ROP Havezate d.d. 26.06.2024

Ruimtelijk ontwikkelplan

Havezate Wonen en zorg op een uniek stuk Zwolle

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

2

Inhoudsopgave

3

Vooraf

4

Visie op plangebied

6

Leeswijzer

9

1 Huidige staat projectlocatie

11

Beleidsdoelstellingenen ambities

17

2

Ruimtelijk ontwikkelplan

Havezate Wonen en zorg op een uniek stuk Zwolle

3 Participatie

29

functies 4 Doelgroepen, en programma

39

5 Planopzet

49

fysieke 6 Onderwerpen leefomgeving

81

7 Proces en organisatie

97

Bijlages

101

4

Ruimtelijk ontwikkelplan Van gesloten terrein naar uitnodigend gebied

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

Vooraf

5

Stichting DeltaWonen (hierna te noemen deltaWonen) heeft de ambitie om haar woningportefeuille te vernieuwen en te verduurzamen, zodat huurders de komende decennia prettig kunnen wonen. Deze ambitie sluit aan bij de wensen van de stad Zwolle om in de komende jaren 1000 woningen per jaar te bouwen. Als bijdrage daaraan wil deltaWonen de komende 10 jaar minimaal 200 woningen per jaar bijbouwen. Dit is een forse, maar noodzakelijke opgave om de wooncrisis te lijf te gaan. Daarnaast ligt er een enorme opgave om de bestaande woningen te verduurzamen en aardgasvrij te maken.

Eén van de locaties die invulling geeft aan deze ambitie is die van het woon(zorg)complex de Havezate, globaal gelegen tussen de Zwartewaterallee en Gombertstraat. De locatie Havezate is onderdeel van de Gebiedsvisie Zwartewaterallee, die in 2020 door de gemeenteraad is vastgesteld. In de Gebiedsvisie Zwartewaterallee zijn een aantal waarden benoemd, die als fundament onder de verdere planvorming liggen. Voor de Havezate is de wens om een stedelijk woonmilieu te realiseren in een landschappelijke groene setting. Deze ontwikkelprincipes hebben richting gegeven aan de verdere uitwerking van de gebiedsvisie in dit Ruimtelijk Ontwikkelplan. Graag nemen wij u mee in de ontwikkeling van de Havezate, die als eerste van de verschillende ontwikkelingen aan de Zwartewaterallee zal starten met de bouw in 2025. Voor de Havezate hebben wij onszelf de ambitie opgelegd om dit te transformeren van een gesloten terrein naar een open en uitnodigend gebied. In totaal worden 272 betaalbare huurappartementen gerealiseerd, waarvan 168 bestaande appartementen worden vervangen en

nog eens 104 extra sociale huurappartementen worden toegevoegd. In het plan is daarnaast ruimte voor (maatschappelijke) voorzieningen. Zo wordt ervoor gezorgd dat de Havezate niet alleen een plek is om te wonen, maar ook een plek waar mensen samenkomen en kunnen ontspannen. Hiermee wordt gebouwd aan een buurt die van waarde is voor velen en waar iedereen welkom is. De gewenste ontwikkeling past niet binnen het huidige geldende planologische kader. Ten tijde van het opstellen van dit ruimtelijk ontwikkelplan is de Omgevingswet in werking getreden. Hieraan zal het plan worden getoetst. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Dit ruimtelijk ontwikkelplan legt de basis voor de ontwikkeling van een aantrekkelijk woongebied met een mix aan functies in een aangename groene omgeving die verbinding maakt met de buurt. Dit masterplan is op haalbaarheid getoetst en akkoord bevonden.

6

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

De vraag naar woningen in Nederland, en dus ook in Zwolle, is groot. De opgave is om de komende jaren substantieel meer woningen voor alle doelgroepen in alle prijssegmenten te gaan realiseren. Aan de Zwartewaterallee in Zwolle liggen kansen voor verdichting met woningbouw. Er zullen de komende jaren verschillende locaties in dit gebied tot (her)ontwikkeling komen, waarvan de Havezate de eerste is. Om deze vernieuwing goed vorm te geven en de integrale kwaliteit te bewaken, is door ontwikkelende partijen in samenspraak met de gemeente Zwolle de ‘Gebiedsvisie Zwartewaterallee’ opgesteld. Stichting Deltawonen participeert met het plan de Havezate in deze gebiedsontwikkeling met een bijdrage van meer dan 100 extra sociale huurwoningen. Het huidige bezit van deltaWonen op de Havezatelocatie voldoet in woon- en bouwtechnische kwaliteit (energie en geluid) niet meer aan de eisen van deze tijd. Het verduurzamen van de gebouwen 3, 4 en 5 zou een zeer hoge investering vergen en geen toekomstbestendige goede woningen opleveren. Besloten is daarom om deze bouwdelen te slopen en toekomstbestendige woningen te realiseren in een aantrekkelijke woonomgeving voor bewoners in de leeftijd van 55 jaar en ouder. In deze woonbuurt moet plek zijn voor een mix aan leefstijlen.

Van belang daarvoor is dat er zowel letterlijk als figuurlijk wordt losgekomen van het verpleeghuis en ruimte wordt geboden voor zowel individualiteit als collectiviteit. In de nieuwe woonbuurt zullen ook kleinschalige voorzieningen een plek krijgen en kan (nu of in de toekomst) zorg naar behoefte aan huis worden geleverd. Een bijkomende kwaliteit van deze ontwikkeling is dat op de Havezate-locatie 100 extra woningen aan de portefeuille van deltaWonen en aan de stad Zwolle kunnen worden toegevoegd. Met het realiseren van in totaal 272 nieuw te bouwen appartementen kan een doorstroming op gang komen, waarbij gezinswoningen vrijkomen voor (jonge) gezinnen en starters die op dit moment weinig kansen hebben op de woningmarkt. Het beoogde ruimtelijk eindbeeld is een aangename omgeving die is ontworpen vanuit de overtuiging

dat de omgeving invloed heeft op hoe je je voelt en dat deze bijdraagt aan je gezondheid. Belangrijke basis van het plan zijn de comfortabele woningen voor een diverse groep bewoners (2- en 3-kamer appartementen voor 55-plussers) met daaromheen kleinschalige voorzieningen voor bewoners en omwonenden. De verkaveling is open en toegankelijk, zichtbaar is dat ook de buurt welkom is. De positie van functies faciliteert dat mensen elkaar laagdrempelig ontmoeten, zowel binnen (ter plaatse van de binnenstraat en de voorzieningen) als buiten in het levendige parklandschap met verblijfsgroen. De nieuwbouw heeft de vorm van losstaande en alzijdige bebouwing en sluit stedenbouwkundig aan op de te handhaven omgeving. Er zijn daardoor geen achterkanten in het plan. De bouwdelen zijn zodanig gepositioneerd dat er collectieve buitenruimten ontstaan met een divers karakter ten opzichte van elkaar (zoals een hof, een beleefroute en een groen verblijfsplein). Een belangrijk uitgangspunt is dat de thema’s groene inpassing, mobiliteit en stedenbouw als communicerende vaten met elkaar samenwerken, zodat een gezond woon- en leefklimaat wordt gerealiseerd.

Visie op plangebied

7

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

8

Leeswijzer

9

Dit ruimtelijk ontwikkelplan geeft antwoord op de vraag: hoe wordt invulling gegeven aan de ambities uit de gebiedsvisie zoals deze door de samenwerkende marktpartijen is opgesteld en is vastgesteld door de gemeenteraad van Zwolle? Binnen de grenzen van de projectlocatie zal onderzocht worden hoe, met oog voor aspecten zoals een gezonde leefomgeving (binnen- en buiten), de ambities & uitgangspunten zijn vertaald naar de planopzet. Deze vertaling van ambities naar een zorgvuldig ontworpen plan, waarbij alle belangrijke onderwerpen de revue zijn gepasseerd en zorgvuldig zijn afgewogen, is een resultaat van een samenwerking tussen de gemeente Zwolle en het projectteam (Stichting DeltaWonen, Sacon architecten, Aveco de Bondt en Nijhuis Bouw).

Hoofdstuk 1 In het hoofdstuk "Huidige staat projectlocatie" wordt een beschrijving gegeven van de onderdelen die te maken hebben met de juridische- en fysieke kaders van de locatie. Welke bestemming heeft de locatie nu, wat is de eigendomssituatie, waar ligt de locatie en wat is de huidige staat van de locatie?

Hoofdstuk 2 Om bij de planopzet de juiste afwegingen te kunnen maken, is het van belang om de kaders voor het plan helder te stellen. Hoewel de gebiedsvisie enige houvast biedt, geeft dit weinig toetsingskaders. In dit hoofdstuk wordt omschreven welke belangrijke ontwerpuitgangspunten vanuit de verschillende beleidsstukken voor dit nieuwbouwplan van toepassing zijn. Het gaat hier met name over de relevante onderwerpen die invloed hebben op de fysieke leefomgeving, zoals stedenbouw,

beeldkwaliteit, milieu (geluid, wind, schaduw etc.), inrichting openbare ruimte, veiligheid, natuur/ bodem, klimaatadaptatie, energie- en circulariteit, en tot slot mobiliteit en bereikbaarheid. Van elk onderwerp zijn de kaders bepaald.

Hoofdstuk 3 Participatie is belangrijk. Ten tijde van de start van dit plan bestond de Hanza-aanpak van de gemeente Zwolle nog niet. Bureau Kickstart heeft het proces rondom de participatie vanaf het begin begeleid. Op basis van de massastudie en het schetsontwerp is input verzameld bij de stakeholders, waarbij de belangrijkste resultaten uit de eerste participatiesessies zijn meegenomen in de planopzet. Het volledige participatiejournaal is als bijlage 10 toegevoegd.

Hoofdstuk 4 In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op de doelgroepen en het woonprogramma.

Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 7

De planopzet is het resultaat van zorgvuldige afwegingen van alle kaders, randvoorwaarden en de participatieopbrengst. Op basis daarvan en de ambitie uit de gebiedsvisie is het ontwerp verder uitgewerkt. Daarbij zijn, op basis van intensief overleg met de gemeente, aanpassingen in het plan gedaan om onder andere geluid, parkeren, groen en de gezonde leefomgeving te optimaliseren in het totale ontwerp. Elk onderwerp dat direct invloed had op de planopzet is onderbouwd en uiteindelijk zijn er afgewogen keuzes gemaakt.

Dit hoofdstuk beschrijft het proces van hoe de planopzet tot stand is gekomen, een korte samenvatting van de belangrijkste conclusies en een toelichting op het definitieve plan. Tevens wordt hier de planning van de verdere planuitwerking weergegeven.

Hoofdstuk 6 Dit hoofdstuk behandelt alle onderwerpen over de leefomgeving die betrokken zijn bij het plan. Het geeft per onderwerp een korte beschrijving van het beleid, een toetsing van het plan aan dat beleid en een conclusie. Het dient als opmaat naar de wijziging van het omgevingsplan.

10

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

1

1. Huidige staat projectlocatie

Huidige staat projectlocatie

11

12

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

1. Huidige staat projectlocatie

13

Holtenbroek, waar de Havezate onderdeel van uitmaakt, ligt in stadsdeel Noord, een wijk met veel groen, speelveldjes en ontmoetingsplekken. Holtenbroek is al lang geen achterstandswijk meer, maar wat gebleven is, is de trots voor hun wijk en de saamhorigheid.

Bestemming bestaand en beoogd Het projectgebied is op basis van het bestemmingsplan “Holtenbroek”, welke deel uitmaakt van het tijdelijke omgevingsplan Zwolle, voorzien van de enkelbestemming ‘Maatschappelijk – 1’. Gronden met deze bestemming zijn met name bestemd voor gebouwen en bijbehorende bouwwerken ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen en bijzondere woonvormen. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het bestaande omgevingsplan. Een wijziging van het omgevingsplan is noodzakelijk. Het ruimtelijk ontwikkelplan Havezate dient als afwegingskader voor de gemeente Zwolle om te bepalen binnen welke uitgangspunten de gemeente Zwolle kan meewerken.

Ligging in groter verband De Zwartewaterallee is een belangrijke verbindingsweg in Zwolle, onderdeel van de buitenring rondom het centrum en de plek van waaruit de wijken Holtenbroek en de Aa- landen ontsloten worden voor autoverkeer. Het is een vierbaansweg met een tussenberm en aan beide

Gaat door op de volgende pagina

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

14

zijden een vrijliggend fiets- en voetpad. De grasbermen met boombeplanting geven de weg een groen aanzicht. De bebouwing aan de Zwartewaterallee is gevarieerd in functie, schaal en vorm, ter plaatse van Holtenbroek is deze overwegend van een grotere schaal. Het plangebied de Havezate ligt op de hoek van de kruising van de Zwartewaterallee met de Middelweg en in het zuidwest kwadrant van de wijk Holtenbroek. Op deze plek is een overgang in het profiel van de Zwartewaterallee: In Holtenbroek staan veel gebouwen direct aan de weg, in de Aa-landen heeft de weg een groenere uitstraling. Het Havezateterrein ligt in Holtenbroek, maar ter plaatse van deze locatie is al sprake van een groener profiel van de Zwartewaterallee. Aan de straatzijde is de tuin van het terrein ingericht met gras en bomen, waarbij er (op een laag buishek na) geen duidelijke visuele of fysieke afbakening van de erfgrens is. Hiermee draagt de inrichting van het terrein positief bij aan de groene kwaliteit van de ringweg. Het groen heeft echter nagenoeg geen gebruikskwaliteit voor de aanwonenden. Belangrijke oorzaak hiervan is dat het gebied vanwege het aaneengesloten gebouwde complex niet doorwaadbaar is en het groen alleen te bereiken is via privéwoningen op de begane grond óf door via de stoep om het complex heen te lopen vanaf de Gombertstraat via de Middelweg naar de Zwartewaterallee.

Aa- landen Holtenbroek

28

A

2A8

Situatie

15

bankjes en groen dat door de bewoners van de Havezate wordt onderhouden. Deze plek voorziet in de behoefte aan sociale interactie en draagt bij aan de levendigheid van het entreegebied. De kwaliteit van het entreegebied staat echter onder druk door het grote programma aan verschillende functies op deze plek. Naast de ontmoetingsruimte is er een met een hoge houten schutting van het entreeplein afgesloten, kleine buitenruimte voor beschermd wonen. Daarnaast zijn er parkeerplaatsen en rijbanen voor auto’s rondom de ontmoetingsplek, is er een fietsparkeerplaats en een terras(je) bij het restaurant.

Eigendomssituatie Ten westen van de Havezate ligt een moskee, ontsloten vanaf de Gombertstraat en met op eigen terrein een parkeerplaats welke over de hele lengte grenst aan de Havezate locatie. Ten zuiden van de moskee is een school, ontsloten via de Monteverdilaan. Een deel van de speelplaats van de school, ingericht met een zandbak en door groen omzoomd, ligt tussen de Havezate locatie en de Zwartewaterallee. Aan de noordzijde van het Havezateterrein bevindt zich een woonbuurt met grondgebonden woningen. De noordelijke begrenzing van het Havezateterrein is de Gombertstraat, een woonstraat met tweeonder-een kap woningen. Via deze weg is de auto ontsluiting van het Havezate terrein en aan deze zijde liggen de vier entrees. Het parkeren voor de Havezate vindt overwegend plaats op het eigen terrein, via zeven inritten worden de parkeerplaatsen ontsloten. Daarnaast is er ook haaks parkeren aan de Gombertstraat. Een wegbegeleidende haag met daarin boombeplanting vormt de overgang van de parkeerterreinen naar de straat. In deze groenstrook zijn ook de ondergrondse containers. Bij de centrale entree is een gedeelte van het terrein ingericht als ontmoetings- en jeu de boulesplek, compleet met een overkapping,

centrum

1. Huidige staat projectlocatie

De bebouwing van de huidige Havezate is een aaneengesloten complex met huur- en zorgwoningen en een klein aantal koopwoningen. Naast ondersteunende voorzieningen voor de zorgwoningen, zoals ontmoetings- en activiteitenruimten, een kapper en een winkeltje, zijn er ook faciliteiten die niet alleen door de bewoners, maar ook door de buurt kunnen worden

gebruikt, zoals een klein theater en een restaurant. Bouwdelen 1 en 2 zijn gerealiseerd in 2010, waarbij bouwdeel 1 eigendom is van Zorgorganisatie Driezorg en bouwdeel 2 grotendeels in eigendom is van deltaWonen. De architectuur van deze nieuwbouw is nog altijd aantrekkelijk, het materiaalgebruik is tijdloos en de detaillering zorgvuldig. Een vijftal woningen zijn in particuliere handen. De bouwdelen 3 t/m 5 zijn gebouwd in 1973 en appartementen met twee en drie kamers en een aantal ontmoetingsruimten. Een deel van deze woningen is bestemd voor begeleid wonen. Dit deel van het complex is geheel in eigendom van deltaWonen. Vanwege het feit dat deze bebouwing zowel qua programma als technisch niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd en niet geschikt is voor renovatie, is besloten tot sloop. Daartoe is een plan ontwikkeld om de gehele locatie te herinrichten.

3

1a

1b

2

5

4 te behouden eigendom Driezorg, deltaWonen en particuliere kopers te slopen (163 woningen) eigendom deltaWonen

Plaatsnaam projectnaam | fase | 40800 | 05-12-2019

16

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

2

2. Beleidsdoelstellingen- en ambities

Beleidsdoelstellingen- en ambities

17

18

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

De herontwikkeling van de Havezate is een ontwikkeling waarin maatschappelijke opgaves, verduurzaming, gemeenschappelijke belangen en woonwensen samenkomen. Rode draad hierdoor vormen de randvoorwaarden vanuit de omgevingsaspecten, die verweven zijn met het uiteindelijke plan die worden gekaderd in het volgende hoofdstuk. Hierin wordt ingegaan op de randvoorwaarden die vanuit de verschillende beleidsdoelstellingen- en ambities relevant zijn voor de ontwerpopgave die voor ons ligt.

2. Beleidsdoelstellingen- en ambities

Omgevingsvisie Zwolle van Morgen 2023 De stad Zwolle ademt ruimte. Het is een ruimte die je kunt voelen terwijl je door de straten wandelt, een ruimte die je kunt aanraken. Het is de ruimte om te denken in het historische gebouw van het Academiehuis, de ruimte om te handelen op de Grote Markt. Het is de ruimte om te geloven, of het nu in jezelf is, in anderen, of in de diverse religies die de stad rijk is. In Zwolle vind je de ruimte om te groeien en te ontwikkelen. Op instellingen als Windesheim en Deltion krijg je de kans om te groeien en te ontwikkelen, omringd door de dynamiek van een stad die leeft en leert. Wanneer je kiest voor een thuis in Zwolle, vind je die ruimte in wijken als Holtenbroek of het landelijke Wythmen. Er is ruimte voor ontspanning, om te genieten van een biertje op het terras langs de grachten. Maar er is ook ruimte voor innovatie, om in de creatieve omgeving van de Spoorzone te bouwen aan de toekomst. Overal, op elk moment, is er die ruimte die Zwolle zo uniek maakt. De visie voor de fysieke leefomgeving van Zwolle omvat al het beleid van nu en de ideeën voor de toekomst. In deze visie komen de elementen samen die ook van toepassing zijn op de Havezate, waarbij gestreefd wordt naar een leefomgeving die diezelfde ruimte en dynamiek weerspiegelt.

Strategische ontwikkelzones In de Omgevingsvisie wordt geschreven over de strategische ontwikkelzones. Dit zijn gebieden waar veel ontwikkelingen plaatsvinden op het gebied van wonen, werken, mobiliteit, groen, beleving en recreatie. Deze gebieden liggen in de zones: de StadsKrans, de StadsRuit en de StadsRand. Havezate maakt onderdeel uit van de strategische ontwikkelzone StadsRuit.

19

1

Sterke Groeistad Zwolle staat voor de uitdaging om op lange termijn economische en qua werkgelegenheid

verder te groeien. Om deze groei te faciliteren en Zwolle als vitale en aantrekkelijke stad te blijven positioneren, is het noodzakelijk een nieuwe stap richting verstedelijking te zetten. Het behouden en versterken van deze positie in Nederland vereist duurzaam ruimtegebruik en het rekening houden met de wensen van zowel huidige als toekomstige bewoners, waarbij het woningaanbod nauwkeurig wordt afgestemd op deze behoeften.

2

Vernieuwende woonstad Zwolle staat open voor vernieuwing, eigenheid en creativiteit in het wonen. Er

is ruimte voor diverse doelgroepen, ondernemers, particuliere initiatiefnemers, marktpartijen en corporaties om innovatieve woonconcepten te realiseren. De veranderingen in huishoudens, zoals kleinere samenstellingen en vergrijzing, vragen om nieuwe benaderingen.

3

Vitale / solidaire stad Zwolle streeft naar wijken en woningen die geschikt zijn voor alle levensfasen, zodat

mensen langer in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen. De voorzieningen en de kwaliteit van de ruimte dragen bij aan een aangename woonomgeving waar zowel jong als oud zich thuis voelen. Samen werken we aan het realiseren van deze doelen, om te voorzien in de behoefte om zelfredzaam te blijven en een gevoel van gemeenschap te behouden.

4

Duurzaam Zwolle Zwolle streeft naar een duurzame deltastad waar water en groen een grote

aantrekkingskracht hebben en een positieve invloed hebben op de omgeving. Wonen in de nabijheid van water wordt hoog gewaardeerd en Zwolle wil dit bevorderen met aandacht voor natuurbehoud en duurzaam gebruik van ruimte en energie. Het besef van waarde van groen en water omvat ook een betere voorbereiding op nadelige effecten van klimaatverandering. Daarom zijn klimaatadaptatie, energietransitie en circulariteit belangrijke onderwerpen in de woonopgaven van Zwolle.

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

20

StadsRuit Holtenbroek, een gebied in Zwolle langs de Zwartewaterallee, ondergaat een transformatie naar een stedelijke omgeving met diverse voorzieningen, waaronder scholen en kantoren, zoals het ROC Deltion College. Deze ontwikkeling omvat meer dan alleen stedelijke expansie; Het beoogt Holtenbroek te verbinden met het bredere stedelijke gebied binnen de StadsRuit, waardoor het niet langer wordt beschouwd als de rand van de stad, maar als een vitaal en duurzaam stadsdeel dat zich tussen stad en landschap bevindt, tussen twee sub-urbane stadsdelen aan weerszijden. Om te voorzien in de groeiende behoefte aan ruimte in een stad die steeds compacter wordt, wordt gekeken naar het stapelen van functies en het creëren van meer hoogbouw. Hoogbouw wordt gezien als een manier om efficiënter met de beschikbare ruimte om te gaan en draagt bij aan de ambitie en trots van de stad. Niet elke locatie leent zich echter voor hoogbouw, en daarom worden alleen plekken geselecteerd die geschikt bevonden worden, vooral bij belangrijke knooppunten van openbaar vervoer en infrastructuur.

2. Beleidsdoelstellingen- en ambities

effecten zoals wind, zon en visuele impact worden beoordeeld. De stad streeft naar een hoge beeldkwaliteit van de hoogbouw, die harmonieert met de omgeving en zowel professionals als inwoners en gebruikers betrekt bij het gesprek over omgevingskwaliteit. Al met al draagt deze ontwikkeling bij aan een groeiende stad waar vitaliteit, duurzaamheid en leefbaarheid centraal staan, terwijl de unieke kwaliteiten van Holtenbroek behouden blijven.

Belangrijkste uitgangspunten bij hoogbouw • • • • • • • •

Bij voorkeur onderdeel van een stedelijk ensemble; Minimale verhouding breedte – hoogte is 1:3; Altijd een driedeling, hetzij horizontaal (stapelen) of verticaal (opdelen); Alzijdige uitstraling, alle kanten zijn voorkanten van het gebouw; Publieke begane grond en bij voorkeur ook de eerste verdieping; Mix aan functies; Menselijke maat en schaal, variatie en afleesbare eenheden in de opbouw; Onderzoek verrichten naar schaduwwerking en windval.

De voorgestelde ontwikkelzones, zoals de Stadskrans en Stadsruit, bieden hiervoor geschikte mogelijkheden. Deze zones fungeren als katalysator voor nieuwe vormen van wonen, werken en voorzieningen die gekoppeld zijn aan belangrijke hoofdinfrastructuur, wat de bereikbaarheid ten goede komt. In het streven naar verdichting worden ook collectieve, duurzame en efficiënte energiesystemen als kansrijk beschouwd. Belangrijk is dat de hoogbouw van toegevoegde waarde is voor de biodiversiteit en dat de gebouwen in termen van maat en schaal passen bij hun omgeving. Dit wordt getoetst aan de hand van een hoogbouweffectrapportage, waarin mogelijke

Gebiedsvisie Voor de Zwartewaterallee is in 2020 een gebiedsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. In deze visie zijn waarden en uitgangspunten voor nieuwe ontwikkelingen geformuleerd. De Havezate locatie is onderdeel van de stadsallee en

Afbeelding: De ruimtelijke koers van Zwolle | Gemeente Zwolle

21

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

22

is één van de locaties die in de gebiedsvisie zijn aangewezen voor het realiseren van betekenisvolle ruimtelijke accenten: ‘De knooppunten langs de Zwartewaterallee zijn aanleiding voor een ruimtelijk accent gecombineerd met stedelijk programma en maken een hogere dichtheid in de stad mogelijk.’ Dit ruimtelijk accent wordt in de gebiedsvisie gedefinieerd als een ‘hoogteaccent op wijkniveau’ waar 14 lagen / 45 meter hoog gebouwd kan worden.

Ruimtelijke massa Iconisch, divers en passend in het stadslandschap. Zichtbare stedelijke functies maken deel uit van het stedelijk netwerk, met alzijdige volumes die aansluiten op de openbare ruimte.

Stadsallee

Duurzaamheid Compact stedelijk woon en werkgebied waardoor een duurzaam en intensief gebruikt stedelijk netwerk en voorzieningen; ontwikkeling in samenhang met inrichting openbare ruimte, natuurinclusief & klimaatadaptief, compact stedelijke groene hoven.

Voor de stadsallee in het algemeen en ingezoomd op aspecten die relevant zijn voor de Havezate locatie worden in de gebiedsvisie de volgende uitgangspunten geformuleerd. Stedelijk wonen Gestapelde woonmilieus en levendige en representatieve plinten. Programma voor de buurt (zoals zorg, detailhandel en horeca). Openbare ruimte stadsallee Compact stedelijk, sfeer Holtenbroek; versterking van de kwaliteit en samenhang van de leefomgeving.

Mobiliteit Veilig en gebruiksvriendelijk verkeerssysteem, effectieve auto-ontsluiting, stimulering fietsgebruik, voldoende parkeercapaciteit, deelgebruik met bestaande parkeervoorzieningen.

Als onderdeel van het toekomstperspectief voor de stadsallee wordt geschetst: ‘Het toevoegen van vooral nieuw woonprogramma biedt kansen om het draagvlak voor de bestaande voorzieningen te verbeteren en deze toegankelijker te maken. De Stadsallee als drager voor een duurzaam sociaal maatschappelijk netwerk, zorg voor en met elkaar.’

2. Beleidsdoelstellingen- en ambities

23

Mobiliteitsvisie 2020 – 2030

Archeologie

Met het mobiliteitsconcept van de Havezate, sluiten we aan bij de mobiliteitsambities van de stad, zoals vastgelegd in de mobiliteitsvisie 2020-2030. In deze visie wordt sterk ingezet op de vernieuwing van mobiliteitsoplossingen die bijdragen aan een gezondere leefomgeving, zoals het stimuleren van lopen, fietsen en gebruik van openbaar vervoer. Aanvullend op de mobiliteitsvisie is ook in de gebiedsvisie mobiliteit opgenomen. Ook deze uitgangspunten worden meegenomen in het mobiliteitsconcept Havezate.

In het huidige bestemmingsplan ‘’Holtenbroek’’ is een gedeelte van de locatie aangeduid als zijnde van archeologische waarde.

STOMP principe In het kader van mobiliteit hanteert de gemeente Zwolle het STOMP-principe, wat staat voor Stappen, Trappen, Ov, Maas en tot slot de Privéautoh. Het project Havezate wordt conform deze STOMP-methodiek geïmplementeerd, waarbij ruimte wordt gecreëerd voor slimme en toekomstbestendige mobiliteitsoplossingen. De locatie biedt kansen voor de implementatie van een multimodale mobiliteitsoplossing, waaronder bijvoorbeeld de combinatie van wandelen, fietsen, openbaar vervoer en deelauto's, die aansluit bij de beoogde mobiliteitstransitie en tegemoetkomt aan de behoeften van de (oudere) doelgroep

Zwolle gezond De fysieke leefomgeving speelt een cruciale rol bij het bevorderen van de gezondheid van de inwoners. In de Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen wordt daarom gekozen voor een alomvattende aanpak die gericht is op het beschermen, bevorderen en faciliteren van een betere gezondheid voor alle bewoners van Zwolle. Gezondheid wordt beïnvloed door diverse factoren, en in Zwolle wordt het belangrijk geacht dat deze aspecten een significante rol spelen in de ontwikkeling van de stad: 'Zwolle Gezond'. Gezondheid staat in verbinding met verschillende thema's, zoals natuur (klimaatadaptatie, biodiversiteit, zoals beschreven onder het kopje 'natuur'), milieu, de bebouwing, voorzieningen, enzovoort. We stellen 'Zwolle Gezond' centraal als het leidende principe voor een veerkrachtig Zwolle in de toekomst. Vanuit deze basis streven we voortdurend naar situaties waarin alle belanghebbenden winnen. 'Zwolle Gezond' dient als richtlijn voor beslissingen met betrekking tot de fysieke leefomgeving.

Cultuurhistorie

Deelgebruik met bestaande parkeervoorzieningen

representatieve plinten

Zorg, detailhandel en horeca

Duurzaamheid Compact stedelijk woon- en werkgebied Duurzaam intensief gebruikt stedelijk netwerk en

Openbare Ruimte

voorzieningen; ontwikkeling in samenhang met inrichting openbare ruimte, natuurinclusief & klimaatadaptief

Stadsallee; multifunctioneel en levendig Compact stedelijk, sfeer Holtenbroek; ontwikkelingen versterken de kwaliteit en samenhang van de leefomgeving

Compact stedelijke groene hoven natuurinclusief & klimaatadaptief

Zichtbare stedelijke functies Als onderdeel van het stedelijk netwerk, alzijdige volumes in aansluiting op de openbare ruimte

Ge

Ontwikkeling in samenhang met inrichting openbare ruimte;

Cirkelgrafiek: Ons Zwolle van Morgen 2030: Beleidstekst (ruimtelijkeplannen.nl)

• sociaal • fysiek • verkeer • extern

Zwolle gezond

• zel lange fst r wo andig • sc nen h •w ole o • b ning n e e • b drijve n inn n klim enaa t

bo

uw en

Mobilit eit

Programma voor de buurt

&

Toereikende parkeercapaciteit

Gestapelde woonmilieus; levendige en

•b • b esc h • b ere ikb ru ik a • b ikb baa arh en aa rhe eid ut rh id tin eid g

Stedelijk wonen

Gro en, wa te r

Effectieve auto-ontsluiting, stimulering fietsgebruik

t aa im kl

ort or sp te vo • ruim n spel e oeten tm , on en egen • bew rvice, zorg • se els wink elijk gank • toe ikbaar • bere

Studenten, ondernemers, start-ups en grown-ups

voorzieningen

Veilig en gebruikersvriendelijk verkeerssysteem

& ting ich Inr

Innovatieve werk- en leeromgeving

Veiligheid

u ilie M

Mobiliteit

ht uc d • l elui r • g eu t • g sbes en g • a illin r •t

Programma

De cultuurhistorische waarden in Zwolle vormen een essentieel onderdeel van het fysieke kapitaal van de stad, zoals beschreven in de Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen. Het rijke erfgoed van Zwolle, bestaande uit waardevolle gebouwen, structuren, landschappen en archeologische vondsten, draagt niet alleen bij aan de historische en identitaire waarde van de stad, maar heeft ook een unieke aantrekkingskracht. Het behoud en koesteren van dit erfgoed zijn daarom leidende principes die worden geïntegreerd in alle (ruimtelijke) ontwikkelingen.

en om ork t • vo ontac c t rs me ekke rw eve t k zie

Riole

ri n g

a en

fv

al

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

24

Zwolse Adaptatiestrategie (ZAS) Het veranderende klimaat zal een impact hebben op iedereen, vooral in de deltastad Zwolle, waar water vanuit verschillende richtingen komt: van bovenaf, via de bodem, vanuit de Rijn en IJssel, het IJsselmeer en via de Vecht en de Sallandse weteringen. Door de steeds extremere weersomstandigheden kan het centrum van de stad te maken krijgen met overstromingen. Om tegen 2050 een stad te zijn die bestand is tegen het klimaat, groen is en leefbaar blijft, heeft Zwolle een eigen adaptatiestrategie ontwikkeld: de Zwolse Adaptatiestrategie. Met deze strategie en de voorgestelde oplossingen wil Zwolle haar inwoners en bedrijven een perspectief bieden op een veerkrachtig en aanpasbaar ingericht Zwolle. WBI maatregelen Voor diverse ontwikkelingen langs de Zwartewaterallee is een subsidieaanvraag ingediend in bij het Rijk in het kader van de Woningbouw Impuls. Gemeente Zwolle heeft een plan van aanpak opgesteld, waarin ook aanpassingen aan de infrastructuur zijn opgenomen. De kruising Monteverdilaan/ Zwartewaterallee zal worden aangepast. Dit sluit aan op het mobiliteitsconcept en op de routering in de wijk. In gevallen waar maatregelen de nieuwe situatie versterken, wordt met gemeente samengewerkt om de inpassing op de locatie te bekijken, met name gericht op groen/blauwe verbindingen. Dit kan tevens een positieve bijdrage leveren aan de biodiversiteit.

2. Beleidsdoelstellingen- en ambities

25

Natuur Kenmerkend voor de stad Zwolle is de aanwezigheid van een hoofdgroenstructuur (zowel binnen als buiten de stad Zwolle), waar bijvoorbeeld de ‘groene longen’ van Zwolle onderdeel van uitmaken. Deze hoofdgroenstructuur is voor Zwolle zeer waardevol. De stedelijke hoofdgroenstructuur bestaat uit een samenstel van groenelementen die gezamenlijk een betekenis hebben voor de stad als geheel. De hoofdgroenstructuur vervult meerdere functies: het draagt ruimtelijk of functioneel bij aan een min of meer aaneengesloten netwerk. Het is op stedelijk niveau in belangrijke mate structuur – en identiteitsbepalend; het behoort tot de belangrijkste recreatieve gebruiksruimtes op stedelijk niveau, begeleidt recreatieve routes, heeft een belangrijke betekenis voor de stedelijke ecologische structuur en draagt in belangrijke mate bij aan de leefbaarheid van de stad. Vanuit de omgevingsvisie wordt duidelijk dat ingrepen in de fysieke leefomgeving altijd zorgvuldig moeten worden uitgevoerd. Kortweg betekent dit dat de fysieke ingrepen in de leefomgeving netto kwalitatief niet ten koste mogen gaan van de landschappelijke kwaliteiten, de Zwolse hoofdgroenstructuur en de aanwezige natuurwaarden. In dat kader moet een toetsing worden uitgevoerd op de impact van de hoofdgroenstructuur en de bescherming van soorten.

Flora- en fauna & ambitie natuurinclusief bouwen Naast de geldende wettelijke kaders voor natuurbescherming, die vereisen dat onderzoek wordt gedaan naar soortenbescherming, streeft de gebiedsvisie naar het creëren van een leefbaar gebied dat bestand is tegen hittestress, wateroverlast en het bevorderen van biodiversiteit. In de bouwsector staat dit bekend als natuurinclusief bouwen.

Externe veiligheid Transport van gevaarlijke stoffen over weg, spoor, water en buisleidingen brengt risico’s met zich mee, omdat bij een ongeval gevaarlijke stoffen kunnen vrijkomen. Het risico voor personen die zich in de omgeving van een dergelijke transportroute bevinden, wordt omschreven als externe veiligheid (EV). Voor de geplande herontwikkeling van een woonzorgcentrum aan de Gombertstraat 350 in Zwolle zijn de externe veiligheidsrisico's als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen over de A28 onderzocht.

Geluid De voortdurende balans tussen het behouden van geluidsruimte voor functies die geluidshinder veroorzaken, zoals bedrijvigheid en verkeer, en het waarborgen van de leefbaarheid in gebieden met functies die gevoelig zijn voor geluid, zoals wonen, onderwijs en zorg, blijft een belangrijke

overweging bij plan- en beleidsvorming nu- en in de toekomst. De A28, Zwartewaterallee en Middelweg zijn specifieke aandachtspunten voor deze ontwikkeling, zowel vanuit beleid als vanuit de gebiedsvisie. Dit vereist nader onderzoek bij het opzetten van het bouwkundige- en landschapsontwerp.

Bodemkwaliteit en water Vanuit bodem- en waterperspectief is het essentieel dat de kwaliteit aansluit bij de beoogde functie. Voor wat betreft de bodem moet worden onderzocht of er sprake is van vervuiling en moet worden aangetoond dat de voorgestelde nieuwe bestemming geen risico's met zich meebrengt. Naast bodemonderzoek zijn er vanuit het Waterschap en de gemeente bepaalde richtlijnen gesteld, zoals de hemelwaterverordening, waaraan moet worden voldaan met betrekking Gaat door op de volgende pagina

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

26

tot waterberging. Voor dit Ruimtelijk Ontwikkelingsplan (ROP) is onderzoek uitgevoerd naar de benodigde berging van regenwater. Hiervoor is een watertoets uitgevoerd bij het waterschap om de relevante aandachtspunten voor de locatie vast te stellen.

Kenmerkend voor een veranderend klimaat zijn onder andere extreme regenbuien en langdurige hitte. Door hier bij het ontwerp rekening mee te houden, kunnen gebouwen en buitenruimten robuust en comfortabel worden ingericht.

Circulariteit In relatie tot andere bodemelementen, zoals kabels en leidingen, en boomwortels, moet worden beoordeeld of de locatie voldoende capaciteit heeft om water te bergen en te infiltreren.

Klimaatadaptatie We kunnen er niet meer omheen: de zomers worden droger en heter, terwijl we tegelijkertijd steeds vaker te maken krijgen met hevige regenval. Om ons aan te passen aan deze veranderingen is het cruciaal om goed voor onze bodem te zorgen. Een natuurlijke, gezonde bodem fungeert als een spons: het neemt water langzaam op en houdt het vast. Helaas leiden verharde oppervlakken zoals asfalt en tegels ertoe dat regenwater snel naar het riool wordt afgevoerd. Hoewel dit gangbaar is in onze dorpen en steden, heeft het ook nadelen. De riolering krijgt namelijk een enorme hoeveelheid water in één keer te verwerken, wat kan leiden tot wateroverlast. Dit is zonde, want de bodem kan juist veel water absorberen. Door water vast te houden kan het later, tijdens droge periodes, opnieuw worden gebruikt. Klimaatadaptatie biedt een kans om te innoveren. Het is van belang om in de visie te kijken hoe de nieuwe plannen kunnen bijdragen aan waterrobuuste en klimaatbestendige stedenbouw door de kwetsbaarheid voor klimaatverandering (zowel fysiek als mentaal) te verminderen en te profiteren van de kansen die een veranderend klimaat biedt. Het voorkomen van schade door extreme weersomstandigheden en het inrichten van de woon- en werkomgeving om mensen zo min mogelijk hinder te laten ervaren, zijn hierbij belangrijk.

Circulariteit is een cruciaal onderdeel van de duurzame ontwikkeling van Zwolle. In een circulaire economie wordt gestreefd naar het behoud van de waarde van grondstoffen, waarbij producten niet alleen worden gekocht en weggegooid, maar ook gedeeld, gehuurd of geleased kunnen worden. Nederland ambieert in 2050 een circulaire economie te zijn, waarin alles draait op herbruikbare grondstoffen en afval tot een minimum wordt beperkt. Als opdrachtgever streven wij naar een voorbeeldfunctie in onze bedrijfsvoering en projecten. We willen de stad en de regio inspireren om de transitie naar een circulaire economie te maken. Circulair bouwen omvat het ontwikkelen, gebruiken en hergebruiken van gebouwen, gebieden en infrastructuur zonder onnodige uitputting van natuurlijke hulpbronnen, vervuiling van de leefomgeving of aantasting van ecosystemen. Het streven is naar een bouwwijze die zowel economisch verantwoord is als bijdraagt aan het welzijn van mens en dier, zowel nu als in de toekomst. De inrichting van het maaiveld en de realisatie van gebouwen dienen gericht te zijn op het minimaliseren van materiaal-, energie- en transportbehoefte.

2. Beleidsdoelstellingen- en ambities

27

28

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

3

3. Participatie

29

Participatie

30

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

Door bureau Kickstart is een plan van aanpak (bijlage 11) opgesteld voor het participatietraject met de (buurt) bewoners en andere betrokkenen. Dit plan van aanpak is gebaseerd op een participatiesprint, waarbij bureau Kickstart en deltaWonen samen het project hebben doorgenomen en de koers- en strategie hebben bepaald. Vervolgens is er een participatieworkshop gehouden met verschillende stakeholders, waaronder een deel van het projectteam van de gemeente Zwolle.

3. Participatie

Tijdens de participatieworkshop is onderzocht wat er speelt en leeft in de omgeving van de Havezate, en zijn er aandachtspunten voor het participatieproces geformuleerd. Ook zijn er conclusies getrokken die de uiteindelijke participatieaanpak bepalen. Een uitgebreide terugblik op de sprint is beschikbaar in het participatiejournaal dat is toegevoegd als bijlage 12. Stakeholdergesprekken met de Ulu Moskee, de omwonenden van de Gombertstraat en de huurdersvereniging hebben plaatsgevonden nadat de huidige bewoners van de Havezate waren geïnformeerd. Na het vaststellen van het ruimtelijk ontwikkelplan zullen nieuwe participatiemomenten worden ingepland. De uitkomsten van deze participatiemomenten zullen belangrijke elementen bieden voor het verdere ontwerpproces en het omgevingsplan. Plan Het volledige participatieplan en het uitgewerkte participatiejournaal is al bijlage aan deze ROP toegevoegd en bestaat uit de volgende onderdelen: 1. 2. 3. 4. 5.

Terugblik op de participatiesprint; Aandachtspunten voor participatie en communicatie en conclusies participatiesprint; Participatiestrategie; Participatiemiddelen; De planning op hoofdlijnen.

Op de volgende pagina’s zijn de belangrijkste participatiemomenten benoemd en is opgesomd welke informatie hieruit naar voren is gekomen. Deze noemen wij de rode draad vanuit het participatie traject. Vervolg De participatieaanpak is met de gebiedsvisie gestart in 2019. Met het plan Havezate is dit eind 2021 vervolgd voor de locatie. Tot en met het ROP hanteren we de aanpak zoals u die in de beschrijving en in bijlage 11 vindt. Voor het vervolg op de ROP-fase stappen we over op de Hanza! Zwolle-methode. Dat betekent

31

dat we met het uitvoeren van de ruimtelijke onderzoeken en het proces om te komen tot een omgevingsplan dit middel inzetten en daarmee met alle stakeholders een navolgbaar proces kiezen. Vanaf medio 2024 wordt hiermee gestart.

Participatie vanuit gebiedsvisie Alle ideeën en plannen voor de Zwartewaterallee zijn al enkele jaren in ontwikkeling en zijn vastgelegd in een gebiedsvisie. Dit proces omvatte een participatietraject voor de visievorming van de Zwartewaterallee. Voor de uitwerking van deze visie zijn verschillende plots geïdentificeerd, waarvoor communicatie- en participatieplannen zijn opgesteld. Havezate is een van deze plots. De gemeente Zwolle hanteert een participatieladder met vijf treden, waarbij elke trede een verschillend niveau van invloed van bewoners aangeeft: informeren, raadplegen, adviseren, coproduceren en meebeslissen. In de meeste landelijke ontwikkeltrajecten, waaronder die in Zwolle, worden vooral de eerste drie treden gebruikt bij participatie met niet-direct betrokkenen. Deze treden zijn ook toegepast voor de participatie rondom de Zwartewaterallee.

32

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

Borgen opbrengst Om te waarborgen dat de verzamelde input effectief wordt geïntegreerd in de plannen, zijn verschillende stappen ondernomen:

Participatie specifiek Havezate Participatiestrategie Vanuit een grondige omgevings- en plananalyse is een participatiestrategie ontwikkeld die begint met gerichte gesprekken en vervolgens uitmondt in een breder participatietraject. Dit is van cruciaal belang gezien de diverse doelgroepen die betrokken zijn bij De Havezate, waaronder de Moskee, omwonenden, en belangenverenigingen zoals de Fietsersbond en Zwolle Groenstad. Omdat het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan (ROP) halverwege het participatieproces ter beoordeling naar de gemeente gaat, is het essentieel dat we voor die tijd deze stakeholders nauwkeurig hebben geraadpleegd. Na deze specifieke gespreksrondes wordt het brede participatieproces ingezet. Participatiemomenten Het participatieproces voor het eerste deel van de ontwikkeling heeft plaatsgevonden. Na vaststelling ROP wordt het participatietraject weer verder opgepakt waarbij ook het voorlopige ontwerp (VO) wordt gepresenteerd. Het bijgevoegde participatiejournaal geeft een uitgebreid beeld van de participatiemomenten die al hebben plaatsgevonden en welke input participanten reeds hebben gegeven. De uitkomsten daarvan hebben invulling gegeven aan het verdere ontwerpproces. De volgende momenten hebben plaatsgevonden:

3. Participatie

11 januari 2023

1.

Informatiebijeenkomst bewoners Havezate

18 april 2023 Informatiebijeenkomst directe buren Havezate

2.

25 mei 2023 Gesprek met klankbordgroep Havezate 3.

1 mei 2023 en 4 juni 2023 In gesprek met de Ulu Moskee

Toegestuurde video Presentatie ledenbijeenkomst Ulu Moskee

13 juni 2023 Informatiebijeenkomst bewoners en buurtbewoners Havezate

Een interne werksessie is georganiseerd met het projectteam, bestaande uit vertegenwoordigers van deltaWonen, Nijhuis, de gemeente en eventuele ontwerpers. Tijdens deze sessie is de verzamelde input besproken en is onderzocht hoe deze input kan worden geïntegreerd in de plannen. Besluiten over de implementatie van de omgevingsinput zijn genomen door deltaWonen. Er is gestart met het opstellen van het participatiejournaal. Dit verslag zal het participatieproces tot nu toe beschrijven, inclusief de verzamelde input en de beslissingen die zijn genomen door deltaWonen, samen met de redenen daarvoor. Dit verslag zal dienen als leidraad bij verdere besluitvorming. Er zijn gesprekken gevoerd met stakeholders om de vertaling van de input uit het participatieproces te presenteren. Op deze manier wordt de betrokkenheid van belanghebbenden bij de ontwikkeling van de plannen gewaarborgd.

Rode draad opbrengst tot nu toe Er is een duidelijk verschil in wensen, zorgen en dromen tussen de huurders (huidige bewoners van De Havezate) en de buren/omwonenden. Huurders maken zich vooral zorgen over de verhuizing, maar kijken ook uit naar een comfortabele nieuwe woning. Omwonenden maken zich zorgen over de bouwoverlast in de nu al vrij smalle straten en over de gefaseerde (lees: langdurige) sloop- en nieuwbouw. Ook zijn er zorgen over toenemende parkeerdruk en foutparkeerders. Zaken als bezonning (ook in relatie tot zonnepanelen Ulu moskee) en inkijk/privacy zijn onderwerpen

33

van gesprek en worden nader uitgezocht in het planproces. Buurtbewoners zien ook positieve punten en kansen door de herontwikkeling: meer speelmogelijkheden in de buurt, meer groen om in te verblijven (wens is wel dat er ook groen komt aan de Gombertstraat komt in plaats van vooral aan de Zwartewaterallee) en ruimte voor een buurtvoorziening. (Zie tabel volgende pagina)

Participatie uitwerking naar het plan Tijdens de kick-off in de vorm van een participatieworkshop met het projectteam zijn de belangrijkste speerpunten en kwesties rondom de ontwikkeling van de Havezate bepaald. Voordat deze punten verder zijn uitgewerkt, is ook het doel van de participatie besproken en wanneer deze als succesvol zou worden beschouwd. Volgens de bevindingen van de workshop zou de participatie als geslaagd worden beschouwd indien: •

•

•

Het plan voor de Havezate verrijkt is met kennis en inzichten uit de directe omgeving, inclusief huurders en omwonenden. Betrokkenen en omwonenden zich betrokken voelen vóór, tijdens en na de ontwikkeling, waarbij ze zich gehoord voelen en begrip hebben voor de gemaakte keuzes. Het belangrijkste resultaat is een breed gedragen en passend plan voor de ontwikkeling van de Havezate, met een soepele besluitvorming.

Issues De top 3 grootste issues die tijdens de workshop naar voren zijn gekomen, zijn als volgt:

1. Hoogte / hoogbouw, 2. Parkeren, 3. Bouwoverlast.

Gaat door op de volgende pagina

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

34

3. Participatie

35

Issue

Participatie

Communicatie

Opmerkingen

Bouwhoogtes en bouwvolumes

Hoewel er niet over bouwhoogtes en –volumes meegedacht kan worden, is het goed om deze thema’s met name in de één-op-één gesprekken met het bestuur van de Moskee en de bewoners van de twee-onderéénkapwoningen aan de Gombertstraat aan bod te laten komen. In deze gesprekken draait het met name om het bieden van een luisterend oor en het goed beargumenteren van de gemaakte keuzes.

Met name over communiceren. Bijvoorbeeld door effecten van bouwhoogtes op bezonning te tonen.

Schuiven in woonlagen is niet bespreekbaar, aantal woonlagen en bouwhoogtes staan vast.

Beeldkwaliteit

Door middel van referentiebeelden met deelnemers nadenken over de beeldkwaliteit, wat vindt men mooi/niet mooi? De afweging wordt uiteindelijk door de architect gemaakt, later in het proces.

Parkeren

Met het bestuur van de Moskee in gesprek over mogelijkheden om parkeerplaatsen te delen (buiten gebedsuren om). Met de buurt nadenken over type parkeerplaatsen: langsparkeren of steekvakken.

Mobiliteit

Ophalen hoe huurders en omwonden staan tegenover het gebruiken van deelmobiliteit en welk type deelmobiliteit geschikt zou kunnen zijn. Dit kan onderdeel zijn van een werksessie/ thematafelcafé, bijvoorbeeld door het thema mobiliteit aan één tafel tijdens de sessie te bespreken.

Gebruik en inrichting van het park

Open voor participatie. In werksessies/ thematafelcafé hierover in gesprek met huurders én omwonden door keuzes voor te leggen, referentiebeelden te gebruiken en gezamenlijk te brainstormen over de look & feel van het groen. De sessie/het thematafelcafé organiseren we in samenwerking met de landschapsontwerper.

Er is een aantal kaders (zie onder), maar dit onderwerp leent zich goed voor participatie. • Er mogen geen speeltoestellen komen in het park, wel speelaanleidingen. • Gekapte bomen moeten één-op-één teruggeplaatst worden, maar niet alle bomen mogen gekapt worden. • Het groen moet ontmoeting stimuleren.

Voorzieningen

Open voor participatie. In werksessies/ thematafelcafé met huurders én omwonenden nadenken over het type voorzieningen dat kan worden toegevoegd in de plint. Uitvragen waar de behoefte ligt, maar tegelijkertijd helder zijn over wat er wel en niet kan.

Er is een aantal kaders m.b.t. dit thema (zie onder), maar dit onderwerp leent zich goed voor participatie. • Er komt geen supermarkt. • Voorzieningen moeten een bijdrage leveren aan de buurt. • Ambitie om de Havezate te verbinden met de buurt d.m.v. voorzieningen.

Bouwoverlast

Vooral over informeren. Wel goed om in enkele één-op-één gesprekken stil te staan bij dit onderwerp.

Aantal parkeerplaatsen staat niet ter discussie, maar is middels de parkeernorm vastgelegd.

Communicatie met name zodra de ontwikkeling van start gaat en gericht op heldere informatie over wegafsluitingen en tijdelijke verkeerssituaties e.d.

Goed over communiceren.

Bouwoverlast geldt niet voor de hele buurt, maar enkele omwonenden gaan zeker veel en lang overlast ervaren. Met deze omwonenden in nauw contact blijven.

36

Gebaseerd op de besproken kwesties uit de participatieworkshop, zijn er verschillende gesprekken gevoerd met belanghebbenden. Uit deze gesprekken is de aanvullende wens naar voren gekomen om de toekomstige beeldkwaliteit vroegtijdig aan de belanghebbenden te presenteren. Met name de bewoners van de tweeonder-een-kap woningen aan de Gombertstraat hechten veel belang aan het vooraf kennen van het uiterlijk van de toekomstige bebouwing. Ook de huidige bewoners van de Havezate zijn nieuwsgierig naar verdere details. Daarnaast wordt de vormgeving en inrichting van het park als cruciaal beschouwd, evenals het gebruik ervan door de omwonenden. Deze drie belangrijke punten zijn meegenomen in het verdere ontwerpproces en zullen uiteindelijk worden voorgelegd aan huurders, omwonenden en andere belanghebbenden als afsluitend onderdeel van het participatietraject VO-fase, zodra het ruimtelijk ontwikkelplan gereed is. In het hoofdstuk 'Planopzet' wordt het plan aan u als lezer gepresenteerd, waarbij de ruimtelijke ambities en kwaliteit zijn onderbouwd. Hierin zijn de genoemde zorgen tijdens het ontwikkelingsproces in acht genomen of is er bewust van afgeweken.

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

3. Participatie

37

38

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

4

4. Doelgroepen, programma en functies

Doelgroepen, programma en functies

39

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

40

Programmatisch en ruimtelijk gezien zal de ontwikkeling op de Havezate locatie leiden tot een duurzaam, sociaal en maatschappelijk netwerk. Het project omvat huurwoningen in een sociale categorie, waarbij betaalbaarheid een belangrijk uitgangspunt is. Een deel van het huidige gebouwcomplex wordt gesloopt en door een zorgvuldige positionering van nieuwbouw wordt het omgevormd tot een aantrekkelijk, compact stedelijk woongebied met alzijdige volumes in een collectieve buitenruimte. Hierbij wordt gebruik gemaakt van losse en individueel herkenbare bouwdelen op menselijke schaal, met plattegronden die goed zorgen voor onderling contact en zorg voor elkaar, zowel nu als in de toekomst.

Het project omvat gestapelde woonmilieus, waaronder begeleid wonen en beschermd wonen en wonen met de mogelijkheid voor zorg aan huis. De nieuwbouw (bouwdeel 3 t/m 7) betreft betaalbare huurappartementen, voor bewoners die

de cliënten mogen gewoon naar buiten. Mensen zijn zelfredzaam en kunnen zichzelf in veiligheid brengen bij calamiteiten. Het zorgaanbod is ondersteunend aan de cliënt en op afroep beschikbaar.

zelfstandig wonen maar ook collectieve en

De vier maisonettewoningen betreffen huur-

individueel zorg gerelateerde service ontvangen. Dit type appartementen wordt ook wel

woningen (in blok 7) die beschikbaar worden

aanleunwoning of serviceflat genoemd. Het gebruik van de recreatieruimten, theater, kapper en andere aanwezige gemeenschappelijke voorzieningen behoren tot de collectieve voorzieningen. Huishoudelijke hulp is een voorbeeld van een individuele voorziening. In de serviceflats wordt ook zorg aangeboden aan de bewoners die op afroep beschikbaar is. De beoogde doelgroep is: • •

Senioren in de leeftijd van boven de 55 jaar waarbij de zorg op afroep beschikbaar is. Cliënten van het RIBW Overijssel. Dat zijn mensen met een psychische stoornis. Mensen verblijven op een open afdeling en

gesteld voor bovenstaande doelgroep en/of mantelzorgers of jongeren < 27 jaar. De gebouwen worden voorzien van levendige en representatieve plinten waarbij op de begane grond op veel plekken woningen met de voordeur aan de straat worden gerealiseerd en algemene voorzieningen bij de centrale entrees worden gepositioneerd. Deze aanpak wordt in de gebiedsvisie ook als gewenst beschreven onder het 'Programma voor de buurt'. De inrichting van de collectieve buitenruimte draagt aanzienlijk bij aan de levendigheid van de locatie en de samenhang van de leefomgeving. De woonpaden die alle gebouwen en verblijfsplekken in het gebied met elkaar verbinden, hechten zich zowel aan de Gombertstraat als aan de Monteverdilaan en de

4. Doelgroepen, programma en functies

Zwartewaterallee. De te realiseren woontoren op de locatie wordt een van de ruimtelijke accenten aan de Zwartewaterallee als onderdeel van het stedelijk netwerk. Het toevoegen van een dergelijk programma aan de stad vereist zorgvuldige aandacht, omdat de extra woningaantallen ruimte vragen voor bijvoorbeeld groen, parkeren en waterberging. Dit vraagt een precies inzicht in het programma. Het plan voor de Havezate voorziet in sloop en nieuwbouw van woningen. Momenteel zijn er 292 woningen aanwezig, waarvan 168 sociale woningen van deltaWonen, 25 woningen in VVE Gombert (vijf koop en twintig huur) en 99 woningen zijn eigendom van Driezorg. In de nieuwe situatie zullen er 104 extra woningen worden toegevoegd. De nieuwbouw voorziet in 272 appartementen voor 1 en 2-persoons huishoudens. Het gebruiksoppervlak per appartement varieert tussen de 50 en 70 m2. Samen met de 124 woningen die behouden blijven

41

in de bouwdelen 1 en 2 van de huidige bebouwing zal het totale aantal woningen in de Havezate straks 396 bedragen. Binnen het complex van de Havezate worden voorzieningen beschikbaar gesteld voor de huidige en toekomstige bewoners van het complex. Het al aanwezige restaurant/café en theater blijven bestaan. Evenals maatschappelijke functies zoals een kapper en een fysiotherapiepraktijk met fitnessruimte. Ook bij de nieuwbouw worden maatschappelijke functies en multifunctionele ruimtes gerealiseerd. Het gaat in alle gevallen om ondergeschikte, ten dienste van de bewoners van Driezorg en de nieuwbouw staande voorzieningen. Naast het programma voor de beoogde functies vragen ook bij dat programma behorende voorzieningen ruimte. Het gaat in ieder geval om ruimte voor parkeren, waterberging, nutsvoorzieningen, afvalverwerking en een kwalitatieve goede buitenruimte welke bescherming, comfort en plezier biedt.

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

42

4. Doelgroepen, programma en functies

Buurt Holtenbroek

Doelgroep Havezate

Programma

De buurt, gelegen in het zuidoostelijke deel van de wijk Holtenbroek, telde op 1 januari 2022 een inwoneraantal van 3.149. Belangrijke voorzieningen in de buurt zijn onder andere het Deltion College, een regionaal opleidingencentrum voor middelbaar beroepsonderwijs en volwasseneneducatie, de woonzorgcentra Fermate en Havezate, en twee moskeeën. Hoogbouw vormt ruim driekwart van de woningvoorraad. Ongeveer tweederde van de woningen in Holtenbroek IV is gebouwd in de jaren zestig van de vorige eeuw. Vergeleken met Zwolle als geheel heeft deze buurt een hoge bevolkingsdichtheid en een hoog percentage bewoners met niet-westerse achtergrond. Werkloosheid en huishoudens met een laag inkomen komen hier bovengemiddeld voor.

De doelgroep voor de Havezate wordt gevormd door mensen van 55 jaar en ouder, wat in lijn is met de huidige huurders van het complex. Deze mensen moeten zelfstandig kunnen wonen, maar mogelijk in de toekomst zorgbehoevend worden. DeltaWonen heeft een gemixte verdeling van doelgroepen in haar portefeuille. Binnen de categorie 55+ kan dit verder worden onderverdeeld in leeftijdscategorieën zoals 55-65 jaar, 65-75 jaar, 75-85 jaar en 85 jaar en ouder.

Voor de Havezate-locatie staat sloop en nieuwbouw van woningen gepland. Momenteel zijn er 292 woningen aanwezig, waarvan 168 sociale woningen van deltaWonen, 26 woningen die door deltaWonen worden verhuurd aan het RIBW, en 99 woningen eigendom zijn van Driezorg. In de nieuwe situatie zullen er 104 extra woningen worden toegevoegd, waardoor het totale aantal woningen op 396 uitkomt.

Demografische gegevens wijk Holtenbroek Sinds 2003 heeft de wijk Holtenbroek ingrijpende veranderingen ondergaan. In dat jaar begon de vernieuwing en verbetering van de wijk. Er zijn woningen gerenoveerd, gesloopt en nieuwe woningen gebouwd, terwijl de openbare ruimte is opgeknapt. Deze voortdurende verbeteringen worden gezamenlijk gerealiseerd door bewoners, ondernemers, woningcorporaties en wijkorganisaties. Holtenbroek staat bekend als een groene wijk met speelveldjes en biedt onderdak aan mensen van verschillende afkomsten, leeftijden en gezinssamenstellingen, waardoor de wijk een diverse gemeenschap vormt. Deze diversiteit komt ook tot uiting in het winkelcentrum, waar exotische toko's naast oerHollandse supermarkten bestaan. De kerncijfers tonen aan dat meer dan een derde van de bewoners in de wijk ouder is dan 45 jaar, en dat iets meer dan de helft van de bewoners alleenstaand is. De bestaande hoogbouw in de wijk dateert grotendeels uit de jaren 50 en 60 en voldoet niet meer aan de huidige standaarden. Dit betekent dat veel bewoners mogelijk niet voor altijd in deze woningen kunnen blijven wonen.

De doelstelling van deltaWonen is om de huidige en toekomstige bewoners zo lang mogelijk in de woning te laten wonen, waarbij het mogelijk is om zorg af te nemen vanuit de naastgelegen Driezorg.

Bestaande situatie In het plan voor de Havezate worden dus 168 bestaande woningen gesloopt, deze bevinden zich in de bouwdelen 3, 4 en 5 (zie schets op pagina 10 – Eigendomssituatie). Het slopen van deze bouwdelen zal gefaseerd plaatsvinden, waarbij in de eerste bouwfase alleen een deel van bouwdeel 5 wordt gesloopt. Dit resulteert in een klein verlies van 9 verhuurbare woningen op dat moment. In de tweede bouwfase zullen bouwdelen 4 en 5 worden gesloopt, waardoor in totaal 118 woningen uit de huidige situatie worden verwijderd. Ten behoeve van de derde bouwfase zal ook het bestaande gebouw 3 worden gesloopt, waarbij het resterende aantal van 41 woningen op dat moment uit de woningportefeuille zal worden verwijderd.

Woningen per fase

Bouwfase 1 Sloop van 9 woningen en bouw van 103 woningen

Bouwfase 2 Sloop van 118 woningen en bouw van 111 woningen

Bouwfase 3 Sloop van 41 woningen en bouw van 58 woningen

43

Nieuwe situatie In de nieuwe situatie worden 272 betaalbare appartementen gebouwd. Hierbij kan worden gesproken over 168 vervangende nieuwbouwwoningen en 104 sociale eenheden die worden toegevoegd aan de woningmarkt. Samen met de 124 woningen die behouden blijven in de bouwdelen 1 en 2 van de huidige bebouwing (zie schets pagina 10), zal het totale aantal woningen in de Havezate straks 396 bedragen. Hierbij wordt een mix tussen sociale huurwoningen (van deltaWonen) en zorgwoningen (van Driezorg) gerealiseerd. Gebiedsvisie Vanuit de gebiedsvisie is een andere mix omschreven qua woningprogramma voor het totale Zwartewaterallee gebied. Met de Havezate wordt in grote mate invulling gegeven aan het vraagstuk rondom sociale woningbouw. Huidige huurders Binnen het plan wordt in de fasering rekening gehouden met het verhuizen van de huidige huurders. Door het realiseren van de woontoren en het naastgelegen gebouw wordt de situatie gecreëerd waarin de huurders van de bestaande bebouwing kunnen verhuizen naar de nieuwbouw, voordat wordt gestart met de sloop van de volgende fase. In het gehele plan is het uitgangspunt dat bestaande huurders slechts éénmaal hoeven te verhuizen. Dit kan binnen het plan zelf of naar een andere woningen in het bezit van deltaWonen.

44

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

4. Doelgroepen, programma en functies