Bijlage 01 - Ladderonderzoek

Overigens zullen op bepaalde plekken in het land ook goed gelegen snelweglocaties hun rol behouden. ● Het hybride werken versnelt de overgang van kantoren als productieplek naar ontmoetingsplek. Een goed kantoor geldt als uithangbord naar andere bedrijven en de arbeidsmarkt. Waar de noodzaak om altijd fysiek aanwezig te zijn afneemt, neemt de meerwaarde van aantrekkelijke kantoren toe. Het is de plek om collega’s te spreken, ideeën uit te wisselen en klanten te ontvangen. Steeds meer bedrijven zien in dat kantoren in grote steden daar het beste in voorzien. Daar kunnen relatief veel mensen eenvoudig samenkomen en daar heeft ook de omgeving het meeste te bieden. Het resultaat is dat kantoren zich in grote steden concentreren en dan bij voorkeur bij stations en stadscentra. De keerzijde is dat kantoorruimte op andere plekken – de onderkant de van de markt – afneemt. Denk hierbij vooral aan gedateerde kantoren op monofunctionele kantoorlocaties en op bedrijventerreinen. Rabobank: Vastgoed: wat doen de deelmarkten in 2022 en 2023? Hoewel Rabobank een overschot aan kantoorruimte verwacht, hoeft dat voor de markt geen probleem te zijn. De vraag naar kwalitatief hoogwaardige kantoren, op goede plekken houdt aan en veel lege panden kunnen worden herbestemd. Interessant is vooral de toenemende vraag naar duurzame panden. In 2023 gaat de C-labelplicht voor kantoorruimtes gelden.

Bekend is dat veel kantoren niet op tijd aan de C-labelplicht zullen voldoen. Dit zijn vooral veel kantoren aan de onderkant van de markt. Omdat huurders steeds meer oog hebben voor hun totale lasten (huur en servicekosten) komt de verhuurbaarheid hier in het geding. Beleggers van niet-duurzame kantoren zijn dus gewaarschuwd en moeten echt in actie komen. Stec-groep: trends kantoren en kantoorachtige bedrijven 2022 Nog maar een paar decennia geleden was het onderscheid tussen ‘kantoorruimte’ en ‘bedrijfsruimte’ vrij duidelijk; in een bedrijfsruimte worden ‘stoffelijke’ goederen geproduceerd, terwijl in een kantoorruimte ‘administratieve processen’ plaatsvinden. Tegenwoordig gaat ‘productie’ niet per definitie gepaard met ‘stoffelijke goederen’, maar vindt deze veelal

25/55

plaats vanachter de computer, in een kantooromgeving. Door dit soort ontwikkelingen is er een grijs gebied ontstaan tussen de van oudsher bekende ‘kantoorruimte’ versus ‘bedrijfsruimte‘. In dat grijze gebied heeft de ‘kantoorachtige ruimte’ een positie ingenomen. In dergelijke ruimten kan research & development plaatsvinden, laboratoriumonderzoek, het testen van producten, creatieve processen of andere vergelijkbare activiteiten. In de praktijk is het lastig om de drie genoemde typen vastgoed precies af te bakenen. Met onderstaande definities is daar evenwel een poging toe gedaan: Kantoorruimte: Een gebouw, dan wel een ruimte in een gebouw die door zijn aard, indeling en inrichting in zijn geheel is bedoeld voor het verrichten van werkzaamheden van hoofdzakelijk administratieve aard. Er wordt in de ruimte géén stoffelijk product vervaardigd. Normaliter heeft het (gedeelte van het) gebouw de bestemming ‘kantoorruimte’. We spreken hier ook wel over ‘zelfstandige kantoren’ (geen ‘ondersteunende kantoorruimte’). Kantoorachtige ruimte: Ruimte in een gebouw die door zijn verschijningsvorm, indeling en inrichting voor 50% of meer van het totale bruto vloeroppervlak kan worden gebruikt als kantoorruimte. In de praktijk zal de ruimte veelal worden gebruikt voor R&D, laboratoriumonderzoek, testen van producten, ‘creatieve processen’ of andere vergelijkbare activiteiten.

Gebruikers van een kantoorachtige ruimte behoren tot een categorie bedrijfsactiviteiten die zich niet bezighoudt met werkzaamheden van hoofdzakelijk administratieve aard. Het (gedeelte van het) gebouw heeft normaliter niet de bestemming ‘kantoorruimte’. Bedrijfsruimte: Ruimte die is bedoeld voor productie en/of opslag van goederen. In het bestemmingsplan is het (gedeelte van het) gebouw waar de ruimte deel van uit maakt, normaliter bestemd met de aanduiding ‘bedrijfsdoeleinden’, ‘bedrijf’ of woorden van gelijke strekking. Een bedrijfsruimte kan in combinatie voorkomen met ondersteunende kantoorruimte die ten dienste staat van de activiteiten die in de bedrijfsruimte worden ondernomen. Zo lang de ondersteunende kantoorruimte minder dan 50% van het totale bruto vloeroppervlak beslaat, wordt het gehele gebouw met de term ‘bedrijfsruimte’ aangeduid. Sprekende cijfers Kantorenmarkten Apeldoorn, Deventer en Zwolle (2023) De kantorenmarkt van Zwolle is in 2022 licht gestagneerd. Na een goed herstel van de coronapandemie in 2021, lopen de opnamecijfers van bestaande kantoorruimte in 2022 licht terug. Dit heeft vooral te maken met het tekort aan kwalitatief goede kantoorruimte in Zwolle. Er is weinig aanbod van kantoorruimte op een goede locatie met gedeelde voorzieningen en een levendige omgeving. Daarnaast staat duurzaamheid bij de Zwolse kantoorgebruiker hoog in het vaandel.

De tophuren in Zwolle worden gerealiseerd in het centrum. Daar zijn het de kantoorpanden met een monumentale uitstraling die de bovenkant van de tophuren bepalen. Op Hanzeland wordt daarna de hoogste huurprijs per m² gerealiseerd, vanwege haar relatief nabije ligging van het station. Hier zal binnenkort de Spoorzone Zwolle worden ontwikkeld, wat het gebied nog aantrekkelijker maakt voor ondernemers. Door indexatie zullen huurprijzen op de Zwolse kantorenmarkt stijgen in 2023.

4.3

Onderzoek

Bedrijven In de Regio Zwolle werken gemeenten uit Overijssel, Drenthe, Gelderland en Flevoland aan brede regionale samenwerking en regionale economische structuurversterking. Uit de Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle (januari 2021) blijkt dat de regio Zwolle een economische groei kent die vrijwel elk jaar het landelijk gemiddelde overtreft. Bovendien heeft de regio de ambitie om de vierde economische regio van Nederland te worden. In dit onderzoek is de ruimtevraag voor bedrijven onderzocht. De prognose van de ruimtebehoefte in West-Overijssel is het vertrekpunt voor de analyse van de ruimtevraag. De behoefteraming gaat in detail in op de periode t/m 2030 en geeft een doorkijk naar de periode t/m 2040.

26/55

De uitbreidingsvraag ligt tussen de 310 hectare en 465 hectare tot en met 2040. De behoefte aan zakelijke en overige dienstverlening ligt tussen de 3 en 18 hectare. De behoefte aan consumentendiensten ligt tussen de 52 en 69 hectare.

Figuur 4.2 Prognose behoefte bedrijventerrein per sector (bron: Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle) Op bedrijventerreinen is nog 420 hectare uitgeefbaar. Dit betekent dat er in het hoge scenario onvoldoende ruimte is op bedrijventerreinen. Een deel van de sector consumentendiensten en zakelijke en overige dienstverlening is goed inpasbaar in gemengde woonwerkgebieden, zoals in de Spoorzone wordt beoogd. Hiermee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Kantoren In Zwolle bedraagt de totale kantorenvoorraad momenteel 783.000 vierkante meter, de voorraad is sinds 2018 afgenomen grotendeels door onttrekkingen ten behoeve van woningen. De kantorenvoorraad in Zwolle is deels verouderd en deels beperkt gedateerd (CBRE, 2023). De kantorenvoorraad in de Spoorzone bedraagt 186.900 m2 bvo. De leegstand in Zwolle betreft 5,3%, ongeveer 41.700 m2 (CBRE, 2022). De leegstand in de Spoorzone is ongeveer 8.100 m2 bvo. Dit komt neer op een leegstandspercentage 4,3%, wat onder het gewenst frictieniveau ligt. De behoefte aan kantoren in Zwolle blijkt uit de Update visie kantorenmarkt Zwolle 2022, CBRE 2023. CBRE raamt de uitbreidingsvraag voor de gemeente Zwolle op tussen de 20.000 en 30.000 m2 tussen 2020 en 2030 (CBRE, 2020). De uitbreidingsvraag voor de Spoorzone is geraamd op 10.600-15.900 m2 tot 2030.

Daarnaast raamt CBRE de vervangingsvraag tot en met 2027 op 58.000 m2 (2023). Dit is verouderd vastgoed, voornamelijk buiten de Spoorzone, met een slecht energielabel, dat wordt getransformeerd naar woningbouw. Om het aantal kantorenmeters Zwolle breed niet in te laten krimpen, dient elders in de stad te worden gecompenseerd. De vervangingsvraag van Zwolle die kan landen in de Spoorzone is geraamd op 29.000 m2. De argumentatie hiervoor is dat jaarlijks de helft van de opname van kantoormeters plaatsvindt in de Spoorzone. Ook is de kantorenwerkgelegenheid in de afgelopen tien jaar het hardst gegroeid in de Spoorzone (45% in Spoorzone ten opzichte van 10,5% Zwolle). De totale behoefte in de Spoorzone ligt tussen de 31.500 en 36.800 m2 bvo (10.600 tot 15.900 uitbreidingsvraag + 29.000 vervangingsvraag – 8.100 leegstand). Het grootste deel van de behoefte kan gelet op de ligging, bereikbaarheid en beoogde functie van District Z en Werkplaatsen in dit gebied landen. CBRE geeft aan dat naast een kwantitatieve behoefte er vooral een kwalitatieve behoefte is in de markt. Een deel van het bestaande kantorenvastgoed is verouderd, heeft slechte energielabels en ligt niet op optimale locaties. Ook is bekend dat eigenaren van een deel van de bestaande kantorenvoorraad transformatieplannen heeft. Deze vervangingsmeters moet worden gecompenseerd.

Een logische locatie daarvoor is de Spoorzone vanwege haar multimodale ontsluiting en nabijheid van een economisch- en onderwijscluster. Commerciële dienstverlening De behoefte aan commerciële dienstverlening is onderzocht (Sweco, Voorzieningenonderzoek Zwolle, september 2023).

27/55

Commerciële dienstverlening is te onderscheiden in: ● ambachten (kapper, fietsenmaker, schoonheidsspecialist) ● verhuur (van fietsen, auto’s en gereedschap) ● financiële dienstverlening (bank, verzekering) ● particuliere dienstverlening (uitzend- en reisbureaus, massagesalon, stomerij). Het functioneren van de commerciële dienstensector laat een zeer divers beeld zien. Ambachtelijke diensten als kappers, schoonheidsspecialisten en fietsenmakers groeien nog, maar onder de financiële dienstverlening (en in mindere mate ook de particuliere dienstverlening) is krimp te zien. Zo bieden banken, reisbureaus, uitzendbureaus hun diensten steeds vaker aan via internet en verdwijnen veel fysieke vestigingen. In heel Zwolle zijn 245 dienstverleners gevestigd, waarvan 31% particuliere diensten en 69% ambachtelijke diensten. Van het Zwolse totaal zijn er in de drie deelgebieden 65 ambachtelijke dienstverleners (totaal ca. 2.970 m² bvo) en 27 particuliere dienstverleners gevestigd (totaal ca. 1.580 m² bvo). Dit betreffen hoofdzakelijk schoonheidsspecialisten, makelaardijen, kappers, fietsenstallingen, massagesalons en uitzendbureaus. Samen zijn de ambachtelijke en particuliere dienstverleners in de drie deelgebieden goed voor 4.550 m² wvo. Met een gemiddelde omvang van ca. 61 m² bvo per vestiging (zowel ambachtelijke als particuliere dienstverlening) is er in Zwolle tot 2035 ruimte voor ca.

1.700 m² bvo (26 verkooppunten). Gezien de trends en ontwikkeling in deze sector, de demografische groei en verdere ontwikkeling van de deelgebieden Stadshart, Spoorzone en Nieuwe Veemarkt/Meeuwenlaan is er daar ruimte voor ca. 1.300 m² bvo ambachtelijke en particuliere diensten (20 vkp) tot 2035. Aanbevolen wordt om per deelgebied te kijken welke voorzieningen aanvullend zijn op het bestaande aanbod.

4.4

Conclusie

De komende jaren zal het aantal inwoners in Zwolle toenemen, en daardoor ook de behoefte aan werkgelegenheid en werkplekken. In het gebied wordt substantieel ruimte geboden voor werkfuncties in de plinten en in de bestaande hallen (circa 66.500 m2 bvo). Het geldende bestemmingsplan maakt al verschillende werkfuncties en kantoormeters mogelijk. Wel zal de focus van de bedrijven en kantoren veranderen. Het gebied transformeert naar een hoogwaardig woon-, werk en verblijfsgebied met meer creatieve bedrijvigheid en kantoorachtige bedrijven die goed samen gaat met de woonfunctie. Door ruimte te bieden voor ‘lichte’ bedrijven in milieucategorie 1 en 2 hoeven deze zich niet te vestigen op bedrijventerreinen. Uit onderzoek blijkt dat er in het hoge prognose-scenario onvoldoende ruimte is op bedrijventerreinen. Een deel van de behoefte aan consumentendiensten, zakelijke en overige dienstverlening is goed inpasbaar in gemengde woon-werkgebieden. Hiermee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Er is in dit deel van de Spoorzone naast behoefte aan ruimte voor maakfuncties en kantoorachtige bedrijven ook behoefte aan nieuwe hoogwaardige (zelfstandige) kantoorruimte, naast de bestaande kantoren in het gebied.

Er wordt 11.000 m2 bvo mogelijk gemaakt en als het hotel niet doorgaat, kan nog eens 6.200 m2 bvo worden toegevoegd, zodat de hoeveelheid kantoren in het gebied met maximaal 17.200 m2 bvo kan toenemen. Vanuit kantoorgebruikers is er vooral vraag naar kwalitatief goede kantoorruimte maar die is in Zwolle over het algemeen vergeven. De omgeving buiten het kantoor krijgt ook een steeds belangrijker rol. Denk hierbij aan een goede OV-bereikbaarheid, nabijgelegen voorzieningen en de openbare ruimte als wandel- en verblijfsgebied. De multimodale ontsluiting en nabijheid van een economisch- en onderwijscluster maakt de Spoorzone een zeer kansrijke en aantrekkelijke plek voor werk en hoogwaardige kantoorfuncties.

28/55

5. BEHOEFTE DETAILHANDEL In de Spoorzone is een maximaal detailhandelsprogramma beoogd van 1.550 m² bvo, gericht op de (nieuwe) bewoners en bezoekers van deze stadswijk. Het winkelaanbod is kleinschalig met een nadruk op food en gemak. Dit sluit aan op de behoefte van de bezoekers aan het bezoekersknooppunt ten zuiden van het station (District Z) en de dagelijkse behoefte van bewoners (3.000 – 4.000 woningen). Het beoogde programma bestaat uit de volgende onderdelen: ● 860 m² bvo in District Z - Het betreft hier winkels (en horeca) die aansluiten op de functie van een station (eten en drinken, lectuur, gemaksproducten, etc.). ● 430 m² bvo supermarkt – Het betreft een kleine supermarkt voor een snelle boodschap, kant-en-klaar eten maar ook vers bereide producten en maaltijden. ● 250 m² bvo detailhandel foodhal, aanvullend op de horecafunctie. Een foodmarkt is hoofdzakelijk een horeca-concept met een veelvoud aan zelfstandig functionerende eet- en drinkkramen, met ondersteunende detailhandel. Dit is nader toegelicht in hoofdstuk 6. Deze horecaconcepten zijn succesvol op binnenstedelijke transformatielocaties en een voorbeeld van ‘blurring’ tussen horeca en detailhandel. De scheidslijn tussen horeca en detailhandel (tezamen vaak omschreven als retail) is niet altijd duidelijk. Daarom is gekozen voor een verhouding van 75% horeca en 25% detailhandel binnen één concept.

Standjes hebben de mogelijkheid om naast de directe consumptie lokaal geproduceerde producten af te zetten. Detailhandel in het gebied zal hoofdzakelijk ter ondersteuning van het dagelijks gebruik van de Spoorzone en het innovatiedistrict zijn en mag niet concurreren met de binnenstad.

5.1

Beleid

Herijking Kadernota detailhandel, onderdeel centrum (2017) De algemene beleidsambities voor de detailhandelsstructuur in Zwolle zijn als volgt: ● Het uitgangpunt is een heldere en evenwichtige detailhandelsstructuur, waarbij elk winkelgebied een eigen functie binnen de hoofdstructuur heeft om de complementariteit tussen de verschillende winkelgebieden te borgen. ● De ambitie is om de markt voldoende ruimte te bieden voor vernieuwing, mits dit past binnen de kaders van de hoofdstructuur. Specifiek voor nieuwe supermarktontwikkelingen geldt dat deze zoveel mogelijk plaats dienen te vinden binnen de bestaande winkelcentra. Ontwikkelingen daarbuiten worden in principe niet toegestaan, tenzij deze een aangetoonde meerwaarde leveren aan de detailhandelsstructuur en de consumentenverzorging. ● De ambitie is te komen tot compacte winkelgebieden. Dit betekent dat ontwikkelingen buiten de hoofdstructuur in principe niet zijn toegestaan, tenzij wordt aangetoond dat een dergelijk initiatief van meerwaarde is voor de consumentenverzorging, de detailhandelsstructuur (bijvoorbeeld doordat versnippering afneemt) en de leefbaarheid en dat er geen sprake is van onaanvaardbare effecten hierop (zoals leegstand).

● De ambitie is dat de leegstand in perspectiefrijke winkelgebieden zo veel mogelijk beperkt blijft, en dat daar waar er sprake is van winkelgebieden zonder perspectief, de leegstand aangepakt wordt, bijvoorbeeld door transformatie. ● De ambitie is nieuwe stedelijke ontwikkelingen op een duurzame wijze in te passen in de bestaande (fysieke) ruimte. De ladder voor duurzame verstedelijking is hiervoor het belangrijkste uitgangspunt. Daarnaast zijn ook algemene beleidsambities per winkelgebiedstype opgesteld: ● Zwolle-centrum: De ambitie is om de meest aantrekkelijke binnenstad van Noordoost Nederland te worden om te winkelen en bovendien een dagje te kunnen verblijven. Nadrukkelijk moet de verbinding worden gezocht met de entreegebieden naar de historische binnenstad. ● Perifere winkelgebieden: De ambitie is de huidige woonboulevard c.q. Voosterpoort als dé aankoopplaats voor doelgerichte en laagfrequente aankopen binnen het thema ‘in en om het huis’ in Zwolle en de regio, maar wel complementair aan het centrum van Zwolle. ● Stadsdeel-, wijk- en buurtcentra: De ambitie is het behoud van de bestaande fijnmazige detailhandelsstructuur in de wijken en buurten. Het aanbod moet zijn afgestemd op de verzorgingsfunctie van het winkelgebied. Nieuwe super-

29/55

marktontwikkelingen moeten zoveel mogelijk plaats vinden binnen de bestaande winkelcentra. Ontwikkelingen daarbuiten worden in principe niet toegestaan, tenzij deze een aantoonbare meerwaarde opleveren voor de consumentenverzorging en de effecten op de detailhandelsstructuur en de leegstand per saldo niet onaanvaardbaar zijn. ● Bezoekersknooppunten: De ambitie is om eventuele initiatieven ten aanzien van detailhandel op bezoekersknooppunten te faciliteren, mits deze kleinschalig van aard zijn en er geen onaanvaardbare concurrentie met het centrumaanbod plaatsvindt. Dit betekent dat moet worden aangetoond dat de detailhandel geen onaanvaardbare effecten heeft op de het centrum. Onderdeel van het centrumgebied van Zwolle zijn ook de entreegebieden; de entrees naar de binnenstad. De Spoorzone maakt hier ook onderdeel van uit. Uitgangsituatie voor de Spoorzone is dat het een groot gebied is waar in de (nabije) toekomst een centrumstedelijke gebiedsontwikkelingsopgave ligt. Momenteel is met name het gebied rondom het NS station deels bewinkeld. Het betreft hier winkels (en horeca) die aansluiten op de functie van een station (eten en drinken, lectuur, etc.). De Spoorzone wordt ontwikkeld tot gemengd woon- werk en verblijfsgebied. Er worden woningen en voorzieningen toegevoegd (kantoren, cultuur, onderwijs, etc.).

De ontwikkeling van nieuwe detailhandel moet worden bezien in relatie tot de functie van het gebied en de toename van het draagvlak. Door het groeiend aantal inwoners in het gebied neemt het draagvlak voor voorzieningen toe. Daarnaast is voor het goed functioneren van het gebied ook behoefte aan wijkverzorgende voorzieningen in de vorm van verkooppunten voor dagelijkse artikelen. Eventuele detailhandelsontwikkelingen moeten in verhouding staan tot de andere functies in het gebied. Een verdere uitbreiding van het winkelaanbod rond het station is mogelijk, mits het past binnen het profiel van stationsretail. De verbinding tussen het station en de binnenstad moet worden versterkt. Bezoekers moeten bij aankomst op het station al het gevoel hebben in het centrum van Zwolle te zijn. Een verdere uitbreiding van winkels in de Spoorzone moet worden bezien vanuit de ontwikkeling van de Spoorzone als geheel en aansluiten op het toekomstig draagvlak.

5.2

Trends en ontwikkelingen

De retailbranche (winkels, horeca, dienstverlening) is de laatste jaren sterk aan verandering onderhevig. Deze, soms structurele, veranderingen hebben invloed op de fysieke commerciële verkooppunten in steden en dorpen. Hieronder een korte opsomming van de belangrijkste trends en ontwikkelingen.

SCHAALVERGROTING IN DE RETAIL Winkelbedrijven realiseren steeds grotere winkels om de veeleisende consument een zo groot mogelijk assortiment en veel comfort (veel kassa’s, ruime gangpaden en extra diensten) te kunnen bieden. Zo hebben nieuwe supermarkten tegenwoordig een omvang vanaf circa 1.500 m2, maar soms ook al 3.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo). Schaalvergroting vindt eveneens plaats op het niveau van winkelketens. Er komen meer en meer ketenbedrijven en deze krijgen ook steeds meer filialen: de zogenaamde filialisering. De consument ervaart de aanwezigheid van de bekende (grootschalige) ketens in een winkelgebied als aantrekkelijk. Het aantal zelfstandige winkeliers is flink gedaald, veelal mede door gebrek aan opvolging. Tot slot is ook schaalvergroting waarneembaar bij afzonderlijke winkelgebieden. In grotere winkelgebieden is de kans groter dat consumenten vinden wat ze zoeken. Hierbij is wel sprake van specifieke wensen ten aanzien van de omvang van winkelgebieden gericht op bezoekmotief en het verzorgingsgebied.

BRANCHEVERVAGING EN -VERBREDING: DE DISCUSSIE OVER ‘BLURRING’ In de detailhandel vindt al enkele jaren branchevervaging en -verbreding plaats. Dit betekent dat het aangeboden assortiment in veel winkels (sterk) is uitgebreid met artikelen die niet thuishoren in de oorspronkelijke branchegroep. Het gaat hierbij steeds meer om nieuwe combinaties van bedrijfsmodellen in de horeca, detailhandel en dienstverlening. Dit wordt vaak samengevat met de term ‘blurring’. Een voorbeeld is een kapper die ook koffie schenkt. Het inpassen van deze nieuwe

30/55

bedrijfsmodellen in bestaande regels levert vaak discussie op, met name als de verkoop van alcohol daarbij in het spel is (Drank- en Horecawet).

INTERNETVERKOOP HEEFT EEN BLIJVENDE IMPACT OP FYSIEK WINKELAANBOD De wereld van de retail is al jaren bijzonder dynamisch. Concurrentie neemt vanuit verschillende branches toe en de technologische ontwikkelingen leiden tot een verdere druk op de marktverhoudingen. Het online afzetkanaal valt niet meer weg te denken en neemt nog steeds in belang toe. Onder andere door online concurrentie is het aantal fysieke winkels in Nederland de afgelopen tien jaar met circa 12% afgenomen. Het aantal webwinkels blijft stijgen, maar afgelopen jaar met +4,1% wel minder hard dan in de periode van sterke groei tijdens de pandemie. Internetverkoop heeft blijvende invloed op het koopgedrag van de consument en daarmee de behoefte aan fysieke winkelmeters.

Figuur 5.1 Aantal fysieke winkelvestigingen in Nederland (CBS, 2023) Toch zijn er ook uitzonderingen. Zo nam het aantal winkels in de food-sector in Nederland het afgelopen jaar toe: supermarkten groeiden met +0,1% en overige voedingsmiddelen +5,2%. De groei van het aantal winkels in de food-sector is afgezwakt, na een sterke groei tijdens de pandemie. Het aantal winkels met non-foodproducten staat onder druk met uitzondering van de groeibranches speelgoed, warenhuizen en boekwinkels. Generieke producten die gemakkelijk online te bestellen zijn, zijn steeds minder vaak in de fysieke winkel te vinden. Winkels die dit soort producten verkopen verdwijnen steeds meer uit het Nederlandse straatbeeld. Tegelijkertijd openen steeds meer online bedrijven fysieke winkels, vaak als een soort ‘etalage’ van de producten of als servicepunt. Door gebruik te maken van bijvoorbeeld showrooms en nieuwe technieken worden consumenten verleid om (online) een product aan te kopen.

31/55

Figuur 5.2 Ontwikkeling fysieke winkelvestigingen food en non-food (CBS, 2023)

BEZOEKMOTIEF CONSUMENT VERANDERT De consument bezoekt verschillende winkelgebieden met een verschillend motief en gaat daarbij ook steeds anders om met de push- en pull-factoren. In het algemeen voelen consumenten zich aangetrokken tot winkelgebieden met een ruim winkelaanbod in een compacte structuur. Als de consument langer in een gebied verblijft, is ook een aantrekkelijke openbare ruimte en goede horeca van belang. Deze kenmerken worden wel omschreven als de pull-factoren. Voor het overige verwachten consumenten dat een aantal zaken goed is geregeld in een winkelgebied. De consument verwacht een goed bereikbaar winkelcentrum met voldoende (gratis) parkeren op korte afstand van de winkels. Als dit niet aanwezig is dan 'duwt' dit hen als het ware naar concurrerende winkelcentra (of naar het internet). In dit verband spreekt men van pushfactoren. Voor reguliere winkelgebieden zijn er drie soorten bezoekmotieven: ● Boodschappen doen: voor de dagelijkse en frequent benodigde niet-dagelijkse goederen doet de consument vooral lokaal boodschappen. Supermarkten zijn de belangrijkste soort detailhandel voor het doen van boodschappen. Consumenten combineren in 52% van de gevallen (DTNP, 2021) een bezoek aan een supermarkt met een bezoek aan naastgelegen speciaalzaken.

De kwaliteit van een boodschappengebied wordt bepaald door de compleetheid van het aanbod, de omvang en complementariteit van de supermarkten, de autobereikbaarheid en de parkeermogelijkheden. ● Recreatief winkelen: bij deze categorie gaat het om het kopen van mode en luxeartikelen of de aanschaf van woonartikelen, waarbij het vergelijken tussen winkels en een dagje uit belangrijk zijn. Van belang is een complete mix van

32/55

●

grootschalige trekkers en interessante, kleinschalige boetieks. Trekkers die wenselijk zijn voor centrumgebieden zijn modezaken. De grote woonwarenhuizen zijn de trekkers van recreatief bezochte woonboulevards. Ook horeca is van belang voor een recreatief winkelgebied. Doelgerichte aankopen: bij deze categorie heeft de consument vooraf bepaald wat wordt gekocht en waar. Het betreft kooptrips naar grote winkels vaak op perifere locaties, zoals bouwmarkten. Om de doelgericht winkelende consument de keuzevrijheid te bieden, hebben de winkels een uitgebreid assortiment onder één dak, waarbij de consument het productaanbod binnen dezelfde winkel vergelijkt. Productvergelijking in meer dan twee winkels onderling vindt relatief weinig plaats.

Relevantie spoorzone Het beoogde detailhandelsprogramma sluit aan op de landelijke trends en ontwikkelingen. Het programma richt zich op de dagelijkse en frequent benodigde niet-dagelijkse goederen, die de consument vooral lokaal doet. De bestedingen in de levensmiddelenbranche blijven groeien en hiermee ook het winkelaanbod, zowel supermarkten als (vers)speciaalzaken. Het aanbod is gericht op gemak, zowel voor de bewoners als bezoeker van het station. Hiermee is het in bezoekmotief ook aanvullend op het centrumgebied (recreatief winkelen), boodschappencentra met volwaardige supermarkten (boodschappen doen) of de woonboulevard (doelgerichte aankopen).

5.3

Onderzoek

DAGELIJKS WINKELAANBOD Op basis van het verkooppuntenbestand van Locatus is het winkelaanbod in Zwolle in beeld gebracht. Het dagelijks winkelaanbod in Zwolle heeft een omvang van 47.427 m² wvo verdeeld over 181 winkels (tabel 5.1). De dagelijkse goederensector bestaat uit de branches levensmiddelen (supermarkten en speciaalzaken) en persoonlijke verzorging (drogisten en apotheken). Binnen de dagelijkse goederensector zijn supermarkten de belangrijkste consumenttrekker. Gemiddeld bezoekt een consument 2 à 3 keer per week een supermarkt (Deloitte Consumentenonderzoek, 2021). Het dagelijks winkelaanbod in Zwolle bestaat voor circa 68% uit supermarkten. Tabel 5.1 Dagelijks winkelaanbod Zwolle (bron: Locatus, 2023) aantal winkels

omvang (m² wvo)

AH TO GO

2

122

ALBERT HEIJN

6

7.962

ALDI

3

2.849

BONI

1

938

COOP

3

1.925

JUMBO

8

10.345

LIDL

4

4.350

SPAR (incl. City + University)

4

1.127

supermarkten

30

29.618

speciaalzaken

110

11.229

levensmiddelen

140

40.847

persoonlijke verzorging

41

6.580

totaal dagelijkse winkelaanbod

181

47.427

In de Spoorzone zijn op dit moment geen reguliere supermarkten gevestigd, maar wel twee Albert Heijn to Go vestigingen op het station en twee Spar vestigingen (Spar University bij Campus Windesheim en Spar City). Alle vestigingen zijn kleiner dan 500 m² wvo en hiermee gemakswinkels.

33/55

60.000 50.000

47.427

50.730 40.847

43.630

40.000 30.000 20.000 6.580 7.100

10.000 0 dagelijks Zwolle

levensmiddelen

persoonlijke verzorging

te verwachten winkelaanbod op basis van het gemiddelde in kernen met 100.000 tot 175.000 inwoners

Figuur 5.3 Vergelijking winkelaanbod dagelijkse goederensector Zwolle met het gemiddelde in kernen met 100.000 tot 1750.000 inwoners (bron: Locatus, 2023) Als het dagelijks winkelaanbod in Zwolle wordt vergeleken met het gemiddelde aanbod in kernen met 100.000 tot 175.000 inwoners wordt geconcludeerd dat het aanbod benedengemiddeld is te noemen. Op basis van het gemiddelde in vergelijkbare kernen wordt een groter aanbod aan dagelijkse goederen verwacht. Ook als rekening wordt gehouden met actuele supermarktontwikkelingen van o.a. Aldi in Zwolle Zuid en Boni Deventerstraatweg. Dit geeft de indicatie van goede marktomstandigheden in Zwolle. Dit beeld wordt bevestigd door de Marktruimteberekeningen zoals eind september 2023 uitgevoerd door Sweco. Hierin is niet alleen gekeken naar de supermarktdichtheid, maar is ook een distributieve berekening (DPO) uitgevoerd. Hieruit blijkt een distributieve ruimte voor toevoeging van supermarkten en overige dagelijkse voorzieningen in Zwolle. Sweco adviseert om 65% van de ruimte voor supermarkten, persoonlijke verzorging en overige levensmiddelen toe te delen aan Stadshart, Spoorzone en Nieuwe Veemarkt/Meeuwenlaan. Dit advies is gebaseerd op de demografische groei in deze deelgebieden als aandeel van de totale Zwolse demografische groei.

Dit komt tot 2035 neer op +2.000 m² bvo voor supermarkten, +400 m² bvo voor persoonlijke verzorging en +200 m² bvo voor overige levensmiddelen. Op basis van de dichthedenanalyse is het advies om een reguliere supermarkt van ca. 1.500 m² bvo te realiseren in de Spoorzone, omdat deze wijk ca. 5.000 á 6.000 nieuwe inwoners erbij krijgt. Het beoogde programma blijft binnen het geadviseerde metrage van Sweco.

NIET-DAGELIJKS WINKELAANBOD Het niet-dagelijks winkelaanbod bestaat uit de branches mode & luxe, vrije tijd, in/om huis en overige detailhandel. De beoogde functies zullen waarschijnlijk binnen de branches vrije tijd en overige detailhandel vallen. Het gaat dan om frequent benodigde niet-dagelijkse goederen, die de consument vooral lokaal doet, en detailhandel dat aansluit op de gewenste bedrijvigheid in de creatieve industrie en cultuur. In Zwolle heeft het niet-dagelijks winkelaanbod momenteel een omvang van 207.665 m2 wvo, verdeeld over 487 verkooppunten. Het grootste aanbod bestaat uit winkels in de branche in/om huis. Dit betreft vooral Voorsterpoort waar verschillende woonwinkels zijn.

34/55

Tabel 5.2 Niet-dagelijks winkelaanbod Zwolle (bron: Locatus, 2023) aantal winkels

omvang (m² wvo)

Mode en luxe

210

48.730

Vrije tijd

55

16.899

In/om huis

173

132.308

Detailhandel overig

49

9.728

Totaal niet-dagelijks winkelaanbod

487

207.665

In vergelijking met andere kernen met 100.000 tot 175.000 inwoners, is het niet-dagelijkse winkelaanbod in Zwolle bovengemiddeld aanwezig. Op basis van het gemiddelde in vergelijkbare kernen wordt een kleiner aanbod aan dagelijkse goederen verwacht. Dit komt met name door het grote aandeel aan winkels in de branche in/om huis. Dit zijn onder andere woonwinkels, bouwmarkten en tuincentra. Hierin heeft Zwolle een regiofunctie. 250.000 207.665 200.000 165.930 150.000

132.308 94.200

100.000 49.260 48.730

50.000

16.899

12.740

9.728

9.730

0 niet-dagelijks Zwolle

mode en luxe

vrije tijd

in/om huis

detailhandel overig

te verwachten winkelaanbod op basis van het gemiddelde in kernen met 100.000 tot 175.000 inwoners

Figuur 5.4 Vergelijking niet-dagelijks winkelaanbod Zwolle met het gemiddelde in kernen met 100.000 tot 175.000 inwoners (bron: Locatus, 2023) Op basis van het toekomstig aantal inwoners en het gemiddelde detailhandelsaanbod in Zwolle is een inschatting gemaakt van de behoefte aan niet-dagelijks winkelaanbod in dit deel van de Spoorzone (tabel 5.3). Op basis van Zwolse gemiddelden ontstaat er een behoefte van circa 3.900 m2 bvo. De detailhandel die in dit deel van de Spoorzone mogelijk wordt gemaakt, gaat met name om frequent benodigde niet-dagelijkse goederen of in combinatie met de aanwezige bedrijvigheid. Dit valt voornamelijk in vrije tijd en overige detailhandel, waarmee op basis van het aantal inwoners een omvang van 400 – 500 m² bvo te verantwoorden is. Landelijk staat de niet-dagelijkse detailhandelssector onder druk. Dit geldt ook voor Zwolle, zoals blijkt uit het voorzieningenonderzoek Zwolle van Sweco van september 2023. Zij geven aan dat er geen indicatieve marktruimte is voor de drie branches in de recreatieve niet-dagelijkse detailhandel: mode & luxe, vrije tijd en in/om huis. Het advies is om voorzichtig om te gaan met het realiseren van nieuwe niet-dagelijkse detailhandelmeters en daarom geen nieuwe meters toe te delen aan de Spoorzone.

Hoewel er vanuit de marktruimteberekeningen geen uitbreiding mogelijk is, bieden de huidige retailbestemmingen in het centrum ruimte om nieuwe ontwikkelingen toe te staan. Voor onderscheidende concepten of formules die een aanwinst

35/55

zijn voor het centrum is er zo toch ruimte om deze te faciliteren. Voor een ondergeschikte vorm van niet-dagelijkse detailhandel in combinatie met andere functies, zoals dienstverlening, horeca, leisure, cultuur of de maakindustrie, ziet Sweco wel kansen. Dit past goed bij de trends in de markt en bij de leefstijl van de nieuwe doelgroepen in het gebied. Denk bijvoorbeeld aan een atelier met verkoopruimte, koffiebar waar alles wat je ziet ook te koop is, of boulderhal waar ook klimgerei verkocht wordt. Dit draagt bij aan een meer toegankelijke en levendige plint en helpt ook mee in de beleving van de klant. Tabel 5.3 Te verwachten niet-dagelijks winkelaanbod plangebied Spoorzone (District-Z en Werkplaatsen) mode & luxe

vrije tijd

in/om huis

detailhandel overig

Toevoeging woningen

1.330

1.330

1.330

1.330

1,5

1,5

1,5

1,5

Aantal nieuwe inwoners

1.995

1.995

1.995

1.995

Gemiddeld aanbod (m² wvo) per inwoner in Zwolle

0,37

0,13

1,01

0,07

inwoners

738

259

2.015

140

Te verwachten aanbod (m² bvo) op basis van het aantal nieuwe

923

324

2.519

175

gemiddelde huishoudensgrootte

Te verwachten aanbod (m² wvo) op basis van het aantal nieuwe

inwoners

Het beoogde programma wijkt af van het advies van Sweco om geen niet-dagelijkse detailhandel toe te bedelen, omdat er een duidelijke kwalitatieve behoefte is (zie navolgend). Kwalitatieve behoefte De nieuwe inwoners in de Spoorzone brengen een nieuwe behoefte aan niet-dagelijkse voorzieningen met zich mee. Het programma levert een belangrijke bijdrage aan de levendigheid rondom het station en de beleving van dit nieuwe gebied. Het detailhandelsaanbod dat wordt toegevoegd in de Spoorzone is passend bij de functie van dit gebied en niet concurrerend met het aanbod in het centrum van Zwolle. Deels is dit een aanloopgebied richting het station, met daarbij passende functies (frequent benodigde niet-dagelijkse goederen). Deels is dit een woon- werk en verblijfsgebied met scholen en cultuur, zoals museum De Fundatie. Voor bijpassende detailhandel kan worden gedacht aan een atelier, winkels in combinatie met de aanwezige bedrijvigheid (o.a. dienstverlening, leisure, cultuur, creatieve- en maakindustrie) of cadeauwinkels. Deze winkels versterken de identiteit van de Spoorzone en zijn complementair aan het aanbod in het Stadshart en de Nieuwe Veemarkt.

5.4

Conclusie

De detailhandel in dit deel van de Spoorzone zal gericht zijn op de verzorging van de ‘eigen’ bewoners en bezoekers in het plangebied. Op basis van het draagvlak dat de nieuwe inwoners, werknemers, studenten en bezoekers met zich mee brengen ontstaat behoefte aan uitbreiding van het detailhandelsaanbod. Het beoogde programma is niet alleen passend bij het bezoekersknooppunt (station), maar ook nodig om tot beoogde levendige stadswijk te komen. Het beoogde winkelprogramma is gericht op de eigen bewoners, waardoor er elders geen onevenredige negatieve effecten te verwachten zijn in de vorm van leegstand. In het beoogde programma ligt de nadruk op winkels in dagelijkse goederen (levensmiddelen en persoonlijke verzorging) en frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen (gericht op eigen bewoners) en detailhandel dat aansluit op de gewenste bedrijvigheid in de creatieve industrie en cultuur. Er is behoefte aan winkelvoorzieningen. De beoogde metrages voor een kleine supermarkt, dagelijkse detailhandel in de foodmarkt en detailhandel die nodig is voor een levendige wijk in District Z (station) zijn hierin passend. Hiermee is het complementair aan het Stadshart, waar in belangrijke mate wordt voorzien in mode & luxe (recreatief winkelen) en het winkelaanbod in/om het huis op Voorsterpoort (doelgericht winkelen).

36/55

6. BEHOEFTE HORECA In totaal wordt (door middel van specifieke aanduidingen in het bestemmingsplan) maximaal 3.200 m2 bvo horeca mogelijk gemaakt (exclusief de hotelfunctie). In het projectgebied wordt uitgegaan van horecatoevoegingen op strategische plekken, rondom de belangrijkste openbare ruimtes zoals het Engelenpad, maar ook kleinschalig op buurtniveau of straathoeken. Het kan hier bijvoorbeeld gaan om een koffietentje, lunchroom, restaurant, foodmarkt en/of buurtrestaurant.

6.1

Beleid

Horecavisie 2019-2023 Zwolle De algemene ambitie van Zwolle is om haar stedelijkheid te versterken, nationaal en internationaal aantrekkelijker te worden en haar (economische) toppositie als regio zo te bestendigen. De twee belangrijkste uitgangspunten voor het horecabeleid in de komende jaren zijn: ● Kwaliteit en innovatie van de sector is noodzakelijk voor het versterken van de (inter)nationale positie van Zwolle. ● Horeca levert een bijdrage aan de ruimtelijke samenhang van het centrumgebied en de stad. ● De horecavisie en -beleid moeten ondernemers inspireren en stimuleren om te ondernemen. In de Spoorzone wordt ingezet op een mix van functies, zonder vooraf een blauwdruk neer te leggen. Horeca zorgt voor interactie en identiteit. Horeca is het meest kansrijk op strategische plekken in de plint en op de pleinen. Op deze locaties wordt optimaal voor verbinding tussen gebieden gezorgd. Zoals de horecavisie van Zwolle aangeeft, zijn de binnenstad en de Spoorzone dé plekken waar uitbreiding van horeca idealiter plaatsvindt en bij voorkeur in clusters. De gemeente wil de binnenstad als toeristisch historisch centrum versterken en daarbij is een aantrekkelijk horeca aanbod nodig. Ook buiten het centrum is versterking of een beperkte uitbreiding van het horeca-aanbod wenselijk. De gemeente wil de Spoorzone van Zwolle op de kaart zetten als het innovatiedistrict.

Hier is ruimte voor formules of concepten die aansluiten bij de wijk(bewoners). Met name rond onderwijs en kantoren innovatiedistrict zijn bijzondere horecaconcepten een goede aanvulling op het gebied. Naast een op zichzelf staande functie komt horeca ook steeds vaker terug als ondergeschikte functie bij andere sectoren. Blurring van concepten waarbij verschillende commerciële voorzieningen worden aangeboden onder één dak en één naam. Zo zie je horeca terugkomen bij bedrijf(verzamel)gebouwen, culturele centra, winkels, sportvoorzieningen of leisure functies. Het Stadshart en de Spoorzone zijn de gebieden voor uitbreiding van horeca: ● Meer horeca in het centrum sluit aan bij het gemeentelijk beleid. ● Horeca draagt bij aan een langere verblijfsduur van bezoekers aan het centrum. ● Het versterkt het functioneren van de andere voorzieningen door combinatiebezoeken. ● Horeca zorgt voor reuring in het centrum en daarbuiten, ook na sluitingstijd van de winkels en kantoren. ● Horeca past bij het hoogstedelijke woonmilieu dat in Spoorzone wordt ontwikkeld.

6.2

Trends en ontwikkelingen

ING Horeca Outlook 2023 De vooruitzichten voor de horeca voor 2023 zijn gematigd positief. Met een historisch laag consumentenvertrouwen, hoge inkoop- personeels- en energiekosten en aanhoudende personeelsschaarste blijven het uitdagende tijden voor horecaondernemers. Voor 2023 verwacht ING een volumegroei van circa 5%. Dit betreft deels herstel van de coronapandemie, aangezien de horeca in de eerste twee maanden van 2022 nog met beperkingen had te maken. In 2023 is het volume in de horeca naar verwachting weer terug op het pre-coronaniveau van eind 2019.

37/55

Figuur 6.1 Volume-ontwikkeling in de horeca (ING, 2023) De top 10 horeca trends 2022 (KPN, 2022) KPN heeft onderzoek gedaan naar de tien belangrijkste horecatrends voor 2022: 1. Digitalisering horeca zet voort: systemen zoals voorraadbeheer, kassasysteem, reserveringen en bestellingen zijn steeds slimmer en digitaler. 2. Hygiëne en veiligheid: veel horecagasten geven aan dat de aanscherping van hygiëneregels (contactloos betalen, bestellen via QR, vaak ventileren) een ontwikkeling is die men graag gehandhaafd zou willen zien. 3. Nieuwe ervaringen: Horecagasten willen in 2022 nieuwe dingen zien, proeven en ontdekken. 4. Gezondheidstrend duurt voort: Horecagasten zijn zich meer bewust dan ooit van het belang van goede voeding en gezondheid. Gasten zijn steeds vaker op zoek naar vegan, biologische en kwalitatieve producten. 5. Blurring retail en horeca: Het blurren van bepaalde branches zet door. Horeca in retail komt steeds vaker voor. 6. Maaltijdbezorging blijft groeien: De verwachting is dat maaltijdbezorging ook na de coronapandemie hard blijft groeien. 7. Luxury fast food: Mensen raken uitgekeken op de bekende fastfood gerechten en zijn op zoek naar luxere opties. 8. A-la-carte ontbijt: In hotels worden buffetten steeds vaker vervangen door a-la-carte ontbijten. 9.

Masterclassses van de meester: Steeds meer horecabranches ontdekken een nieuw verdienmodel in de vorm van online masterclasses. 10. Apps en social media marketing: Horeca profileert zich steeds vaker op nieuwe platformen, zoals TikTok. Foodmarkt concept Een foodmarkt is een ontmoetingsplek waar de horecafunctie centraal staat. Onder één dak zijn standjes te vinden met verschillende ‘keukens’, waar een grote variatie aan gerechten en drankjes wordt verkocht. Een foodmarkt is een succesvol horecaconcept op binnenstedelijke transformatielocaties (zie voorbeelden Amsterdam / De Hallen en Breda Foodhall), vaak in combinatie met ondersteunende detailhandel. Het bezoekersprofiel is vooral gericht op jongere mensen en de verblijfsduur is vaak langer dan één uur, met een grote kans op herhalingsbezoek. Een foodmarkt is een voorbeeld van ‘blurring’ tussen horeca en detailhandel. Standjes hebben de mogelijkheid om naast de directe consumptie lokaal geproduceerde producten af te zetten.

6.3

Onderzoek

Huidig aanbod Op basis van het verkooppuntenbestand van Locatus is het horeca-aanbod in Zwolle in beeld gebracht. Er is 34.623 m2 wvo aan horeca aanwezig, verdeeld over 311 verkooppunten (tabel 6.1). Dit zijn met name functies in de branche ‘eten’ (restaurants): 23.164 m2 wvo en 144 vestigingen.

38/55

Tabel 6.1 Bestaand horeca aanbod cultuur en leisure in Zwolle (bron: Locatus, 2023) Functie

Omvang (m2 wvo)

Aantal vestigingen

Dranken

2.745

35

Eten

23.164

144

Fastfood

5.529

103

907

10

1.754

10

524

9

34.623

311

Koffie en Desserts Hotels Horeca Overig Totaal

Als het horeca-aanbod in Zwolle wordt vergeleken met het gemiddelde aanbod in kernen met een vergelijkbare omvang, valt op dat Zwolle een benedengemiddeld aanbod heeft. Op basis van het gemiddelde in kernen met 100.000 tot 175.000 inwoners wordt circa 3.000 m2 wvo meer aan horeca verwacht. Dit geeft een indicatie van de uitbreidingsmogelijkheden in Zwolle. 40.000

37.740

34.623

35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

horeca Zwolle te verwachten aanbod op basis van het gemiddelde in kernen met 100.000 tot 175.000 inwoners

Figuur 6.2 Horeca aanbod in Zwolle vergeleken met het gemiddelde voor vergelijkbare steden (bron: Locatus, 2023). Op basis van het toekomstig aantal inwoners, studenten en werknemers en het gemiddelde detailhandelsaanbod in Zwolle is een inschatting gemaakt van het te verwachten horeca-aanbod in dit deel van de Spoorzone (tabel 6.2). Tabel 6.2 Te verwachten horeca-aanbod plangebied horeca Gemiddeld aanbod (m² wvo) per inwoner in Zwolle

0,27

Toevoeging woningen

1.550

Gemiddelde huishoudensgrootte Aantal nieuwe inwoners in het gebied

1,5 1.995

Te verwachten horeca-aanbod (m2 wvo) op basis van: - Aantal nieuwe inwoners in het gebied

539

- Aantal werknemers kantoor/werkruimte (ca 1 per 10m2 en 50% gebruik horeca)

232

- Aantal werknemers overige functies in het gebied (ca 1 per 10m2 en 25% gebruik horeca)

333

- Aantal studenten in het gebied (Cibap ca 1.800 en ArtEZ ca 3.000 en 100% gebruik horeca)

1.026

Aanwezig horeca-aanbod

0

Verschil te verwachten aanbod en huidig aanbod (m2 wvo)

2.130

Verschil te verwachten aanbod en huidig aanbod (m2 bvo)

2.662

39/55

Het aantal gebruikers in het gebied is vermenigvuldigd met het gemiddelde horeca-aanbod per inwoner in Zwolle. Op basis van deze berekening is er indicatief circa 2.700 m2 bvo aan horeca te verwachten in dit deel van de Spoorzone. Daarbij is nog geen rekening gehouden met overige gebruikers van de horeca zoals bezoekers en passanten en met de huidige marktruimte in Zwolle. Er is ook nog geen rekening gehouden met het marktverruimende effect van een foodmarkt. Dit concept bestaat op dit moment nog niet in Zwolle en zal een eigen aantrekkingskracht hebben. Hieruit wordt geconcludeerd dat er behoefte is aan 3.200 m2 bvo horeca en dat deze toevoeging niet zal leiden tot onaanvaardbare leegstand. De behoefte aan horeca in Zwolle is ook berekend door Sweco (Rapport Voorzieningenonderzoek Zwolle, september 2023). Ten opzichte van steden met een vergelijkbaar (toekomstig) inwoneraantal kent Zwolle een lage horecadichtheid (24 horecavestigingen per 10.000 inwoners). Ook het aantal horecameters per inwoner ligt in Zwolle lager dan in Nederland (0,27 m² ten opzichte van 0,30 m² landelijk).

Op basis van de demografische ontwikkelingen en de gemiddelde dichtheid van benchmarksteden van 27,8 verkooppunten per 10.000 inwoners blijkt dat er in Zwolle tot 2035 een extra horecabehoefte is van 53 verkooppunten (7.100 m² bvo) tot 94 verkooppunten (12.500 m² bvo) met een gemiddelde van 134 m² bvo per horecaverkooppunt. Omdat de binnenstad en de Spoorzone als innovatiedistrict, de belangrijkste plekken zijn voor horeca voor alle inwoners van de gemeente en ook de procentuele inwonersgroei van Zwolle hier het hoogste is, is 75% van het aanbod toegedeeld aan dit gebied. Dit komt neer op 40 verkooppunten (5.400 m² bvo) tot 70 verkooppunten (9.300 m² bvo). Het maximum aantal meters wordt alleen geadviseerd wanneer de ambities hier toe rijken. Zwolle heeft de ambitie om een aantrekkelijke stad te zijn voor haar inwoners, maar ambieert ook om meer studenten en werknemers aan te trekken in de toekomst. Indien meer studenten en werknemers worden aangetrokken is het advies om ook meer ruimte te geven aan horecagelegenheden. Gelet de ligging en de beoogde nieuwe functie van de deelgebieden District Z, Werkplaatsen en Lurelui, is er behoefte aan het toevoegen van 3.200 m2 horeca.

6.4

Conclusie

Horeca is een belangrijk onderdeel in een goede mix aan voorzieningen in de Spoorzone. Horeca is van groot belang voor de levendigheid in het gebied. Horeca zorgt voor interactie en identiteit. In dit deel van de Spoorzone kan horeca in de plint of op een plein bijdragen aan de levendigheid en identiteit van de plek. Er is in het plangebied behoefte aan 3.200 m2 bvo horeca voor verschillende doelgroepen; de inwoners, studenten, werknemers en passanten in de Spoorzone.

40/55

7. BEHOEFTE ONDERWIJS In het bestemmingsplan wordt maximaal 23.500 m2 bvo aan onderwijsfuncties mogelijk gemaakt. Hiermee wordt verplaatsing van twee vestigingen van ArtEZ University of the Arts (een creatieve opleiding met de focus op kunst, muziek en creeren) en Cibap (vakschool voor vormgeving) mogelijk. De ruimte voor de onderwijsfunctie is bedoeld voor dergelijke instellingen die het vestigingsklimaat als innovatiedistrict ten goede komen en de instelling actief de interactie met haar omgeving aangaat. Onderwijsinstellingen in de Spoorzone dragen bij aan het versterken van de Triple Helix (onderwijs, bedrijfsleven, overheid) en het internationale economische profiel van Zwolle.

7.1

Beleid

Omgevingsvisie ‘Ons Zwolle van Morgen’ Op het gebied van onderwijs is het credo van de gemeente Zwolle ‘een leven lang ontwikkelen’. Dat betekent onderwijs in elke fase van het leven. Zowel voor persoonlijke ontwikkeling als arbeidsmatige inzet. Een trend waarop wordt ingezet is de mix van onderwijs met bedrijfsleven: leren en werken op één plek in een campus-achtige setting. De Triple Helix werkt samen om de innovatiekracht van Zwolle te ontwikkelen en te versterken. Ook is er een trend gaande dat onderwijsgebouwen ook ’s avonds gebruikt gaan worden voor andere activiteiten dan onderwijsdoeleinden. Die functies mogen het woonplezier van omwonenden echter niet in de weg staan. Ten slotte is er de e-studie, een vorm van onderwijs waar mensen steeds vaker gebruik van maken. Door ICT ontwikkelingen verandert het onderwijs sterk. Bepaalden eerder de locatie en de kwaliteit van het onderwijs de toestroom van studenten, in de toekomst zal dat alleen nog de kwaliteit zijn. Al het onderwijs is straks digitaal beschikbaar. Maar digitaal onderwijs is onvoldoende. Interactie en ontwikkelen van vaardigheden zijn cruciaal. Dat vraagt fysieke en digitale ontmoetingsplekken waar mensen elkaar ontmoeten, van elkaar leren en samenwerken. De te verwachten groei van de stad maakt het nog niet nodig Voortgezet Onderwijsvoorzieningen toe te voegen.

De gemeente kiest voor voorzieningen centraal gelegen in de stad, zodat schommelingen in aantallen leerlingen en medegebruik beter zijn op te vangen. De ruimte in dit deel van de Spoorzone maakt verplaatsing en concentratie mogelijk.

7.2

Trends en ontwikkelingen

Onderwijstrends Top 10 (Jester Strategy) Volgens het onderzoeksbureau Jester Strategy zijn er op dit moment tien trends zichtbaar in het onderwijs in Nederland. De volgende trends zijn voor deze ontwikkeling het meest relevant: ● Tekort aan geschikt onderwijspersoneel: De komende jaren dreigt het lerarentekort in alle lagen van het onderwijs op te lopen. Vergrijzing en een verminderde aantrekkelijkheid van het beroep zijn belangrijke factoren. Wel is er een toename van een zij-instroom in het onderwijs van professionals van buiten het onderwijs. Er zijn steeds meer hybride docenten, die naast het onderwijs een andere baan hebben. ● Kansenongelijkheid in het onderwijs: De gelijke kansen in het onderwijs staan in toenemende mate onder druk. De negatieve bijwerkingen van vroege selectie binnen het huidige stelsel lijken moeilijk te overkomen. ● Digitalisering onderwijs: Vooral sinds de coronacrisis is digitalisering in een stroomversnelling terecht gekomen. Leren gebeurt al lang niet meer alleen in het klaslokaal. Door digitalisering kunnen we overal, tijd- en plaatsonafhankelijk, kennis tot ons nemen en vaardigheden ontwikkelen. De leeromgeving is niet langer alleen fysiek, maar ook digitaal. Dit biedt mogelijkheden om deze persoonlijker te maken en meer af te stemmen op de individuele student.

● Veranderende onderwijsgeldstromen: Publiek geld is voor veel onderwijsinstellingen nog steeds de belangrijkste bron van inkomsten, waarbij het aantal leerlingen of diploma’s de hoogte van de overheidsbijdrage bepaalt. Met name voor het hoger onderwijs geldt dat het aandeel van deze primaire geldstroom al jaren aan belang inboet ten opzichte van

41/55

inkomsten uit subsidies en inkomsten uit de private sector. Ook worden geldstromen ingezet om strategische disciplines (bijv. bètastudies) te stimuleren. In het basis- en middelbaar onderwijs staat de financiering onder druk door dalende leerlingenaantallen.

7.3

Onderzoek

In de herontwikkeling van dit deel van de Spoorzone wordt 23.000 m2 bvo aan onderwijsfuncties mogelijk gemaakt. Op dit moment is het onderwijsaanbod in Zwolle als volgt: ● 60 basisscholen ● 25 middelbare scholen ● 4 scholen voor middelbaar beroepsonderwijs (mbo): Zone.College; Vakschool Cibap; ROC Landstede (hieronder valt ook ROC Menso Alting); ROC Deltion College. ● 4 hogescholen voor het hoger beroepsonderwijs (hbo): ArtEZ Hogeschool voor de Kunsten; Christelijke Hogeschool Windesheim; Viaa Gereformeerde Hogeschool; Katholieke Pabo Zwolle. Zwolle heeft geen eigen universiteit. Er kan wel wetenschappelijk onderwijs worden gevolgd op afstand, en in het regionaal studiecentrum van de Open Universiteit. De behoefte aan hoger onderwijs is niet met een referentienorm te berekenen. Hoger onderwijs creëert als voorziening ook vraag van buiten Zwolle en is afhankelijk van initiatiefnemers die zich op deze locatie willen vestigen. De ontwikkeling betreft een verplaatsing en uitbreiding van bestaande onderwijsaanbieders ArtEZ en het Cibap. Verplaatsing naar de Spoorzone wordt geadviseerd door de centrale ligging in Zwolle en de ligging bij het station. Concentratie is efficiënter, kent minder risico’s bij schommelingen in leerlingaantallen en leidt tot nieuwe mogelijkheden voor samenwerking tussen de opleidingen en met het bedrijfsleven.

ArtEZ heeft momenteel in Zwolle twee locatie, Het ArtEZ Conservatorium aan Aan de Stadsmuur 88, en het Sophiagebouw aan de Rhijnvis Feithlaan 50 met daar de Academie voor Theater, Academie voor Art & Design Zwolle en Academie van Bouwkunst. In dit deel van de Spoorzone kunnen de academies, het Conservatorium, de Academie voor Art & Design Zwolle, de opleiding Docent Theater en de masters Interieurarchitectuur, en Kunsteducatie interdisciplinair samenwerken met elkaar en de partners in de Spoorzone. Zo krijgt het onderwijs nieuwe ruimte voor crossovers tussen de opleidingen en staat het in verbinding met de maatschappij. Cibap is in Zwolle gevestigd aan de Nijverheidstraat 11. Voor deze school is vestiging in de Spoorzone ook een kans op vestiging in een omgeving met creatieve en culturele bedrijvigheid, wat belangrijk is voor de toekomstbestendigheid van het onderwijs. De bestaande locatie aan de Rhijnvis Feithlaan 50 heeft een brede gemengde bestemming voor woningen, bijzondere woonvormen, bedrijven, maatschappelijke voorzieningen en sport. De bestaande locatie aan de aan de Aan de Stadsmuur 88 heeft een brede bestemming Centrum – Maatschappelijk (voor (maatschappelijke voorzieningen, woningen dienstverlening, bedrijven, horeca en detailhandel) en wordt herontwikkeld. Mede gelet op de grote woningbehoefte is op deze vertreklocaties geen risico op onaanvaardbare leegstand.

42/55

De bestaande locatie aan de Nijverheidstraat 11 heeft een brede gemengde bestemming voor kantoren, maatschappelijke voorzieningen, onderwijs, sport, sportieve recreatie, cultuur en ontspanning en leisure. Ook deze bestemming biedt ruime mogelijkheden voor herinvulling, waardoor er hier geen het risico op onaanvaardbare leegstand bestaat.

7.4

Conclusie

Er is behoefte aan 23.500 m2 bvo ruimte voor het concentreren van verschillende onderwijsvestigingen op een centrale locatie in de stad. Dit is efficiënter, kent minder risico’s bij schommelingen in leerlingaantallen en leidt tot nieuwe mogelijkheden voor samenwerking tussen de opleidingen en met het bedrijfsleven. Interactie en ontwikkelen van vaardigheden zijn cruciaal. Daarom is vestiging in een omgeving met creatieve en culturele bedrijvigheid noodzakelijk. Op deze locatie komt een mix aan functies, waardoor samenwerkingen opgezocht kunnen worden. De locatie is hiervoor zeer geschikt en is bovendien goed bereikbaar naast het station, wat van groot belang is voor studenten. De vertreklocaties hebben allen een brede bestemming. Door de brede mogelijkheden voor herinvulling met andere functies zal naar verwachting geen leegstand ontstaan.

43/55

8. BEHOEFTE CULTURELE EN MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN, LEISURE EN SPORT In het plan voor dit deel van de Spoorzone worden in de plinten en in de bestaande hallen verschillende culturele, maatschappelijke voorzieningen, leisure en sportfuncties mogelijk gemaakt (in totaal circa 11.600 m2 bvo). In nauw overleg met de gemeente Zwolle, de Nederlandse Spoorwegen en de creatieve opleidingen CIBAP en ArtEZ, wordt een plan ontwikkeld, waarin Museum de Fundatie en de opleidingen een plek krijgen in het nog te ontwikkelen innovatiedistrict van internationale allure, in de Spoorzone bij het Centraal Station van Zwolle. Een markant industrieel gebouw waarin vroeger treinen werden gereviseerd, de Rode Loods, zou plaats kunnen gaan bieden aan de tweede vestiging van Museum de Fundatie in Zwolle (circa 5.700 m2 bvo). Ook galerieën en expositieruimtes behoren tot de mogelijkheden. In het bestemmingsplan worden verder dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, leisure en sportvoorzieningen mogelijk gemaakt. Hierbij wordt bijvoorbeeld gedacht aan een gezondheidscentrum en een boulderhal of sportschool.

8.1

Beleid

Woonvisie Ruimte voor wonen 2017-2027 Zwolle wil werken aan levensloopbestendige wijken waardoor mensen langer in hun eigen omgeving kunnen en willen blijven wonen, waarbij voorzieningen en de ruimtelijke kwaliteit een aantrekkelijke woonomgeving versterken. De ambitie is dat inwoners zo lang mogelijk zo zelfstandig mogelijk wonen. De gemeente Zwolle heeft een belangrijk deel van de rijkstaken in de zorg en ondersteuning overgenomen. In Zwolle bestaat het WWZ038 programma: een samenwerkingsverband van woon- en zorgpartners en de gemeente. Met zorgaanbieders, welzijnsinstellingen, woningcorporaties, zorgverzekeraars en de doelgroep zelf wordt gewerkt aan een drietal uitwerkingslijnen: ● Een geschikte woning: Het doel van de gemeente is zo lang mogelijk zelfstandig wonen of zo snel mogelijk weer terugkeren naar zelfstandig wonen. Dat betekent niet in alle gevallen thuis blijven wonen. In sommige gevallen is het nodig om te kiezen voor een andere woonvorm die past bij de benodigde zorg en ondersteuning. De doelen op dit gebied zijn: Meer differentiatie aan vormen van ondersteuning en begeleiding thuis. Een gedifferentieerd woningaanbod: voldoende passende en betaalbare woningen. Betere spreiding van beschermde woonvormen in de regio.

● Vergroten vitaal netwerk: In het programma Samenkracht en de Transformatieagenda Sociaal Domein zet Zwolle in op het vergroten van een vitaal netwerk in de stad. ● Een toegankelijke wijk: De ambitie van Zwolle is om de verschillende behoeften van mensen op een vanzelfsprekende wijze te verwerken in een inrichting die bereikbaar, bruikbaar en begrijpelijk is voor iedereen. De bovenstaande doelstellingen worden bereikt door middel van de volgende acties: ● De gemeente geeft verder uitvoering aan WWZ038, langer zelfstandig wonen, de scheiding van wonen en zorg, levensloopbestendige woningen, nieuwe woon(zorg)vormen en zorg op afstand. ● De gemeente zet qua nieuwbouw in op levensloopbestendige woningen en maakt hierover prestatieafspraken met corporaties en nieuwbouwafspraken met ontwikkelaars. ● De gemeente stimuleert vernieuwende initiatieven en woonzorgconcepten die bijdragen aan langer zelfstandig (kunnen) wonen en de zorg voor kwetsbare doelgroepen. Daarvoor zoekt de gemeente actief naar samenwerkingspartners, zoals woonpartners maar ook zorgpartijen. ● De gemeente benut de kansen voor (maatschappelijk/zorg) vastgoed en zoekt naar (experimenteer)ruimte voor pilots (provincie: wonen / zorg, vergunninghouders, et cetera.)

44/55

Beleidskader Commerciële Vrijetijdsvoorzieningen Zwolle 2011 (+ actualisatie 2018) Zwolle volgt op het gebied van leisure zes hoofdlijnen: 1. Zwolle zet in op drie centrale doelstellingen: a. Versterking van de regiofunctie door toevoeging van een extra economische pijler onder de Zwolse economie, namelijk leisure. Dit moet leiden tot €21 tot €26 miljoen additionele omzet in de leisuresector in 2025 (270 tot 340 FTE additionele werkgelegenheid. b. Versterking van het imago van Zwolle. In 2025 trekt de leisuresector 1,2 tot 1,5 miljoen additionele bezoekers. c. Op dit moment mist 34% van de Zwollenaren vrijetijdsvoorzieningen. In 2025 moet dit percentage gedaald zijn naar 25%. 2. De aandacht van de gemeente gaat uit naar het faciliteren van groeikansen voor bestaande ondernemers. De markt bepaalt, maar er is een aantal leisurefuncties die Zwolle graag wil faciliteren, zoals een kartbaan, een particulier museum of lasergame. 3. Zwolle wil nieuwe vrijetijdsconcepten graag faciliteren. Het gaat hier om kleine (tijdelijke) initiatieven. Aspecten die hierbij spelen zijn: klein, tijdelijk, authentiek, dicht bij de bewoners en dicht bij de natuur. 4. Een aantal leisurefuncties zal de gemeente niet (actief) faciliteren. Denk hierbij aan een amusementshal of een casino. 5. Als het specifiek gaat over de Spoorzone, dan kan leisure bijdragen aan ontmoeting in het gebied.