Document · PDF

2.2. EINDVERSIE 09-01-26 Woningbehoefteonderzoek

Raad Besluitvormingsronde 9 februari 2026, gemeente ZwolleBij agendapunt: Beleidsupdate Wonen34.617 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

In het figuur is te zien dat de impact van het inlopen van het woningtekort een behoefte aan circa 1.070 extra woningen bedraagt (periode 2025 tot 2050). De duiding hiervan volgt in paragraaf 6.2. Als in het verleden relatief weinig is gebouwd (en daardoor relatief lage groei heeft plaatsgevonden), werkt dat door in de prognose.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 52: Huishoudensontwikkeling in de gemeente Zwolle tot 2050 78.790 77.720

80.000 78.000

75.875 74.805

76.000 74.000 72.000

70.765

70.000

70.410

68.000 66.000

64.740

64.000 62.000 60.095 2050

2049

2048

2047

2046

2045

2044

2043

2042

2041

2040

2039

2038

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

60.000

Primos prognose Primos prognose inclusief inlopen woningtekort Historische ontwikkeling Bron: Primos (2024) & Stec Groep (2025).

Huishoudenstoename vooral door groei 75-plussers, maar ook toename categorie 35-55 jaar Tot 2050 blijft de gemeente Zwolle doorgroeien. De grootste toename ligt in de categorie alleenstaanden en stellen ouder dan 75 jaar. Het gaat naar verwachting om een toename van circa 91% tot 2050 (+6.775 huishoudens) volgens de Primos-prognose. Het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar loopt daarentegen terug in de periode tot 2050. Tot 2030 zal deze groep nog groeien (+9%), maar tot 2040 (-5%) en tot 2050 (-10%) slaat de groei om in een krimp. Dit betekent dat Zwolle te maken heeft met een demografische druk door vergrijzing en ontgroening.

Tabel 11: Verwachte huishoudensontwikkeling gemeente Zwolle naar doelgroepen op basis van de Primos24-prognose, periode 2025 tot 2050 Doelgroepen

2025

2025 tot 2030

2025 tot 2040

2025 tot 2050

A&S <35 jaar

14.030

+1.200 (+9%)

-640 (-5%)

-1.370 (-10%)

Gezinnen

19.855

+635 (+3%)

+1.340 (+7%)

+2.075 (+10%)

A&S 35-55 jaar

8.640

+1.555 (+18%)

+4.010 (+46%)

+3.920 (+45%)

A&S 55-75 jaar

14.430

+785 (+5%)

+960 (+7%)

+1.405 (+10%)

A&S >75 jaar

7.470

+1.445 (+19%)

+4.255 (+57%)

+6.775 (+91%)

Overig

315

+60 (+19%)

+135 (+43%)

+175 (+56%)

Totaal

64.740

+5.670 (+9%)

+10.065 (+16%)

+12.980 (+20%)

Bron: Primos (2024) & Stec Groep (2025). Overig = huishoudens met meerdere volwassenen die geen gezin vormen. Afgerond op vijftallen.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

6.2 Inlopen woningtekort: +1.065 extra huishoudens tot 2040 Aanvullende behoefte door rekening te houden met inlopen van het woningtekort Naast de verwachte demografische groei, nemen we ook de inloop van het woningtekort mee in de bepaling van de woonbehoefte. De huishoudensontwikkeling volgens de Primos24-prognose houdt namelijk geen rekening met het inlopen van het woningtekort in de gemeente Zwolle. We hanteren hiervoor de methodiek die ook landelijk wordt gebruikt, waarmee we aansluiten op de berekende woningtekorten door het ABF. Deze tekorten zijn per functioneel woningmarktgebied (ingedeeld op basis van verhuisrelaties) in beeld gebracht en gebaseerd op alle personen vanaf 25 jaar die niet in een zelfstandige woonruimte wonen. Zij wonen bijvoorbeeld nog bij hun ouders of in een niet-zelfstandige woonruimte zoals een studentenkamer. We verwachten dat ongeveer 80% van hen alleenstaanden en stellen tot 35 jaar zijn en 20% zijn alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar. Een deel van deze huishoudens stroomt door naar oudere doelgroepen of vormt een gezin. Hierdoor komt een deel van de extra huishoudensgroei bij gezinnen terecht. Het Rijk streeft naar het inlopen van het woningtekort tot een tekort van maximaal 2%. In een groot deel van Nederland wordt dit percentage overstegen. In de ABF Woningmarktregio Zwolle 12 bedraagt het woningtekort momenteel 3,4%.

We gaan ervan uit dat het woningtekort binnen vijftien jaar wordt ingelopen (tot 2040). Deze periode sluit aan bij doorlooptijden van ontwikkelingen.

Inlopen huidig woningtekort betekent een extra opgave van 1.065 huishoudens tot 2040 We berekenen het regionale woningtekort voor de gemeente Zwolle naar rato op basis van de huidige woningvoorraad. In totaal resulteert dit in een aanvullende woningbehoefte van 1.065 huishoudens. We nemen aan dat het gewenst is dit tekort in de eerstvolgende vijftien jaar tot 2040 in te lopen. De extra huishoudensontwikkeling landt niet evenredig bij alle doelgroepen. Een deel van de huishoudens met een huidige woonvraag stroomt door naar andere levensfasen, zoals het vormen van een gezin of toetreden tot een oudere leeftijdscategorie. Hierdoor bestaat de aanvullende woningbehoefte deels uit gezinnen en deels uit alleenstaanden en stellen van 55 tot 75 jaar. Om deze reden wordt de meeste groei pas na 2030 zichtbaar, wanneer het woningtekort daadwerkelijk wordt ingelopen. In Zwolle zien we dat de extra ontwikkeling op basis van het inlopen van het woningtekort het grootst is bij gezinnen, met een toename van 390 huishoudens tot 2040. Een belangrijke opmerking hierbij is dat het woningtekort zich niet vanzelf oplost. Het vraagt om gerichte inzet van de gemeente om jongeren toegang te bieden tot de woningmarkt.

De ABF woningmarktregio Zwolle bestaat uit de gemeenten: Dalfsen, De Wolden, Elburg, Hardenberg, Hattem, Hellendoorn, Kampen, Meppel, Oldebroek, Ommen, Raalte, Staphorst, Twenterand, Zwartewaterland en Zwolle.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Tabel 12: Verwachte extra huishoudensontwikkeling naar doelgroepen op basis van inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle, 2025 tot 2040 Doelgroepen

2025

2025 tot 2030

2025 tot 2040

A&S <35 jaar

14.030

+195

+225

Gezinnen

19.855

+55

+390

A&S 35-55 jaar

8.640

+100

+355

A&S 55-75 jaar

14.430

+95

A&S >75 jaar

7.470

Overig

315

Totaal

64.740

+355

+1.065

Bron: Primos (2024) & Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen.

6.3 Autonome groei + inlopen woningtekort = totale groei van 11.130 huishoudens tot 2040 Wanneer we de verwachtingen uit paragraaf 1 en 2 bij elkaar optellen, komen we op de totale verwachte huishoudensontwikkeling. Deze hebben we op twee manieren weergegeven, namelijk uitgesplitst in verschillende doelgroepen en uitgesplitst per wijk. Deze doelgroepen zijn twintig achterliggende profielen met ieder zijn eigen kenmerken, waaronder samenstelling, leeftijd, inkomen en woonmilieu. In bijlage A splitsen we deze doelgroepen verder uit. Totale groei van meer dan 11.000 huishoudens verwacht tot 2040 In tabel 13 is te zien dat het totaal aantal huishoudens in de gemeente Zwolle met 22% (+14.045) zal toenemen in de periode 2025 tot 2050. Op een kortere termijn, tot 2040, wordt volgens de Primos24-prognose een groei van 18% verwacht, met een groei van 11.130 huishoudens. Het totaal aantal huishoudens groeit daarmee tot 75.870 in 2040 en tot 78.785 in 2050. Het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar neemt tot 2030 toe (+10%), maar daarna neemt deze doelgroep af. In de periode tot 2050 zullen alleenstaanden en stellen onder de 35 jaar met 8% krimpen. Bij de groep alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 55 jaar, zien we de mate van groei in de periode tot 2050 afnemen ten opzichte van de periode tot 2040. Deze doelgroep neemt tot 2040 met 52% toe, in 2050 is dit met 49%.

De sterke toename van alleenstaanden en stellen van 75 jaar en ouder is met +91% in 2050 niet te missen. Dit komt door de grote groep inwoners van de gemeente die op dit moment nog tot de doelgroep 55 tot 75 jarigen behoort, maar ouder wordt en dus tot de oudste doelgroep gaat behoren. Verder gaat de Primos24-prognose uit van een groei bij gezinnen (+13% in 2050), alleenstaanden en stellen van 55 tot 75 jaar (+10% in 2050) en overige huishoudens 13 (+56% in 2050).

De groep overige huishoudens bestaat uit huishoudens die samenwonen en dus niet ieder een eigen (zelfstandig) huishouden vormen.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Tabel 13: Verwachte totale huishoudensontwikkeling (prognose + inlopen woningtekort) naar doelgroepen in de gemeente Zwolle, 2025 tot 2050 Doelgroepen

2025

2025 tot 2030

2025 tot 2040

2025 tot 2050

A&S <35 jaar

14.030

+1.390 (+10%)

-415 (-3%)

-1.170 (-8%)

Gezinnen

19.855

+690 (+4%)

+1.730 (+9%)

+2.505 (+13%)

A&S 35-55 jaar

8.640

+1.655 (+20%)

+4.365 (+52%)

+4.260 (+49%)

A&S 55-75 jaar

14.430

+790 (+6%)

+1.060 (+7%)

+1.500 (+10%)

A&S >75 jaar

7.470

+1.445 (+20%)

+4.255 (+60%)

+6.775 (+91%)

Overig

315

+60 (+20%)

+135 (+45%)

+175 (+56%)

Totaal

64.740

+6.025 (+10%)

+11.130 (+18%)

+14.045 (+22%)

Bron: Primos (2024) & Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen.

Grootste verwachte huishoudensgroei in Assendorp en Stadshagen We splitsen de huishoudensontwikkeling ook uit naar de wijken in de gemeente. Hieruit blijkt dat volgens de Primos-prognose alleen in Wipstrik en Ittersum een afname van het aantal huishoudens wordt verwacht tot 2050. In alle overige wijken verwacht de prognose een toename. Deze toename is in absolute aantallen het grootst in de wijk Assendorp (+4.390 huishoudens in 2050), Stadshagen (+2.910 huishoudens in 2050) en Diezerpoort (+1.455 huishoudens in 2050). Dit betreft de autonome huishoudensontwikkeling. De wijk zal alleen groeien als er ook daadwerkelijk wordt bijgebouwd in de betreffende wijk. Wanneer dit niet het geval is, zal de groei zich uitsplitsen naar andere wijken waar deze huishoudens terecht kunnen.

Tabel 14: Verwachte absolute huishoudensontwikkeling uitgesplitst naar wijkniveau in de gemeente Zwolle op basis van de Primos-prognose 2024, 2025 tot 2050 14 Doelgroepen

2025

2025-2030

2025-2040

2025-2050

Binnenstad

3.010

+515 (+17%)

+800 (+27%)

+850 (+28%)

Diezerpoort

6.880

+600 (+9%) +1.250 (+18%)

+1.455 (+21%)

Wipstrik

3.250

+45 (+1%)

Assendorp KamperpoortVeerallee Poort van Zwolle

170

+5 (+3%)

Westenholte

2.200

+45 (+2%)

+5 (0%)

Stadshagen

10.800

+1.815 (+17%) +1.645 (+15%)

+2.910 (+27%)

Holtenbroek

5.400

-60 (-2%)

-10 (0%)

7.815

+1.010 (+13%) +4.210 (+54%)

+4.390 (+56%)

2.340

+665 (+28%) +1.345 (+57%)

+1.715 (+73%)

+155 (+3%)

+195 (+4%)

+475 (+9%)

Rekening houdend met harde nieuwbouwplannen waarvoor een omgevingsvergunning is afgegeven, in combinatie met natuurlijke bevolkingsontwikkeling en migratie.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Aa-landen

6.395

+100 (+2%)

+270 (+4%)

+500 (+8%)

Vechtlanden

440

+35 (+8%)

+30 (+7%)

+35 (+8%)

2.650

+355 (+13%)

+120 (+5%)

+305 (+12%)

475

+145 (+31%)

+135 (+29%)

+175 (+37%)

Schelle

6.065

+35 (+1%)

+170 (+3%)

+185 (+3%)

Ittersum

6.550

+140 (+2%)

-65 (-1%)

-25 (0%)

310

+5 (+2%)

+10 (+3%)

+5.670 (+9%) +10.065 (+16%)

+12.980 (+20%)

Berkum Marsweteringslanden

Soestweteringslanden Totaal

64.740

Bron: Primos (2024) & Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

7. Kwalitatieve woonbehoefte De voorgaande analyses (woningvoorraad, woningmarktontwikkelingen en verwachte huishoudensontwikkeling) zetten we om in een kwalitatieve woningbehoefte. Daarbij houden we rekening met de woonwensen (WoON2024) en verhuisgedrag (CBS Microdata) van huishoudens in de gemeente Zwolle. Ook wegen we mee dat de woningen die vrijkomen door verhuizingen, weer door andere huishoudens in de gemeente Zwolle gebruikt kunnen worden.

7.1 Kwalitatieve woonbehoefte op basis van Stec doorstroommodel De verwachte huishoudensontwikkeling naar doelgroepen en de bestaande woningvoorraad in Zwolle vormt de basis om de kwalitatieve woonbehoefte te bepalen. We gebruiken hiervoor ons Stec-Doorstroommodel. Hiermee berekenen we op basis van de kenmerken van de demografie en woningmarkt aan welke type woningen de komende jaren behoefte dan wel overschot bestaat. We houden hierbij rekening met de verhuisgeneigdheid, woonwensen en het verhuisgedrag van de doelgroepen die nu en in de toekomst naar verwachting in de gemeente Zwolle zullen wonen. Dit doorstromingsprincipe houdt rekening met dat een deel van de woningzoekenden ook kan landen in de bestaande woningvoorraad. Voor de berekeningen gebruiken we de landelijke WoON-enquête (woonwensen) en CBS Microdata (verhuisgedrag). In onderstaand tekstkader lichten we het Stec-Doorstroommodel verder toe.

Uitleg Stec-Doorstroommodel Behoefte aan woningen op basis van doorstroommodel en verschillende doelgroepen Het Stec-doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. We onderscheiden hiervoor 31 doelgroepen op basis van huishoudenssamenstelling, leeftijd, inkomen en woonmilieu. Vervolgens bepalen we de jaarlijkse opgave, waarbij het model rekening houdt met de bestaande voorraad, de gewenste woonsituatie, het verhuisgedrag en demografische ontwikkelingen van de doelgroepen in de gemeente Zwolle. Door confrontatie huidige woonsituatie met woonwensen én verhuisgedrag ontstaat opgave Door de ontwikkeling van deze doelgroepen te combineren met hun huidige woonsituatie (wat komt er aan woningen vrij bij huishoudensdaling/doorstroming?), verhuisgeneigdheid en kwalitatieve woonvoorkeuren (waar is behoefte aan bij huishoudensgroei/doorstroming?) simuleren we in het model de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen. Zo ontstaat op basis van verhuis- en woonwensen en de samenstelling van de woningvoorraad een vraagaanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse kwantitatieve en kwalitatieve opgave op de woningmarkt oplevert.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Verhuisgedrag van doelgroepen verfijnd met daadwerkelijke verhuizingen in de gemeente Zwolle Op basis van CBS Microdata verfijnen we ons Stec-Doorstroommodel verder voor de woningmarktsituatie in de gemeente Zwolle. Dit zorgt ervoor dat de woningbehoefte op basis van daadwerkelijk verhuisgedrag voor een groot deel gebaseerd is op de verhuizingen zoals ze daadwerkelijk in de gemeente hebben plaatsgevonden in de periode 2018 tot en met 2021. In bepaling van de behoefte houden we rekening met betaalbaarheid van de voorraad Daarnaast houden we in het woonbehoefteonderzoek rekening met de betaalbaarheid van de (koop)woningvoorraad, zodat we (vanuit het inkomen) onhaalbare wensen corrigeren. Zo dempen we de vraag naar koopwoningen vanuit lage en middeninkomens naargelang de woningvoorraad in een gemeente duurder is. Dit resulteert erin dat huishoudens vaker aangewezen zijn op een huurwoning, omdat niet iedereen koopwensen kan realiseren. Andersom kunnen huishoudens met een hoog inkomen geen woonwens waarmaken naar een sociale huurwoning.

7.2 Behoefte aan alle soorten woningen, met name nultredenwoningen door vergrijzing Vergrijzing terug te zien in de kwalitatieve woningbehoefte De huishoudensgroei in Zwolle zet volgens de Primos24-prognose door tot ten minste 2050. Er is daarbij sprake van een sterke vergrijzing. De woningbehoefte uitgesplitst naar type woning laat zien dat er in vrijwel alle typen woningen een behoefte ligt tot in ieder geval 2050. Op basis van woonwensen ligt de grootste behoefte tot 2030 in de grondgebonden koopsector, terwijl op basis van verhuisgedrag de grootste behoefte in de nultredensector ligt. Het verschil tussen woonwens en verhuisgedrag ontstaat doordat het aanbod ontbreekt. Veel mensen willen in de periode tot 2030 naar een grondgebonden koopwoning verhuizen, maar doen dit niet omdat er niet voldoende passend aanbod is. Omgekeerd verhuizen inwoners naar een nultredenwoning, omdat dit type woningen vrijkomt op de markt. In de periode tot 2040 en tot 2050 is er door de vergrijzing een nog sterkere behoefte aan nultredenwoningen, zowel op basis van woonwensen als verhuisgedrag. Oudere huishoudens hebben vaker behoefte aan een woning die is aangepast aan verminderde mobiliteit. Nultredenwoningen kunnen zowel grondgebonden als in de vorm van appartementen (met lift) worden gerealiseerd. De vraag naar grondgebonden woningen neemt af.

Dit woningtype komt vrij als ouderen verhuizen naar een nultredenwoning. Wanneer deze doorstroom genoeg plaatsvindt, komen er veel grondgebonden woningen vrij om aan een groot deel van de behoefte te voldoen. Desondanks verwachten we dat er onvoldoende grondgebonden koopwoningen zijn om aan de toekomstige woonbehoefte te voldoen. De behoefte laten we zien op basis van gerealiseerd verhuisgedrag. Als doorstroming meer dan nu stokt, groeit de behoefte aan grondgebonden woningen in diverse segmenten. Een deel van de oudere huishoudens verhuist niet en blijft langer zelfstandig wonen, waardoor de huidige verdeling van de woningvoorraad grotendeels gelijk blijft. De oplossing om te voorzien in de uitbreidingsbehoefte ligt dan vooral aan de voorkant van de verhuisketen, waar de vraag relatief vaak gericht is op grondgebonden woningen. We verwachten relatief veel verhuisgedrag naar de middenhuursector, ondanks dat de woonwensen hier grotendeels niet liggen. De middenhuur fungeert als de smeerolie van de

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

woningmarkt. Het is vaak het beste alternatief om in te landen wanneer het niet mogelijk is om een betaalbare koopwoning te kopen.

Figuur 53: Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen 2025 tot 2030 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle -500

SH GGB

500

2.000

575

KOOP GGB

1.855

935 185

SH APP z. lift

735 410 485

MDH APP z. lift KOOP APP z. lift

1.500

420

1 95 135

MDH GGB

1.000

225

-20

1.420

SH NULT. 575

MDH NULT. KOOP NULT.

1.065

505

160

Zorggeschikt

1.695

240

Op basis van woonwensen

Op basis van verhuisgedrag

Zorggeschike woonbehoefte

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2023), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). SH = sociale huur, MDH = middenhuur & dure huur,. GGB = grondgebonden, APP z.lift = appartement zonder lift, NULT. = nultreden. Afgerond op vijftallen.

Figuur 54: Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen 2025 tot 2040 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle -1.000 SH GGB

0 -45

MDH GGB KOOP GGB

2.000

3.000

4.000

5.000

740 265

1.225

485 435

SH APP z. lift

1.950 1.035

455 745

MDH APP z. lift KOOP APP z. lift

1.000

-10

495 3.750 4.230

SH NULT. 1.085

MDH NULT. KOOP NULT. Zorggeschikt Op basis van woonwensen

490

2.225

1.200

615 Op basis van verhuisgedrag

Zorggeschikte woonbehoefte

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 55: Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen 2025 tot 2050 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle -1000 SH GGB

-340

1000

325

4000

5000

6000

7000

1.595 1.640

145

SH APP z. lift MDH APP z. lift KOOP APP z. lift

3000

580

MDH GGB KOOP GGB

2000

715 790 495 880 680 5.435 6.010

SH NULT. 1.445

MDH NULT. KOOP NULT.

950

Zorggeschikt

850

Op basis van woonwensen

2.960

1.715

Op basis van verhuisgedrag

Zorggeschikte woonbehoefte

7.3 Woningbehoefte aan woningtypen en prijssegmenten De woningbehoefte voor de gemeente Zwolle hebben we verder uitgewerkt naar prijssegmenten, die we hieronder per woningtype (grondgebonden, appartement zonder lift en nultreden) uitlichten. Veel huishoudens landen in middenhuur omdat aanbod er elders niet is In de grondgebonden woningcategorie verwachten we een overschot in de goedkope sociale huurwoningen (tot de aftoppingsgrens). Dit heeft te maken met de woningen die op dit moment al in de gemeente staan en door wie deze bewoond worden. Er ligt een grote woonwens naar grondgebonden sociale huurwoningen in de aftoppings- tot sociale huurgrens. Als in deze categorie niet wordt bijgebouwd, dan zullen deze huishoudens zich ergens anders vestigen. Dat zien we terug in de middenhuur. Ook de huishoudens die geen betaalbare koopwoning kunnen vinden, waar de woonwensen ook groot in zijn, landen in de middenhuur.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 56: Kwalitatieve woningbehoefte grondgebonden woningen 2025 tot 2040 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle

-200

200

Aftopping tot sociale huurgrens

600

800

1.000

900

85 270

Middenhuur

560

-5

Dure huur

KOOP GGB

400

-160 -130

Tot aftoppingsgrens

MDH GGB

SH GGB

-400

670 505

Tot € 260.000

€ 260.000 tot € 325.000

€ 325.000 tot € 405.000

305 165 315395

€ 405.000 tot €500.00 Meer dan € 500.000

580

120

Op basis van woonwensen

Op basis van verhuisgedrag

Vooral behoefte aan appartement zonder lift in goedkope segment Bij de appartementen zonder lift zien we tekorten, maar ook overschotten ontstaan. Volgens de woonwensen ontstaat het overschot in de sociale huur tot de aftoppingsgrens, omdat appartementen zonder lift in dit segment voorkomen en inwoners deze woonwens niet hebben. In het verhuisgedrag zien we juist wel dat er vraag naar is. Dat komt omdat huishoudens door de huidige woningmarkt genoodzaakt zijn deze verhuisstap te maken, terwijl zij dus niet persé een wens hebben te verhuizen naar een appartement zonder lift in deze prijscategorie. Dit is vaak het geval bij jongere huishoudens. Zij geven vaker de voorkeur aan een grondgebonden sociale huurof koopwoning, maar kunnen die stap (nog) niet maken.

Figuur 57: Kwalitatieve woningbehoefte appartementen zonder lift 2025 tot 2040 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle

KOOP APP. z. lift

MDH APP. z. SH APP lift z. lift

-400 Tot aftoppingsgrens

-200

200

400

600

800

-225

800

Aftopping tot sociale huurgrens Middenhuur

235 240

Dure huur

215

100

Tot € 260.000

-70

€ 260.000 tot € 325.000

-80

€ 325.000 tot € 405.000 € 405.000 tot €500.00 Meer dan € 500.000 Op basis van woonwensen

40 60 170 55 100 55 125 30 Op basis van verhuisgedrag

655 645

1.000

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Behoefte aan nultredenwoningen in huursegment De behoefte aan nultredenwoningen kan zowel een behoefte zijn aan appartementen met lift als grondgebonden nultredenwoningen. Er ontstaat naar alle typen nultredenwoningen een behoefte. Dit komt vooral door de vergrijzing in de gemeente Zwolle. Deze trend is vrijwel overal in Nederland zichtbaar. De vraag naar nultredenwoningen groeit in alle segmenten, maar is het sterkst in de huursector. We zien dat veel oudere huishoudens een laag inkomen hebben en daardoor de stap naar een sociale huurwoning kunnen maken, dit komt tot uiting in zowel de woonwensen als in het verhuisgedrag en sluit aan bij landelijke patronen, waarin ouderen op leeftijd weer vaker gaan huren, ook wanneer men voorheen een koopwoning had. Een groot deel van de Zwolse ouderen woont nu nog in een koopwoning. Vermogen telt echter niet mee bij de toewijzing van sociale huurwoningen. Zo kunnen ze, ook wanneer ze wel veel vermogen bezitten, de stap naar een sociale huurwoning maken. Dat heeft mogelijk gevolgen voor de prijssegmenten waar in nieuwbouw behoefte aan is. Voor een beperkt deel geldt voor deze segmenten dat nultreden sociale huur ook uitwisselbaar zal zijn met middenhuur en goedkope koop tot € 355.000. Mogelijk zal een deel van de ouderen namelijk kiezen voor een duurdere, (koop)woning als deze aangeboden wordt en goed aansluit op hun wensen.

Niet alleen ouderen zullen voor dit segment kiezen. Appartementen zijn ook erg aantrekkelijk voor stedelijk georiënteerde jongeren (met een laag inkomen). Meer dan de helft van deze groep wenst in een appartement te wonen (voornamelijk sociale huur), zie ook paragraaf 6.4. Voor deze jongeren zijn daarbij aspecten als betaalbaarheid, zelfstandigheid, een plek dichtbij werk, studie of openbaar vervoer belangrijk.

Zwolle heeft relatief weinig appartementen in vergelijking met soortgelijke gemeenten De grote behoefte naar appartementen is deels ingegeven doordat er momenteel relatief weinig appartementen aanwezig zijn in de gemeente. In de gemeente Zwolle bestaat 36% van de woningvoorraad uit een appartement. Als we kijken naar vergelijkbare steden, zoals Amersfoort, Arnhem, Breda, ’s-Hertogenbosch en Nijmegen, zien we dat hier gemiddeld het aandeel appartementen 43% is (uiteenlopend van 38 – 49%). Door de vergrijzing, het groeiend aantal eenpersoonshuishoudens en de huidige woningvoorraad ontstaat marktruimte voor meer betaalbare appartementen. Zo wordt voorzien in de toekomstige huishoudensontwikkeling in Zwolle.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 58: Kwalitatieve woningbehoefte nultredenwoningen (zoals gelijkvloerse appartementen met lift en andere nultredenwoningen) 2025 tot 2040 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle

MDH NULT

SH NULT

-500

500

1.000

1.500

Aftopping tot sociale huurgrens 750

Middenhuur

-60

110 70

€ 325.000 tot € 405.000

435 280 35 205

Zorggeschikt Op basis van woonwensen

3.000

3.500

2.885

1.345

2.555

1.615

230

€ 260.000 tot € 325.000

Meer dan € 500.000

2.500

335 610

Dure huur

€ 405.000 tot €500.00

2.000

1.195

Tot aftoppingsgrens

Tot € 260.000 KOOP NULT

220 165 615 Op basis van verhuisgedrag

Zorggeschikte woonbehoefte

7.4 Woningbehoefte ouderenhuisvesting De behoefte aan ouderenhuisvesting is door het Rijk verder gespecificeerd naar drie typen: regulier nultreden, geclusterd wonen en zorggeschikt wonen. In dit onderzoek splitsen we de behoefte naar nultredenwoningen (onderdeel van bovenstaande figuur) verder uit naar regulier nultreden en geclusterd wonen op basis van woonwensen. Reguliere nultredenwoningen zijn woningen die zowel intern als extern toegankelijk zijn zonder trap te lopen. Dit houdt in dat je de woning kan bereiken zonder trap te lopen en dat de keuken, badkamer, het toilet en minimaal één slaapkamer zonder trappen te bereiken zijn. Geclusterde woningen zijn nultredenwoningen met ontmoetingsruimten binnen het complex. De woningen zijn ingericht op het bevorderen van sociaal contact en gemeenschapsgevoel, hiermee wordt eenzaamheid tegengegaan. Denk bijvoorbeeld aan hofjeswoningen, serviceflats en seniorenflats. Zorggeschikt wonen is bedoeld voor huishoudens/personen met een Wlz-indicatie die zwaardere zorg aan huis nodig hebben. Dit zijn woningen die geschikt zijn voor het leveren van complexe Wlz-zorg thuis en worden voorzien in of nabij verpleeghuizen. Het is daarvoor van belang dat de toegang tot deze woningen rolstoel- of rollatorgeschikt is, met voldoende ruimte bij de entree, in de toiletruimte en in de badkamer.

De behoefte aan zorggeschikte woningen beredeneren we op basis van de verwachte extramuralisering van ouderenzorg. De vraag naar ouderenwoningen is hiermee nauw verbonden aan de verwachte ontwikkeling van de zorgvraag. Immers is de ouderenhuisvesting erop gericht dat ouderen beter en langer zelfstandig kunnen wonen. Ook kan het ertoe leiden dat zorggebruik pas in een later stadium nodig is doordat de woning beter is aangepast op mobiliteitsbeperkingen. Voorkeur voor geclusterd wonen vaak afhankelijk van zelfredzaamheid We zien dat de voorkeur voor regulier nultreden of geclusterd wonen sterk afhankelijk is van de mate van mobiliteitsbeperking (afhankelijk van leeftijd) en de bestedingsmogelijkheden (afhankelijk van inkomen) van huishoudens. Dat raakt immers beiden aan de mate van

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

zelfredzaamheid van huishoudens. Hoe zelfredzamer huishoudens zijn, des te meer zij de voorkeur geven aan een ouderenwoning onafhankelijk van geclusterde voorzieningen / geclusterd wonen. Dit zorgt er daarmee voor dat de vraag naar geclusterd wonen met name landt in het sociale huursegment. In het duurdere koopsegment zien we meer vraag naar reguliere nultredenwoningen terug.

Figuur 59: Woningbehoefte nultredenwoningen uitgesplitst op basis van woonwensen in periode 2025 tot 2040 in de gemeente Zwolle 0

200

400

NULT. Huur tot aftoppingsgrens

600

800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 800

400

NULT. Aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens NULT. Middenhuur NULT. Dure huur NULT. Tot € 260.000 NULT. € 260.000 tot € 325.000

830 290

55 175 75 35

NULT. € 325.000 tot € 405.000

100

NULT. € 405.000 tot €500.00

45 160

NULT. Meer dan € 500.000

70150

Zorggeschikt Regulier nultreden

630

120 45

1.725

Geclusterd

330

615 Zorggeschikte woonbehoefte

Bron: Primos2024, WoOn2024, CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2022). Bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen.

Er is niet één type oudere: verschillende woonvormen nodig om in behoefte te kunnen voorzien Ouderen zijn verschillend en hebben allemaal hun eigen wensen en eisen. Er zijn dus ook verschillende woningtypen en -vormen nodig om in de behoefte te kunnen voorzien. Ondanks dat zijn er, vanuit haalbaarheid, betaalbaarheid en woonwens bezien, een aantal aspecten waarmee rekening kan worden gehouden. • Voor een groot deel van de ouderen is een driekamerappartement van 65 m² in de sociale huur een passend en zeer geliefd woonproduct. Ook zien woon- en zorgpartners kansen voor meer middenhuur voor ouderen. • Voor een geclusterd complex met (ook) verpleegzorgplekken is 20 - 30 woningen het minimale uitgangspunt. Dit in verband met het realiseren van een lift en het efficiënt kunnen leveren van zorg. De voorkeur gaat daarbij uit naar gemengde complexen met bewoners met en zonder indicatie. Binnen een dergelijk complex wordt doorstromen makkelijker. Bovendien zorgt de combinatie van oudere en jongere bewoners in één complex voor het realiseren van ontmoetingen en het tegengaan van eenzaamheid onder bewoners. • Het bouwen voor ouderen moet zoveel mogelijk in de buurt gebeuren. Dit draagt het meest bij aan doorstroming en de wens van ouderen om in de eigen buurt oud te worden. Daarnaast moet ook de buurt betrokken worden bij het complex.

Denk daarbij aan het organiseren van buurtactiviteiten in het complex. De meest geschikte locaties hiervoor zijn gelegen op relatief korte loopafstand van dagelijkse voorzieningen. Daarvoor moet ook de openbare ruimte aangepast en ingericht zijn: deze moet uitnodigen voor ontmoetingen (bijv. door plaatsing van bankjes) en toegankelijk en dementievriendelijk zijn. • Stedelijk georiënteerde ouderen hebben een sterke voorkeur hebben voor een appartement (voor 95%). Dat geldt voor zowel 55 tot 75-jarigen als 75-plussers. Bij ouderen die suburbaan

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

•

willen wonen, zien we dat een groter deel dit grondgebonden wil. Circa 25% van deze ouderen tussen de 55 – 75 jaar wil graag in een grondgebonden nultredenwoning wonen. In het koopsegment is het aandeel dat grondgebonden nultreden groter, maar opnieuw zijn er verschillen naar stedelijkheid, leeftijd en prijs. Zo willen met name 75-plussers graag in een appartement wonen, zowel suburbaan als stedelijk heeft circa 90% deze voorkeur in het betaalbare koopsegment en 85% in het dure koopsegment. 55 tot 75 jarigen willen vaker verhuizen naar een grondgebonden koop- nultredenwoning.

Vastgoedkenmerken van Wooncommunities De volgende kenmerken zijn belangrijk voor de PvE’s van Wooncommunities • Geclusterde woningen in complex met ontmoetingsruimte • Projecten vanaf circa 12 tot 60 nultredenwoningen • 50 tot 70 m², twee tot drie kamers • Een interessant en aantrekkelijk segment vormen de dementievriendelijk woonvormen. • Belangrijk om flexibel te zijn over de omvang van ontmoetingsruimtes. Bijvoorbeeld door één woning om te zetten naar een ontmoetingsruimte die daarna weer in een woning omgevormd kan worden. • In Zwolle op enkele plekken bijvoorbeeld in twee van de grootschalige uitbreidingslocaties ook grotere concentraties aantrekkelijk, bijvoorbeeld in de grote sleutelgebieden in de vorm van wooncommunities en Zorg Onder Een Dak (ZOED) een aantrekkelijk concept. De volgende twee voorbeelden zijn aantrekkelijk:

Hof van Jacob, Haarlem (grootschalig) Het complex bestaat uit 7 gebouwen met 287 woningen. Het gaat om beschermd wonen en zelfstandige woningen. In Hof van Jacob komen in totaal 103 zelfstandige huurappartementen met twee of drie kamers van 50 tot 70 m² gericht op senioren vanaf 55 jaar. Daarvan zijn er 51 een middenhuurwoning. Voor een deel van de woningen heeft huurder met een zorgindicatie voorrang. Het is een nieuwe woonvorm waar mensen zonder en met zorg elkaar ondersteunen in de informele zorg. En waarbij de formele zorg op afroep aanwezig is. Naast de zorgwoningen komen er op het terrein o.a. een vestiging van Hero Kindercentra en horeca. Ook het hoofdkantoor van Sint Jacob en de ZOED (Zorgverleners onder een dak), waaronder de huisarts, apotheek en fysiotherapie, krijgen in het gebied een plek.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Vittoria! Oudenbosch als winnaar van de Middenhuur Award 2025 Een praktisch en heel Zwolle breed toepasbaar voorbeeld van een (betaalbare) geclusterde woonvorm is Vittoria, in Oudenbosch. Vittoria is een duurzaam wooncomplex met 24 middenhuurappartementen met overwegend een omvang van circa 50 tot 75 m² gbo (gemiddeld circa 65 m² gbo), speciaal ontwikkeld voor senioren. Het combineert zelfstandig wonen met gemeenschappelijkheid en biedt een concreet antwoord op de groeiende behoefte aan betaalbare, toekomstbestendige huurwoningen voor ouderen met een middeninkomen. Het wooncomplex is toegankelijk via een collectieve woonkamer, beschikt over een binnentuin en alle individuele woningen zijn toegankelijk via een inpandige corridor. De appartementen verschillen in grootte, oriëntatie en indeling.

Aandachtsgroepen kennen een eigen huisvestingsopgave Hoewel ouderen de grootste opgave vormen (zo’n 80%) is het van belang om voldoende aandacht te houden voor de aandachtsgroepen en de huisvestingsopgave die daarmee samenhangt. De aandachtsgroepen bestaan uit een divers palet van personen met veelal een woonvraag en afhankelijk van de persoon ook een aanvullende zorg- en of ondersteuningsbehoefte. Omdat aanbod nu ontbreekt stokt de uitstroom. In hoofdlijn zijn er twee doelgroepen te onderscheiden. Veruit de grootste groep is geholpen met een woning, ofwel: Housing First. Het leeuwendeel van de aandachtsgroepen landt in een sociale huurwoning. Voldoende sociale huurwoningen bouwen helpt dus naast de reguliere woningzoekenden ook de aandachtsgroepen. Daarnaast is er een kleinere groep (minder dan 25% van de populatie) die geholpen is met zo normaal mogelijk wonen, maar af en toe een steuntje in de rug nodig heeft. Wonen in een community, biedt hier uitkomst. Het onconventioneel wonen is voor dit deel van de doelgroep wenselijk en dan met name voor mensen die zich moeilijk kunnen aanpassen aan een reguliere woning en woonomgeving.

Op hoofdlijn onderscheiden we twee vormen die idealiter stadsbreed een goede spreiding over de wijken kennen: • Verblijfswoonvormen: om er te kunnen wonen zijn een Wlz-indicatie en zorgafname wel verplicht, er is geen sprake van een zelfstandige woning en keuzevrijheid van zorguitvoering (deze vorm lijkt op zorg in een verblijfsetting). • Thuiswoonvorm: om er te kunnen wonen zijn een Wlz-indicatie en zorgafname niet verplicht, er is wel sprake van een zelfstandige woning en keuzevrijheid van zorguitvoering (deze vorm lijkt op zorg thuis). De huisvesting van aandachtsgroepen vraagt daarbij maatwerk, zowel in spreiding als toewijzing. Daarbij moet zoveel mogelijk rekening gehouden worden met draagkracht maar ook draagvlak in wijken. Waarbij alle wijken vanaf een voor Zwolle gemiddelde score in de gebiedsgids in beginsel geschikt zijn voor vestiging van wooncommunities.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 60: Figuur: bandbreedte van wonen en zorg (woondomein en zorgdomein)

Bron: Bureau Hhm Wlz-woonvormen (2025), bewerking Stec Groep (2025). Typering verschijningsvormen en positionering hulpmiddelenzorg en woningaanpassingen.

We gaan in hoofdstuk 9 verder in op het overzicht van de aandachtsgroepen in Zwolle.

7.5 Confrontatie woningbehoefte met plancapaciteit Confrontatie woningbehoefte met plancapaciteit Voor de confrontatie met de plancapaciteit hebben we gebruikgemaakt van de gemeentelijke planlijst. We confronteren de door ons berekende woningbehoefte van de gemeente Zwolle met de al bestaande plannen voor nieuwbouw. Dit doen we zowel kwantitatief als kwalitatief. Zo analyseren we hoe de huidige plannen in Zwolle zich verhouden tot waaraan behoefte is. Dit geeft ook inzicht in waar bijsturing wenselijk is en op welke punten de gemeente al op schema ligt om aan de woonvraag van de toekomst te voldoen.

Hogere woningbouwambities in de Woondeal, RTP en (aanvulling) Omgevingsvisie dan vastgestelde behoefte in dit onderzoek De woningbouwambities in Zwolle zijn vastgesteld in de Omgevingsvisie, de Woondeal WestOverijssel en de Regionale Verstedelijkingsstrategie. We vergelijken deze aantallen met de aantallen zoals vastgesteld in dit woningbehoefteonderzoek. Bij alle drie liggen de woningbouwambities hoger dan de berekende behoefte op basis van de huishoudensprognose 15 en het inlopen van het woningtekort, inclusief 130% plancapaciteit. Allereerst is in de regionale

Let op. De Primos-prognose neemt voor een voorspelling van de huishoudensontwikkeling voor de komende jaren onder andere ook de realisatiecijfers en toekomstige woningbouwplannen mee. Na 2030 draait het meer om migratie en autonome groei. Dus als in het verleden relatief weinig is gebouwd (en daardoor relatief lage groei heeft plaatsgevonden) werkt dat door in de prognose.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Woondeal een aantal van 12.000 woningen opgenomen voor de gemeente Zwolle (2024 t/m 2035). De jaarlijkse opgave is hoger dan de geconstateerde behoefte volgens de Primos prognose. Ten tweede is de ambitie van de (aanvulling van de) Omgevingsvisie om 16.500 – 21.500 woningen te realiseren (2025 t/m 2040). Dit is wederom hoger dan de geprognosticeerde behoefte. Als laatste is de ambitie vanuit de Regionale Verstedelijkingsstrategie om 15.000 – 25.000 woningen te realiseren (2023 t/m 2040). Het totaal ligt hoger dan de behoefte inclusief 130% plancapaciteit. De jaarlijkse opgave valt inmiddels wel binnen de bandbreedte.

Tabel 15: Confrontatie Woondeal 2025 en woningbehoefte 2024 t/m 2040 Afspraak Woondeal 2025 (t/m 2035)

Regionale verstedelijkingss trategie (2023 t/m 2040)

Aanvulling Omgevingsvisie (2025 t/m 2040)

Woningbehoefte Primos2024 + inlopen woningtekort (2025 tot 2040)

Woningbehoefte Primos2024 + inlopen woningtekort (2025 tot 2040) + 130% plancapaciteit

Totale opgave

12.000*

15.000 – 25.000

16.250 – 21.500

11.130

14.470

Jaarlijkse opgave

1.050

805 – 1.430**

1.015 – 1.345

740

960

Bron: Woondeal West-Overijssel (2025) & CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). * Waarvan 9.000 t/m 2030 en 3.000 van 2031 t/m 2035. Inmiddels zijn er in 2024 470 woningen opgeleverd ** In 2021 t/m 2024 zijn er inmiddels 2.100 woningen opgeleverd.

Meer plannen dan behoefte, ruim 80% van de plannen is zacht In figuur 60 hebben we de huidige woningbouwplannen van de gemeente Zwolle afgezet tegen de woningbehoefte. Zwolle heeft meer plannen dan dat we aan behoefte constateren. Deze plannen bestaan zowel uit de huidige gebieds- en locatieontwikkelingen als de potentie uit de Stadsscan (2.000 woningen) en de potentie van de uitleglocaties Vechtrand en Zwolle Zuid (6.250 tot 11.500 woningen). In totaal kom je uit op een bandbreedte van 22.250 tot 27.500 woningen. Dit is fors hoger dan de geprognosticeerde huishoudensgroei (inclusief het inlopen van het woningtekort) tot 2040, maar ook tot 2050.

Figuur 61: Confrontatie plancapaciteit en woningbehoefte 0

5.000

Plancapaciteit scenario laag

3.205

Plancapaciteit scenario hoog

3.205

Woningbehoefte tot 2040 Woningbehoefte tot 2050 Harde plancapaciteit

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

19.070 24.320 11.130 14.045

Zachte plancapaciteit

3.340 4.215 Netto behoefte

130% planoverschot

Bron: Wooninzicht gemeente Zwolle (oktober 2025) & CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). Scenario laag en hoog hebben betrekking op de bandbreedte in de potentie van de uitleglocaties Vechtrand en Zwolle Zuid.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

De bestaande plannen zitten in verschillende stadia. Iets meer dan de helft van de plannen bevindt zich in de initiatieffase. Dit komt grotendeels door de plannen in de Stadsscan en de uitleglocaties Vechtrand en Zwolle Zuid. 24% bevindt zich in de ontwerpfase. Dit zijn planologisch zachte plannen, maar wel in een meer vergevorderd stadium. Het grootste deel van de plannen in de voorbereidingsfase zijn planologisch hard.

Figuur 62: Planologische fase van plannen* in Zwolle, 2025

8% 9%

Initiatieffase Definitiefase 52%

24%

Ontwerpfase Voorbereidingsfase Realisatiefase

Bron: Wooninzicht gemeente Zwolle (oktober 2025). Bewerking Stec Groep (2025). *Hierbij is het potentieel uit de Stadsscan en de verdichtingslocaties inbegrepen.

Op basis van de meest recente uitsplitsing van plannen naar prijs, lijken onvoldoende plannen te zijn in het goedkope segment. Bij een groot deel van de plannen is de segmentering onbekend. De verwachting is dat deze conform de 30/40/30-regeling worden ontwikkeld, zoals de Wvrv eist.

Figuur 63: Confrontatie plancapaciteit en woningbehoefte tot 2040 o.b.v. landelijke prijsgrenzen in de gemeente Zwolle* 20.000

17.980

15.000 10.000 5.000

5.075 1.760

2.045 1.180

Sociale huur

Middenhuur

960 150

1.130

1.835

1.175 1.385

750

Dure huur

Betaalbare koop

Dure koop

Onbekend (mix)

Woningbehoefte tot 2040

Plancapaciteit (hard en zacht)

Bron: Planlijst gemeente Zwolle (oktober 2025) & CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). Prijsgrenzen voor plannen waarvan bekend. *Stadsscan en uitbreidingslocaties Zwolle-Zuid en Vechtdal zijn meegenomen met een gemiddelde tussen de bandbreedte (6.250-11.500). Deze plannen hebben we toegevoegd bij ‘Onbekend’.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 64: Confrontatie plancapaciteit en woningbehoefte tot 2040 o.b.v. prijsgrenzen in de gemeente Zwolle* 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

15.400

5.400 3.025

Goedkoop

2.850 3.350

Middelduur

Woningbehoefte tot 2040

2.135 2.510

Duur

750 Onbekend (mix)

Plancapaciteit (hard en zacht)

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

8. Economische scenariostudie 8.1 Verkenning van mogelijkheden Zwolle wil een aantrekkelijke stad zijn voor kenniswerkers, pioniers en studenten De gemeente Zwolle heeft in het Kompas Zwolle uitgesproken dat ze de ambitie hebben om de motor te zijn om vierde economische regio van Nederland te worden. Om die ambitie te realiseren, richten ze zich op een aantal doelgroepen die kunnen meebouwen aan het Zwolse profiel. Hierbij richt Zwolle zich specifiek op jonge, creatieve mensen: trendsettende innovators en early adaptors met interesse in technologie en cultuur. Hoogopgeleide kenniswerkers, jonge pioniers en studenten. Krachtige sectoren in Zwolle worden optimaal bediend én benut Zwolle wordt gekenmerkt door een brede economische structuur, waarin verschillende sectoren het goed doen. Daarbij wil Zwolle uitblinken in een aantal toekomstbepalende sectoren. Sectoren die toekomstbepalend gaan zijn, zijn e-commerce en ICT, innovatieve zorg en creatieve en slimme (maak-)industrie. Deze sectoren worden een belangrijk middel in het realiseren van de brede welvaart voor de stad en de regio (Economisch Perspectief, 2025). Sturen van huishoudensontwikkeling door middel van woon- én werkambities In de basis baseren we ons voor het bepalen van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte op reeds ingezette ontwikkelingen, die doorwerken in de toekomst.

Denk bijvoorbeeld aan de vergrijzing, reguliere verhuizingen en het opgebouwde woningtekort. Het is echter ook mogelijk om de huishoudensontwikkeling door middel van economische ambities te sturen. In het Kompas Zwolle wordt benoemd dat de gemeente nog kansen ziet om Zwolle nog nadrukkelijker te positioneren, zowel economische profilering als profilering op het woon- en leefklimaat. Daarmee biedt Zwolle en goed alternatief voor bijvoorbeeld de Randstad en andere steden in Nederland. Zwolle wil immers graag nieuw talent aantrekken én behouden. En focussen daarom enerzijds op het aantrekken van young potentials: kenniswerkers en pioniers, en studenten en anderzijds op het behouden van huidige ondernemers en studenten. Dit alles vraagt om een passend aanbod van onderwijsvoorzieningen, betaalbare en kwalitatieve huisvesting, een levendig stedelijk klimaat en ruimte voor experiment, cultuur en creatieve woonvormen. Zes potentiële kansen om extra huishoudens aan te trekken én te behouden De Zwolse ambities vormen de basis voor de economische scenariostudie. Het richt zich op een vertaling van de economische Zwolse ambitie naar een mogelijke woningbouwopgave. We onderscheiden hierin zes potentiële kansen om extra huishoudens via economische ontwikkelingen te binden aan Zwolle of aan te trekken.

Deze zes kansen zijn specifiek gericht op de drie doelgroepen: hoogopgeleide kenniswerkers, pioniers en studenten. Per kans onderbouwen we wat het betekent als Zwolle de jaarlijkse stroom met 10 à 20% toeneemt (of afneemt als het over uitgaande verhuizingen gaat).

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Tabel 16: Zes potentiële kansen om extra huishoudens aan te trekken en te behouden Extra aantrekken van kenniswerkers, pioniers en studenten 1. Extra aantrekken van kenniswerkers en pioniers die niet in Zwolle wonen maar er wel werken

We zien dat een groot deel van de personen die in Zwolle werkt er niet woont (inkomende pendelaars). Dit zijn personen die deels werkzaam zijn in de Zwolse groeisectoren en zal voor een deel bestaan uit de genoemde hoogopgeleide kenniswerkers en pioniers. Door middel van aantrekkelijke woonproducten en een aantrekkelijk leefklimaat zou een deel van hen verleid kunnen worden om in de gemeente te gaan wonen.

2. Extra aantrekken van huishoudens van buiten de gemeente, maar met een binding met Zwolle

Een deel van de huishoudens die Zwolle verlaat, keert op den duur terug. Een deel hiervan zijn waarschijnlijk studenten die na hun studie weer terugtrekken naar Zwolle. De doelgroep ‘terugkeerders’ hebben mogelijk al een maatschappelijke binding met de gemeente en zijn wellicht eenvoudiger te verleiden om terug te keren.

Behouden en aanvullen van kenniswerkers, pioniers en studenten 3. Beter vasthouden van huishoudens die wegtrekken uit Zwolle

Huishoudens komen en gaan in Zwolle. Een deel van de huishoudens verlaat Zwolle om elders te wonen (en in sommige gevallen te werken). Dit zijn mogelijk voor een deel ook de doelgroepen die de gemeente meer aan zich kan binden.

4. Aanvullend op kans 3: anticiperen op mogelijk vertrekkende kenniswerkers die in Zwolle wonen maar er niet werken

Het kan interessant zijn om het aantal banen in de Zwolse groeisectoren ICT, innovatieve zorg en slimme (maak-) industrie te vergroten door de personen die wel in Zwolle wonen maar die in een andere gemeente in deze sectoren te werken te verleiden om in Zwolle te gaan werken (uitgaande pendelaars). Deze groei in banen leidt niet direct tot een extra huishoudensgroei. Maar omdat een deel mogelijk op den duur een verhuisstap maakt en hun werk achterna gaat, maken we inzichtelijk wie dit zijn en vormt het een verdieping op kans drie.

5. Behouden van net afgestuurde studenten in Zwolle

Zwolle geeft in het Kompas Zwolle aan dat de studenten van vandaag de kenniswerkers en pioniers van morgen zijn. Het extra aantrekken van de groep studenten rekenen we in deze economische scenariostudie niet door. Dit hangt te veel af van het passend aanbod in opleidingen en onderwijsinstellingen. Wel is het mogelijk om net afgestuurde studenten die verhuizen met aantrekkelijk aanbod te verleiden om in Zwolle te blijven wonen (en te werken).

6. Extra huishoudensgroei door toename werkgelegenheid in creatieve sector

Zwolle noemt haar culture en creatieve sector als een motor voor het innovatieve vermogen van de stad waar pioniers werkzaam kunnen zijn. We maken inzichtelijk hoe groot deze sector ongeveer is, en of we door het creëren van meer werkgelegenheid in deze sector hier een aanvullende huisvestingsopgave in verwachten.

Voor alle kansen geldt dat we rekening houden met de economische ambities en daarmee verwachte economische groei van Zwolle. De realiseerbaarheid van deze huishoudens hangt dus nauw samen met de totale economische ontwikkeling van de gemeente.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Van de kansen in tabel 16 brengen we in beeld wie deze huishoudens zijn en schatten we de potentie in die deze kansen bieden. Dit vertalen we, indien we een duidelijke potentie zien, in een kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte. Zo heeft u helder wat de economische ambities van invloed hebben op uw woningbouwprogrammering. In 7.2 geven we een samenvatting van onze analyses van de zes kansen. Hierdoor heeft u in één oogopslag helder waar we kansen zien om extra hoogopgeleide kenniswerkers, pioniers en studenten aan te trekken of te behouden. Ook laten we in deze paragraaf de uitgangspunten van de economische scenariostudie zien, die als input bieden voor ons doorstroommodel, om zo de passende woningbehoefte te bepalen. Deze kwalitatieve woningbehoefte, en tevens uitkomst van de economische scenariostudie, laten we zien in 7.3. De uitwerking van de zes kansen laten we zien in bijlage D.

8.2 Vooral aantrekken van theoretisch geschoolde jongeren en gezinnen kansrijk Kansrijke stromen: extra aantrekken van hoogopgeleide kenniswerkers en talentvolle terugkeerders en vasthouden van huishoudens met hoge inkomens We achten het aantrekken van extra huishoudens het meest kansrijk voor de gemeente Zwolle (kans 1 en 2). Dit zijn huishoudens die al een bepaalde binding hebben met Zwolle. Mogelijk is deze groep te verleiden om ook (weer) in Zwolle te gaan wonen. Daarnaast zien we dat er ook veel huishoudens met een hoog inkomen wegtrekken uit Zwolle. Deze groep is meer onzeker om daadwerkelijk te behouden, omdat deze huishoudens mogelijk ook vanwege de meer groene omgeving verhuizen. Zie tabel 16 voor de mogelijke extra huishoudens per kans. De kwantitatieve extra huishoudensgroei bestaat voornamelijk uit theoretisch geschoolde werknemers en huishoudens met een hoog inkomen. Dit zijn dus niet alleen de huishoudens die werkzaam zijn in de sectoren waar Zwolle volop op in wil zetten. Slechts een deel is daadwerkelijk werkzaam in de Zwolse topsectoren ICT, innovatieve zorg en slimme (maak-)industrie. Van de inkomende pendel is dit circa 23%.

Uitgangspunt scenariostudie: 2/3e van extra huishoudens heeft midden- of hoog inkomen De analyses in bijlage D geven aanleiding om binnen de extra potentiële huishoudensgroei in te zetten op relatief veel huishoudens met een midden- of hoog inkomen. Zij zijn relatief vaak bereid om over een verdere afstand te verhuizen. Zij zijn relatief vaak theoretisch geschoold en ook zijn e relatief vaak in het bezit van een koopwoning met een waarde van € 350.000 of meer. Wanneer voor hen woonproducten worden aangeboden met een aantrekkelijke prijskwaliteitverhouding en in aansprekende woonmilieus zijn zij wellicht geneigd de stap naar Zwolle te maken. Uitgangspunt scenariostudie: vooral aantrekken en behouden alleenstaanden en stellen tot 35 en gezinnen We verdelen vervolgens de potentiële huishoudensgroei verder over de doelgroepen. Gezinnen vormen de grootste stroom. Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar zijn ook een belangrijke groep. We houden rekening met de verhuisgeneigdheid per doelgroep. Jongere huishoudens, zoals alleenstaanden en stellen tot 35 jaar, verhuizen sneller dan ouderen en gezinnen. Ook houden we rekening met gezinsvorming. Op termijn zal een deel van de instromende jongeren een gezin vormen. Dit leidt tot de volgende verdeling van extra huishoudens in Zwolle in figuur 64.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 65: Verdeling potentiële huishoudensgroei over doelgroepen Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar

5% 11% 41%

Gezinnen

Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar

43%

Alleenstaanden en stellen 55 - 75 jaar Bron: Stec Groep (2025).

Tabel 17: Uitgangspunten van de economische scenariostudie Zwolle Actielijn

Mogelijk extra huishoudens

Belangrijkste doelgroep

1. Extra aantrekken van kenniswerkers en pioniers die niet in Zwolle wonen maar er wel werken

Tot 2030: 145 - 290

Hoogopgeleiden (HBO/WO), mogelijk werkzaam in ICT, Health en slimme maakindustrie

2. Extra aantrekken van terugkeerders (huishoudens die eerder uit Zwolle zijn vertrokken)

Tot 2030: 60 - 125

3. Beter vasthouden van huishoudens die wegtrekken uit Zwolle

Tot 2030: 75 - 155

4. Anticiperen op mogelijk vertrekkende kenniswerkers die in Zwolle wonen maar er niet werken

Geen extra kwantitatieve groei verwacht

Hoogopgeleiden die nu elders werken in de Zwolse topsectoren

5. Behouden van studenten en jong talent

Geen extra kwantitatieve groei verwacht

HBO- en WO-studenten, starters <35 jaar

6. Extra huishoudensgroei door toename werkgelegenheid in creatieve sector

Geen extra kwantitatieve groei verwacht

Pioniers, creatieve ondernemers, studenten kunst & media

Tot 2040: 435 - 870 Tot 2050: 725 – 1.445

Tot 2040: 185- 375 Tot 2050: 310 - 620

Tot 2040: 230 - 460

Jonge talenten, deels studenten die terugkeren na studie elders Jonge stellen en gezinnen die doorstromen

Tot 2050: 380 – 765

Bron: CBS (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).

8.3 Toenemende vraag naar grondgebonden woningen, met name in het koopsegment We brengen de behoefte aan woningen voor de periode tot 2030, 2040 en 2050 in beeld. Dit doen we door het economische scenario, in een bandbreedte van 10 – 20%, af te zetten op basis van het gemiddelde van de behoefte naar woonvoorkeur en de behoefte naar verhuisgedrag. Doordat

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

met name het aantal jonge huishoudens en gezinnen extra toeneemt door de kansen die de economische ambities bieden, zien we een sterk effect terug in het grondgebonden segment. Dit is namelijk het woningtype waar veel van deze doelgroepen wensen te wonen. De toename is het sterkst in het koopsegment. Dit komt doordat de economische ambities vooral inzetten op het aantrekken van hoogopgeleide kenniswerkers, veelal huishoudens met een midden- of hoog inkomen. Ook de toename naar koop nultredenwoningen neemt licht toe in het economische scenario. Deze vraag komt waarschijnlijk vanuit de meer stedelijk georiënteerde (jonge) huishoudens.

Figuur 66: Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen 2025 tot 2030 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle 0

200

400

600

800

1000

1200

1400

360 375 385

MDH GGB

1.395 KOOP GGB

1.530

1.665

460 490 525

SH APP z. lift

450 460 470

MDH APP z. lift 100 110 120

1.555 1.580 1.600

SH NULT. 825 835 845

MDH NULT. 335 355 385

KOOP NULT.

Zorggeschikt

1800

255 285 315

SH GGB

KOOP APP z. lift

1600

240

Basisscenario

Economisch scenario 10% extra

Economisch scenario 20% extra

Zorggeschikte woonbehoefte

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 67: Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen 2025 tot 2040 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle 0

500

1.000

1.500

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

345 435 515

SH GGB

750 790 835

MDH GGB

1.215 KOOP GGB

1.630

2.050

735 825 915

SH APP z. lift

600 630 655

MDH APP z. lift

KOOP APP z. lift

2.000

240 260 280 3.995 4.050 4.115

SH NULT. 1.655 1.695 1.735

MDH NULT. 850 915 985

KOOP NULT.

Zorggeschikt 615 Basisscenario

Economisch scenario 10% extra

Economisch scenario 20% extra

Zorggeschikte woonbehoefte

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 68: Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen 2025 tot 2050 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle 0 SH GGB

1000

3000

4000

5000

6000

7000

120 255 385 955 1.030 1.110

MDH GGB

890

KOOP GGB

1.575

2.280

755 915 1.075

SH APP z. lift

685 735 785

MDH APP z. lift

KOOP APP z. lift

2000

360 395 430 5.720 5.810 5.900

SH NULT. 2.200 2.265 2.335

MDH NULT. 1.335 1.445 1.555

KOOP NULT.

Zorggeschikt 240 Basisscenario

Economisch scenario 10% extra

Economisch scenario 20% extra

Zorggeschikt

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

9. Aandachts- en urgentiegroepen In dit hoofdstuk richten we ons op de aandachts- en urgentiegroepen in het volkshuisvestingsbeleid. Deze aandachtsgroepen zijn gedefinieerd in het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’. Deze aandachtsgroepen kunnen vaak moeilijk zelfstandig een woonruimte vinden. Naast dat zij hulp nodig hebben bij het vinden van huisvesting, hebben zij ook vaak behoefte aan zorg en/of ondersteuning nodig bij het zelfstandig wonen. Aandachtsgroepen verdringen elkaar op dit moment op de woningmarkt, gezien het beperkte aanbod aan betaalbare woningen. Ook concurreren zij met reguliere woningzoekenden. Om ervoor te zorgen dat woonruimten voldoende beschikbaar komen voor deze aandachtsgroepen, dient een deel van de aandachtsgroepen met urgentie een woning toegewezen te krijgen. Om te weten of er voldoende passende woningen zijn, is het nodig dat in beeld gebracht wordt hoe deze aandachtsgroepen gedefinieerd kunnen worden, wat de omvang van deze doelgroep is en wat voor kwalitatieve woonbehoeften zij hebben. Hierna staan we per aandachtsgroep stil bij deze vraagstukken.

9.1 Overzicht aandachts- en urgentiegroepen Aandachtsgroepen hebben een zorg- en/of huisvestingsvraag Het wetsvoorstel “Wet versterking regie volkshuisvesting” (Wvrv) maakt onderscheid tussen aandachtsgroepen met en zonder urgentie (u). In dit wetsvoorstel zijn ook aandachtsgroepen met bijbehorende definities opgenomen. Aan de hand van deze aandachtsgroepen geven we kwantitatieve inzichten die we op basis van CBS Microdata onderzocht hebben en benoemen we kwalitatieve woonwensen. We splitsen de aandachtsgroepen uit in ouderen, aandachtsgroepen met primair een woon-zorgvraag en aandachtsgroepen met primair een huisvestingsvraag. Deze uitsplitsing is gebaseerd op het Rijksprogramma ‘Een thuis voor iedereen’. De aandachtsgroep ‘ouderen’ hebben we in voorgaande hoofdstukken al behandeld. Hier gaan we in dit hoofdstuk dus niet nader op in. Verder geldt voor een deel van deze aandachtsgroepen dat zij verplicht voorrang dienen te ontvangen op een sociale huurwoning, wanneer zij op zoek zijn naar reguliere woonruimte (urgentiecategorieën). In de prestatieafspraken is vastgelegd dat 20% van de mutaties wordt toegewezen aan aandachtsgroepen (incl. statushouders). In de praktijk wordt dit voor circa 15 à 20% gerealiseerd. In tabel 16 benoemen we of de aandachtsgroep daarvoor in aanmerking komt. De urgentiecategorieën vormen de basis voor regionale fair share-afspraken.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Tabel 18: Aandachtsgroepen met en zonder urgentiecategorie (u) Aandachtsgroepen met (vooral) een zorgvraag

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Wlz-cliënten (u) Beschermd wonen (u) Jeugdhulp (met verblijf) (u) Forensische zorg (u) Maatschappelijke opvang (u) Mantelzorgers Mantelzorgontvangers (u)

Aandachtsgroepen met (vooral) een huisvestingsvraag

8. Uitstroom detentie (u) 9. Stoppende sekswerkers (u) 10. Statushouders 11. Oekraïense vluchtelingen 12. Arbeidsmigranten 13. Studenten 14. Woonwagenbewoners

Uitstroom uit instellingen lastig direct te vertalen naar urgentie Uitstroomcijfers uit instellingen worden landelijk door het CBS bijgehouden en zijn in te zien via CBS Microdata. Deze cijfers dienen echter goed toegelicht te worden met de bronnen en definities die het CBS hiervoor hanteert. Vandaar dat we de cijfers die volgen uit deze benaderingen eerst bij tekst benoemen en daarna in een samenvattende tabel laten zien. Uitstromers met een Wlz-indicatie betreffen met name personen die uitstromen uit de GGZ (of VG-zorg). In totaal zien we dat in 2023 205 personen met een Wlz-indicatie aan het eind van het jaar de referentiepersoon van een regulier huishouden waren in de gemeente Zwolle nadat ze aan het begin van het jaar nog in een instelling woonden (CBS Microdata, 2023). Zij hebben hun Wlz-indicatie na uitstroom behouden, maar krijgen deze vervolgens op basis van volledig pakket thuis (vpt), modulair pakket thuis (mpt) of een persoonsgebonden budget (PGB). Zwolle heeft in totaal 3.415 personen met een Wlz-indicatie (CBS Microdata, 2023). Het merendeel hiervan zijn cliënten in de leeftijdsgroep 75-plus (37%). Mensen met een psychische kwetsbaarheid hebben vaak behoefte aan kleine, betaalbare woningen van circa 50 tot 60 m². De vraag richt zich vooral op het sociale huursegment, veelal onder de aftoppingsgrens.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Zwolle&id=4a0b2998-4c18-478c-996c-35970662f652