Eindrapportage Hogenkamp Kiest... Voor de toekomst

Route 2

Route 3

Route 4

Stap-voor-stap

Flattransformatie, solo

Flattransformatie, gezamenlijk*

Buurttransformatie

Huidige vve-bijdrage (gemiddeld)

160

160

160

160

Huidige energiekosten (gemiddeld)

164

164

164

164

Huidige woonlasten (gemiddeld)

324

324

324

324

Rente op de lening [€/appt mnd]

€317

€358

€359

€246

Effect op onderhoudsbijdrage [€/appt mnd]*

-€53

-€53

-€53

-€53

Effect op energierekening [€/appt mnd]

-€43

-€132

-€132

-€56

Totale stijging woonlasten [€/appt mnd]

+€221

+€173

+€174

+€137

€545

€497

€498

€416

Totaal woonlasten na uitvoering, excl. hypotheek Huidige aflossing hypotheek

Variabel**

Tabel 5.4: financiële effecten voor woningeigenaren (gemiddelde voor hele buurt)

*de kortingen door samenwerking op bouwkosten en proceskosten zijn niet in dit rekenmodel meegenomen. Ten opzichte van de aanneemsom gaat het om enkele procenten terwijl er per gebouw toch veel maatwerk komt kijken. Op inkoop is er mogelijk 10% volumevoordeel te halen. **een eerste berekening laat zien dat hypotheeklasten met 27 euro per maand dalen vanwege de rentekorting als het onderpand stijgt van label C/D tot label A. Uitgangspunt is hierbij een hypotheekbedrag van 200.000 euro.

5.5

Ruimtelijke effecten in de flats

Standleidingen en rookgaskanalen Isolatie en nieuwe warmtevoorzieningen kunnen niet worden aangebracht zonder aanpassingen aan de flats en individuele appartementen. In alle routes worden rookgaskanalen en standleidingen vervangen of weggehaald. In de flats zijn nu nog gedeelde rookgaskanalen aanwezig. Deze kunnen niet meer worden onderhouden (dit mogen installateurs niet meer doen). Daarom moeten ze per individueel appartement worden aangebracht. Standleidingen moeten in alle gevallen worden vervangen. Dit geeft breek- en herstelwerk in appartementen, maar geeft tegelijk mogelijkheden voor kabels voor zonnepanelen of een warmtenet.

2

De prijs voor de reductie van kosten onderhoud zijn een gemiddelde van bekende en aangeleverde MJOP’s, echter zonder het doorrekenen met de daarvoor geëigende tools volgens NEN2767. Dit kan in een volgende fase plaats vinden.

24

Verzwaring elektra Vanwege toegenomen energievraag en het voorsorteren op warmtepompen ligt verzwaring van elektra voor de hand. Enexis wil de transformatoren in de buurt verzwaren. Dat is een randvoorwaarde. Verwijderen van gasleidingen geeft ruimte voor extra elektra. In de meterkasten is echter bijzonder weinig ruimte voor zwaardere kabels voor elektra als de gasleiding blijft zitten. Technische ruimten aan de buitenkant Een warmtepomp heeft een buiten en binnenunit. Voor de binnenunit is nauwelijks plaats in deze appartementen. Ze zijn gebouwd met moederhaarden. Veelal is in het verleden al een stuk van een leefruimte opgeofferd om een technische ruimte te creëren voor de cv-ketel. Een binnenunit voor een warmtepomp is voor zo’n ruimte te groot. Er is daarom een externe technische ruimte nodig. Hierin kan binnenunit én de buitenunit en/of warmtewisselaar worden geplaatst. Het realiseren van deze technische ruimtes is te combineren met het vergroten van de balkons. Deze technische ruimte is als maatregel opgenomen in routes 2 en 3. In route 4 is een technische buitenruimte niet nodig. De aansluitset past dan op de plaats van de huidige cv.

5.6

Organisatorische aspecten binnen de vve

Commitment vve Verduurzaming en flattransformatie vragen om grote keuzes binnen de vve. De leden maken deze keuze. Om tot keuzes te komen is commitment nodig. Drie factoren zijn hierop van invloed: -

Betrokkenheid bij de vve Mate van saamhorigheid Mate van geboden (proces)duidelijkheid

Betrokkenheid bij vve Bewoners voelen zich best betrokken bij hun vve. Uit onze enquete (N=134) blijkt dat 68% van onze respondenten altijd naar vve-vergaderingen komt. Grote afwezige zijn vaak de verhuurders ‘op afstand’ (beleggers etc) De ‘nabije verhuurders’ zijn juist wel van de partij (zie kader). De woonduur is van invloed op de betrokkenheid bij de vve. Mensen die geworteld zijn in de buurt, kijken ook verder naar de toekomst. Omdat de Hogenkamp een ‘doorgangswijk’ is, is dit een lastig aspect. Toch geeft zo’n 40% van de respondenten aan in de wijk te willen blijven wonen.

Aandeel verhuurders Van de ruim 300 appartementen in Dieze worden er 218 verhuurd door 133 verhuurders. Het grootste deel daarvan (118) heeft in de wijk één appartement in bezit. Dit zijn vaak ouders die een pand hebben aangekocht voor hun kind, of individuele beleggers die één pand hebben als aanvullend pensioen. Eén grote commerciële verhuurder heeft 3 hele complexen in bezit (30 appartementen). De overige 14 verhuurders zijn vooral kleinschalige pandjesbazen met 2-5 panden in de buurt in bezit. In de buurt worden panden weer doorverhuurd aan partijen die reïntegratiezorg leveren. Deze verhuur-partijen zijn moeilijk bereikbaar, niet betrokken bij wat er speelt in vve’s. Huurders wonen meestal een korte periode in de buurt en raken (al dan niet om begrijpelijke redenen) moeilijk betrokken bij hun medebewoners of bij wat er speelt binnen de vve, flat of buurt.

Mate van saamhorigheid

25

Hoe beter vve-leden elkaar kennen, hoe makkelijk het is om samen (grote) keuzes te maken. Bij een grotere saamhorigheid gaat het groepsbelang zwaarder wegen ten opzichte van het individueel belang. Keuzes over verduurzaming gaan gepaard met grote uitgaven. Als het over geld gaat, vallen leden terug op het eigen belang. Een grote mate van saamhorigheid draagt bij aan onderling begrip over elkaars situaties en keuzes. Saamhorigheid groeit als mensen samen ‘dingen meemaken’, in positieve of negatieve zin. Het actieonderzoek en de balkon-affaire heeft de saamhorigheid in de buurt doen groeien (zie ook hoofdstuk 6). Binnen vve’s is de saamhorigheid niet per se groot. Mensen kennen vaak alleen de buren uit de eigen portiek. Rond evenementen als burendag, NLDoet, Koningsdag etc zijn er in de buurt geen festiviteiten. Opvallend, omdat de flats via de vve’s een uitstekend middel hebben om onderling te communiceren. Oorzaak moet gezocht worden in het grote aantal verhuisbewegingen en verschillende doelgroepen (leeftijden, leefstijlen) in de buurt. Mate van geboden procesduidelijkheid Keuzes kun je pas maken op basis van goede informatie. Rondom verduurzaming, isolatie, onderhoud duikelen commerciële aanbieders over elkaar heen met aanbiedingen voor warmtepompen, verduurzamingspakketten etc. Dit duizelt vve-voorzitters.

Vve’s hebben behoefte aan duidelijke informatie over de (on)mogelijkheden van verduurzamingen en bijbehorende kansen en kosten. Zolang deze duidelijkheid er niet is, zoeken vve’s naar houvast en worden slechts kleine stappen gezet. De cijfers hierboven laten zien dat dit niet in het belang van de vve’s zelf is. In de Hogenkamp zien we dat de vve-voorzitters die wél het overzicht hebben (door achtergrond, persoonlijke voorkeur of eigenschappen) de enige vve’s zijn die plannen maken rondom verduurzaming. Alle andere vve’s doen niets extra’s buiten het reguliere beheer en onderhoud conform MJOP. De vraag is: moeten bestuurders nu worden opgeleid om hun rol goed te kunnen spelen ten aanzien van verduurzaming, of is ondersteuning voldoende? Hier kunnen we leren van de praktijk van het collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Dit betreft groepen particulieren die zelf gaan bouwen. In de meeste gevallen zijn zij hoogopgeleid, en hebben sommigen vaak al kennis van zaken. Zelfs zij worden ondersteund in hun proces. De vve-aanpak bevat uitgebreide informatie over organisatorische aspecten binnen vve’s.

5.7

Conclusies en lessen op vve-niveau

Renoveren en isoleren gaan hand in hand Uit de berekeningen blijkt duidelijk dat de huidige gang van zaken op termijn de hoogste woonlasten oplevert. Door de renovatie en isolatie te combineren en de mogelijkheden gedetailleerd op kosten te zetten, ontstaan mogelijkheden die veel verder gaan dan de huidige stap-voor-stap methode die vve’s hanteren (route 1). Timing is daarbij belangrijk. Onderhoud gaat voor isolatie? We zien dat VvE's meestal een onderhoudsplan hebben en het minimale bedrag voor onderhoud reserveren zoals de wet voorschrijft. Maar in de praktijk blijken deze plannen vaak verouderd te zijn en sluiten ze niet meer aan bij de werkelijke kosten, waardoor de woonlasten duurder worden. Als er dan ook nog aandacht moet worden besteed aan duurzaamheid, wordt de uitdaging nog groter. Simpel gezegd: een lekkend dak moet eerst worden gerepareerd voordat er aan duurzaamheid wordt gedacht. Uit het actieonderzoek blijkt dat vve's nu ongeveer 80% van hun budget besteden aan onderhoud en 20% aan basisisolatie. Bij ambitieuzere isolatie is de verhouding 50/50. Maar moet

26

je eerst je onderhoud op orde hebben voordat je met isolatie kan beginnen? Zijn er meer opties voor timing in onderhoud en duurzaamheid? Kostenvoordelen De eerste reden om kritisch te kijken naar timing is financieel. Door inflatie, stijgende bouwkosten en lange looptijden van onderhoudsplannen wordt onderhoud in de toekomst duurder. Het kan dan slim zijn om geld te lenen in plaats van voor alles te sparen. Er zijn ook subsidies beschikbaar die een combinatie van meerdere maatregelen vereisen. Hoe meer maatregelen, hoe hoger de subsidie en het maximale leenbedrag. Deze maatregelen moeten binnen een bepaalde termijn worden uitgevoerd. Het toevoegen van extra woningen kan ook helpen om meer geld te krijgen, dat kost echter meer tijd. Bij het organiseren van de financiering is het verstandig om uit te gaan van een totaalplaatje met een perspectief van 30 jaar met één moment van financiering. Praktische voordelen De tweede reden heeft te maken met praktische en fysieke zaken. Het is vaak beter om verschillende klussen in één keer aan te pakken in plaats van stuk voor stuk. Je breekt liever één keer open en niet twee keer. Een kozijn laten schilderen en een jaar later vervangen door kunststof is zonde van het geld. Met energiemaatregelen is het net zo. Het pakket aan maatregelen dient op elkaar afgestemd te zijn.

Stel je voor dat je een winterjas koopt zonder rits of knopen omdat je die later pas kan betalen, dan blijf je toch koud. Dit geldt ook voor isolatie en ventilatie; deze moet je op elkaar afstemmen. Zo moet een warmtepomp passen bij de isolatie en warmtevraag van het gebouw. Als je later iets verandert, geeft dat problemen. Het is dus zaak de timing in een renovatie te plannen. Combineer renovatie en verduurzaming Er is dus een duidelijke relatie tussen onderhoud en duurzaamheid, omdat het om hetzelfde gebouw gaat en manier van betalen. Wat je doet en wanneer je het doet, bepaalt mede of het betaalbaar blijft. De grote vraag is: wat is de beste timing? Moet je alles in één keer doen of stap voor stap? Wij zien dat een geplande aanpak gebruikt wordt voor het onderhoud, maar dat een renovatie op onderhoud en duurzaamheid beter in één keer kan worden gedaan. Op flatniveau verduurzamen: gunstig voor de eigen vve, ongunstig voor de buurt Route 2 lijkt er financieel gunstig naar voren te komen, als wordt gekeken naar de woonlasten. Maar effecten op buurtniveau zijn hierin nog niet meegenomen. Als elke flat ‘voor zichzelf’ gaat, loopt de buurt snel aan tegen beperkingen rondom parkeren en groen. Er ontstaat een sfeer van free-riding: de eerste flat heeft mazzel: de rest zit met de problemen (lees: kan niet transformeren omdat er geen ruimte meer is voor de benodigde parkeerplaatsen).

Een plan waarin flats met de hele buurt aan de slag gaan, ligt dan meer voor de hand (zie verder hoofdstuk 6). Verduurzamen is niet het argument Los van praktische en financiële haalbaarheid gaat het vooral om overtuigingskracht zodat vve-leden worden doordrongen van het nut van flattransformatie. Verduurzamen is daarbij niet het argument. Dit is voor veel mensen ver-vanhet-bed. En niet onterecht: ingrepen zijn niet altijd zichtbaar, investeringen zijn groot en berekeningen geven terugverdientijden van 20 tot 60 jaar. Voor een vve te overzien, voor individuen nauwelijks voor te stellen. Bovendien verschillen deze per persoon omdat deze deels verbruiksafhankelijk zijn.

27

Onderhoud grijpt daarentegen rechtstreeks in op actuele problemen. Onderhoud (en ook isolatie) hebben direct invloed op wooncomfort. De balkonaffaire heeft laten zien dat mensen zich druk maken om onderhoud. Vanwege veiligheid, uitstraling, maar zeker ook om toekomstige uitgaven te beperken. Hier liggen kansen. Bewoners zien belang van preventief onderhoud De ondervraagde vve-leden zien het belang van preventief onderhoud. De grafiek hiernaast laat zien dat slechts 7 (van de 106) respondenten een stap-voor-stap aanpak prefereert. Het overgrote deel vindt het van belang om preventief te werk te gaan. Ongeveer een kwart van de respondenten geeft daarbij de voorkeur aan een investering in flattransformatie in één keer. Onderbouw met cijfers en werk met pakketten Het is nodig om op vve-niveau precies te weten hoe het gebouw eraan toe is. Wat is de energieprestatie, welke maatregelen zijn nodig? Kleine afwijkingen (aannames, kentallen) kunnen grote effecten hebben op berekeningen. Accuratesse is van belang. Daarbij is het van belang om de samenhang zichtbaar te maken. Elke maatregel heeft effect op andere maatregelen. Daarom is het van belang te werken met pakketten. Het is van belang om vooraf de criteria vast te stellen waarop verduurzamingspakketten te vergelijken. Timing op buurtniveau Timing is van doorslaggevend belang. MJOP’s van verschillende flats lopen uit elkaar.

Isolatie/verduurzamingsmaatregelen liggen in de tijd ver uit elkaar. Dit alles terugbrengen naar één transformatieactie vraagt veel terugrekenen (netto contant maken etc). Dit dient accuraat te gebeuren om overtuigingskracht te genereren richting vve-leden, de gemeente, financiers en andere belanghebbenden.

28

6 Gevolgen voor de buurt Vorig hoofdstuk liet zien hoe verschillende routes uitpakken in de individuele businesscases van vve’s. Nu kijken we naar de buurt: welke kansen ontstaan, wat betekenen die kansen voor de buurt en hoe hangen deze met elkaar samen?

6.1

Het toevoegen van woningen

Effecten van extra woningen Uit de financiële analyse (h5) is naar voren gekomen dat het toevoegen van woningen een (financiële) must is om vve’s te verduurzamen. Extra woningen brengen echter allerlei effecten met zich mee. Deze liggen vooral op het vlak van parkeren, groen en water. Daarnaast zijn er sociale en stedenbouwkundige effecten. Herkent iedereen zich nog in zijn eigen buurt? Stap-voor-stap Toe te voegen woningen Toe te voegen parkeerplaatsen Afname groenoppervlak Effect sociale samenhang in de buurt Tabel 6.1: overzicht buurteffecten

0 +53 -1,7% -

Flattransformatie, Solo +228 +213 -9,6% --

Flattransformatie, gezamenlijk +214 +203 -9,3% +

Buurttransformatie +214 +203 -9,3% +

Woningaantallen Op basis van de businesscases is berekend hoeveel woningen nodig zijn om tot financieel acceptabele woonlasten te komen. Tegelijk is onderzocht wat constructief en stedenbouwkundig de mogelijkheden zijn voor bijbouwen. Sommige flats kunnen 2 lagen optoppen, andere maar 1. Ook ‘inplinten’ behoort tot de mogelijkheden. In dat geval worden bergingen omgebouwd tot appartementen en nieuwe bergingen bijgebouwd. In route 2 is uitgegaan van maximaal optoppen en inplinten binnen de mogelijkheden van de gebouwen zelf. Als elke vve zijn eigen businesscase rond wil krijgen zal dit het uitgangspunt zijn. Dit leidt tot 228 extra woningen. Bij route 3 en 4 wordt samengewerkt. Effecten op parkeren en groen moeten in samenhang worden opgelost. Dit maakt dat niet alles kan. Vooral het inplinten wordt ingewikkeld. Dit leidt tot extra bergingen in het groen, wat de puzzel in de buitenruimte bemoeilijkt. Daarom gaan we hier uit van een kleiner woningaantal: 214. Dit maakt ook de parkeeruitdaging realistischer. Deze getallen moeten in perspectief worden gezien: de buurt kent op dit moment 332 woningen. Het aantal toe te voegen woningen is dus niet gering. En levert vooral een uitdaging op rondom parkeren.

6.2

Parkeren

Toename parkeervraag Extra woningen in de buurt, leidt tot grotere parkeervraag. Op dit moment zijn er 179 parkeerplaatsen. Dit komt overeen met 0,54 parkeerplaatsen per woning. Om de huidige parkeeroverlast tegen te gaan zijn 53 extra parkeerplaatsen nodig. Dit komt overeen met een parkeerdruk van 0,7 parkeerplaatsen per woning. Route 1, waarin geen woningen worden toegevoegd, gaat uit van dit aantal. Deze parkeerplaatsen zijn grotendeels op grond van de vve’s te realiseren, al gaat dit wel ten koste van groen in de buurt. Route 2, 3 en 4 gaan uit van 214-228 extra appartementen. Deze leiden, gerekend met een norm van 0,7, tot een totale toename van de parkeervraag met 203-213 parkeerplaatsen. Mogelijkheden nieuwe parkeerplaatsen: parkeerhub?

29

Uit ruimtelijke analyses blijkt dat de benodigde parkeerplaatsen niet op maaiveld zijn te realiseren zonder onevenredig kwaliteitsverlies van de leefomgeving. Er is een parkeerhub (garage) of iets dergelijks nodig. Dat is een kostbare ingreep. We zien ruimtelijk mogelijkheden voor een meerlaags parkeergarage op een bestaand (openbaar) parkeerterrein aan de zuidzijde (hoek Hornstraat/Jan Buschstraat). Deze plek grenst alleen aan blinde muren en kan in meerdere lagen worden gebouwd. In combinatie met extra parkeerplaatsen (op het maaiveld) op vve-grond zou dit een oplossing kunnen bieden. Mogelijkheden op maaiveld liggen bij de Hornstraat en de Ruusbroecstraat. Het idee van een parkeergarage verdient nadere uitwerking. Wie gaat deze bijvoorbeeld betalen? Hoe hangt dit samen met invoering vergund parkeren? Als vve’s meebetalen aan een parkeergarage: hoe is dit van invloed op de businesscases van vve’s die parkeren niet op eigen terrein kunnen oplossen? En kan deze ook een functie voor (hemel)waterberging vervullen? Parkeren als belemmerende factor Het individueel transformeren van flats komt financieel als gunstig naar voren. Echter: parkeren is hier een belemmerende factor. Transformeren is alleen mogelijk als de benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen worden gerealiseerd. Dit kan maar bij een derde van de vve’s.

Voor de overige tweederde is route 2 om deze reden geen optie. Om die reden zijn er in route 3 en 4 minder woningen in de plint opgenomen. Door de bergingen niet uit te plaatsen, hoeven er geen externe bergingen in het groen te worden gebouwd. Bovendien leiden minder woningen tot (ietsje) minder parkeerdruk. Zo wordt parkeren in het algemeen haalbaarder.

6.3

Groen

Er zal groen moeten worden opgeofferd, zeker als bergingen plaats moeten maken voor nieuwe woningen (route 2,3,4). Er is ruimte nodig voor parkeerplaatsen, voor bergingen en voor fietsenstallingen. In totaal neemt de hoeveelheid groen met ongeveer 10 % af. Zie grafiek hieronder. Buiten dat, valt op dat het groen van de vve’s vooral is ingericht als ‘kijkgroen’. Dit komt omdat het beheer ervan nu is gericht op ‘zo efficient mogelijk’ en derde partijen (vve-beheerders) hierop sturen. Hier liggen mogelijkheden voor de buurt. Denk aan moestuintjes, gezamenlijke buitenplaatsen of prieeltjes. Dit vraagt creatiever groenbeheer.

Ruimte op VVE grond [m2] 50000 45000

1596

40000 35000

1680

47248

1273 42699

30000 25000

Voor bijbouwen

Na bijbouwen 9,6% , 4549

m2 minder groen Dit vraagt slimme stedenbouwkundige inpassing. Fietsenstallingen 3,6 % Enkele vingeroefeningen zijn gedaan rondom Prive bergingen 3,4 % voorbeeldflat A1,2 en 3. Onderstaande afbeelding Parkeren op eigen grond 2,7 % laat dit zien. Hierbij zijn extra parkeerplaatsen Groene buitenruimte volledig op eigen grond geplaatst. Een gemeenschappelijke fietsenstalling is in de plaats gekomen van de inpandige open ruimte, die wordt straks gebruikt voor inpandige bergingen.

30

6.4

Riool

Riool: probleem voor zowel gemeente als vve Het rioleringsstelsel in de buurt is aan vervanging toe. Dit stamt nog uit 1963 en is destijds als één systeem aangelegd. Het is een ouderwets gemengd riool waarbij met één rioolpijp zowel hemelwater als afvalwater wordt verzameld. Vanuit de flats brengen ‘gres-buizen’ het water naar het gemeentelijk riool. Deze gres-buizen zijn in eigendom van de vve’s. Elke vve heeft daarom een rioolvervangingsopgave. Tegelijk is ook het gemeentelijk systeem aan vervanging toe: het riool is niet groot genoeg om de regenbuien zoals we die nu kennen op te vangen. Het kan een bui van 20 mm/uur aan (deze valt eens in de twee jaar). De intensiteit van een bui die eens in de twee jaar kan vallen is toegenomen naar 24 mm/uur, sommige gemeenten hanteren 29 mm/uur. Waarom het huidig systeem niet meer voldoet: overstort Het huidige systeem is een gemengd systeem, waarbij afvalwater (droogweerafvoer) en regenwater door hetzelfde riool worden afgevoerd. Dit heeft negatieve bijeffecten. Zo belandt er bij grote piekbuien overtollig (afval)water via een overstort in het oppervlaktewater. Dit gebeurt enkele malen per jaar. Om gezondheids- en milieuredenen (medicijnresten vs biodiversiteit) is dit onwenselijk. Waarom het huidig systeem niet meer voldoet: droogte Een ander negatief aspect is droogte. Veel kostbaar regenwater (van o.a.

zomerse piekbuien) belandt nu via het riool uiteindelijk in de IJssel. Dit water is nodig om ons grondwater rechtstreeks aan te vullen in droge tijden. Waarom het huidig systeem niet meer voldoet: extreme piekbuien Tot slot moet de buurt voorbereid zijn op een bui die eens per honderd jaar kan vallen. Dit komt overeen met 70 mm/uur. Het riool dimensioneren op deze piekmomenten vraagt grote buizen, en grote investeringen. Het simpelweg vervangen van het riool door grotere buizen is onvoldoende. Er is een nieuw systeem nodig. Scheiden van waterstromen: inspanning van zowel vve’s als gemeente

31

Een veel logischer stap is het scheiden van waterstromen. Hemelwater verdwijnt zoveel mogelijk via wadi’s en groen naar het grond- en oppervlaktewater. Afvalwater verdwijnt via het (verbeterde) riool naar de waterzuivering, ook tijdens extreme buien. Zowel het riooldeel van de gemeente als dat van de vve’s/ particulieren moet de komende 10 jaar worden vervangen worden. Om deze scheiding van hemelwater en afvalwater te realiseren is het van belang dat zowel gemeente als vve’s hierop anticiperen. Voorkomen van spijtinvesteringen in het riool Het overgaan op een gescheiden systeem is niet meer mogelijk als de particulieren hun deel van het rioolsysteem, de huisaansluitingen, vervangen door een nieuw gemengd systeem. Als de vvegresbuis wordt vervangen door een pvc-leiding komt zowel afvalwater als opgevangen hemelwater (regenpijp) in het gemeentelijk riool terecht. Als het hoofdriool dan vervangen moet worden, is het niet mogelijk om het regenwater van particulieren apart af te voeren. Hooguit het regenwater van de straat kan apart worden verzameld. Het systeem blijft gemengd. De vervangingskosten voor de gemeente en particulieren zijn dan weer in hetzelfde ouderwetse systeem geïnvesteerd. Met dezelfde investering kan een modern systeem worden aangelegd. Het rappot ‘Dieze Boven Water!’ toont dit aan.

Herinrichting groen Aanleg van een gescheiden systeem vraagt tegelijk een herinrichting van het groen, zodat dit geschikt is voor hemelwateropvang. Het groen in de Hogenkamp is geheel in het bezit van vve’s. Deze hebben belang bij herinrichting vanwege hun flattransformaties. Voor deze herinrichting ontstaat momentum als vve’s hun transformaties doormaken en optoppen. Tegelijk heeft de gemeente belang bij het vergroten van de sponswerking van (particuliere) groene terreinen om zo de doelen uit de stedelijke adaptatiestrategie te halen. Noodopvang Ten aanzien van water ontstaat nog een kans: in eventueel te bouwen parkeergarage voorzien in noodoverloop bij piekbuien. Berekend is dat hiervoor 800 m3 noodzakelijk is. Het onderkelderen van de parkeergarage met een opvangbuffer van 800 m2 kan dit probleem oplossen. Dit vraagt wel een vergaande aanpassing van de openbare ruimte in de wijk om het overtollige water (naast infiltreren) op deze plaats samen te laten komen.

6.5

Warmtenet

Route 4 gaat uit van een warmtenet. Aanleg en exploitatie hiervan lukt alleen als een groot aantal flats meedoet. Een warmtenetten heeft voor- en nadelen. Aanleg van een warmtenet voorkomt de aanschaf van een (dure) warmtepomp. Dit verschil is terug te zien in de investering warmtevoorziening (tabel 5.2). Behalve de traditionele argumenten (één aanbieder, kwetsbaar systeem, dure warmte, afhankelijkheid Wet Collectieve Warmte) is er een aantal elementen dat nadere aandacht verdient. Gedeeld eigenaarschap via lokaal warmteschap De discussie rondom warmtenetten focust zich vaak rondom de monopolypositie van de exploitant. Dit geeft bewoners geen keuze meer. In het rapport ‘Dieze deelt warmte’ is een idee uitgewerkt rondom gedeeld eigenaarschap van het warmtenet in een warmteschap. Hierdoor ontstaat een sterk doel voor lokale samenwerking tussen vve’s/bewoners. Dit is uit te breiden naar andere delen van de wijk Dieze. Zo ontstaat er via het thema warmte een nieuwe bewonersorganisatievorm in de buurt/wijk met een duidelijke positie.

32

Kansen voor combinaties in de openbare ruimte Tegelijk moet de hele openbare ruimte ‘op de schop’. Dit geeft kansen voor combinaties op het vlak van herinrichting, parkeren, groen et cetera. Kleine ingreep in appartementen Omdat geen individuele warmtevoorziening nodig is, is de ingreep aan de appartementen kleiner. Alleen een aansluitset is nodig. Mogelijk is er ruimte op de plaats van de huidige cv-ketel. Samenhang met isolatiemaatregelen Bij de berekening van kosten en opbrengsten van een warmtenet, is nu uitgegaan van het isolatieniveau gelijk aan route 2 en 3. In dat geval daalt de warmtevraag per appartement aanzienlijk. Dit is ongunstig voor de exploitatie van het warmtenet. Als de gemeente hierin een aandeel heeft, werkt het steviger isoleren dus door op de businesscase van de gemeente. Als het warmtenet wordt uitgebreid naar overige delen van de wijk(en), wordt de exploitatie van het warmtenet gunstiger. Een andere mogelijkheid is het afschalen van het isolatieniveau.

6.6

Sociale samenhang

Noodzaak Hoe goed kennen buren elkaar, helpen ze elkaar en trekken ze samen op? Omdat de Hogenkamp een ‘doorgangswijk’ is, is de sociale samenhang laag. Men kent doorgaans de mensen van het eigen portiek. Het is een anonieme buurt. Vraag is in hoeverre een flat of buurttransformatie dit kan veranderen, en andersom, in hoeverre enige mate van sociale samenhang nodig is om een transformatie van de grond te krijgen. Oprichten vereniging In en door het actieonderzoek heeft het WijBedrijf de vve-voorzitters bij elkaar weten te brengen. Er is een groep ontstaan die zich realiseert dat alle flats in hetzelfde schuitje zitten, men van elkaar kan leren en samenwerken loont. Vooral de casus van de balkons (vermeende onveiligheid waarna tijdelijke sluiting volgde) bracht dit besef op gang. Binnen deze groep heeft iedereen zijn eigen achterban, vaak verenigd in een flat- of portiek-appgroep. Zo is een werkwijze ontstaan waarin vvevoorzitters en het WijBedrijf kennis delen die elke voorzitter weer terugbrengen naar de eigen flat. Er zijn nu plannen om als vve-voorzitters een vereniging op te richten met flat- en buurttransformatie als gezamenlijk doel. In die zin zijn er op het vlak van samenhang al grote stappen gezet. Dit komt echter nog niet tot uiting in de betrokkenheid bij de eigen vve. Onderstaande cijfers laten dit zien. 41 personen zijn wel actie.

93 personen zijn niet actief voor hun vve.

33

Effect van optoppen Het optoppen van woningen kan de sociale samenhang versterken, of juist verminderen. Gaat een flat alléén transformeren (route 2), dan benadeelt deze de rest van de buurt, doordat schaalvoordelen voor de overige vve’s kleiner worden en parkeerdruk toeneemt. Bewoners van andere flats ondervinden hier alleen de nadelen van. Effect van transformatie De transformatie van meerdere flats (route 3) of de hele buurt (route 4) geeft juist een impuls aan sociale samenhang. Het plan wordt dan immers van iedereen, gedeelde belangen krijgen de overhand omdat iedereen er zélf ook op vooruit gaat (als je de taart groter maakt, krijgt iedereen ook een groter stuk). Herkenbaarheid Tegelijk ontstaat er een ander effect: de buurt ondergaat blijvende fysieke verandering, en ook de sociale structuur kan veranderen. Bewoners kunnen ervaren dat ‘hun buurt’ verloren gaat. Dat het nooit meer wordt zoals het was. Met grootschalige ingrepen gaat hoe-dan-ook een stuk karakteristiek verloren. Vanaf het bureau of stadhuis lijkt dit vaak bijzaak. Voor bewoners zelf is dit cruciaal. Dit argument raakt de emotie van mensen. Daarom staat het vaak (onbewust) aan het fundament van meer rationele argumenten tegen een flat- of buurttransformatie

6.7

Organisatorische aspecten op buurtniveau

De buurt raakt georganiseerd Onderdeel van het actieonderzoek was de opzet van een klankbordgroep van vve-voorzitters. Vrijwel elke vve is hierin vertegenwoordigd. Deze groep heeft kennis gemaakt met de ins en outs rondom flattransformatie en buurtransformatie. Er wordt urgentie gevoeld. Deze groep heeft besloten een buurtvereniging op te richten. Deze vereniging in oprichting heeft de volgende doestelling: “Samen maken we onze huizen en buurt klaar voor de toekomst. We maken van Hogenkamp een veilige welvarende en aantrekkelijke buurt. Voor iedereen die er al woont en voor iedereen die bij ons komt wonen, nu en in de toekomst. We weten dat onze droom technisch en financieel haalbaar is, maar bepaald wordt door de wil om samen te werken. In de buurt, bij de gemeente en bij marktpartijen. We zijn realisten en weten dat samenwerken moeilijk is en niet vanzelf gaat en misschien niet helemaal gaat lukken. Daarom streven we naar regie, nemen we initiatief en durven we om hulp te vragen. We hebben ons als VvE’s verenigd om goed samen te kunnen werken. Om onze leden goed te kunnen ondersteunen, want zij nemen de besluiten bij het verduurzamen en verbeteren van hun gebouwen.

En om te kunnen werken met anderen, die ons willen en kunnen helpen.” Zonder plan werkt het niet De toekomstige bestuurders van de vereniging willen bij het besturen van de vereniging professioneel ondersteund worden bijvoorbeeld bij het voorbereiden van vergaderingen, communicatie naar de leden en buurt, om subsidies ter ondersteuning van de wijkverbetering binnen te halen en bij overleg met partners. De gemeente is zo’n belangrijke partner. De vereniging wil graag een wijkverbeterplan opstellen in samenwerking met de gemeente. Wensen en handelingsruimte van bewoners en vve’s zijn daarbij het vertrekpunt. Tegelijk met het wijkverbeterplan, kan een gebiedsprogramma tot stand komen dat de beleidsmatige kaders bevat en handvatten geeft om, daar waar nodig, het omgevingsplan te wijzigen. Voor het omgevingsprogrmma zijn juist maatschappelijke waarden het vertrekpunt. Deze

34

twee plannen vertonen grote samenhang. Een optimum dient gevonden te worden. Dat lukt niet zonder intensieve samenwerking. Helpen en versterken vve’s is nodig We hebben geleerd uit ons onderzoek (vve aanpak) dat elke VvE die begint aan verduurzaming vroeg of laat door een intensief proces moet van bewustwording dat alles samenhangt, langs dromen over oplossingen, naar doen en concrete stappen zetten. De vereniging van Vve’s wil zijn leden professionele ondersteuning bieden bij het doorlopen van dat proces. Deze ondersteuning strekt verder dan het opleiden van vve-bestuurders. Het gaat om het ondersteunen in het volledige proces van flat- en buurttransformatie het inhoudelijk ontzorgen van vve’s zodat vve-besturen kunnen doen wat ze moeten doen: op basis van degelijke informatie goede keuzes maken waar de vve-leden in meerderheid achter kunnen staan. De inhoudelijke en procesmatige ondersteuningsrol is hiermee gelijkwaardig aan de meer op besluitvorming en interne democratie gerichte vve-bestuurdersrol.

6.8

Conclusies en lessen op buurtniveau

Buurtaanpak is gunstig voor flat en buurt We kunnen stellen dat er niets gebeurt zonder dat het financieel ook kan. Met dat gegeven in het achterhoofd zien we dat de vve’s op lange termijn beter af zijn met route 3 en 4. Kortom: een gezamenlijk (buurt)aanpak geeft kansen voor de buurt, maar is ook voor de vve’s zelf (financieel) gunstiger. Zowel op vve-niveau als op buurtniveau heeft dat bovendien positief effect op sociaal en maatschappelijk welbevinden. Natuurlijk moet de afweging gemaakt worden: wat mag verbetering van de leefbaarheid in de wijk kosten? Elke vve, de vve’s gezamenlijk maar ook de gemeente zouden die vraag zich moeten stellen. Ook in dat geval moet het antwoord bij routes 3 en 4 gezocht worden.

35

Loslaten ambitie aardgasvrij geeft financieel realisme De routes 3 en 4 worden hier geschetst als de weg om te gaan, maar deze zijn financieel nog niet realistisch. Hierbij is de onderliggende aanname dat de ambitie om de flats aardgasvrij te maken overeind blijft. Laat je deze ambitie varen en focus je op maximaal isoleren en onderhoud, dan is de financiering veel gunstiger. De vraag is of verwarming op aardgas voor de komende 30 of 50 jaar nog toekomstbestendig is. Gemeente draagt risico warmtenet Aardgasvrij is veel beter bereikbaar voor de vve in route 4 (warmtenet). In dat geval is de gemeente de partij die garant moet willen staan voor een warmtenet. Als bewoners of vve’s besluiten samen een warmteschap op te richten om coöperatief warmte te produceren, draagt dit warmteschap verantwoordelijkheid over de risico’s rondom exploitatie. Precieze uitspraken over risicoverdeling zijn nu prematuur. Duidelijk mag zijn dat niet de businesscase van het warmtebedrijf of het warmteschap centraal staat, maar de bussinescase van de bewoner. Beide zijn een middel voor de transformatie naar een aardgasvrije maatschappij waaraan iedereen mee kan doen. Leenruimte niet toereikend bij warmtepompen-routes Waarom zijn de aardgasvrije routes 2 en 3 niet realistisch? Dit komt door het gekozen isolatiepakket “Beter WP”. Voor dit isolatiepakket is de leenruimte niet toereikend.

De bedragen zijn nog te ambitieus. In een volgende fase zal in samenwerking met aannemers (bouwteam) of er een haalbare technische oplossing is om binnen de financiële mogelijkheden de doelen te halen. Mogelijkheden liggen in het opvoeren van isolatiewaarden tot ZEP (zeer energiezuinig pakket). In dat geval worden voorwaarden voor een lening gunstiger (30 i.p.v 20 jaar afbetalen, hoger leenplafond, extra subsidie). Uitgewerkt moet worden wat dit betekent voor de verschillende typen flats Leefbaarheid en betaalbaarheid gaan vóór duurzaamheid Duurzaamheid is pas een thema als leefbaarheid en betaalbaarheid op orde zijn. Als duurzaamheid het doel is, zijn leefbaarheid en betaalbaarheid de randvoorwaarden. Alleen dan is bijvoorbeeld bijbouwen een realistische financieringsoptie. Kortom: onderwerpen als parkeren en groen móeten eerst op tafel liggen voordat we kunnen spreken over flattransformaties. Klimaatadaptatie Er liggen kansen om het gebied klimaatadaptief in te richten. Het groen kan worden ingericht als ‘spons’ om regenwater op te vangen en verdroging tegen te gaan. Cruciaal hierbij is het anders kijken naar het watersysteem in het gebied en specifiek de vervanging van het riool door een gescheiden stelsel. Hierbij is samenwerking tussen vve’s en gemeente noodzakelijk, omdat zij beiden eigenaar zijn van een deel van dit systeem.

Om spijtoplossingen te voorkomen (vervanging gres-buizen door nieuwe gecombineerde afvoer) dienen hier op relatief korte termijn principeafspraken over te worden gemaakt tussen de (vereniging van) vve’s en de gemeente. De vervangingsopgave speelt komende 10 jaar. Het momentum voor deze principekeuze en het maken van bijbehorende afspraken is nu. De meekoppelkans m.b.t. herinrichting openbare ruimte als onderdeel van het wijkverbeterplan (en gebiedsprogramma) is manifest. Bovendien is voorgerekend dat het inrichten van een gescheiden stelsel financiële voordelen oplevert voor zowel gemeente als vve’s. Programmamanagement en procesbegeleiding is nodig En tenslotte: hoe er te komen? Stevige procesbegeleiding op flatniveau én programmamanagement op buurtniveau is nodig om te komen tot routes 3 of 4. Dit maakt tevens de weg vrij voor professioneel opdrachtgeverschap om ook tot uitvoer te komen.

36

7 Opstelling en bijdrage gemeente Zwolle De opstelling van de gemeente kan de aanpak voor de Hogenkamp maken of breken. Zonder nieuwe ruimtelijke kaders en beheerplannen wordt het handelingsperspectief van de VvE’s sterk beperkt. Om een serieuze wijkverbetering te kunnen realiseren is het aanpassen van beleidskaders nodig, en een co-creatieve en soms zelfs regisserende houding van de gemeente. Dit hoofdstuk laat zien welke mogelijkheden de gemeente heeft. Hierbij onderscheiden we drie rollen: één waarin de gemeente zich reactief opstelt, één waarin de gemeente samenwerking opzoekt en één waarin de gemeente de regie pakt.

7.1

Interventies vanuit een reactieve rol

Faciliteren zonder prioriteren In deze rol is de gemeente geen tegenmacht, maar zal zij de gezamenlijke bewoners, volgens zijn wettelijke plicht, faciliteren om hun plan verder uit te werken. Het project heeft geen specifieke prioriteit. Gemeente maakt geen capaciteit vrij om verdere uitwerking te begeleiden. Gemeente is op beleidsniveau geen tegenmacht, maar vergunningverleners en bestemmingsplanjuristen toetsen aan bestaande kaders. Als verbetervoorstellen van een initiatief voor alle bewoners/gebieden binnen de gemeente een verbetering betekenen worden ze verwerkt in het bestaande beleid. Toetsen vanuit bestaande kaders In het actieonderzoek heeft de gemeente op beleidsmatig niveau meegedacht. Er is samenwerking gezocht op verschillende vlakken en langs verschillende lijnen. Regelmatig viel de gemeente terug in haar toetsende rol. Vergunningverleners en beheerders redeneren vanuit bestaande kaders en de bestaande situatie. Mogelijkheden voor optoppen, aanpassing riolering of warmtevoorziening worden beoordeeld op basis van het bestaande omgevingsplan en verordeningen. Dit geeft logischerwijs geen mogelijkheden. Dit botst met het gebiedsgerichte karakter van de ideeën rondom de Hogenkamp, en dat geeft wrijving. Waar op strategisch en beleidsmatig niveau verder wordt gekeken, worden op puur praktisch niveau de mogelijkheden nog niet gezien.

Het sectorale denken zit hier in de weg, waardoor de gemeente reactief blijft. Urgentie warmteprogramma Dit project is op dit moment niet opgenomen in het warmteprogramma van de gemeente en niet gekoppeld aan de plannen voor Holtenbroek-Aa-landen. Dit heeft te maken met prioritering op stedelijke schaal en sectoraal denken. Geredeneerd vanuit het thema warmte is dit misschien logisch. Vanuit de combinatie van opgaven in het gebied geredeneerd is het moeilijk te begrijpen. Vergelijkbaar wordt omgegaan met de woningbouwopgave. De gemeente richt zich vooral op het de spoorzone en enkele andere prioritaire gebieden. Het initiatief om in potentie meer dan tweehonderd nieuwe woningen te bouwen en vierhonderd woningen te renoveren in de bestaande stad staat op dit moment niet op de agenda. Het is van belang dat de gemeente leert om (en experimenteert met) het herprioriteren van programma’s op basis van initiatieven van onderop. Het instrument Omgevingsprogramma is hiervoor bedacht door het Rijk. Gemeente betaalt niet mee De reactieve gemeente gaat niet actief meebetalen aan plannen, behalve voor de onderdelen waar zij als bevoegd gezag of privaatrechtelijk verantwoordelijk voor is. Zo gaat de gemeente niet actief meewerken aan het huidige parkeerprobleem als gevolg van de lage parkeernorm (zie 6.2).

Dit maakt haalbaarheid van de plannen zowel financieel als ruimtelijk zeer moeilijk te realiseren. Het realiseren van mobiliteitshubs is wel beleid, maar de Hogenkamp is hierbij niet in beeld. Meewerken aan een initiatief is dan ook niet vanzelfsprekend. Vergelijkbaar wordt omgegaan met klimaatadaptatie en

37

rioolbeheer. Meewerken aan het initiatief om de bestaande stad toekomstbestendig te maken in combinatie met de renovatie van het rioolsysteem staat niet op de agenda. De reactieve gemeente reageert slechts vanuit bestaand beleid en planning. Geld voor actieonderzoek en vervolg: opstap naar wijkverbeterplan Dat wil niet zeggen dat er geen wil tot samenwerking is. De gemeente heeft wél geld beschikbaar gesteld om actieonderzoek uit te voeren, en is voornemens om ook een vervolgonderzoek te financieren, en vanuit de gemeente zo goed als mogelijk mee te kijken en denken. En daar ligt zeker de wil om samen te werken aan ten grondslag. Garantstelling lening warmtefonds Een belangrijk deel van de stijging van de maandlasten wordt veroorzaakt door een lening. Het rentetarief werkt door in de maandlasten. Een ingreep in de rentetarieven kan een middel zijn om businesscases haalbaar te krijgen. Provincies Friesland en Drenthe doen dat. Ook de gemeenten Hengelo en Amsterdam den haag hebben hierop keuzes gemaakt. Hier wordt een garantstelling afgesproken, zodat het Warmtefonds lagere rentetarieven kan rekenen. Rentetarieven liggen nu op 3,37% (woonfonds), en op 5,6% (BNG). Door als gemeente borg te staan is het risico voor de bank minder en kan er een gunstige rente bij de BNG van 1,7% gegeven worden.

Onderstaande tabel laat zien hoe dit doorwerkt op de rentelasten in verschillende routes. Route 1

Route 2

Route 3

Route 4

Stap-voor-stap

Flattransformatie, solo

Flattransformatie, gezamenlijk

Buurttransformatie

Rente op de lening [€/appt mnd] – zonder borg

€317

€358

€359

€246

Rente op de lening [€/appt mnd] – met borg

€268

€309

€310

€197

Zetten we dit in het perspectief van de totale woonlasten, dan ontstaat het volgende beeld. Kortweg scheelt dit per bewoner per maand 40 tot 50 euro. De garantstelling is niet alleen een oplossing voor voor de verduurzaming van Hogenkamp maar kan op veel meer plekken inwoners met bouwplannen helpen in de financiering van hun plannen. Misschien net dat zetje dat nodig is. Route 1

Route 2

Route 3

Route 4

Stap-voor-stap

Flattransformatie, solo

Flattransformatie, gezamenlijk

Buurttransformatie

Totaal effect woonlasten [€/appt mnd] – zonder borg

+€221

+€173

+€174

+€137

Totaal effect woonlasten [€/appt mnd] – met borg

+€172

+€124

+€125

+€88

7.2

Interventies vanuit een samenwerkende rol

Balans in samenwerking In plaats van reactief kan een gemeente ook actief mee gaan doen of zelfs de regie overnemen. In de bestaande stad is van het van groot belang om de juiste balans te vinden. Vertrekpunt is consensus en het verenigen van maatschappelijk en particuliere belang. Overnemen van het initiatief door op verkeerde momenten de regie te pakken kan een initiatief in de kiem smoren en samenwerking in de weg staan. Maar als in die democratische besluitvorming een kleine minderheid het collectieve en algemene maatschappelijk belang in de weg staat is de regie van de gemeente wellicht gerechtvaardigd. Die balans in rolneming wordt gestimuleerd, gefaciliteerd en bewaakt door de Omgevingswet en door een samenwerkingsovereenkomst.

38

Gemeente doet mee (ondertekenen samenwerkingsovereenkomst) Als de gemeente de urgentie en noodzaak ziet, pakt ze de samenwerkingsrol. Vanuit de politiek en het strategische afdelingen komt expliciet de boodschap ‘wij doen mee’. In deze proactieve samenwerking is het van belang dat niet per se naar de resultaten, maar vooral naar de vorm en het doel van samenwerking wordt gekeken: met behulp van een casus zijn we het gebiedsgericht werken in de praktijk aan het brengen en plukken we gezamenlijk de vruchten ervan: in geld, tijd, leerervaringen en plezier. Tegelijk worden diverse doelen uit de Omgevingsvisie gerealiseerd. Het is van belang om deze keuze te markeren met een samenwerkingsovereenkomst, waarin onder andere kaders, kentallen en risicoverdeling worden afgesproken. Gebiedsprogramma De gemeente maakt capaciteit vrij om een gebiedsprogramma op te stellen dat status krijgt onder de Omgevingswet. Dit maakt de weg vrij voor projecten waarin de gemeente actief participeert, en het updaten van het Omgevingsplan. Ideeën en ontwikkelingen worden niet meer aan ‘bestaand beleid’ getoetst, maar aan dit nieuwe gebiedsprogramma (los van wet en regelgeving).

Omdat het gebiedsprogramma samen met inwoners en belanghebbenden rondom de Hogenkamp wordt opgesteld en tegelijk gedacht wordt vanuit dit programma, sluiten gesprekken, uitspraken en keuzes van de gemeente veel beter aan bij de leefwereld van de inwoners en kunnen hun plannen ook uitgevoerd worden. Samen wordt gewerkt aan wijkverbetering. Sturen door de schalen heen: een continu leerproces Het is bij deze opstelling van belang dat de gemeente de interne lijnen en processen scherp in beeld heeft en evalueert zodat een doorlopend leerproces ontstaat. Welke beheerprogramma’s moeten worden aangepast bij vaststelling van een gebiedsprogramma. Wat vraagt dit van het omgevingsplan, verordening, en op welke termijn zijn aanpassingen dan nodig? Wat vraagt dit van beheerplanningen en hoe werkt dit door in de (meerjaren)begroting? Dit is het gebiedsgericht leren werken. Het is raadzaam om het project (alsmede Sallandsweide / assendorp) mee te laten leren in dit gebiedsgerichte proces. Zo ontstaat er rechtstreekse terugkoppeling. Met iets dergelijks wordt nu geëxperimenteerd met Platform Duurzaam Zwolle. (CoP, leervaringen oogsten en delen via centrale contactpersonen) Ruimtelijk ontwikkelingsplan Een andere interventie is een het maken van een gebiedsplan. Hier behandelt de gemeente de gezamenlijke vve’s als ontwikkelaar met een plan.

Via het omgevingsloket komt dit plan bij de gemeente binnen, dat getoetst wordt aan huidig beleid. Een stedenbouwkundig plan (ROP) wordt uiteindelijk verwerkt in het omgevingsplan. Vve’s dienen dit plan wel zelf te betalen. Optoppen wordt ruimtelijk mogelijk gemaakt via buitenplanse Omgevingsplanactiviteiten. Dat betekent dat de gemeente toestaat dat situationeel wordt afgeweken van het bestaande omgevingsplan, zonder dit plan zélf aan te passen. Beheerschema’s (voor riool, openbare ruimte etc) worden verder niet actief aangepast op het plan van de buurt. Interne geldstromen veranderen niet. Aanvragen van landelijke subsidies Op beleidsniveau is capaciteit beschikbaar om te helpen met aanvragen van landelijke subsidies zoals het volkshuisvestingsfonds. Daarmee kan de gemeente van het rijk een multiplier krijgen op haar investering in de wijk. Beheerbudgetten ontschotten Redeneren vanuit het gebied vraagt om ontschotting van beheerbudgetten. Zo kan de besparing van beheer op het ene (bijvoorbeeld riolering), contant worden gemaakt en ingezet worden voor het andere (bijvoorbeeld: afkoppelen HWA en herinrichting openbare ruimte, aanleg grindkoffers onder parkeerplaatsen).

39

Cofinanciering van plannen Gemeente maakt budget vrij om plannen te cofinancieren of mee te investeren waar dat passend en te verantwoorden is. Bijvoorbeeld rondom het onderwerp parkeren of aanleg van een warmtenet. Welk effect dit kan hebben laat het volgende voorbeeld van de parkeerhub zien. Cofinanciering parkeerhub Het parkeerprobleem blijkt een grote bottleneck in het realiseren van flattransformaties. Omdat dit deels een aangelegenheid in de openbare ruimte is, is het vanzelfsprekend, en te verantwoorden dat de gemeente hieraan meebetaalt. De vraag is echter: hoeveel? Als we deze (grote) discussie verengen tot het bouwen van een parkeerhub, en de gemeentelijke bijdrage hieraan, kunnen we snel zien welke investering tot welk effect leidt. In voorgaande financiële berekeningen bedraagt de bewonersbijdrage per huishouden in de wijk aan het parkeerprobleem ongeveer 4000 euro (route 2,3,4). Hierbij is de aanname gedaan dat de gemeente de parkeerhub voor 50% financiert. De tweede aanname is dat er deels op eigen grond wordt geparkeerd. Dit bespaart de gemeente ook 50% in de stichtingskosten. Zie figuur hiernaast voor de verdeling parkeren eigen grond in de wijk. Onderstaande tabel laat zien hoe deze bedragen veranderen als de gemeente meer of minder financiert.

Route 1

Route 2

Route 3

Route 4

gemeente betaalt % P hub

Stap-voor-stap

Flattransformatie, solo

Flattransformatie, gezamenlijk

Buurttransformatie

100%

€0

€0

€0

€0

75%

€0

€2138

€2017

€2017

50%

€0

€4277

€4033

€4033

0%

€0

€8553

€8067

€8067

De tabel hieronder laat zien hoe deze getallen doorwerken in de woonlasten. Woonlasten

Route 1

Route 2

Route 3

Route 4

gemeente betaalt % P hub

Stap-voor-stap

Flattransformatie, solo

Flattransformatie, gezamenlijk

Buurttransformatie

100%

€221

€144

€144

€102

75%

€221

€162

€162

€119

50%

€221

€173

€173

€137

0%

€221

€178

€178

€172

Opstart parkeer-mobiliteitsproject Los van deze parkeerhub is het dringend noodzakelijk dat het huidige parkeerprobleem wordt aangepakt, vanwege de lage parkeernorm. Dit staat in eerste instantie los van een parkeerhub, maar getuigt wel van een actieve, meewerkende houding als de gemeente hier werk van maakt, bijvoorbeeld via een project waarin het voorsorteren op vergund parkeren, het stimuleren van deelauto’s, het plaatsen van laadpalen én realisatie van extra parkeerplaatsen in één project worden gecombineerd, al of niet vooruitlopend op een gebiedsprogramma.

40

7.3

Interventies vanuit een regisserende rol

Durven investeren in gebiedsgerichte actie In deze rol toont de gemeente doorzettingsmacht en gaat zij actief investeren om de status quo in de buurt te doorbreken en gebruikt daarbij alle beschikbare instrumenten. Voorkeursrecht inzetten De gemeente kan bijvoorbeeld het voorkeursrecht inzetten vve-percelen die in één keer worden verkocht (Heimstaden). Deze zou ze kunnen doorverkopen aan woningcorporaties. Op dit moment verkoopt Heimstaden losse appartementen. Het is onduidelijk of deze eigenaren ook eigenaar worden van het perceel en hiervoor al een vve is opgezet, of dat een pachtconstructie of anderszins in het leven is geroepen. Woningen uitkopen De gemeente kan ook individuele woningen aan- en verkopen, bijvoorbeeld om tijdelijke huisvestiging in te organiseren gedurende flattransformaties of om een wooncoöperatie van huurders te ondersteunen. Dit is een wezenlijke marktinterventie die uiteraard goed overdacht moet worden, maar wel effectief kan zijn en praktische problemen kan oplossen om zo een buurttransformatie mogelijk te maken. Daarnaast het de gemeente voor ditzelfde doel andere partijen mobiliseren. Bijvoorbeeld via prestatieafspraken met de woningcorporaties of de inzet van HMO. Woonprogramma Via het woonprogramma kan de gemeente meehelpen wooncoöperaties van de grond te krijgen. De particuliere verhuur steviger reguleren.

Gebieds- en locatieontwikkelingen verbinden In de omgeving zijn diverse locatie- of gebiedsontwikkelingen. Het meest in het oog springen de herontwikkeling van de Renaultgarage, de Stilohal en de woningbouw op de plaats van het Ruusbroeccentrum. De gemeente kan ervoor kiezen om hieraan gebiedsdoelen te koppelen, in plaats deze ontwikkelingen te beschouwen als individuele locatieontwikkelingen met eigen doelen en randvoorwaarden. Het helpt als de gemeente de taart groter maakt. Deelname in een warmtenet Het uitrollen van een (ht)warmtenet is in sommige routes goedkoper in de woonlasten (zie route 4). Er moet dan zorgvuldig gekeken worden hoe het effect van een lagere investering voor de vve’s in combinatie met het gekozen isolatiepakket ook positief doorwerkt in de woonlasten. In de gekozen routes in dit rapport met de beste isolatie gaat het net niet op (negatief €36 per maand). Het WijBedrijf heeft intensief contact met de gemeenteambtenaren over de kosten en opbrengsten van een warmtenet en in het bijzonder over de financiering ervan. Een andere kijk op financiering en uitvoeringsorganisaties laat zien dat een warmtenet bij kan dragen aan wijkverbetering en wel zo dat iedereen mee kan doen. Maar opvallend is dat ook in andere combinaties van isolatie en warmtenet ‘van het gas af gaan’ langs de route van een warmtenet vrijwel altijd een voordeel biedt.

Naast de financiële kansen heeft een warmtenet een aantal bijkomende voordelen die in andere routes niet voorkomen, zoals echte CO2 besparing, minder grote ruimteclaim, minder hittestress in de zomer (omdat de koeling niet naar de buitenlucht maar de grond in gaat). En ten slotte, niet onbelangrijk, geeft deze oplossing geen geluid. Dit wordt een thema: in goed tot zeer goed geïsoleerde appartementen is het geluid aanpakken bij de bron de beste optie.

41

8

Opstelling en bijdrage financiers

Als iets duidelijk is geworden uit voorgaande hoofdstukken, dan is het dat externe financiering noodzakelijk is. Als onderdeel van het actieonderzoek is bij financiers nagegaan hoe deze aankijken tegen financiering van flattransformatie, wat hun positie is en tegen welke randvoorwaarden financiering mogelijk is. Banken: individueel niveau Reguliere banken hebben tal van hypotheekrelaties in de buurt. De waarde van het onderpand is hierbij van belang. Gaan bewoners van huis wisselen, is er een nieuwe inkomenstoetsing nodig die financiering soms lastig maakt. Tegelijk geven banken aan dat hypotheekvoorwaarden steeds sterker steeds zijn aan de staat van het vastgoed (energielabel). Als het gaat om financiering van onderhoud en verduurzaming door VvE’s hebben banken nog geen duidelijk beleid geformuleerd over de status van een VvE. Moet een VvE als een bedrijf benaderd worden of als particulier? Voor banken een enorm onoverkomelijk verschil. Zo lang een bank hierop geen beleid heeft, blijft dit een bottleneck. Leningverstrekkers: flat- en buurtniveau Op flat- en buurtniveau komen daarom vooral het Warmtefonds en indirect de Bank Nederlandse Gemeente in beeld. Met behulp van garantstelling vanuit de gemeente kunnen zij tegen aantrekkelijke tarieven lenen.

Rentepercentages werken sterk door in de maandlasten van vveleden, dus dit is van groot belang (zie 7.1) Woningcorporaties Woningcorporaties stellen zich terughoudend op. Zij willen alleen vastgoed in de buurt aankopen als het hele complexen betreft. Als lid instappen in een vve is voor hen niet aan de orde vanwege slechte ervaringen in het verleden (stadsbreed). Deze overtuiging beperkt de corporaties in het denken in kansen. Terwijl die kansen mogelijk ontstaan: veel commerciële verhuurders overwegen verkoop van hun vastgoed vanwege veranderde huurregels (huurpuntensysteem) en fiscale regels. Zo ontstaat voor corporaties de mogelijkheid om 200 woningen toe te voegen aan hun voorraad. Hiermee kan wellicht een deel van de bestaande huurders blijven wonen in de Hogenkamp. Dit zou van grote maatschappelijke waarde zijn. Zolang corporaties niet willen investeren in ‘gespikkeld bezit’, en niet willen instappen in vve’s, blijft deze kans echter onbenut. Als woningcorporaties instappen in de vve’s kunnen zij, met hun expertise en ervaring, het proces van flattransformatie cq woningverbetering een grote stap voorwaarts helpen. Dit is ook in het belang van de gemeente. Via de prestatieafspraken kunnen gemeente en corporaties hier principeafspraken over maken. Ontwikkelaars Ontwikkelaars kunnen een transformatie flat(s) of buurt ook op zich nemen.

Voordeel is dat zij kunnen voorfinancieren en zo de proceskosten van het voortraject kunnen goedmaken in de uitvoering. Zo ontstaat het benodigde volume om bijvoorbeeld SPOR aan te vragen, waarin ook proceskosten worden gesubsidieerd. Goede afspraken over de marges in de uitvoeringsfase zijn nodig. Om de uitvoeringsfase te financieren maakt een ontwikkelaar afspraken voor maatwerkfinanciering met een bank. Die zorgt voor verkoop van de nieuwe appartementen, en voor voldoende kasstroom (liquiditeit) in de uitvoeringsfase zelf. Vanzelfsprekend gaat een deel van de opbrengsten daarbij naar de financiers en de ontwikkelaars. Die afroming van opbrengsten kan de businesscases wellicht net weer niet uitvoerbaar maken. Daar kan tegenin gebracht worden dat door grootschalige aanpak bouwkosten geminimaliseerd kunnen worden.

42

Herstructureringsmaatschappij Overijssel HMO handelt in opdracht van de provincie. Zij kunnen alleen instappen als er politieke urgentie is. Organisatorisch kan HMO een interessante publieke ontwikkelaar zijn. Betrokkenheid van HMO is echter vooral een politieke afweging. In de Hogenkamp zou zo’n afweging kunnen voortvloeien uit een gebiedsprogramma. Verhuurders Vanwege invoering van het puntensysteem en nieuwe fiscale regels is het voor verhuurders minder aantrekkelijk geworden om hun bezit aan te houden. Een deel van de verhuurders wil daarom verkopen. Dit zorgt dat er nieuwe bewoner-eigenaren in de wijk komen, maar ook dat er huurders vertrekken en minder huurwoningen op de markt komen. Uit de enquête blijkt dat de meeste verhuurders die slechts één appartement verhuren zich graag laten informeren over de consequenties van het puntensysteem, nieuwe fiscale regels en de opgave om het gebouw te verduurzamen. Er is in de volgende fase een gesprek nodig met deze verhuurders of en hoe zij geneigd zijn mee te werken aan een flat- of buurttransformatie dat redeneert vanuit het langetermijnperspectief. Wellicht dat de verhuurders wel met de opbrengsten van de verkoop willen investeren in nieuwbouw waardoor een doorgeef situatie ontstaat. Wellicht dat dat als voorrecht stimuleert bij voorbestemde verkoop.

VVE-beheerders Verschillende vve-beheerders bieden procesbegeleiding aan voor flattransformatie. Ook zij kunnen voorfinanciering deels op zich nemen. Op de proceskosten in de voorbereiding maken zij meestal verlies. Zij verdienen dit in de uitvoeringsfase terug door een marge op de renovatiekosten te verhalen op de vve’s. De VVE Als er een VVE is die wel een startkapitaal in de algemene en onderhoudsreserves heeft en de grond heeft voor parkeeroplossingen kan die vve met een goed plan ook zelf de financiering regelen en daarmee de regie houden op waar de winstmarges vallen. Dus echt opdrachtgever zijn! Dit zien we tot nu toe nog niet gebeuren omdat een vve doorgaans een risicomijdende partij is. De vereniging van vve’s De vereniging krijgt een overkoepelende blik op buurtniveau en gaat verder dan individuele flatbelangen. Dat brengt de vve mogelijk in de positie om geldstromen op buurtniveau te beheren of een rol te spelen bij de verdeling ervan. De vereniging is niet zozeer financier, alswel regisseur tussen de vve’s. In die lijn is de vereniging mogelijk de aanwezen partij om een vervolgsubsidie voor een wijkverbeterplan te ontvangen en haar leden te helpen en begeleiden bij het transformatieproces. Hierbij gaat de kost voor de baat uit. Daarom is hulp van andere financiers van belang.

De vereniging kan samen met de gemeente een subsidievorm uitwerken in combinatie met een risicofinanciering om iedere vve door de eerste stap van het transformatieproces te helpen en externe financiers te bewegen om de voorbereiding van transformatie te financieren uit de opbrengsten van de verkoop van nieuwe woningen. Zeker als er al een partij bereid is om die woningen ook af te nemen zal dat laatste geen moeilijk proces zijn. De gemeente Zwolle Bij maatregelen in de buurt speelt de gemeente een belangrijke rol (zie hoofdstuk 7), als (co)financier, beheerder en realisator. Daarbij kan het gaan om de investering in een warmtenet, het anders besteden van reeds voorziene beheergelden voor riool en openbare ruimte, een parkeerfondsen ten bate van het oplossen van de parkeerproblematiek. Subsidieverstrekkers Hoe meer je opschaalt naar samenwerking op buurtniveau, hoe meer subsidiekansen er liggen. Dit gegeven is verwerkt in de businesscases voor de vve’s zelf (zie hoofdstuk 5). Dit zien we vooral bij

43

route 3 en 4. Als flats met elkaar samenwerken liggen er kansen voor subsidie uit het volkshuisvestingsfonds. Deze zijn gerelateerd aan het bijbouwen van woningen, maar kunnen ook ingezet worden voor zaken die daarmee samenhangen. Parkeren is het thema dat in het oog springt. Zo kan het VHF ervoor zorgen dat extra parkeerplaatsen voor de buurt mogelijk worden. Onderstaand diagram laat subsidiekansen per route zien, hier staan de subsidies voor zowel onderhoud als duurzaamheid: Route 1 Stap-voor-stap Financieringskansen vanuit het Rijk

SVVE, ISDE, SEEH, SAH

Route 2 Flattransformatie, solo SVVE, ISDE, SEEH, SAH

NIP voor VVE

Opbrengst bijbouwen Korting hypotheekrente Hogere leennorm NIP voor VVE

Financieringskansen vanuit bedrijven

Financieringskansen vanuit gemeente Zwolle

Bouw parkeerhub op gemeentegrond