Bestemmingsplan Assendorp, Venestraat 20a Derk Buismanstraat 23

Een enkelbestemming kan in het plangebied op één plaats, maar ook op meerdere plaatsen voorkomen. De bij deze bestemmingen behorende regels zijn per bestemming in een apart artikel ondergebracht. Alle regels die op een bepaalde bestemming van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de bestemmingsregels zelf geregeld. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of bestemmingsvlak zo veel mogelijk informatie gegeven zonder dat er verder doorgeklikt behoeft te worden. De opbouw van een bestemmingsregel is als volgt: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Bestemmingsomschrijving; Bouwregels; Nadere eisen; Afwijken van de bouwregels; Specifieke gebruiksregels; Afwijken van de gebruiksregels; Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden; Wijzigingsbevoegdheid.

Per bestemmingsonderdeel wordt hierna een korte toelichting wordt gegeven. 1. Bestemmingsomschrijving: In de bestemmingsomschrijving wordt een nadere omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functie(s). De hoofdfunctie wordt als eerste genoemd. Indien van toepassing, worden ook aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid wordt aangegeven door de zin 'met daaraan ondergeschikt'. De ondergeschikte functies staan ten dienste van de hoofdfunctie in de

48/381

bestemmingsplan Assendorp, Venestraat 20a/Derk Buismanstraat 23

bestemming. De bestemmingsomschrijving is niet alleen functioneel maar bevat ook inrichtingsaspecten. 2. Bouwregels: In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Bij woningen wordt een onderscheid gemaakt tussen 'hoofdgebouwen', 'bijbehorende bouwwerken' en 'overige bouwwerken'. Een 'bijbehorend bouwwerk' is een uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak'. Deze definitie is gelijk aan de definitie in het Besluit omgevingsrecht (Bor). Voor de andere functies geldt dat er meestal geen sprake is van 'bijbehorende bouwwerken'. Bij deze functies wordt dan alleen gebruik gemaakt van de begrippen 'gebouwen' en 'overige bouwwerken'. De maatvoering waaraan een (hoofd)gebouw, bijbehorend bouwwerk c.q. bouwwerk, geen gebouw zijnde, dient te voldoen wordt in deze regel opgenomen. De maximum goothoogte en maximum bouwhoogte worden in meters weergegeven. De hoogte van de gebouwen wordt op de kaart aangegeven, indien er geen uniforme hoogteregels voor de gehele bestemming van toepassing zijn. Dit wordt in de verbeelding op papier van het plan gedaan door middel van een symbool in de vorm van een rondje verdeeld in een matrix met 2 of 3 vlakken.

Linksboven staat bijvoorbeeld de maximum goothoogte in meters vermeld, rechtsboven de maximum bouwhoogte in meters en onderaan staat zo nodig het maximum bebouwingspercentage aangegeven. Het symbool is gekoppeld aan het bouwvlak, of indien er geen bouwvlak aanwezig is, aan het bestemmingsvlak. 3. Nadere eisen: Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder d, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat door burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen worden gesteld. Het betreft hier nadere eisen ten behoeve van bepaalde doorgaans kwalitatief omschreven criteria, zoals stedenbouwkundig beeld, woonsituatie, en verkeersveiligheid. De nadere eisenregeling biedt de mogelijkheid om in concrete situaties in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning sturend op te treden door het stellen van nadere eisen. De criteria zijn in de bepaling van nadere eisen zelf opgenomen. De procedure voor het stellen van nadere eisen is in deze bestemmingsregels omschreven in Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 7 Algemene procedureregels. 4. Afwijken van de bouwregels: Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat bij een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan kan worden afgeweken. In deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de bouwregels waarvan kan worden afgeweken.

Een afwijkingsmogelijkheid van de bouwregels wordt alleen opgenomen, indien dit noodzakelijk wordt geacht in verband met het gewenste beleid en het een afwijking of verduidelijking betreft van de algemene afwijkingsregels. De criteria zijn in de afwijkingsregel zelf opgenomen. De procedure voor het afwijken van de bouwregels is omschreven in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). 5. Specifieke gebruiksregels: In artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wabo wordt aangegeven dat het verboden is zonder omgevingsvergunning gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Ter verduidelijking worden in een aantal bestemmingen in de specifieke gebruiksregels specifieke vormen van gebruik met name uitgesloten. Dit zijn gebruiksvormen, waarvan het op voorhand gewenst is aan te geven dat deze in ieder geval niet zijn toegestaan. 6. Afwijken van de gebruiksregels: Bij specifieke gebruiksregels wordt in een aantal bestemmingen een daarop gerichte afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Bij zo'n specifieke afwijkingsbevoegdheid zijn ook hier de criteria opgenomen. Ook deze afwijkingsbevoegdheid is gebaseerd op artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro. 49/381

bestemmingsplan Assendorp, Venestraat 20a/Derk Buismanstraat 23

De procedure voor het afwijken van de gebruiksregels is omschreven in de Wabo. 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden: Door het opnemen van de eis voor een omgevingsvergunning overeenkomstig artikel 2.1, eerste lid onder b, van de Wabo, kunnen specifieke inrichtingsactiviteiten aan een omgevingsvergunning worden verbonden. Het betreft het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden. Het bouwen wordt niet aangemerkt als zo'n inrichtingsactiviteit. De eis voor een dergelijke omgevingsvergunning wordt opgenomen om extra bescherming aan een specifieke waarde van de bestemming te bieden, zoals de landschappelijke of cultuurhistorische waarde. De eis voor deze omgevingsvergunning wordt met de criteria voor vergunningverlening in de bestemmingsregel opgenomen. Dit betekent dat in die gevallen dat er gebouwd wordt, er niet ook nog een vergunning nodig is voor het uitvoeren van een werk, tenzij de (bouw)aanvraag ook ziet op het uitvoeren van werken (bijvoorbeeld het inrichten van een terrein met parkeerplaatsen). 8. Wijzigingsbevoegdheid: Het gaat hier om een specifieke op een bepaalde bestemming gerichte wijzigingsbevoegdheid als bedoel in artikel 3.6, eerste lid onder a, van de Wro.

Hierin wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om de betreffende bestemming op de aangegeven punten te wijzigen. Op het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid is de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure (Uov) van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. Hoofdstuk 3 Algemene regels: In de algemene regels zijn de volgende regels in onderstaande volgorde opgenomen: Artikel 4 Anti-dubbeltelregel;: Artikel 5 Algemene afwijkingsregels Artikel 6 Algemene wijzigingsregels; Artikel 7 Algemene procedureregels. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels: In dit laatste hoofdstuk komen de overgangsregels en de slotbepaling aan de orde.

4.2

Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen Hierin worden de in de regels gebruikte begrippen gedefinieerd. Ze zijn alfabetisch gerangschikt met uitzondering van de begrippen plan en bestemmingplan die als eerste zijn genoemd. Het doel van deze regels is om misverstanden of verschillen in interpretatie te voorkomen. Dit als aanvulling op de gevallen waarbij het woordenboek van Van Dale geen uitsluitsel geeft. Artikel 2 Wijze van meten Dit is de handleiding voor de manier van meten van diverse in het plan bepaalde maten.

4.3

Bestemmingsregels

Hierna wordt - voor zover nog nodig - een toelichting op een aantal artikelen van de bestemmingsregels gegeven: Wonen Deze bestemming is bedoeld voor de eengezinshuizen. Dit zijn gebouwen, welke één woning omvatten. Uitgangspunten: 50/381

bestemmingsplan Assendorp, Venestraat 20a/Derk Buismanstraat 23

Alle bestaande eengezinshuizen in het plangebied worden als zodanig bestemd. Binnen het bouwvlak mogen hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken worden gebouwd. Op het erf binnen deze bestemming, dat buiten het bouwvlak is gelegen, mogen bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken worden gebouwd, maar geen zelfstandige hoofdgebouwen, waarvan situering niet ondenkbaar wordt bij het toestaan van grotere oppervlakten. Halve meters bij hoogtebepalingen worden in het kader van de deregulering afgerond naar boven. Bij de bepaling van de voorzijde wordt gekeken waar de naar de weg toegekeerde grens van een bouwvlak en de naar de weg toegekeerde grens van de gevel van een hoofdgebouw is gelegen. Hierbij is de zijde van de hoofdtoegang van het hoofdgebouw bepalend. Zo nodig kunnen nadere eisen worden gesteld aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, zodat bij het ontwikkelen van ongewenste situaties nog kan worden ingegrepen. De huidige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis, die groter zijn dan de standaardregeling worden als afwijkend gebruik toegestaan. Beroep aan huis: Volgens vaste jurisprudentie moet binnen een woonbestemming ook een aan huis verbonden beroep worden toegelaten.

Uit de jurisprudentie kan als enige ruimtelijk relevant criterium worden afgeleid het hebben van 'een ruimtelijke uitwerking of uitstraling, die in overeenstemming is met de woonfunctie van het betrokken perceel'. Er is in dit plan een regeling opgenomen voor het gebruik van een deel van een woning voor een aan huis verbonden beroep, zoals in de gemeente Zwolle bij deze bestemming gebruikelijk is. De beperking van het ruimtebeslag van de woning met inbegrip van de bijgebouwen tot 30% van het vloeroppervlak van de woning (met een absoluut maximum van 50 m²) dient om het verlies of de bovenmatige aantasting van de woonfunctie of van het woonkarakter tegen te gaan. Op deze wijze wordt tevens voorkomen dat de verkeersaantrekkende werking te groot gaat worden. Het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden voor de uitoefening van een beroep of bedrijf, hoe gering ook van omvang, is zonder meer als strijdig met de woonbestemming aan te merken. In de begrippen is een definitie opgenomen over wat onder een aan huis verbonden beroep moet worden verstaan. Het gaat om een dienstverlenend beroep. De definitie van beroep aan huis is gelijk aan de landelijk gehanteerde standaarddefinitie. Indien er personeel in dienst wordt genomen kan er eerder sprake zijn van een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die niet met de woonfunctie in overeenstemming is.

Overige bouwwerken: Bij de regeling van deze bouwwerken is geen verschil gemaakt tussen verschillende soorten bouwwerken. Elk bouwwerk dat functioneel past in de bestemming kan worden toegelaten. Volstaan is met algemene bepalingen omtrent de maximum hoogte. Daarbij is voor erf- of perceelafscheidingen aansluiting gezocht bij het criterium voor vergunningvrij bouwen van het Bor en voor de afwijking bij het criterium van de Bouwverordening. Erf- of perceelafscheidingen die hiervan afwijken als gevolg van de uitkomst van participatie, zoals aangegeven in paragraaf 5.2.1 zijn met een aanduiding opgenomen op de plankaart.

4.4

Algemene regels

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een perceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, indien anderszins in voldoende ruimte kan worden voorzien. Ten slotte kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken in bijzondere

51/381

bestemmingsplan Assendorp, Venestraat 20a/Derk Buismanstraat 23

omstandigheden, onder andere op basis van criteria van de “Regeling Parkeernormen 2016”. Artikel 5 Algemene afwijkingsregels In deze regels is als eerste de op grond van vaste jurisprudentie vereiste algemene afwijking in de vorm van de zogenaamde 'toverformule' opgenomen. Bij een omgevingsvergunning moet van het gebruiksverbod worden afgeweken, indien strikte toepassing zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Daarnaast wordt in deze regels de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde in het bestemmingsplan geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn. Ten slotte zijn de criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels hier opgenomen. Artikel 6 Algemene wijzigingsregels Deze regel maakt het mogelijk de bestemmingen 'Wonen' onder in deze regel omschreven voorwaarden zodanig te wijzigen dat de situering en de vorm van de in het plan aangegeven bouwvlakken met bijbehorende tuinen, erven, wegen en groenvoorzieningen worden gewijzigd dan wel nieuwe bouwvlakken met bijbehorende tuinen, erven, wegen en groenvoorzieningen worden aangegeven.

Artikel 7 Algemene procedureregels Hierin wordt de standaardprocedure bij Zwolse bestemmingsplannen voor de voorbereiding van een besluit tot het stellen van een nadere eis beschreven.

4.5

Overgangs- en slotregels

Artikel 9 Overgangsrecht Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voorgeschreven. Tevens is een hardheidsclausule opgenomen in de vorm van persoonsgebonden overgangsrecht op de wijze zoals door de regering bij de totstandkoming van het Bro werd aanbevolen. Artikel 10 Slotregel Als laatste wordt de slotregel opgenomen. Deze regel bevat zowel de aanhalingstitel van het plan, de aanhalingstitel van de regels van het plan als de vaststellingsregel van het plan.

4.6

Handboek

Dit bestemmingsplan is vervaardigd conform de richtlijnen van het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 21.

52/381

bestemmingsplan Assendorp, Venestraat 20a/Derk Buismanstraat 23

Hoofdstuk 5 5.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

De gemeente is op grond van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening en artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening verplicht kosten van grondexploitatie te verhalen middels het vaststellen van een exploitatieplan indien een planologische maatregel een aangewezen bouwplan mogelijk maakt. Deze verplichting geldt niet als de kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd zijn middels een overeenkomst en er geen afspraken nodig zijn over een tijdvak, fasering en locatie-eisen. Met dit bestemmingsplan wordt een aangewezen bouwplan mogelijk gemaakt. Met initiatiefnemer wordt een overeenkomst gesloten waarin nadere afspraken worden gemaakt over het verplichte kostenverhaal. Alle kosten van grondexploitatie als ook de kosten voor eventuele planschade komen voor rekening van initiatiefnemer. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en geldt er geen verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan.

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1

Overleg met de buurt

De afgelopen maanden is uitgebreid gesproken met een groot aantal omwonenden en belanghebbenden van het plangebied. In plaats van een grootschalige informatiebijeenkomst is gekozen voor een persoonlijke benadering, namelijk individuele 'keukentafelgesprekken'. Op deze manier kon beter inzicht worden verworven in hoe mensen daadwerkelijk tegen het plan aankijken. Daarnaast is informatie gedeeld via de buurtapp en brieven. Deze aanpak heeft geleid tot vele inhoudelijke reacties, zowel positieve als negatieve aandachtspunten. De resultaten van deze participatie zijn gedocumenteerd in het participatiejournaal. De opbrengst uit de participatiemomenten is afgewogen en waar mogelijk verwerkt in de plannen. De participatie eindigt hier niet. Na vaststelling van het ontwerp bestemmingsplan blijft de omgeving betrokken en geïnformeerd. De initiatiefnemer blijft met direct omwonenden in gesprek om verder vorm te geven aan de gemaakte afspraken. Het gehele participatieverslag is te lezen in Bijlage 2 Participatiejournaal. Uitkomst participatie In de huidige situatie worden de tuinen van de naburige percelen begrensd door de hoge wand van de huidige bebouwing.De eigenaren van deze percelen zijn daardoor gewend aan een hoge erfafscheiding, welke zorgt voor een besloten en intieme sfeer.

Op grond van de huidige situatie en het verdwijnen van de hoge wand die voor deze sfeer zorgt, kunnen deze bewoners worden tegemoetgekomen door op de huidige bebouwingsgrens een hogere erfafscheiding dan gebruikelijk toe te staan. De huidige bouwhoogte van deze wanden is tussen de 4,60 en 5,20 meter. Om enige mate van de intieme sfeer en privacy van deze eigenaren te behouden is een tussenweg van een erfafscheiding van maximaal 3,60 meter een mogelijkheid. De afwijkende hoogte van de erfafscheiding kan hiermee worden gezien als een 'knipoog' naar de voormalige bebouwingsgrens van de fietsafhandelcentrale. Deze grens wordt voornamelijk vormgegeven door de bergingen van de woningen aan de Derk Buismanstraat die op de erfgrens met een bouwhoogte van maximaal 3,60 meter kunnen worden uitgevoerd met een lessenaarskap, waardoor de goothoogte aan de zijde van de nieuwe woningen aan de Derk Buismanstraat uitkomt op maximaal 3,00 meter. De grens van de bestaande woning aan de Venestraat wordt dan uitgevoerd met een groene erfafscheiding van maximaal 3,60 meter met bijvoorbeeld een stalen gaashekwerk met klimbeplanting. Deze oplossing geldt enkel voor de erfgrens zoals in de bestemmingsplantekening is aangegeven op basis

53/381

bestemmingsplan Assendorp, Venestraat 20a/Derk Buismanstraat 23

van de beschreven situatie. 5.2.2

Uitkomsten overleg

Vooroverleg Het plan is niet aangeboden in het kader van het vooroverleg. In het kader van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan worden de vooroverleginstanties geïnformeerd. Er is wel ambtelijk overleg geweest met de Veiligheidsregio. Dit advies is op 26 oktober uitgebracht. De Veiligheidsregio adviseert om afsluitbare ventilatie op te nemen als voorwaarde en om de gevels en het dak van de woningen brandwerend uit te laten voeren met een brandwerendheid van 30 minuten van buiten naar binnen. Dit betreffen geen onderdelen die geborgd behoren te worden in het bestemmingsplan, maar een onderdeel dat uitgewerkt kan worden in de bouwaanvraag. Daarnaast wordt geadviseerd om de bewoners voor te lichten over de risico's die ze lopen en wat ze bij een eventueel incident zelf kunnen doen (risicocommunicatie). Dit advies is opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan.

54/381

bestemmingsplan Assendorp, Venestraat 20a/Derk Buismanstraat 23

BIJLAGEN BIJ DE T OELICHT ING

55/381

bestemmingsplan Assendorp, Venestraat 20a/Derk Buismanstraat 23

Bijlage 1 Stedebouwkundige schets

56/381

bestemmingsplan Assendorp, Venestraat 20a/Derk Buismanstraat 23

Bijlage 2 Participatiejournaal

60/381

AFAC Locatie Participatiejournaal

Zwolle, november 2023

1

Voorwoord De ontwikkeling van deze locatie heeft een zekere geschiedenis. In het verleden was er al een andere ontwikkelaar betrokken bij dit project, met het plan om hier 24 kleine appartementen te realiseren. Dit stuitte echter op bezwaren uit de buurt. Toen wij zijn gestart met de ontwikkeling, hebben we ons uiterste best gedaan om goed te luisteren naar de bezwaren die destijds werden geuit tegen het bouwplan. Vervolgens hebben we een nieuw plan opgesteld wat zoveel mogelijk rekening houdt met de bezwaren van destijds. De afgelopen maanden hebben we uitgebreid gesproken met een groot aantal omwonenden en belanghebbenden van onze locatie. In plaats van een grootschalige informatiebijeenkomst hebben we gekozen voor een persoonlijke benadering, namelijk individuele 'keukentafelgesprekken'. Op deze manier konden we beter inzicht krijgen in hoe mensen daadwerkelijk tegen het plan aankijken. Daarnaast hebben we informatie gedeeld via de buurtapp en brieven. Deze aanpak heeft geleid tot vele inhoudelijke reacties, zowel positieve als aandachtspunten. De resultaten van deze participatie zijn gedocumenteerd in dit participatiejournaal. In dit journaal zijn de participatie momenten opgenomen die de afgelopen maanden hebben plaatsgevonden. Namen en persoonsgegevens van betrokkenen zijn geanonimiseerd in dit journaal door namen te vervangen door @@.

De opbrengst uit de participatiemomenten is afgewogen en waar mogelijk verwerkt in de plannen. De participatie eindigt hier niet. Na vaststelling van het ontwerp bestemmingsplan zullen we de omgeving blijven betrekken en informeren. In het bijzonder blijven wij met direct omwonenden in gesprek om verder vorm te geven aan de gemaakte afspraken.

Urban Innovators, Zwolle, november 2023

2

Inhoudsopgave

Voorwoord

2

Inhoudsopgave

3

Resultaten

4

Gespreksverslag Vrienden van de Stadskern

6

Gespreksverslag Derk Buismanstraat 21

8

Gespreksverslag Derk Buismanstraat 24

9

Gespreksverslag Venestraat 18

10

Gespreksverslag Venestraat 20

11

Gespreksverslag Venestraat 20 (vervolg)

14

Gespreksverslag Venestraat 21

16

Gespreksverslag Venestraat 23

18

Gespreksverslag Venestraat 25

20

Gespreksverslag Venestraat 25A

23

Gespreksverslag Venestraat 25B

23

Gespreksverslag Venestraat 27A

24

Overzicht reacties en toelichting

24

3

Resultaten De opbrengst uit de participatiemomenten is zorgvuldig bekeken, met elkaar vergeleken en vervolgens afgewogen Het overzicht met de verzamelde reacties uit alle gesprekken en schriftelijke reacties betrokken omwonenden en stakeholders, vindt u achteraan dit participatiejournaal.

4

Vervolg Met alle gesprekken en andere communicatiemiddelen werken we niet alleen aan een zorgvuldige participatie, maar maken we ook het project zichtbaar. Voor stakeholders, bewoners, gebruikers en een ieder die vragen of ideeën heeft, willen we graag toegankelijk zijn. Zowel in de planfase maar zeer zeker ook in de uitvoeringsfase. Met alle contacten die de afgelopen maanden gelegd zijn, is hier een begin mee gemaakt. Deze basis zullen we in het vervolg verder uitbreiden. Het overzicht met de verzamelde reacties uit alle gesprekken, schriftelijke reacties en bijeenkomsten met betrokken stakeholders en de toelichting vanuit Urban Innovators, vindt u achteraan dit participatiejournaal.

5

Gespreksverslag Vrienden van de Stadskern

Onderwerp

: Toelichting planinitiatief AFAC locatie

Datum Aanwezig

: 31 oktober 2023 : @@ (Vrienden van de Stadskern), @@ (Urban Innovators), @@ (Sitec Architecten)

Introductie ● De Vrienden van de Stadskern willen het historische karakter van het beschermde stadsgezicht van Zwolle beschermen en versterken. Daarnaast bemoeien zij zich gevraagd en ongevraagd met de planologische, architectonische en cultureel historische zaken die zich in de stad afspelen. Bestuursleden die aanwezig waren bij dit gesprek, zitten beiden in het bestuur van de vereniging. ●

Urban Innovators is als projectontwikkelaar actief in Zwolle en heeft een koopovereenkomst gesloten met de huidige eigenaars voor de aankoop van de AFAC locatie.

Notities Als (mede)buurtbewoner had Urban Innovators in het verleden gehoord over de plannen van de vorige initiatiefnemer. Toen deze partij zich terugtrok, heeft Urban Innovators een plan gemaakt wat in zijn beleving beter aansluit bij de omgeving. Namelijk een zestal grondgebonden woningen waarvan drie aan de Venestraat en drie aan de Derk Buismanstraat. De stedenbouwkundige opzet en architectuur sluit aan op de omliggende bebouwing en sfeer in de straat. Het Voorlopig Ontwerp is toegelicht met een presentatie door de architect. Naar aanleiding van de presentatie en het overleg zijn de volgende opmerkingen gemaakt: ● ●

Positieve ontwikkeling. Fijn dat het geen appartementen meer zijn maar woningen. Het is een charmant plan wat mooi aansluit op de omgeving.

● ●

Het zit zorgvuldig in elkaar met goede overgangen, details en materialen. Kunnen zien dat er met plezier aan gewerkt is.

●

Worden graag op de hoogte gehouden van de voortgang.

Vervolgafspraken ● De twee aanwezige bestuursleden koppelen het gesprek terug aan de overige ●

bestuursleden. Zodra het plan verder is uitgewerkt zullen de Vrienden van de Stadskern worden geïnformeerd. 6

Toevoeging op het verslag We zijn blij dat er een ander plan ligt dan het voorgaande dat uitging van kleine appartementen. Nu komen er beter passende grondgebonden woningen in een gevarieerde opzet. Hierover zijn we, net als de buurt dat zal zijn, zeker positief. Echter door de variatie in zichzelf, ook in vorm en kleur, zijn er wel grote contrasten in beeld. Dit zou beter wat rustiger kunnen bv door de gevels in 1 kleur te kiezen.

7

Gespreksverslag Derk Buismanstraat 21

Onderwerp

: Toelichting planinitiatief AFAC locatie

Datum Aanwezig

: 17 oktober 2023 : @@ (bewoner Derk Buismanstraat 21), @@ (Urban Innovators)

Introductie ● Bewoner woont al jaren met plezier aan de Derk Buismanstraat. ●

Urban Innovators is als projectontwikkelaar actief in Zwolle en heeft een koopovereenkomst gesloten met de huidige eigenaars voor de aankoop van de AFAC locatie.

Notities Als (mede)buurtbewoner had Urban Innovators in het verleden gehoord over de plannen van de vorige initiatiefnemer. Toen deze partij zich terugtrok, heeft Urban Innovators een plan gemaakt wat in zijn beleving beter aansluit bij de omgeving. Namelijk een zestal grondgebonden woningen waarvan drie aan de Venestraat en drie aan de Derk Buismanstraat. De stedenbouwkundige opzet en architectuur sluit aan op de omliggende bebouwing en sfeer in de straat. Het Voorlopig Ontwerp is toegelicht met een presentatie. Hierin is uitgelegd wat de plannen inhouden. Hierbij wordt in het bijzonder stilgestaan bij het programma, de voorgestelde erfafscheiding, de herinrichting van de aangrenzende openbare ruimte, de architectuur en duurzaamheid (gevelgroen, groene daken, waterberging etc.). Qua erfafscheiding stelt Urban Innovators een hoge haag met hekwerk voor. Naar aanleiding van de presentatie en het overleg zijn de volgende opmerkingen gemaakt: ● ●

Positieve ontwikkeling. Passend ontwerp en programma.

● ●

Fijn dat er groen bijkomt. Vraagt aandacht voor privacy en geluid.

● ●

Denkt na over de voorgestelde erfafscheiding. Wordt graag op de hoogte gehouden van de voortgang.

Vervolgafspraken ● ●

Zodra het plan verder is uitgewerkt zal de bewoner worden geïnformeerd. Bewoner laat weten waar haar voorkeur naar uitgaat qua erfafscheiding. 8

Gespreksverslag Derk Buismanstraat 24

Onderwerp

: Toelichting planinitiatief AFAC locatie

Datum Aanwezig

: 25 oktober 2023 : @@ (bewoner Derk Buismanstraat 24), @@ (Urban Innovators)

Introductie ● ●

Bewoner woont al geruime tijd met plezier aan de Derk Buismanstraat. Urban Innovators is als projectontwikkelaar actief in Zwolle en heeft een koopovereenkomst gesloten met de huidige eigenaars voor de aankoop van de AFAC locatie.

Notities Als (mede)buurtbewoner had Urban Innovators in het verleden gehoord over de plannen van de vorige initiatiefnemer. Toen deze partij zich terugtrok heeft Urban Innovators een plan gemaakt wat in zijn beleving beter aansluit bij de omgeving. Namelijk een zestal grondgebonden woningen waarvan drie aan de Venestraat en drie aan de Derk Buismanstraat. De stedenbouwkundige opzet en architectuur sluit aan op de omliggende bebouwing en sfeer in de straat. Het Voorlopig Ontwerp is toegelicht met een presentatie. Hierin is uitgelegd wat de plannen inhouden. Hierbij wordt in het bijzonder stilgestaan bij het programma, de planning, de herinrichting van de aangrenzende openbare ruimte, de architectuur en duurzaamheid (gevelgroen, groene daken, waterberging etc.). Naar aanleiding van de presentatie en het overleg zijn de volgende opmerkingen gemaakt: ●

Positieve ontwikkeling.

● ●

Ontwerp past mooi in de straat. Fijn dat er extra groen wordt toegevoegd in de straat.

●

Wordt graag op de hoogte gehouden van de voortgang.

Vervolgafspraken ● Zodra het plan verder is uitgewerkt, zal Bewoner verder worden geïnformeerd.

9

Gespreksverslag Venestraat 18

Onderwerp

: Toelichting planinitiatief AFAC locatie

Datum Aanwezig

: 26 oktober 2023 : @@ (bewoners Venestraat 18), @@ (Urban Innovators)

Introductie ●

Bewoners wonen al vele jaren met plezier aan de Venestraat en hebben momenteel hun woning te koop staan.

●

Urban Innovators is als projectontwikkelaar actief in Zwolle en heeft een koopovereenkomst gesloten met de huidige eigenaars voor de aankoop van de AFAC locatie.

Notities Als (mede)buurtbewoner had Urban Innovators in het verleden gehoord over de plannen van de vorige initiatiefnemer. Toen deze partij zich terugtrok, heeft Urban Innovators een plan gemaakt wat in zijn beleving beter aansluit bij de omgeving. Namelijk een zestal grondgebonden woningen waarvan drie aan de Venestraat en drie aan de Derk Buismanstraat. De stedenbouwkundige opzet en architectuur sluit aan op de omliggende bebouwing en sfeer in de straat. Het Voorlopig Ontwerp is toegelicht met een presentatie. Hierin is uitgelegd wat de plannen inhouden. Hierbij wordt in het bijzonder stilgestaan bij het programma, de planning, de voorgestelde erfafscheiding, de herinrichting van de aangrenzende openbare ruimte, de architectuur en duurzaamheid (gevelgroen, groene daken, waterberging etc.). Qua erfafscheiding stelt Urban Innovators een hoge haag met hekwerk voor, maar staat ook open voor andere erfafscheidingen. Naar aanleiding van de presentatie en het overleg zijn de volgende opmerkingen gemaakt: ● ●

Positieve ontwikkeling. Mooie architectuur en prettig programma. Denken na over de voorgestelde erfafscheiding en overleggen met de buren van

●

Venestraat 20 waar hun voorkeur naar uitgaat. Wordt graag op de hoogte gehouden van de plan voortgang.

Vervolgafspraken ●

●

Bewoners overleggen met hun buren van Venestraat 20 om samen te bepalen naar wat voor type erfafscheiding hun voorkeur uitgaat. Er is overigens voldoende tijd om hier een besluit over te nemen. Zodra het plan verder is uitgewerkt zullen bewoners worden geïnformeerd. 10

Gespreksverslag Venestraat 20

Onderwerp

: Toelichting planinitiatief AFAC locatie

Datum Aanwezig

: 16 en 30 oktober 2023 : @@ (bewoners Venestraat 20), @@ (Urban Innovators)

Introductie  

Bewoners wonen al vele jaren met plezier aan de Venestraat. Urban Innovators is als projectontwikkelaar actief in Zwolle en heeft een koopovereenkomst gesloten met de huidige eigenaars voor de aankoop van de AFAC locatie.

Notities Als (mede)buurtbewoner had Urban Innovators in het verleden gehoord over de plannen van de vorige initiatiefnemer. Toen deze partij zich terugtrok heeft Urban Innovators een plan gemaakt wat in zijn beleving beter aansluit bij de omgeving. Namelijk een zestal grondgebonden woningen waarvan drie aan de Venestraat en drie aan de Derk Buismanstraat. De stedenbouwkundige opzet en architectuur sluit aan op de omliggende bebouwing en sfeer in de straat. Het Voorlopig Ontwerp is toegelicht met een presentatie. Hierin is uitgelegd wat de plannen inhouden. Hierbij wordt in het bijzonder stilgestaan bij het programma, de planning, de voorgestelde erfafscheiding, de herinrichting van de aangrenzende openbare ruimte, de architectuur en duurzaamheid (gevelgroen, groene daken, waterberging etc.). Qua erfafscheiding stelt Urban Innovators een hoge haag met hekwerk voor maar staat ook open voor andere erfafscheidingen. Naar aanleiding van de presentatie en het overleg zijn de volgende opmerkingen gemaakt: Algemeen ● ●

Positieve ontwikkeling. Mooie architectuur en passend programma. Hoelang duurt de uitvoering en hoe kan de overlast tijdens de bouw worden geminimaliseerd? Antwoord: de uitvoering duurt naar verwachting ruim een jaar. Zodra de aannemer is geselecteerd zal een gedetailleerd uitvoeringsplan worden gemaakt met als doel om zo min mogelijk overlast te veroorzaken. Dit uitvoeringsplan zal met omwonenden worden besproken.

●

●

De extra parkeerplaats die aan de Derk Buismanstraat wordt gerealiseerd, kan dit een speciale plek worden voor een deelauto? Hier is in de buurt behoefte aan. Antwoord: goed idee wat zal worden besproken met de gemeente. Welke hoogte is de bovenkant van de bebouwing in vergelijking tot de bestaande bebouwing aan de overzijde? Is dat de dakgoot van het schuine gedeelte of het 11

hoogste punt van de dakgoot bij het rechtse gedeelte? Antwoord: dezelfde hoogte als het rechtse gedeelte. ●

We worden graag op de hoogte gehouden van de voortgang.

Erfafscheiding ● Denken na over de voorgestelde erfafscheiding en overleggen met de buren van ●

Venestraat 18 waar hun voorkeur naar uitgaat. De wens is om deze zo hoog mogelijk te maken zodat er zo veel mogelijk privacy blijft bestaan in de nieuwe situatie. Antwoord: we gaan onderzoeken hoe we zo goed mogelijk tegemoet kunnen komen aan deze wens.

●

Zoals de erfafscheiding op tekening staat, hoe breed is dit en tot waar loopt de kadastrale grens? Antwoord: dit zullen wij inzichtelijk maken.

●

Voorgesteld wordt om de erfafscheiding aan zijkant op de erfgrens te leggen zodat beide partijen inspraak houden. Hier komt bewoner op terug.

●

We denken met elkaar na over een erfafscheiding die de gewenste hoogte en uitstraling heeft. De bewoner vraagt of de bestaande wand kan blijven staan. Urban Innovators geeft aan dat dit technisch en financieel niet haalbaar is.

Terras(je) voorzijde ● Wil geen dakterras bij de aangrenzende nieuw te bouwen woning aan de ●

achterzijde ivm privacy balkon. Antwoord: hier komt ook geen dakterras. Hoe kan worden voorkomen dat het sedumdak gebruikt kan worden als terras? Antwoord: het kleine terras aan de voorzijde wordt afgescheiden middels een 2,80m hoge glazen wand.

●

Wat is het hoogteverschil tussen ons zijraam en het terrasje aan de voorzijde? Antwoord: ongeveer 3 meter. Horizontaal is de afstand circa 60cm.

● ●

Hoe groot wordt het terras aan de voorzijde? Antwoord: 3m2. Wat is het effect van het terrasje aan de voorzijde op geluid? Antwoord: daar het een klein terrasje op de slaapverdieping is van maar 3m2 is dit hooguit een plek om een boek te lezen en niet om met meerdere mensen te zijn. De verwachting is dat dit geen geluidsoverlast zal veroorzaken.

Zijgevel ● Wat is de impact op lichtinval en uitzicht van de slaapkamers op de bovenste ●

verdieping? Antwoord: dit wordt uitgezocht. Zijgevel nieuwbouw heeft geen ramen en kan indien gewenst in groen uitgevoerd

●

worden. Wordt er gedacht aan geluidsisolatie bij het bouwen van de woningen? Antwoord: de woningen zullen voldoen aan het geldende bouwbesluit wat veel strenger is dan

12

de geluidsisolatienormen van de bestaande woningen. De opbouw van de wand wordt: bestaande wand, spouwisolatie, dragende wand nieuwbouw. Waterberging ●

●

Vroeger liep er een sloot in de achtertuin. Heeft dit invloed op de bouw? Antwoord: naar alle waarschijnlijkheid niet daar er niet op die plek wordt gebouwd maar in het vervolgstadium zal de bodemgesteldheid worden onderzocht. Hoe wordt water opgevangen? Kan er gebruik worden gemaakt van regentonnen en het hergebruik van regenwater? Al het groen is welkom. Antwoord: we zullen voldoen aan de geldende regelgeving met betrekking tot waterberging. Dit houdt in dat er onder andere infiltratiekratten gebruikt zullen worden. Ook willen we zoveel mogelijk waterdoorlatende tegels gebruiken in zowel de achtertuinen als het achterpad. We zullen onderzoeken op wat voor wijze regenwater hergebruikt zal kunnen worden.

Achtergevel ●

Hoe ziet de achtergevel eruit bij het sedumdak op de eerste verdieping? Hoe voorkom je dat daar toch mensen gaan zitten? Antwoord: een impressie van de achtergevel zal worden gedeeld. Er worden geen toegangsdeuren gemaakt dus mensen kunnen niet op het sedumdak komen.

●

Wat is het hoogteverschil tussen het sedumdak en het bestaande balkon? Wat is het tussenmuurtje op tekening? Antwoord: ongeveer 1.6m. Het tussenmuurtje is het bestaande zijmuurtje van het balkon wat blijft zitten. Het eerder getekende extra wandje was een omissie in het

●

3D model. Welke mogelijkheden zien jullie om de verdieping door te laten lopen tegen ons balkon? Antwoord: dit zullen wij onderzoeken.

Vervolgafspraken ● Bewoners laten overleggen met hun buren van Venestraat 20 om samen te bepalen naar wat voor type erfafscheiding hun voorkeur uitgaat. Er is overigens voldoende tijd om hier een besluit over te nemen. ● ●

Urban Innovators levert resultaten eerder genoemde onderzoeken/impressies aan. Zodra het plan verder is uitgewerkt zullen de bewoners worden geïnformeerd.

13

Gespreksverslag Venestraat 20 (vervolg)

Onderwerp

: Toelichting planinitiatief AFAC locatie

Datum Aanwezig

: 9 november 2023 : @@ (bewoners Venestraat 20), @@ (Urban Innovators)

Notities Naar aanleiding van het vorige overleg is een aantal onderwerpen verder verdiept. Urban Innovators licht aan de hand van impressies een en ander toe. Om inkijk in de achtertuin en op het balkon van de bewoners te voorkomen wordt een aantal maatregelen genomen. De afspraken staan per thema benoemd. Erfafscheiding ●

●

Achterzijde. Voorstel om bergingen van 3.60m te maken is akkoord. Hier tegenaan zal bij de bouw een rek worden gemonteerd voor een klimplant. Onderhoud van de klimplant ligt bij bewoners. Zijkant. De erfafscheiding aan de zijkant komt op de erfgrens te liggen zodat de bewoners nu en in de toekomst zeggenschap houden. Het voorstel om hier een hekwerk met een klimmer te maken is akkoord. Deze erfafscheiding wordt zo vroeg mogelijk aangelegd zodat deze bij oplevering van de nieuwe woning zo dicht mogelijk is begroeid.

●

Bewoner stemt het voorstel voor de erfafscheiding met de buren af van Venestraat 18.

Terrasje voorzijde ●

Er wordt in de verkoopdocumentatie opgenomen dat de nieuwe bewoners niet zonder toestemming de wand van bewoners mogen gebruiken om iets aan op te hangen. Daarnaast zal de nieuwe bewoner toegang moeten verschaffen aan de schilder van bewoners voor het onderhoud van de daklijst die boven het terrasje hangt.

Achtergevel ● Om inkijk te voorkomen in de achtertuin van bewoners wordt de grote glazen achterpui van de bovenste verdieping van de linker woning aan de Derk Buismanstraat vervangen door melkglas of ander niet doorzichtig materiaal.

14

Om inkijk te voorkomen in de achtertuin van de bewoners wordt de erfafscheiding van het dakterras in melkglas uitgevoerd.

Overige ● ●

Bewoners zijn blij met de warmte-isolatie tussen hun wand en de nieuwbouw. Bewoners zijn mogelijk van plan om een warmtepomp aan te leggen voor hun woning. Zodra de aannemer en de installateur van het project bekend zijn zullen we onderzoeken wat hier de meest logische plek voor is met zo min mogelijk overlast

●

voor de nieuwe bewoners. Om geluidsweerkaatsing te voorkomen worden groene erfafscheidingen gebruikt

●

in de achtertuinen van de bewoners. Bewoner adviseert om bij de entree portieken verlichting met een bewegingsmelder toe te passen i.v.m. veiligheid.

Vervolgafspraken ● Bewoners overleggen met hun buren van Venestraat 18 het voorstel voor ●

erfafscheidingen aan de achterzijde (bergingen van 3.60m met een klimmer). Urban Innovators stuurt de plattegronden van de nieuwbouw met de

●

verdiepingshoogtes. Ook wordt een impressie van de achtergevel van de woningen aan Derk Buismanstraat gedeeld incl. de hoogtes.

15

Gespreksverslag Venestraat 21

Onderwerp

: Toelichting planinitiatief AFAC locatie

Datum Aanwezig

: 18 oktober 2023 : @@ (bewoners Venestraat 21), @@ (Urban Innovators)

Introductie ●

Bewoner woont al vele jaren met plezier aan de Venestraat 21 waar zij ook kantoor houdt voor haar interieurontwerp bureau.

●

Urban Innovators is als projectontwikkelaar actief in Zwolle en heeft een koopovereenkomst gesloten met dehuidige eigenaars voor de aankoop van de AFAC locatie.

Notities Als (mede)buurtbewoner had Urban Innovators in het verleden gehoord over de plannen van de vorige initiatiefnemer. Toen deze partij zich terugtrok, heeft Urban Innovators een plan gemaakt wat in zijn beleving beter aansluit bij de omgeving. Namelijk een zestal grondgebonden woningen waarvan drie aan de Venestraat en drie aan de Derk Buismanstraat. De stedenbouwkundige opzet en architectuur sluit aan op de omliggende bebouwing en sfeer in de straat. Het Voorlopig Ontwerp is toegelicht met een presentatie. Hierin is uitgelegd wat de plannen inhouden. Hierbij wordt in het bijzonder stilgestaan bij het programma, de herinrichting van de aangrenzende openbare ruimte, de architectuur en duurzaamheid (gevelgroen, groene daken, waterberging etc.). Naar aanleiding van de presentatie en het overleg zijn de volgende opmerkingen gemaakt: ● ●

Aantrekkelijke gevelcompositie. Goed gebalanceerd plan waarbij goed nagedacht is over aansluitingen met de

●

buren. Programmatisch passend in de buurt.

●

Graag wordt bewoner op de hoogte gehouden van de verdere uitwerking van het plan.

Vervolgafspraken Zodra het plan verder is uitgewerkt, zal de bewoner worden geïnformeerd.

16

Toevoeging op het verslag Ik mis in het verslag dat ik de bovenste bouwlaag fors vind. De Venestraat loopt in een curve, en het dak van het bestaande bouwblok loopt schuin naar achter dus ik heb aangegeven dat ik benieuwd bent hoe dat er uit zou zien in een impressie en hoe je dat ervaart in werkelijkheid. Dus ik zou daar aandacht aangeven tijdens de verdere uitwerking van het ontwerp Als overbuur heeft het natuurlijk gevolgen voor mijn uitzicht maar ik ben blij dat er 3 herenhuizen komen, met architectonische kwaliteit en hoogwaardig materiaalgebruik. Over de aansluitingen met de aangrenzende bebouwing heb ik geen waardeoordeel. Naar aanleiding van bovenstaande opmerkingen heeft de architect op 10-11-2023 het plan met alle overwegingen toegelicht. De bewoner geeft aan dat het inhoudelijke gesprek was gelukt en dat ze geen opmerkingen meer heeft t.a.v. het ontwerp. Overige reacties doet ze in overleg met haar buren.

17

Gespreksverslag Venestraat 23

Onderwerp

: Toelichting planinitiatief AFAC locatie

Datum Aanwezig

: 16 oktober 2023 en 8 november 2023 : @@ (bewoners Venestraat 23), @@ (Urban Innovators)

Introductie ● ●

Bewoners wonen al vele jaren met plezier aan de Venestraat. Urban Innovators is als projectontwikkelaar actief in Zwolle en heeft een koopovereenkomst gesloten met de huidige eigenaars voor de aankoop van de AFAC locatie.

Notities Als (mede)buurtbewoner had Urban Innovators in het verleden gehoord over de plannen van de vorige initiatiefnemer. Toen deze partij zich terugtrok, heeft Urban Innovators een plan gemaakt wat in zijn beleving beter aansluit bij de omgeving. Namelijk een zestal grondgebonden woningen waarvan drie aan de Venestraat en drie aan de Derk Buismanstraat. De stedenbouwkundige opzet en architectuur sluit aan op de omliggende bebouwing en sfeer in de straat. Het Voorlopig Ontwerp is toegelicht met een presentatie. Hierin is uitgelegd wat de plannen inhouden. Hierbij wordt in het bijzonder stilgestaan bij het programma, de herinrichting van de aangrenzende openbare ruimte, de architectuur en duurzaamheid (gevelgroen, groene daken, waterberging etc.). Naar aanleiding van de presentatie en het overleg zijn de volgende opmerkingen gemaakt:

● ●

Positieve ontwikkeling. Fijn dat het geen appartementen meer zijn maar woningen. Vinden het heel vervelend dat ze lichtinval en zon verliezen. Tijdens het tweede gesprek is aan de hand van een schaduwstudie duidelijk geworden dat dit met name in het voor- en najaar tussen 8 en 10u speelt. Er zat nog een omissie in de

●

bezonningsstudie die nog wordt aangepast. Stelt voor om naar drie woonlagen te gaan in plaats van vier omdat ze de woningen te hoog vinden.

●

Stelt voor om de daklijn van het brede blok naast de locatie te volgen.

Toegelichte reactie architect op deze voorstellen tijdens tweede overleg: Omdat de woningen een statig voorkomen moeten hebben en ook voldoende volume moeten hebben om qua karakter bij de statige huizen van de Venestraat te passen, hebben we de hoogte van de overzijde als maximale hoogte gebruikt. Dit karakter en ook 18

typologie kan niet in drie lagen, ook omdat de huidige verdiepingshoogte minder zijn dan de vier meter verdiepingen van de bestaande huizen: m.a.w. in de 12,2m bebouwingshoogte van de oneven nummers zijde waar drie verdiepingen in zitten, passen vier moderne verdiepingen. We hebben ervoor gekozen om aan beide zijde een tweelaagse bebouwing aan de gemeentelijke monumenten aan te sluiten en dan met een bebouwing met een eigen karakter en opbouw daartussen. Dit laat de gemeentelijke monumenten in hun eigen waarde, terwijl we wel nieuwe woningen toevoegen met een eigen karakter. Een drielaagse bebouwing met kap over de volle breedte doet geen recht aan de monumenten en laat de nieuwe woningen als een moderne voortzetting van het lange woonblok betekenisloos worden. ●

Worden graag op de hoogte gehouden van de voortgang.

Vervolgafspraken ● Na het eerste overleg willen bewoners het graag nog even laten bezinken en vullen ●

mogelijk later nog aan. Zodra het plan verder is uitgewerkt zullen de bewoners worden geïnformeerd.

●

Urban Innovators verstrekt aangepaste versie bezonningsstudie.

19

Gespreksverslag Venestraat 25

Onderwerp

: Toelichting planinitiatief AFAC locatie

Datum Aanwezig

: 31 oktober 2023 : @@ (bewoners Venestraat 25), @@ (Urban Innovators)

Introductie ●

●

Bewoners wonen al vele jaren met plezier aan de Venestraat en zijn de eerste bewoners van het pand sinds de transformatie van kinderdagverblijf naar woningen. Urban Innovators is als projectontwikkelaar actief in Zwolle en heeft een koopovereenkomst gesloten met de huidige eigenaars voor de aankoop van de AFAC locatie.

Notities Als (mede)buurtbewoner had Urban Innovators in het verleden gehoord over de plannen van de vorige initiatiefnemer. Toen deze partij zich terugtrok, heeft Urban Innovators een plan gemaakt wat in zijn beleving beter aansluit bij de omgeving. Namelijk een zestal grondgebonden woningen waarvan drie aan de Venestraat en drie aan de Derk Buismanstraat. De stedenbouwkundige opzet en architectuur sluit aan op de omliggende bebouwing en sfeer in de straat. Het Voorlopig Ontwerp is toegelicht met een presentatie. Hierin is uitgelegd wat de plannen inhouden. Hierbij wordt in het bijzonder stilgestaan bij het programma, de herinrichting van de aangrenzende openbare ruimte, de architectuur en duurzaamheid (gevelgroen, groene daken, waterberging etc.). Naar aanleiding van de presentatie en het overleg zijn de volgende opmerkingen gemaakt: ●

Mooi ontwerp wat aansluit op de architectuur van onze huizen.

● ●

Leuk dat er verspringen inzitten en het groene schuine dak. Geen blokkendozen. Mooie elementen uit de straat in de architectuur.

● ●

Snappen de oplossing van inpandig parkeren. Straatbeeld verbetert.

●

Minder inkijk omdat de ramen op de verdiepingen steeds smaller worden. Ook zorgt het programma (huizen ipv appartementen) dat er minder inkijk is.

●

Welke duurzaamheidsmaatregelen worden toegepast? Is er een regenwatercircuit mogelijk? Kunnen er zwaluw/vleermuis pannen stenen worden toegepast?

● ●

Is er een deelauto mogelijk op de nieuwe parkeerplaats? Minder zon/lichtinval. Consequenties op de woningwaarde?

●

Programma van de ontwikkeling erg positief. 20

●

Worden graag op de hoogte gehouden van de voortgang.

Vervolgafspraken ● Urban Innovators overlegt met de gemeente of de nieuwe parkeerplaats voor een ●

deelauto gebruikt kan worden. Urban Innovators vraagt een taxateur om aan te geven wat de invloed is van het

●

plan initiatief op hun woningwaarde. Urban Innovators staat open voor de suggesties om het plan nog duurzamer te

●

maken en zal dit verder onderzoeken. Zodra het plan verder is uitgewerkt zullen de bewoners verder worden geïnformeerd.

Update 10-11-2023 De taxateur stelt vast dat het voorgenomen bouwplan geen negatieve invloed heeft op de waarde van de tegenoverliggende woningen.

21

Gespreksverslag Venestraat 25A

Onderwerp

: Toelichting planinitiatief AFAC locatie

Datum Aanwezig

: 31 oktober 2023 : @@ (bewoners Venestraat 25A), @@ (Urban Innovators)

Introductie ● ●

Bewoner woont al vele jaren met plezier aan de Venestraat. Urban Innovators is als projectontwikkelaar actief in Zwolle en heeft een koopovereenkomst gesloten met de huidige eigenaars voor de aankoop van de AFAC locatie.

Notities Als (mede)buurtbewoner had Urban Innovators in het verleden gehoord over de plannen van de vorige initiatiefnemer. Toen deze partij zich terugtrok, heeft Urban Innovators een plan gemaakt wat in zijn beleving beter aansluit bij de omgeving. Namelijk een zestal grondgebonden woningen waarvan drie aan de Venestraat en drie aan de Derk Buismanstraat. De stedenbouwkundige opzet en architectuur sluit aan op de omliggende bebouwing en sfeer in de straat. Het Voorlopig Ontwerp is toegelicht met een presentatie. Hierin is uitgelegd wat de plannen inhouden. Hierbij wordt in het bijzonder stilgestaan bij het programma, de herinrichting van de aangrenzende openbare ruimte, de architectuur en duurzaamheid (gevelgroen, groene daken, waterberging etc.). Naar aanleiding van de presentatie en het overleg zijn de volgende opmerkingen gemaakt: ●

Aantrekkelijk ontwerp.

● ●

Programma positief. Verbetering van het straatbeeld.

●

Wordt graag op de hoogte gehouden van de voortgang.

●

Vervolgafspraken Zodra het plan verder is uitgewerkt zal de bewoner verder worden geïnformeerd.

22

Gespreksverslag Venestraat 25B

Onderwerp

: Toelichting planinitiatief AFAC locatie

Datum Aanwezig

: 25 oktober 2023 : @@ (bewoners Venestraat 25B), @@ (Urban Innovators)

Introductie ● ●

Bewoners wonen al vele jaren met plezier aan de Venestraat. Urban Innovators is als projectontwikkelaar actief in Zwolle en heeft een koopovereenkomst gesloten met de huidige eigenaars voor de aankoop van de AFAC locatie.

Notities Als (mede)buurtbewoner had Urban Innovators in het verleden gehoord over de plannen van de vorige initiatiefnemer. Toen deze partij zich terugtrok, heeft Urban Innovators een plan gemaakt wat in zijn beleving beter aansluit bij de omgeving. Namelijk een zestal grondgebonden woningen waarvan drie aan de Venestraat en drie aan de Derk Buismanstraat. De stedenbouwkundige opzet en architectuur sluit aan op de omliggende bebouwing en sfeer in de straat. Het Voorlopig Ontwerp is toegelicht met een presentatie. Hierin is uitgelegd wat de plannen inhouden. Hierbij wordt in het bijzonder stilgestaan bij het programma, de herinrichting van de aangrenzende openbare ruimte, de architectuur en duurzaamheid (gevelgroen, groene daken, waterberging etc.). Naar aanleiding van de presentatie en het overleg zijn de volgende opmerkingen gemaakt: ●

Positieve en aantrekkelijke ontwikkeling.

●

Bewoners vinden het huidige pand en gebruik door de AFAC niet passend in de buurt.

●

Worden graag op de hoogte gehouden van de voortgang.

Vervolgafspraken ● Zodra het plan verder is uitgewerkt, zullen de bewoners verder worden geïnformeerd.

23

Gespreksverslag Venestraat 27A

Onderwerp

: Toelichting planinitiatief AFAC locatie

Datum Aanwezig

: 25 oktober 2023 : @@ (bewoners Venestraat 27A), @@ (Urban Innovators)

Introductie ● ●

Bewoners wonen al geruime tijd met plezier aan de Venestraat. Urban Innovators is als projectontwikkelaar actief in Zwolle en heeft een koopovereenkomst gesloten met de huidige eigenaars voor de aankoop van de AFAC locatie.

Notities Als (mede)buurtbewoner had Urban Innovators in het verleden gehoord over de plannen van de vorige initiatiefnemer. Toen deze partij zich terugtrok, heeft Urban Innovators een plan gemaakt wat in zijn beleving beter aansluit bij de omgeving. Namelijk een zestal grondgebonden woningen waarvan drie aan de Venestraat en drie aan de Derk Buismanstraat. De stedenbouwkundige opzet en architectuur sluit aan op de omliggende bebouwing en sfeer in de straat. Het Voorlopig Ontwerp is toegelicht met een presentatie. Hierin is uitgelegd wat de plannen inhouden. Hierbij wordt in het bijzonder stilgestaan bij het programma, de herinrichting van de aangrenzende openbare ruimte, de architectuur en duurzaamheid (gevelgroen, groene daken, waterberging etc.). Naar aanleiding van de presentatie en het overleg zijn de volgende opmerkingen gemaakt: ●

Positieve en aantrekkelijke ontwikkeling maar hadden een maatschappelijk

●

programma ook niet erg gevonden. Hopen dat er niet te veel zicht ontstaat op hun dakterras. Gelukkig zijn het tuingerichte woningen en geen appartementen. De bewoner verwacht wel impact op het aandeel zichtbare lucht- en lichtinval op het terras. Het volgende blijkt uit de bezonningsstudie: het terras (en de woning) bevindt zich niet recht maar diagonaal tegenover de projectlocatie. Bij de huidige enkellaagse bebouwing zal er inderdaad meer zichtbare lucht zijn wanneer men in de richting van de projectlocatie kijkt. Uit de bezonningsstudie blijkt dat de bouwplannen geen invloed

●

hebben op de bezonning van het terras. Worden graag op de hoogte gehouden van de voortgang.

Vervolgafspraken Zodra het plan verder is uitgewerkt, zullen de bewoners verder worden geïnformeerd. 24

Overzicht reacties en toelichting Hier vindt u het overzicht met de geïnventariseerde reacties uit alle gesprekken en schriftelijke reacties.

nr

Reactie/Vraag

Stakeholder

Thema

Inhoudelijke toelichting

Toegelicht/ wordt verwerkt in plan uitwerking

1

Vraagt aandacht voor privacy en geluid.

DB 21

Privacy en

Er wordt zoveel mogelijk rekening

Verwerkt in

geluid

gehouden met privacy en geluid door de locatie van ramen, het toepassen

plan

van melkglas en het ontwerp van de erfafscheidingen. 2

Hoelang duurt de uitvoering en hoe kan de overlast tijdens de bouw worden

VS 20

Uitvoering

De uitvoering duurt naar verwachting

bouw

ruim een jaar.

geminimaliseerd?

Zodra de aannemer is geselecteerd zal een gedetailleerd uitvoeringsplan worden gemaakt met als doel om zo min mogelijk overlast te veroorzaken. Dit uitvoeringsplan zal met omwonenden worden besproken. 25

Toegelicht

3

De extra parkeerplaats die aan de Derk

VS20 en VS25

Parkeren

Buismanstraat wordt gerealiseerd, kan dit

Goed idee wat zal worden besproken

Toegelicht

met de gemeente.

een speciale plek worden voor een deelauto? Hier is in de buurt behoefte aan. 4

De wens is om de erfafscheiding zo hoog mogelijk te maken zodat er zo veel mogelijk

VS20

Privacy

Plan wordt aangepast. We verhogen de erfafscheidingen naar 3.60m.

Verwerkt in plan

VS20

Erfafschei ding

Plan wordt aangepast. De erfafscheiding komt op de erfgrens.

Verwerkt in plan

VS20

Privacy

Hier komt geen dakterras.

Toegelicht

VS20

Privacy

privacy blijft bestaan in de nieuwe situatie. 5

Kan de erfafscheiding aan de zijkant op de erfgrens komen zodat beide partijen inspraak houden?

6

Wil geen dakterras bij de aangrenzende nieuw te bouwen woning aan de achterzijde ivm privacy balkon.

7

Hoe kan worden voorkomen dat het sedumdak gebruikt kan worden als terras?

8

Wat is het effect van het terrasje aan de

VS20

Geluid

voorzijde op geluid?

Het kleine terras aan de voorzijde

Verwerkt in

wordt afgescheiden middels een 2,80m hoge glazen wand.

plan

Antwoord: daar het een klein terrasje

Toegelicht

op de slaapverdieping is van maar 3m2 is dit hooguit een plek om een 26

boek te lezen en niet om met meerdere mensen te zijn. De verwachting is dat dit geen geluidsoverlast zal veroorzaken. 9

Wat is de impact op lichtinval en uitzicht van de slaapkamers op de bovenste

VS20

Lichtinval en uitzicht

verdieping?

Het bouwplan houdt zoveel mogelijk rekening met lichtinval en uitzicht

Toegelicht

door twee meter afstand te houden van de zijgevel en de bovenste verdieping terug te leggen en een langskap toe te passen. De zijgevel van de nieuwbouw heeft geen ramen en kan indien gewenst in groen uitgevoerd worden.

10

Wordt er gedacht aan geluidsisolatie bij het

VS20

Isolatie

bouwen van de woningen?

De woningen zullen voldoen aan het

Toegelicht

geldende bouwbesluit wat veel strenger is dan de geluidsisolatienormen van de bestaande woningen.

11

Hoe wordt water opgevangen? Kan er gebruik worden gemaakt van regentonnen en het hergebruik van regenwater? Al het groen is

VS20

Waterber

We zullen in elk geval voldoen aan de

ging

geldende regelgeving met betrekking tot waterberging. Dit houdt in dat er

27

Toegelicht

welkom.

onder andere infiltratiekratten gebruikt zullen worden. Ook willen we zoveel mogelijk waterdoorlatende tegels gebruiken in zowel de achtertuinen als het achterpad. We zullen onderzoeken op wat voor wijze regenwater hergebruikt zal kunnen worden (bijv. d.m.v. een regenton).

Hoe ziet de achtergevel eruit bij het sedumdak op de eerste verdieping? Hoe voorkom je dat

VS20

Privacy

daar toch mensen gaan zitten?

Een impressie van de achtergevel zal worden gedeeld. Er worden geen

Toegelicht

toegangsdeuren gemaakt dus mensen kunnen niet op het sedumdak komen.

Welke mogelijkheden zien jullie om de

VS20

verdieping door te laten lopen tegen ons balkon?

Stedenbo

We hebben dit onderzocht maar

uw

vinden het beter om over de gehele diepte van de woning afstand te

Toegelicht

houden ten opzichte van het monument. Kan als erfafscheiding een hekwerk met een klimmer worden gemaakt?

VS20

Erfafschei ding

28

Ja dit is akkoord.

Verwerkt in plan

Kan de erfafscheiding zo

VS20

vroeg mogelijk worden aangelegd zodat deze

Erfafschei

Onze verwachting is dat dit mogelijk

ding

is. Zodra de aannemer is geselecteerd

bij oplevering van de nieuwe woning zo dicht

Toegelicht

zullen we dit met hem overleggen.

mogelijk is begroeid?

Hoe voorkom je dat nieuwe bewoners de

VS20

wand van de bestaande bewoners gebruiken om iets aan op te

Gebruik

Beide zaken zullen worden

Verwerkt in

terras

opgenomen in de verkoopdocumentatie en worden

plan

Hangen (zonder toestemming)? Hoe zorgen we ervoor dat wij onze daklijst kunnen blijven

vastgelegd.

onderhouden? De nieuwe bewoner zal toegang moeten verschaffen aan de schilder van bewoners voor het onderhoud van de daklijst die boven het terrasje hangt. Hoe wordt voorkomen dat er inkijk is vanaf de

VS20

Privacy

glazen achterpui op de bovenste verdieping van de nieuwe achterburen?

Om inkijk te voorkomen in de

Verwerkt in

achtertuin van bewoners wordt de grote glazen achterpui van de

plan

bovenste verdieping van de linker woning aan de Derk Buismanstraat vervangen door 29

melkglas of ander niet doorzichtig materiaal. Om inkijk te voorkomen in de achtertuin van de bewoners wordt de erfafscheiding van het dakterras in melkglas uitgevoerd. Denk aan mogelijke geluidsoverlast in het

VS20

Geluid

achterpad.

Om geluidsweerkaatsing te

Verwerkt in

voorkomen worden groene erfafscheidingen gebruikt in

plan

de achtertuinen van de nieuwe bewoners. Bewoner adviseert om bij de entree portieken verlichting met een bewegingsmelder toe te

VS20

Veiligheid

Dit zullen wij toepassen.

Verwerkt in plan

VS23

Lichtinval

Tijdens het tweede gesprek is aan de hand van een schaduwstudie

Toegelicht

passen i.v.m. veiligheid. Bewoners vinden het heel vervelend dat ze lichtinval en zon verliezen.

duidelijk geworden dat dit met name in het voor- en najaar tussen 8 en 10u speelt. Helaas kan dit niet worden voorkomen. Bewoner stelt voor om naar drie woonlagen

VS23

Hoogte 30

Omdat de woningen een statig

Toegelicht

te gaan in plaats van vier omdat ze de

voorkomen moeten hebben en ook

woningen te hoog vinden en de daklijn van

voldoende volume moeten hebben

het brede blok naast de locatie te volgen.

om qua karakter bij de statige huizen van de Venestraat te passen, hebben we de hoogte van de overzijde als maximale hoogte gebruikt. Dit karakter en ook typologie kan niet in drie lagen, ook omdat de huidige verdiepingshoogte minder zijn dan de vier meter verdiepingen van de bestaande huizen: m.a.w. in de 12,2m bebouwingshoogte van de oneven nummers zijde waar drie verdiepingen in zitten, passen vier moderne verdiepingen. We hebben ervoor gekozen om aan beide zijde een tweelaagse bebouwing aan de gemeentelijke monumenten aan te sluiten en dan met een bebouwing met een eigen karakter en opbouw daartussen. Dit laat de gemeentelijke monumenten in hun eigen waarde, 31

terwijl we wel nieuwe woningen toevoegen met een eigen karakter. Een drielaagse bebouwing met kap over de volle breedte doet geen recht aan de monumenten en laat de nieuwe woningen als een moderne voortzetting van het lange woonblok betekenisloos worden. Daarnaast maakt een lagere bebouwing het bouwplan economisch onhaalbaar. Welke duurzaamheidsmaatregelen worden toegepast? Is er een regenwatercircuit