mogelijk in de kernen gehuisvest. Voor de deze groep kijkt de gemeente voornamelijk naar (grootschalige) huisvesting in vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) of aan de randen van de bedrijventerreinen.

Er zijn echter ook arbeidsmigranten die langer in Meierijstad blijven wonen. Voor midstay arbeidsmigranten moeten ook voldoende voorzieningen gerealiseerd worden. De schatting is dat ongeveer 1.000 arbeidsmigranten zich voor langere tijd in Meierijstad willen vestigen (voor 78 weken tot maximaal 4 jaar) na hun shortstay verblijf. Voor midstay arbeidsmigranten wordt voornamelijk huisvesting in reguliere woningen aangeraden. Zij hebben namelijk meer behoefte aan integratie. Een deel hiervan zal gebruik maken van de reguliere woningmarkt, maar gezien de krapte op de woningmarkt en de lange inschrijftijd bij woningcorporaties is een woning vinden voor arbeidsmigranten niet altijd even makkelijk. Wel zijn er mogelijkheden bij woningcorporaties om eerst een (tijdelijke) sociale huurwoning te betrekken om vervolgens – als ze permanent willen blijven – door te stromen naar een reguliere huur- of koopwoning.

Tot stand gekomen in nauwe samenwerking met: Werkgeversorganisatie POM, ZLTO, Uitzendorgansiaties Hobij, Otto Workforce, Politie en Woningcorporaties in Meierijstad. De beleidsnota is vastgesteld in de gemeenteraad op 6 juni 2019. 34 Er zijn drie groepen arbeidsmigranten te onderscheiden aan de hand van de verblijfsduur: • Shortstay: De grens van de shortstay arbeidsmigrant ligt op 78 gewerkte weken in Nederland. Deze groep heeft initieel (meestal) niet de intentie om zich in Nederland/Meierijstad te vestigen. • Midstay: De overgangsfase van arbeidsmigranten die voor een periode van minimaal 78 weken tot 4 jaar in Nederland verblijven en zich oriënteren of zij zich voorgoed willen vestigen in Nederland of willen terugkeren naar het land van herkomst. • Longstay: Arbeidsmigranten die na de oriënterende periode van de midstay hebben besloten om zich in Nederland te vestigen. 33

42

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

Naast deze toenemende vraag vanuit midstay arbeidsmigranten, die zich op termijn wellicht permanent zullen vestigingen in de gemeente, valt circa 5% van de arbeidsmigranten al in de groep longstay35. Als we dit afzetten tegen de geschatte 4.500 tot 5.000 arbeidsmigranten in Meierijstad, dan betekent dit dat circa 200 tot 250 arbeidsmigranten permanente huisvesting nodig heeft. Tabel 7: Geschatte aantallen arbeidsmigranten Geschatte aantallen arbeidsmigranten in Meierijstad Geschatte aantal huidige wonende arbeidsmigranten

4.500 – 5.500

Waarvan shortstay Waarvan midstay Waarvan longstay

3.300 – 4.250 1.000 200 – 250

Uitbreiding extra bedden voor de komende 5 jaar (shortstay arbeidsmigranten)

2.000 – 2.500

Bron: Beleidsnota huisvesting van arbeidsmigranten, 2019 (bewerking Stec Groep, 2021).

Deze aantallen extra arbeidsmigranten waren volgens de gemeente niet te voorzien en zijn ook niet opgenomen in de woonvisie. De gemeente vraagt daarom aan de provincie of de wooncontigenten omhoog kunnen, zodat de huisvesting van arbeidsmigranten geen gevolgen heeft voor andere woningzoekenden. Voorgesteld wordt om de locaties voor zowel shortstay als midstay arbeidsmigranten in beeld te brengen, om lange procedures te voorkomen en progressie te maken in realisatie van de doelstellingen. Het initiatief om partijen actief te benaderen ligt hiervoor bij de gemeente.

HUISVESTING ARBEIDSMIGRANTEN IN RELATIE TOT WONINGBOUW- EN VERSNELLINGSOPGAVE •

•

•

•

De gemeente dient in haar woningbouwopgave rekening te houden met de huisvesting van arbeidsmigranten die zich (al dan niet tijdelijk) in Meierijstad vestigen. Het merendeel van deze groep zal bestaan uit de shortstay arbeidsmigranten, waarvoor voornamelijk vrijkomend agrarisch vastgoed of huisvesting aan de randen van bedrijventerreinen in aanmerking komen. De mid- en longstay arbeidsmigranten zullen echter ook voor een deel op de reguliere woningmarkt terecht komen. Dit zal voornamelijk sociale woningbouw betreffen, maar uiteindelijk zullen er ook arbeidsmigranten zijn die door kunnen stromen naar een koopwoning. De gemeente zal samen met de corporaties en werkgevers moeten zoeken naar passende huisvesting. Er wordt opgemerkt dat – om de arbeidsmigranten een goede plek te bieden – een actieve rol van gemeente gewenst is. Duidelijke keuzes zijn nodig over locaties en voorwaarden. Huisvesting van arbeidsmigranten is een belangrijk onderwerp waar omwonenden niet altijd voorstander van zijn. Participatie vooraf is daarom belangrijk, evenals daadkracht om een besluit te durven nemen. Ook is een integrale visie op de toekomst van de gemeente erg bepalend voor de mate waarin huisvesting voor arbeidsmigranten nodig is. Meer werkgelegenheid in bepaalde sectoren zal zorgen voor een grotere vraag naar arbeidsmigranten, en dus naar een grote vraag naar passende huisvesting.

Het is noodzakelijk om als gemeente een duidelijke link te leggen tussen wonen enerzijds en economische thema’s als werkgelegenheid en werklocaties anderzijds. Wel of niet faciliteren van economische groei zal aan moeten sluiten met de (on)mogelijkheden voor (snelle) woningbouw.

Nota grondbeleid 2018 De gemeente heeft doelstellingen op het gebied van onder andere wonen, economie, sport, infrastructuur, onderwijs, water en natuur. Deze doelstellingen vertalen zich in een bepaald ruimtegebruik en ruimtelijk beleid. Het grondbeleid is een middel om dat ruimtelijk beleid op een doeltreffende wijze te realiseren, het is geen doel op zich. In de Nota Grondbeleid 2018 bevat een visie voor de uitwerking van het grondbeleid.

35

Op basis van het aantal arbeidsmigranten dat werkzaam is per categorie bij de uitzendorganisaties.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

43

De gemeente Meierijstad kiest voor situationeel grondbeleid. Dit betekent dat per ruimtelijke ontwikkeling gekozen wordt of faciliterend of actief grondbeleid (of een mengvorm) het meest geschikt is. In bepaalde gevallen laat de gemeente de ontwikkeling aan private partijen over en heeft zelf alleen een regulerende taak. Bij dit faciliterende grondbeleid zijn de risico’s voor de gemeente beperkter, maar een nadeel is dat er minder sturingsmogelijkheden zijn. Maar het kan ook zijn dat de gemeente zelf initiatiefnemer is, gronden verwerft en de grondexploitatie voert. Dit actieve grondbeleid brengt meer (financiële) risico’s met zich mee, maar de gemeente kan wel de regie voeren. Dit is met name wenselijk op locaties waar gemeentelijke doelstellingen gerealiseerd kunnen worden of welke (in de toekomst) van strategisch belang zijn. Voor woningbouwplannen voert de gemeente zowel faciliterende grondbeleid als actief grondbeleid. Uitgangspunt hierbij is dat er (in beide gevallen) marktconforme prijzen worden gehanteerd. Opbrengsten van grondverkoop zijn van grote invloed op het financieel resultaat van het grondbedrijf en daarmee op de grondprijzen. De uitgangspunten van het bepalen van de grondprijzen zijn: • Zoveel mogelijk rekenen zoals marktpartijen: residueel, aangevuld door de comparatieve methode. • Differentiëren van prijzen per locatie, kern, woningtype en grootte.

De gemaakte kosten van de gemeente worden bij actief grondbeleid via uitgifte van de bouwgrond gedekt. Bij faciliterend grondbeleid probeert de gemeente een anterieure overeenkomst af te sluiten. Wanneer een marktpartij niet bereid is een anterieure overeenkomst te sluiten, dan wordt de ontwikkeling mogelijk niet verder doorgezet dan wel een exploitatieplan opgesteld. Raadsinformatiebrief: uitwerking Nota grondbeleid Om de uitwerking van het grondbeleid verder vorm te geven, wordt er in de raadsinformatiebrief (9 oktober 2018) genaamd ‘uitwerking nota grondbeleid’ aangegeven dat de volgende stappen kunnen worden doorlopen: 1) Beleidsdoelstellingen van alle ruimtevragende beleidsterreinen in beeld brengen. 2) Beleidskaders worden bij een ruimtevraag integraal en ten opzichte van elkaar afgewogen. Zo kunnen keuzes worden gemaakt over de prioritering en de rol van de gemeente ten aanzien van de grond. De gemeente is momenteel bezig met het opstellen van een afwegingskader op beleidsniveau om deze bij locatieontwikkelingen toe te passen. 3) Tot dit afwegingskader er is, wordt per locatie afgewogen wat het beste past binnen het gevoerde beleid van de gemeente. Het college is bevoegd prioritering aan te brengen in een lijst van factoren.

AFWEGINGSKADER NIET OPGESTELD, MAAR KAN WEL BIJDRAGEN AAN INTEGRALE AFWEGINGEN Uit gesprekken met de gemeente blijkt dat er geen integraal afwegingskader is opgesteld voor actief of faciliterend grondbeleid bij ontwikkelingen. De reden om een bepaalde ontwikkeling te willen faciliteren is soms afhankelijk van een bepaalde behoefte waaraan een locatie gekoppeld moet worden. Soms is er echter sprake van een locatie waar een knelpunt (zoals een rotte kies) om een oplossing vraagt. Wanneer een behoefte of knelpunt dermate urgent is zal de gemeente eerder over (proberen) te gaan op actief grondbeleid. Dit is echt maatwerk per situatie en om die reden iet in een afwegingskader te vatten. Ook is er geen afwegingskader over ruimtevragende beleidsterreinen opgesteld. Vanwege de duidelijke (politieke) ambitie om woningbouw te versnellen heeft dit niet belemmerend gewerkt in het vestigen van voorkeursrecht op de locaties in Schijndel en Sint-Oedenrode. We merken wel op dat het werken met een integraal afwegingskader kan bijdragen om de ruimtevraag vanuit verschillende beleidsvelden te inventariseren en af te wegen.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

44

Nota grondzaken 2021 In de Nota grondzaken 2021 is het beleid opgenomen voor gronduitgifte in de gemeente Meierijstad, onder andere voor woningbouw. In de Nota grondzaken wordt beschreven welke stappen aan de orde zijn bij de verkoop van kavels aan particulieren (zie ook onderstaand figuur): 1) Toewijzing bouwgrond: Wanneer de gemeente beschikt over bouwkavels die verkocht worden, wordt iedereen in de gelegenheid gesteld om de te kopen. Bij één gegadigde krijg de diegene direct de mogelijkheid een optie te nemen op de kavel. Bij meerdere gegadigden vindt een loting plaats. Daarnaast kan het college besluiten om het hoogste bod (per veiling of schriftelijk) te accepteren. 2) Optie: In de periode van optie dient de gegadigde te kiezen of hij/zij tot aankoop van de kavel wil overgaan. De optietermijn bedraagt vier maanden. De kosten van het nemen van een optie bedragen € 500, als de optienemer de kavel wil aankopen wordt het bedrag verrekend met de koopsom. 3) Koopovereenkomst: In de koopovereenkomst wordt vastgelegd op welk perceel de koop betrekking heeft en wat het oppervlakte en de bijhorende koopsom is. De aangeboden koopovereenkomst moet binnen twee weken na verzending retour zijn. 4) Juridische levering: Binnen twee maanden na afloop van de optietermijn moet de transportakte de notaris passeren.

De juridische levering kan met vier maanden worden uitgesteld als de koper voor het verkrijgen van zijn hypotheek een omgevingsvergunning nodig heeft. Het niet verkrijgen van een hypotheek is een ontbindende voorwaarde voor de koper (twee maanden na het aflopen van de optie). 5) Aanvraag omgevingsvergunning: Binnen acht maanden na het verstrekken van de optieovereenkomst moet de koper een aanvraag voor een omgevingsvergunning hebben ingediend. Figuur 8: Het te doorlopen proces van optieverstrekking tot het kopen van de bouwkavel

Bron: Nota grondzaken, 2021.

Zoals al beschreven in de Nota grondbeleid heeft de gemeente kaders opgesteld voor het toepassen van het kostenverhaal. In de Nota grondzaken wordt bij het kostenverhaal ook nog het onderscheid gemaakt tussen gebiedseigen en gebiedsoverstijgende kosten: • Gebiedseigen kosten worden gemaakt voor nieuwe bouwplannen binnen het exploitatiegebied, en zijn volledig toerekenbaar aan het nieuwbouwplan. In het Bro is vastgelegd welke kosten verhaalbaar zijn. o In Meierijstad wordt voor plannen met één of twee woningen gerekend met een vast bedrag. o Voor plannen vanaf drie woningen geldt een minimaal bedrag, wat toeneemt naarmate de complexiteit van een project toeneemt. • Gebiedsoverstijgende kosten zijn toe te rekenen aan meerdere ontwikkellocaties en eventueel aan bestaand gebied. De gebiedsoverstijgende kosten waarvoor geen structuurvisie is vereist, worden voor zover als mogelijk per ontwikkeling verhaald. In de Nota grondzaken wordt invulling gegeven aan de voorwaarden voor marktconforme grondprijzen uit de Nota grondbeleid. Zo worden de normatieve grondprijzen in de vrije sector gedifferentieerd naar kern, zie onderstaande tabel als voorbeeld. Voor de sociale woningbouw zijn de prijzen niet gedifferentieerd

45

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

naar kern. Hier geldt voor grondgebonden een grondprijs van € 230 excl. BTW per m2 en voor een gestapelde woning een grondprijs van € 20.000 excl. BTW per gestapelde woning. Tabel 8: Normatieve grondprijzen van een tussenwoning 2021 Grondprijs per m2 excl. BTW van een tussenwoning van 140 m2 Schijndel, Sint-Oedenrode en Veghel Veghels Buiten Erp en Mariaheide Zijtaart, Wijbosch en Eerde Boerdonk, Keldonk, Boskant, Nijnsel en Olland

€ 455 € 421 € 390 € 365 € 340

Bron: Nota grondzaken, 2021 (bewerking Stec Groep, 2021).

Plan van Aanpak Woningbouwregie In het ‘Plan van Aanpak Woningbouwregie’ uit 2020 zijn de eerste instrumenten opgenomen die ingezet gaan worden om structureel verbetering te verkrijgen van de woningvoorraad voor de verschillende doelgroepen36. Het gaat om de volgende instrumenten: • Kiezen voor een organische en dynamische aanpak: Het vastgestelde beleid in de woonvisie wordt als uitgangspunt genomen. Wel wordt er gefaseerd, organisch in (deel)stappen richting de langetermijndoelen zoals genoemd gewerkt. • Flexibiliteit en bandbreedtes rondom de woningbouwaantallen (uit de woonvisie): Het gaat hierbij om zowel de flexibiliteit in de woningbouwaantallen in de gemeente als geheel, naar kernen en naar prijsklassen. Het gaat vaker om maatwerk vanuit doelgroepen. • Compensatieregeling sociale woningbouw: Soms is het niet haalbaar of wenselijk/noodzakelijk om op een locatie minimaal 25% sociale woningbouw te realiseren. De compensatieregeling biedt de mogelijkheid om af te kunnen wijken van deze voorwaarde. Dit kan door – in overleg met de gemeente – de woningen elders in de gemeente te (laten) realiseren. Als dit niet mogelijk is dan gaat het om een financiële compensatie. • Vereveningsfonds sociale woningbouw: De financiële compensatie uit de compensatieregeling wordt gestort in dit fonds.

Grondeigenaren met bouwplannen met meer dan 25% sociale huur komen in aanmerking voor een bijdrage uit dit vereveningsfonds sociale woningbouw. • Woonvisie als sectorale structuurvisie vaststellen: De woonvisie is vastgesteld in de vorm van een sectorale structuurvisie overeenkomstig de Wro. Zo is het mogelijk om anterieur de bijdrage te vragen voor de compensatie van sociale woningbouw (zoals benoemd bij het eerste punt). • Extra tijdelijke capaciteit op verschillende functies: Voor de versnellingsopgave wordt binnen de gemeente extra (tijdelijke en flexibele) capaciteit gerealiseerd voor functies zoals planjuristen, stedenbouwkundige, projectleiders, bestemmingsplantoetsers, etc.

36

Raadsvoorstel: Plan van Aanpak Woningbouwregie 2020 Definitief II, gemeente Meierijstad, 25 juni 2020.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

46

FONDS WONINGBOUW: VERSNELLEN VERSUS REALISEREN VAN SOCIALE WONINGBOUW Vanuit gesprekken met woningcorporaties en marktpartijen blijkt dat zij in de basis positief tegenover een vereveningsfonds voor sociale woningbouw staan. Zeker voor kleinere plannen is het voor woningcorporaties niet aantrekkelijk om voor beperkte aantallen in te stappen. Daarnaast zijn partijen het erover eens dat 25% sociale woningbouw in ieder plan niet altijd wenselijk is in relatie tot de bestaande woningvoorraad rondom de nieuwe ontwikkeling. Een mix in woningtypen en huishoudens is gewenst. Door instellen van een dergelijke compensatieregeling wordt extra duidelijkheid en flexibiliteit gecreëerd om via maatwerk af te wijken van de 25% regeling. Dit kan een positief effect hebben op de snelheid van de woningbouwplannen. Corporaties spreken echter wel de zorg uit dat door gebrek aan locaties voor woningbouw het risico bestaat dat er alleen geld in een fonds gestort wordt, terwijl er geen woningen gebouwd (kunnen) worden. Hiermee wordt wel snelheid bereikt in andere plannen, maar komen de doelstelling om daadwerkelijk 25% sociale huurwoningen te bouwen mogelijk wel in het gedrang.

5.3 Actieplan Woningbouw 2021 Deze paragraaf geeft antwoord op de volgende vraag: WAT IS HET (VOORGENOMEN) BELEID VAN DE GEMEENTE MEIERIJSTAD? De gemeente Meierijstad heeft een Actieplan Woningbouw opgesteld. Het Actieplan betreft geen nieuwe woonvisie, maar vult deze nadrukkelijk aan op het gebied van (versnellen van) de bouwopgave. In het Actieplan geeft de gemeente aan hoe zij om wil gaan met de verhoogde (provinciale) prognoses sinds de woonvisie en hoe dit gecombineerd kan worden met het versnellen van woningbouwproductie.

BEHOEFTE ACTIEPLAN (2021) IN RELATIE TOT BEHOEFTE WOONVISIE (2018) In de woonvisie 2018 ging de gemeente uit van een toename van 3.940 woningen tussen 2018 en 2028. Daarvan waren er in 2018 en 2019 al ruim 1.000 gerealiseerd. Hierdoor resteerde nog een kleine 3.000 woningen voor de jaren 2020 tot 2028. In het Actieplan baseert de gemeente zich op de provinciale prognoses die voor 2020 tot 2040 uitgaat van 5.750 benodigde woningen voor de gemeente Meierijstad. Deze prognoses gaan er bovendien van uit dat na 2040 nog meer woningen in de gemeente nodig zijn. Doel van het Actieplan: vergroten van het aantal jaarlijks te bouwen woningen Het Actieplan heeft als voornaamste doel om het aantal woningen dat jaarlijks in de gemeente gebouwd wordt te vergroten. Daarmee zet de gemeente een belangrijke stap die nodig is om de woningmarkt in Meierijstad beter te laten functioneren. Met het Actieplan continueert de gemeente de werkwijze die 2020 gestart is met het Plan van Aanpak Woningbouwregie. Kwantitatieve doelen nieuwbouw: van 400 naar 600 woningen per jaar (de komende vijf jaar) Het Actieplan richt zich vooral op realiseren van een continue bouwstroom van woningen en toevoegen van nieuwe plannen om de pijplijn te vullen. Het huidige gemiddelde van 400 woningen per jaar moet minimaal gehandhaafd blijven.

Een aanvullende doelstelling is om de komende vijf jaar dit aantal te verhogen naar 600 woningen. Nieuwbouw kan gerealiseerd worden in transformatie van bestaand vastgoed (zoals leegstaande winkels, splitsen van woningen), maar ook op (extra) uitbreidingslocaties. Dit is nodig om de beoogde woningbouwaantallen te kunnen halen.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

47

Aandachtspunten bij behalen van 600 woningen: inzetten op bestaande plannen Op basis van de huidige plannen lijkt dit jaar en volgend jaar de realisatie van 600 woningen gehaald te worden. Dit wordt ook bevestigd door de afdeling wonen van de gemeente tijdens het interview. We constateren dat de pijplijn met harde plannen daarna opdroogt. Hiervoor dienen zachte plannen in procedure gebracht te worden. Zowel uit de afgegeven vergunningen als gesprekken met gemeente en private marktpartijen blijkt dat met name het doorlopen van procedures en verlenen van vergunningen in de gemeente niet altijd even snel verloopt. Het is daarom zeer wezenlijk dat de gemeente voldoende capaciteit vrijmaakt voor het doorlopen van bestemmingsplanprocedures en dat zij prioriteren voor welke plannen en locaties deze capaciteit ingezet moet worden. Het risico bestaat anders dat er te veel ballen in de lucht gehouden worden, hetgeen ten koste gaat van een efficiënt proces om zachte plannen uitvoering gereed te maken.

MARKTPARTIJEN EN WONINGCORPORATIES GEVEN AAN DAT DUIDELIJKHEID VOORAF NODIG IS In het kader van prioriteren geven woningcorporaties en marktpartijen aan dat zij graag in een vroeg stadium van de gemeente een oordeel te willen over de kansrijkheid van een plan. Als een plan niet kansrijk is willen ze graag horen hoe dit plan verbeterd kan worden. Het komt de doorlooptijd van een plan ten goede als gemeente en woningcorporaties/ontwikkelaars samen aan de voorkant het plan vormen. Aan de andere kant horen woningcorporaties en marktpartijen het ook graag als een plan of locatie simpelweg niet voldoet aan het beleid en de visie van de gemeente. Nee is ook een antwoord, zo geven ze aan. Door duidelijkheid te scheppen wanneer iets niet kan, kunnen zowel de corporaties/ontwikkelaars als de gemeente hun capaciteit en energie inzetten voor ontwikkelingen die wel kansrijk zijn. Dit geldt ook voor de gemeente zelf Aanvullend op de ambitie van 600 reguliere woningen per jaar heeft de gemeente ook een ontwikkelambitie voor circa 250 flexwoningen tot 2024. Dit is gebaseerd op de behoefte aan flexwonen verbonden aan de versnellingsopgave37. Op dit moment zijn er voor 2021 afspraken (in de maak) met corporaties over de realisatie van de eerste 87 flexwoningen.

Flexwoningen zijn in beginsel sneller te realiseren dan permanente woningen waardoor zij het actuele gat tussen vraag en aanbod tijdelijk en slechts voor een gedeelte overbruggen, zo blijkt uit het Actieplan. We merken echter op dat het ontwikkelen van flexwoningen in de gemeente Meierijstad al zo’n drie jaar speelt, maar tot nu toe nog niet heeft geleid tot substantiële versnelling van de bouwproductie. Van de initiële 100 beoogde flexwoningen zijn er tot op heden geen gerealiseerd. Dit roept vragen op bij de realiseerbaarheid van de opschaling naar 250 flexwoningen. Gemeente en woningcorporaties hebben geen ervaring met deze woningen en inmiddels al meer geleerd. Daarnaast zijn ook meer prioriteit en financiële middelen beschikbaar gesteld. Dit neemt echter niet weg dat de realiseerbaarheid zich nog moet bewijzen.

Gebaseerd op het woonwensenonderzoek Meierijstad 2019: Circa 35% (280) van de circa 800 spoedzoekers onder starters en doorstromers zou een tijdelijke woning accepteren (arbeidsmigranten zijn hier niet in meegenomen).

37

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

48

BEVINDINGEN OVER FLEXWONEN VANUIT INTERVIEWS •

•

•

•

•

Vanuit de gemeente wordt de flexibele schil bestaande uit flexwoningen gezien als een van de sleutels tot het succes van de versnellingsopgave op korte termijn (tot ongeveer vijf jaar), zo blijkt uit de interviews. Locaties zijn hiervoor echter essentieel. Het gaat dan zowel om de beschikbaarheid van locaties voor flexwonen, als ook dat deze locaties niet op korte termijn beschikbaar zijn voor permanente woningbouw. In dat geval kan beter op permanente woningen ingezet worden. Veghels Buiten – Noordoost, waar de gemeente actief grondbeleid voert, is een locatie waar deze flexwoningen in relatief grote aantallen kunnen landen. Voordeel hiervan is dat de flexwoningen deze locatie dan al gedeeltelijk opvullen totdat er gestart wordt met de bouw van permanente woningen. Naast deze locatie zijn er in de gemeente nog beperkt andere geschikte locaties aanwezig voor het plaatsen van flexwoningen. Mogelijk ontstaan hier, op de langere termijn, kansen op de Wvg-locaties. Hoewel de gemeente de realisatie van 250 flexwoningen beoogt, wordt het door woningmarktpartners niet wenselijk geacht deze grote aantallen flexwoningen op eenzelfde locatie te realiseren. Corporaties pleiten ervoor dat een gezonde mix van woningen en doelgroepen in een buurt cruciaal zijn voor de leefbaarheid. Ze zien daarom vooral kansen voor ‘plukjes’ van 20 á 30 flexwoningen.

Omwonenden zijn niet altijd blij met de realisatie van flexwoningen in hun buurt, zo is de ervaring van gemeente en woningcorporaties. Er wordt opgemerkt dat de flexwoningen last hebben van NIMBY: ‘not in my backyard’. Hierdoor kunnen procedures rondom realisatie van flexwoningen lang(er) duren. Het is van belang dat de gemeente een helder participatietraject organiseert, zodat helderheid ontstaat over de plannen. Hiermee worden risico’s op vertraging (door bezwaar vanuit omwonenden) in een later stadium van de planvorming verkleint. Hoewel partijen in principe positief tegenover flexwoningen staan, zien corporaties en marktpartijen de flexwoningen uiteindelijk meer als een ‘doekje voor het bloeden’. Dat flexwoningen nodig zijn komt voort uit de krapte op de woningmarkt. Het devies is dan ook dat door toevoeging van genoeg permanente woningen, de flexwoningen in principe niet nodig hoeven zijn in zulke ‘grote’ getalen.

Werkwijze: van 70% programmeren naar minimaal 125% programmeren Waar in de woonvisie het uitgangspunt nog was om 70% van de behoefte te programmeren en 30% flexibel inzetbaar te houden, is het uitgangspunt in het Actieplan om minimaal 125% van de behoefte te programmeren in harde en zachte plannen38: ‘Om een continue volume te krijgen in het aantal woningen per jaar zal voor langere tijd vooruit gepland moeten worden. Een te grote reservering in het programma vergroot de kans dat er stagnaties optreden in het bouwvolume door uitval in beoogde bouwplannen. Om deze uitval op te kunnen vangen willen we uitgaan van een volume in bouwplannen dat op minimaal 125% ligt van de prognose die we als uitgangspunt nemen, zijnde de 5.750 woningen in de periode 2020-2040. Dit betekent dat de gemeente zich richt op circa 7.200 woningbouwplannen tot 2040. Aanvullend wil de gemeente deze sneller realiseren: niet in 2040, maar minimaal vijf jaar eerder. Uitbreidingslocaties nodig voor behalen extra 200 woningen per jaar “Inbreidingsplannen blijven belangrijk voor de kwaliteit van de kernen. We blijven onverminderd sturen op voldoende bouwvolume uit de inbreidingsplannen en we gaan actiever sturen op de realisatie van bouwplannen die nu al in de pijplijn zitten. Daarmee willen we minimaal 400 woningen per jaar blijven realiseren.

Naast en in aanvulling op de inbreidingsplannen gaan we ook met uitbreidingsplannen werken, waardoor we in staat moeten zijn nog minimaal 200 tot 300 woningen per jaar extra te realiseren. Daarbij kijken we zowel naar bestaande potentiële bouwplannen als naar nieuwe mogelijkheden.”

38

Waaronder potentiële plannen. Deze zijn immers planologisch nog zacht.

49

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

REGULIERE WERKZAAMHEDEN LEGGEN TE GROOT BESLAG OP AMBTELIJKE CAPACITEIT •

•

•

Zowel in gesprekken met de gemeente als met woningmarktpartners komt het gebrek aan ambtelijke capaciteit bij de gemeente prominent naar voren. Het uitvoeren van reguliere werkzaamheden legt een groot beslag op de organisatie, waardoor bestemmingsplanprocedures vertragen. Woningcorporaties en ontwikkelaars spreken daarom hun zorgen uit over het uitbreiden van de bouwproductie van 400 naar 600 woningen, omdat de afstemming, communicatie en procedures op dit moment al veel tijd kosten. Daarnaast merken gesprekspartners op dat uit het Actieplan nog onvoldoende blijkt hoe de gemeente deze versnelling gaat bewerkstelligen. De pijplijn vullen met extra uitbreidingslocaties is een mooi doel, maar wat gebeurt er op korte termijn? Welke plannen krijgen extra inzet? Welke knelpunten spelen er en hoe gaan deze opgelost worden? Worden hiervoor instrumenten ingezet?

Kwalitatieve doelen nieuwbouw: inzet op 25% sociale huur en 15% vrijesectorhuur blijft Met betrekking tot de kwalitatieve woningbouwcategorieën continueert de gemeente in het Actieplan het huidige beleid uit de Woonvisie (2018) en het Plan van Aanpak Woningbouwregie (2020). Zie onderstaande tabel. Aanvullend hierop geeft de gemeente aan: ‘In de tweede helft van 2021 onderzoeken we of de onderstaande verdeling van het woningbouwprogramma nog steeds een goede weerspiegeling is van de behoefte aan woningen. Daarbij onderzoeken we ook of we het programma niet meer op maat moeten maken naar verschillende kernen en/of wijken en/of type bouwlocaties binnen onze gemeente.’ Tabel 9: Indicatieve verdeling woningbouwprogramma

Sociale huur Commerciële huur middelduur Commerciële huur duur Goedkope koop Middeldure koop Dure koop Variabel in te zetten

Percentage 25%

Prijsgrens woonvisie 2018 Tot liberalisatiegrens € 711

15%

Vanaf liberalisatiegrens € 711

10% 20% 20% 10%

Tot € 185.000 € 185.000 tot € 275.000 Vanaf € 275.000

Prijsgrens Actieplan 2021 Tot liberalisatiegrens € 755 Liberalisatiegrens € 752 tot € 975 Vanaf € 975 Tot € 230.000 € 230.000 tot € 330.000 Vanaf € 330.000

Bron: Actieplan Woningbouw, gemeente Meierijstad (2021).

KWALITATIEVE EISEN WERKEN NIET PER DEFINITIE VERTRAGEND Uit de gesprekken met de marktpartijen blijkt dat als de gemeente aan de voorkant aangeeft welke kwalitatieve eisen gelden bij een woningbouwplan de marktpartijen hier rekening mee kunnen houden. Zo kunnen ze op voorhand uitrekenen of het project haalbaar is of niet. De kwalitatieve eisen, mits helder en tijdig gecommuniceerd, hoeven dus niet vertragend te werken. Ook het minimale percentage sociale huur van 25% in woningbouwplannen wordt door de marktpartijen prima gevonden en wordt niet gezien als een vertragende factor. Wel wordt volgens de marktpartijen naast de compensatieregeling de haalbaarheid van een project vergroot door bepaalde ‘exit’mogelijkheden in te bouwen. Dit zijn bijvoorbeeld afspraken dat de sociale huurwoning na een bepaalde tijd (circa 15 jaar) uitgepond kan worden, zodat de ontwikkelaars op lange termijn toch nog winst behalen. De corporatie geeft echter als kanttekening dat zij na 15 jaar nog steeds een behoefte zien aan sociale huurwoningen.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

50

Doelen bereiken door actief grondbeleid, aanscherpen traject bouwaanvragen en meer capaciteit Om de gestelde doelen voor woningbouw te halen heeft de gemeente naast de wijziging in de aanpak en de sturing van de woningbouwprogrammering ook instrumenten nodig. Deze kunnen bijdragen aan meer en betere regie op de woningmarkt. Hiervoor zijn twee instrumenten uitgekozen: inzet van actief grondbeleid en aanscherpen van het traject voor bouwaanvragen. Ook vergroten zij de ambtelijke capaciteit. Situationeel grondbeleid vaker uitvoeren met actief grondbeleid De gemeente Meierijstad ervaart dat woningbouwontwikkeling op locaties in eigendom van derden vaak langer duurt. Dit komt vaak doordat (financiële) wensen van de eigenaar niet altijd overeenkomen met het maatschappelijk belang en met de doelen die de gemeente voor ogen heeft. Denk bijvoorbeeld aan de realisatie van starterswoningen of zorgwoningen binnen projecten. De gemeente wil daarom vaker zelf het eigendom van een locatie verkrijgen om vanuit de rol als eigenaar sneller woningbouw te realiseren, met oog voor maatschappelijke doelstellingen. Uiteraard geldt ook voor de gemeente dat hierin afwegingen gemaakt moeten worden tussen financieel belang en maatschappelijk belang: “Wij kunnen onze (publieke) middelen maar een keer uitgeven en wij willen die middelen zo doelmatig mogelijk inzetten.

Wij hebben daarbij echter geen winstdoelstelling al kunnen we natuurlijk een positief financieel rendement op locaties goed gebruiken om te investeren in locaties die een negatieve grondexploitatie hebben.” Aanscherpen traject bouwaanvragen De afgelopen jaren is de realisatie van woningbouw wisselend geweest: 2018 had een hoge productie van 630 woningen, maar in 2019 en 2020 was de realisatie respectievelijk 390 en 420. De verwachting voor de komende jaren is dat de productie achterblijft bij de vraag, omdat het aantal afgegeven omgevingsvergunningen relatief laag is geweest in 2019 en 2020. Ook de gemeente signaleert dat een aantal zaken niet goed verlopen in het traject van bouwaanvragen: • Initiatiefnemers zijn niet altijd bekend met wensen en kwaliteitseisen vanuit de gemeente. • Veel plannen leiden, na inzet van beide kanten, niet tot goedkeuring en uitvoering. • Zowel het ontwikkelen van plannen door initiatiefnemers als beoordelen door gemeente kost veel tijd. • Het duurt met enige regelmaat te lang tot initiatiefnemers na principemedewerking hun plannen zo ver hebben dat het ontwerp bestemmingsplan met alle benodigde onderzoeken klaar is.

KNELPUNTEN WORDEN HERKEND DOOR WONINGCORPORATIES EN MARKTPARTIJEN Bovengenoemde knelpunten in het proces worden herkend door woningmarktpartners: • Er is behoefte aan een duidelijk integraal afwegingskader voor plannen. Opgemerkt wordt dat niet iedere sectoraal beleidsveld voor een maximaal resultaat op doelstellingen zou moeten gaan, maar dat er vanuit een gezamenlijk afwegingskader plannen moeten komen die over de hele linie goed genoeg scoren: niet allemaal een 10 willen halen voor het eigen beleidsveld, maar een 8 voor het totaal. • Initiatiefnemers begrijpen dat bepaalde procedures een doorlooptijd hebben, maar geven aan dat ze kansen zien voor versnelling als er vooraf echt samen met de gemeente aan een plan gewerkt wordt. Door aan te voorkant mee te denken over wat niet en wel kan, sluit het plan beter aan bij de wensen en kwaliteitseisen die de gemeente stelt aan vergunningverlening voor het plan. • Door ambtelijke wisselingen en verloop in de organisatie – waar de gemeente zelf niet veel aan kan doen – is het voor initiatiefnemers niet altijd duidelijk bij wie zij moeten zijn in welke stap van het proces. Er is behoefte aan inzicht in de stappen en de ‘gezichten’ die daar bij horen. Als suggestie wordt gegeven dat een stroomschema van start initiatief tot realisatie woning hieraan kan bijdragen.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

51

De gemeente zet daarom in op het aanscherpen van het traject bouwaanvragen. Het doel is een meer integrale aanpak die de gemeente wil formaliseren en duidelijk communiceren: “Bij de afdelingen gebiedsontwikkeling en VTH komen de informatieverzoeken, plannen en bouwaanvragen binnen. Wekelijks zijn er twee structurele overlegmomenten om deze vragen te behandelen. In het screeningsoverleg worden alle aanvragen voor een omgevingsvergunning beoordeeld op wenselijkheid en op welke wijze deze in behandeling kunnen worden genomen. Complexere verzoeken worden doorverwezen naar de intaketafel. Het verzoek wordt integraal beoordeeld waarna de initiatiefnemer een eerste indicatie van de haalbaarheid krijgt, vergezeld van aandachtspunten voor de eventuele verder uitwerking van het verzoek. Bij de intaketafel kan ook geconcludeerd worden dat een plan niet haalbaar is. Ook de principeverzoeken behandelen we hier.” Daarnaast gaat de gemeente actief sturen op de termijn van maximaal één jaar van moment van principemedewerking totdat de initiatiefnemer zijn initiatief zo ver heeft dat het ontwerp bestemmingsplan en alle benodigde onderzoeken klaar zijn. De principemedewerking vervalt als die niet binnen een jaar is omgezet in een concreet plan.

GEMEENTE GAAT ‘RODE LOPER’ VERKENNEN VOOR MEIERIJSTAD Een van de oplossingsrichtingen die met de gemeenteraad besproken is tijdens de beeldvormende avond over versnellen is ‘De Rode Loper’. Dit is een aanpak om omgevingsvergunningen sneller af te geven: voor plannen in deze versnelde procedure is de doorlooptijd van intake tot start bouw maximaal 66 weken. In Eindhoven is deze aanpak inmiddels geïmplementeerd, en wordt de loper uitgelegd voor ontwikkelaars met plannen die voldoen aan vier voorwaarden: • De programmering voorziet in woningen waaraan de meeste behoefte bestaat. • Er kunnen harde afspraken gemaakt worden dat er ook daadwerkelijk snel gebouwd gaat worden. • De locatie en het plan lenen zich voor een standaard aanpak. • De ontwikkelaar verbindt zich aan de standaardaanpak en gaat zelf ook actief aan de slag. De Rode Loper heeft in het Actieplan Woningbouw via het aanscherpen van de bouwaanvragen in een lichtere vorm een plek gekregen. Na reacties vanuit de gemeenteraad op het Actieplan is besloten om De Rode Loper – en (voorwaarden voor de) standaard aanpak – toch verder uit te werken voor Meierijstad.

Uitbreiden van ambtelijke capaciteit om uitvoering Actieplan mogelijk te maken Om uitvoering van het Actieplan en realisatie van de bouwproductie mogelijk te maken is de gemeente voornemens om meer ambtelijke capaciteit in huis te halen middels een ‘dedicated bouwoffensief projectteam’. Dit projectteam (bestaande uit 3 structurele en 1 tijdelijke fte) moet voorzien in voldoende ambtelijke capaciteit om de woningbouw te versnellen, met name op de extra uitbreidingslocaties. Dit betreft alle werkzaamheden die hiervoor nodig zijn, zoals planologie, projectmanagement, vergunningverlening, juridisch en planeconomie. Op dit moment werkt de gemeente uit wie zij nodig hebben in het versnellingsteam. Hiervoor hebben zij een profiel opgesteld. Voor teamleden zoeken ze naar de volgende competenties: resultaatgericht, innovatief, positief ingesteld, denken vanuit mogelijkheden en buiten kaders, verbindend en overtuigend39. Uit gesprekken met de gemeente blijkt dat ze bij voorkeur mensen in dienst nemen voor deze functie, maar als dit niet mogelijk is ook inhuur overwegen. Daarnaast willen ze mensen in het versnellingsteam die

39

Bron: versnellingsteam woningbouw, gemeente Meierijstad (1 juni 2021).

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

52

echte aanjagers kunnen zijn binnen de organisatie. Op de kwaliteiten van de leden van het versnellingsteam worden dan ook geen concessies gedaan. Ze moeten echt bij het gekozen profiel passen. De gemeente werkt ook verder uit waar het versnellingsteam mee aan de slag moet gaan. Op dit moment is de verwachting dat 75% van de inzet op actief grondbeleid zal plaatsvinden. Hierbinnen wordt de inzet verdeeld over uitleglocaties waar de gemeente al grond bezit (Veghels Buiten-Noordoost, De Scheifelaar, Rembrandtlaan, De Bolst, Steenoven II, Zwembadweg, Haakakker en Zijtaart Zuid) en de uitleglocaties waarop voorkeursrecht gevestigd is (opstarten haalbaarheidsstudies met verwervingsstrategie). De overige 25% wordt ingezet op proactief faciliterend grondbeleid, verdeeld over vlottrekken van belangrijke locaties van private initiatiefnemers (in Schijndel, Olland en Nijnsel) en de transformatie van het centrum van Veghel. Hierbij staat verbinden en aanjagen centraal, om samen met vastgoedeigenaren, Area en ontwikkelaars te komen tot concrete plannen voor transformatie.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

53

Bijlage: potentieel gemeentelijk instrumentarium Deze paragraaf geeft antwoord op de volgende vraag: WAT IS HET (POTENTIEEL) GEMEENTELIJK INSTRUMENTARIUM OM TE STUREN OP DE WONINGBOUWOPGAVE? Hieronder leest u een korte toelichting op het huidige beschikbare instrumentarium voor gemeenten. Tabel A: Gemeentelijk instrumentarium ter voorkoming van planvertraging Instrument Bouwclaim (met realisatietermijn)

Toelichting Bij een bouwclaim verkopen private partijen hun grond aan de gemeente. In ruil hiervoor krijgen zij bouwrijpe grond terug van de gemeente. De gemeente kan hierbij de private partijen verplichten de ontwikkeling van die gronden te realiseren.

Anterieure overeenkomst (met bouwplicht)

De anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijk instrument waarin, naast kostenverzekering, ook nog aanvullende zaken kunnen worden geregeld. Zo kan een bouwplicht worden opgenomen om vertraging te voorkomen.

Exploitatieplan (met afspraken over fasering)40

Het exploitatieplan is een publiekrechtelijk instrument waarin kostenverhaal voor de gebiedsontwikkeling wordt verzekerd. In het exploitatieplan kan een fasering worden opgenomen, deze kan alleen niet worden afgedwongen.

Posterieure overeenkomst (met bouwplicht)

De posterieure overeenkomst is een privaatrechtelijk instrument dat getekend kan worden na het vaststellen van het exploitatieplan of de anterieure overeenkomst. Het biedt de mogelijkheid nog enkele zaken te kunnen regelen, zoals bijvoorbeeld een planning of fasering.

Onteigeningswet

De Onteigeningswet stelt gemeenten in staat om bezit te krijgen over gronden die in het bezit zijn van derden. Zou er sprake zijn van vertraging omdat een grondeigenaar niet mee wil werken, kan de gemeente deze grond onteigenen (waarbij de gemeente de voormalig eigenaar schadeloos moet stellen).

Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)

De Wvg geeft gemeenten een eerste recht van koop als een eigenaar wil verkopen. Zij is daarmee in staat om vroegtijdig grondposities in te nemen. Vertraging kan worden tegengegaan door strategische grondposities in te nemen, zodat de gemeente de grond bezit als wordt besloten dat de grond ontwikkeld zal worden.

Boeteclausule bij gronduitgifte

Wanneer de gemeente grond verkoopt aan derden kan zij een boeteclausule opnemen. Er wordt dan een termijn voor de realisatie gesteld. Wordt de termijn niet door de ontwikkelaar gehaald dan betaalt hij een boete of kan de gemeente de grond tegen een lage prijs terugkopen (korting).

Bouwplicht bij selectieprocedure

Wanneer de gemeente de grond bezit mag zij bij het kiezen van een ontwikkelaar in de selectie voorwaarden stellen omtrent de realisatie van de gronden.

Bron: Ongebruikte grondposities: onderzoek naar de benutting van braakliggende terreinnen. Stec Groep in opdracht van BZK (2021).

40

Na de invoering van de Omgevingswet wordt het exploitatieplan gedeeltelijk opgenomen in het Omgevingsplan.

54

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

43% VAN GEMEENTEN ZET GEEN INSTRUMENTEN IN TEGEN PLANVERTRAGING Uit recent onderzoek van Stec Groep (in opdracht van BZK) onder 88 gemeenten blijkt dat 43% van de gemeenten geen van bovenstaande instrumenten inzet tegen planvertraging. Kleine gemeenten (54%) zetten vaker geen instrumenten in dan grote gemeenten (36%). Uit het uitgevoerde onderzoek was lastig te zeggen of het niet inzetten van beschikbaar instrumentarium komt doordat gemeenten niet weten dat ze deze instrumenten kunnen inzetten, of dat ze het wel weten maar ervoor kiezen om het niet in te zetten. De inzetbaarheid van het instrumentarium is afhankelijk van onder andere de eigendomssituatie van de grond en de juridische relatie tussen de gemeente en de ontwikkelaar. In onderstaande tabel B is uiteengezet in welke situatie, welk instrument toegepast kan worden (groen) en welke niet (rood). Tabel B: Inzetbaarheid van gemeentelijk instrumentarium

Fasering dmv exploitatuieplan

Boeteclausule bij gronduitgifte

Bouwclaim met realisatieplicht

Wvg

Onteigeningswet

AO met bouwplicht

PO met bouwplicht

Gemeentelijk grondeigendom, zonder bouwclaim

Bouwplicht bij selectieprocedure

Instrument / actie

Gemeentelijk grondeigendom, met bouwclaim, zonder realisatietermijn Gemeentelijk grondeigendom, met bouwclaim of ander contract, met verstreken realisatie termijn Privaat grondeigendom, geen vergunningsaanvraag, geen anterieure overeenkomst Privaat grondeigendom, geen vergunningsaanvraag, met anterieure overeenkomst Privaat grondeigendom, geen vergunningsaanvraag, vastgesteld exploitatieplan Anders namelijk...(denk aan de voorgaande situaties, in geval van erfpacht, et cetera) Bron: Ongebruikte grondposities: onderzoek naar de benutting van braakliggende terreinnen. Stec Groep in opdracht van BZK (2021).

INSTRUMENTARIUM KENT HOGE MATE VAN EFFECTIVITEIT Uit hetzelfde onderzoek van Stec Groep blijkt dat indien gemeenten besluiten instrumenten in te zetten, 63% van de grote gemeenten en 100% van de kleine gemeenten aangeeft dat dit leidt tot realisatie van woningbouw. Wanneer gemeenten niet in staat zijn met het huidige instrumentarium woningbouw af te dwingen, komt dat veelal doordat ze huiverig zijn voor risico’s op planschade.

55

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

Tabel C: Inzetbaarheid van gemeentelijk instrumentarium Type probleem Financieel

Toelichting Problemen die te maken hebben met de opbrengsten en kosten van het plan. Denk bijvoorbeeld aan bouwkosten, grondopbrengsten, ambtelijke kosten, etc.

Aandeel Circa 40%

Oorzaak Het meest genoemde obstakel (28%) zijn haalbaarheidsproblemen aan de opbrengstenkant. Dit zou kunnen komen doordat binnenplanse verevening lastig is.

Planologisch

Problemen die te maken hebben met planologische regelingen, zoals bijvoorbeeld stikstofeisen, welstandseisen, beroep, Ladder voor duurzame verstedelijking (er zijn al te veel andere plannen, waardoor er geen ruimte is voor dit nieuwe plan), etc.

Circa 15%

In 29% van de situaties waarbij sprake is van vertraging, geven gemeenten aan dat dit (deels) komt doordat het bestemmingsplan nadat het onherroepelijk is alsnog moet worden aangepast. Ook ondervindt 24% van de plannen vertraging doordat er nieuwe eisen worden toegevoegd aan het plan.

Randvoorwaardelijk

Problemen die te maken hebben met de randvoor-waarden van de bouw, zoals aanleg van infrastructuur en openbare ruimte, leidingen, kabels etc.

Circa 5%

De meest voorkomende randvoorwaardelijke problemen zijn de afwezigheid van voorzieningen en infrastructuur. Het gaat echter maar om circa 5% van gemeenten, dus de randvoorwaardelijke oorzaken zijn niet de grootste reden voor planvertraging.

Markttechnisch

Problemen die voortkomen uit marktwerking. Denk hierbij aan zaken als beschikbaarheid van bouw-materialen, herprogrammering, en prioriteitsproblemen.

Circa 35%

Het grootste markttechnische probleem (26%) is dat herprogrammering wordt overwogen. Ook hebben in 21% van de gevallen andere projecten in de portefeuille van de bouwer een hogere prioriteit dan het plan van de betreffende gemeente. Daarnaast behoeft 21% van de plannen programmatische aanscherping.

Locationeel

Problemen die te maken hebben met de specifieke locatie van het beoogde plan. Denk aan archeologische vondsten, onverwachtse bodemsanering, etc.

Circa 5%

Locatiespecifieke oorzaken worden nauwelijks genoemd door gemeenten als oorzaken van het uitblijven van de ontwikkeling.

Bron: Ongebruikte grondposities: onderzoek naar de benutting van braakliggende terreinnen. Stec Groep in opdracht van BZK (2021).

CONCLUSIES LANDELIJK ONDERZOEK PLANVERTRAGING EN BESCHIKBAAR INSTRUMENTARIUM

• • • • •

Circa 43% van de gemeenten die deelnamen aan het onderzoek naar ongebruikte grondposities in opdracht van BZK gaf aan géén instrumenten in te zetten tegen de vertraging van plannen. Vertraging van harde plannen vindt plaats bij zowel gronden in gemeentelijk bezit (40%) als in privaat bezit (36%). Het is dus niet zo dat gronden in gemeentelijk bezit per definitie minder of niet vertragen. Bij plannen met vertraging komt als juridische relatie tussen de gemeente en de ontwikkelende partij de bouwclaim het meeste voor (34%). Zo’n 41% van de vertraagde plannen zijn uitleglocaties, 28% betreft een binnenstedelijke locatie. Het is dus niet zo dat uitleglocaties per definitie minder vertragen dan binnenstedelijke ontwikkelingen Vaak manifesteert de vertraging zich door een combinatie aan verschillende factoren, waarbij financiële, markttechnische en planologische oorzaken het meest voorkomen.

Bron: Ongebruikte grondposities: onderzoek naar de benutting van braakliggende terreinen. Stec Groep (januari 2021).

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

56

Instrumenten om sneller te komen tot harde plantitels Meierijstad heeft te maken met vertragingen van het hard maken van zachte plannen. De volgende instrumenten bevorderen een korte doorlooptijd van zachte naar harde plannen. De kruimelregeling (Bor, bijlage 2) biedt mogelijkheid om transformatieprojecten in de bestaande voorraad te versnellen (denk aan kantoren en bedrijfsruimten die kunnen worden getransformeerd naar woningen. Door een Algemene Maatregel van Bestuur kan worden afgeweken van het vigerende bestemmingsplan zonder dat een nieuw bestemmingsplan hoeft worden vastgesteld. Daarmee wordt de proceduretijd verkort van minimaal 6 maanden naar minimaal 8 weken. Bij een kruimelgeval gelden wel beperkingen ten aanzien van aanpassing van de gebouwgevel. Bijvoorbeeld het toevoegen van balkons en slopen van (delen van de) gevel kan hierdoor problematisch zijn. De regelgeving rondom de inzetbaarheid van de kruimelregeling is de afgelopen twee jaar flink opgerekt en is onder voorwaarden zelfs bruikbaar bij integrale sloop en nieuwbouw met een grotere ‘kruimel’. Belangrijk is mee te nemen of sprake is van een activiteit in de zin van het besluit MER, dan kan de kruimelregeling niet worden toegepast. De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject (niet te verwarren met het ladderbegrip Nieuwe Stedelijke Ontwikkeling) betreft zo’n activiteit.

In de jurisprudentie is tot op heden niet uitgekristalliseerd wanneer sprake is van zo’n stedelijk ontwikkelingsproject. Van belang is alle ruimtelijke gevolgen voor de omgeving van de ontwikkeling mee te wegen. Het aantal woningen, en bijvoorbeeld effecten op mobiliteit en parkeren spelen daarin een rol. De coördinatieregeling (Wro) kan de realisatie van projecten versnellen door bundeling van verschillende procedures (zoals voorbereidings- en uitvoeringsbesluiten) aan de voorkant. Diverse vergunningsprocedures worden parallel doorlopen, waarna in één keer wordt besloten. Gebruik maken van de coördinatieregeling kost aan de voorkant vaak iets meer tijd, maar zorgt voor versnelling verderop in het proces. De gemeenteraad kan vooraf een verordening vaststellen en daarin benoemen in welke gevallen het wenselijk is de coördinatieregeling toe te passen. De gemeenteraad neemt per project een besluit over het toepassen van artikel 3.30 Wro. Deze werkwijze zal onder de Omgevingswet verder vereenvoudigen, maar kan dus ook nu al voor substantiële versnelling zorgen. Gebruik maken en van de mogelijkheden van de Crisis- en Herstelwet, anticiperend op de Omgevingswet die mogelijk in 2022 ingaat. De CHW-status maakt het mogelijk om ruimtelijke procedures korter te maken, omdat bezwaren binnen zes weken afgehandeld moeten worden.

Andere versnellingsmogelijkheden hangen samen met het oprekken van normering van geluid, externe veiligheid en hinder, passend binnen de brede afweging van een gezonde fysieke leefomgeving op gebiedsniveau. Verschillende projecten uit de in mei 2021 gepubliceerde 21e tranche van de Crisis- en herstelwet (Chw) spelen in op de schaarste op de woningmarkt en de betaalbaarheid van nieuwe woningen.

Instrumentarium tegen planvertraging In Meierijstad komt planvertraging van harde plannen regelmatig voor, zowel in geval van gemeentelijk grondeigendom als grond in eigendom van marktpartijen. De financiële haalbaarheid van plannen is in de praktijk het grootste probleem. Het gaat dan vaak om te lage opbrengsten om de kosten te kunnen dekken. Vooral bij gemeentelijke plannen is dit aan de orde. Herprogrammering is dan noodzakelijk en dit heeft ook weer vertraging tot gevolg. Daarnaast zijn planologische problemen (bijvoorbeeld welstandeisen en beroepsprocedures) vaak een probleem. Meestal is niet een enkele oorzaak verantwoordelijk voor vertraging en spelen er meerdere problemen tegelijk. Omdat meerdere factoren oorzaak kunnen zijn van de vertraging, is een combinatie van instrumenten noodzakelijk om vertraging te voorkomen.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

57

Uit eerder onderzoek van ons bureau in opdracht van het ministerie van BZK blijkt dat circa 40% van de gemeenten geen instrumenten inzet om vertraging van de uitvoering van harde plannen tegen te gaan. Dit kan verschillende redenen hebben. Het kan zijn dat er geen politiek draagvlak is voor het inzetten van instrumenten, het woningbouwplan geen hoge prioriteit heeft, de risico’s van planschade te groot worden gevonden en/of dat een gemeente niet weet welk instrument wanneer in te zetten. Maatregelen ter voorkoming van vertraging bij gemeentelijk grondeigendom De maatregelen die een gemeente kan treffen om de voortgang van woningbouw zeker te stellen, verschillen afhankelijk van de eigendomspositie en het moment in de tijd. • Wanneer een marktpartij eigenaar is en de grondexploitatie voert, is de gemeente in de eerste plaats aangewezen op de publiekrechtelijke instrumenten. • Is de gemeente zelf eigenaar, dan staan naast het publiekrechtelijk instrumentarium ook de mogelijkheden van het privaatrecht tot haar beschikking. In overeenkomsten kunnen afspraken worden gemaakt die realisatie van de woningbouw verzekeren. • Het komt daarnaast vaak voor dat de gemeente weliswaar grondeigenaar is, maar dat haar mogelijkheden voor het maken van afspraken beperkt zijn, omdat zij met een marktpartij een bouwclaim is overeengekomen zonder dat daarin harde afspraken over realisatie staan.

Het is belangrijk dat gemeente de beschikbare instrumenten benut om vertraging van woningbouwplannen te voorkomen. Het verdient aanbeveling om vooraf een strategie te bepalen ter voorkoming van vertraging en dus passende regels tevoren op te nemen in het plan en in overeenkomsten. Maatregelen achteraf zijn lastiger te implementeren en het is moeilijker het gewenste resultaat, woningbouw, te bereiken. Breed scala aan instrumenten In het bestemmingplan (in de Omgevingswet: het omgevingsplan) wordt vastgelegd welke bestemmingen (in de Omgevingswet: functies en regels over activiteiten) geoorloofd zijn. Daarmee kan het tot stand brengen van een bestemming (in de Omgevingswet een functie en activiteit) echter niet worden afgedwongen. Als voor een ruimtelijke ontwikkeling publieke investeringen van openbaar nut (openbaar groen, wegen, straatverlichting en –meubilair etc.) nodig zijn, en de gemeente geen eigenaar is van de bouwgrond (faciliterend grondbeleid), dan moet een gemeente haar kosten voor de aanleg van genoemde voorzieningen verhalen. In de Wet ruimtelijke ordening is dat op grond van een exploitatieplan, tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is, bijvoorbeeld via een anterieure overeenkomst. Dat laatste komt het meest voor. Onder de Omgevingswet worden deze kostenverhaalsregels opgenomen in het omgevingsplan.

Ten opzichte van het bestemmingsplan is het omgevingsplan een flexibeler instrument, dat meer mogelijkheden biedt. Zo kunnen de regels over fasering en koppelingen van verschillende onderdelen worden toegepast bij alle functies, waar dat onder de huidige wet nog aan restricties onderhevig is, en is er meer flexibiliteit in de programmering. Meer inzetten op handhaving Handhaving is mogelijk als er in strijd met de regels, zoals de opgenomen fasering, wordt gehandeld en dit zal vertraging tegengaan. In het omgevingsplan kunnen meer regels worden opgenomen met een rechtstreeks werkende verplichting (gebod of plicht). In de regel zal een plicht die strekt tot het doen bebouwen van braakliggende grond als te verstrekkend worden beschouwd in verhouding tot het eigendomsrecht.

Woningbouw versnellen, er kan meer dan u denkt! 21.061

58

Wanneer het kostenverhaal wordt geregeld via een anterieure overeenkomst (of posterieure overeenkomst), kan de gemeente ook (nieuwe) afspraken opnemen over fasering. Daarnaast kan ze boetebepalingen opnemen om ervoor te zorgen dat er gebouwd wordt. Als de opgenomen resultaatverplichting voor wat betreft de termijn van het indienen van een ontvankelijke aanvraag tot wijziging van het bestemmingplan, een omgevingsvergunning om te bouwen en/of de fasering niet worden gehaald, kan de gemeente een boete geven. Ultieme remedie: mogelijkheden om regie over de grond over te nemen Wanneer de gemeente verwacht dat een ruimtelijk plan niet wordt gerealiseerd zoals ze wil, dan kan de gemeente de regie overnemen door de grond te verwerven, met behulp van de WVG. De eigenaar moet dan bij een voorgenomen verkoop de onroerende zaak eerst aan de gemeente aanbieden. De gemeente kan ook overgaan tot onteigening wanneer een eigenaar niet bereid en in staat is om het plan dat de gemeente voor ogen staat te realiseren. Dit heeft niet alleen betrekking op klassieke onteigeningsredenen, maar ook op de vorm van uitvoering, de woningbouwcategorieën en de fasering. Wanneer een eigenaar geen goede stappen zet om te komen tot bouwen, kan de gemeente in het uiterste geval, omdat niet voldaan wordt aan de publiekrechtelijk vastgestelde fasering, overgaan tot onteigening.

In de praktijk wordt dit instrument vooral als stok achter de deur gebruikt. Overweging: versnelling door aanpassing van ongewenste plantitels Buiten deze instrumenten zorgen sommige gemeenten voor versnelling van de woningbouw door initiatiefnemers die geen stappen zetten tot realisering actief te benaderen. Een initiatiefnemer, die niet overgaat op realisering, legt onnodig beslag op de plancapaciteit van een gemeente. Kansen voor andere plannen blijven onbenut en de totale woningbouwproductie in de gemeente blijft achter. De gemeente kan andere plannen niet toelaten als de plancapaciteit, die de provincie toestaat, daar geen ruimte toe biedt. Door het intrekken van de omgevingsvergunning en/of wegbestemmen van verouderde plannen in het bestemmingsplan kan er weer ruimte voor andere, kansrijkere nieuwe plannen worden vrijgemaakt. Belangrijk is dat een gemeente daarvoor verschillende stappen doorloopt. De eerste stap die een gemeente kan zetten is de marktpartij vragen om binnen afzienbare tijd alsnog uitvoering te geven aan de omgevingsvergunning dan wel om met concrete plannen te komen. Wanneer de initiatiefnemer desondanks geen actie onderneemt kan de gemeente, na het bekendmaken van het voornemen, de vergunning intrekken. Na verloop van tijd kan ook de bestemming worden gewijzigd.