2.2. EINDVERSIE 09-01-26 Woningbehoefteonderzoek
Tekst van het document
Dit mag worden verruimd tot 85% indien hierover afspraken zijn gemaakt met de gemeente en huurderorganisatie. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 49.669 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 54.847. Voor deze doelgroep geldt dat ze niet een passende woning voor huurtoeslag toegewezen hoeven te krijgen. • Middeninkomens: voor deze doelgroep hanteren we een grens van 1,5 keer modaal, oftewel een bruto huishoudensinkomen van € 67.366 in 2025. • Hoge inkomens: alle huishoudens met een bruto huishoudensinkomen dat hoger is dan € 67.366 Grootste deel huishoudens heeft een inkomen dat past bij een betaalbare woning Bijna de helft van de huishoudens in Zwolle heeft een inkomen waarmee ze een corporatiewoning toegewezen kunnen krijgen (48%). Dat is vergelijkbaar met het gemiddelde in Nederland (49%). Het aandeel middeninkomens (tot 1,5 keer modaal) in Zwolle is ook vergelijkbaar ten opzichte van het landelijke aandeel. Deze doelgroep kan een hypotheek krijgen tot circa € 315.000. Figuur 4 laat zien dat 15% van de koopwoningmarkt bestaat uit woningen met een WOZ-waarde tot € 325.000. Dat betekent dat de landelijke trend dat met name starters op de woningmarkt en doorstromers vanuit een huurwoning hierdoor sterke concurrentie op de woningmarkt ondervinden, ook zichtbaar is in Zwolle.
6
De aftoppingsgrens is de grens waarboven de huurtoeslag wordt verlaagd. Het is de maximale huurprijs waarbij huurtoeslag volledig wordt toegekend, afhankelijk van de huishoudenssamenstelling. 7 Personen van 55 jaar en ouder.
28
29
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 21: Huishoudens naar inkomensgroep in de gemeente Zwolle 0%
20%
40%
60%
80%
Zwolle
28%
20%
15%
37%
Nederland
28%
21%
14%
37%
Primaire doelgroep sociale huur
Secundaire doelgroep sociale huur
100%
Middeninkomens
Hoge inkomens
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2025).
Huishoudens in Zwolle wonen grotendeels passend aan hun inkomen Huishoudens met een hoog inkomen wonen 79% van de gevallen in een grondgebonden koopwoning. Het aandeel huishoudens wonend in dit type woning zien we afnemen naarmate hun inkomen daalt. Het aandeel dat woont in een sociale huur woning is dan ook het grootst bij de primaire doelgroep sociale huur. Het aandeel wonend in een middenhuur of vrijesectorhuurappartement of grondgebonden woning is het grootst bij de middeninkomens (17%). Dit is voor deze doelgroep vaak het meest gangbare alternatief wanneer zij geen koopwoning kunnen vinden. Toch woont meer dan de helft van de huishoudens in deze doelgroep in een koopwoning.
Figuur 22: Inkomensgroep uitgesplitst naar type woning in de gemeente Zwolle 0%
10%
20%
Primaire doelgroep sociale huur
40%
50%
60%
50%
Secundaire doelgroep sociale huur Middeninkomens
30%
33% 16%
12%
19%
80%
90% 100%
29%
2% 1% 4%
5%2% 9%
32%
7% 3% 10%
Hoge inkomens 3%4%4%4%6%
70%
14%
51% 79%
Sociale huur appartement
Sociale huur grondgebonden
Middenhuur en vrijesectorhuur appartement
Middenhuur en vrijesectorhuur grondgebonden
Koop appartement
Koop grondgebonden
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2025).
4.5 Zorggebruik huishoudens De demografie in Nederland kent een toenemende vergrijzing. Ouderen blijven tegelijkertijd steeds langer zelfstandig (thuis) wonen. Dit betekent dat de vraag naar zorg door reguliere huishoudens naar verwachting zal toenemen. Het is van belang om als gemeente het zorggebruik
30
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
van haar inwoners helder te hebben. In deze paragraaf lichten we de verschillende zorgstelsels uit waar regulier wonende huishoudens zorg uit kunnen ontvangen. Ook wordt in beeld gebracht welke doelgroepen de zorg gebruiken. Later in dit onderzoek staan we stil bij hoe de verwachte huishoudensontwikkeling van invloed is op het verwachte zorggebruik in de toekomst. Dit vormt ook een van de factoren in de door ons berekende woningbehoefte. 2.755 huishoudens hebben gebruik gemaakt van een vorm van jeugdhulp De Jeugdwet regelt dat gemeenten verantwoordelijk zijn voor hulp die aan jeugdigen (tot achttien jaar met uitloop tot 23 jaar) geleverd wordt. Deze hulp omvat ondersteuning en zorg aan jeugdigen en/of hun ouders/verzorgers. Daarnaast valt ook het stimuleren van maatschappelijk functioneren binnen deze verantwoordelijkheid. Jeugdhulp wordt onderscheiden in hulp met en zonder verblijf. Bij jeugdhulp met verblijf woont de jeugdige niet meer thuis, maar bijvoorbeeld in een pleeggezin, gezinshuis of gespecialiseerde instelling. Bij jeugdhulp zonder verblijf ontvangt de hulpbehoevende ambulante zorg. In deze paragraaf richten we ons op regulier wonende huishoudens, waarbij de jeugdige jeugdhulp zonder verblijf ontvangt. We zien dat dit het geval is bij 2.755 huishoudens in Zwolle. Dit gaat over het jaar 2023. Dit is circa 4% van alle huishoudens in de gemeente.
Het overgrote deel (91%) zijn gezinnen. In de wijk Marsweteringlanden is het aandeel jeugdhulp naar rato het hoogst. In Stadshagen is het aandeel absoluut gezien het hoogst.
Figuur 23: Gebruik jeugdhulp naar huishoudenstype in Zwolle 0%
10%
20%
30%
40%
6%
50%
60%
91%
70%
80%
90%
100%
0%5%
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
Gezinnen
Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar
Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
Alleenstaanden en stellen 75 jaar of ouder
Overig
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
6.580 huishoudens maakten gebruik van een voorziening via de Wmo De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) is een gedecentraliseerde wet. Dat betekent dat gemeenten verantwoordelijk zijn voor de uitvoering ervan. Het doel van de Wmo is om mensen te ondersteunen zodat zij zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Om dit te bereiken, bieden gemeenten diverse voorzieningen aan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen algemene voorzieningen (voor iedereen toegankelijk) en maatwerkvoorzieningen (die afgestemd op de persoonlijke situatie). Voor maatwerkvoorzieningen, zoals hulp in het huishouden of een rolstoel, is een indicatie nodig. Deze wordt door de gemeente afgegeven. Huishoudens die gebruikmaken van deze zorgvoorziening, vormen vaak een regulier huishouden. Dat komt doordat de Wmo gericht is op thuiswonende zorgbehoevenden. In Zwolle zijn er 6.580 huishoudens die gebruikmaken van de mogelijkheden die de Wmo biedt. Dat is circa 11% van het totaal aantal huishoudens in Zwolle. Dit kunnen meerdere personen per huishouden zijn geweest. De grootste groep die gebruikmaakt van de Wmo zijn 75-plussers, met 36%.
31
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 24: Gebruik Wmo2015 naar huishoudenstype in Zwolle
0%
10%
15%
20%
30%
8%
13%
40%
50%
60%
70%
25%
80%
90%
100%
36%
7%
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
Gezinnen
Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar
Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
Alleenstaanden en stellen 75 jaar of ouder
Overig
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
3.785 huishoudens maakten gebruik van wijkverpleging via de Zorgverzekeringswet De Zorgverzekeringswet (Zvw) verplicht iedereen die in Nederland woont om een basisverzekering voor ziektekosten af te sluiten. Ook mensen die in het buitenland wonen maar in Nederland inkomsten uit arbeid ontvangen zijn hiertoe verplicht. De zorg die onder de Zvw valt kan bestaan uit behandelingen, diensten of producten. Welke zorg precies in het basispakket zit, is vastgelegd in het Besluit zorgverzekering (Bzv). Dit omvat onder andere bepaalde vormen van eerstelijnszorg, zoals huisartsenzorg en wijkverpleging. Andere eerstelijnszorg, zoals tandarts- of fysiotherapiebehandelingen, vallen (deels) buiten het basispakket. We richten ons specifiek op huishoudens van wie het zorggebruik invloed heeft op hun woonbehoefte. Wijkverpleging speelt daarbij een belangrijke rol: het gebruik hiervan geeft aan dat iemand ondersteuning nodig heeft om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Tegelijkertijd geldt dat deze mensen vaak geen 24-uurszorg nodig hebben, omdat zij grotendeels nog zelfredzaam zijn. Er zijn in totaal 3.785 huishoudens in Zwolle die wijkverpleging hebben ontvangen. Dit is zo’n 6% van alle huishoudens in de gemeente. Hiervoor geldt dat alleenstaanden en stellen van 75 jaar of ouder het grootste aandeel hebben in ontvangen wijkverpleging (53%).
Figuur 25: Gebruik wijkverpleging naar huishoudenstype in Zwolle 0%
10%
1% 10%
3%
20%
30%
40%
50%
60%
26%
70%
80%
90%
53%
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
Gezinnen
Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar
Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
Alleenstaanden en stellen 75 jaar of ouder
Overig
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
100%
8%
32
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
1.635 huishoudens maakten gebruik van Wlz-thuis, maar aandeel thuiswonenden neemt toe De Wet langdurige zorg (Wlz) is bedoeld voor mensen die blijvend intensieve zorg of toezicht nodig hebben, zoals kwetsbare ouderen, mensen met een beperking of mensen met een psychische aandoening. Het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) beoordeelt of iemand in aanmerking komt voor deze vorm van zorg. Als blijkt dat intensieve en permanente zorg nodig is, kan de persoon kiezen hoe de zorg geleverd wordt, bijvoorbeeld thuis, in een zorggeschikte (geclusterde) woning, of in een zorginstelling. In 2023 was er bij 1.635 huishoudens in Zwolle sprake van het gebruik van Wlz-thuis. Dat is circa 3% van het totaal aantal huishoudens in de gemeente. Naar de toekomst toe verwachten we dat het aantal mensen dat gebruik zal maken van zorg uit de Wlz sterk zal toenemen. Ten eerste door de vergrijzing, maar ook door de extramuralisering van de ouderenzorg. Het aantal verzorgingshuizen zal niet meer toenemen, wat ertoe zal leiden dat in de toekomst meer ouderen zorg thuis moeten ontvangen. Dit kan in de vorm zijn van zorggeschikte woningen 8. Het gebruik van de Wlz-thuis is verspreid over doelgroepen. De grootste doelgroep zijn 75-plussers (21%).
Figuur 26: Gebruik Wlz-thuis naar huishoudenstype in Zwolle 0%
10%
14%
20%
19%
30%
40%
50%
15%
60%
14%
70%
21%
80%
90%
100%
17%
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
Gezinnen
Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar
Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
Alleenstaanden en stellen 75 jaar of ouder
Overig
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Zorggebruik naar huishoudenstypen In totaal maken 11.415 huishoudens in de gemeente Zwolle gebruik van zorg, ongeacht welk type zorg. Dat is 18% van alle huishoudens in Zwolle. Er zijn wel duidelijke verschillen tussen doelgroepen. Met name het zorggebruik onder 75-plussers ligt hoog (48%) in vergelijking met het zorggebruik van de jongere doelgroep daarvoor: de 55- tot 75-jarigen (16%).
8
Zorggeschikte woningen zijn nultredenwoningen (die veelal onderdeel zijn van een geclusterde woonvorm) waarin Wlz-zorg geleverd wordt voor bewoners via scheiden van wonen en zorg (met VPT, MPT, PGB). Om zorg te kunnen leveren is het van belang dat deze woningen rolstoel- of rollatorgeschikt zijn, met voldoende ruimte bij de entree, in de toiletruimte en in de badkamer en dient de woning brandveilig te zijn.
33
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 27: Zorggebruik naar huishoudenstype in Zwolle 0% A&S tot 35 jaar Gezinnen
10%
20%
30%
40%
10%
50%
60%
80%
90%
100%
90%
17%
83%
A&S 35 tot 55 jaar
13%
87%
A&S 55 tot 75 jaar
16%
84%
A&S 75 jaar of ouder Overig
70%
48%
52%
26%
74%
Wel zorggebruik
Geen zorggebruik
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025). *Zorggebruik via Wmo2015, Wlz, Jeugdwet en/of wijkverpleging. Een huishouden kan meerdere typen zorg afnemen.
Ook tussen wijken zien we verschillen. Het zorggebruik in de binnenstad is relatief laag (10%). In Holtenbroek maken relatief gezien de meeste huishoudens gebruik van zorg (26%). Zie ook de Thuis en dichtbij-scan voor het zorggebruik op wijkniveau.
Figuur 28: Zorggebruik naar wijken in Zwolle 0%
20%
Binnenstad 10% Diezerpoort 18% Wipstrik 16% Assendorp 13% Kamperpoort-… 17% Poort van Zwolle 12% Westenholte 22% Stadshagen 17% Holtenbroek 26% Aa-landen 24% Vechtlanden 13% Berkum 24% Marsweteringland… 22% Schelle 17% Ittersum 19% Soestweteringlan… 17% Wel zorggebruik
40%
60%
80%
100%
90% 82% 84% 87% 83% 88% 78% 83% 74% 76% 87% 76% 78% 83% 81% 83% Geen zorggebruik
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025). *Zorggebruik via Wmo2015, Wlz, Jeugdwet en/of wijkverpleging. Een huishouden kan meerdere typen zorg afnemen.
34
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
5. Demografie en verhuizingen Demografische ontwikkelingen hebben een grote invloed op de woonwensen en dus opgaven van de toekomst. In dit hoofdstuk brengen we daarom op gemeenteniveau, met uitsplitsingen naar wijkniveau, de ontwikkeling van het aantal personen en huishoudens in beeld. Dit doen we inclusief onderliggende ontwikkelingen zoals vergrijzing, huishoudensverdunning en (binnenlandse en buitenlandse) migratiestromen. Deze demografische ontwikkelingen vormen de basis voor de doorkijk naar de toekomst (hoofdstuk 6).
5.1 Demografische ontwikkeling Zwolse bevolking groeit al jaren, mede door positieve natuurlijke groei In de afgelopen tien jaar vond er een bevolkingsgroei plaats in Zwolle. Dit komt door een positief migratiesaldo én een positieve natuurlijke groei. Opvallend is de positieve natuurlijke bevolkingsgroei in de gemeente Zwolle vergeleken met andere gemeenten in Nederland, waar vaker sprake is van een sterfteoverschot. Dit betekent dat er in Zwolle jaarlijks meer mensen worden geboren dan dat er overlijden. Gekeken naar het migratiesaldo, is het binnenlandse migratiesaldo sinds 2018 hoger dan de natuurlijke aanwas. De jaren 2021 en 2023 waren hierin uitzonderingen. In 2022 is er een relatief hoge instroom van buitenlandse migranten geweest. Dit komt grotendeels als gevolg van de oorlog in Oekraïne. Statushouders komen zowel vanuit binnen- als buitenland naar Zwolle. Dat hangt af van of ze eerder elders in Nederland geregistreerd stonden.
Figuur 29: Demografische ontwikkeling gemeente Zwolle, 2015 tot en met 2024 2.000 1.500 1.000 500 0 2015 2016 2017 2018 Buitenlandse migratie (saldo)
2019
Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)
2020 2021 2022 2023 Binnenlandse verhuizingen (saldo) Totaal personen
Bron: CBS (2015 tot en met 2024). *Voorlopige cijfers over 2024. Bewerking Stec Groep (2025).
2024
35
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Huishoudens groeien mee met de bevolking, accent ligt steeds vaker op alleenstaanden In figuur 30 is te zien dat zowel de bevolking als de huishoudens in Zwolle zijn toegenomen. Ten opzichte van 2014, groeide de bevolking met 9.980 (+8%) in 2024. De huishoudens groeiden met 6.770 (+12%) in dezelfde periode. De groei van de huishoudens is dus sneller gegaan dan de groei van de bevolking. Dat betekent dat er sprake is van een lichte huishoudensverdunning. In 2014 bestond een huishouden uit gemiddeld 2,2 personen. In 2024 is dit aantal gezakt naar gemiddeld 2,1 personen per huishouden.
Figuur 30: Bevolkings- (linker as) en huishoudensontwikkeling (rechter as) in de gemeente Zwolle, 2014 tot en met 2024 140.000
70.000
130.000
65.000
120.000
60.000
110.000
55.000
100.000
50.000 2015
2016
2017
2018
2019
Bevolking
2020
2021
2022
2023
2024
Huishoudens
Bron: CBS (2025, cijfers 2014 tot en met 2024. Bewerking Stec Groep (2025).
Ouderen en alleenstaanden de hardst groeiende groepen in periode 2014-2024 De bevolkings- en huishoudensontwikkeling in Zwolle toont een duidelijke vergrijzing. De groep 75-plussers is met 2.770 personen gegroeid: een toename van 36%. Dit komt doordat de mensen binnen de groep 55- tot 75-jarigen ouder zijn geworden. De groep jeugdigen onder de vijftien jaar is daarentegen gekrompen met 5%. De groep 35- tot 55-jarigen is vrijwel gelijk gebleven met een groei van slechts 1%. Wat betreft de huishoudenssamenstelling, is de groei voornamelijk veroorzaakt door een toename van het aantal alleenstaande huishoudens, met een stijging van 21%. Het aantal stellen en gezinnen groeit ook, maar aanzienlijk minder hard: respectievelijk met 7% en 6%. Startende stellen die in Zwolle komen wonen kunnen op termijn wel leiden tot een groei van gezinnen.
36
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 31: Bevolkingsontwikkeling naar leeftijdsklassen (links) en huishoudensontwikkeling naar typen (rechts) in de gemeente Zwolle, 2014 tot en met 2024 30.000
40.000 35.000
25.000
30.000 25.000
20.000
20.000 15.000
15.000 10.000
10.000
5.000 0 20142015201620172018201920202021202220232024 < 15 jaar 35 tot 55 jaar 75 jaar en ouder
5.000
15 tot 35 jaar 55 tot 75 jaar
20142015201620172018201920202021202220232024 Alleenstaanden
Stellen
Bron: CBS (2014 tot en met 2024). Bewerking Stec Groep (2025).
In Zwolle is in 2024 43% van het totaal aantal huishoudens alleenstaand (62.950). Ondanks de toename, is dit lager dan het Nederlands gemiddelde voor vergelijkbare stedelijke gemeenten, wat staat op circa 50%. Wat het totale Nederlands gemiddelde betreft, is 19% van de huishoudens alleenstaand 9.
Figuur 32: Verdeling van het totaal aantal huishoudens in Zwolle
31%
Alleenstaanden 43% Stellen Gezinnen 26%
Bron: CBS (2025, cijfers 2024). Bewerking Stec Groep (2025).
Relatief veel jongeren woonachtig in Zwolle In Zwolle wonen meer jongeren tot 35 jaar (45%) ten opzichte van het Nederlands (41%) en Overijssels (33%) gemiddelde. Het valt echter op dat Zwolle niet veel verschilt met het Nederlandse gemiddelde. Vergeleken met Overijssel, valt op dat in Zwolle relatief minder 35- tot 55-jarigen wonen. Deze groep is in Overijssel het grootst. In Zwolle is de groep 15- tot 35-jarigen het grootst, net als in Nederland. In de nabije toekomst zal de leeftijdsgroep 55- tot 75-jarigen een
9
Bron: CBS Statline (2024).
Gezinnen
37
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
toename veroorzaken van de groep 75 jaar en ouder. Omdat in Zwolle ook relatief veel jongere inwoners wonen, is de verwachting dat ook de overige doelgroepen zullen groeien.
Figuur 33: Verdeling van inwoners naar leeftijdsklassen 0%
10%
Nederland
15%
Overijssel
13%
Zwolle
20%
17% <15 jaar
30%
40%
26%
20%
50%
60%
25%
70%
80%
24%
40%
28% 15-35 jaar
27% 35-55 jaar
90%
100%
9%
20%
8%
21%
8%
55-75 jaar
>75 jaar
Bron: CBS (2025, cijfers 2024). Bewerking Stec Groep (2025).
5.2 Verhuizingen op hoofdlijnen In deze paragraaf lichten we de verhuizingen in de gemeente Zwolle uit. We maken onderscheid tussen verschillende aspecten van verhuizingen: binnengemeentelijk, binnenlands, buitenlands en terugkeerders 10. Verhuizingen van huishoudens worden ingedeeld aan de hand van de referentiepersoon van het huishouden 11. Aandeel huishoudens dat vanuit elders in Nederland naar Zwolle verhuist, is stabiel In de periode 2019 tot en met 2023 vindt gemiddeld 55% van de verhuizingen binnen de gemeente zelf plaats. Dit betekent dat iets meer dan de helft van de vrijkomende woningen wordt gebruikt door een huishouden dat voor de verhuizing ook in Zwolle woonde. 4% van de verhuizingen betreft huishoudens die vanuit een andere gemeente terugkeren naar Zwolle, bijvoorbeeld na het studeren in een andere stad. In totaal wordt dus circa 60% van de vrijkomende woningen ingevuld door huishoudens die al eerder in Zwolle hebben gewoond. Gekeken naar de ontwikkeling in de periode 2019 tot en met 2023, valt op dat het aandeel huishoudens dat vanuit een andere gemeente in Nederland naar Zwolle is verhuisd stabiel is (rond de 35%). De binnengemeentelijke verhuizingen hebben een daling ingezet na 2021. In 2021 waren 56% van de verhuizingen binnengemeentelijk. In 2023 was dit 52%. Het aandeel buitenlandse verhuizingen is daarentegen verdubbeld van 6% in 2019 naar 12% in 2023.
Deze verhuisstroom komt met name door Oekraïense ontheemden na de Russische invasie in 2022. In tabel 5 is te zien waar de buitenlandse huishoudens vandaan komen. Deze doelgroep hoeft overigens niet rechtstreeks uit het buitenland te komen; het is mogelijk dat zij een tijd zonder inschrijving in de gemeente hebben gewoond. Bij inschrijving worden zij nog steeds als een buitenlandse verhuizer gezien. Alleen na inschrijving in de BRP zijn buitenlandse verhuizers namelijk pas goed in beeld.
10 11
Terugkeerders zijn personen die in het verleden zes jaar of meer in Zwolle hebben gewoond.
De referentiepersoon is het lid van het huishouden ten opzichte van wie de posities van andere leden in het huishouden worden bepaald door het CBS en van wie de kenmerken eventueel ook aan het huishouden worden toegekend.
38
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 34: Inkomende verhuizingen per jaar in de gemeente Zwolle, 2019-2023 0%
10%
20%
30%
2019 (8.025)
56%
2020 (8.275)
59%
2021 (7.735)
56%
2022 (7.620)
49%
2023 (7.835)
52%
Gemiddelde (7.898)
55%
Binnen gemeente
40%
50%
60%
70%
80%
4% 4% 3%
6%
34%
4% 6%
35%
3%
14%
33%
3%
12%
34%
Binnenlands (overig)
100%
34%
35%
3%
Terugkeerder
90%
8%
Buitenlands (overig)
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Veel gemeente gebonden verhuizingen, vooral ouderen verhuizen graag binnen de gemeente In figuur 35 is te zien dat alleenstaanden en stellen van 75 jaar of ouder (74%) en gezinnen (70%) relatief vaak binnen de eigen gemeente verhuizen. Doordat ouderen zo vaak binnen de eigen gemeente verhuizen, zal een nieuwbouwwoning voor ouderen dus ook relatief vaak bewoond worden door een oudere uit de eigen gemeente. Daarmee komt er dan dus ook een andere bestaande woning vrij in de bestaande voorraad die door een ander huishouden bewoond kan worden, bijvoorbeeld door een gezin. Houd er wel rekening mee dat jongeren en gezinnen vaker verhuizen dan oudere huishoudens. Zo is te zien dat jongeren tot 35 jaar procentueel gezien het minst binnen de gemeente verhuizen, maar absoluut is dit alsnog het grootste aantal (12.960). Van de alleenstaanden en stellen tot 35 jaar is meer dan de helft afkomstig van buiten de gemeente (52%). Dit komt onder andere door (arbeids)migratie uit het buitenland, maar ook vanuit de landelijke trend. We zien dat deze doelgroep vaker buiten de gemeente verhuist dan andere doelgroepen. Alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar (58%) verhuizen iets minder binnengemeentelijk, maar alsnog vindt het grootste gedeelte van de verhuizingen in deze doelgroep binnengemeentelijk plaats.
Figuur 35: Inkomende verhuizingen naar doelgroep in de gemeente Zwolle, 20192023 0%
10%
20%
A&S tot 35 jaar (26.950)
30%
48%
Gezinnen (8.670)
50%
60%
3%
58%
A&S 55 tot 75 jaar (3.705)
61%
A&S 75 jaar of ouder (1.255)
80%
90% 100% 8%
4% 6%
21% 27%
5% 74%
Terugkeerder
70% 41%
70%
A&S 35 tot 55 jaar (5.610)
Binnen gemeente
40%
Binnenlands (overig)
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
9%
29% 2%
5%
22%
5% 3%
Buitenlands (overig)
39
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Groot deel is verhuisd naar een sociale huur appartement Ook is het van belang om in beeld te brengen naar welk type woning doelgroepen verhuizen. Het verhuisgedrag is een belangrijke indicator voor woonwensen in de toekomst. Het verhuisgedrag hangt namelijk sterk samen met de levensfase van doelgroepen. Zo zien we dat gezinnen relatief vaak verhuisden naar reguliere grondgebonden koopwoningen (61%). Bij alleenstaanden en stellen tot 35 jaar is dit aandeel aanzienlijk kleiner (20%). Deze doelgroep verhuisde in vergelijking met andere doelgroepen vaker naar een appartement in het sociale huursegment (51%). Ook het merendeel van de ouderen verhuisde naar een sociale huurwoning (49%).
Figuur 36: Woningtype na verhuizing per doelgroep in de gemeente Zwolle, 20192022* 0% A&S tot 35 jaar (11.650)
10%
20%
14%
A&S 35 tot 55 jaar (3.355)
13%
A&S 55 tot 75 jaar (2.260)
9% 3%
40%
70%
80%
49%
100%
12%
5%
9%
31% 8%
35%
29%
90%
12% 3%3%
36%
5%
Sociale huur grondgebonden Koop grondgebonden Vrijesectorhuur appartement
60%
61%
7%
A&S 75 jaar of ouder (760) 4% 1% 11%
50%
51%
20%
9% 3%
Gezinnen (5.390)
30%
14%
6%
16% 20%
Vrijesectorhuur grondgebonden Sociale huur appartement Koop appartement
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2022). Bewerking Stec Groep (2025). *Huurprijzen zijn nog niet bekend voor de periode vanaf 2022.
Oudere huishoudens in Zwolle laten vaker een grondgebonden woning achter In figuur 36 constateerden we al dat ouderen relatief vaak naar een appartement verhuizen. Voor een goede doorstroming is het belangrijk dat oudere doelgroepen hun grondgebonden woningen verlaten en verhuizen naar meer passende woonproducten, zoals appartementen en grondgebonden nultredenwoningen. Bij alle interne verhuizingen in de gemeente (van en naar een woning in Zwolle), kiest circa twee derde van de huishoudens voor een vergelijkbare woning. Bij ouderen vanaf 75 jaar verandert dat patroon. Twee derde van de 75-plussers in Zwolle verruilt een grondgebonden woning voor een appartement. Dat betekent: hoe ouder mensen worden, hoe vaker ze kiezen om de stap van een grondgebonden woning naar een appartement te maken. Uit ons landelijke doorstroompaper blijkt dat hoe ouder huishoudens worden, hoe vaker ze naar een woning van de woningcorporatie verhuizen en daarbij voor circa 34% een koopwoning achterlaten. Een belangrijke kanttekening hierbij is dat van hen circa 50% na verhuizing nog een vermogen heeft van meer dan € 150.000.
40
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Tabel 4: Interne verhuizingen in de gemeente Zwolle van en naar type woning, 2019-2023 Alle doelgroepen Van, naar -->
75 – plus doelgroep
Appartement
Grondgebonden
Onbekend
Appartement
Grondgebonden
Onbekend
Appartement
70%
26%
4%
88%
4%
8%
Grondgebonden
30%
67%
3%
68%
26%
5%
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Particuliere huur vaakst bewoond door huishoudens van buiten Gekeken naar het totaal inkomende verhuizingen, kunnen we constateren dat het aantal inkomende verhuizingen vooral landt in de particuliere verhuur (40%). Daarna volgen de corporatie- en koopwoningen (beide circa 30%). Huishoudens die binnen de gemeente verhuizen, verhuizen vooral naar een corporatie- of koopwoning (beide 61%). In de particuliere verhuur is het grootste deel (46%) afkomstig uit andere gemeenten in Nederland. Dit betreft dan enkel de verhuizingen richting geregistreerde woonruimten. Daar vallen short-staylocaties (met logiesfunctie) niet onder. Het aandeel dat uit het buitenland naar Zwolle komt, vestigt zich het minst vaak in een koopwoning (5%).
Figuur 37: Totaal inkomende verhuizingen naar eigendom in de gemeente Zwolle, 2019-2023
Woningcorporatie
30%
31%
Particuliere verhuurder Koopwoning 40% Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Figuur 38: Totaal inkomende verhuizingen uitgesplitst naar soorten verhuizers in de gemeente Zwolle, 2019-2023 0%
10%
20%
Woningcorporatie Particuliere verhuurder
40%
60%
61%
70%
80% 26%
4% Binnenlands (overig)
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
90%
100% 9% 9%
46%
3%
42%
Terugkeerder
50%
3%
61%
Koopwoning Binnen gemeente
30%
31%
5%
Buitenlands (overig)
41
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Verhuizers binnen de gemeente vestigen zich vaker in woningen in het dure koopsegment Inkomende verhuizingen vanuit andere binnenlandse gemeenten komen het vaakst terecht in een goedkope koopwoning (41%), dat wil zeggen een woning met een WOZ waarde tot €260.000. We zien dat hoe lager de WOZ-waarde, des te meer binnenlandse verhuizers naar de woning verhuizen. Ook terugkeerders kopen het vaakst een goedkope woning (7%). Binnengemeentelijk is deze tendens omgekeerd: hoe hoger het WOZ-prijssegment van de woningen, des te groter het aandeel binnengemeentelijke verhuizingen is naar de woning. We zien dan ook dat de meeste binnengemeentelijke verhuizingen plaatsvinden (55%) naar een dure koopwoning van meer dan € 500.000.
Figuur 39: Inkomende verhuizingen naar prijssegment koopwoning in de gemeente Zwolle, 2022-2023* 0% Tot € 260.000 € 260.000 tot € 325.000
10%
20%
30%
40%
43%
50%
60%
9%
50%
6%
70%
80%
90%
100%
41%
7%
34%
9%
€ 325.000 tot € 405.000
54%
8%
32%
5%
€ 405.000 tot € 500.000
55%
7%
30%
8%
Meer dan € 500.000
55%
8%
28%
9%
Binnen gemeente
Terugkeerder
Binnenlands (overig)
Buitenlands (overig)
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2022 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025). *Dit zijn de meest recente jaren.
5.3 Verhuizingen naar herkomst Deze paragraaf focust op de herkomstplekken van huishoudens die naar de gemeente Zwolle verhuizen. De herkomstplek van een verhuizer laat vaak een deel van de reden achter de verhuizing zien. Zo zijn sommige verhuisredenen te herleiden naar een oorlog, arbeidsmigratie of het stoppen met studeren in een studentenstad. Buitenlandse verhuizingen: vaak jong en groot deel bestaat uit Oekraïners Van de buitenlandse inkomende verhuizers is het grootste gedeelte afkomstig uit Oekraïne, namelijk 520 huishoudens (18%). Deze verhuisstroom komt met name door Oekraïense ontheemden na de Russische invasie in 2022. Vooral in dat jaar zijn er relatief veel ontheemden naar Zwolle gekomen. Duitsland staat op de tweede plek (235 huishoudens; 8%). Dit is mogelijk te verklaren doordat Zwolle relatief dichtbij de Duitse grens ligt, wat maakt dat het voor Duitse huishoudens aantrekkelijk om in Zwolle te gaan studeren of werken. Op de derde, vierde en vijfde plek staan respectievelijk Spanje (215 huishoudens; 7%), Turkije (120 huishoudens; 4%) en Curaçao (100 huishoudens; 3%). De grootste doelgroep van de inkomende buitenlandse verhuizers bestaat uit alleenstaanden en stellen tot 35 jaar.
42
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Tabel 5: Top 10 buitenlandse verhuizingen naar land van herkomst in de gemeente Zwolle, 2019-2023 0%
10%
20%
30%
18%
8%
7%
40%
50%
60%
70%
4% 3%3%3%3%2%
80%
90%
100%
48%
Oekraïne
Duitsland
Spanje
Turkije
Curaçao
Frankrijk
Polen
Verenigde Staten
België
Overig
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Figuur 40: Buitenlandse verhuizingen naar doelgroep in de gemeente Zwolle, 20192023 1%
1% 6%
A&S tot 35 jaar Gezinnen
15%
A&S 35 tot 55 jaar 14%
63%
A&S 55 tot 75 jaar A&S 75 jaar of ouder Overig
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025). A&S = alleenstaanden en stellen.
Binnenlands: grootste groep verhuizers komt uit Groningen en uit Kampen Wanneer we kijken naar verhuizingen vanuit andere Nederlandse gemeenten, staan Groningen (990; 7%), Kampen (725; 5%) en Dalfsen (460; 3%) vooraan. In combinatie met de verdeling naar doelgroepen, is Groningen als herkomstgemeente op twee manieren te verklaren. Jongeren uit de gemeente Zwolle die voor hun (theoretische) opleiding in Groningen gaan wonen, verhuizen daarna weer terug naar Zwolle. Zwolle is echter ook een schakel tussen het noorden van Nederland en de rest van het land. Huishoudens uit Groningen kunnen ervoor kiezen om in Zwolle te gaan wonen, zodat ze dichterbij andere delen van het land zijn, maar ook nog dichtbij hun familie in Groningen. De verhuizingen uit Kampen en Dalfsen hangen samen met de geografische ligging en nabijheid van deze gemeenten. Amsterdam en Utrecht staan ook in de top 5. Ook dit zijn studentensteden. Oud-studenten keren terug naar Zwolle of zoeken een goedkoper alternatief om te gaan wonen dan de Randstad.
43
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Tabel 6: Top 10 binnenlandse verhuizingen naar gemeente van herkomst in gemeente Zwolle, 2019-2023
0%
10%
7%
20%
30%
40%
50%
60%
5% 3%3%3%3%3%2%2%
70%
80%
90%
100%
68%
Groningen (gemeente)
Kampen
Dalfsen
Amsterdam
Utrecht (gemeente)
Hardenberg
Zwartewaterland
Dronten
Raalte
Overig Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Figuur 41: Binnenlandse verhuizingen naar doelgroep in de gemeente Zwolle, 20192023
2%
7%
A&S tot 35 jaar
10%
Gezinnen
12%
A&S 35 tot 55 jaar 69%
A&S 55 tot 75 jaar A&S 75 jaar of ouder
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Binnengemeentelijk: sterke relatie met eigen wijk en veel jongeren die verhuizen Tabel 7 laat de verhuisrelatie tussen wijken zijn. Dat wil zeggen, van de wijk in de linkerkolom naar de wijken in de overige kolommen. Ter voorbeeld: van de binnenstad verhuisde 21% van de verhuizers naar ergens anders in de binnenstad. 19% verhuisde naar Assendorp en 14% vond een nieuwe woning in Diezerpoort. Opvallend is dat huishoudens wonend in wijken in en rondom de binnenstad, zoals Diezerpoort, Wipstrik, Assendorp en Kampervoort-Veerallee ook een verhuisrelatie hebben met dezelfde, of andere wijken in en rondom de binnenstad. Maar ook huishoudens in andere wijken die verder van de binnenstad liggen hebben een binding met wijken dichterbij het centrum. Dit is te verklaren door de centrale ligging en het brede aanbod aan woningen en voorzieningen. In de verdeling tussen doelgroepen, is het aandeel gezinnen dat verhuist groter dan bij binnen- en buitenlandse verhuizingen. De groep alleenstaanden en stellen tot 35 jaar is nog steeds de grootste groep, maar minder groot dan bij de binnen- en buitenlandse verhuizingen.
44
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Tabel 7: Verhuizingen naar kern en de top 3 sterkste verhuisrelatie met andere kernen in de gemeente Zwolle, 2019-2023* Nummer 2 verhuisrelatie
Wijk
Nummer 1 verhuisrelatie
Nummer 3 verhuis-relatie
Binnenstad (1.530)
Binnenstad (21%)
Assendorp (19%)
Diezerpoort (14%)
Diezerpoort (3.200)
Diezerpoort (22%)
Assendorp (18%)
Binnenstad (9%)
Wipstrik (970)
Assendorp (21%)
Diezerpoort (16%)
Wipstrik (14%)
Assendorp (2.855)
Assendorp (31%)
Diezerpoort (13%)
Binnenstad (10%)
Kamperpoort-Veerallee (1.075)
Assendorp (17%)
Diezerpoort (13%)
Kamperpoort-Veerallee (12%)
Poort van Zwolle (40)
<10 cases
<10 cases
<10 cases
Westenholte (470)
Westenholte (27%)
Stadshagen (22%)
Diezerpoort (11%)
Stadshagen (3.285)
Stadshagen (45%)
Holtenbroek (9%)
Diezerpoort (8%)
Holtenbroek (1.810)
Holtenbroek (27%)
Diezerpoort (15%)
Stadshagen (11%)
Aa-landen (1.425)
Aa-landen (22%)
Diezerpoort (17%)
Holtenbroek (14%)
Vechtlanden (65)
Stadshagen (23%)
Berkum (15%)
<10 cases
Berkum (665)
Berkum (26%)
Assendorp (18%)
Diezerpoort (14%)
Marsweteringlanden (120) Marsweteringlanden (33%) Assendorp (8%)
Stadshagen (8%)
Schelle (1.140)
Schelle (25%)
Ittersum (17%)
Assendorp (14%)
Ittersum (1.530)
Ittersum (27%)
Schelle (15%)
Assendorp (12%)
Soestweteringlanden (45) Soestweteringlanden (22%) Ittersum (22%)
<10 cases
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025). Lege cellen bevatten onvoldoende data. *Tussen haakjes staat het totaal aantal verhuizingen in de afgelopen vijf jaar.
5.4 Woonwens & verhuisgedrag Woonmilieus als kader We onderscheiden drie ABF-woonmilieus: • Stedelijk: hoge dichtheid en veel voorzieningen, zoals in Diezerpoort en Assendorp. • Groenstedelijk: meer grondgebonden woningen en groen, zoals in Aa-landen en Zwolle-Zuid. • Buitenwijk: ruim opgezet en vaak vrijstaand, zoals in Berkum en Westenholte. Deze indeling maakt het mogelijk om per wijk gerichte keuzes te maken voor verdichting en woningtypen. Zo sluit het beleid beter aan op de bestaande structuur én op de wensen van bewoners.
45
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Stedelijk en suburbaan georiënteerde huishoudens verhuizen vaker naar een appartement In tabel 8 laten we de gerealiseerde verhuizingen naar een woning in de gemeente Zwolle per Stec-doelgroep zien. We combineren hier woonmilieu, huishoudenssamenstelling en inkomen. Door onderscheid te maken tussen landelijke, suburbane en stedelijke woonmilieus en inkomen, kunnen we verhuizingen en voorkeuren nauwkeuriger in kaart brengen. Het verhuisgedrag en de woonwensen verschillen namelijk per type huishouden. Vooral doelgroepen met een midden en hoog inkomen zijn naar een grondgebonden koopwoning verhuisd. Het gaat in de eerste plaats om gezinnen maar ook om alleenstaanden en stellen. De alleenstaanden en stellen met een laag inkomen verhuisden o.a. naar sociale huurwoningen. Het verschil tussen stedelijk en suburbaan georiënteerde huishoudens en landelijke georiënteerde huishoudens is het verschil in grondgebonden woningen versus appartementen. Stedelijk georiënteerde huishoudens verhuisden vaker naar een appartement.
Tabel 8: Verhuizingen (inkomend + intern) naar Stec doelgroep en type woning, 2019 tot 2022 Grondgebonden
Stedelijkgeoriënteerde huishoudens
Doelgroep
Suburbaan georiënteerde huishoudens
Aantal hh Zwolle
Sociale Vrijesector huur huur 11% 1%
Koop 7%
Sociale Vrijesector huur huur 69% 8%
Koop 3%
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
laag
8.130
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
midden
1.915
7%
4%
20%
33%
28%
8%
3.030
4%
10%
48%
11%
22%
4%
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
hoog
gezinnen
laag en midden
7.025
33%
8%
26%
25%
5%
3%
hoog
11.050
3%
7%
83%
1%
2%
3%
laag
3.910
23%
2%
13%
54%
5%
4%
midden en hoog
3.950
7%
10%
55%
8%
14%
7%
laag
6.610
16%
1%
11%
60%
5%
7%
6.340
3%
5%
43%
8%
15%
26%
3%
1%
6%
66%
11%
13%
2%
2%
15%
9%
30%
42%
9%
1%
8%
65%
7%
10%
gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
Landelijk georiënteerde huishoudens
Inkomen
APP z. lift / Nultreden
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar gezinnen gezinnen
midden en hoog laag midden en hoog
5.175 1.545
laag
540
midden en hoog
340
6%
13%
28%
17%
19%
17%
laag en midden
615
19%
2%
18%
55%
3%
3%
1%
10%
79%
5%
1%
4%
hoog
840
alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
laag
415
9%
2%
12%
65%
2%
10%
alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
midden en hoog
300
5%
11%
34%
20%
18%
12%
545
7%
3%
11%
64%
7%
8%
710
5%
7%
46%
6%
7%
28%
8%
0%
8%
31%
15%
38%
0%
20%
10%
0%
30%
40% 0%
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder* alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
laag midden en hoog laag midden en hoog
385 210
laag
45
35%
4%
39%
13%
9%
midden en hoog
30
7%
7%
71%
7%
0%
7%
gezinnen
laag en midden
100
13%
13%
56%
0%
6%
13%
gezinnen
hoog
220
0%
0%
93%
0%
0%
7%
laag
40
0%
33%
33%
33%
0%
0%
40
0%
11%
89%
0%
0%
0%
25%
25%
50%
0%
0%
0%
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
midden en hoog
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar
Laag
95
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar
midden en hoog
140
alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder
laag midden en hoog
100 35
0%
50%
50%
0%
0%
0%
33%
0%
67%
0%
0%
0%
3%
0%
72%
13%
4%
8%
46
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Bron: CBS-Microdata (2025), cijfers 2019 tot 2022. Bewerking Stec Groep (2025).
Jongeren en gezinnen hebben een primaire voorkeur voor een grondgebonden koopwoning In tabel 9 laten we de primaire woonwens per doelgroep zien. Dit is de woonvoorkeur zoals huishoudens die in de landelijke WoON24 enquête hebben aangegeven. We zien dat een groot deel van de doelgroepen een voorkeur heeft voor een grondgebonden koopwoning. Vooral gezinnen en alleenstaanden en stellen tot 35 jaar in landelijke en suburbane woonmilieus hebben een relatief grote voorkeur voor een grondgebonden koopwoning. Ouderen wensen relatief vaker een appartement. Bij het deel van de ouderen met lage inkomens is een sociale huurappartement het populairst.
Tabel 9: Primaire woonwens* naar Stec doelgroep en type woning, 2024 Grondgebonden
Doelgroep alleenstaanden & stellen tot 35 jaar alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
Stedelijkgeoriënteerde huishoudens
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
Suburbaan georiënteerde huishoudens
Aantal hh Zwolle
Sociale Vrijesector huur huur 12% 3%
Koop 17%
Sociale Vrijesector huur huur 45% 13%
Koop 9%
laag
8.130
midden
1.915
3%
1%
63%
3%
4%
26%
3.030
0%
3%
85%
3%
3%
7%
37%
5%
28%
14%
7%
9% 11%
hoog
gezinnen
laag en midden
7.025
gezinnen
hoog
11.050
0%
3%
83%
1%
3%
laag
3.910
19%
4%
16%
48%
4%
9%
alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
midden en hoog
3.950
9%
3%
49%
9%
6%
24%
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar
laag
6.610
12%
2%
6%
72%
2%
7%
midden en hoog
6.340
6%
4%
19%
24%
7%
41%
0%
1%
2%
77%
6%
14%
5%
0%
8%
28%
19%
41%
540
11%
5%
32%
29%
14%
9%
0%
87%
3%
1%
7% 9%
alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
Landelijk georiënteerde huishoudens
Inkomen
APP z. lift / Nultreden
laag midden en hoog laag
5.175 1.545
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
midden en hoog
340
2%
gezinnen
laag en midden
615
31%
7%
43%
3%
7%
gezinnen
hoog
840
1%
2%
83%
3%
3%
7%
alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
laag
415
28%
0%
12%
45%
4%
10%
alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
midden en hoog
300
1%
0%
65%
0%
4%
29%
laag
545
9%
0%
6%
63%
1%
20%
710
3%
2%
30%
17%
3%
45%
5%
2%
0%
70%
5%
18%
0%
0%
6%
26%
7%
61%
12%
6%
42%
19%
17%
3%
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder* alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
midden en hoog laag midden en hoog laag
385 210 45
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
midden en hoog
30
5%
0%
85%
0%
0%
11%
gezinnen
laag en midden
100
16%
0%
70%
0%
0%
14%
hoog
220
2%
0%
73%
0%
0%
26%
laag
40
54%
0%
25%
10%
0%
12%
midden en hoog
40
6%
0%
70%
0%
0%
24%
95
14%
0%
30%
33%
11%
13%
140
0%
0%
31%
4%
0%
65%
8%
0%
4%
56%
0%
31%
0%
0%
0%
81%
0%
20%
gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder
Laag midden en hoog laag midden en hoog
100 35
Bron: WoON (2024). Bewerking Stec Groep (2025). *Dit is de primaire woonwens van huishoudens in landsdeel Oost (bevat provincies Overijssel, Gelderland en Flevoland).
47
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Jongeren geven vaker de voorkeur voor een grondgebonden woning dan dat ze er naartoe verhuizen, ouderen verhuizen hier vaker heen dan ze aangeven te wensen We zetten de gerealiseerde verhuizingen af tegen de primaire woonwens. Door woonwensen te vergelijken met verhuisgedrag maken we een confrontatie tussen de vraaggestuurde en aanbodgestuurde behoefte (wat weer input is voor de kwalitatieve woonbehoefte). Wanneer een vak groen gekleurd is, verhuizen huishoudens vaker naar een bepaalde type woning dan op basis van de woonwensen verwacht wordt. Een groen vak betekent echter niet altijd iets positiefs; het kan ook aangeven dat het verhuisgedrag niet volledig aansluit bij de woonwens. Een rood gekleurd vak duidt erop dat er minder vaak naar dat type woning wordt verhuisd dan verwacht op basis van de woonwensen, wat vaker een negatieve indicatie is omdat er wel een wens naar is, maar er niet naar wordt verhuisd. Wat valt op: • Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar geven vaker de voorkeur aan een grondgebonden koopwoning, maar in werkelijkheid verhuizen ze eerst nog vaak naar een huurwoning. Dit valt het meest op bij de suburbane doelgroep. • Ouderen verhuizen juist vaker naar een grondgebonden koopwoning dan ze aangeven te wensen.
Dat hangt er mogelijk mee samen dat veel ouderen wel aangeven te willen verhuizen naar een appartement/nultredenwoning, maar deze stap vanwege uiteenlopende redenen vaak niet maken, bijvoorbeeld omdat het gewenste woningtype niet in de buurt te vinden is. De stap naar een andere grondgebonden woning is voor een deel eenvoudiger, mogelijk omdat dit hetzelfde woningtype is als waar ze nu vaak in wonen. Ook zijn deze woningen meer aanwezig in de woningvoorraad van Zwolle. • Over de hele linie constateren we dat de woonwens relatief goed aansluit bij het verhuisgedrag in Zwolle, zeker voor een stad van de omvang van Zwolle! In de meeste gevallen gaat het om betrekkelijk kleine afwijkingen tussen wat huishoudens wensen en waar ze naartoe verhuizen en vice versa.
Tabel 10: Afwijking primaire woonvoorkeur ten opzichte van daadwerkelijk verhuisgedrag
Stedelijkgeoriënteerde huishoudens
Grondgebonden
Inkomen
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
laag
8.130
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
midden
1.915
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
hoog
gezinnen
laag en midden
gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
Sociale Vrijesector huur huur -1% -2%
Koop -10%
4%
3%
-43%
3.030
4%
7%
7.025
-4%
3%
hoog
11.050
3%
Sociale Vrijesector huur huur 24% -5%
Koop -6%
30%
24%
-18%
-37%
8%
19%
-3%
-2%
11%
-2%
-6%
4%
0%
0%
-1%
-8%
4%
-2%
-3%
6%
1%
-5%
-2%
7%
6%
-1%
8%
-17%
laag
3.910
alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
midden en hoog
3.950
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar
laag
6.610
4%
-1%
5%
-12%
3%
0%
6.340
-3%
1%
24%
-16%
8%
-15%
3%
0%
4%
-11%
5%
-1%
-3%
2%
7%
-19%
11%
1%
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
Suburbaan georiënteerde huishoudens
Aantal hh Zwolle
Doelgroep
APP z. lift / Nultreden
midden en hoog laag midden en hoog
5.175 1.545
laag
540
-2%
-4%
-24%
36%
-7%
1%
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
midden en hoog
340
4%
13%
-59%
14%
18%
10%
gezinnen
laag en midden
615
-12%
-5%
-25%
52%
-4%
-6%
hoog
840
0%
8%
-4%
2%
-2%
-3%
laag
415
-19%
2%
0%
20%
-2%
0%
11%
-31%
20%
14%
-17%
gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
midden en hoog
300
4%
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar
laag
545
-2%
3%
5%
1%
6%
-12%
710
2%
5%
16%
-11%
4%
-17%
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar
midden en hoog
48
Landelijk georiënteerde huishoudens
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder* alleenstaanden & stellen tot 35 jaar alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
laag midden en hoog laag midden en hoog
3%
-2%
8%
-39%
10%
20%
0%
20%
4%
-26%
23%
-21%
45
23%
-2%
-3%
-6%
-8%
-3%
30
2%
7%
-14%
7%
0%
-4%
-4%
13%
-14%
0%
6%
-2%
385 210
gezinnen
laag en midden
100
gezinnen
hoog
220
-2%
0%
20%
0%
0%
-19%
laag
40
-54%
33%
8%
23%
0%
-12%
midden en hoog
40
-6%
11%
19%
0%
0%
-24%
Laag
95
11%
25%
20%
-33%
-11%
-13%
midden en hoog
140
0%
50%
19%
-4%
0%
-65%
25%
0%
63%
-56%
0%
-31%
3%
0%
72%
-68%
4%
-12%
alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder
laag midden en hoog
100 35
Bron: CBS-Microdata (2025, cijfers 1 januari 2022), WoON (2024), bewerking Stec Groep (2025).
5.5 Doorstroming In deze paragraaf hebben we de doorstroombewegingen uiteengezet die in de periode 2019 tot en met 2023 zijn gerealiseerd. Dit hebben we gedaan op basis van doorstroomketens. Een doorstroomketen laat zien welke verhuisbewegingen hebben plaatsgevonden als gevolg van de nieuwbouw van één woning. Daarbij is telkens onderscheid gemaakt tussen verhuisketens in Nederland (gemiddeld) en de verhuisketens in Zwolle. Het startpunt van de doorstroomketens was telkens een nieuwe woning opgeleverd in de periode 2019 tot en met 2021. We volgden de verhuisbewegingen die hieruit voortkwamen over 2022 en 2023, om te weten te komen wat voor verhuisbewegingen de nieuwbouw met zich heeft gebracht, ook in de bestaande voorraad.
Verhuisketen vaak niet langer dan 3 verhuisbewegingen Gemiddeld is een verhuisketen in Nederland zo’n drie à vier schakels lang, zo blijkt uit landelijk onderzoek van Stec Groep (2025). Van de verhuisketens die op gang kwamen door nieuwbouw in Zwolle in de periode 2019 tot en met 2021, bestond het gros van de ketens uit één, twee of drie verhuisbewegingen. De verhuizing naar de nieuwbouwwoning zelf telt daarbij ook mee en een keten stopt wanneer er geen nieuwe woning meer vrijkomt. Dit betekent dat 630 nieuwbouwwoningen in Zwolle betrokken zijn door huishoudens die zelf geen woning achter lieten (één verhuisbeweging). Dit gaat om starters of mensen uit het buitenland. 495 nieuwbouwwoningen leverden een keten op van twee schakels (waarvan het merendeel van de verhuizingen binnen Zwolle bleef). Dit betekent dat deze woningen werden betrokken door huishoudens die ook een woning in Zwolle achterlieten. Deze achterblijvende woning werd vervolgens betrokken door een starter of iemand uit het buitenland (twee verhuisbewegingen). 320 woningen leverden drie verhuisbewegingen op en 230 vier. Daarna neemt het aantal opgeleverde verhuisbewegingen van een nieuwbouwwoning snel af.
49
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 42: Lengte verhuisketen nieuwbouwwoningen* in Zwolle naar aantal schakels (2019-2023) 700
630
600
495
500
395
400
320
300
230
180
200
120
115
100
40
90
70
20
10
0 1
2
3
4
Totale lengte verhuisketen
5
6
7 of meer
Waarvan in de gemeente Zwolle
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2025). *We analyseren hier 1.950 nieuwbouwwoningen. Het werkelijke aantal nieuwbouwwoningen in die jaren is 2.110 (CBS). Het verschil ontstaat doordat een deel niet aan een huishouden kan worden gekoppeld (en daarom niet in deze analyses zit).
Koopwoningen leveren langste verhuisketen op en dure woningen leveren langere keten op dan goedkope woningen Uit het landelijke onderzoek blijkt dat grote, dure koopwoningen gemiddeld genomen de langste verhuisketens opleveren. Dit is ook in Zwolle het geval. Een nieuwbouw koopwoning leverde in de periode 2019 tot en met 2023 een verhuisketen op van circa drie verhuizingen. Dit zijn er meer dan bij nieuwbouw van een particuliere huurwoning of corporatie. Dure woningen (met een WOZ-waarde vanaf € 450.000) leveren daarbij meer verhuisbewegingen op dan goedkopere woningen. Ook leveren duurdere koopwoningen in Zwolle meer verhuisbewegingen op de gemiddeld in Nederland (3,6 in plaats van 3).
Figuur 43: Lengte verhuisketen op basis van eigendomssituatie en WOZ-waarde in Zwolle en Nederland (2019 t/m 2023) 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0
3,2 2,1
2,4
2
2
2,8
4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0
2
2,3
Tot € 250.000
Zwolle
Nederland
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2025).
2,7 2,5
3,1
3,6 2,8
3
€ 250.000 € 350.000 € Meer dan tot € tot € 450.000 350.000 450.000
Zwolle
Nederland
50
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Grote(re) nieuwbouwwoningen leveren meer verhuisbewegingen op dan kleine(re) nieuwbouwwoningen Gemiddeld genomen leveren grotere nieuwbouwwoningen meer verhuisbewegingen op dan kleinere nieuwbouwwoningen (Stec Groep, 2025). Dit is in Zwolle ook het geval. Zo leverde een appartement en tussenwoning in de periode 2019 tot en met 2023 gemiddeld 2,2 tot 2,6 verhuisbewegingen op. Over het algemeen zijn dit kleinere woningtypen dan bijvoorbeeld twee-ondereen-kapwoningen of vrijstaande woningen. Een nieuwe twee-onder-een-kapwoning of vrijstaande woning leverde in diezelfde periode 3,4 tot 4,1 verhuisbewegingen op. Dit is ruim één verhuisbeweging meer. Deze verschillen zien we ook terug als we kijken naar het oppervlak van de nieuwbouwwoningen. Kleinere woningen (<75 m2) leverden 1,9 verhuisbewegingen op terwijl grotere woningen (>150 m2) 3,6 verhuisbewegingen opleverden.
Figuur 44: Lengte verhuisketen op basis van woningtype en oppervlakte in Zwolle en Nederland (2019 t/m 2023) 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0
4,1 2,22,1
2,62,4
3
2,6
3,4 2,9
3,1
4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0
1,41,4
1,91,9
2,52,3
2,72,5
3,6 3
Tot 50 m2 50 tot 75 75 tot 100 100 tot Meer dan m2 m2 150 m2 150 m2
Zwolle
Nederland
Zwolle
Nederland
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Verhuizingen van ouderen naar nieuwbouwwoningen zorgen voor de langste verhuisketens Nieuwbouwwoningen voor ouderen zorgen voor de langste verhuisketens (Stec Groep, 2025). Ook in Zwolle is dit zo. Wanneer oudere stellen van 75 jaar of ouder verhuizen naar een nieuwbouwwoning, levert dit de meeste verhuisbewegingen op, namelijk circa 3,4. Sowieso neemt het aantal verhuisbewegingen toe naarmate de verhuisde doelgroep ouder is. Ook dit is logisch; oudere huishoudens bezitten vaak grotere (koop)woningen. Hiervoor constateerden we al dat dit de woningtypen zijn die, als deze bijgebouwd worden, de meeste verhuisbewegingen opleveren. Wat in Zwolle opvalt is dat gezinnen ook een relatief lange verhuisbeweging op gang brengen. Dit is veel meer dan landelijk. Mogelijk komt dit omdat gezinnen in Zwolle relatief vaak ook in een (grote) grondgebonden woning wonen. Wanneer jongeren (tot 35 jaar) naar een nieuwbouwwoning in Zwolle verhuizen, levert dit de minste verhuisbewegingen op: gemiddeld 2,6. Dit is ook logisch; een deel van deze doelgroep is namelijk starter en laat geen woning achter. Hierdoor stopt de verhuisketen relatief snel.
51
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 45: Lengte verhuisketen op basis van verhuisde doelgroep in Zwolle en Nederland (2019 t/m 2023) 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0
3,3
3,3 2,7
2,3 1,8
2,8
3,4
3
3,2
1,6
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
Gezinnen
Alleenstaanden en Alleenstaanden en Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 stellen 55 tot 75 stellen 75+ jaar jaar Zwolle
Nederland
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Afgelopen jaren zowel appartementen als grondgebonden woningen gebouwd, 40% vrijkomende woning was bestaand appartement In de periode 2019 tot en met 2021 zijn er in Zwolle bijna 1.950 nieuwe woningen opgeleverd. Ruim 40% van deze woningen was een appartement en circa 60% was een grondgebonden woning. De focus lag daarmee op het realiseren van grondgebonden woningen. Deze woningen hebben ervoor gezorgd dat er in Zwolle in de periode 2019 tot en met 2023 zo’n 1.970 bestaande woningen vrijkwamen in de verhuisketen. Nieuwbouw zorgt daarmee voor één extra vrijkomende woning in Zwolle. Het ging in 40% van de gevallen om tussenwoningen. Buiten de gemeente Zwolle kwamen er als gevolg van deze nieuwbouw circa 1.240 bestaande woningen vrij in de keten. Dit waren relatief vaak grote grondgebonden producten zoals hoekwoningen, twee-ondereen-kapwoningen en vrijstaande woningen.
Figuur 46: Nieuwbouwwoningen naar type (2019 t/m 2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019 t/m 2023) in Zwolle en andere gemeenten 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Nieuwbouw naar type woning
810
Aantal vrijgekomen woningen in Zwolle
870
Aantal vrijgekomen woningen buiten Zwolle
550
Appartement
Tussenwoning
Hoekwoning
605
260
765
305
Twee-onder-een-kapwoning
125 140
225 5055
125 105
150
Vrijstaande woning
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Grotere nieuwbouwwoningen zorgen voor vrijkomen kleine(re) woningen in bestaande voorraad In de periode 2019 tot en met 2021 zijn er relatief veel grote woningen gerealiseerd (62% is meer dan 100 m2). Circa 460 woningen waren zelfs groter dan 150 m². Het realiseren van deze grote
52
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
woningen heeft ervoor gezorgd dat vooral kleine(re) bestaande woningen vrijkwamen in de voorraad. 51% van de vrijgekomen woningen was kleiner dan 100 m².
Figuur 47: Nieuwbouwwoningen naar omvang (2019 t/m 2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019 t/m 2023) in Zwolle 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Nieuwbouw naar type woning
200
Aantal vrijgekomen woningen in Zwolle
210
340
445
Aantal vrijgekomen woningen buiten Zwolle
120
205
270
Tot 50 m2
50 tot 75 m2
230
75 tot 100 m2
310
460
745
240
730
410
100 tot 150 m2
240
Meer dan 150 m2
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Nieuwbouwwoningen in verschillende segmenten opgeleverd, relatief veel particuliere huurwoningen vrijgekomen in de voorraad Bijna 50% van de gerealiseerde woningen in de periode 2019 tot en met 2021 was een koopwoning. Verder bestond de nieuwbouw uit 32% corporatiewoningen en 22% uit particuliere huur. Deze samenstelling heeft ervoor gezorgd dat er relatief veel particuliere huurwoningen zijn vrijgekomen in Zwolle.
Figuur 48: Nieuwbouwwoningen naar segment (2019 t/m 2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019 t/m 2023) in Zwolle en andere gemeenten 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Nieuwbouw naar type woning
Aantal vrijgekomen woningen in Zwolle
Aantal vrijgekomen woningen buiten Zwolle
Woningcorporatie
600
505
210
880
410
675
785
405
Particuliere verhuurder
615
Koop
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Nieuwbouwwoningen in waren duurder dan vrijkomende bestaande koopwoningen Circa 70% van de nieuwbouwwoningen had een WOZ-waarde die lager was dan € 350.000. De bestaande woningen die door deze nieuwbouw vrijkwamen (in periode 2019 t/m 2023) waren goedkoper. In Zwolle had 84% van de vrijkomende woningen een WOZ-waarde onder de € 350.000.
53
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 49: Nieuwbouwwoningen naar WOZ* (2019 t/m 2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019 t/m 2023) in Zwolle en andere gemeenten 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Nieuwbouw naar type woning
615
Aantal vrijgekomen woningen in Zwolle
255
1.005
Aantal vrijgekomen woningen buiten Zwolle
Tot € 250.000
720
630
595
€ 250.000 tot € 350.000
330
300
€ 350.000 tot € 450.000
185 125
150
165
€ Meer dan 450.000
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025). *Alle woningen
Jongeren (tot 35 jaar) en gezinnen verhuisden het vaakst naar vrijkomende woningen De in 2019 tot en met 2021 in Zwolle opgeleverde nieuwbouw is het vaakst betrokken door jongeren. In de helft van alle gevallen betrokken alleenstaanden en stellen tot 35 jaar de nieuwbouwwoning, gevolgd door gezinnen. Zij betrokken ongeveer 30% van de nieuwbouwwoningen. Buiten de gemeente Zwolle zien we dat, als gevolg van deze nieuwbouw, ook vooral jongeren en gezinnen naar de vrijgekomen woningen verhuizen, maar wel in mindere mate. Dit betekent dat het doorstroomrendement voor jongeren in Zwolle groter is dan buiten Zwolle.
Figuur 50: Nieuwbouwwoningen (2019 t/m 2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019 t/m 2023) naar doelgroep in Zwolle en andere Nederlandse gemeenten 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Nieuwbouw naar type woning Aantal vrijgekomen woningen in Zwolle Aantal vrijgekomen woningen buiten Zwolle
725 1.000 585
255 45
230
680
355
9515
250
600
170
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
Gezinnen
Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar
Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
105 20
Alleenstaanden en stellen 75+ Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Aan het einde van bijna 70% van iedere verhuisketen zit een alleenstaande of stel tot 35 jaar in Zwolle In paragraaf 5.5 hebben we inzicht gegeven in de lengte van de verhuisketens en welke woningen de afgelopen jaren vrijkwamen door nieuwbouw. Een verhuisketen eindigt niet altijd bij een woning voor een starter. In figuur 51 vergelijken we daarom de nieuwbouw per doelgroep met de doelgroep aan het einde van de verhuisketen. Daaruit blijkt dat in 69% van de gevallen een alleenstaande of stel tot 35 jaar aan het einde van de verhuisketen een woning betrekt. Ook bij
54
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
nieuwbouwwoningen voor ouderen eindigt de keten in 51 tot 63% van de gevallen bij een alleenstaande of stel tot 35 jaar. Dit is in Zwolle fors hoger dan gemiddeld in Nederland en betekent dat de woningmarkt van Zwolle relatief toegankelijk is voor starters en alleenstaanden.
Figuur 51: Nieuwbouwwoningen (2019 t/m 2021) per doelgroep (y-as) afgezet tegen de doelgroep aan het einde van de verhuisketen (x-as) 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
3% 4%1%
92%
Gezinnen
57%
Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar
53%
7%
Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
51%
14%
Alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder Totale nieuwbouw
63% 69%
9% 3%
30%
23%
12% 14%
14%
15%
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
Gezinnen
Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar
Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
Alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
2%
37%
5%5%
11% 5%
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
6. Kwantitatieve woningbehoefte We kijken niet alleen terug, maar ook vooruit. Voor het bepalen van de kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente Zwolle vormt de verwachte huishoudensontwikkeling het uitgangspunt. We brengen deze in beeld voor de periode 2025 tot 2050. Daarbinnen maken we onderscheid naar de perioden tot 2030 en tot 2040. We maken hierbij gebruik van de Primos24prognose, in combinatie met het inlopen van het woningtekort. In dit hoofdstuk tonen we telkens de verwachte huishoudensontwikkeling naar verschillende doelgroepen op gemeenteniveau.
6.1 Autonome ontwikkeling: circa +10.000 huishoudens tot 2040 Deze paragraaf geeft de autonome huishoudensontwikkeling op basis van de Primos24-prognose weer. De Primos huishoudensprognose volgt de methodiek van de CBS bevolkings- en huishoudensprognoses en vertaalt deze naar regionale opgaven. De Primos24-prognose kijkt naar natuurlijke ontwikkeling en migratie. Bij de natuurlijke ontwikkeling gaat het bijvoorbeeld over de vruchtbaarheidsindex of vergrijzing van de bevolking. Deze demografische ontwikkelingen zijn redelijk goed te voorspellen, voor migratie is dat lastiger. Verschillende factoren kunnen invloed hebben op het migratiesaldo in de toekomst, bijvoorbeeld politiekbestuurlijke beslissingen of economische en geopolitieke ontwikkelingen. De prognose neemt voor de voorspelling ook de woningbouwplannen voor de komende jaren mee. Het gaat hierbij om harde woningbouwplannen, dus plannen waarvoor een omgevingsvergunning is afgegeven. Zachte plannen zijn hier niet in opgenomen. Vanaf 2030 baseert de prognose zich meer op migratie en autonome groei. De Primos24-prognose voor Zwolle laat groei zien over de gehele periode tot 2050. In figuur 52 is dit gevisualiseerd. In de periode 2025 tot 2030 bedraagt de groei circa 1.200 huishoudens per jaar. In de periode 2025 tot 2050 is dit met circa 300 huishoudens per jaar.