Beleidsrapportage 2025-2 - Versie ambtelijke organisatie

53

Beleidsrapportage 2025-2

De Makersfabriek Van

Proces-, Programma- en Projectmanagement

Project

De Makersfabriek Zwolle

Project(risico)profiel

laag

Project nummer OneWorld

00506088

Begrotingsdoel

5.1.2 We stimuleren de transitie naar een circulaire en duurzaame economie

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum Bestuurlijke opdrachtgever

: 1 juli 2025 : Paul Guldemond

Project omschrijving De Makersfabriek is een initiatief van Breman Installatiegroep en Jansen Vastgoed, samen vormen zij M.E.G. Projects. Het doel van de Makersfabriek is het realiseren van een werk- en leeromgeving voor innovatieve bedrijven (start-ups en scale-ups) die zich in hoofdzaak richten op de maakindustrie, circulariteit, biodiversiteit en de energie- en klimaattransitie. De bedrijven beschikken over ruimten waar gemaakt, getest en getoetst kan worden. Kantoorgebruik, beroeps- en praktijkonderwijs, creatieve ondernemers en dienstverleners zijn ondersteunend toegestaan als onderdeel van het beoogde ecosysteem. Daarnaast gaan we gezamenlijk aan de slag met het toekomstbestendig maken van de semi openbare (nu vrijwel volledige verharde) buitenruimte op het terrein en direct aangrenzend. Er is veel winst te behalen op thema’s als groen, klimaat (hittestress), biodiversiteit en waterhuishouding. Woningbouwproductie Er worden geen woningen gerealiseerd. Financiën De kosten voor het opstellen van het ROP worden gedekt middels het kostenverhaal. Deze plankosten zijn berekend met de plankostenscan en zijn vastgelegd in de SOK. In de Berap 2025-1 is de gemeenteraad reeds gevraagd in te stemmen met deze krediet ophoging. Daarnaast stellen we momenteel kaders vast om de gemeentelijke subsidie van €750.000,- voor de fysieke aanpassingen op het terrein te kunnen verlenen.

Het subsidiebedrag staat al enkele jaren op de gemeentelijke meerjarenbegroting welke is goedgekeurd door de gemeenteraad. Een investering op private gronden is alleen mogelijk als er een maatschappelijk belang gediend wordt. Er zijn veel wijk-overstijgende maatschappelijke kansen op het gebied van bijvoorbeeld waterhuishouding, klimaatadaptatie, vergroening en biodiversiteit. In samenwerking met de initiatiefnemer werken we een terreininrichting uit met voldoende maatschappelijke meerwaarde om de subsidie te kunnen verlenen. Het definitief toekennen van deze gemeentelijke subsidie is een raadbevoegdheid. Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken? Op 3 juni is de startnotitie vastgesteld, daarmee is de ‘definitiefase’ officieel afgesloten. De samenwerkingsovereenkomst is reeds in februari/maart ondertekend door de initiatiefnemer en de gemeente Zwolle. Teven is een vergunning verleend voor de verbouwing/renovatie van de ZA-hal. Het project bevindt zich nu in de ‘ontwerpfase’. Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn We gaan de komende maanden aan de slag met het Ruimtelijk Ontwikkelplan (ROP) en de anterieure overeenkomst, dit confrom de zwolse standaard voor locatieontwikkelingen.

In de gezamenlijke planning tussen gemeente en initiatiefnemer staat vaststelling van het ROP en ondertekening van de AOK gepland voor Q2 2026. Het navolgende omgevingsplan (voorbereidingsfase) staat gepland tussen Q3 2026 en Q2 2027. Risicografiek: Dit is de 1ste voortgangsrapportage van het project, een vergelijking met een eerdere peildatum is nog niet mogelijk.

54

Beleidsrapportage 2025-2

Risicografiek 2 - Makersfabriek

Effect

Niet actie-vereisend

4

4

7

3

1

8

Actie-vereisend Direct actie-vereisend

4

Projectresultaat / kwaliteit Imago Geld / budget

2

3

4

5

Tijd / planning Veiligheid / Gezondheid

1

1

6

1

Voor maatregelen Na maatregelen Actueel

1

2

3

Kans

4 17-6-2025

Peildatum 1 juli 2025 Toelichting risicotabel Momenteel zijn er geen hele actue risico’s. Het afgelopen jaar is de samenwerking tussen de gemeente en de inititaeifnemer goed geweest. Het sluiten van de SOK, de vaststelling van de startnotitie en verlening van een omgevingsvergunning voor renovatie van de ZA-hal als resultaat. Toelichting op de grootste risico’s 1. Programmatische wijzigingen op verzoek van de initiatiefnemer: a. Oorzaak: Marktwerking (veel lucratievere aanvragen), verschil van inzicht wat bij het terrein hoort. b. Gevolgen: Onvoldoende ruimte voor startups en scaleups (maatschappelijke meerwaarde), discussies en mogelijk politieke druk. c. Maatregelen: Programmatische afspraken concreet uitwerken in het ROP inclusief heldere definities van functies. Mogelijk beoordelingsteam instellen om potentiële bedrijven op de Makersfabriek te toetsen. Ambitiestapeling vs financiële en ruimtelijke haalbaarheid. a. Oorzaak: Veel beleidsdoelen op de locatie op gebied van groen en water. Ruimite is echter beperkt en functioneren van het bedrijventerrein heeft (zoals bestuurlijk vastgelegd in de startnotitie) de prioriteit. b. Gevolgen: Integrale ontwikkeling niet haalbaar, noodzaak om keuzes te maken. c. Maatregelen: Heldere communcatie met initiatiefnemer. Duidelijke kaders aan voorzijde meegeven voor ontwerp semi openbare ruimte. Tijdig bespreken met beheer.

Indien nodig op basis van prioritering in startnotitie knopen doorhakken en hier niet onnodig lang te tijd voor nemen. Effecten stikstof Voor de verbouwing/renovatie van de ZA-hal is een stikstof onderzoek uitgevoerd, hier bleken geen belemmeringen uit. Voor de verdere herontwikkelign van het terrein verwachten we ook geen belemmeringen. Tijdens de ROP fase zullen we dit middels onderzoek verder uitzoeken. 2.

55

Beleidsrapportage 2025-2

Meerlaags Productiegebouw Van

Proces-, Programma- en Projectmanagement

Project

Meerlaags Productiegebouw 506017

Project(risico)profiel

Laag

Project nummer OneWorld

506017

Begrotingsdoel

5.1.2 We stimuleren de transitie naar een circulaire en duurzame economie

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum Bestuurlijke opdrachtgever

: 1 juli 2025 : P. Guldemond

Project omschrijving We onderzoeken of we op bestaande bedrijventerrein meer plek kunnen creëren, bijvoorbeeld door gestapelde bouw. Als uit het onderzoek blijkt dat sprake is van een haalbare businesscase, bereiden we een aanbestedingsprocedure voor die marktpartijen uitnodigt om een meerlaags productiegebouw te realiseren in Zwolle. Woningbouwproductie Er worden geen woningen geproduceerd. Financiën Voor de eerste fase is € 15.000 beschikbaar. Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken? Het project is formeel gestart op 18 juni 2025 met het goedkeuren van de projectopdracht. Daarmee bevindt het project zich nu in de initiatieffase. Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn In het komende halfjaar wordt een benchmark gedaan in andere gemeenten en wordt de technische haalbaarheid onderzocht. Ook wordt de financiele en juridische haalbaarheid onderzocht. Er zijn twee potentiele locaties in beeld op Voorsterpoort of Hessenpoort. Op basis van de verzamelde informatie wordt een go/no go besluit genomen. Indien het project wordt voortgezet wordt in de definitiefase een kavelpaspoort en/of een programma van eisen opgesteld. Ook worden een financiele strategie en een aanbestedingsstrategie opgesteld.

Het streven is deze voor eind 2025 af te ronden Risicografiek: In deze fase is nog geen risicoanalyse gemaakt.

56

Beleidsrapportage 2025-2

Stadshagen Van

Proces-, Programma- en Projectmanagement

Project

Stadshagen

Project(risico)profiel

Midden

Project nummer OneWorld

53019

Begrotingsdoel

6.2.1 We sturen op een woningaanbod dat aansluit bij de vraag

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum Bestuurlijke opdrachtgever

: 1 juli 2025 : Wethouder De Jong

Project omschrijving Het realiseren van ruim 2000 woningen en bijbehorende voorzieningen, waaronder de uitbreiding van het winkelcentrum in de periode van 2017 t/m 2027. E.e.a. wordt gerealiseerd conform de afbouwstrategie Stadshagen (12 maart 2018) en binnen de kaders van de Ontwikkelstrategie Wonen (2019). De woningen worden gerealiseerd in Breecamp, Werkeren, Breezicht, De Tippe, Breecamp-West en de Scholtensteeg. De druk op de woningmarkt blijft hoog en er is behoefte aan woningen in alle prijscategorieën van huur tot koop. In 2021 is de woningbouwproductie voor Stadshagen verhoogd naar een uitgifte van 500 woningen per jaar. Voor de voorzieningen zijn strategisch kavels/locaties gereserveerd waarvoor de verkenningen zijn gestart. Woningbouwproductie De gronduitgiftes en opleveringen zijn in juni 2025 geactualiseerd voor de komende jaren. In 2024 zijn 304 woningen opgeleverd. Het verwachte aantal op te leveren woningen in 2025 is naar beneden bijgesteld naar 365 woningen in Stadshagen. Jaar

Oplevering Oplevering Oplevering Oplevering Oplevering Oplevering 2024 2025 2026 2027 2028 2029 en later

Categorie Vorige rapportage - Nu Goedkoop Middelduur 1 Middelduur 2

V

Nu

V

Nu

V

Nu

V

Nu

V

Nu

V

Nu

147 24 52

147 24 52

64 193 66

30 140 39

125 44 38

161 89 49

127 0 24

135 26 70

280 89 24

280 89 24

150 100 100

150 100 100

Duur

81

81

200

156

171

191

91

63

70

70

152

152

Totaal

304

304

523

365

378

490

242

294

463

463

502

502

•

• • •

De vertraging in 2025 is een optelsom van meerdere projecten in De Tippe. Het betreft hier de co-creatieprojecten die uiteindelijk pas begin 2025 zijn gestart met de bouw en een latere start bouw voor de commerciële projecten. Hieraan liggen verschillende oorzaken ten grondslag, beschikbaarheid Nuts-voorzieningen, planningen van de aannemer en een langere doorlooptijd tot een bepaald percentage ‘verkocht’ zodat gestart kan worden met de bouw. In de geactualiseerde prognoses is rekening gehouden met het maximaal aantal te bouwen woningen per jaarschijf (als gevolg van de stikstofbeperkingen). Deze prognose is bijgesteld in juni 2025 op basis van de actuele planning. De uitgiftes zijn conform de actuele MPV. Een grote wijziging (voor de jaarschijf 2025) in de prognose voor het aantal woningen (106) is de doorwerking van het besluit van de initiatiefnemer om het project Scholtenserf te stoppen vanwege de financiële onhaalbaarheid van het project. In bovenstaande tabel is ook de programmering en oplevering voor Breecamp West geïntegreerd in bovenstaande tabel. Vanaf 2027 is rekening gehouden met een gemiddelde oplevering van 110 woningen per jaar, afhankelijk van het moment waarop de omgevingsvergunning onherroepelijk is.

Daarbij is uitgegaan van een verdeling van 30-40-30 over de woningbouwcategorien, aangezien nog niet bekend is welke met welke categorie als eerst zal worden gestart.

Financiën In 2025 zijn binnen Stadshagen nog een aantal geopende grondexploitaties (Stadshagen I/II, Tippe, Breecamp Noord, Breezicht Noord, Breezicht Zuid en Stadshagen fase 1). Het gezamenlijke resultaat van de grondexploitaties is positief. Bij de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties zijn de ramingen van kosten en opbrengsten herijkt naar actueel prijspeil. Ten opzichte van de herziening per 1-1-2025 (MPV 2025) is het resultaat nagenoeg onveranderd. Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken? Woningbouwprojecten Bestaande buurten en uitbreidingsgebieden: • Het ontwerp voor de herinrichting openbare ruimte voor oud-frankhuis is eind 2024 afgerond. Dit wordt wordt doorgerekend, indien de raming past binnen het beschikbare budget vindt uitvoering in 2025 plaats. • In Carré is het woonrijp maken grotendeels afgerond met uitzondering van het gebied waar de twee gemeentelijke kavels worden uitgegeven. 57

Beleidsrapportage 2025-2 •

Ook Breecamp-Noord wordt afgebouwd. De projectmatige bouw is volledig afgerond. Van de 52 uit te geven kavels in Breecamp-Noord zijn alle kavels verkocht of gereserveerd. Wij verwachten dat alle woningen in 2026 worden opgeleverd, aansluitend kunnen de laatste gebieden vervolgens woonrijp worden gemaakt.

Breezicht Zuid: • Breezicht Zuid bestaat uit 2 buurtschappen: Duinzicht en Wetering. Wetering is helemaal afgerond en in Duinzicht resteren nog in totaal 18 projectmatige duinwoningen. Voor deze laatste duinwoningen zijn enkele ontwerpaanpassingen gedaan die de verkoopbaarheid moeten verbeteren. Ook is hiervoor een nieuwe omgevingsvergunning verleend. • Het woonrijp maken, inclusief de aanplant van groen, is op het deel rondom de laatste 18 duinwoningen na, gereed in Duinzicht. • Naast de inrichting van de straten en het groen worden er in samenspraak met kinderen en ouders ontwerpen gemaakt voor de speellocaties in deze buurtschappen en aansluitend ingericht. Breezicht Noord: • De planuitwerking voor Breezicht Noord wordt gefaseerd uitgevoerd. De eerste fase omvat de buurtschappen Wierde en Beemd (225 woningen) en de tweede fase de buurtschappen Reede en Kragge (300 woningen). • Buurtschap Beemd is grotendeels afgerond en een groot deel van het openbaar gebied is woonrijp gemaakt. • In buurtschap Wierde worden in 2025 de laatste 17 woningen van Dura Vermeer gebouwd. • Er is nog één project in de ontwikkelfase. De 17 terpwoningen van Van Wonen. Door de financiële marktomstandigheden, gekoppeld aan de ontworpen woningen is er voor dit project te weinig consumentenbelangstelling.

Inmiddels zijn nieuwe planningsafspraken gemaakt met Van Wonen en eerste aangepast ontwerp gepresenteerd. De grond wordt uiterlijk in de eerste helft van 2026 afgenomen, naar verwachting wordt dit project in 2027 opgeleverd. • In buurtschap Reede wordt op dit moment veel gebouwd. VanWonen heeft de eerste 49 woningen opgeleverd. Ook deltaWonen heeft de bouw van 40 sociale huurwoningen afgerond. De bouw in de verschillende projecten loopt conform planning: DuraVermeer (41 woningen), Nikkels (27 woningen) en VanWonen (66 woningen). • Er is voldoende belangstelling voor de gemeentelijke vrije kavels in de buurtschappen Wierde, Beemd en Kragge. Vrijwel alle kavels zijn verkocht of gereserveerd. • In juni 2025 is een inloopmoment georganiseerd om nieuwe en toekomstige bewoners van Breezicht te informeren over de stand van zaken en ontwikkelingen in de wijk. Dit was een succesvolle avond waar de bewoners vooral positief waren over de wijk. De nodige zorg werd geuit over de lange instandhouding van de bouwwegen. De Tippe: • Er wordt volop gebouwd in De Tippe. Het plaatsen van de geluidswal langs de Hasselterweg is bijna afgerond. Het woonrijpmaken vindt in fases plaats als er woningbouwprojecten zijn opgeleverd. • De planvorming voor de zuidpunt van De Tippe (woningbouw en voorzieningenprogramma) is eind 2023 gestart.

Naar verwachting wordt begin kwartaal 4 (2025) de reserveringsovereenkomst getekend. • De co-creatie projecten Klein Wonen de Tippe, Groene Buren Erf/Mens- en Milieuvriendelijke Wonen de Tippe en de Knarrenhof zijn allen gestart met de bouw in de eerste helft van 2025. • De planvorming voor de Zalkerdijkerbrug is in de eerste helft van 2025 afgerond. Hierop volgend is de aanbestedingsfase gestart. De voorbereidende werkzaamheden en de uitvoering start in de eerste helft van 2026. • Voor de gemeentelijke PO kavels zijn vier deelgebieden uitgegeven. Dit zijn 17 kavels voor de 4-Erven, 10 kavels voor Weideburen, 7 kavels voor Wassinkerf en 6 kavels van het Wassinkhof. Bij de 4 Erven zijn alle kavels verkocht. Bij Weideburen zijn drie kavels overgedragen, vijf kavels gereserveerd en twee kavels onder optie. • Van de 7 kavels Wassinkerf zijn vier kavels overgedragen, twee kavels verkocht en 1 kavel gereserveerd. • De 6 kavels van het Wassinkhof zijn vijf kavels overgedragen en 1 onder optie. • In de eerste helft van 2025 werde de kavels van C3 uitgegeven (Wassinkstraat), alle kavels zijn onder optie. De voorbereiding voor de uitgifte van de laatste velden met PO-kavels C4 (13 kavels) en D1 (4 kavels) zijn gestart. We verwachten deze eind 2025 te hebben uitgegeven. • Voor de ontwikkeling van de Bio-hub is een kavelpaspoort opgesteld.

Er is inmiddels interesse vanuit een (nieuwe) initiatiefnemer, hiervoor vinden inmiddels verkennende gesprekken plaats. In de tweede helft van 2025 moet duidelijkheid ontstaan of het beoogde initiatief daadwerkelijk kansrijk is. • Naast de bouw van nieuwe woningen wordt ook de openbare ruimte ingericht. Onderdeel daarvan is het aanleggen van groen en speelplekken. Zodra de woningen rondom een toekomstige speellocatie zijn opgeleverd en het gebied veilig is, start de aanleg van de betreffende speelplek. In De Tippe is inmiddels een kleine natuurlijke speelplek gerealiseerd en in gebruik genomen. Na de zomer wordt gestart met de realisatie van de tweede speelplek. • In juli hebben college en raad besloten om in De Tippe (Zuidpunt) een kavel (Z7) aan te wijzen voor de permanente opvang van 400 vluchtelingen. Huidige en toekomstige omwonenden van de kavel in De Tippe zijn uitgenodigd voor een (online) informatiebijeenkomst. Breecamp-West: In 2024 heeft de raad de gebiedsvisie voor de ontwikkeling van Breecamp-West vastgesteld. Deze gebiedsvisie dient als kader voor de verdere uitwerking van de ontwikkeling van Breecamp-West waar BPD en Rotij de initiatiefnemers van zijn. Naast een goede aansluiting op het omliggende landschap is bij de ontwikkeling van de nieuwe buurt veel aandacht voor betaalbaarheid en duurzaamheid.

Het ruimtelijk ontwikkelingsplan (ROP) is in juni 2025 vastgesteld. Met de ontwikkeling van Breecamp West worden circa 650 woningen toegevoegd voor starters, senioren en kleine huishoudens en circa 1.600 m2 voorzieningen, passend bij de ligging van het plangebied, waarvan 50% van de woningen in de betaalbare categorie wordt gerealiseerd. Als vervolg op de vaststelling van het ROP is gestart met het voorbereiden en opstellen van het omgevingsplan. Het streven is om deze in december 2025 ter inzage te leggen. 58

Beleidsrapportage 2025-2 Scholtensteeg/Scholtenserf • Van de 22 woon-werkkavels in de Scholtensteeg zijn 14 kavels verkocht en vier kavels gereserveerd. De resterende vier kavels worden opnieuw aangeboden. • Het private initiatief van 106 (tijdelijke) woningen gaat definitief niet door. Er is nog geen nieuw plan ingediend. • Er is een omgevingsvergunning afgegeven voor het aanpassen van de (fiets) oversteek Zwolseweg. Deze oversteek is in voorbereiding en wordt gerealiseerd in het najaar 2025 of het voorjaar van 2026, dit is mede afhankelijk van groot onderhhoud werkzaamheden van de Provincie Overijssel en hierdoor het kunnen waarborgen van de regionale bereikbaarheid gezien de ligging van de kruising (Zwolseweg/Hasselterweg). Voorzieningen Winkelcentrum • Het bestemmingsplan is in 2024 onherroepelijk geworden. In de eerste helft van 2025 is het plan voor een aantal onderdelen verder uitgewerkt. Mede op basis hiervan is de omgevingsvergunning aangevraagd. Dit was mede afhankelijk van de financiële haalbaarheid voor de ontwikkelaars/VOF. • Ook het ontwerp en de kostenraming voor de Stadsfoyer is geactualiseerd en is beoordeeld door de gemeente. De huidige afspraken tussen de gemeente en de VOF zijn financieel haalbaar en passend binnen het financiële kader van de gemeenteraad (2023). Momenteel wordt de contractvorming voorbereid met formalisering in de tweede helft van 2025.

• De uitgifte van de gronden voor het winkelcentrum is als gevolg van vertraging door de huidige marktomstandigheden verschoven naar eind 2025. Voorzieningen overig • Na de besluitvorming over het ‘voorzieningenplan Stadshagen’ in de gemeenteraad (vastgesteld op 17 juli 2023) wordt dit plan verder uitgewerkt in concrete verkenningen en plannen voor de diverse kavels. Per locatie wordt een uitgiftestrategie opgesteld. Tevens wordt er per ontwikkeling een kavelpaspoort met ruimtelijke/stedenbouwkundige voorwaarden, evenals het te ontwikkelen programma. Tot slot wordt er een planning per te ontwikkelen locatie opgesteld. • Prioritair zijn de ontwikkelingen/kavels Vrij Werkeren, Breezicht Zuid en de voorzieningenkavels in De Tippe. Als gevolg van een tekort aan capaciteit ontstaat hier vertraging in de eerste helft van 2025. • Voor de uitgifte van de kavel Vrij Werkeren zijn in 2024 verschillende gesprekken gevoerd. De beoogde ontwikkeling bleek qua volume en programma niet passend voor deze kavel. Daarom is onderzocht of met deze partij en het beoogde programma (woon-zorgprogramma) een alternatief kan worden geboden. Hiervoor is ruimte in De Tippe op de voormalige schoollocatie. Voor de ontwikkeling Vrij Werkeren wordt in de tweede helft van 2025 gestart met het bepalen van de programmatische en ruimtelijke kaders, o.a. aan de hand van het opstellen van een kavelpaspoort.

• Breezicht zuid: er zijn eerste gesprekken gevoerd met een initiatiefnemer (en een aantal afnemers) over een beoogd programma, passend binnen de kaders van het voorzieningenplan Stadshagen. O.a. met een vorm van woon-zorg en eerstelijns zorg. • De voorbereidingen voor de bouw van het Welnesscentrum zijn in 2024 gestart. De voortgang is echter traag, o.a. vanwege de gestegen bouwkosten waardoor de financiële haalbaarheid onder druk staat. In de tweede helft van 2025 wordt over de voortgang meer duidelijkheid verwacht. • Geconstateerd is dat de parkeerdruk op het parkeerterrein bij de Stadshoeve erg hoog is. Momenteel wordt bekeken of en hoe er extra parkeerplaats gerealiseerd kunnen worden. • De (ruimtelijke) verkenning voor de ontwikkeling van de Scholtensteeg is opgestart, o.a. doordat is besloten om op deze locatie (bijzonder) onderwijs te faciliteren, e.e.a. conform raadsbesluit gelijktijdig met het vaststellen van het Voorzieningenplan Stadshagen (2023). Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn Bestaande buurten: • Vrijwel alle kavels in de bestaande buurten zijn aangeboden (exclusief 1 kavel in Carré). Op het moment dat kavels worden teruggegeven wordt de kavel opnieuw aangeboden, eerst via reservelijst daarna via Funda.

• Aan de Buckhorstlaan is op de voormalige KPN-locatie een herontwikkeling in voorbereiding voor de bouw van 3 vrijstaande woningen. Inmiddels is hiervoor de benodigde bestemmingswijziging door de gemeenteraad vastgesteld (februari 2025). Er is een beroep ingediend bij de Raad van State waardoor de planning onzeker is. De oorspronkelijke planning is/was erop gericht om in 2026 te starten met de bouw. Breezicht Zuid • De laatste duinwoningen van Van Wonen staan te koop. De omgevingsvergunning is verleend en de gronden zijn begin 2025 overgedragen om in 2025 te kunnen starten met de bouw. • De inrichting en aanleg van de openbare ruimte wordt uitgevoerd op basis van de planning en voortgang van de bouw van de resterende projectmatige woningen en kavels. Vanwege het uitstel van de bouw van de laatste woningen zal een deel van het duingebied later woonrijp worden gemaakt. We zetten in op omgevingsmanagement richting bestaande en toekomstige bewoners. Breezicht Noord • In buurtschap Wierde is Dura Vermeer is gestart met de bouw van de laatste 17 woningen. • In buurtschap Reede wordt in 2025 veel gebouwd. Dit betreffen de ontwikkelingen van deltaWonen (40 woningen opgeleverd), Nikkels (27 woningen) en VanWonen (66 woningen). Al deze woningen worden gedurende 2025 opgeleverd.

• Aansluitend aan de opleveringen van de woningen in de buurtschappen wordt de openbare ruimte woonrijp gemaakt en worden nog speelplekken aangelegd. 59

Beleidsrapportage 2025-2 •

De inrichting en aanleg van de openbare ruimte wordt uitgevoerd op basis van de planning en voortgang van de bouw van de resterende projectmatige woningen en kavels. Mogelijk heeft dit consequenties voor het woonrijp maken van het gebied en zal er langer bouwverkeer door de buurtschappen blijven rijden. We zetten in op omgevingsmanagement richting nieuwe en toekomstige bewoners.

Voorzieningen • Voor de uitbreiding van het winkelcentrum wordt de planvorming grotendeels in 2025 afgerond. Na de zomer starten de voorbereidende werkzaamheden en begin 2026 start de bouw van de uitbreiding van het winkelcentrum. Vooruitlopend op deze werkzaamheden is de markt (tijdelijk) verplaatst, worden enkele Nuts-voorzieningen gerealiseerd en worden enkele bomen gekapt. • Na de zomer wordt de contractvorming tussen de gemeente voor de Stadsfoyer afgerond. • Voor Breezicht-Zuid wordt in de tweede helft van 2025 een concept kavelpaspoort opgesteld om deze ook met initiatiefnemers en de omgeving te bespreken. • Scholtensteeg: mede op basis van het Programma van Eisen van de scholen en het medisch kinderdagverblijf wordt in 2025 een kavelpaspoort opgesteld. Daarbij is het uitgangspunt dat er ruimte overblijft op deze locatie voor andere (maatschappelijke) voorzieningen. Als vervolg moet de locatie ook in exploitatie worden genomen, hiervoor dient aanvullende besluitvorming plaats te vinden. Op dit moment is hiervoor de planning nog niet zeker, mogelijk vindt dit eind 2025 plaats of in de eerste helft van 2026. • Voor de ontwikkeling van Breecamp-West is een verbreding van de Scholtensteeg nodig.

Deze ligt naast de voorzieningenkavel aan de Scholtensteeg en zal integraal onderdeel gaan vormen voor de ruimtelijke ontwikkeling op de kavel Scholtensteeg.In 2025 worden de voorbereidende werkzaamheden voor de verbreding van de Scholtensteeg opgepakt, separaat dienen hiervoor nog de middelen te worden aangevraagd/beschikbaar gesteld. • In de tweede helft van 2025 zal voor de kavel Vrij Werkeren een kavelpaspoort opgesteld worden. • In de tweede helft van 2025 wordt gestart met de verkenning voor de gewenste invulling van de CSV-kavel (korte en lange termijn).

De Tippe • De aanbesteding voor de Zalkerdijkerbrug wordt naar verwachting afgerond, ook wordt de rotonde op de Belvédèrelaan (zuidpunt Tippe) heringericht. Gezien de impact (voor de bereikbaarheid) van de werkzaamheden aan de rotonde worden deze naar verwachting in de zomervakantie (augustus) uitgevoerd en afgerond. • De planvorming / verkenning voor de kavels Z1/Z2 in de zuidpunt van De Tippe wordt in de tweede helft van 2025 afgerond met het sluiten van een reserveringsovereenkomst. Het programma hiervoor bestaat hoofdzakelijk uit appartementen en voorzieningen. • Project H5/H6 (circa 50 woningen) kent al lange tijd vertraging als gevolg van de marktomstandigheden (hogere consumentenrente en hogere bouwkosten), dit gecombineerd met de lange bouwtijd (als gevolg van de ondergrondse parkeerplaatsen) heeft tot gevolg dat het benodigde percentage voorverkochte woningen niet wordt gehaald. In de tweede helft van 2025 wordt hierover duidelijkheid verwachting. • Voor de PO kavels worden nieuwe uitgiftes voorbereid die vrij vlot op elkaar gaan volgen (velden C4 & D1). De planning is dat deze velden in de tweede helft van 2025 in verkoop gaan. • In de tweede helft van 2025 zal de programmering van de voorzieningenkavels (Z5, Z8 en Z9) in de Zuidpunt van De Tippe verder onderzocht worden. Voor Z5 is reeds bepaald dat die een functie krijgt voor dienstverlening.

Hiervoor wordt ee kavelpaspoort opgesteld en zal de wijze van uitgifte worden bepaald. • Voor ontwikkelveld G7 worden momenteel gesprekken gevoerd voor de ontwikkeling en realisatie van een woonzorg voorziening, naar verwachting samen met één van de Zwolse corporaties. In de tweede helft van 2025 wordt het kavelpaspoort opgesteld en mogelijk een reserveringsovereenkomst gesloten. • De planvorming voor de opvanglocatie (Z7) krijgt een vervolg na de besluitvorming in juli. De planning is dat dit jaar een overeenkomst wordt gesloten en de vergunning wordt aangevraagd. • Komend najaar worden participatiemomenten georganiseerd waarbij omwonenden kunnen meedenken over de inrichting van de verschillende nieuwe speellocoaties. • Deze zomer wordt gestart met de voorbereiding voor de participatie en verdere uitwerking van een grote sportplek in het Weidepark. Breecamp-West: • Aansluitend op het vaststellen van het ROP is gestart met de voorbereiding en het opstellen van het omgevingsplan. Het streven is om deze eind 2025 in procedure te brengen. De nodige onderzoeken worden uitgevoerd en de ruimtelijke onderbouwing wordt opgesteld.Tegelijk met het in procedure brengen van het omgevingsplan zal de anterieure overeenkomst definitief moeten worden ondertekend.

Werk in uitvoering Ook in 2025 en de daarop volgende jaren gaan veel projecten tegelijk in uitvoering, waardoor er veel (zwaar) bouwverkeer in en rond Stadshagen is. Dit heeft grote impact op de wijk en alles is erop gericht de overlast voor bewoners, instellingen en bedrijven tot een minimum te beperken. Hiervoor is in 2023 ook een omgevingsmanager aangesteld. Zodat er nog beter ingezet wordt op tijdige interne afstemming en coördinatie, goede afspraken met aannemers, handhaving van deze afspraken en tijdige communicatie. Voor alle (bouw)projecten wordt een BLVC-plan opgesteld. Risicografiek: 60

Beleidsrapportage 2025-2

Peildatum 1 januari 2025

Peildatum 1 juli 2025

Toelichting op de grootste risico’s 1. Woningbouwplanning wordt niet gehaald/versnelling stagneert In Stadshagen moeten er 500 woningen per jaar worden gebouwd. Voor de grote woningbouwlocaties (Breezicht, De Tippe, Winkelcentrum) zijn de bestemmingen onherroepelijk. De marktomstandigheden zijn beter dan een paar jaar geleden, dat laat een grotere belangstelling en koopbereidheid zien en snellere doorlooptijden tot start bouw. Of het besluit om een opvanglocatie te ontwikkelen en te bouwen in De Tippe effect heeft op de voortgang van de woningbouw is op dit moment nog niet bekend. Het risico bestaat dat de belangstelling afneemt, waardoor het langer duurt tot er gestart kan worden met de bouw. De grondprijsonderhandelingen vragen daarbij aanvullend tijd cq. duren langer. Inmiddels is hiervoor een werkwijze afgesproken met de bouwclaimpartners, wanneer er middels onderhandeling geen overeenstemming wordt bereikt, vindt een onafhankelijke waardebepaling/taxatie plaats. De vergunningverlening en advisering hierover vertraagd door een gebrek aan capaciteit en sommige gevallen prioriteit. Een andere zorgwekkende ontwikkeling is de capaciteit vanuit de Nuts-partijen voor wat betreft het tijdig aanleggen van nutsinfrastructuur, de doorlooptijden voor een definitief plan en levering lopen soms op tot meer dan een jaar, hierdoor kan de woningbouwplanning alsnog vertragen.

Er wordt zo vroeg als mogelijk geanticipeerd op deze planning, wanneer dat onvoldoende kan, wordt er onderzocht of een tijdelijke voorziening mogelijk is, dit leidt veelal tot hogere kosten, deze worden gedekt in de post onvoorzien. 2. Geen toereikende energie-infrastructuur Inmiddels is duidelijk voor de uitbreiding van het Winkelcentrum Stadshagen dat het verkrijgen van een grootverbruikaansluiting voor commercieel vastgoed niet mogelijk is. Dit is ook een risico voor de nog te ontwikkelen voorzieningen-locaties. Hierover wordt overleg gepleegd met Enexis, wetende dat zij op de langere termijn werken aan het uitbreiden van deze specifieke capaciteit. Ondertussen wordt er onderzocht of de energievraag verkleind kan worden of dat er middels andere technieken (bodemwarmte) of innovatieve oplossingen toch voortgang bewerkstelligd kan worden. Deze gesprekken en onderzoeken leiden over het algemeen tot vertraging, nog niet tot afstel van het beoogde project. 3. Grondopbrengsten dalen en kwaliteit woningen staan onder druk De grondprijsonderhandelingen vragen meer tijd als gevolg van de veranderende woningmarkt. In sommige projecten is het noodzakelijk om keuzes te maken om de hoogwaardige kwaliteit van de woningen/het project naar beneden bij stellen, zodat het project haalbaar is of wordt voor partijen of om binnen de afgesproken prijsklasses woningen te bouwen.

Het risico hiervan is dat er te kleine woningen worden ontwikkeld zodat er binnen de prijsklasse kan worden gebouwd (dit betreft vooral middenduur). Er is beperkt ruimte om af te wijken van de programmering, ook is het op bepaalde plekken mogelijk om het koopprogramma om te zetten naar huurwoningen. 4. Hogere bouw- en/of civiele kosten Als gevolg van grondstoftekorten, langere levertijden, doorstijgende (hogere) loonkosten en onzekerheid in de mondiale markt (energieprijzen, Oekraïne) kunnen bouw- en civiele kosten stijgen waardoor woningbouwplannen duurder en/of niet haalbaar worden. Dit geldt tevens voor de gemeentelijke werkzaamheden (aanbesteding civiele werken). Hierop wordt geanticipeerd om zo actueel en accuraat mogelijk kosten te ramen. Echter kan er op dit risico niet volledig worden geanticipeerd, ook omdat aannemers een beroep kunnen doen op de zgn. risicoregeling waarin kosten mogen worden doorbelast. Dit kan leiden tot hogere kosten dan geraamd. In de verschillende grondexploitaties is hiervoor een beperkt risicobudget/post onvoorzien beschikbaar. 5.

Ontstaan van nieuwe gatenkaas ten gevolge van vertraging in de planning Door het niet/later realiseren van (specifieke woningen in met name het dure segment) ontstaan er onbebouwde of niet volledig afgebouwde locaties in de gebieden waardoor het woonrijpmaken van de openbare ruimte niet kan worden uitgevoerd, er lang(er) bouwverkeer door en langs bewoonde gebieden rijdt en de leefbaarheid van de omgeving onder druk komt te staan. 6. Plan of project overschrijdt norm voor stikstofbelasting natuurgebieden Als gevolg van nieuwe regelgeving/nieuwe jurisprudentie (december 2024) rondom stikstofemissie ontstaat er nieuwe onduidelijkheid en onzekerheid op het gebied van stikstof. Dit moet per plan/project worden onderzocht. De mogelijkheid bestaat dat hierdoor een plan geen doorgang krijgt of moet worden aangepast. Effecten stikstof De aanwezige risico’s ten aanzien van stikstof staan beschreven in de risico’s hierboven (voor zover van toepassing). 61

Beleidsrapportage 2025-2

62

Beleidsrapportage 2025-2

Gebiedsprogramma Holtenbroek Van Project Project(risico)profiel Project nummer OneWorld Begrotingsdoel

Proces-, Programma- en Projectmanagement Gebiedsprogramma Holtenbroek Hoog 54000529 6.1.2. We zorgen voor een stad met ruimtelijke kwaliteit en heldere toekomstbestendige ruimtelijke structuren op niveau van concrete projecten en initiatieven

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum Bestuurlijke opdrachtgever

: 1 juli 2025 : Dorrit de Jong

Programma (project) omschrijving Het gebiedsprogramma Holtenbroek richt zich op de integrale ontwikkeling van de wijk. Binnen dit programma voegen we nieuwe woningen toe op verschillende locaties in Holtenbroek. Daarbij staat voorop dat we de bestaande kwaliteiten van de wijk behouden: de ruimtelijke opzet, het groene karakter, de sociale structuur en de leefbaarheid. We bouwen voort op wat er al is, met aandacht voor duurzaamheid, veiligheid en een prettige woonomgeving. De gemeente voert hierbij de regie en werkt gebiedsgericht. Dat betekent dat we opgaven in samenhang benaderen en werkzaamheden zoveel mogelijk combineren. We sluiten aan bij lopende ontwikkelingen en benutten kansen om fysieke ingrepen te koppelen aan maatschappelijke doelen. Samen met bewoners en partners is een toekomstperspectief voor Holtenbroek opgesteld. Dit perspectief, gebaseerd op bestaand beleid en ambities, wordt in het derde kwartaal voorgelegd aan college en raad. Daarin wordt voorgesteld om samen met de omgeving te onderzoeken welke uitwerking mogelijk is. Dit bepaalt mede de de verdere keuzes binnen het programma. Woningbouwproductie Binnen het programma Holtenbroek onderscheiden we de volgende deelgebieden waar op dit moment huizen staan geprogrammeerd; Holtenbroek-Zuid en Zwartewaterallee.

Er is zicht op meer woningbouwprojecten binnen Holtenbroek deze zijn nog niet nog met aantallen, in de tijd in een planning gezet. Deelgebied: Zwartewaterallee Jaar Oplevering 2025 Categorie Vorige rapportage - Nu V Nu

Oplevering 2026

Oplevering 2027

Oplevering 2028

V

V

Nu

V

103

103

V

Nu

447

429

Middelduur 1

266

305

Middelduur 2

266

305

Duur

389

270

Goedkoop

Nu

Nu

Oplevering 2029 en later

Nb. Er zijn een aantal reden voor het doorschuiven van oplevering naar 2028 of later; nieuwe inzichten, opleveringscijfers totale projecten en uitstel door lastige businesscases. In Havezate wordt al wel gebouwd voor 2028 echter is alleen het eindresultaat meegenomen in bovenstaande tabel.

63

Beleidsrapportage 2025-2

Deelgebied: Holtenbroek Zuid Jaar Oplevering 2025 Categorie Vorige rapportage - Nu V Nu Goedkoop

119

Oplevering 2026

Oplevering 2027

Oplevering 2028

V

V

V

Nu

Nu

Oplevering 2029 en later

Nu

V

119

Nu pm1

Middelduur 1 Middelduur 2 Duur Financiën In het eerste halfjaar van 2025 zijn binnen het gebiedsprogramma Holtenbroek enkele financiële verschuivingen opgetreden. Er zijn wat contracten verlopen die vernieuwd moeten worden met ontwikkelende partijen, waarbij we de meest recente plankostenscan toepassen. Op programmaniveau is de realisatie tot en met het tweede kwartaal binnen het beschikbare budget gebleven. Voor van den Capelle is een voorbereidingskrediet aangevraagd voor de volgende fase van dit project. Deze melding is opgenomen in de BERAP-II.

PROJECTEN BINNEN HET PROGRAMMA HOLTENBROEK Het format voor deze rapportage sluit niet volledig aan bij de werkwijze van het gebiedsprogramma Holtenbroek. Waar het format uitgaat van afzonderlijke projecten, hanteren wij een programmatische aanpak waarin opgaven in samenhang worden opgepakt en gestuurd wordt op integraliteit, meekoppelkansen en gebiedsgericht werken. Om toch recht te doen aan de gevraagde structuur, geven we in dit hoofdstuk een overzicht van de lopende projecten en gebiedsontwikkelingen binnen het programma. De toelichting is geordend naar de drie hoofdclusters waarbinnen de meeste activiteiten plaatsvinden: Zwartewaterallee, Holtenbroek-Zuid en overige opdrachten en projecten. Per project wordt kort ingegaan op de inhoud, de stand van zaken in het afgelopen halfjaar en de verwachte activiteiten in de komende periode. Deelgebied Zwartewaterallee De gemeenteraad heeft op 23 november 2020 de gebiedsvisie Zwartewaterallee vastgesteld. Binnen dit kader wordt gewerkt aan de transformatie van een voormalig kantoor- en bedrijvengebied naar een gemengd stedelijk woongebied. In totaal worden hier circa 1.300 woningen gerealiseerd, verspreid over meerdere deelprojecten. De gebiedsontwikkeling wordt ondersteund door een bijdrage vanuit de Woningbouwimpuls (WBI), waarvoor aanvullende infrastructurele en klimaatadaptieve maatregelen zijn voorzien.

Herziening businesscase planontwikkeling Zwartewaterallee In de eerste helft van 2025 is de actualisatie van de businesscase voor het gehele gebied succesvol afgerond. Deze herijking was noodzakelijk vanwege gewijzigde inzichten in de financiële en programmatische haalbaarheid van enkele deelprojecten. De actualisatie is afgestemd met de betrokken marktpartijen en besproken met het Rijk en de provincie. Op basis hiervan is het wijzigingsverzoek op de WBI-aanvraag positief beoordeeld. Hiermee is het fundament gelegd voor een realistische en uitvoerbare fasering van de gebiedsontwikkeling, waarbij financiële risico's inzichtelijk zijn. SOHO (Kwikfit/Hooglaer) Dit project beoogt circa 290 woningen met stedelijke functies in de plint. De planvorming is tijdelijk gepauzeerd. In de tweede helft van 2025 wordt gestart met een herbeoordeling van de ontwikkelstrategie, mede op basis van de geactualiseerde businesscase. Havezate/Monteverdilaan De planvorming is in 2024 afgerond. In het tweede kwartaal is gestart met een deel van de sloop. De start van de bouwwerkzaamheden is voorzien in Q3/Q4 2025. De gefaseerde realisatie loopt door tot na 2030. Netto worden 104 sociale huurwoningen toegevoegd. Met dit worden netto 104 woningen toegevoegd. In onderstaande tabel wordt het verloop van bouw / sloop weergeven vanaf de eerste realisatie. Jaartal

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Eindtotaal

Bouw/sloop

-9

103

-118

-41

111

58

104

Eindtotaal

-9

103

-118

-41

111

58

104

1 Ontwikkeling uitgegeven kavel is nog niet meegenomen 64

Beleidsrapportage 2025-2

Zwartewaterkwartier Voor dit project, dat circa 240 woningen omvat, is in de afgelopen periode gewerkt aan oplossingsrichtingen voor de ontwikkelstrategie. De gemeente onderzoekt momenteel de vervolgstappen, mede in relatie tot de herijkte financiële kaders. ACTIE: Volledig belegger wordt afgenomen in goedkoop en middel-dure segment. Dobbe aan het water De planvorming voor deze locatie is tijdelijk stilgelegd. In de komende periode wordt, in afstemming met de ontwikkelaar, verkend op welke wijze de ontwikkeling kan worden hervat. De tijdelijke stillegging houdt verband met interne afwegingen aan de zijde van de ontwikkelaar over de voortzetting van het project. Winkelcentrum Aa-landen De visie voor deze locatie is inmiddels vastgesteld. De participatie is doorlopen en de visie wordt in de tweede helft van 2025 verder uitgewerkt richting planvorming. Dekking was enige tijd nog onzeker, maar in de afgelopen periode is er zowel vanuit de SIA als ook het IHP geld gereserveerd om deze visie verder door te ontwikkelen naar een ROP. Gesubsidieerde (WBI) maatregelen bij Zwartewaterallee Binnen het gebied Zwartewaterallee worden diverse infrastructurele en klimaatadaptieve maatregelen uitgevoerd in het kader van de Woningbouwimpuls (WBI). In 2024 zijn onder andere de Groene Steentjes en de Kop Hogekamp gerealiseerd.

In de eerste helft van 2025 is gestart met de herinrichting van de Klooienberglaan tot fietsstraat, hierbij is ook de de blauw/groene maatreel in deze herinrichting zijn onderdeel van de WBI-subiside. Andere maatregelen, zoals het kruispunt Bachlaan/Middelweg, bevinden zich in voorbereiding. Nu het wijzigingsverzoek op de WBI-aanvraag is toegekend, wordt gewerkt aan een aangepaste uitvoeringsstrategie, waarbij de fasering van maatregelen wordt afgestemd op de voortgang van de woningbouwprojecten. Deelgebied Holtenbroek-zuid In Holtenbroek-Zuid zijn in de eerste helft van 2025 de zorgwoningen bij De Herberg opgeleverd en eind 2025 worden de 27 flexwoningen van SWZ opgeleverd. Daarmee zijn twee belangrijke toevoegingen aan het sociale woonaanbod gerealiseerd. De overige ontwikkelingen in het gebied bevinden zich in verschillende fasen van voorbereiding en uitvoering: LTO-locatie De bouw van 87 woningen, waarvan 71 sociale huurappartementen en 16 zorgappartementen, is in uitvoering. Oplevering wordt verwacht in het vierde kwartaal van 2025. Kavel Junco/Loostad De oorspronkelijke plannen voor een IT-factory zijn heroverwogen. Op basis van een heroriëntatie wordt nu ingezet op een combinatie van een IT-factory met starters- en/of jongerenhuisvesting, passend bij de ligging nabij Deltion en Cibap.

In Q3 en Q4 2025 wordt een startnotitie opgesteld en een overeenkomst gesloten met de ontwikkelende partij, waarna de planvorming verder wordt uitgewerkt.

Overige opdrachten/projecten Naast de kernprojecten binnen het gebiedsprogramma Holtenbroek zijn er diverse aanvullende ontwikkelingen die relevant zijn voor de voortgang van het programma. Deze projecten bevinden zich in verschillende stadia van besluitvorming en voorbereiding, en vragen om een zorgvuldige positionering binnen het bredere programmatische kader. Van der Capellenlocatie Onderzoek is gedaan naar de gewenste functie van het gebouw en de mogelijkheid van een circulaire ontwikkelvariant. Het defintieve besluit wordt in het derder kwartaal ter besluitvoriming voorgelegd. De vervolgstap is het opstellen van een participatieproces en het uitwerken van een ontwikkelstrategie die past binnen het te nemen besluit. Voor de verdere uitwerking is in de berap 2025-II een voorbereidingskrediet aangevraagd. Schipperinternaat Meander-Prokino heeft een locatie van hun schippersinternaten gevestigd in de Zwartewaterzone. Deze locatie is te groot voor hun huidige bezetting en ze zijn al enige tijd opzoek naar een alternatieve locatie. De gemeente heeft aangeboden om mee te denken is mogelijke andere locaties. De huidige locatie zou eventueel kunnen worden aangeschaft door de gemeente gezien deze locatie intressant kan zijn voor herontwikkeling voor een ander doel. 65

Beleidsrapportage 2025-2 Zwartewaterzone De heroriëntatie op de Zwartewaterzone is ambtelijk afgerond. De uitkomsten worden op korte termijn gedeeld met de raad. In deze fase wordt nog niet inhoudelijk vooruitgelopen op de conclusies, om de bestuurlijke weging en besluitvorming zorgvuldig te laten plaatsvinden Toekomstperspectief Holtenbroek Het toekomstperspectief voor Holtenbroek is afgerond en ligt op koers richting besluitvorming in de raad. In de huidige fase wordt verkend op welke manier uitvoering gegeven kan worden aan de denklijnen binnen dit toekomstperspectief. Daarbij wordt samen met maatschappelijke partners gekeken waar energie zit om gezamenlijk vervolgstappen te zetten. Deze verkenning vormt input voor het opstellen van een uitvoeringsagenda in 2026 Stadsdeal De Stadsdeal is op 2 juli 2025 ondertekend. De komende periode wordt benut om te bepalen hoe de projecten uit de deal een plek krijgen binnen het gebiedsprogramma Holtenbroek. Daarbij wordt gekeken naar samenhang met lopende initiatieven, fasering en mogelijke meekoppelkansen

Risicografiek:

Peildatum 1 jan 2025

Peildatum 1 juni 2025

Belangrijkste risico’s en maatregelen Zoals zichtbaar is in de tabellen hierboven zijn risico's significant afgenomen. Dit heeft te maken met het afronden van de herziening van de businesscase van de Zwartewaterallee. We een actueler beeld van de haalbaarheid en eerdere risico's zijn hierdoor verminderd of zelfs niet meer relevant. Binnen het programma zien we drie belangrijke risico’s die we separaat hieronder nog toelichten. Per risico geven we ook aan welke maatregelen we nemen om deze te beperken. 1. Stijgende kosten Risico: Door de huidige economische situatie stijgen de bouwkosten. Hierdoor zijn eerder beschikbaar gestelde budgetten mogelijk niet voldoende voor de hele looptijd van het programma. Maatregel: We blijven in gesprek met ontwikkelaars. Samen kijken we hoe we met bijvoorbeeld kavelpaspoorten en aangepaste eisen (zoals verdeling van woningtypes) projecten toch mogelijk kunnen maken. 2. Druk vanuit rijksbijdragen (WBI) Risico: De voorwaarden van de rijksbijdrage (Woningbouwimpuls) leggen druk op de gemeente om het afgesproken aantal woningen te realiseren. In de huidige plannen lijkt dat aantal niet haalbaar. Maatregel: In overleg met de subsidieverstrekker (RVO) is besloten om de uitvoering voort te zetten. We proberen met maatregelen zoals parallel plannen en inzet van kavelpaspoorten de voortgang te versnellen. 3.

Beperkte invloed van de gemeente Risico: De gemeente is afhankelijk van marktpartijen voor de uitvoering. We kunnen ontwikkelingen niet afdwingen, wat het lastig maakt om bij te sturen als projecten vertragen. Maatregel: We zetten in op vroegtijdig overleg met ontwikkelaars, het delen van informatie en het verkennen van aanvullende gemeentelijke instrumenten om ontwikkelingen te stimuleren.

66

Beleidsrapportage 2025-2

Stadshart Zwolle Van

Proces-, Programma- en Projectmanagement

Programma

Stadshart

Project(risico)profiel

Hoog

Project nummer OneWorld

56124007

Begrotingsdoel

612 Nieuwe ruimtelijke initiatieven op niveau van projecten en initiatieven

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum Bestuurlijke opdrachtgever

: 1 juli 2025 : Anja Roelfs

Programma omschrijving Het realiseren van een toekomstbestendig Stadshart, dat is de centrale ambitie van het ontwikkelprogramma ‘Ons Stadshart van Morgen’ dat op 23 mei 2022 door de raad is vastgesteld. Een Stadshart dat in balans is; dat talent aantrekt, een gevarieerd woningaanbod heeft en waar zowel overdag als ‘s avonds altijd iets te beleven valt, maar waarin ook aandacht is voor gezondheid, leefruimte en groen. Een Stadshart dat groeit naar een nieuwe vorm van stedelijkheid, met behoud van de belangrijkste kenmerken en kernwaarden van Zwolle: een historische stad, een groene deltastad, een ondernemende stad, een culturele stad, een compacte, gastvrije en bereikbare stad, die toegankelijk is voor iedereen. Met ‘Ons Stadshart van Morgen’ wordt ingezet op binnenstedelijke groei, dat wil zeggen dat we meer gaan wonen, werken en recreëren in hetzelfde stukje stad. Om een completer en veerkrachtiger Stadshart te realiseren, maken we de ‘sprong’ over de singel en wordt de binnenstad vergroot door de omliggende wijken beter te verbinden en hier diverse gemengde buurten te ontwikkelen. Een programma met onder andere ca. 2.500 woningen, uitbreiding van het culturele aanbod, nieuwe mobiliteitsoplossingen en een aantrekkelijk werkprogramma wordt gerealiseerd. Hierbij staan vijf ontwikkelprincipes centraal: 1. De gezonde, groene en waterrobuuste deltastad 2.

De duurzame en circulaire stad 3. De ondernemende en creatieve stad 4. De stad met de menselijke maat 5. De bereikbare stad Het ontwikkelprogramma is vertaald naar een strategische uitvoeringsagenda voor de komende vijf jaar, die op 13 februari 2023 door de raad is vastgesteld. We hebben de ambitie van het ontwikkelprogramma omgezet in concrete projecten en acties. Daarbij houden we rekening met wat er al speelt en bouwen we voort op de bestaande karakteristiek van de verschillende wijken en plekken binnen het Stadshart. Op basis van een goed onderbouwde prioritering en fasering gaan we aan de slag om het beste uit het Stadshart te halen. Dit doen we samen met de inwoners, ondernemers en bezoekers van het Stadshart. Leeswijzer Het format voor deze rapportage sluit niet helemaal aan bij het programmatisch werken, maar is gericht op projecten. De rapportage start met een viertal algemene alinea’s over de woningbouwproductie, financiën, mobiliteit en communicatie. Vervolgens volgt een toelichting op alle lopende projecten in het programma Stadshart, gebaseerd op de voortdurende en integrale beheersing van financiën, planning en risico’s. De projectomschrijving per project/gebiedsontwikkeling is te vinden in de uitvoeringsagenda. Per project wordt vermeld wat we het afgelopen half jaar hebben gedaan en wat we het komende halfjaar gaan doen.

Daarnaast wordt per project aangegeven of er een risicodossier beschikbaar is met daarbij een toelichting op het grootste risico (indien van toepassing). Overige opmerkingen worden onder het kopje ‘bijzonderheden’ benoemd. Tot slot wordt gerapporteerd over de risico’s op programmabreed niveau, deze zijn onderaan deze rapportage opgenomen met daarbij de bekende bollengrafieken.

67

Beleidsrapportage 2025-2 Woningbouwproductie De planning voor de woningbouwproductie is geupdate met de laatste stand van zaken. De woningbouwproductie voor het Stadshart ligt op schema conform stedelijke planning. Jaar Oplevering Oplevering Oplevering Oplevering Oplevering Oplevering 2025 2026 2027 2028 2029 2030 en later Deelgebied* Vorige rapportage V Nu V Nu V Nu V Nu V Nu V Nu Nu Broerenkwartier 86 87 130 130 Locatie Bolster

139

139

Noorderkwartier Schuttevaerkade 8088 Roelenkwartier Transformatie Parkstraat Weezenlanden Noord** Totaal

108

289

167

463

585

100

137

400

137

108 90

136

51 -19

-57

64

102

-19

-57

64

102

333

285

0

178

268

179

82

314

657

622

1075

903

*Woningen zijn uitgesplits naar deelgebieden om overzicht te kunnen bieden. Uitsplitsing naar segmenten is indien gewenst beschikbaar. **Negatieve getallen ontstaan doordat er in dat jaar meer gesloopt wordt dan opgeleverd. Financiën Binnen het Stadshart is er sprake van een exploitatiebudget voor algemene Stadshart kosten en personele kosten voor de programma ondersteuning. Voor de verschillende projecten zijn specifieke projectbudgetten beschikbaar. Exploitatiebudget Tot 2022 was er sprake van een jaarlijks beschikbaar budget voor de programma-organisatie van afgerond € 250.000. Door de toename van het aantal projecten en een groter investeringspakket was er behoefte aan uitbreiding van de ondersteuning. In 2022 is besloten om met ingang van 2023 het budget voor de programma-organisatie structureel te verhogen met een bedrag van € 150.000 tot € 400.000. Daarnaast is besloten om extra budget van € 300.000 meerjarig incidenteel (2023 tot en met 2026) toe te kennen. Dit budget is zowel beschikbaar voor de algemene ondersteuning, als programmabeheersing, maar ook voor programmabrede communicatie en participatie. Duidelijk is dat dit incidentele budget nodig is om de toegenomen kosten van algemene personele inzet voor de ondersteuning van het programma Stadshart te kunnen opvangen.

Naast de algemene ondersteuningsbudgetten is er jaarlijks incidenteel € 200.000 beschikbaar voor “placemaking” voor de periode 2023 tot en met 2027. Voor het ZwolleFonds is jaarlijks € 220.000 beschikbaar. Het budget placemaking is bedoeld om in vroeg stadium, samen met bewoners en ondernemers de kwaliteit te verbeteren van het nog te ontwikkelen gebied, waardoor de leefbaarheid wordt verhoogd en mensen graag in dat gebied verblijven. Momenteel zijn hiervoor initiatieven voor het Broerenkwartier en Noorderkwartier. Projectbudgetten In het afgelopen half jaar zijn er, naast de aanvragen via de 1e berap bedragen beschikbaar gesteld voor de aankopen van de Hudson Bay en de lcoatie Kruidvat/Xenos. Eveneens is er door de raad budget beschikbaar gesteld voor de tijdelijke exploitatie van het Hudson Bay pand. Belangrijkste financiële risico in het Stadshart is het ontbreken van indexering op de kredieten. Over het algemeen gaat het om uitvoeringskredieten die gebaseerd zijn op ramingen vanuit 2021/2022. Onder de huidige omstandigheden van hoge inflatie, stijgende bouwkosten en verschuivingen in planningen, kan dat in de toekomst leiden tot aanvullende kredietaanvragen.

Daarnaast is er sprake van extra kosten in kader van participatie, werkzaamheden met betrekking tot actualisatie SIA-investeringen en extra werkzaamheden vanwege bezwaar/beroepsprocedures en/of bestuurlijke besluitvormingsprocessen. Op het moment dat daar meer duidelijkheid over ontstaat, komen we daar op terug.

68

Beleidsrapportage 2025-2

Mobiliteit Om onze ambities op gebied van woningbouw, vergroening, verduurzaming en de realisatie van een leefbare en gezonde woonomgeving in het Stadshart te kunnen realiseren, is anders denken over mobiliteit noodzakelijk. Deze mobiliteitstransitie maakt het mogelijk dat Zwolle een gastvrije, bereikbare en leefbare stad kan zijn en blijven. Vanuit de vastgestelde Omgevingsvisie hebben we in het Ontwikkelprogramma en de Uitvoeringsagenda van het Stadshart gekozen om de binnenstad aantrekkelijker en comfortabeler te maken voor voetgangers en fietsers en de binnenstad op een andere manier bereikbaar te houden voor auto's. Hiermee creëren we meer leefruimte, groen en bijvoorbeeld ruimte voor terrassen of recreatie. Mobiliteit maakt ruimte. Het afgelopen halfjaar hebben we weer hard gewerkt aan de uitwerking van verschillende beleidsstukken en onderzoeken op het gebied van mobiliteit en parkeren. Voor het thema Mobiliteit in het Stadshart zijn een aantal paar grote besluiten door het college en de raad vastgesteld: • De Nota Parkeren is de beleidsmatige uitwerking van de Parkeerstrategie 2040. Hierin wordt onder andere de kaders gesteld voor de toekomstige regulering in Zwolle, de parkeertarieven en de vergunningverlening. Voor de voortgang van de gebiedsontwikkelingen en het laten functioneren van de mobiliteitshubs in het Stadshart een ontzettend belangrijk besluit.

Vervolgstap is de juridische vertaling van het beleid, waardoor het nieuwe parkeerbeleid per 1 januari 2026 in kan gaan. • Als onderdeel van de Aanvulling Omgevingsvisie is door het programma Mobiliteit gewerkt aan de Netwerkaanpak Mobiliteit Zwolle. In dit onderzoek zijn de contouren van het Ruimtelijk Toekomstig Perspectief, de bestaande ontwikkelingen in de stad en de mobiliteitstransitie onderzocht. Het mobiliteitsonderzoek van de Singel is één van de onderleggers van de Netwerkaanpak geweest. De belangen van het Stadshart zijn in de Netwerkaanpak door onze mobiliteitsadviseurs gewaarborgd. We zijn ontzettend blij om te zien dat de ambities uit het Ontwikkelprogramma Stadshart in de Netwerkaanpak ondersteunt en gefaciliteerd worden. • In het ROP Noorderkwartier is de transformatie van de Drijbersingel, als onderdeel van het Singelpark, en de sluiting van de parkeergarage Noordereiland verder uitgewerkt en vastgesteld. Beide besluiten zijn de eerste grote stappen in de realisatie van het toekomstig mobiliteit- en parkeerssysteem in en rondom het Stadshart. We hebben het afgelopen halfjaar veel tijd en energie gestoken in het op orde brengen van de parkeerbalans Stadshart. De projectorganisatie staat, waardoor we regie hebben op de beschikbaarheid en vraag naar parkeercapaciteit. Zo kunnen we ‘verbouwen met de winkel open’.

• Het Platform Bereikbare Binnenstad heeft in de Bereikbaarheidsagenda Binnenstad 63 adviezen opgeleverd aan het college. Het college heeft alle 63 adviezen uit de Bereikbaarheidsagenda Binnenstad overgenomen. 59 adviezen konden weggezet of ondergebracht worden in bestaande (beleids)projecten. Voor vier adviezen moet een andere weg gevonden worden. Daarnaast is het ontzettend waardevol dat het Platform in de toekomst een rol wil blijven vervullen als informeel adviesorgaan en gesprekspartner voor het Stadshart. Door de vaststelling en uitwerking van de hierboven beschreven besluiten hebben we grote stappen gezet in het (opnieuw) opstarten en uitwerken van de projecten uit de Uitvoeringagenda Stadshart. We komen steeds meer in een uitvoeringsfase terecht, met nieuwe opgaves en dilemma’s. Een uitdagende en leuke, nieuwe fase. Tegelijkertijd weten we dat de thema’s mobiliteit en parkeren altijd voor veel discussie blijven zorgen. We blijven daarom intensief in contact met onze stakeholders in het in het Platform Bereikbare Binnenstad Daarnaast werken we in elk project samen met bewoners, ondernemers, ontwikkelaars en eigenaren in het gebied.

In de gemeentelijke organisatie blijven we intensief optrekken met het programma Mobiliteit, om op deze manier gezamenlijk en stap voor stap verder te werken aan de mobiliteitstransitie en de realisatie van de gastvrije, leefbare en bereikbare binnenstad. Communicatie Communicatie is een belangrijke pijler in het programma Stadshart. Met communicatie dragen wij bij aan: • Zowel intern als extern zichtbaar maken van (de projecten uit) het ontwikkelprogramma Stadshart, zowel op zichzelf als in samenhang met elkaar en in samenhang met het overige beleid van de gemeente Zwolle. • Het vergroten van de betrokkenheid van bewoners en ondernemers in het Stadshart. • Optimale participatie conform HANZA! • Het creëren van begrip voor eventuele overlast van werkzaamheden. • Het opvangen van signalen uit de samenleving. • Het duidelijk maken van het ‘waarom’ van beslissingen. Begin 2025 is er een nieuwe website live gegaan: www.zwolle.nl/stadshart. We maken werk van het promoten van de nieuwsbrief. Afhankelijk van het onderwerp en het werkgebied, kiezen we daarnaast eventueel aanvullende middelen, zoals huis-aan-huis brieven, social media, online campagnes, whatsapp-groepen, wijkkranten enzovoort.

69

Beleidsrapportage 2025-2

GEBIEDSONTWIKKELINGEN EN PROJECTEN IN HET PROGRAMMA STADSHART Broerenkwartier Afgelopen half jaar, stand van zaken • Placemaking: er zijn activiteiten uitgevoerd in samenwerking met de ondernemers in de Roggenstraat (street art, bloembollen boven de straat). • C&A-pand: De omgevingsvergunning is vastgesteld door het college en de raad en de zienswijze termijn is voorbij. De ontwikkelaar is bezig een aannemer te selecteren. • Herinrichting Nieuwstraat: Het voorlopig ontwerp (VO) is gereed, na een participatieproces heeft de klankbordgroep ingestemd met het ontwerp, vervolgens is het ontwerp technisch verder uitgewerkt. Er is nagedacht over een fasering voor de uitvoering met betrekking tot de functie als bevoorradingsstraat. • Hudson’s Bay locatie: Met de eigenaar is overeenstemming bereikt over de aankoop. Op 31 maart 2025 heeft de raad ingestemd met het aankopen van het pand. Op 23 april is de gemeente daadwerkelijk eigenaar geworden. De projectorganisatie is opgezet om de tijdelijke invulling van het pand te regelen en er is een leegstandsmakelaar geselecteerd. De technische ingebruikname voor de tijdelijke invulling wordt onderzocht. Er wordt nagedacht over de ruimtelijke randvoorwaarden vanuit de gemeente voor de herontwikkeling van de locatie, de strategie voor de omgevingsplanwijziging en de vorm van aanbesteding/tender in afstemming met ONS (inkoopadviseur).

• Xenos/Kruidvat locatie: Met de eigenaar is overeenstemming bereikt over de aankoop. Op 31 maart 2025 heeft de raad ingestemd met de aankoop van het pand. De koopovereenkomst wordt opgesteld en afgestemd met de eigenaar. • Sikkes-pand: De omgevingsvergunning is door het college en de raad vastgesteld. De ontwikkelaar is bezig een aannemer te selecteren. Wat gaan we het komende half jaar doen en mijlpalen op de lange termijn • Placemaking: Samen met de adviesgroep Vrienden van het Broerenkwartier starten met placemaking voor het Broerenkwartier als geheel. In het komende halfjaar worden er activiteiten uitgevoerd door de gemeente. • C&A-pand en Sikkes-pand: Voor beide ontwikkelingen is het uitdagend om de nieuwe appartementen te voorzien van elektriciteit. Er is uitbreidig van de capaciteit benodigd. De ontwikkelaars zijn hierover in contact met Enexis. Onderzocht moet worden wat de gevolgen voor de openbare ruimte zijn als er nieuwe kabels moeten worden gelegd. • Herinrichting Nieuwstraat: Het voorstel is om de herinrichting te starten bij de Roggenstraat en de Spiegelstraat. Hier wordt de buurt uiteraard bij betrokken. Op basis van een quickscan worden de benodigde onderzoeken uitgezet en ook zal afstemming met de netbeheerders worden opgestart.