1. ROP kop van Oost
Tekst van het document
6.1.3. Binnenruimtes 8 De woonkwaliteit wordt sterk verbeterd ten opzichte van 11 de huidige situatie. De woningen worden gebouwd met eigentijdse eisen voor akoestische en thermische isolatie. Hierdoor ontstaat een comfortabel binnenklimaat, met minder geluidsoverlast en een lager energieverbruik. Dit draagt bij aan gezonde, duurzame woningen.
6.1.4. Buitenruimtes Elke woning krijgt een eigen buitenruimte, in de vorm van een tuin of balkon, afhankelijk van de verdieping. Deze voldoen aan het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL) en vormen een aanzienlijke verbetering ten opzichte van de bestaande situatie. Daarnaast worden de binnenhoven aantrekkelijk ingericht, onder meer met verbrede galerijen. Dit stimuleert ontmoeting en versterkt de sociale cohesie binnen de woonblokken.
Tegelijkertijd worden ook andere leefstijlen gefaciliteerd, zoals de ‘gele leefstijl’, gekenmerkt door sociale betrokkenheid en gemeenschapszin. De mix van leefstijlen draagt bij aan een levendig en positief woonklimaat. De doelgroep is breed: • Starters die hun eerste stap op de woningmarkt zetten. • Senioren uit Dieze-Oost die willen doorstromen naar een meer passende woning, wat ruimte creëert in het bestaande woningaanbod. • Een- en tweepersoonshuishoudens (ca. 80% van de woningzoekenden) vormen een belangrijke groep. De woningen worden flexibel ontworpen, met slimme plattegronden die efficiënt ruimtegebruik mogelijk maken, geschikt voor alleenstaanden, jonge gezinnen, ouderen en starters.
Leefstijl profielen
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
52
53
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
1 2
SWZ 55m2 GO
24
Zwolle,63m2 Kop vanGO Oost SWZ
24
Plattegronden model 1
1:1000
3
Programma van Programma van Eisen Eisen10 SWZ 70m2 GO GO 112 m2 GO 32 m2
Legenda Fase 1 Fase 1
GO 22 m2
GO 69 m2
GO 32 m2
GO 32 m2
GO 32 m2
GO 32 m2
GO 32 m2
GO 29 m2
GO 69 m2
GO 56 m2
totaal 58
GO 32 m2
GO 45 m2
GO 90 m2
GO 1.431 m2
GO 53 m2 GO 63 m2 GO 446 m2
60 pp
GO 56 m2
GO 53 m2
40 pp GO 1.092 m2
GO 56 m2
GO 74 m2
SWZ 55m2 GO GO SWZ 55m2 GO 55m2 BPD 55m2 GO
28 28 25
GO 63 m2 GO 29 m2
GO 51 m2
GO 45 m2
GO 69 m2
GO 32 m2
GO 32 m2
GO 32 m2
GO 32 m2
GO 32 m2
Sociale veiligheid
GO 32 m2
Begane grond
GO 152 m2
GO 80 m2
BVO 1.554 m2 BVO 1.106 m2
SWZ 63m2 GO SWZ63m2 63m2 GO 63m2 GO GO BPD
28 2528
SWZ 70m2 GO SWZ70m2 70m2 GO 70m2 GOGO BPD
19 1619
GO 79 m2
GO 54 m2
GO 56 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 60 m2
GO 60 m2
GO 78 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 68 m2 GO 68 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
BVO 2.065 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 78 m2
totaal totaal1675 75
85m2 GO BPD GO 63-70m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 72 m2
GO 79 m2
GO 80 m2
GO 72 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 79 m2
GO 53 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
Eerste verdieping
GO 40 m2
GO 68 m2
BVO 1.537 m2
Achtste en negende verdieping
totaal 82
Fase Fase 2 2
GO 79 m2
Zevende Zevende verdieping verdieping
GO 54 m2
GO 56 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 60 m2
GO 61 m2
GO 78 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 68 m2 GO 68 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
SWZ SWZ 55m2 GO 55m2 GO
24 24
totaal ca. 215 Zwolle, Kop van Oost SWZ SWZ 63m2 63m2 GO GO
GO 68 m2
BVO 2.087 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 78 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 72 m2
GO 79 m2
GO 80 m2
GO 72 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 79 m2
GO 53 m2
GO 57 m2
Plattegronden model 1
GO 57 m2
Tweede verdieping
1:1000
GO 40 m2
GO 68 m2
24 24
4
BVO 1.537 m2
100 pp in de blokken SWZ SWZ 70m2 70m2 GO GO
10 10
GO 79 m2
GO 54 m2
GO 56 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 61 m2
GO 60 m2
GO 78 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 68 m2 GO 68 m2
GO 68 m2
totaal totaal 58 58
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 78 m2
GO 57 m2
BPD BPD 63m2 63m2 GO GO
25 25
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 79 m2
GO 53 m2
GO 57 m2
25 25
GO 79 m2
GO 80 m2
GO 72 m2
BPD BPD 55m2 GO 55m2 GO
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 72 m2
GO 68 m2
Derde verdieping
GO 40 m2
BVO 2.017 m2 BVO 1.537 m2
Ogen op de straat en aan de groene zones
GO Aantal woningen
2D Plan Preview BPD GO BPD 70m2 70m2 GO
Zone Category
tal
l
Fase 2
Zevende 5 verdieping
GO Gebruiksoppervlak 55m2 GO Gebruiksoppervlak 63m2 GO Gebruiksoppervlak 70m2 GO Gebruiksoppervlak 85m2 Achtste Achtste en en negende negende verdieping verdieping
GO 79 m2
GO 54 m2
GO 56 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 61 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
Binnengebied met brede galerijen als buitenruimte voor de woningen. Limos terrein, Nijmegen
GO 60 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
GO 68 m2
16 16
GO 78 m2
GO 72 m2
GO 72 m2 GO 57 m2
GO 57 m2
GO 68 m2
Vierde verdieping
GO 40 m2
BVO 1.202 m2 BVO 1.066 m2
BPD BPD 85m2 85m2 GO GO
16 16 GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
totaal totaal 82 82
Zwolle, Kop van Oost woningen nog niet verdeeld tussen BPD en SWZ
Plattegronden model 1 + m2 overzichten
1:1000, 1:1,33
5 Vijfde en zesde verdieping
BVO 528 m2
totaal 215 ca. 215 totaal ca.
legenda
Globaal woonprogramma Kop van Oost
appartement 55m2 GO GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
appartement 63m2 GO
100 100 pp pp in in de de blokken blokken
24/01/2025
Woningtype
ca. GBO
Aantal Segment
Percentage
Appartementen
55
52 Sociale huur
25%
Appartementen
63
52 Sociale huur
25%
Appartementen
70
26 Sociale huur
12%
Appartementen
55
26 MD-1 huur/koop
12%
63
42 MD-2 huur/koop
20%
Appartementen Appartementen
GO Aantal woningen 12 70 MD-2 huur/koop
appartement 70m2 GO
maisonette 85m2 GO
Zevende verdieping BVO 528 m2
GO 57 m2
6%
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
GO 57 m2
BVO 528 m2
Overzicht mogelijk (voorlopig) programma 200-
Transparante overzichtelijke fietsen stalling. Office Winhov,
Royale entrees als ontmoetingsruimte. De Zwarte Hond,
220 woningen
Eindhoven
Rotterdam
BVO Wonen
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
GO 57 m2
Achtste en negende verdieping
2D Plan Zone Category Preview Dit is een voorbeelduitwerking van het programma. In de volgende fase GO Gebruiksoppervlak 55m2 worden de woonproducten tot in detail uitgewerkt. Hierdoor kunnen de GO Gebruiksoppervlak 63m2 definitieve maten en aantallen afwijken. GO Gebruiksoppervlak 70m2 GO Gebruiksoppervlak 85m2 Verdieping 00 begane grond 01 eerste verdieping 02 tweede verdieping 03 derde verdieping 04 vierde verdieping 05 vijfde verdieping 06 zesde verdieping 07 zevende verdieping 08 achtste verdieping 09 negende verdieping
GO 57 m2
Oppervlakte
2.659,93 3.601,80 3.623,62 3.553,12 2.267,92 527,53 527,53 527,53 527,53 527,53 18.344,06 m²
woningen woningen nog verdeeld tussen tussen BPD nog niet niet verdeeld BPD en en SWZ SWZ
GO Aantal woningen
Gebruiksoppervlakte wonen Oppervlakte 5.640,87 4.137,55 2.667,60 1.374,14 13.820,16 m²
Categorie GO Gebruiksoppervlak 55m2 GO Gebruiksoppervlak 63m2 GO Gebruiksoppervlak 70m2 GO Gebruiksoppervlak 85m2
GO Gebruiksoppervlakte niet wonen Oppervlakte Categorie 3.433,54 GO Gebruiksoppervlak stalling 3.433,54 m²
PvE
Telmodel
77 77 45 16 215
101 61 36 15 213
Zone Category GO Gebruiksoppervlak 55m2 GO Gebruiksoppervlak 63m2 GO Gebruiksoppervlak 70m2 GO Gebruiksoppervlak 85m2
54
2D Plan Preview
55
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
6.2 Parkeren Collectieve voorzieningen bij de woningen
6.2.1. Parkeren, Huidige situatie In de huidige situatie parkeren alle huidige 88 bewoners op parkeerplekken in de openbare ruimte, of op de straat (langsparkeren). Er heerst momenteel, op maatgevende momenten, parkeerdruk rondom de ontwikkellocatie. Er wordt door de bewoners en bezoekers, maar ook door passanten, file geparkeerd op straat. 6.2.2. Nieuwe situatie
gemaakt. Het CROW hanteert aanwezigheidspercentages om de aanwezigheid op verschillende momenten in de week inzichtelijk te maken. Op de zaterdagavond is het aanwezigheidsprecentage het hoogst. Het percentage is dan 100% bezoekers en 80% van de bewoners. In onderstaande tabel wordt de parkeerbehoefte weergegeven voor de zaterdagavond. Hieruit blijkt dat er een verlichting van de parkeerbehoefte van 12 auto’s ontstaat in de nieuwe situatie. De parkeerbehoefte van alle andere momenten in de week is lager en wordt weergegeven in de paragraaf conclusie parkeerbehoefte.
Voor de nieuwe situatie is een parkeerbehoefteberekening
Gemeenschappelijk groen. De Deeltuin, Utrecht, DELVA
Mogelijke gemeenschappelijke woonkamer bij buurtplein. Kalbreite, Zürich
A
B
Mogelijk een wasserette voor de bewoners bij een hoofdentree
C
Mogelijke wasplek voor fietsen bij gemeenschappelijke fietsenstalling
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
56
57
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
Parkeernormen De parkeerbalansberekening gaat uit van de parkeernormen die op 19 juni 2024 vastgesteld zijn door het CROW. De volgende normen die zijn gehanteerd: • Middenhuurappartementen 0,6 • Sociale huurappartementen 0,5 • Bezoekers parkeren 0,10 Bron: Regeling Parkeernormen Zwolle. Het gebied valt onder ‘zeer sterk stedelijk’. A. Salderen Volgens het gemeentelijk beleid mogen het aantal auto’s dat in de huidige situatie geparkeerd staan in de openbare ruimte, gesaldeerd worden met de nieuwe situatie. Bij de berekening van het huidige gebruik van de parkeerplaatsen zijn de aanwezigheidspercentages behorende bij de zaterdagavond gehanteerd. Onder de flats aan de Anthonie Heinsiusstraat bevinden zich in de oude situatie 12 parkeerboxen en deze komen te vervallen. Dit is meegenomen in de parkeerbalansberekening. De parkeerbehoefte in het openbaar gebied in de huidige situatie is 34. B. Parkeerbehoefte Voor de nieuwe situatie is de parkeerbehoefte van de bewoners berekend aan de hand van de parkeernormen. Hieruit resulteert een behoefte van 118 parkeerplaatsen. C. Benodigde capaciteit in openbare ruimte De parkeergarage biedt ruimte aan 102 auto’s, 4 hiervan worden gebruikt voor het stallen van de 4 deelauto’s. Uit de berekening blijkt dat de stallingsgarage voldoende ruimte biedt voor de auto’s van de bewoners.
Ook volgt uit de berekening dat er nog 22 parkeerplekken nodig zijn in de openbare ruimte voor de bezoekers. Uit de bij A. beschreven saldering blijkt dat er in de huidige situatie 34 plekken gebruikt worden in de openbare ruimte. Hiermee is de parkeerbehoefte in de nieuwe situatie 12 parkeerplekken minder dan in de huidige situatie.
Aantal parkeerplekken op 100 meter rondom de locatie en vergroenen Op de afbeeldingen van de bestaande situatie en de nieuwe situatie op bladzijde 60 en 61 is af te leiden dat er zich in de huidige situatie 97 parkeerplekken rondom de ontwikkellocatie bevinden. Om ook tegemoet te komen aan de ambitie om de openbare ruimte aantrekkelijker en groener in te richten worden er in de nieuwe situatie 19 plekken minder gerealiseerd. Het aantal plekken in de nieuwe situatie wordt 78. Door het weghalen van parkeerplekken ontstaat er ruimte voor groen. De kwaliteitsslag wordt gemaakt aan de Caspar Fagelstraat, waar nu aan de zijde van de ontwikkellocatie file geparkeerd wordt op de weg. Hier wordt het parkeren meer geordend door hier parkeerhavens te maken. Aan de Anthonie Heinsiusstraat worden nu eveneens veel auto’s op de weg geparkeerd. Bij de inrichting van de openbare ruimte worden elementen 6 toegevoegd om dit te voorkomen. Bij het ontwerp van het 7 inrichtingsplan is hier aandacht voor.
met de huidige bezetting. Hieruit blijkt dat het aantal gebruikte parkeerplekken op de zaterdagmiddag het hoogst is, namelijk 72%. In het gemeentelijk beleid wordt gesteld dat de bezetting van de parkeerplekken nooit meer mag worden dan 80%. Hieruit is te concluderen dat er in de nieuwe situatie, ondanks het onttrekken van 19 parkeerplekken, voldoende capaciteit is om te voorzien in de parkeerbehoefte van de bewoners en de bezoekers van Kop van Oost. 6.2.3. Haalbaarheid parkeerconcept
Parkeertelling en bezetting parkeerplekken in openbare ruimte Om een goed beeld te krijgen van de huidige bezetting rondom de ontwikkellocatie is door Bonotrafics BV uit Kampen een parkeertelling uitgevoerd. Uit de parkeertelling blijkt dat er op 100 meter rondom de ontwikkellocatie in de huidige situatie 191 parkeerplekken zijn. In de nieuwe situatie zijn dit er 172 (19 minder). De bezetting is volgens onderstaande tabel.
De haalbaarheid en effectiviteit van het parkeerconcept bij Kop van Oost is sterk afhankelijk van het parkeerregime in de openbare ruimte rondom de projectlocatie. In de Parkeerstrategie 2040 richt de gemeente Zwolle zich in de zone tot aan de buitenring, waaronder de Ceintuurbaan en de Zwarte Waterallee, op het faciliteren van stedelijk wonen. Verdichting in deze gebieden leidt tot een toenemende druk op de openbare ruimte, mede doordat meer mensen zich hier gaan verplaatsen.
Conclusie parkeerbehoefte Zoals in dit hoofdstuk al beschreven is, is de parkeerbehoefte op de zaterdagavond het hoogst en zijn er op dit moment van de week in de nieuwe situatie 12 auto’s minder op straat dan in de huidige situatie. Op alle andere momenten is de behoefte kleiner. In de tabel linksboven is de behoefte in de nieuwe situatie verrekend
Tegelijkertijd wil de gemeente meer ruimte creëren voor groen en speelvoorzieningen in woonwijken. Om dit mogelijk te maken, is het noodzakelijk het aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte zorgvuldig te beheersen. Daarom wordt het systeem van betaald parkeren en parkeervergunningen stapsgewijs uitgebreid. Dit begint in het historische centrum en breidt zich geleidelijk uit naar omliggende wijken, of wordt direct ingevoerd rond nieuwe ontwikkelingen. Zo wordt voorkomen dat parkeerplaatsen worden ingenomen door auto’s van mensen van buiten de buurt, wat kan leiden tot overlast voor bewoners en hun bezoek. Kop van Oost is zo’n ontwikkeling en ligt in een gebied waar de parkeerdruk al aanzienlijk is. De invoering van
betaald parkeren rondom deze locatie is daarom wenselijk en passend. Het meest geschikte moment om dit in te voeren is bij de oplevering van de nieuwbouwwoningen. De gemeente heeft het voornemen dit te realiseren. Om te voorkomen dat toekomstige bewoners meer auto’s bezitten dan past bij het woonconcept, is het belangrijk dat er grip is op de hoeveelheid beschikbare parkeerplaatsen én op de uitgifte van parkeervergunningen. Binnen het project is dit geborgd: de stallingsgarages worden beheerd door de VvE. In de openbare ruimte buiten de garages is die grip er momenteel nog niet, waardoor de inzet van een passend parkeerregime van essentieel belang is.
De collectieve fietsenstalling in de plint en entrees van de gebouwde parkeervoorziening worden vormgegeven als onderdeel van de architectuur
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
58
59
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
Ceintu
n
n
urbaa
urbaa
Ceintu
Pi
et
er
S
y te
ns
tra
at
9
Pi
et
er
e St
yn
s tr
aa
t
9
2
2 6
6 5
5
Steynst
5
raat
Steynst
37
raat
on
th
th
3
11
H
ei
tr aa t
t
aa
aa
tr
tr
ls
ls
ge
ge
Fa
5
3
Fa
5
t
ar
ar
aa
sp
sp
tr
Ca
ss
ss
iu
iu
ns
ns
ei
Ca
97
3
H
ie
3
ie
5
on
5
3
An
Pieter
An
Pieter
t
5 22
5
1
3
65
1
3
13 13 3
78 pp parkeren in openbare ruimte 97 pp parkeren in openbare ruimte
102 pp parkeren in gebouw
3
Parkeren bestaande situatie
3
M
ep
pe
le
r
r st
t aa
w
2 3
eg
Parkeren nieuwe situatie
M
ep
pe
le
rs
tra
at
w
eg
84 P.P
102 P.
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
60
61
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
6.3 Cultuurhistorie De cultuurhistorische waarde van Diezerpoort schuilt in de rijke en complexe ontstaansgeschiedenis van de wijk. De oude Boermarke is sinds 1384 onderdeel van de stad Zwolle en groeide in de periode daarna uit tot een belangrijke voorstad. Vanaf de 20e eeuw begon de grootschalige verstedelijking. De stadsontwikkeling in Dieze-Oost stamt uit de periode van na de Tweede Wereldoorlog en is een toonbeeld van de Nederlandse vroeg-naoorlogse architectuur en modernistische stedenbouw. Het gedachtegoed van toen is nog steeds zichtbaar in de wijk van nu. De wijk Diezerpoort is gestructureerd naar de ‘wijkgedachte’ en wordt als zodanig gekenmerkt door de diversiteit aan woningtypologieën, de diversiteit in hoog- en laagbouw, de nabijheid van voorzieningen (scholen, kerken, buurtcentra, etc.) en de heldere, groene structuren. Aan de basis van het deel Dieze-Oost liggen de stedenbouwkundige plannen van respectievelijk Dudok en Van Emen uit de jaren ’50 van de vorige eeuw. Kenmerkend voor het plan van Dudok is de strokenbouw ten zuiden van de Meppelerstraatweg, die we daar nog steeds terugzien. Het plan van Van Embden is iets modernistischer van aard en kenmerkt zich juist door de stempelstructuur ten noorden van de Meppelerstraatweg en de duidelijke groenstructuren in de wijk.
Tot slot zijn ook de ‘in een zaagtandvorm gerangschikte’ portiekflats aan de Pieter Steynstraat kenmerkend, als sluitstuk van de wijk richting de A28.
De gebouwen hebben geen beschermde status. De eerdergenoemde cultuurhistorische analyse geeft aan dat de bebouwing in beperkte mate bijdraagt aan de cultuurhistorische waarde van de wijk en dat behoud derhalve mogelijk, maar niet noodzakelijk is. Zoals eerder beschreven in voorliggend ROP, is de cultuurhistorische waarde van de bestaande wijk een inspiratiebron voor de nieuwbouw en past het plan voor de nieuwe Kop van Oost goed in de kenmerkende structuren van Diezerpoort. Zoals ook in hoofstuk 5 omschreven verenigd het stedenbouwkundig plan beide aanwezige stedenbouwkundige structuren, en past het daardoor goed in de wijk. In het volgende hoofdstuk wordt beschreven dat ook in de beeldkwaliteit aansluiting wordt gezocht met de architectonische principes die aanwezig zijn bij de bestaande bebouwing.
In het bestemmingsplan voor Diezerpoort van de gemeente Zwolle uit 2013 krijgt de huidige bebouwing van de Kop van Oost een ‘attentiewaarde’ toebedeeld. Voor de galerijflats aan de Anthonie Heinsiusstraat staat in de Cultuurhistorische analyse uit 2010: ‘Een karakteristiek detail vormen de ‘gekartelde’ daklijsten langs de kopgevels. Nadruk op een strak lijnenspel van horizontalen en verticalen. Markante trappenhuissecties.’ De groenzone voor de bebouwing, met karakteristieke bomen, wordt collectief beheerd, Dieze-Oost Zwolle
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
62
63
Aandacht voor overgangen Zwolle openbaar/privé, Kop van Oost, Ruimtelijk Dieze-Oost Ontwikkelplan Zwolle
6.4 Beeldkwaliteit De beeldkwaliteit voor de nieuwe Kop van Oost sluit aan bij de gedachte van de bestaande wijk. Heldere en rationele gevelcomposities en inpassing in de plek zijn essentieel. Verder wordt de overgang van openbare ruimte en bebouwing zorgvuldig ontworpen en in samenhang met het landschap waar het gebouw op aansluit, zowel in architectuur van de plint en daarboven als de beplanting en bestrating. In kleur halen we inspiratie uit de zachtrode baksteen die de wederopbouwwijk domineert. We passen een ‘ton sur ton’ benadering toe: alle elementen van het gebouw zijn geralateerd aan de zachtrode kleur, maar kunnen hierin subtiel afwijken van het ‘origineel’. Ornamentiek is niet groots of grootschalig, maar valt op in subtiliteit en beperkt zich tot (kop)gevels, dakranden en huisnummers. Er zijn een aantal kenmerken elementen die uit de
Karakteristieke kopgevels en entrees huidige situatie
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
bestaande bebouwing kunnen worden gehaald als ontwerp input voor de nieuwbouw. Hiermee versterken we het ‘shake hands’ idee wat een uitganspunt is om aan te sluiten bij de omliggende bebouwing en een link legt met de cultuurhistorische waarden: 1. 2. 3. 4.
5. 6.
Een strak lijnenspel van horizontalen en verticalen Sterke ritmiek door repertitie van ramen en balkons Het vormgeven van karakteristieke dakranden zorgvuldig ontwerp van de entrees (denk aan een plaatselijke verrijking van detaillering van entreedeuren, brievenbussen, metselwerkvlakken etc.) Verbijzondering van de kopgevels Onderscheid in vier schijven binnen het bouwvlak
Onderscheid tussen kopgevels en langsgevels. Den Haag De Beer, De Zwarte Hond
Er wordt in het vervolgproces een omgevingskwaliteitplan opgesteld. Hierbij zullen elementen uit de wederopbouwarchitectuur worden gebruikt als inspiratie voor de beeldkwaliteit.
Aandacht voor entrees. Rotterdam Boezemweg, De
Repetitie in de gevel. Rotterdam Boezemweg, De Zwarte
Zwarte Hond
Hond
Entrees met aandacht voor
Zacht rood - oranje
De binnentuinen hebben een hoogwaardig collectief karakter,
De overgang tussen het private en collectieve is met zorg vorm
detail
kleurenpalet
buitenruimtes voor de woningen zijn gekoppeld aan de galerijen
gegeven. Groningen Tender, De Zwarte hond
64
65
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
6.5 Landschap een natuurspeelplaats, een jeux de boules baan en picknicktafels. Ook is er rekening gehouden met een extra milieueiland en mini containers voor GFT, ten behoeve van de extra woningen. Voor de elektravoorziening worden twee elektriciteitsstations geplaatst.
Het ontwerp en inrichting van de ruimte is gericht op bewegen, gezondheid en het versterken van het sociale karakter van de wijk. Ontmoeten is daarin cruciaal. Deze insteek is een belangrijke reden geweest voor de doorsteek tussen de twee blokken richting het groen. Er is veel aandacht voor groen in de wijk. Dit is van belang voor de beleving, leefbaarheid, buitengeluk, verkoeling en biodiversiteit. Een belangrijke voorwaarde is dat het groen goed bereikbaar is. Dit is meegenomen in het ontwerp.
In het ontwerp nemen we ook waterberging mee en kijken we hoe we de natuurwaarde kunnen verhogen door de aanplanting van streekeigen plantensoorten. De vrijgekomen grond van de wadi in het park kan worden opgeworpen tot een grondlichaam dat beschutting geeft.
Verder wordt er in het ontwerp van de openbare ruimte rekening gehouden met ruimte voor bijvoorbeeld
Voetpaden in het groen voor een wandelrondje
Circulaire speelplaats voor diverse leeftijden
Buurtpleintje, Kraanbolwerk, Zwolle
Woonstraatje, Strootman landschapsarchitect, Utrecht
Waterberging, zoekgebied wadi
Jeu de boulebaan, Tiel
N 5.
Ceintuu
1.
rbaan
P
e ie t
rS
te
yn
s tr
aa
t
2.
6. 3. An th on ie H ei ns iu ss
4.
tr aa t
Ca sp ar
ra
tr aa
st
ls
Is
aa
c
va
n
H
oo
rn
be
t
ek
ge
at
Fa
Overzicht landschapselementen Kop van Oost. Ingetekende bomen en paden zijn indicatief. Verdere uitwerking van de openbare eg tw ruimte in participatie met de buurt.
M
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
ep
p
e el
rs
tra
a
0
5
10
15
20
25
30
35
40 m
66
67
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
Pie
te
t rS
ey
ns
tra
rbaan
16
17
at 15
18 19
25 26
Stey
38
th on ie H ei ss
tr 30 29
28
M
ep
l pe
er
st
ra
at
w
eg
Ceintuu
Bomen bestaande situatie
te
t rS
ey
ns
tra
rbaan
Pie
16
at 15
18
Ceintuu
19
7
14
23
6
11
22
rbaan
8
13 20
25
r te Pie 40
26
St
ey
ns
tra
10 15
18
5
19
ey
6
11
22
8
13 20
24 38
12
10
An
St Pieter
7
14
23
39
27
nstraat
4
th on ie H
25
ei ns ss
40
tr
traat
3639
27
t
Steyns
aa
38
2 4
t
on
aa
th
tr
An
Pieter
3
5
iu
37
26
ls
ie H ei ns
35 37
3
iu ss
1
tr
Ca
aa
sp
t
3436
ar Fa ge
2
33
ls tr aa t
68
16
12 17
at
ge
Zo kunnen de bomen 1-5 die in de hoofdgroenstructuur staan, alsmede de bomen die rondom boom 5 staan, behouden blijven, maar zal er ten aanzien van de nieuwbouw en de daarbij in te zetten steigers enige ruimtelijke snoei bij enkele bomen moeten plaatsvinden, zonder dat daarbij de natuurlijke habitus wordt aangetast. Met als aandachtspunt dat de bestaande afstand tussen de stam en verharding behouden blijft of (indien mogelijk) vergroot wordt. Ook de bomen 15-23 en 27-28 kunnen behouden blijven, met uitzondering van boom 20. Gezien de kwaliteit, levensduur en ruimtelijke ontwikkeling (worteldruk) van boom 20, is het niet verantwoord hier nog langer in te investeren. Boom 24 en 26 moeten gekapt worden omdat het noordelijke bouwblok, in een punt georiënteerd op de noordwestelijke richting, zich positioneert binnen de
3235
41
1
3134 33
30 29 32
Bestaande Bomen
41
+1.5 Meter offset
31 30
M
ep
l pe
er
st
ra
at
w
+1.5 Meter offset Verwijderde Bomen
eg 28
M
69
Bestaande Bomen
29
28
Bomen nieuwe situatie
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
41 31
Fa
•
t
t 32
ar
•
De bomen welke op het huidige binnenterrein staan vertonen afstervingsverschijnselen en kennen een matige tot slechte toekomstverwachting. Het gaat hierbij om de bomen 29 tot 39. Bij de bomen 24-25 is gebleken dat er een aantal belangrijke ‘gesteltakken’ zijn uitgebroken (kwaliteit
aa
aa 33
sp
•
iu
tr 1 34
17
•
ns
ls
2
Ca
De volgende bomen hebben in de huidige staat al geen goede toekomstverwachting meer of komen ruimtelijk in de beknelling:
3
36
35
Het plan voor Kop van Oost is ontworpen met als doel zoveel mogelijk bestaande bomen te behouden. Dit is vrijwel voor alle bestaande bomen gelukt. •
4
37
24
Uit de kwalitatieve nulmeting blijkt dat er in het gebied 41 bomen aanwezig zijn. De meest voorkomende soort is de crataegus monogyna. 25 bomen zijn van goede kwaliteit. De andere 16 bomen hebben een matige tot slechte kwaliteit. De helft van de bomen heeft een toekomstverwachting van langer dan 15 jaar. De levensduur van de rest van de bomen is korter.
An
Pieter
5
40 39
27
nstraat
ge
Een ander uitgangspunt is de buitenruimte rondom de ontwikkeling duurzaam in te richten en bovendien aan te laten sluiten op het omliggend groen en de hoofdgroenstructuur welke al aanwezig is.
10
Fa
Uitgangspunt bij de ontwikkeling van Kop van Oost is het zoveel als mogelijk sparen van het groen en de bomen. Vanuit deze doelstelling is in een vroeg stadium de kwaliteit van de huidige bomen in kaart gebracht door middel van een kwalitatieve nulmeting.
12
24
ar
•
8
13 20
sp
Ruimtelijke Randvoorwaarden, gemeente Zwolle, 2020
6
11
22
Ca
•
bomen beperkt) en dat deze bomen de ontwikkeling van andere bomen in de weg staan zoals bomen 23 en 27. Er is daarom een aanbeveling gedaan de bomen weg te nemen, zodat de naastgelegen bomen meer de ruimte krijgen om tot een evenredige kroon uit te groeien. De bomen die spontaan zijn ontwikkeld of vanuit het plantsoen dermate groot zijn geworden dat ze in conflict komen met de verharding (worteldruk) of gebouwen (kroonontwikkeling). Het gaat hierbij om de bomen 12, 23, 24, 21, 40. De bomen die door de onderlinge plantwijze of groei, de ontwikkeling van andere bomen in de weg staan: de bomengroep 8-11, waarbij de hoofdbeplanting bestaat uit beeldbepalende Italiaanse populieren (bomen 6-7) en waarbij de onderbeplanting a.g.v. uitgesteld beheer zich al heeft ontwikkeld tot kleine bomen.
7
14
23
Er ligt nadrukkelijk de wens om bomen te sparen. Dit betekent dat er in principe geen veranderingen binnen de kroonprojectie mogen plaatsvinden. Bij nieuwbouw moet de gevel circa 5 meter uit de kroon liggen; dit in verband met het bouwverkeer en het plaatsen van steigers. Indien de bomen toch gekapt worden, moet volledige compensatie plaats vinden. Voor bomen in de hoofdgroenstructuur geldt dat deze niet gekapt mogen worden.
N
Ceintuu
6.6 Bomen
ep
pe
le
r
ra st
at
w
eg
Verwijderde Bomen
Nieuwe Bomen Nieuwe Bomen
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
6.6 Natuur
•
stedenbouwkundige structuur van Dieze-Oost. Deze oriëntatie volgt de bestaande ritmiek en compositie die Dudok en Van Embden in de jaren ’50 hebben ontworpen, met name de zaagtandflats aan de Pieter Steynstraat als inspiratie. Voor de compensatie worden er rondom het ontwikkelgebied nieuwe bomen aangeplant. De globale verkenning van de inpassing van de nieuwe bomen is uitgewerkt in de terreininrichting op pagina 30.
6.7.1. Natuurwaarden, biodiversiteit en ecologie
6.7.2. Natuurinclusief ontwikkelen
Uit ecologisch onderzoek blijkt dat in de huidige woningen aan de Caspar Fagelstraat nestplaatsen van huismus aanwezig zijn. Daarnaast zijn de groenstroken binnen het plangebied geschikt als leefgebied van de egel. Het leefgebied van egels bestaat voornamelijk uit tuinen, struiken en hagen in het plangebied.
Buitenruimte Naast de wettelijk beschermde soorten wordt er ook voor andere soorten leefgebied gerealiseerd in het plangebied door de woningen en buitenruimte natuurinclusief te ontwikkelen. Zo wordt bestaande vegetatie zo veel als mogelijk ingepast en behouden. Bij het aanplanten van nieuwe vegetatie wordt een hoge diversiteit aan streekeigen bomen, hagen en dichte besdragende heestersoorten gebruikt. Zo wordt het plangebied aantrekkelijk gemaakt voor (broed)vogels en insecten. Een ecologische tuin, takkenrillen en bijenhotels dragen hier ook aan bij. In de bijenhotels kunnen bijen verblijven en in de takkenrillen kunnen vogels nestelen, kleine zoogdieren een verblijfplaats maken en amfibieën overwinteren.
Verder komen in het plangebied diverse algemeen voorkomende plantensoorten voor. Het groene karakter en de variatie in vegetatie maken het gebied geschikt als leefgebied voor algemene insecten en kleine zoogdieren. Daarnaast fungeert het als foerageergebied voor vleermuizen en biedt het nestgelegenheid aan algemene vogelsoorten.
In de afbeelding ‘Bomen nieuwe situatie’ zijn indicatief deze nieuwe bomen ingetekend. De exacte invulling van de openbare ruimte wordt in de verdere uitwerking van dit project definitief vastgesteld. Bij de toe te voegen boomsoorten staan we open voor diverse varianten en wordt aangesloten bij de bestaande soorten. Ook wordt er in de verdere uitwerking een compensatieplan in samenspraak met de gemeente opgesteld. Evenals een globale verkenning of de compensatieopgave uitvoerbaar is. Bij dit project zijn een ecoloog en een boomtechnisch adviseur betrokken die adviseren.
Behouden van beschermde natuur Omdat de nestplaatsen van de huismus en de verblijfplaatsen van de egel wettelijk beschermd zijn, wordt bij de nieuwbouw voor beide soorten nieuw leefgebied gecreëerd. Voor de huismus worden nieuwe geschikte nestplaatsen in de gebouwen gerealiseerd. Dit kan gedaan worden door bijvoorbeeld het inmetselen van speciale nestkasten in de gevels van de woningen. Daarnaast wordt voor de huismus een geschikte leefomgeving gecreëerd met heggen en gevelbeplanting om in te schuilen en voedsel te vinden. Voor de egel wordt in de buitenruimte minimaal evenveel groen aangeplant als dat er bestaand aanwezig is. Hiervoor wordt afwisselend struikgewas aangeplant dat voldoende dekking biedt voor de egel. Daarnaast worden toekomstige tuinen specifiek voor de egel geschikt gemaakt door gebruik te maken van groene erfafscheidingen welke voor de egel passeerbaar zijn. Tevens wordt voorafgaand aan de werkzaamheden enkele egelnestkasten geplaatst in het groengebied ten noorden van het plangebied.
Er wordt een groene verbinding geslagen tussen de Caspar Fagelstraat en de hoofdgroenstructuur aan de overzijde van de Anthonie Heinsiusstraat. Deze groene verbinding wordt verstrekt door de aanplant van groen. Tevens worden er bomen aangeplant langs de Caspar Fagelstraat. Door hier aanvullende bomen en plantsoen toe te passen wordt tevens verkoeling gecreëerd. Door de aanplant van bomen worden de onttrokken bomen gecompenseerd. Het ontwerp en de toets aan het huidige bomenbestand is weergegeven in de laatste versie van de kwalitatieve nulmeting met kenmerk QBEA-300722B-375.3 d.d. 22 april 2024. Zie hiervoor de bijlage. Alle bomen worden beschermd tijdens werkzaamheden conform het handboek bomen.
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
70
71
Om ervoor te zorgen dat nachtactieve diersoorten zoals vleermuizen en nachtvlinders zo min mogelijk overlast ervaren van lichtvervuiling wordt bij het verlichtingsplan rekening gehouden met deze soorten. Zo worden onder andere armaturen gebruikt met zo min mogelijk lichtverstrooiing, worden bomen(rijen) geplaatst en verblijfplaatsen van vleermuizen zo min mogelijk beschenen. Om het gebiedseigen water langer vast te houden en verdroging en wateroverlast te verminderen worden wadi’s aangelegd. Deze wadi’s leveren door de verschillen in droge en natte omstandigheden ook een bijzonder biotoop voor veel planten- en insectensoorten en leveren zodoende een bijdrage aan de biodiversiteit. Ten slotte worden paden en parkeerplaatsen zoveel mogelijk voorzien van een waterdoorlatende halfverharding van schelpen, grind of halfopen betonnen grastenen. Dit biedt het regenwater de mogelijkheid om ter plekke te infiltreren en zo ontstaat tevens biotoop voor planten van wisselvochtige, voedselarme bodem zoals gewoon biggenkruid, hertshoornweegbree, muurpeper, schapengras en wit vetkruid.
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
6.7 HER Bebouwing Net als de buitenruimte wordt ook de bebouwing geschikt gemaakt voor diverse diersoorten. Voor gebouwbewonende soorten worden nest- en verblijfplaatsen gerealiseerd. Zo worden nestplaatsen voor gierzwaluwen gemaakt door nestkasten in te metselen in de gevels. Ook vleermuizen krijgen verblijfplaatsen in de woningen. Er zijn hiervoor diverse mogelijkheden zoals het toegankelijk maken van de spouwmuur, het inmetselen van vleermuiskasten of het aanbrengen van speciale gevelbetimmering. Belangrijk is dat nestgelegenheden of andere natuurinclusieve maatregelen altijd zorgvuldig worden geïntegreerd in de architectuur van de gebouwen.
In de ROP-fase kan worden volstaan met een quickscan van de hoogbouweffecten. In deze fase moet aannemelijk worden gemaakt dat sprake is van een haalbaar plan. In de nadere uitwerking richting omgevingsplan is een volledige hoogbouweffectrapportage nodig. Voor de Kop van Oost is een quickscan uitgevoerd door een gespecialiseerd bureau. Hieruit kwam dat naar verwachting geen sprake is van een onaanvaardbaar windklimaat, maar er zijn wel een aantal aandachtspunten benoemd die om een uitwerking en nader onderzoek vragen in de vervolgfase. 6.8.1. Bezonning In de bezonningsstudie is de schaduwwerking van de nieuwbouw op drie momenten in beeld gebracht: in de winter (22 december), in de lente (21 maart) en in de
zomer (21 juni). Uit de studie blijkt dat er als gevolg van het stedenbouwkundig model er nauwelijks schaduwwerking op de bestaande bebouwing of nieuwbouw voorkomt. Het feit dat het hoogste punt aan de noordzijde is gesitueerd, speelt hierin een grote rol. • Op 22 december werpt het hogere bouwdeel voor enkele uren een schaduw op (een deel van) de bestaande bebouwing in het noorden (de zaagtandflat aan de Pieter Steynstraat). Dit gebeurt tussen 12:00 en 15:00 uur in de middag. • Op 21 maart om 15:00 uur schampt de schaduw vanaf de nieuwbouw de bestaande bebouwing in het noorden. • Op 21 juni is er geen schaduwwerking van de nieuwbouw op de bestaande bebouwing.
Bezonningsdiagrammen
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
72
73
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
Voor de bezonning op de eigen gevels kan de ‘lichte’ TNO-norm worden gehanteerd: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden ) in midden vensterbank binnenkant raam. Noordgevels worden hiervan uitgesloten. • Op 19 februari zien we dat de noordelijke tussenwoningen op de begane grond aan het tussentraatje minder dan twee uur zonlicht krijgen. • De meeste woningen zijn doorzonwoningen of woningen met weinig externe belemmeringen. Deze woningen hebben altijd aan twee zijden gevels die altijd de minimaal gevraagde hoeveelheid uren aan daglicht krijgen. Hier geldt dat omliggende woningen, bedrijven en/ of openbare gebouwen niet onevenredig veel overlast ervaren door (permanente) slagschaduw. Voor omliggende woningen geldt dat woonvertrekken tenminste, in de periode 19 februari tot en met 23 oktober, 120 minuten zonlicht per dag krijgen. Voor het omliggende openbaar gebied moet worden ingeschat of er voor naar aard en functie er geen sprake is van verminderd gebruik (bijvoorbeeld op bestaande terrassen of in parken). 6.8.2. Windklimaat Met betrekking tot windhinder worden geen wettelijke of publiekrechtelijke eisen gesteld. Voor een goede ruimtelijke onderbouwing wordt veelal gebruikgemaakt van NEN 8100:2006. In januari 2025 is een windklimaatonderzoek uitgevoerd.
Getoetst wordt in welke mate windoverlast mag worden verwacht bij verschillend gebruik van de omliggende openbare ruimte. Op basis van het ontwerp wordt gekeken welke risicogebieden er zijn en waar risico’s kunnen ontstaan op basis van kennis en ervaring bij het berekenen van windhinder. Uit het onderzoek Windklimaat is gebleken dat er rondom het project Kop van Oost geen windhinder optreedt.
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
Overal binnen het gebied wordt de kwaliteitsklasse langdurig zitten niet overschreden. Daarnaast kan er uit het onderzoek geconcludeerd worden dat het project geen windgevaar veroorzaakt. Alle paden rondom het nieuwbouwplan zijn vrij van de categorie ‘beperkt risico’ en ‘gevaarlijk’. Voor het Windklimaat onderzoek verwijzen we naar bijlage 11. 6.8.3. Sociale veiligheid Hiertoe wordt een inschatting gemaakt van het gebruik gedurende een etmaal. De entree en de plinten rondom het gebouw zijn voldoende veilig, ‘er zijn ogen op straat’. Verder is er, in geval van calamiteiten, op meerdere manieren toegang tot de hoogbouw. Daarnaast is onderhoud makkelijk uitvoerbaar en is het object goed bereikbaar. 6.8.4. Effecten op grotere afstand Op basis van fotomontages is een inschatting gemaakt van wat de ruimtelijke impact is op grotere afstand. Hiervoor zijn zichtlijnen bepaald, in overleg met de gemeente, waar montages van zijn gemaakt. Deze montages laten zien wat het beeld (bij benadering) zal zijn vanuit het omliggende gebied. De fotomontage is als een film getoond aan de buurt tijdens een inloopmoment als communicatiemiddel in de participatie. E.e.a. om de omwonenden inzicht te geven in de zichtlijnen en de effecten op privacy.
De hoogbouw speelt in op de ‘nieuwe Zwolse gebouwen hoogte’ van circa 10 bouwlagen. Zowel in niewbouwprojecten als in bestaande Zwolse wijken gaat hoogbouw goed samen met laagbouw. Een voorbeeld hiervan is de hoogbouw ‘Kop van Hoog’ en de gerenoveerde flat aan de Harm Smeengkade in de Kamperpoort. Of de flat aan de Tesselschadestraat in de Wipstrik en de reeks van hoge gebouwen aan het Gein in de Aa-landen. De bovenste verdiepingen van de hoogbouw hebben aan de westzijde een fantastisch uitzicht op de peperbus. Aan deze zijde is de leefgalerij met privé buitenruimtes gesitueerd. De oostzijde is de geluidsbelaste gevel, hier zijn geen buitenruimtes mogelijk. Vanuit de woonkamer heb je prachtig zicht op het landschap van het Aatje en de Vecht. Zoals gezegd is er minimaal effect van schaduwwerking door de hoogbouw op de omringende bestaande woningen. Ook is onderzocht dat er geen nadelige windeffecten door de hoogbouw ontstaan. Door een gedegen architectonische uitwerking van de verhoogde plint kan windval nog beter voorkomen worden. In de nadere architectonische uitwerking wordt het hogere bouwdeel opgevat als een van de vier schijven van het bouwblok. Deze vier schijven hebben een verschillende hoogte. De kopgevels die hierdoor ontstaan bieden een aanleiding voor verbijzondering in de architectuur. Zoals dit ook elders in de wederopbouwwijk Dieze-Oost te zien is.
6.8.5. Ruimtelijke inpassing De twee nieuwe bouwblokken voegen zich in de bestaande structuur van de stad. In maat en schaal reageren de nieuwe gebouwen op de context. Aan de westzijde op de hoogte van de bestaande eengezinswoningen aan de Caspar Fagelstraat. Aan de oostzijde biedt de grote ruimte van het kruispunt Ceintuurbaan-Meppelerstraatweg aanleiding voor een hoogte accent.
74
75
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
6.9 Archeologie Ambities en randvoorwaarden: Op de Archeologische Waarderingskaart Zwolle is het plangebied gekwalificeerd als 10% Ruimtelijke Randvoorwaarden, gemeente Zwolle, 2020 De gemeente Zwolle heeft de Archeologische Waarderingskaart Zwolle (AWZ) opgesteld. Deze kaart maakt inzichtelijk waar archeologische waarden verwacht kunnen worden, uitgedrukt in percentages (zie onderstaand figuur). Voor de Kop van Oost geldt een vondstkans van 10% waarmee vervolgonderzoek niet nodig is. Bovendien is er geen dubbelbestemming archeologie opgenomen.
Vanaf de Ceintuurbaan
Vanaf de Mepperstraatweg
Archeologische waarderingskaart Zwolle (AWZ) Vanaf de Isaäc van Hoornbeekstraat
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
76
77
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
6.10 Gezondheid en veiligheid Een van die doelen uit de omgevingswet is streven naar een gezonde leefomgeving. In de Omgevingsvisie ‘Ons Zwolle van Morgen’ is dit vertaald naar een brede benadering die uitgaat van het beschermen, bevorderen en faciliteren van een betere gezondheid van bewoners en bezoekers van Zwolle. De woonkwaliteit van Kop van Oost is onder meer afhankelijk van de milieukaders zoals akoestiek, externe veiligheid, luchtkwaliteit en water. Door het voornemen te toetsen aan deze kaders worden burgers beschermd tegen effecten op de planomgeving en andersom. Dit wordt ook wel een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) genoemd. In lijn met een brede benadering voor het integreren van gezondheid, waarborgt ETFAL het beschermen van de gezondheid bij ruimtelijke ontwikkelingen.
6.10.1 Klimaat, energie en circulariteit
Specifiek zijn in het ontwerp van Kop van Oost de volgende ontwerpkeuzes en maatregelen genomen om een veilige en gezonde leefomgeving te creëren: •
•
•
•
• • •
•
Het omliggende buitenterrein wordt vergroend voor een gezonde leefomgeving. Effecten van hitte en klimaatadaptatie worden hierin meegenomen. De huidige voortuinen aan de Caspar Fagelstraat worden geïntegreerd in het ontwerp en voorzien van een passende bomenrij, de huidige bomen aan de Anthonie Heinsiusstraat en de Pieter Steynstraat blijven grotendeels behouden en het bestaande groen wordt versterkt. In het ontwerp is bewust ruimte gereserveerd voor aantrekkelijk fietsgebruik, met een afgesloten en goed bereikbare fietsenstalling op de begane grond nabij de ingang. Om ruimtelijke kwaliteit te waarborgen is de benodigde parkeerruimte verwerkt in het ontwerp en niet zichtbaar vanaf het maaiveld. Het binnenterrein in de bouwblokken is ontworpen als een kwalitatieve verblijfsruimte. Woningen zijn veel beter akoestisch geïsoleerd voor omgevingsgeluid. Het ontwerp van het gebouw draagt positief bij aan het reduceren van de geluidsproductie voor de omliggende woningen. Inrichting van de openbare ruimte nodigt uit tot bewegen (wandelen, spelen).
Zonnecollectoren en pv-panelen eventueel in combinatie met een vegetatiedak. Toepassing van passieve zonne-energie: grote ramen op het zuidwesten en kleine ramen op het noordoosten. Koude warmte opslag. Ruimtelijke Randvoorwaarden, gemeente Zwolle, 2020 In 2050 is Zwolle een aardgasvrije en energieneutrale stad. Daar moet bij elke ontwikkeling op voorgesorteerd worden. Voor Dieze-Oost is een warmtenet het alternatief met de laagste maatschappelijk kosten. Kansrijk voor het initiatief is om aan te sluiten bij het consortium “Dieze, deelt warmte”. Dit is een coöperatief warmteconcept dat uitgaat van het oogsten van warmte bronnen in de eigenomgeving, bijvoorbeeld warmte uit afvalwater en oppervlaktewater. Startnotitie, 2021 Energie Voor de energetische kwaliteit dient de BbL als uitgangspunt. Gezien de financiële haalbaarheid kunnen er geen hogere ambities gesteld worden. In de BbL zijn de maatregelen voor het zo veel mogelijk reduceren van de warmtevraag, alsmede de reductie van hittestress goed verankerd. Dit geldt ook voor de duurzame energieopwekking (zonnepanelen). Specifiek voor deze locatie is de mogelijk komst van een warmtenet. De keuze van het installatieconcept is afhankelijk van de investeringskosten en de technische mogelijkheden. Bij een WKO is dit bijvoorbeeld het ruimtebeslag en de mogelijkheid tot het aanbrengen van bronlussen in de bodem.
Mocht dit niet lukken, dan is een alternatief een lucht-water warmtepomp. Daarnaast is een belangrijk uitgangspunt dat de energierekening, die bij de bewoners komt te liggen, zo laag mogelijk wordt. Voor de elektravoorziening vinden er al gesprekken plaats met Enexis, om tijdig een nuts-aansluiting te realiseren.
Omdat het aantal woningen toeneemt is er een extra elektriciteitsstation in de buurt nodig. Deze wordt ingepast in het inrichtingsplan van de openbare ruimte. Ook worden er voorbereidingen getroffen voor laadvoorzieningen bij de parkeerplaatsen in de stallingsgarage (binnenterrein). In de openbare ruimte is nu 1 laadpaal (met 2 laadpunten) aanwezig. Er worden 3 extra laadpalen geplaatst (6 laadpunten) bij de openbare parkeerplaatsen. Ambities en randvoorwaarden: Bij de ontwikkeling van een gebied moeten kringlopen zoveel mogelijk worden gesloten. Indien sloop het meest wenselijk is, is het van belang om een circulaire sloper te betrekken bij het sloop proces. Startnotitie, 2021 Circulariteit Voor Kop van Oost wordt gekozen om zo hoogwaardig mogelijk bestaande materialen opnieuw te gebruiken voor de bouw van de nieuwe gebouwen. Materialen waarbij dit niet mogelijk is worden zo hoogwaardig mogelijk gerecycled. Om dit stimuleren en te borgen wordt een sloper geselecteerd voor de sloop om oplossingen en maatregelen aan te dragen om materialen uit de huidige panden opnieuw in te zetten in nieuwe woningen. Andere relevante criteria voor de keuze van de slopers en aannemers zijn de social return en de CO2-prestatieladder.
Welke betrekking hebben op de inzet van personeel met een afstand tot de arbeidsmarkt en respectievelijk de mate waarop de ondernemer maatregelen neemt om de milieubelasting te beperken. Ook bij de nieuwbouw en de inrichting van de openbare ruimte rondom de projectlocatie wordt de ambitie gesteld om nieuw materiaalgebruik en de afval productie te reduceren. Circulariteit is één van de selectiecriteria voor de te selecteren aannemer. De inzet van nieuw materiaal wordt zoveel als mogelijk beperkt en de materialen die gebruikt worden, zijn bij voorkeur duurzaam (materialen
Diagram uit ‘Ons Zwolle van Morgen’
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
78
79
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
6.10.2 Water met een lange levensduur, biobased en herbruikbaar). Tevens wordt de hoeveelheid afval zoveel als mogelijk beperkt. Groene daken en gevels De beplanting aan de gevels, wanneer hiervoor gekozen wordt, zal altijd vanuit de volle grond groeien zodat het
robuust is en duurzaam. Groene daken zijn mogelijk op delen van het dak waar installaties dit toelaten. Het accent zal liggen op de collectieve daktuinen, hier kunnen plantenbakken op het groene parkeerdek worden aangebracht. Verder kunnen bomen door de gaten in de galerij groeien waarmee ze ook in de volle grond worden aangeplant.
Ambities en randvoorwaarden: Voor de herontwikkeling geldt dat alle regenwater van het verhard oppervlak moet worden geïnfiltreerd op eigen terrein. Op deze locatie is de mogelijkheid aanwezig voor een extra noodvoorziening voor het afvoeren van regenwater. Wanneer de infiltratiecapaciteit is bereikt, is het een optie om extra regenwater af te voeren naar een bergingsplek in de groenstrook langs de Ceintuurbaan. Ruimtelijke Randvoorwaarden, gemeente Zwolle, 2020 In de Zwolse Adaptatiestrategie (ZAS) staat Dieze-Oost aangegeven als een kwetsbaar gebied voor wateroverlast. De vernieuwing van de locatie moet dan ook een bijdrage leveren door uitbouw van het groenblauwe netwerk en geïntegreerd worden met de opgave voor de hoofdgroenstructuur. Vanuit de ZAS wordt aan ontwikkelingen een waterberging eis gesteld van 70 mm (T=100 bui) op eigen terrein. Naast wateroverlast is ook hittestress belangrijk. Het gaat hierbij om het vergroenen van de woonomgeving en de woningen zelf (Startnotitie, 2021). Water is van oudsher een belangrijk thema voor het deltalandschap van de gemeente Zwolle. In het licht van klimaatverandering en de te verwachten weersextremen is het essentieel om de waterhuishouding goed in te richten, juist nu deze herontwikkeling de gelegenheid biedt om waterkansen met elkaar te verbinden.
De eerste stap was de mate van de stroming van water in de ondergrond in en rondom het plangebied in beeld te brengen. Hierbij is onder meer gekeken naar maaiveldhoogtes, bodemopbouw, grondwater- en oppervlaktewatersituatie en riolering. Vervolgens is gekeken naar de toekomstige waterstructuur, waarbij rekening is gehouden met de eisen vanuit de gemeente en waterschap, alsmede het stedenbouwkundig plan. Er is onder meer gekeken naar de opgave waterberging en het verwerken van de toename aan afvalwater (als gevolg van de toename van het aantal wooneenheden). Onderstaand
Beplanting bij de entrees
worden de klimaateffecten, uitgangspunten en benodigde bergingsopgave en de ontwerpoplossingen samengevat. Klimaateffecten Uit de Klimaateffectatlas blijkt dat bij een hevige neerslaggebeurtenis van 70 mm binnen het plangebied nauwelijks neerslag wordt opgenomen (accumulatie). In de directe omgeving zijn wel een aantal plekken waar het water zich verzamelt, waaronder de lagergelegen groenstrook ten oosten van het plangebied. Ook heeft de Meppelerstraatweg te maken met grootschalige plasvorming op straat. Daarnaast zijn er klachtenregistraties van water in kelders en kruipruimten (duidend op een grondwateroverlastprobleem). Uitgangspunten waterstructuur Op basis van de afvoernorm van het waterschap dient er in het plangebied 80 mm berging aanwezig te zijn welke binnen 48 uur na een bui (na infiltratie in de bodem) weer beschikbaar is. Deze berging mag deels op straatniveau gerealiseerd worden mits deze niet leidt tot schade aan panden/voorzieningen. De hemelwaterverordening van de gemeente Zwolle stelt dat bij ontwikkelingen waar verhardingen worden aangelegd waterberging noodzakelijk is. Bij ontwikkelingen met een perceelsomvang van meer dan 1.500 m2 geldt als eis dat 60 mm neerslag hemelwater per vierkante meter verhard oppervlak moet kunnen worden opgevangen binnen de grenzen van de totale ontwikkeling.
Een andere belangrijke eis is dat hemelwater van het vuilwater gescheiden ingezameld en verwerkt moet worden. In overleg met waterschap en gemeente is de 60mm bui maatgevend gesteld. Bergingsopgave Kop van Oost In overleg met de gemeente is naar voren gekomen dat de gemeente een bredere wateropgave heeft voor dit deel van de gemeente Zwolle. Dieze-Oost wordt gekenmerkt door een lage ligging, waardoor het gebied gevoelig is voor wateroverlast (dit wordt ook herkend door de gemeente Zwolle). Voor de ontwikkeling Kop van Oost
Groen aan de gevels: gevelbeplanting groeit altijd vanuit de volle grond (plantsoort Wingert)
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
80
81
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
is het uitgangspunt dat neerslag zoveel mogelijk binnen de plangrenzen wordt geborgen, maar dat een overschot meegenomen wordt in de bredere integrale wateropgave voor het gebied. De gemeente Zwolle heeft daartoe een zoekgebied langs de A28 aangewezen voor mogelijke waterberging. Het plan moet aan beide bergingseisen van zowel de gemeente als het waterschap voldoen. De eis van het waterschap gaat echter over het verwerken van 80 mm in 48 uur, exclusief infiltratie naar de bodem. De eis van de gemeente is met 60 mm in absolute zin lichter, maar gaat wel over een bui van één uur die direct moet worden geborgen en niet tot overlast mag leiden. Infiltratie speelt zeer beperkt een rol tijdens dat uur met extreme neerslag. Door de tijdschaal van één uur i.c.m. nauwelijks infiltratie, maakt dat de bui van 60 mm maatgevend is. Uit de inventarisatie volgt een totale bergingsopgave van 400 m3. Dit betreft de totaaltelling van al het dakoppervlak, de galerijen, het collectieve groene parkeerdek en alle terreinverharding op het maaiveld. Ontwerpoplossing: waterberging Om het systeem robuust en eenvoudig te houden heeft één type watersysteem de sterke voorkeur.
Neerslag op het dakoppervlak bergen is niet realistisch vanwege de impact op de dakconstructie voor de voorgenomen ontwikkeling en dat een dergelijke voorziening mogelijk een belemmering vormt voor de PV-panelen en technische installaties.
Om die reden is een systeem met bijvoorbeeld infiltratiekratten (of een andere bergende laag) onder de rijbaan en de parkeerplaatsen, op het maaiveld in het binnenterrein, het meest geschikt. Het dakoppervlak van de panden, alsmede de galerij op de eerste verdieping kunnen op deze voorziening afwateren. In totaal wordt een afvoerend oppervlak van netto circa 5.755 m2 op de bergingsvoorziening aangesloten. Met de normbui van 60 millimeter betekent dit een bergingsopgave van 345 m3.
Dergelijke systemen worden veelvuldig toegepast en zijn relatief eenvoudig te realiseren en in te passen in de inrichting van de parkeerplaatsen op het maaiveld. Er zijn meerdere systemen op de markt die goed te beheren, inspecteren en onderhouden zijn. Een belangrijk aandachtspunt is dat het bergingssysteem (of dat nou kratten zijn of een ander principe) één of meerdere noodoverlopen heeft in het geval de voorziening volledig gevuld is bij een extreme bui (>60 mm).
Voor de bergingsvoorziening geldt als uitgangspunt dat op de begane grond maximaal 75 % van het bruto beschikbare oppervlak (rijbaan + parkeren) gebruikt kan worden. Dit gaat om circa 2.130 m2. Om hier de volledige bergingsopgave van 345 m3 te realiseren is een systeemhoogte nodig van minimaal 0,17 meter (uitgaande van 95 % holle ruimte in de voorziening). Een variant met een kleiner oppervlak en een hogere voorziening is ook mogelijk, wel onder de voorwaarde dat het bodemniveau van de kratten boven de gemiddeld hoogste grondwaterstand (RHG van circa 0,0 m NAP) moet liggen om infiltratie jaarrond mogelijk te maken. Door wel dezelfde footprint te hanteren, maar een dikke krattenlaag (systeem bestaat vaak uit kratten van circa 40 centimeter hoog) kan de berging op het binnenterrein significant worden vergroot. Dit betekent dat ook 80 millimeter berging voor het dakoppervlak een realistische opgave is.
Ontwerpoplossing: terreinverharding Naast het dakoppervlak resteert nog circa 900 m2 terreinverharding op maaiveldniveau, rondom de bouwblokken. De voorkeur gaat er naar uit om deze verharding oppervlakkig te laten afwateren naar verlaagde groenstroken (wadi’s) rondom de bebouwing. Echter, gezien de bebouwingsdichtheid, terreinverharding en aanwezigheid van te handhaven bomen, is de ruimte voor waterberging op maaiveld zeer beperkt/niet toereikend. Dit zou betekenen dat meerdere afzonderlijke wadi’s nodig zijn om enige berging te realiseren. Vanuit oogpunt van beheer en onderhoud heeft dit niet de voorkeur. Tevens levert dit mogelijke conflicten op met inrichting en andere functies van het openbaar gebied (bijvoorbeeld een natuurspeelplaats of picknickbank). In overleg met de gemeente is daarom vastgesteld om de terreinverharding onderdeel te laten zijn van de bredere gebiedsopgave, waarbij de waterberging in de omgeving van het plangebied wordt gerealiseerd. De brede gebiedsopgave van de gemeente is omschreven in een notitie opgesteld door de gemeente Zwolle op 14 maart 2024 (zie bijlage 5 van dit ROP: bijlage 1 van het rapport Waterstructuur Kop van Oost te Zwolle). Insteek is om een gedeelte van de Pieter Steynstraat en het kruispunt van de Meppelerstraatweg volledig af te koppelen met een afvoer naar een nader te bepalen bergingslocatie.
Het kruispunt is dan een open eind waar, op termijn, de gehele Meppelerstraatweg op kan worden aangesloten. Samen met de restopgave van de ontwikkeling Kop van Oost (54 m3) komt dit neer op een
Neerslagkaart
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
totale bergingsopgave van circa 330 m3. Om deze opgave te kunnen integreren in de ontwikkeling van Kop van Oost zijn er vier opties. Voor alle vier de opties geldt dat rondom het bouwblok van Kop van Oost (in de Anthonie Heinsiusstraat en de Caspar Fagelstraat) een IT-riool dient te worden gerealiseerd om de koppeling van de bergingsopgaven met de voorgenomen bergingslocatie mogelijk te maken. De vier opties voor de waterbergingslocatie zijn weergegeven de afbeelding op pagina 84. Het betreft: • Locatie 1A: berging in wadi noordzijde (al dan niet met verticale infiltratie) • Locatie 1B: berging aansluiten op bestaande duiker • Locatie 2: berging maken in infiltratiekratten (waterbergende weg) met een IT riool • Locatie 3: berging in wadi oostzijde (al dan niet met verticale infiltratie). Voor alle opties geldt dat de gekozen oplossing moet voldoen aan de landelijke afvoernorm van 1,6 l/s/ha zoals voorgeschreven door Waterschap Drents Overijsselse Delta. Locatie 1A heeft de voorkeur. In de uiteindelijke voorkeursinrichting dient samen met de gemeente en waterschap te worden uitgewerkt in een waterhuishoudingsplan (met hoogtematen, diameters en bijzondere constructies). Een wadi kan bijdragen aan biodiversiteit en (ecologische) impuls van de groenstrook.
Dit betekent concreet dat er tussen de te realiseren berging en de aansluiting op het watersysteem van het waterschap (open water of duikerverbinding) een knijpconstructie geplaatst moet worden om deze maximale afvoer te waarborgen. Gezien de ruimte in de bodem en op het maaiveld, vraagt dit om toetsing op technische, juridische en financiële haalbaarheid. E.e.a. wordt uitgewerkt in de volgende fase van dit project.
Hoogtekaart
82
83
Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan
6.10.3 Luchtkwaliteit Vestiging van gevoelige groepen (zoals kinderen en ouderen) nabij drukke wegen (zoals de snelweg) is in verband met de verminderde luchtkwaliteit niet gewenst.
Ontwerpoplossing: afvalwaterstructuur In de basis is de huidige afvoercapaciteit van de riolering voldoende, door het afkoppelen van het (bestaand) verhard oppervlak wordt het stelsel minder belast. De relatief beperkte toename van de afvalwaterafvoer als gevolg van de toename van het aantal appartementen, en dus het aantal inwoners, valt daarmee in het niet.
Ruimtelijke Randvoorwaarden, gemeente Zwolle, 2020 De wettelijke normen vanuit luchtkwaliteit worden strenger om kwetsbare groepen te beschermen. Startnotitie, 2021 Verontreiniging kan afkomstig zijn van diverse bronnen, zoals verkeer, industriële en agrarische bedrijvigheid en verschillende verontreinigende stoffen. Fijnstof (PM2,5 en PM10) en stikstofdioxide (NO2) zijn de belangrijkste stoffen waar de luchtkwaliteitsregelgeving zich op richt. De overheid wil via wet- en regelgeving zorgen voor een goede luchtkwaliteit en bescherming van burgers tegen schadelijke effecten van luchtverontreiniging. Wanneer een woningbouwontwikkeling slechts in geringe mate bijdraagt aan luchtverontreiniging, is een toetsing aan PM10 en NO2 niet noodzakelijk. Dit wordt juridisch aangeduid als ‘niet in betekenende mate’ (NIBM).
Voorbeeld retentiekrat
Voor de activiteit ‘wonen’ stelt het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl artikel 5.54) grenzen aan de hoeveelheid uitstoot. Zolang een ontwikkeling binnen deze grenzen blijft, is toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor stikstof- en fijnstofuitstoot niet vereist. Woningen vallen volgens het Bkl onder de zogenaamde ‘standaardgevallen’ en dragen per definitie slechts NIBM bij aan luchtverontreiniging. Het uitbreiden van een woonwijk blijft binnen de toegestane grenzen, mits het netto aantal toegevoegde woningen niet hoger is dan: • 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg. • 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen.
De woningbouwontwikkeling bij de Kop van Oost valt ruim binnen deze grenzen. Het netto aantal toe te voegen woningen bedraagt maximaal 220, minus 88 te slopen woningen, oftewel 132 woningen. Hierdoor vormt de ontwikkeling geen belemmering op het gebied van luchtkwaliteit en blijft het binnen de NIBM-regeling. Naast de bijdrage van de ontwikkeling zelf, is ook de luchtkwaliteit ter plekke van belang. Voor de locatie Dieze-Oost te Zwolle is deze informatie beschikbaar via de website van het RIVM (Grootschalige Concentratiekaarten Nederland, GCN), waar concentraties van verschillende relevante stoffen zoals PM2,5, PM10 en NO2 worden gemonitord. Volgens de meest recente metingen (2024) in deze regio liggen de jaargemiddelde concentraties op circa 8 µg/m³ voor PM2,5, 15 µg/m³ voor PM10 en 16 µg/m³ voor NO2. Bij de beoordeling van de luchtkwaliteit wordt daarnaast een doorkijk gegeven of de ontwikkeling voldoet aan de nieuwe Europese richtlijn voor luchtkwaliteit (EU 2024/2881), die vanaf 2030 strengere grenswaarden hanteert: • PM2,5: maximaal 10 µg/m³ ( jaargemiddelde). • PM10: maximaal 20 µg/m³ ( jaargemiddelde). • NO2: maximaal 20 µg/m³ ( jaargemiddelde).
Op basis van de huidige concentraties en de verwachte dalende trend in emissies door elektrificatie van mobiliteit, verduurzaming van energieopwekking en strengere emissie-eisen aan verkeer en industrie, is de verwachting dat in 2030 voldaan wordt aan deze normen. Dit wordt bevestigd door prognoses in de GCN-kaarten, waarin structurele verbetering van de luchtkwaliteit zichtbaar is in stedelijke gebieden zoals Zwolle. Kortom, de ontwikkeling Kop van Oost is uitvoerbaar wat betreft luchtkwaliteit vanuit juridisch oogpunt (NIBM), en ook in het licht van toekomstige Europese regelgeving is de ontwikkeling robuust en toekomstbestendig.