2.2. EINDVERSIE 09-01-26 Woningbehoefteonderzoek

Een groot deel van deze aandachtsgroep is namelijk alleenstaand en heeft een laag inkomen. Voor mensen met een beperking is de toegankelijk van woningen cruciaal. Woningen moeten rolstoeltoegankelijk zijn, drempelvrije doorgangen hebben en waar nodig voorzien kunnen worden van trapliften, aangepaste badkamers of keukens. Uitstromers uit Beschermd Wonen. Op basis van gemeentelijke cijfers zijn er in 2024 (op 1 januari) 424 instellingsbewoners in beschermd wonen aanwezig in de gemeente Zwolle. In totaal zijn er in 2024 124 personen uitgestroomd (Gemeente Zwolle). Er wordt geen onderscheid gemaakt naar de bestemming van de uitstroom, dit kan mogelijk ook buiten de gemeente Zwolle zijn. Verwacht wordt dat een groot deel wel uitstroomt naar een reguliere woning, maar dit betreft dus niet de volledige uitstroom. Uitstromers uit jeugdzorg betreffen personen die gedurende het jaar jeugdzorg met verblijf ontvingen en in datzelfde jaar zijn verhuisd naar een reguliere woning in Zwolle. In totaal betrof dit in 2023 15 personen (CBS Microdata, 2023). Het is daarbij nog mogelijk dat een deel van hen is doorgestroomd naar een Beschermd Wonen-voorziening, indien die voorziening niet als intramurale locatie bekend is en bijvoorbeeld een woonfunctie heeft. In totaal zijn er in 2024 in de gemeente 509 jeugdigen in verblijf in de gemeente (Gemeente Zwolle).

Dit is inclusief pleegzorg en gezinshuizen. Jongeren die uitstromen uit de jeugdhulp hebben een stabiele, veilige en betaalbare woonruimte nodig. Idealiter gaat het om woningen waar ze (kleinschalig) zelfstandig kunnen wonen met lichte begeleiding.

83

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Uitstromers uit detentie betreft personen die zijn uitgestroomd uit een justitiële inrichting. In totaal betrof dit in 2023 70 personen in de gemeente Zwolle (Monitor huisvesting aandachtsgroepen, 2023). Het verblijf in detentie dient echter ook langer dan drie maanden te hebben geduurd om in aanmerking te komen voor urgentie, volgens Monitor huisvesting aandachtsgroepen (2023). Wanneer we dit criterium meewegen, zijn er in totaal nog 35 uitstromers die daaraan voldoen (Monitor huisvesting aandachtsgroepen, 2023). Personen die uit detentie terugkeren hebben vaak specifieke woonbehoeften, zoals betaalbare en stabiele huisvesting in een veilige omgeving. Toegang tot begeleiding en ondersteuning bij integratie in de samenleving is belangrijk om terugval te voorkomen. Uitstromers uit maatschappelijke opvang betreft personen die vanuit Maatschappelijke Opvang kunnen uitstromen naar zelfstandig wonen. Wanneer zij in maatschappelijke opvang zitten, hebben ze een vorm van opvang nodig vanwege kwetsbare omstandigheden. De uitstroom hiervan is in de gemeente Zwolle niet bekend. In de regio West-Overijssel gaat het om 160 personen (Overijsselse Woonaanpak, 2025). Vrouwenopvang behoort ook onder maatschappelijke opvang. Het standcijfer van vrouwenopvang is niet bekend in Zwolle. Sinds 2018 is er ook een mannenopvang in Zwolle.

In de rapportage van Kadera (2024) wordt benoemd dat de crisisopvang in de gemeente Zwolle opvang en hulpverlening aan vrouwen en kinderen in een onveilige en/of crisissituatie biedt. In 2024 waren er hier 54 vrouwen en 65 kinderen aanwezig. Daarnaast is er intensieve zorg die hulpverlening biedt aan vrouwen en hun kinderen die gericht is op het bevorderen van zelfredzaamheid en het creëren van een zelfstandige en veilige leefsituatie voor henzelf en voor de kinderen. In centrumgemeente Zwolle gaat het hier om 20 vrouwen en 26 kinderen. Ook heb je nog een aantal begeleid wonen plekken (zowel vrouwen- als mannenopvang). Dit is hulpverlening in een zelfstandige woonsituatie. Het totale standcijfer van dak- en thuislozen ligt, afgegaan op de meest recente Ethos-telling op 706 personen in de gemeente Zwolle, waarvan 602 volwassenen en 104 kinderen. Belangrijk hierbij is om te noemen dat het hierbij niet alle personen in de maatschappelijke opvang verblijven. In totaal verblijven er 99 personen in een noodopvang voor dakloze mensen en 167 in een tijdelijke opvang voor dakloze mensen. Een ander deel verblijft in een niet-conventionele woonruimte (zoals auto, kraakpand, vakantiewoning). Het aandeel dak- en thuislozen is 0,53% van het totaal aantal inwoners. Regionaal betreft dit 0,41%. Veel mensen zijn buiten beeld.

Zo wonen zij bijvoorbeeld op een vakantiepark of verblijven bij vrienden. Deze personen zijn wel meegenomen in de telling. Onvoldoende data bekend om gegronde inschatting te kunnen maken van omvang woningzoekende mantelzorgontvangers- en verleners, maar wel toename verwacht door vergrijzing en extramuralisering Voor woningzoekende mantelzorgontvangers en -verleners zijn onvoldoende data beschikbaar. Dit komt doordat dit vaak ongeregistreerde zorg betreft. Via de landelijke gezondheidsenquête is wel uitgevraagd aan respondenten of zij mantelzorg verlenen. Daarmee valt echter geen uitsluitsel te geven over de (urgente) woningvraag van de mantelzorgontvanger en -verlener. Een groot deel van hen zal mogelijk niet hoeven te verhuizen. De totale groei is naar inschatting in ieder geval groot. Op basis van de gezondheidsenquête zien we dat naar inschatting in 2021 3,6% van de 55- tot 65-jarigen, 5,2% van de 65- tot 75-jarigen en 18,0% van de 75-plussers mantelzorg ontvingen. We verwachten dat de omvang van de urgentiecategorie de komende jaren zal toenemen in Zwolle. Het aantal mantelzorgontvangers neemt naar verwachting immers ook toe. Op basis van de hiervoor genoemde aandelen zouden in 2024 3.352 personen in de gemeente mantelzorg

84

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

ontvangen. De verwachte sterke toename van het aantal 75-plussers kan erin resulteren dat het aantal mantelzorgontvangers stijgt naar de toekomst. Ook de extramuralisering van de ouderenzorg en van Beschermd Wonen naar Beschermd Thuis kunnen de druk op mantelzorg verder doen toenemen. Naar schatting gaat om een huidig aantal mantelzorgers van circa 12.430 personen (CBS, 2021). Mantelzorgverleners en -ontvangers hebben behoefte aan woonvormen die nabijheid combineren met zelfstandigheid. Denk bijvoorbeeld aan een mantelzorgunit op eigen terrein. Dit zorgt voor nabijheid bij de mantelzorgverlener, maar biedt tegelijkertijd ook nog mogelijkheden voor zelfstandigheid en privacy. Ook kangoeroewoningen (twee zelfstandige woningen onder één dak) of familiehuizen zijn woonvormen waarbinnen mantelzorg goed verleend en ontvangen kan worden. De woning van de mantelzorgontvanger is bij voorkeur nultreden en heeft voldoende ruimte voor de combinatie van wonen en zorg. Daarnaast is nabijheid van voorzieningen en ondersteunende netwerken belangrijk om de mantelzorg (voor de mantelzorgverlener) duurzaam en werkbaar te maken. Onvoldoende zicht op stoppende sekswerkers Het stand- en uitstroomcijfer van stoppende sekswerkers is niet bekend.

Wat betreft het uitstapprogramma van sekswerkers, is bekend dat hulpverlener Scharlaken Koord en de Wijkteams gezamenlijke afspraken hebben gemaakt voor een betere samenwerking. Stoppende sekswerkers hebben behoefte aan woningen die veiligheid, stabiliteit en betaalbaarheid bieden. Sekswerkers die uitstappen, krijgen meestal te maken met lagere inkomsten. Daarom is betaalbare huisvesting voor deze aandachtsgroep essentieel. Ook de locatie is van belang, waarbij het in verband met de veiligheid wenselijk is om in een andere woonomgeving dan het oude netwerk te gaan wonen. Daarnaast is het belangrijk dat de woonlocaties goed bereikbaar zijn en aansluiting bieden op netwerken van hulpverlening en ondersteunende diensten, zodat een duurzame uitbouw van zelfstandigheid mogelijk is. In de gemeente Zwolle zijn verder zes plekken aanwezig van de 30 landelijke OMM-plekken (Opvang Slachtoffers Mensenhandel Multiproblematiek). Het OMM is een landelijk programma waar de keuze is gemaakt om het af te bouwen. De plekken in de gemeente Zwolle zullen dus in de toekomst niet meer blijven bestaan. Huisvestingsopgave statushouders via taakstelling gemeenten In het wetsvoorstel ‘Wet versterking regie volkshuisvesting’ zijn statushouders niet opgenomen als urgentiecategorie. Er geldt op dit moment nog wel een wettelijke taakstelling voor de huisvesting van statushouders.

Op dit moment loopt echter wel een wetsvoorstel om de voorrang van statushouders te schrappen. Alsnog kan het nuttig zijn om de huidige huisvesting van statushouders te monitoren als ware het een aandachtsgroep. Dit is immers een doelgroep die ondersteuning nodig heeft bij haar huisvestingsvraag. De taakstelling voor de eerste helft van 2025 betrof 131 personen voor de gemeente Zwolle en in totaal woonden er circa 775 statushouders in Zwolle (in 2022). Eind 2022 770 personen met Oekraïner als referentiepersoon in Zwolle Via CBS Microdata zien we dat er eind 2022 in totaal 770 Oekraïners als tijdelijk beschermden geregistreerd in de gemeente Zwolle woonden. Het betreft voornamelijk jonge personen. Circa 60% is jonger dan 35 jaar. Eind 2022 860 huishoudens met arbeidsmigrant als referentiepersoon in Zwolle Op basis van een analyse met CBS Microdata hebben we in beeld gebracht in hoeverre arbeidsmigranten op peildatum 31 december 2022 geregistreerd in Zwolle wonen. Hiervoor gebruiken we huishoudens als uitgangspunt waarbij de arbeidsmigrant de referentiepersoon van het huishouden moet zijn om meegeteld te worden. Uit deze analyse blijkt dat op deze peildatum

85

86

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

in totaal 860 huishoudens met een arbeidsmigrant als referentiepersoon geregistreerd in Zwolle wonen. 3.500 uitwonende studenten als referentiepersoon van een huishouden We richten ons hier op de uitwonende student en dan met name op het aantal woningen dat zij bezetten. Dit geeft immers inzicht in de woningvraag die zij op dit moment teweeg brengen. Hieruit blijkt dat er op de peildatum november 2024 3.500 uitwonende studenten in Zwolle de referentiepersoon van een huishouden waren. Hiervan studeren er 2.400 in Zwolle en 1.100 elders.

Tabel 19: Samenvattende tabel uitstroom aandachts- en urgentiegroepen in de gemeente Zwolle Standcijfer

Uitstroom

Aandachtsgroepen met voornamelijk een zorgvraag 1. Wlz-cliënten (u)

3.415 (personen in 2023)

205 (personen in 2023)

2. Beschermd wonen (u)

424 (personen op 1 januari 2024)

1241 (personen in 2024)

3. Jeugdhulp met verblijf (u)

360 personen (CBS Microdata 2023) – 509 (Gemeente Zwolle, 2024).

15 (personen in 2023)

4. Forensische zorg (u)

Onbekend

35 (personen in 2023)

5. Maatschappelijke opvang (u) - Vrouwenopvang

266 personen in opvang voor dak- en thuislozen & 165 personen in vrouwenopvang (2024 & 2025)4

Onbekend

6. Mantelzorgers (u)

12.430 (personen, inschatting 2021)

n.v.t.

7. Mantelzorgontvangers (u)

3.352 (personen, inschatting 2024)

n.v.t.

- Dak- en thuisloze mensen

Aandachtsgroepen met voornamelijk een huisvestingsvraag 8. Uitstroom detentie ≥ 3 maanden (u)

n.v.t.

35 (personen in 2023)

9. Stoppende sekswerkers (u)

Onbekend

Onbekend

10. Statushouders

775 (personen in 2022)

131 (taakstelling 1e helft 20252)

11. Oekraïense vluchtelingen

770 (personen in 2022)

2303 (personen in 2022)

12. Arbeidsmigranten

1.525 pers. en 860 hh. (in 2022)

n.v.t.

13. Studenten

3.500 hh. (in 2024)

n.v.t.

87

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

14. Woonwagenbewoners

465 pers. en 167 standplaatsen (2025)

n.v.t.

Bron: CBS, Rijksoverheid en meer. Bewerking Stec Groep (2025). Onbekend: geen inzicht in cijfers. 1

Totale uitstroom, inclusief verhuizing naar andere instelling

2

Cijfers 2e helft 2025 zijn nog niet bekend

3

Dit zijn de mensen die nog niet in een woning met een woonfunctie wonen, maar exclusief de personen in een

instelling. 4 Het gaat hier over crisisopvang en intensieve zorg. Begeleid wonen wordt hierin niet in meegenomen.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

10. Gebiedsgids Zwolle In dit hoofdstuk lichten we de onderdelen uit de Stec Gebiedsgids toe. Met behulp van drie scans maken we inzichtelijk waar in de gemeente naar de toekomst toe kwetsbaarheden kunnen ontstaan en waar kansen zijn om dit met beter benutten aan te pakken. Met de analyses en inzichten uit de Gebiedsgids kan de gemeente Zwolle beter onderbouwd keuzes maken voor bestaande gebieden en thema’s hierbinnen die de meeste aandacht vragen. Ook kan de gebiedsgids gebruikt worden als input in gebiedsgerichte aanpakken van wijken, of ander beleid dat op gebiedsniveau impact maakt. In dit hoofdstuk geven we de uitkomsten van de drie scans op hoofdlijnen weer. Ook voegden we telkens de link naar de kaartlagen toe. Op deze manier is het mogelijk om tot laag schaalniveau in te zoomen op verschillende gebieden.

88

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Resultaten Thuis en dichtbij-scan De komende jaren zullen meer mensen met een (lichte) zorgvraag langer zelfstandig moeten wonen. Dit is vastgelegd in het Rijksprogramma ‘Langer Thuis’. Om zo lang mogelijk zelfstandig thuis te kunnen wonen, is de geschiktheid van zowel de woning als de woonomgeving een belangrijke voorwaarde. Voor woningen geldt dat deze geschikt en aanpasbaar moeten zijn. Voor de woonomgeving geldt dat dagelijkse voorzieningen, eerstelijns gezondheidszorg, openbaar vervoer en mogelijkheden voor ontmoeting en activiteiten in de nabijheid van de woning te vinden zijn. Met de Thuis en dichtbij-scan brengen we de geschiktheid van de (toekomstige) woonomgeving in de gemeente Zwolle in beeld op postcode-6 niveau (volledige postcode, bijvoorbeeld 1234AB). Zie uitleg over de methode in bijlage E1 en zie link naar de interactieve kaart.

10.1 Zorggeschikte buurten: tien voorzieningenzones in Zwolle Buurten in en rondom het centrum hebben een hoge Thuis en dichtbij-score Er zijn tien wijken (nummer 1 t/m 10 in de figuur 68 – links) te onderscheiden met een hoge Thuis en dichtbij score. Dit zijn Stadshagen, Westenholte, Holtenbroek, Aa-landen, Berkum, Diezerpoort, Wipstrik, Binnenstad, Assendorp en Oud-Schelle. In de groene gebieden is wonen voor mensen – al dan niet met een (toekomstige) zorgvraag – interessant op basis van de nabijheid van voorzieningen (dagelijks, niet dagelijks en zorg en welzijn), het openbaar vervoer en de veiligheid. De dorpen Windesheim (lichtgroen; score 2) en Wijthmen (lichtrood; score 3) vallen niet binnen de top tien.

Figuur 69: Thuis en dichtbij-scan score gemeente Zwolle (links) en totaal zorggebruik van huishoudens* per buurt inclusief AAA** voorzieningen (rechts)

Bron: Stec Groep (2025). *Het gaat hier om het zorggebruik van reguliere huishoudens 16. **apotheek, arts, supermarkt (bijvoorbeeld Albert Heijn of Aldi)

16 Reguliere huishoudens vallen onder de standaard woningvoorraad en zijn niet afhankelijk van bijzondere woonvormen of instellingen.

89

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

De voorzieningen zijn in absolute aantallen veelal geclusterd in de binnenstad en omliggende buurten. We constateren ook clusters in buurten Milligen (Stadshagen), Berkum, Aa-landenMidden, Oud-Ittersum en Ittersumerlanden. In Berkum is, ondanks het voorzieningencluster, geen apotheek aanwezig. Het is interessant om in Berkum ruimte te bieden voor het toevoegen van een apotheek, gezien de aanwezige andere voorzieningen. In de binnenstad zijn meer culturele voorzieningen aanwezig zoals theaters, bibliotheken en musea dan daarbuiten. De buurtcentra liggen verspreid over de gemeente, vooral in woonbuurten en in de dorpskernen Windesheim en Wijthmen. Nieuwbouwontwikkeling De Tippe biedt kansen voor betere bereikbaarheid van voorzieningen in aangrenzende wijken De gemeente Zwolle is voornemens om een nieuwe woonwijk te realiseren in de Tippe, vlakbij station Stadshagen aan de rand van de stad. De locatie grenst aan de noordkant aan de buurt Werkeren. Deze buurt scoort gemiddeld tot ondergemiddeld in de Thuis en dichtbij-scan. De ontwikkeling van De Tippe voorziet ook in nieuwe voorzieningen. Daarmee verbetert de bereikbaarheid van voorzieningen voor bewoners van Werkeren. Zo komt er bijvoorbeeld een ontmoetingsruimte in De Tippe, welke nu nog ontbreekt in Werkeren.

Delen van Aa-landen, Stadshagen en Schelle hebben niet direct een hoge Thuis en dichtbij score, maar zijn wel buurten waar hoger voorzieningenniveau meer passend kan zijn In de wijken Aa-landen, Stadshagen en Schelle zijn relatief veel aanpasbare woningen aanwezig, is het huidig zorggebruik 17 hoog en is een relatief groot deel van de huishoudens 55-plus (met name in wijken Aa-landen en Schelle). Het toekomstig zorggebruik in deze buurten zal door de aanwezigheid van deze 55-plusdoelgroep alleen nog maar verder toenemen. Tegelijkertijd zijn niet alle voorzieningen op loopafstand beschikbaar. Zo ontbreekt het aan zorgvoorzieningen op loopafstand in de noordrand van Aa-landen en in het noorden van Milligen (Stadshagen) en is in delen van Schelle de bereikbaarheid van zorgvoorzieningen eveneens beperkt. Om ‘langer thuis’wonen in de wijken Aa-landen, Stadshagen en Schelle mogelijk te maken, is het noodzakelijk om de bereikbaarheid van zorgvoorzieningen in deze buurten te verbeteren én te zorgen voor voldoende passende woningen in de directe woonomgeving. Ouderen kunnen zo blijven wonen in hun vertrouwde omgeving, iets waar veel ouderen de voorkeur aan geven. Aandeel nultredenwoningen verschilt per buurt, overgrote deel aanpasbaar te maken Gemiddeld is 63% van de woningen in de gemeente aanpasbaar.

Van de totale woningvoorraad is 24% al een nultredenwoning en 13% is niet-aanpasbaar. In Holtenbroek IV, Het Noorden, Kamperpoort en Holtenbroek II is meer dan de helft van de woningen een nultredenwoning. In de binnenstad komen relatief veel niet-aanpasbare woningen voor, zoals boven- en benedenwoningen. De meeste kansen voor woningaanpassing liggen in Stadshagen, Schelle en Ittersum. In deze wijken staan relatief veel aanpasbare woningen én is het zorggebruik al hoog. Woonzorgcomplexen voor ouderen verspreid over Zwolle Er zijn momenteel verschillende woonzorgvormen in de gemeente Zwolle aanwezig. Het gaat om verschillende locaties met 24-uurszorg, geclusterd wonen en gemengd wonen. Ook zijn er diverse wooncommunities voor specifieke doelgroepen. De kaart van de Thuis en dichtbij-scan laat zien welke projecten al gerealiseerd zijn en welke nog in ontwikkeling zijn. In de wijken rondom de binnenstad en Stadshagen zijn clusteringen van 24-uurszorg zichtbaar. Wat opvalt, is dat het zorggebruik in Stadshagen hoog ligt. Dat komt doordat Stadshagen de wijk is met de meeste inwoners. In relatieve zin is het zorggebruik hier niet buitengewoon. Veelal op plekken waar ook

17

Het gaat hier om het zorggebruik van reguliere huishoudens. Zorg die in een intramurale locatie wordt geleverd is hier niet in meegenomen. In de Thuis en dichtbij-scan splitsen we het zorggebruik uit naar de vier stelselwetten (Zvw, Wlz, Wmo en Jeugdwet).

90

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

diverse voorzieningen goed bereikbaar zijn. In Schelle constateren we een beperkt aanbod aan woonzorgcomplexen, terwijl er diverse zorgvoorzieningen aanwezig zijn en het aandeel ouderen hoog is. Woonzorgcomplexen spelen een belangrijke rol in het stimuleren van ontmoeting. Als ontmoetingsruimten ook toegankelijk zijn voor buurtbewoners, kan de sociale interactie in een buurt toenemen. Dat vermindert eenzaamheid en versterkt informele zorg: buurtbewoners (jong én oud) helpen elkaar met kleine zorgtaken.

Figuur 70: Totaal zorggebruik huishoudens* in combinatie met woonzorgcomplexen en -initiatieven

Bron: Stec Groep (2025). *Het gaat hier om het totale zorggebruik van reguliere huishoudens. Let op. Wijken met relatief veel huishoudens zullen op deze kaart dan ook donkerder paars scoren. 24-uurs zorg: een locatie waar continu 24/7 zorg en toezicht beschikbaar is. Geclusterd wonen: meerdere nultredenwoningen met een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte. Gemengd wonen: waar verschillende doelgroepen (bijv. senioren/mensen met een lichte zorgvraag) bij elkaar in één complex wonen.

Passend wonen voor ouderen door doorstroming Een passende woning is, naast bereikbaarheid van voorzieningen, essentieel om langer zelfstandig thuis te wonen. In de gemeente woont bijna 40% van de 75-plussers in een grondgebonden koopwoning. Ondanks het grote aandeel woningen dat aanpasbaar is zal in sommige situaties dit minder goed aansluiten bij hun behoeften, bijvoorbeeld door een te groot woonoppervlak. Nultredenwoningen zijn dan geschikter. Daarnaast hebben ouderen vaak minder duurzame woningen en investeren nieuwe bewoners juist vaker in energiebesparing. De bouw van nultredenwoningen zorgt voor doorstroming en diversiteit in de wijk. Daardoor komen er grondgebonden woningen vrij voor bijvoorbeeld gezinnen. Op deze manier kunnen meer woningzoekenden binnen de wijk een passende woonruimte vinden, wat de samenhang bevordert.

91

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Resultaten Toekomstbestendige wijkenscan De Toekomstbestendige wijkenscan geeft een gedetailleerd beeld van de leefbaarheid op buurtniveau en de staat van de woning. Deze scan identificeert kwetsbaarheden in uw woningvoorraad en geeft inzicht in bestaande leefbaarheidssituaties. We analyseren indicatoren zoals klimaatbestendigheid, leefbaarheid, aanpasbaarheid, energieprestatie en aantrekkelijkheid en creëren scores op postcode-6 niveau (volledige postcode, bijvoorbeeld 1234AB). We vergelijken gebieden in Zwolle op basis van relatieve scores. De gecombineerde score van indicatoren resulteert in een relatieve prestatiescore op een schaal van 1 (sterk beneden gemiddeld) tot 5 (sterk boven gemiddeld). Dit biedt de gemeente Zwolle de mogelijkheid om onderbouwde keuzes te maken voor gebieden en thema’s die de meeste aandacht vragen. Zie uitleg over de methode in bijlage E2 en zie link naar de interactieve kaart.

10.2 Sociaaleconomische vitaliteit: kwetsbare groepen aanwezig in Holtenbroek, Aa-landen en Diezerpoort In Zwolle bestaan duidelijke verschillen in sociaaleconomische vitaliteit tussen buurten. Er is een aantal gebieden waar de sociaaleconomische vitaliteit relatief laag is, zoals Holtenbroek, Aalanden, Diezerpoort en delen van Schelle (Schellerbroek en Geren). Hier wonen relatief veel huishoudens met een laag inkomen. Daartegenover staan de meer landelijke gebieden buiten het stedelijke gebied, zoals Wijthmen, Berkum e.o.. waar de sociaaleconomische vitaliteit relatief hoog is. Ook Stadshagen scoort relatief hoog. Deze verschillen hangen deels samen met het woningaanbod: buiten het centrum staan meer vrijstaande woningen, vaak bewoond door huishoudens met een relatief hoog inkomen, terwijl rondom de binnenstad het aandeel corporatiewoningen groter is, waar meer huishoudens met een lager inkomen wonen. Uit het Buurt-voor-Buurt Onderzoek 2024 blijkt dat in delen van Holtenbroek en Diezerpoort de sociale cohesie relatief laag is. Via een aantal stellingen is gemeten in welke mate mensen in een buurt zich met elkaar verbonden voelen. Op gemeenteniveau is de sociale samenhang vrij constant. In Dieze-West (deel van Diezerpoort) en Holtenbroek is een afname van de sociale cohesie geconstateerd. In buitengebieden, Spoolde en Veerallee is de sociale cohesie het hoogst.

Wat betreft woonlasten valt op dat huishoudens in wijken Holtenbroek en Binnenstad relatief hoge woonlasten hebben. Circa 35% van de huishoudens in deze buurten heeft een netto woonquote (de verhouding tussen de totale woonlasten en het netto besteedbare inkomen) van meer dan 25% (CBS Microdata, 2022). In deze buurten zijn relatief veel woningen in de particuliere huursector aanwezig die over het algemeen een hogere woonquote hebben. Ook gaf op gemeenteniveau 35% van de inwoners in het Buurt-voor-Buurt Onderzoek 2024 aan zich wel eens zorgen te maken over de energierekening, 30% over woonlasten en 25% over de huishoudelijke uitgaven. Tussen 2021 en 2024 zijn de landelijke woonlasten gestegen, mede door hogere energieprijzen. Uit het landelijke WoON24-onderzoek blijkt dat de gemiddelde netto woonquote toenam van 33,3% naar 34,3%. Voor Zwolle zijn nog geen recente cijfers beschikbaar, maar het ligt voor de hand dat ook hier de woonquote is gestegen.

92

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 71: Subscore sociaaleconomische status in de gemeente Zwolle

Bron: Stec Groep (2025).

10.3 Verduurzaming en woningkwaliteit: vooral in oudere wijken en in particulier bezit loopt verduurzaming achter De energieopgave in Zwolle is zowel aanwezig in het dorpse en landelijke als stedelijke gebied. In het dorpse en landelijke gebied zijn relatief veel (grote) koopwoningen aanwezig waar het energieverbruik relatief hoog is. Slechts 10% van alle koopwoningen heeft een energielabel lager dan label C, maar hier is het energielabel van een groot deel van de woningen onbekend. Dit zullen deels woningen zijn met een laag energielabel. Sommige van deze woningen worden bewoond door oudere eigenaren die mogelijk minder geneigd zijn om te investeren in verduurzaming. In de meer stedelijke gebieden zien we een relatief lage score op de subindicator energietransitie in delen van de buurten Binnenstad-Zuid, Aa-landen en Holtenbroek II; deels wijken die gebouwd zijn in de jaren ‘70 en ‘80. Hier speelt mee dat de huishoudens niet altijd in staat zijn om hun woning zelf te verduurzamen (zogenoemde energiearmoede). In Aa-landen-Zuid heeft een op de vier huishoudens in een corporatiewoning een laag inkomen in combinatie met een hoge energierekening of een lage energetische kwaliteit woning.

In Holtenbroek (en dan met name Holtenbroek IV) gaat het juist om huishoudens in particuliere huurwoningen die een laag inkomen hebben en een hoge energierekening of een lage energetische kwaliteit woning hebben (een op de vijf).

93

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 72: Subscore energieprestatie in de gemeente Zwolle

Bron: Stec Groep (2025).

Energiearmoede in Zwolle is toegenomen Op basis van een nieuwe, voorlopige schatting van het TNO en CBS (juni, 2025) blijkt dat de energiearmoede in de gemeente Zwolle afgelopen jaar is gestegen van 4% naar 5,5% van alle huishoudens. De grootste oorzaak is het wegvallen van steunmaatregelen vanuit de overheid, zoals het prijsplafond. Ook zijn de energieprijzen niet meer gedaald tot het niveau van voor de energiecrisis.

10.4 Overlast en onveiligheid: in en rondom het centrum groeiende mate van overlast en onveiligheid Huishoudens in het buitengebied, Schelle en Ittersum hebben het minst last van overlast en onveiligheid. In en rond de binnenstad is het beeld juist omgekeerd: deze wijken scoren duidelijk ondergemiddeld op dit thema. Vooral in delen van Oud-Assendorp en Holtenbroek II verslechtert de situatie. De Leefbaarometer laat daar een negatieve ontwikkeling (tussen 2020 en 2022) zien in de score voor overlast en onveiligheid. De plekken die een relatief hoge overlast en onveiligheid kennen zijn bij uitstek de plekken waar voorzieningen zijn geclusterd. Om deze plekken te laten functioneren als levendige en veilige ontmoetingsplekken is het belangrijk om deze twee indicatoren samen op te pakken, aangezien de kwaliteit van de een de ander beïnvloedt. Door bijvoorbeeld actieve plinten te programmeren en de aangrenzende openbare ruimte uitnodigend te ontwerpen, kan het gevoel van overlast en onveiligheid afnemen.

94

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 73: Subscore overlast en onveiligheid in de gemeente Zwolle

Bron: Stec Groep (2025).

10.5 Vergroening: meest kwetsbare wijken scoren laag op klimaatadaptatie De binnenstad, en wijken direct grenzend aan de binnenstad, scoren ondergemiddeld op de subindicator klimaatadaptatie. Deze gebieden hebben te maken met stedelijke hitte en de gevolgen daarvan. Ten opzichte van het goed scorende buitengebied, hebben de gebieden in en rondom de binnenstad een laag aandeel aan groen in de openbare ruimte. De fysieke omgeving in deze buurten biedt beperkte bescherming tegen hittestress en wateroverlast. Tegelijkertijd is er weinig schaduw en zijn er relatief weinig klimaatvriendelijk ingerichte tuinen. Dit maakt deze buurten kwetsbaar voor de gevolgen van klimaatverandering. Kwetsbare groepen, zoals ouderen, jonge kinderen en mensen met gezondheidsproblemen, lopen extra risico bij extreme hitte. Deze groepen hebben vaak meer moeite om hun lichaamstemperatuur te reguleren, waardoor ze gevoeliger zijn voor de gevolgen van extreme hitte, zoals uitdroging of oververhitting. In wijken zoals Diezerpoort wonen relatief veel ouderen, wat deze gebieden extra kwetsbaar maakt tijdens hittegolven.

95

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 74: Subscore klimaatadaptatie in de gemeente Zwolle

Bron: Stec Groep (2025).

96

97

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Resultaten Beter benutten-scan Niet enkel via nieuwbouw kunnen extra woningen aan de woningvoorraad toegevoegd worden; ook de bestaande voorraad geeft hiervoor mogelijkheden. De ruimte is immers schaars, grondposities zijn beperkt en materiaal- en arbeidskosten zijn hoog. Tegelijkertijd liggen er mogelijkheden voor de koppeling met andere opgaven in bestaand weefsel. Denk aan het verduurzamen van woningen, het toekomstbestendig maken van gebouwen en de aanpak van de openbare ruimte met onder andere vergroening en een verbeterde toegankelijkheid en bereikbaarheid. Deze scan brengt de potentie van het toevoegen van woningen in de bestaande voorraad in beeld. De scan beantwoordt vragen als ‘hoeveel, op welke manier en waar zijn woningen toe te voegen binnen de bestaande voorraad?’. We brengen voor Zwolle de potentie van optoppen, splitsen, extra woningen op kavels, invulling van de leegstand en transformatie in beeld. De scans zijn zo veel mogelijk beleidsarm, waardoor een compleet overzicht ontstaat van de mogelijkheden. Zie uitleg over de methode van de verschillende ingrepen van de scan in bijlage E3.

10.6 In potentie circa 2.500 extra woningen mogelijk op appartementen Op basis van de scan is er een potentieel van 2.535 op te toppen woningen bovenop appartementen in de gemeente Zwolle. Minimale vereisten hierbij zijn dat het bestaande pand voor minimaal 75% een plat dak heeft, uit drie of meer woonlagen bestaat en na 1965 is gebouwd (zie voor de exacte methode bijlage E3). De wijken met de hoogste optoppotentie in de gemeente zijn Ittersum, met een potentie van 460 extra woningen (18% van de totale potentie) en Diezerpoort, met een potentie van 455 extra woningen (18% van de totale potentie).

Figuur 75: Optoppotentie uitgesplitst naar wijk in gemeente Zwolle 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

460

455 325

205

200 140

110 15

190

225

185

0

25

Bron: BAG (2025), ABF (2024), CBS Microdata (2024), Stec Groep (2025).

Kansen voor optoppen het grootst in grootstedelijk en centrum woonmilieu Onder de ABF-woonmilieus is de grootste optoppotentie aanwezig in gebieden met een grootstedelijk woonmilieu (76%) en een centrum woonmilieu (24%). De potentie is hier het grootst omdat hier meer appartementencomplexen met minimaal drie bouwlagen aanwezig zijn

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

dan in de meer landelijke woonmilieus. Beide woonmilieus zijn zeer stedelijk en in de nabijheid van een stadscentrum met een mix van woningen, commerciële en culturele voorzieningen. Optoppen is daarmee voornamelijk een opgave in (hoog)stedelijke gebieden en zorgt voor extra draagvlak voor of juist extra druk op (publieke) voorzieningen. Wel is er nog een onderscheid te maken tussen het grootstedelijk grondgebonden woonmilieu (waar Ittersum onder valt) en het grootstedelijk compact woonmilieu (waar Diezerpoort onder valt). Deel van de optoppotentie aanwezig in gebieden met relatief mindere leefbaarheid In de Toekomstbestendige wijkenscan scoort de wijk Diezerpoort relatief laag. Dit is tevens een wijk met een relatief grote potentie om woningen op te toppen. Omdat deze buurt al een relatief hoog aandeel sociale huur heeft, is het een optie om hier juist in te zetten op het toevoegen van middenhuur en vrijesectorhuur. Dankzij de nabijheid van voorzieningen biedt deze wijk ook goede kansen om door optoppen meer ouderen te huisvesten. Optoppen vooral mogelijk op appartementen uit 1965-1992 We brengen de potentie in beeld op appartementencomplexen vanaf 1965, omdat toen de eerste Modelbouwverordening is gepubliceerd en er generiek iets gesteld kan worden over minimale bouwtechnische eisen. Een groot deel van de optoppotentie landt op appartementencomplexen uit 1965 tot 1992 (65%).

Woningen uit deze periode worden over het algemeen minder aantrekkelijk gevonden dan vooroorlogse woningen of nieuwbouw. Woningen in deze wijken zijn weinig veranderd en lopen daarom achter op de huidige en toekomstige woonwensen. Juist in deze wijken biedt optoppen kansen om niet alleen woningen toe te voegen, maar ook om de algemene woningkwaliteit, leefbaarheid, openbare ruimte en voorzieningen in een buurt te verbeteren.

Laaghangend fruit in naoorlogse wijken De naoorlogse bouwperiode (1965 tot en met 1992) is gunstig voor optoppen. Dit komt omdat het veel dezelfde fabrieksmatig gebouwde panden zijn die herhaaldelijk zijn ‘doorgestempeld’. Na 1965 lagen de bouweisen uit de Modelbouwverordening hoger dan de eisen die we tegenwoordig kennen. Voor de bouwperiode 1965 tot 1992 geldt daarom dat gebouwen veelal een ‘overwaarde’ hebben. Daardoor kunnen ze meer dragen dan gebouwen van na deze periode. Het laaghangend fruit voor optoppen met een gestandaardiseerde aanpak zit dus in deze wijken. Combinatieaanpak met verduurzaming in 16% van de gevallen mogelijk Een belangrijke opgave binnen de bestaande woningvoorraad is het verduurzamen van woningen. In totaal heeft 56% van de woningen in de gemeente Zwolle een energielabel C of hoger. In de Nationale Prestatieafspraken is opgenomen dat de woningen van verhuurders, waaronder woningcorporaties, eind 2028 minimaal een D-label moeten hebben. Onder kansen voor verduurzaming verstaan we daarom panden met momenteel een E-, F- of G-label. Deze combinatieopgave kan interessant zijn doordat met de opbrengsten van de extra woningen de verduurzaming kan worden gefinancierd. Bovendien worden bewoners op deze manier maar één keer gestoord. Van de eerdergenoemde 2.535 potentiële woningen op de bestaande voorraad heeft 16% energielabel E, F of G.

Deze koppelkans levert dus in potentie circa 385 woningen op.

98

99

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 76: Optoppotentie uitgesplitst naar wijk met koppeling verduurzaming in gemeente Zwolle 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

25

90 0 325

50 15 95

0 15

435

365 60 80

150

25

5

180

185

0 115

225 0

0 25

70

Optoppotentie met koppeling verduurzaming Optoppotentie zonder koppeling verduurzaming Bron: BAG (2025), ABF (2024), CBS Microdata (2024), Stec Groep (2025).

In totaal 1.200 op te toppen woningen op appartementen in corporatiebezit Van de totale optoppotentie van 2.535 woningen liggen 1.200 woningen op complexen van woningcorporaties. Dat is 47% van het totaal. In 96% van de gevallen gaat het om panden die volledig in bezit zijn van één of meerdere woningcorporaties. Optoppen op appartementencomplexen met één eigendomssituatie scharen we onder het laaghangend fruit, net zoals de gestandaardiseerde aanpak. Dan doelen we dus op complexen die in volledig eigendom zijn van een woningcorporatie of van een VvE. Vooral optoppen op complexen in bezit van corporaties is op korte termijn interessant. Zeker als optoppen wordt gecombineerd met verduurzaming van het pand, wat in een deel van de gevallen mogelijk is.

Figuur 77: Optoppotentie uitgesplitst naar wijk naar eigendom in gemeente Zwolle 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

230

85

300

45 240

60 45

5 10

160

225

95 45

Particulier bezit

160

125

80

120

80

110

105

Corporatiebezit

Bron: BAG (2025), ABF (2024), CBS Microdata (2024), Stec Groep (2025).

30 0

25 0

160

100

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Potentie van circa 3.000 extra woningen met optoppen op panden zonder woonfunctie We zien aanvullend een optoppotentieel van 3.195 woningen bovenop panden zonder woonfunctie. Ongeveer een vierde van het potentieel is te realiseren op panden met een onderwijsfunctie. Ook is er relatief veel potentie voor optoppen op gebouwen met een bijeenkomstfunctie (circa 11%) of gezondheidsfunctie (circa 11%). Ongeveer de helft van de potentie is aanwezig op panden met een maatschappelijke functie 18.

Figuur 78: Optoppotentie niet-wonenfuncties per functie in gemeente Zwolle

24%

Onderwijsfunctie Bijeenkomstfunctie

36%

Gezondheidsfunctie Kantoorfunctie Winkelfunctie 11%

Sportfunctie Industriefunctie

1%

Meerdere functies

5% 5%

11% 6%

Bron: BAG (2025), ABF (2024), CBS Microdata (2024), Stec Groep (2025).

10.7 In potentie circa 1.750 extra woningen mogelijk door splitsen Op basis van de scan is er een potentieel van 1.750 extra woningen in de bestaande voorraad door splitsing van bestaande woningen. Hierbij beschikt de woning over voldoende woonoppervlak om in tweeën te splitsen, waarbij we de specifieke beleidsuitgangspunten van de gemeente Zwolle hebben gehanteerd: minimaal 80 m2 woonoppervlak in het centrumgebied en minimaal 100 m2 in het overig stedelijk gebied 19. We hebben ook aanvullende criteria toegepast. Zo komt alleen een woning in aanmerking als deze minimaal vijftien jaar oud is. Nieuwere woningen zijn nog niet geschikt om te transformeren naar kleinere woonvormen. Daarnaast moet de buurt voldoende scoren op de Leefbaarometer. Alleen dan is splitsing wenselijk. Woningsplitsen is met name interessant voor ouderen. De opgave is daarom enkel gericht op deze doelgroep (55-plus). Voor de doelgroep 55-65 jaar verwachten we een bereidheid om te splitsen van circa 5%, terwijl we voor de doelgroep 65-plus een bereidheid verwachten van circa 10%. De grootste potentie is aanwezig in de wijken Aa-landen, Schelle en Ittersum, maar ook in andere delen van de stad is de potentie verspreid aanwezig.

18

Meerdere functies zijn hierbij uitgesloten.

19

Aansluitend op het huidige beleid is het buitengebied uitgesloten in de berekening van de potentie.