Bijlage 01 - Ladderonderzoek

SPOORZONE ZWOLLE Ladderonderbouwing District Z, Werkplaatsen en Lurelui

1/55

DATUM KENMERK PROJECTLEIDER

16 oktober 2023 T. Walvius

OPDRACHTGEVER NS Vastgoed B.V. PROJECTNUMMER 20210672.001

AUTEURS STATUS

2/55

Julia Breukelman, Joost Jansen Definitief

INHOUD 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

3/55

Inleiding

5

1.1 1.2 1.3

5 7 8

Aanleiding Vraagstelling Leeswijzer

Behoefte transformatie spoorzone

9

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

9 9 10 11 13 14 15 15

Omgevingsvisie ‘Zwolle van Morgen 2030’ (2021) Kompas Zwolle (2021) Economisch Perspectief (2021) Ontwikkelkader Spoorzone (2020) Ontwikkelprogramma ‘Ons stadshart van morgen’ (2022) Gebiedsvisie De Nieuwe Veemarkt (2022) Bevolkingsprognose Zwolle (2023) Conclusie

Woningbehoefte

16

3.1 3.2 3.3 3.4

16 21 21 22

Beleid en woningbehoefte Specifieke behoefte short stay Aanbod Conclusie

Behoefte werkfuncties

23

4.1 4.2 4.3 4.4

23 24 26 28

Beleid Trends en ontwikkelingen Onderzoek Conclusie

Behoefte detailhandel

29

5.1 5.2 5.3 5.4

29 30 33 36

Beleid Trends en ontwikkelingen Onderzoek Conclusie

Behoefte horeca

37

6.1 6.2 6.3 6.4

37 37 38 40

Beleid Trends en ontwikkelingen Onderzoek Conclusie

Behoefte onderwijs

41

7.1 7.2

41 41

Beleid Trends en ontwikkelingen

7.3 7.4

8.

9.

4/55

Onderzoek Conclusie

42 43

Behoefte culturele en maatschappelijke voorzieningen, leisure en sport

44

8.1 8.2 8.3 8.4

44 47 49 52

Beleid Trends en ontwikkelingen Onderzoek Conclusie

Behoefte hotel

53

9.1 9.2 9.3 9.4

53 53 54 55

Beleid Trends en ontwikkelingen Onderzoek Conclusie

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

Deze rapportage beschrijft de behoefte aan de herontwikkeling van het deelgebied District Z, Werkplaatsen en Lurelui binnen de Spoorzone in Zwolle. Dit gebied is nu nog een plek waar veel bedrijvigheid is en een plek die gebruikt wordt voor onderwijs. De ambitie is om in dit gebied rond het station en het spoor een nieuw groen stedelijk woon-werkmilieu te creeren. Een nieuw stuk stad waar woningen samengaan met innovatieve en creatieve bedrijven en organisaties. Het wordt een mix aan functies: werken, onderwijs, culturele voorzieningen en horeca.

Figuur 1.1 Deelgebieden Spoorzone Zwolle (bron: Spoorzonezwolle.nl) NS Stations werkt aan de herontwikkeling van het grootste deel van “District Z en werkplaatsen”, onderverdeeld in drie deelgebieden “District Z (1), Werkplaatsen (2) en Lurelui (3).

Figuur 1.2 Deelgebieden (Bron Nota van uitgangspunten District Z | Werkplaatsen | Lurelui, oktober 2021) Hier is ruimte voor ongeveer 235.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) aan wonen en andere functies. Het gaat om een deel van de Spoorzone dat ten zuiden van het spoor ligt en begrensd wordt door het Koggepad, de Oostzeelaan en de Hanzelaan (figuur 1.3).

5/55

Figuur 1.3 Luchtfoto plangebied gebiedsontwikkeling (bron: Facton) Op dit moment bevinden zich in dit gebied grote bedrijfshallen (momenteel in gebruik door de bedrijven Wärtsilä en Van Halteren), parkeerplaatsen, een kantoorgebouw en een tijdelijke evenementenlocatie (Doggerland en Kattegat). In 2020 is een ontwikkelkader voor de Spoorzone Zwolle vastgesteld om richting te geven aan de gewenste ontwikkelingen. De toekomstige spoorzone zal bestaan uit een aantal deelgebieden, elk met een eigen karakter. De dichtheid en programmamix zal per deelgebied anders zijn. Er ontstaat zo een gevarieerd gebied waar rust en reuring elkaar afwisselen. Om te komen tot een levendig en dynamisch gebied wordt een programma beoogd met daarin diverse stedelijke functies en woningbouw. Met het bestemmingsplan wordt ingezet op een flexibele invulling van deze functies. In totaal wordt het volgende programma mogelijk gemaakt in de herontwikkeling:

Tabel 1.1: Programma plangebied Functie

Referentieprogramma

Maximale omvang bestemmingsplan

Wonen (1.330 woningen) inclusief short stay

93.686

108.500 / maximaal 1.330 woningen

Werkfuncties

66.538

Toegestaan in de plinten en de bestaande hallen

- maken

27.986

- creatieve (kantoorachtige) bedrijvigheid)

25.957

- kantoren

12.595

Detailhandel

1.540

- in District Z

860

- mandjessupermarkt

430

- detailhandel foodhal

250

Horeca (ontmoeten)

3.050

3.200 (specifieke aanduidingen)

Hotel

6.149

6.200 (of kantoren als hotel niet doorgaat)

Onderwijs

22.158

23.500

Culturele en maatschappelijke voorzieningen, lei-

11.577

11.000 + de bestaande kantoren + 6.200 als het hotel niet doorgaat

sure en sport

1.550

Toegestaan in de plinten. Voor de bestaande hallen is maximaal 15.000 voor onderwijs (geen basisonderwijs) en 2.000 voor andere maatschappelijke voorzieningen opgenomen.

- Dienstverlening/maatschappelijke voorzieningen

6/55

2.363

- Cultuur

6.503

- Leisure/Sport

2.711

Overig (parkeren etc.)

29.530

34.500

234.228

De optelsom van alle functies is, gelet op de gewenste flexibiliteit, hoger dan het totale ruimtelijk laadvermogen van het gebied. Het laadvermogen is de optelsom van de bouwmassa’s in het ontwerp en bedraagt circa 235.000 m2 (bvo).

1.2

Vraagstelling

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Een voorgenomen stedelijke ontwikkeling dient aan deze Ladder te worden getoetst. Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte aan de betreffende functies worden beschreven, omdat er sprake moet zijn van zorgvuldig ruimtegebruik. RELEVANTE REGIO Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de functies in dit deelgebied van de Spoorzone bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang van het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. De relevante regio voor de woningbouw is de stad Zwolle binnen de regio West -Overijssel. De werkfuncties, onderwijs-, leisure- en hotelfuncties hebben een breder (regionaal) verzorgingsgebied. Kleinschalige voorzieningen, horeca en detailhandel hebben hoofdzakelijk een buurtfunctie. STEDELIJKE ONTWIKKELING De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’ wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

Het mogelijk maken van 12 of meer woningen en meer dan 500 m2 voorzieningen wordt over het algemeen gezien als stedelijke ontwikkeling. Het geldende bestemmingsplan is het vertrekpunt bij de beoordeling of iets een nieuwe stedelijke ontwikkeling is.

Figuur 1.4 Uitsnede bestemmingsplan ‘Spoorzone’ (bron: ruimtelijkeplannen.nl, nieuwe indicatieve plangrens wit gemarkeerd)

7/55

Op basis van het vigerende bestemmingsplan is een aantal functies die met het plan worden beoogd al mogelijk. Zo zijn verschillende werkfuncties mogelijk (bedrijvigheid en kantoren) en zijn ook maatschappelijke functies en ook een aantal dienstverlenende functies mogelijk. De overige boogde functies voor dit deel van de Spoorzone zijn echter niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan. De optelsom van nieuwe planologische mogelijkheden maakt dat deze gebiedsontwikkeling wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Dit zijn (met uitzondering van parkeren/infrastructuur) ‘nieuwe stedelijke ontwikkelingen’ op basis waarvan de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen dient te worden. Omdat de ontwikkeling van de Spoorzone een totale gebiedsontwikkeling betreft waarbij de combinatie van alle functies tezamen tot een levendig en dynamisch gebied moeten leiden, wordt voor alle functies de behoefte beschreven. BESCHRIJVING BEHOEFTE De algemene behoefte aan de transformatie van de Spoorzone en de behoefte aan de stedelijke voorzieningen wordt beschreven op basis van: ● Het geldende beleid en de ambities voor het gebied. ● De grote woningbehoefte in de stad en in de regio op basis van de woonagenda West-Overijssel en de ontwikkelstrategie wonen.

● Het groeiende inwonertal in Zwolle en het projectgebied en daarmee een groeiende behoefte aan onderwijs, werkgelegenheid en stedelijke functies. ● De behoefte aan een sterk economisch en cultureel centrum met voldoende flexibiliteit en functies die elkaar versterken. ● De behoefte aan ruimte voor werkgelegenheid die zich goed verhoudt met de woonfunctie. ● De trends en ontwikkelingen en indien mogelijk een benchmark voor de diverse functies.

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de behoefte aan de transformatie van de Spoorzone beschreven vanuit onder meer het Ontwikkelkader Spoorzone, het Economisch perspectief, de Omgevingsvisie en de bevolkingsprognose. In hoofdstuk 3 tot en met 9 wordt de behoefte aan de afzonderlijke nieuwe functies beschreven.

8/55

2. BEHOEFTE TRANSFORMATIE SPOORZONE De behoefte aan herontwikkeling van de Spoorzone wordt in diverse documenten beschreven, waaronder de Omgevingsvisie ‘Zwolle van Morgen 2030’, het Kompas Zwolle, het Economisch perspectief en het Ontwikkelkader Spoorzone.

2.1

Omgevingsvisie ‘Zwolle van Morgen 2030’ (2021)

Zwolle is de hoofdstad van de provincie Overijssel. Het inwonerstal in de provincie blijft groeien en Zwolle neemt daarin het grootste deel van deze groei voor haar rekening. De druk op de woningmarkt is groot en neemt toe. De economie in Zwolle is divers en het aantal banen in de stad groeit. Er is een toenemende vraag naar het wonen in de stad. Het is de ambitie van de gemeente om hoe dan ook 1.000 woningen per jaar te kunnen bouwen. Zwolle heeft daarbij veel aandacht voor menging en verstedelijking. Het gaat hier om zowel de menging van verschillende functies in gebieden, maar ook verschillende typen bedrijvigheid en bewoners. Zwolle zet in haar Omgevingsvisie ‘Zwolle van Morgen 2030’ duidelijk een nieuwe stap op het gebied van stedelijkheid. De vijf hoofddoelen van de Omgevingsvisie zijn: 1. Zwolle benut en versterkt het menselijk kapitaal. 2. Zwolle behoudt en versterkt haar ruimtelijke, cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten. 3. Zwolle versterkt haar stedelijkheid. 4. Zwolle is in 2050 klimaatbestendig en energieneutraal. 5. Zwolle nodigt uit om samen te werken aan vitale, solidaire, gezonde en duurzame stadsdelen. De herontwikkeling van de Spoorzone is één van de belangrijkste toekomstige ontwikkelingen in de stad Zwolle. De herontwikkeling draagt bijvoorbeeld bij aan het creëren van een goed kantorenaanbod op een goed bereikbare multifunctionele plek.

De Spoorzone wordt een plek voor innovatie, onderwijs en werken, met een focus op triple helix samenwerking.

2.2

Kompas Zwolle (2021)

Het Kompas beschrijft hoe de stad Zwolle zichzelf gaat profileren en manifesteren als een toekomstbestendige en economische topstad. De gemeente richt zich op het verbeteren van de bereikbaarheid met andere steden, in combinatie met het bieden van een prettige omgeving om te wonen, werken en recreëren. Dit moet leiden tot een betere leefomgeving voor huidige én toekomstige inwoners van Zwolle. Uitgangspunt van het Kompas is Zwolle als ECO-systeem: Experimenteel, Creatief en Ondernemend. De gemeente ziet een aantal kansen voor Zwolle: ● In Zwolle moeten voor 2030 10.000 woningen gebouwd worden. Daarbij worden kansen gezien om de kwaliteit van de leefomgeving te versterken, bijvoorbeeld met inclusieve woningbouw die goed is voor samenleving en klimaat. ● Het nadrukkelijker positioneren van Zwolle als goed alternatief voor de Randstad en andere steden in Nederland, om daarmee werkgevers en talent naar Zwolle te trekken. ● Zwolle (inter)nationaal op de kaart zetten als studentenstad en hun kennis te behouden voor de Zwolse economie. ● Werken aan een sterke economische profilering en een duidelijke identiteit, om een krachtig en herkenbaar merk worden, met een betere positionering in Nederland en daarbuiten. ● Inzetten op human capital.

Dat betekent enerzijds focussen op aantrekken van de young potential: kenniswerkers en pioniers, maar ook uit blijven gaan van de sterktes van de huidige ondernemers en familiebedrijven die Zwolle rijk is. De kernopgave voor Zwolle is het werken naar een meer onderscheidend aanbod. Zwolle heeft veel maar valt (inter)nationaal nog te weinig op. Het aanbod voor kenniswerkers, studenten en pioniers is te weinig avontuurlijk. Het aanbod moet een boost krijgen met meer uitgesproken woonconcepten, gewaagdere architectuur, hippere horecaconcepten, een spannender winkelaanbod, betere overnachtingsmogelijkheden en een breder aanbod van muziek en cultuur.

9/55

De gemeente heeft een aantal criteria geïdentificeerd voor het opnemen van projecten die bijdragen aan de doelstellingen voor de toekomst van Zwolle. Deze projecten moeten: 1. Een aanzienlijke impact hebben op de economie, het nieuwe economische profiel en het ECO-karakter van Zwolle. En er daarmee aan bijdragen dat Zwolle de vierde economische regio van Nederland wordt; 2. De stad aantrekkelijker maken voor het aantrekken van bedrijven en kennisorganisaties en specifiek van kenniswerkers, pioniers en studenten; 3. Als hefboom kunnen fungeren voor andere waardevolle projecten; 4. Binnen afzienbare tijd en binnen een realistisch te financieren budget te realiseren zijn en een goede businesscase kennen; 5. Duidelijk eigenaarschap kennen, met een duidelijke trekker die de realisatie van het project mogelijk maakt; 6. Samenwerking bevorderen tussen verschillende partijen; 7. Aansluiten bij de focus en ambitie van het economische perspectief, de omgevingsvisie (Mijn Zwolle van morgen, 2020) en de Strategische Agenda Spoorzone Zwolle. De Spoorzone Zwolle is opgenomen in de projectenlijst van de uitvoeringsagenda als ECO-gebied van de toekomst. In de Zwolse Spoorzone komen woningen en ondernemingen in allerlei soorten en maten; bedrijven, kantoren, startups, educatie, cultuur en recreatie, samen in een verrassende dynamiek.

De Spoorzone vormt de brug tussen twee landschappen: aan de ene kant de IJssel met haar overweldigende natuur en aan de andere kant het stedelijke landschap; de historische binnenstad. Deze combinatie van stedelijkheid en natuur maakt de plek een aantrekkelijke woonlocatie. De levendige Spoorzone biedt ontzettend veel potentie voor innovatieve woningen en het plan is om er komende jaren drie- tot vierduizend bij te bouwen. Oude kantoren worden ontwikkeld tot woningen, er wordt geëxperimenteerd met gedeelde tuinen en met materiaalgebruik studentenwoningen met gedeelde voorzieningen worden gerealiseerd, en er vinden experimenten in eigenaarschap en samenwerking tussen beleggers en woningbouw coöperaties plaats. De Spoorzone biedt woningen aan voor alle doelgroepen die van het hoogstedelijke houden. Naast de toename van het woningaanbod in de Spoorzone neemt ook de bereikbaarheid in deze zone toe. In 2019 is het busstation verplaatst naar de andere zijde van het station en aan de voorzijde van het station is eind 2020 een nieuwe klimaatbestendige fietsenkelder gerealiseerd. Aankomende jaren zal de bereikbaarheid in de Spoorzone nog meer toenemen door extra verbindingen voor langzaam verkeer. Zo zal er een passerelle over het spoor worden aangelegd om de verbinding met de binnenstad te verbeteren en de Spoorzone voor de voetganger aantrekkelijker en bereikbaarder te maken.

Kortom: een goed bereikbare en aantrekkelijke toplocatie om ruimte voor kenniswerkers, pioniers en studenten te creëren! Naast dat de Spoorzone een geschikte woonlocatie is, is het dé creatieve broedplaats van Zwolle. De creatieve en slimme (maak-) industrie is hier sterk geclusterd met Perron038 als belangrijke aanjager. De combinatie van wonen, werken en leren in de Spoorzone biedt ruimte en mogelijkheid voor innovatieve en creatieve kruisbestuiving.

2.3

Economisch Perspectief (2021)

In dit Economisch Perspectief wordt het plan voor de lange termijn beschreven, waarmee de gemeente de basis wil leggen voor een duurzaam model voor een stedelijke economie met volop innovatiekracht. Het gaat niet alleen om het creëren van nieuwe banen, maar ook om het voortbouwen aan een aantrekkelijke én inclusieve stad. Een prettige leefomgeving voor huidige én toekomstige inwoners van Zwolle. Dit Perspectief moet daarom gelezen worden in samenhang met de andere beleidskaders van de gemeente Zwolle en van de regio. Het vormt een lokale doorvertaling van de Economische Agenda Regio Zwolle 2018-2022. Het sluit aan op onderzoeken naar de toekomstbestendigheid van bedrijventerreinen en gebiedsgerichte ontwikkelkaders en gebiedsvisies, zoals die van de Spoorzone en Oosterenk. Het past bij de strategie om Zwolle vanuit citymarketing neer te zetten als Experimentele Hanzestad en bij de inzet rond Smart Zwolle en de toegenomen aandacht voor datagedreven werken. De gemeente versterkt de weg die al met de Omgevingsvisie is ingeslagen en waarin de profilering van de werklocaties zoals we die nu

10/55

kennen is opgenomen. Met dit Perspectief bepaalt de gemeente de richting om keuzes te maken die de stad economisch sterker maken. In het perspectief is een aantal ambities opgesteld. ● Groeien met kwaliteit. De stad groeit letterlijk, de verwachting is dat er tot aan 2040 zo’n 25.000 woningen bij zullen komen. Deze groei wil de stad benutten om ook een kwalitatieve groeispurt door te maken, met betere voorzieningen, slimmere mobiliteit, meer werkgelegenheid en een hoogwaardiger leefomgeving. Groei waarbij welvaart en welzijn hand in hand gaan. ● Ondernemen met impact. Om een samenleving te creëren die gezond is en blijft voor mens en planeet moeten we zorgen dat welzijn, welvaart en welbevinden met elkaar in balans komen. Ondernemers die via hun bedrijfsvoering antwoord willen geven op maatschappelijke vraagstukken spelen hier de komende jaren een belangrijke rol in. Zwolle wil een gunstig klimaat ontwikkelen voor deze vormen van ondernemen en ondernemers koesteren die impact veroorzaken. ● Kennisintensieve economie. Om de economie weerbaarder en innovatiever te maken, is ontwikkelen van een kennisintensieve economie van belang. Zwolle wil zorgen voor een optimale aansluiting tussen onderwijs en arbeidsmarkt en daarbij met name bevorderen dat de samenwerking tussen bedrijfsleven en het onderwijs wordt gericht op de vraagstukken van de nieuwe economie.

● Een ambitie die past bij een experimentele Hanzestad. Door in te zetten op een groeiende, impactvolle en kennisintensieve stedelijke economie wil Zwolle haar positie (inter)nationaal uitbouwen. Samen met al het ondernemerschap in de regio. ● Concrete doelen. De gemeente werkt aan groeiclusters, waarbij eind 2022 ten minste 15 bedrijven en/of onderwijsinstellingen een actieve betrokkenheid laten zien per groeicluster. In 2025 is er een actieve samenwerking tussen de Topinnovatiecentra of groeiclusters met universitair onderwijs. Het aantal snelgroeiende bedrijven is in 2025 toegenomen van 20 naar 30 snelle groeiers. Zwolle heeft in 2025 ten minste drie nieuwe bedrijven van buiten de Regio Zwolle weten aan te trekken actief binnen één van de groeiclusters of Topinnovatiecentra. Bij het versterken van de stedelijke economie legt Zwolle nog meer de focus op het aanjagen van innovatie en het verstevigen van de verbinding tussen onderwijs en ondernemers. En Zwolle maakt een keuze door een selectie van sectoren extra aandacht te geven, gebaseerd op de economische analyse.

Juist vanuit de kracht van de stedelijke economie, waar het gaat om het proactief creëren van verbindingen en versterken van netwerkkracht, wil Zwolle een strategie ontwikkelen waarbij drie sectoren centraal worden gesteld en ontwikkeld worden tot sterke clusters die bedrijfsleven en onderwijs met elkaar verbinden: (1) ICT/E-commerce, (2) Health, (3) Creatieve en slimme (maak-)industrie. Daarnaast willen we deze clusters ondersteunen en de Zwolse positie in het (inter)nationale netwerk versterken door in te zetten op de versterking van de logistiek binnen de Regio Zwolle. In de Spoorzone wordt ruimte geboden om de stedelijke economie te versterken met creatieve en slimme maakindustrie en combinaties tussen bedrijfsleven en onderwijs.

2.4

Ontwikkelkader Spoorzone (2020)

De belangrijkste ambitie voor de Spoorzone in Zwolle is het creëren van een hoogstedelijk stationsgebied waar triple helix zijn thuisbasis heeft. Dat betekent dat overheid, ondernemers, kennisinstellingen en de culturele sectoren hun invloedssferen in het gebied bij elkaar brengen en gezamenlijk actiegericht handelen. De Spoorzone heeft op deze manier de kans om zich te ontwikkelen tot een innovatiedistrict die een motor is voor economische vernieuwing. Het doel is dat de Spoorzone straks samen met de binnenstad onderdeel uitmaakt van het centrumgebied van Zwolle. In de Spoorzone zal een aanzienlijke verdichting plaatsvinden van mensen en gebouwen. Er ontstaan ook deelgebieden die ieder een eigen karakter hebben.

11/55

Het accent in de Spoorzone ligt op werken, onderwijs en innovatie. De ontwikkeling van de Spoorzone is gebaseerd op zes leidende principes: 1. Ruimte voor interactie: De mens staat centraal in de Spoorzone. Er moeten plekken ontstaan die stedelijk, gemengd en levendig zijn. Deze levendigheid en leefbaarheid wordt gevoed door een rijke mix aan activiteiten in het gebied. 2. Blijvende vernieuwing: Bijvoorbeeld door blijvend (betaalbare) ruimte voor innovatieve maakindustrie en creatieve industrie. 3. Voorrang aan schone mobiliteit: Het station is een OV-HUB. Binnen de Spoorzone is het uitgangspunt een verkeerssysteem met volop ruimte voor langzaam verkeer en schone mobiliteit. 4. Vizier op de toekomst: De Spoorzone wordt voorbereid op een fossielvrije en energieneutrale toekomst. Klimaatadaptatie en waterbeheer zijn onderdeel van het DNA van het gebied. 5. Kwaliteit van leven: Ontwikkelingen in de Spoorzone moeten bijdragen aan de kwaliteit van het leven in het gebied. De menselijke maat is leidend in het ontwerp. 6. Samen bouwen aan de Spoorzone: In de Spoorzone werken gemeente, grondeigenaren en ontwikkelende partners in coalities aan plannen voor de deelgebieden. Er wordt gestuurd op coöperatieve projecten. De plannen voor de Spoorzone bestaan uit een grote uitbreiding van het programma met een rijke functiemix. Er komt een sterke menging van wonen, werken en voorzieningen.

De programmamix zal per deelgebied anders zijn en zo zullen de deelgebieden ook hun eigen karakter krijgen. Het gebied waar NS Stations gaat ontwikkelen maakt deel uit van drie deelgebieden van de Spoorzone: Lurelui-Noord, Werkplaatsen en District Z. Bij het ontwerp van de openbare ruimte en gebouwen wordt optimaal rekening gehouden met natuurinclusiviteit.

Figuur 2.1 De deelgebieden van de herontwikkeling van de Spoorzone (bron: Ontwikkelkader Spoorzone) Deze gebieden worden in het Ontwikkelkader Spoorzone als volgt omschreven: ● District Z: District Z bevindt zich aan de Zuidkant van de stad Zwolle. Nu nog de achterkant van het station, maar straks de tweede voorkant en een etalage van de nieuwe Zwolse stedelijkheid. Het is een gemengd gebied met een hoge dichtheid waar wonen, werken en voorzieningen samen de plek tot leven brengen. De functies in de plinten van de omringende bebouwing zorgen voor levendigheid. In het programma is ruimte voor ongeveer 40% wonen, 40% werken en 20% voorzieningen (horeca, congres, hotel, cultuur en retail).

12/55

●

Werkplaatsen: De Werkplaatsen staan in het teken van de innovatieve maakindustrie. Het is belangrijk dat dit gebied haar ruw industrieel imago behoudt. De grote industriële hallen in dit gebied worden geschikt gemaakt voor een nieuwe functie. Tegelijkertijd worden nieuwe gebouwen toegevoegd aan het gebied. In de Werkplaatsen staat de relatie tussen onderwijs en de maakindustrie centraal. De hallen moeten plaats bieden aan experimenten en onderzoek, maar ook plaats bieden aan culturele voorzieningen en evenementen. Op het dak van de hallen is eventueel ruimte voor iconische nieuwbouw, die mogelijk gevuld kan worden met woningen of werkfuncties. In het programma is plaats voor ongeveer 75% werken, 15% voorzieningen en 10% wonen/flexibel. ● Lurelui: Lurelui wordt een woonmilieu voor mensen die bewust kiezen voor het wonen in de stad met alle voorzieningen, zoals het station, werk en de historische binnenstad, binnen handbereik. Er is ruimte voor stadswoningen, appartementen en coöperatieve woonvormen. De woonlocaties worden afgewisseld met kleinschalige werklocaties en voorzieningen, waaronder kleinschalige buurtvoorzieningen en eerstelijns zorgvoorzieningen. Het programma zal voor ongeveer 80% uit wonen bestaan, 10% uit werken en 10% uit kleinschalige voorzieningen. In de programmamix wordt rekening gehouden met bovengenoemde programma-indicaties.

Er wordt in dit deelgebied van de Spoorzone ruimte mogelijk gemaakt voor wonen, werken en voorzieningen.

2.5

Ontwikkelprogramma ‘Ons stadshart van morgen’ (2022)

Het ontwikkelprogramma is de eerste uitwerking van de Zwolse omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen 2030, en heeft als doelkoers te bepalen en richting te geven aan een gezonde ontwikkeling tot een toekomstbestendig Stadshart. Een toekomstbestendig Stadshart biedt ruimte voor groei en ontwikkeling. In Zwolle streeft de gemeente ernaar die groei en verstedelijking te realiseren met behoud en versterking van landschap en leefkwaliteit. De gemeente staat daarbij voor belangrijke opgaven met betrekking tot wonen, mobiliteit en versterking van de economische en culturele positie. Met Ons Stadshart van Morgen wordt ingezet op ‘binnenstedelijke groei’, dat wil zeggen: meer wonen, werken en recreëren in hetzelfde stukje stad. Om een completer en veerkrachtiger Stadshart te realiseren, wordt de ‘sprong’ over de Singel gemaakt en wordt de binnenstad vergroot door de omliggende wijken beter te verbinden en hier diverse gemengde buurten te ontwikkelen. Dat vraagt om een integrale aanpak. En om groen. Groen zorgt voor frisse lucht in een drukke stad, zorgt voor biodiversiteit en nodigt uit om naar buiten te gaan, te bewegen en te ontmoeten. Om richting en sturing te geven aan het realiseren van een toekomstbestendig Stadshart wordt het behoud, de versterking en de ontwikkeling van het Stadshart benaderd vanuit vijf ontwikkelprincipes: 1. De gezonde, groene en waterrobuuste deltastad 2.

De duurzame en circulaire stad 3. De ondernemende en creatieve stad 4. De stad met de menselijke maat 5. De bereikbare stad Het versterken van het centrumgebied is één van de belangrijkste ambities in de Omgevingsvisie. Dit centrumgebied bestaat uit het Stadshart, de Spoorzone en de Nieuwe Veemarkt. Het Stadshart heeft grote betekenis als plek van ontmoeting. Retail, horeca, evenementen en cultuur komen hier samen. In de Spoorzone wordt gewerkt aan het realiseren van een innovatief, stedelijk woon-werkgebied en de Nieuwe Veemarkt wordt ontwikkeld tot een nieuwe stadswijk, met wonen, werken en voorzieningen. De combinatie van deze woon-, werk- en recreatieve functies draagt bij aan een sterk economisch, cultureel en sociaal vestigingsklimaat, dat talent aantrekt en vasthoudt, plek biedt aan ondernemers en cultuur. Vanuit de groei van de stad zullen in dit gebied in korte periode, grote en complexe opgaven samenkomen, die fysiek en programmatisch hun weerslag zullen hebben. Dat vraagt afstemming tussen de programma’s Spoorzone, Nieuwe Veemarkt en Stadshart.

13/55

Figuur 2.2 Centrumgebied Zwolle In dit deel van de Spoorzone wordt een innovatief, stedelijk woon-werkgebied mogelijk gemaakt dat complementair is aan het Stadshart en het programma in de Nieuwe Veemarkt.

2.6

Gebiedsvisie De Nieuwe Veemarkt (2022)

In de Omgevingsvisie Mijn Zwolle van morgen 2030 heeft Zwolle de koers uitgezet voor de ontwikkeling van het gebied tot een dynamische stadswijk. Deze gebiedsvisie vormt het richtinggevende kader voor de verdere uitwerking. Het Veemarktterrein ligt in een van de dynamische ontwikkelzones: de Stadskrans. De Stadskrans kenmerkt zich door de aanwezige functiemix en stedelijke sfeer en functie. Door de grote diversiteit aan voorzieningen in combinatie met unieke ruimtelijke en cultuurhistorische kwaliteiten heeft hij betekenis voor de stad en de regio. Daarbij biedt de Stadskrans ruimte voor het toevoegen van woningen. De wijk Kamperpoort is een stoere eigenzinnig stadswijk, wat zich toont in het creatieve en ondernemende karakter en de rijke cultuurhistorie. De Nieuwe Veemarkt voegt vanuit deze kernkwaliteiten een nieuwe buurt toe aan de wijk en het stedelijk wonen in Zwolle. Het wordt een centraal gelegen, veelkleurige, eigenzinnig toekomstgerichte groene stadsbuurt. Van oudsher een plek van ontmoeten, reuring en handel die opnieuw tot leven wordt gebracht met een patchwork aan leefomgevingen en functies. Er komen circa 600-700 woningen met een divers, eigenzinnig, betaalbaar en experimenteel woonaanbod. De belangrijkste doelgroepen houden allemaal van wonen in de stad, met de bijbehorende reuring.

Dit zijn starters(ende) ambachtwerkers en kenniswerkers en pas-afgestudeerden, stedelijke gezinnen en vitale senioren. Daarnaast biedt de Nieuwe Veemarkt ook kansen om woon-, zorg- en welzijnsconcepten te integreren in de gebiedsontwikkeling. Qua economische profilering wordt aangesloten bij het karakter van de wijk en de gewenste doelgroep. Ambacht en kleinschalige, kwalitatief hoogwaardige kantoorfuncties lijken daar goed bij te passen. Waarbij met name ook hoogwaardige coworking concepten interessant zijn om te verkennen voor dit gebied, hetzij verspreid door het gebied of op één centrale locatie. Gedacht kan worden aan bedrijven en organisaties in de creatieve sector, kunst en cultuur.

14/55

Voor wat betreft horeca, leisure en sport zal de toevoeging in de Nieuwe Veemarkt beperkt zijn. Functioneren van het Stadshart staat voorop, met daarnaast ook de Spoorzone als ontwikkelgebied. Toevoeging van horeca in de Nieuwe Veemarkt zal beperkt zijn en zich richten op werkplekken of als ondersteunende functie. Ook in relatie tot de functie van het Stadshart en strategische plekken in de Spoorzone. Voor leisure is maar beperkt ruimte. Dit zal kleinschalige zijn, passend bij de ontwikkeling van het gebied. Het lijkt voor de hand te liggen om onderwijscapaciteit onderwijsprogramma op de Nieuwe Veemarkt op te nemen/te programmeren. Voor wie (welk bestuur), welke omvang en/ of wat voor relatie met scholen in de omgeving, is op dit moment nog niet duidelijk. Als onderdeel van een gemengd stedelijk gebied is het goed voorstelbaar dat eerstelijnszorg een plek vindt binnen deze ontwikkeling. Vooral op goed bereikbare meer openbare plekken kan dit het gebied interessanter maken. Het programma voor de Nieuwe Veemarkt wordt afgestemd op De Spoorzone en het Stadshart, zodat de gebieden een eigen karakter krijgen en elkaar aanvullen.

2.7

Bevolkingsprognose Zwolle (2023)

De komende jaren zal het aantal inwoners in de stad Zwolle blijven groeien. In 2023 had Zwolle 132.510 inwoners. De prognose is dat het aantal inwoners tot en met 2035 met ongeveer 12.550 zal stijgen tot 145.060. Tabel 2.1 Bevolkingsprognose Zwolle (bron: Primos) Jaar

2023

2025

2030

2035

2040

2045

2050

Aantal inwoners

132.510

136.390

142.030

145.060

147.930

150.360

152.320

De woningmarkt van Zwolle staat onder druk. De vraag naar woningen in Zwolle is op dit moment al groot. In combinatie met de verwachte bevolkingstoename van de stad betekent dit dat er meer woningen gerealiseerd moeten worden. In haar woonvisie geeft de gemeente Zwolle aan te streven naar een opgeschaald woningbouwprogramma waarin gemiddeld tot 2030 1.000 woningen per jaar worden gebouwd in de stad. Een aanzienlijk deel van deze woningen zal gebouwd worden in de Spoorzone in Zwolle. In het voorzieningenonderzoek Zwolle, September 2023 wordt uitgegaan van circa 5.250 tot 6.300 nieuwe inwoners in de Spoorzone. Versnelling van de woningbouw is een belangrijke doelstelling van de gemeente Zwolle.

2.8

Conclusie

De herontwikkeling van de Spoorzone in Zwolle past binnen de bredere ambities van de gemeente Zwolle om meer in te zetten op verstedelijking. In de Spoorzone wordt een innovatief, stedelijk woon-werkgebied mogelijk gemaakt dat complementair is aan het Stadshart en het programma in de Nieuwe Veemarkt. De behoefte aan het creëren van een hoogstedelijk, gemengd gebied dat onderdeel wordt van het centrumgebied van Zwolle komt voort uit ontwikkelingen in de stad. De komende jaren zal het inwonertal in de stad blijven groeien. Daarbij hoort de behoefte aan een goed bereikbare, gemengde woon-werk omgeving waar veel activiteiten en innovatie plaatsvinden. Het Ontwikkelkader Spoorzone sluit aan bij de gemeentelijke visie en de ontwikkelingen in de stad. De Spoorzone heeft de potentie om zich te ontwikkelen tot een belangrijk innovatiedistrict voor Zwolle en voor de regio. De toevoeging van nieuwe woningen helpt de krapte op de Zwolse woningmarkt tegen te gaan en de nieuwe (creatieve) bedrijvigheid zal een motor voor economische vernieuwing in de stad en regio zijn. Museum De Fundatie, Cibap en ArtEZ krijgen hier de ruimte om een spot te creëren waar tevens nieuw talent gepresenteerd wordt aan (inter)nationaal publiek. Hun aanwezigheid stimuleert de creatieve industrie en de maakindustrie in de Spoorzone.

15/55

3. WONINGBEHOEFTE In dit deel van de Spoorzone is ruimte voor maximaal 1.330 woningen. Ook wordt short stay mogelijk gemaakt, bijvoorbeeld voor studenten, expats of gastdocenten die tijdelijk willen wonen in Zwolle. De spelregels voor het gebied, de beleidsambities, de woningbehoefte de regionale en nationale afstemming daarover blijken uit diverse beleidsstukken en rapporten die hierna worden behandeld.

3.1

Beleid en woningbehoefte

Ontwikkelkader Spoorzone De Spoorzone in Zwolle wordt ontwikkeld tot een gemengd woon-werkgebied. De woningbouw is mogelijk door nieuwbouw in combinatie met transformatie van bestaande kantoorpanden. Op deze manier ontstaat er een nieuw, hoogstedelijk woonmilieu in Zwolle. Met dit hoogstedelijke woonmilieu spreekt Zwolle ook een doelgroep aan die nu nog niet veel plek heeft in Zwolle. Het kader voor wonen in de Spoorzone bestaat uit de volgende punten: ● Er is in totaal ruimte voor zo’n 3.000-4.000 woningen in het gebied. ● De prijsdifferentiatie van 30/40/30 is van toepassing. ● De gemeente stuurt op een variatie in woonmilieus, woningtypologieën en doelgroepen. ● Per deelgebied worden gebiedscoalities gevormd waar in ieder geval een woningcorporatie en bij voorkeur ook een belegger aan deelneemt. ● Woongebouwen en woonvormen worden ontwikkeld voor de toenemende zorgvraag. ● Woongebouwen worden ontwikkeld met diverse vormen van opdrachtgeverschap. ● Een deel van de woningen worden door wooncoöperaties ontwikkeld. ● Een deel van de woningen wordt ontwikkeld in de vorm van (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Woonvisie ‘Ruimte voor Wonen’ Zwolle maakt een sterke groei mee in het aantal inwoners. De druk op de woningmarkt in Zwolle is heel groot en groeit sneller dan verwacht.

De gemeente heeft het woningbouwprogramma voor de komende jaren opgeschaald naar gemiddeld 1.000 woningen per jaar. Zwolle streeft naar een gevarieerd woonaanbod in de stad, met een woningbouwprogramma voor de stad dat bestaat uit 30% goedkope woningen, 40% middeldure en 30% dure woningen. De woonvisie van de gemeente Zwolle bestaat uit vier pijlers: 1. Zwolle als sterke groeistad: Vanwege de groeiende economie en werkgelegenheid in Zwolle zal er een nieuwe stap naar verstedelijking moeten worden gezet. Om duurzaam te kunnen groeien, zullen keuzes gemaakt moeten worden voor inbreiding, (hoog)stedelijkheid en functiemenging in de stad. 2. Zwolle als vernieuwende woonstad: Zwolle wil ruimte geven aan vernieuwende, creatieve en betaalbare woonconcepten. Dit betekent dat er ruimte is voor diverse doelgroepen en ondernemers, particuliere initiatiefnemers, marktpartijen en corporaties om invulling te geven aan vernieuwend wonen in de stad. 3. Zwolle als solidaire leefstad: Zwolle draagt zorg voor een prettige woonomgeving waar iedereen zich thuis voelt en zichzelf naar vermogen kan redden. 4. Zwolle als duurzame deltastad: Zwolle waardeert haar aantrekkelijke ligging aan de delta en zet in op een duurzaam woon- en leefklimaat en een toekomstbestendige stad.

Woonbrief 2022 Hoewel in 2022 veel veranderd is, zijn de ambities uit de Woonvisie onveranderd en staan ze als een huis: Zwolle als sterke groeistad, moderne woonstad, solidaire leefstad en duurzame deltastad. De focus is echter wel verschoven, de nadruk is (nog) meer komen te liggen bij hoe we het wonen betaalbaar houden, zodat alle verschillende doelgroepen betere kansen hebben op de woningmarkt. De kernopgave voor wonen staat daarmee nog als een huis: het zorgen voor continuïteit in de woningbouwproductie, diversiteit in aanbod en het versterken van de aantrekkelijkheid van Zwolle als woonstad. In het afgelopen jaar is gewerkt aan de kernopgave voor wonen door onder andere het vaststellen van scherpere kaders voor

16/55

betaalbaar woonaanbod (50% betaalbaar), ontwikkeling van instrumentarium zoals de verordening middenhuur en de positionering van corporaties in elke gebiedsontwikkeling, die onlangs heeft geleid tot geconcretiseerde afspraken over de realisatie van sociale huurwoningen. Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024 In 2019 is de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024 verschenen waarin staat hoe de gemeente de ambities uit de Woonvisie 2017 wil realiseren. Het gaat goed met Zwolle. Een sterke, bruisende stad in een economisch krachtige regio die op een natuurlijke manier nieuwe inwoners trekt en huidige inwoners aan de stad verbindt. Sinds 2017 groeit Zwolle echter veel sneller, met gemiddeld 1.000 woningen per jaar in plaats van de voorspelde 600 woningen zoals geraamd in de Woonvisie 2017 en overgenomen in de Omgevingsvisie deel 1. Deels is sprake van een inhaalvraag, maar er is ook een groeiende behoefte naar stedelijk wonen en een trek uit de Randstad naar andere grote steden met goede verbindingen over weg en spoor zoals Zwolle. De woningmarkt in Zwolle is overspannen. De ambities van een ongedeelde, inclusieve en kwalitatief hoogwaardige stad staan onder druk. De urgentie om nieuwe betaalbare woningen toe te voegen is hoog. De aanhoudende groei van Zwolle versterkt dat alleen maar.

Daarom schaalt de gemeente voor de komende jaren het woningbouwprogramma op naar gemiddeld 1.000 woningen per jaar. De leidraad 30-40-30 wordt bestendigd en aangevuld met basisregels om te komen tot een inclusieve stad. Het centrumgebied is aangemerkt als een van de focusgebieden. De ontwikkeling van het centrumgebied is bepalend voor de groei in stedelijkheid van Zwolle, alle opgaves (stedelijk wonen, vernieuwing van de economie, slimme mobiliteit en bereikbaarheid, inclusiviteit, gezondheid en klimaat) komen hier samen. Het is de plek waar centrumstedelijk wonen kan landen en het draagt sterk bij aan het overall aanbod stedelijk wonen. Voor Spoorzone/Hanzeland specifiek geldt als woon-en werkgebied van de toekomst, met het centraal gelegen tweede OVknooppunt van Nederland, dat we hier aan het begin staan van een grote en integrale transformatie van het gebied. Een schaalsprong in verstedelijking. Om deze sprong te laten slagen, is het belangrijk om vanuit gezamenlijke verantwoordelijkheid en met alle partners te werken aan het verbinden van alle vraagstukken die hier samenkomen. Daar profiteren niet alleen de stad en regio van, hier kan ook een deel van de groei uit de Randstad landen. Het centrumgebied vraagt om een schaalsprong in stedelijkheid, mobiliteit en toekomstbestendigheid (klimaat). Een complexe herinrichtings- en bereikbaarheidsopgave.

De gemeente bezit weinig grond en het gebied kent verschillende eigenaren. Dit vraagt om een vernieuwende aanpak. Zwolle heeft ambities, en de gemeente ziet de kansen en de enorme meerwaarde van dit gebied voor de stad, de regio Zwolle en Nederland. NOVI gebied en versnellingsgebied Zwolle is aangewezen als NOVI-gebied in het kader van de Nationale Omgevingsvisie. Het Rijk heeft daarnaast de Spoorzone in Zwolle geïdentificeerd als één van de veertien prioritaire gebieden waar het meer regie op verstedelijking wil nemen. Spoorzone Zwolle is een van de veertien nationale versnellingsgebieden. Door het inzetten op plekken rondom bestaande OV-knopen en infrastructuur wordt de bestaande stedelijke omgeving in Nederland zoveel mogelijk benut. Voor deze veertien gebieden wil het kabinet op korte termijn tot concrete (investerings-)afspraken komen. In regionaal verband wordt de samenwerking ook gezocht ten aanzien van de verdere verstedelijking van deze regio. De Regio Zwolle verkent samen welke richtingen er zijn voor de groei van wonen en werken in de regio tot 2040, waarbij kansen voor de toekomst optimaal benut worden en de kwaliteiten van de regio behouden worden en zo mogelijk versterkt. De aanvraag voor de gebiedsontwikkeling Spoorzone is in september 2021 ingediend.

17/55

Figuur 3.1 Focusgebieden (Bron: Monitor Wonen 2021) Inmiddels zijn subsidies verstrekt vanuit de Woningbouwimpuls voor vijf grote projecten, namelijk Goor op Stoom, binnenstad Deventer, Spoorzone Hengelo- Enschede, Spoorzone Zwolle, Hart-Van-Zuid Hengelo, de Boulevard-zone Enschede en Zwartewaterallee Zwolle die voor een versnelling in de woningbouw moeten zorgen. De woningbouwimpuls is een financiele ondersteuning van het Rijk om woningbouwprojecten te versnellen. Zwols pakket 1.0 en 2.0 Het doel van het Zwols Pakket is betaalbare woningen bouwen, maar zeker ook om deze woningen betaalbaar te houden en daarmee beschikbaar te houden voor de doelgroep. Het Zwols Pakket richt zich op de doelgroep starters en doorstromers op de woningmarkt met een maximaal (gezamenlijk) inkomen van €55.000, op koopwoningen tot €260.000 en huurwoningen tot €850 per maand. Het Zwols Pakket 1.0 is in 2020 opgesteld met daarin de belangrijkste maatregelen de zelfbewoningsplicht en de beleidsregel ‘Zelfstandige Woonruimte’. Voor niet-grondgebonden woningen in het centrumgebied geldt dat de woning na splitsing, transformatie of nieuwbouw minimaal 50 m² gebruiksoppervlakte voor wonen moet hebben. Vervolgens zijn er nog aanvullende maatregelen gekomen in het Zwols Pakket 2.0. Daarin is een anti-speculatiebeding opgenomen voor alle nieuwbouwkoopwoningen in het betaalbare segment.

Ook is afgesproken dat marktpartijen zich zullen inspannen om passende woonproducten te ontwikkelen voor starters, te beginnen in de focusgebieden. Er zal onderzoek worden gedaan naar een passend woonproduct voor starters op de woningmarkt, anders dan het standaardproduct twee woonlagen met kap en tuin. De reden hiervoor is dat bij de eerste doorverkoop van deze woningen, dit product al niet meer in de categorie ‘betaalbaar’ valt en de eerste koper dus spekkoper is bij de verkoop van zijn woning, omdat de vrij-opnaam-prijs kunstmatig laag gehouden is. Woonagenda West-Overijssel 2021-2025 (februari 2021) De provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten en hun partners werken al jaren samen aan een kwantitatieve en kwalitatieve balans op de woningmarkt. De partijen maken periodiek meerjarige afspraken over opgaven en ambities. Voor de periode 2021-2025 staan die afspraken in de regionale Woonagenda. Een toekomstbestendige woningmarkt betekent in West-Overijssel: 1. een inclusieve woningmarkt: wonen voor iedereen 2. een toekomstbestendige leefomgeving: sterke steden en vitale kernen en buitengebied

18/55

3.

een duurzaam en circulair woningbestand.

Het is belangrijk dat er voor iedere woningzoekende een passende, betaalbare en niet in de laatste plaats kwalitatief goede woning is. Volgens de prognoses groeit het aantal huishoudens in de regio met circa 25.000 tot ruim 251.000 huishoudens in 2030. Mede in het licht van de huidige regionale woningtekorten (gemiddeld 3%, dus een kleine 7.000 woningen) en andere ontwikkelingen zoals de verstedelijkingsopgave in Deventer en Zwolle, de toenemende marktdruk (met name in het stedelijk gebied) en migratiestromen wil de regio een groei van 35.000 - 40.000 huishoudens tot 2030 accommoderen. Voor de periode na 2025 wordt onderzoek gedaan naar het uitbreiden van plancapaciteit binnen bekende en nieuwe woningbouwlocaties met 9.000 tot 14.000 woningen. Dat doet de regio programmatisch en kwalitatief (via ontwerpend onderzoek). Kapstok voor deze verkenning zijn de ruimtelijke woonstrategieën: versterking en uitbreiden van het aanbod ontspannen wonen, centraal wonen en stedelijk wonen met respectievelijk ca 1.000, 5.000 en 8.000 woningen (eerste aanzet). Dit onderzoek krijgt vorm in samenhang met de lopende verstedelijkingsstrategie BO MIRT van de regio Zwolle en de ontwikkelperspectieven die voor deze regio worden opgesteld in het kader van de verstedelijkingsstrategie.

Figuur 3.2 Plancapaciteit (najaar 2020)

Figuur 3.3 Woningbouwopgave West-Overijssel tot 2030 Tot en met 2025 ligt de focus op het realiseren van de bestaande harde plancapaciteit (10.292 woningen) en het versneld doorontwikkelen van de zachte plancapaciteit (15.511 woningen). Dit wordt ondersteund door een versnellingsaanpak. Om de opgave voor de periode na 2025 voor te bereiden start de regio een additioneel onderzoek naar het uitbreiden van de plancapaciteit.

19/55

Figuur 3.4 Ruimtelijke woonstrategieën West-Overijssel Zwolle en Deventer zijn aangemerkt als woonmilieu “stedelijk wonen”. Beide steden bieden een kwalitatief hoogwaardige stedelijkheid met uiteenlopende milieus: van hoogstedelijke en multifunctionele gebieden, tot groenstedelijke en suburbane wijken. Het unieke van wonen in deze stedelijke milieus is de aanwezigheid van een breed woningaanbod en hoogwaardige maatschappelijke, culturele en commerciële voorzieningen, evenals onderwijs en werkgelegenheid. Beide steden hebben een gunstige geografische ligging en zijn uitstekend verbonden over spoor en via de weg. Stedelijk wonen is erg in trek, en er liggen kansen om meer binnenstedelijk programma te realiseren in deze steden. De binnenstedelijke locaties zijn kansen om een bijzonder, stedelijk programma te realiseren. Er is ruimte voor maatwerk, maar regionaal is afgesproken dat minimaal 30% van de nieuwbouw in de sociale huursector of goedkope koop wordt gerealiseerd en wordt gezorgd voor toevoeging van een aanzienlijk aanbod middeldure huurwoningen (met name in Zwolle en Deventer, maar ook in de andere grote kernen). Om het regionale woningbouwprogramma in kwantiteit en kwaliteit kracht bij te zetten zijn regionale sleutelprojecten aangewezen. De spoorzone in Zwolle is aangewezen als onderdeel van sleutelproject “Verstedelijking Zwolle”.

Hier ziet de regio ruimte voor het toevoegen van 3.000 woningen. Met dit plan wordt daaraan mede invulling gegeven. Dit deelgebied binnen de Spoorzone biedt capaciteit voor maximaal 1.330 woningen.

Figuur 3.5 Sleutelprojecten Zwolle

20/55

Woondeal West-Overijssel (december 2022) In West-Overijssel is behoefte aan 28.200 woningen tot en met 2030. Elke gemeente neemt een ‘fair share’ van de regionale opgave. Zwolle spoorzone is in de regionale woondeal aangemerkt als sleutelproject voor 3.000 woningen. Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Om aan te sluiten bij die grote behoefte is het streven dat tweederde (600.000 woningen) van de nieuwe woningen in Nederland t/m 2030 betaalbaar zijn: op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Onder het betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot een max van €1000 per maand en koopwoningen tot €355.000. West-Overijssel zet zich in om binnen de planvorming tweederde van de nieuwe woningen betaalbaar te maken. Hiermee streeft de regio naar de realisatie van minimaal 18.800 betaalbare huur- en koopwoningen tot en met 2030.

3.2

Specifieke behoefte short stay

Bovenop de Wärtsila-hal wordt een specifieke woonvorm geïntroduceerd voor studenten, expats of gastdocenten die tijdelijk willen wonen in Zwolle. Het gaat om shortstay studio's voor een periode tot een half jaar. Studenten kunnen een semester lang blijven, maar kunnen daarna verlengen. Met de vestiging van ArtEZ in het gebied, is de verwachting dat de belangstelling groot is van studenten, ’visiting’ professors of artists-in-residence van buiten Zwolle en mensen die op projectbasis een tijdje komen werken in WärtZ. Een shortstay formule past daarbij. Deze specifieke behoefte is er vooral in studentensteden, waaronder Zwolle. Shortstay appartementen zijn gekoppeld aan services zoals gedeelde werkplekken, deelfietsen, een wasfaciliteit, sportfaciliteiten, etc. Shortstay is een vorm van flexwonen, waarover in de Woondeal West Overijssel (december 2022) afspraken zijn gemaakt. In Overijssel wordt flexwonen gezien als middel om versnelling, doorstroming en vernieuwing op gang te brengen. Flexwonen is meer dan tijdelijk gebruik van locaties. Transformatie van een bestaand gebouw, de bestaande voorraad (tijdelijk) anders benutten (bijvoorbeeld woningsplitsing of vakantieparken) en het gebruik van permanente gebouwen voor tijdelijke bewoning (huurcontracten voor bepaalde tijd) vallen hier ook onder.

De regio ziet flexwonen als middel om verschillende knelpunten te doorbreken en beweging op de woningmarkt in gang te zetten. Met de inzet van flexwonen kan versnelling van de woningbouw op gang komen. Doordat flexwonen sneller vergund en gerealiseerd kan worden dan niet-flexwoningen, komen er op korte termijn woningen beschikbaar voor starters, senioren en andere doelgroepen die vaak met spoed een woning nodig hebben en er op dit moment niet goed tussen komen. Landelijk wordt gestreefd naar het versnellen van de realisatie van flexwoningen naar 15.000 per jaar. In de periode tot en met 2030 betekent dit een toevoeging van 135.000 flexwoningen in Nederland. Er is een expliciete ambitie om 37.500 woningen daarvan t/m 2024 te realiseren. Dat betekent een versnelling op de korte termijn. De provincie Overijssel heeft een aandeel van 4,7% in de totale opgave. Dit vertaalt zich naar 705 flexwoningen per jaar en 6.345 flexwoningen over de gehele periode. Specifiek t/m 2024 is dit 1.763 (de versnellingsambitie van 37.500 t/m 2024 doorvertaald naar Overijssel). Dit aantal is onderdeel van de totale woningbouwopgave.

3.3

Aanbod

Het Dashboard Woonprogramma geeft overzicht in de woningbouwplannen in de gemeente Zwolle. Het programma maakt onderscheid tussen harde plannen, waarvoor het bestemmingsplan al gereed is, en zachte plannen. In dit dashboard zijn de harde plannen beschikbaar en de zachte plannen die gepland staan tot en met 2027. Er zijn per 10 oktober 2023 8.039 woningen in het programma opgenomen. Hiervan zijn harde plannen voor 2.941 woningen.

21/55

Het jaarlijkse doel is 1.000 woningen. De verwachting is dat de harde plancapaciteit in 2025 op is.

Figuur 3.6 Geplande Oplevering per Jaar (Bron: dashboard woonprogramma gemeente Zwolle)

3.4

Conclusie

Er is te weinig harde plancapaciteit om te kunnen voorzien in de regionale woningbehoefte. De spoorzone in Zwolle is aangewezen als onderdeel van sleutelproject “Verstedelijking Zwolle”. Hier ziet de regio ruimte voor het toevoegen van 3.000 woningen. Met dit plan wordt daaraan mede invulling gegeven. Dit deelgebied binnen de Spoorzone biedt capaciteit voor maximaal 1.330 woningen. Spoorzone Zwolle is bovendien aangewezen als een van de veertien nationale versnellingsgebieden. Afgesproken is om 50% van de woningbouwproductie in het betaalbare segment te realiseren. Hiermee wordt invulling gegeven aan de grote behoefte aan betaalbare woningen. De woningen krijgen een gebruiksoppervlakte van minimaal 50m2. In het gebied wordt ook ruimte geboden voor short stay, gericht op studenten, expats of gastdocenten die tijdelijk willen wonen in Zwolle. Short stay is een vorm van flexwonen, waar een grote behoefte aan is.

22/55

4. BEHOEFTE WERKFUNCTIES In dit deel van de Spoorzone wordt ruimte gemaakt voor verschillende werkfuncties (circa 66.500 m2). Het gaat om ‘maken’, ‘creatieve kantoorachtige bedrijvigheid’ en ‘kantoorfuncties’. Werkfuncties zijn mogelijk in de plinten en in de bestaande hallen. Voor kantoren is in het bestemmingsplan maximaal 11.000 m2 bvo opgenomen, naast de bestaande kantoren. Als het hotel niet doorgaat dan kan 6.200 m2 bvo extra kantoren worden gerealiseerd. Op basis van het vigerende bestemmingsplan zijn werkfuncties al mogelijk. Ook zijn al kantoren mogelijk in een deel van het gebied. In dit hoofdstuk is de behoefte beschreven. Het gebied krijgt immers een ander karakter en transformeert naar een gemengd woon-werkgebied, waarbij het onderscheid tussen kantoren en bedrijven naar verwachting steeds verder vervaagt.

4.1

Beleid

Ontwikkelkader Spoorzone De ambitie is om van de Spoorzone een (inter)nationaal innovatiedistrict met allure en een eigen Zwolse identiteit te maken. Er is nu al een transformatie gaande van introverte kantoor- en maakbedrijven naar werkplekken waar interactie en innovatie voorop staat. Er ontstaat een gemengd innovatief ecosysteem door in te zetten op: ● Samenwerking in de Triple Helix: bedrijfsleven, onderwijs en overheid. ● Concentratie en nabijheid: een hoge dichtheid van ideeën die elkaar kunnen versterken. ● Ingebed in een inspirerend stedelijk gebied dat volop ruimte biedt voor interactie en experiment. ● Focus van de groei op drie topsectoren: Slimme maakindustrie; Klimaatadaptatie en Water; Cultuur en Onderwijs. Er wordt een focus gelegd en actieve acquisitie gepleegd op het aantrekken van: ● Creatieve industrie en cultuur; ● Slimme maakindustrie, techniek en digitalisering; ● Organisaties gericht op slimme klimaatadaptatie; ● Onderzoeks- en onderwijsinstellingen; ● Innovatie en R&D afdelingen van bedrijven; ● Meer startups/scaleups; ● Dienstverleners met een core business op de innovatie van de maakindustrie en slimme klimaatoplossingen; ● Dienstverleners die een rol van opdrachtgever kunnen en willen spelen voor het innovatieve ecosysteem en focus clusters van de regio.

● De ontwikkeling en groei van Perron038 wordt ondersteund als een strategisch innovatiecentrum (TopInnovatieCentrum) voor Spoorzone, Zwolle en de regio. In de nieuwe Spoorzone is geen ruimte voor introverte, gesloten kantoorgebouwen met eigen kantoortuinen en kantines, maar open werkomgevingen, met een duidelijk gezicht, tonen zich transparant aan de straat. Gesloten kantoorgebouwen maken ruimte voor levendige co-working plekken waar start-ups en grown-ups elkaar ontmoeten en inspireren. Grote en kleine bedrijven komen afwisselend voor in het straatbeeld. Het doel is dat de werknemers zich vermengen met buurtbewoners en gezamenlijk gebruik maken van dezelfde voorzieningen. Toekomstbestendige bedrijventerreinen Regio Zwolle (2020) Ruim een derde van het aantal banen in de regio Zwolle is gerelateerd aan bedrijventerreinen. Provincies en gemeenten hebben de afgelopen jaren ingezet op herprogrammering van bedrijventerreinen en het aanpakken van veroudering. Het volgende doel is het creëren van toekomstbestendige bedrijventerreinen die een aantrekkelijke, groene en gezonde werkomgeving bieden, bijdragen aan klimaatdoelstellingen en bestendig zijn voor de veranderende economie. Voor de fysiek-ruimtelijke opgaven worden de volgende aanbevelingen gedaan: ● Zoek naar koppelkansen fysiek-ruimtelijke opgaven, verduurzamings- en energiemaatregelen.

● Richt je eerst op de terreinen waar ruimte is.

23/55

● Ga voor de overige terreinen tezamen op zoek naar schuifruimte. ● Onderken dat niet alle problemen direct op te lossen zijn. ● Werk samen met ondernemers en benut/vergroot de organisatiegraad. De bedrijventerreinen zijn bedoeld voor bedrijven die zich niet goed verhouden met de woonfunctie. De spoorzone transformeert naar een gemengd woon-werkgebied. Economisch Perspectief Zwolle Met het Economisch Perspectief Zwolle zet de gemeente in op het versterken van de stedelijke economie aan de hand van drie groeiende sectoren die passen bij de stad: ● ICT & e-commerce ● Health ● Creatieve en slimme (maak-)industrie. Er is behoefte aan kleinschalige kantoorruimte in Zwolle tot 2030 (CBRE, 2021). Het grootste deel van de marktvraag landt in de Spoorzone. Daarnaast is ook ruimte elders in de stad van belang.

4.2

Trends en ontwikkelingen

Regiofunctie Zwolle Het aantal banen is in Zwolle met 14,9% gegroeid in tien jaar tijd; het aantal kantoorhoudende banen is met 10,5% gegroeid; het aantal inwoners is met 6,6% gegroeid; en het aantal inwoners tussen de 20-65 jaar (potentiële beroepsbevolking) met 4,7% (Bedrijven en Instellingen Register Overijssel, 2023). Dit betekent dat de bevolking van Zwolle vergrijst, maar dat tegelijkertijd het aantal banen harder is gegroeid dan de bevolking en de potentiële beroepsbevolking. Tot slot is het aantal bevolking20-65 jaar ten opzichte van het aantal banen 75%. Dit betekent dat per 100 banen, 75 inwoners tussen de 20 en 65 jaar deze zouden kunnen invullen. Hieruit wordt geconcludeerd dat een groot deel van de banen door werknemers van buiten Zwolle wordt ingevuld. Zwolle heeft een regiofunctie. Het aantal banen in de Spoorzone is met 32% gegroeid van ongeveer 6.000 in 2013 naar 7.800 in 2022. Het aantal kantoorbanen is met 45% toegenomen in die tijd, van 4.700 in 2013 en 6.800 in 2022. Dit betekent dat zowel de werkgelegenheidsontwikkeling als de ontwikkeling van het aantal kantoorbanen in de Spoorzone aanzienlijk hoger lag dan in Zwolle. ING: prognose zakelijke dienstverlening (december 2022) De actuele inzichten voor de branche zakelijke dienstverlening wordt door ING in beeld gebracht.

Na twee jaren van sterke volumegroei in de zakelijke dienstverlening, bij onder meer adviesbureaus, accountants, schoonmaak- en uitzendbedrijven, neemt het groeitempo in 2023 naar verwachting af. Door de relatief hoge inflatie, stijgende rente en een historisch laag consumentenvertrouwen, neemt de vraag naar zakelijke diensten af ten opzichte van 2022. Dit resulteert in 2023 naar verwachting in 2% groei van zakelijke diensten.

Figuur 4.1 prognose zakelijke dienstverlening (Bron: ING)

24/55

Eén van de grootste uitdagingen voor zakelijke dienstverleners is op dit moment de krapte op de arbeidsmarkt. Of het nu gaat om accountants, advocaten, schoonmakers of uitzendkrachten, allemaal zijn ze op dit moment heel moeilijk te vinden. De flexbranche en de accountancy ervaren de grootste belemmering. Naar verwachting zal de personeelsschaarste ook de komende jaren hoog blijven. Het personeelstekort beperkt de groei van de zakelijke dienstverleners. Rabobank: onderkant kantorenmarkt raak achterop (maart 2022) De kantorenmarkt maakt zich op voor een nieuwe fase. Steeds meer bedrijven gaan over op het hybride werken: de combinatie van thuis, onderweg én op kantoor. De behoefte aan kantoormeters wordt daarmee niet direct minder maar vooral anders, slimmer en meer divers. De vrees voor massale leegloop van kantoren is voorlopig ongegrond verklaard en toch nemen zorgen over de onderkant van de markt toe. In dat segment sluiten kantoren niet altijd meer goed aan bij veranderende behoeftes en duurzaamheidsvereisten. Dat maakt het extra lastig om nieuwe huurders aan te trekken. ● Vanaf het moment dat het thuiswerkadvies werd ingevoerd, begonnen kantoorbeleggers, -gebruikers en -ontwikkelaars een afwachtende houding aan te nemen. Er waren zorgen over massale leegloop en vraaguitval. Nu, 2 jaar later, staat de markt er eerder beter dan slechter voor.

Ten opzichte van de situatie vóór het begin van de coronapandemie in 2020 is de voorraad licht uitgebreid met 210.000 m², terwijl het aanbod iets harder daalde met 255.000 m². Per saldo daalde hiermee ook de leegstand. Inmiddels bedraagt deze in Nederland gemiddeld zo’n 8,5%. Dat betekent ook dat er genoeg gebieden zijn waar geen of bijna geen leegstand is en sprake kan zijn van een tekort. ● Meer vraag en minder aanbod resulteert in opwaartse huurdruk in krappe markten. Vooral kantoren op stationslocaties en in centrumgebieden profiteren daarvan. Ook op de markt van flexkantoren is een omslag zichtbaar. Aan het begin van de coronapandemie resulteerde het thuiswerkadvies in veel opzeggingen, maar nu geven flexaanbieders aan dat de tijd van onderhandelen over huurprijzen en voorwaarden voorbij is. ● De komende tijd maken meer bedrijven de stap naar het hybride werken. Het hybride werken gaat leiden tot andere, slimmere en meer diverse concepten. Nieuwe kantoorindelingen moeten anticiperen op soms tegenstrijdige wensen. Dat vergt flexibiliteit als het gaat om piek- en daluren, ruimtes voor kleine en grote groepen, online en offline vergaderen en stilte versus gezelligheid. Tot slot speelt de omgeving buiten het kantoor een steeds belangrijker rol. Denk hierbij aan een goede OV-bereikbaarheid, nabijgelegen voorzieningen en de openbare ruimte als wandel- en verblijfsgebied.