ROP Havezate d.d. 26.06.2024

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

90

• •

in het omgevingsplan het gebied aan te wijzen als voorschriftengebieden; Er geldt een aanvullende bouweis ter voorkoming van letsel door scherfwerking; Er geldt vooralsnog geen gifwolkaandachtsgebied voor transportroutes.

laatvliegers, volgens het vleermuisprotocol. Het onderzoek heeft vastgesteld: •

•

Luchtkwaliteit Het luchtkwaliteitsonderzoek richt zich op de haalbaarheid van het project in relatie tot fijnstof emissie van omliggende wegen. Het plan zelf draagt niet significant bij aan luchtverontreiniging. Verkeersgegevens uit het Regionaal Verkeersmodel Overijssel en de NSL monitoringtool zijn gebruikt om de fijnstof emissie te achterhalen. De berekende concentraties stikstofdioxide en fijnstof voldoen aan de normen van de Wet milieubeheer en worden naar verwachting in de toekomst ook in overeenstemming gebracht met de WHOadviezen. De sloop en nieuwbouw heeft geen significante negatief effect op de luchtkwaliteit in het gebied.

Gebiedsbescherming Het projectgebied ligt niet direct bij een Natura 2000-gebied. Berekeningen tonen aan dat de stikstofdepositie geen significante negatieve effecten heeft op Natura 2000-gebieden. Ook bevindt het projectgebied zich niet binnen het Natuurnetwerk Nederland, waardoor er geen aantasting is van de wezenlijke kenmerken en waarden ervan.

Flora- en fauna Er is een ecologisch onderzoek uitgevoerd naar verschillende habitat types en diersoorten, met specifieke aandacht voor marterachtigen, gierzwaluwen, vleermuizen en huismussen. De voorgenomen activiteiten kunnen mogelijk verstoring of sterfte van vleermuizen veroorzaken en vaste rust- of verblijfplaatsen beschadigen. Daarom is er nader onderzoek uitgevoerd naar gebouw-bewonende soorten, zoals dwergvleermuizen, meervleermuizen en

•

•

De aanwezigheid van zomer- en winterverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis, maar geen essentiële vliegroutes. Geen paarroepjes of baltsgedrag zijn waargenomen, en er zijn geen belangrijke jachtgebieden of vliegroutes in het plangebied. Enkele verblijfplaatsen gaan verloren door de geplande ingreep, waarvoor een ontheffing is aangevraagd. Er zijn geen vliegroutes met regelmatig passerende vleermuizen aangetroffen.

Het inventarisatieproces is een momentopname, en hoewel sommige soorten mogelijk niet zijn waargenomen, is dit acceptabel volgens de inventarisatieprotocollen. Er is voldaan aan de zorgplicht zoals vereist door de Wet natuurbescherming. Voor de aangetroffen beschermde soorten is een ontheffing aangevraagd.

Bomen In het plangebied van Havezate bevinden zich waardevolle bomen waarvan enkele worden verwijderd om ruimte te maken voor nieuwe woningen. Aan de hand van de uitgevoerde bomeninventarisatie is bepaald welke bomen in de hoofd- en nevenstructuur vallen. De informatie over de verschillende bomen in het plan is afkomstig van het onderzoek van Laan Boomadvies. In de bomeninventarisatie is gekeken naar de status van de boom (waardevol) en naar de conditie van de boom. Door de inventarisatiegegevens te vergelijken met de ontwerptekening blijkt dat er enkele bomen gekapt moeten worden voor de nieuwbouw. Er zijn variantenstudies uitgevoerd om zoveel mogelijk bomen te behouden. Ook zullen enkele bomen vanwege hun slechte toekomstverwachting gekapt moeten worden. Alle te kappen bomen

6. Onderwerpen fysieke leefomgeving

worden gecompenseerd en krijgen een plek in het compensatieplan. De groenstructuur rondom Havezate wordt zorgvuldig onderhouden tijdens de bouwwerkzaamheden, waarbij DeltaWonen, Nijhuis en Incite samenwerken om de bomen gezond te houden. Het werkplan bomen (aanpak) beschrijft dit in het compensatieplan. Zoveel als mogelijk is het verplaatsen van bomen boven kap prioriteit. De verwijderde bomen worden na afloop van de bouw stapsgewijs vervangen voor herstel van de groenstructuur en aansluitend op de landschapsinrichting. Compensatie voor gekapte bomen, via herplanting of financiële middelen, wordt aangeboden aan de gemeente Zwolle. Nieuwe bomen, voornamelijk inheemse soorten, zullen worden geplant tussen parkeervakken en de randen van de locatie, wat een groene omgeving creëert en leefruimte biedt aan lokale diersoorten. Op deze manier wordt bijgedragen aan een gezonde leefomgeving.

Water Het waterbeheerbeleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta (WDODelta) en de gemeente Zwolle omvat verschillende richtlijnen en programma's die gericht zijn op het beheren en benutten van water in zowel bestaande als nieuwe stedelijke gebieden. WDODelta heeft in zijn Waterbeheerprogramma 2022-2027 en de Kadernotitie Stedelijk Water de gewenste situatie voor waterbeheer vastgesteld. Het beheer en onderhoud van wateren zijn in 2015 overgedragen van de gemeente Zwolle naar het waterschap. De gemeente Zwolle heeft haar waterbeleid vastgelegd in het Gemeentelijke Riolerings Programma 2022-2026 en de Hemelwaterverordening 2023, die tot doel hebben wateroverlast te beperken en schade door droogte te verminderen. Bij gebiedsontwikkelingen stelt de gemeente eisen aan de verwerking van hemelwater. Deze eisen omvatten onder andere de berging van 60 mm hemelwater binnen het plangebied, waarvan

91

20 mm in infiltratievoorzieningen en 40 mm elders. Ook moet na 2 dagen 60 mm berging weer beschikbaar zijn. Het waterschap heeft daarnaast een bergingsopgave vastgesteld voor neerslaggebeurtenissen, waarbij geen water in gebouwen mag komen en belangrijke wegen vrij moeten blijven van water. Daarnaast hanteert gemeente een algemeen Programma van Eisen voor de uitwerking van voorzieningen. De belangrijkste aanvullende eisen hieruit zijn: • •

Infiltratievoorzieningen moeten een ledigingstijd hebben van maximaal 48 uur; Afkoppelen van verharde oppervlakken op een infiltratievoorziening binnen de perceelsgrens mag alleen van oppervlakken waarvan relatief schoon water wordt verwacht (dak, terras, parkeerplaats etc.);

Door het waterschap Drents Overijsselse Delta (hierna WDOD) is tevens een bergingsopgave vastgesteld. Dit is een bui die eens per 100 jaar wordt overschreden. Er wordt rekening gehouden met een bui van 111 mm in 48 uur. De toegestane afvoer in deze neerslagsituatie is 1,6 L/s/ha. Er mag bij deze bui geen water in gebouwen komen en belangrijke ontsluitingswegen blijven vrij van water. In tabel 2 wordt aangetoond door STOWA statistieken dat op basis van deze uitgangspunten een bui van 111 mm in 48 uur leidt tot een bergingsopgave van 80 mm. Het plangebied biedt verschillende mogelijkheden voor waterberging, zoals bovengrondse wadi's en ondergrondse voorzieningen zoals infiltratiekratten en Watertables. Deze oplossingen moeten voldoen aan de bergingsvereisten van zowel de gemeente als het waterschap. Met een gedegen planning en diverse infiltratiemethoden kan voldaan worden aan de bergingsopgave en de eisen voor waterbeheer in het gebied (zie hiervoor de plankaart in bijlage 20).

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

92

Huishoudelijk afvalwater Ten aanzien van het huishoudelijk afvalwater heeft de gemeente aangegeven dat al het afvalwater moet worden aangesloten op het gemeentelijk gemengd riool in de Gombertstraat. Aansluiten op het gemeentelijk riool langs de Zwartewaterallee is niet toegestaan, aangezien dit riool op termijn wordt omgebouwd naar een regenwaterriool.

Hemelwater Het klimaat verandert, extreem weer komt steeds vaker voor. Daardoor neemt de kans op overlast en schade door hevige neerslag toe. Nieuwbouwprojecten zoals de Havezate bieden mooie kansen voor het aanleggen van waterberging. Het hemelwater bij de Havezate wordt afgekoppeld van het rioolsysteem. Water wordt op de eigen kavel opgevangen en zolang mogelijk vastgehouden. Dit is in lijn met beleid van de gemeente Zwolle en Waterschap Drents Overijsselse Delta. In het plangebied wordt hemelwater zoveel mogelijk geïnfiltreerd in de bodem door de verschillende infiltratievoorziening(en). Door het infiltreren van hemelwater en het tegengaan van de versnelde afvoer van hemelwater door verharding wordt voorkomen dat het watersysteem overbelast raakt. Daarnaast wordt het grondwater aangevuld en daarmee verdroging zoveel mogelijk voorkomen. Verder wordt binnen het plan geen gebruik gemaakt van uitlogende materialen om vervuiling van grond-/ oppervlaktewater zoveel mogelijk tegen te gaan. Tot slot verminderd de kans op wateroverlast door diverse voorzieningen. Het waterhuishoudkundig plan voor de Havezate wijst uit dat een combinatie van maatregelen noodzakelijk is om voldoende hemelwaterbergingscapaciteit te realiseren voor nu en in de toekomst.

In het plan is rekeningen gehouden met het realiseren van watertafels, wadi’s en waterbergende fundatie rondom de gebouwen om te voorzien in voldoende bergingscapaciteit bij regenpieken.

Door de manier van hemelwater berging zoals hierboven beschreven, kan worden gesteld dat dit een klimaat adaptief en duurzaam plan is en voldoet aan het beleid van gemeente en Waterschap. In de vervolgfase zullen in samenwerking met de gemeente de mogelijkheden worden verkend tot gezamenlijke waterberging langs de Zwartewaterallee en/of het naastgelegen perceel om de waterberging voor de wijk verder te versterken. Vervolg Voorafgaande het omgevingsplan wordt een integraal waterhuishoudkundig plan opgesteld waar de voorzieningen zijn ontworpen en getoetst aan de eisen van gemeente en waterschap. Daarbij ook de exacte invulling van de berging in wadi’s en overige functies en ook welke infiltratievoorzieningen het meest geschikt zijn om toe te passen in het plan. Aan de hand van een hoogteplan kan exact worden bepaald hoeveel berging op straat vastgehouden kan worden en hoeveel berging in de wadi’s en overige voorzieningen gerealiseerd kan worden. In het hoogteplan dient ook nader uitgewerkt te worden hoe het water binnen het plangebied blijft, zodat voorkomen wordt dat het water afstroomt naar de omgeving. Concreet wordt het volgende stappenplan voor het vervolg voorgesteld: •

•

•

6. Onderwerpen fysieke leefomgeving

Bodem Het bodemonderzoek, uitgevoerd door Dumea en bijgevoegd als bijlage 16, concludeert dat de bodem op de locatie geschikt is voor het beoogde gebruik. Er is geen bodemverontreiniging vastgesteld, waardoor op dit moment geen aanvullende maatregelen nodig zijn op basis van de Wet bodembescherming. Tijdens de bouwfase kan echter aanvullend onderzoek vereist zijn, zo ook voor afvoer van grond- en reststoffen.

uitwerking om te invulling te geven aan het eerste principe ‘voldoende sponswerking’: 1. 2.

Benutten / voorraad Vertragen / vasthouden (bijv. infiltratie /

3. 4.

grondwateraanvulling) Systeemberging (oppervlaktewatersysteem); Afvoeren via eigen watersysteem via aansluiting op het groenblauw netwerk

Met de verschillende nutspartijen is reeds contact geweest over de aandachtspunten voor de locatie. De uitwerking van deze gesprekken vindt u terug in bijlage 21 – Nuts- en aansluitingen.

In overleg met de gemeente Zwolle, moet op basis van het plan worden bepaald of we water kunnen benutten / op voorraad kunnen houden binnen het plan. De uitwerking omtrent infiltratie en afvoer van water zijn terug te lezen in de memo infiltratie – bijlage 7.

ZAS (Zwolse adapatatiestrategie)

Energie

Zwolle heeft het ZAS (Zwolse adaptatiestrategie) principe die ze hanteren voor nieuwbouwplannen in de stad, waarbij ze een voorkeursvolgorde hanteren hoe de groenblauwe inrichtingprincipes moeten werken.

Energietransitie betekent de overgang van stroom en warmte uit fossiele brandstoffen, zoals gas, kernenergie en steenkolen, naar volledig groene energie, zoals energie uit zon, wind, biomassa, de diepe ondergrond en water. De ontwikkeling naar een duurzame energievoorziening kent twee sporen: 1) verminderen van het energieverbruik en 2) de opwekking van duurzame energie (wind, zon, aardwarmte, waterkracht). Uitgangspunt is dat bij nieuwbouwontwikkelingen en herontwikkelingen deze minimaal energie neutraal zijn op gebiedsniveau.

Nuts

1.

2.

Definitief vaststellen eisen, wensen en randvoorwaarden ten aanzien van waterhuishouding; Parallel hieraan uitwerken integraal ontwerp openbare ruimte, waarbij rekening wordt gehouden met o.a. kabels en leidingen, WKO systemen, te handhaven en te planten bomen, aan te leggen riolering, bestaande op aan te sluiten maaiveldhoogtes en toekomstige maaiveldhoogtes.; Opstellen definitief waterhuishoudkundig plan in overeenstemming met eisen gemeente en waterschap.

93

3.

Voldoende ‘sponswerking’ door water te benutten, vast te houden of te vertragen (zie daarvoor memo waterinfiltratie); Groenblauw netwerk waarop ‘sponzen’ overtollig water kunnen afvoeren en waarin afvoer en berging plaatsvindt (inrichting WBI maatregelen op locatie Havezate); Noodventielen voor het groenblauwe netwerk en overloopgebieden waar water tijdelijk heen kan in extreme situaties (project overstijgende oplossing).

Het werken aan een groenblauw Zwolle draagt bij aan ruimtelijke kwaliteit, leefomgeving, gezondheid, biodiversiteit, vastgoedwaarde enz. In de combinatie van drie groenblauwe inrichtingsprincipes is de stad Zwolle robuust en heeft voldoende veerkracht om klimaatverandering (wateroverlast, hitte, droogte en gevolgen overstromingen) op te vangen. Voor de locatie Havezate moeten de volgende uitgangspunten worden meegenomen in de

Zoals in de stadsnotitie geschreven wordt er onderzocht of de het plan de Havezate kan deelnemen aan de aanleg van de stadswarmte in de wijk Holterbroek. Deze zal in de komende jaren worden aangesloten waarbij de Havezate een grote afnemer kan zijn. Een andere mogelijkheid zou kunnen zijn dat de opdrachtgever zelfvoorzienend wil worden en kiest voor WKO (warmte- en koudeopslag) installatie. De investeringskosten voor een dergelijk installatie kunnen bij een dergelijke projectomvang interessant uitpakken.

Gaat door op de volgende pagina

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

94

WKO installatie Een WKO-installatie functioneert door het gebruik van twee ondergrondse bronnen: een warme en een koude. In de winter pompt het systeem warm grondwater uit de warme bron en leidt dit door een warmtewisselaar om gebouwen te verwarmen. Het afgekoelde water wordt vervolgens teruggevoerd naar de koude bron. In de zomer fungeert de bron als koeling voor de woningen doordat koud water naar boven wordt gepompt en middels hetzelfde afgifte systeem koelt.

1.

Voor het plan de Havezate wordt een WKOinstallatie toegepast.

5.

2. 3.

4.

6.

Circulariteit Circulariteit betreft de circulaire economie, welke een essentieel onderdeel vormt van de duurzame ontwikkeling van de stad Zwolle. De circulaire economie is een economie waarin de waarde van grondstoffen zoveel mogelijk behouden blijft. Ook is het niet vanzelfsprekend meer dat producten worden aangeschaft en afgedankt, maar bijvoorbeeld worden gedeeld, gehuurd of geleased. Nederland wil in 2050 een circulaire economie zijn; een economie zonder afval, waarbij alles draait op herbruikbare grondstoffen. We maken de transitie van onze huidige take-make-waste, lineaire economie naar een circulaire. Voor onze eigen bedrijfsvoering en projecten waar we als opdrachtgever betrokken zijn, geldt dat we een voorbeeldfunctie willen vervullen. We willen de stad en de regio inspireren hoe de transitie naar een circulaire economie te maken. Onder Circulair bouwen verstaan wij het ontwikkelen, gebruiken en hergebruiken van gebouwen (mits geschikt voor de nieuwe functie), gebieden en infrastructuur zonder natuurlijke hulpbronnen onnodig uit te putten, de leefomgeving te vervuilen en ecosystemen aan te tasten. Bouwen op een wijze die economisch verantwoord is en bijdraagt aan het welzijn van mens en dier, hier en daar, nu en later. Deze is vertaald in de volgende ambities:

Reduceer de vraag naar grondstoffen door in het stedenbouwkundig ontwerp rekening te houden met optimale oriëntatie, verdichting en functiemenging. Reduceer de vraag naar mobiliteit en faciliteer duurzame alternatieven. Faciliteer het sluiten van kringlopen op de juiste schaal: water, voedsel en materialen, bijvoorbeeld door gebruik van biobased materialen. Reduceer de milieu-impact van materialen tijdens de nieuwbouw. Zorg voor flexibiliteit in het gebruik van gebouwen en openbare ruimten. Bied voldoende ruimte om te experimenteren in de circulaire economie, in bijvoorbeeld de afvalverwerking.

De inrichting van het maaiveld en de realisatie van de gebouwen moet er op gericht zijn om materiaal-, energie- en transportbehoefte zo veel mogelijk te verkleinen.

Circulaire sloop Uit onderzoek naar de huidige technische staat van het gebouw zijn een aantal mogelijkheden bekeken welke materialen uit de Havezate kunnen worden hergebruikt. Voorbeelden zijn: 1.

2. 3.

4.

5.

Beton laten vermalen tot puingranulaat en dit te gebruiken voor bijvoorbeeld bouwwegen of als fundatie onder nieuwe wegen. Waar mogelijk deuren hergebruiken als bijvoorbeeld kast- of bergingsdeuren. De betontegels die als bestrating in de gangen van de begane grond liggen kunnen eventueel hergebruikt worden als bestrating in de nieuw in te richten algemene tuinen. Het grind van de dakballast kan gewassen worden en opnieuw als grind elders gebruikt worden. De zonwering die nog goed en bruikbaar is, kan verkocht worden om opnieuw te gebruiken.

6. Onderwerpen fysieke leefomgeving

6.

7. 8.

Er wordt bekeken of waardevol groen hergebruikt kan worden op locatie of in de wijk. Rekken van fietsenstallingen kunnen worden hergebruikt. Indien er nog bruikbare kabelgoten aanwezig zijn kunnen deze hergebruikt of verkocht worden.

95

96

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

7

7. Proces en Organisatie

Proces en Organisatie

97

98

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

Dit Ruimtelijk Ontwikkelingsplan is het resultaat van een zorgvuldige samenwerking tussen diverse partijen, waaronder Sacon (architect), deltaWonen (opdrachtgever), Nijhuis Bouw (bouwer) en de gemeente Zwolle. Het proces heeft een grondige behandeling gekregen van alle belangrijke aspecten die afgewogen horen bij een project van deze omvang. De gebiedsvisie Zwartewaterallee heeft gediend als leidraad voor dit traject, waarbij de uitgangspunten en ambities zijn omgezet in een aantrekkelijke woonomgeving met inspraak van alle betrokken partijen. Het ROP dient als besluitdocument voor gemeente Zwolle, omdat na instemming de locatie geschikt is om planologische medewerking te verlenen, mits alle onderzoeken op het niveau van de Omgevingswet zijn uitgevoerd.

7. Proces en Organisatie

99

Bij elke stap in het proces is bewust gezocht naar een evenwicht tussen financiële haalbaarheid en de stedenbouwkundige inpassing op de beperkte locatie Havezate, opdat een gezonde woon- en leefomgeving wordt gerealiseerd. Hierbij stonden de essentiële aspecten van een gezonde leefomgeving altijd centraal; groen, verblijfzones en hittestress. Het primaire doel is om de gezondheidsbelangen van toekomstige bewoners voorop te stellen, waarbij een balans is gevonden door afweging van alle belangen. In zo'n proces zijn bepaalde keuzes onvermijdelijk en vergt zorgvuldige beslissingen om de kwaliteit te waarborgen. De vrij beperkte ruimte op de locatie, gecombineerd met alle beleidsdoelstellingen, zorgden voor aanzienlijke druk om alle afwegingen zorgvuldig te maken. Waar nodig werden aanpassingen in het plan gedaan, waarbij de architect zich heeft ingespannen om deze binnen de gebiedsvisie te integrere

Vervolgstappen ROP Het ruimtelijk ontwikkelplan wordt ter besluitvorming aangeboden aan het college van B&W en daarna aan de gemeenteraad. Participatie Na vaststelling van het ROP wordt het participatietraject verder conform Hanza! Zwolle uitgevoerd. Anterieure overeenkomst Tussen gemeente Zwolle en deltaWonen kan de anterieure overeenkomst worden opgesteld. Omgevingsplan & vergunning Vanaf medio april / begin mei kan worden gestart met het opstellen van het voorontwerp omgevingsplan. Deze kan definitief zijn (zonder bezwaren) voor de zomer 2025. Start bouw Het starten van de bouw is gepland in de periode september – november 2025, mits het omgevingsplan onherroepelijk is. Daarvóór moeten alle sloopwerkzaamheden gerealiseerd zijn.

100

Havezate | Ruimtelijk ontwikkelplan

7. Proces en Organisatie

Ligging in groter verband Bijlage 1

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

Bijlage 2

Akoestiek – Memo geluidluwe en bouwkundige maatregelen

Bijlage 3

Akoestisch onderzoek

Bijlage 4

Hoogbouweffectenrapportage

Bijlage 5

Inpassingsplan

Bijlage 6

Luchtkwaliteitsonderzoek

Bijlage 7

Memo infiltratie

Bijlage 8

Mobiliteitsplan Havezate

Bijlage 9

Nader ecologisch onderzoek

Bijlage 10

Onderzoek externe veiligheid

Bijlage 11

Participatie (plan van aanpak) Havezate

Bijlage 12

Participatiejournaal Havezate

Bijlage 13

Planning

Bijlage 14

Quickscan ecologie

Bijlage 15

Quickscan windhinder

Bijlage 16

Stikstofberekening

Bijlage 17

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 18

Zwolle bezonningsstudie

Bijlage 19

Watertoets

Bijlage 20

Plankaart waterinfiltratie

Op initiatief van:

In samenwerking met:

101