TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22u, Heinoseweg 12

Dit geval betreft de transformatie van een agrarische functie naar een bedrijfsmatige functie. Deze transformatie brengt geen beperkingen voor omliggende (agrarische) bedrijven met zich mee. De ontwikkeling is in overeenstemming met het ontwikkelingsperspectief.

41/109

9 december 2025 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22u, Heinoseweg 12

Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen.

De Natuurlijke laag De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier ‘van nature’ op vestigt. Deze natuurlijke laag is het resultaat van de wisselwerking tussen abiotische (fysische) en biotische factoren en processen. De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart 'de Natuurlijke laag' aangeduid met het gebiedstype ‘Dekzandvlakte en ruggen’. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem, door beplanting met 'natuurlijke' soorten en door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen.

De laag van het agrarische cultuurlandschap De laag van het agrarische cultuurlandshap beschrijft het palet van agrarische cultuurlandschappen met hun dragende structuren en nederzettingsvormen. Deze laag is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden – en worden – gebracht. Door de eeuwen heen is een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing (hoeven, kernen en dorpen) gegroeid. Vanouds kennen de nederzettingen een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omliggende landschap. De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap ' aangeduid met het gebiedstype ‘Oude hoevenlandschap’. De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf- en landschapsbeplantingen. Binnen deze structuren zijn er volop mogelijkheden om een functioneel grootschalige landbouw in een kleinschalig landschap te ontwikkelen.

De Stedelijke laag Het wijzigingsgebied wordt in de ‘Stedelijke laag’ aangemerkt als ‘Verspreide bebouwing’. Hiervoor geldt dat als ontwikkelingen plaatsvinden op erven dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de kenmerkende erfstructuur en volumematen, blijft er een duidelijk onderscheid voorkant- achterkant en vindt koppeling van het erf aan landschap plaats. Toegankelijkheid wordt erdoor verbeterd.

Het gebied kenmerkt zich ook door de aanwezigheid van het 'informele trage netwerk': wandelpaden, fietspaden, ruiterpaden, vaarroutes. Dit netwerk maakt delen van het agrarisch cultuurlandschap en natuur toegankelijk en ervaarbaar. De ambitie is om de discontinuïteit op te heffen. Erfgoed langs het informele trage netwerk wordt benut om de toeristische aantrekkelijkheid van gebieden te vergroten.

De laag van de beleving In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Laag van de beleving' aangeduid met de aspecten 'Donkerte' en 'IJssellinie inundatieveld'. Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige 'donkere' gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken.

42/109

9 december 2025 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22u, Heinoseweg 12

Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze 's nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten. Structureel is het vrijwaren van donkere gebieden van verhoging van de dynamiek het perspectief. De ambitie is het rustige en onthaaste karakter te behouden, zodat passages van autosnelwegen en regionale wegen niet leiden tot stedelijke ontwikkeling aan eventuele op- en afritten. Bundeling van stedelijke functies en infrastructuur in de 'lichte' gebieden.

In het plan is er geen sprake van nachtelijke uitstraling uit de opstallen. Verlichting op het erf dient zo veel mogelijk beperkt te worden. Door de beplanting rond het erf wordt voorkomen dat er (veel) lichtuitstraling naar de omgeving is. De beoogde transformatie van agrarische functie naar bedrijfsmatige functie is in overeenstemming met de gebiedskenmerken. De transformatie past naar aard, maat en karakter binnen de omgeving. Het perceel krijgt met de sloop van de vervallen schuur een kwaliteitsimpuls.

Omgevingsverordening Overijssel (regel) Het beleid uit de Omgevingsvisie heeft doorwerking gekregen in de Omgevingsverordening Overijssel 2024 (vastgesteld 8 november 2023). De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. De nieuwe Omgevingsverordening 2024 voldoet aan de eisen van de Omgevingswet. Bij het stellen van regels die zich richten op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties, is volgens de geest van de Omgevingswet in principe afgezien van rechtstreeks werkende regels. In Hoofdstuk 4 van de verordening zijn de instructies voor omgevingsplannen opgenomen. De op specifieke onderwerpen gerichte instructieregels komen in hoofdstuk 6 tot en met 9 van deze motivering aan bod. Van toepassing is de afdeling in de omgevingsverordening die gaat over Ruimtelijke kwaliteit (afdeling 3.4). Daarin is met name het artikel over de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving van belang (art. 4.11): Artikel 4.11 (kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) 1.Omgevingsplannen laten alleen nieuwvestiging en grootschalige uitbreiding van bestaande functies toe in de Groene Omgeving als: a. daarvoor sociaaleconomische of maatschappelijke redenen voor zijn; b.

het verlies aan ecologische of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen in versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving; en c. in het geval de nieuwvestiging of een grootschalige uitbreiding plaatsvindt op gronden binnen het ontwikkelingsperspectief Ondernemen met Natuur en Water de compensatie bedoeld in onderdeel b gericht is op de versterking van de kwaliteit van natuur, water en landschap. Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) heeft als doel om 'de ruimtelijke kwaliteit' van het buitengebied te verbeteren. Ruimtelijke kwaliteit is alles wat de omgeving geschikt maakt voor mens, plant en dier. Het betekent ook de juiste ontwikkeling op de juiste plek en op de juiste manier ingepast in de omgeving. Een nieuwe ontwikkeling (= een plan dat iemand wil uitvoeren in het buitengebied) die aan de KGO voldoet, is goed voor de beleving en voor de toekomst van het landelijk gebied. Zo maken we het mooier voor volgende generaties en zorgen we dat het buitengebied levendig blijft. Een ontwikkeling kan bijvoorbeeld het bouwen van een nieuw huis zijn in ruil voor het slopen van stallen. Dit is een ontwikkeling in het kader van rood-voor-rood. Dit beleid staat ook in de KGO.

Maar de KGO gaat ook over andere activiteiten, zoals realisatie van nevenactiviteiten bij een agrarisch bedrijf, zoals plattelandskamers, het starten van een nieuw bedrijf in het landelijk gebied of het uitbreiden van een bestaand bedrijf. Het werkboek KGO van de provincie Overijssel geeft een leidraad voor ontwikkelingen in het buitengebied.

43/109

9 december 2025 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22u, Heinoseweg 12

Bij elke ontwikkeling die in het buitengebied wordt gedaan, wordt een basisinspanning gevraagd. De basisinspanning is dat de ontwikkeling goed past in de omgeving. Dit noemen we ruimtelijke inpassing. Ruimtelijke inpassing is bijvoorbeeld het op een goede plek plaatsen van de bebouwing, het toevoegen van landschappelijke elementen (zoals hagen en bomen) en het toevoegen of het verwijderen van verharding. In het werkboek KGO worden drie punten omschreven op basis waarvan een afweging wordt gemaakt over de aanvullende ruimtelijke inspanning die nodig is voor het realiseren van een ontwikkeling: 1. Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd? Dus past de ontwikkeling in het gebied of niet? De uitbreiding van een agrarisch bedrijf in een agrarisch gebied is bijvoorbeeld gebiedseigen. 2. Hoe groot is de ontwikkeling (wat is de schaal van de ontwikkeling)? En welke invloed heeft de ontwikkeling op de omgeving? Als iemand een theehuis wil openen in het buitengebied komt er bijvoorbeeld extra verkeer. 3. Is de ontwikkeling gericht op eigen belang of ook op maatschappelijke belangen? Eigen belang betekent dat iemand iets doet voor zichzelf. Maatschappelijk belang betekent dat anderen er ook iets aan hebben. Dit kan bijvoorbeeld de aanleg van een openbaar wandelpad over het eigen erf zijn.

Een ontwikkeling die gebiedsvreemd is en dus eigenlijk niet in het gebied past, voldoet minder makkelijk aan de ruimtelijke kwaliteit dan een ontwikkeling die gebiedseigen is. Dat geldt ook voor een ontwikkeling die heel groot is. Toch kunnen ook grotere of gebiedsvreemde ontwikkelingen worden goedgekeurd. Daarvoor is het dan vaak nodig dat er aanvullende kwaliteitsprestaties worden geleverd. Als iemand bijvoorbeeld een woning wil bouwen en hiervoor stallen wil slopen, kan het zijn dat er te weinig sloopoppervlak is om een woning te mogen bouwen. Door te zorgen voor extra kwaliteit in de omgeving, zoals het aanleggen van landschappelijke hagen, kan het plan dan misschien toch worden goedgekeurd. Het kan ook zijn dat een ontwikkeling niet wordt goedgekeurd. Voor uitgebreide informatie over het provinciale kader verwijzen wij naar het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving van de provincie Overijssel.

Toetsing aan de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving Het voorliggende plan aan de Heinoseweg 12 betreft de transformatie van bestaande bebouwing met een agrarische functie naar een bedrijfsmatige functie. In het kader van deze ontwikkeling is het Inrichtingsplan Heinoseweg 12 opgesteld (zie bijlage 2 ruimtelijk kwaliteitsplan en bijlage 1 bij de regels van dit wijzigingsbesluit). Ten behoeve van een kwaliteitsverbetering van het erf wordt de vervallen schuur, gelegen achter op het terrein langs de noordwest rand van het perceel, gesloopt. Om te verzekeren dat de maatregel daadwerkelijk wordt uitgevoerd is in de regels van een opgenomen dat het gebruik zoals bedoeld in artikel 4 (functie Bedrijfsactiviteiten Heinoseweg 12) is toegestaan mits de schuur in zijn geheel is gesloopt binnen twee jaar na vaststelling van dit wijzigingsbesluit. Uit de landschapsanalyse is gebleken dat de beschikbare ruimte om tot een goede landschappelijke inpassing te komen op basis van de landschapselementen behorend bij het oude hoevenlandschap, beperkt aanwezig is. Om die reden is gekozen voor een financiële kwaliteitsbijdrage van € 37.387,-, welke bijdrage ten gunste komt van door de gemeente te verrichten bestedingen aan de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. De afspraken hierover zijn vastgelegd in een met initiatiefnemer gesloten anterieure overeenkomst.

Per saldo is er sprake van een afname van bebouwing. De voorliggende wijziging omgevingsplan leidt tot een kwaliteitsimpuls in de groene omgeving (buitengebied) van de gemeente Zwolle. Deze meerwaarde vertaalt zich in sloop van een vervallen schuur en een bijdrage aan een KGO kwaliteitsfonds. Samenvattend wordt geconcludeerd dat in voldoende mate rekening is gehouden met het gestelde in artikel 4.11 van de Omgevingsverordening.

Conclusie Met dit wijzigingsbesluit wordt de transformatie van een agrarische functie naar een bedrijfsmatige functie mogelijk gemaakt. Met deze wijziging wordt, met in acht neming van de beleidsdoelen zoals verwoord en

44/109

9 december 2025 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22u, Heinoseweg 12

uitgewerkt in provinciaal beleid en -regelgeving, tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gekomen. Deze motivering geeft de onderbouwing hiervan.

5.3

Gemeentelijk beleid

De gemeente Zwolle zet in op een ontwikkeling van stad en buitengebied waarin leefbaarheid, klimaat, duurzaamheid en economie hoog in het vaandel staan. De Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen beschrijft de koers voor de leefomgeving van de gemeente. Het geeft, samen met de gebiedsvisies, de opgaven en ambities voor de toekomst.

Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen De op 13 september 2021 vastgestelde Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen is een integrale visie waarin een beeld wordt gekenschetst van een kwalitatief hoogwaardige, inclusieve en toekomstbestendige ontwikkeling van de gemeente Zwolle. De "drager" van de gemeente is het menselijk kapitaal. Centraal hierbij staat de ambitie: Zwolle versterkt en benut het menselijk kapitaal van de stad. De kwaliteiten op het gebied van landschap, cultuurhistorie en biodiversiteit van de bestaande stad en haar natuurlijke omgeving is een ijzersterk, bestaand "fundament" om op verder te groeien. Centraal staat de ambitie: Zwolle behoudt en versterkt haar ruimtelijke, cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten. De drager en het fundament vormen de structurele verbindingen in het 'Huis van Zwolle' te midden van de andere kernopgaven: Zwolle versterkt haar stedelijkheid, wordt nationaal en internationaal aantrekkelijker en bestendigt zo haar (economische) toppositie als regio Zwolle is in 2050 klimaatbestendig en energieneutraal Vitale, solidaire, gezonde en duurzame stadsdelen.

De opgaven voor Zwolle zijn groot, omvangrijk, veelzijdig. We gaan in dit decennium aan de slag met onze stad, met ons buitengebied. We voegen woningen toe en parken. We verbeteren de leefbaarheid en bereikbaarheid voor de Zwollenaar en alle bezoekers van onze gemeente. Ons buitengebied is voor ons van grote waarde, voor landbouw, landschap, natuur en recreatie. Het werken aan onze stad en ons buitengebied kan niet zonder spelregels. De ruimte om te leven is de belangrijkste waarde. Ruimte om te leven voor mens, plant en dier. Leefbaarheid of kwaliteit van leven staat

45/109

9 december 2025 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22u, Heinoseweg 12

voorop en is leidend bij iedere ontwikkeling: een gezonde balans tussen welzijn en welvaart. Voor de inrichting van de stad en van het buitengebied zijn de volgende spelregels en principes van toepassing als sturingsfilosofie: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. 2. De kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. 3. Afwentelen wordt voorkomen. 4. De Omgevingsvisie wordt gebruikt als gids voor ruimtelijke ontwikkelingen. Ambities mogen gewogen worden in een goed proces met de omgeving en met de gemeenteraad. 5. Er wordt gebiedsgericht gewerkt. Daarbij gelden ook de opgaven, doelen, randvoorwaarden en ambities uit de thematische raamwerken en de gebiedsprofielen. We onderscheiden bij het werken aan onze stad zones. Karakteristieke 'schillen', of ook wel strategische ontwikkelzones, met daarbinnen gebieden die onze stad (deels) transformeren naar een andere functie: 1. De binnenstad en de schil rondom de historische binnenstad, we noemen dit de StadsKrans. 2. De zone verbonden aan onze stadsring en dus aan de belangrijkste openbaar vervoer en autoverbindingen. We noemen dit de StadsRuit met daarin een aantal belangrijke ontwikkelgebieden, zoals de Spoorzone en de Zwartewaterallee. 3. De schil waar de stad het omliggende buitengebied ontmoet. De scherpe rand tussen het groen van het landschap en het grijs en rood van de stad. Dit is de StadsRand.

Bij ieder initiatief in de fysieke leefomgeving, groot of klein, staan de doelen uit de Omgevingsvisie centraal. Wat betekent dit. De gebiedsdoelen en ambities en de opgaven in thematische raamwerken zijn leidend. De initiatieven dragen bij aan het bereiken van doelen en lossen opgaven op. De gebiedsprofielen geven richting aan de toekomstige ontwikkeling van de verschillende gebieden in Zwolle. In de gebiedsprofielen worden de benoemde algemene opgaven, ambities en principes op stedelijk niveau vertaald naar een strategie voor concrete gebieden. Daarbij wordt nadrukkelijk rekening gehouden met de bestaande kwaliteiten en waarden van het gebied, de huidige fysieke inrichting en specifieke opgaven die spelen in een gebied. De profielen beschrijven een samenhangend toekomstbeeld voor de gebieden. Met raamwerken zijn de belangrijkste fysieke structuren van Zwolle vastgelegd. Om het goed ondernemen en prettig wonen in Zwolle te borgen werken we aan het behouden, beschermen en ook ontwikkelen van de Zwolse omgevingskwaliteiten. De ontwikkeling van Zwolle gaat hand in het met het behouden en versterken van die raamwerken en dus de fysieke hoofdstructuur van Zwolle.

Toetsing aan de Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen Het wijzigingsgebied maakt volgens de visiekaart deel uit van het ‘Buitengebied’. Voor het ‘buitengebied’ geeft de visie aan dat het aan verandering onderhevig is. Vrijkomen van agrarisch bebouwing is een voorbeeld dat daarbij wordt genoemd. De gemeente heeft de ambitie ruimte te bieden aan nieuwe ontwikkelingen, bijvoorbeeld wanneer de landbouw wegvalt om sociale vitaliteit te ondersteunen. De randvoorwaarden zijn een goede landschappelijke inpassing, verbetering van de milieukwaliteit en versterking van de landschappelijke en ecologische kwaliteit. Dat is maatwerk per ontwikkeling. De omgevingsvisie geeft ook gebiedsprofielen. Volgens de visie maakt de locatie, als onderdeel van de het buitengebied, deel uit van het gebiedsprofiel ‘Gemengd landelijk gebied’. Voor het ‘gemengd landelijk gebied’ geeft de visie als uitgangspunt ontwikkeling van bestaande erven. Extra nieuwbouw is in principe niet wenselijk, mits daar geen compensatie tegenover staat. Bijvoorbeeld in de vorm van sloop ontsierende bebouwing, herbestemming cultuurhistorisch waardevolle gebouwen of aanleg van nieuw landschap. De omgevingsvisie geeft verder een raamwerk, welke de belangrijkste fysieke structuren van Zwolle vastlegt. Dit raamwerk richt zich onder meer op het behouden, beschermen en ook ontwikkelen van de Zwolse omgevingskwaliteiten.

De locatie ligt onder andere (deels) binnen de raamwerken ‘Landschap – Zeer waardevol landschap’, ‘Stedelijke groenstructuur – Hoofdgroenstructuur’, ‘Gezondheid – Geluidscontour bedrijventerreinen’.

46/109

9 december 2025 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22u, Heinoseweg 12

Voor het raamwerk ‘stedelijke groenstructuur – hoofdgroenstructuur’ geeft de visie aan dat de stedelijke hoofdgroenstructuur uit een samenstel van groenelementen bestaat die tezamen een betekenis hebben voor de stad als geheel. De koers is dat de hoofdgroenstructuur in de toekomst behouden blijft, of aangevuld, waar nodig, vanwege het belang voor de gemeente als geheel. Voor het raamwerk ‘landschap – waardevol landschap’ geeft de visie aan dat de ligging van de stad Zwolle is bijzonder is vanwege zijn fraaie ligging in het landschap met bijbehorende natuurwaarden. Aangegeven wordt dat ‘waardevol landschap’ onder andere bij Tolhuislanden, De Ruiten en de buurtschap Haerst is gelegen. Hier is vooral de openheid waardevol. Voor het raamwerk ‘gezondheid – geluidscontour bedrijventerreinen’ geeft de visie aan dat de voortdurende balans tussen het behouden van geluidsruimte voor geluidshinder veroorzakende functies enerzijds en het waarborgen van de leefbaarheid in gebieden met geluidsgevoelige functies anderzijds in de toekomst een belangrijke afweging blijft om bij plan- en beleidsvorming mee te nemen. Rondom de belangrijkste werkgebieden van Zwolle liggen geluidzones. Deze geluidzones hebben als doel de bewoners te beschermen tegen het geluid van de bedrijven. De bedrijven hebben deze geluidruimte nodig om te werken en geen overlast te veroorzaken naar omwonenden.

Het onderhavige plan betreft de transformatie van bestaande bebouwing met een agrarische functie naar een bedrijfsmatige functie. Het perceel krijgt met de sloop van de vervallen schuur een kwaliteitsimpuls. Hiermee sluit het plan aan op de omgevingsvisie.

Conclusie Met dit wijzigingsbesluit wordt de transformatie van een agrarische functie naar een bedrijfsmatige functie mogelijk gemaakt. Met deze wijziging wordt, met in acht neming van de beleidsdoelen zoals verwoord en uitgewerkt in het generieke gemeentelijk beleid en -regelgeving, tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gekomen. Deze motivering geeft de onderbouwing hiervan.

47/109

9 december 2025 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22u, Heinoseweg 12

Hoofdstuk 6

Verdieping Functies

Hoofdstuk 3 van deze motivering geeft een beschrijving en integrale onderbouwing van het wijzigingsbesluit op hoofdlijnen. Hoofdstuk 4 beschrijft hoe rekening is gehouden met hetgeen wat bij de participatie naar voren is gebracht. En hoofdstuk 5 toetst het wijzigingsbesluit aan de relevante generieke beleidskaders over de fysieke leefomgeving. In vervolg hierop geven de hoofdstukken 6 tot en met 9 een verdieping op voor dit wijzigingsbesluit relevante specifieke onderwerpen binnen de fysieke leefomgeving. Voor veel van die onderdelen bestaan eigen, specifieke wettelijke instructies, normen en beleidskaders. Dit vraagt een nadere beoordeling en/of onderbouwing van het wijzigingsbesluit op die specifieke instructies, normen en kaders, waar nodig met onderzoek. Hierbij is, voor zover aan de orde, onderzocht wat de effecten zijn van het project op de omgeving. Deze verdieping kan aanleiding geven in het geldende omgevingsplan regels aan te passen en/of toe te voegen. Waar dat het geval is wordt dit aangegeven.

Hoofdstuk 6 richt zich op de functies binnen het wijzigingsgebied.

6.1

Wonen

6.1.1

Kaders

Rijk Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels. Met zo'n regel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Bij wonen gaat het om instructieregels over duurzame verstedelijking en gebruik van bouwwerken. Paragraaf 5.1.5.4 van het Bkl geeft aan dat voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden moet worden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling en, als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied, de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Paragraaf 5.1.7a van het Bkl geeft aan dat een omgevingsplan dat bouwactiviteiten toelaat waarvoor op grond van artikel 13.11, eerste lid, van de Omgevingswet kosten moeten worden verhaald, regels kan bevatten over de te realiseren categorieën woningen, voor zover het gaat om onder andere sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en geliberaliseerde woningen voor middenhuur.

Provincie De Omgevingsverordening Overijssel 2021 bevat instructieregels voor omgevingsplannen. Met zo'n regel geeft de provincie aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Bij wonen gaat het om instructieregels over de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking en woningbouw. Afdeling 4.2 van de verordening geeft instructieregels gericht op concentratie van stedelijke functies in kernen, het bevorderen van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en toekomstbestendigheid. Het omgevingsplan kan woningbouw toelaten als voorzien wordt in een bovenregionale behoefte. Woningbouw in de Groene Omgeving (buitengebied) kan alleen onder voorwaarden, onder andere als aannemelijk is

48/109

9 december 2025 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22u, Heinoseweg 12

gemaakt dat in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied. Woningbouw kan alleen mogelijk worden gemaakt als aannemelijk is dat deze toekomstbestendig is. Paragraaf 4.5.1 geeft instructieregels over woningbouw. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. Afwijken kan onder de in de verordening genoemde voorwaarden. Het provinciale omgevingsbeleid is vastgelegd in de Omgevingsvisie Overijssel. In aanvulling op hoofdstuk 5 van deze motivering is wat betreft dit onderwerp nog het volgende relevant.....

Gemeente De Woonvisie Ruimte voor Wonen 2017 is vastgesteld door de raad op 8 mei 2017 en geldt als onderlegger voor de Omgevingsvisie. Inzet is dat Zwolle een aantrekkelijke en inclusieve stad blijft waar voor iedereen een plek is om fijn te wonen. Dat vraagt om vernieuwing van de woonopgave, ruimte voor creativiteit en innovatie in bouwtechnologie in relatie tot thema's als duurzaamheid, circulariteit, gezondheid, betaalbaarheid en inclusiviteit. Uitgangspunt bij elke woonontwikkeling is dat we stedelijke woonkwaliteit toevoegen door ons te ontwikkelen als een sterke groeistad, een vernieuwende woonstad, een solidaire leefstad en een duurzame deltastad. In de ontwikkeling van de woningen streven we naar onderscheidende, stedelijke woonmilieus, en nieuwe vormen van stedelijk (samen) wonen in een mengvorm met andere stedelijke activiteiten zoals uitgaan, spelen, werken, ontmoeten en bewegen. De mens en de biodiversiteit staan centraal. Tot 2030 willen we 10.000 woningen toevoegen aan onze gemeente. Dat doen we om het huidige woningtekort aan te pakken, waarbij we zien dat de vraag blijft toenemen. Een woningtekort dat velen merken, jong en oud. Studenten, schoolverlaters, starters op de arbeidsmarkt, allemaal groepen die moeilijk aan een woning komen.

Dat geldt ook voor de groeiende groep ouderen die langer zelfstandig blijven wonen, en daar wel de passende voorzieningen bij willen. In ons woonbeleid zetten we sterker in op een doelgroepen benadering. We zetten ons in om met name jongeren en kenniswerkers te behouden voor onze stad. Ruim 60% van de nieuwe woningen wordt gerealiseerd in de bestaande stad met verschillende stedelijke woonmilieus en stedelijke woonvormen. We volgen hiermee ook de landelijke trend dat mensen vaker in of nabij de binnenstad willen wonen. Met meer focus op binnenstedelijk wonen wordt ook een steviger basis gelegd voor stedelijke voorzieningen. Het biedt kansen voor een stedelijke dynamiek gericht op bijvoorbeeld studenten en jong-werkenden en de aanpak van vereenzaming in alle geledingen van de Zwolse samenleving. Ook voor grondgebonden woningen met een tuin blijven we ruimte bieden. Grofweg 40% van de woningen wordt gerealiseerd in de groenstedelijke woonmilieus van Zwolle wat bestaat uit een groot aandeel grondgebonden woningen. Grotendeels komen deze woningen terecht in de gebiedsontwikkelingen Stadshagen en Harculo maar ook kleinschalig op diverse plekken in de bestaande stad en in de kernen bij Wijthmen en Windesheim. Ook bieden we ruimte aan de verandering van bestaande agrarische erven naar wonen.

Op 14 oktober 2019 heeft de raad de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024 vastgesteld als aanscherpingen uitvoeringsprogramma van de Woonvisie 2017. Daarin is de woningbouwproductie ambitie opgehoogd naar in totaal 10.000 woningen tot 2030. Met gemiddeld 1000 woningen per jaar tot 2030 willen we het woningtekort op alle fronten aanpakken met onderscheidende woonmilieus en een gevarieerd woonaanbod voor iedere inkomenscategorie. Hier gaan we adaptief, flexibel en schaalbaar mee om; “de toekomst is niet voorspelbaar, wel voorstelbaar”. We bouwen in de prijsverhouding 30-40-30. Dat wil zeggen 30% van het woonprogramma bestaat uit goedkope woningen, 40% is middelduur en 30% duur volgens de 'prijsgrenzen woningbouw Zwolle' dat jaarlijks geïndexeerd wordt.

Minimaal 50% van het woonprogramma is betaalbaar conform het coalitieakkoord Samen voor een

49/109

9 december 2025 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22u, Heinoseweg 12

waarde(n)volle toekomst' (mei 2022). Dat wil zeggen dat 30% goedkoop opgeleverd moet worden, ten minste twee derde daarvan moet bestaan uit sociale huur. Dit betekent dat in ieder geval 20% van het totaal sociale huur zal moeten zijn. Naast 30% goedkoop is er 20% middelduur 1 vereist voor het halen van de betaalbaarheidseis. De helft hiervan, 10% van het totale programma, dient te bestaan uit middeldure huur 1 conform de verordening middenhuurwoningen. De sociale huurwoningen worden gerealiseerd volgens de uitgangspunten sociale huurwoningen die vastgesteld zijn door het college op 13 december 2022. Indien de middeldure woningen worden verhuurd, worden ze gerealiseerd volgens de uitgangspunten in de verordening middeldure huur. Naast 20% sociale huur en 20% middeldure woningen resteert 10% in het goedkope programma. Dit kan worden ingezet voor huur, koop en/of overige eigendomsvormen zoals wooncoöperaties, mits het maar in het goedkope segment wordt gerealiseerd. In totaal is daarmee 50% van het woningbouwprogramma betaalbaar en conform het coalitieakkoord. 10% van het woonprogramma is bestemd voor maatschappelijke doelgroepen en wonen met zorg.

Ten aanzien van de implementatie van deze uitgangspunten is het volgende afgesproken: 'De maatregelen in deze Betaalbaarheidsagenda zijn direct na besluitvorming van kracht voor de woningbouwontwikkelingen waar nog geen afspraken zijn vastgelegd. Bij lopende woningbouwontwikkelingen waar al een visie voor is vastgesteld en/of overeenkomsten voor zijn gesloten spannen we ons in om met de betrokken partners overeen te komen de maatregelen alsnog van toepassing te verklaren. Het jaar 2022 is een overgangsperiode voor de implementatie van de Betaalbaarheidsagenda op lopende processen'.

De Ontwikkelstrategie is ook een werkwijze hoe we samen onze stad in balans laten groeien en stedelijke woonkwaliteit toevoegen. We werken gebiedsgericht, data gedreven en samen met onze partners op de woningmarkt. Daarvoor zijn samenwerkingsafspraken gemaakt. Onder andere door te werken volgens de Zwolse methode van gebiedsontwikkeling, de basisregels voor een inclusieve stad, en het Zwols pakket van maatregelen. Eind 2021 is aanvullend hierop de Betaalbaarheidsagenda 2022 gevormd waarin we naast beschikbaarheid van betaalbare woningen inzetten op blijvend betaalbare woningen. Dit doen we onder andere door vergroting van het betaalbaar huuraanbod in combinatie met een verordening middeldure huur. De Verordening middenhuurwoningen Zwolle 2022 (regel) is op 13 juni 2022 door de raad vastgesteld. Ook zetten we in op flexwoningen om extra betaalbaar aanbod toe te voegen. Aanvullend gelden nog de volgende specifieke beleidsregels: Beleidsregel zelfstandige woonruimte; Beleidsregel onzelfstandige woonruimte en inwoning. 6.1.2

Beoordeling

Op het perceel Heinoseweg 12 is een bestaande bedrijfswoning aanwezig en als zodanig bestemd. De bedrijfswoning blijft gehandhaafd en er worden geen nieuwe woningen toegevoegd. 6.1.3

Conclusie

Met dit wijzigingsbesluit wordt de transformatie van een agrarische functie naar een bedrijfsmatige functie mogelijk gemaakt. Het besluit voldoet aan de kaders voor wonen. 6.1.4

Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp wonen aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan. Het betreft het toevoegen van de functie Bedrijfswoningen.

50/109

9 december 2025 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22u, Heinoseweg 12

6.2

Verkeer / Openbare ruimte

6.2.1

Kaders

Rijk Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels. Met zo'n regel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Bij verkeer / openbare ruimte gaat het om instructieregels over langzaam verkeerroutes. Paragraaf 5.1.7 van het Bkl geeft aan dat, voor zover het omgevingsplan voorziet in nieuwe ontwikkelingen die aangewezen landelijke fiets- en wandelroutes kunnen doorsnijden, het belang van de instandhouding van deze routes bij het omgevingsplan worden betrokken.

Provincie De Omgevingsverordening Overijssel 2024 bevat instructieregels voor omgevingsplannen. Met zo'n regel geeft de provincie aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Bij verkeer / openbare ruimte gaat het om instructieregels over mobiliteit. Paragraaf 4.10.1 van de verordening geeft voor omgevingsplannen die ontwikkelingen mogelijk maken instructieregels over mobiliteit. Gericht op de bundeling van verkeersstromen op de hoofdinfrastructuur waar het belang van een goede en veilige doorstroming voorop wordt gezet. En het behoud van de kwaliteit van de leefomgeving in de overige gebieden, waaraan het mobiliteitsbelang ondergeschikt geacht wordt.

Gemeente Omgevingsvisie Door de verdere groei van de Zwolle is het een opgave om op een zorgvuldige wijze om te gaan met de beschikbare buitenruimte. Mobiliteit en bereikbaarheid is een belangrijke drager voor leefbaarheid. "Mens en natuur centraal stellen, voldoende woningen, ruimte om te spelen, bewegen en ontmoeten.”. Meervoudig ruimtegebruik en denken in drie dimensies is het vertrekpunt. Dat betekent enerzijds de hoogte opzoeken. Daarnaast zetten we in op beter passende vormen van mobiliteit en bereikbaarheid met minder ruimtebeslag. We gaan meer aandacht besteden aan de fietser en de voetganger en minder voorrang geven aan de automobilist. De STOP-methode is in Zwolle leidend bij al onze ontwerpopgaven voor infrastructuur bij de inrichting van de buitenruimte. En we hanteren bij alle ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving de ladder duurzame mobiliteit als uitgangspunt om de juiste keuzes op het gebied van mobiliteit te maken. We beginnen daarbij altijd met de ruimtelijke ordening als middel om ervoor te zorgen dat er bij een nieuw woningbouwproject of andere fysieke ontwikkeling gestreefd wordt naar zo weinig mogelijke groei van het autobezit en gebruik. De komende decennia verschuift de wijze waarop we ons verplaatsen naar allerlei nieuwe vormen.

Daarbij maken we slim gebruik van huidige en nieuwe technologie, data en nieuwe verbondenheid tussen allerlei aanbieders van vervoer. Daarmee geven we nieuwe impuls aan de leefbaarheid in onze stad. Dit betekent dat we dergelijke plekken willen creëren, samen met ondernemers en vervoerders, in de vorm van mobiliteit Hubs. We gaan onderzoeken of we dergelijke mobiliteit Hubs kunnen creëren, onder andere op het knooppunt van de Rembrandtlaan en de Zwartewaterallee. Om te waarborgen dat beide leidende principes ook daadwerkelijk worden toegepast leggen we bij alle toekomstige fysieke gebiedsontwikkelingen in de stad altijd verplicht een Mobiliteits Programma van Eisen (MPvE) op. Hiermee wordt gewaarborgd dat duurzame mobiliteit integraal bij de gebiedsontwikkeling wordt meegenomen. Het STOMP-principe en de Ladder vormen daarbij het uitgangspunt.

51/109

9 december 2025 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22u, Heinoseweg 12

Mobiliteitsbeleid Het op dit moment vigerende Zwolse mobiliteitsbeleid vloeit voort uit het rijks - en provinciaal beleid en is verwoord in de Mobiliteitsvisie. De Mobiliteitsvisie is door de gemeenteraad vastgesteld op 16 december 2019. In de mobiliteitsvisie komt naar voren dat de verdere groei van de mobiliteit niet zondermeer opgevangen wordt door de mobiliteitsvraag te faciliteren met nieuwe infrastructuur. En dat de ambitie is voornamelijk te investeren in een bereikbaar en toegankelijk Zwolle, waarbij mobiliteit gaat bijdragen aan andere Zwolse doelstellingen. Van economische groei tot de woningbouwopgave; van klimaat neutrale gemeente tot gezonde en vitale wijken. De ambitie is dat we ervoor zorgen dat Zwolle ook in de toekomst goed bereikbaar is door fietsen, lopen en reizen met het openbaar vervoer te stimuleren én door het autogebruik beter te spreiden. Alleen met al deze maatregelen kunnen we de knelpunten in het Zwolse verkeer voldoende wegnemen om de verwachte groei van verkeersdeelnemers op te vangen en Zwolle bereikbaar, veilig en leefbaar te houden. Zwolle heeft een gunstige positie qua ontwikkeling. In de na te streven doelen op het gebied van duurzaamheid, milieu, bereikbaarheid, economische groei, leefbaarheid en dergelijke is het daarom noodzakelijk om prioriteiten te stellen.

Zwolle wil de kwaliteiten als bereikbare en gezonde stad vasthouden door, naast de noodzakelijke uitbreiding van de infrastructuur, de samenleving te mobiliseren om de groeiende vraag naar mobiliteit om te buigen in een duurzame richting. De STOP-methode is in Zwolle leidend bij al onze ontwerpopgaven voor infrastructuur bij de inrichting van de buitenruimte. We gaan eerst uit van Stappen (wandelaars), en vervolgens kijken we naar Trappen (fietsers) dan het OV en tot slot de Personenauto's. De Regeling Parkeernormen Zwolle (28 maart 2025) is het toetsingskader voor parkeren in het geval van vastgoedontwikkelingen, wijziging omgevingsplan en aanvragen van een omgevingsvergunning in de gemeente Zwolle. Het beleid van de Gemeente Zwolle is dat de parkeeropgave van een bouwplan of een ontwikkeling primair op eigen terrein van het bouwplan of ontwikkeling gerealiseerd moet worden. Wat de parkeeropgave is, wordt bepaald aan de hand van de parkeerkencijfers CROW. De aan te leggen parkeerplaatsen dienen ook te voldoen aan de eisen uit de Regeling Parkeernormen over maatvoering en bruikbaarheid. 6.2.2

Beoordeling

Het perceel Heinoseweg 12 wordt via een erftoegangsweg ontsloten op de ventweg in oostelijke richting langs de provinciale weg N35 Zwolle – Raalte. De ventweg is gelegen in het buitengebied met een maximumsnelheid van 60 km/uur. Het perceel en de bebouwing worden feitelijk al enige tijd gebruikt voor een verzameling van bedrijfsmatige activiteiten, zoals opslag, (ambachtelijke) werkruimten en verhuur vergaderkamers en een bestaande bedrijfswoning.

Voor de berekening van de verkeersgeneratie is uitgegaan van de gemiddelde kencijfers van de CROW publicatie 2024. Voor de bedrijfsactiviteiten op de locatie Heinoseweg 12 is uitgegaan van de CROW-categorie ‘Bedrijfsverzamelgebouw´ en een gebied dat ‘niet stedelijk' is en behoort tot het 'Buitengebied’. De verkeersgeneratie voor een bedrijfsverzamelgebouw bedraagt 7,0 – 8,7 (gemiddeld 7,85) verkeersbewegingen per etmaal. Er is gekozen voor de categorie ´bedrijfsverzamelgebouw’ omdat er zowel kantoren, arbeidsextensieve- (opslag) en arbeidsintensieve bedrijven (kleinschalige bedrijvigheid) aanwezig kunnen zijn op het erf. Op het erf zijn in totaal 2782 m² aan bedrijfsgebouwen aanwezig. Omgerekend zijn dit 219 verkeersbewegingen per etmaal voor de categorie ‘bedrijfsverzamelgebouw’. Hierbij is uitgegaan van een aandeel vrachtverkeer van 5% voor het laden en lossen. Dit levert 208 verkeersbewegingen lichtverkeer en 11 verkeersbewegingen zwaar vrachtverkeer op. Voor de bedrijfswoning is uitgegaan van de CROW-categorie ‘Koop, huis, vrijstaand´ en een gebied dat ‘niet stedelijk' is en behoort tot het 'Buitengebied’. De verkeersgeneratie voor een koop, huis, vrijstaand bedraagt 7,8 – 8,6 (gemiddeld 8,2) verkeersbewegingen per etmaal. Ten opzichte van de agrarische functie zal per saldo het aantal verkeersbewegingen toenemen. Deze wijziging heeft echter geen negatieve 52/109

9 december 2025 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22u, Heinoseweg 12

invloed op de bestaande wegen in de zin dat ze het niet aankunnen. Daarnaast worden het perceel en de bebouwing feitelijk al enige tijd gebruikt voor een verzameling van bedrijfsmatige activiteiten en is in deze al bestaande situatie gebleken dat het verkeer voldoende kan worden afgewikkeld via de bestaande ontsluiting. Geconcludeerd kan worden dat het aspect verkeer geen belemmering vormt. De transformatie van de agrarische functie naar bedrijfsmatige functie heeft dan ook geen van belang zijnde impact op de afwikkeling van het verkeer ter plaatse.

Voor het parkeren op eigen terrein, zoals voorgeschreven in de Regeling Parkeernormen, is voldoende mogelijkheid. In bijlage 3 ‘Onderbouwing parkeren, Heinoseweg 12, te Zwolle’ is de parkeerbehoefte onderbouwd en toegelicht. 6.2.3

Conclusie

Met dit wijzigingsbesluit wordt de transformatie van een agrarische functie naar een bedrijfsmatige functie mogelijk gemaakt. Het besluit voldoet aan de kaders voor verkeer/openbare buitenruimte. 6.2.4

Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp verkeer/openbare ruimte geen aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan.

6.3

Bedrijfsmatige activiteiten

6.3.1

Kaders

Rijk Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels. Met zo’n regel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Bij bedrijfsmatige functies gaat het om instructieregels over duurzame verstedelijking en geluid.

Paragraaf 5.1.5.4 van het Bkl geeft aan dat voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, in het omgevingsplan rekening gehouden moet worden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling en, als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied, de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Paragraaf 5.1.4.2 Bkl geeft instructieregels bij het in een omgevingsplan toelaten van: bepaalde activiteiten op een locatie, anders dan het wonen, die geluid veroorzaakt op een wel toegelaten geluidgevoelig gebouw; een geluidgevoelig gebouw waarop geluid wordt veroorzaakt door bepaalde wel toegelaten activiteiten, anders dan het wonen. Geacht wordt in een omgevingsplan rekening te houden met het geluid door activiteiten op geluidgevoelige

53/109

9 december 2025 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22u, Heinoseweg 12

gebouwen. In paragraaf 8.5.1 wordt hier nader op ingegaan.

Provincie De Omgevingsverordening Overijssel 2024 bevat instructieregels voor omgevingsplannen. Met zo'n regel geeft de provincie aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Bij bedrijfsmatige activiteiten gaat het om instructieregels over de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking.

Afdeling 4.2 van de verordening geeft aan dat in omgevingsplannen alleen de ontwikkeling van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk wordt gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen. In gebieden die deel uitmaken van een stedelijk netwerk kan het omgevingsplan voorzien in een bovenregionale behoefte aan stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen.

Gemeente Omgevingsvisie

De toenemende behoefte aan locaties waar ontmoetingen tussen mensen en mens en natuur centraal staan, geldt voor de stad maar ook voor het buitengebied. Waar vroeger de overgrote meerderheid van de inwoners in het buitengebied in de landbouw werkzaam was is dit nu veel minder het geval. Van een agrarisch productielandschap verandert het buitengebied dus steeds meer in een gebied waar op grote schaal functiemenging plaatsvindt (zorg, recreatie, niet-agrarische bedrijven, duurzame energieopwekking en natuurontwikkeling). Het buitengebied is daarmee een potentiële broedplaats voor pionierende economische activiteiten. Het gemengd landelijk gebied heeft een rol als uitloopgebied voor de inwoners van Zwolle en als gebied waar de band tussen burger en landbouw is te versterken. Daarom biedt de gemeente in het gemengd landelijk gebied ruimte voor een mix aan functies, biologische- en stadslandbouw, verbreding van landbouwbedrijven, recreatie, hoogwaardige verblijfsaccommodaties, landschap, natuur, cultuurhistorie, wonen, klimaatadaptatie en kleinschalige niet agrarische bedrijvigheid en detailhandel passend bij het karakter van het buitengebied (kleinschalig, bijvoorbeeld in de vorm van ter plaatse geproduceerde producten en streekproducten). Ontwikkelingen zijn mogelijk als die passen bij de kenmerken, maat en schaal van het landschap.

Zwolle wil verdere verrommeling van het gemengd landelijk gebied tegengaan. Uitgangspunt is daarom de ontwikkeling van bestaande erven. 6.3.2

Beoordeling

Het betreft de transformatie van voormalige agrarische activiteiten naar bedrijfsmatige activiteiten in reeds bestaande bedrijfsbebouwing. Kleinschalige niet agrarische bedrijvigheid past in een gemengd landelijk gebied. Met transformatie van het bestaande voormalige agrarische erf wordt verdere verrommeling van het landelijk gebied tegengegaan. Binnen het wijzigingsgebied worden geen nieuwe geluidgevoelige functies mogelijk gemaakt. De bestaande bedrijfswoning is reeds aanwezig en valt daarmee buiten de reikwijdte van de beoordeling; een herbeoordeling is dan ook niet noodzakelijk. Wel bevindt het wijzigingsgebied zich binnen de invloedssfeer van de geluidzone rondom de nabijgelegen kartbaan. De bijbehorende regels, zoals opgenomen in de geldende beheersverordening ‘BV Buitengebied – Herfte Wijthmen’, dienen in het kader van het overgangsrecht één-op-één te worden overgenomen in het nieuwe omgevingsplan.

54/109

9 december 2025 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22u, Heinoseweg 12

6.3.3

Conclusie

Met dit wijzigingsbesluit wordt de transformatie van een agrarische functie naar een bedrijfsmatige functie mogelijk gemaakt. Het besluit voldoet aan de kaders voor bedrijfsmatige activiteiten. 6.3.4

Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp bedrijfsactiviteiten aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan. Het betreft het opnemen van de functie Bedrijfsactiviteiten, waarbij het gebruik van kantoorruimten, opslag en (ambachtelijke) werkruimten wordt toegestaan en functies die gelet op aard, milieubelasting en omvang passend zijn als kleinschalige en lichte bedrijfsmatige activiteit op deze locatie.

55/109

9 december 2025 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22u, Heinoseweg 12

Hoofdstuk 7

Verdieping Omgevingskwaliteit

7.1

Stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit

7.1.1

Kaders

Rijk De Omgevingswet biedt de mogelijkheid om in het omgevingsplan regels op te nemen over het uiterlijk van bouwwerken (art. 4.19 Ow). Als de gemeenteraad in het omgevingsplan regels opneemt over het uiterlijk van bouwwerken en de toepassing daarvan uitleg behoeft, stelt de raad beleidsregels vast voor de beoordeling of een bouwwerk aan die regels voldoet. Deze beleidsregels zijn zo veel mogelijk toegesneden op de te onderscheiden bouwwerken.

Provincie De Omgevingsverordening Overijssel 2024 bevat instructieregels voor omgevingsplannen. Met zo'n regel geeft de provincie aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Bij stedenbouw en beeldkwaliteit gaat het om instructieregels over ruimtelijke kwaliteit. Afdeling 4.3 van de verordening geeft instructieregels over het versterken van ruimtelijke kwaliteit door het toepassen van de OF-, WAAR- en HOE-benadering volgens het uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie Overijssel. Omgevingsplannen dienen een onderbouwing te geven vanuit die benadering, waaruit blijkt dat de nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit. Het provinciale omgevingsbeleid is vastgelegd in de Omgevingsvisie Overijssel.

Gemeente Omgevingsvisie Doordat we 10.000 nieuwe woningen willen bouwen voor 2030 in de bestaande stad spreken we van verdichting: op hetzelfde totale oppervlak komen meer woningen. En dus ook meer mensen, meer auto's, fietsen en meer behoefte aan groen en buitenruimte. We worden een stad met een steeds intensiever gebruik. Meer woningen betekent dat er ook meer hogere gebouwen bij komen. Dat vraagt een zorgvuldige aanpak passend bij het huidige Zwolse stadsilhouet. Dat is de basis voor onze visie op hoogbouw in onze gemeente. We streven met de omgevingsvisie meerdere doelen na, waarbij hoogbouw een middel is om deze doelen te helpen bereiken. Zo draagt hoogbouw op belangrijke knooppunten voor openbaar vervoer bij aan een stedelijke dynamiek en sfeer. Een sterke verbinding met het openbaar vervoer maakt de afhankelijkheid van de auto kleiner. Het creëert de noodzakelijke ruimte voor een kwalitatief hoogwaardige buitenruimte, met onder meer groen. En we hoeven minder te bouwen aan de randen van de stad of in het landschap. Hoogbouw is ook goed geschikt voor de gewenste nieuwe vormen in de combinatie van wonen, werken en bijvoorbeeld zorg gerelateerde voorzieningen. Verder brengt het investeringen bij elkaar, wat mogelijkheden biedt in een gebied ook andere doelen te bereiken als voor klimaatadaptatie, energievoorziening, mobiliteit en natuur inclusief bouwen.

En hogere gebouwen hebben een belangrijke functie om specifieke plekken in de stad te duiden, zoals het station, winkelcentra, een gebied met ontspanning en vertier of de entree van een wijk. Het geeft van verre al aan: hier is wat te doen. We noemen dat het leesbaar maken van de stad. Onder hoogbouw verstaan we gebouwen hoger dan de gemiddelde kroonhoogte van de bomen. Ongeveer 25 meter of te wel ongeveer 8 bouwlagen. Vanaf deze hoogte is het belangrijk om effecten op de omgeving in beeld te brengen. Bij gebouwen tussen 45 en 70 meter spreek je echt van hoogbouw. Deze bepalen mede het aanzicht van de stad en geven een beeld van de stedelijkheid en de allure van een specifiek gebied. En is goed passend voor de maat en schaal van Zwolle. Belangrijk is dat de Peperbus een centrale 56/109

9 december 2025 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22u, Heinoseweg 12

plek kan en blijft spelen in ons stadsilhouet. Ook als oriëntatiepunt voor iedereen als het letterlijke middelpunt van Zwolle. De omgevingsvisie geeft een aantal ontwikkelzones in de stad aan. De visie op hoogbouw haakt aan op deze zones.

In de StadsRuit zijn gebouwen mogelijk tot een hoogte van 70 meter, de totale hoogte van de Peperbus. Daarmee versterken we het stedelijke karakter van de stadsring. Dit betekent niet dat overal een gebouw van 70 meter mogelijk is. Hoogbouw wordt zorgvuldig gesitueerd op die plekken of knopen waar veel activiteiten bij elkaar komen. Doordat deze zone wat verder van de binnenstad afligt, zijn hier hogere gebouwen denkbaar. Deze mogen echter het stadsbeeld van de StadsKrans niet verstoren. De architectonische uitstraling kan, anders dan in de StadsKrans, moderner zijn en aansluiten op de jongere stadsdelen van het omliggende gebied. De volgende uitgangspunten gelden: Bij voorkeur onderdeel van een stedelijk ensemble; Minimale verhouding breedte – hoogte is 1:3; Altijd een driedeling, hetzij horizontaal (stapelen) of verticaal (opdelen); Alzijdige uitstraling, alle kanten zijn voorkanten van het gebouw; Publieke begane grond en bij voorkeur ook de eerste verdieping; Mix aan functies; Menselijke maat en schaal, variatie en afleesbare eenheden in de opbouw; Onderzoek verrichten naar schaduwwerking en windval. Hoogbouw moet kwaliteit toevoegen aan onze stad. In de visies en plannen die gemaakt worden voor gebieden is daarom altijd onderzoek nodig naar de effecten van hoogbouw. Het toont aan hoe een plan zich verhoudt tot de gestelde uitgangspunten.

Daarnaast geeft het inzicht in de gevolgen voor schaduwwerking, windval, sociale veiligheid, het landschap en het omliggende gebied (o.a. cultuurhistorische waarden). Dit betekent dat voor nieuwe gebouwen hoger dan 25 meter een hoogbouweffectrapportage verplicht is, als onderdeel van de ruimtelijke planvorming. Het rapport maakt onderdeel uit van de besluitvorming door college en gemeenteraad, zodat een integrale beoordeling mogelijk is.

Beleid stedenbouw en beeldkwaliteit Op 13 februari 2024 heeft de gemeenteraad de Welstandsnota 2023, versie juli 2023 vastgesteld. Doel van de welstandsnota is het bieden van een toetsingskader voor de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente. De nota geeft gebieds- en objectgerichte welstandscriteria. De welstandsnota beperkt zich daarbij niet tot alleen gebouwen en andere bouwwerken, maar is ook een toetsingskader voor onder andere reclame-uitingen en woonschepen. Voor de gemeente biedt de nota een toetsingskader voor ingediende bouwinitiatieven, voor de burger biedt de welstandsnota vooraf het kader en de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van nieuwe bouwinitiatieven. Met de welstandsnota en de beleidskeuzen die daarin zijn opgenomen, is er een belangrijk instrument voor het gemeentebestuur om te sturen op aspecten van welstand voor de stad, het breedst uit te drukken in het begrip ruimtelijke kwaliteit. Voor de burger biedt de nota vooraf inzicht in de criteria die worden gehanteerd bij de toetsing op welstand. Op grond van het omgevingsplan van rechtswege (onderdeel bruidsschat) wordt een omgevingsvergunningaanvraag die betrekking heeft op een bouwactiviteit alleen verleend als deze niet in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld volgens de criteria van de Welstandsnota 2023, versie november 2023.

57/109

9 december 2025 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22u, Heinoseweg 12

7.1.2

Beoordeling

Het project betreft de transformatie van een agrarische functie naar een bedrijfsmatige functie. Op het perceel staat een bedrijfswoning met meerdere (agrarische) opstallen. De aanwezige gebouwen zijn nu al in gebruik als bedrijfsmatige functie. De gebouwen kennen een hoog onderhoudsniveau met uitzondering van een verpauperde schuur langs de noordwestzijde van het perceel. Deze wordt na het wijzigingsbesluit gesloopt. De randen van het perceel bestaat uit een stevige houtwal/-singel overgaand in een bosperceel op het achtererf. Gebouwen, erven en landschappen zijn sterk met elkaar verweven. De fysieke ondergrond zijn van vroeger uit bepalend geweest voor de ontwikkeling van het erf. Het erf en de gebouwen vormen ensembles in het landschap, van oudsher gesitueerd langs de Heinoseweg. De bestaande houtwal/-singel heeft een grote relatie tot het omliggende landschap. Daarom vormt de beplanting om het perceel een duidelijk kader om het erf. Het erf met haar gerenoveerde/recent gebouwde opstallen kent een hoog onderhoudsniveau. Door de plaatsing en de grootte van de schuren zijn meerdere open ruimtes gecreëerd, ieder met een eigen functie. De ruimte naast de te slopen schuur is in verhouding met de rest van het erf verrommelt. De overige open ruimtes zijn verhard en dienen met name als keerruimte voor (groot) materieel. Op het terrein zijn meerdere zichtlijnen aanwezig.

Deze zijn ontstaan door de plaatsing van de schuren op het erf. Deze zichtlijnen eindigen allen door de groene omkadering van het perceel. Het plan is in overeenstemming met de provinciale Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Zie hiervoor paragraaf 5.2 Provinciaal beleid. 7.1.3

Conclusie

Met dit wijzigingsbesluit wordt de transformatie van een agrarische functie naar een bedrijfsmatige functie mogelijk gemaakt. Het besluit voldoet aan de kaders voor stedenbouw en beeldkwaliteit. 7.1.4

Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp stedenbouw en beeldkwaliteit geen aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan.

7.2

Landschap

7.2.1

Kaders

Gemeente Omgevingsvisie De in Zwolle aanwezige landschappelijke en natuurwaarden maken deel uit van het fysieke kapitaal van Zwolle, zoals beschreven in de Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen. De visie wijst onder andere natuurgebieden en landschappen aan als waardevol en zeer waardevol. Kenmerkend voor de stad Zwolle is ook de aanwezigheid van een hoofdgroenstructuur, waar bijvoorbeeld de 'groene longen' van Zwolle onderdeel van uitmaken. Die hoofdgroenstructuur is voor Zwolle zeer waardevol. De stedelijke hoofdgroenstructuur bestaat uit een samenstel van groenelementen die tezamen een betekenis hebben voor de stad als geheel. De hoofdgroenstructuur dient meerdere functies: het draagt ruimtelijk of functioneel bij aan een min of meer aaneengesloten netwerk. Het is op stedelijk niveau in belangrijke mate structuur– en identiteit bepalend, het behoort op stedelijk niveau tot de belangrijkste recreatieve gebruiksruimtes, het begeleidt recreatieve routes, het heeft een belangrijke betekenis voor de stedelijke ecologische structuur en het draagt in belangrijke mate bij aan de leefbaarheid van de stad. De koers is dat de hoofdgroenstructuur in de toekomst behouden blijft, of aangevuld, waar nodig, vanwege het belang

58/109

9 december 2025 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22u, Heinoseweg 12

voor de gemeente als geheel. Er wordt een terughoudend beleid gevoerd met het toevoegen van nieuwe bebouwing binnen de hoofdgroenstructuur. Naast een stedelijke hoofdgroenstructuur kent Zwolle ook een wijkgroenstructuur. Visie is dat de wijkgroenstructuur in de toekomst in essentie behouden moet worden, vanwege het belang voor een aantrekkelijke en leefbare wijk.

Eén van de geformuleerde topambities is het behouden en beschermen van biodiversiteit en landschap als belangrijke fysieke waarde. Belangrijk is dat de waarden van het fysiek kapitaal op een zorgvuldige wijze wordt meegewogen bij ingrepen in de fysieke leegomgeving. Daarvoor zijn spelregels vastgelegd. Vanuit landschap en natuurwaarden zijn dat: ingrepen in de fysieke leefomgeving mogen netto kwalitatief niet ten koste gaan van het landschappelijke kwaliteiten, de Zwolse hoofdgroenstructuur en de aanwezige natuurwaarden. De natuurwaardenkaart is een belangrijk kader om die afweging te kunnen maken; een goede landschappelijke en stedelijke inpassing, passend bij de kenmerken van het landschap is een vereiste bij ingrepen in de fysieke leefomgeving. Landschapsbeleid Beleid voor behoud en ontwikkeling van het landschap is vastgelegd in het door de raad vastgestelde Landschapsontwikkelingsplan (LOP) Zwolle, Zwartewaterland en Kampen (2010, deel 1 Visie). Dit beleid is alleen werkzaam voor het buitengebied en het biedt een ontwikkelingskader en inspiratiebron bij het adviseren over ruimtelijke initiatieven in het buitengebied van de gemeente. Het doel is de bijzondere landschappelijke kwaliteiten van Zwolle, Zwartewaterland en Kampen verder te ontwikkelen.

Het uitgangspunt in het LOP is dat nieuwe ontwikkelingen mogelijk zijn als die voldoende rekening houden met of bijdragen aan de bijzondere landschappelijke kwaliteiten en kenmerken. Dit komt ook overeen met het standpunt van de provincie over ruimtelijke kwaliteit zoals dat is verwoord in de Omgevingsvisie Overijssel. Om het landschap te versterken, zijn de drie gemeenten onderverdeeld in elf deelgebieden. Het wijzigingsgebied ligt in deelgebied elf 'Ruggen en Weteringen Zwolle'.

Kenmerken van de ruggen: Kleinschalig afwisselend landschap met essen en soms stuifduinen; Reliëf; Boomsingels, bossen en bomenrijen; Landbouw: akkers en weilanden; Onregelmatige gevormde kavels; Verspreide boerenerven met bijbehorende beplanting; de oudste bebouwing ligt op de ruggen en de kleine essen; Burgerwoningen met tuinen; Landgoederen met lanen en oude bomen; Recreatief landschap, dienend als uitloop vanuit de stad Zwolle. Gewenste ontwikkelingen: Het versterken van het contrast tussen open en besloten landschap (tussen nat en droog).