Eindrapportage Hogenkamp Kiest... Voor de toekomst

Route 3 Flattransformatie, gezamenlijk SPOR, SVVE, ISDE, SEEH, SAH volkshuisvestingsfonds Opbrengst bijbouwen Korting hypotheekrente Hogere leennorm NIP voor VVE Cofinanciering volkshuisvestingsfonds (30%) Borgstelling SvN

Integrale groen en bestrating en riool Bouw parkeerhub op gemeentegrond

Route 4 Buurt-transformatie SPOR, SVVE, ISDE, SEEH, SAH volkshuisvestingsfonds Opbrengst bijbouwen Korting hypotheekrente Hogere leennorm NIP voor VVE Cofinanciering volkshuisvestingsfonds (30%) Borgstelling SvN Garanties naar warmtebedrijf Integrale groen en bestrating en riool Bouw parkeerhub op gemeentegrond

Tabel 8.1: subsidiemogelijkheden per route

44

9 Aanbevelingen en vooruitblik In dit hoofdstuk maken we balans op. Wat moeten we doen? En wie doet wat? Hieronder volgen aanbevelingen (9.1) en een vooruitblik naar een volgende fase (9.2)

9.1

Aanbevelingen

Op vve-niveau (zie hoofdstuk 5) -

-

Zet in op procesbegeleiding op flatniveau; o om data op flatniveau te generen als input voor wijkverbeterplan o om haalbaarheid businesscase (woonlastenneutraal) op flatniveau te onderzoeken en in een interactief te komen tot een passende ‘route’ Zorg dat vve-besturen hierbij hulp van derden accepteren, al of niet georganiseerd door of via een (de) vereniging van vve’s.

Op buurtniveau (zie hoofdstuk 6) -

-

Richt een transformatieteam op voor de buurt dat vve’s gaat helpen (procesbegeleiding + directievoering). Dit team voert ook programmamanagement op buurtniveau, om samenhang tussen flattransformatie te borgen en verzilveren, en kansen voor buurttransformatie realistisch uit te werken. Output en input kan dienen als basis voor (gemeentelijk) gebiedsprogramma en andersom. Communicatie en het opzetten van een bottom-upproces is hierbij van doorslaggevend belang; Bestendig de organisatiegraad van de buurt (vve-vereniging); Roep vve-beheerders bij elkaar om bewustzijn te kweken over huidige handelen (=route 1). Dit geeft urgentie bij bewoners en vve-beheerders; Zet brede buurtcommunicatie op om urgentie te kweken en inzicht te geven in ins- en outs rondom flat- en buurttransformatie, inclusief vve-beheerders; Start een flattransformatie voor een klein deel van de flats (route 3) als voorbeeld voor buurt en stad. Geef hierbij aandacht aan de opgaven op buurtniveau; Werk het thema parkeren op buurtniveau verder uit. Hieraan zitten juridische, praktische, ruimtelijke en financiële aspecten die succes van flattransformatie kunnen maken of breken.

Bij de gemeente (zie hoofdstuk 7) - Ondersteun de buurt (WijBedrijf of Vereniging van vve’s) met een incidentele subsidie om samen een plan te maken voor de ondersteuning van de leden van de vereniging (vve’s) en samen met de gemeente te komen tot een wijkverbeterplan en een gebiedsprogramma; - Overweeg garantstelling vanuit de gemeente, zodat het nationaal Warmtefonds tegen lagere rentetarieven hun leningen beschikbaar kan stellen. Maak hierbij gebruik van voorbeelden elders in Nederland; - Kweek urgentie op strategisch niveau. Elk jaar dat we wachten stijgen bouwkosten en wordt businesscase op buurtniveau ongunstiger; - Organiseer een rondetafelgesprek over de rolneming van de gemeente op strategisch niveau; - Richt een CoP in, waarin pilotprojecten Dieze en Assendorp met de gemeente doordenken en leren rondom het thema “van strategisch tot operationeel en terug”. Hierin doordenkt de groep wat strategische keuzes van medewerkers en afdelingen op uitvoerend en

45

beheersniveau. Onderzoek welke rol platform duurzaam Zwolle hierin kan spelen, en organiseer externe begeleiding. Bij financiers (zie hoofdstuk 8) -

9.2

Onderzoek mogelijkheden voor financiering op basis van concrete casussen (in huidig rapport zijn hierover aannames gedaan). (Warmtefonds, BNG etc)

Vooruitblik

Verkennen van twee onzekerheden Hoe nu verder? Dit actieonderzoek geeft duidelijk aan dat er twee onzekerheden zijn: de route die de vve(‘s) kiezen (H4,5,6) , en de opstelling van gemeente en financiers (h7,8). Om nader inzicht te krijgen in het handelingsperspectief van zowel gemeente als vve’s, en hun bijbehorende effecten is het zaak om deze twee variabelen met elkaar te combineren. In onderstaande tabel zijn beide onzekerheden tegen elkaar uitgezet. Op basis van expert judgement is aangegeven welke combinaties gewenst en minder gewenst zijn. Als twee partijen gaan samenwerken is het van belang dat het niveau van de samenwerking bij elkaar past. Loopt dit uit de pas dan kan het de samenwerking gaan frustreren en komt die tot stilstand. Bij een verschil van twee niveau’s is de praktijk dat de samenwerking stopt. Het kan niet zo zijn dat de gemeente reactief blijft en tegelijk een actievere rol van vve’s verwacht. Andersom geldt dit net zo goed. Als de gemeente meer regisserend te werk gaat, drukt dit vve’s sneller in een passieve rol. Van samenwerking is dan geen sprake meer. De rolneming kan verschillen per onderwerp. Balans is daarbij cruciaal. Route 1 Stap-voor-stap Niveau ‘s van samenwerking Gemeente, reactieve rol Gemeente, samenwerkende rol Gemeente, regisserende rol

Huidige situatie Misschien nodig om op te starten Niet gewenst!

Route 2 Flattransformatie, solo Niet gewenst! Gewenste eerste stap Niet gewenst!

Route 3 Flattransformatie, gezamenlijk Niet gewenst! Gewenste vervolg

Route 4 buurttransformatie

Niet gewenst!

Mogelijk indien gevraagd

Niet gewenst! Max haalbare

De tabel hierboven schetst de rollen van de gemeente. Een mogelijk pad van de huidige situatie tot en met naar de maximaal haalbare situatie is in groen aangegeven. Het is zaak om nu de randvoorwaarden te verkennen de betekenis van elke combinatie te verinnerlijken: wat betekent dit voor vve en gemeente? Wat vraagt dit? In ieder geval is het noodzakelijk dat -

Er een visie is op deze transitie en de samenwerking hierin Er gemeentelijk mandaat is voor tijd en middelen Vve-leden het gekozen samenwerkingsniveau dragen cq steunen

Dit zal schoorvoetend gaan. Door de acties en resultaten te bereiken wordt het vertrouwen vanaf onderen gebouwd. Het zijn de leden van de VVEs die uiteindelijk zelf beslissen wat ze doen. Het vertrouwen bouw je van onderop. Ondersteuning pioniers Enkele VvE’s zijn al verder in het proces. Zij willen stappen zetten en hun verworven momentum niet verliezen. Het ondersteunen van die vve’s kan helpen bij het vinden van het handelingsperspectief voor de andere vve’s en de opgedane kennis verfijnen. Tegelijk geeft dit een goede basis om afwegingen te maken rondom te stellen kaders (gebiedsprogramma) en een wijkverbeterplan. Het is een perfecte kraamkamer voor samenwerking op gebiedsgericht niveau tussen buurt en gemeente. Een CoP is in dit verband passend (zie 9.1).

46

Van buurtgemiddelde naar individueel perspectief per vve. De berekeningen over kosten, opbrengsten en effecten in woonlasten betreffen buurtgemiddelden. Per flat kunnen getallen flink afwijken, alleen al vanwege verschillen in kaspositie en vastgestelde vve-bijdrage (welke bepalend zijn in welke mate een vve kan investeren zonder bij te lenen). Om vve’s in de Hogenkamp een stap verder te helpen is het nodig om de in het actieonderzoek uitgevoerde berekeningen uit te werken op flatniveau. Mogelijk dus bij de pioniers. Tegelijk is het noodzakelijk om deze getallen met elkaar te blijven optellen, om zicht te houden op de getallen voor de hele buurt, om zo ook het schaalvoordeel van buurttransformaties continu te kunnen vergelijken met getallen over individuele flattransformaties (route 3 & 4 vs route 2). Dit zal nodig zijn om individuele vve’s ervan te overtuigen dat samenwerken loont. Het combineren van individueel en buurtperspectief (en ook perspectief van de gemeente) kan in één rekentool worden gebouwd: de vve-transformatiegenerator. In bijlage 2 is één stap verder uitgewerkt hoe de detaillering per vve zou kunnen plaatsvinden. Pilot opzetten Om vve’s in de buurt (en de stad) te laten zien hoe dit werkt in de praktijk is het verstandig om de begeleiding van de pioniers als een pilot op te zetten, waarin we het hele proces van gecombineerde flattransformatie doorlopen.

Samenvatting Onderstaand overzicht vat bovenstaande vooruitblik samen:

Actieonderzoek

Rapportage actieonderzoek samenhang aanbrengen

• procesmatig onderzoek • verkenning BuTrEx

• confrontatie gemeentelijke scneario's met routes • raakvlak en risicoanalyse • reality-check (van kentallen naar 'echte' offertes

Buurttransformatie ontwerpen • generator bouwen • routes uitwerken • pilot opzetten en uitvoeren

WUP / wvp maken • routes vergelijken in buurtproces • rekenen en tekenen • pilot evalueren

Als we deze stappen vergelijken met de stappen die de gemeente herkent voor intiatieven van onderop, dan kunnen we de eerste 3 blokken beschouwen als input voor stap 1 “verkennen”. Dit leidt tot een koersdocument. Het laatste blok komt overeen met stap 2 “haalbaarheid toetsen” met als uitkomst een wijkverbeterplan.

47

Bijlage 1: Overzicht onderliggende documentatie Het actieonderzoek heeft een schat aan data opgeleverd. Vanuit deze data is uiteindelijk geconvergeerd naar de routes en aanbevelingen die in het hoofdrapport zijn verwoord. Het bijlagenrapport bevat de onderliggende onderzoeken. Door voortschrijdend inzicht (inherent aan een actieonderzoek) stroken de getallen en uitspraken in deze onderliggende rapporten niet altijd meer met het hoofdrapport. Onderstaand overzicht geeft een lijst van onderwerpen waarover een bijlagenrapport is gemaakt. Tussen haakjes is aangegeven of en waar dit onderwerp expliciet terugkomt in het hoofdrapport. 1. Brochure, website en nieuwsbrief (Bijlage) 2. Afspraken met betrokken partners (Bijlage + H9) 3. Klankbordgroep (bijlage) 4. Isolatieonderzoek (Bijlage) 5. (her)modelering en financieringsrisico’s (Bijlage) 6. Rolneming van de gemeente (Zie H7) 7. Casco onderzoek (Bijlage) 8. Stedenbouwkundige verkenning (Bijlage) 9. Omgevingsschets (sponswerking) (Bijlage) 10. Coöperatief wijkbeheer (Bijlage) 11. Opstalbegroting (Bijlage) 12. Verkenning Buurt Transformatie Exploitatie (Bijlage) 13. Verkenning financieringsarrangementen (Bijlage + H8) 14. Tussenrapportage (Bijlage) 15. Projectmanagement (Bijlage + H3) 16. Bewonersavonden en gesprekken (Bijlage) 17. Intentieverklaringen (Zie H5.6 en 6.7) 18. Plan van aanpak WUP Fase 2 (Zie H9)

2 10 17 21 48 71 72 74 86 92 96 99 103 109 124 125 129 130

48

Bijlage 2: Toelichting gebruik kentallen Financiering Voor de lening van het Warmtefonds is een rentepercentage van 3,37% aangehouden (juli 2024), met een looptijd van 20 jaar. Voor de BNG-lening is een rentepercentage van 5,6% aangehouden met een looptijd van 20 jaar. Deze wordt omgezet naar 1,7% als de gemeente garant staat. Deze garantstelling is er nu nog niet, In hoofdstuk 7 is aangegeven hoe dit doorwerkt in de individuele maandlasten. Maandlasten kunnen ook omlaag worden gebracht door de looptijd te verlengen naar 30 jaar. Dit kan alleen als ZEP-maatregelen worden uitgevoerd. Dit is uiteindelijk duurder omdat een groter deel van het geld aan rente opgaat. Bovendien gaat de afschrijvingstermijn van de maatregelen binnen de looptijd van de lening vallen en is opnieuw investeren nodig. Daarom is er nu bij alle routes voor een looptijd van 20 jaar gekozen. Stichtingskosten optoppen De tweede opmerking komt over de kentallen die in dit model gebruikt zijn voor stichtingskosten voor optoppen en renovatie en beide met een hoog niveau duurzaam pakket en de haalbare verkoopprijs van een appartement. Deze kentallen aangeleverd door de overheid databases zoals Arcadis en rvo.nl voor duurzaamheid wijken af van de werkelijke kosten in de orde tot 35%. De afwijking in stichtingskosten optoppen (dus excl.

grond en zonder lift) uit het VHF aanvraag komen beter overeen een afwijking van (3%). We hebben de overheid database en KBNG architecten met stichtingskosten (excl. grond en BTW en leges etc etc.) 1890 €/m2 en het volkshuisvesting fonds met 2064 €/m2. Deze getallen zijn echter veel lager dan wat in de markt wordt aangegeven. De hoogste van de door de overheid aangegeven databases (€2064) is in het rekenmodel aangehouden met de kanttekening dat deze prijs in de markt bij een bouwteam of aanbesteding mogelijk hoger wordt. De kosten voor het optoppen van een bestaande laag zonder lift hangen sterk af van de gebruikte bouwmaterialen en methodes. Gemiddeld kun je rekenen op een prijs tussen de €2.300 en €4.500 per vierkante meter, afhankelijk van de complexiteit van het project en de gekozen bouwstijl. •

•

Goedkoper alternatief: Wanneer gebruik wordt gemaakt van lichte, modulaire bouwmethodes zoals prefab-elementen, kunnen de kosten worden teruggebracht naar ongeveer €2.300 tot €2.500 per m². Dit is exclusief btw en afhankelijk van specifieke projectomstandigheden. Standaardkosten: Voor meer traditionele methoden of complexere projecten liggen de kosten hoger, rond de €3.500 tot €4.500 per m², inclusief extra aanpassingen zoals versteviging van de bestaande stijfheid van de constructie, het versterken van de fundering of aanpassingen voor thermisch comfort en brandveiligheid.

De in het model gebruikte kentallen als hierboven zijn doorslaggevend voor het wel of niet haalbaar zijn van de business case. Het variëren van looptijd rentepercentage de m2 prijzen zijn markt afhankelijk. En bedenk dat de kosten voor optoppen kunnen stijgen. De haalbaarheid wordt nu aangetoond rond de door ons gekozen waarde van €2064 per m2. Effect energierekening Het effect op de energierekening is doorgerekend aan de hand van een energiemodel en de genomen maatregelen op de werkelijke oppervlaktes van deze appartementen. Er is voor Gas en Electra gerekend met de langetermijnprijs zoals door Milieu Centraal aangegeven. De kosten voor energiepakketten in het rekenmodel wijken enigszins af van die in bijlage isolatie. Zie de tabel hieronder.

49

Pakket Basis CV Beter WP Beter WN

Route

Bijlage 4 isolatie

1

11555

Rekenmodel gebruikt voor dit rapport 10559

2,3

53868

53784, 54360

4

niet berekend

40592

Er zijn nog andere energiepakketten zoals ”Nu Cv”, “Nu WN” en “Beter CV” “ZEP WP” maar daar is in deze routes niet mee is gerekend. Selectie isolatiepakket Er zijn allerlei isolatie- en energiepakketten samen te stellen. Uiteindelijk is voor de pakketten gekozen zoals weergegeven in tabel 4.2, pagina 19. Onderstaande tabel confronteert verschillende vormen van verwarmen (links) met verschillende mate van isolatie (boven). Isolatie Verwarmen Centrale verwarming CV

Isolatie Nu

Isolatie Basis

Isolatie Beter

Isolatie ZEP

Route 1 (Vertrekpunt)

Warmtepomp (WP) Warmtenet (WN)

Route 2,3 Route 4

Tabel b2.1: Match van isolatie en verwarmen pakket afgebeeld op de routes

Zeer energiezuinig Pakket (ZEP) Zoals uit de tabel blijkt, is in de routes is het ZEP niet meegenomen. Dit is wel interessant. Vooral omdat dit pakket mogelijkheden geeft voor grotere financieringsruimte, en er dus meer ingrepen gedaan kunnen worden. Het oplossingenveld is dus vier keer groter dan in dit rapport geschetst! Maar variëren aan alle knoppen op isolatie en verwarmen geeft in dit rapport een te complex geheel. Warmtevisie Eén van de startpunten hier is de vraag of er een warmtevisie voor de wijk is. Dit geeft het ambitieniveau weer. Moet het Basis, Beter of ZEP zijn? En los daarvan: is aardgasvrij verstandig, gezien de huidige staat van het elektranet? In dit rapport is op voorhand uitgegaan van aardgasvrij om met de gegenereerde financiering een zo toekomstvast mogelijke investering te doen. Maar als er met veel lagere ambitie en beter bereikbare en betaalbare oplossing tot stand komt, voldoet dit dan aan de verwachtingen of eisen van de gemeente? ZEP geeft extra financiële ruimte De Rijksoverheid geeft hierin zelf een voorzet door op een ZEP pakket extra financiële ruimte te geven en langere aflostermijnen, wat resulteert in veel lagere woonlasten. Dat klinkt verstandig, maar sluit de mening van buurtbewoners aan bij deze visie van het Rijk? De buurt moet ook dit proces door om te snappen wat de mogelijkheden en de keuzes zijn.

In de bovenstaande tabel is rechtsboven de combinatie van cv en ZEP. Dit is in praktische zin een realistische oplossing. Daarnaast kan een cv ook aangehouden worden voor alleen tapwater (combinatie cv en WP of cv en WN). Optoppen en verduurzamen is dan niet nodig. De flat/buurt is dan nog niet aardgasvrij en achteraf optoppen is ingewikkelder. Bovendien vraagt dit wel dakisolatie. Dit is een spijtinvestering als later alsnog wordt gekozen voor optoppen. Bedenk dat je zonder optoppen geen parkeerproblemen hebt, en wel in 2 tot 3 jaar klaar bent. Met optoppen ben je 5 tot 7 jaar met vergunningen bezig en veranderd de nu mooie lege buitenruimte. Met een cv kun je ook later besluiten om alsnog een hogetemperatuur-warmtenet aan te sluiten, maar een hogetemperatuur-warmtenet met een ZEP isolatie geeft geen rendabele exploitatie voor

50

het warmtenet. En je huidige gebouw iets verduurzamen met een hogetemperatuur-warmtenet geeft geen financieringsmogelijkheden omdat juist bij het ZEP pakket zit. Zo zie je dat het hele spel een complexe materie is. Dit hierboven geschetst is een voorbeeld van één discussie van de vele discussies nog te voeren. Deze verdieping is voor de volgende fase. Op dit niveau heeft die discussie nog niet met de buurt plaats gehad. En daarvoor is er procesbegeleiding nodig per vve, wijkniveau en met de gemeente Zwolle. De organisatie zoals geschetst in de VVE-aanpak is daarvoor nodig. Toelichting proceskosten Proceskosten betreffen de begeleiding van vve’s bij hun transformatie. Daarnaast is professioneel opdrachtgeverschap nodig. Daarbij komen nog de kosten voor externe onderzoek, zoals milieu en fauna, constructie, energie, en installaties etc. Is er sprake van optoppen, dan zijn er ook stichtingskosten (zie eerder in deze bijlage). Als vuistregel moet 7% van deze stichtingskosten ook als proceskosten worden gerekend. In de berekeningen is dit genoteerd als bijkomende bouwkosten.

51