Nota van Uitgangspunten District Z | Werkplaatsen | Lurelui

Het groene busstation doet mee in de beleving van het Spoorpark. Vanuit het Spoorpark is het groene dak van de stationsoverkapping via trappen bereikbaar. Bovenop de overkapping wordt het Spoorpark doorgezet met een bomendak.

groene toren als stationsentree

Hanzelaan De Hanzelaan krijgt een nieuwe identiteit en sfeer door het toevoegen van een groen- en waterstructuur. Een weelderige groenzone en een stedelijke wadi zorgen voor een nieuw aantrekkelijk profiel met verblijfskwaliteit. De groenzone wordt ingeplant met diverse bomen en weelderige onderbegroeiing. De stedelijke wadi bestaat uit waterbergende plantvakken die eveneens bijdragen aan de groene sfeer van de Hanzelaan. Tussen de wadi en de groenzone is de fietsstraat gesitueerd. De fietsstraat is onderdeel van de nieuwe oostwest fietsroute. De parkeergarages aan de Hanzelaan zijn via de fietsstraat bereikbaar voor de auto. Aan de zijde van de nieuwe bebouwing zorgt een breed trottoir voor een levendige ruimte langs de plinten van de nieuwbouw. Op het trottoir is ruimte voor een terraszone aan de zuidgevel van de nieuwe bebouwing. Aan de zijde van de Hanzehoven maakt een breed trottoir het mogelijk om de plinten hier in de toekomst te verbeteren. Plaatselijk zal de 110 KV buisleiding in de Hanzelaan moeten worden verlegd om ruimte te maken voor de nieuwe inrichting en de nieuwe bebouwing. Voor het autoverkeer op de Hanzelaan komt een knip zodat het stationsplein het domein van de voetganger kan blijven. De verkeerskundige knip wordt wel toegankelijk voor veiligheidsdiensten, treinvervangend vervoer en vrachtverkeer met bestemming in het plangebied.

De locatie van deze knip wordt nader onderzocht.

aanlanding Passerelle

Binnenplein hallen Het bestaande binnenplein bij de hallen grenst aan de verschillende bestaande gebouwen. Twee nieuwe doorsteekjes verbinden het binnenplein met het Spoorpark; zo ontstaan er nieuwe dwaalroutes door het gebied. Het binnenplein heeft een intiem en informeel karakter waarbij de huidige industriële inrichting het uitgangspunt is. Het binnenplein wordt geactiveerd en ingericht door de verschillende functies die aan het binnenplein grenzen. Bomen en planten moeten het binnenplein op een informele manier een groener karakter geven. Aan het water Langs de Hanzesingel worden groene en toegankelijke oevers gemaakt. De groene plek aan het water is onderdeel van het Engelenpad. De oevers worden natuurvriendelijk door middel van steigers kan je dichtbij het water komen. Op de open en goed bezonde plek aan het water kunnen mensen rustig in de zon liggen. Een kleine uitspanning in het groen zorgt voor een programmatische invulling op die plek. Het oost-west fietspad is gesitueerd langs de brede groene plek aan het water en sluit aan op de fietsstraat in de Hanzelaan. Een kunstobject markeert het Engelenpad aan het water. klimaatadaptief plein bij de rode hal

51

Spoorpark onder de busbrug

plein rode hal

kunst langs Engelenpad

informele inrichting binnenplein

informele inrichting binnenplein

9.5 Bebouwing In District Z krijgt elk gebouw een mix van functies. De specifieke mix is voor ieder gebouw anders. Voor de nieuwbouw kan gedacht worden aan wonen, kantoren, hotel, studenthotel en (stationsgerelateerde) voorzieningen. Het oostelijke deel van het hallencomplex biedt ruimte voor cultuur, onderwijs, creatieve industrie, innovatieve maakbedrijven, publieke voorzieningen en horeca. Tevens draagt de bebouwing altijd bij aan het groene karakter van District Z. Ieder gebouw doet dat op haar eigen manier: met bijvoorbeeld een groen dakterras, een groene binnentuin, een groene luifel, of een groene gevel met natuurwaarde. Oostelijke Hallen De oude hallen zijn een voorbeeld voor circulair ontwikkelen door ze te behouden en een nieuw leven in te blazen. De rode hal is prominent aan het Engelenpad gelegen en opent zich richting de twee pleinen rondom de rode hal. De verbinding tussen binnen en buiten is nadrukkelijk aanwezig. Het hallencomplex achter de rode hal wordt hergebruikt. Er wordt een aantal doorsteekjes gemaakt op cruciale plekken zodat er nieuwe dwaalroutes ontstaan. De doorsteekjes kunnen klein zijn en mogen ook door het gebouw heen gaan, zolang de route publiekstoegankelijk is. De hallen die aan het Spoorpark grenzen openen zich richting het park. Horeca en publieke voorzieningen richten zich op het Spoorpark en activeren hier de groene ruimte.

De gebouwen aan het binnenplein openen zich richting het plein en kunnen het plein gebruiken en inrichten voor verschillende activiteiten. Op het binnenplein kan een transparante kas toegevoegd worden met een publieke voorziening of horeca. Stationsentree De stationsentree wordt gevormd door een nieuwe stationsoverkapping en groene toren aan het stationsplein. Samen vormen ze twee wanden aan het plein. De overkapping is een sculpturale luifel met veel bomen op het dak, zodat de bomen op hoogte één van de wanden aan het plein vormen. Het dakpark is betreedbaar vanaf het Spoorpark. In de groene toren zijn eveneens bomen en heesters over de hele gevel verspreid. De bomen en heesters in de toren kleuren mee met de seizoenen en zorgen in de zomer voor schaduw binnenshuis. De groene toren is een Zwolse prominent en maximaal 55 m hoog. De ontwerpen voor de overkapping en de toren zijn op elkaar afgestemd en vormen een geheel. Voor de hoge bebouwing moet een hoogbouweffectrapportage gemaakt worden waarin de effecten van het gebouw op de omgeving inzichtelijk gemaakt worden, zoals bijvoorbeeld wind en schaduwwerking. De plint van de groene toren herbergt functies gerelateerd aan het station. De taxi en K&R plek naast de groene toren zijn met een publieke hal verbonden met de stationsentree.

Met het oog op de overzichtelijke oriëntatie in het omgevingsdomein van het station moet de hal transparant zijn zodat er vanaf de stationsentree direct zicht is op de taxi en K&R plekken.

binnenplein

Nieuwbouw stationsgebied Ieder gebouw in het stationsgebied draagt bij aan het groenste stationsgebied van Nederland met een groen (dak)terras, groene binnentuin, groen atrium, groene gevel of iets vergelijkbaars. Een dakterras bij de nieuwbouw naast de Passerelle legt een visuele verbinding met de Passerelle. De bebouwing aan het stationsplein vormt een duidelijke wand aan het plein. Met overstekken wordt de wand aan het stationsplein vergroot. Alle bebouwing is alzijdig georiënteerd en heeft levendige plinten. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de levendigheid en sociale veiligheid in de avond. De plinten hebben een extra hoge verdiepingshoogte van 4,5 meter. De bebouwing aan het Spoorpark heeft een grotendeels transparante plint waardoor het Spoorpark zichtbaar is vanaf het tussenstraatje. Aan de Hanzelaan en de pleinen rondom de rode hal heeft de nieuwbouw een terugspringende gevel zodat er een zone ontstaat die gebruikt kan worden voor ontmoeting en terrassen aan de gevel. De bebouwing in het stationsgebied heeft wisselende bouwhoogtes van 5 a 7 bouwlagen. De gemiddelde bouwhoogte is 6 lagen. Enkele gebouwen hebben een hoogteaccent van 10 a 13 lagen. De accenten hebben een maximale diagonaal van 33m om de bebouwing slank te houden.

Voor de bebouwing van 10 a 13 lagen moet een hoogbouweffectrapportage gemaakt worden waarin de effecten van het gebouw op de omgeving inzichtelijk gemaakt worden. Binnen het stationsgebied kunnen de gebouwen nog op verschillende wijzen uitgewerkt worden. De uiterste rooilijnen zijn bepaald, daarbinnen kunnen de rooilijnen nog variëren. Kleine rooilijnsprongen binnen het bouwveld zorgen voor een afwisselend beeld. De gebouwen hebben een warme en chique uitstraling. Bijzondere en sierlijke details en texturen dragen bij aan een verfijnde architectuur. Ieder gebouw heeft een verrassende detaillering in de gevel die het gebouw van dichtbij eigenheid geeft. Bebouwing aan het water De nieuwe bebouwing voor de hallen ligt aan het water van de Hanzesingel. De bebouwing richt zich aan de zuidzijde op het water. Op de kop van de Hanzesingel en aan het Engelenpad staat een Zwolse prominent met een bouwhoogte van maximaal 55m. Voor de Zwolse prominent moet een hoogbouweffectrapportage gemaakt worden waarin de effecten van het gebouw op de omgeving inzichtelijk gemaakt worden zoals bijvoorbeeld wind en schaduwwerking. Op het lagere deel van het gebouw wordt het dak gebruikt als groen dakterras. De bebouwing naast de hallen vormt aan de ene zijde een wand aan het plein bij de rode hal, en aan de andere zijde de kop van het hallenplein.

Aan de zijde van het hallenplein kan de bebouwing in de loop van de jaren uitgebreid worden. De plinten van de bebouwing zijn extra hoog en hebben een goede relatie met de openbare ruimte.

informele inrichting binnenplein

informele inrichting binnenplein

Legenda

Ruimtelijke randvoorwaarden District Z Bouwveld Hoogte accent (aantal bouwlagen) Paviljoen

(4-6)

1

Aantal bouwlagen

6

Gemiddelde aantal bouwlagen

(5-7) Bandbreedte, bouwlagen Wandvorming Maximale rooilijn Zachte rooilijn (kan verspringen/verschuiven) Langzaamverkeer verbinding

(1 - 2)

7 (5-9)

Engelenpad Doorgang Blikvanger Openbaar groen Groen op/aan/in gebouw

4 (2-5)

4

Collectief groen

1

Stedelijke wadi

(10-13)6 (5-7)

6 (5-7)

Hanzesingel Hoogspanningsleiding met 6m vrijwaringszone

(10-13)

<18 <18

6 (5-7)

6 (5-7)

Verleggen hoogspanningsleiding

6 (5-7) 6 (5-7)

(10-13)

<18

TOTAAL

9.6 Ruimtelijke randvoorwaarden De beschreven ruimtelijke ambities zijn samengevat in ruimtelijke randvoorwaarden. De randvoorwaarden zijn per deelgebied weergegeven en hebben een sterke samenhang met de andere deelgebieden. Op pagina 82 is de overzichtstekening te zien. De ruimtelijke randvoorwaarden zijn een hard toetsingskader voor de verdere ontwikkeling.

Architectuur

• • • • • • •

Plinten

• • • • • •

Alle gebouwen hebben een open en transparante plint. Alle plinten zijn alzijdig georiënteerd op openbaar gebied. Het programma in de plint draagt bij aan de levendigheid op straat. Kleine rooilijnsprongen zorgen voor een afwisselend beeld op maaiveld. De plint heeft een extra hoge verdiepingshoogte van 4,5 meter. Op de begane grond is plastiek door bijvoorbeeld terugspringende gevels belangrijk om een zone te duiden die gebruikt kan worden voor ontmoeting (bijvoorbeeld terrassen). Daarnaast kan dit in de omgeving van hoogbouw windhinder reduceren.

Gebouwen zijn gevarieerd en afzonderlijk herkenbaar. Een gebouw heeft een heldere vormgeving en materiaalgebruik met ingetogen architectuur, maar een rijke en verfijnde detaillering. De architectuur heeft een warme uitstraling. Er wordt gebruik gemaakt van natuurlijke terughoudende kleuren en materialen. Uitgangspunt zijn materialen die tijdloos, hoogwaardig en bijzonder duurzaam zijn. Hoge mate van plastiek in de gevels op niveau van het gebouw en op niveau van de detaillering. Private en collectieve buitenruimtes zorgen voor extra plastiek in de gevels.

Gelaagdheid

• • •

Gebouwen hebben een specifieke gelaagdheid. Bijzondere details en texturen dragen bij aan een verfijnde uitstraling. Sierlijke details geven de gebouwen een chique uitstraling. Ieder gebouw heeft een bijzondere en verrassende detaillering die het gebouw van dichtbij eigenheid geeft.

Bouwhoogtes

• • • •

• •

•

• •

De stedelijke bouwhoogtes sluiten aan op de omgeving met afwisselende bouwhoogtes van 5 a 7 bouwlagen. De gemiddelde bouwhoogte is 6 lagen. Er moet voldoende variatie zijn binnen de aangegeven bouwhoogtes. De bouwhoogte mag niet overal de gemiddelde bouwhoogte zijn. Enkele gebouwen hebben een hoogteaccent van 10 a 13 lagen. De accenten hebben een maximale diagonaal van 33m om de bebouwing slank te houden. Van de drie hoogte accenten van 10 a 13 lagen hebben er maximaal 2 dezelfde hoogte. Setbacks worden hier ingezet om de verhouding tussen het lage deel en het hoogte accent goed aan te laten sluiten en een aangenaam verblijfsklimaat te creëren op straat. Naast de stationsentree komt een Zwolse prominent van maximaal 18 bouwlagen (maximaal 55 m). De stationsoverkapping vormt samen met de Zwolse prominent één geheel. Op het scharnierpunt aan de Hanzesingel komt een Zwolse prominent van maximaal 23 bouwlagen (maximaal 70 m). De Zwolse prominent heeft een maximale diagonaal van 33m om de bebouwing slank te houden. Voor de bebouwing van 10 tot 23 lagen moet een hoogbouweffectrapportage gemaakt worden waarin de effecten van het gebouw op de omgeving inzichtelijk gemaakt worden (zoals bijvoorbeeld wind en schaduwwerking). Plaatselijk kan de bouwhoogte lager zijn om een dakterras of groene tuin te maken.

Setbacks worden ingezet om onderscheid te maken tussen de gebouwen en om windhinder te reduceren.

plinten

bouwhoogtes

Natuurinclusieve en groene gebouwen

• • •

Alle gebouwen bieden ruimte voor een diversiteit aan groen in binnentuinen, dakterrassen, groene gevels etc. Per gebouw wordt dit nader uitgewerkt. Het groen draagt bij aan de biodiversiteit, klimaatbestendigheid en heeft een grote belevingswaarde. De stationsentree bestaat uit een groene overkapping en Zwolse prominent, beiden met bomen.

natuurinclusieve en groene gebouwen

Functionele mix

• •

Gebouwen worden ontworpen met een mix aan functies waarbij ontmoeting en interactie wordt gestimuleerd. Het programma zorgt 24/7 voor levendigheid door wonen, werken en voorzieningen te mixen.

57

mix

Spoorpark als ecologische verbinding draagt bij aan biodiversiteit

ruimte voor bewegen in het Spoorpark

waterberging en infiltratie

urban sports in het Spoorpark

Spoorpark als ecologische verbinding

groenstructuur zuivert luchtvervuiling

fietsverbinding richting centrum

groen plein met ruimte voor evenementen

bomen in de volle grond voor schaduw

groen dak vertraagt hemelwaterafvoer creëren van schaduw met gebiedseigen beplanting

natuurinclusief bouwen

groene daken tegen hittestress

ligweide in de zon

natuurlijke oevers gemeenschappelijke tuin met natuurwaarden waterinfiltratie

58

waterinfiltratie en afvoer groen dakterras met natuurwaarde

10. WERKPLAATSEN In dit hoofdstuk wordt de beeldkwaliteit van de Werkplaatsen beschreven. In dit beeldkwaliteitplan wordt het toekomstperspectief van de Werkplaatsen nader uitgewerkt tot concrete kaders, richtlijnen en ruimtelijke randvoorwaarden. De verdere uitwerkingen voor de ontwikkeling van dit deelgebied zullen hieraan worden getoetst. Specifiek worden de ambities voor duurzaamheid, het programma, de buitenruimte en de bebouwing concreet gemaakt. Voor de buitenruimte en de bebouwing worden onder meer richtlijnen voor de beeldkwaliteit opgetekend en beschreven. De keuzes die zijn gemaakt voor de beeldkwaliteit komen vanzelfsprekend voort uit de ambities die eerder in deze NvU zijn beschreven.

De principes van circulair ontwikkelen gelden voor zowel de nieuwbouw als de bestaande bouw. Bij circulair ontwikkelen gaat het om een visie op de gehele levenscyclus van gebouwen met aandacht voor reductie, levensduur, milieu-impact en herbruikbaarheid van materialen. In algemene zin zijn deze principes beschreven in 5.3. Het hergebruiken van de Werkplaatsen vormt een visitekaartje voor circulair ontwikkelen: de hallen behouden hun waarde door ze opnieuw te programmeren. De hallen in de Werkplaatsen worden volledig hergebruikt zodat de kringloop gesloten blijft. Circulair hergebruik om de uitputting van grondstoffen tegen te gaan is hier de belangrijkste ambitie. Daarnaast zal ook de nieuwbouw circulair worden ontwikkeld. Hier wordt in de tenderfase op beoordeeld. In nieuwbouw en verbouw zullen materialen derhalve zoveel mogelijk circulair dienen te zijn. Daarbij kan gewerkt worden met een materialenpaspoort, natuurlijke materialen (natuurlijke alternatieven voor purschuim etc.), aanpasbare gebouwen en plattegronden etc. Ook in de buitenruimte dienen zoveel mogelijk inrichtingselementen hergebruikt te worden. De nu volledig stenige buitenruimte wordt klimaat adaptief gemaakt door verharding weg te halen en groen toe te voegen. Het hallenplein wordt vergroend zodat het een aangename verblijfsplek wordt.

Het plein heeft zowel plekken in de zon als in de schaduw door de nieuwbouw aan het hallenplein en door de toevoeging van groen op het plein. In het Spoorpark wordt de biodiversiteit vergroot door het toevoegen van klimaatbestendige gebiedseigen beplanting met struweel (vegetatie van struiken van 1 tot 5 meter hoog). Onder andere klimop, vuurdoorn, liguster, meidoorn of sleedoorn dienen als schuilplaats voor bijvoorbeeld huismussen. In het Spoorpark is naast het groen ook ruimte voor waterberging en infiltratie van regenwater. Doorsteekjes naar het water aan de Hanzesingel maken de afstand tot een koele plek aan het water kleiner. Aan de Hanzesingel worden groene en natuurvriendelijke oevers toegevoegd die kansen bieden voor waterhoen, meerkoet, fuut en vissoorten. De nieuwbouw tussen hallenplein en Hanzesingel draagt bij aan de groenstructuur door collectieve en groene binnentuinen die verbonden zijn met de groene oever langs de singel. De zongerichte dakterrassen hebben een natuurwaarde en dragen bij aan een natuurinclusieve bebouwing. Ook de nieuwbouw wordt zoveel mogelijk met de principes van circulariteit gerealiseerd.

10.1 De Werkplaatsen in het kort De Werkplaatsen maken prominent onderdeel uit van het innovatiedistrict van de Spoorzone. Ze vormen het decor voor de ecosystemen van slimme maakbedrijven en creatieve industrie & cultuur die hier gevestigd zijn in verschillende innovatiehubs. De hallen van de Werkplaatsen worden geprogrammeerd met deze bedrijvigheid aangevuld met onderwijs, publieke voorzieningen en horeca. De schaal van de enorme ruimte voor de hallen blijft behouden op het hallenplein. Op cruciale plekken worden in het hallencomplex doorsteekjes gemaakt zodat er dwaalroutes ontstaan tussen het hallenplein en het Spoorpark. De Werkplaatsen zijn een voorbeeld voor circulair ontwikkelen door ze geheel te behouden en te hergebruiken met nieuwe functies. Bepalend voor het karakter vormen de zogenoemde crossovers. In samenwerking zorgen gebruikers binnen een bepaald ecosysteem of samenstel van functies voor een gemeenschappelijke crossover-functie waar ontmoetingen, interacties en kruisbestuiving plaatsvinden. Waar mogelijk vindt ook uitwisseling met publiek plaats. Deze crossovers zorgen voor nieuwe samenwerkingsverbanden in het gebied. Iedereen die zich hier vestigt moet op deze manier een bijdrage leveren aan het geheel. Het midden van de grote centrale werkplaats (de Wartsila-hal) wordt een publiek toegankelijke hal die verbonden is met het hallenplein en het Spoorpark.

Boven deze centrale hal komt een iconische opbouw die een nieuw beeldmerk voor Zwolle wordt.

10.2 Duurzaamheidsambities In hoofdstuk 5 zijn de duurzaamheidsambities voor het gehele plangebied benoemd. In de Werkplaatsen wordt specifiek ingezet op circulariteit, crossovers en human impact.

binnenplein

Perron 038 crossovers

circulariteit Spoorpark

ca. 26m

59

ca. 65m

human impact

busbrug

profiel binnenplein - Spoorpark

10.3 Programma In de Werkplaatsen is in bestaande bouw en nieuwbouw in totaal ruimte voor circa 400 a 700 woningen, circa 40.000m2 werken en circa 28.000m2 voorzieningen (zoals horeca, cultuur, onderwijs en hotel).

publieke voorziening publieke voorziening horeca creatieve maakindustrie voorzieningen

innovatieve maakbedrijven

onderwijs creatieve maakindustrie innovatieve maakbedrijven innovatieve maakbedrijven publieke voorzieningen foodhal horeca

Het hallencomplex blijft behouden en vormt programmatisch het hart van het Zwolse innovatiedistrict. De hallen en bedrijfsgebouwen worden geprogrammeerd met verschillende clusters van bedrijven in slimme maakindustrie en creatieve industrie & cultuur, aangevuld met onderwijs, publieke voorzieningen en horeca. Het doel is dat elke hal een mix van functies krijgt. De specifieke mix is voor ieder gebouw anders. De kleinere bestaande gebouwen kunnen één functie huisvesten.

horeca

De grote centrale werkplaats (de Wartsila-hal) krijgt een transformatie met het inbouwen van meerdere verdiepingen en het toevoegen van een iconische opbouw tot een publiekstoegankelijke omgeving met onderwijs, werkfuncties en horeca. De opbouw (maximaal 19.000 m2) krijgt werkfuncties en zo mogelijk een publieksvoorziening zoals een rooftopbar. De andere hallen en bedrijfsgebouwen worden hergebruikt met nieuwe invullingen die zoveel mogelijk passen bij het gebouw. Het gaat hierbij vooral om werkfuncties. In de westelijke hallen is ruimte voor een foodhal met meerdere kleine (horeca) ondernemers, een nieuwe hotspot voor Zwolle. Aan de pleinzijde van de westelijke hallen is een oude bedrijfskantine gesitueerd. Op deze plek kan horeca een nieuw leven ingeblazen worden. Mogelijk kan de invulling ervan in een crossover met omringende ondernemers ontstaan. Tussen het hallenplein en de Hanzesingel wordt nieuwbouw toegevoegd. Deze nieuwbouw krijgt een mix van woonappartementen met (in de plinten aan het hallenplein) kleinschalige voorzieningen en/of werkfuncties. Het bestaande kantoorgebouw van Persan Vastgoed (Hanzelaan 93) wordt mogelijk herontwikkeld tot woonappartementen. Bij het tot stand komen van deze NvU zijn de ontwikkelmogelijkheden van dit pand niet verder verkend.

Passend bij het (in het Ontwikkelkader meegegeven) coalitiemodel en bij de verkaveling en ruimtelijke kaders uit deze NvU zal Persan Vastgoed de mogelijkheden hiertoe verkennen in overleg met NS en gemeente Zwolle. De wijze waarop wordt omgegaan met het bestaande gebouw en de mogelijke programma-invulling is onderdeel van deze nog uit te voeren verkenning.

horeca

Het woonprogramma in de Werkplaatsen biedt een variatie aan woonappartementen voor verschillende doelgroepen. Voor het totale plangebied geldt de Zwolse differentiatie naar 30% goedkope, 40% middeldure en 30% dure woningen, per deelgebied kunnen de verhoudingen verschillen. In principe kent elke woonontwikkeling een differentiatie naar doelgroepen maar er kunnen variaties bestaan tussen de gebouwen.

horeca publieke voorziening

horeca wonen

wonen werken voorzieningen

10.4 Buitenruimte De buitenruimte van de Werkplaatsen bestaat uit drie onderdelen: het hallenplein, de Hanzesingel en het Spoorpark waarin op verschillende wijze het groene karakter van de Werkplaatsen tot uiting komt. Door de toevoeging van nieuwbouw krijgt de buitenruimte een meer besloten karakter. Het hallenplein voor de Werkplaatsen behoudt door de grote afmeting zijn uitgestrektheid. Goed geprogrammeerde plinten zorgen voor levendigheid en verblijfskwaliteit op maaiveld. Het stenige karakter van de Werkplaatsen wordt klimaatbestendig gemaakt door het toevoegen van groen. Hallenplein Het hallenplein behoudt de langgerekte maat en schaal van het huidige open terrein en wordt ingekaderd door bestaande en nieuwe bebouwing. Doorsteekjes richting het Spoorpark en de Hanzesingel verankeren het hallenplein met de omgeving. Daarnaast is het hallenplein via de publieke ruimte in de grote centrale werkplaats (Wartsila-hal) verbonden met het Spoorpark. De ruimte heeft een stedelijke uitstraling door de wanden en bouwhoogtes aan het plein. De hallen krijgen levendige nieuwe bestemmingen met een combinatie van bedrijvigheid (innovatieve 60

maakbedrijven en creatieve industrie), onderwijs, publieke voorzieningen en horeca. In de grote centrale werkplaats wordt de middelste hal een publieke binnenruimte die verbonden is met het hallenplein. Evenementen vinden plaats in de publieke binnenruimte. Een open plint van de grote centrale werkplaats zorgt voor levendigheid op het hallenplein. Het hallenplein kent een volledig groen deel aan de kant van Lurelui en een wat opener deel voor de hallen. De elementen waarmee het plein ingericht wordt zijn in beide delen dezelfde, de delen gaan vloeiend in elkaar over. Hoge lichtmasten benadrukken de maat en schaal van het plein. Bomen op het plein zorgen voor voldoende schaduw op zomerse dagen. Het hallenplein opent zich richting de groene plek aan het water doordat de bebouwing licht afbuigt. De oost-west fietsroute is gesitueerd aan de zijde van de nieuwbouw en valt samen met de 110 KV buisleiding die onder het gehele plein door loopt. Voor de bevoorrading van de hallen mag bestemmingsverkeer vanuit Lurelui gebruik maken van het fietspad.

Spoorpark

Hanzesingel Langs de Hanzesingel worden groene en toegankelijke oevers gemaakt. De natuurvriendelijke oevers krijgen een flauw talud. De route langs het water en de collectieve groene binnentuinen van de nieuwbouw ligt in het verlengde van het Engelenpad en sluit aan op de structuur van Lurelui. Op de koppen van de nieuwbouw worden nieuwe voetgangersverbindingen richting het Hanzekwartier gerealiseerd.

Hanzesingel

hallenplein

Spoorpark Het Spoorpark is gesitueerd langs het spoor en loopt vanaf Lurelui via de Werkplaatsen tot en met District Z. Deze parkzone heeft een ruige en natuurlijke uitstraling. Het Spoorpark is een gecultiveerde wildernis met een variatie aan kruidenruigte, (meerstammige) bomen, grassen, heesters en bloeiende planten. Smalle wandelen struinpaden maken het Spoorpark toegankelijk en er zijn diverse aanleidingen voor bewegen en sporten. De ruimte achter de hallen is krap, maar ook hier wordt het Spoorpark toegankelijk gemaakt zodat de routes door het Spoorpark alle delen met elkaar verbinden. Ter hoogte van de grote centrale werkplaats (Wartsilahal) is het mogelijk om vanuit het Spoorpark de middelste publieke hal te betreden. De grotere ruimtes in het Spoorpark op de kop van de hallen worden geactiveerd door een passende programmering in de hallen met horeca of publieke voorzieningen. Aan de oostzijde bij de busbrug is ruimte voor urban sports zoals een skatebaan en bootcamp. Aan de westzijde, naast de fietsverbinding richting de Veerallée en in het verlengde van Lurelui, worden de hallen op de begane grond geopend en verbonden met het Spoorpark.

westelijke hallen

hallenplein Hanzesingel

collectieve binnentuin

Hanzekwartier

vrijwaringszone ca. 25m

ca. 30m

ca. 9m 61

profiel Werkplaatsen - Hanzesingel

opbouw op de centrale werkplaats

opbouw op de centrale werkplaats

Hallenplein met groen op de kop

publiek plein in de centrale werkplaats

circulaire woonbebouwing

hallen

ateliers graffiti op hallen

cultuur in de hallen

Zo kan hier een verblijfsplek ontstaan in de luwte van de Werkplaatsen. Om ook akoestisch een aangenaam verblijfsklimaat te maken is een geluidscherm nodig. Het geluidscherm wordt geïntegreerd in het groen van het Spoorpark d.m.v een talud. Dit maakt medegebruik voor biodiversiteit (en mogelijk ook sport) mogelijk. Aandachtspunt is de wens om op een aantal plekken de visuele relatie met Lurelui-West te behouden.

10.5

Bebouwing

Hallen De grote centrale werkplaats (Wartsila-hal) bestaat uit drie grote hallen naast elkaar met het kenmerkende golvende dak. De hal wordt als geheel herontwikkeld, waarbij het middelste deel een publieke en open hal wordt van waaruit de twee naastgelegen hallen worden ontsloten. In de linker- en rechterhal worden extra verdiepingsvloeren aangebracht om een mix aan programma te kunnen huisvesten. Aandachtspunt daarbij is dat de constructie van de inbouwvloeren qua draagkracht en installatietechniek in de toekomst ook weer functieverandering mogelijk maakt (flexibiliteit). De publieke hal is verbonden met het hallenplein en het Spoorpark en wordt gebruikt om gezamenlijke activiteiten en evenementen te organiseren. De andere hallen en bedrijfsgebouwen worden hergebruikt met functies die zoveel mogelijk bij het gebouw passen. Hier vindt geen grootschalige nieuwbouw plaats. In een aantal gebouwen is het mogelijk en gewenst om een extra verdiepingslaag toe te voegen. Belangrijk aandachtspunt bij het geschikt maken van de bebouwing voor nieuwe functies is daglichttoetreding. Aan de westzijde van de westelijke hal opent de hal zich richting het Spoorpark zodat hier een verblijfsplek kan ontstaan in de luwte van de Werkplaatsen.

publiek plein in de centrale werkplaats

Opbouw hallen Boven het dak van de grote centrale werkplaats (Wartsila-hal) zweeft als het ware een nieuw beeldmerk voor Zwolle. Hier wordt de centrale werkplaats uitgebreid met een spectaculaire toevoeging d.m.v. een opbouw. Het karakteristieke golvende dak van de centrale werkplaats blijft behouden, de nieuwe opbouw wordt hier zwevend boven geplaatst. Het lijnenspel van het golvende dak moet vanuit de hal en vanaf de straat goed beleefbaar blijven. De constructie van de opbouw zorgt voor een minimale aantasting van het golvende dak. Het dak mag wel aangepast worden om meer daglicht in de hallen te brengen. De opbouw heeft een bijzondere iconische waarde vergelijkbaar met de opbouw op het Museum de Fundatie. De opbouw biedt een panorama op de binnenstad en de IJssel en is zichtbaar vanaf het hallenplein en de busbrug. De opbouw is maximaal 19.000 m2 bvo en de toegankelijkheid van de opbouw is voorzien vanuit de hallen. Bebouwing hallenplein-Hanzesingel Tussen het hallenplein en de Hanzesingel wordt nieuwbouw toegevoegd. Aan de kant van het hallenplein vormt de nieuwbouw een gevarieerde wand aan het plein. De bebouwing heeft wisselende bouwhoogtes van 5 a 9 bouwlagen met een afwisselende architectonische korrel die in breedte varieert. De gemiddelde bouwhoogte is 7 lagen. De plint aan het hallenplein is extra hoog en is geprogrammeerd met werken en voorzieningen.

Daarboven komen voornamelijk woningen. Optioneel zijn aan de hallenzijde boven de plint de woonappartementen op de eerste en tweede verdieping om te zetten naar werkfuncties. Dit geeft flexibiliteit wanneer de marktsituatie verandert. Aan de Hanzesingel richten de gebouwen zich op de zonnige zijde van de groene singel. De groenzone langs de singel wordt doorgetrokken in de binnentuinen van de bebouwing. De gebouwen zijn gesitueerd op een deels hoger gelegen maaiveld waardoor de binnentuin ongeveer één meter hoger ligt dan de openbare groenzone. Dit hoogteverschil is tevens de overgang tussen openbaar gebied en de collectieve tuinen. De woningen aan de Hanzesingel richten zich op het groen en de zon, met terrassen aflopend richting het water. De bouwhoogte aan de zijde van de Hanzesingel varieert tussen de 2 a 5 lagen. De gemiddelde bouwhoogte is 4 lagen. De bebouwing wordt twee keer onderbroken voor een verbinding tussen de singel en het hallenplein. De gebouwen kunnen nog op verschillende wijzen uitgewerkt worden. De uiterste rooilijn is bepaald, daarbinnen kunnen de rooilijnen nog variëren. Kleine rooilijnsprongen binnen het bouwveld zorgen voor een afwisselend beeld. Gebouwen hebben een ruig en industrieel karakter passend bij de hallen.

werkplekken in de hallen

horeca in de hallen

Driehoekig gebouw Aan de westelijke zijde van het hallenplein staat het bestaande driehoekige kantoorpand van Persan Vastgoed. Er wordt sloop-nieubouw onderzocht door Persan Vastgoed. 63

5 P 5P (4-7) 6

Legenda Ruimtelijke randvoorwaarden Werkplaatsen

(5-9) 5 (4-7)

Bouwveld

5

Zoekgebied sloop nieuwbouw, footprint gelijk aan huidig oppervlak. Ontwikkeling sluit aan bij Hanzesingel

(4-6)

Bijzondere opbouw (max. aantal lagen)

5 (4-7)

Paviljoen

5

Aantal bouwlagen

7

Gemiddelde aantal bouwlagen

(5-9) Bandbreedte, bouwlagen

5 (4-7)

Maximale rooilijn Langzaamverkeer verbinding

(4-7)

4 (2-5)

Blikvanger

(1 - 2)

7 (5-9)

Openbaar groen Collectief groen Hanzesingel

5 (4-7)

Hoogspanningsleiding met 6m vrijwaringszone

4 (2-5)

4

1 (10-13)6 (5-7)

6 (5-7)

(10-13)

<18

64

6 (5-7)

6 (5-7)

6 (5-7)

(10-13)

10.6 Ruimtelijke randvoorwaarden De beschreven ruimtelijke ambities zijn samengevat in ruimtelijke randvoorwaarden. De randvoorwaarden zijn per deelgebied weergegeven en hebben een sterke samenhang met de andere deelgebieden. Op pagina 82 is de overzichtstekening te zien. De ruimtelijke randvoorwaarden zijn een hard toetsingskader voor de verdere ontwikkeling.

Architectuur nieuwbouw

• • • • • •

Korrel

• • •

Gebouwen sluiten qua maat en schaal aan op de industriele bestaande bebouwing. De wand langs het Hallenplein is opgebouwd uit afzonderlijke grote korrel, die zichtbaar in breedte verschillen. Gebouwen zijn gevarieerd en afzonderlijk herkenbaar, de architectonische korrel kent variatie in grootte, hoogte, materiaal en beeldtaal.

Gebouwen hebben een ruig en industrieel karakter passend bij de hallen. Gebouwen hebben een heldere vormgeving en materiaalgebruik. Er wordt gebruik gemaakt van biobased materialen of andere materialen met een lage CO2 impact. Uitgangspunt zijn materialen die tijdloos, hoogwaardig en bijzonder duurzaam zijn. Hoge mate van plastiek in de gevels op niveau van het gebouw en op niveau van de detaillering. Buitenruimtes zorgen voor extra plastiek in de gevels.

Plinten

• • • • • •

Gebouwen worden ontworpen met een mix aan functies in de plint. Alle gebouwen hebben een open een transparante plint aan het plein. Het programma in de plint aan het plein draagt bij aan de levendigheid. De plint aan het plein heeft een extra hoge verdiepingshoogte van 4,5 meter. Alle plinten zijn georiënteerd op openbaar gebied. Kleine rooilijnsprongen zorgen voor een afwisselend beeld op maaiveld.

korrel

Bouwhoogtes

• • • • • •

De bouwhoogtes aan het hallenplein hebben een afwisselende bouwhoogte van 5 a 9 bouwlagen. De gemiddelde bouwhoogte is 7 lagen. Er moet voldoende variatie zijn binnen de aangegeven bouwhoogtes. De bouwhoogte mag niet overal de gemiddelde bouwhoogte zijn. De bouwhoogtes aan de zijde van de Hanzesingel hebben een afwisselende bouwhoogte van 2 a 5 lagen. De gemiddelde bouwhoogte is 4 lagen. De bouwhoogte aan de zijde van de Hanzesingel loopt af richting het water. De trapsgewijze bouwvorm wordt ingezet voor zongerichte dakterrassen. Op de kop van de bebouwing richting de groene plek aan het water is de bouwhoogte 4 lagen (om de schaduwwerking te beperken). Setbacks worden ingezet om onderscheid te maken tussen de gebouwen.

plinten

Collectieve tuinen

• • •

De gebouwen hebben collectieve groene tuinen die verbonden zijn met het water. De collectieve tuinen hebben een verhoogd maaiveld. De collectieve tuinen dragen bij aan de biodiversiteit, klimaatbestendigheid en hebben een grote belevingswaarde vanaf de waterzijde.

bouwhoogtes

Programmamix

• •

•

Het programma heeft een centrumstedelijk en gevarieerd karaker en zorgt de hele dag rond voor levendigheid. De bestaande hallen en bedrijfsgebouwen worden hergebruikt met nieuwe werkfuncties, aangevuld met onderwijs, horeca en publieksfuncties waarbij ontmoeting en interactie wordt gestimuleerd. Het driehoekige kantoorpand van Persan Vastgoed wordt getransformeerd naar een wooncomplex. De nieuwbouw bestaat uit gemengde gebouwen met woonappartementen en in de plinten aan het hallenplein kleinschalige voorzieningen en werkfuncties.

collectieve tuinen

65

Hallenplein

67

sportaanleidingen in Spoorpark

groen dakterras met gebruiksen natuurwaarde

buurtgroen auto- en fietsverbinding onder het spoor door

ruimte voor tijdelijke ontwikkelingen met focus op duurzaamheid

groene gevels geintegreerd met gebiedseigen beplanting

hub

ruimte reservering Prorail

geluidsluw middengebied collectieve tuinen voor bijvoorbeeld voedselproductie natuurlijke oevers waterinfiltratie

68 |68 BGSV

11. LURELUI In dit hoofdstuk wordt de beeldkwaliteit van Lurelui beschreven. In dit beeldkwaliteitplan wordt het toekomstperspectief van Lurelui nader uitgewerkt tot concrete kaders, richtlijnen en ruimtelijke randvoorwaarden. De verdere uitwerkingen voor de ontwikkeling van dit deelgebied zullen hieraan worden getoetst. Specifiek worden de ambities voor duurzaamheid, het programma, de buitenruimte en de bebouwing concreet gemaakt. Voor de buitenruimte en de bebouwing worden onder meer richtlijnen voor de beeldkwaliteit opgetekend en beschreven. De keuzes die zijn gemaakt voor de beeldkwaliteit komen vanzelfsprekend voort uit de ambities die eerder in deze NvU zijn beschreven.

geluidsscherm met waarde voor natuur en biodiversiteit natuurinclusief bouwen met 1 à 2 laagse groene gevel

hub

waterinfiltratie

groenstructuur zuivert luchtvervuiling reservering fietsverbinding richting centrum

11.1 Lurelui in het kort Lurelui is gelegen in de luwte van de meer stedelijke deelgebieden District Z en de Werkplaatsen. De naam Lurelui verwijst naar het voormalige tuinbouwgebied De Lure. Dit deelgebied is voornamelijk een woongebied. De woningen krijgen een grote mate van diversiteit zodat diverse doelgroepen hier kunnen wonen. Ook is er ruimte voor alternatieve woonvormen en ontwikkelwijzen. Lurelui is opgespannen tussen het Spoorpark en de Hanzesingel en heeft een interieur met hoogwaardige en groene tuinen. De tuinen van Lurelui verbinden het Spoorpark met de Hanzesingel. De tuinen van Lurelui en de Hanzesingel zijn volledig autovrij. Zo kan je vanuit Lurelui naar de Werkplaatsen, het Hanzekwartier of District Z wandelen en fietsen zonder een auto tegen te komen. De tuinen van Lurelui hebben een groene inrichting die doorgezet wordt in de gevels van de bebouwing. Auto’s worden net als in de rest van de Spoorzone op afstand geparkeerd in hubs. In Lurelui zijn twee hubs gesitueerd waar naast autoparkeren ook andere functies een plek krijgen. De hubs worden ontsloten via een smalle rijbaan in de zone van het Spoorpark. In het deel van Lurelui ten zuiden van de Koggetunnel is ten westen van het fietspad een reservering gemaakt voor tijdelijke invullingen met bijvoorbeeld circulair werken, flex wonen of tijdelijk parkeren.

11.2 Duurzaamheidsambities In hoofdstuk 5 zijn de duurzaamheidsambities voor het gehele plangebied benoemd. In Lurelui wordt specifiek ingezet op natuurinclusiviteit en biodiversiteit, gezondheid en crossovers. In Lurelui wordt de groen- en waterstructuur gevormd door het Spoorpark en de Hanzelaan. In het Spoorpark wordt de biodiversiteit vergroot door het toevoegen van klimaatbestendige gebiedseigen beplanting met struweel (vegetatie van struiken van 1 tot 5 meter hoog). Onder andere klimop, vuurdoorn, liguster, meidoorn of sleedoorn dienen als schuilplaats voor bijvoorbeeld huismussen. In het Spoorpark is naast het groen ook ruimte voor waterberging en infiltratie van regenwater. Het Spoorpark wordt met zo min mogelijk verharding ingericht, alleen de wandelroutes en de smalle rijbaan zijn verhard of halfverhard. De Hanzesingel is onderdeel van de groenstructuur in de Spoorzone. Aan de Hanzesingel worden groene en natuurvriendelijke oevers toegevoegd die kansen bieden voor waterhoen, meerkoet, fuut en vissoorten. In het gebied tussen de Hanzesingel en het Spoorpark ontstaan de tuinen van Lurelui. De tuinen bieden veel ruimte aan een groene invulling (waaronder ook moestuinen) die in samenspraak met bewoners wordt ontworpen. De tuinen van Lurelui dragen bij aan de biodiversiteit, klimaatbestendigheid en hebben een grote belevingswaarde.

69

natuurinclusief en biodiversiteit

gezondheid

crossovers

Op de begane grond is ruimte voor werkfuncties (kantoren, atelierruimtes) en/of voorzieningen (buurtvoorzieningen, maatschappelijke voorzieningen). Het precieze programma voor maatschappelijke voorzieningen (zoals eerstelijnszorg, kinderopvang, basisonderwijs, GGZ) wordt door de gemeente en NS nader bepaalt voorafgaand aan de ontwikkeltenders.

Ook de bebouwing in Lurelui draagt bij de robuuste groenstructuur door natuurinclusief te bouwen. Alle gebouwen hebben een deels groene gevel waarbij het groene maaiveld doorgezet wordt in de bebouwing. De plinten worden begroeid met klimplanten vanuit de volle grond. In de gebouwen worden tevens diervriendelijke voorzieningen opgenomen voor doelsoorten als de huismus, gierzwaluw, zwarte roodstaart en vleermuissoorten. Zo wordt het leefgebied voor planten en dieren vergroot. Het bestaande helofytenfilter in Lurelui moet op een andere plek worden ingepast, bijvoorbeeld in Lurelui zuid, ten westen van het driehoekige gebouw of ten noorden van de noordelijke mobiliteitshub.

Verder hebben de gebouwen allemaal een gemeenschappelijke crossover ruimte die een bijdrage levert aan de sociale cohesie in de buurt. De ruimte kan zowel binnen als buiten worden gesitueerd. Te denken valt aan een werkplek voor ZZP’ers, een atelierruimte, een dakterras, een dakakker, een moestuin of een galerie of woonkamer voor de buurt.

11.3 Programma In Lurelui is in totaal ruimte voor circa 500 a 600 woningen, 4500 m2 werken en 5200 m2 voorzieningen. In Lurelui wordt hoofdzakelijk gewoond. De (kleinschalige) werkruimtes en voorzieningen bevinden zich op de begane grond van de gebouwen en in de mobiliteitshubs.

In Lurelui zijn twee van de mobiliteitshubs die bij het plangebied horen gesitueerd. In deze hubs dient iedere gebruiker (bewoner, werknemer, bezoeker) de auto te parkeren. Maar het is tevens de plek waar elektrische deelauto’s, deelfietsen, deelsteps en deelscooters te vinden zijn. Een hub is een levendige plek waar naast mobiliteitsvoorzieningen ook werkfuncties en/of buurtvoorzieningen gesitueerd zijn. Bij werkfuncties gaat het dan bijvoorbeeld om een bedrijfsverzamelgebouw of ateliers. De hub op de kop van het hallenplein is daar een goede plek voor. Bij buurvoorzieningen gaat het bijvoorbeeld om een pakketpunt, fitness, apotheek, huisarts, fietsenmaker, buurtcentrum of iets vergelijkbaars zijn.

Het woonprogramma in Lurelui biedt een variatie aan woonappartementen voor verschillende doelgroepen. Voor het totale plangebied geldt de Zwolse differentiatie naar 30% goedkope, 40% middeldure en 30% dure woningen, per deelgebied kunnen de verhoudingen verschillen. In principe kent elke woonontwikkeling een differentiatie naar doelgroepen zodat er inclusieve woongemeenschappen ontstaan; maar er kunnen variaties bestaan tussen de gebouwen. In Lurelui is ruimte voor woon-zorg vormen en alternatieve woonvormen. Het collectieve wooninitiatief Kattegat Wonen krijgt een permanente plek aan de Hanzesingel in het deel ten zuiden van de Koggetunnel. Hier kunnen zij hun eigen woonvorm ontwikkelen.

parkeerhub plint met pakketdient en sportvoorziening tijdelijke experimenten

parkeerhub plint met werken

wonen en voorziening buurtvoorziening wonen en werken

experimenteel wonen

wonen en werken

70

werken

11.4 Buitenruimte De buitenruimte van Lurelui bestaat uit drie onderdelen: het Spoorpark, de Hanzesingel en de tuinen van Lurelui waarin op verschillende wijze het groene karakter van Lurelui tot uiting komt. In de tuinen van Lurelui, tussen het Spoorpark en de Hanzesingel, ontstaat een interieur met kleinschalige groene ruimtes die door de bewoners zelf ingevuld kunnen worden. Het groen draagt bij aan de intieme sfeer door het gebruik van veel opgaand en weelderig groen. Spoorpark Het Spoorpark is gesitueerd langs het spoor en loopt vanaf Lurelui via de Werkplaatsen tot en met District Z. Deze parkzone heeft een ruige en natuurlijke uitstraling. Het Spoorpark is een gecultiveerde wildernis met een variatie aan kruidenruigte, (meerstammige) bomen, grassen, heesters en bloeiende planten. Een smal wandelpad maakt het Spoorpark toegankelijk en er zijn aanleidingen aanwezig om te bewegen en te sporten. In de bocht van het spoor komt een nieuwe fiets- en voetgangerstunnel richting de Veerallee. Via de nieuwe tunnel en de Koggetunnel wordt het Spoorpark verbonden met het Spoorpark in het deelgebied Lurelui ten westen van het spoor. De fiets- en voetgangerstunnel moet een aantrekkelijke en sociaal veilige route worden tussen de Spoorzone en de binnenstad, de IJsselhallen en verder.

Aan het ontwerp van de tunnel worden nog nadere eisen gesteld ten aanzien van de breedte, de verlichting en de beeldkwaliteit. De exacte ligging van de tunnel moet nog nader onderzocht worden. Ter hoogte van Lurelui is er een geluidscherm nodig in het Spoorpark. Het geluidscherm moet een vanzelfsprekend onderdeel worden van het Spoorpark waarbij het groen begroeide scherm een verticale doorzetting is van het Spoorpark. Het geluidscherm kan aanleiding zijn om sportelementen zoals een klimmuur of halfpipe toe te voegen. De hubs in Lurelui sluiten met groene gevels aan op het Spoorpark.

Spoorpark

de tuinen van Lurelui Hanzesingel

Hanzesingel Langs de Hanzesingel worden groene en toegankelijke oevers gemaakt. De natuurvriendelijke oevers krijgen een flauw talud. Langs de brede Hanzesingel is in de noord-zuid richting een fietspad gesitueerd die de IJssel verbindt met de Spoorzone en de fietstunnel richting de Veerallee. In het zuidelijke deel van Lurelui buigt het fietspad af van de Hanzesingel en ligt er alleen een wandelroute langs de singel. De woningen langs de Hanzesingel geven de singel een informeel karakter.

Spoorpark

tuinen van Lurelui

Hanzesingel

Hanzekwartier

ca. 28m

ca. 25m

profiel Lurelui- Hanzekwartier 71

tuinen van Lurelui

hub

tuinen van Lurelui

72

buurtplein

buurtplein

groene gevel

tuinen van Lurelui

groene gevel vanaf maaiveld

De tuinen van Lurelui De tuinen van Lurelui zijn opgespannen tussen de Hanzesingel en het Spoorpark. Een dubbele rij bebouwing maakt het mogelijk om een interieur te maken met een eigen sfeer. Vanuit de twee hubs is er een directe verbinding met het binnengebied van Lurelui. Aan de verbinding tussen de hubs zijn twee groene pleinen gelegen. De pleinen hebben een betekenis voor de buurt en worden vormgegeven in co-creatie met de bewoners. De ruimtes tussen de bebouwing hebben een relatie met het Spoorpark en de Hanzesingel en worden betrokken bij de aangrenzende woningen door het maken van gemeenschappelijke tuinen, die ingericht kunnen worden als bijvoorbeeld moestuin, pluktuin of speeltuin.

11.5

Bebouwing

Gemengde woongebouwen De gebouwen sluiten aan op de omgeving met afwisselende bouwhoogtes van 4 a 7 bouwlagen. De gemiddelde bouwhoogte is 5 lagen. Alle gebouwen hebben een deels groene gevel waarbij het groene maaiveld doorgezet wordt in de bebouwing met klimplanten. Een gebouw heeft of een geheel groene plint van 1 a 2 bouwlagen of rondom groene elementen over een deel van de gevel. Daarbij wordt rekening gehouden met de bezonning. Het beplantingsplan voor de begroeiing van de gevels wordt mee ontworpen met de bebouwing en er wordt rekening gehouden met een afwisselend zomer- en winterbeeld. De gemengde woongebouwen in Lurelui staan aan het Spoorpark of aan de Hanzesingel. De gebouwen langs het Spoorpark hebben een verspringende rooilijn. Tussen de locaties ten noorden en ten zuiden van de Koggetunnel kunnen de gebouwen nog op verschillende wijzen uitgewerkt worden. De uiterste rooilijn is bepaald, daarbinnen kunnen de rooilijnen nog variëren. Kleine rooilijnsprongen binnen het bouwveld zorgen voor een afwisselend beeld. Gebouwen zijn gevarieerd en variëren in beeldtaal. Er wordt gebruik gemaakt van natuurlijke terughoudende kleuren en materialen. De plint van de gevels is begroeid en de gevels onder de groene begroeiing zijn zo ontworpen dat ze ook zonder begroeiing, bijvoorbeeld in de beginjaren en in de winter, een fraaie gevel opleveren.

groene gevel vanaf maaiveld

Reservering tijdelijkheid Lurelui-zuid In het deel ten zuiden van de Koggetunnel (Lurelui-zuid) is ten westen van het fietspad een reservering voor tijdelijke initiatieven gemaakt. De initiatieven moeten een bijdrage leveren aan circulariteit. Te denken valt aan flex wonen, flex werken of circulair werken. De tijdelijke functies moeten bijdragen aan het groene beeld van Lurelui door een groene inrichting van het terrein.

moestuin

Mobiliteitshubs De hub naast de Koggetunnel vormt qua exacte locatie en omvang nog een uit te werken ontwerpopgave. Deze ontwerpopgave heeft een relatie met de opgave voor een hub in Lurelui-west aan de andere zijde van de Koggetunnel. Beide hubs dienen in maat en schaal op elkaar te zijn afgestemd. Voor de hubs wordt onderzocht in hoeverre deze bij kunnen dragen aan energieopwekking door middel van zonnepanelen, en welke functie de hub kan vervullen als bufferbatterij door energie van de zonnepanelen in de hele buurt op te slaan in de elektrische auto’s en grote batterijen. De gevels van de hubs sluiten aan op het groene Spoorpark.

profiel Koggetunnel pluktuin

73

5 P 5P (4-7) 6 (5-9) 5 (4-7)

5

5 (4-7) 5 (4-7) 5 (4-7)

4 (2-5)

7 (5-9)

5 (4-7)

P

Legenda

5

Ruimtelijke randvoorwaarden Lurelui Bouwveld Tijdelijk ontwikkelveld

5

Aantal bouwlagen

5

Gemiddeld aantal bouwlagen

(4-7) Bandbreedte bouwlagen Maximale rooilijn Zachte rooilijn (kan verspringen/verschuiven)

5 (4-7)

Auto route Langzaamverkeer verbinding Geluidswal (natuurinclusief ) Blikvanger De tuinen van Lurelui Openbaar groen Hanzesingel Hoogspanningsleiding met 6m vrijwaringszone Ruimte reservering technisch centrum

74

11.6 Ruimtelijke randvoorwaarden De beschreven ruimtelijke ambities zijn samengevat in ruimtelijke randvoorwaarden. De randvoorwaarden zijn per deelgebied weergegeven en hebben een sterke samenhang met de andere deelgebieden. Op pagina 82 is de overzichtstekening te zien. De ruimtelijke randvoorwaarden zijn een hard toetsingskader voor de verdere ontwikkeling. Natuurinclusieve en groene gebouwen

• • • • • • •

Alle gebouwen hebben een deels groene gevel waarbij het groene maaiveld doorgezet wordt in de bebouwing. Het groen draagt bij aan de biodiversiteit, klimaatbestendigheid en heeft een grote belevingswaarde. In de gebouwen worden diervriendelijke voorzieningen opgenomen zoals bijvoorbeeld zwaluwkasten. Een gebouw heeft of een geheel groene plint van 1 a 2 bouwlagen of rondom groene elementen over de gehele gevel. Alleen de open transparante delen zijn een uitzondering bij de gebouwen met een geheel groene plint. De plinten worden begroeid door klimplanten vanuit de volle grond op maaiveld. Het beplantingsplan voor de begroeiing van de gevels wordt mee ontworpen met de bebouwing. Er wordt rekening gehouden met een afwisselend zomer- en winterbeeld, en met het beheer.

natuurinclusieve en groene gebouwen

Plinten

• • • • •

Gebouwen hebben een groene en transparante gevel als plint. De groene plinten zijn afwisselend 1 a 2 lagen hoog. Alle plinten zijn alzijdig georiënteerd op openbaar gebied. De plint heeft een extra hoge verdiepingshoogte van minimaal 3,5 meter. Ieder gebouw heeft een werk- of voorzieningenprogramma in de plint en draagt bij aan de levendigheid op straat.

plinten

Crossovers

• • •

Gebouwen hebben allemaal een gemeenschappelijke crossover ruimte die een bijdrage levert aan de sociale cohesie in de buurt. De crossover functie kan binnen of buiten worden gesitueerd. Het doel is dat er een variatie in crossovers ontstaat op gebiedsniveau.

bouwhoogtes

Bouwhoogtes • De stedelijke bouwhoogtes sluiten aan op de omgeving met afwisselende bouwhoogtes van 4 a 7 bouwlagen. De gemiddelde bouwhoogte is 5 lagen. • Er moet voldoende variatie zijn binnen de aangegeven bouwhoogtes. De bouwhoogte mag niet overal de gemiddelde bouwhoogte zijn. • Bij het bepalen van de bouwhoogtes wordt rekening gehouden met de bezonning/schaduw in de collectieve tuinen. • Setbacks worden ingezet om dakterrassen te maken. Architectuur

• • • • • •

Gebouwen zijn gevarieerd en afzonderlijk herkenbaar en variëren in grootte, hoogte, materiaal en beeldtaal. Er wordt gebruik gemaakt van natuurlijke terughoudende kleuren en materialen. Uitgangspunt zijn materialen die tijdloos, hoogwaardig en bijzonder duurzaam zijn. De gevels onder de groene begroeiing zijn zo ontworpen dat ze ook zonder begroeiing, bijvoorbeeld in de beginjaren en in de winter, een fraaie gevel opleveren. Er wordt zoveel mogelijk circulair en met biobased materialen gebouwd. Private of collectieve buitenruimtes zorgen voor extra plastiek in de gevels.

75

Binnentuinen Lurelui

P

1

P

2

2 2

1

P

2-3

1

2-3

2 P P

12. ONTWIKKELSTRATEGIE Daarnaast zal de NvU de onderlegger zijn voor de te volgen ruimtelijke ordeningsprocedures. Hierbij is sprake van een iteratief proces waarbij de uitontwikkeling van (een) deelgebied van invloed zal zijn op de ontwikkeling van het naastgelegen deelgebied. Dit betekent dus ook dat het bewaken van de NvU een taak is die blijft en behoort bij NS als grondeigenaar. NS doet dit in overleg met de gemeente. Daartoe zal NS samen met de gemeente een anterieure werkingsovereenkomst afsluiten die toeziet op handhaving en uitvoering van de integraliteit van deze NvU.

In dit hoofdstuk wordt de ontwikkelstrategie beschreven. De ontwikkelstrategie gaat over de wijze waarop alle ambities voor het plangebied (District Z, Werkplaatsen en Lurelui) gerealiseerd gaan worden. Als prominent onderdeel van de nieuwe Spoorzone maakt het deel uit van het nieuwe centrumgebied van Zwolle met de focus op innovatie. Het plangebied omvat straks een volwaardig stationsgebied, een nieuwe stedelijke hotspot en een nieuwe stedelijke woonbuurt.

12.1 Duurzaam transformeren De ontwikkelstrategie gaat in de eerste plaats over de organisatie ervan – over rollen en verantwoordelijkheden. Natuurlijk van NS als grondeigenaar en van de gemeente als regisseur van stadsontwikkelingen. Maar ook over de inbreng van kennis en expertise van investeerders, bewoners, ondernemers en andere betrokkenen. Daarnaast komt in de ontwikkelstrategie het tijdsaspect (planning en fasering), de financiële dimensie en het bewaken van de gewenste kwaliteit aan bod.

12.3 Ontwikkelen in de tijd – fasegewijze transformatie Het uitvoeren van deze NvU vraagt om een ontwikkelproces van vele jaren: een tijdsspanne waarin zich ongetwijfeld nog onbekende marktontwikkelingen zullen voordoen die vragen om een bepaalde mate van flexibiliteit. Naast de economische conjunctuur kunnen we ook te maken krijgen met nieuwe doelgroepen en innovaties in concepten, mobiliteitstoepassingen, circulaire systemen en duurzame energie. Het programma is nog niet omgezet naar concrete invullingen en sommige onderdelen (zoals het innovatieve werkprogramma en bepaalde voorzieningen) zijn afhankelijk van derden. Dit vraagt om een fasegewijze transformatie en een ontwikkelstrategie die kan meebewegen in de tijd.

Het begint allemaal bij het vaststellen van deze Nota van Uitgangspunten (NvU) door de gemeenteraad van Zwolle en de directie van NS. Dat betekent dat gemeente en NS inzetten op een duurzame transformatie van een verouderd en extensief gebruikt terrein naar een nieuw stuk stad waar op een eigentijdse manier wordt gewoond, geleefd en gewerkt. Bij dat bewuste kiezen gaat het om het omarmen van de hoge ambities op het gebied van een nieuwe identiteit, een hoogstedelijke verdichting en verlevendiging van het gebied, hergebruik van het hallencomplex, gezonde verstedelijking, klimaatvriendelijkheid en een vernieuwend mobiliteitsconcept.

Gekozen is voor een heldere fasering in tijd en een flexibele gebiedsontwikkeling binnen de gestelde kaders van de NvU. De huidige bebouwing blijft behouden. Om te kunnen ontwikkelen in de tijd is gekozen voor een stedenbouwkundige opzet met een heldere structuur– een ruimtelijk raamwerk – waarbinnen ruime samenhangende ontwikkelvlekken zijn benoemd. Het ruimtelijke raamwerk wordt met deze NVU vastgelegd, evenals de beeldkwaliteit. Maar de verdere invulling en uitwerking is flexibel. De indeling van het gebied is dusdanig dat de aanleg van de openbare groenstructuur en de infrastructuur eenvoudig kan meelopen met de ontwikkeling van de deelgebieden.

De opgave voor de ontwikkelstrategie is om deze hoge ambities tot rendabele business cases te brengen. De uitdagingen zijn groot. Het plan moet dusdanig flexibel zijn om door meerdere economische cycli heen te kunnen ontwikkelen. Het innovatieve werkprogramma is omvangrijk maar gaat wel uit van een onzeker groeiscenario. Het parkeren op afstand is ambitieus maar vraagt ook om flexibiliteit in het maken van teveel of te weinig parkeerplaatsen. Programmaonderdelen van derden waar de gemeente en NS afhankelijk van zijn moeten toch gerealiseerd worden. Huurstromen moeten overeind blijven want de kosten zijn hoog. Nieuwbouw moet tegelijkertijd gerealiseerd worden zonder dat de milieucontouren van de huidige huurders dit frustreren.

Er lijken in het gebied weinig belemmeringen te bestaan voor een voortvarend ontwikkelproces. Vanzelfsprekend heeft NS te maken met lopende huurcontracten van zittende bedrijven waardoor niet alle kavels per direct in te zetten zijn voor herontwikkeling. De situering van beschikbare kavels is echter zodanig dat de fasering goed in samenhangende ontwikkelomgevingen van ruime omvang te realiseren valt. In kaart staat de mogelijke fasering weergegeven. Grofweg wordt uitgegaan van drie ontwikkelfasen. Daarbinnen vindt natuurlijk verdere fasering plaats.

12.2 NvU als kaderstellend document Het Ontwikkelkader Spoorzone stelt de kaders voor de ontwikkeling van de gehele Spoorzone. Deze NvU is een nadere uitwerking van het Ontwikkelkader voor de deelgebieden District Z, Werkplaatsen en Lurelui (aan de zuid- en oostzijde van het spoor). De NvU is opgesteld binnen de richtlijnen van het Ontwikkelkader en geeft een nadere detaillering op alle relevante thema’s.

1. Waar mogelijk zal NS het terrein van de Werkplaatsen openstellen en de eerste aanzetten doen in de

ontwikkeling van de groenstructuur. NS zet in op een zo spoedig mogelijke nieuwe invulling van de bestaande gebouwen – passend bij de gewenste identiteit. In geval van de gewenste hotspots (ontmoetingsfuncties) betreft dit vanaf het begin een meer publieksgerichte invulling. Uiteindelijk wordt voor alle bestaande bouw gezocht naar (bij de gewenste identiteit passende) initiatiefnemers die hierbij – in samenspraak met eigenaar NS – ook een bepaalde mate van bottom-up ontwikkeling kunnen bewerkstelligen.

Van belang is dat de NvU gedragen wordt door NS als grondeigenaar en de gemeente als hoeder van het publieke belang (en mede-grondeigenaar). De NvU schetst het gezamenlijke toekomstbeeld voor het plangebied en biedt ruimtelijke en functionele kaders waarbinnen initiatieven en ontwikkelingen plaats dienen te vinden. Het benoemt daarbij de structurerende elementen voor openbare ruimte, bebouwing, mobiliteit en duurzaamheid. De NvU geeft richtlijnen voor de na te streven beeldkwaliteit van architectuur en openbare ruimte op straat- en bouwblokniveau in de betreffende deelgebieden.

De inzet is om daarnaast voor een aantal hierna te noemen ontwikkellocaties marktpartijen te selecteren voor het uitwerken en realiseren van ontwikkelplannen. Het gaat hierbij om ontwikkelaars, aannemers en/of investeerders die hier woningen, woonwerk combinaties, bedrijven en voorzieningen in een eindoplossing gaan realiseren. 2. Het deelgebied Lurelui en de ontwikkellocatie Werkplaatsen-midden (het deel met de grote hal) zullen

De NvU zal na vaststelling door NS en gemeente worden gebruikt als het toetsingskader voor initiatieven vanuit de markt (naast overige voorwaarden zoals het Ontwikkelkader Spoorzone en de tenderrichtlijnen).

naar alle waarschijnlijkheid het eerste tot ontwikkeling worden gebracht. Lurelui is in deze NvU bestemd als

79

ontwikkellocatie voor woningbouw met een beperkte hoeveelheid werkfuncties en voorzieningen, en per direct in zijn geheel beschikbaar. Met de grote behoefte aan geschikte woningen in Zwolle is dit deelgebied markttechnisch zeer kansrijk. De ontwikkellocatie Werkplaatsen-midden met de grote hal komt in 2025 vrij met het geplande vertrek van Wartsila. Deze hal is dusdanig groot en complex (onder meer door de geplande opbouw) dat hiervoor een marktpartij zal worden geselecteerd. Om leegstand in het gebied zoveel te mogelijk te voorkomen, en de partijen die dit pand willen betrekken niet te verliezen, is het belangrijk in te zetten op de snelle transformatie van dit deelgebied.

marktpartijen. De precieze beoordelingsmethodiek voor de bouwontwikkelingen en de buitenruimte wordt per deelgebied in tendervoorwaarden vastgesteld. Marktpartijen zullen in de tenderprocedures worden uitgedaagd om voor o.a. duurzaamheidaspecten de meest innovatieve oplossingen uit de markt te halen. Nieuw beleid van de gemeente Zwolle zal ook aan de tenderprocedures kunnen worden toegevoegd. Zo kan ervoor worden gezorgd dat nu nog onbekende mogelijkheden straks toch terecht gaan komen in de Spoorzone. De realisatie wordt geborgd in contracten. Selectie vindt plaats op basis van kwaliteit en prijs. De NvU (waaronder de beeldkwaliteit) zal hierbij dienen als toetsingskader. Marktpartijen kunnen een ‘plus’ scoren wanneer goede prestaties worden geleverd op duurzaamheid – duurzaam bouwen, duurzame energie, lage milieubelasting van het materiaalgebruik, gezondheid/binnenmilieu en gebruikskwaliteit. NS en gemeente zijn in ieder geval vertegenwoordigd in de selectiecommissie om de kwaliteit van de ingediende plannen te beoordelen. De uiteindelijke keuze voor een marktpartij is aan NS als grondeigenaar – of in geval gemeente mede-eigenaar is van de kavel – gezamenlijk.