2.1 Woningbehoefteonderzoek
Tekst van het document
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
4. Demografie en verhuizingen Demografische ontwikkelingen hebben een grote invloed op de woonwensen en dus opgaven van de toekomst. In dit hoofdstuk brengen we daarom op gemeenteniveau, met uitsplitsingen naar wijkniveau, de ontwikkeling van het aantal personen en huishoudens in beeld. Dit doen we inclusief onderliggende ontwikkelingen zoals vergrijzing, huishoudensverdunning en (binnenlandse en buitenlandse) migratiestromen. Deze demografische ontwikkelingen vormen de basis voor de doorkijk naar de toekomst (hoofdstuk 6).
4.1 Demografische ontwikkeling Zwolse bevolking groeit al jaren, mede door positieve natuurlijke groei In de afgelopen tien jaar vond er een bevolkingsgroei plaats in Zwolle. Dit komt door een positief migratiesaldo én een positieve natuurlijke groei. Opvallend is de positieve natuurlijke bevolkingsgroei in de gemeente Zwolle vergeleken met andere gemeenten in Nederland, waar vaker sprake is van een sterfteoverschot. Dit betekent dat er in Zwolle jaarlijks meer mensen worden geboren dan dat er overlijden. Gekeken naar het migratiesaldo, is het binnenlandse migratiesaldo sinds 2018 hoger dan de natuurlijke aanwas. De jaren 2021 en 2023 waren hierin uitzonderingen. In 2022 is er een relatief hoge instroom van buitenlandse migranten geweest. Dit komt grotendeels als gevolg van de oorlog in Oekraïne. Statushouders komen zowel vanuit binnen- als buitenland naar Zwolle. Dat hangt af van of ze eerder elders in Nederland geregistreerd stonden.
Figuur 29: Demografische ontwikkeling gemeente Zwolle, 2015 tot en met 2024 2.000 1.500 1.000 500 0 2015 2016 2017 2018 Buitenlandse migratie (saldo)
2019
Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)
2020 2021 2022 2023 Binnenlandse verhuizingen (saldo) Totaal personen
Bron: CBS (2015 tot en met 2024). *Voorlopige cijfers over 2024. Bewerking Stec Groep (2025).
2024
32
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Huishoudens groeien mee met de bevolking, accent ligt steeds vaker op alleenstaanden In figuur 30 is te zien dat zowel de bevolking als de huishoudens in Zwolle zijn toegenomen. Ten opzichte van 2014, groeide de bevolking met 9.980 (+8%) in 2024. De huishoudens groeiden met 6.770 (+12%) in dezelfde periode. De groei van de huishoudens is dus sneller gegaan dan de groei van de bevolking. Dat betekent dat er sprake is van een lichte huishoudensverdunning. In 2014 bestond een huishouden uit gemiddeld 2,2 personen. In 2024 is dit aantal gezakt naar gemiddeld 2,1 personen per huishouden.
Figuur 30: Bevolkings- (linker as) en huishoudensontwikkeling (rechter as) in de gemeente Zwolle, 2014 tot en met 2024 140.000
70.000
130.000
65.000
120.000
60.000
110.000
55.000
100.000
50.000 2015
2016
2017
2018
2019
Bevolking
2020
2021
2022
2023
2024
Huishoudens
Bron: CBS (2025, cijfers 2014 tot en met 2024. Bewerking Stec Groep (2025).
Ouderen en alleenstaanden de hardst groeiende groepen in periode 2014-2024 De bevolkings- en huishoudensontwikkeling in Zwolle toont een duidelijke vergrijzing. De groep 75-plussers is met 2.770 personen gegroeid: een toename van 36%. Dit komt doordat de mensen binnen de groep 55- tot 75-jarigen ouder zijn geworden. De groep jeugdigen onder de vijftien jaar is daarentegen gekrompen met 5%. De groep 35- tot 55-jarigen is vrijwel gelijk gebleven met een groei van slechts 1%. Wat betreft de huishoudenssamenstelling, is de groei voornamelijk veroorzaakt door een toename van het aantal alleenstaande huishoudens, met een stijging van 21%. Het aantal stellen en gezinnen groeit ook, maar aanzienlijk minder hard: respectievelijk met 7% en 6%. Startende stellen die in Zwolle komen wonen kunnen op termijn wel leiden tot een groei van gezinnen.
33
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 31: Bevolkingsontwikkeling naar leeftijdsklassen (links) en huishoudensontwikkeling naar typen (rechts) in de gemeente Zwolle, 2014 tot en met 2024 30.000
40.000 35.000
25.000
30.000 25.000
20.000
20.000 15.000
15.000 10.000
10.000
5.000 0 20142015201620172018201920202021202220232024 < 15 jaar 35 tot 55 jaar 75 jaar en ouder
5.000
15 tot 35 jaar 55 tot 75 jaar
20142015201620172018201920202021202220232024 Alleenstaanden
Stellen
Bron: CBS (2014 tot en met 2024). Bewerking Stec Groep (2025).
In Zwolle is in 2024 43% van het totaal aantal huishoudens alleenstaand (62.950). Ondanks de toename, is dit lager dan het Nederlands gemiddelde voor vergelijkbare stedelijke gemeenten, wat staat op circa 50%. Wat het totale Nederlands gemiddelde betreft, is 19% van de huishoudens alleenstaand 7.
Figuur 32: Verdeling van het totaal aantal huishoudens in Zwolle
31%
Alleenstaanden 43% Stellen Gezinnen 26%
Bron: CBS (2025, cijfers 2024). Bewerking Stec Groep (2025).
Relatief veel jongeren woonachtig in Zwolle In Zwolle wonen meer jongeren tot 35 jaar (45%) ten opzichte van het Nederlands (41%) en Overijssels (33%) gemiddelde. Het valt echter op dat Zwolle niet veel verschilt met het Nederlandse gemiddelde. Vergeleken met Overijssel, valt op dat in Zwolle relatief minder 35- tot 55-jarigen wonen. Deze groep is in Overijssel het grootst. In Zwolle is de groep 15- tot 35-jarigen het grootst, net als in Nederland. In de nabije toekomst zal de leeftijdsgroep 55- tot 75-jarigen een
7
Bron: CBS Statline (2024).
Gezinnen
34
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
toename veroorzaken van de groep 75 jaar en ouder. Omdat in Zwolle ook relatief veel jongere inwoners wonen, is de verwachting dat ook de overige doelgroepen zullen groeien.
Figuur 33: Verdeling van inwoners naar leeftijdsklassen 0%
10%
Nederland
15%
Overijssel
13%
Zwolle
20%
17% <15 jaar
30%
40%
26%
20%
50%
60%
25%
70%
80%
24%
40%
28% 15-35 jaar
27% 35-55 jaar
90%
100%
9%
20%
8%
21%
8%
55-75 jaar
>75 jaar
Bron: CBS (2025, cijfers 2024). Bewerking Stec Groep (2025).
4.2 Verhuizingen op hoofdlijnen In deze paragraaf lichten we de verhuizingen in de gemeente Zwolle uit. We maken onderscheid tussen verschillende aspecten van verhuizingen: binnengemeentelijk, binnenlands, buitenlands en terugkeerders 8. Verhuizingen van huishoudens worden ingedeeld aan de hand van de referentiepersoon van het huishouden 9. Aandeel huishoudens dat vanuit elders in Nederland naar Zwolle verhuist, is stabiel In de periode 2019 tot en met 2023 vindt gemiddeld 55% van de verhuizingen binnen de gemeente zelf plaats. Dit betekent dat iets meer dan de helft van de vrijkomende woningen wordt gebruikt door een huishouden dat voor de verhuizing ook in Zwolle woonde. 4% van de verhuizingen betreft huishoudens die vanuit een andere gemeente terugkeren naar Zwolle, bijvoorbeeld na het studeren in een andere stad. In totaal wordt dus circa 60% van de vrijkomende woningen ingevuld door huishoudens die al eerder in Zwolle hebben gewoond. Gekeken naar de ontwikkeling in de periode 2019 tot en met 2023, valt op dat het aandeel huishoudens dat vanuit een andere gemeente in Nederland naar Zwolle is verhuisd stabiel is (rond de 35%). De binnengemeentelijke verhuizingen hebben een daling ingezet na 2021. In 2021 waren 56% van de verhuizingen binnengemeentelijk. In 2023 was dit 52%. Het aandeel buitenlandse verhuizingen is daarentegen verdubbeld van 6% in 2019 naar 12% in 2023.
Deze verhuisstroom komt met name door Oekraïense ontheemden na de Russische invasie in 2022. In tabel 4 is te zien waar de buitenlandse huishoudens vandaan komen. Deze doelgroep hoeft overigens niet rechtstreeks uit het buitenland te komen; het is mogelijk dat zij een tijd zonder inschrijving in de gemeente hebben gewoond. Bij inschrijving worden zij nog steeds als een buitenlandse verhuizer gezien. Alleen na inschrijving in de BRP zijn buitenlandse verhuizers namelijk pas goed in beeld.
8 9
Terugkeerders zijn personen die in het verleden zes jaar of meer in Zwolle hebben gewoond.
De referentiepersoon is het lid van het huishouden ten opzichte van wie de posities van andere leden in het huishouden worden bepaald door het CBS en van wie de kenmerken eventueel ook aan het huishouden worden toegekend.
35
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 34: Inkomende verhuizingen per jaar in de gemeente Zwolle, 2019-2023 0%
10%
20%
30%
2019 (8.025)
56%
2020 (8.275)
59%
2021 (7.735)
56%
2022 (7.620)
49%
2023 (7.835)
52%
Gemiddelde (7.898)
55%
Binnen gemeente
40%
50%
60%
70%
80%
4% 4% 3%
6%
34%
4% 6%
35%
3%
14%
33%
3%
12%
34%
Binnenlands (overig)
100%
34%
35%
3%
Terugkeerder
90%
8%
Buitenlands (overig)
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Veel gemeente gebonden verhuizingen, vooral ouderen verhuizen graag binnen de gemeente In figuur 35 is te zien dat alleenstaanden en stellen van 75 jaar of ouder (74%) en gezinnen (70%) relatief vaak binnen de eigen gemeente verhuizen. Doordat ouderen zo vaak binnen de eigen gemeente verhuizen, zal een nieuwbouwwoning voor ouderen dus ook relatief vaak bewoond worden door een oudere uit de eigen gemeente. Daarmee komt er dan dus ook een andere bestaande woning vrij in de bestaande voorraad die door een ander huishouden bewoond kan worden, bijvoorbeeld door een gezin. Houd er wel rekening mee dat jongeren en gezinnen vaker verhuizen dan oudere huishoudens. Zo is te zien dat jongeren tot 35 jaar procentueel gezien het minst binnen de gemeente verhuizen, maar absoluut is dit alsnog het grootste aantal (12.960). Van de alleenstaanden en stellen tot 35 jaar is meer dan de helft afkomstig van buiten de gemeente (52%). Dit komt onder andere door (arbeids)migratie uit het buitenland, maar ook vanuit de landelijke trend. We zien dat deze doelgroep vaker buiten de gemeente verhuist dan andere doelgroepen. Alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar (58%) verhuizen iets minder binnengemeentelijk, maar alsnog vindt het grootste gedeelte van de verhuizingen in deze doelgroep binnengemeentelijk plaats.
Figuur 35: Inkomende verhuizingen naar doelgroep in de gemeente Zwolle, 20192023 0%
10%
20%
A&S tot 35 jaar (26.950)
30%
48%
Gezinnen (8.670)
50%
60%
3%
58%
A&S 55 tot 75 jaar (3.705)
61%
A&S 75 jaar of ouder (1.255)
80%
90% 100% 8%
4% 6%
21% 27%
5% 74%
Terugkeerder
70% 41%
70%
A&S 35 tot 55 jaar (5.610)
Binnen gemeente
40%
Binnenlands (overig)
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
9%
29% 2%
5%
22%
5% 3%
Buitenlands (overig)
36
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Groot deel is verhuisd naar een sociale huur appartement Ook is het van belang om in beeld te brengen naar welk type woning doelgroepen verhuizen. Het verhuisgedrag is een belangrijke indicator voor woonwensen in de toekomst. Het verhuisgedrag hangt namelijk sterk samen met de levensfase van doelgroepen. Zo zien we dat gezinnen relatief vaak verhuisden naar reguliere grondgebonden koopwoningen (61%). Bij alleenstaanden en stellen tot 35 jaar is dit aandeel aanzienlijk kleiner (20%). Deze doelgroep verhuisde in vergelijking met andere doelgroepen vaker naar een appartement in het sociale huursegment (51%). Ook het merendeel van de ouderen verhuisde naar een sociale huurwoning (49%).
Figuur 36: Woningtype na verhuizing per doelgroep in de gemeente Zwolle, 20192022* 0% A&S tot 35 jaar (11.650)
10%
20%
14%
A&S 35 tot 55 jaar (3.355)
13%
A&S 55 tot 75 jaar (2.260)
9% 3%
40%
70%
80%
49%
100%
12%
5%
9%
31% 8%
35%
29%
90%
12% 3%3%
36%
5%
Sociale huur grondgebonden Koop grondgebonden Vrijesectorhuur appartement
60%
61%
7%
A&S 75 jaar of ouder (760) 4% 1% 11%
50%
51%
20%
9% 3%
Gezinnen (5.390)
30%
14%
6%
16% 20%
Vrijesectorhuur grondgebonden Sociale huur appartement Koop appartement
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2022). Bewerking Stec Groep (2025). *Huurprijzen zijn nog niet bekend voor de periode vanaf 2022.
Particuliere huur vaakst bewoond door huishoudens van buiten Gekeken naar het totaal inkomende verhuizingen, kunnen we constateren dat het aantal inkomende verhuizingen vooral landt in de particuliere verhuur (40%). Daarna volgen de corporatie- en koopwoningen (beide circa 30%). Huishoudens die binnen de gemeente verhuizen, verhuizen vooral naar een corporatie- of koopwoning (beide 61%). In de particuliere verhuur is het grootste deel (46%) afkomstig uit andere gemeenten in Nederland. Dit betreft dan enkel de verhuizingen richting geregistreerde woonruimten. Daar vallen short-staylocaties (met logiesfunctie) niet onder. Het aandeel dat uit het buitenland naar Zwolle komt, vestigt zich het minst vaak in een koopwoning (5%).
37
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 37: Totaal inkomende verhuizingen naar eigendom in de gemeente Zwolle, 2019-2023
30%
31%
Woningcorporatie Particuliere verhuurder Koopwoning
40% Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Figuur 38: Totaal inkomende verhuizingen uitgesplitst naar soorten verhuizers in de gemeente Zwolle, 2019-2023 0%
10%
20%
Woningcorporatie
Particuliere verhuurder
40%
61%
42%
Koopwoning Binnen gemeente
30%
60%
70%
3%
3%
61% Terugkeerder
50%
80%
26%
46%
4% Binnenlands (overig)
90%
100%
9%
9%
31%
5%
Buitenlands (overig)
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Verhuizers binnen de gemeente vestigen zich vaker in woningen in het dure koopsegment Inkomende verhuizingen vanuit andere binnenlandse gemeenten komen het vaakst terecht in een goedkope koopwoning (41%), dat wil zeggen een woning met een WOZ waarde tot €260.000. We zien dat hoe lager de WOZ-waarde, des te meer binnenlandse verhuizers naar de woning verhuizen. Ook terugkeerders kopen het vaakst een goedkope woning (7%). Binnengemeentelijk is deze tendens omgekeerd: hoe hoger het WOZ-prijssegment van de woningen, des te groter het aandeel binnengemeentelijke verhuizingen is naar de woning. We zien dan ook dat de meeste binnengemeentelijke verhuizingen plaatsvinden (55%) naar een dure koopwoning van meer dan € 500.000.
38
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 39: Inkomende verhuizingen naar prijssegment koopwoning in de gemeente Zwolle, 2022-2023* 0% Tot € 260.000 € 260.000 tot € 325.000
10%
20%
30%
40%
43%
50%
60%
9%
50%
6%
70%
80%
90%
100%
41%
7%
34%
9%
€ 325.000 tot € 405.000
54%
8%
32%
5%
€ 405.000 tot € 500.000
55%
7%
30%
8%
Meer dan € 500.000
55%
8%
28%
9%
Binnen gemeente
Terugkeerder
Binnenlands (overig)
Buitenlands (overig)
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2022 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025). *Dit zijn de meest recente jaren.
4.3 Verhuizingen naar herkomst Deze paragraaf focust op de herkomstplekken van huishoudens die naar de gemeente Zwolle verhuizen. De herkomstplek van een verhuizer laat vaak een deel van de reden achter de verhuizing zien. Zo zijn sommige verhuisredenen te herleiden naar een oorlog, arbeidsmigratie of het stoppen met studeren in een studentenstad. Buitenlandse verhuizingen: vaak jong en groot deel bestaat uit Oekraïners Van de buitenlandse inkomende verhuizers is het grootste gedeelte afkomstig uit Oekraïne, namelijk 520 huishoudens (18%). Deze verhuisstroom komt met name door Oekraïense ontheemden na de Russische invasie in 2022. Vooral in dat jaar zijn er relatief veel ontheemden naar Zwolle gekomen. Duitsland staat op de tweede plek (235 huishoudens; 8%). Dit is mogelijk te verklaren doordat Zwolle relatief dichtbij de Duitse grens ligt, wat maakt dat het voor Duitse huishoudens aantrekkelijk om in Zwolle te gaan studeren of werken. Op de derde, vierde en vijfde plek staan respectievelijk Spanje (215 huishoudens; 7%), Turkije (120 huishoudens; 4%) en Curaçao (100 huishoudens; 3%). De grootste doelgroep van de inkomende buitenlandse verhuizers bestaat uit alleenstaanden en stellen tot 35 jaar.
39
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Tabel 4: Top 10 buitenlandse verhuizingen naar land van herkomst in de gemeente Zwolle, 2019-2023 0%
10%
20%
30%
18%
8%
7%
40%
50%
60%
70%
4% 3%3%3%3%2%
80%
90%
100%
48%
Oekraïne
Duitsland
Spanje
Turkije
Curaçao
Frankrijk
Polen
Verenigde Staten
België
Overig
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Figuur 40: Buitenlandse verhuizingen naar doelgroep in de gemeente Zwolle, 20192023 1%
1% 6%
A&S tot 35 jaar Gezinnen
15%
A&S 35 tot 55 jaar 14%
63%
A&S 55 tot 75 jaar A&S 75 jaar of ouder Overig
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025). A&S = alleenstaanden en stellen.
Binnenlands: grootste groep verhuizers komt uit Groningen en uit Kampen Wanneer we kijken naar verhuizingen vanuit andere Nederlandse gemeenten, staan Groningen (990; 7%), Kampen (725; 5%) en Dalfsen (460; 3%) vooraan. In combinatie met de verdeling naar doelgroepen, is Groningen als herkomstgemeente op twee manieren te verklaren. Jongeren uit de gemeente Zwolle die voor hun (theoretische) opleiding in Groningen gaan wonen, verhuizen daarna weer terug naar Zwolle. Zwolle is echter ook een schakel tussen het noorden van Nederland en de rest van het land. Huishoudens uit Groningen kunnen ervoor kiezen om in Zwolle te gaan wonen, zodat ze dichterbij andere delen van het land zijn, maar ook nog dichtbij hun familie in Groningen. De verhuizingen uit Kampen en Dalfsen hangen samen met de geografische ligging en nabijheid van deze gemeenten. Amsterdam en Utrecht staan ook in de top 5. Ook dit zijn studentensteden. Oud-studenten keren terug naar Zwolle of zoeken een goedkoper alternatief om te gaan wonen dan de Randstad.
40
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Tabel 5: Top 10 binnenlandse verhuizingen naar gemeente van herkomst in gemeente Zwolle, 2019-2023
0%
10%
7%
20%
30%
40%
50%
60%
5% 3%3%3%3%3%2%2%
70%
80%
90%
100%
68%
Groningen (gemeente)
Kampen
Dalfsen
Amsterdam
Utrecht (gemeente)
Hardenberg
Zwartewaterland
Dronten
Raalte
Overig Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Figuur 41: Binnenlandse verhuizingen naar doelgroep in de gemeente Zwolle, 20192023
2%
7%
A&S tot 35 jaar
10%
Gezinnen
12%
A&S 35 tot 55 jaar 69%
A&S 55 tot 75 jaar A&S 75 jaar of ouder
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Binnengemeentelijk: sterke relatie met eigen wijk en veel jongeren die verhuizen Tabel 6 laat de verhuisrelatie tussen wijken zijn. Dat wil zeggen, van de wijk in de linkerkolom naar de wijken in de overige kolommen. Ter voorbeeld: van de binnenstad verhuisde 21% van de verhuizers naar ergens anders in de binnenstad. 19% verhuisde naar Assendorp en 14% vond een nieuwe woning in Diezerpoort. Opvallend is dat huishoudens wonend in wijken in en rondom de binnenstad, zoals Diezerpoort, Wipstrik, Assendorp en Kampervoort-Veerallee ook een verhuisrelatie hebben met dezelfde, of andere wijken in en rondom de binnenstad. Maar ook huishoudens in andere wijken die verder van de binnenstad liggen hebben een binding met wijken dichterbij het centrum. Dit is te verklaren door de centrale ligging en het brede aanbod aan woningen en voorzieningen. In de verdeling tussen doelgroepen, is het aandeel gezinnen dat verhuist groter dan bij binnen- en buitenlandse verhuizingen. De groep alleenstaanden en stellen tot 35 jaar is nog steeds de grootste groep, maar minder groot dan bij de binnen- en buitenlandse verhuizingen.
41
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Tabel 6: Verhuizingen naar kern en de top 3 sterkste verhuisrelatie met andere kernen in de gemeente Zwolle, 2019-2023* Nummer 2 verhuisrelatie
Wijk
Nummer 1 verhuisrelatie
Nummer 3 verhuis-relatie
Binnenstad (1.530)
Binnenstad (21%)
Assendorp (19%)
Diezerpoort (14%)
Diezerpoort (3.200)
Diezerpoort (22%)
Assendorp (18%)
Binnenstad (9%)
Wipstrik (970)
Assendorp (21%)
Diezerpoort (16%)
Wipstrik (14%)
Assendorp (2.855)
Assendorp (31%)
Diezerpoort (13%)
Binnenstad (10%)
Kamperpoort-Veerallee (1.075)
Assendorp (17%)
Diezerpoort (13%)
Kamperpoort-Veerallee (12%)
Poort van Zwolle (40)
<10 cases
<10 cases
<10 cases
Westenholte (470)
Westenholte (27%)
Stadshagen (22%)
Diezerpoort (11%)
Stadshagen (3.285)
Stadshagen (45%)
Holtenbroek (9%)
Diezerpoort (8%)
Holtenbroek (1.810)
Holtenbroek (27%)
Diezerpoort (15%)
Stadshagen (11%)
Aa-landen (1.425)
Aa-landen (22%)
Diezerpoort (17%)
Holtenbroek (14%)
Vechtlanden (65)
Stadshagen (23%)
Berkum (15%)
<10 cases
Berkum (665)
Berkum (26%)
Assendorp (18%)
Diezerpoort (14%)
Marsweteringlanden (120) Marsweteringlanden (33%) Assendorp (8%)
Stadshagen (8%)
Schelle (1.140)
Schelle (25%)
Ittersum (17%)
Assendorp (14%)
Ittersum (1.530)
Ittersum (27%)
Schelle (15%)
Assendorp (12%)
Soestweteringlanden (45) Soestweteringlanden (22%) Ittersum (22%)
<10 cases
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025). Lege cellen bevatten onvoldoende data. *Tussen haakjes staat het totaal aantal verhuizingen in de afgelopen vijf jaar.
42
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
4.4 Woonwens & verhuisgedrag Woonmilieus als kader We onderscheiden drie ABF-woonmilieus: • Stedelijk: hoge dichtheid en veel voorzieningen, zoals in Diezerpoort en Assendorp. • Groenstedelijk: meer grondgebonden woningen en groen, zoals in Aa-landen en Zwolle-Zuid. • Buitenwijk: ruim opgezet en vaak vrijstaand, zoals in Berkum en Westenholte. Deze indeling maakt het mogelijk om per wijk gerichte keuzes te maken voor verdichting en woningtypen. Zo sluit het beleid beter aan op de bestaande structuur én op de wensen van bewoners.
Stedelijk en suburbaan georiënteerde huishoudens verhuizen vaker naar een appartement In tabel 7 laten we de gerealiseerde verhuizingen naar een woning in de gemeente Zwolle per Stec-doelgroep zien. We combineren hier woonmilieu, huishoudenssamenstelling en inkomen. Door onderscheid te maken tussen landelijke, suburbane en stedelijke woonmilieus en inkomen, kunnen we verhuizingen en voorkeuren nauwkeuriger in kaart brengen. Het verhuisgedrag en de woonwensen verschillen namelijk per type huishouden. Vooral doelgroepen met een midden en hoog inkomen zijn naar een grondgebonden koopwoning verhuisd. Het gaat in de eerste plaats om gezinnen maar ook om alleenstaanden en stellen. De alleenstaanden en stellen met een laag inkomen verhuisden o.a. naar sociale huurwoningen. Het verschil tussen stedelijk en suburbaan georiënteerde huishoudens en landelijke georiënteerde huishoudens is het verschil in grondgebonden woningen versus appartementen. Stedelijk georiënteerde huishoudens verhuisden vaker naar een appartement.
Tabel 7: Verhuizingen (inkomend + intern) naar Stec doelgroep en type woning, 2019 tot 2022 Grondgebonden Sociale Vrijesector huur huur 11% 1%
Inkomen
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
laag
8.130
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
midden
1.915
7%
4%
20%
33%
28%
8%
hoog
3.030
4%
10%
48%
11%
22%
4%
laag en midden
7.025
33%
8%
26%
25%
5%
3%
hoog
11.050
3%
7%
83%
1%
2%
3%
3.910
23%
2%
13%
54%
5%
4%
3.950
7%
10%
55%
8%
14%
7%
1%
11%
60%
5%
7%
gezinnen gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
laag midden en hoog
Koop 7%
Sociale Vrijesector huur huur 69% 8%
Doelgroep
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
Stedelijkgeoriënteerde huishoudens
Aantal hh Zwolle
APP z. lift / Nultreden
Koop 3%
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar
laag
6.610
16%
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar
midden en hoog
6.340
3%
5%
43%
8%
15%
26%
3%
1%
6%
66%
11%
13%
2%
2%
15%
9%
30%
42%
alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
Suburbaan georiënteerde h ih d
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar gezinnen gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
laag midden en hoog
5.175 1.545
laag
540
9%
1%
8%
65%
7%
10%
midden en hoog
340
6%
13%
28%
17%
19%
17%
laag en midden
615
19%
2%
18%
55%
3%
3%
840
1%
10%
79%
5%
1%
4%
415
9%
2%
12%
65%
2%
10%
hoog laag
43
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar
Landelijk georiënteerde huishoudens
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder* alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
midden en hoog laag midden en hoog laag midden en hoog
300
5%
11%
34%
20%
18%
545
7%
3%
11%
64%
7%
8%
710
5%
7%
46%
6%
7%
28%
8%
0%
8%
31%
15%
38%
0%
20%
10%
0%
30%
40% 0%
385 210
12%
laag
45
35%
4%
39%
13%
9%
midden en hoog
30
7%
7%
71%
7%
0%
7%
gezinnen
laag en midden
100
13%
13%
56%
0%
6%
13%
gezinnen
hoog
220
0%
0%
93%
0%
0%
7%
laag
40
0%
33%
33%
33%
0%
0%
40
0%
11%
89%
0%
0%
0%
95
25%
25%
50%
0%
0%
0%
140
0%
50%
50%
0%
0%
0%
33%
0%
67%
0%
0%
0%
3%
0%
72%
13%
4%
8%
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder
midden en hoog Laag midden en hoog laag midden en hoog
100 35
Bron: CBS-Microdata (2025), cijfers 2019 tot 2022. Bewerking Stec Groep (2025).
Jongeren en gezinnen hebben een primaire voorkeur voor een grondgebonden koopwoning In tabel 8 laten we de primaire woonwens per doelgroep zien. Dit is de woonvoorkeur zoals huishoudens die in de landelijke WoON24 enquête hebben aangegeven. We zien dat een groot deel van de doelgroepen een voorkeur heeft voor een grondgebonden koopwoning. Vooral gezinnen en alleenstaanden en stellen tot 35 jaar in landelijke en suburbane woonmilieus hebben een relatief grote voorkeur voor een grondgebonden koopwoning. Ouderen wensen relatief vaker een appartement. Bij het deel van de ouderen met lage inkomens is een sociale huurappartement het populairst.
Tabel 8: Primaire woonwens* naar Stec doelgroep en type woning, 2024 Grondgebonden
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
laag
8.130
midden
1.915
3%
1%
63%
3%
4%
26%
hoog
3.030
0%
3%
85%
3%
3%
7%
37%
5%
28%
14%
7%
9% 11%
gezinnen
Koop 17%
Sociale Vrijesector huur huur 45% 13%
Inkomen
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
Stedelijkgeoriënteerde huishoudens
Sociale Vrijesector huur huur 12% 3%
Doelgroep alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
Koop 9%
laag en midden
7.025
gezinnen
hoog
11.050
0%
3%
83%
1%
3%
alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
laag
3.910
19%
4%
16%
48%
4%
9%
3%
49%
9%
6%
24%
alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
midden en hoog
3.950
9%
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar
laag
6.610
12%
2%
6%
72%
2%
7%
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar
midden en hoog
6.340
6%
4%
19%
24%
7%
41%
0%
1%
2%
77%
6%
14%
5%
0%
8%
28%
19%
41%
alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
Suburbaan georiënteerde huishoudens
Aantal hh Zwolle
APP z. lift / Nultreden
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar gezinnen gezinnen
laag midden en hoog
5.175 1.545
laag
540
11%
5%
32%
29%
14%
9%
midden en hoog
340
2%
0%
87%
3%
1%
7%
laag en midden
615
31%
7%
43%
3%
7%
9%
hoog
840
1%
2%
83%
3%
3%
7%
0%
12%
45%
4%
10%
65%
0%
4%
29%
alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
laag
415
28%
alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
midden en hoog
300
1%
0%
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar
laag
545
9%
0%
6%
63%
1%
20%
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar
midden en hoog
710
3%
2%
30%
17%
3%
45%
5%
2%
0%
70%
5%
18%
alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder
laag
385
44
Landelijk georiënteerde huishoudens
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder* alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
midden en hoog
210
0%
0%
6%
26%
7%
61%
laag
45
12%
6%
42%
19%
17%
3%
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
midden en hoog
30
5%
0%
85%
0%
0%
11%
gezinnen
laag en midden
100
16%
0%
70%
0%
0%
14%
hoog
220
2%
0%
73%
0%
0%
26%
40
54%
0%
25%
10%
0%
12%
40
6%
0%
70%
0%
0%
24%
0%
30%
33%
11%
13%
gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
laag midden en hoog
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar
Laag
95
14%
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar
midden en hoog
140
0%
0%
31%
4%
0%
65%
8%
0%
4%
56%
0%
31%
0%
0%
0%
81%
0%
20%
alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder
laag midden en hoog
100 35
Bron: WoON (2024). Bewerking Stec Groep (2025). *Dit is de primaire woonwens van huishoudens in landsdeel Oost (bevat provincies Overijssel, Gelderland en Flevoland).
Jongeren geven vaker de voorkeur voor een grondgebonden woning dan dat ze er naartoe verhuizen, ouderen verhuizen hier vaker heen dan ze aangeven te wensen We zetten de gerealiseerde verhuizingen af tegen de primaire woonwens. Door woonwensen te vergelijken met verhuisgedrag maken we een confrontatie tussen de vraaggestuurde en aanbodgestuurde behoefte (wat weer input is voor de kwalitatieve woonbehoefte). Wanneer een vak groen gekleurd is, verhuizen huishoudens vaker naar een bepaalde type woning dan op basis van de woonwensen verwacht wordt. Een groen vak betekent echter niet altijd iets positiefs; het kan ook aangeven dat het verhuisgedrag niet volledig aansluit bij de woonwens. Een rood gekleurd vak duidt erop dat er minder vaak naar dat type woning wordt verhuisd dan verwacht op basis van de woonwensen, wat vaker een negatieve indicatie is omdat er wel een wens naar is, maar er niet naar wordt verhuisd. Wat valt op: • Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar geven vaker de voorkeur aan een grondgebonden koopwoning, maar in werkelijkheid verhuizen ze eerst nog vaak naar een huurwoning. Dit valt het meest op bij de suburbane doelgroep. • Ouderen verhuizen juist vaker naar een grondgebonden koopwoning dan ze aangeven te wensen.
Dat hangt er mogelijk mee samen dat veel ouderen wel aangeven te willen verhuizen naar een appartement/nultredenwoning, maar deze stap vanwege uiteenlopende redenen vaak niet maken, bijvoorbeeld omdat het gewenste woningtype niet in de buurt te vinden is. De stap naar een andere grondgebonden woning is voor een deel eenvoudiger, mogelijk omdat dit hetzelfde woningtype is als waar ze nu vaak in wonen. Ook zijn deze woningen meer aanwezig in de woningvoorraad van Zwolle. • Over de hele linie constateren we dat de woonwens relatief goed aansluit bij het verhuisgedrag in Zwolle, zeker voor een stad van de omvang van Zwolle! In de meeste gevallen gaat het om betrekkelijk kleine afwijkingen tussen wat huishoudens wensen en waar ze naartoe verhuizen en vice versa.
Tabel 9: Afwijking primaire woonvoorkeur ten opzichte van daadwerkelijk verhuisgedrag Grondgebonden Aantal hh Zwolle
APP z. lift / Nultreden
Sociale Vrijesector huur huur -1% -2%
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
laag
8.130
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
midden
1.915
4%
3%
-43%
30%
24%
-18%
hoog
3.030
4%
7%
-37%
8%
19%
-3%
laag en midden
7.025
-4%
3%
-2%
11%
-2%
-6%
hoog
11.050
3%
4%
0%
0%
-1%
-8%
Stedelijkgeoriën teerde h ih d
Inkomen
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar gezinnen gezinnen
Koop -10%
Sociale Vrijesector huur huur 24% -5%
Doelgroep
Koop -6%
45
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar
Landelijk georiënteerde huishoudens
Suburbaan georiënteerde huishoudens
alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
3.910
4%
-2%
-3%
6%
1%
-5%
midden en hoog
3.950
-2%
7%
6%
-1%
8%
-17%
laag
6.610
4%
-1%
5%
-12%
3%
0%
6.340
-3%
1%
24%
-16%
8%
-15%
3%
0%
4%
-11%
5%
-1%
-3%
2%
7%
-19%
11%
1%
laag
midden en hoog laag midden en hoog
5.175 1.545
laag
540
-2%
-4%
-24%
36%
-7%
1%
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
midden en hoog
340
4%
13%
-59%
14%
18%
10%
gezinnen
laag en midden
615
-12%
-5%
-25%
52%
-4%
-6%
hoog
840
0%
8%
-4%
2%
-2%
-3%
415
-19%
2%
0%
20%
-2%
0%
11%
-31%
20%
14%
-17%
3%
5%
1%
6%
-12%
gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
laag midden en hoog
300
4%
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar
laag
545
-2%
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar
midden en hoog
710
2%
5%
16%
-11%
4%
-17%
3%
-2%
8%
-39%
10%
20%
0%
20%
4%
-26%
23%
-21%
alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder* alleenstaanden & stellen tot 35 jaar alleenstaanden & stellen tot 35 jaar gezinnen
laag midden en hoog
385 210
laag
45
23%
-2%
-3%
-6%
-8%
-3%
midden en hoog
30
2%
7%
-14%
7%
0%
-4%
laag en midden
100
-4%
13%
-14%
0%
6%
-2%
0%
20%
0%
0%
-19%
23%
0%
-12%
hoog
220
-2%
alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
laag
40
-54%
33%
8%
alleenstaanden en stellen 35 - 54 jaar
midden en hoog
40
-6%
11%
19%
0%
0%
-24%
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar
Laag
95
11%
25%
20%
-33%
-11%
-13%
midden en hoog
140
0%
50%
19%
-4%
0%
-65%
25%
0%
63%
-56%
0%
-31%
3%
0%
72%
-68%
4%
-12%
gezinnen
alleenstaanden en stellen 55 - 74 jaar alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder
laag midden en hoog
100 35
Bron: CBS-Microdata (2025, cijfers 1 januari 2022), WoON (2024), bewerking Stec Groep (2025).
4.5 Doorstroming In deze paragraaf hebben we de doorstroombewegingen uiteengezet die in de periode 2019 tot en met 2023 zijn gerealiseerd. Dit hebben we gedaan op basis van doorstroomketens. Een doorstroomketen laat zien welke verhuisbewegingen hebben plaatsgevonden als gevolg van de nieuwbouw van één woning. Daarbij is telkens onderscheid gemaakt tussen verhuisketens in Nederland (gemiddeld) en de verhuisketens in Zwolle. Het startpunt van de doorstroomketens was telkens een nieuwe woning opgeleverd in de periode 2019 tot en met 2021. We volgden de verhuisbewegingen die hieruit voortkwamen over 2022 en 2023, om te weten te komen wat voor verhuisbewegingen de nieuwbouw met zich heeft gebracht, ook in de bestaande voorraad.
Verhuisketen vaak niet langer dan 3 verhuisbewegingen Gemiddeld is een verhuisketen in Nederland zo’n drie à vier schakels lang, zo blijkt uit landelijk onderzoek van Stec Groep (2025). Van de verhuisketens die op gang kwamen door nieuwbouw in Zwolle in de periode 2019 tot en met 2021, bestond het gros van de ketens uit één, twee of drie verhuisbewegingen. De verhuizing naar de nieuwbouwwoning zelf telt daarbij ook mee en een keten stopt wanneer er geen nieuwe woning meer vrijkomt. Dit betekent dat 630 nieuwbouwwoningen in Zwolle betrokken zijn door huishoudens die zelf geen woning achter lieten (één verhuisbeweging). Dit gaat om starters of mensen uit het buitenland. 495 nieuwbouwwoningen leverden een keten op van twee schakels( \waarvan het merendeel van de verhuizingen binnen Zwolle bleef). Dit betekent dat deze woningen werden betrokken door huishoudens die ook een
46
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
woning in Zwolle achterlieten. Deze achterblijvende woning werd vervolgens betrokken door een starter of iemand uit het buitenland (twee verhuisbewegingen). 320 woningen leverden drie verhuisbewegingen op en 230 vier. Daarna neemt het aantal opgeleverde verhuisbewegingen van een nieuwbouwwoning snel af.
Figuur 42: Lengte verhuisketen nieuwbouwwoningen in Zwolle naar aantal schakels (2019-2023) 700
630
600
495
500
395
400
320
300
230
180
200
120
115
100
40
90
70
20
10
0 1
2
3
4
Totale lengte verhuisketen
5
6
7 of meer
Waarvan in de gemeente Zwolle
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2025)
Koopwoningen leveren langste verhuisketen op en dure woningen leveren langere keten op dan goedkope woningen Uit het landelijke onderzoek blijkt dat grote, dure koopwoningen gemiddeld genomen de langste verhuisketens opleveren. Dit is ook in Zwolle het geval. Een nieuwbouw koopwoning leverde in de periode 2019 tot en met 2023 een verhuisketen op van circa drie verhuizingen. Dit zijn er meer dan bij nieuwbouw van een particuliere huurwoning of corporatie. Dure woningen (met een WOZ-waarde vanaf € 450.000) leveren daarbij meer verhuisbewegingen op dan goedkopere woningen. Ook leveren duurdere koopwoningen in Zwolle meer verhuisbewegingen op de gemiddeld in Nederland (3,6 in plaats van 3).
Figuur 43: Lengte verhuisketen op basis van eigendomssituatie en WOZ-waarde in Zwolle en Nederland (2019 t/m 2023) 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0
3,2 2,1
2,4
2
2
2,8
4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0
2
2,3
Tot € 250.000
Zwolle
Nederland
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2025)
2,7 2,5
3,1
3,6 2,8
3
€ 250.000 € 350.000 € Meer dan tot € tot € 450.000 350.000 450.000
Zwolle
Nederland
47
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Grote(re) nieuwbouwwoningen leveren meer verhuisbewegingen op dan kleine(re) nieuwbouwwoningen Gemiddeld genomen leveren grotere nieuwbouwwoningen meer verhuisbewegingen op dan kleinere nieuwbouwwoningen (Stec Groep, 2025). Dit is in Zwolle ook het geval. Zo leverde een appartement en tussenwoning in de periode 2019 tot en met 2023 gemiddeld 2,2 tot 2,6 verhuisbewegingen op. Over het algemeen zijn dit kleinere woningtypen dan bijvoorbeeld twee-ondereen-kapwoningen of vrijstaande woningen. Een nieuwe twee-onder-een-kapwoning of vrijstaande woning leverde in diezelfde periode 3,4 tot 4,1 verhuisbewegingen op. Dit is ruim één verhuisbeweging meer. Deze verschillen zien we ook terug als we kijken naar het oppervlak van de nieuwbouwwoningen. Kleinere woningen (<75 m2) leverden 1,9 verhuisbewegingen op terwijl grotere woningen (>150 m2) 3,6 verhuisbewegingen opleverden.
Figuur 44: Lengte verhuisketen op basis van woningtype en oppervlakte in Zwolle en Nederland (2019 t/m 2023) 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0
4,1 2,22,1
2,62,4
3
2,6
3,4 2,9
3,1
4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0
1,41,4
1,91,9
2,52,3
2,72,5
3,6 3
Tot 50 m2 50 tot 75 75 tot 100 100 tot Meer dan m2 m2 150 m2 150 m2
Zwolle
Nederland
Zwolle
Nederland
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2025)
Verhuizingen van ouderen naar nieuwbouwwoningen zorgen voor de langste verhuisketens Nieuwbouwwoningen voor ouderen zorgen voor de langste verhuisketens (Stec Groep, 2025). Ook in Zwolle is dit zo. Wanneer oudere stellen van 75 jaar of ouder verhuizen naar een nieuwbouwwoning, levert dit de meeste verhuisbewegingen op, namelijk circa 3,4. Sowieso neemt het aantal verhuisbewegingen toe naarmate de verhuisde doelgroep ouder is. Ook dit is logisch; oudere huishoudens bezitten vaak grotere (koop)woningen. Hiervoor constateerden we al dat dit de woningtypen zijn die, als deze bijgebouwd worden, de meeste verhuisbewegingen opleveren. Wat in Zwolle opvalt is dat gezinnen ook een relatief lange verhuisbeweging op gang brengen. Dit is veel meer dan landelijk. Mogelijk komt dit omdat gezinnen in Zwolle relatief vaak ook in een (grote) grondgebonden woning wonen. Wanneer jongeren (tot 35 jaar) naar een nieuwbouwwoning in Zwolle verhuizen, levert dit de minste verhuisbewegingen op: gemiddeld 2,6. Dit is ook logisch; een deel van deze doelgroep is namelijk starter en laat geen woning achter. Hierdoor stopt de verhuisketen relatief snel.
48
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 45: Lengte verhuisketen op basis van verhuisde doelgroep in Zwolle en Nederland (2019 t/m 2023) Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2025)
4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0
3,3
3,3 2,7
2,3 1,8
2,8
3,4
3
3,2
1,6
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
Gezinnen
Alleenstaanden en Alleenstaanden en Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 stellen 55 tot 75 stellen 75+ jaar jaar Zwolle
Nederland
Afgelopen jaren zowel appartementen als grondgebonden woningen gebouwd, 40% vrijkomende woning was bestaand appartement In de periode 2019 tot en met 2021 zijn er in Zwolle bijna 1.950 nieuwe woningen opgeleverd. Ruim 40% van deze woningen was een appartement en circa 60% was een grondgebonden woning. De focus lag daarmee op het realiseren van grondgebonden woningen. Deze woningen hebben ervoor gezorgd dat er in Zwolle in de periode 2019 tot en met 2023 zo’n 1.970 bestaande woningen vrijkwamen in de verhuisketen. Nieuwbouw zorgt daarmee voor één extra vrijkomende woning in Zwolle. Het ging in 40% van de gevallen om tussenwoningen. Buiten de gemeente Zwolle kwamen er als gevolg van deze nieuwbouw circa 1.240 bestaande woningen vrij in de keten. Dit waren relatief vaak grote grondgebonden producten zoals hoekwoningen, twee-ondereen-kapwoningen en vrijstaande woningen.
Figuur 46: Nieuwbouwwoningen naar type (2019 t/m 2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019 t/m 2023) in Zwolle en andere gemeenten 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Nieuwbouw naar type woning
810
Aantal vrijgekomen woningen in Zwolle
870
Aantal vrijgekomen woningen buiten Zwolle
550
Appartement
Tussenwoning
Hoekwoning
605
260
765
305
Twee-onder-een-kapwoning
125 140
225 5055
125 105
150
Vrijstaande woning
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2025)
Grotere nieuwbouwwoningen zorgen voor vrijkomen kleine(re) woningen in bestaande voorraad In de periode 2019 tot en met 2021 zijn er relatief veel grote woningen gerealiseerd (62% is meer dan 100 m2). Circa 460 woningen waren zelfs groter dan 150 m². Het realiseren van deze grote
49
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
woningen heeft ervoor gezorgd dat vooral kleine(re) bestaande woningen vrijkwamen in de voorraad. 51% van de vrijgekomen woningen was kleiner dan 100 m².
Figuur 47: Nieuwbouwwoningen naar omvang (2019 t/m 2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019 t/m 2023) in Zwolle 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Nieuwbouw naar type woning
200
Aantal vrijgekomen woningen in Zwolle
210
340
445
Aantal vrijgekomen woningen buiten Zwolle
120
205
270
Tot 50 m2
50 tot 75 m2
230
75 tot 100 m2
310
460
745
240
730
410
100 tot 150 m2
240
Meer dan 150 m2
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025)
Nieuwbouwwoningen in verschillende segmenten opgeleverd, relatief veel particuliere huurwoningen vrijgekomen in de voorraad Bijna 50% van de gerealiseerde woningen in de periode 2019 tot en met 2021 was een koopwoning. Verder bestond de nieuwbouw uit 32% corporatiewoningen en 22% uit particuliere huur. Deze samenstelling heeft ervoor gezorgd dat er relatief veel particuliere huurwoningen zijn vrijgekomen in Zwolle.
Figuur 48: Nieuwbouwwoningen naar segment (2019 t/m 2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019 t/m 2023) in Zwolle en andere gemeenten 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Nieuwbouw naar type woning
Aantal vrijgekomen woningen in Zwolle
Aantal vrijgekomen woningen buiten Zwolle
Woningcorporatie
600
505
210
880
410
675
785
405
Particuliere verhuurder
615
Koop
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025)
Nieuwbouwwoningen in waren duurder dan vrijkomende bestaande koopwoningen Circa 70% van de nieuwbouwwoningen had een WOZ-waarde die lager was dan € 350.000. De bestaande woningen die door deze nieuwbouw vrijkwamen (in periode 2019 t/m 2023) waren goedkoper. In Zwolle had 84% van de vrijkomende woningen een WOZ-waarde onder de € 350.000.
50
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 49: Nieuwbouwwoningen naar WOZ* (2019 t/m 2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019 t/m 2023) in Zwolle en andere gemeenten 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Nieuwbouw naar type woning
615
Aantal vrijgekomen woningen in Zwolle
255
1.005
Aantal vrijgekomen woningen buiten Zwolle
Tot € 250.000
720
630
595
€ 250.000 tot € 350.000
330
300
€ 350.000 tot € 450.000
185 125
150
165
€ Meer dan 450.000
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025). *Alle woningen
Jongeren (tot 35 jaar) en gezinnen verhuisden het vaakst naar vrijkomende woningen De in 2019 tot en met 2021 in Zwolle opgeleverde nieuwbouw is het vaakst betrokken door jongeren. In de helft van alle gevallen betrokken alleenstaanden en stellen tot 35 jaar de nieuwbouwwoning, gevolgd door gezinnen. Zij betrokken ongeveer 30% van de nieuwbouwwoningen. Buiten de gemeente Zwolle zien we dat, als gevolg van deze nieuwbouw, ook vooral jongeren en gezinnen naar de vrijgekomen woningen verhuizen, maar wel in mindere mate. Dit betekent dat het doorstroomrendement voor jongeren in Zwolle groter is dan buiten Zwolle.
Figuur 50: Nieuwbouwwoningen (2019 t/m 2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019 t/m 2023) naar doelgroep in Zwolle en andere Nederlandse gemeenten 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Nieuwbouw naar type woning Aantal vrijgekomen woningen in Zwolle Aantal vrijgekomen woningen buiten Zwolle
725 1.000 585
250
600 355
170
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
Gezinnen
Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar
Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
Alleenstaanden en stellen 75+ Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025)
255 45
230
680
9515 105 20
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
5. Kwantitatieve woningbehoefte We kijken niet alleen terug, maar ook vooruit. Voor het bepalen van de kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente Zwolle vormt de verwachte huishoudensontwikkeling het uitgangspunt. We brengen deze in beeld voor de periode 2025 tot 2050. Daarbinnen maken we onderscheid naar de perioden tot 2030 en tot 2040. We maken hierbij gebruik van de Primos24prognose in combinatie met het inlopen van het woningtekort. In dit hoofdstuk tonen we telkens de verwachte huishoudensontwikkeling naar verschillende doelgroepen op gemeenteniveau.
5.1 Autonome ontwikkeling: circa +10.000 huishoudens tot 2040 Deze paragraaf laat de autonome huishoudensontwikkeling op basis van de Primos24-prognose zien. Dit is een verdeelmodel: vanuit de landelijke totalen wordt een verdeling gemaakt over de provincies en gemeenten. De Primos24-prognose kijkt naar natuurlijke ontwikkeling en migratie. Waar natuurlijke ontwikkeling goed te voorspellen is, is dit voor migratie lastiger. Verschillende factoren kunnen invloed hebben op het migratiesaldo in de toekomst, bijvoorbeeld politiekbestuurlijke beslissingen of economische en geopolitieke ontwikkelingen. De prognose neemt voor de voorspelling de woningbouwplannen voor de komende jaren mee. Het gaat hierbij om harde woningbouwplannen, dus plannen waarvoor een omgevingsvergunning is afgegeven. Zachte plannen zijn hier niet in opgenomen. Vanaf 2030 baseert de prognose zich meer op migratie en autonome groei. De Primos24-prognose voor Zwolle laat groei zien over de gehele periode tot 2050. In figuur 51 is dit gevisualiseerd. In de periode 2025 tot 2030 bedraagt de groei circa 1.200 huishoudens per jaar. In de periode 2025 tot 2050 is dit met circa 300 huishoudens per jaar. In het figuur is te zien dat de impact van het inlopen van het woningtekort een behoefte aan circa 1.070 extra woningen bedraagt (periode 2025 tot 2050). De duiding hiervan volgt in paragraaf 6.2.
In 2025 is er een verschil te zien in huishoudensontwikkeling tussen de historische ontwikkeling en de Primos24prognose. De historische ontwikkeling laat zien wat de huishoudensontwikkeling zal zijn wanneer deze wordt doorgetrokken als voorheen. Vanwege nieuwe demografische en methodologische ontwikkelingen in de berekeningen, verschilt dit van de Primos24-prognose.
51
52
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Figuur 51: Huishoudensontwikkeling in de gemeente Zwolle tot 2050 78.790
80.000 78.000
75.875
77.720
76.000 74.000
74.805
70.765
72.000
70.410
70.000 68.000 64.740
66.000
63.063
64.000
62.950
62.000 60.095
2020 2021 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050
60.000
Primos prognose Primos prognose inclusief inlopen woningtekort Historische ontwikkeling Bron: Primos (2024) & Stec Groep (2025).
Huishoudenstoename vooral door groei 75-plussers, maar ook toename categorie 35-55 jaar Tot 2050 blijft de gemeente Zwolle doorgroeien. De grootste toename ligt in de categorie alleenstaanden en stellen ouder dan 75 jaar. Het gaat naar verwachting om een toename van circa 91% tot 2050 (+6.775 huishoudens) volgens de Primos-prognose. Het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar loopt daarentegen terug in de periode tot 2050. Tot 2030 zal deze groep nog groeien (+9%), maar tot 2040 (-5%) en tot 2050 (-10%) slaat de groei om in een krimp. Dit betekent dat Zwolle te maken heeft met een demografische druk door vergrijzing en ontgroening.
Tabel 10: Verwachte huishoudensontwikkeling gemeente Zwolle naar doelgroepen op basis van de Primos24-prognose, periode 2025 tot 2050 Doelgroepen
2025
2025 tot 2030
2025 tot 2040
2025 tot 2050
A&S <35 jaar
14.030
+1.200 (+9%)
-640 (-5%)
-1.370 (-10%)
Gezinnen
19.855
+635 (+3%)
+1.340 (+7%)
+2.075 (+10%)
A&S 35-55 jaar
8.640
+1.555 (+18%)
+4.010 (+46%)
+3.920 (+45%)
A&S 55-75 jaar
14.430
+785 (+5%)
+960 (+7%)
+1.405 (+10%)
A&S >75 jaar
7.470
+1.445 (+19%)
+4.255 (+57%)
+6.775 (+91%)
Overig
315
+60 (+19%)
+135 (+43%)
+175 (+56%)
Totaal
64.740
+5.670 (+9%)
+10.065 (+16%)
+12.980 (+20%)
Bron: Primos (2024) & Stec Groep (2025). Overig = huishoudens met meerdere volwassenen die geen gezin vormen. Afgerond op vijftallen.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
5.2 Inlopen woningtekort: +1.065 extra huishoudens tot 2040 Aanvullende behoefte door rekening te houden met inlopen van het woningtekort Naast de verwachte demografische groei, nemen we ook de inloop van het woningtekort mee in de bepaling van de woonbehoefte. De huishoudensontwikkeling volgens de Primos24-prognose houdt namelijk geen rekening met het inlopen van het woningtekort in de gemeente Zwolle. We hanteren hiervoor de methodiek die ook landelijk wordt gebruikt, waarmee we aansluiten op de berekende woningtekorten door het ABF. Deze tekorten zijn per functioneel woningmarktgebied (ingedeeld op basis van verhuisrelaties) in beeld gebracht en gebaseerd op alle personen vanaf 25 jaar die niet in een zelfstandige woonruimte wonen. Zij wonen bijvoorbeeld nog bij hun ouders of in een niet-zelfstandige woonruimte zoals een studentenkamer. We verwachten dat ongeveer 80% van hen alleenstaanden en stellen tot 35 jaar zijn en 20% zijn alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar. Een deel van deze huishoudens stroomt door naar oudere doelgroepen of vormt een gezin. Hierdoor komt een deel van de extra huishoudensgroei bij gezinnen terecht. Het Rijk streeft naar het inlopen van het woningtekort tot een tekort van maximaal 2%. In een groot deel van Nederland wordt dit percentage overstegen. In de ABF Woningmarktregio Zwolle 10 bedraagt het woningtekort momenteel 3,4%.
We gaan ervan uit dat het woningtekort binnen vijftien jaar wordt ingelopen (tot 2040). Deze periode sluit aan bij doorlooptijden van ontwikkelingen.
Inlopen huidig woningtekort betekent een extra opgave van 1.065 huishoudens tot 2040 We berekenen het regionale woningtekort voor de gemeente Zwolle naar rato op basis van de huidige woningvoorraad. In totaal resulteert dit in een aanvullende woningbehoefte van 1.065 huishoudens. We nemen aan dat het gewenst is dit tekort in de eerstvolgende vijftien jaar tot 2040 in te lopen. De extra huishoudensontwikkeling landt niet evenredig bij alle doelgroepen. Een deel van de huishoudens met een huidige woonvraag stroomt door naar andere levensfasen, zoals het vormen van een gezin of toetreden tot een oudere leeftijdscategorie. Hierdoor bestaat de aanvullende woningbehoefte deels uit gezinnen en deels uit alleenstaanden en stellen van 55 tot 75 jaar. Om deze reden wordt de meeste groei pas na 2030 zichtbaar, wanneer het woningtekort daadwerkelijk wordt ingelopen. In Zwolle zien we dat de extra ontwikkeling op basis van het inlopen van het woningtekort het grootst is bij gezinnen, met een toename van 390 huishoudens tot 2040. Een belangrijke opmerking hierbij is dat het woningtekort zich niet vanzelf oplost. Het vraagt om gerichte inzet van de gemeente om jongeren toegang te bieden tot de woningmarkt.
10
De ABF woningmarktregio Zwolle bestaat uit de gemeenten: Dalfsen, De Wolden, Elburg, Hardenberg, Hattem, Hellendoorn, Kampen, Meppel, Oldebroek, Ommen, Raalte, Staphorst, Twenterand, Zwartewaterland en Zwolle.
53
54
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Tabel 11: Verwachte extra huishoudensontwikkeling naar doelgroepen op basis van inlopen woningtekort in de gemeente Zwolle, 2025 tot 2040 Doelgroepen
2025
2025 tot 2030
2025 tot 2040
A&S <35 jaar
14.030
+195
+225
Gezinnen
19.855
+55
+390
A&S 35-55 jaar
8.640
+100
+355
A&S 55-75 jaar
14.430
+5
+95
A&S >75 jaar
7.470
0
0
Overig
315
0
0
Totaal
64.740
+355
+1.065
Bron: Primos (2024) & Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen.
5.3 Autonome groei + inlopen woningtekort = totale groei van 11.130 huishoudens tot 2040 Wanneer we de verwachtingen uit paragraaf 1 en 2 bij elkaar optellen, komen we op de totale verwachte huishoudensontwikkeling. Deze hebben we op twee manieren weergegeven, namelijk uitgesplitst in verschillende doelgroepen en uitgesplitst per wijk. Deze doelgroepen zijn twintig achterliggende profielen met ieder zijn eigen kenmerken, waaronder samenstelling, leeftijd, inkomen en woonmilieu. In bijlage A splitsen we deze doelgroepen verder uit. Totale groei van meer dan 11.000 huishoudens verwacht tot 2040 In tabel 12 is te zien dat het totaal aantal huishoudens in de gemeente Zwolle met 22% (+14.045) zal toenemen in de periode 2025 tot 2050. Op een kortere termijn, tot 2040, wordt volgens de Primos24-prognose een groei van 18% verwacht, met een groei van 11.130 huishoudens. Het totaal aantal huishoudens groeit daarmee tot 75.870 in 2040 en tot 78.785 in 2050. Het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar neemt tot 2030 toe (+10%), maar daarna neemt deze doelgroep af. In de periode tot 2050 zullen alleenstaanden en stellen onder de 35 jaar met 8% krimpen. Bij de groep alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 55 jaar, zien we de mate van groei in de periode tot 2050 afnemen ten opzichte van de periode tot 2040. Deze doelgroep neemt tot 2040 met 52% toe, in 2050 is dit met 49%.
De sterke toename van alleenstaanden en stellen van 75 jaar en ouder is met +91% in 2050 niet te missen. Dit komt door de grote groep inwoners van de gemeente die op dit moment nog tot de doelgroep 55 tot 75 jarigen behoort, maar ouder wordt en dus tot de oudste doelgroep gaat behoren. Verder gaat de Primos24-prognose uit van een groei bij gezinnen (+13% in 2050), alleenstaanden en stellen van 55 tot 75 jaar (+10% in 2050) en overige huishoudens 11 (+56% in 2050). Ook de stijgende woningprijzen maakt het voor alleenstaande volwassenen lastig om zelf een woning te kopen.
11
De groep overige huishoudens bestaat uit huishoudens die samenwonen en dus niet ieder een eigen (zelfstandig) huishouden vormen.
55
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Tabel 12: Verwachte totale huishoudensontwikkeling (prognose + inlopen woningtekort) naar doelgroepen in de gemeente Zwolle, 2025 tot 2050 Doelgroepen
2025
2025 tot 2030
2025 tot 2040
2025 tot 2050
A&S <35 jaar
14.030
+1.390 (+10%)
-415 (-3%)
-1.170 (-8%)
Gezinnen
19.855
+690 (+4%)
+1.730 (+9%)
+2.505 (+13%)
A&S 35-55 jaar
8.640
+1.655 (+20%)
+4.365 (+52%)
+4.260 (+49%)
A&S 55-75 jaar
14.430
+790 (+6%)
+1.060 (+7%)
+1.500 (+10%)
A&S >75 jaar
7.470
+1.445 (+20%)
+4.255 (+60%)
+6.775 (+91%)
Overig
315
+60 (+20%)
+135 (+45%)
+175 (+56%)
Totaal
64.740
+6.025 (+10%)
+11.130 (+18%)
+14.045 (+22%)
Bron: Primos (2024) & Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen.
Grootste verwachte huishoudensgroei in Assendorp en Stadshagen We splitsen de huishoudensontwikkeling ook uit naar de wijken in de gemeente. Hieruit blijkt dat volgens de Primos-prognose alleen in Wipstrik en Ittersum een afname van het aantal huishoudens wordt verwacht tot 2050. In alle overige wijken verwacht de prognose een toename. Deze toename is in absolute aantallen het grootst in de wijk Assendorp (+4.390 huishoudens in 2050), Stadshagen (+2.910 huishoudens in 2050) en Diezerpoort (+1.455 huishoudens in 2050). Dit betreft de autonome huishoudensontwikkeling. De wijk zal alleen groeien als er ook daadwerkelijk wordt bijgebouwd in de betreffende wijk. Wanneer dit niet het geval is, zal de groei zich uitsplitsen naar andere wijken waar deze huishoudens terecht kunnen.
Tabel 13: Verwachte absolute huishoudensontwikkeling uitgesplitst naar wijkniveau in de gemeente Zwolle op basis van de Primos-prognose 2024, 2025 tot 2050 12 Doelgroepen Binnenstad Diezerpoort Wipstrik Assendorp KamperpoortVeerallee Poort van Zwolle Westenholte Stadshagen Holtenbroek 12
2025 3.010 6.880 3.250 7.815
2025-2030
2025-2040
2025-2050
+515 (+17%)
+800 (+27%)
+850 (+28%)
+600 (+9%)
+1.250 (+18%) +1.455 (+21%)
+45 (+1%)
-60 (-2%)
+1.010 (+13%)
+4.210 (+54%) +4.390 (+56%)
+665 (+28%)
+1.345 (+57%) +1.715 (+73%)
+5 (+3%)
0
0
+45 (+2%)
0
+5 (0%)
+1.815 (+17%)
+1.645 (+15%) +2.910 (+27%)
+155 (+3%)
+195 (+4%)
-10 (0%)
2.340 170 2.200 10.800 5.400
+475 (+9%)
Rekening houdend met harde nieuwbouwplannen waarvoor een omgevingsvergunning is afgegeven, in combinatie met natuurlijke bevolkingsontwikkeling en migratie.
56
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Aa-landen Vechtlanden Berkum Marsweteringslanden Schelle Ittersum Soestweteringslanden Totaal
6.395 440 2.650 475 6.065 6.550 310 64.740
+100 (+2%)
+270 (+4%)
+500 (+8%)
+35 (+8%)
+30 (+7%)
+35 (+8%)
+355 (+13%)
+120 (+5%)
+305 (+12%)
+145 (+31%)
+135 (+29%)
+175 (+37%)
+35 (+1%)
+170 (+3%)
+185 (+3%)
+140 (+2%)
-65 (-1%)
-25 (0%)
+5 (+2%)
+10 (+3%)
+10 (+3%)
+5.670 (+9%)
+10.065 (+16%) +12.980 (+20%)
Bron: Primos (2024) & Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
6. Kwalitatieve woonbehoefte De voorgaande analyses (woningvoorraad, woningmarktontwikkelingen en verwachte huishoudensontwikkeling) zetten we om in een kwalitatieve woningbehoefte. Daarbij houden we rekening met de woonwensen (WoON2024) en verhuisgedrag (CBS Microdata) van huishoudens in de gemeente Zwolle. Ook wegen we mee dat de woningen die vrijkomen door verhuizingen, weer door andere huishoudens in de gemeente Zwolle gebruikt kunnen worden.
6.1 Kwalitatieve woonbehoefte op basis van Stec doorstroommodel De verwachte huishoudensontwikkeling naar doelgroepen en de bestaande woningvoorraad in Zwolle vormt de basis om de kwalitatieve woonbehoefte te bepalen. We gebruiken hiervoor ons Stec-Doorstroommodel. Hiermee berekenen we op basis van de kenmerken van de demografie en woningmarkt aan welke type woningen de komende jaren behoefte dan wel overschot bestaat. We houden hierbij rekening met de verhuisgeneigdheid, woonwensen en het verhuisgedrag van de doelgroepen die nu en in de toekomst naar verwachting in de gemeente Zwolle zullen wonen. Dit doorstromingsprincipe houdt rekening met dat een deel van de woningzoekenden ook kan landen in de bestaande woningvoorraad. Voor de berekeningen gebruiken we de landelijke WoON-enquête (woonwensen) en CBS Microdata (verhuisgedrag). In onderstaand tekstkader lichten we het Stec-Doorstroommodel verder toe.
Uitleg Stec-Doorstroommodel Behoefte aan woningen op basis van doorstroommodel en verschillende doelgroepen Het Stec-doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. We onderscheiden hiervoor 31 doelgroepen op basis van huishoudenssamenstelling, leeftijd, inkomen en woonmilieu. Vervolgens bepalen we de jaarlijkse opgave, waarbij het model rekening houdt met de bestaande voorraad, de gewenste woonsituatie, het verhuisgedrag en demografische ontwikkelingen van de doelgroepen in de gemeente Zwolle. Door confrontatie huidige woonsituatie met woonwensen én verhuisgedrag ontstaat opgave Door de ontwikkeling van deze doelgroepen te combineren met hun huidige woonsituatie (wat komt er aan woningen vrij bij huishoudensdaling/doorstroming?), verhuisgeneigdheid en kwalitatieve woonvoorkeuren (waar is behoefte aan bij huishoudensgroei/doorstroming?) simuleren we in het model de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen. Zo ontstaat op basis van verhuis- en woonwensen en de samenstelling van de woningvoorraad een vraagaanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse kwantitatieve en kwalitatieve opgave op de woningmarkt oplevert.
57
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zwolle
Verhuisgedrag van doelgroepen verfijnd met daadwerkelijke verhuizingen in de gemeente Zwolle Op basis van CBS Microdata verfijnen we ons Stec-Doorstroommodel verder voor de woningmarktsituatie in de gemeente Zwolle. Dit zorgt ervoor dat de woningbehoefte op basis van daadwerkelijk verhuisgedrag voor een groot deel gebaseerd is op de verhuizingen zoals ze daadwerkelijk in de gemeente hebben plaatsgevonden in de periode 2018 tot en met 2021. In bepaling van de behoefte houden we rekening met betaalbaarheid van de voorraad Daarnaast houden we in het woonbehoefteonderzoek rekening met de betaalbaarheid van de (koop)woningvoorraad, zodat we (vanuit het inkomen) onhaalbare wensen corrigeren. Zo dempen we de vraag naar koopwoningen vanuit lage en middeninkomens naargelang de woningvoorraad in een gemeente duurder is. Dit resulteert erin dat huishoudens vaker aangewezen zijn op een huurwoning, omdat niet iedereen koopwensen kan realiseren. Andersom kunnen huishoudens met een hoog inkomen geen woonwens waarmaken naar een sociale huurwoning.
6.2 Behoefte aan alle soorten woningen, met name nultredenwoningen door vergrijzing Vergrijzing terug te zien in de kwalitatieve woningbehoefte De huishoudensgroei in Zwolle zet volgens de Primos24-prognose door tot ten minste 2050. Er is daarbij sprake van een sterke vergrijzing. De woningbehoefte uitgesplitst naar type woning laat zien dat er in vrijwel alle typen woningen een behoefte ligt tot in ieder geval 2050. Op basis van woonwensen ligt de grootste behoefte tot 2030 in de grondgebonden koopsector, terwijl op basis van verhuisgedrag de grootste behoefte in de nultredensector ligt. Het verschil tussen woonwens en verhuisgedrag ontstaat doordat het aanbod ontbreekt. Veel mensen willen in de periode tot 2030 naar een grondgebonden koopwoning verhuizen, maar doen dit niet omdat er niet voldoende passend aanbod is. Omgekeerd verhuizen inwoners naar een nultredenwoning, omdat dit type woningen vrijkomt op de markt. In de periode tot 2040 en tot 2050 is er door de vergrijzing een nog sterkere behoefte aan nultredenwoningen, zowel op basis van woonwensen als verhuisgedrag. Oudere huishoudens hebben vaker behoefte aan een woning die is aangepast aan verminderde mobiliteit. Nultredenwoningen kunnen zowel grondgebonden als in de vorm van appartementen (met lift) worden gerealiseerd. De vraag naar grondgebonden woningen neemt af.