2.2. EINDVERSIE 09-01-26 Woningbehoefteonderzoek
Tekst van het document
Woningbehoefteonderzoek gemeente Zwolle Stec Groep aan gemeente Zwolle 9 januari 2026
2
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Inhoudsopgave 1.
2.
Inleiding
5
1.1 1.2
5 5
Hoofdconclusies
7
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
7 7 8 9
2.6 2.7
3.
5.
6.
Betaalbaarheid huidige woningvoorraad staat onder druk Natuurlijke groei als kans voor Zwolle Naar verwachting huishoudensgroei en vergrijzing tot 2050 Behoefte aan betaalbare nultredenwoningen Potentie in aantrekken theoretisch geschoolde huishoudens met een middenen hoog inkomen via grondgebonden koopwoningen In bestaande wijken zijn combinaties van ingrepen kansrijk Wijken in Zwolle hebben ieder een eigen karakter met bijbehorende opgaven en kansen
11 12 14
Adviezen
16
3.1 3.2 3.3 3.4
16 17 17
3.5
4.
Uw situatie Aanpak en leeswijzer
Zet in op méér bouwen, in een breed profiel aan woningtypes Bouw vooral betaalbaar Optimaliseer het gemeentelijk woningbouwprogramma Versterk bestaande buurten met scherpe keuzes en passend handelingsperspectief Zet locaties nabij voorzieningenclusters in voor woningbouw voor ouderen en andere zorgdoelgroepen
18 18
Huidige woningmarkt
19
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5
19 24 26 28 29
Kenmerken huidige woningvoorraad Kenmerken koopwoningmarkt Druk op sociale woningmarkt neemt toe Woonsituatie huishoudens Zorggebruik huishoudens
Demografie en verhuizingen
34
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
34 37 41 44 48
Demografische ontwikkeling Verhuizingen op hoofdlijnen Verhuizingen naar herkomst Woonwens & verhuisgedrag Doorstroming
Kwantitatieve woningbehoefte
55
6.1 6.2 6.3
55 57
Autonome ontwikkeling: circa +10.000 huishoudens tot 2040 Inlopen woningtekort: +1.065 extra huishoudens tot 2040 Autonome groei + inlopen woningtekort = totale groei van 11.130 huishoudens tot 2040
58
3
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
7.
Kwalitatieve woonbehoefte
61
7.1 7.2
61
7.3 7.4 7.5
8.
9.
Kwalitatieve woonbehoefte op basis van Stec doorstroommodel Behoefte aan alle soorten woningen, met name nultredenwoningen door vergrijzing Woningbehoefte aan woningtypen en prijssegmenten Woningbehoefte ouderenhuisvesting Confrontatie woningbehoefte met plancapaciteit
62 64 67 71
Economische scenariostudie
75
8.1 8.2 8.3
75 77
Verkenning van mogelijkheden Vooral aantrekken van theoretisch geschoolde jongeren en gezinnen kansrijk Toenemende vraag naar grondgebonden woningen, met name in het koopsegment
78
Aandachts- en urgentiegroepen
82
9.1
82
Overzicht aandachts- en urgentiegroepen
10. Gebiedsgids Zwolle 10.1 10.2
Zorggeschikte buurten: tien voorzieningenzones in Zwolle Sociaaleconomische vitaliteit: kwetsbare groepen aanwezig in Holtenbroek, Aa-landen en Diezerpoort 10.3 Verduurzaming en woningkwaliteit: vooral in oudere wijken en in particulier bezit loopt verduurzaming achter 10.4 Overlast en onveiligheid: in en rondom het centrum groeiende mate van overlast en onveiligheid 10.5 Vergroening: meest kwetsbare wijken scoren laag op klimaatadaptatie 10.6 In potentie circa 2.500 extra woningen mogelijk op appartementen 10.7 In potentie circa 1.750 extra woningen mogelijk door splitsen 10.8 In potentie circa 1.600 extra woningen op kavels mogelijk 10.9 Geen extra potentie door invulling woningleegstand 10.10 Minimale transformatie aanwezig
11. De vijf stadsdelen onder de loep 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5
Stadsdeel Noord: karaktervolle wijken met kansen voor toekomstbestendigheid Stadsdeel Zuid: sterke sociaaleconomische positie biedt kansen voor woningverduurzaming Stadsdeel West: hoge leefbaarheid, infrastructurele ontwikkelingen als uitdaging Stadsdeel Oost: veel potentie in beter benutten ingrepen Stadsdeel Midden: sterke dynamiek als basis voor toekomstbestendige wijken
88 89 92 93 94 95 97 100 102 104 104
106 106 108 109 111 112
Bijlage A Overzicht Stec doelgroep-profielen
115
Bijlage B Methodologie bepaling woningbehoefte
123
Bijlage C Definitielijst aandachtsgroepen
126
Bijlage D Onderbouwing economische scenariostudie
130
4
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Extra aantrekken van kenniswerkers en pioniers die niet in Zwolle wonen maar er wel werken Extra aantrekken van huishoudens van buiten de gemeente, maar met een binding met Zwolle Beter vasthouden van huishoudens die wegtrekken uit Zwolle Aanvullend op kans 3: anticiperen op mogelijk vertrekkende kenniswerkers die in Zwolle wonen maar er niet werken Behouden van net afgestuurde studenten in Zwolle Extra huishoudensgroei door toename werkgelegenheid in creatieve sector
Bijlage E Methodologie Stec Gebiedsgids Tabel D1 Toetsingskader Stec Thuis en dichtbij-scan Tabel 35: Scoringsmethodiek Stec Toekomstbestendige wijkenscan
130 135 137 141 143 144
146 147 149
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
1. Inleiding 1.1 Uw situatie Aan de slag met grote woonopgaven De gemeente Zwolle staat voor grote woonopgaven op korte, middellange en lange termijn. De gemeente wil de toekomstige groei van de stad faciliteren, voor zowel haar huidige als toekomstige inwoners. Niet alleen het aantal huishoudens zal gaan groeien; ook de bevolkingssamenstelling verandert. Deze ontwikkelingen ontstaan door huishoudensverdunning, dubbele vergrijzing en een positieve natuurlijke bevolkingsgroei. Naast een voldoende aantal woningen moeten woningen vooral ook passend zijn bij de behoefte van toekomstige huishoudens. Dit betekent dat er afdoende betaalbare woningen moeten zijn en dat er voldoende levensloop- en zorggeschikte woningen zijn om de inwoners van Zwolle een fijn thuis te kunnen bieden. Thuis is immers meer dan alleen een dak boven het hoofd. Leefbare wijken, werk, (buurt)betrokkenheid en kwaliteit van leven spelen naast aandacht voor nieuwbouw en bestaande bouw een belangrijke rol voor de vitaliteit van de kernen, met name nu er gestuurd wordt op langer zelfstandig wonen. Urgentie- en aandachtsgroepen (met veelal een zorg- en/of huisvestingsvraag) verdienen daarbij als doelgroep extra aandacht.
Inzicht in de woonbehoeften als nulmeting en basis voor vervolg De resultaten van dit woningbehoefteonderzoek vormen een belangrijke bouwsteen voor het op te stellen volkshuisvestingsprogramma, doordat dit onderzoek inzicht geven in de huidige en toekomstige woonwensen, verhuisbewegingen en knelpunten op de woningmarkt binnen de gemeente. Hiermee helpt het voor het maken van onderbouwde beleidskeuzes.
1.2 Aanpak en leeswijzer We hanteren in deze rapportage een hoofdstukindeling die past bij de analysestappen die we hebben uitgevoerd. Deze analyses tonen we op gemeenteniveau, waarbij we ook vergelijkingen met Nederland maken. We leveren aanvullend een dashboard op wijkniveau op, om ook op een lager schaalniveau uitkomsten te tonen. We beginnen het rapport in hoofdstuk 2 en hoofdstuk 3 met de belangrijkste conclusies en adviezen zodat in één oogopslag helder is wat de opgaven zijn. Na deze hoofdstukken worden de resultaten van het onderzoek uitgebreid besproken. In hoofdstuk 4 starten we met een beeld van de huidige woningmarkt van de gemeente Zwolle. Dit gaat zowel om de woningen die er staan als hoe de huishoudens op deze markt wonen en bewegen. Een groot deel van de toekomstige woningvoorraad staat er immers al. In hoofdstuk 5 staan we stil bij ontwikkelingen die zich in het verleden hebben voorgedaan in de inwoners- en huishoudenspopulatie van de gemeente Zwolle. Deze hebben invloed op de woonwensen en opgaven van de toekomst. In hoofdstuk 6 kijken we vooruit: de Primos-prognose uit 2024 vormt de basis voor de kwantitatieve woningbehoefte van Zwolle. De kwantitatieve behoefte vertalen we in hoofdstuk 7 naar een kwalitatieve opgave. Hierbij houden we rekening met alle indicatoren en kenmerken van de huidige en verwachte woningmarkt.
Hoofdstuk 8, de economische scenariostudie, vertaalt de economische ambities van de gemeente in scenario’s om extra huishoudens aan te trekken of te behouden. Het laat zien welke ontwikkelingen waarschijnlijk zijn, waar onzekerheden zitten en hoe beleid daarop voortgezet kan worden. Hierna verdiepen we ons in hoofdstuk 9 op de aandachtsgroepen van volkshuisvestingsbeleid. Dat zijn doelgroepen die door hun kwetsbare positie op de woningmarkt meer ondersteuning vanuit de overheid nodig hebben bij het vinden van een woning. In hoofdstuk 10 lichten we de gebiedsgids toe. Dit is een hulpmiddel voor volkshuisvestingsbeleid en kwalitatief herprogrammeren. Het geeft handvatten
5
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
voor beleidskeuzes tot op laag schaalniveau om de woonopgave te lijf te gaan en zo toe te werken naar een toekomstbestendige woningvoorraad in 2050. Hoofdstuk 11 gaat daar op stadsdeelniveau op in door de vijf Zwolse stadsdelen onder de loep te nemen.
6
7
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
2. Hoofdconclusies 2.1 Betaalbaarheid huidige woningvoorraad staat onder druk De Zwolse woningvoorraad vertoont veel gelijkenissen met de gemiddelde Nederlandse woningvoorraad, zowel qua typen woningen als qua prijsklassen. Het grootste deel van de woningvoorraad in Zwolle bestaat uit koopwoningen (53%). Wel is de koopwoningmarkt relatief duur: circa 45% heeft een WOZ-waarde onder de landelijke betaalbaarheidsgrens (€ 405.000). Landelijk is dit 52%. Zwolle is steeds minder betaalbaar geworden in de afgelopen tien jaar. Zo is de transactieprijs in de periode 2015 tot 2025 met 106% gestegen. In de afgelopen vijf jaar is er in Zwolle een hogere stijging zichtbaar in transactieprijzen van koopwoningen dan gemiddeld in de provincie Overijssel en in Nederland.
Figuur 1: Woningvoorraad naar eigendom en woningtype in de gemeente Zwolle 0%
10%
Zwolle
14%
Nederland
12%
20%
3%
2%
Sociale huur grondgebonden Sociale huur appartement Huur onbekend
30%
40%
50%
60%
46%
46%
Vrijesectorhuur grondgebonden Vrijesectorhuur appartement
70%
80%
21%
19%
4%
90%
100%
4% 7%
6%
9%
8%
Koop grondgebonden Koop appartement
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
De voorraad sociale huurwoningen in Zwolle is met 35% van de totale woningvoorraad groter dan het landelijk gemiddelde van 31%. Dit betreft zowel corporatie- als particuliere huurwoningen. Mede hierdoor is de zoekduur naar een sociale huurwoning de afgelopen vijf jaar redelijk stabiel gebleven, ondanks de stijgende vraag. De zoekduur was afgelopen vijf jaar gemiddeld 3,5 jaar. Tegelijkertijd signaleren corporaties dat de druk op het aanbod toeneemt. De vraag naar sociale huurwoningen groeit, blijkt uit een stijging van de inschrijfduur met meer dan een jaar en een toename van het gemiddeld aantal reacties per woning met 60% in vijf jaar tijd. Bovendien heeft bijna de helft van de Zwolse huishoudens (48%) een inkomen waarmee zij in aanmerking komen voor een corporatiewoning. De doelgroep is dus groot, terwijl het aanbod achterblijft.
2.2 Natuurlijke groei als kans voor Zwolle Uniek voor Zwolle is haar positieve natuurlijke groei: er worden meer mensen geboren dan er overlijden. De huidige inwoners van Zwolle worden ouder, maar er zijn ook relatief veel jonge gezinnen die kinderen krijgen. In veel andere Nederlandse gemeenten is juist sprake van een sterfteoverschot. Daarnaast kent Zwolle een positief verhuissaldo, zowel vanuit andere gemeenten uit Nederland als vanuit het buitenland. In de meeste jaren was dit saldo groter dan de natuurlijke groei.
8
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 2: Demografische ontwikkeling gemeente Zwolle, 2015 tot en met 2024 2.000 1.500 1.000 500 0 2015 2016 2017 2018 Buitenlandse migratie (saldo)
2019
Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)
2020 2021 2022 2023 Binnenlandse verhuizingen (saldo)
2024
Totaal personen
Bron: CBS (2015 tot en met 2024). Bewerking Stec Groep (2025).
De groei van de huishoudens (+12%) verloopt sneller dan de groei van de bevolking (+8%). Er is daarmee sprake van een lichte huishoudensverdunning. In 2014 bestond een huishouden gemiddeld uit 2,2 personen. In 2024 was dit teruggelopen naar 2,1 personen. Vooral het aantal alleenstaande huishoudens is relatief sterk gegroeid ten opzichte van gezinnen en stellen. Toch ligt het aandeel alleenstaanden in Zwolle nog altijd lager dan in vergelijkbare stedelijke gemeenten. Ouderen (74%) en gezinnen (70%) verhuizen het meest binnen de eigen gemeente, maar het totale aantal verhuizingen onder ouderen is relatief laag: tussen 2019 en 2023 verhuisden circa 1.300 ouderen, tegenover 27.000 alleenstaanden en stellen onder de 35 jaar. Jongeren verhuizen dus relatief vaak en ouderen zijn meer honkvast. Een groot deel van huishoudens verhuist naar een sociale huurappartement of, en dit is vooral het geval bij gezinnen, naar een grondgebonden koopwoning. Huishoudens die van buiten Zwolle komen, landen het vaakst in particuliere huur of in goedkope woningen onder de € 260.000. Hoe duurder de koopwoning, des te eerder er een huishouden landt dat al in de gemeente Zwolle woont. Grote, dure koopwoningen en nieuwbouwwoningen voor ouderen veroorzaken de langste verhuisketens van gemiddeld 3,5 verhuizingen in Zwolle.
Bewoners laten daarbij vaak ruime koopwoningen achter, wat extra doorstroming op gang brengt. Jongeren profiteren het meest van deze nieuwbouw: aan het einde van bijna 70% van alle ketens staat een alleenstaande of stel tot 35 jaar. Dit is fors meer dan in Nederland als geheel, en ook fors meer dan andere grote steden in Nederland. Ook bij nieuwbouw voor ouderen eindigt meer dan de helft van de ketens bij deze doelgroep.
2.3 Naar verwachting huishoudensgroei en vergrijzing tot 2050 Op basis van de Primos24-Prognose en het inlopen van het huidige woningtekort, concluderen we dat tot 2030 huishoudens in alle doelgroepen gaan groeien. Er gaat dubbele vergrijzing optreden: er komen niet alleen meer ouderen bij, deze ouderen worden ook nog eens ouder en blijven langer thuis wonen. De doelgroep alleenstaanden en stellen ouder dan 75 neemt naar verwachting het sterkst toe tot 2050 (+91%). Dat zal resulteren in een grotere zorgvraag, aangezien juist deze groep het meest gebruik maakt van zorgvoorzieningen. Bijzonder is dat op de lange termijn, tot 2050, alleen de doelgroep alleenstaanden en stellen tot 35 jaar licht krimpt. In andere Nederlandse gemeenten is vaak het geval dat ook de doelgroep
9
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
huishoudens van 35 tot 55 jaar krimpt. Deze groep blijft in Zwolle echter groeien. In totaal zullen er tot 2040 circa 11.130 huishoudens bij komen (+18%) en tot 2050 zelfs 14.045 (+22%). We constateren dat de grootste absolute groei in Assendorp plaats zal vinden. Naar rato groeit Kamperpoort-Veerallee het meest. De prognose maakt een inschatting van deze groei op basis van de huishoudenssamenstelling. Waar deze groei exact plaatsvindt, hangt onder andere af van toekomstige bouwlocaties. Een belangrijke ontwikkeling in dit kader is de Spoorzone, welke volgens de CBS-wijkenindeling in Assendorp landt. Hier dragen nieuwbouw en herontwikkeling bij aan de verwachte groei. Deze gebiedsontwikkeling biedt kansen om het woningaanbod te verbreden en beter af te stemmen op de veranderende samenstelling van huishoudens in de wijk.
Tabel 1: Verwachte totale huishoudensontwikkeling (prognose + inlopen woningtekort) naar doelgroepen in de gemeente Zwolle, 2025 tot 2050 Doelgroepen
2025
2025 tot 2030
2025 tot 2040
2025 tot 2050
A&S <35 jaar
14.030
+1.390 (+10%)
-415 (-3%)
-1.170 (-8%)
Gezinnen
19.855
+690 (+4%)
+1.730 (+9%)
+2.505 (+13%)
A&S 35-55 jaar
8.640
+1.655 (+20%)
+4.365 (+52%)
+4.260 (+49%)
A&S 55-75 jaar
14.430
+790 (+6%)
+1.060 (+7%)
+1.500 (+10%)
A&S >75 jaar
7.470
+1.445 (+20%)
+4.255 (+60%)
+6.775 (+91%)
Overig
315
+60 (+20%)
+135 (+45%)
+175 (+56%)
Totaal
64.740
+6.025 (+10%)
+11.130 (+18%)
+14.045 (+22%)
Bron: Primos (2024), ABF (2024). Bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen.
2.4 Behoefte aan betaalbare nultredenwoningen Er is een kwalitatieve behoefte aan vrijwel alle typen woningen in de gemeente Zwolle. De grootste uitdaging ligt in het toevoegen van nultredenwoningen. Met name in de periode tot 2040 en tot 2050 zien we dat er een grote behoefte is aan (betaalbare) nultredenwoningen. Voor minder mobiele en oudere huishoudens is dit type woning erg geschikt. De vraag naar grondgebonden woningen is tot 2030 hoog, maar neemt daarna iets af. Dat komt doordat oudere huishoudens die doorstromen naar een nultredenwoning vaak een grondgebonden woning achterlaten. De huidige voorraad kan dit grotendeels opvangen, maar een behoefte aan dit type woningen blijft tot ten minste 2050. Ook zien we een behoefte terug op basis van verhuisgedrag naar middenhuurwoningen. Middenhuur is vaak het beste alternatief voor huishoudens waarbij het niet lukt om een betaalbare koopwoning te vinden. Zie de kwalitatieve woningbehoefte naar prijssegment en type in figuur 3. Nota Bene: deze conclusie baseren we op het gerealiseerde verhuisgedrag van huishoudens in Zwolle. Dit verhuisgedrag wordt beïnvloed door de wet en regelgeving, waarbij vermogen geen relevant criterium is in de toewijzing van sociale huurwoningen.
We signaleren dat de afgelopen jaren veel oudere huishoudens met een laag inkomen, en een behoorlijk vermogen (in 50% van de gevallen € 150.000 of meer) naar een sociale huurwoning zijn verhuisd. Landelijk verhuist 45% van alle 65-plussers naar een corporatiewoning. Ruim een derde van deze verhuizende 65plussers woonde daarvoor in een koopwoning. Omdat de komende jaren er een toename van het aandeel 75-plussers in Zwolle verwacht wordt, en het vermogen van ouderen geen relevant criterium is voor het al dan niet toelaten van ouderen tot sociale huurwoningen, verwachten we
10
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
dat de druk op nultredenwoningen in het betaalbare segment toeneemt. In het hypothetische geval dat vermogen meegewogen zou worden in de toewijzing van sociale huurwoningen zal dit de instroom van ouderen in nultredenwoningen in sociale huur beïnvloeden.
Figuur 3: Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen 2025 tot 2040 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle
-1.000 SH GGB
0 -45
1.000
4.000
485
SH APP z. lift
435
1.950 1.035
455 745
MDH APP z. lift -10
495 3.750 4.230
SH NULT. 1.085
MDH NULT. KOOP NULT. Zorggeschikt Op basis van woonwensen
490
2.225
1.200
615 Op basis van verhuisgedrag
Zorggeschikte woonbehoefte
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2023), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). SH = sociale huur, MDH = middenhuur & dure huur,. GGB = grondgebonden, APP z.lift = appartement zonder lift, NULT. = nultreden. Afgerond op vijftallen.
In Zwolle zijn er meer plannen dan de geprognosticeerde woningbehoefte 1, ook inclusief de afspraak van 130% planoverschot 2. Zwolle heeft dus meer plannen dat dan er behoefte wordt geconstateerd. Daarbij is slechts circa 20% van de plannen hard en bevindt zich het grootste van de plannen in de initiatieffase (52%). Van de meeste plannen is de prijsindeling nog onbekend. Voor de plannen waarvan de prijs wel bekend is, lijkt het goedkope segment minder vertegenwoordigd ten opzichte van de vraag.
1
5.000
1.225
KOOP GGB
KOOP APP z. lift
3.000
740
1 265
MDH GGB
2.000
Let op. De Primos-prognose neemt voor een voorspelling van de huishoudensontwikkeling voor de komende jaren onder andere ook de realisatiecijfers en toekomstige woningbouwplannen mee. Na 2030 draait het meer om migratie en autonome groei. Dus als in het verleden relatief weinig is gebouwd (en daardoor relatief lage groei heeft plaatsgevonden) werkt dat door in de prognose. 2 In de planlijst moet 130% van de plancapaciteit geprogrammeerd zijn volgens de landelijke afspraken in de Woondeal. Dit moet ervoor zorgen dat er voldoende woningen worden gebouwd om het woningtekort in te lopen.
11
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 4: Confrontatie plancapaciteit en woningbehoefte 0
5.000
Plancapaciteit scenario laag
3.205
Plancapaciteit scenario hoog
3.205
Woningbehoefte tot 2040 Woningbehoefte tot 2050 Harde plancapaciteit
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
19.070 24.320 11.130 14.045
Zachte plancapaciteit
3.340 4.215 Netto behoefte
130% planoverschot
Bron: Wooninzicht Zwolle (oktober 2025) & CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). Scenario laag en hoog hebben betrekking op de bandbreedte in de potentie van de uitleglocaties Vechtrand en Zwolle Zuid.
2.5 Potentie in aantrekken theoretisch geschoolde huishoudens met een midden- en hoog inkomen via grondgebonden koopwoningen Met het economische scenario hebben we de ambities van Zwolle vertaald naar mogelijke kansen om extra huishoudens aan te trekken of te behouden. We zien dat Zwolle de grootste kans heeft op extra huishoudensgroei door het aantrekken van theoretisch geschoolde jongeren die elders wonen en werken in Zwolle, jonge gezinnen en terugkeerders met binding aan de stad en door het behouden van vertrekkende huishoudens. Deze groepen zijn vaak hoogopgeleid en beschikken over een midden- tot hoog inkomen. Vooral alleenstaanden en stellen tot 35 jaar zijn verhuisgeneigd en vormen samen met gezinnen de belangrijkste doelgroepen. De economische ambities van Zwolle leiden tot een toenemende vraag naar grondgebonden koopwoningen, met name in het hogere segment. Dit woningtype sluit aan bij de voorkeuren van de beoogde doelgroepen. Daarnaast groeit de behoefte aan koop-nultredenwoningen, passend bij jongere huishoudens en kenniswerkers met een voorkeur voor een meer stedelijk woonmilieu. Om deze kansrijke huishoudens aan te trekken en te behouden, is het essentieel om te investeren in aantrekkelijke woonmilieus en een goede prijskwaliteitverhouding van het woningaanbod die onderscheidend zijn van de al aanwezige woningen in de stad en regio.
12
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 5: Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen 2025 tot 2040 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle 0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
345 435 515
SH GGB
750 790 835
MDH GGB
1.215
KOOP GGB
1.630
2.050
735 825 915 600 630 655
SH APP z. lift MDH APP z. lift 240 260 280
KOOP APP z. lift
3.995 4.050 4.115
SH NULT. 1.655 1.695 1.735
MDH NULT. 850 915 985
KOOP NULT. Zorggeschikt
615 Basisscenario Economisch scenario 20% extra
Economisch scenario 10% extra Zorggeschikte woonbehoefte
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2023), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). SH = sociale huur, MDH = middenhuur & dure huur,. GGB = grondgebonden, APP z.lift = appartement zonder lift, NULT. = nultreden. Afgerond op vijftallen.
2.6 In bestaande wijken zijn combinaties van ingrepen kansrijk Stec Gebiedsgids Scan
Belangrijkste conclusies
Thuis en dichtbijscan
•
Buurten in en rondom de binnenstad hebben een hoge Thuis en dichtbij score. Er zijn in totaal tien buurten te onderscheiden met een hoge Thuis en dichtbij score. In deze gebieden is wonen voor mensen – al dan niet met een (toekomstige) zorgvraag – interessant op basis van de nabijheid van voorzieningen (dagelijks, niet dagelijks en zorg en welzijn), het openbaar vervoer en de veiligheid.
•
Delen van Aa-landen, Stadshagen en Schelle hebben niet direct een hoge Thuis en dichtbij score, maar zijn wel buurten waar een hoger voorzieningenniveau meer passend kan zijn gezien de relatief veel aanwezige aanpasbare woningen, het hoge huidige zorggebruik en relatief groot aandeel 55-plushuishoudens.
•
Het aandeel nultredenwoningen verschilt per buurt en het overgrote deel van de woningvoorraad is aanpasbaar te maken. Kansen voor woningaanpassingen zien we
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
13
vooral in wijken waar relatief veel aanpasbare woningen staan en waar het huidige zorggebruik al hoog is.
Toekomstbestendige wijkenscan
Beter-benutten scan
•
Woonzorgcomplexen voor ouderen en wooncommunities zijn verspreid over Zwolle, veelal op plekken waar ook diverse voorzieningen goed bereikbaar zijn.
•
In Zwolle bestaan duidelijke verschillen in sociaaleconomische vitaliteit tussen buurten. De kwetsbare groepen zijn vooral aanwezig in de wijken Holtenbroek, Aalanden en Diezerpoort. Hier wonen relatief veel huishoudens met een laag inkomen en is de sociale cohesie relatief laag.
•
Vooral in oudere wijken en in particulier bezit loopt verduurzaming achter. Deels in wijken die gebouwd zijn in de jaren ‘70 en ‘80. Hier speelt mee dat de huishoudens niet altijd in staat zijn om hun woning zelf te verduurzamen.
•
De wijken in en rondom de binnenstad scoren het sterkst ondergemiddeld op het gebied van overlast en onveiligheid zoals delen van Oud-Assendorp en Holtenbroek II.
•
De meest kwetsbare wijken (met kwetsbare inwoners) liggen in een omgeving die beperkte bescherming biedt tegen hittestress en wateroverlast.
•
In potentie zijn er circa 2.500 extra woningen mogelijk op appartementen. De wijken met de hoogste optoppotentie in de gemeente zijn Ittersum en Diezerpoort.
•
In totaal zijn er 1.200 op te toppen woningen op appartementen in corporatiebezit en in 15% van de gevallen is een combinatieaanpak met verduurzaming mogelijk.
•
Er is een potentie van bijna 3.205 extra woningen met optoppen bij panden zonder woonfunctie, met name op panden met een onderwijsfunctie.
•
In potentie zijn er circa 1.750 extra woningen mogelijk door het splitsen van woningen. Dit is vooral mogelijk bij appartementen en tussen- of geschakelde woningen uit de periode 1970-1990. De grootste splitspotentie is aanwezig in de wijken Aa-landen, Schelle en Ittersum.
•
In potentie zijn er circa 1.600 extra woningen op kavels mogelijk. Wat met name interessant is voor het toevoegen van mantelzorgwoningen op het erf. Het gaat met name om ruime kavels met een vrijstaande woning.
•
Er is geen extra potentie aanwezig door invulling van woningleegstand: de woningleegstand is in de gemeente Zwolle 2%.
Verdichten als kans om wijken vooruit te helpen De verdichtingspotentie uit de Beter benutten-scan hebben we gekoppeld aan de opgaven en kansen uit de andere scans. Zo zien we voor Zwolle kansen om met optoppen in te zetten op het toevoegen van middenhuur- en vrijesectorhuurwoningen, omdat de wijken met een hoge optoppotentie al een relatief hoog aandeel sociale huur hebben (denk aan Diezerpoort). Dankzij de nabijheid van voorzieningen bieden deze locaties waarschijnlijk goede kansen om door optoppen meer ouderen te huisvesten. Bij woningsplitsing zien we vooral kansen in wijken met een hoge leefbaarheidsscore en een lage adressendichtheid. Denk hierbij aan Aa-landen. Zo leidt het toevoegen van woningen minder snel tot overlast of druk op de openbare ruimte. Het toevoegen van mantelzorgwoningen vinden we vooral kansrijk in de groene zones uit de Thuis en dichtbij-scan, vanwege de nabijheid van voorzieningen. Deze inzichten sluit aan bij de Stadsscan die de gemeente eerder heeft uitgevoerd. De Stec gebiedsgids voegt verdieping toe op drie punten. Ten eerste koppelen we de woonmilieus aan concrete Stec-doelgroepen. Hierdoor wordt duidelijk welke huishoudens met verdichting bediend kunnen worden en welke woonwensen daarbij horen. Zie daarvoor ook bijlage A.
Ten tweede biedt de gebiedsgids handvatten om het woningaanbod af te stemmen op de feitelijke en toekomstige vraag in de wijk. Tot slot helpt de gebiedsgids om de uitkomsten van de Stadsscan
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
te vertalen naar concrete beleidskeuzes. Zo onstaat een integrale aanpak waarin ruimtelijke, sociale en demografische inzichten samenkomen. Diverse koppelkansen mogelijk in aanpak van bestaande wijken Leefbaarheid in een wijk hangt samen met veel factoren, zoals gezondheid, woonsituatie, onderwijs, welzijn en veiligheid. Deze factoren verschillen per wijk sterk, maar beïnvloeden elkaar tegelijkertijd voortdurend. Dit laten ook de scans zien: buurten scoren verschillend op de diverse indicatoren, maar vragen opgeteld en in samenhang wel volop aandacht. Juist in deze samenhang liggen kansen om opgaven te koppelen. Zo kan een verduurzamingsaanpak niet alleen bijdragen aan een verbeterde woningvoorraad, maar dient het ook om sociaaleconomische achterstanden aan te pakken, bijvoorbeeld door het omlaag brengen van de woonquote en, daarmee samenhangend, energiearmoede. Een andere koppelkans die we constateren in de wijken rondom het centrum (bijvoorbeeld Assendorp, Holtenbroek, Diezerpoort) is het verminderen van overlast en onveiligheid en het creëren van ontmoetingsplekken nabij voorzieningen. De plekken die een relatieve hoge overlast en onveiligheid hebben zijn immers bij uitstek de plekken waar voorzieningen zijn geclusterd.
2.7 Wijken in Zwolle hebben ieder een eigen karakter met bijbehorende opgaven en kansen Voor behoud van huidige karakter van de wijken is maatwerk relevant Elk stadsdeel heeft haar eigen karakter en daarmee ook eigen uitdagingen. Het behouden en versterken van dit karakter vraagt om maatwerk. De centrale opgave voor alle stadsdelen is het vergroten van de toekomstbestendigheid en leefbaarheid. Dit betekent investeren in woningkwaliteit, energietransitie, sociale cohesie, veiligheid en de openbare ruimte. De vergrijzing vraagt om levensloopbestendige woningen en zorggeschikte woonvormen. Het bouwen van dit type woningen zorgt voor passende huisvesting voor ouderen én jongeren. Een veel terugkomend thema in wijken is de gemeenschapszin en lokale betrokkenheid. Deze vormen in veel wijken een basis voor participatie en samenwerking bij het aanpakken van uitdagingen.
Tabel 2: Thema’s die aandacht verdienen uitgesplitst naar stadsdeel Stadsdeel
Buurten
Belangrijkste thema’s die aandacht verdienen
Noord
Holtenbroek, Aa-landen, Haerst-Tolhuislanden
Leefbaarheid, overlast & onveiligheid, sociaaleconomische vitaliteit, verduurzaming en woningkwaliteit
Zuid
Zwolle-Zuid, Windesheim
Verduurzaming en woningkwaliteit, voorzieningenniveau
West
Stadshagen, Spoolde, Westenholte
Verduurzaming en woningkwaliteit
Oost
Berkum, Diezerpoort, Wijthmen, Wipstrik
Leefbaarheid, overlast & onveiligheid, verduurzaming en woningkwaliteit
Midden
Binnenstad, Hanzeland, Kamperpoort-Veerallee, Assendorp
Leefbaarheid, verduurzaming en woningkwaliteit, klimaatadaptatie, sociale cohesie
14
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Handelingsperspectieven verschillen per stadsdeel Maak gebruik van deze gecombineerde inzichten om niet alleen te bepalen waar de inzet nodig is, maar ook hoe deze het beste vormgegeven kan worden. Oftewel, waar handelingsperspectief aanwezig is. Kies in deze stadsdelen een integrale aanpak, waarbij fysieke, sociale en economische opgaven in samenhang worden opgepakt. Sluit aan bij de lokale context en benut de kennis van bewoners en partners. Dit maakt businesscases doorgaans beter haalbaar en betaalbaar. Bovendien vergroot dit de kans op een blijvend effect in deze buurten. De matrix toont de stadsdelen op basis van urgentie (de ernst van de opgave) en inspanning (de benodigde inzet of haalbaarheid van ingrijpen). Een lage urgentie is relatief: het gaat om onderlinge verhoudingen. Stadsdeel Noord heeft een hoge prioriteit en ook een redelijk hoog handelingsperspectief. Voor Holtenbroek ligt er een toekomstplan. Aa-landen kent een vergelijkbare situatie en kan dit plan als voorbeeld gebruiken. In Haerst-Tolhuislanden ligt het handelingsperspectief lager. Deze buurt ligt in het buitengebied, waar ecologische randvoorwaarden de ontwikkeling beperken. Stadsdeel Zuid heeft een relatief lage prioriteit en daardoor ook een lager handelingsperspectief.
De hoge sociaaleconomische status maakt het hier makkelijker om inwoners te motiveren voor duurzaam gedrag, passend bij de actuele thema’s. Stadsdeel West, vooral Westenholte, is redelijk vergelijkbaar met Zuid. Stadshagen is de laatste jaren sterk gegroeid. Daardoor is het onwaarschijnlijk dat de gemeente hier nieuwe opgaven oppakt. Spoolde ligt eveneens in het buitengebied en kent dezelfde ecologische uitdagingen Haerst-Tolhuislanden. De buurten in Stadsdeel Oost verschillen in prioriteit. Gemiddeld ligt de urgentie hier hoog. In Stadsdeel Midden zijn concrete plannen aanwezig (Spoorzone, Noorderkwartier, verdichting Binnenstad). De gemeente voert hier actief regie. Nieuwbouw biedt hierbij kansen om bestaande opgaven aan te pakken.
Figuur 6: Inspanningsmatrix met indeling van prioritaire stadsdelen* in Zwolle
Bron: Stec Groep (2025).
15
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
3. Adviezen 3.1 Zet in op méér bouwen, in een breed profiel aan woningtypes Focus op de uitvoering We constateren dat de bouwproductie in Zwolle over de afgelopen periode is achtergebleven. Daarnaast heeft Zwolle een hoog aandeel zachte plannen is slechts 20% van de plannen planologisch hard. Beide factoren hebben invloed op de huishoudensprognose van Zwolle op basis van de Primos2024. Wanneer we Zwolle vergelijken met andere steden dan valt op dat de geprognosticeerde toekomstige huishoudensontwikkeling lijkt achter te blijven bij de geprognotiseerde huishoudensontwikkeling elders. We raden aan focus te leggen op het daadwerkelijk realiseren van plannen en daarnaast het hard maken van zachte plannen. We verwachten dat de jaarlijkse toekomstige huishoudensontwikkeling hierdoor zal toenemen, en meer in lijn zal komen met de (zachte) planvorming. Gedifferentieerd bouwen voor doorstroming zorgt voor vervulling van meeste woonwensen Door het bouwen van nultredenwoningen worden de meeste woonwensen vervuld. Zwolle vergrijst namelijk: de groep 75-plussers groeit met bijna 60% richting 2040. Dit heeft sterke gevolgen voor de woonwensen van huishoudens in de toekomst. Aan de woonwensen van ouderen kan de huidige woningmarkt nog slecht voldoen. De woningvoorraad bestaat immers voor het grootste deel uit reguliere grondgebonden woningen die niet levensloopgeschikt zijn.
Met het bouwen van nultreden- en/of zorggeschikte woningen en de oudere doelgroep die hier naartoe verhuist, wordt een doorstroomketen op gang gezet. Ouderen die in Zwolle wonen verhuizen ook graag binnen Zwolle. Zo leidt een verhuizing van een oudere vaak tot een vrijkomende woning in uw eigen gemeente en blijkt dat de langste verhuisketen op gang komt wanneer een 75-plusser naar een nieuwbouwwoning verhuist. De woning die vrijkomt is in veel gevallen een reguliere grondgebonden woning. Deze is niet geschikt voor ouderen met mobiliteitsbeperkingen, maar wel voor veel andere doelgroepen zoals starters, gezinnen en doorstromers uit een huurwoning. Ook grondgebonden woningen toevoegen, in alle prijssegmenten Het betekent niet dat er geen behoefte meer is aan grondgebonden woningen. Ook de behoefte aan grondgebonden woningen neemt toe door de verwachte groei van gezinnen in Zwolle. Een gedifferentieerd woningbouwprogramma is dus nodig. Blijf werk maken van het verzilveren van de potentie voor beter benutten van de bestaande woningvoorraad Het toevoegen van nultredenwoningen hoeft niet altijd binnen nieuwbouw plaats te vinden. Binnen de bestaande woningvoorraad kunnen ook betaalbare woningen worden toegevoegd. De potentie van het optoppen van woningen op panden en het splitsen van woningen kan groot zijn.
Met het splitsen van één dure woning kunnen bijvoorbeeld minstens twee betaalbare woningen worden gemaakt. Hiervan kan er ook nog eens één nultreden zijn. Als de huidige voorraad beter wordt benut, hoeven in nieuwbouwplannen hoeven minder woningen betaalbaar
16
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
geprogrammeerd te zijn om tot twee derde betaalbaar te komen als de huidige voorraad beter wordt benut. Het instrumentarium voor beter benutten ligt al klaar in de gemeente. De gemeente heeft daarmee handvatten om beter benutten-ingrepen uit te voeren. De uitvoering blijkt in de praktijk soms echter lastig. De praktische uitvoerbaarheid kan worden verbeterd door de beter benutten ingrepen haalbaarder te maken. Denk bijvoorbeeld aan het verlagen van het tarief om splitsen en optoppen mogelijk te maken voor particulieren.
3.2 Bouw vooral betaalbaar Uit het woningbehoefteonderzoek blijkt dat er vooral een grote behoefte is aan betaalbare woningen. Wanneer we het gemiddelde nemen van de behoefte volgens woonvoorkeuren (vraaggericht) en verhuisgedrag (aanbodgericht), zien we dat deze voor 60% bestaat uit betaalbare woningen, waarvan 41% sociale huur. Dat is een zeer forse behoefte en laat de urgentie zien om meer (betaalbare) woningen toe te voegen voor zowel starters als ouderen met een laag en middeninkomen. Blijf daarom op de eerste plaats gemeentebreed inzetten op minimaal twee derde betaalbaar (sociale huur, middenhuur of betaalbare koop) en in totaal op 30% sociale huur. Daarnaast is het zaak dat bij grote projecten de 30/40/30-verdeling in acht wordt genomen. Dit houdt in: minimaal 30% sociale huurwoningen, 40% betaalbare (middeldure huur en betaalbare koop) woningen en 30% dure woningen. Zo kan in grote projecten gewaarborgd worden dat er voldoende betaalbare woningen bijkomen. Ook worden betaalbare woningen dan verspreid over de gemeente gerealiseerd. Betaalbaarheidsinstrumenten kunnen helpen om meer betaalbare woningen te bouwen Wanneer dit niet mogelijk is, kan er gebruik worden gemaakt van diverse betaalbaarheidsinstrumenten om betaalbaarheid in projecten te borgen. Een mogelijk kansrijk instrument is een (regionaal) vereveningsfonds.
Hierbij moeten ontwikkelende partijen geld in het fonds stoppen wanneer zij een project opleveren met (te) weinig betaalbare woningen. Ontwikkelende partijen die vervolgens een project realiseren waarbij er relatief veel betaalbare woningen (moeten) worden gebouwd, kunnen geld uit dit fonds halen. Zo kan de onrendabele top worden afgedekt. Gemeentebreed wordt er op deze manier een evenwicht gecreëerd in de opbrengsten van verschillenden woningbouwinitiatieven. Tot slot is het aan te bevelen om als gemeente actief in te zetten op het faciliteren van conceptueel bouwen. Deze bouwmethodiek maakt het mogelijk om sneller en kostenefficiënter woningen te realiseren, wat bijdraagt aan het versnellen van de woningbouwopgave. De gemeente heeft uitgesproken te willen bouwen voor starters. Conceptuele woonvormen sluiten hier goed op aan, aangezien zij vaak aantrekkelijk zijn voor deze doelgroep vanwege de betaalbaarheid en flexibiliteit.
3.3 Optimaliseer het gemeentelijk woningbouwprogramma Planologisch opharden essentieel om door te kunnen bouwen We constateren een behoefte van circa 11.000 extra woningen tot 2040. Om dit te realiseren is doorbouwen noodzakelijk. Alleen zo kunnen de gemeentelijke en regionale (woondeal)ambities waarmaken worden. Momenteel zijn er voldoende woningen opgenomen in woningbouwplannen om in de behoefte en ambitie te voorzien. Het overgrote deel van de plannen is echter planologisch nog zacht, ondanks dat diverse plannen al wel in een vergevorderd stadium zijn. Het is zaak om de zachte plannen op te harden en zo ook een beter beeld te krijgen of er voldoende betaalbare woningen gaan worden gebouwd. Tot nu toe zijn er namelijk onvoldoende harde plannen in het betaalbare segment aanwezig.
17
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Inzicht in nieuwbouw van nultredenwoningen nodig om ambities te toetsen Er wordt momenteel nog geen onderscheid gemaakt in nultredenwoningen binnen de planlijst. Door inzicht te krijgen in het nultredensegment, wordt een volledige confrontatie met de woningbehoefte mogelijk. Een goede monitoring helpt om scherp te krijgen of de gemeente op de goede weg is en waar er mogelijk bijgestuurd moet worden. Zorg er hierbij voor dat deze monitoring ook uitgebreid ontsloten wordt, zodat iedereen die inhoudelijk betrokken is met de Zwolse woonopgave er kennis van neemt.
3.4 Versterk bestaande buurten met scherpe keuzes en passend handelingsperspectief Door woningbouw te koppelen aan de Zwolse woonmilieus en gebruik te maken van het Zwolse ambitieweb als afwegingskader, kunnen woningbouwprojecten sneller én doelgerichter worden gerealiseerd, zonder concessies te doen aan kwaliteit. Een ambitieweb biedt een hulpmiddel om structuur aan te brengen binnen de besluitvorming om te komen tot haalbare én onderscheidende plannen in de verschillende uitbreidingslocaties van Zwolle. Het stapelen van ambities leidt namelijk tot complexe en trage besluitvorming. Plannen worden hierdoor snel onoverzichtelijk, wat ten koste gaat van de voortgang. Door met een ambitieroos per project of woonmilieu relevante thema’s te selecteren en te scoren, ontstaat een kwalitatief kompas. Dit maakt het mogelijk om per situatie maatwerk te leveren en tegelijkertijd keuzes expliciet en navolgbaar te maken. Kwalitatief programmeren fungeert hierbij als stuurmiddel, waarmee projecten niet alleen versnellen, maar ook beter aansluiten op de lokale woonbehoefte.
3.5 Zet locaties nabij voorzieningenclusters in voor woningbouw voor ouderen en andere zorgdoelgroepen Versterk de bestaande woonzorgclusters voor ouderen en aandachtsgroepen. Voor ouderen geldt dat met de vergrijzende toekomst en het langer thuis wonen van deze doelgroep, is het belangrijk dat zij dichtbij voorzieningen en ontmoetingsplekken wonen. Dit geldt ook voor een deel van de aandachtsgroepen 3. De meest geschikte gebieden hiervoor kleuren groen in de Thuis en dichtbij-scan (zie paragraaf 10.1). In deze gebieden is het raadzaam nultredenwoningen toe te voegen en bestaande woonzorgclusters te versterken. Ook gemengde woonvormen zijn voor ouderen en de meeste aandachtsgroepen een goed idee. Het beter benutten van de bestaande voorraad (door optoppen, splitsen en het toevoegen van mantelzorgwoningen) biedt hiervoor kansen, zo blijkt uit de beter benutten-scan. Het tijdelijke project in De Havezate is hiervoor een succesvolle inspiratiebron. Grootschalige locaties voor de huisvesting van (een deel van de) aandachtsgroepen kunnen de leefbaarheid van bestaande wijken onder druk zetten en kunnen ook voor de aandachtsgroepen zelf minder gewenst zijn. Dit zijn immers kwetsbare doelgroepen; wonen voor aandachtsgroepen moet gepaard gaan met passende begeleiding, gericht op zelfredzaamheid en participatie.
Dit vraagt om nauwe samenwerking met zorgpartners en een gebiedsgerichte aanpak waarin welzijn en ontmoeting centraal staan. Afhankelijk van de aandachtsgroep kan dit deels gespikkeld in de wijken, deels geclusterd nabij (zorg)voorzieningen en deels in prikkelarme woonomgevingen, bijvoorbeeld aan de stadsrand.
3
Voor veel aandachtsgroepen geldt dat een woning in een toegankelijke en accepterende woonomgeving nabij voorzieningen de voorkeur verdient. Dat geldt echter niet voor doelgroepen die expliciet een prikkelarme omgeving nodig hebben. Deze groepen zijn meer gebaat aan een groene omgeving met relatief weinig huishoudens. Het gaat hier vooral om de buurten aan de randen van de stad. Zie de online kaart voor welke buurten dit precies zijn.
18
19
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
4. Huidige woningmarkt Een groot deel van de toekomstige woningvoorraad van de gemeente Zwolle staat er al. Om de woonopgaven voor de komende jaren te bepalen, is scherp inzicht in de huidige voorraad cruciaal. In dit hoofdstuk gaan we in op de kenmerken van de bestaande woningvoorraad. We geven een overzicht van de woningtypen, prijsklassen en dynamiek van de woningmarkt.
4.1 Kenmerken huidige woningvoorraad Woningmarkt Zwolle vergelijkbaar met de gemiddelde Nederlandse woningmarkt De woningmarkt in Zwolle is sterk vergelijkbaar met de gemiddelde Nederlandse woningmarkt, maar met een groter aandeel sociale huurwoningen. In Zwolle bestaat 53% van de totale woningvoorraad uit koopwoningen, wat nauwelijks verschilt van het Nederlands gemiddelde van 55%. Dit betekent dat stijgingen op de Nederlandse koopwoningmarkt als geheel in vrijwel gelijke mate effect zullen hebben op stijgingen op de koopwoningmarkt in Zwolle. Daarnaast zijn 46% van de koopwoningen in Zwolle grondgebonden woningen. Het grootste verschil ten opzichte van Nederland is dat Zwolle een groter aandeel sociale huurwoningen heeft (35%) dan gemiddeld (31%). Dit gaan dan zowel als woningen in bezit van corporaties, als particuliere sociale huurwoningen.
Figuur 7: Woningvoorraad naar woningtype en eigendom in de gemeente Zwolle 0%
Zwolle
Nederland
10%
14%
20%
30%
3%
12% 2%
40%
46%
46%
Sociale huur grondgebonden Koop grondgebonden Middenhuur en vrijesectorhuur appartement Huur onbekend Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
50%
60%
70%
21%
19%
80%
90%
100%
4% 7% 6%
4% 9%
8%
Middenhuur en vrijesectorhuur grondgebonden Sociale huur appartement Koop appartement
20
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Veel huurwoningen in het goedkope segment De meeste woningen in Zwolle zijn koopwoningen. Daarna volgen corporatiewoningen en de kleinste categorie zijn de particuliere huurwoningen. Deze verdeling is vergelijkbaar met de verdeling die we gemiddeld in Nederland zien. Landelijk zijn er alleen relatief wat meer koopwoningen aanwezig en minder corporatiewoningen.
Figuur 8: Woningen verdeeld naar eigendom in de gemeente Zwolle 0%
10%
20%
Zwolle
30%
40%
50%
60%
53%
Nederland
80%
14%
57%
Koopwoning
70%
100%
32%
14%
Particuliere huurwoning
90%
28%
Corporatiewoning
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023)
De huurwoningmarkt in Zwolle lijkt grotendeels op het Nederlands gemiddelde. Het aandeel dure huurwoningen is iets lager (4%) dan het landelijk gemiddelde (6%). Van alle huurwoningen in Zwolle wordt 84% verhuurd onder de DAEB-huurgrens (huurprijs tot € 900,07, prijspeil 2025) 4. Woningcorporaties verhuren het grootste deel van deze woningen, maar ook andere verhuurders bieden woningen onder de sociale huurgrens aan. Deze woningen voldoen vaak niet aan alle eisen voor sociale huur, zoals de instandhoudingstermijn van minimaal 25 jaar. Toch zijn ze geschikt voor de doelgroep van corporaties vanwege de lage huurprijs.
Figuur 9: Woningvoorraad naar huurprijsklassen* in de gemeente Zwolle 0%
10%
Zwolle
11%
Nederland
14%
20%
Tot kwaliteitskortingsgrens Aftoppingsgrens tot DAEB-huurgrens Dure huur
30%
40%
50%
50%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
23%
11%
4%
20%
10%
6%
Kwaliteitskortingsgrens tot aftoppingsgrens Middenhuur
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025). *De aftoppingsgrenzen zijn: € 682,96 (prijspeil 2025) voor huishoudens van een of twee personen; €731,93 (prijspeil 2025) voor huishoudens van meer dan twee personen. 4
Woningcorporaties moeten ten minste 85% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan hun doelgroepen. Daarnaast mogen corporaties 7,5% van de vrijkomende woningen vrij toewijzen, dus ook aan mensen met een inkomen boven de DAEB-inkomensgrens. Lokaal bestaat de mogelijkheid om de vrije toewijzingsruimte te verruimen naar 15% indien woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenten daar prestatieafspraken over hebben gemaakt.
21
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Aandeel betaalbare koopwoningen in Zwolle laag ten opzichte van Nederland De koopwoningvoorraad in Zwolle is relatief duur 5 . In Zwolle heeft 31% van de koopwoningen een WOZ-waarde van meer dan € 53, wat lager is dan het landelijke gemiddelde van 38%. Het aandeel middeldure woningen is met 30% echter twee keer zo groot als het landelijk gemiddelde. Door de combinatie van middeldure en dure woningen is het aandeel betaalbare koopwoningen laag, namelijk 45%. De prijzen zijn inmiddels verder gestegen ten opzichte van de WOZ-waarde van 1 januari 2023. Ook geldt dat de transactiewaarde hoger is dan de WOZ-waarden aangeven.
Figuur 10: Woningvoorraad naar WOZ-klassen in de gemeente Zwolle 0%
10%
Zwolle 3%
12%
Nederland
10%
20%
30%
40%
50%
30%
70%
80%
23%
28%
Tot € 260.000 € 405.000 tot €500.00
60%
14%
90%
100%
31%
10%
38%
€ 260.000 tot € 325.000 Meer dan € 500.000
€ 325.000 tot € 405.000
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Vooral woningen in Zwolle gebouwd tussen 1975 en 1985 De meeste woningen die in Zwolle staan, komen uit de bouwperiode 1975 tot 1985 of 1995 tot 2005. Ook de vooroorlogse woningen zijn in Zwolle sterk vertegenwoordigd, met 15% van de totale woningvoorraad. Het valt op dat in de periode 2005 tot 2025 weinig is gebouwd ten opzichte van de perioden daarvoor.
Figuur 11: Woningvoorraad naar bouwjaar in de gemeente Zwolle
Zwolle
15%
0%
10%
3% 7%
13%
20%
30%
14%
40%
13%
50%
60%
14%
70%
Voor 1945
1945 tot 1955
1955 tot 1965
1965 tot 1975
1985 tot 1995
1995 tot 2005
2005 tot 2015
2015 tot 2025
11%
80%
9%
90%
100%
1975 tot 1985
Bron: CBS (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
5
Zwolle hanteert de volgende prijsklassen: goedkoop (tot €260.000), middelduur 1 (€260.000-€325.000), middelduur 2 (€325.000-€405.000). Dit komt overeen met de landelijke betaalbaarheidsgrens, die staat op €405.000 in 2025.
22
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Relatie tussen woningtype en woninggrootte In Zwolle zijn er, gekeken naar de grondgebonden categorie, relatief veel tussenwoningen. Het aandeel meergezinswoningen is ook sterk vertegenwoordigd. De woningen in Zwolle zijn groot: meer dan de helft van de woningen hebben een oppervlakte van 100 m2 of meer. Dit is te verklaren door het grondgebonden karakter van de Zwolse woningmarkt. Vooral de wijken grenzend aan de binnenstad, of daarin, hebben een kleiner oppervlak. Holtenbroek is hierbij een uitzondering. Deze wijk grenst niet aan de binnenstad maar heeft toch een voorraad van overwegend kleinere woningen. Als het gaat om wijken met voornamelijk een woonfunctie, spant Stadshagen de kroon: de woningen zijn daar qua oppervlak het grootst. In Diezerpoort zijn de woningen het kleinst.
Figuur 12: Woningvoorraad naar type woning in de gemeente Zwolle
Zwolle
36%
0%
10%
20%
40%
30%
40%
50%
Appartement
Tussenwoning
Twee-onder-een-kapwoning
Vrijstaande woning
60%
14%
70%
80%
5% 5%
90%
100%
90%
100%
11%
4%
Hoekwoning
Figuur 13: Woningvoorraad naar woninggrootte in de gemeente Zwolle 0%
Zwolle
10%
7% 4%
20%
15%
30%
40%
50%
60%
21%
70%
38%
Tot 50 m2
50 tot 60 m2
60 tot 80 m2
100 tot 150 m2
150 tot 200 m2
Groter dan 200 m2
80%
80 tot 100 m2
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
24% van de woningvoorraad is ingeschaald als nultreden en groot deel woningen aanpasbaar Op basis van een aanpasbaarheidsscan van TNO (2024) hebben we alle woningen in de gemeente Zwolle ingeschaald naar de mate van geschiktheid voor personen met mobiliteitsbeperkingen. Met name ouderen hebben op termijn behoefte aan een woning die aan die geschiktheid voldoet. We zien dat in de gemeente 24% van de woningen wordt gecategoriseerd als een nultredenwoning. Dat betekent dat de ingang van de woning bereikbaar is zonder een trap te hoeven lopen en dat ook binnen de woning minimaal een woonkamer, keuken, badkamer, toilet en ten minste één slaapkamer gelijkvloers zijn. Deze woningen zijn daarmee al geschikt voor personen met enige mobiliteitsbeperkingen. 63% van de
23
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
woningvoorraad is aanpasbaar. Dat betekent dat deze in potentie aangepast kunnen worden om aan dezelfde eisen te voldoen. In veel gevallen betekent dit bijvoorbeeld het drempelvrij maken van een woning en/of het toevoegen van een traplift. Met name bij eengezinswoningen kan dit vaak. Bij appartementen zonder lift of zeer krappe eengezinswoningen is het toevoegen van een traplift vaak niet mogelijk. Deze categoriseren we dan ook als niet-aanpasbare woning. Dit geldt slechts voor 13% van de woningvoorraad.
Figuur 14: Aanpasbaarheid van de Zwolse woningvoorraad
13% 24%
Nultredenwoning Aanpasbare woning Niet aanpasbare woning
63%
Bron: TNO (2025). Bewerking Stec Groep (2025).
Corporatiewoningen voorop in groen energielabel Het verduurzamen van woningen is een belangrijke en urgente taak binnen de bestaande woningvoorraad. De gemeente Zwolle is hier actief mee bezig. Van alle woningen heeft 67% een energielabel, voornamelijk woningen in corporatiebezit, nieuwbouwwoningen of recent verkochte woningen. De overige 33% heeft naar verwachting een relatief slecht energielabel. Vooral bij koopwoningen is het energielabel vaak onbekend. Particulier bezit is vaak minder goed verduurzaamd dan corporatiebezit, en bestaande bouw minder dan nieuwbouw. Zwolle loopt voor op het Nederlands gemiddelde wat betreft de inzichtelijkheid en de hoogte van de energielabels. In Zwolle heeft 30% van de woningen energielabel A, vergeleken met 23% in Nederland.
Figuur 15: Woningvoorraad naar vastgesteld energielabel in de gemeente Zwolle vergeleken met het Nederlands gemiddelde 0%
Zwolle
20%
30%
30%
Nederland
A
10%
B
40%
12%
23%
10%
15%
C
D
E
50%
60%
70%
14%
4%3% 2% 1%
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2024). Bewerking Stec Groep (2025).
90%
100%
33%
6% 4%2% 2%
F
80%
38%
G
Onbekend
24
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 16: Woningvoorraad naar vastgesteld energielabel en woningtype in de gemeente Zwolle vergeleken met het Nederlands gemiddelde 0%
10%
Zwolle
Koopwoning
20%
20%
Particuliere huurwoning
9%
27%
Nederland
15%
7%
26%
Woningcorporatie B
13%
50%
16%
D
70%
12%
5%3%2% 2%
8%
13%
6% 4%3%3%
90%
100%
30% 16%
4%2% 1% 0% 11%
52% 7% 5%3%4%
17% E
80% 48%
18%
36% C
60%
4%3% 2% 1%
48%
Particuliere huurwoning
A
40%
9%
Corporatiewoning Koop
30%
F
33%
22%
7% 3% 2% 1% 12%
G
Onbekend
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2024). Bewerking Stec Groep (2025).
4.2 Kenmerken koopwoningmarkt Gemiddelde transactieprijs koopwoningen Zwolle in tien jaar meer dan verdubbeld De prijzen op de woningmarkt zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Dit heeft gevolgen voor de woningmarkt in gemeenten door heel Nederland, zo ook in Zwolle. In de periode van 2015 tot 2025 is de transactieprijs van woningen met meer dan verdubbeld. In totaal lag de prijs in 2024 106% hoger dan in 2015. Wanneer er wordt gekeken naar de afgelopen vijf jaar, zijn de transactieprijzen in Zwolle met 43% gestegen. Dit is een hogere stijging dan gemiddeld in Nederland (35%) en in Overijssel (39%). In 2023 heeft er op lokaal, regionaal en nationaal niveau een stagnatie plaatsgevonden in de gemiddelde transactieprijs. Dat hing samen met de gestegen hypotheekrente in dat jaar. Het kopen van een woning werd daardoor voor veel huishoudens dus niet betaalbaarder. Ondanks de hogere hypotheekrente, zet de stijgende lijn in transactieprijzen na 2023 weer door. De combinatie van hoge transactieprijzen en een hogere hypotheekrente maakt het voor starters en doorstromers vanuit huurwoningen moeilijk om een koopwoning te vinden. In 2024 lagen de gemiddelde transactieprijzen van Nederland en Zwolle vrijwel op hetzelfde punt, circa € 451.000 per verkochte woning. De gemiddelde transactieprijs in Overijssel ligt wat lager, namelijk op circa € 393.000 per verkochte woning.
De woningprijzen in Zwolle zijn dus relatief duur te noemen ten opzichte van de provincie Overijssel. Naast de transactieprijzen, zijn ook de gemiddelde bruto inkomens van huishoudens gestegen. De stijging van de inkomens is echter aanzienlijk lager dan die van de woningtransactieprijzen. In de periode van 2010 tot en met 2020 is het bruto inkomen van huishoudens met 5% gestegen. In de periode van 2010 tot en met 2020 is de transactieprijs toegenomen met 39%.
25
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 17: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs € 500.000 € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Perioden Nederland
Overijssel
Zwolle
Bron: CBS (2025). Bewerking Stec Groep (2025).
Woningdruk in goedkope segment Als er wordt gekeken naar het huidige aanbod en de verkochte woningen op Funda.nl, is er te zien dat slechts 3% van de te koop staande woningen onder de € 260.000 liggen. In figuur 4 is te zien dat dit overeenkomt met de koopwoningvoorraad van 3% onder de € 260.000. Het percentage van verkochte woningen ligt in dit laagste segment iets hoger, namelijk 9%. Dat zou kunnen betekenen dat woningen in deze WOZ-klasse snel van de markt verdwijnen en daarmee een relatief snelle verkooptijd hebben. Vaak is dit een teken van woningdruk in dit segment.
Tabel 3: Aanbod en verkochte woningen in de gemeente Zwolle, periode juni 2024 juni 2025 Prijsklassen
%
Te koop juni ‘25
Verkocht afgelopen jaar
%
Totaal te koop/ verkocht
Aandeel te koop / verkocht (%) Zwolle
Nederland
Tot € 260K
19
3%
115
9%
134
7%
6%
€ 260K - € 325K
48
7%
201
15%
249
12%
16%
€ 325K - € 405K
145
22%
414
31%
559
28%
25%
€ 405K - € 500K
150
23%
357
26%
507
25%
19%
Meer dan € 500K
288
44%
377
28%
665
33%
34%
Totaal
650
100%
1.349
100%
1.999
100%
100%
Bron: Funda.nl (juni 2025). Bewerking Stec Groep (2025).
26
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
4.3 Druk op sociale woningmarkt neemt toe De krapte op de koopwoningmarkt in het betaalbare segment leidt ertoe dat de sociale huurwoningmarkt ook onder druk komt te staan. Het zijn vaak starters en doorstromers die vanuit een huurwoning naar een koopwoning willen, die geen passende koopwoning kunnen vinden. Daardoor zijn zij aangewezen op een huurwoning. Inschrijfduur is toegenomen De inschrijfduur bij woningcorporaties in Zwolle is toegenomen in de afgelopen vijf jaar. De zoekduur is redelijk gelijk gebleven. Waar mensen in 2020 gemiddeld 4,5 jaar ingeschreven stonden voordat zij actief reageerden op een (passende) huurwoning, was dit in 2024 gemiddeld 5,5 jaar. De tijd tussen het actief zoeken en het toegewezen kregen van een woning was circa 3,5 jaar in 2024.
Figuur 18: Gemiddelde inschrijfduur en zoekduur bij corporaties in de gemeente Zwolle* in aantal jaren, 2020-2024** 6,0 5,0 4,0
4,5 3,2
3,8
3,3
5,5
5,4
4,8
4,7
3,8
3,5
3,0 2,0 1,0 0,0 2020
2021
2022 Inschrijfduur
2023
2024
Zoekduur
Bron: Woningzoeker DeltaWonen, SWZ, Openbaar belang en Wetland Wonen (2025, cijfers 2020-2024). Bewerking Stec Groep (2025). *Dit zijn alleen de gegevens van woningcorporaties DeltaWonen, SWZ, Openbaar belang en Wetland Wonen. Deze corporaties bezitten circa 92% van het totale corporatiebezit in de gemeente. **Dit is exclusief verhuringen via bemiddeling.
Gemiddeld aantal reacties het hoogst in 2023 Het gemiddeld aantal reacties is toegenomen, met een piek in 2023. Dit duidt op een groeiende druk op de woningmarkt die dus ook terug te zien is in de corporatiegegevens. Steeds meer mensen reageren op dezelfde woning, waardoor de kans op succes per reactie kleiner wordt.
27
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 19: Gemiddeld aantal reacties per vrijgekomen woning** bij woningcorporaties in de gemeente Zwolle*, 2020-2024 236
250
218
208 200 150
155
137
100 50 0 2020
2021
2022
2023
2024
Bron: Woningzoeker DeltaWonen, SWZ, Openbaar belang en Wetland Wonen (2025, cijfers 2022-2024). Bewerking Stec Groep (2025). *Dit zijn alleen de gegevens van woningcorporaties DeltaWonen, SWZ, Openbaar belang en Wetland Wonen. Deze corporaties bezitten circa 92% van het totale corporatiebezit in de gemeente. **Dit is exclusief verhuringen via bemiddeling.
Veel vraag naar betaalbare woningen voor eenpersoonshuishoudens We zien dat er relatief veel vraag is naar betaalbare woningen voor eenpersoonshuishoudens. Dit is terug te zien in het hoge aantal reacties in de categorie tot de lage aftoppingsgrens. Let op, het betreft de gemiddeld aantal reacties van actief woningzoekenden in de woningmarktregio Zwolle. Het aantal reacties op het aanbod uit de vrijesectorhuur is laag in de regio. Het aanbod van dit type sociale huurwoningen zal ook beperkt zijn.
Figuur 20: Gemiddeld aantal reacties per vrijgekomen woning** naar prijssegment bij woningcorporaties in de gemeente Zwolle*, 2020-2024 400
200
159 114 122
83
183160 126 32
83
293 239
243 208 145 127 31
112
267250
163
35
131
144 63
37
0 2020
2021 2022 2023 Tot kwaliteitskortingsgrens Kwaliteitskortingsgrens tot lage aftopptingsgrens Lage aftopptingsgrens tot hoge aftoppingsgrens Hoge aftoppingsgrens tot DAEB-huurgrens Vrijesectorhuur
2024
Bron: Woningzoeker DeltaWonen, SWZ, Openbaar belang en Wetland Wonen (2025). Bewerking Stec Groep (2025). *Dit zijn alleen de gegevens van woningcorporaties DeltaWonen, SWZ, Openbaar belang en Wetland Wonen. Deze corporaties bezitten circa 92% van het totale corporatiebezit in de gemeente. **Dit betreft over woningzoekenden in de gehele woningmarktregio van Zwolle ***Dit is exclusief verhuringen via bemiddeling.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
4.4 Woonsituatie huishoudens Bepaling inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen De inkomensgrenzen in dit woningbehoefteonderzoek sluiten aan bij de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 aangepast en sindsdien jaarlijks geïndexeerd. In onderstaand overzicht worden de grenzen per 1 januari 2025 weergegeven. Bij het gebruik van historische gegevens, indexeren we dit terug naar de situatie van toen, maar wel op basis van hoe nu de grenzen bepaald worden. • Lage inkomens met passend toewijzen (primaire doelgroep corporaties): voor passend toewijzen geldt dat 95% van de corporatiewoningen moeten worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens én met een huurprijs onder de aftoppingsgrens 6. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 28.375 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 38.500. De inkomensgrens voor ouderen 7 ligt iets lager: voor eenpersoonshuishoudens € 27.775 en voor meerpersoonshuishoudens € 37.350. • Lage inkomens zonder passend toewijzen (secundaire doelgroep corporaties): deze huishoudens vallen ook binnen de doelgroep sociale huur, maar hoeven niet een woning toegewezen te krijgen onder de aftoppingsgrens. Corporaties moeten in principe vanaf 2022 minimaal 92,5% van hun woningen toewijzen aan deze doelgroep.