Document · PDF

2.1 Woningbehoefteonderzoek

Raad Besluitvormingsronde 9 februari 2026, gemeente ZwolleBij agendapunt: Beleidsupdate Wonen33.604 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

Dit woningtype komt vrij als ouderen verhuizen naar een nultredenwoning. Wanneer deze doorstroom genoeg plaatsvindt, komen er veel grondgebonden woningen vrij om aan een groot deel van de behoefte te voldoen. De vraag naar grondgebonden woningen neemt af. Dit woningtype komt vrij als ouderen verhuizen naar een nultredenwoning. Wanneer deze doorstroom genoeg plaatsvindt, komen er veel grondgebonden woningen vrij om aan een groot deel van de behoefte te voldoen. De behoefte aan grondgebonden woningen blijft echter aanwezig. Het toevoegen van extra nultredenwoningen aan de nieuwbouwvoorraad heeft invloed op het aanbod. Het transformeren van bestaande grondgebonden woningen leidt tot een afname van dit type woningen, terwijl de vraag naar deze woningen eveneens blijft bestaan. We verwachten relatief veel verhuisgedrag naar de middenhuursector, ondanks dat de woonwensen hier grotendeels niet liggen. De middenhuur fungeert als de smeerolie van de woningmarkt. Het is vaak het beste alternatief om in te landen wanneer het niet mogelijk is om een betaalbare koopwoning te kopen.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 52: Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen 2025 tot 2030 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle -500

SH GGB

500

2.000

575

KOOP GGB

1.855

935 185

SH APP z. lift

735 410 485

MDH APP z. lift KOOP APP z. lift

1.500

420

1 95 135

MDH GGB

1.000

225

-20

1.420

SH NULT. 575

MDH NULT. KOOP NULT.

1.065

505

160

Zorggeschikt

1.695

240

Op basis van woonwensen

Op basis van verhuisgedrag

Zorggeschike woonbehoefte

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2023), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). SH = sociale huur, MDH = middenhuur & dure huur,. GGB = grondgebonden, APP z.lift = appartement zonder lift, NULT. = nultreden. Afgerond op vijftallen.

Figuur 53: Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen 2025 tot 2040 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle -1.000 SH GGB

0 -45

MDH GGB KOOP GGB

2.000

3.000

4.000

5.000

740 265

1.225

485 435

SH APP z. lift

1.950 1.035

455 745

MDH APP z. lift KOOP APP z. lift

1.000

-10

495 3.750 4.230

SH NULT. 1.085

MDH NULT. KOOP NULT. Zorggeschikt Op basis van woonwensen

490

2.225

1.200

615 Op basis van verhuisgedrag

Zorggeschikte woonbehoefte

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 54: Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen 2025 tot 2050 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle -1000 SH GGB

-340

1000

325

4000

5000

6000

7000

1.595 1.640

145

SH APP z. lift MDH APP z. lift KOOP APP z. lift

3000

580

MDH GGB KOOP GGB

2000

715 790 495 880 680 5.435 6.010

SH NULT. 1.445

MDH NULT. KOOP NULT.

950

Zorggeschikt

850

Op basis van woonwensen

2.960

1.715

Op basis van verhuisgedrag

Zorggeschikte woonbehoefte

6.3 Woningbehoefte aan woningtypen en prijssegmenten De woningbehoefte voor de gemeente Zwolle hebben we verder uitgewerkt naar prijssegmenten, die we hieronder per woningtype (grondgebonden, appartement zonder lift en nultreden) uitlichten. Veel huishoudens landen in middenhuur omdat aanbod er elders niet is In de grondgebonden woningcategorie verwachten we een overschot in de goedkope sociale huurwoningen (tot de aftoppingsgrens). Dit heeft te maken met de woningen die op dit moment al in de gemeente staan en door wie deze bewoond worden. Er ligt een grote woonwens naar grondgebonden sociale huurwoningen in de aftoppings- tot sociale huurgrens. Als in deze categorie niet wordt bijgebouwd, dan zullen deze huishoudens zich ergens anders vestigen. Dat zien we terug in de middenhuur. Ook de huishoudens die geen betaalbare koopwoning kunnen vinden, waar de woonwensen ook groot in zijn, landen in de middenhuur.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 55: Kwalitatieve woningbehoefte grondgebonden woningen 2025 tot 2040 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle

-200

200

Aftopping tot sociale huurgrens

600

800

1.000

900

85 270

Middenhuur

560

-5

Dure huur

KOOP GGB

400

-160 -130

Tot aftoppingsgrens

MDH GGB

SH GGB

-400

670 505

Tot € 260.000

€ 260.000 tot € 325.000

€ 325.000 tot € 405.000

305 165 315395

€ 405.000 tot €500.00 Meer dan € 500.000

580

120

Op basis van woonwensen

Op basis van verhuisgedrag

Vooral behoefte aan appartement zonder lift in goedkope segment Bij de appartementen zonder lift zien we tekorten, maar ook overschotten ontstaan. Volgens de woonwensen ontstaat het overschot in de sociale huur tot de aftoppingsgrens, omdat appartementen zonder lift in dit segment voorkomen en inwoners deze woonwens niet hebben. In het verhuisgedrag zien we juist wel dat er vraag naar is. Dat komt omdat huishoudens door de huidige woningmarkt genoodzaakt zijn deze verhuisstap te maken, terwijl zij dus niet persé een wens hebben te verhuizen naar een appartement zonder lift in deze prijscategorie. Dit is vaak het geval bij jongere huishoudens. Zij geven vaker de voorkeur aan een grondgebonden sociale huurof koopwoning, maar kunnen die stap (nog) niet maken.

Figuur 56: Kwalitatieve woningbehoefte appartementen zonder lift 2025 tot 2040 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle

KOOP APP. z. lift

MDH APP. z. SH APP lift z. lift

-400 Tot aftoppingsgrens

-200

200

400

600

800

-225

800

Aftopping tot sociale huurgrens Middenhuur

235 240

Dure huur

215

100

Tot € 260.000

-70

€ 260.000 tot € 325.000

-80

€ 325.000 tot € 405.000 € 405.000 tot €500.00 Meer dan € 500.000 Op basis van woonwensen

40 60 170 55 100 55 125 30 Op basis van verhuisgedrag

655 645

1.000

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Behoefte aan nultredenwoningen in huursegment De behoefte aan nultredenwoningen kan zowel een behoefte zijn aan appartementen met lift als grondgebonden nultredenwoningen. Hoewel de behoefte aan nultredenwoningen overal aanwezig is, zien we deze vooral terug in het huursegment. Een groot deel van de ouderen die op zoek is naar een nultredenwoning, woont nu nog in een koopwoning.

Figuur 57: Kwalitatieve woningbehoefte nultredenwoningen (zoals gelijkvloerse appartementen met lift en andere nultredenwoningen) 2025 tot 2040 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle

MDH NULT

SH NULT

-500 Tot aftoppingsgrens

500

1.000

1.500

1.345 750

Middenhuur

-60

3.000

3.500

2.885 2.555

1.615

230

€ 260.000 tot € 325.000

110 70

€ 325.000 tot € 405.000 € 405.000 tot €500.00

435 280 35 205

Meer dan € 500.000

220 165

Op basis van woonwensen

2.500

335 610

Dure huur

Zorggeschikt

2.000

1.195

Aftopping tot sociale huurgrens

Tot € 260.000 KOOP NULT

615 Op basis van verhuisgedrag

Zorggeschikte woonbehoefte

6.4 Woningbehoefte ouderenhuisvesting De behoefte aan ouderenhuisvesting is door het Rijk verder gespecificeerd naar drie typen: regulier nultreden, geclusterd wonen en zorggeschikt wonen. In dit onderzoek splitsen we de behoefte naar nultredenwoningen (onderdeel van bovenstaande figuur) verder uit naar regulier nultreden en geclusterd wonen op basis van woonwensen. Zorggeschikt wonen is bedoeld voor huishoudens/personen met een Wlz-indicatie die zwaardere zorg aan huis nodig hebben. Deze behoefte beredeneren we op basis van de verwachte extramuralisering van ouderenzorg. De vraag naar ouderenwoningen is hiermee nauw verbonden aan de verwachte ontwikkeling van de zorgvraag. Immers is de ouderenhuisvesting erop gericht dat ouderen beter en langer zelfstandig kunnen wonen. Ook kan het ertoe leiden dat zorggebruik pas in een later stadium nodig is doordat de woning beter is aangepast op mobiliteitsbeperkingen.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Voorkeur voor geclusterd wonen vaak afhankelijk van zelfredzaamheid We zien dat de voorkeur voor regulier nultreden of geclusterd wonen sterk afhankelijk is van de mate van mobiliteitsbeperking (afhankelijk van leeftijd) en de bestedingsmogelijkheden (afhankelijk van inkomen) van huishoudens. Dat raakt immers beiden aan de mate van zelfredzaamheid van huishoudens. Hoe zelfredzamer huishoudens zijn, des te meer zij de voorkeur geven aan een ouderenwoning onafhankelijk van geclusterde voorzieningen / geclusterd wonen. Dit zorgt er daarmee voor dat de vraag naar geclusterd wonen met name landt in het sociale huursegment. In het duurdere koopsegment zien we meer vraag naar reguliere nultredenwoningen terug.

Figuur 58: Woningbehoefte nultredenwoningen uitgesplitst op basis van woonwensen in periode 2025 tot 2040 in de gemeente Zwolle 0

200

400

NULT. Huur tot aftoppingsgrens

600

800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 800

400

NULT. Aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens NULT. Middenhuur NULT. Dure huur NULT. Tot € 260.000 NULT. € 260.000 tot € 325.000

830 290

55 175 75 35

NULT. € 325.000 tot € 405.000

100

NULT. € 405.000 tot €500.00

45 160

NULT. Meer dan € 500.000

70150

Zorggeschikt Regulier nultreden

630

120 45

1.725

Geclusterd

330

615 Zorggeschikte woonbehoefte

Bron: Primos2024, WoOn2024, CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2022). Bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen.

6.5 Confrontatie woningbehoefte met plancapaciteit Confrontatie woningbehoefte met plancapaciteit Voor de confrontatie met de plancapaciteit hebben we gebruikgemaakt van de gemeentelijke planlijst. We confronteren de door ons berekende woningbehoefte van de gemeente Zwolle met de al bestaande plannen voor nieuwbouw. Dit doen we zowel kwantitatief als kwalitatief. Zo analyseren we hoe de huidige plannen in Zwolle zich verhouden tot waaraan behoefte is. Dit geeft ook inzicht in waar bijsturing wenselijk is en op welke punten de gemeente al op schema ligt om aan de woonvraag van de toekomst te voldoen.

Hogere woningbouwambities in de Woondeal, RTP en (aanvulling) Omgevingsvisie dan vastgestelde behoefte in dit onderzoek De woningbouwambities in Zwolle zijn vastgesteld in de Omgevingsvisie, de Woondeal WestOverijssel en de Regionale Verstedelijkingsstrategie. We vergelijken deze aantallen met de aantallen zoals vastgesteld in dit woningbehoefteonderzoek. Bij alle drie liggen de

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

woningbouwambities hoger dan de berekende behoefte op basis van de huishoudensprognose en het inlopen van het woningtekort, inclusief 130% plancapaciteit. Allereerst is in de regionale Woondeal een aantal van 12.000 woningen opgenomen voor de gemeente Zwolle (2024 t/m 2035). De jaarlijkse opgave is hoger dan de geconstateerde behoefte. Ten tweede is de ambitie van de (aanvulling van de) Omgevingsvisie om 16.500 – 21.500 woningen te realiseren (2025 t/m 2040). Dit is wederom hoger dan de behoefte. Als laatste is de ambitie vanuit de Regionale Verstedelijkingsstrategie om 15.000 – 25.000 woningen te realiseren (2023 t/m 2040). Het totaal ligt hoger dan de behoefte inclusief 130% plancapaciteit. De jaarlijkse opgave valt inmiddels wel binnen de bandbreedte.

Tabel 14: Confrontatie Woondeal 2025 en woningbehoefte 2024 t/m 2040 Afspraak Woondeal 2025 (t/m 2035)

Regionale verstedelijkingss trategie (2023 t/m 2040)

Aanvulling Omgevingsvisie (2025 t/m 2040)

Woningbehoefte Primos2024 + inlopen woningtekort (2025 tot 2040)

Woningbehoefte Primos2024 + inlopen woningtekort (2025 tot 2040) + 130% plancapaciteit

Totale opgave

12.000*

15.000 – 25.000

16.250 – 21.500

11.130

14.470

Jaarlijkse opgave

1.050

805 – 1.430**

1.015 – 1.345

740

960

Bron: Woondeal West-Overijssel (2025) & CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). * Waarvan 9.000 t/m 2030 en 3.000 van 2031 t/m 2035. Inmiddels zijn er in 2024 470 woningen opgeleverd ** In 2021 t/m 2024 zijn er inmiddels 2.100 woningen opgeleverd.

Meer plannen dan behoefte, ruim 80% van de plannen is zacht In figuur 59 hebben we de huidige woningbouwplannen van de gemeente Zwolle afgezet tegen de woningbehoefte. Zwolle heeft meer plannen dan dat we aan behoefte constateren. Deze plannen bestaan zowel uit de huidige gebieds- en locatieontwikkelingen als de potentie uit de Stadsscan (2.000 woningen) en de potentie van de uitleglocaties Vechtrand en Zwolle Zuid (6.250 tot 11.500 woningen). In totaal kom je uit op een bandbreedte van 22.250 tot 27.500 woningen. Dit is fors hoger dan de geprognosticeerde huishoudensgroei (inclusief het inlopen van het woningtekort) tot 2040, maar ook tot 2050.

Figuur 59: Confrontatie plancapaciteit en woningbehoefte 0

5.000

Plancapaciteit scenario laag

3.205

Plancapaciteit scenario hoog

3.205

Woningbehoefte tot 2040 Woningbehoefte tot 2050 Harde plancapaciteit

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

19.070 24.320 11.130 14.045

Zachte plancapaciteit

3.340 4.215 Netto behoefte

130% planoverschot

Bron: Wooninzicht gemeente Zwolle (oktober 2025) & CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). Scenario laag en hoog hebben betrekking op de bandbreedte in de potentie van de uitleglocaties Vechtrand en Zwolle Zuid.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Het grootste deel van de plancapaciteit is planologisch zacht: slechts 13% is waarschijnlijk hard. De bestaande plannen zitten in verschillende stadia. Iets meer dan de helft van de plannen bevindt zich in de initiatieffase. Dit komt grotendeels door de plannen in de Stadsscan en de uitleglocaties Vechtrand en Zwolle Zuid. 24% bevindt zich in de ontwerpfase. Dit zijn waarschijnlijk planologisch zachte plannen, maar wel in een meer vergevorderd stadium.

Figuur 60: Planologische fase van plannen* in Zwolle, 2025

8% 9%

Initiatieffase Definitiefase 52%

24%

Ontwerpfase Voorbereidingsfase Realisatiefase

Bron: Wooninzicht gemeente Zwolle (oktober 2025). Bewerking Stec Groep (2025). *Hierbij is het potentieel uit de Stadsscan en de verdichtingslocaties inbegrepen.

Op basis van de meest recente uitsplitsing van plannen naar prijs, lijken onvoldoende plannen te zijn in het goedkope segment. Bij een groot deel van de plannen is de segmentering onbekend. De verwachting is dat deze conform de 30/40/30-regeling worden ontwikkeld, zoals de Wvrv eist.

Figuur 61: Confrontatie plancapaciteit en woningbehoefte tot 2040 o.b.v. landelijke prijsgrenzen in de gemeente Zwolle* 20.000

17.980

15.000 10.000 5.000

5.075 1.760

2.0451.180

Sociale huur

Middenhuur

960 150

1.1301.835

1.1751.385

750

Dure huur

Betaalbare koop

Dure koop

Onbekend (mix)

Woningbehoefte tot 2040 Bron: Planlijst gemeente Zwolle (oktober 2025) & CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). Prijsgrenzen voor plannen waarvan bekend. *Stadsscan en uitbreidingslocaties Zwolle-Zuid en Vechtdal zijn meegenomen met een gemiddelde tussen de bandbreedte (6.250-11.500). Deze plannen hebben we toegevoegd bij ‘Onbekend’.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 62: Confrontatie plancapaciteit en woningbehoefte tot 2040 o.b.v. prijsgrenzen in de gemeente Zwolle* 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

15.400

5.400 3.025

Goedkoop

2.850 3.350

Middelduur

Woningbehoefte tot 2040

2.135 2.510

Duur

750 Onbekend (mix)

Plancapaciteit (hard en zacht)

Bron: Planlijst gemeente Zwolle (oktober 2025) & CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). Prijsgrenzen voor plannen waarvan bekend. *Stadsscan en uitbreidingslocaties Zwolle-Zuid en Vechtdal zijn meegenomen met een gemiddelde tussen de bandbreedte (6.250-11.500). Deze plannen hebben we toegevoegd bij ‘Onbekend’.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

7. Economische scenariostudie 7.1 Verkenning van mogelijkheden Zwolle wil een aantrekkelijke stad zijn voor kenniswerkers, pioniers en studenten De gemeente Zwolle heeft in het Kompas Zwolle uitgesproken dat ze de ambitie hebben om de motor te zijn om vierde economische regio van Nederland te worden. Om die ambitie te realiseren, richten ze zich op een aantal doelgroepen die kunnen meebouwen aan het Zwolse profiel. Hierbij richt Zwolle zich specifiek op jonge, creatieve mensen: trendsettende innovators en early adaptors met interesse in technologie en cultuur. Hoogopgeleide kenniswerkers, jonge pioniers en studenten. Krachtige sectoren in Zwolle worden optimaal bediend én benut Zwolle wordt gekenmerkt door een brede economische structuur, waarin verschillende sectoren het goed doen. Daarbij wil Zwolle uitblinken in een aantal toekomstbepalende sectoren. Sectoren die toekomstbepalend gaan zijn, zijn e-commerce en ICT, innovatieve zorg en creatieve en slimme (maak-)industrie. Deze sectoren worden een belangrijk middel in het realiseren van de brede welvaart voor de stad en de regio (Economisch Perspectief, 2025). Sturen van huishoudensontwikkeling door middel van woon- én werkambities In de basis baseren we ons voor het bepalen van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte op reeds ingezette ontwikkelingen, die doorwerken in de toekomst.

Denk bijvoorbeeld aan de vergrijzing, reguliere verhuizingen en het opgebouwde woningtekort. Het is echter ook mogelijk om de huishoudensontwikkeling door middel van economische ambities te sturen. In het Kompas Zwolle wordt benoemd dat de gemeente nog kansen ziet om Zwolle nog nadrukkelijker te positioneren, zowel economische profilering als profilering op het woon- en leefklimaat. Daarmee biedt Zwolle en goed alternatief voor bijvoorbeeld de Randstad en andere steden in Nederland. Zwolle wil immers graag nieuw talent aantrekken én behouden. En focussen daarom enerzijds op het aantrekken van young potentials: kenniswerkers en pioniers, en studenten en anderzijds op het behouden van huidige ondernemers en studenten. Dit alles vraagt om een passend aanbod van onderwijsvoorzieningen, betaalbare en kwalitatieve huisvesting, een levendig stedelijk klimaat en ruimte voor experiment, cultuur en creatieve woonvormen. Zes potentiële kansen om extra huishoudens naar de gemeente toe te trekken De Zwolse ambities vormen de basis voor de economische scenariostudie. Het richt zich op een vertaling van de economische Zwolse ambitie naar een mogelijke woningbouwopgave. We onderscheiden hierin zes potentiële kansen om extra huishoudens via economische ontwikkelingen te binden aan Zwolle of aan te trekken.

Deze zes kansen zijn specifiek gericht op de drie doelgroepen: hoogopgeleide kenniswerkers, pioniers en studenten. Per kans onderbouwen we wat het betekent als Zwolle de jaarlijkse stroom met 10 à 20% toeneemt (of afneemt als het over uitgaande verhuizingen gaat).

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Extra aantrekken van kenniswerkers, pioniers en studenten 1. Extra aantrekken van kenniswerkers en pioniers die niet in Zwolle wonen maar er wel werken We zien dat een groot deel van de personen die in Zwolle werkt er niet woont (inkomende pendelaars). Dit zijn personen die deels werkzaam zijn in de Zwolse groeisectoren en zal voor een deel bestaan uit de genoemde hoogopgeleide kenniswerkers en pioniers. Door middel van aantrekkelijke woonproducten en een aantrekkelijk leefklimaat zou een deel van hen verleid kunnen worden om in de gemeente te gaan wonen. 2. Extra aantrekken van huishoudens van buiten de gemeente, maar met een binding met Zwolle Een deel van de huishoudens die Zwolle verlaat, keert op den duur terug. Een deel hiervan zijn waarschijnlijk studenten die na hun studie weer terugtrekken naar Zwolle. De doelgroep ‘terugkeerders’ hebben mogelijk al een maatschappelijke binding met de gemeente en zijn wellicht eenvoudiger te verleiden om terug te keren.

Behouden en aanvullen van kenniswerkers, pioniers en studenten 3. Beter vasthouden van huishoudens die wegtrekken uit Zwolle Huishoudens komen en gaan in Zwolle. Een deel van de huishoudens verlaat Zwolle om elders te wonen (en in sommige gevallen te werken). Dit zijn mogelijk voor een deel ook de doelgroepen die de gemeente meer aan zich kan binden. 4. Aanvullend op kans 3: anticiperen op mogelijk vertrekkende kenniswerkers die in Zwolle wonen maar er niet werken Het kan interessant zijn om het aantal banen in de Zwolse groeisectoren ICT, innovatieve zorg en slimme (maak-) industrie te vergroten door de personen die wel in Zwolle wonen maar die in een andere gemeente in deze sectoren te werken te verleiden om in Zwolle te gaan werken (uitgaande pendelaars). Deze groei in banen leidt niet direct tot een extra huishoudensgroei. Maar omdat een deel mogelijk op den duur een verhuisstap maakt en hun werk achterna gaat, maken we inzichtelijk wie dit zijn en vormt het een verdieping op kans drie. 5. Behouden van net afgestuurde studenten in Zwolle Zwolle geeft in het Kompas Zwolle aan dat de studenten van vandaag de kenniswerkers en pioniers van morgen zijn. Het extra aantrekken van de groep studenten rekenen we in deze economische scenariostudie niet door. Dit hangt te veel af van het passend aanbod in opleidingen en onderwijsinstellingen.

Wel is het mogelijk om net afgestuurde studenten die verhuizen met aantrekkelijk aanbod te verleiden om in Zwolle te blijven wonen (en te werken). 6. Extra huishoudensgroei door toename werkgelegenheid in creatieve sector Zwolle noemt haar culture en creatieve sector als een motor voor het innovatieve vermogen van de stad waar pioniers werkzaam kunnen zijn. We maken inzichtelijk hoe groot deze sector ongeveer is, en of we door het creëren van meer werkgelegenheid in deze sector hier een aanvullende huisvestingsopgave in verwachten. Voor alle kansen geldt dat we rekening houden met de economische ambities en daarmee verwachte economische groei van Zwolle. De realiseerbaarheid van deze huishoudens hangt dus nauw samen met de totale economische ontwikkeling van de gemeente. Van bovenstaande kansen brengen we in beeld wie deze huishoudens zijn en schatten we de potentie in die deze kansen bieden. Dit vertalen we, indien we een duidelijke potentie zien, in een kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte. Zo heeft u helder wat de economische ambities van invloed hebben op uw woningbouwprogrammering.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

In 7.2 geven we een samenvatting van onze analyses van de zes kansen. Hierdoor heeft u in één oogopslag helder waar we kansen zien om extra hoogopgeleide kenniswerkers, pioniers en studenten aan te trekken of te behouden. Ook laten we in deze paragraaf de uitgangspunten van de economische scenariostudie zien, die als input bieden voor ons doorstroommodel, om zo de passende woningbehoefte te bepalen. Deze kwalitatieve woningbehoefte, en tevens uitkomst van de economische scenariostudie, laten we zien in 7.3. De uitwerking en de zes kansen laten we zien in bijlage D.

7.2 Vooral aantrekken van theoretisch geschoolde jongeren en gezinnen kansrijk Kansrijke stromen: extra aantrekken van hoogopgeleide kenniswerkers en talentvolle terugkeerders en vasthouden van huishoudens met hoge inkomens We achten het aantrekken van extra huishoudens het meest kansrijk voor de gemeente Zwolle (kans 1 en 2). Dit zijn huishoudens die al een bepaalde binding hebben met Zwolle. Mogelijk is deze groep te verleiden om ook (weer) in Zwolle te gaan wonen. Daarnaast zien we dat er ook veel huishoudens met een hoog inkomen wegtrekken uit Zwolle. Deze groep is meer onzeker om daadwerkelijk te behouden, omdat deze huishoudens mogelijk ook vanwege de meer groene omgeving verhuizen. Zie tabel 15 voor de mogelijke extra huishoudens per kans. De kwantitatieve extra huishoudensgroei bestaat voornamelijk uit theoretisch geschoolde werknemers en huishoudens met een hoog inkomen. Dit zijn dus niet alleen de huishoudens die werkzaam zijn in de sectoren waar Zwolle volop op in wil zetten. Slechts een deel is daadwerkelijk werkzaam in de Zwolse topsectoren ICT, innovatieve zorg en slimme (maak-)industrie. Van de inkomende pendel is dit circa 23%.

Uitgangspunt scenariostudie: 2/3e van extra huishoudens heeft midden- of hoog inkomen De analyses in bijlage D geven aanleiding om binnen de extra potentiële huishoudensgroei in te zetten op relatief veel huishoudens met een midden- of hoog inkomen. Zij zijn relatief vaak bereid om over een verdere afstand te verhuizen. Zij zijn relatief vaak theoretisch geschoold en ook zijn e relatief vaak in het bezit van een koopwoning met een waarde van € 350.000 of meer. Wanneer voor hen woonproducten worden aangeboden met een aantrekkelijke prijskwaliteitverhouding en in aansprekende woonmilieus zijn zij wellicht geneigd de stap naar Zwolle te maken. Uitgangspunt scenariostudie: vooral aantrekken en behouden alleenstaanden en stellen tot 35 en gezinnen We verdelen vervolgens de potentiële huishoudensgroei verder over de doelgroepen. Gezinnen vormen de grootste stroom. Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar zijn ook een belangrijke groep. We houden rekening met de verhuisgeneigdheid per doelgroep. Jongere huishoudens, zoals alleenstaanden en stellen tot 35 jaar, verhuizen sneller dan ouderen en gezinnen. Ook houden we rekening met gezinsvorming. Op termijn zal een deel van de instromende jongeren een gezin vormen. Dit leidt tot de volgende verdeling van extra huishoudens in Zwolle in figuur 63.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 63: Verdeling potentiële huishoudensgroei over doelgroepen Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar

5% 11% 41%

Gezinnen

Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar

43%

Alleenstaanden en stellen 55 - 75 jaar Bron: Stec Groep (2025).

Tabel 15: Uitgangspunten van de economische scenariostudie Zwolle Actielijn

Mogelijk extra huishoudens

Belangrijkste doelgroep

1. Extra aantrekken van kenniswerkers en pioniers die niet in Zwolle wonen maar er wel werken

Tot 2030: 145 - 290

Hoogopgeleiden (HBO/WO), mogelijk werkzaam in ICT, Health en slimme maakindustrie

2. Extra aantrekken van terugkeerders (huishoudens die eerder uit Zwolle zijn vertrokken)

Tot 2030: 60 - 125

3. Beter vasthouden van huishoudens die wegtrekken uit Zwolle

Tot 2030: 75 - 155

4. Anticiperen op mogelijk vertrekkende kenniswerkers die in Zwolle wonen maar er niet werken

Geen extra kwantitatieve groei verwacht

Hoogopgeleiden die nu elders werken in de Zwolse topsectoren

5. Behouden van studenten en jong talent

Geen extra kwantitatieve groei verwacht

HBO- en WO-studenten, starters <35 jaar

6. Extra huishoudensgroei door toename werkgelegenheid in creatieve sector

Geen extra kwantitatieve groei verwacht

Pioniers, creatieve ondernemers, studenten kunst & media

Tot 2040: 435 - 870 Tot 2050: 725 – 1.445

Tot 2040: 185- 375 Tot 2050: 310 - 620

Tot 2040: 230 - 460

Jonge talenten, deels studenten die terugkeren na studie elders Jonge stellen en gezinnen die doorstromen

Tot 2050: 380 – 765

Bron: CBS (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).

7.3 Toenemende vraag naar grondgebonden woningen, met name in het koopsegment We brengen de behoefte aan woningen voor de periode tot 2030, 2040 en 2050 in beeld. Dit doen we door het economische scenario, in een bandbreedte van 10 – 20%, af te zetten op basis van het gemiddelde van de behoefte naar woonvoorkeur en de behoefte naar verhuisgedrag. Doordat

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

met name het aantal jonge huishoudens en gezinnen extra toeneemt door de kansen die de economische ambities bieden, zien we een sterk effect terug in het grondgebonden segment. Dit is namelijk het woningtype waar veel van deze doelgroepen wensen te wonen. De toename is het sterkst in het koopsegment. Dit komt doordat de economische ambities vooral inzetten op het aantrekken van hoogopgeleide kenniswerkers, veelal huishoudens met een midden- of hoog inkomen. Ook de toename naar koop nultredenwoningen neemt licht toe in het economische scenario. Deze vraag komt waarschijnlijk vanuit de meer stedelijk georiënteerde (jonge) huishoudens.

Figuur 64: Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen 2025 tot 2030 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle 0

200

400

600

800

1000

1200

1400

360 375 385

MDH GGB

1.395

KOOP GGB

1.530

1.665

460 490 525

SH APP z. lift

450 460 470

MDH APP z. lift 100 110 120

1.555 1.580 1.600

SH NULT. 825 835 845

MDH NULT. 335 355 385

KOOP NULT.

Zorggeschikt

1800

255 285 315

SH GGB

KOOP APP z. lift

1600

240

Basisscenario

Economisch scenario 10% extra

Economisch scenario 20% extra

Zorggeschikte woonbehoefte

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 65: Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen 2025 tot 2040 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle 0

500

1.000

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

345 435 515

SH GGB

750 790 835

MDH GGB

1.215

KOOP GGB

1.630

2.050

735 825 915

SH APP z. lift

600 630 655

MDH APP z. lift

KOOP APP z. lift

1.500

240 260 280 3.995 4.050 4.115

SH NULT. 1.655 1.695 1.735

MDH NULT. 850 915 985

KOOP NULT.

Zorggeschikt 615 Basisscenario

Economisch scenario 10% extra

Economisch scenario 20% extra

Zorggeschikte woonbehoefte

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 66: Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen 2025 tot 2050 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle 0 SH GGB

1000

3000

4000

5000

6000

7000

120 255 385 955 1.030 1.110

MDH GGB

890

KOOP GGB

1.575

2.280

755 915 1.075

SH APP z. lift

685 735 785

MDH APP z. lift

KOOP APP z. lift

2000

360 395 430 5.720 5.810 5.900

SH NULT. 2.200 2.265 2.335

MDH NULT. 1.335 1.445 1.555

KOOP NULT.

Zorggeschikt 240 Basisscenario

Economisch scenario 10% extra

Economisch scenario 20% extra

Zorggeschikt

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

8. Aandachts- en urgentiegroepen In dit hoofdstuk richten we ons op de aandachts- en urgentiegroepen in het volkshuisvestingsbeleid. Deze aandachtsgroepen zijn gedefinieerd in het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’. Deze aandachtsgroepen kunnen vaak moeilijk zelfstandig een woonruimte vinden. Naast dat zij hulp nodig hebben bij het vinden van huisvesting, hebben zij ook vaak behoefte aan zorg en/of ondersteuning nodig bij het zelfstandig wonen. Aandachtsgroepen verdringen elkaar op dit moment op de woningmarkt, gezien het beperkte aanbod aan betaalbare woningen. Ook concurreren zij met reguliere woningzoekenden. Om ervoor te zorgen dat woonruimten voldoende beschikbaar komen voor deze aandachtsgroepen, dient een deel van de aandachtsgroepen met urgentie een woning toegewezen te krijgen. Om te weten of er voldoende passende woningen zijn, is het nodig dat in beeld gebracht wordt hoe deze aandachtsgroepen gedefinieerd kunnen worden, wat de omvang van deze doelgroep is en wat voor kwalitatieve woonbehoeften zij hebben. Hierna staan we per aandachtsgroep stil bij deze vraagstukken.

8.1 Overzicht aandachts- en urgentiegroepen Aandachtsgroepen hebben een zorg- en/of huisvestingsvraag Het wetsvoorstel “Wet versterking regie volkshuisvesting” (Wvrv) maakt onderscheid tussen aandachtsgroepen met en zonder urgentie (u). In dit wetsvoorstel zijn ook aandachtsgroepen met bijbehorende definities opgenomen. Aan de hand van deze aandachtsgroepen geven we kwantitatieve inzichten die we op basis van CBS Microdata onderzocht hebben en benoemen we kwalitatieve woonwensen. We splitsen de aandachtsgroepen uit in ouderen, aandachtsgroepen met primair een woon-zorgvraag en aandachtsgroepen met primair een huisvestingsvraag. Deze uitsplitsing is gebaseerd op het Rijksprogramma ‘Een thuis voor iedereen’. De aandachtsgroep ‘ouderen’ hebben we in voorgaande hoofdstukken al behandeld. Hier gaan we in dit hoofdstuk dus niet nader op in. Verder geldt voor een deel van deze aandachtsgroepen dat zij verplicht voorrang dienen te ontvangen op een sociale huurwoning, wanneer zij op zoek zijn naar reguliere woonruimte (urgentiecategorieën). In de prestatieafspraken is vastgelegd dat 20% van de mutaties wordt toegewezen aan aandachtsgroepen (incl. statushouders). In de praktijk wordt dit voor circa 15 à 20% gerealiseerd. In tabel 16 benoemen we of de aandachtsgroep daarvoor in aanmerking komt. De urgentiecategorieën vormen de basis voor regionale fair share-afspraken.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Tabel 16: Aandachtsgroepen met en zonder urgentiecategorie (u) Aandachtsgroepen met (vooral) een zorgvraag

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Wlz-cliënten (u) Beschermd wonen (u) Jeugdhulp (met verblijf) (u) Forensische zorg (u) Maatschappelijke opvang (u) Mantelzorgers Mantelzorgontvangers (u)

Aandachtsgroepen met (vooral) een huisvestingsvraag

8. Uitstroom detentie (u) 9. Stoppende sekswerkers (u) 10. Statushouders 11. Oekraïense vluchtelingen 12. Arbeidsmigranten 13. Studenten 14. Woonwagenbewoners

Uitstroom uit instellingen lastig direct te vertalen naar urgentie Uitstroomcijfers uit instellingen worden landelijk door het CBS bijgehouden en zijn in te zien via CBS Microdata. Deze cijfers dienen echter goed toegelicht te worden met de bronnen en definities die het CBS hiervoor hanteert. Vandaar dat we de cijfers die volgen uit deze benaderingen eerst bij tekst benoemen en daarna in een samenvattende tabel laten zien. Uitstromers met een Wlz-indicatie betreffen met name personen die uitstromen uit de GGZ (of VG-zorg). In totaal zien we dat in 2023 205 personen met een Wlz-indicatie aan het eind van het jaar de referentiepersoon van een regulier huishouden waren in de gemeente Zwolle nadat ze aan het begin van het jaar nog in een instelling woonden (CBS Microdata, 2023). Zij hebben hun Wlz-indicatie na uitstroom behouden, maar krijgen deze vervolgens op basis van volledig pakket thuis (vpt), modulair pakket thuis (mpt) of een persoonsgebonden budget (PGB). Zwolle heeft in totaal 3.415 personen met een Wlz-indicatie (CBS Microdata, 2023). Het merendeel hiervan zijn cliënten in de leeftijdsgroep 75-plus (37%). Mensen met een psychische kwetsbaarheid hebben vaak behoefte aan kleine, betaalbare woningen van circa 50 tot 60 m². De vraag richt zich vooral op het sociale huursegment, veelal onder de aftoppingsgrens.

Een groot deel van deze aandachtsgroep is namelijk alleenstaand en heeft een laag inkomen. Voor mensen met een beperking is de toegankelijk van woningen cruciaal. Woningen moeten rolstoeltoegankelijk zijn, drempelvrije doorgangen hebben en waar nodig voorzien kunnen worden van trapliften, aangepaste badkamers of keukens. Uitstromers uit Beschermd Wonen. Op basis van gemeentelijke cijfers zijn er in 2024 (op 1 januari) 424 instellingsbewoners in beschermd wonen aanwezig in de gemeente Zwolle. In totaal zijn er in 2024 124 personen uitgestroomd (Gemeente Zwolle). Er wordt geen onderscheid gemaakt naar de bestemming van de uitstroom, dit kan mogelijk ook buiten de gemeente Zwolle zijn. Verwacht wordt dat een groot deel wel uitstroomt naar een reguliere woning, maar dit betreft dus niet de volledige uitstroom. Uitstromers uit jeugdzorg betreffen personen die gedurende het jaar jeugdzorg met verblijf ontvingen en in datzelfde jaar zijn verhuisd naar een reguliere woning in Zwolle. In totaal betrof dit in 2023 15 personen (CBS Microdata, 2023). Het is daarbij nog mogelijk dat een deel van hen is doorgestroomd naar een Beschermd Wonen-voorziening, indien die voorziening niet als intramurale locatie bekend is en bijvoorbeeld een woonfunctie heeft. In totaal zijn er in 2024 in de gemeente 509 jeugdigen in verblijf in de gemeente (Gemeente Zwolle).

Dit is inclusief pleegzorg en gezinshuizen. Jongeren die uitstromen uit de jeugdhulp hebben een stabiele, veilige en betaalbare woonruimte nodig. Idealiter gaat het om woningen waar ze (kleinschalig) zelfstandig kunnen wonen met lichte begeleiding.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Uitstromers uit detentie betreft personen die zijn uitgestroomd uit een justitiële inrichting. In totaal betrof dit in 2023 70 personen in de gemeente Zwolle (Monitor huisvesting aandachtsgroepen, 2023). Het verblijf in detentie dient echter ook langer dan drie maanden te hebben geduurd om in aanmerking te komen voor urgentie, volgens Monitor huisvesting aandachtsgroepen (2023). Wanneer we dit criterium meewegen, zijn er in totaal nog 35 uitstromers die daaraan voldoen (Monitor huisvesting aandachtsgroepen, 2023). Personen die uit detentie terugkeren hebben vaak specifieke woonbehoeften, zoals betaalbare en stabiele huisvesting in een veilige omgeving. Toegang tot begeleiding en ondersteuning bij integratie in de samenleving is belangrijk om terugval te voorkomen. Uitstromers uit maatschappelijke opvang betreft personen die vanuit Maatschappelijke Opvang kunnen uitstromen naar zelfstandig wonen. Wanneer zij in maatschappelijke opvang zitten, hebben ze een vorm van opvang nodig vanwege kwetsbare omstandigheden. De uitstroom hiervan is in de gemeente Zwolle niet bekend. In de regio West-Overijssel gaat het om 160 personen (Overijsselse Woonaanpak, 2025). Vrouwenopvang behoort ook onder maatschappelijke opvang. Het standcijfer van vrouwenopvang is niet bekend in Zwolle. Sinds 2018 is er ook een mannenopvang in Zwolle.

In de rapportage van Kadera (2024) wordt benoemd dat de crisisopvang in de gemeente Zwolle opvang en hulpverlening aan vrouwen en kinderen in een onveilige en/of crisissituatie biedt. In 2024 waren er hier 54 vrouwen en 65 kinderen aanwezig. Daarnaast is er intensieve zorg die hulpverlening biedt aan vrouwen en hun kinderen die gericht is op het bevorderen van zelfredzaamheid en het creëren van een zelfstandige en veilige leefsituatie voor henzelf en voor de kinderen. In centrumgemeente Zwolle gaat het hier om 20 vrouwen en 26 kinderen. Ook heb je nog een aantal begeleid wonen plekken (zowel vrouwen- als mannenopvang). Dit is hulpverlening in een zelfstandige woonsituatie. Het totale standcijfer van dak- en thuislozen ligt, afgegaan op de meest recente Ethos-telling op 706 personen in de gemeente Zwolle, waarvan 602 volwassenen en 104 kinderen. Belangrijk hierbij is om te noemen dat het hierbij niet alle personen in de maatschappelijke opvang verblijven. In totaal verblijven er 99 personen in een noodopvang voor dakloze mensen en 167 in een tijdelijke opvang voor dakloze mensen. Een ander deel verblijft in een niet-conventionele woonruimte (zoals auto, kraakpand, vakantiewoning). Het aandeel dak- en thuislozen is 0,53% van het totaal aantal inwoners. Regionaal betreft dit 0,41%. Veel mensen zijn buiten beeld.

Zo wonen zij bijvoorbeeld op een vakantiepark of verblijven bij vrienden. Deze personen zijn wel meegenomen in de telling. Onvoldoende data bekend om gegronde inschatting te kunnen maken van omvang woningzoekende mantelzorgontvangers- en verleners, maar wel toename verwacht door vergrijzing en extramuralisering Voor woningzoekende mantelzorgontvangers en -verleners zijn onvoldoende data beschikbaar. Dit komt doordat dit vaak ongeregistreerde zorg betreft. Via de landelijke gezondheidsenquête is wel uitgevraagd aan respondenten of zij mantelzorg verlenen. Daarmee valt echter geen uitsluitsel te geven over de (urgente) woningvraag van de mantelzorgontvanger en -verlener. Een groot deel van hen zal mogelijk niet hoeven te verhuizen. De totale groei is naar inschatting in ieder geval groot. Op basis van de gezondheidsenquête zien we dat naar inschatting in 2021 3,6% van de 55- tot 65-jarigen, 5,2% van de 65- tot 75-jarigen en 18,0% van de 75-plussers mantelzorg ontvingen. We verwachten dat de omvang van de urgentiecategorie de komende jaren zal toenemen in Zwolle. Het aantal mantelzorgontvangers neemt naar verwachting immers ook toe. Op basis van de hiervoor genoemde aandelen zouden in 2024 3.352 personen in de gemeente mantelzorg

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

ontvangen. De verwachte sterke toename van het aantal 75-plussers kan erin resulteren dat het aantal mantelzorgontvangers stijgt naar de toekomst. Ook de extramuralisering van de ouderenzorg en van Beschermd Wonen naar Beschermd Thuis kunnen de druk op mantelzorg verder doen toenemen. Naar schatting gaat om een huidig aantal mantelzorgers van circa 12.430 personen (CBS, 2021). Mantelzorgverleners en -ontvangers hebben behoefte aan woonvormen die nabijheid combineren met zelfstandigheid. Denk bijvoorbeeld aan een mantelzorgunit op eigen terrein. Dit zorgt voor nabijheid bij de mantelzorgverlener, maar biedt tegelijkertijd ook nog mogelijkheden voor zelfstandigheid en privacy. Ook kangoeroewoningen (twee zelfstandige woningen onder één dak) of familiehuizen zijn woonvormen waarbinnen mantelzorg goed verleend en ontvangen kan worden. De woning van de mantelzorgontvanger is bij voorkeur nultreden en heeft voldoende ruimte voor de combinatie van wonen en zorg. Daarnaast is nabijheid van voorzieningen en ondersteunende netwerken belangrijk om de mantelzorg (voor de mantelzorgverlener) duurzaam en werkbaar te maken. Onvoldoende zicht op stoppende sekswerkers Het stand- en uitstroomcijfer van stoppende sekswerkers is niet bekend.

Wat betreft het uitstapprogramma van sekswerkers, is bekend dat hulpverlener Scharlaken Koord en de Wijkteams gezamenlijke afspraken hebben gemaakt voor een betere samenwerking. Stoppende sekswerkers hebben behoefte aan woningen die veiligheid, stabiliteit en betaalbaarheid bieden. Sekswerkers die uitstappen, krijgen meestal te maken met lagere inkomsten. Daarom is betaalbare huisvesting voor deze aandachtsgroep essentieel. Ook de locatie is van belang, waarbij het in verband met de veiligheid wenselijk is om in een andere woonomgeving dan het oude netwerk te gaan wonen. Daarnaast is het belangrijk dat de woonlocaties goed bereikbaar zijn en aansluiting bieden op netwerken van hulpverlening en ondersteunende diensten, zodat een duurzame uitbouw van zelfstandigheid mogelijk is. In de gemeente Zwolle zijn verder zes plekken aanwezig van de 30 landelijke OMM-plekken (Opvang Slachtoffers Mensenhandel Multiproblematiek). Het OMM is een landelijk programma waar de keuze is gemaakt om het af te bouwen. De plekken in de gemeente Zwolle zullen dus in de toekomst niet meer blijven bestaan. Huisvestingsopgave statushouders via taakstelling gemeenten In het wetsvoorstel ‘Wet versterking regie volkshuisvesting’ zijn statushouders niet opgenomen als urgentiecategorie. Er geldt op dit moment nog wel een wettelijke taakstelling voor de huisvesting van statushouders.

Op dit moment loopt echter wel een wetsvoorstel om de voorrang van statushouders te schrappen. Alsnog kan het nuttig zijn om de huidige huisvesting van statushouders te monitoren als ware het een aandachtsgroep. Dit is immers een doelgroep die ondersteuning nodig heeft bij haar huisvestingsvraag. De taakstelling voor de eerste helft van 2025 betrof 131 personen voor de gemeente Zwolle en in totaal woonden er circa 775 statushouders in Zwolle (in 2022). Eind 2022 770 personen met Oekraïner als referentiepersoon in Zwolle Via CBS Microdata zien we dat er eind 2022 in totaal 770 Oekraïners als tijdelijk beschermden geregistreerd in de gemeente Zwolle woonden. Het betreft voornamelijk jonge personen. Circa 60% is jonger dan 35 jaar. Eind 2022 860 huishoudens met arbeidsmigrant als referentiepersoon in Zwolle Op basis van een analyse met CBS Microdata hebben we in beeld gebracht in hoeverre arbeidsmigranten op peildatum 31 december 2022 geregistreerd in Zwolle wonen. Hiervoor gebruiken we huishoudens als uitgangspunt waarbij de arbeidsmigrant de referentiepersoon van het huishouden moet zijn om meegeteld te worden. Uit deze analyse blijkt dat op deze peildatum

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

in totaal 860 huishoudens met een arbeidsmigrant als referentiepersoon geregistreerd in Zwolle wonen. 3.500 uitwonende studenten als referentiepersoon van een huishouden We richten ons hier op de uitwonende student en dan met name op het aantal woningen dat zij bezetten. Dit geeft immers inzicht in de woningvraag die zij op dit moment teweeg brengen. Hieruit blijkt dat er op de peildatum november 2024 3.500 uitwonende studenten in Zwolle de referentiepersoon van een huishouden waren. Hiervan studeren er 2.400 in Zwolle en 1.100 elders.

Tabel 17: Samenvattende tabel uitstroom aandachts- en urgentiegroepen in de gemeente Zwolle Standcijfer

Uitstroom

Aandachtsgroepen met voornamelijk een zorgvraag 1. Wlz-cliënten (u)

3.415 (personen in 2023)

205 (personen in 2023)

2. Beschermd wonen (u)

424 (personen op 1 januari 2024)

1241 (personen in 2024)

3. Jeugdhulp met verblijf (u)

360 personen (CBS Microdata 2023) – 509 (Gemeente Zwolle, 2024).

15 (personen in 2023)

4. Forensische zorg (u)

Onbekend

35 (personen in 2023)

5. Maatschappelijke opvang (u) - Vrouwenopvang

266 personen in opvang voor dak- en thuislozen & 165 personen in vrouwenopvang (2024 & 2025)4

Onbekend

6. Mantelzorgers (u)

12.430 (personen, inschatting 2021)

n.v.t.

7. Mantelzorgontvangers (u)

3.352 (personen, inschatting 2024)

n.v.t.

- Dak- en thuisloze mensen

Aandachtsgroepen met voornamelijk een huisvestingsvraag 8. Uitstroom detentie ≥ 3 maanden (u)

n.v.t.

35 (personen in 2023)

9. Stoppende sekswerkers (u)

Onbekend

10. Statushouders

775 (personen in 2022)

131 (taakstelling 1e helft 20252)

11. Oekraïense vluchtelingen

770 (personen in 2022)

2303 (personen in 2022)

12. Arbeidsmigranten

1.525 pers. en 860 hh. (in 2022)

n.v.t.

13. Studenten

3.500 hh. (in 2024)

n.v.t.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

14. Woonwagenbewoners

465 pers. en 167 standplaatsen (2025)

n.v.t.

Bron: CBS, Rijksoverheid en meer. Bewerking Stec Groep (2025). Onbekend: geen inzicht in cijfers. 1

Totale uitstroom, inclusief verhuizing naar andere instelling

Cijfers 2e helft 2025 zijn nog niet bekend

Dit zijn de mensen die nog niet in een woning met een woonfunctie wonen, maar exclusief de personen in een

instelling. 4 Het gaat hier over crisisopvang en intensieve zorg. Begeleid wonen wordt hierin niet in meegenomen.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

9. Gebiedsgids Zwolle In dit hoofdstuk lichten we de onderdelen uit de Stec Gebiedsgids toe. Met behulp van drie scans maken we inzichtelijk waar in de gemeente naar de toekomst toe kwetsbaarheden kunnen ontstaan en waar kansen zijn om dit met beter benutten aan te pakken. Met de analyses en inzichten uit de Gebiedsgids kan de gemeente Zwolle beter onderbouwd keuzes maken voor bestaande gebieden en thema’s hierbinnen die de meeste aandacht vragen. Ook kan de gebiedsgids gebruikt worden als input in gebiedsgerichte aanpakken van wijken, of ander beleid dat op gebiedsniveau impact maakt. In dit hoofdstuk geven we de uitkomsten van de drie scans op hoofdlijnen weer. Ook voegden we telkens de link naar de kaartlagen toe. Op deze manier is het mogelijk om tot laag schaalniveau in te zoomen op verschillende gebieden.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Resultaten Thuis en dichtbij-scan De komende jaren zullen meer mensen met een (lichte) zorgvraag langer zelfstandig moeten wonen. Dit is vastgelegd in het Rijksprogramma ‘Langer Thuis’. Om zo lang mogelijk zelfstandig thuis te kunnen wonen, is de geschiktheid van zowel de woning als de woonomgeving een belangrijke voorwaarde. Voor woningen geldt dat deze geschikt en aanpasbaar moeten zijn. Voor de woonomgeving geldt dat dagelijkse voorzieningen, eerstelijns gezondheidszorg, openbaar vervoer en mogelijkheden voor ontmoeting en activiteiten in de nabijheid van de woning te vinden zijn. Met de Thuis en dichtbij-scan brengen we de geschiktheid van de (toekomstige) woonomgeving in de gemeente Zwolle in beeld op postcode-6 niveau (volledige postcode, bijvoorbeeld 1234AB). Zie uitleg over de methode in bijlage E1 en zie link naar de interactieve kaart.

9.1 Zorggeschikte buurten: tien voorzieningenzones in Zwolle Buurten in en rondom het centrum hebben een hoge Thuis en dichtbij-score Er zijn tien wijken (nummer 1 t/m 10 in de figuur 67 – links) te onderscheiden met een hoge Thuis en dichtbij score. Dit zijn Stadshagen, Westenholte, Holtenbroek, Aa-landen, Berkum, Diezerpoort, Wipstrik, Binnenstad, Assendorp en Oud-Schelle. In de groene gebieden is wonen voor mensen – al dan niet met een (toekomstige) zorgvraag – interessant op basis van de nabijheid van voorzieningen (dagelijks, niet dagelijks en zorg en welzijn), het openbaar vervoer en de veiligheid. De dorpen Windesheim (lichtgroen; score 2) en Wijthmen (lichtrood; score 3) vallen niet binnen de top tien.

Figuur 67: Thuis en dichtbij-scan score gemeente Zwolle (links) en totaal zorggebruik van huishoudens* per buurt inclusief AAA** voorzieningen (rechts)

Bron: Stec Groep (2025). *Het gaat hier om het zorggebruik van reguliere huishoudens 13. **apotheek, arts, supermarkt (bijvoorbeeld Albert Heijn of Aldi)

13 Reguliere huishoudens vallen onder de standaard woningvoorraad en zijn niet afhankelijk van bijzondere woonvormen of instellingen.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

De voorzieningen zijn in absolute aantallen veelal geclusterd in de binnenstad en omliggende buurten. We constateren ook clusters in buurten Milligen (Stadshagen), Berkum, Aa-landenMidden, Oud-Ittersum en Ittersumerlanden. In Berkum is, ondanks het voorzieningencluster, geen apotheek aanwezig. Het is interessant om in Berkum ruimte te bieden voor het toevoegen van een apotheek, gezien de aanwezige andere voorzieningen. In de binnenstad zijn meer culturele voorzieningen aanwezig zoals theaters, bibliotheken en musea dan daarbuiten. De buurtcentra liggen verspreid over de gemeente, vooral in woonbuurten en in de dorpskernen Windesheim en Wijthmen. Nieuwbouwontwikkeling De Tippe biedt kansen voor betere bereikbaarheid van voorzieningen in aangrenzende wijken De gemeente Zwolle is voornemens om een nieuwe woonwijk te realiseren in de Tippe, vlakbij station Stadshagen aan de rand van de stad. De locatie grenst aan de noordkant aan de buurt Werkeren. Deze buurt scoort gemiddeld tot ondergemiddeld in de Thuis en dichtbij-scan. De ontwikkeling van De Tippe voorziet ook in nieuwe voorzieningen. Daarmee verbetert de bereikbaarheid van voorzieningen voor bewoners van Werkeren. Zo komt er bijvoorbeeld een ontmoetingsruimte in De Tippe, welke nu nog ontbreekt in Werkeren.

Delen van Aa-landen, Stadshagen en Schelle hebben niet direct een hoge Thuis en dichtbij score, maar zijn wel buurten waar hoger voorzieningenniveau meer passend kan zijn In de wijken Aa-landen, Stadshagen en Schelle zijn relatief veel aanpasbare woningen aanwezig, is het huidig zorggebruik 14 hoog en is een relatief groot deel van de huishoudens 55-plus (met name in wijken Aa-landen en Schelle). Het toekomstig zorggebruik in deze buurten zal door de aanwezigheid van deze 55-plusdoelgroep alleen nog maar verder toenemen. Tegelijkertijd zijn niet alle voorzieningen op loopafstand beschikbaar. Zo ontbreekt het aan zorgvoorzieningen op loopafstand in de noordrand van Aa-landen en in het noorden van Milligen (Stadshagen) en is in delen van Schelle de bereikbaarheid van zorgvoorzieningen eveneens beperkt. Om ‘langer thuis’wonen in de wijken Aa-landen, Stadshagen en Schelle mogelijk te maken, is het noodzakelijk om de bereikbaarheid van zorgvoorzieningen in deze buurten te verbeteren én te zorgen voor voldoende passende woningen in de directe woonomgeving. Ouderen kunnen zo blijven wonen in hun vertrouwde omgeving, iets waar veel ouderen de voorkeur aan geven. Aandeel nultredenwoningen verschilt per buurt, overgrote deel aanpasbaar te maken Gemiddeld is 63% van de woningen in de gemeente aanpasbaar.

Van de totale woningvoorraad is 24% al een nultredenwoning en 13% is niet-aanpasbaar. In Holtenbroek IV, Het Noorden, Kamperpoort en Holtenbroek II is meer dan de helft van de woningen een nultredenwoning. In de binnenstad komen relatief veel niet-aanpasbare woningen voor, zoals boven- en benedenwoningen. De meeste kansen voor woningaanpassing liggen in Stadshagen, Schelle en Ittersum. In deze wijken staan relatief veel aanpasbare woningen én is het zorggebruik al hoog. Woonzorgcomplexen voor ouderen verspreid over Zwolle Er zijn momenteel verschillende woonzorgvormen in de gemeente Zwolle aanwezig. Het gaat om verschillende locaties met 24-uurszorg, geclusterd wonen en gemengd wonen. Ook zijn er diverse wooncommunities voor specifieke doelgroepen. De kaart van de Thuis en dichtbij-scan laat zien welke projecten al gerealiseerd zijn en welke nog in ontwikkeling zijn. In de wijken rondom de binnenstad en Stadshagen zijn clusteringen van 24-uurszorg zichtbaar. Wat opvalt, is dat het zorggebruik in Stadshagen hoog ligt. Dat komt doordat Stadshagen de wijk is met de meeste inwoners. In relatieve zin is het zorggebruik hier niet buitengewoon. Veelal op plekken waar ook

Het gaat hier om het zorggebruik van reguliere huishoudens. Zorg die in een intramurale locatie wordt geleverd is hier niet in meegenomen. In de Thuis en dichtbij-scan splitsen we het zorggebruik uit naar de vier stelselwetten (Zvw, Wlz, Wmo en Jeugdwet).

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

diverse voorzieningen goed bereikbaar zijn. In Schelle constateren we een beperkt aanbod aan woonzorgcomplexen, terwijl er diverse zorgvoorzieningen aanwezig zijn en het aandeel ouderen hoog is. Woonzorgcomplexen spelen een belangrijke rol in het stimuleren van ontmoeting. Als ontmoetingsruimten ook toegankelijk zijn voor buurtbewoners, kan de sociale interactie in een buurt toenemen. Dat vermindert eenzaamheid en versterkt informele zorg: buurtbewoners (jong én oud) helpen elkaar met kleine zorgtaken.

Figuur 68: Totaal zorggebruik huishoudens* in combinatie met woonzorgcomplexen en -initiatieven

Bron: Stec Groep (2025). *Het gaat hier om het totale zorggebruik van reguliere huishoudens. Let op. Wijken met relatief veel huishoudens zullen op deze kaart dan ook donkerder paars scoren. 24-uurs zorg: een locatie waar continu 24/7 zorg en toezicht beschikbaar is. Geclusterd wonen: meerdere nultredenwoningen met een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte. Gemengd wonen: waar verschillende doelgroepen (bijv. senioren/mensen met een lichte zorgvraag) bij elkaar in één complex wonen.

Passend wonen voor ouderen door doorstroming Een passende woning is, naast bereikbaarheid van voorzieningen, essentieel om langer zelfstandig thuis te wonen. In de gemeente woont bijna 40% van de 75-plussers in een grondgebonden koopwoning. Ondanks het grote aandeel woningen dat aanpasbaar is zal in sommige situaties dit minder goed aansluiten bij hun behoeften, bijvoorbeeld door een te groot woonoppervlak. Nultredenwoningen zijn dan geschikter. Daarnaast hebben ouderen vaak minder duurzame woningen en investeren nieuwe bewoners juist vaker in energiebesparing. De bouw van nultredenwoningen zorgt voor doorstroming en diversiteit in de wijk. Daardoor komen er eengezinswoningen vrij voor bijvoorbeeld gezinnen. Op deze manier kunnen meer woningzoekenden binnen de wijk een passende woonruimte vinden, wat de samenhang bevordert.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Resultaten Toekomstbestendige wijkenscan De Toekomstbestendige wijkenscan geeft een gedetailleerd beeld van de leefbaarheid op buurtniveau en de staat van de woning. Deze scan identificeert kwetsbaarheden in uw woningvoorraad en geeft inzicht in bestaande leefbaarheidssituaties. We analyseren indicatoren zoals klimaatbestendigheid, leefbaarheid, aanpasbaarheid, energieprestatie en aantrekkelijkheid en creëren scores op postcode-6 niveau (volledige postcode, bijvoorbeeld 1234AB). We vergelijken gebieden in Zwolle op basis van relatieve scores. De gecombineerde score van indicatoren resulteert in een relatieve prestatiescore op een schaal van 1 (sterk beneden gemiddeld) tot 5 (sterk boven gemiddeld). Dit biedt de gemeente Zwolle de mogelijkheid om onderbouwde keuzes te maken voor gebieden en thema’s die de meeste aandacht vragen. Zie uitleg over de methode in bijlage E2 en zie link naar de interactieve kaart.

9.2 Sociaaleconomische vitaliteit: kwetsbare groepen aanwezig in Holtenbroek, Aa-landen en Diezerpoort In Zwolle bestaan duidelijke verschillen in sociaaleconomische vitaliteit tussen buurten. Er is een aantal gebieden waar de sociaaleconomische vitaliteit relatief laag is, zoals Holtenbroek, Aalanden, Diezerpoort en delen van Schelle (Schellerbroek en Geren). Hier wonen relatief veel huishoudens met een laag inkomen. Daartegenover staan de meer landelijke gebieden buiten het stedelijke gebied, zoals Wijthmen, Berkum e.o.. waar de sociaaleconomische vitaliteit relatief hoog is. Ook Stadshagen scoort relatief hoog. Deze verschillen hangen deels samen met het woningaanbod: buiten het centrum staan meer vrijstaande woningen, vaak bewoond door huishoudens met een relatief hoog inkomen, terwijl rondom de binnenstad het aandeel corporatiewoningen groter is, waar meer huishoudens met een lager inkomen wonen. Uit het Buurt-voor-Buurt Onderzoek 2024 blijkt dat in delen van Holtenbroek en Diezerpoort de sociale cohesie relatief laag is. Via een aantal stellingen is gemeten in welke mate mensen in een buurt zich met elkaar verbonden voelen. Op gemeenteniveau is de sociale samenhang vrij constant. In Dieze-West (deel van Diezerpoort) en Holtenbroek is een afname van de sociale cohesie geconstateerd. In buitengebieden, Spoolde en Veerallee is de sociale cohesie het hoogst.

Wat betreft woonlasten valt op dat huishoudens in wijken Holtenbroek en Binnenstad relatief hoge woonlasten hebben. Circa 35% van de huishoudens in deze buurten heeft een netto woonquote (de verhouding tussen de totale woonlasten en het netto besteedbare inkomen) van meer dan 25% (CBS Microdata, 2022). In deze buurten zijn relatief veel woningen in de particuliere huursector aanwezig die over het algemeen een hogere woonquote hebben. Ook gaf op gemeenteniveau 35% van de inwoners in het Buurt-voor-Buurt Onderzoek 2024 aan zich wel eens zorgen te maken over de energierekening, 30% over woonlasten en 25% over de huishoudelijke uitgaven. Tussen 2021 en 2024 zijn de landelijke woonlasten gestegen, mede door hogere energieprijzen. Uit het landelijke WoON24-onderzoek blijkt dat de gemiddelde netto woonquote toenam van 33,3% naar 34,3%. Voor Zwolle zijn nog geen recente cijfers beschikbaar, maar het ligt voor de hand dat ook hier de woonquote is gestegen.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle

Figuur 69: Subscore sociaaleconomische status in de gemeente Zwolle

Bron: Stec Groep (2025).

9.3 Verduurzaming en woningkwaliteit: vooral in oudere wijken en in particulier bezit loopt verduurzaming achter De energieopgave in Zwolle is zowel aanwezig in het dorpse en landelijke als stedelijke gebied. In het dorpse en landelijke gebied zijn relatief veel (grote) koopwoningen aanwezig waar het energieverbruik relatief hoog is. Slechts 10% van alle koopwoningen heeft een energielabel lager dan label C, maar hier is het energielabel van een groot deel van de woningen onbekend. Dit zullen deels woningen zijn met een laag energielabel. Sommige van deze woningen worden bewoond door oudere eigenaren die mogelijk minder geneigd zijn om te investeren in verduurzaming. In de meer stedelijke gebieden zien we een relatief lage score op de subindicator energietransitie in delen van de buurten Binnenstad-Zuid, Aa-landen en Holtenbroek II; deels wijken die gebouwd zijn in de jaren ‘70 en ‘80. Hier speelt mee dat de huishoudens niet altijd in staat zijn om hun woning zelf te verduurzamen (zogenoemde energiearmoede). In Aa-landen-Zuid heeft een op de vier huishoudens in een corporatiewoning een laag inkomen in combinatie met een hoge energierekening of een lage energetische kwaliteit woning.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Zwolle&id=a3ae2227-2d08-47e1-8226-22af55cb508d