Eindrapportage Hogenkamp Kiest... Voor de toekomst

Hogenkamp Kiest… Voor de toekomst! 4 routes voor vve’s

In opdracht van Naam Postadres Postcode + plaats Contactpersoon

: : : :

WijBedrijf Dieze

Naam Projectnummer Auteurs

: : :

Datum Versie

: :

ToekomstSterk 23.13 Koen Weytingh, Wijbrand Medendorp, Alex Dol, Aniek Wierstra Himke van der Velde, Bas van der Laan 15 oktober 2024 1.2

: : : :

Mr H.F. de Boerlaan 151, 7411AH te Deventer +31621814616 info@toekomststerk.nl www.toekomststerk.nl

Zwolle Frank Brilman

Opgesteld door

ToekomstSterk Bezoek- en postadres Telefoonnummer E-mail Website

1

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

4.

5

6

7

Inleiding................................................................................................................................................................... 3 1.1

Aanleiding en doel ........................................................................................................................................ 3

1.2

Samenhang met VVE-aanpak Zwolle ............................................................................................................ 4

Over de Hogenkamp ............................................................................................................................................... 6 2.1

De gebouwde omgeving: een verouderd paradijs ....................................................................................... 6

2.2

De buurt en zijn bewoners ........................................................................................................................... 9

Actieonderzoek in de Hogenkamp ........................................................................................................................ 10 3.1

Hoe we startten: 3 hypothesen .................................................................................................................. 10

3.2

Opzet en uitvoering van het actieonderzoek ............................................................................................. 12

Vier routes voor de Hogenkamp ........................................................................................................................... 15 4.1

Bouwstenen voor de routes ....................................................................................................................... 15

4.2

Vier routes in het kort ................................................................................................................................ 15

4.3

Overzicht maatregelen per route ............................................................................................................... 18

Effecten voor vve’s ................................................................................................................................................ 20 5.1

Mogelijkheden voor verduurzaming .......................................................................................................... 20

5.2

Kosten voor onderhoud en verduurzaming ............................................................................................... 20

5.3

Financiering van flattransformatie ............................................................................................................. 22

5.4

Effecten op woonlasten ............................................................................................................................. 23

5.5

Ruimtelijke effecten in de flats .................................................................................................................. 24

5.6

Organisatorische aspecten binnen de vve ................................................................................................. 25

5.7

Conclusies en lessen op vve-niveau ........................................................................................................... 26

Gevolgen voor de buurt ........................................................................................................................................ 29 6.1

Het toevoegen van woningen .................................................................................................................... 29

6.2

Parkeren ..................................................................................................................................................... 29

6.3

Groen.......................................................................................................................................................... 30

6.4

Riool ........................................................................................................................................................... 31

6.5

Warmtenet ................................................................................................................................................. 32

6.6

Sociale samenhang ..................................................................................................................................... 33

6.7

Organisatorische aspecten op buurtniveau ............................................................................................... 34

6.8

Conclusies en lessen op buurtniveau ......................................................................................................... 35

Opstelling en bijdrage gemeente Zwolle............................................................................................................... 37 7.1

Interventies vanuit een reactieve rol ......................................................................................................... 37

7.2

Interventies vanuit een samenwerkende rol ............................................................................................. 38

7.3

Interventies vanuit een regisserende rol ................................................................................................... 41

8

Opstelling en bijdrage financiers........................................................................................................................... 42

9

Aanbevelingen en vooruitblik ............................................................................................................................... 45 9.1

Aanbevelingen ............................................................................................................................................ 45

9.2

Vooruitblik .................................................................................................................................................. 46

Bijlage 1: Overzicht onderliggende documentatie ......................................................................................................... 48 Bijlage 2: Toelichting gebruik kentallen ......................................................................................................................... 49

2

1. Inleiding Vve’s spelen een cruciale rol bij het verduurzamen van de gebouwde omgeving. Zij bezitten een aanzienlijk deel van de woningvoorraad. Het is daarom van belang om te begrijpen hoe vve’s werken, welke dilemma’s vve’s hebben, en vve’s in positie te brengen om te kunnen verduurzamen. Maar hoe doe je dat? Om deze vraag te beantwoorden is actieonderzoek uitgevoerd in de buurt Hogenkamp in Dieze, een buurt die bestaat uit 22 koopflats, met elk een eigen vve. Uitkomst van dit onderzoek is een aanzet voor een verbeterplan voor de buurt, maar ook een procesaanpak om vve’s in de rest van de stad te helpen. Dit document bevat de lessen uit Dieze en de hoofdlijn van het wijkverbeterplan Dieze. Voor dit plan zijn vier ‘routes’ uitgewerkt.

1.1

Aanleiding en doel

WijBedrijf Dieze: op zoek naar de meerwaarde van wijkgericht werken De wijk Dieze-oost heeft een eigen bewonersbedrijf: het Coöperatief WijBedrijf Dieze (verder: WijBedrijf). Sinds 2014 helpt het WijBedrijf bewoners om te verduurzamen of samen met buren, medebewoners duurzame initiatieven te starten. Sociale en fysieke doelen gaan hierbij hand in hand: een duurzame wijk is een wijk waar mensen tot hun recht kunnen komen, elkaar tot steun zijn, en iedereen de ruimte krijg om zichzelf te zijn. Verduurzaming kan hierbij een rol van betekenis spelen. Voorbeeldprojecten zijn: exploitatie van een dierenweide, een weggeefwinkel en een tweetal collectieve zonnepanelenprojecten. Op de achtergrond denkt het WijBedrijf al jaren na over verbetering van de wijk als geheel. En dat is nodig. De wederopbouwwijk uit de jaren ’60 is niet meer het paradijs dat de architecten en bouwers hadden beoogd. Verloedering ligt op de loer (zie hoofdstuk 2). Om dit een halt toe te roepen zijn interventies op het vlak van welzijn nodig. Daarnaast zijn ook fysieke ingrepen noodzakelijk. De wijk voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd.

Het WijBedrijf heeft hierbij een holistische visie: kunnen opgaven rondom groen, water, klimaatadaptatie, verkeer en energie slim worden gecombineerd, en op welke manier leidt die combinatie tot meerwaarde voor de wijk? Met behulp van de gemeente deed het WijBedrijf hier diverse onderzoeken naar. Hypothese Het WijBedrijf heeft eerder al onderzoek gedaan naar de Hogenkamp. Zo is er een warmteplan uitgewerkt en is onderzocht hoe vervanging van het riool en opgaven rondom klimaatadaptatie opgepakt kunnen worden. Deze, en andere onderzoeken hebben laten zien dat er veel te verbeteren is in de buurt. Maar: dit waren vooral bureauonderzoeken: er is nog niet eerder samen met bewoners plannen gemaakt. Van vve’s weten we niet zoveel. Hoe is de situatie werkelijk? Wat is het achterstallig onderhoud, hoeveel kosten verbetermaatregelen en hoe kunnen die betaald worden? Hoe staan bewoners en eigenaren tegenover verbeteringen, waar blijft het hangen in de besluitvorming? En wat vindt de gemeente van al die verbeteringen, welke voorwaarden stelt zij? Uit voorgaand onderzoek leiden we af dat kansen op een haalbaar wijkverbeteringsplan recht evenredig toenemen met de intensiteit van samenwerking. Kortom, wil je zorgen dat toekomstplannen voor een buurt of wijk werkelijkheid worden, dan is het van belang dat bewoners zich organiseren. Intensieve samenwerking is nodig.

Hoe meer men samenwerkt, hoe eenvoudiger de toegang tot kennis, capaciteit, geld en besluitvorming, hoe groter de kans dat plannen slagen. De Hogenkamp De Hogenkamp is een kleine buurt aan de rand van Dieze-Oost. Deze buurt bestaat uit 22 koopflats met elk een eigen vereniging waarin bewoners samen besluiten nemen over het gebouw en zijn directe buitenruimte: de verenigingen van eigenaren. Elke vve is een samenwerkingsvorm op zich.

3

Maar samenhang ontbreekt. Het is elke flat voor zich. Hoe zou het zijn als deze vve’s de krachten bundelen, gaan samenwerken en hun blik verbreden naar het verbeteren van de buurt als geheel? De Hogenkamp is perfecte plek om onderzoek te doen naar de samenwerking binnen en tussen vve’s. Nergens anders in de stad is zo’n concentratie van (relatief) gelijkvormige flatcomplexen te vinden. Het WijBedrijf stelde de gemeente daarom voor vve’s te bevragen en ondersteunen in hun zoektocht naar verduurzaming van hun complex, en tegelijk te verkennen of vve’s intenties willen uitspreken tot samenwerking met het oog op het verbeteren van de buurt als geheel. Actieonderzoek Vanaf het najaar van 2023 tot en met de zomer van 2024 voerde het Wijbedrijf in de Hogenkamp actieonderzoek uit om bovenstaande hypothese te toetsen. Dit deed ze met een team van bureau ToekomstSterk, KBnG architecten, Hageman constructeurs, ambtenaren van de gemeente Zwolle en een aantal vrijwilligers uit de buurt. De gemeente verleende hiervoor subsidie. Doel Uit ons eerder onderzoek leiden we af dat kansen op een haalbaar wijkverbeteringsplan recht evenredig toenemen met de intensiteit van samenwerking. Doel van het onderzoek is vaststellen of deze hypothese klopt. Tegelijk willen we zicht op benodigde maatregelen, bijbehorende kosten en draagvlak voor aanpassingen in/aan het gebouw.

Kortom: we gaan samenwerking intensiveren, en kijken of dit leidt tot het begin van een wijkverbeterplan. Daarnaast willen we begrijpen waar vve’s tegenaan lopen op hun weg naar verduurzaming, en welke processtappen nodig zijn om vve’s verder te helpen met hun verduurzaming. Dit leidt tot een generieke vve-aanpak (zie 1.2). Actieonderzoek Om dit alles te achterhalen hebben is actieonderzoek uitgevoerd. Hierbij onderzoeken we door te doen. Hoe ver komen we als we samen met bewoners en de gemeente werken aan een verduurzamingsplannen, woningverbeteringsplannen en verbetering van de buitenruimte? We beginnen vanuit de resultaten van de onderzoeken die we al hebben uitgevoerd. Door bewoners en gemeente die plannen voor te leggen, te verbeteren en samen verder uit te werken. Zo zetten we de eerste stappen in samenwerking naar wijkverbetering. Daarvoor moeten we eerst samen vaststellen welke verbeteringen nodig zijn, wat die kosten en welke samenwerking nodig is om ze te realiseren.

1.2

Samenhang met VVE-aanpak Zwolle

Het actieonderzoek kent twee typen resultaten: VvE aanpak en een buurtaanpak De generieke leerervaringen per vve zijn terechtgekomen in een aanpak voor vve’s in heel Zwolle. Deze staan in een ander rapport: de vve-aanpak. Dat rapport is geschreven vanuit het perspectief van een VvE. Wat staat je te wachten als je voorzitter bent van de VvE van een flatgbouw? Wat komt er op je af, welke besluiten moeten worden genomen? Hoe staat mijn VvE ervoor? Een aanpak die voor alle VvE’s in de hele stad geldt en die partijen uitnodigt om focus aan te brengen bij het benaderen en vraaggericht ondersteunen van vve’s bij de transformatie van hun gebouwen. Tegelijk geeft het de vve’s zelf procesmatige handvatten om een transformatie door te maken. Tegelijk vormt de VvE aanpak de basis voor de buurtaanpak. Waar de samenwerking tussen de leden van de VvE de koers van de individuele VvE bepalen, bepaalt de samenwerking tussen de VvE de koers van het geheel naar buurtverbetering. In de buurtaanpak staat die samenwerking van de VvE’s dan ook centraal en die samenwerking van dat samenwerkingsverband met partijen als de gemeente en banken en bedrijven. Onderstaande afbeelding laat zien hoe de verschillende onderdelen uit het actieonderzoek hebben geleid tot twee rapportages met verschillend handelingsperspectief.

4

Dit rapport over buurtverbetering beschouwen we als het begin van een buurtverbeterplan (en binnen energietransitie: wijkenergieplan, of wijkuitvoeringsplan). Het geeft antwoord op de vraag: ‘welke mogelijkheden zijn er voor integrale wijkverbetering en wat betekent dit voor vve’s en hun bewoners en voor andere partijen?

5

2. Over de Hogenkamp De Hogenkamp is een kleine wederopbouwbuurt in Zwolle. Het is onderdeel van Dieze-Oost, een grotere buurt die direct na de oorlog ontstond en vooral in jaren ’60 vorm kreeg. Zo op het oog is het er prachtig wonen in een groene omgeving op korte afstand van de binnenstad. Maar schijn bedriegt. De Hogenkamp is flink in verval. Het paradijs van de wederopbouw is nu een hoofdpijndossier voor bewoners en beleidmakers. Hoe de neergaande spiraal te doorbreken?

2.1

De gebouwde omgeving: een verouderd paradijs

De Hogenkamp is een flatbuurt. Er staat maar een handjevol grondgebonden woningen. Blikvangers zijn de 22 portiekflats, van 3 of 4 lagen hoog. De meesten bestaan uit 10 of 14 appartementen, enkele flats zijn aan elkaar geplakt en dus groter. Aan Middelweg staat één galerijflat. Elke flat heeft een eigen vereniging van eigenaren (vve). Die VvE heeft niet alleen de flat zelf, maar ook het groen eromheen in beheer. Er zijn veel grasvelden waarin parkeervlakken liggen en oude mooie bomen staan. Aan de rand van de buurt ligt het park de Hogenkamp, met een vijverpartij en kleine heuvels. Een klein paradijs. Brede vervangingsopgave Maar dat paradijs is wel verouderd. De buurt is aan een grote opknapbeurt toe. De buurt is nog gemaakt voor de behoeften van de jaren ’60 toen hier gezinnen kwamen wonen. Na de oorlog was er een groot woningtekort. De aandacht was niet gericht op de kwaliteit maar op de kwantiteit. Nu, 60 jaar later, heeft de buurt een brede vervangingsopgave. Er is vrijwel overal sprake van achterstallig onderhoud. De portiekflats, de infrastructuur en de openbare ruimte. Eigenlijk nadert alles de pensioengerechtigde leeftijd. Een bloemlezing: Portiekflats: • • • • • • •

De meeste appartementen hebben energielabel E of lager. Een enkele flats heeft gemiddeld D. De vve’s werden recent geconfronteerd onveiligheid van de balkons. Standleidingen zijn verouderd en moeten worden vervangen, Rookgaskanalen moeten worden vervangen/ verwijderd. Daarbij moet asbest worden verwijderd. Kapotte rioolaansluitingen veroorzaken vernatting, verzakking, overlast en schimmel. De flats hebben geen lift, terwijl er nu veel meer ouderen wonen dan vroeger. Er is geluidoverlast door slechte bouw. Het gaat om direct contactgeluid (vloer), maar ook geluid vanuit portieken, via de voordeuren en geluid dat via standleidingen verplaatst.

Infrastructuur • • •

Het gemeentelijk riool is nog origineel en is aan vervanging toe Het elektranet is verouderd. Het elektraverbruik is nu 7 maal hoger dan bij aanleg. Het gasnet is verouderd, evenals de warmtevoorziening in huizen. Er zijn nog appartementen met moederhaarden en ouderwetse lamelradiatoren. De gemeente voorziet een warmtenet in de wijk, maar heeft geen prioriteit aan die keuze verbonden.

Openbare ruimte • •

Bestrating is soms vervangen, maar nog grotendeels onveranderd. Er is grote parkeeroverlast. De huidige 210 parkeervakken voorzien niet in de parkeerbehoefte. Bijna de helft van die auto’s staat langs de straten die daar niet op zijn

6

• •

ingericht. De druk neemt toe omdat overal om de buurt heen vergunningsystemen zijn ingevoerd. Er zijn nog nauwelijks laadpalen t.b.v. elektrisch rijden (2, een derde is aangevraagd). De buitenruimte is niet klimaatadaptief ingericht, al is er wel veel groen aanwezig. Grote neerslaghoeveelheden kunnen leiden tot wateroverlast of overbelasting van het (verouderde) riool.

Afbeelding 2.1: kadastrale situatie en luchtfoto plangebied: hieruit blijkt dat alleen openbare weg, de parkeerplaatsen en enkele stoepen in bezit zijn van de gemeente. Al het groen is in bezit van vve’s.

Samenwerken loont; ‘kijk maar aan de andere kant van de weg’ De verouderde staat van flats en buurt contrasteert flink met de buurt aan de overkant van de Hogenkampseweg. Deze buurt is in bezit van woningcorporaties SWZ en Deltawonen. In 2009 besloten zij samen met de gemeente om deze buurt in zijn geheel op te knappen en zo verdere verloedering te voorkomen. In 14 jaar tijd werden 318 woningen gesloopt en 255 nieuwe woningen teruggebouwd. Daarnaast zijn 960 woningen gerenoveerd tot 849 woningen. Deze voldoen energetisch en qua comfort weer aan de eisen van deze tijd. De meeste hebben nu energielabel B. Ook zijn er aardgasvrije koopwoningen gerealiseerd. Ook is de openbare ruimte aangepakt. Wegen en groen zijn weer netjes. Een monsterklus die heeft geleid tot een fantastisch nieuw deel van de wijk.

7

Afbeelding 2.2: grote verschillen in Dieze-oost: aan het energieverbruik is goed te af te lezen welke delen van de wijk zijn opgeknapt door de woningcorporaties

Eigendom en zeggenschap Waarom is dit gelukt? Vooral vanwege de eigendomssituatie: Het vastgoed is het bezit van twee professionele partijen die de belangen van hun bewoners behartigen in het beheer en onderhoud van dat vastgoed. Die twee partijen hebben toegang tot geld, kennis, capaciteit en netwerk en hebben dit huzarenstukje samen met de gemeente geklaard. Daarnaast speelt geld natuurlijk een rol: vanuit het Investeringsbudget Stedeijke Vernieuwing (ISV) heeft het Rijk bijgedragen. Ook de gemeente gaf subsidie (800k). Het andere deel van de wijk is in particulier bezit. Dat blijft achter. Deze particulieren missen samen de slagkracht om aan de slag te gaan in hun buurt. Hier kan de gemeente (als grondeigenaar) de openbare ruimte aanpakken. Maar wie gaat er met het vastgoed aan de slag? En wie maakt keuzes over warmte, riolering, parkeren? Eigendom en zeggenschap zijn versnipperd over een paar honderd particulieren. En daarom verandert er niets. Maar één deel van van Dieze-oost wordt al wel op kleine schaal samengewerkt: binnen vve’s van de portiekflats die er staan. Dit is een kans om te werken aan gezamenlijk eigenaarschap.

8

2.2

De buurt en zijn bewoners

Doorgangsbuurt De Hogenkamp bestaat uit 22 koopflats. Één grote galerijflat langs de Hogenkampseweg, en 21 portiekflats met elk 10 of 14 appartementen. De buurt herbergt 403 adressen. Dit betreft een klein aantal winkelpanden en een aantal grondgebonden woningen. Het overgrote deel betreft appartementen. Hierin wonen vooral huishoudens van 1 tot 2 personen. De samenstelling, woonduur en achtergrond van deze bewoners varieert sterk. De appartementen trekken door hun relatief lage prijs veel starters aan. Het is een doorgangswijk. Toch zijn er ook veel mensen al langer in de wijk wonen. Inkomens zijn gemiddeld laag, maar ook midden- en hogere inkomens komen voor. Maar wat willen die mensen? Hoe kijken ze tegen hun buurt aan? Dat weten we niet. Het is daarom nodig om de buurt in te duiken. Organisatievermogen We weten dat elke flat een vve heeft. En dat deze ongetwijfeld allemaal tegen vergelijkbare problemen aanlopen. Problemen als het (groot) onderhoud vanwege de fysieke staat van de flats (zie 2.1), maar vooral ook problemen rondom de geringe betrokkenheid van de vve-leden. Vve’s hebben vaak maar een gebrekkig vermogen om hierin verandering aan te brengen. Hoe komt dat precies? Om dit te verklaren moet onder andere goed gekeken worden naar samenstelling van de vve’s, hun financiele situatie, hun leden en verschillende opvattingen. Kortom: we willen weten hoe de vve’s werken.

We moeten in die vve’s duiken. Van beheer naar transformatie Wat weten we al van vve’s? Vve’s beslissen samen over de toekomst van hun woningen. Uit hun midden kiezen ze een voorzitter en penningmeester, die een samen jaarlijks de algemene ledenvergadering besluiten voorlegt. Daarbij worden ze ondersteund door een vve-beheerder. Deze maakt meerjaren-beheerplannen, organiseert ledenvergadering en doet administratie. Maar beheerplannen zijn nu niet genoeg en vve-beheerders hebben vaak de capaciteit en kennis niet om méér te doen dan regulier beheer. De voorzitters van die 22 vve’s staan voor de opgave om hun eigen flat leefbaar te houden en te laten voldoen aan de eisen van deze tijd en zo aan de toekomst van hun buurt te werken. Zonder professionele opleiding moeten zij een transformatiefase in. En dat is niet makkelijk. Binnen de vve’s kunnen grote belangentegenstellingen zijn, bijvoorbeeld tussen verhuurders en particuliere bewoner-eigenaren. Dat zit samenwerking in de weg.

9

3. Actieonderzoek in de Hogenkamp De kern van het actieonderzoek in de Hogenkamp bestaat uit het uitwerken van voorbeeldcases. Daarnaast is er een breder onderzoek naar de buurt, de vve’s de gemeente en financiers. Deze twee sporen hebben voortdurend interactie. Op basis van nieuwe onderzoeksinzichten en resultaten worden voorbeeldcases aangepast. En andersom: op basis van inzichten uit de voorbeeldcases wordt algemeen onderzoek richting gegeven. Dit heeft geleid tot een plan waar individuele flats, maar ook de buurt als geheel mee verder kan. In dit hoofdstuk lees je hoe we startten en hoe het actieonderzoek verliep.

3.1

Hoe we startten: 3 hypothesen

De kern van de opgave van de buurt betreft de verduurzaming van de verschillende flats. Tegelijk zien we samenhang tussen de opgaven op flatniveau en die op het niveau van de buurt. Dit leidt drie hypothesen: Hypothese 1: vve’s kunnen hun geld beter besteden aan volledige transformatie van de flat, dan telkens één element te vervangen of vernieuwen Verduurzamen en flatonderhoud kun je op verschillende manieren doen. Vaak gaat het stap voor stap (eerst maar eens het dak, een paar jaar later het glas, etc). Maar is dit wel zo efficiënt als ongeveer álles aan vervanging toe is? Alleen onderhoud is bovendien onvoldoende. Bij toename van het aandeel ouderen is een lift steeds wenselijker. Het formaat van de balkons is ook niet meer van deze tijd. Dan is alleen oplappen niet genoeg. Een groter gebaar is nodig. Mogelijk leidt dit tot ‘meekoppelkansen’ die wooncomfort verhogen. Maar kan dat uit? En er nog een aanleiding voor deze hypothese: vanwege inflatie, toenemende bouwkosten en lange looptijden van MJOP’s is het onderhoud dat ‘in de toekomst’ wordt uitgevoerd, relatief duur, zeker als vve’s een structurele lage reserveringen voor onderhoud doen. We doen de aanname dat het slimmer is om in één keer de onderhoudsopgave en vervangingsopgave uit te voeren.

Dit vraag om een andere financiering met een investering vooraf, maar geeft ook kansen om breder te denken: is het bijvoorbeeld mogelijk om nieuwe woningen toe te voegen, in te breiden, op te toppen of bij te bouwen? Kan dit uit? Wordt het mogelijk om zo de flats weer up-to-date te maken? Of is sloop-nieuwbouw het antwoord? Hypothese 2: kijken naar de schaal van de buurt levert meerwaarde op voor flats én buurt En dan is er nog de buurt. Met alleen flats opknappen ben je er niet. Aanname is dat er een schaalvoordeel geoogst kan worden als, met het opknappen van de flats, ook de buurtinfrastructuur wordt aangepakt. Denk aan de aanleg van een warmtenet of het vervangen van het riool. Dit grijpt in op de gemeentelijke beheer-begroting. Maar als we de voordelen van slimmere (goedkopere) systemen en een verlaagde reserveringen nu eens investeren in de buurt als geheel? Eerder onderzoek liet zien dat er op het vlak van water mogelijkheden liggen (zie kader). Dit vraagt een nieuwe manier van kijken: het kijken naar transformatie van de buurt als geheel. Wat kost dit en wat levert dit op? Dit kan gevat worden in een buurttransformatie-exploitatie (BuTrEx). En er zijn meer raakvlakken. Sommige vve’s denken wel eens na over optoppen: het toevoegen van woningen om uit de opbrengst van de verkoop de verduurzaming van de (rest van de) flat te kunnen betalen.

Welk effect heeft dat op de buurt? Zijn extra parkeerplaatsen nodig? Is er nog voldoende groen. Hoe zit het met schaduwwerking? En als één flat dit doet, beperkt dit andere flats in hun mogelijkheden?

10

Ook op uitvoerend niveau zijn er voordelen te behalen. Door meerdere problemen tegelijk aan te pakken, kunnen de kosten lager uitvallen omdat alle werkzaamheden in één keer worden uitgevoerd (zoals riolering, het verzwaren van de elektriciteit, het aanleggen van een warmtenet en mogelijk het verwijderen van gasleidingen). Bovendien kan bij gelijktijdige anpak het grotere volume aantrekkelijk zijn voor bedrijven, wat kan leiden tot lagere prijzen door schaalvoordeel. Er is echter ook een nadeel: het wordt organisatorisch wel ingewikkelder. Bedrijven moeten nu samenwerken als een keten, in plaats van elk afzonderlijk hun eigen deel te doen. Ook in opdrachtgeverschap wordt ’t ingewikkelder. Verschillende vve’s trekken sámen op als opdrachtgever. Dat vraagt veel overleg en overeenstemming.

Een gescheiden stelsel als win-win Het gemeentelijk riool zal binnenkort aan vervanging toe zijn, de huisaansluitingen zeker. Stel nu dat we het huidige gemengde stelsel vervangen door een gescheiden systeem waarbij regenwater lokaal wordt vastgehouden? Het huidige systeem kan dan kleiner worden gedimensioneerd. (regenwater hoeft er niet meer doorheen). Nu ontstaat de mogelijkheid van re-linen (nieuwe, kleinere pijp trekken in oude pijp). Dit kost veel minder dan complete vervanging. Ook kunnen de reserveringen voor beheer flink omlaag. Stel nu dat we deze reservering over een periode 40 jaar terugrekenen naar bedragen van 2024 (netto contant maken) en dit bedrag investeren in de buurt als geheel? De vve’s kunnen als eigenaar van het buurtgroen met dit geld vervanging van de rioolaansluitingen betalen, de regenpijpen afkoppelen en hun buurtgroen klimaatadaptief inrichten zodat regenwater in de grond verdwijnt.

Hypothese 3: Hoe meer samenwerking, hoe meer meerwaarde Bovenstaande relatie tussen flats en buurt is alleen te verzilveren als vve’s hun beheerders, de gemeente en financiers met elkaar samenwerken. Hoe meer er wordt samengewerkt, hoe beter geldstromen in de buurt in beeld zijn en groter de meerwaarde voor de buurt als geheel kan worden behaald. Onderstaande schema laat dit eenvoudig zien.

In de oranje bol de situatie als vve’s (partijen) weinig of niet samenwerken. Het resultaat is dan niet optimaal. De groene bol staat voor een volledige samenwerking. Dit leidt tot grote meerwaarde voor de buurt. Vooraf stellen we dat een dergelijke samenwerking het streven waard is, maar dat het naïef is om te denken dat volledige samenwerking van de grond komt. Daarvoor zijn belangen en geldstromen op dit moment te versnipperd. Dit streven kan er echter wel toe leiden dat een

11

realistische meerwaarde voor de buurt wordt bereikt (gele bol). Door te streven naar groen, komen we uit bij geel. Vraag is: hoe ziet dat uiteindelijke realistische route voor de buurt eruit?

3.2

Opzet en uitvoering van het actieonderzoek

Schaken op vier borden Om bovenstaande hypothesen te testen, schaken we op vier borden: we gaan de vve in, we gaan de buurt in, we gaan de gemeente in en we gaan ‘het geld’ in. In elk domein hebben we andere vragen en andere methoden om deze beantwoord te krijgen. Onderstaand overzicht laat dit zien: Onderdeel De vve in

De buurt in

De gemeente in

Het geld in

Vragen Welke ingrepen aan de flats zijn nodig, wat kosten deze, wat is de financiële en organisatorische situatie van vve(‘s) ?

Methode -

Hoe is de buurt opgebouwd? Wat willen bewoners veranderen aan hun buurt, welke veranderingen aan de buurtinfrastructuur (zoals een warmtenet) zijn nodig en haalbaar?. Welke kansen en randvoorwaarden voor buurtverbetering zijn er, zowel stedenbouwkundig als civieltechnisch? Hoe staat de gemeente tegenover flat- en buurtmaatregelen? Welke kansen en risico’s liggen er op ambtelijk en bestuurlijk niveau? In hoeverre sluit transformatie aan bij doelen uit de Omgevingsvisie? Welke financieringsmogelijkheden zijn er, op flatniveau en buurtniveau? Welke partijen willen meefinancieren?

-

Rekenen en tekenen voorbeeldflats Analyse MJOP’s Buurtenquetes Ontwerp buurtplannen voorbeeldflats Haalbaarheidsonderzoek toevoegen woningen Rekenen en tekenen Actieve interactie en deelname gemeente aan proces buurtaanpak, in een faciliterende rol Onderzoek subsidiemogelijkheden

Tabel 3.1 voorbeelden van onderzoeksvragen per onderdeel

De vve in: voorbeeldflats We hebben in een aantal flats een vve-proces doorgemaakt, gericht op verduurzaming en het beheersbaar krijgen van de onderhoudssituatie. We lichtten we het MJOP door, onderzochten financiële situatie, en maakten we begrotingen voor flat-transformatie. Met kleine groepen flatbewoners spraken we deze telkens door. Verslagen van deze gesprekken en bewonersavonden staan in bijlage 16.

12

Elke voorbeeldflat heeft zijn eigen focus. Bovenstaande afbeelding geeft dit weer. De ‘rode’ flat staat verduurzaming op flatniveau centraal. Deze vve had al een verduurzamingscommissie in het leven geroepen en er lag al een aanbod van een commerciële partij. Maar hoe moest de vve dit aanbod beoordelen? Deze vraag werd het startpunt voor uitgebreide doorrekening van isolatie en verduurzamingsplannen. Hier is veel kennis opgedaan over kosten een besparingsmogelijkheden voor het type flats in de Hogenkamp. In het ‘groene’ voorbeeld is gekeken naar mogelijkheden van verduurzaming in combinatie met klimaatadaptatie (afkoppelen en klimaatadaptief inrichten buitenruimte). Deze vve onderzocht het vervangen van standleidingen. Een kostbaar proces met hoge prioriteit, een voorbeeld van hoe achterstallig onderhoud verduurzamingsplannen kan vertragen of tegenhouden. Met hen werd onderzocht of er meer water in het groen kon worden opgenomen om de leidingen van de flat te ontlasten. Investeringen in de buitenruimte hebben echter geen hoge prioriteit binnen VvE’s, en er zijn uiteindelijk geen concrete plannen gemaakt. In de ‘gele’ flats staat transformatie op buurtniveau centraal. Hier drie vve’s samen in gesprek gegaan over het toevoegen van woningen. Hiervoor zijn stedenbouwkundige routes uitgewerkt en zijn bouwkundigen gaan rekenen aan de mogelijkheden van optoppen.

Dit geeft een beeld van de mogelijkheden op buurtniveau. Inhoudelijke resultaten van de bevindingen in de voorbeeldflats zijn met elkaar gecombineerd het resultaat is te vinden in de volgende onderdelen van het bijlagenrapport1: -

Isolatieonderzoek op flatniveau (bijlage 4) Casco-onderzoek op flatniveau, i.v.m. optoppen (bijlage 7) Stedenbouwkundige verkenning (bijlage 8) Omgevingsschets (bijlage 9) Opstalbegroting (bijlage 11)

De buurt in: onderzoek op buurtniveau Verduurzamingsmogelijkheden (en kosten) op flatniveau zijn afhankelijk van de keuzes die op wijkniveau worden gemaakt. Daarom is er ook onderzoek gedaan op buurtniveau. Het gaat dan om -

Onderzoek naar mogelijkheden warmtenet en de financiering ervan (bijlage 5 van het bijlagenrapport) verkenning buurttransformatie-exploitatie (BuTrEx) (bijlage 12), hiertoe zijn de MJOP’s van 11 vve’s bestudeerd.

Om te weten hoe het zit met betrokkenheid bij vve’s, energieverbruik op individueel niveau en standpunten over de buurt is een vijftal enquêtes uitgevoerd. Een rechte uitdraai van de resultaten van deze enquêtes staat in bijlage 1 van het bijlagenrapport. Vanuit de aanname dat een bepaalde organisatiegraad noodzakelijk is om tot buurtverbetering te komen, is het actieonderzoek er vanaf het begin op gericht om de leerervaringen uit de voorbeeldflats en de enquêtes en andere activiteiten zoveel mogelijk te delen en hier met elkaar over te praten. Zo leren vve-voorzitters en leden elkaar kennen en ontstaat er langzaam een gezamenlijk gevoel van eigenaarschap en urgentie. Daartoe is ingericht:

1

Het bijlagenrapport bevat in totaal 18 bijlagen. Het is als geheel bijgevoegd als bijlage 1 van huidig rapport.

13

-

-

Een community (klankbordgroep) van vve voorzitters. Deze is regelmatig samengekomen. Leden van deze groep zijn als ambassadeurs van het project richting bewoners ingezet. (zie verder bijlage 3) Algemene buurtcommunicatie met o.a. website, enquêtes en nieuwsbrief (zie bijlage 1) Proefdraaien met coöperatief wijkbeheer (bijlage 10)

Leden van het projectteam zijn aanwezig geweest bij een aantal VvE-vergaderingen om het project onder de aandacht te brengen. Ook op straat zijn buurtbewoners regelmatig gesproken. Tijdens deze contactmomenten is het beeld ontstaan dat er een grote groep aanwezig is in de buurt die het belang van verduurzaming inziet, en graag wil ingrijpen in de buurt. Er is echter ook een deel van de buurt die zich hier niet mee bezig houdt en ook geen interesse heeft. Een mix die ingewikkeld kan zijn voor de besluitvorming van de VvE’s. De gemeente en het geld in: onderzoek naar gemeente en financiers Gedurende het actieonderzoek is actief samengewerkt met de gemeente. Omdat het onderzoek domeinoverstijgend (gebiedsgericht) is ingestoken, vraagt dit inspanning van gemeentelijk generalisten om de specialisten van de domeinen mee te nemen in het onderzoek. Bevinden hierover staan in bijlage 6 (rolneming gemeente) Daarnaast is met allerlei andere partners gesproken om te onderzoeken hoe een bijdrage aan toekomstig plan voor de buurt eruit kan zien. Resultaten van deze gesprekken staan in bijlage 2. Tot slot is ook met toekomstige financiers gesproken en zijn subsidiemogelijkheden verkend en gekoppeld aan de mogelijk maatregelen op flat en buurtniveau. Resultaten hiervan staan in bijlage 13. Synthese In de praktijk was het onderscheid tussen deze vier sporen lang niet altijd eenduidig.

Bovendien bleken er meer flats dan de voorbeeldflats al verder met verduurzamingsplannen. Deze gegevens zijn gebruikt en deze vve-voorzitters van deze flats zijn ook intensief betrokken geraakt. Dit bemoeilijkt een synthese. Sommige informatie is op buurtniveau’s (22 vve’s) verzameld, andere alleen op het niveau van één of een aantal vve’s. Dit maakt het lastig om generieke conclusies te trekken. Toch is er een beeld ontstaan, en zijn er waardevolle lessen te trekken.

14

4. Vier routes voor de Hogenkamp De mogelijkheden voor verduurzaming, woningverbetering en onderhoud zijn eindeloos. Ee grote mogelijkheid aan combinaties van maatregelen maakt berekeningen complex. Bovendien zijn niet in elke flat dezelfde maatregelen nodig. Hoe breng je een lijn aan in de mogelijkheden voor flat en buurt? De data uit het actieonderzoek leverde vier routes op. Dit hoofdstuk presenteert ze. De hoofdstukken erna behandelen de effecten van deze routes voor individuele vve’s en de buurt.

4.1

Bouwstenen voor de routes

Uit het actieonderzoek blijkt dat er een paar principiële keuzes bepalend is voor hoe je wil en kunt werken in flat of buurt. Deze vier principiële keuzes vormen de bouwstenen voor vier eroutes. Deze kunnen we gebruiken om de hypothesen te testen. a. b. c. d.

Voert een vve maatregelen tegelijk uit of volgtijdelijk? (test voor hypothese 1) Werkt een vve individueel of samen met andere vve’s? (test voor hypothese 2) Is er een visie op de buurt/wijk? (opgesteld door gemeente, bewoners of vve’s) Is er wel of geen warmtebedrijf om een warmtenet aan te leggen. (test voor hypothese 3)

Deze bouwstenen leiden in theorie tot 16 routes. Echter, ons actieonderzoek heeft ons geleerd dat niet alle combinaties realistisch zijn. Door logisch te combineren kunnen we het aantal routes terugbrengen tot 4. Onderstaande kruistabel laat zien hoe de bouwstenen leiden tot vier routes. Daarbij geldt dat telkens een stap verder wordt gegaan. Elke route bevat daarom (in grote lijnen) de maatregelen uit de voorgaande routes. Bouwsteen Route 1: stap voor stap (huidige situatie) 2: Flattransformatie, solo 3: Flattransformatie, gezamenlijk 4: Buurttransformatie

a Uitvoering volgtijdelijk of tegelijk?

b Vve’s werken samen?

c Visie op de buurt?

d Warmtenet?

Voltijdelijk Tegelijk Tegelijk

Nee Nee Ja

Nee Nee Ja

Nee Nee Nee

Tegelijk in VVE Volgtijdelijk in buurt

Ja

Ja

Ja

Tabel 4.1: Bouwstenen versus routes

4.2 Vier routes in het kort Route 1: stap-voor-stap aanpak (huidige situatie vve’s) Deze route voltrekt zich als we geen grootschalige en gecombineerde ingrepen doen. Het vormt daarmee onze referentie. Elke vve voert zijn onderhoudswerkzaamheden uit als dit noodzakelijk is (er dingen kapot zijn) of als hier voldoende geld voor is, volgens de planning van het MJOP. Soms wordt groot onderhoud gecombineerd met verduurzaming en vraagt de vve-beheerder hier subsidie voor aan. We zien dat na het noodzakelijke onderhoud er een basis isolatiepakket gerealiseerd kan worden, de CV blijft de warmteopwekker. Elke vve werkt stap-voor-stap, in eigen tempo. Het is geheel afhankelijk van de kaspositie, hoogte van vve-bijdrage en afwegingen van het vve-bestuur en beheerder of onderhoud en verduurzaming wordt uitgevoerd. We hebben bewoners gevraagd naar een verstandige onderhoudsstrategie. Slechts 6% geeft aan een dergelijke onderhoudsstrategie te onderschrijven. Het overgrote deel kiest voor preventief onderhoud volgens plan (69%) of een grote verbouwing waarin in één keer alles wordt aangepakt (25%).

15

Route 2: flattransformatie, solo Stukje-voor-stukje isoleren of onderhoud uitvoeren is financieel niet gunstig op langere termijn, zo leerden we. Het is slimmer om in één keer en hele set maatregelen tegelijk uit te voeren. Veel maatregelen kan je nu uitsparen, zie de rode tekst in tabel 4.2 (pagina 19). Bouwsteen a wijzigt, alle overige bouwstenen blijven gelijk aan route 1. In deze route voert een vve alle benodigde maatregelen uit op het vlak van onderhoud, cascoverbetering en verduurzaming. Denk aan het aanpakken van geluidoverlast, vervangen van standleidingen, aanpakken van vochtplekken, vergroten balkons, moderniseren van portieken en plaatsen van brandveilige deuren. De flat wordt geïsoleerd en er worden warmtepompen geplaatst. Er zijn ook varianten met aardgas denkbaar. We werken op flatniveau, dus een warmtenet is nog niet aan de orde. Een transformatie in één keer is in een van de flats van de Hogenkamp alleen financieel realistisch als woningen worden toegevoegd. Dit kan middels optoppen of inplinten. Dit geeft extra bewoners in de wijk, dus heeft ook gevolgen op buurtniveau. We gaan echter uit van de aanpak van één flat, dus gaan ervanuit dat grote buurt-ingrepen (zoals aanpassen riolering, of aanleg parkeerplaatsen) nog niet nodig zijn. Woningen toevoegen kan op allerlei manieren: met tiny houses, maisonettes, inplinten, compleet nieuwbouwen.

Voor de Hogenkamp zijn de mogelijkheden op een rij gezet en zowel financieel en constructief doorgerekend. Hierbij is ook een stedenbouwkundigen en architect betrokken.

We hebben bewoners in algemene termen gevraagd wat ze zouden vinden van zo’n totaalplan. Het overgrote deel (75%) staat hier positief tegenover. Daarbij uiteraard de kanttekening dat het niet teveel mag kosten.

16

Route 3: flattransformatie, gezamenlijk ‘Wat als verschillende vve’s tegelijk hun flattransformatie uitvoeren en hierin schaalvoordelen en buurtkansen benutten? Op die vraag geeft route 3 antwoord. De bouwstenen ‘samenwerking’ is nu aangezet. Die leidt in de eerste plaats tot schaalvoordelen: bouwkosten per (opgetopt) appartement gaan omlaag, evenals de renovatiekosten per (huidig) appartement. Vergunningen kunnen in één keer worden aangevraagd, onderzoeken (zoals flora en fauna) hoeven maar één keer worden uitgevoerd en subsidies zoals de SPOR komen in beeld. In deze route is een visie op de buurt nodig. Daarom is deze ‘bouwsteen’ ook van kleur versprongen. Want: als flats gezamenlijk gaan transformeren zijn de buurteffecten zodanig dat een visie op de buurt als geheel noodzakelijk wordt. Het ‘inplinten’ bijvoorbeeld, leidt ertoe dat vve’s hun inpandige bergingen kwijtraken en op de middenterreinen nieuwe bergingen bouwen. De toevoeging van woningen zorgt voor extra parkeerdruk, zodat ook extra parkeerplaatsen nodig zijn. Dit lukt niet altijd meer op de eigen vve-grond. Om te voorkomen dat het groen uit de wijk verandert in één grote parkeerplaats is gemeentegrond nodig om een parkeer hub te bouwen, deels bekostigd door de gemeente en deels door de vve’s.

De vve’s zoeken de balans tussen de benodigde financiële opbrengst voor de renovatie door bij te bouwen en zo min mogelijk bijbouwen om zo min mogelijk beslag te leggen op de nu vrije groene en open ruimte tussen de flats in deze wijk. Een paar procent gebruik van de buitenruimte geeft een heel andere aanblik van de nu strakke flats omgeven door een groen park. Daarbij is er nog een reden om in deze route meteen naar buurtkansen te kijken: sloop-nieuwbouw. De drie percelen van de voorbeeldflats hebben samen voldoende oppervlak om nieuwbouw op te realiseren. Dit idee is stedenbouwkundig uitgewerkt en voorgelegd aan de bewoners, in verschillende varianten. Om effecten op kosten etc te onderzoeken is gewerkt met referentieflat die elders in de stad onlangs is opgeleverd (Weezenlanden-Noord, Schuurmanstraat). Deze is fors hoger dan huidige flats, maar kan meer appartementen herbergen op een kleiner grondoppervlak. Er is contact met aannemers geweest om bouwprijzen van een dergelijk gebouw (en sloopkosten huidige gebouwen) op hoofdlijnen te bepalen. Complexiteit Een dergelijke gecoördineerde aanpak is vanzelfsprekend complexer dan het aanpakken van één flat. Besluitvorming binnen vve’s is complexer (akkoord van meerdere vve’s is nodig, groter aantal betrokkenen leidt tot minder individuele betrokkenheid bij de groep, toename anonimiteit).

Daarnaast komt de gemeente op een andere manier aan tafel. Er is nu sprake van een

17

gebiedsontwikkeling. De gemeente heeft hierin een rol als bevoegd gezag, maar kan niet meer toetsen aan huidige regels. Er moet een stedenbouwkundig plan komen en omgevingsplan dient te worden aangepast vanwege bouwvlakken en bouwhoogte. Procedureel is het ingewikkelder.

Route 4: buurttransformatie Als meerdere flats samen renoveren, optoppen of sloop-nieuwbouw plegen, dan kunnen effecten op de buurt groot zijn. Het ligt daarom voor de hand om ook te kijken naar transformatie van de hele buurt. Wat als we dit niet bij een paar flats doen, maar bij allemaal? Dat is route 4. In deze route ontstaan er kansen om een aantal flat-overstijgende problemen aan te pakken. Riolering kan meteen vervangen of aangepast. Oude aardgasleidingen kunnen vervangen of verwijderd. Glasvezel kan aangelegd. De openbare ruimte kan klimaatadaptief worden ingericht. Nieuwe parkeerplaatsen kunnen (en moeten) hierbij worden ingepast. Zo wordt de flattransformatie van individuele (of samenwerkende) vve’s gebruikt als aanleiding om de hele buurt te transformeren en weer bij de tijd te maken. Dit is m.o.m. de aanpak die de woningcorporaties en gemeente ook in het andere deel van Dieze-Oost hebben gevoerd. Deze situatie maakt het interessant om te kijken of een warmtenet in dat geval rendabel is, en zo ja, wat dat betekent voor de individuele vve’s. Hier is aan gerekend in het actieonderzoek.

4.3

Overzicht maatregelen per route

Om routes goed te kunnen vergelijken en op kosten te zetten, is gewerkt met vaste sets maatregelen per route. Deze zijn meestal gecodeerd, zodat kentallen vanuit RVO konden worden gebruikt. Onderstaande tabel 4.2 laat zien welke maatregelen de routes bevatten. Hierin maken we onderscheid in onderhoudsmaatregelen, cascoverbetering, isolatie, warmtevoorziening, verduurzaming, het toevoegen van woningen, en maatregelen in de buurt (vergroening, openbare ruimte). In het actieonderzoek hebben we ervaren dat er grote samenhang is. Het uitvoeren van de ene maatregel leidt tot de noodzaak van de andere. De vetgedrukte codes verwijzen naar de standaarden die RVO hanteert. In het actieonderzoek is méér berekend dan uiteindelijk in de routes terecht is gekomen. Zo zijn er meerdere combinaties van isolatiemaatregelen (isolatiepakketten) doorgerekend. Bijlage 2 gaat hier kort op in. Het isolatieonderzoek uit het bijlagenrapport (bijlage 4) bevat uitgebreidere informatie.

18

1. Stap-voor-stap aanpak

2. Flattransformatie, solo

3. Flattransformatie, gezamenlijk

• Vervangen standleidingen (per appt) • Herstel schoorstenen en dak • Aansluiten HWA op riool (vanwege schimmel op binnenmuren) • Brandveilig maken voordeuren appartementen • Saneren rookgasafvoer • Saneren asbest • Schilderwerk • Inspectie & renovatie balkon • Geluidsoverlast -voordeur appt 2m2 • Geluidsoverlast - bij standleidingen 3m1

• Zie route 1 minus: (Schilderwerk vervalt vanwege nieuwe kozijnen) (Herstel dak vervalt vanwege optoppen) (Herstel schorstenen vervalt vanwege optoppen) (Inspectie en herstel balkon vervalt vanwege nieuwe balkons) (HWA en standleidingen zijn nodig voor optoppen)

Zie route 2

• • • • • •

Zie route 2

• Route 1+ • WB999 Technische ruimte op balkon voor WTW

• WB265 Dak na isoleren Rd 4,1 let op eis is nu Rc6,5 gebouw 10 appt 320m2 • WB226 kierdichting en doorblower test Qv10 <0,5 • WB009b spouwmuur Rc 1,6 appt gem 15m2 • WB153 check WB143 berging plafond isoleren Rd 4,7 gebouw 10/14 appt 150m2 • WB363 berging binnenmuur isoleren Rc 3,7 29m2 • WB235 PV plaatsen basis 410WP 6x

• Route 1 minus de dakisolatie + (WB265 vervalt door optoppen en Rc 4,1 wordt nu Rc 8) • WB221 appartement glas HR+++ en kozijnen en balkon deuren naar Uw 1,5 Ug1,1 10 appt 202m2 • WB221 portiek glas en kozijn naar HR+++ Ug1,1 Uw1,5 per appt 4,2m2 • WB090 D2 ventilatie WTW incl kanalen • WB271 nieuwe buitengevel kopse kanten gebouw Rc6,2 196m2 • (WB363 berging binnenmuur isoleren Rc 3,7 29m2 vervalt bij inplinten) • WB235 PV plaatsen extra 410WP 4x

Zie Route 2

Zie Route 2

Warmtevoorziening Verduurzaming

Aardgas HR107 ketel -

WB149c WP HT full electric + boiler lijst Himke Zie Route 2

WB131 Warmtenet HT Zie Route 2

Toevoegen woningen Riolering Vergroening/ klimaatadaptatie Parkeren / openbare ruimte

-

WB149c WP HT full electric + boiler lijst Himke WB999 meterkast aanpassen 3x25A incl. Enexis WB999 Electrisch koken Optoppen / inplinten

Optoppen

Optoppen

-

-

Flat-aansluitingen vervangen -

Riolering in buurt vervangen / re-linen Aanleg wadi’s, grindkoffers in P plaatsen

-

Aanleg extra parkeerplaatsen op eigen grond mits die toereikend is

Aanleg extra parkeerplaatsenop deels VVE grond en deels gemeentegrond (is goedkoper voor VVE en gemeente) Aanleg op eigen grond of met andere VVE

Extra parkeerplaatsen Aanpak openbare ruimte

Onderhoud

Cascoverbetering

Isolatie (WB codes van RVO.nl)

Route 1 + Losstaand groter balkon achter Losstaand klein balkon voor Portiek entree geheel nieuw Zonwering lamellen buiten WB999 Technische ruimte op balkon voor WP, boilervat en WTW

4. Buurttransformatie • Groen onderhoud • Sedum dak onderhoud • Wadi onderhoud

Tabel 4.2: opgenomen maatregelen per route

19

5 Effecten voor vve’s Dit hoofdstuk vergelijkt de routes vanuit het perspectief van de vve en zijn bewoners. Wat betekenen de ingrepen voor de flat, voor de financiële positie en organisatie van de vve en, misschien wel het meest van belang: voor de woonlasten van de bewoners? In deze vergelijking gaan we uit van gemiddelden over de hele buurt. Omdat verschillende flats verschillende eigenschappen hebben (gebouwkenmerken, MJOP etc.) kunnen de getallen per flat flink uiteenlopen. Daar wordt in het actieonderzoek nog niet op ingegaan.

5.1

Mogelijkheden voor verduurzaming

Wat leveren de maatregelen uit 4.3 nu op qua duurzaamheid? In het actieonderzoek is hier uitvoerig aan gerekend. Hieruit blijkt dat flattransformatie de gebouwen naar energielabel A of A+ kunnen brengen. De eerste route, waarin alleen onderhoud en minimale isolatie wordt uitgevoerd, leidt tot energielabel C of B. Het gebouw is dan nog aangesloten op aardgas. Dit is overigens al een hele verbetering: veel appartementen in de buurt hebben label D of E. Bewoners staan open voor nieuwe vormen van verwarming (zie afbeelding hiernaast). Daarbij geven zij vooral aan inzicht en duidelijkheid te willen over de mogelijkheden en kosten. Een groot deel denkt daarbij ook collectief: regel het meteen voor de hele flat, of werk samen met andere vve’s. In route 4 gaan we uit van een warmtenet. Dit kan met verschillende bronnen worden verwarmd. Worden er gasketels gebruikt, (bijvoorbeeld als piekvoorziening) dan zijn de woningen nog niet aardgasvrij. Onderstaande tabel geeft een samenvatting, met de verwijzing naar de isolatiepakketten uit het isolatieonderzoek. In bijlage 2 staat meer informatie over de (selectie van) isolatiepakketten.

Maximaal haalbaar duurzaam pakket (combinatie isolatie + warmtevoorziening, zie bijlage 2 en bijlagenrapport bijlage 4) Aardgasvrij? Gem. Label na uitvoering

Route 1

Route 2

Route 3

Route 4

Stap-voor-stap

Flattransformatie. solo

Flattransformatie gezamenlijk

Buurttransformatie

Basis cv

Beter WP

Beter WP

Beter WN

Nee

Ja op e-net

Ja op e-net

C/B

A/A+

A/A+

Hangt van WN af A+

Tabel 5.1: Duurzaamheidsaspecten per route

Hier zien we dat de variatie in duurzaam pakket gelijk gehouden is, maar in het maatwerk per vve kan daar naar hartenlust in gewijzigd worden, dat is echter een volgend niveau van detaillering, in dit rapport beperken we ons tot de hoofdlijn.

5.2

Kosten voor onderhoud en verduurzaming

Door te werken met vaste pakketten maatregelen kunnen we met behulp van landelijk kentallen berekenen welke investeringen nodig zijn. [RVO.nl en Arcadis database juni 2023] Hierbij gaan we uit van gemiddelden voor de hele buurt Voor elke vve is de situatie anders. Onderstaande tabel geeft

20

inzicht in kosten en opbrengsten van flat- en buurttransformatie. Dit soort getallen vormt de basis waarop vve’s hun afweging kunnen maken over transformatie en/of verduurzaming, al zullen deze per vve in de volgende fase tot in detail doorgerekend moeten worden. Uit de onderstaande tabel blijkt dat er per appartement een krappe 90.000 euro nodig is, als we spreken over flattransformatie. In route 1 is de investering nog altijd 45.000 euro. Deze investeringen worden, conform MJOP over een periode van 30 jaar gedaan. Om een zinvolle berekening te maken zijn deze contant gemaakt naar het actuele investeringsbedrag. In de tabel is de investering onderverdeeld in de posten onderhoud, casoverbetering en warmtevoorziening en isolatie. Wat opvalt is de grote uitwisseling tussen onderhoud en cascoverbetering. Door in te zetten op cascoverbetering kan veel onderhoud achterwege blijven (zie maatregelentabel H4). Voorbeeld: door in route 2 te kiezen voor cascoverbetering kan ruim 16.000 euro aan onderhoud worden uitgespaard. De totaalinvestering is hoger, maar hier staat tegenover dat bewoners meer comfort in huis krijgen, zoals grotere balkons, zonwering en een representatief portiek. In route 4 zien we de individuele kosten iets dalen, naar 80.000 euro. Dit komt doordat voor buurttransformatie subsidies beschikbaar zijn die deels terug kunnen vloeien naar bewoners. Route 1

Route 2

Route 3

Route 4

Stap-voor-stap

Flattransformatie, solo

Flattransformatie, gezamenlijk

Buurttransformatie

€45.944

€89.960

€89.360

€80.393

Waarvan achterstallig onderhoud (€/appt)

€33.884

€32.314

€22.958

€20.622

Waarvan cascoverbetering (€/appt)

€1.500

€17.750

€17.750

€17.750

Waarvan warmtevoorziening (€/appt)

€-

€17.326

€17.326

€7.141

Waarvan isolatiemaatregelen (€/appt)

€10.559

€36.296

€36.846

€33.846

€794

€1.711

€1.711

€1.390

Benodigde investering (€/appt)

Gerekende kosten renovatie onderhoud incl. duurzaam [€/m2]

Tabel 5.2: benodigde investering per route

Bewoners voelen urgentie rondom onderhoud en verduurzaming. Onderstaande diagram laat zien dat vooral geluidisolatie een doorn in het oog is. Dit onderwerp valt in de tabellen onder ‘cascoverbetering’.

21

5.3

Financiering van flattransformatie

Subsidies Hoe dit te financieren? De eerste blik is gericht op subsidies. De NIP (gemeente) en SPOR en SVVE (Rijk). De NIP-subsidie (vve-variant) bedraagt maximaal 1600 euro per appartement. Overige subsidies brengen het totaal op 6 a 7000 euro. Subsidiebedragen worden hoger als ingrepen met elkaar worden gecombineerd. In route 4 is het subsidiebedrag lager omdat op vve-niveau minder maatregelen worden uitgevoerd (geen warmtepomp). Daar staat tegenover dat een warmtebedrijf de investering op zich neemt. Dit kun je zien als een subsidie. Optoppen als financieringsbron Terugrekenen naar m2 laat zien dat onderhoudskosten voor een groot deel kunnen worden betaald middels het bijbouwen van woningen. De vierkantemeterprijzen laten zien dat de kosten hiervan ongeveer de helft van de opbrengst bedragen. De andere helft kan worden gestoken in onderhoud, cascoverbetering en verduurzamen. (in tabel hierboven zijn daarom ook m2-prijzen opgenomen). De berekende opbrengst (4.000 euro per m2) is gebaseerd op de huidige marktprijzen in deze buurt. Dit bedrag is bevestigd door een registermakelaar. Het economisch klimaat kan omslaan en een impact hebben op verkoopprijzen. Kosten voor parkeerplaatsen Het toevoegen van woningen aan de buurt levert een toename van parkeervraag op. We gaan ervanuit dat vve’s hier voor een deel zelf aan bijdragen.

Dit zorgt voor een verhoging van de investering per extra parkeerplaats op €30.000, dit is sterk afhankelijk of de gemeente Zwolle deze kosten neemt. Als we van 50% cofinanciering uitgaan en de kosten door alle appartementen in de wijk delen komen we uit op ongeveer 4.000 euro per appartement in de hele wijk. Paragraaf 6.2 gaat hier dieper op in. Lening In alle routes moeten vve’s een lening aangaan om flattransformatie te betalen. Onderstaande tabel laat duidelijk zien dat de lening in route 2,3 en 4 aanzienlijk lager is dan in de huidige situatie (route 1). In route 3 en 4 worden iets minder woningen gerealiseerd (vanwege beperkingen rondom groen en parkeren, zie hoofdstuk 6). Dit maakt dat benodigde leningen weer iets hoger zijn dan in route 2. Het warmtefonds (SvN) verstrekt overigens alleen leningen aan vve’s in bezit van een MJOPD, waarin een planning van verduurzaming is gecombineerd met de onderhoudsplanning. Vve’s zullen deze dus moeten opstellen. Dit vraagt per vve gedetailleerder berekeningen dan de huidige. Bovendien is er momentum om te lenen. De rente kan, mits de gemeente borg wil staan, voor een leningdeel iets lager uitvallen dan de inflatie. Feitelijk betekent dat ‘gratis geld’. Dit geeft de kans om benodigde maatregelen te nemen en de reserveringen in het MJOP op orde te brengen.

Ook is er een fiscaal aspect: over het huidig gespaarde vermogen moet de eigenaren vermogensbelasting betalen. Door het kapitaal in te zetten en bij te lenen keert dit om: de eigenaren mogen de rente aftrekken. Dit heeft een dempend effect op de woonlasten (zie 5.4). Een andere mogelijkheid om leenvoorwaarden te verzachten is het uitvoeren van een steviger isolatiepakket. Het Warmtefonds geeft aantrekkelijker leenvoorwaarden en een extra subsidie als een vve kiest voor een Zeer Energiezuinig Pakket (ZEP). Dit pakket is op dit moment niet opgenomen in één van de routes. In vervolgonderzoek kan worden onderzocht hoe dit pakket doorwerkt in de kosten en financiering, maar ook in energiebesparing en woongenot. Het vraagt een intensieve samenwerking tussen bouwers, vve’s en bewoners (als ‘bouwteam’).

22

Eigen geld Als de kosten groter zijn dan het maximaal te lenen bedrag blijft er een bedrag over dat zelf gefinancierd moet worden. De meeste vve’s hebben een beperkte reserve dat in enkele gevallen niet toereikend zal zijn om dit op te vangen. We beschouwen het niet als realistisch dat woningeigenaren vanuit privékapitaal gaan bijdragen. Route 1

Route 2

Route 3

Route 4

Stap-voorstap

Flattransformatie, solo

Flattransformatie, gezamenlijk

Buurttransformatie

0

+228 €4.000

+214 €4.000

+214 €4.000

Gerekende kosten bijbouwen duurzaam [€/m2]

-€2.044

-€2.044

-€2.044

Extra kosten parkeerplaatsen (vve-deel) €/app

-€4.277

-€4.033

-€4.033

€3074

€6.756

€7041

€11.359 *)

€42.870

€40.688

€40.819

€35.631

-

€2.200

€7.322

€0

€42.870

€42.888

€48.141

€24.503 *)

. Toe te voegen woningen Gerekende opbrengst verkoop [€/m2]

Opbrengst vanuit subsidies (SPOR, SVVE, NIP, Warmtebedrijf) (€/appt) Beschikbare lening (Warmtefonds/SvN/BNG) (€/appt) Eigen geld [€/appt] Totaal geld nodig [€/appt]

Tabel 5.3: financieringsmogelijkheden per route: let op: alles is een buurtgemiddelde; kosten en opbrengsten bijbouwen zijn uitgedrukt per m2, bedragen in de kolommen zijn daarom niet op te tellen *) de hogere subsidie bij Route 4 komt doordat het warmtebedrijf de kosten voor 100% overgenomen heeft van de eigenaren. Daardoor is er minder geld nodig vanuit de vve.

5.4

Effecten op woonlasten

Grote verschillen in woonlasten Via de buurtenquête is gevraagd naar woonlasten. De huidige vve-bijdragen variëren van 74 – 250 euro per maand (gemiddeld 160). De lasten voor energie verschillen naar gebruik en contractvorm. Uit gebruiksgegevens leiden we af dat maandelijkse energiekosten gemiddeld 164 euro bedragen. De individuele hypotheek valt ook onder de woonlasten. Hierin zijn de individuele verschillen zo groot dat deze niet is meegenomen in de berekeningen. Hypothekenrentes zijn afhankelijk van de energielabels van het onderpand. Het is het onderzoeken waard of het oversluiten van een hypotheken opweegt tegen de stijging van woonlasten vanwege een lening om tot dat duurzamere label te komen (zie tabel 5.4 en annotatie). Effect van lenen op woonlasten Voor verduurzaming, isolatie of flattransformatie is een lening nodig. De vve gaat deze aan. Bewoners betalen deze lening af via de vve-bijdrage. Onderstaande tabel laat zien dat de huidige vve-bijdragen verhoogd moeten worden met 221 (route 1) tot 137 euro (route 4). Looptijd van de lening en het rentepercentage kunnen deze getallen in grote mate beïnvloeden. Duidelijk is wel dat de lening zwaar drukt op de woonlasten. En dat de route waarin de vve’s zich op dit moment bevinden (route 1) met 221 euro het meest ongunstig is. Niets doen betekent dus onherroepelijk ook een stijging van de woonlasten.

Effect op vve-bijdrage Het uitvoeren van groot onderhoud heeft effect op de vve-bijdrage. Na uitvoering ervan kan meestal omlaag. De vve hoeft immers minder hard te sparen als maatregelen pas over 20 of 30 jaar hoeven te worden uitgevoerd. Echter: hierin zijn grote onderlinge verschillen. De doorwerking op de hoogte

23

van de vve-bijdrage verschilt per vve en per MJOP. Op basis van expert-judgement is uitgegaan van een daling van 53,- voor alle routes2. Effect op energierekening Kijken we naar de energierekening, dan zien we groot effect van de warmtepompen en isolatie van route 2 en 3. Deze brengen de energierekening aanzienlijk omlaag. Het warmtenet laat een stijging zien. Dit komt door een duurdere energierekening maar lagere investering en lagere subsidies in vergelijk met warmtepomp. In route 1 is de daling van energiekosten het laagst, maar nog altijd ruim 40 euro per maand. Hier staat echter een grote investering (rentelast) tegenover. Er is nagegaan of het verstandig om deze route een warmtepomp op te hangen (en isolatieniveau gelijk te houden volgens maatregelentabel hoofdstuk 4). In dat geval is er een grotere investering nodig. Het totaaleffect op de woonlasten dalen dan voor het te financieren deel van 221 naar 137 euro, maar dat is exclusief de rentelasten voor gemiddeld 21.777 euro per appartement dat niet gefinancierd kan worden, met de gebruikelijke leningen. (Dit Bedrag is niet opgenomen in tabel). Route 1