ROP Havezate d.d. 26.06.2024

Functies gebouw Havezate

Ruimtelijke functies

Wonen Het wooncomplex de Havezate heeft als hoofdfunctie wonen. Het merendeel van de woningen is bestemd voor zelfstandig wonen, voornamelijk verhuurd door deltaWonen. Daarnaast zijn er ook 99 woningen van Driezorg, die dienen als extramurale zorgwoningen.

Inrichting & voorzieningen Door het verder verstedelijken gaat de buitenruimte intensiever gebruikt worden. Het ontwerp van de buitenruimte bij de transformatie van de Havezate-locatie zal zorgvuldig worden uitgevoerd volgens de richtlijnen van de gemeente Zwolle, met als uitgangspunt de drie elementen die van belang zijn voor een goed functionerende buitenruimte: bescherming, comfort en plezier.

Theater Het theater in het bestaande gebouw de Havezate is voornamelijk bedoeld voor de eigen bewoners, waar voorstellingen en bijeenkomsten kunnen worden gehouden. In de toekomst zal het theater ook beschikbaar zijn voor gebruik door de buurt en directe omwonenden van de Havezate, maar het heeft geen openbare functie die voor iedereen toegankelijk is. Het gebruik van deze faciliteit wordt gezamenlijk bepaald door Driezorg en deltaWonen. Vanwege dit specifieke gebruik is er geen rekening gehouden met (fiets) parkeergelegenheid. Restaurant Het restaurant in het complex wordt voornamelijk gebruikt door bewoners om tijd door te brengen met familieleden of medebewoners. Het restaurant heeft geen actieve exploitatie voor buurtbewoners of andere inwoners van Zwolle. Algemene functies De aanwezigheid van maatschappelijke functies zoals een kapper en een fysiotherapiepraktijk met fitnessruimte is voornamelijk gericht op de bewoners van de Havezate, zowel de bewoners van Driezorg als van deltaWonen. Deze doelgroep heeft baat bij en behoefte aan faciliteiten die bijdragen aan hun welzijn, fitheid en vitaliteit. Zorg aan huis Driezorg is een verlener van zorg. Zij huisvesten in het bestaande gebouw mensen met 24-uurszorg. Driezorg levert naar behoefte ook zorg aan huis. Hierdoor kunnen de bewoners van de Havezate zo lang mogelijk thuis blijven wonen.

1.

Bescherming is een essentiële randvoorwaarde. Dit omvat onder andere maatregelen voor verkeers- en sociale veiligheid, evenals bescherming tegen geluidsen luchtverontreiniging. Het creëren van een veilige omgeving is van cruciaal belang om het gebruik van de buitenruimte te stimuleren

2.

Comfort speelt ook een belangrijke rol. Dit betekent dat de buitenruimte toegankelijk moet zijn voor verschillende doelgroepen, zoals rolstoelgebruikers en ouders met kinderwagens. Daarnaast moeten er voldoende zitgelegenheden zijn om te rusten en te socializen, en moet de bestrating van goede kwaliteit zijn.

3.

Tot slot moet de buitenruimte plezier en buitenactiviteiten stimuleren, terwijl het ook helpt bij het verminderen van hittestress. Dit kan worden bereikt door het integreren van groenvoorzieningen, het creëren van aangename fietsroutes langs groene plekken en gebouwen, en het zorgen voor een aangenaam klimaat met voldoende schaduw en beschutting tegen de wind.

Afval Het ontwerp van het plan voor de Havezate moet zorgvuldig rekening houden met de afvalverwerking van zowel de bewoners als de faciliteiten op het terrein. Hierbij is het belangrijk om ervoor te zorgen dat afval gemakkelijk kan worden gedeponeerd op de locatie zelf. Er zijn

45

specifieke eisen gesteld aan de afstand tot de afvalpunten, waarbij de loopafstand maximaal tussen de 75 en 125 meter mag zijn. Om aan deze eisen te voldoen, wordt voorgesteld om 3 ondergrondse containers te plaatsen voor verschillende soorten afval, zoals restafval, papier/ karton en plastic/metaal/drinkpakken, evenals 1 bovengrondse container voor groenafval. De locatie van deze containers moet gemakkelijk toegankelijk zijn vanaf de doorgaande weg (Gombertstraat). Bij het bepalen van de locatie moet rekening worden gehouden met voldoende ruimte voor de kraan om de containers te legen, en er mogen geen belemmeringen zijn zoals bomen of parkeerplaatsen die de toegang tot de containers beperken. Dit alles zal worden geïntegreerd in de verdere uitwerking van het plan, om ervoor te zorgen dat afvalverwerking op een efficiënte en praktische manier kan plaatsvinden binnen het complex. Groen In het nieuwe plan wordt de tuin van het terrein aan de Zwartewaterallee opnieuw ingericht, met als doel de groene kwaliteit van de ringweg te verbeteren en tegelijkertijd de gebruikskwaliteit voor de aanwonenden te vergroten. Momenteel is de tuin voornamelijk voorzien van gras en bomen, met minimale afbakening van de erfgrens, waardoor deze groenstrook weinig functioneel is voor de aanwonenden. Om deze situatie te verbeteren, zal de tuin parkachtig worden ingericht.

Dit houdt in dat er ruimte wordt gecreëerd voor verschillende functies, zoals: •

• • • • • •

Beleeftuin (met bloemen en planten die alle zintuigen prikkelen), maar ook biodiversiteit aantrekken; Wandelpaden (welke voor zowel de bewoners als omwonenden uitnodigend zijn); Fietsverbinding; Insecten boulevard; Jeu de boulesbaan; Groen/blauw verbinding; Groene entrees van de gebouwen; Gaat door op de volgende pagina

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

46

•

Groene parkeerplaatsen (hoe meer parkeerplaatsen benodigd, hoe minder groen en visa versa).

Door deze herinrichting zal de tuin niet alleen bijdragen aan de groene uitstraling van de ringweg, maar ook een belangrijke ontmoetingsplek worden voor de bewoners en de omgeving. Parkeren De parkeerbehoefte voor het project dient zorgvuldig te worden bepaald in overeenstemming met het parkeerbeleid van de gemeente Zwolle en het mobiliteitsplan. Hoewel de ambitie vanuit de gebiedsvisie is om parkeren zoveel mogelijk inpandig op te lossen, moet voor maatschappelijke ontwikkelingen zoals sociale huurwoningen rekening worden gehouden met financieel haalbare oplossingen, waaronder parkeren op maaiveldniveau. Vanuit het parkeerbeleid en het mobiliteitsplan is de definitieve parkeerbehoefte bepaald (zie bijlage 8 ‘’Mobiliteitsplan’’ voor de resultaten). Concreet betekent het dat we rekening moeten houden met de volgende ruimtebehoefte: • •

Ca. 200 parkeerplaatsen (op maaiveld); Inpandig fiets parkeren / scootmobiel parkeren.

Nuts In de uitwerking van het plan moet met de verschillende nutspartijen overleg worden gevoerd over het ruimtegebruik op- en in de kavels. Hoewel de fysieke ruimte op de locatie mede bepalend is voor hoe de verdere inrichting wordt vormgegevens, zijn de ondergrondse voorzieningen net zo belangrijk omdat deze bijvoorbeeld invloed kunnen hebben op bestaand groen / bomen maar ook waar toekomstig groen kan worden geplant.

4. Doelgroepen, programma en functies

47

48

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

5

5. Planopzet

49

Planopzet

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

50

5. Planopzet

Op voorhand is duidelijk dat het binnenstedelijk inpassen van een dergelijk plan zorgt voor de nodige uitdagingen en dat er weloverwogen keuzes moeten worden gemaakt. In dit hoofdstuk (ver) werken we alle uitgangspunten zoals deze in de voorgaande hoofdstukken zijn opgesteld in het VO-ontwerp voor gebouw 6- en 7 en betreffen het de ontwerp uitgangspunten als er straks verder wordt gedaan met het SO-ontwerp van de gebouwen 3, 4 en 6 (zie voor verdere uitwerking van het VO- en SO bijlage 5). Deze uitgangspunten vormen de basis om te komen tot een haalbaar plan.

Doel is tot een plan te komen dat bijdraagt aan de maatschappelijke ambities en opgaven van Zwolle maar ook zeker die van deltaWonen. Een plan dat integraal is afgewogen, afgestemd is met de gebiedsvisie Zwartewaterallee en op een goede wijze wordt ingepast in de omgeving. Het is een toekomstige woonlocatie met een fijn woon- en leefklimaat voor de huidige en toekomstige bewoners en gebruikers. Dit hoofdstuk beschrijft en onderbouwt het beoogde eindbeeld op de locatie Havezate.

Met de beantwoording van deze vragen heeft de architect tot slot omschreven hoe alle puzzelstukjes bij elkaar komen in het plan.

Samenvatting visie op locatie

MI DD EL WE G

GOM

BERT

STRA

AT

ZW

AR

TE

W

A

R TE

AL

LE

E

te handhaven alzijdige nieuwbouw (te slopen (163) + 100 woningen ruimtelijk accent verbreden en verbeteren binnenstraat representatieve en zichtbare entrees

Deze ontwikkeling zal niet alleen 100 extra woningen toevoegen aan de woningportefeuille van deltaWonen maar ook aan de woningmarkt, waarbij een bijkomend voordeel is dat doorstroming wordt gestimuleerd zodat gezinswoningen beschikbaar komen voor jonge gezinnen en starters. Het beoogde eindbeeld is een aangename omgeving die bijdraagt aan het welzijn en de gezondheid van de bewoners. De plannen omvatten comfortabele woningen voor een diverse groep bewoners, met kleinschalige voorzieningen en een open verkaveling die een uitnodigende omgeving creëert. De nieuwbouw zal samensmelten met de bestaande omgeving en collectieve buitenruimten mogelijk maken met verschillende karakteristieken. Wat betreft parkeren is de ambitie om dit zoveel mogelijk in te passen in een groene omgeving. De parkeerplekken zullen op eigen terrein worden gerealiseerd en worden geclusterd met groen omzoomd, waardoor het terrein een groene uitstraling krijgt.

groene omgevingskwaliteit hoven (en gebouwentrees) via netwerk paden verbonden parkeren ingebed in groen, deels onder bebouwing

Kortom, de voorgestelde ontwikkelingen richten zich op het creëren van een aantrekkelijke, duurzame woonomgeving met aandacht voor

51

diversiteit, leefbaarheid en groene ruimtes, terwijl ook de praktische aspecten van wonen, zoals parkeren, worden aangepakt.

Stedenbouw en beeldkwaliteit Het nieuwe Havezatekwartier is een ensemble van losstaande en alzijdige gebouwen in een parkachtige omgeving. De kwaliteiten van de huidige plek worden in het terreininrichtingsconcept gebruikt en versterkt. Een netwerk van paden verbindt plekken in het gebied met elkaar en ook met de buurt. Dit draagt bij aan de levendigheid en vergroot het gevoel van sociale veiligheid. De binnenstraat, centraal gelegen in het plan met voorzieningen als een theatertje en een restaurant, wordt openbaar toegankelijk en uitnodigend onderdeel van de routing door het gebied. Op een aantal (zicht)locaties in meerdere gebouwen worden voorzieningen gepositioneerd. De positie en het programma van deze (buurt)voorzieningen versterken de relatie van het plangebied met de omgeving en tevens de relatie tussen binnen en buiten. De groene kwaliteit op het maaiveld wordt vergroot door het toepassen van groen op de daken, groene gevels en begroeide pergola’s. Het dak van de binnenstraat is via een buitentrap met het maaiveld verbonden en maakt onderdeel uit van de routing door het plangebied. Op dit verhoogde maaiveld is een daktuin en hebben een aantal woningen hun voordeur vanaf buiten, ‘aan de straat’. De vijf van elkaar losstaande nieuwe bouwblokken zijn orthogonaal ten opzichte van elkaar en de te handhaven gebouwen gepositioneerd rondom de hoven.

De gebouwen hebben een kleine hoekverdraaiïng ten opzichte van de Zwartewaterallee. Dit levert in het voorbijgaan mooie diagonale doorzichten op, diep het plangebied in. Het plan krijgt daarbij letterlijk en figuurlijk licht en lucht door de positionering van inpandige balkons in afgeronde hoeken. De balkons zijn allen geïntegreerd in het hoofdvolume en bieden Gaat door op de volgende pagina

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

52

5. Planopzet

53

1

2

3

1

4 2

3

4

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

54

De nieuwe Havezate: een ensemble van losstaande en afzijdige gebouwen in een parkachtige omgeving

5. Planopzet

levendigheid aan de Zwartewaterallee. De vorm roept associaties op met een piano en begrenst het hof ter plaatse van de kop van de binnenstraat en de buitentrap naar de daktuin op de binnenstraat. De nieuwbouw wordt in samenhang en als ‘familie’ vormgegeven. De gevels kenmerken zich door de horizontale belijning met daartussen ramen en dichte geveldelen waarbij de raamposities wisselen per twee verdiepingen. De architectuur onderscheidt zich van die van de bestaande bouw, maar sluit met het natuurlijke en lichte materiaal- en kleurgebruik en de verfijnde detaillering aan op de architectuur van de te handhaven gebouwen in het gebied. Binnen het overkoepelende architectuurconcept is elk gebouw door z’n vorm, situering en programma uniek en individueel herkenbaar.

daardoor bescherming tegen weersinvloeden en een beschutte plek om buiten te kunnen verblijven. Het parkeren vindt geclusterd plaats in de nabijheid van de entrees van de woongebouwen. De gebouwentrees zijn uitnodigend, zowel vanaf de Zwartewaterallee als de Gombertstraat gezien, en in aansluiting op de padenstructuur. De auto ontsluiting van de parkeerkoffers is vanaf de Gombertstraat. Het haaks parkeren aan de straat vervalt, waardoor het profiel van de straat groener wordt. Een deel van het parkeren wordt gepositioneerd op het maaiveld onder de bebouwing. De plint van de bebouwing is levendig: Er wordt gewoond, op strategische plekken hebben de begane grond woningen een eigen entree vanaf het woonpad, de inpandige fietsenbergingen bieden inkijkjes en dankzij positionering van functies en het realiseren van lange zichtlijnen zijn de paden overzichtelijk en veilig. De bebouwing aan de Zwartewaterallee presenteert zich stedelijk en varieert in hoogte van

vier tot veertien bouwlagen. De bouwdelen aan de Gombertstraat hebben een hoogte variërend van drie (tegenover de twee-onder-een-kap woningen) tot zes lagen (ter plaatse van de kruising aan de Middelweg) en sluiten daarmee goed aan op de aangrenzende woonbuurt en het kruispunt. De toren, van veraf een herkenningspunt en één van de ruimtelijke accenten aan de Zwartewaterallee, ligt tussen twee vijflaagse bouwdelen en is door deze positie ook een soort ‘scharnier’ in het plangebied. Deze scharnierfunctie heeft de toren ook op de schaal van het plangebied: de functies in de begane grond van de toren en de aantrekkelijk vormgegeven voet van het gebouw geven rondom identiteit en eigenheid. In de voet wordt gewoond, zijn voorzieningen en is een dubbelzijdige uitnodigende gebouwentree. De uitstraling en vorm van de fietsenstalling onderscheidt zich van de overige gevels en doet recht aan de plek. De stalling heeft een gegolfde zwarte bakstenen gevel met verticale ramen die zorgen voor openheid en

55

Verbijzonderingen worden gevormd door de architectonische uitwerking en inpassing van (nood-)trappenhuizen, voorzieningen, bergingen, parkeren, de droogloop, etc. Deze zorgen voor variatie en herkenbaarheid. Door variatie in hoogte binnen de bouwblokken en het op strategische plekken insnoeren van de gevels wordt de nieuwbouw voor het oog samengesteld uit meerdere losse bouwblokken. Op deze manier wordt ook de hoogbouw optisch geleed, gebruikmakend van de gemixte programma’s ter plaatse van de verdiepingen en door het verbijzonderen van de tussenbalkons. Dit maakt dat de bebouwing nergens grootschalig wordt en een menselijke maat behoudt. Het draagt voor de toekomstige bewoners bovendien bij aan de herkenbaarheid van de eigen plek. Het realiseren van optimale kwaliteit was leidend bij de totstandkoming van het ontwerp. De hechting aan de omgeving, de doorwaadbaarheid van het gebied, de individuele herkenbaarheid van de woongebouwen liggend in een aantrekkelijk parklandschap met gebruikswaarde zijn daarbij cruciaal. Daarbij hebben we voor lastige keuzes gestaan. De uiteindelijk gemaakte keuzes zijn het

Gebouwentree toren vanaf de Zwartewaterallee

Aan de woonpanden zijn de voordeuren van de grondgebonden woningen

Aan de woonpanden zijn de voordeuren van de grondgebonden woningen

Gebouwenentree toren vanuit het hof, een doorkijkje naar het pad naar de Monteverdilaan

56

resultaat van zorgvuldig wegen van consequenties en het in samenspraak met de gemeente stellen van prioriteiten. Voor de realisatie van het ontwerp zullen bijvoorbeeld een aantal waardevolle bomen gekapt moeten worden. Gezien de grote urgentie om extra woningen in binnenstedelijk gebied te realiseren en de noodzaak om de bestaande woningen te vervangen voor nieuwbouw is hier toch voor gekozen. Een ander voorbeeld is dat het huidige aaneengesloten gebouwcomplex transformeren tot een aantrekkelijk, compact stedelijk woongebied met alzijdige volumes in een collectieve buitenruimte, met de toren die één van de ruimtelijke accenten aan de Zwartewaterallee als onderdeel van het stedelijk netwerk als consequentie heeft dat voor een aantal woningen op de bovenste vijf verdiepingen van de toren (bouwdeel 7) een niet geluidsgevoelige gevel gerealiseerd moet worden. Het ontwerp is de uitkomst van een zorgvuldig onderzoek naar passende bouwhoogtes per plek in relatie tot de omgeving (ter plaatse van de Gombertstraat, tegenover de grondgebonden woningen, is de nieuwbouw respectievelijk drie- en vijflaags).

Ook is onderzocht welke verhouding tussen footprints van bebouwing en collectieve buitenruimtes de beste woon- en woonomgevingskwaliteit oplevert (visueel en fysiek doorwaadbaar gebied, verblijfs- en groenkwaliteit van de collectieve ruimten en compacte en efficiënte visueel aantrekkelijke parkeeroplossingen). Uit de studie naar ruimtelijke kwaliteit bleek dat de voordelen die een ander ontwerp opleverden voor geluid niet opwogen tegen de nadelen in het woonen leefklimaat voor de nieuwe woningen.

Materialisatie Zoals bij alle afwegingen, wordt ook bij de keuze van toe te passen materialen een weloverwogen beslissing genomen. De keuze van materialen is gebaseerd op de stedenbouwkundige inpassing en de relatie met de bestaande bebouwing die behouden blijft. Voorlopig zijn de volgende materialen en details bedacht, maar deze moeten nog nader worden besproken met de Welstandscommissie tijdens de verdere uitwerking.

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

5. Planopzet

57

58

Massamodel in aansluiting op de omgeving De bebouwing aan de Zwartewaterallee presenteert zich als stedelijk en varieert in hoogte van vier tot veertien bouwlagen. De bouwdelen 3 en 5 aan de Gombertstraat hebben een hoogte variërend van drie lagen (tegenover de twee onder een kap woningen) tot zes lagen (ter plaatse van de kruising aan de Middelweg), waardoor ze goed aansluiten op de aangrenzende woonbuurt en het kruispunt. Door minder hoog te bouwen tegenover de grondgebonden woningen blijft het profiel aan deze straat net zo ruim als in de huidige situatie. De toren (gebouw 7) is van veraf een herkenningspunt en één van de ruimtelijke accenten aan de Zwartewaterallee, zoals omschreven in de gebiedsvisie. Op de schaal van het plangebied heeft de toren naast de huidige centrale hoofdentreezone een scharnierfunctie. De functies in en rondom de begane grond van de toren, samen met de aantrekkelijk vormgegeven voet van het gebouw, geven de plek identiteit en eigenheid. In de voet van de toren wordt gewoond aan een woonpad,

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

zijn voorzieningen en is er een dubbelzijdige uitnodigende gebouwentree. De fietsenberging krijgt ook een plek inpandig en op maaiveldniveau, rekening houdend met de doelgroep ouderen. Fasering De onderwerpen die in dit ROP zijn behandeld, zijn van toepassing op de gehele gebiedsontwikkeling van Havezate. Het bouwplan wordt in drie fasen uitgevoerd. In de eerste fase worden bouwdelen 6 en 7 (de toren en het aangrenzende gebouw) uitgewerkt en gerealiseerd. Dit is nodig om de huidige bewoners te kunnen verhuizen naar nieuwe woningen. Daarna worden bouwdelen 4 en 5 gerealiseerd, gevolgd door bouwdeel 3 als laatste. Op het moment van dit ROP betekent dit dat bouwdelen 6 en 7 zijn uitgewerkt tot een VOontwerp (zie de volgende pagina's voor de uitwerking), terwijl voor bouwdelen 3, 4 en 5 alleen een massastudie is gemaakt met hoogtes. Voor de verdere uitwerking van deze bouwdelen zijn de uitgangspunten van het ROP leidend.

5. Planopzet

59

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

60

5. Planopzet

61

13.5

10.6

12.3

185.9

7.7

12.4

10.8

deel

15.3

Bouw

28.4

en

11.7

32.1

22.4

4 lag

3b

deel

5

en

6 lag

Bouw

42.9

26.6

12.3

deel Bouw 3a

5 lag

en

en

4 lag

deel

Bouw 11.7 E E

C/T

I

E E

G

I C/T

7

en

5 lag

14

deel

Bouw

I

W

G

35.6

4

W I

I

W

C/T

I

deel

Bouw

opdrachtgever

20.4

E E G

Nijhus Bouw B.V.

6

project

Havezate Zwolle

G

W

fase

I C/T

2.5

C/T I I

W

E

G

E

6.4

E

E

I

ROP

T/

C

I

E

E

I

W

G

onderwerp 17.7

2.9

5.2

Situatie projectleider

ir. Hanneke Rinkel tekenaar

MW

Bouwdeel 3 Multifunctionele ruimte: 110 m2 Fietsparkeren 195 m2 parkeerplaatsen 24 Bouwdeel 3a Aantal bouwlagen: 6 bouwhoogte: 20 m Aantal appartementen: 38

Situatie 1:1000 Maatvoering in meters

Bouwdeel 3b Aantal bouwlagen: 3 bouwhoogte: 11,5 m Aantal appartementen: 20

Bouwdeel 4 Multifunctionele ruimte: 200 m2 Fietsparkeren 116 m2

Bouwdeel 5 Overig programma: 187 m2 Fietsparkeren 295 m2

Bouwdeel 6 Fietsparkeren + techniek 60 m2

Aantal bouwlagen: 4 en 5 bouwhoogte 4 lagen: 14 m bouwhoogte: 5 lagen: 17 m Aantal appartementen: 40

Aantal bouwlagen: 4, 5 en 6 bouwhoogte 4 lagen: 14,5 m bouwhoogte: 5 lagen: 17,5 m bouwhoogte: 6 lagen: 20,5 m aantal appartementen: 71

Aantal bouwlagen: bouwhoogte: aantal appartementen:

Bestaande te handhaven bouw

nieuwbouw

perceelgrens

5 17 m 14

Bouwdeel 7 Maatschappelijk: 84 m2 Fietsparkeren 322 m2 + 90 m2 techniek

Aantal bouwlagen: bouwhoogte: aantal appartementen:

bouwdeel 3a, 3b, 4 en 5 zijn projecties van het schetsontwerp bouwdeel 6 en 7 zijn projecties van het voorlopig ontwerp

14 45 m 89

schaal formaat

1:1000 A3

datum

07-04-2024

status gewijzigd

projectnr bladnr

40734

200 B

62

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

5. Planopzet

63

rondom De Dobbe vijver of het Eempad door het groene assenkruis tussen de vier kwadranten van Holtenbroek.

rolstoeltoegankelijkheid. Uitgangspunt is dat het langzame verkeer (voetgangers) geen hinder mag ondervinden van ander verkeer op de locatie. Een duidelijk onderscheid tussen de paden richting de fietsenstalling en voor het wandelend publiek moet nog worden uitgewerkt. Het doel is om te voorkomen dat beide soorten verkeer elkaar kruisen in het gebied.

Het doel is de uitwerking van het woonomgevingsplan van het Havezate-terrein in samenhang met de door de gemeente geplande herstructurering van de Zwartewaterallee door de gemeente vorm te gaan geven. Bovendien is het cruciaal voor de kwaliteit van de westzijde van het Havezateterrein langs de Zwartewaterallee dat de erfgrens langs het schoolpleintje integraal met het plangebied wordt ontworpen.

Paden- en groenstructuur in aansluiting op de omgeving en de locatie

Mobiliteit

Fiets- en scootmobiel parkeren In de verschillende gebouwen zijn voorzieningen opgenomen voor het fietsparkeren. Daarnaast is de scootmobiel gebruiker voor deltaWonen een belangrijke doelgroep. Iedere fietsenberging krijgt ook één of meerdere plekken om op fatsoenlijke wijze de fiets dan wel scootmobiel te parkeren. In het openbare gebied wordt de toegang (Gombertstraat zijde) naar de hoofdentree opnieuw ingericht en volledig vergroend. Daarbij is oog om de toegankelijkheid van de locatie voor fietsbezoekers te vergroten. In de uitwerking van het inrichtingsplan is een aandachtspunt dat de verschillende paden duidelijk te onderscheiden zijn voor de verschillende gebruikers van het openbare gebied.

groen assenkruis

Dobbe wijkboerderij

Holtenbroek Aa- landen

elweg

Wandelpaden De wandelpaden die de verschillende intieme pleinen met elkaar verbinden worden toegankelijk voor iedereen. Met de inrichting van de paden wordt ook goed gekeken naar

Routing en voorzieningen Havezate Op de volgende pagina’s wordt verder ingezoomd op de locatie waarbij aangegeven de posities van voorzieningen en de routing over de locatie.

Midd

Parkeren In het kader van de gebiedsvisie is de ambitie vastgelegd om het parkeren langs de Zwartewaterallee zo veel mogelijk aan het zicht te onttrekken om daarmee een groene leefomgeving te creëren. DeltaWonen heeft binnen dit project besloten om sloop- en nieuwbouw te realiseren op de locatie Havezate vanwege de grote vraag naar betaalbare en hoogwaardige woningen, waarbij de financiële haalbaarheid van essentieel belang is. Verdiept parkeren op deze locatie is vanuit financieel en technisch oogpunt niet haalbaar gebleken. Gekozen is dan ook voor een parkeeroplossing op maaiveld waarbij, ondanks de financiele en technische beperkingen, maximale kwaliteit kan worden behaald. Daarbij wordt gebruik gemaakt van een parkeerprofiel met dubbelparkeren, waarbij tussen de parkeervakken groenstroken met ruimte voor bomen worden aangelegd (zie plaatje hiernaast). De parkeerplaatsen worden aangelegd met halfverharding en door slimme positionering van bomen tussen de vakken worden lange rijen parkeerplaatsen vermeden. De overkragende bouwdelen zorgen ervoor dat auto’s zoveel mogelijk aan het zicht worden onttrokken.

Deelauto’s Eén van de mobiliteitsvoorzieningen van de Havezate worden deelauto’s die alleen kunnen worden gebruikt door de bewoners van de Havezate.

Op de luchtfoto is te zien hoe het profiel aan de Zwartewaterallee van west naar oost gezien breder en groener wordt. Ter hoogte van het kruispunt met de Middelweg is een groengebied dat grotendeels vrij is van bebouwing. Het biedt plek aan een parkje, een wijkboerderij en een biologische moestuinvereniging. Het groene voorterrein van de Havezate draagt bij aan de geleidelijke overgang van het stedelijke profiel van de Zwartewaterallee in Holtenbroek (stadsallee) naar een groenere profiel in de Aa landen (parkallee). De paden in het plangebied vormen een waardevolle aanvulling op diverse wandelroutes in de omgeving, zoals de route

allee

ater

Z

tew war

moestuinvereniging

A 28 Plaatsnaam projectnaam | fase | 40800 | 05-12-2019

1

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

64

5. Planopzet

65

vlekkenplan - routing N MO

TE

VE

IL RD

AA

N LA

SS

L US

AA

N

Een netwerk van paden verbindt plekken in het gebied met elkaar en

vlekkenplan - routing

ook met de buurt. Dit draagt bij aan de levendigheid en vergroot het gevoel van sociale veiligheid.

De binnenstraat, centraal gelegen in het plan met voorzieningen als een en een wordt openbaar toegankelijk Eentheatertje netwerk van padenrestaurant, verbindt plekken in het gebied met elkaarenen uitnodigend de routing het gebied. en vergroot het ook met deonderdeel buurt. Ditvan draagt bij aandoor de levendigheid gevoel van sociale veiligheid. De binnenstraat, centraal gelegen in het plan met voorzieningen als een theatertje en een restaurant, wordt openbaar toegankelijk en uitnodigend onderdeel van de routing door het gebied.

G

ZW

binnenstraat

AR

TE

WA

TE

RA

LL

O

M

B

ER

TS

TR

AA

T

EE

woningen en bergingen voorzieningen Plaatsnaam projectnaam | fase | 40800 | 05-12-2019

binnenstraat

1

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

66

M

T ON

EV

E

IL RD

AA

N

LA

SS

L US

5. Planopzet

AA

67

N

G

ZW

AR

TE

WA

TE

RA

LL

EE

O

M

B

ER

TS

TR

AA

T

68

Levendige plint Vanuit de gebiedsvisie is de ambitie vastgesteld om alle nieuwbouwprojecten langs de Zwartewaterallee te voorzien van levendige en representatieve plinten. In het geval van het project Havezate wordt gestreefd naar functies die passen bij het complex en die voorzien in de behoeften van de toekomstige bewoners. Het toegankelijk maken van de locatie nodigt de buurt uit om over het terrein te wandelen, met gemeenschappelijke faciliteiten in de verschillende gebouwen, zoals gedeelde woonkamers, fiets- en scootmobielstallingen, begane grondwoningen en eventueel maatschappelijke voorzieningen zoals een kapper, fysiotherapeut of kantoorruimte voor Driezorg. De plint van gebouwen 6 en 7 aan de Zwartewaterallee zal meerdere functies bevatten, waarbij bewoners van gebouw 7 toegang hebben aan twee zijden van het gebouw. Hierdoor krijgt het gebied rondom deze eerste bouwdelen twee verschillende 'gezichten', wat door de afzonderlijke ontsluitingen een eigen identiteit geeft aan het gebied. De fraai vormgegeven voet van het gebouw, in de stijl van een vleugel, en de doorkijk vanaf de Zwartewaterallee naar het binnengebied, bieden beschutting en creëren tegelijkertijd een open karakter.

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

5. Planopzet

69

70

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

5. Planopzet

Groen / klimaatadaptatie Naast parkeren is een gezonde leefomgeving (groen) en klimaatadaptatie een belangrijk thema binnen het plan de Havezate. Vanuit de gebiedsvisie is de ambitie om de Havezate een parkachtige omgeving mee te geven. Deze parkachtige invulling wordt door een landschapsarchitect ontworpen met in gedachten dat de verschillende thema’s zoals parkeren en bouwkundige massa, ook een plek moeten krijgen. Vanuit de historisch opzet de Havezate is het ‘’verblijfsgroen’’ aan de Zwartewaterallee gepositioneerd. In de huidige situatie is dit groen afgesloten middels een lage barrière (hekwerk) en niet toegankelijk vanaf de wijk Holterbroek tenzij om het gebouw heen wordt gelopen. Voor de Havezate is het plan om aan de Zwartewaterallee-zijde een parkachtige omgeving te creëren die ruimte biedt aan (nieuwe) waardevolle bomen, die het karakter van de allee vormgeven. Voor de basis van een fijne woonomgeving zijn drie elementen bepalend voor een goed functioneren van die buitenruimte: bescherming, comfort en plezier. Het bieden van bescherming is een randvoorwaarde. Het gaat dan bijvoorbeeld om verkeersveiligheid, sociale veiligheid en bescherming tegen luchtverontreiniging. Zonder deze bescherming ga je niet naar buiten, tenzij het niet anders kan. Daarna is het bieden van comfort belangrijk.

Comfort nodigt uit om naar buiten te gaan; er is goede bestrating, ook voor rolstoelgebruikers of mensen met een wandelwagen. Het fiets- en voetpad is comfortabel en je hoeft niet steeds te stoppen bij verkeerslichten. En er is een bankje om te zitten, kijken, luisteren of gesprekken te voeren. Tot slot is het belangrijk dat de buitenruimte kwaliteiten heeft die plezier en buitengeluk geven. Tijdens het fietsen kom je langs plekken en gebouwen waar je van geniet, met een menselijke maat, veel groen en een aangenaam klimaat (temperatuur, zon, schaduw, luwte). Binnen de parkachtige omgeving van de Havezate wordt dus gekeken naar deze drie belangrijke elementen. De elementen worden zoveel mogelijk

71

meegenomen in het planvormingstraject, maar zullen nader moeten worden uitgewerkt, ook in combinatie met waterberging en -infiltratie (WBI) maatregelen, waarbij de gemeente graag een groen/blauwe verbinding maakt met De Dobbe. Hierbij kan worden onderzocht of de infiltratievoorzieningen die op de locatie nodig zijn voor meerdere doeleinden kunnen worden gebruikt.

Bescherming Je veilig en beschermd voelen in een gebied is van groot belang om er prettig te kunnen verblijven. Het terrein is momenteel niet uitnodigend om in te verblijven, omdat er geen duidelijke structuur in het plan zit en de zitplekken die zijn gecreëerd alleen bereikbaar zijn vanuit de woningen. Daarnaast is er weinig te beleven of te bekijken omdat de tuin grenst aan de Zwartewaterallee. In de nieuwe situatie krijgt het verblijfsgroen een plek in het plan; zo ontstaat er achter gebouw 7 (de toren) een binnenplein met zitplekken, beleefgroen en is hier ook de verbinding met de daktuin. De trap Gaat door op de volgende pagina

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

72

5. Planopzet

1. Nestkast huismus

2. Nestkast koolmees en pimpelmees

naar het dakterras bevindt zich tussen gebouw 4 en 5. Groene hagen en begroeiing zorgen voor een fysieke afscheiding tussen het plein en de parkeerplaats. Geluid Uit de geluidsberekening blijkt dat zowel het binnenplein achter de toren als de daktuin geluidsluw zijn. Hoewel bescherming aan de zijde van de Zwartewaterallee wordt beperkt doordat een fysieke afscheiding niet wenselijk of mogelijk is, wordt toch getracht om hier een prettig leefklimaat te creëren door de verschillende zitplekken af te schermen middels hagen en bloemperken en ze beschutting te geven door ze onder bomen te plaatsen. Deze beschutting geeft niet alleen een geborgen gevoel maar zorgt er ook voor dat bewoners en omwonenden ervoor kunnen kiezen of ze willen genieten van de drukte van de Zwartewaterallee in het zonnetje of de rust van de binnentuin in de schaduw.

Comfort Binnen de Havezate hebben bewoners en omwonenden de keuze of ze de drukte of de rust willen opzoeken. Voor beide wordt een plek geboden in het plan. Tevens moeten de bomen,

de beleeftuin en de duidelijke padenstructuur uitnodigen om als het ware door het plangebied te gaan waden. Bewoners hebben straks de keuze om een klein rondje om het gebouw te wandelen door de tuin of een groter rondje richting bijvoorbeeld Park Hogenkamp, waar ze nog meer van de natuur kunnen genieten.

3. Nestkast Gierzwaluw

Plezier Dankzij de strategische positionering van de woonkamers bij het groen moet het terrein van Havezate voor de verschillende bewoners een soort ontdekkingsreis bieden. Overal zie je nieuwe elementen of word je aangetrokken door de prachtige natuur. De Jeu de Boules baan krijgt een nieuwe plek bij gebouw 3, waarbij deze wordt beschermd tegen de natuurelementen zoals zon en regen door middel van een beschutte groenoverkapping. Hierdoor ontstaat ook een besloten gebied, waardoor tijdens het spelen de Zwartewaterallee niet als hinderlijk wordt ervaren. Gezien de doelgroep - 55+ers - moet ook worden nagedacht over eventuele natuurlijke speelelementen op het terrein, zodat zij met hun kleinkinderen naar buiten worden getrokken. Dit zal verder worden uitgewerkt in samenwerking met de landschapsarchitect.

4. Nestkast gewone dwergvleermuis

73

74

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

5. Planopzet

Sociale veiligheid Natuurinclusieve gevels groene gevels en daken

Kruidendak en inheemse soorten

Spandraden met klimplanten klimplanten groeien vanuit een plantvlak/ geveltuin

Klimplanten groeien vanuit plantvlak naar pegola groene poort

Het gebied wordt zorgvuldig ingericht om een gevoel van sociale veiligheid te bevorderen. Dit houdt in dat aspecten zoals voldoende verlichting en het vermijden van donkere plekken in overweging moeten worden genomen. Een doordacht netwerk van paden verbindt verschillende groene plekken, waardoor de omgeving voor de bewoners van Havezate uitnodigend zal zijn om ontspannen door het gebied te wandelen of quality time door te brengen met hun kleinkinderen in een van de speelen spelruimtes. Daarnaast is het ontwerp zo opgezet dat het voor bewoners van de wijk Holterbroek aantrekkelijk is om hun hardlooprondje voort te zetten over het terrein van Havezate. De inrichting van het terrein staat in het teken van een parkachtige omgeving, waarbij sociale veiligheid een vooraanstaande rol speelt. Bovendien wordt gestreefd naar een levendige sfeer in de plinten van de diverse gebouwen om zo de dynamiek in het gebied te bevorderen. Levendigheid bouwdelen 5, 6 en 7 Door de entrees van bouwdeel 5 aan de zijde van de parkeerplaats te situeren, ontstaat er levendigheid in dit deel van het complex. Bovendien vormt de looproute richting gebouw 6 en 7, waar ook woningen op de begane grond hun entree aan de parkeerzijde hebben, een omgeving waar voldoende zicht is op elkaar.

Het toepassen van goede verlichting onder de overkapping van bouwdeel 5 en op het parkeerterrein draagt bij aan een gevoel van sociale veiligheid. Tevens maakt de looproute richting de entrees van deze woningen onderdeel uit van de wandelpadenstructuur zoals deze is bedacht voor het terrein van Havezate. Bewoners van de wijk Holterbroek kunnen deze route gebruiken van- en naar de Zwartewaterallee, waardoor extra sociale veiligheid wordt gecreëerd. In de verdere uitwerking van het plan moeten deze looproutes voldoende uitnodigend en veilig worden

75

ervaren door het toepassen van de juiste verlichting, een groene uitstraling en een duidelijke verbinding over het terrein.

Natuurinclusief De parkachtige omgeving biedt niet alleen bescherming voor de bewoners en omwonenden, maar biedt ook een uitgelezen mogelijkheid om een goed leefklimaat te creëren voor verschillende diersoorten. Bij de keuze van beplanting en beleefgroen moet goed worden nagedacht over hoe deze een positieve bijdrage kunnen leveren aan de biodiversiteit. Hierdoor kunnen verschillende soorten zoals vleermuizen, gierzwaluwen, slechtvalken, huismussen, eekhoorns en egels worden aangetrokken. Het is belangrijk om bij de uitwerking van het inrichtingsplan met de landschapsarchitect rekening te houden met een gelaagdheid in het ontwerp, waarbij voldoende ruimte wordt geboden aan verschillende diersoorten en een goed leefgebied met voedsel en bescherming wordt gecreëerd. Het is wenselijk dat een ecoloog meekijkt met dit ontwerp om ervoor te zorgen dat de natuur op een verantwoorde manier wordt geïntegreerd. Een ander positief effect van natuurinclusief ontwerpen is dat de natuur letterlijk zichtbaar wordt voor de bewoners van Havezate, dankzij de beleeftuin, het groen, de bomen en de wandelroutes. Het natuurinclusief bouwen biedt voor deze locatie een unieke kans om een bijdrage te leveren aan een gezonde leefomgeving voor zowel mens als dier.

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

76

Beeldkwaliteit woonomgeving Vertaling architect • • •

•

Een parkachtige omgeving die aanwezige kwaliteiten gebruikt en versterkt Daarin een ensemble van los van elkaar staande alzijdige woongebouwen Het hele programma wordt gerealiseerd binnen de hoofdbouwdelen, dwz er zijn geen bijgebouwen Een netwerk aan paden verbindt plekken met elkaar en de buurt

•

• •

De groene kwaliteit op het maaiveld wordt aangevuld met tuin(en) op verhoogd maaiveld en gevelgroen, buitentrappen verbinden verschillende niveau’s met elkaar De binnenstraat is onderdeel van de routing door het gebied, openbaar en uitnodigend De positie en programma van (buurt) voorzieningen versterken de relatie binnen/ buiten parkeren wordt ingepast in het groen

5. Planopzet

77

78

Inrichting parkachtige omgeving Aan het begin van dit Ruimtelijk Ontwikkelingsplan (ROP) is de visie op de locatie besproken, waarbij de nadruk ligt op het creëren van een parkachtige omgeving. Ondanks de beperkte ruimte biedt een zeer creatieve benadering mogelijkheden om diverse functies op een doordachte manier in te passen, wat resulteert in een aangename woonomgeving voor de toekomstige bewoners. Beleeftuin Aan de binnenzijde van het gebied, beschermd tussen de woontoren en de hoofdbebouwing wordt een binnentuin gerealiseerd die ingericht zal worden als een beleeftuin. Dit houdt in dat de beplating bijdraagt aan het prikkelen van de zintuigen. De bewoners als ook omwonenden kunnen hier in een geluidluwe omgeving genieten van wat de natuur te bieden heeft. Voor de beplating wordt gekeken naar inheems soorten die ook een positieve bijdrage leveren aan de biodiversiteit. Wandelpaden De wandelpaden die de verschillende intieme pleinen met elkaar verbinden worden toegankelijk voor iedereen. Met de inrichtign van de paden wordt dus ook goed gekeken naar rolstoeltoegangkelijkheid. Uitgangspunt is dat het langzame verkeer (voetgangers) géén hinder mag ondervinden van het overige verkeer op de locatie. Een duidelijk onderscheid van paden richting de fietsenstalling en voor het wandelend publiek moet nog worden uitgewerkt.

Doel hierbij is om te voorkomen dat beide verkeersdeelnemers bij elkaar komen in het gebied. Insecten boulevard Op de locatie komen verschillende wadi’s waar op gezette tijden water in zal staan. Met de watertoets en het waterhuishoudkundig plan wordt helder waar de locatie van de wadi’s gerealiseerd worden. De groene wadi’s zijn een mooie plek om het voedselgebied voor vogels te vergroten door boomstammen op een dusdanige manier te positioneren dat insecten daar tussen kruipen.

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

Jeu de boulebaan in het groen De jeu de boulebaan krijgt een nieuwe plek op het terrein. Op de huidige locatie bij de entree van de Havezate ligt de jeu de boulebaan ingeklemd tussen verschillende functies zoals parkeren, fietsparkeren etc. Hierdoor krijgt de jeu de boulebaan niet de ruimte die het verdiend. Om die reden is de jeu de boulebaan verplaats naar de zijde van de Zwartewateralle waar deze volledig in het groen wordt gelegd. Een beschutte omgeving er omheen moet ervoor zorgen dat bewoners tijdens het spelen minder last hebben van de Zwartewaterallee. Groen/blauw verbinding Vanuit de WBI (woningbouwimpuls) die de gemeente Zwolle voor de gebiedsontwikkeling Zwartewaterallee toegekend heeft gekregen is de ambitie om een groen/blauw verbinding te maken met de Aa-landen en gelijklopend met de Middelweg. Ook dit wordt verankerd in het waterhuishoudkundig plan, immers ook de waterberging vanuit de opgave hemelwaterverordening is een vanzelfsprekendheid waar de wadi’s fysiek in naar voren komen. Aan de zuidzijde van het plan kunnen de wadi’s als een blauwverbinding gekoppeld worden. Groene entree Havezate Aan de voorzijde van de Havezate wordt het nieuwen groen ingericht waardoor een mooi plein onstaat. Aan dit plein zit ook de horeca functie die nu géén mogelijkheid kent om een terras buiten te realiseren.

Ook hier wordt met de beplanting weer rekening gehouden dat het een aangenaam leefgebied wordt voor mens- en dier. Groen parkeren Hittestress- en wateroverlast wordt zoveel mogelijk voorkomen als het parkeerterrein vergroend wordt. Ook heeft dit een postieve bijdrage aan de uitstraling, waardoor het gehele terrein plezierig aanvoelt.

5. Planopzet

79

80

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

6

6. Onderwerpen fysieke leefomgeving

Onderwerpen fysieke leefomgeving

81

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

82

Met de Routekaart is in de voorgaande hoofdstukken stapsgewijs toegewerkt naar een aanvaardbaar en uitvoerbaar project. In de volgende fase moet, bij het doorlopen van de formele planologisch-juridische procedure, onderbouwd worden dat met het project een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (opvolger van de goede ruimtelijke ordening) wordt bereikt. Onder meer moet aangetoond en onderbouwd worden dat voldaan wordt aan specifieke kaders over een groot aantal onderwerpen betreffende de fysieke leefomgeving. Dit zijn kaders van rijk, provincie, waterschap en gemeente in de vorm van regelgeving en beleid. Dit hoofdstuk gaat in op specifieke onderwerpen over de fysieke leefomgeving die, mede aan de hand van de bestaande kaders, nader zijn beschouwd. Voor een aantal is onderzoek uitgevoerd.

Afbeelding: Omgevingsvisie | Gemeente Zwolle

6. Onderwerpen fysieke leefomgeving

Beleidsdoelstellingen- en ambities Omgevingsplan Zoals in de inleiding omschreven is tijdens het opstellen van het ROP het omgevingsplan in werking getreden. Dit heeft invloed op het proces zoals deze ten tijde van de start van dit plan met elkaar is vastgesteld. Voor dit project geldt dat de gebiedsvisie Zwartewaterallee als startnotitie voor de locatieontwikkeling kan worden gezien. De eerste opzet van het ROP die voor de bouwvak van 2023 is ingediend is men in alle onderzoeken uitgegaan van het oude bestemmingsplan. Met de uitwerking richting dit ROP, waar op een hoger detailniveau onderzoek is gedaan naar parkeren, geluid, groen en stedenbouw en daarvoor ook de onderbouwing is geschreven, ligt er een basis om verder te werken richting het omgevingsplan. Concreet moeten alle onderzoeken die reeds zijn gedaan met de inslag van het oude bestemmingsplan worden verzien naar een het nieuwe omgevingsplan. Omgevingsvisie ‘’Ons Zwolle van Morgen’’ De omgevingsvisie is het belangrijkste instrument waaraan de verschillende onderwerpen kunnen worden getoetst. In de omgevingsvisie zijn dus alle belangrijke kaders opgenomen zoals: • • • • • • • •

Stedenbouw, beeldkwaliteit en openbare ruimte; Mobiliteit; Cultuurhistorie en archeologische waarden Milieu Natuur Bodem Klimaat Circulariteit

Binnen het plan voor de Havezate is rekening gehouden met al deze kaders, wel is gebleken dat alle aspecten als communicerende vaten met elkaar samenwerken waardoor keuzes binnen het plan moeten worden gemaakt. In dit subhoofdstuk

83

is per onderdeel aangegeven welke impact het heeft op het plan en of noodzaak is tot meer onderzoek richting het omgevingsplan.

Stedenbouw De bebouwing aan de Zwartewaterallee presenteert zich stedelijk en varieert in hoogte van vier tot veertien bouwlagen. De bouwdelen aan de Gombertstraat hebben een hoogte variërend van drie (tegenover de twee onder een kap woningen) tot zes lagen (ter plaatse van de kruising aan de Middelweg) en sluiten daarmee goed aan op de aangrenzende woonbuurt en het kruispunt. Om een toets te kunnen uitvoeren moet het plan: • • •

Qua hoogtes afgestemd zijn op de omgeving; Voorzien zijn van herkenbare en passende hoogteaccenten; Voldoen aan een passende verdeling van rooilijnen en bouwhoogtes.

Bouwhoogtes afgestemd op de omgeving Het ontwerp is de uitkomst van een zorgvuldig onderzoek naar passende bouwhoogtes per plek in relatie tot de omgeving (ter plaatse van de Gombertstraat, tegenover de grondgebonden woningen, is de nieuwbouw respectievelijk drie- en vijflaags) en het onderzoek naar welke verhouding tussen footprints bebouwing en collectieve buitenruimtes de beste woon- en woonomgevingskwaliteit oplevert (visueel en fysiek doorwaadbaar gebied, verblijfs- en groenkwaliteit van de collectieve ruimten en compacte en efficiënte visueel aantrekkelijke parkeeroplossingen). In de afweging meer ruimtelijke kwaliteit of minder geluidbelaste gevels is gekozen voor de ruimtelijke kwaliteit, waarbij natuurlijk wel geborgd is dat alle woningen aan de geluidseisen voldoen. Hoogteaccenten In het plan is gekozen voor een hoogteaccent, betreffende de toren. De toren, van veraf een herkenningspunt en één van de ruimtelijke accenten aan de Zwartewaterallee zoals omschreven in de gebiedsvisie, ligt tussen twee Gaat door op de volgende pagina

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

84

• • • •

Springende rooilijnen en bouwhoogtes Door variatie in hoogte binnen de bouwblokken en het op strategische plekken insnoeren van de gevels wordt de nieuwbouw voor het oog samengesteld uit meerdere losse bouwblokken. Op deze manier wordt ook de hoogbouw optisch geleed, gebruik makend van de gemixte programma’s ter plaatse van de verdiepingen en door het verbijzonderen van de tussenbalkons. Dit maakt dat de bebouwing nergens grootschalig wordt en een menselijke maat behoudt. Het draagt voor de toekomstige bewoners bovendien bij aan de herkenbaarheid van de eigen plek.

Beeldkwaliteit Het architectonisch ontwerp speelt een cruciale rol bij het bepalen van de beeldkwaliteit van woningbouw. De harmonie tussen vormen, verhoudingen en materialen draagt bij aan het aantrekkelijke uiterlijk. Het ontwerp moet ook passen bij de omgeving, zoals aangegeven in de visie 'onze ruimtelijke koers' van de gemeente Zwolle, die strategische ontwikkelzones identificeert. De locatie Havezate valt binnen de StadsRuit, waarvan de ambities zijn vertaald in de gebiedsvisie Zwartewaterallee. Hoe heeft de architect dit vertaald voor de Havezate? De nieuwbouw wordt ontworpen als een samenhangende 'familie', in lijn met de architectuur van verschillende delen van Holtenbroek. De gevels tonen horizontale lijnen met afwisselende raamposities tussen dichte delen, passend bij de omgeving. Elk gebouw is uniek en herkenbaar binnen het overkoepelende architectuurconcept. Details zoals trappenhuizen en parkeergelegenheid voegen variatie toe.

•

• •

Architectuur met menselijke maat en schaal Natuurlijk materiaal en kleur gebruik (passend bij de bestaande bebouwing) Verfijnde detaillering Woongebouwen zijn familie van elkaar Variatie tussen de bouwdelen door verschil in vorm en plattegrondorganisatie Positie en vorm van entrees, (nood-) trappenhuizen, voorzieningen, bergingen, droogloop etc dragen bij aan variatie en herkenbaarheid De hoogbouw wordt optisch geleed, gebruik makend van de wisselende programma’s in de verdiepingen en door verbijzonderingen tpv tussenbalkons Subtiele variatie in kleur tussen de verschillende bouwdelen Basisprincipe gevels: horizontale lijnen met daartussen ramen en dichte geveldelen raamposities wisselen over verdiepingen, afgeronde hoeken, balkons inpandig, ‘open‘ hoeken door de positie en vorm balkons bestaande en te handhaven bouwdelen 1 en 2 (Oomen architecten): mooi materiaalgebruik en zorgvuldige details. Referenties beeldkwaliteit nieuwbouw.

Hoogbouw De omgevingsvisie geeft aan dat voor hoogbouw gelet wordt op voldoende kwaliteit. Er is altijd onderzoek nodig naar de effecten van hoogbouw. Het geeft inzicht in schaduwwerking, windval, sociale veiligheid, het landschap en het omliggende gebied. Dit betekent dat voor nieuwe gebouwen hoger dan 25 meter een hoogbouweffectrapportage verplicht is, als onderdeel van de ruimtelijke planvorming. Voor de Stadsruit, waar de Havezate locatie binnen ligt, geeft de omgevingsvisie nog een aantal aanvullende, specifieke uitgangspunten. Onderzoek: er is een hoogbouweffectrapportage opgesteld met daar in een bezonningsstudie en windhinderonderzoek, welke in bijlage 4 is opgenomen.

Bestaand

• •

85

09:00

12:00

15:00

09:00

12:00

15:00

Nieuw

vijflaagse bouwdelen en is door deze positie ook een soort ‘scharnier’ in het plangebied. Deze scharnier functie heeft de toren ook op de schaal van het plangebied: de functies in de begane grond van de toren en de aantrekkelijk vormgegeven voet van het gebouw geven rondom identiteit en eigenheid.

6. Onderwerpen fysieke leefomgeving

Windhinder Het verwachtte windklimaat rond de 43m hoge toren is op één plek hoger dan de gestelde eisen. Hierbij gaat het om de doorgang tussen gebouw 6 en 7. Doordat de doorgang direct naast het 43m hoge gebouw ligt en een zuidelijke oriëntatie heeft is er in de doorgang kans op windhinder. Het verwachte windklimaat op de overige paden en entrees van het gebouw voldoet aan de gestelde eisen. Bezonning Er is een beschouwing gemaakt van de schaduwwerking in de nieuwe situatie ten opzichte van de huidige situatie om te bepalen of er sprake is van een significante afname aan bezonning. De bezonningsstudie laat zien dat er op diverse data en tijdstippen sprake is van een toename aan schaduwwerking en dus een vermindering aan daglicht toetreding door de beoogde bouwmassa. De toename aan schaduwwerking ten opzichte van de huidige situatie is gering. In de ochtend en avond is de schaduwwerking significanter.

•

•

•

•

Op 21 maart ontvangen de oostelijk tweeonder-een-kap woningen (blok 7 en 8) aan de Gombertstraat en de moskee in de ochtend meer schaduw. Deze extra schaduwwerking is rond 10:30 u niet meer aan de orde en na dit tijdstip is er geen schaduwvermeerdering meer. Op 21 juni is er geen schaduwvermeerdering op de gevels aan de Gombertstraat en de basisschool. De moskee (10) ontvangt meer schaduw op de gevels. Op 23 september ontvangen de oostelijke woningen (blok 6 en 7) aan de Gombertstraat en de moskee (10) in de ochtend meer schaduw. Deze extra schaduwwerking is rond 10:00 niet meer aan de orde en na dit tijdstip is er geen schaduwvermeerdering. Op 22 december ontvangt de moskee in de ochtend meer schaduw als gevolg van de nieuwbouw. Deze is om 11:30 niet meer aan de orde. Er is schaduwtoename op de gevels van de woningen aan de Gombertstraat bij blok 7, 8 en 9. Gaat door op de volgende pagina

86

Toetsing op minimaal 2 bezonningsuren: Voor deze toetsing is uitsluitend de schaduwwerking op 19 februari (tevens 21 oktober) voor woningbouw (woonkamers) relevant. Onderstaand is de conclusie van de bestaande en nieuwe situatie weergegeven: bloknummer 1 t/m 9 (bestaand, voldoet en nieuw voldoet.

Inrichting openbare ruimte De kwaliteit van groen en openbare ruimte is essentieel voor een aantrekkelijke woonomgeving in dit project. Hoewel ruimte voor parkeren nodig is, zal de zijde aan de Zwartewaterallee parkachtig worden ingericht. De bouwdelen zijn zo gepositioneerd dat er diverse collectieve buitenruimten ontstaan, zoals een hof, een beleefroute en een groen verblijfsplein. Het terrein wordt hoofdzakelijk bereikbaar vanaf de Gombertstraat. Vanaf de Zwartewaterallee is dat via overzichtelijke paden, wat de toegankelijkheid verbetert en sociale veiligheid vergroot. Aandacht wordt besteed aan parkeeroplossingen met bomen en beplanting tussen parkeervakken. Afvalpunten komen nabij de entrees aan de Gombertstraat. Ook moeten trafostations zorgvuldig worden ingepast in het plan.

Mobiliteit De omgevingsvisie, de Mobiliteitsvisie en de gebiedsvisie gaan in op mobiliteit (zie o.a. hoofdstuk 2). De Regeling Parkeernormen 2016 welke voor het laatst in 2021 is geactualiseerd, is het toetsingskader voor parkeren. Zwolle pakt haar mobiliteitsopgave aan door bereikbaarheid te realiseren in combinatie met leefbaarheid en gezondheid. Om de juiste keuzes te maken op het gebied van mobiliteit wordt daarom gewerkt met de 'ladder voor duurzame mobiliteit' en het STOMP -principe.

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

zoals wandelen en fietsen vooropstaat, gevolgd door openbaar vervoer, Mobility as a Service (MaaS)-concepten en ten slotte de privéauto. Deze aanpak wordt toegepast in het project Havezate, waar ruimte wordt gecreëerd voor slimme en toekomstbestendige mobiliteitsoplossingen.

6. Onderwerpen fysieke leefomgeving

Woningtype

87

Parkeervraag per woning

Aantal woningen

Totale parkeervraag

Parkeervraag op een werkdagavond

Terugbouwwoningen

0,29

143

41,5

37,3

Serviceflat

0,63

125

78,8

70,9

Grondgebonden woningen

0,84

4

3,4

3,0

0,3

272

81,6

65,3

Bewoners

Bezoekers

Parkeerbalans Op basis van deze uitgangspunten en het maatgevende moment op een werkdagavond is een parkeerbalans opgesteld voor de Havezate. Hieruit blijkt dat er in totaal 195 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd, met nog eens 17 extra parkeerplaatsen als bufferzone. Voor de overige 7 parkeerplaatsen is waarschijnlijk nog voldoende ruimte in het openbaar gebied, waarbij de parkeerdruk onder de 80% blijft, of eventueel op eigen terrein kan worden opgelost. Uit parkeerdrukmetingen blijkt dat er gemiddeld respectievelijk 73 en 61 parkeerplaatsen vrij zijn op een werkdagavond en zaterdagavond, met een parkeerdruk onder de 80%. Aanvullende mobiliteitsoplossingen Het Mobiliteitsplan gaat tevens in op aanvullende mobiliteitsoplossingen. Er wordt deelmobiliteit gerealiseerd en de mogelijkheden om te lopen en te fietsen worden verbeterd en gestimuleerd. Langzaam verkeer en actieve mobiliteit wordt verbeterd en gestimuleerd door een goede verbinding en ontsluiting van de planontwikkeling op de infrastructuur langs de Zwartewaterallee. Concreet betekent dit dat het gebied doorwaadbaar moet zijn met fiets- en wandelentrees vanaf de Gomberstraat naar de Zwartewaterallee. In onderstaand figuur wordt dit grafisch weergegeven. Zowel de verbetering van de infrastructuur als de doorwaadbaarheid van de planontwikkeling draagt bij aan de reductie op de parkeeropgave.

Alle woningen

176,5 Handhaving woningen Bestaande woningen

Totale parkeervraag

Deelmobiliteit in de vorm van 2 deelauto’s en deelscootmobielen, als onderdeel van het programma van deltaWonen voor haar bewoners in de Havezate, geeft een reductie op het aantal parkeerplekken.

42,3

218,8

Uitkomst mobiliteitsplan

Onderzoek Er is een Mobiliteitsplan Havezate opgesteld, welke als bijlage is toegevoegd. In dit plan wordt ingegaan op de parkeerbehoefte en parkeeroplossing. Uitkomst Het Mobiliteitsplan geeft de volgende parkeerbalans voor de Havezate (zie bovenstaande tabel). De parkeerplekken worden op eigen terrein gerealiseerd en geclusterd in verschillende met groen omzoomde parkeerplaatsen. In het plangebied worden in totaal 195 parkeerplaatsen gerealiseerd en met 17 extra parkeerplaatsen als bufferzone rekening gehouden. Voor de overige 7 parkeerplaatsen is waarschijnlijk nog voldoende ruimte in openbaar gebied, waarbij de parkeerdruk onder de 80% blijft, of desnoods op eigen terrein.

Cultuurhistorie STOMP Het STOMP-principe van de gemeente Zwolle, gericht op mobiliteit, staat voor Stappen, Trappen, OV, Maas en Privéauto legt de nadruk op prioritering van verschillende vervoersmogelijkheden, waarbij langzaam verkeer

47

De cultuurhistorische waarden van Zwolle, zoals beschreven in de Omgevingsvisie, vormt een belangrijk onderdeel van het fysieke kapitaal van de stad. Hoewel het gebied van de Havezate zelf geen bijzondere cultuurhistorische kenmerken heeft, is er bij de stedenbouwkundige opzet

rekening gehouden met de oude landschappelijke lijnen die de Havezate nu heeft. Dit is gedaan om de massa te verzachten en het gebied in lijn te houden met de cultuurhistorische principes van de stad.

Archeologie Het noordoostelijke deel van de locatie is in het huidige bestemmingsplan 'Holtenbroek' aangewezen met een dubbelbestemming 'waarde - archeologie'. Aangezien de nieuwe gebouwen op de footprint van de oude gebouwen worden geplaatst en er al verstoring heeft plaatsgevonden, is er in overleg met gemeentelijk archeoloog geen nader onderzoek nodig.

Milieu De Omgevingswet integreert aspecten zoals geluid- en geurhinder in het omgevingsplan, waardoor de VNG-handreiking 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 niet volledig meer van toepassing is. Het nieuwe milieuzoneringsbeleid houdt rekening met de werkelijke milieubelasting van bedrijfsactiviteiten en beschikbare gebruiksruimte, in plaats van alleen richtafstanden. Deze nieuwe aanpak vereist een Gaat door op de volgende pagina

88

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

6. Onderwerpen fysieke leefomgeving

meer integrale benadering binnen het kader van de Omgevingswet om hinder en gevaar te minimaliseren en duurzame bedrijfsvoering te ondersteunen.

89

voor enkele gevels te hoge geluidsbelasting is berekend. Dit kon met de huidige opzet op de gevel niet worden verlaagd. Echter in de afweging is uiteindelijk het uitgangspunt gerealiseerd dat met de genomen maatregelen er altijd een gezond binnenklimaat ontstaat, door bijvoorbeeld geluidsluw kan spuien. De maatregelen zoals deze hieronder zijn benoemd, zijn verwerkt in het VOontwerp voor gebouw 6 en 7.

In het projectgebied geldt: 1. Past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking) en 2. Laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking). Voor externe werking is de voorgenomen ontwikkeling niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. De woonzorgfuncties zijn toegestaan volgens het omgevingsplan, met richtafstanden voor geluid die worden nageleefd. Voor interne werking is onderzoek gedaan naar geluidshinder van de nabijgelegen school. De nieuwe woningen vormen geen belemmering voor de school en er wordt voldaan aan geluidsvoorschriften. Gemeentelijke beleidsregels en normen zoals het Besluit Kwaliteit Leefomgeving en het Bouwbesluit spelen hierbij een leidende rol om geluidskwaliteit te waarborgen.

•

•

•

•

Dichte balustrade in combinatie met een geluidsabsorberend plafond (absorptiewaarde van minimaal 0,6); Een laag spuiraam met een dichte balustrade in combinatie met een geluidsabsorberend plafond (absorptiewaarde van minimaal 0,6); Een laag spuiraam voorzien van een akoestisch rooster met een dichte balustrade in combinatie met een geluidsabsorberend plafond (absorptiewaarde van minimaal 0,6); Een akoestisch rooster.

Trilling Trillingshinder is met name een aandachtspunt indien de afstand 100 meter tot het spoor is waardoor er spoortrillingen en het voorkomen hiervan. Nader onderzoek naar trillingen is niet nodig.

Geluid Uit de studie naar ruimtelijke kwaliteit bleek dat de voordelen die een ander ontwerp opleverden voor geluid niet opwogen tegen de nadelen in het woon- en leefklimaat voor de nieuwe woningen. Om die reden hebben we bij de woningen bouwkundige maatregelen moeten nemen. Maatregelen Er worden bouwkundige maatregelen genomen voor die gevels waar te hoge geluidswaarden zijn (boven de standaard en grenswaarde) voor de geluidbron van rijkswegen. Het geluidsniveau op de gevels van nieuwe geluidgevoelige gebouwen als gevolg van gemeentewegen is hoger dan de standaardwaarde, maar is kleiner dan de grenswaarde. De Zwartewaterallee en de Middelweg zijn maatgevend voor de overschrijdingen van de standaardwaarde. In de aanpak is een analyse uitgevoerd naar de positie van de bebouwing, de inpassing in het plangebied en de alternatieven. Een samenspel van belangen heeft geleid tot een afgewogen inpassing waarbij

Omgevingsveiligheid Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plangebied. Omgevingsveiligheid (voorheen externe veiligheid): Er zijn geen nieuwe (zeer) kwetsbare doelgroepen in het gebouw woonachtig. De woningen in gebouw 1 van Driezorg zijn aangewezen als 24 uurszorg. Figuur 2: Visualisatie geluid als gevolg van gemeentewegen

Figuur 3: Visualisatie geluid als gevolg van rijkswegen (1/4) gezien vanuit het noordoosten

• • •

De voorgenomen ontwikkeling ligt volledig buiten het brandaandachtsgebied; De voorgenomen ontwikkeling ligt gedeeltelijk binnen het explosieaandachtsgebied; Vanwege de reeds in de bestaande bebouwing aanwezige woonfunctie voor 24-uurszorg die op een aantal woningen van Driezorg van toepassing is, dient het bevoegd gezag Gaat door op de volgende pagina